Huurrecht in/tijdens recessie
Huurrecht in/tijdens recessie • • • • • •
Inleiding Regelgeving in vogelvlucht Wanbetaling Faillissement Financieel gedreven tekortkomingen Rol overheid
Huurrecht in/tijdens recessie • Gevolgen recessie voor huur: – Dalende huurprijzen/kortere huurovk/huurdersmarkt – Minder solide/betrouwbare huurders • Wanbetaling • Faillissement • Criminaliteit (hennepteelt etc…)
– Actievere rol overheid • Leegstandsverordeningen • Sluiting drugspanden
Huurrecht in/tijdens recessie - Geen recessie voor Kalverstraat, huur € 3.000,00 per/m2 - Wel in Bussum, 49 winkelpanden leeg! - Eind 2013 landelijk 7% winkelruimte leeg, huurprijzen tov 2008 met 12% gedaald (bron NVM april 2014) - Eind 2013 landelijk 17% van de kantoren leeg, huurprijzen gemiddeld genomen sinds 2008 al 18% gedaald! (bron NVM maart 2014) - Consumenten hebben het niet breed, huurachterstand neemt toe. In 2013 werden door corporaties meer dan 6.000 huurders uitgezet wegens huurachterstand.
Algemene wetssystematiek – Algemeen verbintenissenrecht – BW Boek 7, Titel 4 • 201 – 230, algemene bepalingen • 230a ontruimingsbescherming overig gebouwd og • 231 ontbinding overig gebouwd og, woonwagens, standplaatsen • 232 – 282 woonruimte, woonwagens, standplaatsen • 290 – 310 detailhandelsruimte, horeca etc… – Nadere regelgeving, met name ten aanzien van huur woonruimte • BKH, BSK, BBSH, huurprijzen woonruimte • Leegstandwet
Wanbetaling - Wanbetaling levert uiteraard tekortkoming op; - Woonruimte: huurachterstand van drie maanden rechtvaardigt in beginsel ontbinding huurovereenkomst (Landelijk Overleg Kantonrechters d.d. 6 februari 2006, zie www.rechtspraak.nl) - Uitgangspunt is artikel 6:265 BW, geen toerekening nodig - Schwarz/Gnjatovic NJ 2003/255, geen ingebrekestelling nodig - Specifieke punten voor vandaag voor wanbetaling: - Contractuele boetes bij bedrijfsruimte - Contractuele boetes bij woonruimte - Moratorium - Bewindvoering
Wanbetaling (boetes bedrijfsruimte)
- BW art. 6:91-94 - 80% huurcontracten bedrijfsruimte volgens ROZ- model - Huidige boetebepaling kantoorruimte (2003): “Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”
Wanbetaling (boetes bedrijfsruimte) - Voor winkelruimte gelijkluidend, doch met een percentage van 1% en met de toevoeging dat de boete(rente) niet ingaat als de huurder voor de vervaldatum een gemotiveerde vordering bij de verhuurder indient én de verhuurder daarop niet binnen vier weken reageert. - Cumulatieve boete - Matiging voor/door rechter alleen mogelijk op verlangen van schuldenaar en dan ook nog alleen als de billijkheid dit klaarblijkelijk vereist. (6:94 BW) - Derhalve géén ambtshalve matiging!
Wanbetaling (boetes bedrijfsruimte) Uitgangspunt: HR NJ 2007/262 (Intrahof/Bart Smit) “De in deze bepaling (6:94 BW fw) opgenomen maatstaf dat voor matiging slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.”
Strenge maatstaf derhalve, in lagere rechtspraak evenwel regelmatig matiging (bijv. ECLI:NL:RBZWB:2013:6708) Heel recent: ECLI:NL:GHARL:2014:7343
Wanbetaling (boetes woonruimte) - A whole different ballgame! - HvJ EU 30 mei 2013 (C488/11) - Huurovk woonruimte tussen professionele verhuurder en consument = consumentenovk en valt onder Richtlijn 93/13 EEG - ambtshalve toetsing oneerlijk beding in zin van Richtlijn - Als oneerlijk beding, dan geheel buiten toepassing laten.
Wanbetaling (boetes woonruimte) - Uitwerking in HR 13 september 2013 (ECLI:NL:HR:2013:691) -
Ambtshalve toetsing oneerlijk beding Respecteren grenzen rechtsstrijd Ambtshalve onderzoek met toepassing artikel 6:233 BW Oneerlijk beding dient in beginsel te worden vernietigd, tenzij de consument zich daartegen verzet - Onderzoeksplicht bij vermoeden dat beding onder bereik Richtlijn valt - Hoor en wederhoor - Ambtshalve onderzoek ook bij verstek
Wanbetaling (boetes woonruimte) - Lagere rechtspraak volgt snel, mede op basis van indicatieve lijst bij Richtlijn (zie www.ivir.nl/wetten/eu/1993_13_EEG.pdf) en 6:233 sub a BW: - Als geen limiet aan boete: dan oneerlijk - Als opgenomen in algemene voorwaarden en niet over is onderhandeld: al snel oneerlijk - Als sprake is van onevenredig hoge schadevergoeding: oneerlijk
Wanbetaling (Moratorium) Art. 287b Fw: “Voorafgaand aan de behandeling van het verzoek, bedoeld in artikel 287a, eerste lid, kan de schuldenaar onderscheidenlijk kunnen burgemeester en wethouders indien een verzoek op de voet van artikel 284, vierde lid, is ingediend, middels het verzoekschrift, bedoeld in artikel 284, eerste lid, de rechtbank verzoeken een voorlopige voorziening te geven indien er sprake is van een bedreigende situatie.” - Bij huur: schorsing tenuitvoerlegging, maximumduur zes maanden - Lopende verplichtingen moeten worden voldaan.
Wanbetaling (Moratorium) - Moratorium geldt ook voor ontbonden huurovereenkomsten (Rb Amsterdam, LJN BG4436) - Ernst en duur huurachterstand belangrijk bij beoordeling - Toetsingscriteria evenwel onduidelijk - Geen eenduidige rechtspraak -
-
Rb Amsterdam (LJN BC 4565), toewijzen, tenzij zwaarwegende belangen schuldeisers zich daartegen verzetten Rb Den Haag (LJN BJ3246), geen belangenafweging, gaat erom of schuldenaar intentie heeft om tot deugdelijke schuldhulpregeling te komen
- Geen appèl mogelijk - Moratorium niet mogelijk als ontruiming niet alleen wegens huurachterstand is uitgesproken! (Rb Rotterdam ECLI: NL:RBROT:2014:2544, WR 2014/93)
Bewindvoering - HR 7 maart 2014, WR 2014/69 - Beantwoording prejudiciële vragen: - Uit huurovereenkomst voortvloeiende rechten zijn goederen ex artikel 1:431 lid 1 BW - Bewindvoerder is formele én te dagvaarden partij in ontbindings- en ontruimingsprocedures door verhuurder! - Bewindvoerder kan in verzet tegen verstekvonnis tegen rechthebbende - Bewindvoerder kan tegen rechthebbende gestarte procedure overnemen - Als in loop van het geding bekendheid ontstaat met bewindvoering, dan oproepen bewindvoerder.
Faillissement - Aantal faillissementen vanaf 2010 tot medio 2013 zeer fors gestegen:
- Kentering sinds eind 2013, maar nog steeds veel meer dan voor de crisis
Faillissement - Verhuurders gaan een stuk minder vaak failliet dan huurders - Voor failliete huurders geldt met name artikel 39 Fw: “Indien de gefailleerde huurder is, kan zoowel de curator als de verhuurder de huur tussentijds doen eindigen, mits de opzegging geschiede tegen een tijdstip, waarop dergelijke overeenkomsten naar plaatselijk gebruik eindigen. Bovendien moet bij de opzegging de daarvoor overeengekomen of gebruikelijke termijn in acht genomen worden, met dien verstande echter, dat een termijn van drie maanden in elk geval voldoende zal zijn. Zijn er huurpenningen vooruitbetaald, dan kan de huur niet eerder opgezegd worden, dan tegen de dag, waarop de termijn, waarvoor vooruitbetaling heeft plaats gehad, eindigt. Van de dag der faillietverklaring af is de huurprijs boedelschuld.”
Faillissement - Ontwikkelingen: - HR 14 januari 2011Aukema q.q./Uni-Invest (NJ 2011/114) - Artikel 39 Fw opzegging is een regelmatige en een verhuurder kan zijn schade wegens vroegtijdige beëindiging van de huurovereenkomst niet op de boedel verhalen.
- HR 15 november 2013 Romania (NJ 2014/68) - Nuancering op Aukema q.q./Uni-Invest: Faillissement heeft geen invloed op het schadebeding in de huurvoorwaarden in combinatie met de (concern)garantie die een derde heeft verstrekt. Die bepalingen kunnen alleen niet aan de curator worden tegengeworpen.
- HR 22 november 2013 Autodrôme (NJ 2014/69) - Faillissementsboedel benadeeld door inroepen bankgarantie, Aukema qq/Uni-Invest geldt in dit geval wel.
Faillissement - Resumé: - een concern- of bankgarantie kan worden ingeroepen voor huurdervingschade, mits faillissementsboedel niet wordt benadeeld. - Formulering garantie is van belang, moet uitdrukkelijk ook zien op huurdervingsschade. - Vanwege eis depot en contragarantie is bankgarantie voor huurdervingsschade minder sterk. Datzelfde geldt voor waarborgsom.
Faillissement Een andere aardige ontwikkeling: - Voorheen vond de Hoge Raad dat een verplichting die is ontstaan als gevolg van een door de curator ten behoeve van de boedel verrichte rechtshandeling als boedelschuld werd aangemerkt, het zogenaamde toedoen-criterium. - Sinds 19 april 2013 (HR Koot/Tideman qq, NJ 2013/291) geldt: - In het (…) stelsel van de Faillissementswet past niet dat, indien de curator in het belang van de boedel de huur beëindigt, de schadevergoedingsverplichting die in verband met de huurbeëindiging ontstaat, een boedelschuld is op de enkele grond dat zij is ontstaan als gevolg van een rechtshandeling - en dus door toedoen - van de curator.
Andere financieel gedreven tekortkomingen
Andere financieel gedreven tekortkomingen -
Hennepteelt, drugslab -
-
Aanpak lijkt juridisch eenvoudig, is dat niet altijd Hoeveelheid planten/omvang lab, mate gevaarzetting, specifiek contractueel verbod Specifieke contractuele boetes
Onderhuur -
Aanpak lijkt juridisch eenvoudig, is dat niet altijd Let op onderhuurbescherming/pseudo onderhuur Specifieke contractuele boetes Mogelijkheid vordering winstafdracht -
HR 18 juni 2010 (ECLI:NL:HR:2010BM0893) Rb Overrijssel 24 september 2013 (ECLI:NL:RBOVE:2013:2639)
Rol overheid -
Wet Damocles, sluiting drugspanden, art 13b Opiumwet -
-
“De burgemeester is bevoegd tot oplegging van een last onder bestuursdwang indien in woningen of lokalen dan wel in of op bij woningen of zodanige lokalen behorende erven een middel als bedoeld in lijst I of II wordt verkocht, afgeleverd of verstrekt dan wel daartoe aanwezig is.”
Art. 7:231 lid 2 BW -
“De verhuurder kan de overeenkomst op de voet van artikel 267 van Boek 6 ontbinden op de grond dat (…) door gedragingen in zodanig gebouw in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en het desbetreffende gebouw deswege op grond van artikel 13b van die wet is gesloten, of zodanig gebouw op grond van artikel 17 van de Woningwet is gesloten.”
Rol overheid -
Ontbinding buitengerechtelijk, enkele feit dat sluiting heeft plaatsgevonden, geeft bevoegdheid ontbinding. Civele rechter geeft in beginsel geen oordeel over juistheid bestuursbesluit.
-
Geen ontruimingstitel, die moet nog worden verkregen, kan in beginsel in kort geding, geen zware maatstaf
-
Wat als het sluitingsbesluit door de bestuursrechter wordt vernietigd?
Rol overheid Wisselende rechtspraak! -
Gerechtshof Den Bosch 24 januari 2012 (LJN: BV 2383), privaatrechtelijke gevolgen buitengerechtelijke ontbinding blijven in stand Gerechtshof Arnhem 31 januari 2012 (LJN BV2383), grondslag buitengerechtelijke ontbinding ondeugdelijk, ontbindingsverklaring nietig Gerechtshof Den Bosch 3 juni 2014, WR 2014/107, voorshands oordeel dat sluiting onrechtmatig was, vordering ontruiming afgewezen: -
“Indien in de bestuursrechtelijke procedure het besluit van de burgemeester geen stand houdt dan is de grondslag voor de buitengerechtelijke ontbinding ondeugdelijk hetgeen ertoe kan leiden dat in een (civele) bodemprocedure de buitengerechtelijke ontbinding hoogstwaarschijnlijk ongerechtvaardigd zal worden verklaard waardoor de huurovereenkomst is blijven bestaan.”
Rol overheid -
Ontbinding inroepen niet geheel zonder risico’s
-
Niet altijd belang bij ontbinding
-
Inroepen ontbinding betekent lang niet altijd dat het pand nadien snel door de gemeente wordt vrijgegeven,
Rol overheid -
Leegstandwet -
Leegstandverordening Artikel 2 en verder Leegstandwet
-
Verhuur op basis Leegstandwet Artikel 15 en verder Leegstandwet
-
APV
-
Wijziging wetgeving? Wijziging huurbescherming bedrijfsruimten?
