Theater de Garage verbetering huisvesting Quickscan tweede concept Gemeente Venlo

Theater de Garage – verbetering huisvesting

Quickscan – tweede concept Gemeente Venlo

BMC februari 2012 drs. M.M. van Vulpen ir. M.J. van der Vlerk Correspondentienummer: AD-1602-54813

QUICKSCAN THEATER DE GARAGE – VERBETERING HUISVESTING TWEEDE CONCEPT

INHOUD HOOFDSTUK 1

INLEIDING

2

HOOFDSTUK 2

THEATER DE GARAGE

3

2.1

Beschrijving huidige situatie

3

2.2

SWOT-analyse

5

HOOFDSTUK 3

ONTWIKKELINGSPERSPECTIEF

6

3.1

Doorontwikkelen op inhoud

6

3.2

Meer eigen inkomsten

6

3.3

Versterken eigen organisatie

8

HOOFDSTUK 4

GLOBAAL PROGRAMMA VAN EISEN

9

4.1

Gewenste verbeteringen

9

4.2

Functionele eisen en wensen

9

4.3

Ruimtebehoefte

10

4.4

Kwalitatieve eisen

11

HOOFDSTUK 5

VERTALING IN SCHETSPLANNEN

12

5.1

Omschrijving opties

12

5.2

Beoordeling opties

13

5.3

Staat van onderhoud

14

5.4

Aanvullende aanpassingen

14

HOOFDSTUK 6

INVESTERINGSKOSTEN

15

HOOFDSTUK 7

VERVOLGSTAPPEN

17

BIJLAGE 1

MEERJARENONDERHOUDSPLANNING SAXENKAMPSTRAAT 2

18

BIJLAGE 2

SCHETSPLAN OPTIE B - VOORKEURSOPTIE

22

1/22


Hoofdstuk 1 Inleiding De planontwikkeling met betrekking tot het Podiumkwartier heeft onder andere geleid tot het inzicht dat gezamenlijke huisvesting van Theater de Garage (TdG) met Poppodium Perron 55 en/of Theater De Maaspoort geen haalbare kaart is. Voor het Poppodium is besloten te komen tot ‘stand alone’ nieuwbouw naast Theater De Maaspoort (locatie Peperstraat). Ten aanzien van TdG is de conclusie getrokken dat handhaving van de huidige huisvesting de beste optie is. TdG heeft aangegeven dat de huidige accommodatie aan de Saxenkampstraat de nodige tekortkomingen kent in het gebruik. In 2010 heeft TdG op eigen initiatief al enige verkenningen gedaan naar verbetering van de eigen accommodatie. Een voorlopige schatting komt uit op een benodigd investeringsbedrag van circa € 800.000,—. In de budgetten die beschikbaar worden gesteld voor de uitvoering van het plan Podiumkwartier is hiermee geen rekening gehouden. De gemeente Venlo heeft ons gevraagd in samenspraak met TdG op korte termijn uitvoering te geven aan een quickscan om vastgesteld te krijgen welke verbeteringen in de huisvesting redelijkerwijs gerealiseerd moeten worden en wat daarvan de kosten zijn. In samenhang met de huisvestingsvraag speelt voor TdG de meer fundamentele vraag hoe zij kan en moet inspelen op de veranderende markt van amateurtheater en cultuureducatie en welke gevolgen dat heeft voor organisatie en accommodatie. In essentie ligt daarmee de vraag op tafel naar de toekomst van TdG. Gegeven de beperkte omvang van de onderzoeksopdracht is het niet mogelijk een compleet visiedocument en ondernemingsplan op te leveren. Wel hebben wij op hoofdlijnen een toekomstverkenning kunnen opstellen. Onze bevindingen hebben wij vastgelegd in deze ‘quickscan TdG’. Na een korte beschrijving van de huidige situatie in TdG en een SWOT-analyse op hoofdlijnen (hoofdstuk 2) formuleren wij de belangrijkste uitdagingen waarvoor de organisatie staat, als aanzet tot een ontwikkelingsperspectief om TdG ook op termijn een vitale voorziening te laten zijn die bijdraagt aan het culturele leven in Venlo (hoofdstuk 3). In hoofdstuk 4 worden de eisen omschreven die aan de huisvesting van TdG worden gesteld door middel van een zeer globaal Programma van Eisen (PvE). In hoofdstuk 5 worden verschillende schetsplannen voor drie opties beoordeeld en wordt de voorkeursoptie verder beoordeeld. In hoofdstuk 6 worden de benodigde werkzaamheden en de daarbij behorende investeringskosten vastgesteld. In het laatste hoofdstuk wordt globaal omschreven wat er na deze rapportage zou moeten plaatsvinden voor de nieuwe huisvesting van TdG en een verdere ontwikkeling van de organisatie.

2/22


Hoofdstuk 2 Theater de Garage 2.1

Beschrijving huidige situatie1 Typering TdG is een voorziening voor amateurtheater en -dans voor Venlo en omstreken. TdG stelt zich ten doel deze vormen van amateurkunst te bevorderen, zowel voor wat betreft de kwaliteit daarvan als het bereik onder beoefenaren en publiek. Om deze doelen te bereiken vervult TdG een aantal functies: • educatiefunctie: theatercursussen, cultuureducatie in bo/vo; • productiefunctie: theaterwerkplaats met eigen dans- en theaterproducties; • presentatiefunctie: programma voorstellingen (eigen programmering en verhuur aan gezelschappen). Met de verschillende functies die worden vervuld is TdG een bijzondere culturele voorziening die op alle onderdelen van de creatieve keten actief is (leren > produceren > presenteren). In dit geval dus de creatieve keten op het gebied van amateurtheater en -dans. Activiteiten • Cursussen (in samenwerking met de Limburgse Federatie voor Amateurtoneelverenigingen (LFA)): er wordt een breed cursusaanbod verzorgd, onder andere: spelcursus, regiecursus, grimeren, lichttechniek, audiotechniek, cursus theaterkijken. Het aantal deelnemers in 2011 bedroeg 64. • Cultuureducatie: deelname aan Rondje Cultuur met schoolvoorstellingen, workshops en input bij CKV-lessen van het Valuascollege. Bij benadering werden in 2011 1.030 leerlingen bereikt. • Voorstellingen: in totaal zijn in 2011 zo’n 76 voorstellingen geprogrammeerd, waar circa 4.700 bezoekers op af gekomen zijn. • Eigen producties: in 2011 zijn 2 eigen producties gemaakt. • Verhuur: de zaal wordt regelmatig verhuurd, onder andere aan zeven vaste huurders en gebruikers. Organisatie TdG is een stichting die werkt met één betaalde kracht (coördinator) en circa 35 vrijwilligers. Belangrijkste samenwerkingspartners zijn: • LFA (ondersteuning, advies, gezamenlijk cursusprogramma); • Kunstencentrum Venlo (afstemming aanbod; inbreng in Rondje Cultuur; JTS); • Theater De Maaspoort (programmering; samenwerking in festivals).

1

Jaarcijfers 2011 opgave Theater de Garage.

3/22


Accommodatie TdG heeft de beschikking over een eigen accommodatie aan de Saxenkampstraat. De accommodatie biedt onderdak aan een eenvoudige theater-zaal met beperkte foyer, 2 kleedkamers annex cursusruimten, een kantoortje en ruimten voor opslag. Het gebouw is eigendom van de gemeente. Exploitatie Belangrijkste inkomstenbronnen (afgeronde bedragen): • Subsidie gemeente: € 76.000,— • Entreegelden: € 1.800,— • Verhuur: € 14.000,— • Techniek/producties: € 21.000,— • Bar: € 15.000,— • Cursussen: € 3.400,— • Rente/sponsoring: € 3.000,— Belangrijkste kostenposten: • Kosten personeel: € 68.000,— • Afschrijvingen: € 13.000,— • Huisvestingskosten: € 20.000,— • Kosten vrijwilligers: € 4.400,— • Kosten PR: € 24.000,— • Bureaukosten: € 7.600,— • Kosten eigen producties: € 4.000,— • Bar: € 4.000,— De totale kosten en opbrengsten bedragen circa € 130.000,—.

4/22


2.2

SWOT-analyse

Sterk • Naam/uitstraling: TdG staat voor enthousiasme en betrokkenheid. Is uitgegroeid tot een sterk merk. • Theaterprogramma. Is relatief omvangrijk, met een mooie mix van amateur- en professionele voorstellingen. • Cursusprogramma. Samenwerking van LFA heeft geleid tot robuust programma. • Eigen producties. Naast leren en presenteren is TdG ook actief aan de productiekant. Juist dit element maakt TdG onderscheidend (creatieve keten compleet). • Grote groep vrijwilligers. Drijvende krachten van de organisatie. Dragen bij aan draagvlak in de samenleving. • Vaste gebruikers/huurders. Kans • Zakelijke markt: economie regio Venlo is relatief sterk. • Talentontwikkeling: samenwerking met Kunstencentrum en Valuascollege (Jeugdtheaterschool). • Samenwerking podiumorganisaties: De Maaspoort, Perron 55 en TdG hebben een intentieverklaring tot samenwerking ondertekend; voor TdG vooral interessant op het gebied van publiciteit en marketing. • Gemeente krijgt nieuw cultuurfonds.

5/22

Zwak • Zaalbezettingspercentage: 65%; gemiddelde zaalbezetting theaters in NL: 75%. • Aanbod voor jeugd/jongeren: programma cultuureducatie is nog onderontwikkeld, met uitzondering van Rondje Cultuur. • Accommodatie: matige uitstraling en nietfunctionele indeling. • Eigen inkomsten: opbrengst eigen activiteiten (voorstellingen en cursussen) is laag. Ook weinig projectsubsidies voor bijvoorbeeld de eigen producties.

Bedreiging • Op peil houden vrijwilligers. • Kwetsbaarheid van de organisatie: veel afhankelijk van de coördinator. • Eigen producties leggen te veel beslag op budget en accommodatie. • Uitbreiding De Maaspoort kan mogelijk leiden tot concurrentie c.q. terugtrekking aanbod bij TdG.


Hoofdstuk 3 Ontwikkelingsperspectief 3.1

Doorontwikkelen op inhoud De inhoudelijke kant, c.q. het activiteitenaanbod van TdG is goed ontwikkeld. Toch liggen er op inhoudelijk vlak uitdagingen die TdG kan oppakken. Geredeneerd vanuit de creatieve keten benoemen we de volgende uitdagingen/actiepunten: • Presentatiefunctie. TdG heeft een stevig theaterprogramma. De actie hier zou er in gelegen kunnen zijn om het try-out/startersprogramma dat De Maaspoort van oudsher hier presenteert ook voor de komende jaren vastgelegd te krijgen. Zeker nu De Maaspoort bezig is haar eigen accommodatie uit te breiden, is het nu het moment om met De Maaspoort een overeenkomst te sluiten waarin aard en omvang van de programmering meerjarig wordt vastgelegd. • Productiefunctie. Dit is een onderscheidende functie van TdG. Het is interessant te bezien of juist deze werkplaatsfunctie op inhoud verder ontwikkeld kan worden, op het snijvlak van amateur en professioneel. Gedacht kan worden aan een vaste samenwerking met de theaterscholen in Arnhem en Maastricht en de Fontyshogeschool in Tilburg, die jaarlijks een gastregisseur leveren voor een productie (een uit Arnhem; een uit Maastricht) als stageplek of afstudeerproject. De eerste stap in deze richting kan zijn het (laten) opstellen van een artistiek meerjarenplan. Met een dergelijk plan in de hand is het ook mogelijk om financiering te vinden (bidbook). • Educatiefunctie. Hier zou de focus moeten liggen op activiteiten voor jeugd- en jongeren. Het voornemen van TdG om samen met het Kunstencentrum een jeugdtheaterschool op te zetten is goed gekozen en verdient prioriteit. Een praktische aanbeveling is ook hier om een presentabel plan op te stellen (bidbook). Met een functionerende jeugdtheaterschool heeft TdG ook een instrument in handen om meer zichtbaar/actief te worden richting het onderwijs, zowel bo als vo. Actiepunten samenvattend: 1. meerjarige programmeringovereenkomst met De Maaspoort; 2. artistiek plan/bidbook eigen producties, als samenwerking met theaterscholen Arnhem, Maastricht en Tilburg; 3. jeugdtheaterschool: presentabel plan/bidbook opstellen.

3.2

Meer eigen inkomsten De verhouding tussen subsidie en eigen inkomsten is niet ongunstig bij TdG; ongeveer fiftyfifty. Niettemin is het wenselijk en mogelijk de eigen inkomsten te laten toenemen.

6/22


Mede tegen de achtergrond van de SWOT-analyse benoemen we de volgende mogelijkheden om de eigen inkomsten te laten groeien: • Meer opbrengst uit eigen activiteiten. Op dit punt ligt de uitdaging in het laten stijgen van de inkomsten uit kaartverkoop en cursusactiviteiten. Bij de kaartverkoop van eigen voorstellingen zal het zaalbezettingspercentage moeten stijgen, want dat ligt thans onder de 65% (de zaalbezetting bij verhuurvoorstellingen ligt gemiddeld hoger). Vergroten van de publieksaantallen zal voorts bewerkstelligd moeten worden door extra inspanning op het gebied van publiciteit en marketing. Voor wat betreft het theaterprogramma kan overwogen worden dit uit te besteden aan de PR/marketingafdeling van De Maaspoort. Dit kan betrokken worden bij de hiervoor genoemde overeenkomst te aanzien van de programmering. Met De Maaspoort kan een target worden afgesproken over zaalbezettings-percentage, mogelijk in de vorm van een no cure-/no pay-afspraak. Daarnaast is versterking van de eigen slagkracht op het gebied van PR en marketing van belang, onder andere voor verdere promotie van het cursusaanbod. • Bedienen van de zakelijke markt. Wanneer het lukt de accommodatie te verbeteren, zowel functioneel als qua uitstraling, dan is TdG ook een interessante, alternatieve locatie voor de congres-/vergadermarkt en bedrijfspresentaties. Met de relatief sterke economie van de regio Venlo, ligt hier een kans. Op basis van een voorzichtige inschatting van onze kant, kan voor verhuur gerekend worden met een netto-opbrengst van circa € 250,— per dagdeel, inclusief horecaopbrengst. Uitgaande van zo’n 25 verhuringen per jaar (gemiddeld 2 per maand) betekent dit een bescheiden inkomstenbron van tussen € 5.000,— en € 10.000,— per jaar. Minstens zo belangrijk is dat er jaarlijks honderden extra gasten/relaties over de vloer komen en die kunnen ook anderszins van belang zijn voor TdG. Op dit punt zou een bescheiden marktonderzoek wenselijk zijn. • Sponsoring nieuwe stijl. Zeker wanneer TdG erin slaagt zich meer in de kijker van het bedrijfsleven te spelen (onder andere met verhuur), dan lijkt een nieuwe inkomstenbron met een Vrienden van/benefactorsprogramma haalbaar. Wanneer uiteindelijk 10 tot 20 bedrijven geïnteresseerd kunnen worden om zich als benefactor/vriend aan TdG te verbinden voor een bedrag € 1.000,— per jaar (aftrekbaar), ontstaat een extra inkomstenbron van circa € 15.000,— per jaar. Tegenprestaties in de vorm van naamsvermelding, mogelijkheid voor relatiemarketing, vrijkaarten personeel. • Fondswerving nieuwe stijl. Voor de eigen producties, mogelijk op een nog hoger niveau, kan actief worden ingezet op fondswerving. Dat kan bij culturele fondsen (VSB, SNS, Rabo enzovoort) en door het benutten van subsidie-regelingen bij gemeente (meer mogelijkheden door herschikking budget voor projectsubsidies) en provincie. Daarnaast kan voor specifieke projecten, zoals de eigen producties, worden ingezet op crowdfunding. Een intensieve samenwerking met de lokale media is hiervoor noodzakelijk. Stel dat 200 inwoners uit Venlo bereid zijn € 50,— aandeel te nemen in de kosten van een nieuwe TdG-productie, dan levert dat eenmalig € 10.000,— op. En veel naamsbekendheid/aandacht in de media.

7/22


Actiepunten samenvattend: 1. extra PR/marketinginzet moet leiden tot meer publiek/deelnemers en hogere inkomsten uit kaartverkoop/cursusgelden; 2. verhuur accommodatie zakelijke markt; 3. sponsoring nieuwe stijl: benefactorsprogramma; 4. rond speciale projecten (eigen producties): aanboren culturele fondsen en opzetten crowdfunding. 3.3

Versterken eigen organisatie TdG kent een enthousiaste, maar ook kwetsbare organisatie. Veel ligt op het bordje van de vaste coördinator. Het is wenselijk te bezien in hoeverre de organisatie gericht kan worden versterkt. De actiepunten die hiervoor zijn genoemd, hebben bijna allemaal te maken met publiciteit, marketing en relatiebeheer. Wij geven in overweging een parttime kracht aan te trekken, juist met dit profiel. De kosten hiervan moeten zich kunnen terugbetalen uit de extra inkomsten. Voor de huidige coördinator betekent deze uitbreiding van de formatie dat hij zich meer kan richten op het artistiek beleid van TdG en de verdere planontwikkeling en uitvoering van het strategisch beleid, zoals het opzetten van de jeugdtheaterschool en het maken en uitvoeren van een artistiek plan voor de eigen producties en het verkrijgen van subsidies daarvoor. De taken van een nieuwe, parttime pr-functionaris/marketeer zijn: • ‘verkopen’ van de voorstellingen en de cursussen; • aanboren van de verhuur-/vergadermarkt; • het aanknopen en onderhouden van relaties met het bedrijfsleven onder andere door middel van het opzetten van een benefactorsprogramma; • het opzetten van nieuwe vormen van fondswerving onder andere via de media met campagnes crowdfunding. Naast het aantrekken van een parttime pr-functionaris/marketeer is in organisatorisch opzicht aandacht nodig voor: • verdere versterking van het vrijwilligersbeleid, waarbij ook naar verjonging gekeken moet worden, mogelijk te beginnen met een programma stageplekken vanuit de ROC-opleidingen in Venlo; • de organisatie van de horeca (in eigen beheer of uitbesteden?); • samenwerking met de andere podia, De Maaspoort voorop. De pr-functionaris/marketeer zou ook als freelancer kunnen worden ingehuurd, via een tijdelijk contract of op projectbasis. Actiepunten samenvattend: 1. aantrekken parttime pr-functionaris/marketeer; 2. versterken vrijwilligersbeleid.

8/22


Hoofdstuk 4 Globaal Programma van Eisen 4.1

Gewenste verbeteringen In grote lijnen bestaat de huidige huisvesting van TdG uit een grote zaal, foyer met ondersteunende voorzieningen, cursus-/kleedruimte en ondersteunende ruimten. Voor de verbetering van de huisvesting bestaan bij het bestuur van TdG de volgende wensen: • Repetitieruimte, zodat in lange repetitieperiodes de theaterzaal gewoon gebruikt kan worden voor voorstellingen. • Verbreding van het toneel, zodat dansgroepen aan de zijkanten kunnen opkomen en weer afgaan. • Vergroten van de foyer, zodat er voldoende ruimte is voor circa 130 personen (90 theaterbezoekers, 25 spelers en 15 cursisten). • Aparte garderobe en entree, zodat een goede binnenkomst mogelijk is. • Verbetering sanitaire ruimten, zodat er voldoende toiletten zijn die voldoen aan de eisen van deze tijd. • Verbetering kantoor, zodat er een kantoorruimte is voor de coördinator en andere medewerkers, die voldoet aan de arbo-eisen. • Een facelift van de buitenkant van het gebouw, zodat het gebouw herkenbaar is en een uitstraling heeft als theater. • Geluidsisolatie theaterzaal, zodat er vanuit aangrenzende ruimten geen geluidhinder in de theaterzaal ontstaat. • Warmteregulering, zodat in warmere periodes de binnentemperatuur niet te veel oploopt. • Aanpassingen zodat het gebouw functioneel en kwalitatief voldoet aan de huidige eisen. • Verbetering inrichting, zodat de inrichting voldoet aan de eisen van deze tijd.

4.2

Functionele eisen en wensen Aan de hand van deze verbeterpunten kan het programma voor de verbeterde huisvesting als volgt worden opgebouwd: 1. Theaterzaal Een theaterzaal met een speelvlak van 8 x 8 meter en met voldoende uitloop en achteromloop. Met een tribune voor circa 90 personen. In de zaal moet plaats zijn voor de regietafel (licht en geluid). 2. Publieksruimten Voor het publiek is een duidelijke entree noodzakelijk met daarbij een (tocht)hal met aansluitend de foyer voor circa 130 personen met een goed bereikbare bar met een kleine keuken en opslag. Aan de hal grenzen ook de dames en herentoiletten. Omdat het kantoor van de coördinator bij de entree gesitueerd moet zijn om bezoekers buiten de voorstellingstijden goed te kunnen ontvangen, rekenen we deze ruimte tot de publieksruimten.

9/22


3. Repetitieruimte Een grote ruimte van circa 8 x 10 meter met een hoogte gelijk aan de theaterzaal (circa 5 meter). 4. Ondersteunende ruimten Ruimten ten behoeve van spelers, technici en overige medewerkers zoals kleedkamers met een douche en 2 toiletten, werkplaats en opslag techniek en drie aparte opslagruimten voor gezelschappen. 4.3

Ruimtebehoefte De benodigde ruimten en de daarbij behorende oppervlakte zijn als volgt: Ruimte 1. Theaterzaal 1.1 Toneel (speelvlak, zij- en achtertoneel) 1.2 Tribune (90 zitplaatsen) 1.3 Regie Subtotaal 2. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8

Publieksruimten Entreehal inclusief garderobe Foyer (maximaal 130 personen) Bar Keuken Opslag Toiletten (4) Mindervalidentoilet Kantoor coördinator Subtotaal

3. Repetitieruimte 3.1 Repetitieruimte

Oppervlakte m

2

100 54 8 162 ˛ 20 91 10 6 6 12 6 20 171

80 80

Subtotaal 4. 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

Ondersteunende ruimten Kleedkamers/grime Sanitair (douche, toiletten) Werkplaats en opslag techniek Opslag gezelschappen (3) CV-ruimte Subtotaal Totaal

10/22

54 9 26 18 4 111 524


De ruimtebehoefte bedraagt hiermee 524 m2 nuttige vloeroppervlakte. De benodigde bruto vloeroppervlakte (inclusief gangen en gebouwconstructie) zal daarmee circa 600 m2 bedragen. 4.4

Kwalitatieve eisen Naast de ruimtelijke eisen worden hierbij globaal enkele kwalitatieve eisen omschreven om de gesignaleerde tekortkomingen te verhelpen: • Het gebouw en de entree moet met name vanaf het parkeerterrein bij het winkelcentrum goed zichtbaar en herkenbaar zijn als TdG. • De uitstraling van de publieksruimten moet representatief zijn zodat dit ook voor zakelijke verhuur aantrekkelijk is. • Repetitieruimte moet direct bereikbaar zijn vanuit de entree. • Het binnenklimaat (luchtkwaliteit en temperaturen) in de publieksruimten en de theaterzaal moeten van voldoende niveau zijn, ook gedurende warme periodes. • De theaterzaal moet een goede geluidsisolatie hebben zodat er geen hinder van buiten naar de zaal, van de zaal naar buiten en tussen publieksruimten en zaal optreedt. • Alle materialen moeten onderhoudsvriendelijk zijn.

11/22


Hoofdstuk 5 Vertaling in schetsplannen 5.1

Omschrijving opties Op verzoek van het bestuur van TdG zijn in 2010 door ir. J.M. Reijnen (architect) enkele schetsontwerpen gemaakt voor verbetering van TdG op de huidige locatie waarbij ervan uitgegaan is dat de bestaande situatie in de theaterzaal niet wordt aangepast.

Huidige situatie

Optie A Bij optie A wordt het huidige gebouw opgeknapt en niet uitgebreid. Optie B Bij optie B wordt het bestaande gebouw aan de zuidzijde uitgebreid door hoogbouw met een repetitieruimte en laagbouw met een kantoor, entreehal en nieuwe sanitair.

Optie C Bij optie C wordt op de verdieping een repetitieruimte gemaakt die gedeeltelijk over de straat uitsteekt en het sanitair wordt vernieuwd.

12/22


Optie D Bij optie D wordt het bestaande gebouw aan de zuidzijde uitgebreid met een repetitieruimte, kantoor en entreehal en aan de oostzijde uitgebreid zodat er een zijtoneel ontstaat.

5.2

Beoordeling opties De vier opties kunnen als volgt worden beoordeeld: Optie A • Het gebouw voldoet op een belangrijk aantal punten niet aan de in hoofdstuk 3 gestelde eisen zoals geen vergroting foyer en geen nieuwe repetitieruimte. Optie B • Het ontwerp voldoet grotendeels aan de in hoofdstuk 3 gestelde eisen met uitzondering hiervan dat de foyer te klein is en er geen zijtoneel wordt gecreëerd. • De aanbouw is op een relatief eenvoudige wijze mogelijk. Optie C • Het ontwerp voldoet deels aan de in hoofdstuk 3 gestelde eisen met uitzondering hiervan dat de foyer te klein is, een entreehal ontbreekt, de repetitieruimte kleiner dan gewenst is en er geen zijtoneel wordt gecreëerd. • De aanbouw is lastiger te bouwen omdat over het bestaande gebouw moet worden gebouwd. • De uitbreiding maakt de verlening van de omgevingsvergunning (bouwvergunning) lastig omdat over de openbare weg wordt gebouwd. Optie D • Het ontwerp voldoet grotendeels aan de in hoofdstuk 3 gestelde eisen met uitzondering hiervan dat de entreehal ontbreekt en het kantoor niet bij de entreehal is gelegen. • Er wordt aan één zijde een zijtoneel gecreëerd. • Er is meer ruimte van de naast gelegen school noodzakelijk.

13/22


In optie A wordt een groot aantal van de gewenste verbeteringen niet uitgevoerd, zodat deze optie geheel wordt afgewezen. Door het bestuur van TdG was reeds besloten om te kiezen voor optie B. Gezien de beoordeling van de opties lijkt dit naar onze mening ook de beste keuze als basis van een verdere planuitwerking omdat dit een realistisch plan is waarbij de meeste gewenste verbeteringen kunnen worden doorgevoerd. In een volgende fase zal het schetsontwerp verder worden uitgewerkt en kunnen er wijzigingen ontstaan in optie B. Dit zal binnen de hoofdopzet van optie B en binnen het beschikbare budget moeten plaatsvinden. 5.3

Staat van onderhoud De gemeente is als gebouweigenaar verantwoordelijk voor het groot onderhoud (onderhoud van het casco). De gemeente heeft een meerjarenonderhoudsplanning (zie bijlage) gemaakt waarin voor de komende 10 jaar een planning is gemaakt voor de te verwachten onderhoudswerkzaamheden en -kosten voor de gebouweigenaar. Hierin zijn opgenomen het reguliere klein onderhoud (zoals jaarlijkse servicebeurten cv-installatie, legionellareiniging en klachtenonderhoud), buitenschilderwerk (eenmaal per zes jaar), vervangen dakbedekking (laagbouw in 2012 gepland) en het vervangen van gasketels (gepland in 2012). De indruk is dat de staat van onderhoud van het gebouw redelijk is en door de gebruiker worden er geen specifieke klachten gemeld.

5.4

Aanvullende aanpassingen In de opties is ervan uitgegaan dat de theaterzaal met de plaats van de tribune niet wordt gewijzigd. Echter, de plaats van de tribune zorgt ervoor dat de zaal niet efficiënt wordt gebruikt. Achter de tribune is ruimte vrijgelaten om de grote toegangsdeur te kunnen blijven gebruiken. Deze ruimte wordt momenteel gebruikt als garderobe en onder de tribune zijn drie kleine opslagruimtes voor vaste gebruikers. Bij navraag blijkt in de praktijk dat de deur aan de zijkant van het toneel ook voldoet voor de transporten. Daarom zou kunnen worden overwogen om de indeling van de theaterzaal te wijzigen. Een mogelijkheid is om de tribune te handhaven en de ruimte achter de tribune beter te benutten mede omdat bij optie B een aparte garderobe is opgenomen zodat de garderobe achter de tribune niet meer noodzakelijk is. De aanpassingen kunnen bijvoorbeeld bestaan door een geluidsdichte afscheiding te maken met de zaal en de opslagruimten te verbeteren voor gezelschappen en mogelijk ook de horeca. Een andere mogelijkheid is om de tribune te verplaatsen tegen de voorgevel (of een nieuwe schuiftribune te plaatsen) waardoor er meer ruimte komt voor het toneel door een dieper speelvlak of een dieper achtertoneel. Verder zal het schetsplan van optie B in de verdere uitwerking nog kunnen worden aangepast op een aantal punten. De keuken tussen theaterzaal en repetitieruimte moet bij de foyer liggen omdat deze keuken bij de bar in de foyer hoort. Tevens kan de trap naar de grime uit de theaterzaal worden gehaald en worden opgenomen in de ruimte tussen theaterzaal en de repetitieruimte zodat er meer ruimte voor het achtertoneel ontstaat.

14/22


Hoofdstuk 6 Investeringskosten Om aan de hand van de in hoofdstuk 5 gestelde eisen het ontwerp van optie B te kunnen realiseren moeten op hoofdlijnen de volgende werkzaamheden plaatsvinden: • Nieuwbouw aan de zuidzijde bestaande uit een hoge en lage aanbouw conform het bestaande gebouw van circa 130 m2 bruto vloeroppervlakte bestaande uit repetitieruimte, kantoor en entree, met gebruik van solide materialen en een eenvoudig ventilatiesysteem. • Aanpassingen aan de huidige foyer door het aanbrengen van een eenvoudig ventilatiesysteem, isolatie van het dak, plaatsen voorzetramen en zonwering, vernieuwing bar en het vernieuwen van de afwerking door nieuwe vloerbedekking, schilderwerk en aanpassingen aan het plafond waardoor een meer representatieve uitstraling ontstaat. • Verbouwing van de ruimten tussen theaterzaal en repetitieruimten tot onder andere sanitair voor publiek, werkruimte en opslag voor techniek. • Aanpassingen aan de theaterzaal door aanpassing van de ruimte achter de tribune, betere geluidsisolatie, het aanbrengen van een eenvoudig ventilatiesysteem, isolatie dak, afwerking wanden en vloer en nader te bepalen aanpassingen rondom de tribune. • Grimeruimte verbeteren door afwerking wanden en vloer en het vernieuwen van de kaptafels. Het kwaliteitsniveau moet functioneel, sober en doelmatig zijn met een uitstraling van een theaterwerkplaats. Om het ontwikkelingsperspectief te kunnen realiseren is vernieuwing van de inventaris ook gewenst. Bij de kosten voor de inrichting is er niet van uitgegaan dat de tribune in de theaterzaal wordt vervangen. De aanpassingen zijn zodanig dat het gebouw minimaal twintig jaar op een goede manier kan worden gebruikt als theater. De totaal geraamde investeringskosten voor de aanpassingen aan het gebouw om optie B te realiseren bedragen afgerond € 560.000,— (exclusief btw). In de investeringskosten zijn kosten meegenomen voor bouwkundige werken, installaties, vaste inrichting, advieskosten, algemene kosten en onvoorzien. Voor de inrichting worden de kosten afgerond geraamd op € 100.000,—. De opbouw van deze kostenraming is in onderstaande tabel aangegeven.

Nieuwbouw Verbouw Theaterzaal

(repetitieruimte, kantoor, deel hal) (foyer, sanitair, techniek)

Grime Kosten exclusief BTW

15/22

Investerings -kosten excl. BTW

Inrichting

Inrichtingskosten excl. BTW

€ 1.750 € 750 € 950

€ 227.500 € 86.250 € 218.500

€ 200 € 200 € 200

€ 26.000 € 23.000 € 46.000

€ 450

€

€ 100

€ 6.000

Oppervlakte BVO

Investeringskosten per m2

130 115 230 60 535

27.000

€ 559.250

€ 101.000

Totale investeringskosten excl BTW Incl. theatertechiek Incl. theatertechniek

€ 253.500 € 109.250 € 264.500 € 33.000 € 660.250


De kosten zijn geraamd exclusief btw omdat ervan uitgegaan is dat TdG btw-belaste diensten verleend en daarom de btw op de investeringen kan worden teruggevorderd. Indien de werkzaamheden worden uitgevoerd tegelijkertijd met het geplande onderhoud aan het dak en de installaties is een bezuiniging mogelijk.

16/22


Hoofdstuk 7 Vervolgstappen Nader moet nog worden uitgezocht of de aanname dat optie B is te realiseren binnen het huidige bestemmingsplan of op korte termijn kan worden meegenomen binnen de herziening van het bestemmingsplan, correct is. Dat geldt ook voor de aanname dat de uitbreiding mogelijk is met toestemming van de grondeigenaar, aangezien niet duidelijk is wie de grondeigenaar is (juridisch en economisch). De verwachting is dat de gemeente en/of de school grondeigenaar is/zijn. Voor een vervolg van de verbetering van de huisvesting is het als eerste noodzakelijk dat de gemeenteraad akkoord gaat met de verbouwing van TdG en het benodigde krediet beschikbaar stelt. Hiervoor is het noodzakelijk dat de kosten worden meegenomen in de Kadernota van de gemeente. Onderzocht kan worden of een bijdrage vanuit het Provinciale Cultuurfonds, ten behoeve van investeringen in cultuur mogelijk is. Vervolgens moeten er afspraken worden gemaakt over de projectorganisatie. Omdat de gemeente eigenaar is van het gebouw adviseren wij om de gemeente de bouwheer (opdrachtgever) te laten zijn van de verbouwing. Door de gemeente zal dan een projectleider moeten worden aangesteld die de benodigde activiteiten initieert en coördineert. Deze projectleider moet de vastgestelde uitgangspunten (zoals het krediet), de belangen van de gemeente als gebouweigenaar maar ook zeker de belangen van de gebruikers bewaken. Er zal een ontwerpteam moeten worden aangesteld bestaande uit een architect, installatieadviseur en een bouwfysisch adviseur (ten behoeve van geluidsisolatie en temperatuurbeheersing). Dit ontwerpteam zal onder leiding van de projectleider en in samenspraak met vertegenwoordigers van TdG een ontwerp maken en dit uitwerken tot aanbestedingsgerede stukken. Na de aanbesteding kan het werk worden uitgevoerd. Globaal zou de volgende planning kunnen worden opgezet. 2012

2013

omschrijving f m a m j j a s o n d a F m a m j j a s o n d 1 Goedkeuren krediet 2 Opzetten projectorganisatie 3 Ontwerp 4 Opstellen bestek 5 Aanbesteding 6 Bouw f m a m j j a s o n d a F m a m j j a s o n d

Naast de ontwikkeling van de huisvesting moeten de in hoofdstuk 3 genoemde actiepunten onder leiding van het bestuur verder worden uitgewerkt. Vergelijkbaar met de aanpak voor de verbouwing kan ook een plan van aanpak (PvA) voor de verdere ontwikkeling van TdG worden opgesteld.

17/22


Bijlage 1 Meerjarenonderhoudsplanning Saxenkampstraat 2

18/22


19/22


20/22


21/22


Bijlage 2 Schetsplan optie B - voorkeursoptie

22/22

Theater de Garage verbetering huisvesting Quickscan tweede concept Gemeente Venlo

Recommend Documents