Themaonderzoek. Vastgoed. Onderzoek naar de haalbaarheid van bezuinigingen voor de jaren 2015 en verder ingevolge de Kadernota 2014

Themaonderzoek Vastgoed

Onderzoek naar de haalbaarheid van bezuinigingen voor de jaren 2015 en verder ingevolge de Kadernota 2014

Sliedrecht, februari 2014

Voorwoord Voor u ligt een rapport dat denkrichtingen geeft naar mogelijke bezuinigingen rondom Vastgoed. Bezuinigingen die alleen gerealiseerd kunnen worden met een bestuurlijk gefundeerd afwegingskader en een strategisch vastgoedbeleid. De historisch ontstane invulling van het gemeentelijk vastgoed is gebaseerd op vroegere kerntaken van de gemeente. Echter de verschuiving van de wettelijke taken, doelstellingen en rol van de gemeenten vraagt een nieuwe kijk op vastgoed en een nieuw beleid. Zeker gezien de huidige financiële taakstelling om vastgoed vooral kostendekkend te exploiteren en financiële ondersteuning van de instanties transparant te maken. De basisgedachte is dat Vastgoed wordt ingezet als middel, om de bestuurlijke doelstellingen te realiseren. Vastgoed is geen doel op zich. Niet de stenen, maar de activiteiten staan centraal. Om u bij de besluitvorming te helpen is in dit rapport een afwegingskader opgesteld. Belangrijk is het dat het bestuur zich bewust is van de gevolgen van haar keuzes ten aanzien van Vastgoed. Bezuinigingen rondom vastgoed raken niet alleen de financiële kant, maar ook de maatschappelijke belangen. Het vastgoed huisvest voor een groot deel instanties met een maatschappelijk karakter op het gebied van zorg en welzijn, cultuur en sport en recreatieve en sociale aspecten. Bezuinigingen rondom vastgoed vraagt om toekomstbestendige keuzes. Welk maatschappelijke functies wil het bestuur ondersteunen met het beschikbaar stellen van vastgoed? Deze keuzes dienen vooraf te worden gemaakt en te worden vastgelegd. Dit waarborgt transparantie en rechtmatigheid en biedt mogelijkheden tot bezuinigingen. Allereerst wordt het vastgoed onderverdeeld in strategisch vastgoed en niet-strategisch vastgoed. Strategisch vastgoed is vastgoed wat behoort tot de kern van de organisatie, het uitvoeren van wettelijke taken en het verwezenlijken van beleidsdoelstellingen. Niet-strategisch vastgoed omvat al het overige vastgoed. Vervolgens wordt het vastgoed getoetst op een drietal criteria om te komen tot een beslissing. De criteria zijn: • functioneel (draagt het pand bij aan de realisatie van beleidsdoelstellingen) • financieel (is er een verantwoorde exploitatie te voeren) • fysiek (verkeerd het pand in goede staat van onderhoud) Dit haalbaarheidsrapport geeft op basis van bovenstaand afwegingskader een denkrichting naar mogelijke bezuinigingen. Het realiseren van deze bezuinigingen vraagt in de eerste plaats bestuurlijke keuzes ten aanzien van het vastgoed en de invulling daarvan. In dit rapport is het uitgangspunt dat strategisch vastgoed in beginsel niet wordt af gestoten. In bijgevoegde matrix wordt het afwegingskader schematisch weergegeven waarlangs het gemeentelijk vastgoed is gelegd.


Pagina 2 van 28

Inhoudsopgave 1

2

3

Het thema Vastgoed .................................................................................... 4 1.1

Inleiding................................................................................................................. 4

1.2

Huidige situatie ...................................................................................................... 4

1.3

Landelijke ontwikkelingen ..................................................................................... 5

1.4

Kadernota 2014, het vertrekpunt ............................................................................ 5

Plan van Aanpak.......................................................................................... 7 2.1

Fasen in het onderzoek........................................................................................... 7

2.2

Aandacht voor de stille reserves ............................................................................. 8

Opstellen van beleid .................................................................................... 9 3.1

4

5

6

7

Strategisch vastgoedbeleid, .................................................................................... 9

Ontwikkeling afwegingskader ................................................................... 10 4.1

Strategisch Vastgoed .............................................................................................10

4.2

Niet-strategisch vastgoed ......................................................................................11

4.3

De Drie toetsingscriteria........................................................................................12

Haalbaarheid beoogde bezuinigingen Spoor 1. .......................................... 13 5.1

Spoor 1 Gemeentewoningen..................................................................................13

5.2

Resultaten spoor 1 Gemeentewoningen .................................................................14

Haalbaarheid beoogde bezuinigingen Spoor 2 ........................................... 15 6.1

Afwegingskader ....................................................................................................15

6.2

Strategisch vastgoed..............................................................................................15

6.3

Niet-strategisch vastgoed ......................................................................................20

6.4

Resultaten Spoor 2 overige gemeentelijk vastgoed ................................................25

Conclusies en aanbevelingen ..................................................................... 26


Pagina 3 van 28

1 1.1

Het thema Vastgoed Inleiding

Hoe zuinig gaat de gemeente Sliedrecht om met haar vastgoed? Zuinig in financiële zin, in functionele zin, maar ook zuinig in maatschappelijke zin. En in hoeverre ondersteunt het vastgoed de gemeentelijke doelstellingen en haar belangen, binnen de wettelijke kaders die daarvoor gelden. Landelijk ontwikkelingen geven aan dat gemeentelijke begrotingen onder druk staat vanwege demografische transitie (krimp, vergrijzing e.d.) en de noodzaak tot bezuinigingen als gevolg van de aanhoudende economische crisis. Hiermee wordt de discussie gevoed over het gemeentelijk vastgoed. Gemeenten dienen een sluitende begroting te presenteren en zullen daarom op zoek gaan naar mogelijke bezuinigingen. Voor de gemeente Sliedrecht geldt nog een financiële opgave voor 2015 en verder. De invulling van deze opgave is gezocht in een viertal kansrijke thema’s die worden verklaard in de Kadernota 2014. De thema’s die kunnen bijdragen aan de bezuinigingen 2015 en verder, zijn: 1. Anders Subsidiëren 2. Vastgoed 3. Kostendekking, Tarieven, Belastingen en Heffingen 4. Samenwerking en Bedrijfsvoering Dit haalbaarheidsonderzoek betreft het themaonderzoek Vastgoed en sluit aan bij de vraagstelling in de Kadernota 2014. In dit rapport worden mogelijkheden tot onder andere het clusteren van functies, het afstoten van panden en de daarmee samenhangende financiële voordelen weergegeven, waarbij tevens een inschatting wordt gemaakt in welke mate schaalvoordelen behaald kunnen worden door kritisch te kijken naar de dienstverlening rondom huisvesting en vastgoed. Met dergelijke voordelen kan de exploitatie naar de toekomst worden verbeterd.

1.2

Huidige situatie

De gemeente Sliedrecht heeft een vastgoedportefeuille die onder andere bestaat uit woningen, welzijns- en sportaccommodaties en dienstgebouwen. De gemeente wil haar vastgoed inzetten als instrument van maatschappelijke ondersteunende functies, op een zo effectief en efficiënt mogelijk wijze. Daarbij is het belangrijk om inzicht te hebben in de financiële prestaties van het gebouw, het gebruik door huurders, de onderhoudstoestand van het pand en andere belangrijke factoren en belangen die van invloed zijn op de besluitvorming en inrichting rondom het beheer van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. De gemeente Sliedrecht heeft een aantal denklijnen geformuleerd die belangrijke uitspraken doen over het vastgoed en de inzet van vastgoed in het maatschappelijk veld. Zo is een tweetal denklijnen belangrijk voor vastgoed, te weten: • •

Denklijn 4: Gebruik is belangrijker dan bezit Denklijn 6: Burgers, bedrijven en instellingen die een dienst afnemen betalen daarvoor de kostprijs

Het ontbreekt op dit moment aan een duidelijk bestuurlijk afwegingskader rondom het strategisch en efficiënt inzetten van vastgoed. Daar hoort ook de vraag bij of vastgoed al dan niet moet worden behouden of niet. Met dit haalbaarheidsonderzoek wordt een dergelijk afwegingskader aangereikt waarmee strategische beslissingen kunnen worden voorbereid. Het afwegingskader omvat de principes van


Pagina 4 van 28

professioneel vastgoedmanagement, die door een aantal gemeenten reeds zijn beproefd. Het afwegingskader wordt in hoofdstuk 3 uiteengezet en moet worden gezien als een eerste opzet. Belangrijk is het om te realiseren dat bij het maken van keuzes ten aanzien van vastgoed veel belangen een rol spelen die zowel bestuurlijk als maatschappelijk gevoelig liggen. De eerste stap, alvorens een daadwerkelijke beslissing wordt genomen, zal zijn het vaststellen van een strategisch vastgoedbeleid. In hoofdstuk 2 wordt nader uiteengezet wat een dergelijk beleid kan inhouden.

1.3

Landelijke ontwikkelingen

De aandacht voor gemeentelijke vastgoed, als mogelijke oplossing van de budgettaire problematiek waarmee gemeenten kampen, is sinds een aantal jaar hoog. Historisch gezien is de portefeuille van gemeenten enorm gegroeid. Het managen daarvan heeft echter nooit de volle aandacht gekregen. De economische crisis heeft ertoe bijgedragen dat gemeenten het vastgoed kosten bewuster willen managen en beheren, met een goed zicht op de risico’s. In aansluiting hierop is in vrijwel alle gemeenten een discussie ontstaan over de omvang van deze portefeuille, bezettingsgraad, de technische staat, de energiekosten en alle daarmee gepaard gaande kosten. Vastgoed blijkt landelijk een grote kostenpost en een grote risicofactor op maatschappelijk en bestuurlijk gebied. Voorbeelden hiervan zijn: exploitatietekorten, asbest, gezondheid, veiligheid, achterstallig onderhoud, brandgevaar, leegstandsrisico, hoge onderhoudskosten en lage inkomsten. Ook krijgen steeds meer gemeenten te maken met de demografische ontwikkelingen zoals krimp en vergrijzing. Hierdoor wordt enerzijds sneller de ondergrens bereikt van het minimaal aantal gebruikers en komt daarmee de voorzieningenstructuur onder druk te staan. Anderzijds verandert hierdoor de vraag naar maatschappelijke diensten die in het gemeentelijk vastgoed zijn gehuisvest.

1.4

Kadernota 2014, het vertrekpunt

Medio 2013 werd de totale gemeentelijke vastgoedportefeuille in beeld gebracht, waarna nader werd gekeken naar de financiële prestaties van deze portefeuille en het gebruik. Daarmee werd een belangrijke stap gezet in de richting van de doelstellingen genoemd in de Kadernota 2014 van de gemeente Sliedrecht. De doelstellingen uit de Kadernota 2014 zijn voor wat betreft het thema vastgoed als volgt geformuleerd: In de Kadernota 2014, pagina 35, is het onderstaande doorkijk richting mogelijke besparingen neergelegd: Doorkijk richting mogelijke besparingen Richtinggevende besparing spoor 1 Gemeentewoningen Richtinggevende besparing spoor 2 Oude Raadhuis

Structureel € 45.000

Incidenteel p.m.

Reeds in groen

p.m.

Richtinggevende besparing spoor 2 clustering, bundeling van activiteiten e.d. Richtinggevende besparing op onderhoud/exploitatie

€ 360.000

p.m.

€ 150.000

n.v.t.

Totaal

€ 555.000

p.m.

Toelichting:


Pagina 5 van 28

De richtinggevende besparingen spoor 2 (€ 360.000) en de besparing op onderhoud zijn ingeschat op het afstoten van een drietal objecten waar een gemiddelde kapitaallast op rust van € 120.000 en een gemiddelde onderhoud/exploitatielast van € 50.000. .

Voor de gemeentewoningen (spoor 1) heeft het college reeds voorbereidingen getroffen om deze af te stoten. De aanpak wordt in februari 2014 vastgesteld. Met het vaststellen van de bezuinigingen op 7 mei 2013 heeft de raad reeds bepaald dat de woningen niet bijdragen aan gemeentelijke doelstellingen. De te verwachten besparing en incidentele opbrengsten van de gemeentewoningen worden in het hoofdstuk 4, haalbaarheid beoogde bezuinigingen geschetst. Voor het in beeld brengen van besparingsmogelijkheden (o.a. door andere inzet en /of clustering) van de overige vastgoedobjecten, inclusief het Oude Raadhuis (spoor 2) wordt het afwegingskader aangereikt. Voor eventuele besparingen op het onderhoud en beheer van vastgoed wordt aangegeven welke stappen nodig zijn om deze te realiseren.


Pagina 6 van 28

2 2.1

Plan van Aanpak Fasen in het onderzoek

Het onderzoek Vastgoed heeft drie fasen doorlopen: de dataverzameling, de analyse en evaluatie.

2.1.1 Dataverzameling en analyse Om de bestaande situatie in beeld te brengen ten aanzien van de woningen zijn de volgende gegevens verzameld en geanalyseerd: Huurgegevens • Naam van de huurders, gezinssamenstelling, leeftijd, datum inschrijving • Ingangsdatum huurovereenkomst • (Juridische) mogelijkheden opzegging en termijn • Huurprijs per jaar • Betalingsgedrag (achterstand) • Sociale aspecten van de huurder en feitelijke situatie Financiële gegevens • Lasten en baten van het pand op basis van jaarrekening 2012 • Beleid ten aanzien van onderhoud Kenmerken van het pand • Inhoud van de woning, oppervlakte van perceel, bestemming, bouwjaar Marktinformatie gegevens • Opbouw van de WOZ-taxatie • Verkochte, vergelijkbare panden en in verkoop genomen panden


Pagina 7 van 28

2.1.2 Evaluatie Deze gegevens zijn verwerkt in een portfolioanalyse per woning en worden binnenkort aan het college aangeboden. Bij de analyse is rekening gehouden met de maatregelen die nodig zijn om tot de beoogde structurele bezuiniging en incidentele opbrengst te komen. Tevens worden de sociale aspecten van de bewoners van de woningen uiteengezet. De aanwezigheid ten aanzien van scheefgroei wordt in beeld gebracht door de relatie te leggen tussen type woning, huurprijs en inkomen van de gebruiker. Het afstoten van de woningen heeft de nodige impact op de betrokken. Een stappenplan wordt per woning omschreven. Voor de overige portefeuille is een verkenning gedaan naar de mogelijk clustering van activiteiten, de functionele invulling van het pand, het onderhoud, de baten en lasten van het vastgoed op basis van de jaarrekening 2012 en werd de functie gelegd naast de beoogde gemeentelijke doelstellingen.

2.2

Aandacht voor de stille reserves

In navolging van een toezegging van het college is inzicht gegeven in de zogenaamde stille reserves. Bij de bepaling van de waarde van de vastgoedportefeuille is als uitgangspunt de WOZ waarde genomen. Deze is afgezet tegen de boekwaarde. Indien de WOZ waarde hoger is dan de boekwaarde is er sprake van een stille reserve. Een dergelijke reserve kan overigens ook negatief zijn. Uiteraard kan het hanteren van de WOZ waarde van een vastgoedobject ter discussie worden gesteld, echter de kwaliteit van de WOZ taxaties worden jaarlijks onder de loep genomen door de Waarderingskamer. De Gemeenschappelijke Belastingdienst Drechtsteden, belast met de taxaties, heeft een goede beoordeling. Naast deze taxaties kijkt ook de accountant bij de jaarrekeningcontrole naar de waardering op de gemeentelijke balans. In bijlage 2 treft u een overzicht van de stille reserves van de gemeente Sliedrecht. Niet meegenomen zijn objecten die vallen binnen bepaalde projecten.


Pagina 8 van 28

3

Opstellen van beleid

Net als bij subsidies geldt voor gemeentelijk vastgoed dat de relaties met gebruikers vaak historisch zijn gegroeid. Per aanvraag of per initiatief wordt een beslissing genomen. En dan ook nog binnen een bepaalde portefeuille. De gemeente Sliedrecht heeft indirect vastgoedbeleid gevormd vanuit haar gemeentelijk doelstelling. Besluiten ten aanzien van vastgoed zijn genomen. Echter een gefundeerd, toekomstbestendig afwegingskader ontbreekt.

Om het afwegingskader rondom de vastgoedportefeuille gefundeerd vorm te geven zullen de volgende vormen van beleid moeten worden uitgewerkt: 3.1

Strategisch vastgoedbeleid,

Hierin wordt onder andere beschreven welk vastgoed als strategisch wordt aangemerkt: • Wat de doelstelling is van het hebben van vastgoed; • Welke criteria gelden voor het hebben van vastgoed (ondersteunen van een beleidsdoelstelling); • Welke criteria gelden voor het exploiteren (veilig, duurzaam, kostendekkend, multifunctioneel); • Hoe wil je het organiseren in de organisatie. • Centraliseren van taken en functies; • Vastleggen van processen en procedures; • Wat is het perspectief (Wat is de visie op het hebben van vastgoed op lange termijn).

Exploitatie- en onderhoudsbeleid, is een afgeleide van de strategie en is een tactische vertaling van de strategie waarin de uitgangspunten voor de exploitatie van het gemeentelijk vastgoed zijn vastgelegd. Wat wil zeggen alle uit te voeren activiteiten met betrekking tot klant-, financieel- en technisch beheer (inclusief onderhoudsbeleid); Huurprijsbeleid, is eveneens een afgeleide en heeft een link met het tarievenbeleid, wat gekoppeld is aan de beleidsafdelingen rondom subsidiering. Hierin zijn de uitgangspunten voor het huurprijsbeleid met betrekking tot het gemeentelijk vastgoed geformuleerd. Relatie tussen strategisch vastgoedbeleid en exploitatiebeleid Het strategisch vastgoedbeleid geeft een afwegingskader om te kunnen bepalen of een object is te classificeren als strategisch vastgoed of als niet-strategisch vastgoed. De onderverdeling in strategisch en niet-strategisch vastgoed onderbouwt het nemen van beslissingen met betrekking tot maatschappelijk en financieel rendement in de exploitatie. Het dient als input voor het exploitatiebeleid, dat richtlijnen geeft voor het commercieel, technisch en financieel beheer van strategisch en niet-strategisch vastgoed.


Pagina 9 van 28

4

Ontwikkeling afwegingskader

Om de evaluatie van het gemeentelijk vastgoed zo objectief mogelijk te kunnen verrichten en u te helpen bij besluitvorming is een afwegingskader ontwikkeld. Het afwegingskader is gericht op de vragen: • Draagt de functie, de locatie en/of het karakteristiek van een pand bij aan de beleidsdoelstellingen? • Is het eigendom noodzakelijk om de beleidsdoelstellingen te realiseren of is het object nodig voor geplande stadsontwikkeling? • Is er een verantwoorde exploitatie te voeren? • Is er een politieke reden om het object toch in eigendom te houden en te exploiteren? Het doel van het afwegingskader is om een selectie te maken in het gemeentelijk vastgoed wat in beginsel dient te worden behouden en welk vastgoed mogelijk in aanmerking komt om te worden afgestoten. Uitgangspunt bij het afwegingskader is dat het exploiteren van vastgoed voor de gemeente Sliedrecht geen doel op zich is: vastgoed is een sturingsmiddel om gewenste beleidsdoelen te kunnen realiseren, voor het verrichten van wettelijke taken en de eigen huisvesting van de organisatie. Dit principe van vastgoed als instrument voor de organisatie dient bij het maken van keuzes altijd goed voor ogen te worden gehouden! Om te kunnen bepalen of vastgoed moet worden afgestoten of behouden en of een efficiencyslag noodzakelijk is wordt het vastgoed allereerst onderverdeeld in 2 categorieën; strategisch en niet-strategisch gemeentelijk vastgoed.

4.1

Strategisch Vastgoed

Strategisch vastgoed omvat vastgoed wat behoort tot de kern van de organisatie. Alles wat de gemeente nodig heeft om: • haar eigen organisatie te huisvesten (wat voor haar bedrijfsvoering nodig is); • haar wettelijke taken uit te voeren; • haar beleidsdoelstellingen te verwezenlijken. Strategisch vastgoed blijft in beginsel eigendom van de gemeente. Verkoop van strategisch vastgoed kan wel ter discussie worden gesteld. Echter ligt het meer voor de hand om eerst onnodig, overtollig en nietThemaonderzoek Vastgoed

Pagina 10 van 28

strategisch vastgoed te verkopen. Nader onderzocht dient te worden welk besparingspotentieel er aanwezig is door het effectief en rendabel inzetten van het strategisch vastgoed, wat overblijft na verkoop/afstoten van het niet-strategische vastgoed. Deze vraag kan niet eenvoudig worden beantwoord en behoeft het nodige onderzoek, naar vraag en aanbod (behoefte), financiën en organisatorische veranderingen. Daarbij vormen clustering van functies en het over de gemeentegrens kijken naar mogelijkheden eveneens een belangrijke factor. Gezien de omvang van een dergelijk onderzoek is het in dit stadium niet te voorspellen wat de uiteindelijke financiële consequenties zijn van de uiteindelijke mogelijkheden. Denkrichtingen voor deze efficiencyslag worden in dit verslag wél uitgewerkt, maar vereisen nader onderzoek en het vaststellen van een breed gedragen afwegingskader.

4.2

Niet-strategisch vastgoed

Niet-strategisch vastgoed, omvat al het vastgoed waarmee geen eigen huisvesting is gemoeid, geen wettelijke taken worden verricht en geen beleidsdoelstelling kunnen worden verwezenlijkt. Dit vastgoed komt in beginsel in aanmerking voor verkoop of sloop. Verkoop genereert incidentele opbrengsten, de kosten die op het pand worden gemaakt leveren structurele bezuinigingen op en ontlasten ook de ambtelijke organisatie (werkdruk en vermindering formatie). Door sloop van een pand worden de daaraan verbonden kosten structureel bezuinigd. Schematisch weergegeven


Pagina 11 van 28

4.3

De Drie toetsingscriteria

4.3.1 De 3 F’s. Bij de verdere beoordeling of voortgezet gebruik voor de bestaande functie van het vastgoed gewenst is, kunnen de volgende drie criteria (de 3 F’s) worden aangehouden en getoetst: • Functioneel; • Financieel; • Fysiek.

4.3.2 Functioneel De functie van het object draagt bij aan de realisatie van beleidsdoelstellingen van de gemeente of aan de uitvoering van gemeentelijke taken. • Het object huisvest daadwerkelijk een beleidondersteunende functie; • Het object is daar ook voor geschikt. • (de huurder/gebruiker kan het goed gebruiken om te “functioneren”) Heeft de gemeente geen wettelijke verplichting de functie te huisvesten, waarvan in vrijwel alle gevallen sprake is, dan kan voortzetting van het gebruik door de gebruiker bediscussieerd worden.

4.3.3 Financieel Er is een financieel verantwoorde exploitatie te voeren (minimaal kostendekkend) op basis van een combinatie van de resultaten van een kosten-batenanalyse, toekomstige investeringen, de mogelijkheden voor verevening met opbrengsten van andere objecten binnen de portefeuille en het lange termijn perspectief.

4.3.4 Fysiek Het pand kent een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP), bevindt zich in een goede staat van onderhoud (afhankelijk van strategisch bepaalde keuzes over het onderhoudsniveau), voldoet aan wettelijke verplichtingen (techniek) en op termijn zijn geen grote investeringen te verwachten.

4.3.5 Verklaring Draagt de functie van het object bij aan de realisatie van de beleidsdoelstellingen en is het pand geschikt voor de gehuisveste functie, dan kan het bestuurlijk gewenst zijn om de functie in het betreffende pand te handhaven. Echter om financiële redenen (een negatieve exploitatie die niet rendabel te maken is of grote toekomstige investering) of fysieke redenen (achterstallig onderhoud of het pand is niet geschikt voor de activiteit die erin plaatsvindt) kan bestuurlijk worden besloten de functie niet in het pand te handhaven en het pand af te stoten of vrij te spelen voor functies die het bestuur wel wenselijk acht. Een eerste stap is om bestuurlijk keuzes te maken welke activiteiten behoren tot de beleidsdoelstellingen van de gemeente en in hoeverre de gemeente nog wil voorzien in huisvesting. Indien het niet mogelijk is een positief of minimaal kostendekkende exploitatie te voeren , maar aan de andere twee eisen (functioneel en fysiek) wel is voldaan, wordt de beslissing voorgelegd aan het college. Het college kan dan alsnog de politieke keuze maken om het object als strategisch aan te merken en een (structureel) financieel tekort op de exploitatie te accepteren. De noodzaak om het object in eigendom te houden dient in gemeentelijke documenten te zijn onderbouwd.


Pagina 12 van 28

5

Haalbaarheid beoogde bezuinigingen Spoor 1.

De resultaten van het onderzoek worden onderverdeeld in Spoor 1, waarin een richtinggevende besparing ten aanzien van de gemeentewoningen wordt beoogd. Spoor 2 geeft een richtinggevende besparing ten aanzien van de clustering en bundeling van activiteiten, een besparing op onderhoud/exploitatie en het mogelijk afstoten van overige gemeentelijk vastgoed. In hoofdstuk 4 is het plan van aanpak beschreven ten aanzien van het onderzoek naar het besparingspotentieel van de gemeentewoningen. De onderzoeksresultaten worden verwoord in een portfolio per woning. Bestuurlijk was al een beslissing genomen over het afstoten van de woningen, waardoor concreet een besparingspotentieel kan worden berekend. In dit hoofdstuk wordt een samenvatting van het besparingspotentieel gegeven. Kanttekening hierbij is dat het besparingspotentieel afhankelijk is van de marktwerking ten aanzien van vastgoed. Ten aanzien van Spoor 2 wordt een scenario per pand weergegeven. 5.1 Spoor 1 Gemeentewoningen Naar aanleiding van de besluiten inzake STOER (7 mei 2013) zijn de ambtelijke voorbereidingen gestart voor het afstoten van gemeentewoningen. Besluitvorming in het college vindt binnen afzienbare tijd plaats.

5.1.1 Structurele besparing • • • • • •

De exploitatiekosten van de woningen bedragen momenteel € 84.000 (begroting 2014); De helft daarvan (€ 42.000) is bestemd voor beheer en onderhoud, de andere helft betreft uitvoeringskosten; De huuropbrengsten voor de 12 woningen bedraagt € 34.000; De netto last voor de gemeente bedraagt dus € 50.000; Een besparing van € 6.500 is reeds opgenomen bij de groen voorstellen; Door het afstoten van de woningen kan, ten opzichte van de huidige begroting, een structurele kostenbesparing behaald van ca. € 43.500,- per jaar.

Kanttekeningen • Het grootste deel (€ 42.000) van de mogelijke besparing betreft personele lasten. Er is sprake van een versnippering, verschillende medewerkers zijn betrokken bij dit uitvoeringsproces. Het afbouwen van deze formatieruimte moet worden bezien in het licht van de toekomstige personele ontwikkelingen; • In de huidige begroting is slechts beperkt rekening met groot onderhoud. Eventuele kosten voor groot onderhoud worden bespaard bij afstoten. Het afstoten is derhalve een belangrijke maatregel om toekomstige risico’s te beperken. Incidentele besparing De boekwaarde van de woningen is vrijwel nihil. Uitgaande van de geschatte verkoopwaarde kan een incidentele opbrengst worden gerealiseerd van maximaal € 2 miljoen. Hierbij is de WOZ waarde als vertrekpunt gehanteerd. In de vertrouwelijke bijlage treft u de specificatie aan per woning. Voor de bestemming van de incidentele opbrengsten zijn meerdere opties aanwezig. Zo kunnen incidentele opbrengsten worden benut om incidentele uitgaven te doen. Waar de boekwaarde hoger is dan de waarde in het economisch verkeer kan deze worden ingezet om af te waarderen. Effect van deze afwaardering is een lagere afschrijvings- en rentelast. In dit onderzoek is het uitgangspunt gehanteerd dat incidentele verkoopopbrengsten in beginsel niet worden ingezet in de exploitatie, maar worden gereserveerd. Themaonderzoek Vastgoed

Pagina 13 van 28

Kanttekeningen • De opbrengst van € 2.000.000 vraagt om een “op maat” benadering bij het afstoten. Iedere situatie zal vragen om een andere aanpak. Dit mede gezien het feit dat er een belangrijke sociale component aanwezig is. Indien de gemeentewoningen als “pakket” op de markt wordt gezet zal de opbrengst beduidend lager zijn (€ 500.000); • Het onderhoud aan de gemeentewoningen is de laatste jaren beperkt tot het hoogst noodzakelijke. Afstoten van deze woningen geeft daardoor ook voor “minder meerkosten”.

Resultaten spoor 1 Gemeentewoningen

5.2 Opties

Verkoop gemeentewoningen


Besparingen Structureel Minimaal € 43.500

Maximaal € 43.500

Incidenteel Minimaal € 500.000

Maximaal € 2.000.000

Pagina 14 van 28

6

Haalbaarheid beoogde bezuinigingen Spoor 2

De beantwoording of een dergelijke besparing ook daadwerkelijk behaald kan worden ligt veel complexer en wordt in dit hoofdstuk verder uiteengezet.

6.1

Afwegingskader

Om te komen tot een beoordeling welk vastgoed in aanmerking komt om te worden afgestoten door het clusteren van activiteiten wordt het afwegingskader gevolgd. Daarnaast is en blijft het uitgangpunt bij de beoordeling of het vastgoed nodig is voor de gemeente om in eigendom te behouden afhankelijk van strategische beslissingen die hun oorsprong in beginsel vinden in de programmabegroting 2014, eerder genomen besluit en de denklijnen van de gemeente Sliedrecht. Denklijn 4: Gebruik is belangrijker dan bezit Denklijn 6: Burgers, bedrijven en instellingen die een dienst afnemen betalen daarvoor de kostprijs Uitgangspunt bij het afwegingskader is dat het exploiteren van vastgoed voor de gemeente Sliedrecht geen doel op zich is: vastgoed is een sturingsmiddel om gewenste beleidsdoelen te kunnen realiseren, voor het verrichten van wettelijke taken en de eigen huisvesting van de organisatie. Dit principe van vastgoed als instrument voor de organisatie dient bij het maken van keuzes altijd goed in beeld te houden!

6.2

Strategisch vastgoed

Strategisch vastgoed omvat vastgoed wat behoort tot de kern van de organisatie. Alles wat de gemeente nodig heeft om: 1. haar eigen organisatie te huisvesten (wat voor haar bedrijfsvoering nodig is); 2. haar wettelijke taken uit te voeren; 3. haar beleidsdoelstellingen te verwezenlijken. Strategisch vastgoed blijft in beginsel eigendom van de gemeente. Verkoop van strategisch vastgoed kan ter discussie worden gesteld. Echter ligt het meer voor de hand om eerst onnodig, overtollig en niet-strategisch vastgoed te verkopen. De gemeentelijke portefeuille wordt onderverdeeld in strategisch en niet-strategisch vastgoed. Nietstrategisch vastgoed kan worden afgestoten. Zijn de mogelijkheden hiertoe niet voorhanden, dan zal dit vastgoed eveneens effectief en rendabel moeten worden ingezet. In een later stadium kan dan naar andere mogelijkheden worden gezocht.

6.2.1 Huisvesten van de eigen organisatie Ter ondersteuning van de eigen organisatie heeft de gemeente in bezit: • Industrieweg 11, het gemeentehuis • Lelystraat 111, de gemeentewerf • Middeldiepstraat 44, de brandweerkazerne • Thorbeckelaan 2, de begraafplaats De brandweerkazerne Regionaal wordt de brandweerfunctie op dit moment geclusterd. De gevolgen voor de exploitatie van de brandweerkazerne is derhalve niet nader in beeld gebracht. Dit jaar wordt besloten of het pand verhuurt of verkocht wordt aan de Veiligheidsregio. Bij deze besluitvorming dient te worden uitgegaan van de denklijnen: gebruik is belangrijker dan bezit; Burgers, bedrijven en instellingen die een dienst afnemen betalen daarvoor de kostprijs.


Pagina 15 van 28

Het gemeentehuis Op dit moment wordt een regionaal onderzoek uitgevoerd die de basis vormt voor het mogelijk afstemmen van vraag en aanbod van huisvesting van het regionaal samenwerkingsverband. Het is voor de gemeente Sliedrecht belangrijk om kritisch te kijken naar haar eigen behoefte, waarbij organisatorische veranderingen kunnen worden betrokken. Steeds meer gemeente stappen over op Het Nieuwe Werken, waardoor een dynamische organisatie ontstaat en er minder behoefte is aan werken vergaderoppervlakte. Deze werkwijze biedt veel kansen. De gemeente Sliedrecht gebruikt op dit moment ca. 2000 m2. Met de invoering van Het Nieuwe Werken zal waarschijnlijk voldoende zijn aan 1.500 m2, waardoor nieuwe mogelijkheden in het gemeentehuis ontstaan zoals het integreren van de raadszaal en fractiekamers, een regionaal back- en frontoffice, of het inhuizen van maatschappelijk gewenste functies. Deze ontwikkelingen hebben een positieve invloed op de exploitatie van het pand.

6.2.2 Wettelijke taken uit te voeren. Wettelijke taken die de gemeente heeft ten aanzien van huisvesting omvat alleen de scholen. Het betreft de volgende panden: • Prof. Kamerlingh Onneslaan 109, Griendencollege • Elzenhof 124. De Sprong • Kerkstraat 15, OBS Henri Dunant • Merwestraat 16, Oranje-Nassau • Prickwaert 200, Anne de Vries • Prickwaert 204, De Wilgen Roald Dahl • Prof. Van der Waalslaan 2, Willem Alexander • Scheldelaan 15, Johannes Calvijn • Valkweg2, Willem Alexander • Valkweg 4, De Wilgen • Maaslaan 6, de Bleyburghschool • Burgemeester Feitsmapark 2, NME De Groen van Prinstererschool, Frans Halsstraat 1, valt niet meer onder de wettelijke taak, door het vervallen van de functie van huisvesting voor onderwijs. Daardoor wordt het pand niet-strategisch en wordt behandeld in het hoofdstuk niet-strategisch vastgoed.

6.2.3 Beleidsdoelstellingen te verwezenlijken. Het bezit van gemeentelijk vastgoed is geen doel op zich, maar een middel om het gemeentelijk beleid te realiseren. Niet de stenen, maar de activiteiten staan centraal. In het beleid met betrekking tot welzijn, zorg, onderwijs, jeugd en sport dient te worden geformuleerd welke functies de gemeente tot haar kerntaak rekent en met vastgoed wil ondersteunen. Eerder werd door de Raad besloten tot het afstoten van de gemeentewoningen, omdat zij geen kerntaak van de gemeente vervullen. Ten aanzien van spoor 2 (hoofdstuk 4) is nog geen beleid gevormd. Derhalve wordt aansluiting gezocht bij de bestaande ambities uit de begroting en wordt een scenario geschetst van mogelijk af te stoten panden op basis van de criteria behorende bij het afwegingskader. De gemeente Sliedrecht heeft een Programmabegroting 2014 opgesteld, waarin zij haar centrale ambitie heeft geformuleerd per beleidsveld, gericht op het maatschappelijk effect. Vanuit deze centrale ambitie worden de gemeentelijke doelstellingen bepaald. De vraag kan worden gesteld in hoeverre de organisaties die behoren tot de beleidsambitie van de gemeente, tevens door de gemeente gehuisvest dienen te worden of dat zij hun activiteiten elders kunnen uitoefenen. De Programmabegroting geeft hiervan geen duidelijk beeld met uitzondering van het Programma 3 Jeugd en Onderwijs. Daarin is opgenomen dat de gemeente voldoende kwalitatieve en kwantitatieve huisvesting voor onderwijs, peuterspeelzalen en kinderopvang dient te verzorgen. Deze Themaonderzoek Vastgoed

Pagina 16 van 28

functie vloeit voort uit wettelijke bepalingen. Ten aanzien van de wettelijke verplichting voor kinderopvang dient de Programmabegroting te worden aangepast. Kinderopvang is geen wettelijke verplichting meer. Voorzieningen De overige doelstellingen zijn ruim omschreven. Een voorbeeld hiervan is Programma 5, Cultuur, sport en recreatie. De doelstelling geeft aan : “Realiseren van voldoende voorzieningen voor de bewoners om sociaal-culturele activiteiten te kunnen ontplooien waarbij het verenigingsleven wordt gestimuleerd activiteiten voor en door inwoners te organiseren.” Er wordt niet expliciet gesproken over huisvesting. Door nader te definiëren wat beoogd wordt met het realiseren van voldoende voorzieningen in de vorm van een voorzieningenbeleid kan er eenvoudiger een strategische beslissingen worden genomen. Navraag leert dat bij de gemeente Sliedrecht onder voorzieningen wordt verstaan: • de scholen; • de sportaccommodaties; • de bibliotheek; • het verenigingsverzamelgebouw De Reling; • het Centrum voor Jeugd en Gezin aan de Nicolaas Beetsstraat. Vanwege mogelijke toekomstige ontwikkelingen zijn deze accommodaties buiten de scope van het onderzoeksdeel, naar mogelijk af te stoten panden, gelaten. Wel wordt een doorkijk gegeven naar clustering van activiteiten, mogelijke ontwikkelingen en het belang van het nemen van strategische beslissingen. Sportaccommodaties De inwoners van Sliedrecht worden in de gelegenheid gesteld om via een vereniging sport te kunnen beoefenen tegen een redelijk tarief. Om invulling te geven aan haar centrale ambitie en doelstelling voor sport heeft de gemeente een aantal subsidies ter beschikking gesteld. Deze subsidies worden behandeld in het themaonderzoek “Anders Subsidieren”. Daarnaast stelt de gemeente haar vastgoed ter beschikking om de sport te kunnen uitoefenen. Het huisvesten van sportverenigingen is geen wettelijke taak, maar een beleidskeuze. De sportaccommodaties worden verhuurd aan diverse sportverenigingen en gebruikt door scholen voor gymnastiek. Alle exploitaties, behalve die van het bronbad en de sporthal De Lockhorst, vertonen over 2012 een negatief exploitatieresultaat. Het Bronbad, de sporthal en het zalencentrum worden verhuurd aan Optisport BV. De begroting van 2014 toont een negatief resultaat bij het Bronbad en het Zalencentrum, gebaseerd op cijfers 2013. Het negatieve resultaat wordt gevormd door kapitaallasten rente en afschrijving, het gebruik door de organisaties en de niet-kostendekkende verhuur. Onderzocht kan worden in hoeverre bepaalde (beheer)taken en werkzaamheden geprivatiseerd kunnen worden. Het zalencentrum vertoont een klein negatief exploitatieresultaat. Bestuurlijk dient te worden besloten in hoeverre de functie van het zalencentrum, naast de maatschappelijke functie als buurthuis, bijdraagt aan de beoogde gemeentelijke doelstellingen. Immers, in het zalencentrum worden ook bruiloften en partijen gehouden1. In 2006 werd het beheer en onderhoud overgedragen aan Optisport BV en daarmee. Het groot onderhoud komt voor rekening van de gemeente. Het betreft echter de exploitatie van 3 onderdelen, t.w.: het zwembad, het zalencentrum en de sporthal. Om de exploitatie kostendekkend te kunnen voeren verstrekt de gemeente een subsidie aan Optisport. Echter deze subsidie wordt verstrekt voor de exploitatie van het geheel, waarvan het zalencentrum een 1

Er zal uiterlijk eind 2014/begin 2015 een onderzoek worden uitgevoerd, waarbij de exploitatie van de Lockhorst onder de loep wordt genomen Themaonderzoek Vastgoed

Pagina 17 van 28

onderdeel is. Intern wordt het als 1 geheel gezien. Opvallend is dat het zalencentrum aan een horecaondernemer wordt verpacht en commercieel geëxploiteerd. Gezien deze commerciële verhuur kan de vraag worden gesteld of de gemeente verantwoordelijk moet worden gesteld voor het groot onderhoud van dit onderdeel (het zalencentrum) en voor de subsidie, die ten behoeve van een positieve of minimaal kostendekkende exploitatie beschikbaar wordt gesteld. Er zou een analyse moeten plaatsvinden van alle onderdelen, dan wordt duidelijk welk deel het zalencentrum betreft wat qua invulling niet hoort bij de financiële ondersteuning door de gemeente. Niet door de negatieve exploitatie voor haar rekening te nemen en niet door een deel subsidieverstrekking. Pagina 146 van de beheersbegroting geeft een bedrag van € 153.222 weer als conctractueel afgesproken subsidiebedrag voor het onderdeel zalencentrum

Indirecte subsidie De activiteiten van de huurders worden financieel ondersteund door de gemeente met behulp van een subsidie. Opvallend zijn de gebruiksgeboden kosten die ten laste komen van de gemeente, zoals het onderhoud van de buitensportaccommodaties Onderzocht dient te worden in hoeverre hierover daadwerkelijk contractuele afspraken zijn gemaakt. Vooralsnog lijkt de indirecte subsidie voor sportaccommodaties ca. € 220.000,- te bedragen. Het themaonderzoek Anders subsidiëren bevestigt deze cijfers met de volgende begrote indirecte subsidies voor 2014: buitenaccommodaties € 193.000 en voor binnenaccommodaties € 150.000. Om een goed beeld te krijgen van wat welke sportvereniging de gemeente kost, zou van het principe van kostendekkenheid moet worden gegaan. Echter het kostendekkend exploiteren van sportaccommodaties zal veel verenigingen ernstig in de financiële problemen brengen. Zuiver gezien zouden de huurprijzen kunnen worden verhoogd zodat een sluitende exploitatie ontstaat en kostendekkend wordt gewerkt. Indien een vereniging de kosten niet kan dragen, kan ervoor worden gekozen om de subsidie te verhogen (beleidsafweging) met behulp van een exploitatiesubsidie. Mede hierdoor wordt inzichtelijk wat een sportactiviteit daadwerkelijk kost (transparantie). Het is een politiekbestuurlijke keuze om exploitatietekorten te dekken, uit algemene middelen met als doel de activiteiten door te laten gaan. Hoewel het mogelijk verhogen van de subsidie lijkt op het rondpompen van geld, wordt wel inzichtelijk welke kosten er verbonden zijn aan de sportaccommodaties en worden de geldstromen zuiver in beeld gebracht. Deze zuivere manier van geldstromen bevordert transparantie. De geldstromen worden niet daadwerkelijk, maar beleidsmatig gestructureerd. Een strategisch kader dient te worden geformuleerd over de wijze waarop wordt omgegaan met deze accommodaties en beoordeelt dient te worden welke verenigingsactiviteiten kunnen worden geprivatiseerd.

Vastgoed wordt in beginsel kostendekkend geëxploiteerd. De activiteit wordt, naar behoefte, gesubsidieerd. Vervangingsinvesteringen Kadernota In de Kadernota zijn de vervangingsinvesteringen opgenomen voor de periode 2014 tot 2017. De totale investeringen bedragen voor: • de sporthal en het zwembad De Lockhorst ca. € 690.000,-; • het zalencentrum ca. € 20.000,-; • de sporthallen De Valk en De Stoep ca. € 270.000,-. Aanbevolen wordt een exploitatie- en onderhoudsbeleid vast te stellen, waarin de uitgangspunten zijn vastgelegd; alle uit te voeren activiteiten met betrekking tot klant-, financieel en technisch beheer. Themaonderzoek Vastgoed

Pagina 18 van 28

Industrieweg 13, De Reling De Reling huisvest diverse welzijnswerkorganisaties. Deze organisaties waren voorheen verspreid over andere gemeentelijke locaties. Vanuit strategisch oogpunt (financieel en planontwikkeling) werden de oude locaties afgestoten en was nieuwe huisvesting voor de welzijnswerkorganisaties gewenst. Besloten werd de organisaties onder te brengen in één pand, de Reling, onder de voorwaarde van gelijkblijvende huur. Deze huur is in de loop van de jaren minimaal geïndexeerd. Het pand heeft een opvallend groot negatief exploitatieresultaat, veroorzaakt door hoge kapitaallasten en een lage huurprijs. Door de lage huurprijs is er sprake van een verkapte subsidiering. Daarnaast worden activiteiten van de instanties door de gemeente gesubsidieerd. Er is sprake van zowel subsidie van de activiteit als subsidie van het vastgoed. Recentelijk werd bekend dat steeds meer organisaties huisvesting elders zoeken. Nader onderzocht dient te worden wat de gevolgen zijn van deze inkrimping van de verhuurde vloeroppervlakte. Door activiteiten te clusteren en een betere benutting kan de bezettingsgraad verhoogd worden. In de Reling is tevens een sportruimte beschikbaar voor ambtenaren van de gemeente Sliedrecht. Er worden echter voldoende mogelijkheden door de locale ondernemers geboden om te sporten. De gemeente kan eventueel een contract met een sportschool afsluiten, als onderdeel van de arbeidsvoorwaarden. Besloten dient te worden in hoeverre de gemeente in huisvesting van de overgebleven organisaties wil voorzien en zij denkt aan clustering van haar eigen (toekomstige) diensten in De Reling. De uitbreiding van het takenpakket van de gemeente heeft mogelijk gevolgen voor de vraag naar beschikbare ruimte. Gedacht kan worden aan de functie van front- en backoffices. De Reling kan (deels) worden ingezet als kantoorfunctie ten behoeve van haar eigen huisvesting, een regionale partner of een andere organisatie. Daarnaast kan ervoor gekozen worden om activiteiten die aansluiten bij de gemeentelijke doelstellingen in dit pand te huisvesten, zodat andere panden vrijgespeeld kunnen worden voor verkoop. Het pand kan voor een deel ook ingezet worden voor commerciële verhuur. Dit komt de exploitatie van de panden ten goede. Ten aanzien van commerciële verhuur dient de gemeente wel rekening te houden met haar rol en dient zij concurrentievervalsing te voorkomen. Rekening moet worden gehouden met de gedragsregels, zoals omschreven in de Wet Markt en Overheid. Lukt het de gemeente niet het pand volledig te bezetten, dan heeft leegstand negatieve gevolgen voor de exploitatie. Negatieve exploitatie volgens beheersbegroting 2014

€ 187.000

Toelichting: De exploitatie van de Reling staat financieel los van SWS. Het is een constatering dat de exploitatie van de Reling in 2014 een negatieve exploitatie heeft van € 187.000 (beheersbegroting 2014). Werkelijke cijfers van 2012 laten een negatieve exploitatie zien van € 206.000. Het huisvesten van de zorg en welzijnsorganisaties is in het verleden een bewuste keuze geweest. Bekend was dat deze organisaties niet kostendekkend konden huren, maar de gemeenteraad wilde alle organisaties onder 1 dak. Deze lijn kan worden doorgezet door kritisch te kijken naar de overige accommodaties en de Reling volledig in te zetten voor het maatschappelijk belang op een rendabele manier. Als er dan nog een negatief exploitatieresultaat overblijft dan is dat een bestuurlijke keuze. Door het clusteren van maatschappelijke organisaties, kan mogelijk meer ruimte worden vrijgespeeld op andere locaties. Een combinatie tussen maatschappelijk en commerciële partijen is ook mogelijk om het verlies te minimaliseren. Door optimale benutting van de verhuurde oppervlakte en de combinatie met externe partijen (commercieel of Drechtsteden) kan het verlies beperkt worden.

Centrum voor Jeugd en Gezin, Nicolaas Beetsstraat


Pagina 19 van 28

In 2011 is het voormalige Groene Kruisgebouw aan de Nicolaas Beetsstraat verbouwd tot Centrum van Jeugd en Gezin (CJG). Het CJG biedt onderdak aan Rivas Zorg-groep, GGD, Home-start van Humanitas, Logopedische dienst Kring Sliedrecht en een Speel-o-theek De Knuffelbeer. De invulling van het Centrum voor Jeugd en Gezin is een eerder besluit van de Gemeenteraad van Sliedrecht, vanuit de wens dat deze zorg geboden wordt vanuit een centrale plek in de gemeente. De Rivas Zorg-groep wilde een aantal van haar taken onderbrengen in een verpleeghuis. Met het decentraliseren van alle jeugdzorgtaken naar de gemeenten heeft de gemeente Sliedrecht behoefte aan extra ruimte. Een oplossing daartoe wordt op dit moment gezocht in de uitbreiding van het pand, zodat onderlinge samenwerking bevordert kan worden. Nog niet bekend is hoeveel behoefte er werkelijk is. Afhankelijk van de behoefte aan uitbreiding, de mogelijkheden daartoe in het huidige pand en de mogelijke regionale samenwerking dient heroverwogen te worden of het pand aan de Nicolaas Beetsstraat nog steeds geschikt wordt bevonden. Overwogen kan worden de functies onder te brengen in De Reling of in de voormalige Groen van Prinsterenschool. Met het vertrek van de logopedische dienst komt 24 m2 vloeroppervlakte vrij. Tevens moet gezocht worden naar een geschikte locatie om de Speel-o-Theek in te huizen. De Knuffelbeer heeft momenteel 63 m2 in gebruik. Er dient een verkenning uitgevoerd te worden naar mogelijkheden tot herhuisvesting. Exploitatie Ten aanzien van de exploitatie zijn de volgende zaken opvallend: • De huurprijzen die worden doorbelast aan de diverse huurders zijn niet gelijk. • Voorzieningen worden naar rato van het gebruik doorbelast. • Gebruiksgebonden kosten van het pand worden niet volledig doorbelast aan de gebruikers. Het betreft met name de kosten van de algemene ruimten. Deze komen ten laste van de gemeente. Het pand heeft nog een hoge boekwaarde ( €713.000 in 2012) door de recente aanschaf en investeringen, een lage WOZ-waarde (€ 424.000 in 2012) en een negatief exploitatieresultaat van ca. € 16.000,- in 2012. Indirecte subsidie Gezien het feit dat de diverse instanties verschillende huurtarieven betalen, die tevens niet kostendekkend zijn, ligt subsidie van de huisvesting en de activiteit voor de hand. Daarnaast is er een andere verkapte subsidie door de gebruiksgebonden kosten die niet volledig worden doorbelast. Met uitzondering van de Logopedische dienst ontvangen de overige organisaties subsidie. Opvallend is dat er sprake is van subsidie: • Direct, via de Subsidieverordening Sliedrecht 2010; • Indirect, via een verlaagde huurprijs; • Indirect, via niet volledige doorbelasting van gebruiksgebonden kosten. Mogelijke structurele bezuinigen

6.3

€

15.000

Niet-strategisch vastgoed

Een aantal panden kunnen als niet-strategisch worden gelabeld. Niet-strategisch vastgoed met nauwelijks een boekwaarde komt als eerste in aanmerking om af te stoten. Hetzelfde geldt voor panden waar een grote investering in het vooruitzicht ligt. Bij niet-strategisch vastgoed is vooral het functionele aspect belangrijk. Enkel bestuurlijke keuzes maken het behoudt van deze panden in eigendom mogelijk of noodzakelijk. Onderstaande panden geven een scenario weer van mogelijk te realiseren resultaat op basis van structurele Themaonderzoek Vastgoed

Pagina 20 van 28

bezuinigingen en incidentele opbrengst. Opgemerkt wordt dat deze opbrengsten en bezuinigingen alleen gerealiseerd kunnen worden op basis van toekomstbestendige bestuurlijke keuzes. Het strategisch belang dient altijd in acht te worden genomen. Baanhoek 73a, de voormalige opslag van groenvoorziening. Dit pand is meegenomen in de berekening van de woningen. Het pand betreft een loods die grenst aan een gemeentewoning en zou als geheel kunnen worden afgestoten of herontwikkeld. De kosten die voor het pand worden gemaakt, zoals onderhoud, bedragen € 11.000 Structurele bezuiniging is gecalculeerd in project gemeentewerf Incidentele opbrengst is gecalculeerd in spoor 1.

€ 11.000

Dr. Langeveldplein 30 – het oude raadhuis Het oude raadhuis biedt huisvesting aan een deel van de gemeentelijke organisatie, door de aanwezigheid van fractiekamers en de raadzaal. Tevens verhuurt zij een deel aan Merweradio, Sociëteit Ken Uzelve en heeft zij een kantoorfunctie voor het Christelijk Onderwijs. Het Raadhuis wordt tevens gebruikt als trouwlocatie. Merweradio vervult een wettelijk taak. De gemeente is echter niet verantwoordelijk voor de huisvesting daarvan. Deze taak heeft zij wel ten aanzien van onderwijs en mogelijk valt de kantoorfunctie van het christelijk onderwijs daar ook onder. De activiteiten van Societeit Ken Uzelve vallen niet binnen de gemeentelijke doelstellingen. Hoewel de verkoop van deze icoon van Sliedrecht emoties zouden kunnen oproepen vanuit de gedachte de regie te verliezen, brengt het afstoten van dit pand veel financiële voordelen. De gemeente heeft voldoende instrumenten om de bestemming en het gebruik te regisseren. Het negatieve exploitatieresultaat van ca. € 100.000 euro per jaar is niet rendabel te maken, tenzij er voldoende huurinkomsten tegenover staat. Het huidige gebruik door derden sluit niet aan bij de gemeentelijke doelstellingen, met een mogelijk uitzondering van MerweRadio en de kantoorfunctie van het onderwijs. Huisvesting van deze organisaties kunnen elders worden ondergebracht. Gedacht kan worden aan de bovenverdieping van de brandweerkazerne of in De Reling. Verkoop aan derden zal mogelijk een mooie transformatie van dit karakteristiek gebouw mogelijk maken. Wellicht kunnen met een kopende partij afspraken worden gemaakt ten aanzien van de huur van een deel van het pand door de gemeente, waardoor raadsvergaderingen in het pand kunnen plaatsvinden en het pand als trouwlocatie in gebruik kan blijven. Het is echter niet noodzakelijk om de raadsvergaderingen en de fractiekamers in het pand te behouden. Het is ook mogelijk deze functies te verhuizen naar een andere locatie zoals het gemeentehuis aan de Industrieweg 13. De daarmee gepaard gaande kosten zijn nog niet nader onderzocht. Aansluiting kan worden gezocht naar de zoektocht om het gemeentehuis aan de Industrieweg efficiënter in te richten en ruimte te maken voor de raadsvergaderingen en de fractie. Tevens kan onderzocht worden of er ruimte beschikbaar komt in De Reling. Geschatte incidentele opbrengst (afhankelijk van bestemming, resultaat: marktwaarde – kosten – boekwaarde) Structurele bezuiniging Vrijvallen toekomstige investeringen Kadernota 2014 – 2017

€ 570.000 € 75.000 € 48.000

Maaslaan 10 Het pand voorziet in de maatschappelijk behoefte van kinderopvang en een peuterspeelzaal en heeft een positieve exploitatie. De structurele kosten van dit pand worden volledig gedekt door de huuropbrengst. De huisvesting van kinderopvang is echter geen wettelijke taak en hoeft als zodanig ook niet door de gemeente te worden gefaciliteerd. Opgemerkt dient te worden dat de programmabegroting nog spreekt over huisvesting van kinderopvang. Privatisering van deze taak is te overwegen. Omdat het huisvesten van kinderopvang geen taak van de gemeente is en er mogelijkheden bestaan tot Themaonderzoek Vastgoed

Pagina 21 van 28

inhuizing van de peuterspeelzaal bij de brede school, is afstoten te overwegen. Het pand heeft een positief exploitatieresultaat. Uitgaande van de denklijn “gebruik is belangrijker dan bezit” kom het pand toch in aanmerking om af te stoten. Een pand met een rendabele huur is interessant voor professionele verhuurorganisaties. Zeker als het een langjarig huurcontract betreft. Het pand kan in verhuurde staat verkocht worden vanwege een positieve exploitatie. Kan ook verkocht worden aan de zittende huurder. De peuterspeelzaal kan mogelijk ondergebracht worden bij de Brede School. Dat betreft een politieke keuze. Het uiteindelijke resultaat is dat de gemeente de zorg en mogelijke kosten niet meer heeft. Uitwerking van de alternatieven kan pas na richtingbepaling en onderzoek van vraag en behoefte. Geschatte incidentele opbrengst Resultaat: marktwaarde – kosten – boekwaarde Structurele bezuinigingen kunnen niet worden gerealiseerd met verkoop. Er is sprake van een positief exploitatieresultaat.

€ 440.000

Frans Halsstraat 1 – Groen van Prinstererschool De Groen van Prinstererschool, Frans Halsstraat 1, valt niet meer onder de wettelijke taak door het vrijkomen van de school en wordt mede daardoor niet-strategisch. Op dit moment wordt de school tijdelijk verhuurd. Het pand heeft groot achterstallig onderhoud. Achterstallig onderhoud is niet gecalculeerd. Wil de gemeente het pand in eigendom behouden dan zal zij de komende jaren te maken krijgen met grote investeringen op onderhoud; bij sloop kosten op bodemonderzoek, sloop en kapitaalvernietiging vanwege de waarde die het pand vertegenwoordigd en het incidenteel afboeken van de boekwaarde van ca. € 124.000,-. De locatie is zeer geschikt voor herontwikkeling. Inzet van het pand voor eigen doeleinden vraagt, vanwege de inefficiënte indeling en het achterstallig onderhoud, grote investeringen. Wordt het pand gesloopt om de kosten van onderhoud ea te beperken, maar vanuit de strategische gedachte van herontwikkeling behouden, dan vertegenwoordigt de locatie uiteraard nog wel een grondwaarde en wordt niet de volledige boekwaarde afgewaardeerd. Marktpositie Diverse partijen hebben ondertussen interesse getoond om de Frans Halsstraat een nieuwe invulling te geven. Gedacht wordt aan herbestemming naar levensloopbestendig wonen, zorg gerelateerd wonen, starterswoningen, maar intern wordt ook gedacht aan een mogelijk uitbreiding van het CJG (als uitvalsbasis). Deze invullingen dienen bestuurlijk te worden bekrachtigd indien het op basis van wensen vanuit het beleid deze invulling zou krijgen (zie Nicolaas Beetsstraat). Grote investeringen zijn dan wel noodzakelijk. Het slopen van het pand om een impuls te geven aan de leefomgeving is ook een mogelijkheid, maar gelet op de waarde van het opstal wordt dit vanuit vastgoedmanagement gezien als kapitaalvernietiging. Daarbij komt ook dat sloop kosten met zich meebrengt, zoals bijvoorbeeld. bodemonderzoek, sloop. Wordt bestuurlijk gekozen voor afstoten van het pand dan is het volgende financiële plaatje mogelijk: Geschatte incidentele opbrengst (marktwaarde – kosten – boekwaarde) Structurele bezuiniging

€ 584.000 € 18.000

Baanhoek 77 (in combinatie met Baanhoek 79 -81) Het pand staat al geruime tijd leeg en valt in het Ziezo-project wat in de periode 2007-2008 verkocht zou worden aan een ontwikkelaar. Overeenstemming was bereikt. Er is onlangs een juridische procedure opgestart om de koper aan deze overeenkomst te houden. Wordt de gemeente in het gelijk gesteld dan is de Geschatte incidentele opbrengst Themaonderzoek Vastgoed

€ 400.000 Pagina 22 van 28

Enkel maatregelen ter bestrijding van vandalisme worden genomen. Structurele bezuiniging

€

2.000

Dit pand is niet meegenomen in het resultaat. Kerkbuurt 131a – de kerktoren Het eigendom van de kerktoren stamt uit 1798. Door een wet van Napoleon werden alle kerktorens eigendom van de burgerlijke overheid. De torens konden een militaire functie vervullen als uitkijkpost. In de 18e eeuw en ook daarna hadden kerktorens een belangrijke openbare functie die losstond van de kerkdiensten. Kerktorens werden gebruikt bij rampen, zoals brand of watersnood of om belangrijke evenementen aan te kondigen. De functie is heden ten dage echter beperkt. De kerktoren is een beeldbepalend element in Sliedrecht, maar vervult geen taak van de gemeente. Landelijk is discussie over het afschaffen van de wet in 1830. Eenduidigheid daarover is er niet. Vanuit haar eigenarenrol is de gemeente verplicht het onderhoud aan de kerk te verrichten. De kerktorren heeft een negatieve exploitatielast van ca. € 5.000 per jaar en in de periode 2014 – 2017 zal een vervangingsinvestering benodigd zijn van € 23.000 voor de revisie van het uurwerk. Objecten met een historische waarde, maar grote onderhoudslasten worden veelal om niet verkocht. De investeringslasten en onderhoudskosten komen daarmee voor de gemeente Sliedrecht te vervallen. Hierover dient eveneens een bestuurlijke beslissing te worden genomen en op voorhand te worden afgestemd met de Hervormde Kerk. Structurele bezuiniging Vrijvallen van een geplande vervangingsinvestering van Incidentele opbrengst

€ 5.000 € 23.000 nihil

Stationsweg 2, Boerhaave De activiteiten die in het pand plaatsvinden zijn: biljarten en klaverjassen in competitieverband, bingoavonden en computercursussen voor ouderen en worden gefaciliteerd door de Vereniging Boerhaave. Steeds vaker zie je dat (vermogende) verenigingen overgaan tot koop van een accommodatie of de aankoop van een ander pand. Het is tevens mogelijk om deze functies te clusteren met activiteiten die in een ander pand plaatsvinden, zoals De Reling. Gezien de hoge boekwaarde van het pand door recentelijke investering op onderhoud zal de incidentele opbrengst van het pand gering zijn. Geschatte incidentele opbrengst (hogere boekwaarde door investeringen) Structurele bezuiniging is niet aanwezig door kostendekkende huur. De vereniging ontvangt geen subsidie.

€ 15.000

Stationsweg 4, Elektra In het pand zitten: • Het jongerencentrum Elektra, waar een grote diversiteit aan jongerenactiviteiten plaatsvindt. • Een playstation-ruimte voor games en een tafelvoetbal • Een fitnesszaal voor jongeren vanaf 14 jaar, waar zij kunnen fitnessen voor 10 euro per maand. • Een repetitieruimte voor muziekbands tot 26 jaar. • Een eetcafé • Een gratis bioscoop • Poppodium Elektra en het sportcafé, waar jongeren in het weekend terecht kunnen Revitalisering, herbestemming en de waardeontwikkeling. Het pand, Stationsweg 2 en 4 behoort tot het cultureel erfgoed van de gemeente Sliedrecht en is de entree Themaonderzoek Vastgoed

Pagina 23 van 28

van het Centrum. Zij herbergt een aantal maatschappelijke functies. Het pand is te betitelen als een icoon van Sliedrecht, maar wordt niet als zodanig ingezet en gebruikt. Herbestemming kan een enorme bijdrage leveren aan de leefomgeving van het gebied. Krijgt het pand een passende functie en wordt het in glorie hersteld, dan zal het tevens aantrekkelijker worden voor marktpartijen. In het gebied, waar het pand onderdeel van uitmaakt, spelen een aantal zaken. Door de komst van de nieuwe bibliotheek en daarboven appartement, ontstaat, naast Elektra een pleinachtige, open ruimte. De wanden van het plein worden gevormd door een complex van ouderenhuisvesting, het nieuwe appartementencomplex, Elektra en de panden langs de Stationsweg, die deels leeg staan en te koop of te huur worden aangeboden. Het hele gebied heeft geen duidelijke samenhang en ziet er onverzorgd uit. Geadviseerd word om, voorafgaan aan een mogelijk besluit tot herbestemming van Stationsweg 2 en 4, eerst een stedenbouwkundige visie op het gebied te formuleren. Een dergelijke visie beïnvloedt de waarde van het pand in positieve zin. Revitalisatie van het gehele gebied zou de entree van het centrum van Sliedrecht aantrekkelijker maken en door bestuurlijke medewerking aan herbestemming ontstaan nieuwe verkoopkansen. Hoewel het pand nu een belangrijke functie vervuld ten aanzien van Jeugdbeleid kan het karakterieke pand ook een functie vervullen ten dienste van de gehele gemeenschap van Sliedrecht, zoals bijvoorbeeld een horecabestemming. Door een (breder maatschappelijke) invulling wordt het leefgebied verrijkt en wordt het pand ten gunste van de hele gemeenschap gesteld. Een uitwerking hiervan heeft gevolgen voor de huidige organisatie, de gemeentelijke organisatie en de inwoners van de gemeente Sliedrecht. De denkrichting dient eerst bepaald te worden alvorens uitgebreid onderzoek plaats kan vinden. De waardeontwikkeling van het pand is afhankelijk van de bestemming, mogelijk invulling en inrichting van het omliggende gebeid. Herbestemming van het pand zal mogelijk een grotere incidentele opbrengst kunnen bewerkstellingen.

Geschatte incidentele opbrengst (afhankelijk van bestemming) (hogere boekwaarde door investeringen) Structurele bezuiniging is niet aanwezig door kostendekkende huur.

€ 112.500

Vrijvallen beoogde vervangingsinvestering volgens Kadernota 2014 – 2017 Vervanging kozijnen PVC en aanbrengen dubbele beglazing

€


96.000

Pagina 24 van 28

6.4

Resultaten Spoor 2 overige gemeentelijk vastgoed

Onderstaande panden voldoen niet aan de criteria volgens het afwegingskader. De functies die erin gehuisvest zijn kunnen worden geclusterd in andere huisvesting of kunnen in eigen huisvesting voorzien. Bestuurlijk dient wel besloten te worden in hoeverre deze panden niet vallen binnen strategisch beleid.


Structureel

Incidenteel

Begrote Investeringen

Dr. Langeveldplein 30 Maaslaan 10 Minimaal

€ € €

75.000 0 75.000

€ 570.000 € 440.000 € 1.010.000

€ € €

Industrieweg 134, Reling Nicolaas Beetsstraat 22-6 Frans Halsstraat 1 Kerkbuurt 131a Stationsweg 2 Stationsweg 4

€ € € € € € €

187.000 15.000 18.000 5.000 0 0 225.000

€ € € € € € €

€ 0 € 0 pm € 23.000 € 0 € 96.000 € 119.000

Maximaal

€

300.000

€ 1.321.500

Opties

Verkoop objecten

0 400.000400.000584.000 0 15.000 112.500 311.500

€

48.000 0 48.000

167.000

Besparingen Structureel Minimaal € 75.000

Maximaal € 300.000

Incidenteel Minimaal € 1.010.000

Maximaal € 1.321.500

NB. De structurele besparingen geven een indicatie van de bruto te realiseren bedragen. Om de activiteiten elders onder te brengen zullen investeringen nodig zijn. Het vraagt nader onderzoek om de (exploitatie)kosten daarvan exact in beeld te brengen.


Pagina 25 van 28

7

Conclusies en aanbevelingen

Indien de gemeente haar vastgoed wil inzetten als ondersteuning van gemeentelijk doelstellingen, zijn een aantal zaken belangrijk om nader te onderzoeken.

Strategisch Vastgoedbeleid Professioneel omgaan met vastgoed is een proces. Vastgoedwdat vandaag strategisch is, kan op termijn niet-strategisch worden, waardoor de mogelijkheden van afstoten en/of slopen voor dit pand ter discussie kan worden gesteld. Het proces van structureel bezuinigen met vastgoed wordt daarop bijgesteld gebaseerd op een gefundeerd strategisch vastgoedbeleid. Landelijk is gebleken dat een goed doordachte strategie een hoger maatschappelijk en economisch rendement kan bewerkstelligen. Dit kan zich vertalen in hogere inkomsten uit medegebruik van vastgoed, of lagere kosten van de inzet van vastgoed voor maatschappelijke doelen. Zeker als kritisch wordt gekeken naar de wettelijke kerntaken van de gemeente en welk vastgoed daarvoor benodigd is. Vooralsnog kan slechts ten dele en binnen bandbreedten aangegeven worden wat de financiële omvang van het efficiënter inzetten van het gemeentelijk vastgoed kan betekenen. De structurele besparing valt nu nog niet volledig te kwantificeren, maar kan na extra onderzoek scherper in beeld worden gebracht.

Indirecte subsidies Huurprijzen Goed financieel beheer is belangrijk om de prestaties van een gebouw snel inzichtelijk te krijgen en beslissingen te kunnen nemen. De gemeente faciliteert bepaalde activiteiten die zij vanuit beleidsdoelstellingen noodzakelijk vindt. Daarnaast subsidieert de gemeente allerhande organisaties en activiteiten, waaronder ook directe voor de kosten van huisvesting: •

Door middel van een exploitatiesubsidie, waarbij het voor kan komen dat geen zicht is op de wijze waarop de exploitatiesubsidie door een gebruiker wordt ingezet.

•

Door middel van een verlaagde huurprijs per m2 (maatschappelijke huurprijsberekening). In veel gevallen van het vastgoed van de gemeente Sliedrecht is de huurprijs niet kostendekkend berekend, waardoor voor de totale portefeuille een negatief exploitatieresultaat ontstaat.

•

Door middel van het (tot op heden) niet doorbelasten van allerlei gebruiksgebonden kosten die in het normale (vastgoed)verkeer ten laste worden gebracht van de gebruikers/huurders.

Er is sprake van een versnipperd en ongelijk beleid ten aanzien van het hanteren van huurprijzen en het doorbelasten van kosten, zelfs binnen de grenzen van de accommodatie. Een eenduidig tarieven- en huur/verhuurbeleid ontbreekt. In relatie tot principes van transparant handelen en rechtsgelijkheid loopt de gemeente Sliedrecht daar risico. Het is voor de hand liggend om een eenduidig transparant huurbeleid op te stellen, afgeleid van het gemeentelijk voorzieningenbeleid. Opvallende zaken zijn: • Gehanteerde tarieven worden vaak vastgesteld aan de hand van de draagkracht van de instelling die de activiteit verricht en wijken af ten aanzien van de verdeling van servicekosten en gebruik van nutsvoorzieningen. Voorbeelden van een gebrek aan helderheid zijn: De kosten van nuts-voorzieningen worden in sommige gevallen naar rato van gebruik van de accommodatie en als voorschot in rekening gebracht. In andere gevallen wordt er een huurprijs Themaonderzoek Vastgoed

Pagina 26 van 28

inclusief kosten van nuts-voorzieningen gerekend. Er zijn geen aparte meters voor de ruimten aanwezig. Het verbruik wordt evenredig verdeeld. De ongelijkheid wordt vertaald in ongelijke afspraken ten aanzien van het contract en maakt het eveneens niet mogelijk om een zuiver beeld te krijgen van de werkelijk kosten van het gebruik van het pand. In sommige gevallen worden de energielasten van de algemene ruimten niet doorbelast aan de gebruiker, maar komen ten laste van de gemeente. •

Geadviseerd wordt nader te onderzoeken wat de zuivere geldstromen zijn en waardoor de werkelijke prestaties van het vastgoed inzichtelijk komen, waarna strategisch een beslissing kan worden genomen over geldstromen in de vorm van onder andere subsidie, doorbelasting, gebruiksgebonden kosten van het pand doorbelasten aan de gebruiker, etc.

•

Bij besluit van 1 april 1992 is bepaald dat alle accommodaties (gemeentelijk vastgoed) minimaal kostendekkend moeten worden verhuurd. Geconcludeerd kan worden dat daar op dit moment nog niet aan wordt voldaan.

Subsidies Uit een onderzoek naar de Subsidieverordening Sliedrecht 2010 ontstaat geen duidelijk beeld van de inhoud van een exploitatiesubsidie. De gebruikelijke definitie van een exploitatiesubsidie luidt: een exploitatie welke wordt verstrekt op grondslag van het exploitatietekort van een instelling. Het bedrag van de subsidie wordt tot een bepaalde hoogte gebaseerd op het verschil tussen inkomsten (contributies, barinkomsten, losse kaartverkoop) en de kosten (afschrijving van het gebouw, de apparatuur, administratiekosten en dergelijke). Het tekort aan middelen voor de huur kan, indien dit beleidsmatig gewenst is, dan gesubsidieerd worden (exploitatiesubsidie). Het gevolg daarvan is dat er meer transparantie ten aanzien van de subsidieverlening en de financiële prestaties van het vastgoed ontstaat. Op dit moment worden subsidiestromen in beeld gebracht ten aanzien van de activiteiten, het gebruik van het pand. Het uitgangspunt dient te zijn dat bij subsidieverstrekking uitsluitend mag worden uitgaan van het subsidiëren van de activiteit. Waar de activiteit plaatsvindt is een verantwoordelijkheid van de instelling en dient niet verkapt gesubsidieerd te worden door een lagere huurprijs dan kostendekkend of het betalen van gebruiksgebonden kosten door de gemeente. Gebruiksgebonden kosten Kostendekkendheid begint met het vaststellen van een Principebesluit dat alle kosten die te maken hebben met het gebruik van het gebouw, worden betaald door de gebruiker. Daardoor leert de gebruiker zakelijk verantwoord om te gaan met haar financiën en wordt zij gedwongen zorgvuldig om te gaan met de belangen van de gemeente. Tevens is gebleken dat bij een aantal panden zowel incidentele (onderhouds) kosten als gebruiksgebonden kosten ten laste komen van de gemeente, in plaats van de gebruiker. Onderzocht dient te worden in hoeverre de gemaakte afspraken tussen de gemeente en de gebruiker ten aanzien van de verdeling van de kosten ook worden bewaakt en naleeft of het historisch gegroeide afspraken betreft. In beginsel dient de gebruiker de gebruiksgerelateerde kosten voor eigen rekening te nemen, tenzij wetgeving of beleidsdoelstellingen hier anders over beslissen. Clustering activiteiten Door activiteiten te clusteren en huisvesting te delen kan een win - win situatie ontstaan. De huur/gebruikskosten zijn lager waardoor de gebruiker zijn middelen meer kan inzetten op de aan te bieden activiteiten. Dit heeft indirect ook gevolgen voor de subsidieverstrekking. Minder panden geven minder onderhoud en exploitatiekosten. Door activiteiten zoveel mogelijk bij elkaar te brengen in een beperkt aantal gebouwen komen gebouwen vrij die kunnen worden afgestoten.


Pagina 27 van 28

Een mogelijke clustering zou kunnen zijn: De speel-o-theek samenvoegen met de bibliotheek of functie Speel-O-Theek opheffen. Merweradio huisvesten in de leegstaande verdieping van de brandweerkazerne of De Reling. De raadzaal en fractiekamers huisvesten in het gemeentehuis aan de Industrieweg Biljartvereniging Boerhaave samenvoegen met de Reling of eigen huisvesting zoeken. Ook kan gedacht worden aan de volgende opzet: De hoofdlocatie wordt de Industrieweg, wat onderdak biedt aan de eigen huisvesting, raadsvergaderingen, loketfuncties, maar ook aan organisaties die met huisvesting door de gemeente worden ondersteund en taken die als gevolg van decentralisatie naar de gemeente toekomen. Daarbij dient de beschikbare ruimte geoptimaliseerd te worden, waarbij functies die de gemeente niet ondersteunt worden “afgestoten”. Geïnventariseerd dient te worden welke behoefte er ontstaat, welke functies kunnen vervallen (bv sportzaal) en of er mogelijkheden zijn rondom flexibel werken van de eigen organisatie. Door de vloeroppervlakte rendabel in te zetten, ontstaan mogelijkheden om andere diensten of functies in het gemeentehuis te integreren. Tevens kan worden gedacht aan het integreren van de raadszaal en fractiekamers, die op dit moment in het oude Raadhuis aan het Dr. Langeveldplein zijn gevestigd. Door deze verschuiving ontstaan weer mogelijkheden met het Oude Raadhuis. Uitgangspunt is dat vastgoed een middel is, geen doel. De gemeente hoeft niet voor huisvesting te zorgen van diverse instellingen.

Regionale samenwerking In Drechtstedenverband worden diverse voorstellen voorbereid voor (ambtelijke) samenwerking en uniformering. Eén van de onderzoeken betreft het integrale regionale huisvestingsplan van het gemeentelijk apparaat. Dit onderzoek zal antwoord geven op de vraag in hoeverre gezamenlijke huisvesting van de ambtenaren gewenst is en welke mogelijke (formatie)uitbreiding of krimp er in de komende periode zal ontstaan. Na bepaling van de behoefte die de gemeente Sliedrecht heeft en uitdieping van mogelijkheden rondom flexibel werken, kunnen verdere beslissingen worden genomen over het gemeentehuis aan de Industrieweg 11, waarbij, indien gewenst, aansluiting kan worden gezocht bij de regionale denklijn. De gemeente Sliedrecht kan echter wél op voorhand een denkrichting bepalen ten aanzien van haar eigen huisvesting en de mogelijkheden van het complex. Gedacht kan worden aan onder andere Het Nieuwe Werken, wat behandelt wordt in het themaonderzoek Samenwerking en Bedrijfsvoering. Om een vastgoedportefeuille professioneel te kunnen beheren is een bepaald volume nodig. De portefeuille van Sliedrecht is te beperkt om op alle gebieden voldoende kennis in huis te hebben. Een mogelijke oplossing hiervoor is regionale samenwerking. Drechtsteden heeft een regionale partner, met specifieke kennis van het beheren en onderhouden van gemeentelijk vastgoed; Ingenieursbureau Drechtsteden. Bij de doorontwikkeling van de afdeling ondersteuning en vastgoed van de gemeente Sliedrecht is aandacht voor de regionale samenwerking op het gebied van vastgoedbeheer.


Pagina 28 van 28

functioneel (beleidsdoelstelling) stap 1

Fysiek (onderhoud)

Financieel (exploitatieresultaat)

Activiteit elders onder te brengen

Griendencollege

x

++

schoolbestuur

-

nee

Basisschool

De Sprong

x

++

schoolbestuur

-

nee

Kerkstraat 15

Basisschool

Obs Henri Dunant

x

++

schoolbestuur

-

nee

Maaslaan 6

Basisschool

Bleyburghschool

x

++

schoolbestuur

-

nee

Merwestraat 16

Basisschool

Oranje-Nassau

x

++

schoolbestuur

-

nee

Prickwaert 200

Basisschool

Anne de Vriesschool

x

++

schoolbestuur

-

nee

Prickwaert 204

Basisschool

Obs De Wilgen/Roaldahlschool

x

++

schoolbestuur

-

nee

Prof. Van der Waalslaan 2

Basisschool

PrinsWillem Alexanderschool

x

++

schoolbestuur

-

nee

Scheldelaan 15

Basisschool

Johannes Calvijnschool

x

++

schoolbestuur

-

nee

Valkweg 2

Basisschool

Prins Willem Alexanderschool

x

++

schoolbestuur

-

nee

Valkweg 4

Basisschool

Obs De Wilgen

x

+

schoolbestuur

-

nee

Educatief centrum

NME (gemeente Sliedrecht)

++

++

-

nee

Industrieweg 11

Stadskantoor

Gemeente Sliedrecht

x

++

++

-+

nee

Lelystraat 111

Gemeentewerf

Gemeente Sliedrecht

x

++

++

-

nee

Middeldiepstraat 44

Brandweerkazerne

Gemeente Sliedrecht

x

++

+

-

nee

Thorbeckelaan 2

Begraafplaats

Gemeente Sliedrecht

x

++

+

-

nee

Strategisch

GEBRUIKER

ADRES

Niet-strategisch

Alg. voortgezet onderwijs

Elzenhof 124

OBJECTSOORT

Prof. Kamerlingh Onneslaan 109

STRATEGISCH VASTGOED Scholen 12

Burgemeester Feitsmapark 2

Dienstgebouwen 6

Sportaccommodaties 7 Havenstraat 1 a

Jachthaven

Watersportvereniging "Sliedrecht"

x

+

+

-

nee

Lijsterweg 60 a

Clubhuis ijsbaan

Vereniging IJsclub de Vriendschap

x

+

+

-

nee

Thorbeckelaan 104

Sport complex

Ver.Sliedrechtse Korfbal Club 'Merwede

x

+

+

-

nee

Horeca

vd Nieuwedijk exploiteert

x

+-

+

-

nee

Sportlaan 1

Zwembad

Optisport Sliedrecht b.v., De Lockhorst

x

+

+

-

nee

Sportlaan 7

Sport complex De Lockhorst

Voetbalvereniging "Sliedrecht"

x

+

+

-

nee

Krommestoep 1

sporthal De Stoep

Gemeente Sliedrecht

x

+

+

-

nee

Valkweg 1

sporthal De Valk

Gemeente Sliedrecht

x

+

+

-

nee

Prickwaert 208

Gymzaal 't Craijenest

Gemeente Sliedrecht

x

+

+

-

nee

Sportlaan 1a

Functioneel (beleidsdoelstellingen) + huisvesting + ja +- neutraal - nee

Fysiek (onderhoud) ++ goed + voldoende "- minimaal "-- achterstallig

Financieel + postief - negatief -+ negatief, maar te optimaliseren

NIET-STRATEGISCH VASTGOED Kinderopvang 3 Maaslaan 10 a

Creche/peuterspeelzaal

Stichting Kindercentra Alblasserwaard

x

-

+

+

ja

Maaslaan 10

Dagverblijf

Catalpa Kinderopvang B.V.

x

-

+

+

ja

Baanhoek 77

Dagverblijf

Leegstand

x

-

--

-

nvt Pagina 1 van 2

--

-

ja

+-

+

-

ja

Frans Halsstraat 1

Basisschool

St. openb.prim.onderwijs Papendrecht

x

-

-

-

nvt

Kerkbuurt 131 a

Kerktoren

De Nederlandsch Hervormde Kerk

x

-

+

-

nee

Stationsweg 2

Buurtvereniging

Buurtvereniging "Boerhaave"

x

+-

+

-+

beleid

Strategisch

GEBRUIKER

ADRES

Activiteit elders onder te brengen

Fysiek (onderhoud)

-

x

Financieel (exploitatieresultaat)

functioneel (beleidsdoelstelling) stap 1

x

Societeit Ken U Zelven, merweradio, vcon

Niet-strategisch

Wijkonderkomen

Oude Raadhuis

OBJECTSOORT opslag groenvoorziening

Dr. Langeveldplein 30

Voormalig strategisch Baanhoek 73 a

Maatschappelijke objecten 10

Stationsweg 4

Jongerencentrum

Stichting Open Jeugdwerk Sliedrecht

x

+

+

-+

beleid

Industrieweg 13

Kantoor

S.O.W.S./De Reling

x

+-

++

-+

beleid

Nicolaas Beetsstraat 2

Kantoor

Vereniging Humanitas distr. Zuidwest

x

+-

++

-+

beleid

Functioneel (beleidsdoelstellingen) + huisvesting + ja +- neutraal - nee

Fysiek (onderhoud) ++ goed + voldoende "- minimaal "-- achterstallig

Financieel + postief - negatief -+ negatief, maar te optimaliseren

K 3184

G

0 VE 1/1

10207

300

Baanhoek 73

SDT00

K

952

G

0 VE 1/1

473

473

Baanhoek 77

61110001

SDT00

K

954

G

0 VE 1/1

80

80

Baanhoek 79

61250007

SDT00

K

953

G

0 VE 1/1

55

55

Baanhoek 81

SDT00

I 7587

G

0 VE 1/1

33880

8330


VASTGOED NAAR FUNCTIE

Stille reserves (WOZ-boekwaarde)

Boekwaarde

WOZ-WAARDE 2013

GEBRUIKER

FCL

ADRES

TOEGEKENDE OPPERVLAKTE OBJECT

KADASTRALE OPPERVLAKTE

GEDEELTE

ZAKELIJK RECHT

KOINDEX

KOLT

KONR

SEKTIELT

KADGEMKODE SDT00

Bek, AM

349.000

0

349.000

Woningen

Leegstand

120.000

40.230

79.770

Kinderopvang

Heuvel, D van den

137.000

0

137.000

Woningen

61250007

Man, MT de

165.000

0

165.000

Woningen

60470001

Gemeente Sliedrecht

247.000

0

247.000

Maatschappelijk

SDT00

I 7587

G

0 VE 1/1

33880

76


60490001

NME (gemeente Sliedrecht)

29.000

0

29.000

Dienstgebouwen

SDT00

H 8828

G

0 VE 1/1

10121

0

Dr. Langeveldplein 30

53003500

Societeit Ken U Zelven

1.057.000

222.794

834.206

Dienstgebouwen

SDT00

K 1861

G

0 VE 1/1

4792

4792

60320001

De Sprong

3.720.000

1.689.229

2.030.771

School

SDT00

I 7557

G

0 VE 1/1

9918

328

Februariplantsoen 3

Stolze, W

216.000

0

216.000

Woningen

SDT00

I 7557

G

0 VE 1/1

9918

474

Februariplantsoen 4

Zanen, J

262.000

0

262.000

Woningen

SDT00

I 7790

G

0 VE 1/1

2462

2462

Frans Halsstraat 1

60300001

Stichting openbaar primair onderwijs Papendrecht

944.000

123.686

820.314

School

SDT00

G 2752

A

3 VE 1/1

0

0

Industrieweg 11

53003501

Gemeente Sliedrecht

5.456.000

9.094.115

-3.638.115

Maatschappelijk

SDT00

G 2752

A

2 VE 1/1

0

0

Industrieweg 13

60600004

S.O.W.S.

1.815.000

2.926.080

-1.111.080

Maatschappelijk

SDT00

K 2327

G

0 VE 1/1

236

236

Kerkbuurt 178

Dillgard - Busink, AA

179.000

0

179.000

Woningen

Kerkbuurt 201

Elzenhof 124

SDT00

K 3706

G

0 VE 1/1

30025

975

SDT00

H 8830

G

0 VE 1/1

1982

2167

Veldman, AF

419.000

0

419.000

Woningen

Obs Henri Dunant

1.440.000

1.452.659

-12.659

School

SDT00

I 7599

G

0 VE 1/1

36120

4625

Krommestoep 1

SDT00

B 2128

G

0 VE 1/1

7745

7745

Lelystraat 111

60620001

Gemeente Sliedrecht

2.990.000

797.342

2.192.658

Sport

53003520

Gemeente Sliedrecht

1.078.000

13.697

1.064.303

maatschappelijk

SDT00

K 3610

G

0 VE 1/1

66601

0

Maaslaan 10

60600003

Catalpa Kinderopvang B.V.

608.000

83.323

524.677

Kinderopvang

SDT00

K 3610

G

0 VE 1/1

66601

0

Maaslaan 10 a

Stichting Kindercentra Alblasserwaard

78.000

SDT00

K 3242

G

0 VE 1/1

3420

3420

Maaslaan 6

60320001

Bleyburghschool

1.520.000

0

78.000

Kinderopvang

504.611

1.015.389

School

SDT00

G 1695

G

0 VE 1/1

1780

1780

Merwestraat 16

60300001

Oranje-Nassau

677.000

1.590.469

-913.469

School

SDT00

H 5433

G

0 VE 1/1

122

122

Middeldiepstraat 14

Simons, LSMJC

204.000

0

204.000

Woningen

SDT00

H 8192

G

0 VE 1/1

662

662

Middeldiepstraat 44

Gemeente Sliedrecht

506.000

0

506.000

Dienstgebouwen

SDT00

H 8192

G

0 VE 1/1

662

0

Middeldiepstraat 46

Heteren, T van

162.000

60.719

101.281

Woningen

SDT00

H 8192

G

0 VE 1/1

662

0

Middeldiepstraat 48

Selm, RM van

162.000

0

162.000

Woningen

SDT00

K 3635

G

0 VE 1/1

9935

515

Molendijk 53

61110001

Hel, A van der

288.000

0

288.000

Woningen

SDT00

K 3635

G

0 VE 1/1

9935

120

Molendijk 95

61110001

Brand, B

170.000

0

170.000

Woningen

SDT00

I 4788

G

0 VE 1/1

682

682

Nicolaas Beetsstraat 2

60600007

Vereniging Humanitas distr. Zuidwest

424.000

713.267

-289.267

Maatschappelijk

SDT00

I 7599

G

0 VE 1/1

36120

358

P.C. Hooftlaan 7

60620001

Kantine De Stoep B.V.

257.000

0

257.000

Sport

SDT00

I 7776

G

0 VE 1/1

21218

170

Poelenstoep 16

Vervloet, BGA

148.000

0

148.000

Woningen

SDT00

K 2860

G

0 VE 1/1

4060

4060

Prickwaert 200

60300001

Anne de Vriesschool

1.250.000

645.426

604.574

School

SDT00

K 3317

G

0 VE 1/1

4575

4575

Prickwaert 204

60280001

Obs De Wilgen

1.180.000

276.291

903.709

School

SDT00

K 3628

G

0 VE 1/1

46073

704

60620003

Gemeente Sliedrecht

265.000

88.708

176.292

Sport

SDT00

I 7877

G

0 VE 1/1

6340

6340

Prof. Kamerlingh Onneslaan 109

60340001

Griendencollege

8.590.000

4.309.685

4.280.315

School

SDT00

I 4943

G

0 VE 1/1

2780

2780

Prof. Van der Waalslaan 2

60300001

PrinsWillem Alexanderschool

1.900.000

1.487.647

412.353

School

SDT00

I 7871

G

0 VE 1/1

40834

0

Rivierdijk 299

Toom, C den

0

0

50.000

Opslag distrubutie

SDT00

I 7871

G

0 VE 1/1

40834

198

Toom, C den

197.000

0

197.000

Woningen

Kerkstraat 15

Prickwaert 208

60220009

Rivierdijk 301

1

28-1-2014

G

0 VE 1/1

40834

101

Rivierdijk 303

99.000

0

VASTGOED NAAR FUNCTIE

Stille reserves (WOZ-boekwaarde)

I 7871

SDT00

K 2456

G

0 VE 1/1

5935

5935

SDT00

L

583

G

0 VE 1/1

1885

1885

Sportlaan 1

SDT00

K 3706

G

0 VE 1/1

30025

0

Stationsweg 2

Buurtvereniging "Boerhaave"

101.000

88.824

12.176

Maatschappelijk

SDT00

K 3706

G

0 VE 1/1

30025

0

Stationsweg 4

Stichting Open Jeugdwerk Sliedrecht

586.000

326.787

259.213

Verenigingsgebouw

SDT00

I 7776

G

0 VE 1/1

21218

123

t Orleans 17

Fijnekam - van den Bos, JH

100.000

0

100.000

Woningen

SDT00

K 3426

G

0 VE 1/1

36532

139

Thorbeckelaan 2

SDT00

I 7849

G

0 VE 1/1

4451

1637

Valkweg 1

SDT00

I 5584

G

0 VE 1/1

3667

3667

SDT00

I 5229

G

0 VE 1/1

5621

5621

Scheldelaan 15

Leegstand

Boekwaarde

WOZ-WAARDE 2013

GEBRUIKER

FCL

ADRES

TOEGEKENDE OPPERVLAKTE OBJECT

KADASTRALE OPPERVLAKTE

GEDEELTE

ZAKELIJK RECHT

KOINDEX

KOLT

KONR

SEKTIELT

KADGEMKODE SDT00

99.000

Woningen

60300001

Johannes Calvijnschool

2.770.000

2.334.158

435.842

School

60590003

Optisport Sliedrecht b.v., De Lockhorst

10.400.000

2.765.730

7.634.270

Sport

Gemeente Sliedrecht

101.000

0

101.000

maatschappelijk

60620004

Gemeente Sliedrecht

1.050.000

320.023

729.977

Sport

Valkweg 2

dubbel

Prins Willem Alexanderschool

1.490.000

588.848

901.152

School

Valkweg 4

dubbel

Obs De Wilgen

1.750.000

123.686

1.626.314

School

57.656.000 32.668.034

25.037.966

2

28-1-2014

Themaonderzoek. Vastgoed. Onderzoek naar de haalbaarheid van bezuinigingen voor de jaren 2015 en verder ingevolge de Kadernota 2014

Recommend Documents