FAKTOR-FA KTOR YANG BERPENGAR UH TERHADAP PENETAPAN NILAI JUAL OBYEK PAJAK LAHAN KA W ASAN KOMPLEKS PERUMAHA N DI WILAYAH KECAMA TAN W ARA TIMUR KOTA PALO PO
TESIS Karya tulis sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Magister dari lnstitut Teknologi Bandung
Oleh:
N. NETA JULIANTIN I NIM 25407019 Program Studi Prencanaan Wilayah dan Kota Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan
INSTITUT TEKNOLOG I BANDUNG 2009
11
ABSTRAK F AKTOR-FAKTOR YANG BERPENGARUH TERHADAP PENETAPAN NILAI JUAL OBYEK PAJAK LAHAN KA WASAN KOMPLEKS PERUMAHAN DI WILAYAH KECAMAT AN WARA TIMUR KOTAPALOPO Oleh N. Neta Juliantini NIM: 25407019
Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) mempunyai kedudukan yang sangat penting dan menentukan sebagai dasar penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) maupun Bea Peroleban Hak atas Tanab dan Bangunan (BPHTB). Oleb sebab itu, tingkat derajat keakurasian besaran NJOP yang ditetapkan setiap tabun barus benar-benar mencerminkan nilai pasar yang wajar dari suatu obyek pajak pada kurun waktu yang bersangkutan. Penetapan NJOP laban pada studi kasus dianggap belum sepenuhnya mencerminkan nilai pasar yang wajar. Adanya perbedaan penetapan besaran NJOP laban antara kompleks perumaban yang memiliki karakteristik yang bampir sama serta pada sebagian kompleks perumahan, penetapan besaran NJOP laban yang tidak mengikuti perkembangan barga pasar menunjukkan babwa belum tercapainya azas adil dalam pengenaan pajak laban di wilayab studi. Penelitian ini untuk menjelaskan faktor-faktor yang berpengarub terbadap penetapan NJOP laban di wilayab studi selama kurun waktu tabun 2003 sampai dengan 2008. Pendekatan deskriptif-explanatory dimaksudkan untuk menggambarkan dan menjelaskan adanya perbedaan perlakuan dalam penetapan nilai jual obyek pajak laban di wilayab studi serta faktor-faktor yang mempengarubi kondisi tersebut. Analisis evaluasi yang lebib berorientasi pada formal evaluation dimaksudkan untuk mengukur kepatuban (compliance) pelaksanaan proses penetapan NJOP laban di wilayah studi terbadap peraturan perundang-undangan yang berlaku menyangkut penetapan NJOP laban di Indonesia. Faktor-faktor yang mempengarubi penetapan besaran NJOP laban di wilayab studi yaitu pertama, faktor yang bersifat teknis, terkait dengan lambatnya pemutakbiran data kondisi obyek pajak akibat terbatasnya jumlab aparat pendata pada KPP Palopo serta belum dimanfaatkannya teknologi informasi berbasis GIS. Kedua, faktor yang bersifat politis serta mengandung unsur kepentingan aparat pemerintab daerah setempat terkait situasi politik di daerah pada suatu waktu tertentu dan pembebanan pencapaian target penerimaan PBB kepada perangkat wilayab keluraban dan kecamatan. Keterbatasan jumlah aparat pendata dapat diatasi dengan peningkatan koordinasi dengan pibak pemerintab setempat yang dapat dilakukan melalui pelibatan aparat pendamping dari keluraban dan kecamatan secara resmi dalam struktur organisasi dan mekanisme pelaksanaan pekerjaan analisis dan penyesuaian ZNT dan NIR pada kantor Pajak Pratama Kota Palopo.
111
ABSTRACT FACTORS INFLUENCING THE DETERMINATION OF ASSESSED PROPERTY VALUE (NJOP) FOR LAND HOUSING AREA IN WARA TIMUR DISTRICT OF PALOPO MUNICIPALITY by N.NETA JULIANTINI NIM: 25407019
Assessed Property Value (Nilai Jual Obyek Pajak!NJOP) has significant and defining position as the basis of calculating Property Tax (Pajak Bumi dan Bangunan) and Duty on Land and Building Acquisition (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan!BPHTB). Therefore, the accuracy of NJOP which is determined annually has to reflect the proper market value of a tax object at a certain period of time. The determination of the NJOP in the study area hasn't fully reflected the proper market value. The differences in the determination of land NJOP among housing complexes with similar characteristics and the determination of land NJOP that does not follow the development of market value shows that the principle of justice has not been achieved in the imposition of land taxation in the study area This study aims at explaining factors influencing the determination of land NJOP in the study area in the period between 2003 and 2008. Descriptive-explanatory approach is intended to describe and explain the difference in the determination of land NJOP in the study area and factors influencing that condition. Evaluation analysis which is oriented more on the formal evaluation is intended to measure the compliance of the land NJOP determination in the study area toward the existing regulations regarding the determination ofland NJOP in Indonesia. Factors influencing the determination of land NJOP in the study area are: First, technical factors, i.e. related to the slow process of updating the data of the tax object condition due to limited number of tax officers at the Palopo Pratama Tax Service Office and GIS-based information technology that hasn't been utilized. Second, political factor which contains the interests of local government officials regarding the political situation in the region at a certain period of time and the burden of achieving the target of property tax revenue on the sub-district and district officials. Limited number of tax officers can be overcome by improving coordination with the local government which can be done through official involvement of the sub-district and distric officials in the organization and the mechanism of analysis and the adjustment of Zone of Land Value (Zona Nilai Tanah!ZNn and Average Indication Value (Nilai lndikasi Rata-rata/NIR) at the Palopo Pratama Tax Service Office.
lV
FAKTOR-FAKTOR YANG BERPENGARUB TERHADAP PENETAPANNILAIJUALOBYEKPAJAKLAHAN KAWASAN KOMPLEKS PERUMAHAN DiwaAYAHKECAMATANWARA TIMURKOTAPALOPO
Oleh: N. Neta Juliantini NIM: 25407019
Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan Institut Teknologi Bandung
Mengetahui I Menyetujui Dosen Pembimbing
Tanggal 25 Juni 2009
Ir. Haryo Winarso, M.Eng, PhD NIP. 132 009 392
v
FAKTOR-FAKT OR YANG BERPENGARU H TERHADAP PENETAPAN NILAI JUAL OBYEK PAJAK LAHAN KA WASAN KOMPLEKS PERUMAHAN DI WILA YAH KECAMAT AN W ARA TIMUR KOT A PALO PO
Oleh:
N. Neta Juliantini NIM:
25407019
Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan Institut Teknologi Bandung
Mengetahui I Menyetujui Dosen Pembimbing Tanggal 25 Juni 2009
Ir. Haryo Winarso, M.Eng, Ph.D NIP. 132 009 392
Ketua Program Studi Magister dan Doktor Perencanaan Wilayah dan Kota Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan Institut Teknologi Bandung
Ir. Tubagus Furqon Sofhani, MA, Ph.D NIP. 132 045 674
VI
PEDOMAN PENGG UNAAN TESIS
Tesis S2 yang tidak dipublikasikan terdaftar dan tersedia di Perpustakaan Institut Teknologi Bandung, dan terbuka untuk umum dengan ketentuan bahwa hak cipta ada pada pengarang dengan mengikuti aturan HaKI yang berlaku di Institut Teknologi Bandung. Referensi kepustakaan diperkenankan dicatat, tetapi pengutipan atau peringkasan hanya dapat dilakukan seizin pengarang dan harus disertai dengan kebiasaan ilmiah untuk menyebutkan sumbemya. Memperbanyak atau menerbitkan sebagian atau seluruh tesis haruslah seizin Direktur Program Pascasarjana, Institut Teknologi Bandung.
Vll
(:sesunggulinya sesuaali k.gsufitan itu aaa k.!muaalian" (QS.}I{ Insyirali:6)
Kupe-v~ 'karyeN ~hct,ru;v lHu/ LANttuJv ~
~t"e-v'k.aMJv. S~mot"'w~~~~ hvt¥v~Ct/
Vlll
KATAPENGANTAR Segenap puji adalah milik Allah SWT semata, yang atas Rahmaan dan RahiimNya sehingga tesis yang berjudul "Faktor-Faktor yang Berpengaruh Terhadap Penetapan Nilai Jual Obyek Pajak Lahan Kawasan Kompleks Perumahan di Wilayah Kecamatan Wara Timur Kota Palopo" dapat diselesaikan dengan baik.
Pada kesempatan ini disampaikan ucapan terima kasih yang tulus atas bimbingan, dukungan, bantuan, dan doa kepada : 1.
Bapak Ir. Haryo Winarso, M.Eng, Ph.D, sebagai dosen pembimbing yang dengan penuh kesabaran dan kebaikan banyak memberikan bimbingan, masukan, arahan, dan dukungan selama penelitian dan penulisan tesis ini.
2.
Bapak DR.Ir.Benedictus Kombaitan, MSc dan Ir. Denny Zulkaidi, MUP, selaku pembahas dan penguji yang telah memberikan masukan dan arahan dalam penyempumaan tesis ini.
3.
Bapak Ir. Tubagus Furgon Sofhani, MA.,Ph.D, selaku Ketua Program Studi Magister dan Doktor Perencanaan Wilayah dan Kota atas segala perhatian, saran dan dukungannya selama menjalani studi.
4.
Bapak Ibnu Syabri, BSc, MSc, Ph.D. sebagai Dosen Wali, atas segala arahan dalam proses penyelesain studi.
5.
Bapak dan lbu staf Dosen Program Studi Magister Perencanaan Wilayah dan Kota ITB atas keilkhlasannya memberikan ilmu dan pengetahuan yang bermanfaat selama mejalani studi.
6.
Direktur Pusbindiklatren Bappenas atas bantuan Beasiswa untuk pendidikan magister ini.
7.
Walikota Palopo beserta segenap jajaran Pemerintah Kota Palopo atas ijin dan bantuannya untuk menempuh pendidikan MPWK - ITB.
8.
lbu Jeane beserta seluruh Staf Tata Usaha dan Perpustakaan MPWK-ITB atas segala bantuan yang diberikan.
9.
Kedua orang tua serta suami dan seluruh keluarga besar atas dukungannya selama menjalani studi.
IX
l 0. Ternan-ternan Double-Degree MPWK-ITB, atas segala dukungan moral, kerjasama dan rasa persaudaraan diantara kita. II. Spesial Thanks buat Mbak Aning dan Yessi atas kebersamaan, dukungan doa dan semangat selama penyelesaian tesis. 12. Semua pihak yang tidak dapat disebutkan satu persatu atas segala bantuan dan dorongan langsung maupun tidak langsung.
Penulis menyadari bahwa tesis ini jauh dari sempuma sehingga tanggapan, kritik maupun saran sangat diharapkan. Semoga karya sederhana ini tetap dapat memberikan manfaat bagi pihak-pihak yang membutuhkannya.
Bandung,
Juni2009
Penulis
X
DAFfARISI
ABSTRAK ............................................................................................................. .ii ABSTRACT.......................................................................................................... .iii HALAMAN PENGESAHAN .............................................................................. .iv PEDOMAN PENGGUNAAN TESIS .................................................................... vi HALAMAN PERSEMBAHAN ............................................................................ vii KATA PENGANTAR .......................................................................................... viii DAFTAR ISI. ..........................................................................................................
X
DAFTAR GAMBAR ............................................................................................ xiii DAFTARTABEL ................................................................................................ xiv DAFTAR SINGKATAN ....................................................................................... xv Bah I
Pendahuluan ............................................................................................ 1
1.1. Latar Belakang........................................................................................ 1 1.2. Persoalan Studi ........................................................................................ 4 1.3. Tujuan dan Sasaran Studi ....................................................................... 6 1.4. Manfaat Studi ......................................................................................... 7 1.5. Ruang Lingkup Studi ............................................................................. 7 1.5.1. Ruang Lingkup Materi ............................................................... 7 1.5.2. Ruang Lingkup Wilayah ............................................................. 8 1.6. Metodologi Penelitian .......................................................................... l 0 1.6.1. Metode dan Teknik Analisa Data ............................................. 10 1.6.2. Metode Pemilihan Responden ................................................... 11 1.6.3. Metode Pengumpu1an Data....................................................... 11 I. 7. Sistematika Pemhahasan....................................................................... 11
Bah II
Kajian Pustaka...................................................................................... 14
I1.1. Pajak Lahan ......................................................................................... 14 11.1.1. Dasar Pengenaan Pajak Lahan ................................................ 14 11.1.2. Jenis Pajak Lahan .................................................................... 16 11.1.3. Keuntungan Pengenaan Pajak Lahan ...................................... 16 11.1.4. Pengenaan Pajak Lahan di Beherapa Negara .......................... 20
XI
11.1.5. Pajak Laban di Indonesia ........................................................ 22 11.2. Nilai Jual Obyek Pajak Laban .............................................................. 25 11.3. Evaluasi Pelaksanaan Proses Penetapan NJOP Laban ......................... 27 11.3 .1. Definisi Evaluasi .................................................................... 27 11.3.2. Pendekatan dalam Penelitian Evaluasi .................................. 28 11.3.3. Alat Ukur dalam Evaluasi ....................................................... 29 Bah III
Desain Penelitian ................................................................................. 37
III.1. Pendekatan S tudi ................................................................................. 37 III.2. Analisis ................................................................................................. 37 111.2.1. Teknik Analisis ........................................................................ 37 111.2.2. Unit Analisis ............................................................................. 40 111.3. Metode Pengumpulan Data dan Pemiliban Responden ...................... .41 111.4. Waktu Penelitian .................................................................................. 42 111.5. Kerangka Penelitian ............................................................................. 43 Bah IV
Gamharan Umum Wilayab Studi dan Proses Penetapan Nilai Jual Ohyek Pajak Laban ................................ ............... .45
IV. I. Gamharan Wilayab Studi .................................................................... .45 4.1.1. Kota Palopo .............................................................................. 45 4.1.2. Kecamatan Wara Timur.......................................................... .47 IV.2. Proses Penetapan Nilai Jual Ohyek Pajak Lahan di Wilayab Studi ..................................................................................................... 55 IV .2.1. Pelaksanaan Proses Penetapan Nilai Jual Ohyek Pajak Laban ............................................................................. 55 Bah V
Faktor-Faktor yang Berpengaruh Terbadap Penetapan Nilai Jual Obyek Pajak Laban Kompleks Perumaban di Wilayab Kecamatan Wara Timur Kota Palopo ................................ 75
V.I. Identifikasi Ketentuan Pelaksanaan Proses Penetapan NJOP Laban ......................................................................................... 61 V.2. Identifikasi Harga Laban yang Berlaku di Pasar................................. 63 V.3. Identifikasi Nilai Jual Ohyek Pajak Laban herdasarkan Penetapan ..... 65 V.4. Evaluasi Pelaksanaan Proses Penetapan NJOP Laban ...................... 76
Xll
Bab VI
Kesimpulan dan Rekomendasi.. ...........................................................97
VI. I. Temuan Studi. ......................................................................................97 Vl.2. Kesimpulan......................................................................................... 99 Vl.3. Rekomendasi. ..................................................................................... 10 I VI.4. Catatan Studi. ..................................................................................... l 02
DAFTAR PUSTAKA ......................................................................................... l 04
Xlll
DAFrAR GAMBAR
Gambar 1.1.
Foto Lokasi 6 Kompleks Perumaban Di Wilayab Kecamatan Wara Timur Kota Palopo .............................................................. 9
Gambar 111.1.
Kerangka Pemikiran Penelitian................................................... 52
Gambar IV.l.
Peta Administrasi Kota Palopo .................................................. .46
Gambar IV.2.
Jumlab Penduduk Kota Palopo Tahun 2002- 2007 ................. .47
Gambar IV.3. Grafik Pertumbuhan PDRB Kota Palopo 2003- 2007 ............... .47 Gambar IV.4.
Peta Lokasi Kecamatan Wara Timur......................................... .48
Gambar IV.5.
Lokasi Fasilitas Umum dan Sosial Kota Palopo ........................ .49
Gambar IV.6.
Peta Wilayah Administrasi Kecamatan Wara Timur.................. 50
Gambar IV.7. Grafik Kepadatan Penduduk Kecamatan Wara Timur 2005-2007 ................................................................................... 50 Gambar IV.8.
Lokasi 6 kompleks perumahan di kecamatan Wara Timur terbadap fasilitas pemerintaban, perekonomian, kesebatan ........ 54
Gambar IV.9.
Struktur Organisasi dan Mekanisme Pelaksanaan Pekeijaan Analisis dan Penyempumaan ZNT dan NIR pada KPP. Palopo ................................................................................ 60
Gambar V.I.
Grafik Perkembangan Harga Laban Kompleks Perumaban Tahun 2003 - 2008 ..................................................................... 64
Gambar V.2.
Grafik Perkembangan NJOP Laban Hasil Penetapan Tabun 2003 - 2008 ...................................................................... 66
Gambar V.3.
Grafik Perkembangan NJOP dan Harga Laban menurut pasar setiap Kompleks Perumaban Tahun 2003-2008 ........................ 70
Gambar V.4.
Proses Pelaksanaan Penetapan NJOP pada Kantor Pajak Pratama Kota Palopo ................................................................................. 89
Gambar V.5.
Grafik Perkembangan Pokok Ketetapan PBB Kelurahan Salekoe, Malatunrung dan Benteng Tahun 2003-2008 ............... 93
Gambar V.6.
Bagan Alur Persoalan Studi ........................................................ 98
XIV
DAFfAR TABEL
Tabel 1.1.
Daftar Besaran NJOP dan Klasifikasi Laban Berdasarkan Kompleks Perumaban Tabun 2003 - 2008 ................................ 5
Tabel 11.1.
Pengenaan Pajak Laban di Beberapa Negara................................... 22
Tabel 111.1. Alat Ukur yang Digunakan dalam Evaluasi Proses Penetapan NJOP Laban di Wilayab Studi .......................................................... 39 Tabel 111.2. Metode Pengumpulan dan Anal isis Data.......................................... 54 Tabel V.I. Perkembangan Harga Laban Kompleks Perumaban di Wilayab Kecamatan W ara Timur mulai tabun peroleban sampai dengan tabun 2008 ......................................................................................... 63 Tabel V.2. Perkembangan Nilai Jual Obyek Pajak Laban yang Ditetapkan Di Wilayab Studi Tabun 2003 - 2008 .................................................... 66 Tabel V.3. Nilai Jual Obyek Pajak Laban dan Prosentase Kenaikan .................. 66 Tabel V.4. Perbandingan NJOP dan Harga Pasar Laban Kompleks Perumahan Tabun 2003 - 2008 ............................................................................ 69 Tabel V.S. Perkembangan Harga Laban menurut Pasar dan Prosentase Kenaikan NJOP Laban Tabun 2003 - 2008 ...................................................... 73 Tabel V.6. Perkembangan Besaran Pokok Ketetapan PBB di wilayab studi tabun 2003 - 2008 ...... :................................................................................ 51 Tabel V.7. Hasil Evaluasi Proses Penetapan NJOP Laban di Wilayab Studi .................................................................................................. 93 Tabel V.8.
Hasil Evaluasi terbadap Pencapaian Tujuan Akhir Kegiatan Analisis dan Penyempumaan ZNT dan NIR ................................................... 96
XV
DAFfAR SINGKATAN
SINGKATAN
Nama
Pemakaian pertama kali pada halaman
BPHTB
Bea Perolehan Hak atas Tanah
I
Dan Bangunan DJP
Direktorat Jenderal Pajak
KPPBB
Kantor Pelayanan Pajak Bumi
74
Dan Bangunan
53
NIR
Nilai Indikasi Rata-rata
49
NIRS
Nilai Indikasi Rata-rata Sementara
48
NJKP
Nilai Jual Kena Pajak
24
NJOP
Nilai Jual Obyek Pajak
I
NJOPTKP
Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak
4
NPOP
Nilai Perolehan Obyek Pajak
4
PBB
Pajak Bumi dan Bangunan
4
PDRB
Produk Domestik Regional Bruto
2
PPAT
Pejabat Pembuat Akta Tanah
SISMIOP
Sistem Manajemen dan Informasi Obyek
66
Pajak
66
SK
Surat Keputusan
66
SPOP
Surat Pemberitahuan Obyek Pajak
SPPT
ZNT
I22
Surat Pemberitahuan Pajak Terutang
8I
Zona Nilai Tanah
48
BAB I PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
Pertumbuhan populasi penduduk yang pesat telah memberikan tekanan terhadap tata guna laban terutama bagi kebutuhan kawasan pennukiman. Meningkatnya pennintaan
akan
ketersediaan
laban
bagi
permukiman
menyebabkan
meningkatnya nilai dari laban tersebut. Di Amerika, sejak pertengahan tahun 1980, nilai laban perumahan dihargai mencapai 50 % dari total nilai pasar perumahan itu sendiri (Davis dan Palumbo, 2006). Sementara di kota Seoul (Korea Selatan), kenaikan harga laban dari tabun 1974 sampai dengan tahun 1989 mencapai 1400 %. Khususnya untuk laban permukiman, harganya meningkat sangat tajam yaitu rata-rata 24,2 % per tabun (ESCAP, 1995 dalam Hemandi, 2002). Kenyataannya hal itu akan membawa dampak positif bagi anggaran pemerintah. Organisasi untuk kerjasama Ekonomi dan Pembangunan dalam Dale and Laughlin ( 1999) menunjukkan bahwa laban memegang peranan penting sebagai suatu aset finansial. Hal itu merupakan suatu elemen penting di dalam portofolio pemerintah pusat dan daerah, industri-industri nasional, perusahaan-perusahaan swasta dan lembaga-lembaga keuangan. Lebih jauh Laughlin menjelaskan bahwa laban dan property adalah komponen penting di dalam pasar apapun yang mengendalikan ekonomi, nilainya merupakan suatu ukuran dari kesejahteraan masyarakat dan mungkin tercatat sekitar lebih dari 20 persen dari nilai PDRB. (UNECE, 1996). Di Indonesia, laban juga dijadikan sebagai suatu aset penting dalam menunjang anggaran pemerintab terutama dari sisi penerimaan. Pemerintah dapat memungut pajak atas laban sebagai salah satu sumber penerimaan pemerintab. Pajak jenis ini diatur oleh Pemerintab Pusat dan hasilnya di bagi dengan Pemerintah Daerah yang disebut Dana Bagi Hasil. Dalam Undang-Undang no 33 tahun 2004 tentang Perimbangan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Daerab dinyatakan bahwa
2
tujuan dari perimbangan keuangan adalah untuk mengurangi ketimpangan fiskal antara Pusat dan Daerah. Seiring dengan perkembangan daerah-daerah di Indonesia sebagai dampak dari era otonomi daerah, potensi penerimaan Negara dan Daerah dari sektor Pajak Bumi dan Bangunan semakin besar. Hal tersebut terkait dengan peningkatan nilai dari property sebagai dampak dari pembangunan yang dialami daerah-daerah di Indonesia pada umumnya. Salah satu potensi yang patut diperhitungkan dari peningkatan nilai property tersebut yaitu peningkatan nilai dan harga lahan di kawasan terbangun terutama di kawasan permukiman yang menjadi komplekskompleks perumahan. Peningkatan nilai dan harga lahan di suatu kawasan akan berpengaruh terhadap peningkatan penerimaan dari sektor pajak property khususnya pajak lahan. Hal tersebut disebabkan karena pengenaan pajak atas lahan didasarkan pada nilai jual dari obyek pajak (lahan) itu sendiri. Semakin besar nilai jual suatu obyek pajak, maka semakin besar nilai pajak yang akan diterima pemerintah.
Dalam UU No. 12/1985 jo. UU No. 1211994, Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) ditetapkan sebagai dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Dalam Undang-undang Nomor 21/1997 NJOP digunakan sebagai salah satu acuan dalam menentukan Nilai Perolehan Obyek Pajak (NPOP) sebagai dasar pengenaan Bea perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Berdasarkan kedua peraturan perundangan tersebut diatas tampak jelas bahwa NJOP mempunyai kedudukan yang sangat penting dan menentukan dalam fungsinya sebagai salah satu variabel penghitungan besamya PBB terutang maupun BPHTB yang harus dibayar.
Mengingat semakin pentingnya kedudukan NJOP seperti diuraikan di atas, maka tingkat derajat keakurasian besarnya NJOP yang ditetapkan setiap tahun harus benar-benar mencerminkan nilai pasar yang sebenamya dari suatu obyek pajak pada kurun waktu yang bersangkutan. Kegiatan pendataan dan penilaian sebagai proses penentuan besarnya NJOP harus semakin ditingkatkan dari segi kualitas.
3
Proses penetapan nilai jual obyek pajak secara keseluruhan merupakan bagian dari kegiatan pendataan dan penilaian pajak bumi dan bangunan. Dalam Surat Edaran Dirjen Pajak no. SE-46/PJ.6/1998 tanggal: 20-Nov-1998 tentang Jadual Kegiatan Pendataan dan Penilaian PBB dijelaskan bahwa kegiatan pendataan dan penilaian obyek dan subyek PBB adalah kegiatan pokok yang harus dilaksanakan setiap tahunnya oleh seluruh Kantor Pelayanan PBB di Indonesia. Kegiatan ini akan menghasilkan produk-produk PBB yang digunakan sebagai dasar penghitungan dan penetapan besamya pajak yang terhutang. Salah satu produk yang keberadaanya sekarang perlu mendapat perhatian khusus yaitu Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP). Untuk mendapatkan NJOP yang dapat dipertanggungjawabkan kebenarannya baik secara formal maupun material sebagai dasar penghitungan besamya PBB terutang dan salah satu acuan dalam nenentukan NPOP, maka proses mendapatkan NJOP harus dilaksanakan sesuai dengan petunjuk teknis dan petunjuk pelaksanaan sehingga kebutuhan kualitas dan kuantitas dapat dipenuhi. Namun demikian dalam perkembangannya, tidak hanya cukup memenuhi kualitas dan kuantitas saja, namun faktor ketepatan waktu yaitu tersedianya NJOP pada tanggal 1 Januari juga menjadi sesuatu yang mutlak adanya.
Namun kenyataannya, dalam penetapan nilai jual obyek pajak tersebut seringkali menimbulkan ketidakpuasan bagi wajib pajak yang disebabkan terjadinya perbedaan perlakuan dalam penetapan nilai jual obyek pajak. Kondisi tersebut dikhawatirkan akan berdampak pada timbulnya kecemburuan sosial diantara masyarakat yang pada akhimya akan menurunkan tingkat partisipasi masyarakat dalam membayar pajak.
Keadan tersebut umumnya terjadi di wilayah perkotaan dimana terdapat tingkat populasi tinggi dan ketidakteraturan letak perumahan.
Data dasar pertanahan
yang tidak akurat yang disebabkan oleh sulitnya mendata kadastral di daerah padat bisa merupakan masalah utama dalam mencapai penerimaan optimum dari pajak laban. Namun demikian, situasi tersebut temyata juga terjadi di kawasan
4
kompleks perumaban yang memiliki karakteristik sama di wilayab kecamatan Wara Timur Kota Palopo. Hal tersebut tidak sebarusnya tetjadi mengingat kompleks perumaban merupakan suatu kawasan yang terencana sebingga memiliki kadastral yang teratur dan memudahkan administrasi pendataan sebagai baban untuk menetapkan pajak laban di wilayab tersebut.
Disamping tetjadinya perbedaan penetapan NJOP laban pada suatu kawasan yang memiliki karakteristik sama,
penetapan NJOP laban oleb Pemerintab pada
umumnya lebib rendab dari nilai jual yang sebenamya tetjadi dalam transaksi pasar atau nilai jual riil. Hal tersebut tentunya merupakan suatu kerugian bagi pemerintab karena potensi penerimaan dari sektor pajak laban tersebut tidak dapat dicapai secara optimal.
1.2. Persoalan Studi
Dijelaskan oleb Laughlin (1999), pajak tabunan atas laban dan properti pada dasarnya adalab pajak atas kekayaan. Penerimaan dari sektor pajak jenis ini sering digunakan sebagai salab satu sumber bagi pembiayaan kegiatan pemerintab terutama pembangunan. Seiring pertumbuban dan perkembangan suatu wilayab, maka potensi penerimaan dari sektor ini semakin besar. Terutama di kawasan perkotaan yang banyak didirikan kompleks-kompleks perumaban. Idealnya, pencapaian target penerimaan dari pajak laban di kompleks perumahan barus lebib optimal karena nilai labannya pun akan lebib tinggi daripada kawasan lain yang belum dibangun menjadi kompleks perumaban.
Seperti yang dikemukakan oleb Laughlin ( 1999) babwa nilai laban ditentukan oleb faktor yang beragam meliputi kualitas laban (tanab, aspek, perkiraan curab bujan, dan lokasi), status bukum dan barapan akan tata guna laban, status umum perekonomian. Secara logika dapat diterima babwa suatu kompleks perumaban akan memiliki nilai laban yang cukup tinggi karena developer akan berupaya memenubi faktor-faktor tersebut di atas semaksimal mungkin dalam upaya menarik minat konsumen dan memperoleb keuntungan. Maka dari itu, pemerintab
5
seharusnya bisa memperoleh penerimaan yang lebih optimal dari pajak lahan dari kawasan kompleks perumahan. Namun pada kenyataannya, terdapat kasus penetapan pajak lahan di kawasan perumahan yang tidak sesuai dengan kondisi riil yang ada. Seperti yang terjadi di 6 kompleks perumahan di wilayah Kecamatan Wara Timur Kota Palopo Propinsi Sulawesi Selatan. Diperoleh data mengenai penetapan kelas tanah dan nilai jual objek pajak tahun 2003-2008 pada 6 lokasi kompleks perumahan yang saling berdampingan (tabell.l). Tabel 1.1. Daftar Besaran NJOP dan Klasifikasi Laban Berdasarkan Kompleks Perumahan Tahun 2003- 2008 NJOP (ian Klasifumi Lahan
Nama Kompleks f-o.:!-·-··--.. -··------·-· '
.
-~-------··--•W~·----
~-----------
2003 Kelas 2004 Kelas 2005 Kelas 2006
! j il,
2007 Kelas 2008 Kelas
Kelas
-
36000 A33 36000 A33 103000 A29 103000 A29 128000 A28 128000 A28 ~ei_il~~~J_<~_Y.~ ---·--· 1--· 1 - - ·· ---···--· ----·-··-- ----- - · - · - -- -- '2. Nyilll·Pmnai I 48000 A32 48000 A32 82000 A30 s2noo A30 103000 A29 103000 A29 ....
I-
I
13. Nyjm: Pennai II
r--· Ha~taro Binturu Jaya 27000 :4. f-5. RinduAlam
- · --· --·--
6. Penunahan Bogar '
..
~
A36 = 14000 1136 20000 A34
.A35
27000 A34 64000
---A31-
20000
""
t~ ~
A15
A34" 2~ A34
64000
A31 82000 A30 A31
27000
A34 27000 A.\4 64000
A31
64000
27000
A34 27000 A34 64000
A31
64000
0
0
82000 A30 .-L '_L -· A31 82000 A30 82000 A30 :
'
Dari tabel tersebut di atas terlihat bahwa terdapat perbedaan yang cukup signifikan dalam penetapan klasifikasi serta nilai jual obyek pajak lahan antara kompleks yang satu dengan yang lainnya padahal keenam kompleks perumahan tersebut berada pada satu kawasan permukiman yang memiliki karakteristik hampir sama terutama ditinjau dari lokasi (jarak dengan pusat aktivitas pemerintahan, ekonomi dan sosial lainnya), kelengkapan infrastruktur yang dimiliki serta akses menuju kompleks yang saling berhubungan satu sama lain. Selain hal tersebut di atas, penetapan nilai jual obyek pajak oleh pemerintah juga tidak sebanding dengan perkembangan harga lahan di kawasan tersebut. Pesatnya
6
perkembangan kota memicu aktivitas masyarakat sehingga tuntutan akan lahan permukiman semakin tinggi. Hal tersebut berdampak pada pesatnya peningkatan harga property di kawasan tersebut termasuk harga lahan tempat dibangunnya kompleks-kompleks perumahan tersebut. Data dari salah satu pengembang perumahan tersebut menyebutkan angka kenaikan harga property perumahan termasuk lahannya dalam satu tahun mencapai 30 persen. Sementara penetapan nilai jual obyek pajak oleh pemerintah yang dijadikan sebagai dasar pengenaan pajak lahan di kawasan tersebut dilakukan penyesuaian setiap dua tahun sekali dengan kenaikan yang bervariasi dimana nilai jual yang ditetapkan tersebut belum mencerminkan nilai wajar yang tepat menurut harga pasar.
Dari uraian di atas terlihat bahwa walaupun NJOP memegang peranan penting sebagai dasar pengenaan pajak lahan, namun dalam proses penetapannya dijumpai adanya berbagai macam hambatan sehingga produk yang dihasilkan berupa penetapan NJOP lahan yang sesuai dengan sasaran yang diharapkan yaitu mendekati nyata, transparan, dan adil belum sepenuhnya tercapai. Persoalan yang menjadi pokok bahasan dalam penelitian ini adalah belum diketahuinya faktorfaktor yang mempengaruhi penetapan NJOP Lahan pada kawasan kompleks perumahan di
wilayah kecamatan
Wara
Timur Kota Palopo sehingga
menghasilkan penetapan besaran NJOP yang berbeda antara satu kompleks dengan kompleks lainnya. 1.3. Tujuan dan Sasaran Studi
Penelitian ini bertujuan untuk menjelaskan faktor-faktor yang mempengaruhi penetapan NJOP lahan sehingga terjadi perbedaan dalam penetapannya di kawasan kompleks perumahan yang memiliki karakteristik sama.
Untuk mencapai tujuan tersebut maka sasaran penelitian adalah: 1. Mengidentifikasi ketentuan-ketentuan tentang proses penetapan NJOP lahan. 2. Mengidentifikasi besaran harga lahan yang berlaku riil di pasaran pada masing-masing kompleks perumahan.
7
3. Mengidentifikasi nilai jual obyek pajak lahan yang ditetapkan pemerintah sebagai dasar pengenaan pajak lahan pada masing-masing kompleks perumahan. 4. Mengevaluasi pelaksanaan proses penetapan NJOP lahan di kawasan kompleks perumahan di wilayah kecamatan Wara Timur Kota Palopo. 5. Menjelaskan faktor-faktor yang mempengaruhi penetapan NJOP lahan di kawasan kompleks perumahan di wilayah kecamatan Wara Timur Kota Palopo.
1.4. Manfaat Studi
Hasil dari penelitian ini diharapkan dapat bermanfaat bagi: 1. Akademik, sebagai bahan literatur dan tambahan pengetahuan, khususnya studi yang berkaitan dengan pengenaan pajak lahan. 2. Praktis, sebagai salah satu bahan masukan/pertimbangan bagi Pemerintah dalam mengkaji kelemahan-kelemahan dalam proses penetapan nilai jual objek pajak lahan yang berlaku selama ini dalam rangka mengoptimalkan penerimaan pemerintah dari sektor pajak lahan. 1.5. Ruang Lingkup Studi 1.5.1. Ruang Lingkup Materi
Tesis ini akan menekankan pada jenis pajak atas lahan karena jenis pajak ini berbeda dengan pajak-pajak property lainnya. Pajak jenis ini mengabaikan bangunan, peningkatan-peningkatan dan property pribadi lainnya. Hanya nilai dari lahan itu sendiri yang dikenai pajak .... "Land Value Taxation is a method af raising public revenue by means of an annual tax on the rental value of land. It would replace, not add to, existing taxes. Properly applied, Land Value Tax would support a whole range of social and economic initiatives, including housing, transport and other infrastructural investments. It is an elementary fiscal measure that would go far towards correcting fundamental economic and social ills ... " (nn, 2008).
8
Lingkup materi penelitian ini mencakup prosedur dan mekanisme penetapan nilai jual obyek pajak laban kompleks perumahan perkotaan sebagai dasar pengenaan pajak laban. Adapun prosedur dan mekanisme penetapan NJOP yang dijadikan acuan adalah prosedur dan mekanisme yang ditetapkan oleh pemerintah yang berlaku saat ini di Indonesia. Dari acuan yang ada tersebut, selanjutnya adalah tahap evaluasi dimana implementasi penetapan NJOP yang tetjadi di wilayah studi diuji tahapannya. Dari basil uji tahapan tadi akan ditemukan tahapan-tahapan yang tidak sesuai dengan acuan yang dipedomani dalam proses implementasi penetapan NJOP yang berlaku saat ini. Maka dari kesenjangan implementasi tahapan-tahapan tersebut diharapkan akan diperoleh informasi mengenai faktor-faktor yang menyebabkan tetjadinya kesenjangan dalam penetapan NJOP antara satu kompleks dengan yang lainnya. 1.5.2. Ruang Lingkup Wilayah Ruang lingkup wilayah studi penelitian ini adalah 6 kompleks perumahan yang berlokasi di wilayah kecamatan Wara Timur Kota Palopo Propinsi Sulawesi Selatan. Kota Palopo terbentuk sebagai kota otonom berdasarkan Undang-Undang No.ll tahun 2002 tentang Pembentukan Kota Palopo dan Kabupaten Mamasa di Propinsi Sulawesi Selatan. Perubahan status menjadi kota otonom telah mendorong peningkatan kondisi kota di berbagai bidang. Salah satu yang cukup menonjol adalah dengan berkembangnya kawasan perumahan. Beberapa kawasan yang tadinya lahan kosong dikembangkan oleh developer menjadi kompleks perumahan. Dan seiring dengan perkembangan kota itu sendiri, komplekskompleks perumahan yang baru terbangun tersebut sebagian besar langsung tetjual dan ditempati baik oleh pemiliknya sendiri maupun oleh para penyewa.. Tingginya minat masyarakat untuk tinggal di kawasan kota mendorong tetjadinya peningkatan harga laban perumahan dari tahun ke tahun. Hal tersebut tentu saja akan berdampak positif bagi peningkatan penerimaan negara dari sektor pajak lahan. Potensi inilah yang dimiliki oleh Kota Palopo. Terutama di wilayah Kecamatan W ara Timur, merupakan satu wilayah kecamatan dim ana terdapat
9
lokasi kompleks perumahan yang dikembangkan oleh pihak developer terbanyak di Kota Palopo. Total jumlah kompleks perumahan yang berlokasi di wilayah Kecamatan Wara Timur berjumlah 8 kompleks. Dari 8 kompleks tersebut, 6 diantaranya berlokasi saling berdampingan dan berhubungan langsung satu dengan lainnya. Keenam kompleks perumahan tersebut dapat dikatakan memiliki karakteristik yang sama ditinjau dari segi lokasi Uarak dengan pusat pelayanan pemerintahan, kesehatan, perekonomian), ketersediaan infrastruktur (listrik, telpon, air, jalan), serta status sosial penghuninya. Lihat gam bar 1.1 : Gambar 1.1 Foto Lokasi 6 Kompleks Perumahan Di Wilayah Kecamatan Wara Timur Kota
Sumber: Foto satelit Google Earth, map data 2008
10
Keterangan gambar: 1. Kompleks Beringin Jaya 2. Kompleks Nyiur Permai I 3. Kompleks Nyiur Permai II 4. Kompleks Binturu Jaya 5. Kompleks Rindu Alam 6. Kompleks Bumi Tompotikka Permai
1.6. Metodologi Penelitian 1.6.1. Metode dan Teknik Analisa Data Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalab deskriptif-explanatory, untuk menjelaskan, mendeskripsikan situasi, fakta dan bubungan-bubungan yang teijadi antar variabel (Nasir, 1988). Analisa dalam penelitian ini didasarkan pada data ex
post facto. Berdasarkan sasaran penelitian yang ingin dicapai, teknik analisa data yang akan digunakan adalab sebagai berikut: 1. Analisa isi (content analysis), digunakan untuk melakukan identifikasi ketentuan pelaksanaan proses penetapan NJOP laban. 2. Evaluasi (evaluation), digunakan sebagai suatu pendekatan untuk mengukur kepatuban (compliance) pelaksanaan proses penetapan NJOP laban di wilayah studi terbadap ketentuan-ketentuan yang berlaku menyangkut penetapan NJOP laban serta pencapaian tujuan akhir yang menjadi sasaran kegiatan analisis penyempumaan zona nilai tanah (ZNT) dan nilai indikasi rata-rata (NIR). 3.
Analisa perbandingan (comparative analysis), dilakukan untuk mencari pemecaban melalui analisa sebab akibat dengan meneliti faktor-faktor yang berhubungan
dengan situasi
atau fenomena
yang
membandingkan dengan faktor lain (Surakhmad, 2004 ).
diselidiki
dengan
11
1.6.2. Metode Pemilihan Responden
Responden yang dijadikan sumber informasi penelitian terdiri dari kelompok masyarakat pemilik lahan dan spekulan, Tim Pembuat analisa Zona Nilai Tanah dan Nilai Indikasi Rata-rata atas lahan di Kota Palopo, serta aparat pelaksana yang terkait dengan pengenaan pajak lahan di Kota Palopo khususnya wilayah kecamatan Wara Timur. Berdasarkan perbedaan kepentingan masing-masing kelompok responden, metode pemilihan responden dilakukan secara purposive.
1.6.3. Metode Pengumpulan Data
Untuk tahap pengumpulan data, penelitian ini akan menggunakan sejumlah metode seperti studi dokumentasi, pengamatan langsung di lapangan (observasi), dan wawancara. Mencari data dari dokumentasi diperlukan untuk memperoleh pemahaman tentang landasan hukum dan teori tentang implementasi pengenaan pajak lahan. Data tersebut biasa diperoleh dari perpustakaan, internet, petugas pajak maupun institusi pemerintah terkait. Sedangkan observasi dan wawancara akan dilakukan untuk memperoleh informasi secara langsung mengenai kondisi yang ada yang berhubungan dengan pengenaan pajak lahan, penentuan harga lahan menurut pasar serta proses penetapan NJOP lahan yang dilaksanakan di wilayah studi. Sasaran dari aktivitas tersebut adalah masyarakat dan aparat pemerintah yang terlibat dalam pengelolaan pajak lahan di Kota Palopo khususnya di wilayah kecamatan Wara Timur.
1.7. Sistematika Pembahasan
Sistematika pembahasan pada penelitian ini meliputi:
BABI
PENDAHULUAN Bab ini akan menguraikan Jatar belakang, persoalan studi, tujuan, manfaat studi, ruang lingkup studi dan metodologi penelitian studi.
12
BAB II
KAJIAN PUSTAKA Pada bab ini dibagi ke dalam sub bab yang menjadi dasar teori dalam pengenaan pajak laban bingga penetapan Nilai Jual Obyek Pajak Laban Perkotaan, baik yang bersumber dari teori akademis maupun berdasarkan aturan-aturan formal yang berkaitan dengan materi pembabasan tentang penetapan nilai jual obyek pajak laban .. Selain itu juga dikemukakan dasar-dasar teori bagi tabapan evaluasi proses penetapan NJOP laban di wilayab studi.
BAB III
DESAIN PENELITIAN Dalam bab ini akan dibabas mengenai metodologi penelitian yang digunakan, teknik analisis, kerangka penelitian yang mencakup kerangka pemikiran dan kerangka analisis, unit analisis yang digunakan, dan data yang mendukung penelitian.
BABIV
GAMBARAN
UMUM
WILAYAH
STUDI
DAN
PROSES
PENETAP AN NILAI JUAL OBYEK PAJAK LAHAN Pada bagian pertama bab ini akan dideskripsikan mengena1 karakteristik wilayab studi seperti kondisi geografis, struktur kependudukan, serta sarana dan prasarana kota yang tersedia. Selanjutnya pada bagian kedua membabas mengenai pelaksanaan proses penetapan nilai jual obyek pajak laban di wilayab studi.
BABY
FAKTOR-FAKTOR PENETAPAN
YANG
NILAI
BERPENGARUH
JUAL
OBYEK
TERHADAP
PAJAK
LAHAN
KOMPLEKS PERUMAHAN DI WILA YAH KECAMATAN W ARA TIMUR KOT A PALOPO Bab ini akan menguraikan basil studi yang dilakukan sesum dengan tujuan dan sasaran yang telab dijelaskan pada bab I sebingga diperoleb gambaran tentang proses penetapan nilai jual obyek pajak laban serta faktor-faktor yang mempengarubinya yang terjadi di wilayab studi.
13
BABVI
KESIMPULAN dan REKOMENDASI Pada bagian ini diuraikan secara singkat mengenai temuan studi dan kesimpulan basil studi yang akan menjawab pencapaian tujuan dan sasaran penelitian. Selain itu juga disampaikan rekomendasi dan catatan studi yang menjelaskan kelemahan studi serta saran untuk studi lanjutan.
BAB II KAJIAN PUSTAKA PAJAKLAHAN, NILAI JUAL OBYEK PAJAK LAHAN, DAN EVALUASI PROSES PENETAPAN NJOP LAHAN
11.1. Pajak Laban 11.1.1. Dasar Pengenaan Pajak Laban Pajak
laban
telah
ada
sejak
masa-masa
awal
pemerintahan
setelah
diperkenalkannya aktivitas dunia pertanian dan merupakan salah satu bentuk pengenaan pajak tertua yang aslinya didasarkan pada hasil pertanian palawija. Pendapat awal dari pengenaan pajak ini mensyaratkan adanya pembagian sederhana atas hasil yang diperoleh pada waktu panen yang merupakan suatu bentuk pembayaran sewa tahunan atas lahan.
Evans (2004) mengulas secara singkat pandangan tentang perlunya pengenaan pajak atas lahan yang dipopulerkan oleh Henry George dalam bukunya Progress and Property (1879). Pandangan tersebut didasarkan pada model analisis yang
diperkenalkan oleh Ricardo pada awal abad ke-19. Ricardian model secara umum menggambarkan kurva permintaan dan penawaran dengan asumsi dasar bahwa ketersediaan lahan bersifat tetap dan terbatas. Dengan demikian jika permintaan laban meningkat yang disebabkan oleh pertumbuhan ekonomi maupun populasi, maka harga lahan akan menjadi naik meskipun pemilik lahan tidak melakukan apapun terhadap lahannya sehingga muncul ungkapan 'the land increases in value while the landlord sleeps'. Dari dasar pandangan tersebut muncul pendapat
mengenai perlunya pengenaan pajak atas lahan yang lebih didasarkan pada pertimbangan keadilan dan efisiensi.
Dikemukakan pula pandangan Henry George, seperti halnya Ricardo yang menyatakan bahwa pengenaan pajak atas lahan tidak akan mempengaruhi alokasi sumber-sumber daya dan tidak akan merubab perekonomian sehingga besaran pajak dapat dibebankan pada tingkatan berapapun hingga mencapai 100%. George
15
juga berpendapat babwa sebenamya di Amerika Serikat pada akhir abad ke-19, dengan pengenaan pajak laban yang cukup tinggi temyata dapat menutup beberapa beban pengeluaran pemerintah. Dengan demikian, ketika pajak laban tersebut bisa menghasilkan penerimaan yang sama dengan jenis pajak lainnya yang digabung, maka jenis pajak lainnya tersebut dapat dibapuskan. Program tersebut dikenal sebagai 'the Single Tax Movement'.
Pada pelaksanaannya, program tersebut mengalami kendala dan menghasilkan kritik yang berpendapat babwa pengenaan pajak yang tinggi terbadap laban mungkin tidak akan mempengarubi pembayaran sewa tetapi akan mempengarubi nilai dari laban tersebut. Bila pajak laban dikenakan sebesar 100% dan selurub pendapatan dikenakan pajak, maka pemilik laban tidak akan memperoleb keuntungan apapun dari laban yang dimilikinya dan mungkin tidak akan menerima apapun di masa depan jika pajak diberlakukan secara tetap. Hal tersebut akan diikuti oleb menurunnya nilai laban bingga ke titik nol. Keadaan seperti itu tidak akan menjadi masalab jika situasi perekonomian bersifat statis, tetapi perekonomian selalu berubab. Dan penggunaan yang paling menguntungkan pada sebidang lahan berubab setiap waktu. Maka seiring perkembangannya, besaran pengenaan pajak atas laban bervariasi didasarkan atas berbagai pertimbangan masing-masing pemerintab.
Dale dan Laughlin (1999) menyatakan bahwa saat ini sebagian besar negaranegara yang mengalami transisi ekonomi seperti negara-negara bekas komunis meninjau ulang kebijakan mereka tentang pengenaan pajak lahan dan properti karena nilai pasar dari suatu properti sangat sulit untuk ditentukan. Aktivitas dari pasar lahan pun baru mulai dioperasikan dengan suatu cara formal. Latvia merupakan suatu contob negara yang menzonasi ulang lahannya berdasarkan lokasi dan kegunaannya. N amun pada tabun 1998, aturan yang memberlakukan pemisahan lahan dan bangunan dirubab dan suatu aturan baru tentang pengenaan pajak real estate disahkan di tabun 2000. Dibawab aturan ini yang menjadi pembayar pajak adalab baik individu maupun lembaga-lembaga resmi yang
16
memiliki atau menyewa laban atau bangunan. Dasar pengenaan pajaknya adalab nilai kadastral yang pada gilirannya akan didasarkan pada nilai pasar.
11.1.2. Jenis Pajak Laban
Dale dan Laughlin (1999) menjelaskan secara singkat babwa ditinjau dari saat pemungutannya, pajak atas laban dan properti terdiri dari dua jenis yaitu: 1. Pajak tabunan yang didasarkan pada beberapa perkiraan atas nilai laban atau properti, dan 2. Suatu pajak atas transaksi jual beli dari laban atau properti itu sendiri.
Pajak tabunan didasarkan pada perkiraan nilai pasar tempat properti tersebut akan dijual pada keadaan wajar, atau perkiraan nilai sewa dari laban atau properti, atau di beberapa negara didasarkan atas nilai kadastral. Tetapi kemudian seiring perkembangan pembangunan, penetapan pajak tabunan ini dapat dibitung berdasarkan sejumlab parameter seperti wilayab, jenis tanab, jarak dari pasar dan sebagainya.
Masib menurut Dale dan Laughlin (1999), pajak tabunan yang
dikenakan pada laban dan properti pada dasarnya adalab pajak atas kekayaan. Pada umumnya digunakan untuk membiayai kegiatan-kegiatan pemerintab.
Sementara itu, mengenai pajak atas penjualan laban dijelaskan babwa normalnya didasarkan pada suatu ukuran pembayaran yang berhubungan dengan nilai laban atau properti yang akan dijual. Pajak tersebut barus dibayar setiap saat terjadinya pembayaran, jumlahnya tergantung nilai dari transaksi penjualan itu sendiri. Dale dan Laughlin (1999) menjelaskan babwa beberapa negara menggunakan kedua jenis pajak tersebut
11.1.3. Keuntungan Pengenaan Pajak Laban
Para abli ekonomi telab mempromosikan keuntungan dari pengenaan pajak laban ini berabad-abad lamanya. Licbfield dan Darin-Drabkin (1980) menyebutkan babwa pajak atas laban, seperti balnya jenis pajak lainnya memiliki tujuan fiskal
17
untuk menJamm penerimaan bagi pemerintab. Selain itu, beberapa negara mempunyai tujuan tambaban dari pengenaan pajak tersebut yaitu untuk mendistribusikan
kembali
pendapatan
dan
kesejabteraan
dalam
rangka
mengurangi kesenjangan (ketidakadilan). Sedangkan Dale dan Laughlin (1999) menyatakan babwa ... "in any event, land and property taxes have a number of advantages, both in term of providing revenues to government (especially caaaxlocal government) and as a tool for guiding land use and development ... "
Pada kegunaan kedua dari pajak laban, Dale dan Laughlin (1999) menyatakan babwa setiap sistem perpajakan perlu dilibat secara adil dan bermanfaat bagi tujuan-tujuan sosial yang dipabami dan dapat diterima oleb mereka yang akan membayar pajak. Pajak juga barus mencapai penerimaan yang signifikan yang jumlahnya
secara
mendasar
melebibi
biaya
yang
dikeluarkan
untuk
pemungutannya.
Pemyataan tersebut memperkuat argumen sebelumnya yang dikemukakan oleb Kivell (1993) babwa pengenaan pajak pada laban dibanding pada properti lainnya merupakan suatu pendekatan altematif. Lebib jaub dikatakan babwa pada suatu waktu di abad ke-19 terdapat pandangan seorang utopian yang menyatakan babwa pajak laban merupakan solusi yang tepat untuk menangani masalab pertanaban dan juga akan membantu menyelesaikan masalab-masalab so sial.
Evans (2004) menjelaskan babwa pada abad ke-19 pandangan terbadap baik buruknya pengenaan pajak laban sepertinya dikendalikan sepenubnya oleb pertimbangan-pertimbangan keadilan dan efisiensi. Sebagaimana dirasakan oleb para abli ekonomi pada masa itu babwa pertumbuhan ekonomi serta pertumbuban populasi menyebabkan teijadinya kenaikan nilai laban dimana para pemilik laban itu sendiri tidak melakukan apapun terbadap bak yang mereka miliki secara terus menerus bahkan bingga diturunkan pada generasi selanjutnya.. Tidak seperti balnya para buruh yang menginvestasikan waktu dan usahanya untuk pekerjaannya, atau para pengusaba yang menyimpan modalnya, menunda
18
pengeluaran mereka yang bersifat konsumtif dan memilih menanamkan investasi di bidang yang lebih menghasilkan.
Lebih lanjut Evans (2004) menyatakan babwa yang menjadi tema utama dalam argumen tentang pengenaan pajak laban adalah babwa investasi publik pada infrastruktur memberikan keuntungan bagi pemilik laban yang terkena dampak investasi tersebut sehingga mereka seharusnya memberikan kontribusi terhadap biaya yang dibutuhkan dalam penyediaan infrastruktur tersebut. Contoh yang diberikan oleh Evans yaitu pembangunan bendungan-bendungan penahan air laut untuk melindungi laban dari bencana banjir dan erosi di Romney Marsh, sebelab tenggara lnggris yang dibiayai dari kontribusi para pemilik laban. Terbukti dalam beberapa kasus babwa hal tersebut menjadi keuntungan utama dan properti mereka akan lebih bernilai karena adanya pembangunan bendungan penahan air laut. Pada kasus ini, Pemerintah bertindak mengkoordinir investasi yang mungkin dilakukan oleh para pemilik laban.
Cord (1983) mengemukakan keuntungan dari pengenaan pajak laban dengan melihat dari alasan ekonomi yaitu: •
Semakin tinggi pajak yang dikenakan, semakin besar dorongan bagi pemilik laban untuk menggunakan lahannya secara efektif dalam menanggapi permintaan pasar (dan pembatasan oleh rencana tata guna laban). Siapa yang mampu menyimpan laban kosong atau digunakan sebagian jika harus membayar pajak sewa laban tahunan secara penuh?
•
Semakin tinggi pajak, semakin sedikit tenaga kerja perorangan dan investasi modal perlu dibebani pajak. Hal ini dapat memberikan dorongan penuh untuk sebuab gerakan ekonomi khususnya pada sektor pertanian dan konstruksi.
•
Pajak yang tinggi akan menghambat aktivitas spekulasi, dan dengan mengurangi pajak pada produksi tenaga kerja yang dibebankan pada konsumen, akan mengurangi harga konsumen.
•
Karena harga laban akan lebih rendab, investasi uang yang dialokasikan untuk membayar laban dapat dialihkan pada produksi mesin dan bangunan. Bagaimanapun tingginya pajak yang dikenakan terhadap laban, tidak akan
19
dapat mengurangi ketersediaannya. (Pada kenyataannya, jika dikenakan pajak, laban yang sebelurnnya jauh dari pasar akan dilepas untuk kegunaan yang lebih produktit).
Sumber lain mengemukakan keuntungan dari pengenaan pajak laban ini antara lain: (nn,2008) •
Sebagai salab satu sumber penerimaan pemerintah.
•
Memperkuat perekonomian. Jika pajak dikenakan pada tenaga kerja, gedung atau mesin-mesin dan tanaman, akan mengurungkan minat orang untuk melakukan aktivitas yang membangun dan menguntungkan dan membebani perusabaan dan sumber daya. Kebalikannya adalab kasus pada pajak laban, dapat dibayar dengan tanpa melihat apakab atau bagaimanapun bagusnya suatu laban digunakan. Hal tersebut merupakan suatu pembayaran yang didasarkan pada nilai pasar. Dalam istilah yang lebih luas, hal ini pada dasamya merupakan suatu hal yang baru dan pendekatan berbeda untuk meningkatkan pendapatan yang akan mendorong usaha baru dan angkatan kerja baru, mengurangi kebutuhan pembiayaan bagi kesejahteraan pemerintah.
•
Merevitalisasi kawasan pinggiran. Aktivitas perekonomian dipengaruhi oleh jarak dari pusat utama populasi. Pengenaan pajak laban akan mendorong aktivitas perekonomian di kawasan yang jauh dari pusat.
•
Pasar lahan lebih efisien. Keperluan untuk membayar pajak menuntut pemilik laban membangun lahan kosongnya dan menggunakan lahannya dengan baik.
•
Mengurangi penyebaran kawasan perkotaan. Pajak lahan akan menghambat aktivitas spekulasi kepemilikan laban. Dengan demikian, kawasan dalam kota yang mengalami kerusakan akan dikembalikan pada penggunaan yang lebih baik. Hal tersebut akan mengurangi tekanan untuk membangun di kawasan hijau.
•
Mengurangi birokrasi. Pengenaan pajak laban tidak serumit jenis pajak lainnya seperti pajak penghasilan, pajak warisan, pajak perolehan laba dan pajak pertambaban nilai.
20
•
Tidak ada penghindaran pajak karena lahan tidak dapat disembunyikan, dipindahkan ke tempat yang bebas pungutan pajak atau dirahasiakan di dalam sistem data elektronik.
11.1.4. Pengenaan Pajak Laban di Beberapa Negara Dale dan Laughlin (2004) membabas Brazil sebagai suatu contoh negara yang telah memberlakukan pajak lahan dalam upaya mendorong pembangunan kawasan pedesaan. Pajak laban di negara tersebut diterapkan pada awal tahun 1960-an selama suatu periode dimana terjadi tekanan kuat untuk mereformasi tata guna lahan dan diharapkan dapat mendorong pertumbuhan ekonomi melalui hubungan antara konsesi pajak dengan tingkat produksi. Demikian halnya Amerika Serikat (nn, 2008), meskipun pajak properti hanya dilihat sebagai salah satu dari sekian banyak dasar-dasar perpajakan, beberapa tingkatan pemerintah telah berhasil memungut berbagai pajak atas laban (ground rent) sebagai salah satu sumber penerimaan pemerintah setempat.
Sementara di Australia (nn, 2008), seluruh negara bagian dan sebagian besar kota di Australia memberlakukan pengenaan pajak atas nilai lahan dengan tingkat yang bervariasi. Salah satunya adalab New South Wales, seluruh unit perpajakan lokal hanya memberlakukan pajak atas nilai lahan saja. Tidak ada pungutan atas pajak lahan oleh negara bagian. Yang dipungut oleh negara bagian adalah royalti atas sumber-sumber daya mineral yang terdapat di wilayahnya. Kota Sydney merupakan kota terbesar di dunia yang menerima pendapatan daerahnya dari pajak lahan. Dampak yang dirasakan dari hal tersebut adalab dibangunnya gedung-gedung, berkurangnya kawasan kumuh dan harga lahan menjadi stabil. Kivell (1993) menjelaskan babwa di Inggris, tidak ada pungutan pajak yang secara khusus dikenakan pada laban. Tetapi aset-aset lahan dan properti secara berkala dibebani melalui sistem perpajakan yang lebih umum. Sebagai contoh, pajak keuntungan modal dapat dibayar dari keuntungan yang diperoleh dari
21
penjualan lahan, pajak perusahaan dan pajak penghasilan mengacu pada pendapatan dari sewa dan bagi hasil, pajak warisan dapat dibayar pada saat pemindahan kepemilikan, pajak transaksi juga dibayar pada saat terjadinya pemindahan kepemilikan dan pajak atas nilai tambah dibayar pada saat terjadi perbaikan gedung, penggantian dan pembangunan kembali.
Lichfield dan Darin-Drabkin (1980) menjelaskan bahwa dalam rangka mendorong penggunaan lahan bagi konstruksi dan untuk mengurangi jumlah lahan kosong di wilayah perkotaan, beberapa negara (antara lain Am erika Serikat, Australia dan Denmark) telah memperkenalkan suatu tingkatan pajak yang berbeda untuk lahan dan bangunan, bahkan kadang-kadang memberlakukan pengenaan pajak atas nilai lahan
secara
terpisah
(site
value
taxation).
Sementara
Syiria
telah
memperkenalkan suatu tingkatan pajak yang berubah-ubah pada lahan kosong yang tergantung kepada nilai lahan itu sendiri. Sedangkan Spanyol meningkatkan tarif pajaknya setiap tahun bagi lahan kosong yang tidak digunakan untuk konstruksi. Alasan pengenaan pajak lahan bagi lahan kosong adalah untuk menghindari kepemilikan lahan secara individu daripada alasan spekulasi. Sedangkan alasan peningkatan tarif pajak secara berkala adalah untuk mendorong pembangunan.
Secara ringkas, pengenaan pajak lahan di beberapa negara ditinjau dari tujuan dan dasar pengenaannya dapat dilihat dalam tabel berikut:
22
Tabel 11.1. Pengenaan Pajak Laban di Beberapa Negara NO.
1.
BRAZIL
2.
AMERIKA SERIKAT
3.
4.
5.
6.
PENGENAAN PAJAKIAHAN DASAR PENGENAAN TUJUAN
NEGARA
mendorong pembangunan kawasan pedesaan
tingkat produktivitas lahan
sumber penerirnaan pemerintah setempat (state and city), mendorong penggunaan laban bagi konstruksi
nilai laban (site value)
mengurangi jwnlah lahan kosong di wilayah perkotaan
AUSTRALIA
swnber penerirnaan pemerintah daerah (city), mendorong penggunaan lahan bagi konstruksi nilai laban (site value) mengurangi jwnlah lahan kosong di wilayah perkotaan
DENMARK
sumber penerirnaan pemerintah setempat mendorong penggunaan lahan bagi konstruksi nilai laban (site value) perkotaan wilayah di kosong mengurangi jwnlah lahan
SYIRIA
sumber penerirnaan pemerintah setempat me:ndorong pembangunan nilai laban (site value) mengurangi jwnlah lahan kosong di wilayah perkotaan
SPANYOL
sumber penerimaan pemerintah setempat mendorong pembangunan mengurangi jwnlah lahan kosong di wilayah perkotaan nilai laban (site value) mengurangi kepemilikan lahan secara individu laban dan properti secara berkala dibebmi melalui sistem perpajakan yang lebih umum
7.
INGGRIS
kamtungan modal dari penjualan lahan, pendapatan dari sewa lahan. pemindahan kepemilikan (warisan), transaksi jual beli lahan
Sumber: dirangkum dari Dale dan Laughlin, (2004), nn (2008), Kivell (1993), Liechfield dan Drab kin ( 1980).
11.1.5. Pajak Laban di Indonesia
Indonesia adalah salah satu negara yang menerapkan kedua jenis pengenaan pajak seperti yang dikemukakan Dale dan Laughlin di atas. Pajak Bumi dan Bangunan yang dipungut setiap tahun atas nilai laban dan properti yang dimiliki oleh wajib pajak merupakan jenis pajak tahunan. Sementara untuk pungutan atas Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) merupakan jenis pajak yang dipungut atas transaksi jual beli obyek pajak yang dilakukan wajib pajak.
Sebelum berlakunya undang-undang tentang pajak bumi dan bangunan di Indonesia, terhadap tanah yang tunduk pada hukum adat dipungut pajak
23
berdasarkan Undang-Undang nomor 11 tahun 1959 serta terhadap tanah yang tunduk pada hukum barat dipungut pajak berdasarkan Ordonansi Verponding Indonesia 1923 dan Ordoansi Verponding 1928. Disamping itu terdapat pula pungutan pajak atas bumi dan bangunan berdasarkan Ordonansi Pajak Rumah Tangga 1908 serta pungutan daerah atas tanah dan bangunan.
Sistem perpajakan yang tumpang tindih ini mengakibatkan pajak berganda bagi masyarakat. Maka sesuai amanat yang terkandung dalam GBHN perlu diadakan perubahan sistem perpajakan. Oleh karena itu, Ordonansi pajak Rumah Tangga 1908, Ordonansi Verponding Indonesia 1923, Ordonansi Verponding 1928, Ordonansi Pajak kekayaan 1932, Ordonansi Pajak Jalan 1942,
dan lain-lain
peraturan perundang-undangan tentang pungutan daerah sepanjang mengenai tanah dan bangunan perlu dicabut
Undang-Undang No.12 tahun 1985 yang kemudian diubah dengan UndangUndang No.l2 tahun 1994 diberlakukan untuk mengatur kembali pengenaan pajak atas bumi dan bangunan di Indonesia. Pengelolaan pajak atas bumi dan bangunan di Indonesia dilakukan dengan pertimbangan utama sebagai berikut: 1. bahwa pajak merupakan salah satu sumber penerimaan negara yang sangat penting artinya bagi pelaksanaan dan peningkatan pembangunan nasional. 2. bahwa bumi dan bangunan memberikan keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi yang lebih baik bagi orang atau badan yang mempunyai suatu hak atasnya atau memperoleh manfaat daripadanya, dan oleh karena itu wajar apabila mereka diwajibkan memberikan sebagian manfaat atau kenikmatan yang diperolehnya kepada negara melalui pajak. 3. bahwa sesuai dengan amanat yang terkandung dalam Garis-Garis Besar Haluan Negara tahun 1983 perlu diadakan pembaharuan sistem perpajakan, sehingga dapat mewujudkan peran serta dan kegotongroyongan masyarakat sebagai potensi yang sangat besar dalam pembangunan nasional. 4. bahwa sistem perpajakan yang berlaku sebelum pemberlakuan undang-undang ini , khususnya pajak kebendaan dan pajak kekayaan, telah menimbulkan beban pajak berganda bagi masyarakat dan oleh karena itu perlu diakhiri
24
melalui pembaharuan sistem perpajakan yang sederhana, mudah, adil, dan memberi kepastian hukum.
Sejalan dengan pernyataan Dale dan Laughlin menyangkut asas adil sebagai salah satu hal prinsip dalam pengenaan pajak laban, dalam Undang-Undang Republik Indonesia nomor 12 tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan pun, asas adil digunakan sebagai salah satu pertimbangan dalam penerapan sistem perpajakan nasional disamping asas lainnya seperti sederhana, mudah, dan memberi kepastian hukum.
Laban sebagai objek pajak dalam pengenaan pajak laban di Indonesia di dalam Undang-Undang nomor 12 tahun 1985 disebut sebagai Bumi, yaitu permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada di bawahnya. Namun tidak seluruh permukaan bumi yang merupakan objek pajak dikenakan pajak bumi yaitu objek pajak yang: 1. digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan
dan
kebudayaan nasional, yang tidak
dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan. 2. digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis dengan itu. 3. merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak. 4. digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik. 5. digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan.
Sedangkan yang menjadi subyek pajak menurut undang-undang adalah orang atau badan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi, dan/atau memperoleh manfaat atas bumi.
25
Adapun besaran tarif pajak atas laban yang dikenakan di Indonesia adalah sebesar 0,5 % dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) suatu obyek pajak. Nilai Jual Kena Pajak sendiri dihitung berdasarkan ketetapan yaitu serendah-rendahnya 20% dan setinggi-tingginya 100% dari Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP). Namun tidak seluruh nilai jual obyek pajak akan dikenai pajak. Dalam undang-undang diatur bahwa terdapat nilai jual obyek pajak tidak kena pajak (NJOPTKP). Besaran nilai jual obyek pajak tidak kena pajak ditetapkan oleh Menteri Keuangan dengan melakukan penyesuaian setelah mempertimbangkan perkembangan ekonomi dan moneter serta perkembangan harga umum obyek pajak setiap tahunnya.
Hal tersebut dapat dilihat dari perkembangan besaran nilai jual obyek pajak tidak kena pajak yang ditetapkan dalam Undang-Undang nomor 12 tahun 1985 sebesar Rp.2.000.000,00 (Dua Juta Rupiah) menjadi Rp.8.000.000,00 (Delapan Juta Rupiah) yang ditetapkan dalam Undang-Undang nomor 12 tahun 1994 tentang Perubahan atas Undang-Undang nomor 12 tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan bangunan.
Namun
selanjutnya
melalui
Keputusan
Menteri
Keuangan
no.201/KMK.04/2000, penetapan besaran nilai jual obyek pajak tidak kena pajak untuk setiap daerah kabuaptenlkota menjadi kewenangan Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak setempat atas nama Menteri Keuangan dengan mempertimbangkan pendapat pemerintah daerah setempat dengan besaran NJOPTKP setinggi-tingginya Rp.12.000.000,00 (Dua Belas Juta Rupiah) untuk setiap wajib pajak.
11.2. Nilai Jual Obyek Pajak Laban
Dalam Undang-Undang No.12 tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan disebutkan Pengenaan pajak atas bumi (lahan) dan bangunan di Indonesia didasarkan pada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang ditentukan per wilayah berdasarkan keputusan Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak dengan terlebih dahulu memperhatikan hal-hal sebagai berikut: 1. harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara waJar.
26
2. dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Objek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis. Maksudnya adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu obyek pajak dengan cara membandingkannya dengan obyek pajak lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya. 3. nilai perolehan baru, merupakan suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu obyek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh obyek tersebut pada saat penilaian dilakukan dikurangi penyusutan berdasarkan kondisi fisik obyek tersebut. 4. Nilai Jual Objek Pajak Pengganti adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu obyek pajak yang didasarkan pada hasil produksi obyek pajak tersebut. Dari penjelasan di atas terlihat bahwa pengenaan pajak lahan di Indonesia tergantung kepada harga dari lahan yang menjadi objek pajak tersebut. Maka penetapan harga lahan ini menjadi penting untuk dikaji sehubungan dengan teijadinya penetapan nilai jual objek pajak sebagai dasar pengenaan pajak lahan yang tidak mencerminkan asas keadilan dalam sistem perpajakan yang berlaku. Menurut Sujarto (1985), harga lahan adalah penilaian atas lahan yang diukur berdasarkan harga nominal dalam satuan uang untuk satuan luas tertentu pada pasaran lahan. Dari pengertian tersebut terlihat kaitan antara harga lahan dengan pasaran lahan. Hal tersebut menunjukkan bahwa dalam penetapan harga suatu lahan akan mempertimbangkan harga yang teijadi di pasar, dalam arti bahwa harga yang diperoleh dari transaksi jual beli yang teijadi secara wajar selalu menjadi
pertimbangan
utama
dalam
penetapan
harga
lahan.
Melalui
perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan telah diketahui harga jualnya pun tidak terlepas dari aktivitas pasar lahan.
Selain merujuk pada harga pasar yang berlaku, harga lahan juga dapat ditentukan melalui suatu metode penilaian tertentu dengan mempertimbangkan berbagai faktor. Hal tersebut terutama diperlukan untuk menilai harga suatu lahan yang tidak melalui suatu transaksi jual beli serta tidak adanya harga pembanding dari
27
objek lain yang sejenis. Dalam hal ini Soesilo (2000) dalam Zulkaidi (2007), menjelaskan bahwa harga tanah (laban) dapat dilihat dari 2 segi: 1. Harga tanah sebagai harga pasaran yaitu harga tanah yang disetujui pada saat penjualan. 2. Harga tanah kajian (assessed value), yaitu harga yang diperkirakan oleh seorang ahli penilai tanah. Dalam perkiraan ini sudah termasuk opportunity cost yang akan didapat oleh tanah itu di masa depan.
Dale dan Laughlin (1999) menyatakan perlunya memperkirakan nilai suatu laban atau properti ketika akan membeli, menjual, menyewa ataupun mengenakan pajak atas laban tersebut atau ketika dibutuhkan penilaian aset oleh individu maupun perusahaan untuk tujuan warisan, pailit, atau jaminan. Penilaian juga diperlukan untuk manajemen investasi dan asuransi. Dikatakan bahwa penilaian yang baik akan membawa pasar pada harga yang jujur dan membiarkan dibuatnya informasi keputusan tentang penggunaan sumber daya yang efisien.
11.3. Evaluasi Pelaksanaan Proses Penetapan NJOP Laban
11.3.1. Definisi Evaluasi
Definisi dari evaluasi dijelaskan Trochim (2006) sebagai penilaian sistematis atas kekayaan atau jasa dari beberapa objek. Penekanannya adalah proses informasi dan fungsi timbal balik dari evaluasi. Istilah evaluasi juga dapat didefinisikan sebagai penerimaan sistematis dan penilaian atas informasi untuk menyediakan timbal balik yang bermanfaat tentang beberapa objek.
Lebih jauh dijelaskan bahwa kedua definisi tersebut setuju bahwa evaluasi merupakan
suatu usaha yang sistematis dan
keduanya dengan sengaJa
menggunakan istilah 'objek' yang dapat berarti program, kebijakan, teknologi, perorangan, kebutuhan, aktivitas dan sebagainya. Definisi terakhir menekankan pada memperoleh dan menilai informasi daripada menilai kekayaan atau jasa sebab seluruh evaluasi bekerja melibatkan mengumpulkan dan menyaring melalui
28
data, membuat keputusan tentang validitas informasi dan kesimpulan-kesimpulan yang kita terima, ya atau tidaknya suatu penilaian atas kekayaan atau jasa berhasil.
Parsons (2001) menjelaskan bahwa evaluasi mengandung dua aspek yaitu: evaluasi kebijakan dan kandungan programnya evaluasi terhadap orang-orang yang bekerja di dalam orgamsast yang bertanggungjawab untuk mengimplementasikan kebijakan dan program Lebih jauh lagi dijelaskan bahwa riset evaluasi membahas dua dimensi yaitu bagaimana sebuah kebijakan bisa diukur berdasarkan tujuan yang ditetapkan, dan dampak aktual dari kebijakan. Penjelasan di atas mendukung pemyataan Dunn (1994), bahwa evaluasi membuahkan pengetahuan yang relevan dengan kebijakan tentang ketidak sesuaian antara kinerja kebijakan yang diharapkan dengan yang benar-benar dihasilkan. Jadi ini membantu pengambil kebijakan pada tahap penilaian kebijakan
terhadap
proses
pembuatan
kebijakan.
Evaluasi
tidak hanya
menghasilkan kesimpulan mengenai seberapa jauh masalah telah terselesaikan; tetapi juga menyumbang pada klarifikasi dan kritik terhadap nilai-nilai yang mendasari kebijakan, membantu dalam penyesuaian dan perumusan kembali masalah. Lebih jauh Dunn (1994) menjelaskan bahwa evaluasi terutama menekankan pada penciptaan premis-premis nilai yang diperlukan untuk menghasilkan
informasi mengenai kinerja kebijakan.
Evaluasi menjawab
pertanyaan :"Apa perbedaan yang dibuat?"
11.3.2. Pendekatan dalam Penelitian Evaluasi
Dunn (1994) membedakan beberapa pendekatan dalam evaluasi kebijakan yaitu evaluasi semu , evaluasi formal (formal evaluation), dan evaluasi keputusan teoritis (decision theoritic evaluation). Namun dalam hal ini yang akan dibahas dibatasi pada evaluasi formal (formal evaluation), yang akan digunakan untuk mengevaluasi kebijakan tentang proses penetapan NJOP laban. Lebih lanjut
29
dijelaskan bahwa evaluasi jenis ini menggunakan metode deskriptif untuk menghasilkan informasi yang valid dan dapat dipercaya mengenai hasil kebijakan dan dampak yang dapat dilacak dari masukan dan proses kebijakan. Evaluasi dilakukan atas dasar tujuan program kebijakan yang telah diumumkan secara formal oleh pembuat kebijakan. Evaluasi formal menggunakan undang-undang, dokumen-dokumen, wawancara dengan pembuat kebijakan dan administrator untuk mendefinisikan tujuan yang diumumkan secara formal.
Evaluasi formal berdasarkan orientasi proses kebijakan dibagi menjadi dua yaitu evaluasi
formatif (formative
evaluation)
dengan
variasinya antara lain
developmental evaluation, restropective process evaluation dan evaluasi sumatif (summative evaluation) yang variasinya experimental evaluation dan retrospective outcomes evaluation. Developmental evaluation menunjuk pada kegiatan yang
secara eksplisit diciptakan untuk melayani kebutuhan sehari-hari, yang berguna untuk mengalihkan staf dari kelemahan atau kegagalan yang tidak diharapkan dari program. Sedangkan retrospective process evaluation menyangkut evaluasi program setelah program tersebut diterapkan untuk jangka waktu tertentu, dengan memusatkan pada masalah-masalah dan kendala-kendala yang terjadi selama implementasi kebijakan atau program. Evaluasi ini lebih berorientasi pada deskripsi ex post facto tentang kegiatan aktivitas program yang berhubungan dengan proses dan hasil. Experimental evaluation merupakan evaluasi hasil di bawah kontrol langsung terhadap masukan dan proses kebijakan. Sedangkan retrospective outcomes evaluation juga merupakan evaluasi hasil tetapi tidak
disertai kontrol langsung terhadap masukan dan proses yang dapat dimanipulasi, paling dengan kontrol tidak langsung atau kontrol statistic dengan mengisolasi faktor-faktor yang mempengaruhi dengan menggunakan metode statistik.
11.3.3. Alat Ukur dalam Evaluasi
Alat ukur dalam suatu kegiatan evaluasi diperlukan sebagai instrumen yang akan dipedomani dalam melaksanakan tahapan-tahapan evaluasi itu sendiri. Evaluator harus menyesuaikan alat ukumya dengan model implementasi kebijakan yang
30
akan dievaluasi. Pada dasamya, setiap metode implementasi kebijakan di dalam dirinya telah menyediakan alat ukur bagi keberhasilanlkineija implementasi kebijakan (Nugroho, 2003).
Dalam penelitian ini, alat ukur evaluasi yang digunakan terdiri dari variabelvariabel serta indikator-indikator yang merupakan tahapan-tahapan kegiatan dalam proses penetapan NJOP laban serta tujuan akhir yang menjadi sasaran kegiatan analisis dan penyempumaan ZNT dan NIR sesuai dengan ketentuanketentuan yang berlaku menyangkut proses penetapan NJOP laban. Dalam Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor: SE-25/PJ.6/2003 tanggal 20 Juli 2003 tentang Tata Cara Pembentukan/Penyempumaan ZNT/NIR dijelaskan tahapantahapan kegiatan yang hams dilaksanakan berikut tolok ukur pencapaian kegiatan tersebut yang secara umum dapat dikemukakan sebagai berikut:
1. Tahap Analisis dan Penyempurnaan ZNT dan NIR, meliputi:
a. Tahap Persiapan, meliputi kegiatan-kegiatan: 1. Menyiapkan peta yang diperlukan dalam penentuan NIR dan pembuatan ZNT, meliputi peta wilayah, peta kelurahan, peta zona nilai tanah dan peta blok. 2. Menyiapkan data-data dari Kantor Pelayanan PBB yang diperlukan, seperti data dari Notaris/PPAT, data NIR/ZNT lama, SK Kakanwil tentang klasifikasi dan penggolongan NJOP laban (bumi), dan sebagainya. 3. Menyiapkan data-data yang berhubungan dengan teknik penentuan nilai tanah, seperti data jenis penggunaan tanah dari Badan Perencana Pembangunan Daerah setempat, data potensi pengembangan wilayah berdasarkan Rencana Tata Ruang Kota (RUTRK/RDTRK), data-data spesifik dari Badan Pertanahan Nasional setempat, dan sebagainya. 4. Pembuatan rencana pelaksanaan (meliputi personil, biaya serta jadwal) dengan mengacu pada peraturan yang berlaku.
31
b. Pengumpulan Data Darga Jual, sebagai informasi mengenai barga transaksi dan/atau barga penawaran laban dan/atau laban dan bangunan. Sumber data dapat berasal dari: -
Himpunan laporan PPAT/Notaris
-
Data Jual Beli maupun informasi dari Lurah
-
Data dari kunjungan ke agen properti Data penawaran/penjualan properti melalui majalab, brosur, direktori, pameran, dan sebagainya. Data lapangan, data barga jual yang diperoleb di lapangan merupakan data yang dianggap paling dipercaya akurasinya. Oleb karena itu pencarian data langsung ke lapangan barus dilakukan baik untuk memperoleb data-data baru maupun mengecek data-data yang diperoleb di atas meja.
c. Kompilasi Data Data yang terkumpul dalam masing-masing keluraban dikelompokkan menurut jenis penggunaan laban dan bangunan, seperti laban kosong, perumaban, industri, perkantoran, pusat perdagangan dan lain-lain. Kompilasi juga diperlukan berdasarkan lokasi data untuk memudahkan tabap analisa data. d. Rekapitulasi Data dan Memplot Data Transaksi pada Peta kerja ZNT 1. Semua data yang diperoleb barus dimasukkan dalam Formulir 2. 2. Nomor data yang tertulis pada Formulir 1 barus sama persis dengan nomor yang tertulis pada Formulir 2. Selanjutnya nomor ini akan berfungsi lebib lanjut sebagai alat untuk mengindentifikasi lokasi data pada Peta Taburan Data dan Identifikasi data -data mana yang dipergunakan untuk analisis ZNT tertentu . Karena tidak menutup kemungkinan untuk ZNT yang tidak terdapat data pendukungnya akan mempergunakan data dari lokasi yang berdekatan. Hal ini lebib lanjut akan diuraikan dalam bagian berikutnya 3. Penyesuaian terbadap waktu danjenis data. - Penyesuaian terbadap waktu dilakukan dengan membandingkan waktu transaksi data dengan keadaan per 1 Januari;
32
- Penyesuaian terhadap faktor waktu dilakukan dengan mengacu pada faktor-faktor yang mempengaruhi fluktuasi nilai properti dalam kurun waktu yang dianalisis. Seperti keadaan pasaran properti, keadaan ekonomi global, tingkat inflasi, tingkat suku bunga, dan lain-lain. - Secara matematis dapat merujuk pada Contoh Penyesuaian Waktu sebagaimana
tertuang
dalam
KEP-04/PJ.611998.
Cara
yang
dipergunakan adalah dengan membandingkan 2 (dua) atau lebih data transaksi properti yang serupa karakteristiknya di wilayah penelitian. Dari waktu transaksi yang berbeda di antara keduanya kemudian di analisis tingkat pertambahan harganya per tahun. - Penyesuaian terhadap jenis data diperlukan untuk memenuhi persyaratan Nilai Pasar Wajar sebagaimana prinsip -prinsip penilaian yang berlaku. Oleh karena itu data -data transaksi/penawaran yang bukan merupakan data transaksi jual beli yang wajar harus disesuaikan terlebih dahulu untuk memperoleh nilai kewajarannya. Misalnya data hipotik/agunan bank, data penawaran, data sewa, data PPAT/Notaris yang keakuratannya diragukan, dan lain-lain. - Jenis data yang diperoleh biasanya berupa data transaksi jual beli, data penawaran atau data hipotik. Data yang perlu disesuaikan adalah data penawaran yang biasanya lebih tinggi dan data hipotik yang biasanya lebih rendah dari transaksi jual beli. - Besar penyesuaiannya sangat tergantung pada tingkat akurasi data dan keadaan di lapangan. Variasi prosentase penyesuaian tidak dapat dipungkiri pasti terjadi, hal ini tetap dibenarkan asalkan tidak menimbulkan penyimpangan yang terlalu jauh dari kewajaran nilainya. 4. Menentukan harga jual tanah per meter persegi - Tanah (laban) kosong, harga jual dibagi luas tanah dalam meter persegi -
Tanah (laban) dan bangunan, menentukan nilai bangunan dengan bantuan DBKB setempat;
33
- kurangi harga juallahan dan bangunan dengan nilai bangunan; - bagi harga jual lahan dengan luas lahan dalam meter persegi 5. Memplot harga jual tanah pada peta ketja ZNT. 6. Membuat batas imajiner ZNT. Batas imajiner dituangkan dalam konsep peta ZNT yang telah terisi taburan data transaksi. Prinsip pembuatan batas imajiner ZNT adalah: a. Mengacu pada peta ZNT lama bagi wilayah yang telah ada peta ZNT-nya. b. Mempertimbangkan data harga jual lahan yang telah diplot pada peta keij a ZNT. c. Pengelompokan lahan dalam satu ZNT dengan mempertimbangkan hal-hal berikut : - penggunaan lahan yang hampir sama; - memperoleh fasilitas sosial dan umum yang sama; - aksesibilitas yang tidakjauh berbeda; - mempunyai potensi nilai yang sama. e. Analisa Data,
dilakukan dengan mengacu pada formulir yang telah
ditentukan, dilakukan berdasarkan Zona Nilai Tanah, sehingga untuk ZNT yang berbeda harus menggunakan halaman baru formulir tersebut. Data -data yang dianalisa untuk memperoleh NIR (Nilai lndikasi Ratarata) dalam satu ZNT (Zona Nilai Tanah) harus memenuhi kriteria sebagai berikut: -Data relatifbaru -Data transaksi atau penawaran yang wajar - Lokasi yang relatifberdekatan - Jenis penggunaan lahan/bangunan yang relatif sama Penyesuaian harga jual lahan dan penentuan NIR. Sebelum menentukan NIR pada masing-masing ZNT, harga jual lahan yang telah ada disesuaikan dengan beberapa faktor penyesuaian. - Untuk ZNT yang memiliki data harga jual laban dan hila data harga jual yang terkumpul lebih dari satu, NIR diambil dari nilai rata -rata setelah
34
dilakukan penyesuaian dengan faktor-faktor penyesuaian lokasi dan faktor lain - Untuk ZNT yang tidak memiliki data barga jual laban, penentuan NIR dapat mengacu pada NIR di ZNT lain yang terdekat dengan mempertimbangkan penggunaan laban yang bampir sama. Penyesuaian yang diperlukan adalab faktor lokasi. Penyesuaian Faktor Lokasi Acuan penyesuaian faktor lokasi didasarkan pada prinsip-prinsip penilaian dimana lokasi adalab variabel utama yang mempengarubi nilai laban. Pertimbangan yang diambil antara lain: 1. Lokasi secara umum sebagai kedudukan kawasan tersebut diantara kawasan lain yang memberikan kesan lingkungan yang berbeda 2. Aksesibilitas yang ditinjau dari kondisi jalan menuju kawasan tersebut, jarak menuju jalur utama dan pusat aktivitas masyarakat Penyesuaian Faktor lain Acuan penyesuaian faktor lain didasarkan pada prinsip-prinsip penilaian yang mengacu pada pertimbangan lain yang dianggap mempengarubi nilai laban dan/atau secara umum membedakan kondisi antara lokasi yang berbeda. Variabel yang dipertimbangkan dalam penyesuaian faktor lain dapat merujuk pada faktor-faktor antara lain: - Zoninglperuntukan tanab - Kondisi pada umumnya (Kawasan kurnub/Slum Area, kawasan tertata, dan sebagainya) Infrastruktur!Utilitas
pada kawasan bersangkutan
Uaringan
atr,
telepon,listrik, dan sebagainya) - Fasilitas yang ada (Pasar, Sekolab, pos polisi, dan sebagainya) - Faktor fisik seperti elevasi, topografi, kedudukan tanab (tanab sudut, tusuk sate) dan sebagainya. - Variabellain yang relevan dengan zona yang dinilai. f.
Pembuatan Peta ZNT Akhir 1. Tabap ini dilaksanakan setelab selesai pengukuran bidang milik dalam satu kelurahan/desa.
35
2. Garis batas ZNT dibuat mengikuti garis bidang milik dan tidak boleh memotong bidang milik. 3. Cantumkan NIR dan kode ZNT sesuai dengan NIR dan ZNT pad a peta kerja. 4. Peta ZNT akhir diberi wama pada setiap garis batas ZNT. g. Buku Analisa ZNT dan NIRS
2. Tahap Penetapan Klasif1kasi dan Besaran NJOP
Tahapan ini dilakukan pada tingkat kantor wilayah Direktorat J enderal Pajak dengan terlebih dahulu menerima usulan draft keputusan penetapan NJOP yang diajukan oleh kantor pelayanan PBB. Tahapan dalam kegiatan ini meliputi: 1. Pengumpulan data pembanding untuk penelitian NIR. 2. Penelitian sales assessment ratio atas konsep SK Kakanwil DJP dari KP PBB. 3. Pembahasan akhir us ulan SK. 4. Supervisi kegiatan KP PBB. 5. Penerbitan SK Kakanwil DJP tentang Klasifikasi dan besaran NJOP per Januari.
3. Tujuan Akhir kegiatan Analisis dan Penyempurnaan ZNT
a. Hasil fisik yang diharapkan: 1. Terwujudnya basis data nilai tanah dalam bentuk kode ZNT/NIR yang
terbaru dalam data SISMIOP. 2. Administrasi nilai tanah dalam bentuk buku analisis ZNT/NIR b. Hasil non fisik yang diharapkan: 1. Peningkatan pokok ketetapan Pajak Bumi dan Bangunan 2. Peningkatan tertib administrasi berupa: - NJOP setiap obyek dapat dipantau secara cepat dan tepat. - NJOP sebagai dasar pengenaan PBB dan salah satu dasar penerapan BPHTB akan menjadi lebih sesuai dengan keadaan di lapangan.
36
- Sebagai salah satu alat keterangan yang dapat mendukung optimalisasi pajak penghasilan atas peralihan hak atas tanah dan bangunan, nilai lelang dan sebagainya. 3. Peningkatan penerimaan pajak, dimana dengan adanya kegiatan analisa dan penyempumaan ZNT/NIR disamping peningkatan pokok ketetapan PBB, juga akan turut mendongkrak penerimaan pajak berdasarkan potensi nilai tanah yang telah dianalisis.
BAB III DESAIN PENELITIAN
111.1. Pendekatan Studi
Studi ini dilakukan dengan pendekatan deskriptif-explanatory karena akan menggambarkan adanya perbedaan dalam penetapan besaran nilai jual obyek pajak laban di 6 kawasan kompleks perumahan yang memiliki karakteristik
sama
sekaligus
menjelaskan
variabel-variabel
yang
mempengaruhi keadaan tersebut. Sebagaimana dijelaskan bahwa penelitian deskriptif memberikan gambaran yang secermat mungkin mengenai suatu individu, keadaan, gejala atau kelompok tertentu. Sementara penelitian yang bersifat menjelaskan (eksplanasi) bertujuan mencari sebab musabab dari suatu gejala (Koentjaraningrat, 1997).
Sedangkan penelitian studi kasus adalah penelitian tentang status subyek penelitian yang berkenaan dengan suatu fase spesifik atau khas dari keseluruhan personalitas yang bertujuan untuk memberikan gambaran secara mendetail tentang latar belakang, sifat-sifat serta karakter-karakter yang khas dari kasus, individu, kelompok, institusi, atau masyarakat (Masyhuri dan Zainuddin, 2008).
111.2. Analisis 111.2. 1. Teknik Analisis
Dalam menganalisis faktor-faktor yang mempengaruhi penetapan nilai jual obyek pajak laban di kawasan kompleks perumahan yang memiliki karakteristik sama di wilayah kecamatan Wara Timur Kota Palopo digunakan teknik analisa data yang meliputi:
1. Analisa isi (content analysis) terhadap ketentuan-ketentuan yang berkaitan dengan penetapan NJOP Laban. Ketentuan-ketentuan dimaksud
meliputi
hal-hal
yang
harus
diperhatikan
dalam
38
menetapkan NJOP lahan hingga tahapan-tahapan proses yang harus dilaksanakan sampai penerbitan keputusan penetapan NJOP lahan. 2. Evaluasi terhadap pelaksanaan proses penetapan NJOP lahan di wilayah studi yang didasarkan pada ketentuan-ketentuan yang berkaitan dengan penetapan NJOP lahan dengan pembahasan lebih mendalam pada: 1. Unsur kepatuhan (compliance) terhadap ketentuan-ketentuan tentang hal-hal yang harus diperhatikan dalam menetapkan NJOP. 2. Tahapan-tahapan kegiatan yang diindikasikan menjadi penyebab terjadinya perbedaan penetapan NJOP lahan di wilayah studi. Tahapan-tahapan tersebut merupakan tahapan dalam proses pembuatan zona nilai tanah dan penentuan nilai indikasi rata-rata yang dilaksanakan oleh pihak Kantor Pelayanan Pajak Kota palopo dan merupakan tahap awal dalam proses penetapan NJOP lahan meliputi tahap persiapan, pengumpulan data harga jual, kompilasi data, rekapitulasi data, dan analisa data. Selanjutnya adalah tahapan dalam menetapkan klasifikasi lahan dan besaran NJOP
yang
dilaksanakan pada
tingkat
Kantor
Wilayah
Direktorat Jenderal Pajak Sulawesi Selatan. 3. Pencapaian tujuan akhir dari sasaran pelaksanaan kegiatan analisis dan penyempumaan ZNT dan NIR.
Tahapan-tahapan proses penetapan NJOP lahan serta pencapatan tujuan akhir dari
sasaran pelaksanaan kegiatan analisis dan
penyempumaan ZNT dan NIR yang dimuat dalam peraturanperaturan yang berlaku merupakan alat ukur yang akan digunakan dalam melakukan kegiatan evaluasi tersebut. Variabel serta indikator yang dijadikan alat ukur evaluasi dikemukakan dalam tabel berikut:
39
Tabel 111.1. Alat Ukur yang Digunakan dalam Evaluasi Proses -~e!l:~~~pan Nf()P Lahan di Wilayah Studi Variabel/Jellis Kegiatan
[No. ' l. i
Ta.h.ap analisis dan lpenyempurn.a.an ZNT dan NlR •keberadaan peta w:ilayah,. peta kelurahan, peta zona nilai a. Tahap Persiapan tanah dan p eta blok,. data lama terkait p enetap an ZNT dan NIR, •Koordinasi lintas instansi dengan Bappeda, Dinas Tala Ruang s erta BPN untuk rnemp eroleh data terkait j enis penggunaan tanah dan potensi pengembangan wilayah •pembuatan rene ana pelaksanaan •terkumpulnya inforrnasi mengenai harga transaksi atau harga b. P engumpulan data harga jual penawaran atau data hipotiklagunan di bank atau harga sewa tanah. •Jumlah dan sebaran data hargajual diupayakan terse bar merata dan merepre s entasikan kondisi wilayah yang dianalisis. •Pengumpulan datahargajual diutamakan diperoleh di wilayah des alkelurahan yang dianalisis. •Apabila data harga jual tidak memadai dan kurang repre s entatif, rnaka dap at menggunakan data harga jual di wilayah desa/kelurahan lain yang berbatasan termasuk yang b erada di w:ilayah kerj a KP PBB yang lain. c.
Kornpilasi Data
Data yang terkumpul dalam masing-masing kelurahan dikelompokkan menurut jenis penggunaan lahan dan b angunan, s ep erti lahan ko son g. p erumahan, industri. p erkantoran, pus at p erdagangan dan lain-lain. Kompilasi juga diperlukan berdasarkan lokasi data untuk memudahkan tahap analisa data.
d. Rekapitulasi Data danMemplot Data Transaksi pada Peta kerja ZNT
Pada beberapa data transaksi pedu dilakukan penyesuaianpenyesuaian seperti 1. Penyesuaian terhadap waktu danjenis data. 2. M enentukan harga jual tanah per meter p ers e gi 3. Memplot hargajual tanah padapetakerjaZNT. 4. Membuat batas imajiner ZNT.
e.
Analis a Data
Data -data yang dianalisa untuk memperoleh NIR (Nilai Indikasi Rata-rata) dalam satu ZNT (Zona Nilai Tanah) harus memenuhi kriteria s e b agai b erikut: - data relatif b aru - lokasi yang relatifberdekatan - j enis p enggunaan lahan yang relatif sam a
f.
P ernbuatan P eta ZNT Akhir
1. dilaks anakan s etelah s ele s ai p engukuran bidang milik dalam satu kelurahanldesa. 2. Garis batas ZNT dibuatmengikuti garis bidangmilik dan tidak boleh rnemotong bidang milik. 3. pencantuman NIR dan kode ZNT sesuai dengan NIR dan ZNT pada peta kerja. 4. P eta ZNT akhir dib eri warn a p ada s etiap garis bat as ZNT.
g. Buku Analis a ZNT dan NIRS
2.
Indik.a:torrTolok Ukur Kegiatan
Buku Analisa ZNT dan NIR yang telah dibuat lebih merupakan suatu bentuk laporan tentang hasil analisa atas zona nilai tanah dan nilai indikasi rata-rata lahan yang bedokasi dalam satu kelurahan.
Ta.h.ap PenetapanKiasifikasi dan •penyusunan draft keputusan penetapan NJOP. proses Besaran NJOP dilakukan secara kornputerisasi berdasarkan buku analisa ZNT danNIR •Pengumpulan data pembanding serta penehtian sales assessment ratio atas usulan penetapan klasifikasi dan besarnya NJOP dari Kantor Pajak Pratama Kota Palopo dilakukan sebagai salah satu bentuk pengawasan atau pengecekan kembali sebelum memperoleh penetapan.
40
--
fN~-:-·
·········· --- -· - ----·-······---- -· ----------------Variabel/Jenis Kegiatan
·-·---------· ··-----·
·-·-------------------------- ------------hulikamrffolok Ukur Kegiatan
...
i3. ,------
Pen.capaiax Tujuan Ak1dr kalt.: a. Basil fisik y.mg l----1. T erwujudnya basis data nilai tanah i dalam bentuk kode ZNT /NIR yang I terbaru dalam data SISMIOP. ! ~-- -2. A dministrasi nilai tanah dalam b entuk bulru analisis ZNT/NIR !
Tercapai
i
Tercapai
I
f ·- -
b. Basil JIOJl fisik y.mg dilaarapkalt.:
i
i ~
-
...
--····
i i !
r--·-
---···-
f·-·- ·--··
----
Ii !
i
1. Peningkatan pokok ketetapan PajakBumi danBangunan 2. Peningkatan tertib aclministrasi:
Tercapai
3. Peningkatan penerimaan paj ak.
Tercapai
Tercapai
3. anal isis perbandingan (comparative analysis) dilakukan untuk mencan pemecahan melalui analisa sebab akibat dengan meneliti faktor-faktor yang berhubungan dengan situasi atau fenomena yang diselidiki didasarkan pada hasil evaluasi.
Dari hasil analisa di atas dapat diperoleh informasi tentang faktor-faktor yang mempengaruhi penetapan NJOP laban di wilayah studi sehingga dihasilkan ketetapan besaran NJOP laban yang berbeda antara satu kompleks dengan kompleks lainnya.
111.2.2 Unit Analisis
Fokus dari penelitian ini adalah melakukan evaluasi terhadap penetapan nilai jual obyak pajak lahan sebagai dasar bagi penghitungan pajak lahan di 6 kompleks perumahan di wilayah kecamatan Wara Timur Kota Palopo Sulawesi Selatan yang memiliki karakteristik cukup homogen ditinjau dari ketersediaan infrastruktur,
aksesibilitas ke pusat perekonomian dan
pemerintaban serta fasilitas sosial lainnya. Keenam kompleks perumahan tersebut juga saling terhubung satu dengan lainnya.
41
111.3. Metode Pengumpulan Data dan Pemilihan Responden
Penelitian untuk mengumpulkan data primer dan data sekunder dilakukan dengan metode survey lapangan, dengan teknik pengumpulan data sebagai berikut: 1. Data pnmer, diperoleh dari hasil wawancara dengan pendekatan purposive
yaitu
memilih
responden
yang
diperkirakan
dapat
memberikan informasi terbaik tentang penetapan harga lahan di wilayah studi serta observasi langsung terhadap situasi dan kondisi lahan di wilayah studi.
2. Data sekunder, diperoleh dengan cara menelaah dokumen-dokumen yang berkaitan dengan penetapan NJOP Lahan di wilayah studi, mulai dari peraturan perundang-undangan yang berlaku, kajian literatur serta datadata yang tersedia pada kantor pelayanan pajak setempat maupun pada kantor pemerintah daerah.
Responden yang menjadi obyek penelitian dibagi menjadi 3 kelompok berdasarkan memberikan
anggapan
bahwa
informasi
kelompok
terbaik
responden
menyangkut
tersebut
gambaran
dapat kondisi
perkembangan harga lahan di wilayah studi yang seharusnya diperhatikan dalam proses penetapan besaran NJOP lahan serta tahapan pelaksanaan proses penetapan NJOP lahan yang tetjadi, yaitu: 1. Pemilik lahan serta para spekulan yang pemah melakukan transaksi jual beli lahan di wilayah studi. Masyarakat pemilik lahan, yaitu masyarakat yang memiliki lahan di wilayah kompleks perumahan pada wilayah studi. Pemilihan responden dilakukan dengan cara purposive yaitu memilih responden yang dianggap menduduki posisi terbaik untuk memberikan informasi yang dibutuhkan. Dalam hal ini seluruh Ketua R W yang ada di setiap kompleks perumahan di wilayah studi yang berjumlah 10 orang, dengan rincian sebagai berikut:
42
a. Kompleks Beringin J aya
1 orang
b. Kompleks Nyiur Permai I
3 orang
c. Kompleks Nyiur Permai II
2 orang
d. Kompleks Perumnas Bogar
2 orang
e. Kompleks Binturu Jaya
2 orang
f. Kompleks Rindu Alam
1 orang
Sedangkan untuk para spekulan, dipilib responden sebanyak 7 orang yang diketahui pemab melakukan transaksi jual beli laban di wilayab studi. 2. Tim Penyusun Buku Analisa ZNT dan NIRS Kota Palopo,
adalab
mereka yang tercantum dalam Surat Keputusan tentang Pembentukan Tim Penyusun Buku Analisa ZNT dan NIRS Kota Palopo. Dari 13 orang yang termasuk dalam Tim dipilib sebanyak 3 orang yang dianggap dapat memberikan informasi terbaik yang dibutuhkan. 3. Aparat pendukung pelaksana, adalah aparat pada bidang PBB kantor Dinas Pendapatan Daerah Kota Palopo, Camat Wara Timur serta Kepala Seksi Pemerintahan Kecamatan Wara Timur dan Lurab pada wilayab studi yang secara teknis terlibat langsung dalam pelaksanaan pengenaan pajak laban di wilayab kota Palopo namun tidak termasuk dalam Tim Penyusun Buku Analisa ZNT dan NIRS. Jumlah responden yang diambil sebanyak 6 orang dengan menggunakan cara purposive sampling.
111.4. Waktu Penelitian
Penelitian dilakukan selama 14 hari kerja terhitung mulai tanggal 23 Pebruari sampai dengan 12 Maret 2009. Adapun data perkembangan NJOP laban di wilayab studi yang diambil sebagai baban penelitian merupakan data dari tahun 2003 bingga 2008 sebubungan pembentukan kota Palopo yang ditetapkan sebagai kota otonom pada pertengahan tahun 2002.
43
111.5. Kerangka Penelitian
Pada bagian ini, disusun
suatu bentuk kerangka pemikiran yang
menggambarkan alur pikir penelitian beserta bentuk analisisnya yang dapat dilibat pada gambar berikut:
* Pembangunan merubah orientasi tata guna
laban dari pertanian
menjadi perumaban dan industri * Pertumbuban penduduk yang pesat mendorong peningkatan permintaan laban untuk pembangunan yang pada akhimya meningkatkan nilai dan barga laban * Potensi penerimaan Negara dan daerab dari sektor pajak laban meningkat seiring peningkatan barga laban terutama di kawasan kompleks perumahan perkotaan,
+ Masalah Penelitian Adanya perbedaan dalam penetapan nilai jual obyek pajak laban pada kawasan kompleks perumaban yang memiliki karakteristik sama di wilayab studi
Persoalan Penelitian Belum diketabuinya faktor-faktor yang mempengaruhi penetapan nilai jual obyek pajak laban di wilayab studi
Tujuan Menjelaskan faktor-faktor yang mempengarubi penetapan nilai jual ,..........................,. obyek pajak laban di kawasan kompleks perumaban di wilayab studi ..-----
Sasaran 1. Mengidentifikasi ketentuan-ketentuan tentang proses penetapan NJOP laban. 2. Mengidentifikasi besaran barga laban yang berlaku riil di pasaran pada masing-masing kompleks perumaban. 3. Mengidentifikasi nilai jual obyek pajak laban yang ditetapkan pemerintab sebagai dasar pengenaan pajak laban pada masingmasing kompleks perumaban. 4. Mengevaluasi pelaksanaan proses penetapan NJOP laban di kawasan kompleks perumaban di wilayab kecamatan Wara Timur Kota Palopo. 5. Menjelaskan faktor-faktor yang mempengaruhi penetapan NJOP laban di kawasan kompleks perumahan di wilayab kecamatan Wara Timur Kota Palopo. r-J.········-·························································~d~~~ir.k·~-~~-·Krite;i~l~·dik~;~·;···································································~ ' ' '0000000000000 00•0oOOOOOOooooooooooOOooooooooooooOooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooOO•oOOoOoOoOoooO _ _ _ , , _ , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , . , , , , , , , , , , , , , ,. ., , . .
,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,.J
44
I
Tinjauan Teori/Content Analysis
Pengamatan Lapangan
~
~
l
Identifikasi proses penetapan NJOP
J
~
Identifikasi besaran NJOP penetapan
Identifikasi hargalahan menurut pasar
li;
1
:e id !b :a :c
deviasi?
I
Ada?
Peraturan-peraturan menyangkut proses penetapan NJOP Lahan
1
V ariabel dan Indikator penetapan NJOP lahan
'...............
!k
I
ldentif"Ikasi Kriteriallndikator
Ya -----+
Tidak y
~
Ketersediaan Data
Klasi fikasi Kri teria!Indikator
~
~·
Evaluasi formal terhadap penetapan NJOP lahan di wilayah studi
Pendekatan Dgn data lain
.~
1
Tidak
Kriteria! Indikator yg tidak digunakan
Comparative analysis: menganalisa faktor-faktor sebab akibat
+ Faktor-Faktor yang mempengaruhi penetapan NJOP lahan di kompleks perumahan wilayah studi
'· ···························p eedback"···············
Rekomendasi untuk peningkatan kualitas penetapan NJOP lahan
Gambar 111.1. Kerangka Pemikiran Penelitian
1. Tahapan kegiatan analisis dan penyempurnaan ZNT dan NIR 2. Tahap penentuan klasifikasi dan besaran NJOP 3. Pencapaian tujuan akhir kegiatan analisis
Tabel 111.2 Metode Pengumpulan dan Analisis Data No.
1.
2.
Tujuan/Sasaran
Data/lnformasi yang Diperlukan
Jenis Data dan Teknik Pene:umpulan Data
Teknik Pengolahan Data
Keluaran
Mengidentifikasi ketentuan-ketentuan proses tentang penetapan NJOP lahan.
Ketentuanketentuan, peraturan perundangan terkai t penetapan N J 0 P lahan
Data sekunder Telaah dokumen kebijakan penetapan NJOP lahan
Mengkaji kebijakan proses penetapan NJOP lahan (content analysis)
Gambaran proses penetapan NJOP lahan menurut ketentuan yang berlaku
Mengevaluasi pelaksanaan proses pen etapan NJOP lahan di kawasan kompleks wilayah di perumahan kecamatan Wara Timur Kota Palopo.
Gambaran perbandingan besaran NJOP lahan hasil penetapan dengan harga lahan menurut pasar di wilayah studi Gambaran proses pelaksanaan penetapan NJOP lahan di wilayah studi
Data Primer Wawancara dengan para pelaku pasar lahan dan aparat yang terkait dengan pengelolaan pajak lahan di wilayah studi Data sekunder Telaah dokumen Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang (SPPT PBB) dari wajib pajak di setiap kompleks perumahan di wilayah studi
Comparative analysis Membandingkan antara ketentuan yang berlaku dengan kondisi yang terjadi untuk mengukur tingkat kepatuhan (compliance)
Tahapan-tahapan proses penetapan NJOP lahan di wilayah studi yang tidak sesuai dengan ketentuan yang berlaku hingga diketahui faktorfaktor yang mempengaruhi terjadinya perbedaan dalam penetapan NJOP lahan di wilayah studi..
BABIV
GAMBARAN UMUM WILAYAH STUDI DAN PROSES PENETAPAN NILAI JUAL OBYEK PAJAK LAHAN
IV.l. GAMBARAN WILAYAH STUDI IV.l.l. KOTA PALOPO
Kota Palopo merupakan kota otonom hasil pemekaran dari Kabupaten Luwu sesuai dengan Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2002 tentang Pembentukan Kabupaten Mamasa dan Kota Palopo di Propinsi Sulawesi Selatan (Lembar Negara Rl. Tahun 2002 Nomor 24, Tambahan Lembaran Negara Rl. Nomor 4168).
Secara administrasi, Kota Palopo berbatasan dengan Teluk Bone di sebelah Timur, di sebelah Barat berbatasan dengan Kecamatan Tondon Nanggala Kabupaten Tana Toraja, di sebelah Selatan berbatasan dengan Kecamatan Bua Kabupaten Luwu, dan di sebelah Utara berbatasan dengan kecamatan Walenrang kabupaten Luwu.
Luas wilayah Kota Palopo tercatat ± 256,87 km 2 atau sama dengan 0,39% dari luas wilayah Propinsi Sulawesi Selatan. Pada saat pembentukannya, Kota Palopo meliputi 4 Kecamatan, yaitu Kecamatan Wara Selatan, Kecamatan Wara, Kecamatan Wara Utara, serta Kecamatan Telluwanua. Dengan Peraturan Daerah Nomor 03 Tahun 2005 tentang Pembentukan, Susunan Organisasi dan Tata Kerja Pemerintah Kecamatan dan Kelurahan se Kota Palopo, wilayah administrasi kota Palopo dibagi kedalam 9 wilayah kecamatan yaitu: Wara Selatan, Sendana, Wara, Wara Timur, Mungkajang, Wara Utara, Bara, Tellu Wanua, dan Wara Barat.
Wilayah Kota Palopo sebagian besar (62,85%) merupakan dataran rendah (0- 500 m di atas permukaan laut) karena keberadaannya sebagai salah satu daerah pesisir teluk Bone. Sebagian wilayah lainnya (24,76%) berada pada ketinggian sedang
47
(5001 - 1000 m di atas permukaan laut) dan sisanya (12,39%) berada pada ketinggian lebih dari I 000 m di atas permukaan laut terutama yang berbatasan langsung dengan kabupaten Tana Toraja.
Lebih jelasnya dapat dilihat pada peta administrasi di bawah ini: SEKIIETAIIIAT DAEIWI KOTA l'.ltOPO SISlBIIIIIfORMASI DATA KOTA PALOPO I
-· ----·--- -
PETA ADMINISTRASI KOTAPALOPO
------· ---·---·-·
Sumber: Bappeda Kota Palopo Gam bar IV.l. Peta Administrasi Kota Palopo
Pertumbuhan penduduk di Kota Palopo cenderung meningkat dilihat dari data jumlah penduduk sejak: pembentukannya pada tahun 2002 hingga tahun 2007. Lebihjelasnya dapat dilihat pada grafik di bawah ini:
!
48
Gam bar IV.2. Jumlah Penduduk Kota Palopo Tahun 2002 - 2007
140000 135000 130000 .&. 125000 .!! E 120000 :1 11 5000 110000 105000 100000
I• Jumah Penduduk l
..,
2002
2003
2004
2006
2005
2007
Tahun
Swnber: Kota Palopo Dalam Angka, diolah
Seiring dengan perkembangan kota,
laju pertumbuhan ekonomi Kota Palopo
berdasarkan data PDRB Kota Palopo pada kurun waktu 2003-2007 mengalami peningkatan. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada grafik di bawah ini :
Gambar IV.3. GRAFIK PERTUMBUH AN PDRB KOTA PALOPO
2003-2007 9.000.000 8.000.000 7.000.000 6 .000.000 5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000
----, , . - - - - - - - - - - - - - - - -___.
- - - - ,::=-------; + - - - - - - - - -- ------==--=_..... --------t ----:::::==---......::::;; + - - -- --- - = -- = - - - - - - - - - - - - - ; - + - -+-- - - - - - -- -- - -- - - - - - - 1 1-..-- TOTALPDRB I +-------------------; +-------------------; + - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - i + - - - - - - - - - -- - - -- -------i 2003
2004
2005
2006
2007
Swnber: Kota Palopo Dalam Angka, diolah
IV.1.2. Kecamatan Wara Timur Kecamatan Wara Timur merupakan salah satu kecamatan yang terletak masih di pusat kota karena wilayahnya merupakan pecahan dari kecamatan Wara yang merupakan ibukota dari Kota Palopo. Luas wilayah kecamatan Wara Timur 12,08 2 Km atau 4,88 % dari Luas Kota Palopo yang meliputi 7 wilayah kelurahan yang
terbentang di sepanjang pesisir teluk Bone.
49
Karena berbatasan langsung dengan teluk Bone di sebelah Timur, maka wilayah kecamatan Wara Timur merupakan wilayah dataran rendah. Adapun batas wilayah lainnya meliputi sebelah Utara berbatasan dengan Kecamatan Wara Utara, sebelah Selatan dengan kecamatan Wara Selatan, dan sebelah Barat dengan Kecamatan Wara.
PETA LOKASI KECAMATAN WARA TIMUR
Kec. Tellu Wanua
Kec. Bara Kec. Wara Barat
Kec.Sendana
Bua
Skala 1 : 2.500 Sumber: Bappeda, diolah.
Gambar IV.4. Peta Lokasi Kecamatan Wara Timur
Karena letaknya yang berbatasan langsung dengan kecamatan W ara yang merupakan ibukota dari kota Palopo, maka wilayah kecamatan Wara Timur memiliki lokasi yang strategis ditinjau dari aksesibilitasnya ke pusat-pusat aktivitas pemerintahan maupun sosial lainnya. Gambar berikut menunjukkan posisi kecamatan Wara Timur terhadap fasilitas umum dan sosial yang ada di kota Palopo.
50
SEKRETARIAT DAERAH KOTA PALOPO
I SISTEIIINFORIIASI DATA KDTA PALOPO
-.
-··
PETA LOKASI FASIUTAS UMUM DAN SOSIAL KOTAPALOPO
··-
·· ~
PEMERI~PALOPO
PT.febytM 'r.knologl Wonnesl
a..rrc... w
"
-~Urpw'Qlln~2006
Sumber: Bappeda Kota Palopo Gam bar IV.5. Lokasi Fasilitas Umum dan Sosial Kota Palopo
Secara administrasi, wilayah kecamatan Wara Timur terdiri dari 7 wilayah kelurahan yaitu:
1. Kelurahan Benteng 2. Kelurahan Malatunrung 3. Kelurahan Salekoe 4. Kelurahan Surutanga 5. Kelurahan Salotellue
6. Kelurahan Pontap 7. Kelurahan Ponjalae
Lebih jelasnya, pembagian wilayah administrasi kelurahan di wilayah kecamatan Wara Timur dapat dilibat pada peta di bawah ini:
<
. car....alhono&c.f'U'I:200&-XIO&
_
51
SEJ
I
IIST!MIWO-DAJAKOTA-Of'O
Kec. Wara Utara
PETA ADMINISTRASI
_
K ECAMATAN WAR#. n MUR
KETERANGAN
[
......
...,_,."'- r .... _
I
K.e W..
Kel S.\H:o.
Kec. Wara
/
:'t..,..""""
.,_., .,.0'\
CI!:"•...-Uto ':O"C"I-'-.~ -' Qol•..-,r.e
. 1) ......,~.. ........,..•
Sumber: Bappeda Kota Palopo
Gam bar IV.6. Peta Wilayah Administrasi Kecamatan Wara Timor Dilihat dari pertumbuhan penduduk, kecamatan Wara Tirnur merupakan wilayah dengan
kepadatan
penduduk tertinggi
kedua
setelah kecamatan Wara.
Berdasarkan data sejak pembentukanya pada tahun 2005 hingga tahun 2008, penduduk kecamatan Wara Timur mengalami peningkatan yang cukup pesat. Gambar IV.7. Grafik Kepadatan Penduduk Kecamatan Wara Tlmur 2005 - 2007 2300 N
~...
2200 2100
G)
c. ~ ~
'tl ~
'tl
1900
c
:.
1-+- kepadatan I
2000
....
1800 1700 2005
2006 Tahun
Sumber: Kota Palopo dalam Angka, diolah.
2007
52
Sehubungan dengan hal tersebut, maka kebutuhan masyarakat akan ketersediaan sarana permukiman dan perumahan pun meningkat. Hingga saat ini, di wilayah kecamatan W ara Timur terdapat 8 kompleks perumahan dimana 6 diantaranya berlokasi saling berdekatan dan terhubung satu sama lain. Keenam kompleks perumahan yang menjadi wilayah studi berada dalam 3 wilayah kelurahan yang berbeda tetapi saling berdampingan. Lokasi masing-masing kompleks tersebut adalah:
1. Kompleks Beringin Jaya, Bumi Tompotikka Permai, dan Nyiur Permai II
berada di wilayah Kelurahan Salekkoe. 2. Kompleks Nyiur Permai I berada di wilayah Kelurahan Malatunrung 3. Kompleks Binturu Jaya serta Rindu Alam berada di wilayah Kelurahan Benten g.
Berikut penjelasan kondisi masing-masing dari 6 kompleks perumahan tersebut:
Kompleks Beringin Jaya
61.000 M 2
- Luas area perumahan
15 X 20 = 300 M 2
- Luas per kapling
200 Unit PNS, Wiraswasta, TNI, Pensiunan
- Jumlah rumah - Mata pencaharian penduduk
Mesjid, TK, SD, Taman
- Fasilitas perumahan - Jarak ke Pemerintahan Ke Kecamatan
200M 300M
Ke Kantor Walikota
300M
RSUD
1,5 Km
Pusat Niaga Palopo {PNP)
1Km
Ke Kelurahan
- Jarak Ke Pasar
53
Lanjutan ... Kompleks Nyiur Permai II 6000 M 2
- Luas area perumahan
Type 36 = 8 x 13 = 104 M 2
- Luas per kapling
Type 45 = 8 x 15 = 90 M 2 - Jumlah rumah
60 Unit
- Mata pencaharian penduduk
PNS, Wiraswasta, TNI, Pensiunan
- Fasilitas perumahan
jalan, listrik, telpon, air, mesjid
- Jarak ke Pemerintahan Ke Kelurahan
300m
Ke Kecamatan
600m
Ke Kantor Walikota
1,2 Km
RSUD
2 Km 1,5 Km
- Jarak Ke Pasar Pusat Niaga Palopo {PNP}
Kompleks Nyiur Permai I 30000 M 2
- Luas area perumahan
Type 36 = 8 x 13 = 104 M 2
- Luas per kapling - Jumlah rumah
208 Unit PNS, Wiraswasta, TNI, Pensiun,Tani,Pertukangan jalan, listrik, telpon, air, mesjid
- Mata pencaharian penduduk - Fasilitas perumahan - Jarak ke Pemerintahan Ke Kelurahan
OKm
Ke Kecamatan
700M
Ke Kantor Walikota
1,3 Km
RSUD
2,5 Km 2 Km
- Jarak Ke Pasar Pusat Niaga Palopo {PNP)
54
Kompleks Binturu Jaya
27.000 M 2
- Luas area perumahan 8
- Luas per kapling - Jumlah rumah
X
13 =104M 2
250 Unit PNS, Wiraswasta, TNI, Pensiun,Tani,Pertukangan Mesjid, TK, SD, Kantor Lurah
- Mata pencaharian penduduk - Fasilitas perumahan - Jarak ke Pemerintahan
Ke Kantor Walikota
OKm 1 Km 1,5 Km
RSUD
3Km
Ke Kelurahan Ke Kecamatan
- Jarak Ke Pasar 2,5 Km
Pusat Niaga Palopo (PNP) Kompleks Rindu Alam
2.150 M 2
- Luas area perumahan 8
- Luas per kapling - Jumlah rumah - Mata pencaharian penduduk - Fasilitas perumahan - Jarak ke Pemerintahan
X
13 =104M 2
18 Unit PNS, Wiraswasta Taman, Mesjid Ke Kelurahan
Ke Kecamatan Ke Kantor Walikota
50m 1Km 1,5 Km
- Jarak Ke Pasar
RSUD Pusat Niaga Palopo (PNP}
Perumahan Tompottika Permai - Luas area perumahan - Luas per kapling - Jumlah rumah - Mata pencaharian penduduk - Fasilitas perumahan - Jarak ke Pemerintahan
3Km 2,5 Km
43.600 M 2 8 X 13 =104M 2 400 Unit PNS, Wiraswasta Mesjid, TK, SD, Kantor Lurah, Pustu Ke Kelurahan Ke Kecamatan
Ke Kantor Walikota
OKm 500m 500m
- Jarak Ke Pasar
RSUD Pusat Niaga Palopo (PNP)
Sumber: Kantor Lurah, diolah
1,5 Km 1Km
120.212000
i i I I i I I I
+
+
+
+
~
+
+
Skala: 1 : 16.600 +
+
+
+
i I
+
+
+
+
+
+
+
J
I I I
i;
iJ ':>
I
t 120. -
t 120.11>2000
·
'.::~:.:.u..~~- ·~FJr&e;tu;;"'r 120.212000
1!20,210000
t 120.220000
..,
Ll
I
':>
Sumber: Foto Satelit Google Earth, diolah. Gambar IV.8. Lokasi 6 kompleks perumahan di kecamatan Wara Timor terhadap fasilitas pemerintahan, perekonomian,
kesehatan
56
IV.2. Proses Penetapan Nilai Jual Obyek Pajak Laban di Wilayab Studi Uraian berikut ini dimaksudkan untuk lebih mengetahui gambaran mengena1 pelaksanaan proses penetapan NJOP laban yang dilakukan oleh pihak Kantor Pajak Pratama Kota Palopo khususnya pada penentuan zona nilai tanah dan penetapan nilai indikasi rata-rata di kawasan kompleks perumahan di wilayah kecamatan Wara Timur Kota Palopo. Uraian kegiatan disampaikan dengan urutan yang disesuaikan dengan Keputusan Dhjen Pajak Nomor: Kep-533/PJ/2000 tanggal 20 Desember 2000 sebagaimana telah diubah dengan Keputusan Diijen Pajak Nomor: Kep-115/PJ/2002 tanggal4 Maret 2002 dan Surat Edaran Direktur PBB dan BPHTB Nomor SE-45/PJ.6/2003, serta ketentuan lain yang berlaku.
4.2.1. Pelaksanaan Proses Penetapan NJOP Laban a. Dasar Hukum Proses penetapan Nilai Jual Obyek Pajak Laban pada Kantor Pajak Pratama Kota Palopo diawali dengan kegiatan pembuatan ZNT dan NIR yang dilakukan dengan mengacu pada petunjuk pelaksanaan pembuatan ZNT dan NIR yang ditetapkan oleh Direktorat Jenderal Pajak dalam Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-04/P J .6/1998 ten tang Pembentukan dan Pemeliharaan Basis Data SISMIOP (Sistem Informasi dan Manajemen Objek Pajak). Karena data zona nilai tanah dan indikasi nilai rata-rata pada tahun-tahun sebelumnya telah ada, maka yang menjadi perhatian utama saat ini adalah kegiatan analisis dan penyempurnaan ZNT dan NIR sebagai dasar penentuan NJOP. Hal tersebut dilakukan dalam rangka melakukan penyesuaian kembali atas data-data yang telah ada agar sesuai dengan kondisi yang sebenamya. Pada dasamya, kegiatan tersebut merupakan suatu upaya pengamanan dan peningkatan penerimaan PBB dan BPHTB serta perbaikan administrasi dan keakuratan data yang mengarah pada pengenaan PBB dan BPHTB yang mendekati keadilan. 1
1•
Berdasarkan basil wawancara dengan Bapak Tulus Widodo, SE, Kepala Seksi Ekstensifikasi Perpajakan Kantor Pajak Pratama Kota Palopo.
57
b. Pelaksanaan Kegiatan Analisis dan Penyempumaan ZNT dan NIR pada Kantor Pajak Pratama Kota Palopo
1. Tahap Persiapan, meliputi kegiatan-kegiatan: 1. Menyiapkan peta meliputi peta wilayah, peta kelurahan, peta zona nilai tanah dan peta blok. 2. Menyiapkan data-data dari Kantor Pelayanan PBB yang diperlukan, seperti data dari Notaris/PPAT, data NIR/ZNT lama, SK Kakanwil tentang klasifikasi dan penggolongan NJOP lahan (bumi), dan sebagainya. 3. Pembuatan rencana pelaksanaan (meliputi personil, biaya serta jadwal) dengan mengacu pada peraturan yang berlaku.
Dari informasi yang diperoleh, sejauh ini tahapan kegiatan yang masih dilakukan dalam lingkup kantor pajak ini tidak menemui kendala yang berarti. Keberadaan data pendukung seperti peta, data dari notaris/PP AT dan dokumen-dokumen kelengkapan lainnya selalu tersedia untuk dijadikan bahan pemutakhiran data obyek pajak yang akan dilakukan.
b. Pengumpulan Data Harga Jual, sebagai informasi mengenai harga transaksi dan/atau harga penawaran lahan dan/atau lahan dan bangunan. Sumber data yang biasanya diambil oleh Tim berasal dari: -
Himpunan laporan PPAT/Notaris
-
Data Jual Beli maupun informasi dari perangkat kelurahan.
-
lklan di media massa/elektronik
Dari keterangan Ketua Tim Analisis dan Penyempumaan ZNT dan NIR diperoleh informasi bahwa pengumpulan data harga jual selama ini yang dilakukan
lebih
banyak
menggunakan
data
dari
himpunan
laporan
PPAT/Notaris dan sebagian kecil yang diambil dari informasi iklan di media massalelektronik. Sementara itu, informasi harga jual dari PPAT/Notaris masih diragukan keakuratannya karena justru PPAT/Notaris biasanya melakukan administrasi transaksi atas dasar NJOP yang telah ada. Demikian halnya dengan informasi iklan masih merupakan suatu informasi penawaran
58
yang masib memerlukan analisa penyesuatan.
Sedangkan pengumpulan
informasi data jual beli dari perangkat keluraban
sering terkendala
terbatasnya waktu serta tenaga aparat kantor pajak sendiri untuk melakukan verifikasi lapangan atas keakuratan data yang diberikan pibak keluraban.
c. Kompilasi Data Data yang terkumpul dalam masing-masing kelurahan sebarusnya dikelompokkan menurut jenis penggunaan laban dan bangunan, seperti laban kosong, perumaban, industri,
perkantoran,
pusat perdagangan dan lain-lain.
Namun dalam
pelaksanaan, pengelompokkan data ini belum sepenuhnya sesuai dengan kondisi lapangan. Hambatan yang dirasakan adalab karena terbatasnya jumlab aparat kantor pajak untuk melakukan pendataan atas perkembangan kondisi lapangan. Sementara itu, pengembangan informasi data dalam peta ZNT masib dilakukan secara manual belum menggunakan teknologi informasi berdasarkan Sistem Informasi Geografi (SIG) sebingga masib sangat bergantung kepada keaktifan aparat dalam meninjau lapangan secara langsung.
d. Rekapitulasi Data dan Memplot Data Transaksi pada Peta kerja ZNT Pada tabapan ini, Tim analisis mengolab data yang diperoleb dengan mengisi formulir-formulir isian yang telab ditentukan dengan mengacu pada ketentuanketentuan sebaran data barga jual. Namun karena data yang dikumpulkan juga tidak teijamin keakuratannya, maka ploting data pada peta kerja ZNT pun belum menghasilkan informasi yang akurat untuk menentukan besaran NJOP yang wajar dantepat.
e. Analisa Data, dilakukan dengan mengacu pada formulir yang telab ditentukan dan dilakukan berdasarkan Zona Nilai Tanab.untuk memperoleb Nilai lndikasi Rata-rata (NIR) dalam satu ZNT.
Pada tahapan ini, informasi tentang barga jual yang akurat sangat memegang peranan penting dalam menentukan kewajaran nilai indikasi rata-rata yang akan
59
dituangkan dalam peta zona nilai tanah yang dibuat. Namun kenyataannya, berhubung karena keterbatasan jumlah tenaga aparat pendata lapangan maka data harga jual yang digunakan lebib sering berasal dari informasi barga jual yang didapat dari notaris atau PP AT. Sementara itu, pada umumnya transaksi yang dicatat oleh notaris atau PP AT atas transaksi jual beli suatu bidang laban selalu merujuk pada harga jual laban yang ditetapkan sebagai Nilai Jual Obyek Pajak yang tercantum pada SPPT PBB atas obyek pajak yang bersangkutan. Dengan demikian, yang tetjadi adalah babwa informasi data harga jual yang dikumpulkan oleh tim pendata lapangan bukan merupakan data terbaru yang sesuai dengan kondisi lapangan yang sebenamya.
Dari wawancara dengan ketua tim penyusun buku analisa ZNT dan NIR diperoleb informasi bahwa salah satu metode analisa yang biasa dilakukan adalab dengan membuat asumsi atas perkembangan harga laban dengan melibat gejala pertumbuhan kota yang terjadi. Asumsi yang digunakan biasanya dengan menaikkan harga lahan 0% bingga 30% setiap tahun.
f.
Pembuatan Peta ZNT Akhir
Pada tabapan ini, biasanya banya dilakukan dengan secara langsung membuat garis batas ZNT yang mengikuti garis bidang milik. Kawasan kompleks perumaban merupakan area perumaban dengan ukuran bidang milik atas laban yang sudah ditentukan oleb pibak pengembang ketika akan membangunnya, maka dengan demikian pembuatan garis batas ZNT pada kawasan ini tidaklab sulit, banya tinggal mengikuti garis batas menurut bidang milik yang telah dibentuk oleb pibak pengembang.
g. Buku Analisa ZNT dan NIR
Buku Analisa ZNT dan NIR dibuat untuk setiap kelurahan dan merupakan bentuk laporan tentang basil analisa atas zona nilai tanah dan nilai indikasi rata-rata lahan yang berlokasi dalam satu keluraban. Dengan demikian, untuk wilayab studi
60
penelitian terdapat tiga buku analisa ZNT dan NIR masing-masing untuk keluraban Salekoe, Mallatunrung dan Benteng. Produk akhir dari tabapan kegiatan analisis penyempurnaan ZNT dan NIR ini merupakan pedoman untuk menetapkan klasifikasi dan besarnya nilai jual obyek pajak yang akan dituangkan dalam Surat Keputusan Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak setempat atas usul dari Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan di setiap daerab.
c. Tabap Penetapan Klasifikasi dan Besaran NJOP
Tahapan berikut setelah tersusunnya laporan basil analisa ZNT dan NIR untuk tiap-tiap wilayab keluraban, maka tim dari Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan Kota Palopo menyusun draft keputusan penetapan NJOP untuk diajukan ke Direktorat Jenderal Pajak Wilayab Sulawesi Selatan. Selanjutnya, usulan tersebut diteliti dan dibabas pada tingkat wilayab Sulawesi Selatan bingga memperoleb penetapan dalam bentuk Keputusan Menteri keuangan tentang Klasifikasi dan Besarnya Nilai Jual Obyek Pajak.
Bagan berikut menggambarkan struktur organisasi dan mekanisme pelaksanaan pekerjaan analisis dan penyempurnaan ZNT dan NIR yang dilakukan oleb Kantor Pelayanan Pajak Pratama Kota Palopo bingga penetapan NJOP laban yang akan dijadikan dasar pengbitungan pajak bumi terutang:
61
PENA\GGLNG J:\WAB Kcpala KPP Pmtmna
BENDAHARA WAN APBD KETUATIM Kcpala Scksi Ekstcnsifibsi
KOORDINATOR LAPANGAN K•'Pala Scksi Wa.~on II
KOORDINATOR ADMINISTRASI DAN KOMPUTERJSASJ Kepnla Seksi PDI
I
I OPERATOR CONSOLE
PENGAWAS PEKERJAAN LAPANGAN
w-w-·--•••••
1
----·
PETUGAS PEMBI!AT KO\SEP SKETii'ETA DESA;KELURAIJ,\Ndan BLOK
I
PETUGAS PEMBLAT KONSEP SKI:T!PF.TA ZNT
·---·----·-----· ··-·--------
PETUG.AS PENGUUKVR A\ OBYEK
Pf:.l'UGAS PEMBLAT SKI:Tii'ETA m:.SA1KELURAHAN.BLOK DAN 7.\T
~--·-------1-----·
PETlJGAS PEMBliAT PETA
DATAE:'\TRY
I
Kon~cp
Skct Pcta
Dc~aiKdur.lhan
dan £11\•k
- Kt>ns•i' Sket:l'eta Zlll - DilftarNJR
- SPOP yang tdah dikunlinr.a•ik;m - Net konscp Skct' Peta Blok - N•'l konscp Sk.~ l'eta ZNT per Blok
- Skcr !'eta Dc~a'Kd.
· Sket· l'•'t3 Blok - Skcr' Pct1 ZNT
- !'eta DCSd!Kcl • Pda Blok digital
· Basi; Data oh}ck dan ~ubyck PBB - DIIR yang tdah di\'alidasi
Sumber: Kantor Pelayanan Pajak Pratama Kota Palopo. Gambar IV.9. Struktur Organisasi dan Mekanisme Pelaksanaan Pekerjaan Analisis dan Penyempurnaan ZNT dan NIR pada KPP.Palopo
BAB V FAKTOR-FAKTOR YANG BERPENGARUH TERHADAP PENETAPAN NILAI JUAL OBYEK PAJAK LAHAN KOMPLEKS PERUMAHAN DI WILAYAH KECAMAT AN W ARA TIMUR KOT A PALO PO
Pada bab ini dikemukakan basil-basil penelitian dan analisanya, yang akan menjawab tujuan penelitian seperti dikemukakan pada Bab I. Uraian penjelasan yang dikemukakan berupa basil identifikasi terbadap beberapa ketentuan yang mengatur penetapan NJOP laban, identifikasi perkembangan barga laban yang berlaku menurut pasar, identifikasi perkembangan besaran NJOP basil penetapan serta evaluasi terbadap pelaksanaan proses penetapan NJOP laban di wilayab studi.
V.l. ldentifikasi Ketentuan Pelaksanaan Proses Penetapan NJOP Laban Terdapat beberapa peraturan dasar yang menjadi landasan bagi pelaksanaan proses penetapan NJOP laban diantaranya adalab sebagai berikut: 1. Undang-undang Nomor 12 Tabun 1985 sebagaimana telab diubah dengan Undang-undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan: -
pasal 6 ayat (1) yang menyatakan babwa: Dasar pengenaan pajak adalab Nilai Jual Obyek Pajak.
- pasal 9 ayat ( 1) yang menyatakan babwa: Dalam rangka pendataan, subyek pajak wajib mendaftarkan obyek pajaknya dengan mengisi Surat Pemberitabuan Obyek Pajak. Sementara itu dalam Ketentuan Umum pasal 1 ayat (3) disebutkan babwa: Nilai Jual Obyek Pajak adalab barga rata-rata yang diperoleb dari transaksi jual beli yang teijadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Obyek Pajak ditentukan melalui perbandingan barga dengan obyek lain yang sejenis, atau nilai peroleban baru, atau Nilai Jual Obyek Pajak Pengganti.
2. Surat Edaran Diijen Pajak no. SE-46/PJ.611998 tanggal : 20 November 1998 tentang J adual Kegiatan Pendataan dan Penilaian PBB menjelaskan bahwa
63
kegiatan pendataan dan penilaian obyek dan subyek PBB adalah kegiatan pokok yang harus dilaksanakan setiap tahunnya oleh seluruh Kantor Pelayanan PBB di Indonesia. 3. Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor: KEP-533/PJ/2000 tentang Petunjuk Pelaksanaan Pendaftaran, Pendataan dan penilaian Obyek dan Subyek PBB dalam rangka Pembentukan dan atau Pemeliharaan Basis Data SISMIOP sebagaimana telah diubah dengan Keputusan Diijen Pajak Nomor: Kep-115/PJ/2002 tanggal4 Maret 2002. 4. Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor; SE-25/PJ.6/2003 tangga120 Juli 2003 tentang Tata Cara Pembentukan/Penyempumaan ZNT/NIR. Proses penetapan nilai jual obyek pajak laban secara legal formal diawali dengan proses pembuatan Buku Analisa Zona Nilai Tanah (ZNT) dan penentuan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) sebagaimana diatur dalam petunjuk teknis yang merupakan tindak lanjut dari ketentuan-ketentuan yang telah disebutkan di atas. Dalam petunjuk teknis disebutkan bahwa dengan adanya petunjuk pelaksanaan penentuan NIR dan ZNT diharapkan bahwa produk penilaian atas tanah (Nilai Jual Obyek Pajak Bumi) yang ditetapkan akan mencerminkan nilai wajar yang tepat. Beberapa sasaran yang diharapkan tercapai dalam kegiatan analisis dan penyempumaan ZNT dan NIR antara lain: 1. Terpeliharanya Basis Data SISMIOP 2. Terbentuknya ZNT yang mendekati harga pasar 3. Pengenaan dan penerapan PBB dan BPHTB yang adil sesua1 kondisi di lapangan 4. Peningkatan pokok ketetapan PBB 5. Terciptanya tertib administrasi PBB dan sebagai alat keterangan yang mendukung optimalisasi pajak penghasilan atas peralihan hak atas tanah dan atau bangunan.
64
V.2. Identiilkasi Harga Laban yang Berlaku di Pasar
Data tentang harga lahan yang secara riil berlaku di pasaran diperoleh dari hasil wawancara dengan responden terpilih yaitu para ketua RW atau RT yang berdomisili di dalam kompleks perumahan yang menjadi wilayah studi serta para spekulan yang diketahui pemah melakukan transaksi jual beli lahan di wilayah studi. Data yang diambil merupakan data perkembangan harga lahan pada tahun pertama pendirian kompleks perumahan yang menjadi wilayah studi dan selanjutnya perkembangan harga lahan di wilayah tersebut dari tahun 2003 yang merupakan tahun pertama setelah pembentukan Kota Palopo sebagai kota otonom sampai dengan tahun 2008.
Dari hasil wawancara diperoleh informasi perkembangan harga lahan di setiap kompleks perumahan yang cenderung naik dari tahun ke tahun. Kenaikan harga lahan bervariasi antara Rp.5.000,- hingga Rp.65.000,- per meter persegi setiap tahun. Lihat tabel 5.1 berikut: Tabel V.l. Perkembangan Harga Laban Kompleks Perumahan di Wilayah Kecamatan Wara Timur mulai tahun perolehan sampai dengan tahun 2008 (dalam rupiah)
-
--
I
-
INama Kompleks -Pen.dirian perolehan Tahun
HARGA LAHAN l\rnwRUf PASAR 2003
2004
2005
2006
150.000
175.000
- -
-
2007
-
2008
! IBeringin J~ _ Nyiur Penn.ai I
Nyiu Permai n Binturu Jaya
-----Rirulu AlaJn Tompotikka Pemai
--
1981 .
2.000
1994
4.000
37500
52.500
62.500
87.500
107.500
137.500
50.000
625U
77500
95.000
112.500
137.500
175.000
2001 1994 ----·----~
100.000
·-
1-
4.000
--··-···········-·-····--
----~--
ll5.000
--- -
-
-
·-·
220.000
35.000 60.000 80.000 107.500 ----- - · 50.000 · - - - - - -1--· - - - · ... ·-
-
250.000
125.000
- - · - - ·--
1998
15.000
30.000
50.000
60.000
80.000
100.000
125.000
1996
2.000
25.000
32.500
42.500
80.000
100.000
125.000
Sumber: Hasil wawancara, diolah. Keterangan:
Harga lahan di atas merupakan harga lahan rata-rata menurut pasar yang disampaikan oleh responden di lapangan yaitu para pemilik lahan dalam hal ini Ketua RW atau RT setempat serta beberapa orang spekulan.
65
GambarV.1. Grafik Perkembangan Harga Lahan Kompleks PerumahanTa hun 2003 - 2008 300 .000 2 50 .000 200 .000
l
-
B e ring i n J aya
-
N yi u r Perm a I I Nyiur Permai II
1 5 0 .000 100.000 50 .0 0 0
2 003
2 004
2 005
2 006
2007
-
B ln tu ru Jaya
-
R in d u Aia m
-
Tompotikka P erma l
200 8
Tahun
Sumber: Hasil penelitian, diolah
Dari tabel serta grafik di atas tergambar adanya kenaikan harga laban dari tahun ke tahun di setiap kompleks perumahan yang menjadi wilayah studi. Perbedaan yang cukup signifikan terjadi pada harga laban pada tahun perolehan. Untuk kompleks perumahan yang dibangun pada tahun 1981 hingga 1996, harga laban yang diperoleh baru berkisar antara Rp.2000,- hingga Rp.4.000,- per meter persegi. Sedangkan mulai tahun 1998 tetjadi peningkatan harga laban per meter persegi menjadi Rp.15.000,-. Bahkan untuk kompleks perumahan yang terakhir dibangun yaitu pada tahun 2003, harga laban mencapai Rp.50.000,- per meter persegi. Hal tersebut tidak terlepas dari peristiwa krisis ekonomi yang melanda Indonesia pada pertengahan tahun 1997 yang menyebabkan depresiasi nilai tukar rupiah hingga 75% (Kartasasmita, 1998), yang kemudian
menjadi pem1cu
tetjadinya peningkatan harga di berbagai sektor termasuk harga laban.
Dilihat dari pola grafik di atas terlihat bahwa kenaikan harga laban menurut pasar cenderung memiliki pola yang sama di setiap kompleks perumahan. Namun, hal lain yang dapat dicatat dari data di atas adalah gambaran perbandingan harga laban yang tetjadi secara riil di pasaran antara kompleks yang satu dengan yang lainnya. Dari tabel di atas terlihat bahwa kompleks Beringin Jaya memiliki harga laban paling tinggi diantara seluruh kompleks yang menjadi wilayah studi. Selanjutnya adalah kompleks Nyiur Permai II dengan harga laban tertinggi kedua, sedangkan Nyiur Permai I, Binturu Jaya, Rindu Alam yang merupakan suatu
66
kawasan perumaban yang saling terhubung secara langsung satu sama lain memiliki harga laban dan perkembangan yang relatif hampir sama. Dan yang terakhir adalah kompleks perumahan Bumi Tompottika Permai memiliki harga laban terendah meskipun lokasinya lebih dekat dengan kompleks Beringin J aya dan Nyiur Permai II. Suatu lonjakan kenaikan harga laban terjadi pada kompleks Bumi Tompotikka Permai di tabun 2006 yang meningkat hingga 88% dari tahun sebelumnya. Hal tersebut lebih didorong oleh adanya peningkatan kualitas lingkungan di wilayah tersebut seiring perkembangan pembangunan pasca pemekaran wilayah keluraban seperti peningkatan kualitas jalan lingkungan dalam kompleks serta aksesibilitas ke kawasan wisata pantai yang berada di belakang kompleks tersebut. Sehingga tahun 2006 hingga 2008, pasar menilai harga laban di kompleks perumahan Bumi Tompotikka Permai menjadi sama dengan kompleks perumahan Binturu Jaya dan RinduAlam.
V.3. ldentifikasi Nilai Jual Obyek Pajak Laban berdasarkan Penetapan
Besaran Nilai Jual Obyek Pajak Laban di wilayah studi yang dijadikan dasar penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan maupun Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ditetapkan oleh Pemerintab dalam hal ini adalah Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak Sulawesi Selatan atas usul dari Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan (sekarang Kantor Pajak Pratama) Kota Palopo. Dari data yang diperoleh terlihat bahwa besaran NJOP laban di wilayah studi mengalami kenaikan setiap dua tahun sekali di setiap kompleks. Persentase kenaikan besaran NJOP setiap dua tahun bervariasi. Pada tabun 2005, terjadi kenaikan NJOP di seluruh kompleks dengan persentase yang cukup tinggi antara 42% hingga 186% dari NJOP tabun 2003 dan 2004. Selanjutnya pada tabun 2007 NJOP yang ditetapkan kembali mengalami kenaikan antara 24% hingga 35%.
67
Untuk lebih jelasnya, perkembangan NJOP lahan hasil penetapan pemerintah di wilayah studi dapat dilihat pada tabel berikut:
Tabel V.2. Perkembangan Nilai Jual Obyek Pajak Laban yang Ditetapkan Di Wilayab Studi Tabun 2003-2008
Nama Kompleks
NJOP dan Klasifikasi Lahan Kelas 2004 Kelas 2005 '/o 2006 Kelas 2007
2003
-·--·---·------
r--- - -·
Beringin Jaya Nyiw·Permai I
36000 48000 Nyim Permai ll 14000 Hartaco Bintum Jaya 27000 RinduAlam 27000 Pemmahan Bogar 27000 <
<
A33 A32 A16 A34 A34 A34
36000 --·--·-···-· A33 --103000 48000 A32 82000 14000 A~6 20000 27000 A34 64000 - - - -------27000 A34 64000 27000 A34 64000
65,05 103000 PJ9 41,46 82000 A30 30,~ 20000 A35 57,81 64000 A31 57,81 64000 A31 57,81 64000 A31
2008 Kelas
%
128000 24,27_128000 A28 103000 25,61 103000 A29 21(0) 3;_00 271XKJ A34 82000 --~-~!!~ 0 0 82000 28,13 0 0 82000 28,13 82000 A30
Sumber: SPPT PBB wajib pajak, diolah
Tabel V.3. Nilai Jual Obyek Pajak Laban dan Prosentase Kenaikan - - -- --·-. ----
-
r
~
Nama Kompleks
NJOP dan Prosentase Kenaikan 0 /o 2006 2005 2007
.
2003
I
I
~ ------------------
Beringin Jaya Nyilll' Permai I N;riw· Permai II Hartaco Bintmu Jaya
---
.....
2004 ·-
···-·
..
36000 ------36000·-· 48000 48000 14000_ ,. 14000 27000 27000 ---- -
-
RinduAlam ------
l ---
-
27000 -
27000
-
IPennnaban Bogar 27000 27000 Sumber: SPPT PBB wajib pajak, diolah
-·
103000 -----82000 20000 ·64000 ·---
---- ·-·---------· 186,1 103000 70,83 82000 42.)86 20000 137 64000 --
OJ o
2008
-·· ·-------···-·
··-·
128000 103000 27000 82000 -------·
24,27 f- - - -25,61 35,00 28,13
128000 -103000 27000 0
--
64000-- 137 -
64000
82000 --
28,13
0
64000
64000
82000
28,13
82000
137
-
68
GambarV.2 Graflk Perkemban gan N.JOP Lahan Hasil Penetapan Tahun 2003 - 2008
~
~
I
140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0
----- "'"' "' -
----
~ ~
·7/
-
'\.
2 003
2004
2 005
2006
2 007
B eringin Jay a N yiur Permai I Nyiur Perm ai II Binturu J a y a
-
Rind uAiam
-
T o mpotikka P ermai
2 008
Tahun
Sumber: SPPT PBB wajib pajak, diolah Dari kedua tabel serta grafik di atas terlihat bahwa penetapan NJOP Lahan di kompleks Beringin Jaya, Nyiur Permai I dan II sangat bervariasi. Sejak tahun 2005 bingga 2008, Kompleks Beringin Jaya memiliki besaran NJOP laban paling tinggi diantara seluruh kompleks kecuali pada tahun 2003 dan 2004. Pada tahun tersebut, NJOP lahan yang ditetapkan untuk kawasan kompleks perumahan Nyiur permai I lebih tinggi daripada NJOP lahan yang ditetapkan untuk kawasan kompleks Beringin Jaya. Baru pada tahun 2005 ditetapkan besaran NJOP lahan untuk kompleks Beringin Jaya lebih tinggi daripada kompleks Nyiur Permai I. Oleb karena itu terjadi kenaikan NJOP laban di kompleks Beringin Jaya bingga 186,1% dari tahun 2004. Sementara itu, penetapan NJOP lahan untuk kompleks Nyiur Permai II merupakan penetapan dengan NJOP terendah, padahal dilihat dari segi lokasi, fasilitas jalan dan kualitas lingkungan memiliki nilai lebih dari kompleks Nyiur Permai I, Binturu Jaya dan Rindu Alam serta Tompotikka Permai. Hal tersebut tercermin juga dari nilai pasar yang berlaku di kompleks Nyiur II yang memiliki barga lebih tinggi dibandingkan dengan kompleks lain (kecuali Beringin Jaya) sebagaimana tergambar dalam tabel 5.1 di atas. Sedangkan untuk kompleks Binturu Jaya, Rindu Alam, serta Bumi Tompotikka Permai memiliki besaran NJOP laban hasil penetapan yang sama. Hal tersebut berlangsung setiap tahun dengan kenaikan besaran NJOP setiap dua tahun. Kenaikan yang cukup tinggi terjadi pada tahun 2005 yang mencapai 13 7% dari
69
besaran NJOP yang ditetapkan pada tahun 2004. Namun untuk kenaikan selanjutnya yaitu pada tahun 2007, hanya sebesar 28,31%. Namun pada tahun 2008, dari ketiga kompleks perumahan tersebut hanya kompleks Bumi Tompotikka Permai yang tercatat memiliki besaran NJOP lahan sebesar penetapan pada tahun 2007. Sedangkan untuk kompleks Binturu Jaya dan Rindu Alam terjadi pencatatan besaran NJOP lahan sebesar Rp.O,- pada Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang (SPPT) PBB yang dibagikan kepada warga. Dari hasil wawancara dengan pegawai kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan (Kantor Pajak Pratama) diperoleh informasi bahwa hal tersebut terjadi disebabkan oleh kesalahan sistem ketika dilakukan penginputan data yang dilakukan dengan komputerisasi. Namun dari hal tersebut tidak diperoleh informasi akan adanya upaya perbaikan atau revisi atas penetapan NJOP lahan yang sudah terlanjur dihitung sebesar RP.O,- dimana yang seharusnya dikenakan adalah sebesar Rp.82.000,- sebagaimana yang ditetapkan untuk kompleks Bumi Tompotikka Permai.
Perkembangan nilai jual obyek pajak lahan yang ditetapkan juga tidak seluruhnya mengikuti perkembangan harga pasar. Hal tersebut terlihat dari gambaran tabel 5.1 yang memperlihatkan perkembangan harga lahan di pasaran cenderung meningkat setiap tahunnya dibandingkan dengan nilai jual obyek pajak hasil penetapan yang meskipun mengalami kenaikan setiap dua tahun sekali dengan prosentase kenaikan yang cukup tinggi seperti yang tergambar pada tabel 5.3, namun besaran dari NJOP lahan hasil penetapan tidak menggambarkan pola kenaikan yang mengikuti kenaikan harga lahan secara riil. Tabel berikut menggambarkan prosentase perbandingan antara NJOP lahan hasil penetapan dengan harga lahan yang berlaku secara riil.
Tabel V.4. Perbandingan NJOP dan Harga Pasar Laban Kompleks Perumahan Tahun 2003- 2008 NJOP dan Harga Pasar Nama Kompleks
2005
2004
2003
2007
2006
2008
Pasar
%
NJOP
Pasar
%
NJOP
Pasar
%
NJOP
Pasar
%
NJOP
Pasar
%
NJOP
Pasar
%
36.000
I00.000
36,0
36.000
115.000
31,3
I03.000
150.000
68,7
103.000
175.000
58,9
128.000
220.000
58,2
128.000
250.000
51,2
48.000
37.500
82.000
62.500
131,2
93,7
I03.000
I07.500
95,8
103.000
137.500
74,9
NJOP Beringin Jaya Nyiur Permai I
NyiurPermai
n
J"~
''
'
-. : --..
~·, ~
52.500
48.000
128,0
'
.
' ~
..
~:
--91 ,4
!t
.A •
'l;d ' . ' ' ,J
!o
lo.'
;t .I..,
..
•
' "-''~
c
87.500
82.000 ;'!
'.
IJ
'
~
.•. : ,~-
.
¥;
'
14.000 '
62.500
22,4
14.000
77.500
27.000
35.000
77,1
27.000
50.000
27.000
30.000
90,0
27.000
27.000
25.000
108,0
27.000
'·. .
, ,
..
'
'- .:vc:.>-, -~~ . ·.•
Ill
.. ' '
27.000 ;
137.500 ~
80,0
82.000
I07.500
80.000
80,0
82.000
80.000
80,0
82.000
20.000
95.000
21,1
20.000
I 12.500
__11!
54,0
64.000
60.000
106,7
64.000
80.000
50.000
54,0
64.000
60.000
106,7
64.000
32.500
83,1
64.000
42.500
150,6
64.000
......J1!_
~
-·'
.'
\ ···"' ~ '1' ..
175.000
15,4'
76,3
.
125.000
.
I00.000
82,0
.
125.000
.
I00.000
82,0
82.000
125.000
65,6
Rindu Alam
Sumber: Hasil penelitian, diolah
~-
' '··
27.000
Binturu J aya
Tompotikka Permai
•'
Gam bar V.3. Grafik Perkembangan NJOP dan Barga Laban menurut pasar setiap Kompleks Perumahan Tahun 2003-2008 Kompleks Nyiur Permai I
Kompleks Beringin Jaya
300000 250000 200000 150000 100000 50000 0
-
r-
14~
-----
~
12~
___...,... ~
J7'
100000
/ ~
60000 40000
1 00000 +-------------~~~~--------------~
~
...-
~ t-------------------------------__,
~
0
----
2004
2005
2006
2003
2008
2007
~4
1 4~r-------------------------------------------,
?? I ~~~,,<
0
~3
"'
~
~
.~ 2005
2006
~7
140000 120000 100000
I
80000 60000 40000 20000
2006
Sumber: Hasil penelitian, diolah Keterangan:
2006
2007
2003
2008
Rindu Alam
1~00+-----------------------------------~~~__,
=-
2005
2004
2005
2006
2007
2008
--
Kompleks Binturu Jaya
~1
~ r------------------------------------.
1~+---------------------------~~---1
~
80000
/
2003
,_1
Kompleks Nyiur Permai II
160000
_
NJOP Lahan hasil Penetapan Harga Lahan menurut Pasar
0
-2003
_.--;;;r ./
.............
Kompleks Bum i Tompotikka Permai
--
140000 JJ
./"
100000
---~\..
2005
2006
~7
~
80000
\.
__,..../
40000
'\.
2008
/
....-
/
60000
\..
2004
JJ
120000
_/
20000 0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
72
Dari tabel serta grafik di atas terlibat babwa perbandingan antara besaran barga laban menurut pasar dan NJOP laban basil penetapan antara kompleks yang satu dengan kompleks lainnya tidak menunjukkan pola yang sama kecuali antara kompleks Binturu Jaya dengan Rindu Alam. Selain itu, setiap kompleks memiliki pola masing-masing dalam menggambarkan perbandingan perkembangan barga laban menurut pasar dengan NJOP laban basil penetapan. Berikut uraian atas gambaran perbandingan NJOP laban basil penetapan dengan barga laban menurut pasar pada setiap kompleks perumaban:
1. Pada kompleks Beringin Jaya, interval perbedaan antara grafik perkembangan barga laban dengan NJOP laban terlibat jelas. Hal tersebut menunjukkan babwa besaran NJOP laban basil penetapan masib belum mendekati nilai pasar. Dalam tabel 5.4 ditunjukkan babwa NJOP laban yang ditetapkan banya berkisar antara 36% hingga 68% saja dari barga lahan yang berlaku di pasar. 2. Berbeda dengan yang terjadi di kompleks Nyiur Permai I. Perkembangan besaran NJOP lahan lebih cenderung bampir mengikuti harga lahan menurut pasar setiap tahunnya. Meskipun kenaikan NJOP lahan terjadi setiap dua tahun sekali sementara pasar menaikkan barga laban setiap tabun, namun besarannya bampir salng mendekati. Bahkan pada tahun 2003 dan 2005 terjadi penetapan NJOP lahan yang melebihi harga laban yang berlaku di pasar. Sedangkan pada tahun-tabun lainnya, penetapan NJOP lahan di kompleks ini telah dapat dikatakan mendekati nilai pasar karena berkisar antara 74% hingga 96% dari harga laban menurut pasar. 3. Situasi cukup mencolok terjadi pada kompleks Nyiur Permai II. Dari grafik tergambar interval perbedaan barga laban menurut pasar dengan NJOP laban hasil penetapan cukup signifikan. Pasar menilai harga lahan di kompleks ini tertinggi kedua setelab Beringin J aya dengan pola kenaikan yang terus meningkat setiap tahunnya. Sementara itu, besaran NJOP laban yang ditetapkan untuk kompleks ini berbeda cukup jauh dari harga pasar yaitu banya berkisar antara 15% hingga 22% saja. Pola perkembangan besaran NJOP laban di kompleks ini pun tidak menunjukkan kenaikan yang signifikan, bahkan cenderung datar.
73
4. Kompleks Binturu Jaya dan Rindu Alam menunjukkan pola yang sama dalam grafik perbandingan NJOP laban dengan barga laban menurut pasar. Pola penetapan NJOP laban pada kedua kompleks ini terlibat tidak konstan setiap tabunnya. Pada tahun 2003, sebenarnya penetapan NJOP laban di kedua kompleks ini dapat dikatakan telah mendekati nilai pasar (77% dan 90%). Namun tabun 2004, menjadi banya 54% dari barga pasar. Selanjutnya pada tabun 2005, justru penetapan NJOP laban dinaikkan bingga melebibi barga pasar. Tetapi pada tabun 2006 dan 2007, kembali berada di bawab barga pasar bingga 80%. Kasus terjadi pada tabun 2008, dimana penetapan NJOP laban yang tercantum pada SPPT PBB wajib pajak tercatat banya sebesar nol rupiah. Dengan demikian, penetapan NJOP laban pada kedua kompleks ini menjadi 0% dari barga laban menurut pasar. 5. Kompleks Bumi Tompotikka Permai sebenarnya memiliki pola yang bampir sama dengan kompleks Binturu Jaya dan Rindu Alam. Tahun 2003 dan 2005, penetapan NJOP laban di kawasan ini melebibi barga laban menurut pasar. Namun tabun-tabun berikutnya, penetapan NJOP laban cenderung mendekati nilai pasar yaitu berkisar antara 65% bingga 85%.
Perubaban kenaikan penetapan NJOP dan barga laban menurut pasar pada masing-masing kompleks perumaban mulai tabun 2003 bingga 2008 dijelaskan dalam tabel berikut:
..
·---·-~-~·-·-··. -···--···--~- --~~----~·-······
-·
Tabel V.5. p,_________ --.,. ----
·~-----·-·-·---··-
-co.-
-- - - - - - - - - - -
-
...
-
- ----
···-···· ··-----···-~--·· --·-------------··-·----~----
.. _________ m NJOPLabau Tabmt2003- 2008
KO~~EKSPER~~
TAHUN ·NTIUR PERJ.VIAI I
BERINGIN JAYA J
.....
N\TUR PEIDt.L.U IT
-BINTURU JAYA
RINDUALAM
B. TO:J\:.IPOTIKK.'-\ P.
1. Memilik.i harga lahan menurut pasar lebih tinggi daripada kompleks lain selain Beringin J aya 2. Penetapan NJOP Lahan hanya sekitar 22,4% dari harga pasar dan merupak.an NJOP lahan terendah diantara seluruh kompleks.
1. Memilik.i harga lahan yang relatiflebih tinggi dibanding kompleks Rindu Alam dan Tompotikka 2. Penetapan NJOP lahan sekitar 77,1% dari harga pasar.
1. Memilik.i nilai pasar dan NJOP hasil penetapan yang sama dengan kompleks 2. Tompotikka. Penetapan NJOP lahan yang sudah mendekati harga pasar yaitu sekitar 90%
1. Memilik.i nilai pasar dan NJOP hasil penetapan yang sama dengan kompleks RinduAlam. 2. Penetapan NJOP lahan yang melebihi harga pasar yaitu sekitar 108%
1. Penetapan besaran NJOP lahan sama dengan tahun 2003 2. Terjadi kenaikan harga lahan sekitar 66,6% sehingga penetapan NJOP lahan menjadi turun, 54% dari harga pasar. 3. Pasar menilai harga lahan sama dengan kompleks Binturu J aya
1. Penetapan besaran NJOP lahan sama dengan tahun 2003 2. Terjadi kenaikan harga lahan sekitar 30% sehingga penetapan NJOP lahan menjadi turun,83,08% dari harga pasar. 3. Pasar menilai harga lahan terendah diantara seluruh kompleks.
. ...... ..... .........
i2003
I
I !i
l
I I'
1. Penetapan NJOP lahan 1. Penetapan NJOP Lahan diatas harga lahan yang berlak.u hanya sebesar 36% dari di pasar yaitu sebesar 128%. hargapasar 2. NJOP yang ditetapkan lebih rendah dari NJOP yang ditetapkan untuk kompleks Nyiur Permai I padahal harga lahan pada kompleks Nyiur Permai I hanya sekitar 37,5% dari harga lahan pada kompleks Beringin J aya.
:
[
········
......
f····
'2004 ;
1. Mengalami kenaikan harga lahan menurut pasar sebesar 15%. 2. Penetapan besaran NJOP lahan yang sama dengan tahun 2003 dan mengalami penurunan prosentase terhadap harga pasar menjadi hanya 31,3%
............... .......... ....
1. Penetapan besaran lahan sama dengan NJOP 2003 Lahan sama dengan tahun namun menjadi sekitar 91,4% tahun 2003 2. Terjadi kenaikan harga dibawah harga pasar. hanya sekitar 24% lahan harga kenaikan 2. Mengalami sehingga penetapan NJOP lahan menurut pasar sekitar lahan menjadi turun, hanya 40% 18,1% dari harga pasar.
1. Penetapan besaran NJOP
1. Penetapan besaran NJOP lahan sama dengan tahun 2003 2. Terjadi kenaikan harga lahan sekitar 43% sehingga penetapan NJOP lahan menjadi turun, 54% dari harga pasar. 3. Pasar menilai harga lahan sama dengan kompleks RinduAlam ......................................
........................_ .......................................................... .........._.................. _.................
r---~--··-1""-·~·-----·-·----------·-·-~-···• ~w·••
-·~- ... -·•••-•••
........
~..
-··--
-----
····~----·~~---·-··--·--····-····----------
KOMPLEKS PERUMAHAN iBINTURU JAYA ~NYIUR PE!Uv'IAI II 1. Penetapan NJOP lahan 1. Penetapan NJOP lahan 1. Penetapan NJOP lahan 1. Mengalami kenaik.an mengalami kenaik.an mengalami kenaik.an mengalami kenaik.an sebesar harga lahan menurut pasar sebesar 137% namun 42,86%. sebesar kenaik.an namun 70,83% sebesar30,4%. tersebut temyata kenaik.an menurut lahan Harga 2. tersebut temyata besarannya 2. Penetapan besaran besarannya 106,7% dari pasar sendiri hanya 131,2% dari harga pasar. NJOP lahan mengalami harga pasar. kenaikan mengalami pasar menurut lahan Harga 2. sekitar sampai kenaikan 2. Harga lahan menurut sebesar 22,6%. sendiri hanya mengalami 186,1% dan prosentase pasar sendiri hanya 3. Prosentase perbandingan dengan harga kenaikan sebesar 19%. mengalami kenaikan NJOP perbandingan lahan menurut pasar menjadi dengan harga pasar sekitar sebesar 20%. sekitar 68,7% 21,1%
iITAHUNl. 2005
1
I I
!··---· .. ___ . ··········-····-···-·-···· ·-------.......... .... . . ......... .. i2006
l
!
1. Tidak ada kenaik.an pada NJOP. 2. Harga lahan menurut pasar naik. sekitar 16,6%. 2. Prosentase perbandingan antara NJOP dan harga pasar menjadi 58,86%
lB. TOI\filOTIKKA P. RINDUALAM 1. Terjadi kenaik.an NJOP 1. Penetapan NJOP lahan hingga 137% dimana lahan mengalami kenaik.an sebesar 137% dalam penetapan tersebut namun kenaik.an terse but dianggap memiliki kelas yang sama dengan Binturu temyata besarannya J aya dan Rindu .Alam. melebihi harga pasar 2. Namun temyata pasar sampai 106,7%. 2. Harga lahan menurut menilai bahwa kelas lahan adalah yang paling rendah pasar sendiri hanya diantara seluruh kompleks mengalami kenaikan sehingga dalam penetapan sebesar 20%. NJOPmelebihi harga pasar menjadi 150,6% dari harga
... .. . ................................................ -------..--.. ·---·--·-·------- nac;ar...me.dr.innrL.haraa ......... .
.. . "
1. Tidak ada kenaik.an 1. Tidak ada kenaik.an NJOP. 1. Tidak ada kenaik.an namun terjadi NJOP, terjadi namun NJOP, namun terjadi kenaik.an harga kenaik.an harga lahan lahan menurut pasar mencapai kenaikan harga lahan menurut pasar mencapai 40% dari harga pasar tahun lalu menurut pasar hanya sekitar 7% dari harga pasar 33,3% dari harga pasar sehingga prosentase tahun lalu sehingga perbandingan antara NJOP dan tahun lalu sehingga prosentase perbandingan perbandingan prosentase 93,7% harga pasar menjadi antara NJOP dan harga (NJOP di bawah harga pasar) antara NJOP dan harga pasar menjadi 80% (NJOP pasar menjadi hanya di bawah harga pasar) 17 ,8%.
I
1. Tidak ada kenaik.an NJOP, namun terjadi kenaik.an harga lahan menurut pasar mencapai 33,3% dari harga pasar tahun lalu sehingga prosentase perbandingan antara NJOP dan harga pasar menjadi 80% (NJOP di bawah harga pasar)
•v•-·--··-·-
1. Tidak ada kenaik.an NJOP, namun terjadi kenaik.an harga lahan menurut pasar mencapai 88,2% dari harga pasar tahun lalu. 2. Pasar menilai bahwa harga lahan menjadi setara dengan harga lahan pada kompleks Binturu J aya dan Rindu .Alam 2. Prosentase perbandingan antara NJOP dan harga pasar menjadi 80%.
~--··------··--
-·----·-·
~
,TAHUN BERINGINJAYA '2007
NYIUR PEID.-IAI I
1. Terjadi kenaikan NJOP 1. Terjadi kenaikan NJOP lahan sebesar 20,3% lahan sebesar 24,3% 2. Terjadi kenaikan harga 2. Terjadi kenaikan harga lahan menurut pasar mencapai lahan menurut pasar 22,9% mencapai 25,7% 3. Perbandingan NJOP dan 3. Perbandingan NJOP dan harga pasar menurun menjadi harga pasar menurun 95,8% menjadi 58,2%
KOl\llPLEKS PERUl\ILUIAN BINTURU JAYA NYIUR PERI\IIAI II
RINDU ALAlVI
1. Terjadi kenaikan NJOP lahan sebesar 35% 2.Kenaikan harga lahan menurut pasar sebesar 22,2% 3. Perbandingan NJOP dan harga pasar menjadi 17,8%
1. Terjadi kenaikan NJOP lahan sebesar 28% 2. Terjadi kenaikan harga lahan menurut pasar mencapai 34,4% 3. Perbandingan NJOP dan harga pasar menurun menjadi 76,28%
1. Tidak ada kenaikan NJOP, namun terjadi kenaikan harga laban menurut pasar sekitar 27,3% dari harga pasar tabun lalu sehingga prosentase perbandingan antara NJOP dan harga pasar menjadi hanya 15,4%.
1. Terjadi pencatatan
-- ------
B. TOl\liPOTIKKA P.
1. Terjadi kenaikan 1. Terjadi kenaikan NJOP lahan sebesar 28% NJOP lahan sebesar 28% 2. Terjadi kenaikan harga lahan menurut pasar 2. Terjadi kenaikan mencapai 25% harga lahan menurut 3. Perbandingan NJOP pasar mencapai 25% 3. Perbandingan NJOP dan harga pasar menjadi dan harga pasar menurun 82% menjadi 82%
:
!
i2oo8
I
I
i
'
!
. ..... ...........
1. Tidak ada kenaikan NJOP, namun terjadi kenaikan harga lahan menurut pasar sekitar 13,6% dari harga pasar tahun lalu sehingga prosentase perbandingan antara NJOP dan harga pasar menjadi 51,2%.
1. Tidak ada kenaikan NJOP, namun terjadi kenaikan harga lahan menurut pasar sekitar 27,9% dari harga pasar tahun lalu sehingga prosentase perbandingan antara NJOP dan harga pasar menjadi 74,9%.
I
'
Sumber: Hasil penelitian, diolah
NJOP lahan sebesar Rp.O,pada SPPT. 2. Terjadi kenaikan harga lahan menurut pasar sebesar 16,3%
1. Terjadi pencatatan NJOP lahan sebesar Rp.O,- pada SPPT. 2. Terjadi kenaikan harga laban menurut pasar sebesar 25%
1. Tidak ada kenaikan NJOP, namun terjadi kenaikan harga laban menurut pasar sekitar 25% dari harga pasar tahun lalu sehingga prosentase perbandingan antara NJOP dan harga pasar menjadi 65,6%.
I
77
V.4. Evaluasi Pelaksanaan Proses Penetapan NJOP Laban
Untuk melaukan evaluasi pelaksanaan proses penetapan NJOP laban di wilayab studi dilakukan dengan pendekatan formal evaluation dengan menggunakan metode deskriptif untuk menghasilkan informasi yang valid tentang basil kebijakan. Sedangkan tipe formal evaluation yang dilakukan adalab retrospective process evaluation, yang akan memantau dan mengevaluasi program setelab
program
dilaksanakan,
dengan
memusatkan
pada
informasi
tentang
proses/tabapan, basil serta masalab dan kendala ketika program dilaksanakan. Evaluasi ini meliputi evaluasi terbadap selurub proses atau tabapan dalam pelaksanaan penetapan NJOP laban yang diawali dengan kegiatan analisis dan penyempumaan ZNT dan NIR yang dilakukan di Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan bingga evaluasi terbadap pencapaian sasaran yang dibarapkan dalam kegiatan tersebut. Pada Bah IV telab dikemukakan tabapan proses penetapan NJOP yang dilaksanakan di Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan Kota Palopo. Pembabasan dilakukan lebib mendalam pada tabapan kegiatan yang menimbulkan permasalaban dan diindikasikan menjadi penyebab terjadinya penetapan NJOP laban yang berbeda di wilayab studi. 1. Tahap analisis dan penyempurnaan ZNT dan NIR
a. Tabap Persiapan, meliputi kegiatan-kegiatan: 1. Menyiapkan peta yang diperlukan dalam penentuan NIR dan pembuatan ZNT, meliputi peta wilayab, peta kelurahan, peta zona nilai tanab dan peta blok. 2. Menyiapkan data-data dari Kantor Pelayanan PBB yang diperlukan, seperti data dari Notaris/PP AT, data NIR/ZNT lama, SK Kakanwil tentang klasifikasi dan penggolongan NJOP laban (bumi), dan sebagainya. 3. Menyiapkan data-data yang berbubungan dengan teknik penentuan nilai tanah, seperti data jenis penggunaan tanab dari Badan Perencana Pembangunan Daerab setempat, data potensi pengembangan wilayab
78
berdasarkan Rencana Tata Ruang Kota (RUTRK/RDTRK), data-data spesifik dari Badan Pertanaban Nasional setempat, dan sebagainya. 4. Pembuatan rencana pelaksanaan (meliputi personil, biaya serta jadwal) dengan mengacu pada peraturan yang berlaku.
Dari basil wawancara diperoleb informasi bahwa dalam tabapan kegiatan ini, penytapan
data-data yang berbubungan
dengan
teknik penentuan tanab
sebagaimana disebutkan dalam poin 3 di atas tidak pemab dilakukan. Hal tersebut menunjukkan bahwa tidak adanya koordinasi lintas instansi untuk memperoleb data-data pendukung terkait dengan potensi pengembangan wilayab yang bersumber dari pemerintab daerab Kota Palopo seperti Bappeda atau Dinas Tata Ruang maupun data-data spesifik dari Badan Pertanaban Nasional Kota Palopo tidak pemab dilakukan. Alasan yang disampaikan adalab babwa produk bukum daerab menyangkut perkembangan wilayab dapat diakses secara langsung oleb siapapun tanpa barns meminta secara resmi kepada instansi terkait. Dan sumber data dari Badan Pertanaban pun diragukan keakuratannya karena justru Badan Pertanaban senantiasa mengacu pada Nilai Jual Obyek Pajak basil penetapan dari Kantor Pajak dalam mengadministrasikan pertanaban. Namun demikian, pada kenyataannya, kondisi perkembangan wilayab kbususnya di kecamatan Wara Timur belum memperoleb pemutakbiran bingga tabun 2008. Hal tersebut ditunjukkan dengan belum dilakukannya penyesuaian atas besaran NJOP laban untuk kompleks Nyiur Permai II yang merupakan suatu kawasan perumaban yang telab dibangun dan dikembangkan sejak tabun 2003. Dalam penetapan NJOP laban di kawasan tersebut masib diklasifikasikan sebagai laban dengan kelas terendab diantara selurub kompleks. Demikian juga dengan peta zona nilai tanab yang ada dalam data obyek pajak yang dimiliki kantor Pajak
Pratama Kota
Palopo belum mencantumkan kawasan perumaban Nyiur Permai II dalam blok laban yang sebarusnya. Selain dari itu, adanya program penguatan administrasi pertanahan pada Badan Pertanaban Nasional tidak dimanfaatkan sebagai salab satu sumber data nilai laban ataupun data transaksi.
79
b. Pengumpulan Data Harga Jual, Data harga jual adalah informasi mengenai harga transaksi atau harga penawaran atau data hipotik/agunan di bank atau harga sewa tanah. Jumlah dan sebaran data harga jual diupayakan tersebar merata dan merepresentasikan kondisi wilayah yang dianalisis. Pengumpulan data harga jual diutamakan diperoleh di wilayah desalkelurahan yang dianalisis. Apabila data harga jual tidak memadai dan kurang representatif, maka dapat menggunakan data harga jual di wilayah desalkelurahan lain yang berbatasan termasuk yang berada di wilayah kerja KP PBB yang lain. Dalam pelaksanaannya, dari hasil penelitian tentang perbandingan antara perkembangan data harga jual dengan besaran NJOP lahan hasil penetapan dalam kurun waktu tahun 2003 hingga 2008 belurn menunjukkan sebaran data harga jual yang merata antara kompleks yang satu dengan yang lainnya. Besaran NJOP yang ditetapkan selama ini belum sepenuhnya merepresentasikan kondisi wilayah yang sesungguhnya. Dari basil wawancara dengan para pegawai kantor Lurah di wilayah studi khususnya yang menangani langsung pengelolaan pajak bumi dan bangunan diperoleh informasi bahwa pendataan yang dilakukan secara langsung oleh petugas dari kantor pajak selama kurun waktu tahun 2003 sampai tahun 2008 hanya terjadi satu kali yaitu pada tahun 2007. Pendataan tersebut pun tidak banyak diketahui oleh masyarakat setempat kecuali RT atau RW yang didatangi secara langsung. Selain dari hal tersebut, aktivitas pendataan langsung oleh petugas dari kantor pajak biasanya dilakukan pada saat terjadi pengaduan keberatan dari wajib pajak, sehingga petugas pajak memandang perlu untuk meninjau ulang obyek pajak yang bersangkutan. Namun hal tersebut hanya untuk mencari informasi dalam rangka penyelesaian sengketa atau keberatan atas pajak terutang yang diajukan wajib pajak. Sementara dari sisi petugas kantor pajak diperoleh informasi bahwa sulitnya memperoleh data yang akurat tentang harga jual obyek pajak disebabkan antara lain:
80
I. Terbatasnya tenaga aparat pada kantor pajak. Hingga tahun 2008, jumlah pegawai kantor pajak yang menangani pendataan obyek pajak hanya 3 orang. Sementara itu, Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan Kota Palopo (sejak Juni 2008 bernama Kantor Pajak Pratama) merupakan kantor pelayanan pajak yang menangani 6 kabupaten dan kota yaitu Kabupaten Luwu, Kota Palopo, Kabupaten Luwu Utara, Kabupaten Luwu Timur serta Kabupaten Tana Toraja dan Kabupaten Toraja Utara dengan luas wilayah ketja keseluruhan mencapai 20.993,23 Km2 atau sekitar 33,59% dari luas wilayah Propinsi Sulawesi Selatan. Jumlah obyek pajak keseluruhan yang dikelola sebanyak 860.342 obyek pajak. Dengan kondisi demikian, tentunya sulit sekali melaksanakan pendataan langsung ke lapangan secara rutin untuk memperoleh informasi harga jual obyek pajak yang akurat. 2. Masalah kedua yaitu terbatasnya informasi yang diberikan oleh aparat kelurahan tentang kondisi obyek pajak yang ada di wilayah ketjanya masingmasing dengan segala perubahan yang tetjadi di lingkungan obyek pajak tersebut. Hal ini terkait dengan pembebanan pencapaian target penerimaan pajak bumi dan bangunan yang sering dijadikan tolok ukur kinetja aparat wilayah dalam lingkup pemerintah daerah. Oleh karena itu sering tetjadi bahwa informasi tentang kondisi obyek pajak yang ada di lapangan dilaporkan tidak sesuai dengan keadaan sebenamya, biasanya lebih rendah baik dari segi kualitas maupun kuantitas.
c. Kompilasi Data Data yang terkumpul dalam masing-masing kelurahan dikelompokkan menurut jenis penggunaan lahan dan bangunan, seperti lahan kosong, perumahan, industri, perkantoran, pusat perdagangan dan lain-lain. Kompilasi juga diperlukan berdasarkan lokasi data untuk memudahkan tahap analisa data. Pada tahapan ini, dari basil pemantauan pada sumber data yang ada di kantor pajak diperoleh informasi bahwa pada wilayah studi penelitian ini masih terdapat data penggunaan laban yang belum dimutakhirkan hingga tahun 2008.
81
Penggunaan laban untuk wilayab kompleks perumahan Nyiur Permai II yang dibangun sejak tahun 2002 masih dikelompokkan dalam kelompok laban kosong dan belum tergambar secara rinci dalam peta dasar penggunaan laban. Namun dalam SPPT PBB telah tercatat adanya pajak terutang untuk bumi dan bangunan. Hal tersebut mengakibatkan penetapan NJOP laban untuk kawasan Nyiur Permai
II terhitung masih sangat rendab dibanding kawasan kompleks perumahan yang lainnya. Selain itu, pengelompokan laban dalam satu ZNT belum menunjukkan pelaksanann yang mempertimbangkan hal-hal berikut : - penggunaan laban yang hampir sama; - memperoleh fasilitas sosial dan umum yang sama; - aksesibilitas yang tidak jauh berbeda; - mempunyai potensi nilai yang sama.
Hal tersebut dapat dilihat dari perbedaan besaran NJOP yang ditetapkan antara kompleks Beringin Jaya, Nyiur Permai II dan Nyiur Permai I. Ketiga kompleks perumahan tersebut, ditinjau dari hal-hal yang harus dipertimbangkan telah memenuhi syarat-syarat pengelompokkan laban dalam satu ZNT sebagaimana dijelaskan di atas. Terutama untuk kompleks Nyiur Permai II yang telah dibangun sejak tahun 2002, penetapan besaran NJOP laban untuk kawasan tersebut jauh di bawab besaran NJOP laban pada kompleks lainnya. Bahkan dibandingkan dengan harga pasar yang berlaku, penetapan besaran NJOP laban hingga tahun 2008 pun masih dibawah 25% bahkan cenderung menururn setiap tahun.
Pengembangan informasi data dalam peta ZNT yang masih dilakukan secara manual membutuhkan keaktifan aparat pendata dalam memutakhirkan data kondisi obyek pajak sesuai dengan perkembangannya. Keberadaan Sistem Informasi Geografi (SIG) yang banyak dipergunakan dalam berbagai aktivitas terkait dengan penggunaan laban dewasa ini belum dijadikan sebagai salah satu alat bantu dalam pengelolaan data obyek pajak di Kantor Pajak Pratama Kota P~lopo.
Hal tersebut bisa menyebabkan lambatnya pemutakhiran data kondisi
obyek pajak yang mengakibatkan ketidakakuratan data untuk penetapan ZNT dan NIR.
82
d. Rekapitulasi Data dan Memplot Data Transaksi pada Peta kerja ZNT Pada tahapan ini, dilakukan pengisian formulir-formulir yang telah ditentukan sebagai bahan untuk mengisi atau memplot data transaksi pada peta kerja ZNT. Pada beberapa data transaksi perlu dilakukan penyesuaian-penyesuaian seperti 1. Penyesuaian terhadap waktu dan jenis data. - Penyesuaian terhadap waktu dilakukan dengan membandingkan waktu transaksi data dengan keadaan per 1 Januari; - Penyesuaian terhadap faktor waktu dilakukan dengan mengacu pada faktor-faktor yang mempengaruhi fluktuasi nilai properti dalam kurun waktu yang dianalisis. Seperti keadaan pasaran properti, keadaan ekonomi global, tingkat inflasi, tingkat suku bunga, dan lain-lain. - Secara matematis dapat merujuk pada Contoh Penyesuaian Waktu sebagaimana
tertuang
dalam
KEP-04/P J .6/1998.
Cara
yang
dipergunakan adalah dengan membandingkan 2 (dua) atau lebih data transaksi properti yang serupa karakteristiknya di wilayah penelitian. Dari waktu transaksi yang berbeda di antara keduanya kemudian di analisis tingkat pertambahan harganya per tahun. - Penyesuaian terhadap jenis data diperlukan untuk memenuhi persyaratan Nilai Pasar Wajar sebagaimana prinsip -prinsip penilaian yang berlaku. Oleh karena itu data -data transaksi/penawaran yang bukan merupakan data transaksi jual beli yang wajar harus disesuaikan terlebih dahulu untuk memperoleh nilai kewajarannya. Misalnya data hipotik/agunan bank,
data
penawaran,
data
sewa,
data
PPAT/Notaris
yang
keakuratannya diragukan, dan lain-lain. - Jenis data yang diperoleh biasanya berupa data transaksi jual beli, data penawaran atau data hipotik. Data yang perlu disesuaikan adalah data penawaran yang biasanya lebih tinggi dan data hipotik yang biasanya lebih rendah dari transaksi jual beli. - Besar penyesuaiannya sangat tergantung pada tingkat akurasi data dan keadaan di lapangan. Variasi prosentase penyesuaian tidak dapat
83
dipungkiri pasti terjadi, hal ini tetap dibenarkan asalkan tidak menimbulkan penyimpangan yang terlalu jauh dari kewajaran nilainya. 2. Menentukan harga jual tanab per meter persegi - Tanah (laban) kosong, harga jual dibagi luas tanah dalam meter persegi - Tanah (laban) dan bangunan, menentukan nilai bangunan dengan bantuan DBKB setempat; - kurangi harga juallaban dan bangunan dengan nilai bangunan; - bagi harga juallaban dengan luas laban dalam meter persegi 3. Memplot hargajual tanab pada peta kerja ZNT. 4. Membuat batas imajiner ZNT. Batas imajiner dituangkan dalam konsep peta ZNT yang telah terisi taburan data transaksi. Prinsip pembuatan batas imajiner ZNT adalab : a. Mengacu pada peta ZNT lama bagi wilayah yang telah ada peta ZNTnya. b. Mempertimbangkan data harga jual laban yang telah diplot pada peta kerja ZNT. c.
Pengelompokan laban dalam satu ZNT dengan mempertimbangkan hal-hal berikut : - penggunaan laban yang hampir sama; - memperoleh fasilitas sosial dan umum yang sama; - aksesibilitas yang tidak jauh berbeda; - mempunyai potensi nilai yang sama.
Tahapan kegiatan ini dilaksanakan oleh petugas penyusun laporan analisa ZNT dengan mengacu pada petunjuk teknis yang ada. Namun karena terbatasnya informasi data harga jual yang akurat tentang obyek pajak, maka taburan data yang dituangkan dalam peta zona nilai tanab pun menjadi tidak tepat. Selain itu, dari tabel data NJOP basil penetapan yang telah digambarkan terdahulu menunjukkan bahwa tindakan-tindakan penyesuaian terhadap waktu, jenis data maupun lokasi belum terlaksana dengan baik. Hal ini terbukti dengan sangat bervariasinya besaran NJOP laban maupun prosentase kenaikannya dalam kurun waktu dua tahun untuk masing-masing kompleks. Selain itu juga bahwa besaran
84
NJOP lahan pada lokasi yang berdekatan dengan jenis penggunaan lahan yang sama memperlihatkan nilai yangjauh berbeda. Seperti yang terjadi pada kompleks perumahan Nyiur Perrnai II yang menurut transaksi pasar sendiri menilai harga lahannya melebihi harga lahan pada kompleks lainnya selain Beringin Jaya. Kondisi tersebut menunjukka n bahwa dalam tahapan ini tidak ditentukan terlebih dahulu suatu obyek acuan sebagai pedoman dalam mengelompokkan data harga jual ke dalam suatu zona yang sama. e. Analisa Data, dilakukan dengan mengacu pada formulir yang telah ditentukan, dilakukan berdasarkan Zona Nilai Tanah, sehingga untuk ZNT yang berbeda harus menggunaka n halaman baru formulir tersebut. Data -data yang dianalisa untuk memperoleh NIR (Nilai Indikasi Rata-rata) dalam satu ZNT (Zona Nilai Tanah) harus memenuhi kriteria sebagai berikut: -Data relatifbaru - Data transaksi atau penawaran yang wajar - Lokasi yang relatifberdek atan - Jenis penggunaan lahan/bangunan yang relatif sama Penyesuaian harga jual lahan dan penentuan NIR. Sebelum menentukan NIR pada masing-masing ZNT, harga jual lahan yang telah ada disesuaikan dengan beberapa faktor penyesuaian. - Untuk ZNT yang memiliki data harga jual lahan dan hila data harga jual yang terkumpul lebih dari satu, NIR diambil dari nilai rata -rata setelah dilakukan penyesuaian dengan faktor-faktor penyesuaian lokasi dan faktor lain - Untuk ZNT yang tidak memiliki data harga jual lahan, penentuan NIR dapat mengacu pada NIR di ZNT lain yang terdekat dengan mempertimbangkan penggunaan lahan yang hampir sama. Penyesuaian yang diperlukan adalah faktor lokasi.
85
Penyesuaian Faktor Lokasi Acuan penyesuaian faktor lokasi didasarkan pada prinsip-prinsip penilaian dimana lokasi adalah variabel utama yang mempengaruhi nilai lahan. Pertimbangan yang diambil antara lain : 1. Lokasi secara umum sebagai kedudukan kawasan tersebut diantara kawasan lain yang memberikan kesan lingkungan yang berbeda 2. Aksesibilitas yang ditinjau dari kondisi jalan menuju kawasan tersebut, jarak menuju jalur utama dan pusat aktivitas masyarakat
Penyesuaian Faktor lain Acuan penyesuaian faktor lain didasarkan pada prinsip-prinsip penilaian yang mengacu pada pertimbangan lain yang dianggap mempengaruhi nilai lahan dan/atau secara umum membedakan kondisi antara lokasi yang berbeda. Variabel yang dipertimbangkan dalam penyesuaian faktor lain dapat merujuk pada faktor-faktor antara lain: - Zoning/peruntukan tanah - Kondisi pada umumnya (Kawasan kurnub/Slum Area, kawasan tertata, dan sebagainya) Infrastruktur/Utilitas pada kawasan bersangkutan (jaringan air, telepon, listrik, dan sebagainya) - Fasilitas yang ada (Pasar, Sekolah, pos polisi, dan sebagainya) - Faktor fisik seperti elevasi, topografi, kedudukan tanah (tanah sudut, tusuk sate) dan sebagainya. - Variabellain yang relevan dengan zona yang dinilai.
Dari gambaran perkembangan besaran NJOP lahan hasil penetapan seperti yang ditampilkan dalam gambar 5.3 menunjukkan bahwa penetapan NJOP laban tidak memiliki pola yang sama antara satu kompleks dengan kompleks lainnya. Sementara itu, kondisi kawasan kompleks perumahan tersebut secara umum memiliki karakteristik sama ditinjau dari segi faktor-faktor penyesuaian data yang harus diperhatikan dalam menganalisa data dalam rangka penentuan NIR. (gambar 4.8).
86
Kegiatan analisis data hanya dilakukan berdasarkan asumsi sederhana dari tim pelaksana kegiatan yang memperkirakan kenaikan besaran NJOP lahan setiap tahun antara 0%-30%. Kondisi tersebut terkait dengan lambatnya pemutakhiran data yang ada di kantor pajak yang disebabkan sulitnya memperoleh data lapangan terbaru yang akurat yang tidak terlepas dari keterbatasan jumlah aparat kantor pajak yang menangani pendataan obyek pajak.
f.
Pembuatan Peta ZNT Akhir 1. Tahap ini dilaksanakan setelah selesai pengukuran bidang milik dalam satu kelurahan/desa. 2. Garis batas ZNT dibuat mengikuti garis bidang milik dan tidak boleh memotong bidang milik. 3. Cantumkan NIR dan kode ZNT sesuai dengan NIR dan ZNT pada peta kerja. 4. Peta ZNT akhir diberi wama pada setiap garis batas ZNT.
Pada tahapan ini tidak ditemukan kendala yang berarti karena pengukuran bidang milik yang menjadi acuan untuk membuat garis batas ZNT hanya tinggal mengikuti garis bidang milik yang sudah pasti. Kompleks perumahan memiliki keteraturan
letak
pembangunannya
serta melalui
batas
kepemilikan
perencanaan
yang
yang cukup
jelas
karena
matang
dari
dalam pihak
pengembang selaku pemilik pertama. Namun demikian, persoalan ketidakakuratan data harga jual pada peta taburan data menyebabkan pencantuman NIR dan kode ZNT pada peta kerja pun tidak mencerminkan kondisi yang sesuai dengan keadaan terbaru di lapangan.
g. Buku Analisa ZNT dan NIRS
Buku Analisa ZNT dan NIR yang telah dibuat lebih merupakan suatu bentuk laporan tentang hasil analisa atas zona nilai tanah dan nilai indikasi rata-rata lahan yang berlokasi dalam satu kelurahan. Dengan demikian, data yang tercantum dalam buku analisa tersebut hanya menyangkut data ZNT dan NIR yang ada
87
dalam satu kelurahan saja. Sementara itu, kawasan kompleks perumahan yang menjadi wilayah studi merupakan suatu kawasan yang berada dalam 3 wilayah kelurahan yang saling berdampingan di kecamatan Wara Timur. Dengan demikian, data harga jual atas lokasi laban yang berdekatan namun berbeda wilayah kelurahan akan berada dalam dokumen yang terpisah. Hal tersebut dapat menyebabkan pertimbangan penyesuaian atas harga jual yang diperoleh untuk suatu bidang lahan menjadi tidak akurat apabila tidak memperhatikan ketersediaan data pada dokumen lain yang terpisah sebagai bahan pembanding.
2. Tahap Penetapan Klasitlkasi dan Besaran NJOP
Pada tahapan penyusunan draft keputusan penetapan NJOP, proses dilakukan secara komputerisasi dimana data yang telah disusun dalam buku analisa ZNT dan NIR dimasukkan ke dalam sistem pengoperasian yang dinamakan Sistem Manajemen Informasi Obyek Pajak (SISMIOP). Dalam Surat Keputusan Direktur Jenderal Pajak No. KEP - 05/PJ.6/1994 tentang Pelaksanaan Sistem Manajemen Informasi Obyek Pajak (SISMIOP) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun anggaran 1994/1995 dijelaskan bahwa yang dimaksud dengan SISMIOP adalah suatu sistem yang terintegrasi untuk mengolah informasi data obyek dan subyek pajak dengan bantuan komputer, pajak pengumpulan data (dengan pendaftaran, pendataan dan penilaian), pemberian identitas Nomor Obyek Pajak (NOP), pemrosesan, pemeliharaan (updating), sampai dengan hasil keluaran berupa SPPT, STTS, dan DHKP dalam program SISMIOP, serta peningkatan pelayanan Wajib Pajak pada satu tempat.
Dari informasi yang disampaikan aparat kantor Pajak Pratama Kota Palopo diketahui bahwa pada pengolahan data obyek pajak untuk tahun pajak 2008, sistem komputerisasi yang dilaksanakan pada kantor Pajak Pratama Kota Palopo mengalami gangguan sehingga beberapa data obyek pajak yang dihasilkan tidak sesuai dengan keadaan yang sebenamya. Hal tersebut salah satunya tetjadi pada pencantuman NJOP bumi pada SPPT untuk obyek pajak yang berada di kawasan kompleks perumahan Binturu J aya dan Rindu Alam Kecamatan Wara Timur Kota
88
Palopo. Pada dokumen SPPT yang disampaikan kepada wajib pajak tercantum nilai jual obyek pajak yang bersangkutan sebesar Rp.O,- (nol rupiah). Hal tersebut tentu saja berpengaruh terhadap besaran pajak terhutang yang hams dibayar oleh wajib pajak. Terhadap kondisi yang terjadi pada tahun pajak 2008 tersebut temyata tidak dilakukan perbaikan atau pembatalan atas pajak terhutang yang sudah disampaikan kepada wajib pajak. Dari keterangan yang disampaikan aparat kantor pajak diperoleh penjelasan bahwa sehubungan dengan keterbatasan jumlah aparat pengelola pajak bumi dan bangunan serta sempitnya waktu yang tersedia untuk
penyelesaian
persoalan
data
obyek pajak menyebabkan
tidak
memungkinkannya dilakukan perbaikan atas besaran NJOP bumi yang telah keliru dicantumkan dalam SPPT yang telah sampai kepada wajib pajak.
Selain dari hal tersebut, usulan penetapan klasifikasi dan besaran NJOP tahun 2008 tidak mengalami kenaikan sehubungan dengan adanya unsur politis atau kepentingan dari pejabat pemerintah pada saat itu. Faktor kebijakan ini terkait dengan situasi atau kondisi politik yang terjadi pada suatu waktu dan berlaku bagi seluruh kawasan wilayah kota. Dari informasi yang disampaikan aparat kantor pajak diketahui bahwa penetapan NJOP pada tahun 2008 tidak mengalami kenaikan meskipun pada tahun 2007 sempat dilakukan pendataan ulang ke lapangan. Hal tersebut dikatakan terkait dengan adanya permintaan lisan dari pihak Pemerintah Kota Palopo sehubungan dengan pelaksanaan pemilihan Kepala Daerah secara langsung pada tahun 2008 dimana salah satu pasangan calon merupakan pejabat yang masih menjalankan tugasnya di eksekutif dan legislatif pada saat itu. Dari penjelasan tersebut dapat dilihat bahwa faktor kebijakan atau politis dapat mempengaruhi penetapan NJOP lahan karena terkait dengan adanya unsur kepentingan dari pihak-pihak tertentu.
Namun demikian, Tim dari Kantor Pajak Pratama Kota Palopo menyatakan bahwa sampai sejauh ini dapat menyelesaikan usulan draft keputusan penetapan klasifikasi dan besamya NJOP tepat pada waktunya. Demikian halnya dengan proses yang dilaksanakan pada tingkat Kantor Wilayah. Tahapan kegiatan Pengumpulan data pembanding serta penelitian sales assessment ratio atas usulan
89
penetapan klasifikasi dan besamya NJOP dari Kantor Pajak Pratama Kota Palopo dilakukan sebagai salah satu bentuk pengawasan atau pengecekan kembali sebelum memperoleh penetapan.
Dari keterangan yang diberikan oleh ketua Tim Analisis dan Penyempurnaan ZNT pada Kantor Pajak Pratama Kota Palopo, usulan draft keputusan penetapan NJOP yang disampaikan kepada Kantor Wilayah tidak pernah mengalami kendala yang berarti. Setiap usulan yang diajukan hampir seluruhnya mendapat persetujuan untuk ditetapkan sebagai besaran NJOP yang akan dituangkan dalam Keputusan menteri Keuangan. Hal tersebut dilakukan karena terbatasnya waktu serta tenaga aparat yang bertugas meneliti ulang setiap usulan yang masuk dari seluruh kabupaten/kota yang ada di Sulawesi Selatan. Selain itu juga dalam rangka percepatan penyampaian SPPT kepada wajib pajak. Dengan demikian, keakuratan nilai obyek pajak yang tercantum dalam SPPT dibandingkan dengan kondisi harga pasar yang sebenarnya menjadi tidak terjamin.
Gambar berikut menunjukkan proses penetapan NJOP
lah~n
yang dilaksanakan
pada Kantor Pajak Pratama Kota Palopo. Tahapan-tahapan yang diberi warna pada hagan alir tersebut menggambarkan tahapan-tahapan pelaksanaan yang mengalami hambatan atau tidak didukung dengan data yang akurat sehingga menyebabkan penetapan NJOP yang tidak sesuai dengan kondisi di lapangan.
r
1try data
Persiapan
~ Pengumpulan Data Harga Jual
~
I
1.
Kompilasi Data Harga Ju~
• • •
Rekapitulasi Data (Penyesuaian Jenis Data dan Waktu) dan Ploting Data Harga Jual
Nilai Pasar Tanah per m2
Konsep lamp.SK Kakanwil DJP ttg klasifikasi dan besaran NJOP
I Orientasi lapangan I
pengumpulan data pembanding untuk penelitian NlR 2. penelitian sales assessment ratio atas konsep SK Kakanwil DJP dari KP PBB 3. pembahasan akhir usulan SK.
Peta Taburan Data Harga Juai/Data Pembanding Pembuatan Batas Imaj ineiZNT
Analisis
NIR
•I • I
Obyek Acuan
•-
Peta ZNTINIR
+
+ Supervisi kegiatan KP PBB
+ Penerbitan SK Kakanwil DJP tentang klasifikasi dan besarnya NJOP per 1 Januari
Hasil Akhir/Laporan
Keterangan gambar:
--+IJII menunjukkan
alur tahapan kegiatan
Wama menunjukkan tahapan proses yang mengalami hambatan
Gam bar V.4. Proses Pelaksanaan Penetapan NJOP pada Kantor Pajak Pratama Kota Palopo
91
3. Pencapaian Sasaran Kegiatan Analisis Penyempumaan ZNT dan NIR
Dari kondisi yang dijelaskan dalam ura.an hasil evaluasi pelaksaan kegiatan analisis penyempurnaan ZNT dan NIR seperti dikemukakan di atas diperoleh gambaran bahwa pencapaian sasaran atau hasil akhir yang diharapkan belum sepenuhnya dapat dipenuhi.
Berikut
penjelasan pencapaian hasil
akhir
berdasarkan kondisi yang tetjadi: a. Hasil fisik yang diharapkan: 1. Terwujudnya basis data nilai tanah dalam bentuk kode ZNT/NIR yang
terbaru dalam data SISMIOP.
Keterbatasan waktu serta jumlah aparat yang menangani pendataan obyek pajak menyebabkan sangat jarangnya kegiatan pendataan lapangan secara langsung dilakukan. Pengumpulan data harga jual yang lebih banyak menggunakan informasi dari PPAT/Notaris tidak menjamin keakuratan data karena PP AT/Notaris sendiri mempedomani NJOP yang sudah ada dalam mengadministrasikan transaksi harga jual yang tetjadi. Hal tersebut menyebabkan informasi data nilai tanah yang dihimpun serta diolah untuk membuat kode ZNT/NIR menjadi tidak mutakhir atau bukan informasi terbaru. Penetapan besaran NJOP yang berubah setiap dua tahun sekali dengan tingkat kenaikan yang bervariasi dan belum sesuai dengan kondisi di lapangan merupakan suatu bukti bahwa data yang diolah bukan merupakan data terbaru. Dengan demikian sasaran yang diharapkan berupa terwujudnya basis data nilai tanah dalam bentuk kode ZNT/NIR yang terbaru dalam SISMIOP tidak tercapai.
2. Administrasi nilai tanah dalam bentuk buku analisis ZNT/NIR
Buku Analisa ZNT/NIR sebagai produk akhir dari kegiatan analisis dan penyempurnaan ZNT/NIR merupakan pedoman untuk menetapkan klasifikasi dan besarnya nilai jual obyek pajak yang akan dituangkan dalam Surat Keputusan Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak
92
dibuat per wilayah kelurahan untuk seluruh wilayah keija Kantor Pajak Pratama Kota Palopo. Karena penetapan klasifikasi dan besaran NJOP harus ditetapkan setiap tahun sebagai dasar pengenaan pajak terhutang, maka buku analisa ZNT/NIR dibuat oleh pihak Kantor Pajak Pratam Kota Palopo meskipun keakuratan datanya belum menggambarkan kondisi yang sesuai dengan kenyataan di lapangan.
b. Hasil non fisik yang diharapkan:
1. Peningkatan pokok ketetapan Pajak Bumi dan Bangunan Dari dokumen yang ada pada Kantor Dinas Pendapatan Daerah Kota Palopo diperoleh informasi bahwa pokok ketetapan PBB untuk 3 wilayah kelurahan yang menjadi wilayah studi selalu mengalami kenaikan setiap tahun. Dari informasi yang diberikan oleh Kepala Seksi Ekstensifikasi Pajak pada Kantor Pajak Pratama Kota Palopo diketahui bahwa penetapan pokok PBB terhutang dilakukan langsung secara terpusat oleh Direktorat Jenderal Pajak dan kenaikannya ditetapkan setiap tahun dengan melihat tingkat pertumbuhan pembangunan nasional maupun daerah tempat obyek pajak berada. Dengan demikian, pencapaian sasaran peningkatan pokok ketetapan PBB di wilayah keija Kantor Pajak Pratam Kota Palopo tidak dipengaruhi secara langsung oleh penetapan besaran NJOP hasil kegiatan analisis penyempumaan ZNT dan NIR yang dilaksanakan selama ini. Berikut gambaran perkembangan pokok ketetapan PBB di wilayah studi:
Tabel V.6. Perkembangan Besaran Pokok Ketetapan PBB Di wilayah studi tahun 2003 - 2008 Jumlah Pokok Ketetapan PBB Tahun
(Rp).
84.446.960 2003 88.452.219 2004 2005 108.620.547 114.783.206 2006 123.506.819 2007 2008 132.492.063 Sumber: Dinas Pendapatan Daerah Kota Palopo, diolah
93
GambarV.5. Grafik Perkembangan Pokok Ketetapan PBB Kelurahan Salekkoe, Malatunrung dan Benteng Tahun 2003 - 2008 140.000.000 , __ _ _ _ _ _ _ __,__ __..----+ ___....., 120.000.000
+----~ ----"7::::::o-.....::::;,:...,__---t
100.000.000 - t - - - - /~---------1 -._-~-or
80.000.000 + - - - = - - - - - - - - - - - - - - - - 1 1-+- Jumlah Pokok Ketetapan I 60.000.000 PBS (Rp). I 40.000.000 + - - - - - - - - - - - - - - - - 1 20.000.000 - t - - - - - - - - - - - - - - - - l 2003
2004
2005
2006
2007
2008
Sumber: Dinas Pendapatan Daerah Kota Palopo, diolah
2. Peningkatan tertib administrasi: Dari gambaran perbandingan besaran harga lahan menurut pasar dan NJOP hasil penetapan pada tabel 5.1 dan gambar 5.1 serta uraian hasil evaluasi atas tahapan-tahapan proses penetapan NJOP menunjukkan bahwa pencapaian sasaran peningkatan tertib administrasi berupa pemantauan NJOP secara cepat dan tepat dan penetapan NJOP yang sesuai dengan keadaan di lapangan bel urn tercapai.
3. Peningkatan penerimaan pajak, Meskipun ketetapan pokok PBB mengalami kenaikan setiap tahun dan pencapaian target penerimaan bahkan ada yang melebihi 100%, namun hal tersebut belum ditunjang dengan keakuratan data NJOP yang menjadi dasar pengenaan pajak bumi dan bangunan. Perkembangan besaran NJOP yang ditetapkan selama ini belum sebanding dengan perkembangan harga lahan menurut pasar. Hal tersebut tentunya dapat menurunkan potensi penerimaan pajak yang seharusnya lebih besar dari terjadi selama ini.
Tabel V.7. Hasil Evaluasi Proses Penetapan NJOP Laban di Wilayah Studi No.
Jenis Kegiatan
Tolok Ukur Kegiatan
Pelaksanaan Kegiatan dan Hasilnya
Penllalan
Tahap analisls dan penyernpurnaan ZNT dan NIR
I.
a.
Tahap Persiapan
•keberadaan peta wilayah. peta kelurahan. peta zona nilai tanah dan peta blok. data latna terkait penetapan ZNT dan NIR.
•dimilikinya dokumen-dokumen peta wilayah. •Dokumen yang dimiliki merupakan dokumen lama yana telah ada dl kelurahan, ZNT dan NIR lama KP.PBB Palopo
•Koordinasi lintas instansi dengan Bappeda, Dinas Tata Ruang serta BPN untuk memperoleh data terkait jenis penggunaan tanah dan potensi pengetnbangan wilayah
•Tidak pernah memanf"aatkan data-data terkait jenis penggunaan tanah dan potensi pengembangan wilayah
•Kurangnya koordinasi lintas instansi dalam menyiapkan data-data pendukung kegiatan
•Dibuatnya rencana pelaksanaan
•Rencana pelaksanaan kegiatan analisis dan penyempurnaan ZNT dan NIR dibuat setiap tahun anggaran
•Pembuatan rencana pelaksanann kegiatan merupakan kegiatnn rutin tahunan sebagni salah satu syaral pencairan dana kegiaton
•Terkumpulnya intbrn1asi tnengenai harga transaksi atau harga penawaran atau data hipotiklagunan di bank atau harga sewa tanah.
•Pengumpulan inf"ormasi mengenai harga lahan lebih banyak menggunakan data dari PPAT/Notaris.
• Wilayah kerja Kantor Pajak Pratama Kota Palopo meliputi 6 Kabupaten dan Kola dengan jumloh aparat pendata hanya 3 orang sehingga sulit melakukan pcndatann langsung ke seluruh obyek pajak
•JUJnlah dan sebaran data harga jual diupayakan tersebar merata dan tnerepresentasikan kondisi wilayah yang dianalisis.
•Jumlah dan sebaran data harga jual bel urn n1erepresentasikan kondisi wilayah studi
• Keterbatasan jumlah aparat pendata menyebabkan keakuratan data harga jual yang diana lis is menjadi tidak terjamin.
•Pengutnpulan data harga jual diutan1akan diperoleh di wilayah desalkelurahan yang dianalisis.
• Keterbatasan jutnlah aparat •Pengumpulan data hargajual secara langsung dari lapangan tidak dilakukan secara pendata menyebabkan pengumpulan data harga jual tidak sesuai dengan rutin. kondisi di lapangun
•Apabila data harga jual tidak memadai dan kurang representatif". maka dapat menggunakan data harga jual di wilayah desalkelurahan lain yang berbatasan tern1asuk yang berada di wilayah kerja KP PBB yang lain.
•Penetapan NJOP lahan pada kompleks Nyiur II tnenunjukkan bahwa data harga jual di wilayah kelurahan lain belum digunakan sepenuhnya sebagai data pembanding.
b.
Pengutnpulan Data Harga Jual
--
----
• Penggunaan data harga jual yang berasal dari wilayah lain tanpa melihat langsung kondisi di lapangan menyebabkan data yang okan dianalisis tidak akurat
I
No.
c.
Tolok LJkur Keaiatan
Jeni• Kea:iatan
Datu yung tcrkumpul c.lulan'l musing-tnusing
Kompilasi Data
kclurahan dikelc.-,•npok.kun mcnurut jenis penggunaun Juhan dun bungunan .. scpcrti la.hun kosong. pcrumuhun .. industJ~i. pcrkunto•·an. pusat
pcrdaga.ngan dun luin-luin. Kntnpilusi juga diperlukun bcrdusa.rkun lokusi dutu untuk mc•nuduhkun tuhup unulisu dutu.
Penilaian
Pelaksanaan Kealatan dan Hasilnya •Pcngguna.a.n la.ha.n untuk wila.yah kompleks pcrumo.hun Nyiur Pcrmoi II yang dibu.ng.un sqjuk tahun 2002 rnasih dikelompokk.an dulurn kelompok lo.han kosong dan belurn terga.mbor sccaa~u •~inci dalam pc...'-t:a dasur pcnggunaun Juhan •pc•~bcduun bcsurun N.JOP yung ditctupkun untu•·a kompleks Beringin Jayo.. Nyiur J:>ermai
II dun Nyiur Pcrmui I.
•Pcmutak.hiran data k<.">ndisi
oby~&:~k
pu,.jnk bcrjnlun lurnbut. •Pengclornpoko.n luhun dohun sutu ZNT bclum mcnul'\iukk.un pelaksunoun yung rncmpcrtimbungkun hul-hnl bc.~ikut - pcnggunuun luhun yung hurnpir soma: - rncmperolch lb.silit.us susiul <.Inn urnum yang sumu: - uk..~csibilitus yung tiduk juuh
bcrhcda: - mempunyui potcnsi nilui yun~ soanu. •13clum udu pcmunlhut.un tcknc..lJ,,~j inH>•~•nusi bcrhusis
pajuk.
d.
Rokapitulasi I:>ata dun Mernplot Data Transaksi pada Pcta kc•:h• ZNT
J>u.du hcbca·upu <.lutu li"Ur'lsuksi pca·lu c.Jilukukun penycsuu.iun-pcnycsuuiun scpcrti 1. l,cn.ycsLJaiun tcrluu.Jut.., wuktu c..lun jcn.is dutu. 2. Mencntukan hua·y.t.t juul tunuh per rncto•· pcrscgi 3. Mctnrlnt hut"S'-1 juul tunuh puc..la pcht kcrju
ZNT. 4.
c.
Mcmbuut hatas
in,a.iinc•~
ZN"I".
Duta -datu yang <.li~:1.nulisu unt.uk •nc&npca~olcll Nil~ (Nilai lndikasi Rah\-ratu) dulu.rn satu ZN-1~ (Znna Nilui Tunu.h) hu•~us ITIC:Jncnuhi kritcriu sehugui berikut.: - data •~cJutif" bu1·u - lokasi yung .~cJutif" hc&~dckuU.ln - Jenis pcng,gunuun luhun yung n.~lut.if' su1nu
Analisu Data
'"J~im anal isis mcngolah dota yang dipcrolch <.Jcngun mcngisi t(...,•·mulir-rorlnulil" isiun yuny. tclph ditcntukan dcnga.n mengucu padu kctentuLU'1-kctcntuan scbo.ran data harga. juul. Nu1nun kul~cna data. yang dikumpulkan juga tiduk tc•:jumin kco.kuratu.nnya. maka plating dutu pudn pctu kerju. ZNT pun bclum •ncnghasilkan inC'or•nasi yang akurut untuk ancncntukun hcsoran N.JOP yang wu.jur dun tcpuL
•Kcgia.tu.n analisis data hanya dilukukan bcrdo.su•~kan usumsi sedcrhana dari tim pcluksanu kcgiatan yang 1nempcrkiro.kun kcnuikan besuran N ..TOP Juhan setiup tahun untura o•Yc.-30'Yu~ •J>cnycsuaiun atas fb.ktor-lb.ktor pcncnt.u nilui
luhun bclurn scpcnuhnya diterapkan padu
tea-botu.snyu inj(.-,&·musi dutu hur11-u Juul yona. ukurot tentuny. ,.,byuk Pl\iuk. rna.ka taburt'ln dutu yuna dhuun&kun dula.m pota. zonu nilui tunuh pun rncJ1jLldi ti<Juk t.cput.~
lurnbotnya pemut.ukhil·u•, dutu yung ka.nto•~ Pl\iuk yung discbo.bkan sulitnya mcmpcrolch dutu lupuny.un tcrbaru yung ukurut yung tiduk tcrlcpus duri kctcrbutusun jun1luh upu•·ut kunt<.>r pujuk yung mcnunguni
ada di
pcndutaun nhyck pujuk.
scluruh kuwasan kompleks perumahan. 1nusih t.cJ~daput. kompleks pcrumahu.n yang
rncngulu1ni pcnetapan N.JOP tanpu <.lipc•,garuhi olch fU.ktor-f'uktor pcnycsua.iun.
J:
J>cmbuutan J>ctu Akhir
ZN"I~
I. diluksunukun sct.cluh sclcsui pcngukurun bidang milik dulu1n stlt.u kch..u~uJuuVdcsu. 2. Guris butus ZN'"I" dihuut ancns,ikuti guris bidang rnilik <.Jan t.i<.lt.l.k hnlch Jnc•n,,l,lny, bidung
pcngukurun hidang milik yang mcnju<.Ji acuan untuk rncmbuut gu•~is butas ZN"r hanya t.ingsul mcngikut.i gu•~is bidang milik yung su<.lah pusti dahun suatu kompleks
rnilik.
)'lcn.•mahun~
pcncuntu•nun Nil.{. dun k
batus ZNT.
rl"iduk uc.Ju humbutun bcrtu·t.i nurnun pcrsoulun kct.i<.Jukukurut.un <.Jut.u hurgu juul pudu J"IClu t.uhurun <.lulu ITIC:nycbubkun pcncunt.urnun Nll
No. g.
Tolok Ukur Kegiatan
Jenis Kegiatan
PenD alan
Tim analisis dan penyempumaan ZNT dan NIR mampu menyelesaikan penyusunan Buku Analisa ZNT dan NIR untuk tiap-tiap kelurahan sesuai dengan rencana pelaksanaan kegiatan. Namun keakuratan dan kemutakhiran data yang tercantum dalam buku tersebut belum terjamin
ketidakakuratan data yang dimuat dalam buku analisa ZNT dan NIR akan mempengaruhi penetapan besaran NJOP sebagai dasar penghitungan pajak lerhutang.
•penyusunan draft keputusan penetapan NJOP, proses dilakukan secara komputerisasi berdasarkan buku analisa ZNT dan NIR
•data besaran NJOP laban yang tercantum dalam SPPT PBB untuk tahun pajak 2008 dicatat sebesar Rp.O,- akibat sistem komputerisasi mengalami gangguan. •adanya permintaan lisan dari pejabat daerah setempat untuk tidak menaikkan besaran NJOP untuk tahun pajak 2008 terkait pelaksanaan Pilkada
• Kelemahan sistem kompuetrisasi yang tersedia menyebabkan berkurangnya potensi penerimaan pajak laban •Faktor kebijakan terkait dengan situasi atau kondisi politik yang terjadi pada suatu waktu mempengaruhi penetapan besaran NJOP
•Pengumpulan data pembanding serta penelitian sales assessment ratio atas usulan penetapan klasifikasi dan besarnya NJOP dari Kantor Pajak Pratama Kota Palopo dilakukan sebagai salah satu bentuk pengawasan atau pengecekan kembali sebelum memperoleh penetapan.
•usulan draft keputusan penetapan NJOP hampir seluruhnya mendapat persetujuan untuk ditetapkan sebagai besaran NJOP yang akan dituangkan dalam Keputusan menteri Keuangan.
•Keterbatasan jumlah aparat serta waktu penyelesaian SPPT menyebabkan pengumpulan data pembanding serta penelitian sales assessment ratio pada tingkat Kanwil Pajak tidak terlaksana secara maksimal
Buku Analisa ZNT dan Buku Analisa ZNT dan NIR yang telah dibuat lebih merupakan suatu bentuk laporan tentang NIRS basil analisa atas zona nilai tanah dan nilai indikasi rata-rata laban yang berlokasi dalam satu kelurahan.
1.
Pelaksanaan Kegiatan dan HasUnya
Tahap Penetapan Klasifikasi dan Besaran NJOP
Sumber: Dirangkum dari hasil penelitian
97
Tabel V.8. Hasil Evaluasi terhadap Pencapaian Tujuan Akhir Kegiatan Analisis dan Penyempurnaan ZNT dan NIR PeDilaiaD TujuaD Akhir a. Basil fisik yaDg diharapkaD: I. Terwujudnya basis Tidak tercapai data nilai tanah dalam bentuk kode ZNT/NIR yang terbaru dalam data SISMIOP.
2. Administrasi nilai Tercapai tanah dalam bentuk buku analisis ZNT/NIR
b. Basil DOD fJSik yaDg dibarapkaD: I. Peningkatan pokok Tercapai ketetapan Pajak Bumi dan Bangunan
Iodikasi
Faktor peDyebab
Keterbatasan Jumlah aparat pendata Pengumpulan data harga jual lebih banyak pada KPPBB menggunakan infonnasi dari PPAT/Notaris yang mempedomani NJOP yang sudah ada dalam mengadministrasikan transaksi harga jual yang terjadi. Pendataan langsung ke lapangan tidak dilakukan secara rutin tiap tahun seperti yang dijelaskan dalam Sural Edaran Di~en Pajak no. SE-46/PJ.611998 tanggal : 20 November 1998 tentang Jadual Kegiatan Pendataan dan Penilaian PBB Dihasilkannya Buku Laporan Analisis dan Penyempumaan ZNT dan NIR untuk masing-masing kelurahan yang ada di wilayah kelja Kantor Pajak Pratama Kota palopo meskipun keakuratan datanya masih belum terjamin
dianggap Kegiatan rutin yang dilaksanakan sebagai bahan untuk menyusun draft SK penetapan NJOP
Peningkatan ketetapan pokok PBB setiap tahun, namun Ditetapkan secara terpusat dengan hal tersebut lebih didasarkan pada pertimbangan tingkat melihat faktor pertumbuhan nasional dan daerah pertumbuhan pembangunan secara nasional maupun daerah
2. Peningkatan tertib administrasi:
Tidak tercapai
Terbatasnya jumlah aparat - Pemantauan NJOP beljalan lambat karena kegiatan Belum digunakannya teknologi secara dilakukan tidak lapangan ke Pendataan langsung informasi berbasis GIS berkala. - Penetapan NJOP belum sesuai dengan kondisi lapangan
3. Peningkatan penerimaan pajak,
Tidak tercapai
penetapan NJOP tidak menggunakan data harga jual lahan yang akurat sehingga potensi penerimaan belum tergali optimal karena penetapan NJOP masih ada yang dibawah harga pasar hingga hanya 15%.
Sumber: Diolah dari hasil penelitian
Terbatasnya jumlah aparat Belum digunakannya teknologi infonnasi berbasis GIS adanya unsur politis dan kepentingan terkait pilkada dan pembebanan target pencapaian PBB dari aparat Pemerintah Kelurahan dan Kecamatan
Terbatasnya jumlah aparat
--+
pendata pada KPP Palopo
Lambatnya
r-+
pemutakhiran data
f-.-+
kondisi obyek pajak
--+
Kurangnya koordinasi lintas instansi dalam memantau perkembangan kondisi obyek pajak
Data harga jual r''' ''"'''''"' ''"''''''""'"'"'''""'"'''''""" '"''" ""'""''"' " " ''
i:
Persoalan:
yang dikumpulkan
--+
f-.-+
untuk dianalisis
:
! Perbedaan Penetapan ! NJOP Laban kawasan
tidak akurat
--+
I
l
.~ ~
kompleks perumahan yang
j: memiliki karakteristik
l
Keterbatasan alat/teknologi informasi yang digunakan
Belum dianggarkannya pengadaan system informasi berbasis GIS serta pemanfaatan jaringan internet
--+
Tidak dilakukan
sama di Kecamatan Wara
penyesuaian
: :
I Timur Kota Palopo
besaran NJOP ~
i
i
l. . . . . . . . _ _ _ ,_,_ _ ,_____,____ _ ,_ Keterangan Gambar:
D D
sesuai dengan kondisi lapangan
Adanya intervensi pejabat pemerintah daerah terkait pelaksanaan pilkada tahun 2008
f-.-+ ~
Analisis data pembanding dan sales assessment ratio tidak dilakukan maksimal
Keterbatasan jumlah aparat pengelola data pada tingkat Kanwil DJP Sulsel
Alur sebab akibat Faktor-faktor penyebab persoalan yang paling berpengaruh terhadap proses penetapan NJOP di wilayah studi Faktor-faktor penyebab persoalan yang tidak dapat ditolerir
Gam bar V.6. Bagan Alur Persoalan Studi
BAB VI KESIMPULAN DAN REKOMENDASI Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui faktor-faktor yang berpengaruh terhadap penetapan Nilai Jual Obyek Pajak Laban pada kawasan kompleks perumahan di wilayah kecamatan Wara Timur Kota Palopo. Untuk mencapai tujuan tersebut dilakukan studi yang mengacu pada sasaran penelitian sebagaimana yang dikemukakan pada bab I terdahulu. Bab ini merupakan ulasan akhir studi yang meliputi temuan studi, kesimpulan, serta rekomendasi sebagai masukan untuk penetapan NJOP lahan yang wajar dan tepat. Terakhir, diungkapkan pula catatan yang mengemukakan beberapa hal yang menjadi kelemahan studi serta saran studi lanjutan.
VI.l. Temuan Studi Dari uraian-uraian pada bab sebelumnya, didapatkan beberapa temuan studi sebagai berikut: a. Proses penetapan NJOP laban yang dilakukan oleh petugas pada kantor Pajak Pratama Kota Palopo pada dasarnya mengacu pada peraturan perundangundangan yang berlaku. Namun dalam tahapan-tahapan proses pelaksanaan kegiatan tersebut, terdapat beberapa hal yang belum dilakukan secara maksimal. Dalam pengumpulan data harga jual lahan tidak pernah melakukan koordinasi lintas instansi seperti Bappeda atau Dinas Tata Ruang serta Badan Pertanahan Nasional Kota Palopo. Hal tersebut menunjukkan kurang dipertimbangkannya faktor-faktor tata guna lahan dan pertumbuhan kota dalam menganalisa harga jual yang sesuai dengan pasar yang berlaku. Badan Pertanahan Nasional (BPN), sebagai suatu institusi nasional yang menangani administrasi pertanahan di Indonesia sebenarnya memiliki suatu program kerjasama dengan Swedia yang dinamakan Institustional Partnership for Strengthening Land Administration. Salah satu visi dari program tersebut
100
adalab bahwa nilai tanab BPN menjadi referensi bagi NJOP PBB dengan sasaran nilai dan pajak tanab yang lebib mendekati nyata, transparan dan adil.
b. Pengumpulan data barga jual yang selama ini diambil dari notaris/PP AT tidak mencerminkan nilai yang sesungguhnya karena justru barga jual laban yang diadministrasikan oleb notaris/PP AT pada umumnya mengacu pada NJOP yang telah ada.
c. Pengembangan informasi data dalam peta ZNT masib dilakukan secara manual dan Keberadaan Sistem Informasi Geografi (SIG) yang banyak dipergunakan dalam berbagai aktivitas terkait dengan penggunaan laban dewasa ini belum dijadikan sebagai salab satu alat bantu dalam pengelolaan data obyek pajak di Kantor Pajak Pratama Kota Palopo.
c. Adanya perbedaan kepentingan antara aparat dari kantor pajak dengan aparat wilayab baik tingkat kecamatan maupun keluraban yang menangani pemungutan PBB. Untuk menghindari pembebanan target penerimaan pajak bumi dan bangunan yang tinggi, aparat wilayab setempat tidak memberikan informasi yang transparan mengenai barga jual laban yang berlaku di wilayabnya kepada petugas pendataan dari kantor pajak.
d. Nilai Jual Obyek Pajak basil penetapan yang tercantum dalam Surat Pemberitahuan Pajak Terbutang (SPPT) wajib pajak menunjukkan kenaikan besarannya setiap dua tabun sekali dengan prosentase kenaikan yang sangat bervariasi antara kompleks yang satu dengan kompleks lainnya. Namun demikian, besaran NJOP yang ditetapkan untuk kompleks perumaban Binturu Jaya, Rindu Alam dan Tompotikka Permai selalu sama untuk ketiganya. Hal tersebut didasarkan pada gambaran barga laban menurut pasar yang menilai ketiga kompleks tersebut memiliki barga laban yang sama. e. Perbandingan antara besaran barga laban menurut pasar dengan NJOP basil penetapan tidak menunjukkan pola yang tetap setiap tabunnya pada masing-
101
masing kompleks perumahan. Bahkan pada tahun 2008, perbandingan besaran NJOP untuk seluruh kompleks cenderung menurun terhadap harga laban yang berlaku di pasar. Besaran NJOP bumi pada SPPT PBB tahun 2008 untuk kompleks Binturu Jaya dan Rindu Alam tercatat hanya Rp.O,- (nol rupiah) yang disebabkan oleh kesalahan sstem komputerisasi pada saat penginputan data obyek pajak di Kantor Pajak Pratama Kota Palopo. Dan terhadap hal tersebut tidak dilakukan upaya perbaikan atau perubahan apapun atas pajak yang terhutang bagi wajib pajak pada tahun 2008.
f.
Lemahnya koordinasi juga terlihat pada keterlibatan aparat kecamatan dan kelurahan di wilayah studi yang hanya berperan sebagai pendamping pada saat dilakukan pendataan lapangan oleh petugas kantor pajak. Peran pendamping tersebut pun tidak secara jelas dituangkan dalam struktur organisasi dan mekanisme pelaksanaan pekerjaan yang disusun oleh pihak kantor pajak setempat. Sementara itu, aparat pendata pada kantor pajak pun hanya berjumlah 3 orang dimana Kantor Pajak Pratama Kota Palopo merupakan kantor melayani 6 kabupaten dan kota yang ada di wilayah Luwu Raya. Kondisi tersebut menyebabkan lambatnya pemutahiran data obyek pajak sehingga penetapan NJOP yang berlangsung selama ini belum sesuai dengan kondisi lapangan yang sebenamya.
VI.2. Kesimpulan Sesuai dengan tujuan penelitian, dari pembahasan basil penelitian pada bah 5 diperoleh kesimpulan tentang faktor-faktor yang berpengaruh terhadap penetapan Nilai Jual Obyek Pajak Laban di kawasan kompleks perumahan di wilayah kecamatan Wara Timur Kota Palopo sebagai berikut:
1. Faktor teknis, terkait dengan lambatnya proses pemutakhiran data kondisi obyek pajak yang disebabkan oleh: a. terbatasnya jumlah aparat pengelola data obyek pajak pada Kantor Pajak Pratama Kota Palopo. Dengan hanya 3 orang pegawai yang menangani pendataan obyek pajak untuk seluruh wilayah kerja Kantor Pajak Pratama
102
Kota Palopo (meliputi 6 kabupaten/kota) dengan luas wilayah keseluruhan mencapai sekitar 20.993,23 Km2 mengakibatkan lambatnya pemutakhiran data kondisi obyek pajak yang berdampak pada penetapan NJOP yang tidak sesuai dengan kondisi sebenamya di lapangan. b. Belum dimanfaatkannya teknologi informasi berbasis Sistem Informasi Geografi (SIG) dalam memantau perkembangan kondisi obyek pajak. Pengembangan informasi data dalam peta ZNT yang masih dilakukan secara
manual
memutakhirkan
membutuhkan data
kondisi
keaktifan obyek
aparat
pendata
pajak
sesuai
dalam dengan
perkembangannya, sementara keterbatasan jumlah aparat pendata pada kantor pajak tidak memungkinkan untuk selalu melakukan pendataan langsung ke lapangan secara rutin. 2. Faktor politis serta kepentingan tertentu dari pihak aparat Pemerintah Daerah setempat. Hal ini terkait dengan: a. kebijakan dari pejabat pemerintah setempat untuk tahun pajak 2008 terkait pelaksanaan pemilihan kepala daerah. Meskipun pada tahun 2007 telah dilakukan kegiatan pendataan ulang atas kondisi obyek pajak di wilayah studi, namun tidak dilakukan penyesuaian atas besaran NJOP yang ditetapkan terkait dengan permintaan lisan dari pejabat pemerintah kota sehubungan dengan pelaksanaan pemilihan kepala daerah dimana salah satu pasangan calonnya merupakan pimpinan eksekutif serta legislatif pada saat itu. b. Unsur kepentingan dari aparat kelurahan terkait pembebanan pencapaian target penerimaan pajak bumi dan bangunan yang sering dijadikan tolok ukur kinerja aparat wilayah dalam lingkup pemerintah daerah. Oleh karena itu sering terjadi bahwa informasi tentang kondisi obyek pajak yang ada di lapangan dilaporkan tidak sesuai dengan keadaan sebenamya, biasanya lebih rendah baik dari segi kualitas maupun kuantitas.
103
VI.3. Rekomendasi I. Keterbatasan jumlah aparat yang mengelola administrasi pendataan obyek pajak pada kantor Pajak Pratama Kota Palopo tidak hanya dapat diatasi dengan penambahan tenaga pegawai dalam lingkup KPP Palopo karena akan membawa konsekuensi yang lebih luas menyangkut pembiayaan pegawai. Namun demikian, potensi yang ada berupa keterlibatan aparat kelurahan dan kecamatan dalam pengelolaan pajak bumi dan bangunan selama ini dapat lebih dimanfaatkan melalui peningkatan koordinasi. Demikian halnya dengan aparat pemerintah Kota Palopo yang terkait dengan administrasi pertanahan seperti Bappeda dan Dinas Tata Ruang. Pelibatan aparat di luar instansi kantor pajak sendiri akan lebih efektif hila dituangkan secara resmi dalam struktur organisasi dan mekanisme pelaksanaan pekerjaan analisis dan penyesuaian ZNT dan NIR pada kantor Pajak Pratama sehingga pembagian tugas dan tanggung jawab menjadi lebih jelas. Hal tersebut juga mendorong aparat bersangkutan untuk lebih serius dalam menjalankan tugasnya. Koordinasi juga perlu dilakukan dengan Badan Pertanahan Nasional yang memiliki program penguatan administrasi pertanahan dengan salah satu visinya menjadi referensi bagi NJOP PBB dengan sasaran nilai dan pajak tanah yang lebih mendekati nyata, transparan, dan adil.
2. Penyesuaian atas besaran NJOP lahan yang ditetapkan untuk setiap kompleks perumahan harus benar-benar mempertimbangkan hal-hal yang ditetapkan dalam petunjuk teknis pembuatan ZNT dan penetapan NIR seperti: penggunaan lahan yang hampir sama memperoleh fasilitas sosial dan umum yang sama aksesibilitas yang tidak jauh berbeda mempunyai potensi nilai yang sama. Hal tersebut belum tergambar dalam penetapan NJOP lahan untuk kompleks perumahan Nyiur Permai II yang memperoleh penetapan besaran NJOP lahan terendah diantara seluruh kompleks. Padahal dilihat dari faktor-faktor yang harus dipertimbangkan di atas, kompleks tersebut telah memenuhi seluruh
104
kriteria untuk dimasukkan dalam zona nilai tanab dengan kompleks Beringin Jaya ataupun yang lainnya.
3. Perlunya segera memanfaatkan teknologi informasi berbasis Sistem Informasi Geografi serta fasilitas internet sebagai salab satu alat bantu dalam memantau kondisi obyek pajak serta menghasilkan bentuk pemetaan zona nilai tanab yang lebib akurat.
4. Dalam upaya mencapai sasaran nilai dan pajak yang adil, perlu adanya suatu penetapan standar penyesuaian kenaikan NJOP yang benar-benar mengikuti perkembangan barga laban yang berlaku menurut pasar. Dengan demikian, perkembangan NJOP laban yang ditetapkan bagi suatu kawasan kompleks perumaban yang memenubi kriteria untuk satu zona nilai tanab akan memiliki pola yang sama.
VI.4. Catatan Studi
Penjelasan tentang faktor-faktor yang berpengarub terbadap penetapan nilai jual obyek pajak laban di kawasan kompleks perumaban di wilayab kecamatan Wara Timur, beserta keseluruban pelaksanaan studi memiliki beberapa catatan:
I.
Dalam penelitian ini, informasi yang diambil tentang penetapan barga laban yang berlaku menurut pasar banya berdasarkan asumsi sederbana dari para pelaku pasar
yaitu para pemilik laban serta para spekulan yang pemab
melakukan transaksi di wilayab studi sebingga masib terbatas pada sisi subyektifitas. Sementara dalam proses penilaian barga laban dalam suatu kawasan sebenamya dapat dilakukan dengan beberapa metode yang mungkin akan melibatkan para abli penilai (appraisal). Dengan demikian, studi ini perlu diperluas terutama dalam mengembangkan suatu rumusan yang lebib obyektif untuk menetapakan nilai dan barga suatu bidang laban serta mengukur seberapa besar pengarub dari faktor-faktor yang diperoleb dari basil penelitian terbadap penetapan NJOP Laban pada suatu kawasan.
105
2.
Studi ini terfokus pada pelaksanaan proses penetapan NJOP laban oleb pibak Kantor Pajak Pratama Kota Palopo dan belum mempertimbangkan faktor partisipasi masyarakat wajib pajak dalam pengelolaan pajak laban. Partisipasi dimakud berupa keaktifan masyarakat dalam mengisi dan menyerahkan Surat Pemberitahuan Obyek Pajak (SPOP) secara sukarela kepada Kantor Pajak Pratama. Hal tersebut merupakan salab satu prosedur yang sebarusnya ada dalam proses penetapan NJOP dimana SPOP merupakan salab satu sumber informasi tentang kondisi obyek pajak yang berasal dari wajib pajak secara langsung. Studi ini dapat dilengkapi dengan penelitian lebib lanjut tentang partisipasi masyarakat dalam mencapai penetapan NJOP yang mendekati nyata, transparan, dan adil melalui aktivitas pengisian Surat Pemberitabuan Obyek Pajak (SPOP).
106
DAFfAR PUST AKA
Agus, Fahmuddin dan Irawan, 2006, Agricultural Land Conversion As A Threat To Food Security and Environmental Quality, diunduh dari http//www.jurnal.litbangpertanian.com, pada tanggal 15 April 2008 Ansyari, Yusuf, 2006, Laju Pertumbuhan Kota Bebani Kebijakan Perumahan, diunduh dari http//www.yusufansyari.com, pada tanggal 15 April 2008. Balchin, Paul N and Jeffrey L. Kieve, 1982, Urban Land Economics. Second edition, The Macmillan Press Ltd. Chappin, F.Stuart and Edward Kaiser, 1979, Urban Land Use Planning,
3rd
Edition, University of Illionis Press, Chicago. Cord, Steven, 1983, Land Value Taxation, Six Steps to Meet Objections, diunduh dari http://www.cooperativeindividualism.org, pada tanggal 15 April2008. Dale, Peter and Mc.Laughlin, Jhon,
1999, Land Administration, Oxford
University Press, United Kingdom. Darin, Drabkin H, 1997, Land Policy and Urban Growth, Oxford, Pergamon Press, London. David, A.Morris and Michael G.Palumbo, 2006, The Price of Residential Land in Large US cities, Journal of Urban Economic, diunduh dari http://www.ideas.repec.org, pada tanggal20 September 2008. Dunn, William N, 1994, Pengantar Analisis Kebijakan, teijemahan, Gajah Mada University Press. Evans, Alan W, 2004, Economics, Real Estate and The Supply of Land, Blackwell Publishing, United Kingdom. Garson, G. David, 2002, Case Studies, diunduh dari http://www.chass.ncsu.edu, pada tanggal 19 Mei 2008.
107
Hasyim, Abdul Wahid, 1995, Penetapan Faktor-Faktor Pengaruh terhadap Peningkatan Harga Tanah di Perkotaan, Studi Kasus 5 Kecamatan di Kota Malang, Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota, ITB, Bandung. Hernandi, Andri, 2002, Kajian Pengaruh Tingkat Pelayanan Listrik, Telepon, Air Bersih dan Jalan Terhadap Nilai Jual Objek Pajak, Studi Kasus Kota Bandung, Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota, ITB, Bandung. Kivell, Philip, 1993, Land and the City, Patterns and Processes of Urban Change Koentjaraningrat, 1997, Metode-Metode Penelitian Masyarakat, edisi keenam, PT. Gramedia Pustaka Utama, Jakarta. Lichfield N and H.Darin-Drabkin, 1980, Land Policy in Planning, Urban and
Regional Studies, Harper Collins Publisher.Ltd. Lin, Nan, 1976, Foundation ofSocial Research, Me Graw-Hill, Inc, USA. Mardiasmo, 2004, Ekonomi dan Manajemen Keuangan Daerah, Penerbit Andi, Jogjakarta. Masyhuri dan Zainuddin M, 2008, Metode Penelitian, Pendekatan Praktis dan Aplikatif, PT. Refika Aditama,Bandung. Nazir, Mohammad, 1999, Metode Penelitian, Ghalia Indonesia, Jakarta Nn, 2008, Land Rent For Public Revenue, What Is Land Value Taxation?, diunduh dari http://www.landvaluetax.org, pada tanggal
14
Nopember 2008. Parengkuan, EP, 1990, Studi Permasalahan Pajak Laban Kota, Departemen Planologi, ITB, Bandung.
108
Parsons, Wayne, 2001, Public Policy, Pengantar Teori dan Praktik Analisis Kebijakan, Kencana Prenada Media Group, Jakarta Ditjen Perimbangan Keuangan Pusat dan Daerah, 2004, Bunga Rampai Desentralisasi Fiskal, Jakarta Walter, Alan A, 1983, The Value of Land in Urban and Policy: Issues and Opportunities, Harold B, World Bank Publication, Oxford University Press, USA. Trochin, William M.K, 2006, Introduction to Evaluation, diunduh dari http://www.socialresearchmethod.net, pada tanggall9 Mei 2008. Republik Indonesia, Undang-Undang No.12 tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan Republik Indonesia, Undang-Undang No.511960 tentang Pokok-Pokok Agraria Republik Indonesia, Undang-Undang No.32/2004 tentang pemerintahan Daerah Republik
Indonesia , Undang-Undang No.33/2004
tentang Perimbangan
Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Daerah Republik Indonesia, Keputusan Menteri Keuangan No. 174/KMK.04/1993 tentang Penentuan Klasifikasi dan Besamya Nilai Jual Objek Pajak sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan. Sahyuti, 2002, Beberapa Pokok Pikiran tentang Penelitian Lahan di Indonesia, diunduh dari http://www.geocities.com, pada tanggal 15 April 2008. Sujarto, Djoko, 1985, Konsolidasi Lahan Perkotaan, materi kuliah PL-696, Departemen Planologi, ITB, Bandung. Surakhmad, Winamo, 1982, Pengantar Penelitian Ilmiah, Dasar Metode Teknik, Tarsito, Bandung.
109
Yunus, Hadi Sabari, 2006, Struktur Tata Ruang Kota, Pustaka Pelajar, Y ogyakarta. Zulkaidi, Denny, 2007, Dampak Pengembangan Laban Skala Besar terbadap Pasar Laban dan Transformasi Peri-Urban Kota Jakarta, Laporan Akhir Riset, Institut Teknologi Bandung.
110
Daftar Pertanyaan untuk Wawancara A. Pemilik Laban
1. Sejak tahun berapa Bapak/lbu memiliki lahan di kompleks ini? 2. Berapa harga lahan per meter persegi yang Bapak/Ibu miliki di kompleks ini? (berseri dalam kurun waktu 5 tahun terakhir)
3. Apakah menurut Bapak/lbu harga lahan tersebut sudah wajar? 4. Apakah harga lahan di kompleks ini berbeda untuk setiap lokasi? Bila ya, bisakah bapak memberikan gambaran tentang lokasi-lokasi yang memiliki perbedaan harga lahan di kompleks ini?
5. Faktor-faktor apa menurut Bapak/Ibu yang mempengaruhi perkembangan harga lahan di kompleks ini?
B. Spekulan 1. Sejak tahun berapa Bapak melakukan aktivitas jual beli lahan? 2. Dapatkah Bapak menggambarkan perkembangan harga lahan di kompleks ini? 3. Berapaka harga lahan per meter persegt menurut pasar yang berlaku di kompleks ini? (berseri dalam kurun waktu 5 tahun terakhir)
4. Faktor-faktor apa yang Bapak pertimbangkan dalam menentukan harga lahan ketika melakukan transaksi?
Ill
C. Tim Penyusun Buku Analisa Zona Nilai Tanah dan NIRS
1. Siapa sajakab yang dilibatkan dalam proses penetapan Zona Nilai Tanah
bingga dibuatnya Buku Analisa ZNT dan NIRS?
2. Apakab peta-peta yang diperlukan dalam tahap persiapan kegiatan pembuatan ZNT tersedia?
3. Apakah data-data terkait dengan teknik penentan nilai tanah yang bersumber dari instansi pemerintab daerah setempat serta Badan Pertanaban seperti jenis penggunaan
tanab,
data potensi pengembangan
wilayab berdasarkan
RUTRK/RDTRK serta data-data spesifik lainnya selalu dimanfaatkan dalam proses pembuatan ZNT?
4. Dari mana sajakab tim pembuat ZNT memperoleb data barga jual yang diperlukan sebagai informasi mengenai barga transaksi dan/atau barga penawaran tanab?
5. Apakab data yang terkumpul dikompilasi? Kalau ya, berdasarkan apa sajakab kompilasi dilakukan?
6. Faktor-faktor
apa
sajakah yang dipertimbangkan
dalam
menentukan
klasifikasi laban di kompleks perumaban tersebut?
7. Apakab prosedur penetapan klasifikasi laban yang diatur dalam Petunjuk Teknis Pelaksanaan Penetapan Klasifikasi
Laban dapat dilaksanakan
seluruhnya?
8. Jika tidak, faktor-faktor apa yang menghambat pelaksanaannya?
9. Apakab penetapan klasifikasi laban yang menjadi dasar penentuan nilai jual obyek pajak disetujui oleb semua pibak yang terkait?
112
D. Aparat Pelaksana 1. Sejak kapan bapak/Ibu menangani pajak bumi dan bangunan di wilayab ini? 2. Apakah Bapak/Ibu juga terlibat dalam proses penentuan klasifikasi laban di wilayab kerja Bapak/Ibu?
3. Apakah selama ini Bapak/Ibu pernah mengetahui ada petugas dari Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan melakukan kegiatan pendataan langsung atas obyek pajak di lapangan? Bila pemah, dalam jangka waktu berapa tabun sekali biasanya dilakukan kegiatan tersebut? 4. Apakah Bapak/Ibu mengetabui prosedur penetapan nilai jual obyek pajak laban yang merupakan dasar bagi penghitungan pajak laban?
5. Apakab Bapak/Ibu setuju dengan nilai jual obyek pajak laban yang ditetapkan selama ini? 6. Menurut Bapak!Ibu, faktor-faktor apa yang belum dipertimbangkan dalam menetapkan nilai jual obyek pajak laban selama ini?
