THEMA 8 : De bouw van nieuwe woningen voortzetten Info/commentaar
Voltooid
Bezig
Politieke intentie
In project
59
Aangekondigd
Gelet op de evolutie van de conjunctuur en de grote leegstand van kantoren zal de Regering er zoveel als mogelijk op toezien de ontwikkeling van nieuwe kantoorruimten te beperken in afwachting van de doelstellingen van het nieuwe GPDO.
Fase van vooruitgang Opgegeven
Actie
Niet begonnen
Lijst van maatregelen opgenomen in het regeerakkoord
De leegstand van kantoren die te huur of te koop staan, blijft in Brussel erg hoog (1,2 miljoen m² of meer dan 9% van het gebouwenbestand). Daarbovenop is er ook nog verborgen leegstand (kantoren die leegstaan, maar niet meer te huur of te koop worden aangeboden). Maar van een beperking van de ontwikkeling vanwege de Brusselse overheden (gewest en gemeenten) kunnen we niet spreken. De echte beperking gebeurt door de projectontwikkelaars zelf die – omwille van de economische crisis en een afgenomen vraag in de meeste wijken - zelf de markt te regelen door de realisatie van vergunningen die werden uitgereikt uit te stellen. Een studie uit 2010 in opdracht van het Ministerie over een mogelijk moratorium op kantoren concludeert dat een reglementair moratorium opleggen voor nieuwbouw of verbouwing van kantoren teveel nadelen oplevert. Men pleit voor ‘omkaderende maatregelen’ zoals bijvoorbeeld een variabele kantorentaks in functie van gebruik of leegstand van het gebouw, bouwnormen die het gemakkelijker moeten maken om kantoren nadien om te vormen tot woningen, de procedure voor bouwvergunningen voor omvormingen versnellen, … En moratorium op nieuwe kantoren komt er dus niet, maar van de voorgestelde ‘omkaderende maatregelen’ werd er geen werk gemaakt. . In het Demografische Bestemmingsplan is evenmin in een fundamentele inperking van de kantoorruimte voorzien. Wel is voorzien dat er meer woningen kunnen (niet moeten !!)
THEMA 8 : De bouw van nieuwe woningen voortzetten komen in de kantoorgebieden en stedelijke industriegebieden.
60
61
Elk verstedelijkingsproject op een vrijliggende grond moet een « duurzame wijk »-logica hebben en voldoen aan strenge duurzaamheidscriteria : een grote energieperformantie, milieuperformantie (materialen, waterbeheer, biodiversiteit), een sociaal en functioneel gemengd karakter, zachte mobiliteit… Deze doelstelling moet in het nieuwe GPDO worden opgenomen en het BWRO zal in die zin worden aangepast. Daarom moeten alle verstedelijkingsprojecten op vrij liggende grond bestemd worden voor functies : – waarvoor elders in de stad geen ruimte kan worden gevonden en waarvoor vraag bestaat waaraan niet kan worden voldaan door renovatie van bestaande gebouwen – die beantwoorden aan de uitdagingen gesteld door de te voorziene bevolkingsaangroei : woningen, uitrustingen (kinderkribben, scholen, groene ruimten, sportvelden ...) – die beantwoorden aan een collectieve behoefte, meer bepaald op economisch vlak. Leegstaande kantoren die als woningen een nieuwe bestemming krijgen, bieden overigens de mogelijkheid de gemengdheid van de functies te verbeteren in vele wijken
Wetgevend initiatief
Politieke intentie
In september 2013 keurde de regering het ontwerp van Gewestelijke Plan voor Duurzame Ontwikkeling goed. Voor de ontwikkeling van de tertiaire sector legt deze regering de volgende accenten : doorgaan met het huidige beleid om grote kantoren bij de grote stations in te planten en nieuwe kantoren in de buurt van multimodale knooppunten van openbaar vervoer. De herontwikkeling van de Leopold III-laan leegstaande en verouderde kantoorgebouwen converteren in woningen in uitrustingen. In het Ontwerp van Gewestelijk Plan voor Duurzame Ontwikkeling dat de Brusselse regering in september 2013 goedkeurde vinden we deze ‘duurzame wijklogica’ effectief terug. Omdat het GPDO echter niet zal worden goedgekeurd door deze regering, is er van een aanpassing van de Brusselse Wetboek Ruimtelijke Ordening ook geen sprake.
Charles Picqué, op 21 september 2010 : « Sinds 1997 zijn 480.000 m² kantoren omgevormd in woningen, uitrusting en handel.” Met andere woorden : de eigenaars van leegstaande kantoren hebben begrepen dat reconversie tot woningen rendabel kan zijn en we zien inderdaad dat alsmaar meer (verouderde) kantorden worden omgevormd. Om die tendens nog meer te steunen, lanceren Charles Picqué
THEMA 8 : De bouw van nieuwe woningen voortzetten en Christos Doulkeridis op 16 juni 2011 een projectoproep voor de gesubsidieerde omvorming van kantoren tot woningen. Een bedrag van 1.450.000 € is voorzien. Die oproep resulteert in 8 weerhouden projecten voor de omvorming tot 450 woningen. In juni 2012 werden voor 3 projecten (283 woningen) vergunningsaanvragen ingediend. Een tweede oproep, que le secrètaire d’état au logement comptait lancer au second semestre 2012, en ciblant spécifiquement la finalité sociale des logements issus de la reconversion de bureaux, is niet doorgegaan. De reconversie van verouderde kantoren tot woningen is volgens het Overzicht van het kantorenpark n° 29 van februari 2012 echter geen wondermiddel. Met het tempo waarmee de reconversies de afgelopen 5 jaar gebeurden (2007-2011), gemiddeld 62.000 m² per jaar zou het 10 jaar duren om de helft van de 1,2 miljoen m² leegstaande kantoren (commerciële projecten) weg te werken.
62
Na de aanneming van het nieuwe GPDO moet het GBP hervormd worden zodat het mogelijk wordt meer flexibiliteit te brengen in administratiegebieden om de woningproductie te bevorderen.
Réformer le PRAS : Wetgevend initiatief
63
Het is dus belangrijk de inspanning voort te zetten in het kader van het stedenbeleid (woningen die gelijkgesteld zijn aan sociale woningen in de Wijkcontracten), van de financiering van de sociale
Politieke intentie
Omdat omkaderende maatregelen (zoals bouwnormen die het gemakkelijker moeten maken om kantoren nadien om te vormen tot woningen, snellere procedure voor bouwvergunningen voor omvormingen) niet werden genomen, blijft deze maatregel voor ons toch in de fase ‘in project’. (zie ook maatregel 59). In het Demografische Bestemmingsplan dat werd goedgekeurd is effectief voorzien dat in administratiegebieden (zones de bureaux) meer woningen kunnen (niet moeten !!) komen. Niet alleen in de adminstratiegebieden worden trouwens meer woningen voorzien, ook in andere zones ( stedelijke industriegebieden) wordt de mogelijkheid gecreerd om woningen te bouwen. Onze grootste tegenkanting is dat in het DGBP met geen woord wordt gesproken over het type woningen, het doelpubliek van die woningen, zodat de vrees bestaat dat de woningen niet zullen beantwoorden aan de behoeften van de gewone Brusselaar, laat staan de Brusselaar met een laag inkomen. We hebben in de hoofstukken 3, 4 en 5 gezien dat de inspanningen worden voortgezet.
THEMA 8 : De bouw van nieuwe woningen voortzetten
64
65
woningen aan de gemeenten (alleenstaande woningen), van de bouw en de renovatie van sociale woningen (Huisvestingsplan, renovatieprogramma's om niet conforme of leegstaande woningen terug op de openbare markt te brengen), van het aanbod van middelgrote woningen (Woningfonds en GOMB) De wijkcontracten zullen aangepast worden aan de uitdagingen van de duurzame stad en in het bijzonder aan de behoefte aan energie-gebonden renovatie van de bestaande gebouwen. Hiertoe zal de ordonnantie houdende organisatie van de herwaardering van de wijken worden aangepast om de wijkcontracten om te vormen tot « Duurzaam Wijkcontract » dat voorziet in een specifiek energie- en milieuhoofdstuk met specifieke middelen. Het doel is om de omvorming van het energie-aspect van gebouwen te versnellen specifiek voor de oude en kansarme wijken die geherwaardeerd moeten worden. De samenwerking met de privésector moet ook worden versterkt om een woningenmix te verkrijgen en dit om zo goed mogelijk tegemoet te komen aan de demografische uitdaging die het Gewest te wachten staat.
Wetgevend initiatief
Op 28 januari 2010 heeft de Brusselse regering de ordonnantie op de stedelijke herwaardering goedgekeurd. Voortaan moeten we spreken van duurzame wijkcontracten.. Twee belangrijke wijzigingen worden in het toepassingsbesluit van de ordonnantie aangebracht. Voortaan zullen projecten gesubsidieerd kunnen worden op het vlak van leefmilieu en energie : afvalpreventie, biodiversiteit, gemeenschapstuinen, bodemsanering, … Maar de gewijzigde ordonnantie gaat nog verder. In de wijkcontracten kan ook de ontwikkeling, renovatie van buurthandel worden opgenomen.
Politieke intentie
Eigenlijk is dit een onduidelijk voorstel waarmee niet duidelijk is welke mix wordt bedoeld ? Betekent dit dat de openbare actoren in hun projecten privépromotoren betrekken of omgekeerd dat privépromoteren in hun project ook geconventioneerde woningen of woningen van sociale aard moeten voorzien. Bij de voorstelling van de stand van zaken van het Plan voor de Huisvesting eind mei 2011 kondigde Staatssecretaris voor Huisvesting Christos Doulkeridis aan dat hij een nieuw intiatief wil lanceren : net zoals in andere gewest een quotum van openbare of geconventioneerde woningen opleggen in ieder privé woningproject van een zekere omvang. We hebben sindsdien niets meer gehoord van dit idee. Op het terrein zelf gebeurt er wel één en ander : de omvorming van kantoren tot woningen (zie maatregel 61) en uitwisseling van terreinen in een gezamenlijk project tussen SLRB en een privépromotorr aan de Ninoofsepoort met de bedoeling sociale woningen, middelgrote woningen en vrije woningen te voorzien. De belangrijkste vernieuwing van de laatste 6 maand is wel het
THEMA 8 : De bouw van nieuwe woningen voortzetten
66
De bouw van woningen moet tevens een echte mogelijkheid zijn om de laagstgeschoolde Brusselaars werkgelegenheid te bieden, door systematisch de sociale en milieuclausules in de bouwopdrachten te activeren.
ontwerp van besluit dat de Brusselse regering heeft goedgekeurd voor een hervorming van de stedenbouwkundige lasten. In het ontwerpbesluit is voorzien dat voor kantoorprojecten, maar ook voor woningprojecten van meer dan 1000 m² gewest of gemeenten aan de projectontwikkelaar 15% woningen kunnen opleggen (ofwel geconventioneerde woningen, woningen van sociale aard, middelgrote woningen, sociale woningen, …). Probleem is dat de projectontwikkelaar die ‘verplichting’ kan afkopen door het storten van een vergoeding, een vergoeding die volgens ons veel te laag is en het voor de projectontwikkelaar wel heel gemakkelijk maakt om hiervoor te kiezen, zodat de kans dat er effectief gemengde projecten komen klein is. Op 25 februari 2011 lanceerden de Brusselse regering, de sociale partners en beroepsfederaties de “Alliantie Werkgelegenheid-Leefmilieu duurzaam bouwen” die ondermeer streeft naar een betere opleiding van werknemers en werkzoekenden voor nieuwe technieken en een betere tewerkstelling van laaggeschoolden specifiek voor de sector ‘duurzaam bouwen’. Meer informatie over de missie, projecten vindt u op : www.aeerbc.be
Politieke intentie
Al op 2 april 1998 nam de Brusselse regering de beslissing nam om sociale clausules bij de overheidsopdrachten in Brussel verplicht te maken. We stellen echter in de praktijk vast dat bij het Woningfonds sociale clausules sinds +/- 10 jaar niet meer gevraagd worden en dat ook bij de BGHM en bij de OVM’s geen sociale clausules worden opgenomen. Aantal maatregelen per fase van vooruitgang :
0
1
0
4
0
= Evolutie van de maatregelen sinds de laatste woonbarometer van september 2013
3
