Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24 Kapitalisatiefactor

Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24 Kapitalisatiefactor Waardepeildatum 1 januari 2009

Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Versie 1.0 Datum: 17 april 2009

Pagina 1

Colofon Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2009 Deze taxatiewijzer is een uitgave van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. © Copyright Vereniging van Nederlandse Gemeenten 2009 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en / of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of worden opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Dit verbod betreft tevens de gehele of gedeeltelijke bewerking. Uitgevers en samenstellers verklaren dat deze uitgave op zorgvuldige wijze en naar beste weten is samengesteld, even wel kunnen uitgever en samenstellers op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van de informatie. Uitgever en samenstellers aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor schade, van welke aard ook, die het gevolg is van handelingen en / of beslissingen die gebaseerd zijn op de in deze uitgave opgenomen informatie. Gebruikers van de in deze uitgave opgenomen informatie wordt met nadruk aangeraden deze informatie niet geïsoleerd te gebruiken, maar tevens af te gaan op hun professionele kennis en ervaring en de te gebruiken informatie te allen tijden te controleren


Pagina 2

VOORWOORD Voor u ligt de landelijke taxatiewijzer Kapitalisatiefactor naar waardepeildatum 1 januari 2009. Deze taxatiewijzer is in opdracht van het Strategieberaad WOZ-Datacenter tot stand gekomen in de Taxatietechnische Kerngroep. Daarin hebben deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, de gemeenten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Utrecht en de taxatiebedrijven, Oranjewoud, Thorbecke, TOG Nederland, en SenS Vastgoed.


Pagina 3

Wijzigingen ten opzichte van de vorige Taxatiewijzer kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2009, versie 1.0 Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke (niet-redactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer kapitalisatiefactor waardepeildatum 1 januari 2008, versie 1.0

Hoofdstuk

Onderwerp

Wijziging

2.3.1

Netto aanvangsrendement

Basis rendement aangepast

2.4.2

Beheerkosten

Aangepast conform FGH boekje

Bijlage 1

Aankoopkosten

Bijlage 2

Rekenblad kapitalisatiefactor

Aangepast conform FGH boekje Basisrendement gewijzigd en aangepast naar 2009


Pagina 4

INHOUDSOPGAVE 1

2

STREKKING VAN DEZE TAXATIEWIJZER ...............................................................................6 1.1

Algemeen .......................................................................................................................... 6

1.2

Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Kapitalisatiefactor.................................... 6

HET BRUTO AANVANGSRENDEMENT (BAR) ........................................................................8 2.1

Inleiding............................................................................................................................. 8

2.2

Opbouw BAR (bottom-up)............................................................................................... 8

2.3

Het Netto aanvangsrendement ....................................................................................... 8

2.3.1

Basisrente....................................................................................................................... 9

2.3.2

Risico-opslag op vastgoed ............................................................................................. 9

2.3.3

Wereld wijde financiële crisis.......................................................................................... 9

2.4

Exploitatielasten............................................................................................................. 10

2.4.1

Vaste lasten .................................................................................................................. 12

2.4.2

Beheerskosten.............................................................................................................. 13

2.4.3

Leegstandsrisico........................................................................................................... 13

2.5

Correctie kosten koper .................................................................................................. 14

2.5.1

Notariskosten en makelaarskosten .............................................................................. 14

2.5.2

Overdrachtsbelasting versus omzetbelasting............................................................... 14

2.5.3

Overdrachtsbelasting.................................................................................................... 15

2.5.4

Omzetbelasting (BTW) ................................................................................................. 15

BIJLAGE 1 - OVERZICHT VAN DE KOSTEN VOOR DE KOPER ............................................................16 BIJLAGE 2 - REKENBLAD KAPITALISATIEFACTOR .........................................................................17


Pagina 5

1

Strekking van deze taxatiewijzer

1.1 Algemeen De taxatiewijzer die voor u ligt omvat kengetallen en parameters en dient als hulpmiddel om de kapitalisatiefactor te bepalen binnen de huurwaarde kapitalisatiemethode. De kengetallen en parameters zijn richtgetallen. Het is van belang dat de gemeente en de voor hen werkende taxateurs door permanente marktanalyse deze kengetallen controleren en ook nader onderbouwen met lokale en of regionale transactieprijzen van soortgelijke niet-woningen.

1.2 Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Uitgangspunt Wet WOZ Voor het bepalen van de kapitalisatiefactor moet volgens de waarderingsinstructie aansluiting worden gezocht bij verkooptransacties die voldoen aan de ficties van artikel 17 tweede lid van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Het onbezwaarde eigendom moet kunnen worden overgedragen en de verkrijger moet de zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kunnen nemen in de staat waarin de zaak zich bevindt. Alleen deze transacties voldoen aan de WOZficties. Deze gerealiseerde transacties worden gedeeld door ofwel de gerealiseerde huur van het verkochte object of, als deze niet beschikbaar is, door de getaxeerde huurwaarde. Verkoopwaarde in t=1 De formule is dan als volgt: bruto kapitalisatiefactor = _____________________ Bruto jaarhuur in t=1 In de praktijk blijkt het echter een zeldzaamheid dat er transacties zijn die voldoen aan alle WOZ ficties. De transacties die in de markt plaats vinden zijn bijna allemaal beleggingstransacties in verhuurde staat, al dan niet met de verplichting tot het betalen van erfpacht. De gerealiseerde bruto aanvangsrendementen zijn dus niet direct bruikbaar voor de bepaling van een WOZ conforme kapitalisatiefactor. Aangezien er met de uitzonderlijke gevallen, waarin er sprake is geweest van een verkoop in leegstaat, een onvoldoende dekkend referentiestelsel opgebouwd kan worden, kan worden aangesloten bij de transacties welke wel voorhanden zijn; te weten de beleggingstransacties. Om de beleggingstransacties c.q. de verkoopcijfers in verhuurde staat te kunnen gebruiken dient er een vertaalslag plaats te vinden. De vertaalslag vindt plaats om een bruto kapitalisatiefactor van een gebouw te verkrijgen dat leeg, onbezwaard en direct voor (algemene) ingebruikname gereed is, af te leiden uit een bruto kapitalisatiefactor van een verkoop in verhuurde staat (toevalligheid). Hierbij wordt inzichtelijk gemaakt in hoeverre er rekening is gehouden met leegstand, erfpacht en ontwikkelingen van markthuren. Dit zijn de voornaamste oorzaken van de verschillen tussen een taxatie conform de WOZ ficties en een markttransactie in verhuurde staat. Deze taxatiewijzer is opgebouwd met de zogenaamde bottum-up-methode als uitgangspunt. Dat wil zeggen dat de taxateur met behulp van deze taxatiewijzer van onderaan de kapitalisatiefactor opbouwt en bepaalt. Hiervoor wordt het netto aanvangsrendement als uitgangspunt genomen. Hieronder wordt de bewerking in een aantal stappen besproken. Stap 1 is het verminderen van de bruto huur (100%) met de exploitatie kosten die in een percentage van de bruto huur worden uitgedrukt. De uitkomst hiervan is het netto huur percentage. Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Versie 1.0 Datum: 17 april 2009

Pagina 6

Stap 2 is het bepalen van het netto aanvangsrendement. Deze bestaat uit een basis rendement en een risico-opslag. De som van deze twee percentages vormen samen het netto aanvangsrendement. Deel 1 door deze som. De uitkomst is de netto kapitalisatiefactor. Stap 3 is het corrigeren van de netto kapitalisatiefactor naar een bruto kapitalisatiefactor en gebeurt in twee stappen. Eerst wordt het percentage van de netto huur (zie stap 1) vermenigvuldigd met de netto factor (zie stap 2). Hierna wordt de zojuist verkregen uitkomst vermenigvuldigd met kosten voor de koper (zie bijlage). De BAR wordt verkregen door de bruto kapitalisatiefactor te delen door 100 procent. Bovenstaande stappen zijn terug te vinden in het rekenblad kapitalisatiefactor.


Pagina 7

2

Het bruto aanvangsrendement (BAR)

2.1 Inleiding Om de waarde van courant vastgoed te bepalen, zijn diverse waarderingsmethodieken voorhanden, zoals de directe vergelijkende benadering, de ratiomodellen en de discounted cashflow methode (DCF). De waarderingsmethode die gebruik maakt van het aanvangsrendement valt onder de tweede categorie, de ratiomodellen. Het is samen met de DCF-methode de meest gebruikte waarderingsmethode bij courant vastgoed, maar ook bij de bepaling van de koop- of verkoopprijs van commercieel vastgoed speelt het aanvangsrendement een belangrijke rol. De waarde van een investering in een object dat bestemd is voor verhuur kan door middel van het aanvangsrendement worden vastgesteld. In de praktijk wordt het aanvangsrendement ook gebruikt als maatstaf bij aan- en verkoopbeslissingen, waardoor het aanvangsrendement een redelijk betrouwbare indicatie geeft van de markt voor courante onroerende zaken.

2.2 Opbouw BAR (bottom-up) BAR is opgebouwd uit een netto risicovrij rendement, een risico-opslag en een component voor exploitatielasten en leegstand. Daarnaast vinden er kapitaalcorrecties plaats welke geen structureel karakter hebben. Voorbeelden hiervan zijn achterstallig onderhoud, voorzieningen voor astbest enz. Deze kapitaalcorrecties worden na de waardebepaling volgens de BAR methode van de taxatiewaarde afgetrokken. Netto aanvangsrendement: 1 Basisrente 2 Opslagrisico Exploitatielasten: 1. Onderhoudskosten 2. Vaste Lasten 3. Beheerskosten Wanneer leegstand een structureel karakter heeft, kan het als periodiek terugkerend worden gezien en als onderdeel worden gezien van de exploitatiekosten: 4. Leegstandskosten, uitgedrukt in een percentage per 10 jaar.

2.3 Het Netto aanvangsrendement In beginsel gaat men voor de bepaling van het netto aanvangsrendement uit van een risicovrij rendement plus een risicopremieopslag. Daarvoor dient een risicovrij rendement bepaald te worden. Voor wat betreft dit risicovrije rendement baseert men zich op het percentage voor staatsleningen met een looptijd van 10 jaar.


Pagina 8

2.3.1 Basisrente Voor het bepalen van het risicovrije rendement wordt aangesloten bij de rendementen op staatsleningen op 1 januari van het jaar.

De basisrente voor 1 januari 2009 is vastgesteld op 3.6%. (Bron: Agentschap van het Ministerie van Financiën, jongste tienjarige staatslening)

2.3.2 Risico-opslag op vastgoed Naast het risicovrije rendement dat bepaald moet worden, is er nog een extra risico. Dit is het extra risico dat een vastgoedbelegging ten opzichte van een belegging in staatsobligaties met zich meebrengt. Dit zal vertaald moeten worden in een risicopremie bovenop het risicovrije deel. Deze premie is onder andere afhankelijk van de kans op mutatieleegstand, het soort huurder, het soort vastgoed en een algemeen economisch risico. In de praktijk blijkt dat de bepaling van de risicoopslag een complexe zaak is. Bij de analyse van transacties uit de markt zijn de meeste elementen van een kapitalisatiefactoropbouw, zoals rendementen op staatsleningen, vaste lasten, exploitatielasten en actuele huurwaarden, betrekkelijk eenvoudig uit de markt te destilleren. Dit kan plaatsvinden aan de hand van publicaties, contracten en beschikbare gegevens van de betrokken transactie. De risico-opslag kan bijvoorbeeld bepaald worden door verkooptransacties te analyseren. Met behulp van een methode van eliminatie, aan de hand van de elementen die wel bekend zijn, is het mogelijk uit de transacties een marktconform risico-opslagpercentage te halen. Uit de gehouden analyse van beleggingstransacties in de periode januari 2008 en december 2008 blijkt dat de risico-opslagen zijn toegenomen. De hoogte neemt toe naarmate de locaties en de kwaliteit van het vastgoed minder worden en het soort vastgoed daardoor meer risicovol is om in te beleggen.

2.3.3 Wereld wijde financiële crisis Na de voortekenen in het vierde kwartaal van 2007, begon het in het eerste kwartaal van 2008 te rommelen met de val van zakenbank Bear Stearns. Na een periode van relatieve rust in het daaropvolgende halfjaar, barst vanaf september 2008 de boel open. Grote financiële concerns worden met steun van de verschillende overheden overeind gehouden of worden geprivatiseerd. In oktober 2008 zijn er grote verliezen op de financiële markten over de hele wereld, hetgeen uiteindelijk resulteert in grote terughoudendheid bij het verlenen van kredieten tussen banken onder elkaar en tussen banken en het bedrijfsleven. Het is erg moeilijk geworden een financiering voor de aankoop van onroerende zaken te krijgen. Een groot vastgoed consultant kantoor heeft het al als volgt uitgedrukt: “geen financiering geen markt situatie”. Publicaties en voorspellingen van onder andere ROZ-Vastgoedindex in hun persbericht van 13 februari 2009: “waardedaling vastgoed in Q 4 2008”, CB Richard Ellis in hun “MarketView Randstad Offices” van februari 2009 en Jones Lang LaSalle in hun “Office Market Update Quarterly” voor de vier grote steden in de randstad en Einhoven laatste kwartaal 2008, geven aan dat er een toename valt te signaleren van het door beleggers geëiste aanvangsrendement. Zij eisen dit hogere rendement, omdat tijdens de crises de risico’s verbonden aan de beleggingscategorie vastgoed hoger geprijsd worden. Dit wil zeggen dat men momenteel voor vastgoed een hogere extra vergoeding vraagt ten opzichte van het risicovrije rendement, dan vóór het uitbreken van de kredietcrises. Het risicovrije rendement overigens, dat naar aanleiding van de verlaging van de Europese rentes, gedaald is. In onderstaande tabel staan de risicotoeslagen die gedurende het vierde kwartaal van het jaar 2008 werden gerealiseerd. Voor de waarde peildatum 1 januari 2009 kan gebruik worden gemaakt van deze “Tabel risico-opslag peildatum 1 januari 2009, obv. Q4 2008”.


Pagina 9

Tabel risico-opslag waarde peildatum 1 januari 2009, obv. Q4 2008 Type Kantoren Winkel Laag Hoog Laag Hoog NAR Laag/ Hoog 5,72 7,65 4,28 6,17 Basis rendement 3,60 3,60 3,60 3,60 Risico-opslag 2,12 4,05 0,68 2,57

Bedrijven Laag Hoog 6,89 8,78 3,60 3,60 3,29 5,18

Tabel 1: Gemiddelde risico-opslagen per soort object Bron: Rapport DTZ Zadelhof “Zonder financiering geen markt” januari 2009

De opgenomen risico-opslagen zijn berekend op basis van de publicatie van DTZ Zadelhof “Zonder financiering geen markt” van januari 2009. De uitkomsten zijn verkregen door het verschil te berekenen tussen de aanvangsrendementen en het basisrendement. De gegeven bandbreedten zijn van toepassing op de betere locaties waarbij laag “west Nederland” en hoog “noord Nederland” representeert. De regio’s zuid en oost Nederland liggen hier tussen in. Voor mindere locaties kan worden afgeweken van deze tabel. Het is van belang nog een keer te benadrukken dat deze kengetallen richtgetallen zijn en dat deze altijd vergeleken moeten worden met lokale en of regionale transactiecijfers.

2.4 Exploitatielasten De exploitatielasten zijn de periodiek terugkerende uitgaven die aan een vastgoed gebonden zijn en die voor rekening van de eigenaar komen. De uitgangspunten zijn weliswaar een waarde voor eigenaar/gebruiker, echter een eigenaar die voor eigen gebruik aankoopt, zal in een concurrerende markt nooit minder kunnen betalen dan een eigenaar die aankoopt voor de verhuur. Onderhoudskosten als percentage van de huurwaarde Voor het bepalen van de onderhoudskosten kan worden uitgegaan van de daadwerkelijke kosten die in het exploitatieoverzicht worden verwerkt. Wanneer wordt uitgegaan van de onderhoudskosten als percentage van de huur, ligt dit veelal tussen de 1% en 8% van de huurinkomsten per jaar. Dit betreft dan een gemiddelde over een looptijd van circa 10 jaar. Het percentage verschilt nogal per soort vastgoed en huurniveau op de betreffende locatie. De bandbreedte is daardoor groot. Tegenwoordig is het thema duurzaamheid van het gebouw van steeds groter belang voor de huurder. Uit onderzoek, uitgevoerd door TU Delft in samenwerking met DTZ Zadelhof, blijkt dat een huurder maximaal driekwart van de te verwachten besparingen op de kosten meer wil betalen aan huur. Dit betekent dat er bij een hogere huur, veroorzaakt door de duurzaamheid van het gebouw, er een lager percentage aan onderhoudskosten verwerkt hoeft te worden. Kantoren Kantoorpanden worden meestal eenmaal in de 15 - 20 jaar gerenoveerd om ze weer aan te passen aan de actuele tijdseisen. De onderhoudskosten zullen in die gevallen veelal liggen tussen de 3% en 4%. Indien een kantoorpand niet meer aan de actuele tijdseisen voldoet, bedragen de onderhoudskosten ongeveer 4,5 % tot 8% van de huur. Voorts is het voor kantoren van belang op welke locatie ze zijn gelegen en of het een monumentaal pand betreft. Winkels De investeringfrequentie van winkelpanden ligt hoger dan bij kantoren. Eenmaal in de 5 - 10 jaar wordt er gerenoveerd om ze weer aan te passen aan de actuele tijdseisen. De onderhoudskosten


Pagina 10

zullen in die gevallen liggen tussen de 1% en 4% en zijn afhankelijk van het huurniveau van de locatie.


Pagina 11

In grootstedelijke centra winkellocatie met een huur van meer dan € 1.000,- per m2 vvo zal de onderhoudscomponent procentueel afnemen naar minder dan 1% van de huur. Indien een winkelpand niet meer aan de actuele tijdseisen voldoet, bedragen de onderhoudskosten 2% tot 4%. Bedrijven Bedrijfspanden worden normaal gesproken één keer in de 25 - 30 jaar gerenoveerd om ze weer aan te passen aan de actuele tijdseisen. De investeringsfrequentie is dan ook een stuk lager dan bij winkels of kantoren. De onderhoudskosten zullen in de praktijk veelal liggen tussen de 5% en 7%. Indien een bedrijfspand niet meer aan de actuele tijdseisen voldoet bedragen de onderhoudskosten 7% tot 10%. Tabel onderhoudskosten Kantoren Ouderdom 1990 - heden 1940 - 1990 Voor 1940 Tabel onderhoudskosten Winkels Ouderdom 2001 - heden 1940 - 2000 Voor 1940 Tabel onderhoudskosten Bedrijven Ouderdom 1990 - heden 1940 - 1990 Voor 1940

In % van de huur

3,0% - 4,0% 4,0% - 5,0% 5,0% - 8,0% In % van de huur Toplocatie

In % van de huur Gemiddelde locatie

1,0% - 2,0% 2,0% - 2,5% 2,0% - 2,5% 2,5% - 3,0% 2,5% - 3,0% 3,0% - 4,0% In % van de huur Gemiddelde locatie 5,0% - 7,0% 7,0% - 8,0% 8,0% - 10,0%

2.4.1 Vaste lasten In de berekening van de vaste lasten wordt normaliter rekening gehouden met de gemeentelijke lasten, zoals onroerende-zaakbelasting (ozb), rioolrechten en met de verzekeringslasten. Voor de gemeentelijke lasten voor alle gemeenten in Nederland wordt verwezen naar de vastgoed exploitatiewijzer van de FGH vastgoedexpertise, AAM Koëter Vastgoed Beheer BV en Vastgoedmarkt. Kantoorpanden Voor het berekenen van de kapitalisatiefactor kan worden uitgegaan van een bandbreedte voor de vaste lasten voor verzekeringen en gemeentelijke lasten van 2,0% tot 3,5% van de huurwaarde. Winkelpanden Voor het berekenen van de kapitalisatiefactor kan worden uitgegaan van een bandbreedte voor de vaste lasten voor verzekeringen en gemeentelijke lasten van 2,0% tot 3,5% van de huurwaarde. Bedrijfspanden Voor het berekenen van de kapitalisatiefactor kan worden uitgegaan van een bandbreedte voor de vaste lasten voor verzekeringen en gemeentelijke lasten van 3,5% tot 9,0% van de huurwaarde.


Pagina 12

2.4.2 Beheerskosten Hieronder worden verstaan de vergoedingen die door professionele beheerders voor het beheren van bedrijven en kantoren in rekening worden gebracht. Voor de activiteiten die betrekking hebben op de serviceverlening (servicekosten) en verhuur worden de beheerders meestal afzonderlijk betaald. Beheervergoedingen zijn niet zonder meer in eenheidsprijzen of percentages van de huur uit te drukken, maar zijn afhankelijk van de complexiteit, het aantal verhuurbare eenheden, hoogte van de huur, bemiddeling bij verhuurcontracten, ligging en de opdracht van het te leveren beheerwerk etc. De hieronder benoemde percentages zijn slechts gemiddelden zoals deze door professionele beheerders worden gehanteerd en zijn, exclusief BTW. Het administratieve beheer zoals dat voor beleggingspanden wordt berekend, is niet in het onderstaande overzicht opgenomen vanwege het feit dat dit alleen voor beleggingspanden geldt en in de Wet WOZ niet wordt uitgegaan van de beleggingswaarde. Kantoren • voor kantoren met een “hoog” huurniveau 1.5% tot 2,5% van de huur. • voor kantoren met een “laag” huurniveau 1.5% tot 2.5% van de huur. • bij kantoorobjecten met een of twee huurders of alleen technische beheer 1% tot 1,5% van de huur. Winkelpanden • voor winkelstrips en winkelcentra, afhankelijk van het huurniveau, 2% tot 3.5% van de huur. • voor individuele winkels op de betere locaties (A en B) met veelal een “hoog” huurniveau, 1% tot 2,5% van de huur. • bij alleen technisch beheer, 1% tot 1,5% van de huur. Bedrijfspanden • voor bedrijfsgebouwen en bedrijfsverzamelgebouwen afhankelijk van het huurniveau 2% tot 3% van de huur. • bij alleen technisch beheer 1% tot 1.5% van de huur. (Bron: vastgoedexploitatiewijzer van de FGH vastgoedexpertise, AAM Koëter Vastgoed Beheer BV en Vastgoedmarkt.)

2.4.3 Leegstandsrisico De verwachting is dat de recessie gevolgen zal gaan hebben voor de vastgoedmarkt. Vermoedelijk zal er een mindere vraag ontstaan naar kantoor en bedrijfsruimten omdat er minder medewerkers zullen worden aangetrokken en wellicht worden er zelfs werknemers ontslagen vanwege reorganisaties, kostenbesparingen en faillissementen. Ook verhuisbewegingen en het niet gerenoveerd zijn van panden kunnen leiden tot een hoger risico op leegstand. Gevolg hiervan is een te verwachten groei van leegstaande kantoren en bedrijfspanden. Leegstand bij winkelruimten zal als gevolg van de recessie in de eerste plaats in secundaire winkelgebieden te zien zijn. Voor de primaire, beste locaties zijn op dit moment nog voldoende gegadigden die een opengevallen ruimte willen en kunnen vullen. Een leegstandspercentage tussen de 5 % en 8 % op de totale landelijke voorraad kan worden aangemerkt als een situatie dat er een theoretisch evenwicht bestaat tussen vraag en aanbod. Leegstand kent drie belangrijke vormen: 1.

Structurele leegstand; dit is de leegstand ten gevolge van een combinatie van factoren van een veranderende kwaliteit van het gebouw, een veranderende kwaliteit van de


Pagina 13

locatie, een veranderende kwaliteit van de omgeving etc. Structurele leegstand laat zich normaal gesproken opnemen in de exploitatiekosten. 2.

Mutatieleegstand; hiervan is sprake zodra de huurovereenkomst is beëindigd en er geen nieuwe huurder is gevonden die het object op hetzelfde moment in gebruik wil nemen.

3

Aanloopleegstand is tot twee jaar na de oplevering een eenmalige correctiepost, dat op basis van de contante waarde wordt berekend.

Omdat verkooptransacties vaak in verhuurde staat zijn geweest, is voor de bepaling van het leegstandsrisico alleen de structurele leegstand van belang. De huurderving zal als kostenpost periodiek terug komen bij de koper en zal daarom invloed hebben op de waarde die het voor hem heeft. Mutatie leegstand moet in het onverwachte rendement (risico-opslag) boven op het verwachte rendement (risicovrije rendement) worden berekend. Iedereen die in vastgoed belegd weet dat hij of zij met deze situatie te maken kan krijgen. Het moment waarop is alleen niet zeker vast te stellen. De mate waarin dit is vast te stellen heeft te maken met de informatie die een belegger heeft met betrekking tot een gebouw. Wanneer de belegger informatie heeft dat een zittende huurder op het punt staat uit een gebouw te vertrekken heeft dat invloed op het onverwachte rendement en daardoor op de waarde die het gebouw voor de belegger heeft. De risico’s liggen bij een bedrijfsverzamelgebouw anders dan bij een individueel object. De aantallen mutaties zullen bij een verzamelgebouw hoger liggen dan bij een individueel object. Bij een verzamelgebouw zal de berekening van leegstand in de exploitatiekosten worden opgenomen en in mindere mate worden berekend in het onverwachte rendement. Bij een verzamelgebouw zijn in de regel percentages van 3% tot 5% als een normale mutatieleegstand met een structureel karakter te beschouwen. Bij een individueel object kan er niet zondermeer worden uitgegaan van leegstand omdat het valt te bezien of het ook daadwerkelijk leegstaat. In een dergelijk geval zal het voor de waardebepaling belangrijk zijn het risico van mutatieleegstand in het onverwachte rendement (risico-opslag) te verwerken. Pas wanneer er sprake is van een oplopende leegstand tot over een jaar kan deze ook hier in de exploitatiekosten worden verwerkt.

2.5 Correctie kosten koper Als de WOZ-waarde via een bottom-up methode wordt bepaald, dan dient gecorrigeerd te worden vanwege kosten koper. Dit zijn de kosten die een koper moet maken om het eigendom van de onroerende zaak te verwerven en bestaat uit overdrachtsbelasting of omzetbelasting, makelaarskosten en notariskosten.

2.5.1 Notariskosten en makelaarskosten Voor wat betreft de WOZ-waarde wordt uitgegaan dat bij het bepalen van de kosten koper altijd een notaris en een makelaar wordt ingeschakeld. De kosten zijn degressief en afhankelijk van hoogte van de koopsom en dus van de WOZ-waarde.

2.5.2 Overdrachtsbelasting versus omzetbelasting Er kunnen zich twee situaties voordoen waarbij rekening dient te worden gehouden met fiscale consequenties bij aan en verkoop van onroerende zaken: of er is sprake van overdrachtsbelasting, of er is sprake van omzetbelasting (BTW). Het betreft hier uitsluitend de belasting die betrekking heeft op het vastgoedobject en heeft geen betrekking op de BTW- positie van de vigerende eigenaar of huurder omdat immers wordt uitgegaan van een lege overdracht aan nieuwe eigenaren en gebruikers. Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Versie 1.0 Datum: 17 april 2009

Pagina 14

2.5.3 Overdrachtsbelasting De overdrachtsbelasting bedraagt 6 % van de koopsom. De overdrachtsbelasting en de overige kosten vormen de kosten koper. De koopsom en de kosten koper zijn samen de totale investering die een koper doet om een onroerende zaak te verwerven. Overdrachtsbelasting wordt geheven over transacties van bestaande bouwwerken. Overdrachtsbelasting wordt samen met de overige kosten in mindering gebracht op de investering omdat de WOZ waarde de beoogde koopsom representeert en deze is exclusief overdrachtsbelasting en overige kosten. De WOZ-waarde (waarde in het economische verkeer) is dus altijd gebaseerd op de verkoopprijs "k.k'" (kosten koper), dus exclusief overdrachtsbelasting. Dit komt overeen met de verkoopprijzen, zoals deze bijvoorbeeld ook in het kadaster worden geregistreerd. In het geval er wordt aangesloten bij in het kadaster geregistreerde verkoopprijzen, is er geen correctie nodig voor kosten koper. Indien de bruto kapitalisatiefactor wordt herleid uit de bottom-up methode is er wel een correctie voor kosten koper nodig.

2.5.4 Omzetbelasting (BTW) Als gevolg van het bepaalde in art. 11, eerste lid aanhef en letter a, Wet op de omzetbelasting 1968 is de levering van een onroerende zaak vrijgesteld van omzetbelasting (BTW). Normaal gesproken wordt er over de levering overdrachtsbelasting geheven. Uitzondering hierop is de levering van een vervaardigd goed welke plaatsvindt voor, op of uiterlijk tweejaren na het tijdstip van eerste ingebruikname. In die gevallen wordt omzetbelasting (BTW) over de aankoopprijs geheven. Bij nieuwe niet-woningen wordt alleen omzetbelasting betaald indien er een transactie plaatsvindt binnen twee jaar na eerste ingebruikname vanaf de waardepeildatum 1 januari 2009. Volgens de jurisprudentie betekent dit dat in deze periode de omzetbelasting (BTW) een waardebepalende factor voor de WOZ-waarde is en zal daarom in deze periode de WOZ-waarde gewaardeerd worden inclusief BTW. De te analyseren transacties vermelden de koopsommen exclusief de wettelijke transactiekosten (hierna k.k). Wanneer uitgegaan wordt van de in het kadaster vermelde transactieprijzen, zal de uitkomst van de analyse resulteren in een gemiddelde kapitalisatiefactor k.k. Eventuele omrekeningen zijn dan overbodig. Hierna is een tabel opgenomen van kosten koper zoals genoemd in de vastgoedexploitatiewijzer van de FGH vastgoedexpertise, AAM Koëter Vastgoed Beheer BV en


Pagina 15

Bijlage 1 - Overzicht van de kosten voor de koper 1

2 3 Overdrachtsb Transport kosten Bemiddeling Koopsom in € elasting in € in € kosten in € 100.000 6000 200.000 12000 300.000 18000 400.000 24000 500.000 30000 600.000 36000 700.000 42000 800.000 48000 900.000 54000 1.000.000 60000 1.250.000 75000 1.500.000 90000 1.750.000 105000 2.000.000 120000 2.500.000 150000 3.000.000 180000 3.500.000 210000 4.000.000 240000 5.000.000 300000 7.500.000 450000 10.000.000 600000 15.000.000 900000 20.000.000 1200000 Bron: FGH boekje 2008


1000 1000 1200 1400 1700 2000 2500 2700 2900 3100 3400 3700 4000 4400 4900 5400 5800 6200 6900 8000 8900 10200 11500

4

1000 1958 2875 3750 4583 5375 6125 6833 7500 8125 9896 11563 13125 14583 17708 20625 23333 25833 31250 45313 58333 84375 108333

5

6

K.K. totaal in € K.K. in % 8000 14958 22075 29150 36283 43375 50625 57533 64400 71225 88296 105263 122125 138983 172608 206025 239133 272033 338150 503313 667233 994575 1319833

8 7,4 7,3 7,2 7,2 7,2 7,2 7,1 7,1 7,1 7 7 6,9 6,9 6,9 6,8 6,8 6,8 6,7 6,7 6,6 6,6 6,5

Pagina 16

Bijlage 2 - Rekenblad Kapitalisatiefactor


Pagina 17

Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24 Kapitalisatiefactor

Recommend Documents