Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24 Huurwaardekapitalisatie

Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24 Huurwaardekapitalisatie Waardepeildatum 1 januari 2012

Colofon Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2012 Deze taxatiewijzer is een uitgave van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. © Copyright Vereniging van Nederlandse Gemeenten 2012 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en / of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of worden opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Dit verbod betreft tevens de gehele of gedeeltelijke bewerking. Uitgevers en samenstellers verklaren dat deze uitgave op zorgvuldige wijze en naar beste weten is samengesteld, evenwel kunnen uitgever en samenstellers op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van de informatie. Uitgever en samenstellers aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor schade, van welke aard ook, die het gevolg is van handelingen en / of beslissingen die gebaseerd zijn op de in deze uitgave opgenomen informatie. Gebruikers van de in deze uitgave opgenomen informatie wordt met nadruk aangeraden deze informatie niet geïsoleerd te gebruiken, maar tevens af te gaan op hun professionele kennis en ervaring en de te gebruiken informatie te allen tijde te controleren.

Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Versie 1.0 Datum: 1 mei 2012

Pagina 2

VOORWOORD Voor u ligt de landelijke taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie naar waardepeildatum 1 januari 2012. Deze taxatiewijzer is in opdracht van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) tot stand gekomen in de Taxatietechnische Kerngroep (TTK). Daarin hebben deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, de gemeenten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Utrecht en de taxatiebedrijven GeoTax, Oranjewoud, Ortec Finance, Thorbecke, TOG Nederland en SenS Vastgoed. Het Gemeentelijk Taxatie Overleg (GTO) heeft een inhoudelijke bijdrage geleverd via de Werkgroep Kapitalisatiefactor. De werkgroep heeft samen met de producent de taxatiewijzer Kapitalisatiefactor 2011 geëvalueerd en gezamenlijk een aantal verbeteringen besproken. Deze verbeteringen hebben bijgedragen aan deze taxatiewijzer. In de werkgroep Kapitalisatiefactor hebben deelgenomen de Waarderingskamer, de gemeenten Rotterdam, Utrecht, Leeuwarden, Haarlem, Haarlemmermeer (GR Cocensus), Hilversum en Amsterdam. De taxatiewijzer is ten opzichte van vorig jaar op een aantal onderdelen aangevuld, wij verwijzen hiervoor naar bladzijde 4, “Wijzigingen ten opzichte van de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie, waardepeildatum 1 januari 2011 versie 1.0. De belangrijkste wijziging ten opzichte van het vorige jaar is de toevoeging van het onderwerp marktanalyse. Hiertoe is er naast een theoretisch gedeelte een rekenblad ontwikkeld. Dit rekenblad kan assisteren bij de screening en de uiteindelijke analyse van verkooptransacties. Bijlage 7 is ingericht als handleiding voor het gebruik van het rekenblad. Wij vertrouwen erop met deze nieuwe taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie weer een stap verder te hebben gezet in het verder professionaliseren van de WOZ-taxaties.


Pagina 3

Wijzigingen ten opzichte van de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie, waardepeildatum 1 januari 2011 versie 1.0 Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke (niet-redactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2011 versie 1.0. Hoofdstuk

Onderwerp

Wijziging

1

Strekking van de wijzer

2.1

Getaxeerde markt huurwaarde

2.2

3.2.2

Incentives en de invloed op de huurwaarde Incentives en de invloed op de huurwaarde Risico-opslag op vastgoed

Toelichting op de marktanalyse in 1.4 toegevoegd Nieuw in de wijzer: investeringen en de huurwaarde blz 11 en 12. Extra toelichting op de berekening van incentives Toelichting ter voorkoming van dubbel telling Risico-opslagen aangepast naar 2012

3.3

Exploitatielasten

3.3.4

Leegstandsrisico

Bijlage 2

Onderhoudskosten

3.3.5 huurverliezen (indien van toepassing) Compleet vernieuwde tekst en aanpassing gedaan n.a.v. gesprek met de Waarderingskamer Diverse tabellen aangepast naar 2012

Bijlage 3

Herbouwkosten

Diverse tabellen aangepast naar 2012

Bijlage 6

Vereenvoudigd rekenblad

Bijlage 7

Berekening incentive

Voorbeeld vereenvoudigd rekenblad aan de taxatiewijzer toegevoegd Voorbeeld incentive berekening

Bijlage 8

Rekenblad verkooptransactie

Handleiding

2.2


Pagina 4

INHOUDSOPGAVE 1

2

3

4

STREKKING VAN DEZE TAXATIEWIJZER........................................................................... 6 1.1

Algemeen..................................................................................................................... 6

1.2

Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie .................... 6

1.3

Van beleggingstransactie naar waarde in het economische verkeer ................... 8

1.4

Marktanalyse ............................................................................................................. 10

1.5

Stappen toepassen kapitalisatie bruto huur.......................................................... 13

DE BRUTO HUURWAARDE................................................................................................. 15 2.1

Getaxeerde markthuurwaarde ................................................................................. 15

2.2

Incentives en de invloed op de huurwaarde .......................................................... 16

DE BRUTO KAPITALISATIEFACTOR ................................................................................. 19 3.1

Opbouw van de bruto kapitalisatiefactor (bottom-up).......................................... 19

3.2

Het Netto Aanvangsrendement (NAR).................................................................... 19

3.3

Exploitatielasten ....................................................................................................... 21

3.4

Correctie kosten koper............................................................................................. 25

BIJLAGEN ............................................................................................................................. 27 Bijlage 1 - Algemene beschrijving...................................................................................... 27 Bijlage 2 - Overzicht exploitatiekosten en verzekeringspremies .................................... 29 Bijlage 3 - Overzicht herbouwwaarden .............................................................................. 33 Bijlage 4 - Overzicht kosten voor de koper ....................................................................... 35 Bijlage 5 - Rekenblad Huurwaardekapitalisatie monitor .................................................. 36 Bijlage 6 - Vereenvoudigd rekenmodel.............................................................................. 40 Bijlage 7 - Overzicht incentive berekening........................................................................ 41 Bijlage 8 - Rekenblad verkooptransactie........................................................................... 42 Bijlage 9 - Verklarende woordenlijst .................................................................................. 45


Pagina 5

1

Strekking van deze taxatiewijzer

1.1 Algemeen De taxatiewijzer die voor u ligt, omvat een omschrijving van de methodiek, kengetallen en parameters. Ook vindt u een rekenblad. De combinatie hiervan dient als hulpmiddel om de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode) te kunnen toepassen. De kengetallen en parameters zijn normgetallen. De gebruiker kan hiervan afwijken en een motivering aangeven. Het is van belang dat gemeenten, en de voor hen werkende taxateurs, de kengetallen en parameters via het proces Permanente Marktanalyse (PMA) controleren en nader onderbouwen met lokale en/of regionale transactieprijzen van soortgelijke nietwoningen. De kengetallen en parameters hebben vooral betrekking op het bepalen van de kapitalisatiefactor. Hiervoor zijn landelijke kengetallen bruikbaar. Voor het bepalen van de markthuurwaarde moet de gemeente zelf (mogelijk in samenwerking met andere gemeenten) een lokale of regionale marktanalyse (laten) uitvoeren. Wat betreft het bepalen van de getaxeerde huurwaarde richt deze wijzer zich alleen op de methodiek om incentives zoals huurkortingen en huurvrije perioden in de getaxeerde huurwaarde te betrekken op basis van geanalyseerde huurprijzen. Op dit moment is het nog niet mogelijk om alle gegevens (die gebruikt worden om op de in deze taxatiewijzer beschreven wijze de kapitalisatiefactor te berekenen) vast te leggen in de WOZ-administratie, of om deze gegevens uit te wisselen tussen de verschillende applicaties. Met de Waarderingskamer vindt overleg plaats over de vraag welke gegevens per getaxeerd object moeten worden vastgelegd, de definitie van deze gegevens en de wijze waarop deze gegevens uitgewisseld kunnen worden.

1.2 Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie Uitgangspunten Wet WOZ In het kader van de Wet WOZ wordt conform artikel 17, het 2e lid, de waarde van een onroerende zaak gesteld op de waarde in het economische verkeer indien de volle en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Eén van de methoden voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer van nietwoningen is "een methode van kapitalisatie van de bruto huurwaarde" (Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken). Voor het bepalen van de bruto huurwaarde wordt aangesloten bij gerealiseerde markthuurprijzen rondom de waardepeildatum. Een belangrijke informatiebron zijn de nieuwe huurcontracten die min of meer rondom de waardepeildatum zijn afgesloten. Bij de taxatie van de WOZ-waarde wordt uitgegaan van de bruto huurprijs zoals deze door de huurder wordt betaald. Dit is dus de huurprijs inclusief de kosten voor beheer en exploitatie van het pand. Om de getaxeerde huurwaarde te kunnen omzetten in een waarde in het economische verkeer, wordt de getaxeerde (bruto) huurwaarde vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Versie 1.0 Datum: 1 mei 2012

Pagina 6

Voor het bepalen van de kapitalisatiefactor moet conform de Waarderingsinstructie aansluiting worden gezocht bij verkooptransacties die voldoen aan de ficties zoals genoemd in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Hierin staat dat het onbezwaarde eigendom moet kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik neemt, rekening houdend met de staat waarin de zaak zich bevindt. Een verduidelijking van de voorgaande omschrijving luidt als volgt: De transactie van de onroerende zaak moet tot stand zijn gekomen tussen twee onafhankelijk van elkaar opererende partijen. Het volle eigendom moet worden geleverd, waarbij moet worden gelet op eventuele bijzondere omstandigheden (erfpacht, recht van opstal, vruchtgebruik, en dergelijke) Ook moet erop worden gelet of de transactie een levering is ten behoeve van een eigenaar, die de zaak in eigen gebruik gaat nemen. Een laatste punt van belang is de datum van de levering. De juridische levering moet plaatsvinden rond de betreffende waardepeildatum. Transacties die aan deze voorwaarden voldoen zijn WOZ-conform. Ook transacties waarvan duidelijk is aangegeven met welke van de vorenstaande aspecten rekening is gehouden en welke correctie daarvoor is toegepast, kunnen worden gebruikt om een kapitalisatiefactor te bepalen1. De gerealiseerde transacties worden gedeeld door ofwel de gerealiseerde huur rondom de datum verkoop of, als deze niet beschikbaar is, de getaxeerde huurwaarde op de datum van levering.

verkoopwaarde t=1 De formule is dan als volgt: Kapitalisatiefactor (Kf) = bruto jaarhuur t=1 In de praktijk blijkt het een zeldzaamheid dat transacties voldoen aan alle WOZ-ficties. Met name in de Randstad en de grote steden daarbuiten. Wel beschikbare verkoopprijzen betreffen veelal beleggingstransacties in verhuurde staat, al dan niet met de verplichting tot het betalen van erfpachtcanon. De gerealiseerde bruto aanvangsrendementen zijn dus niet direct bruikbaar voor de bepaling van een WOZ-conforme kapitalisatiefactor. Vanwege het gebrek aan WOZ-conforme transacties kan voor het onderbouwen van een kapitalisatiefactor wel aangesloten worden bij beleggingstransacties. Het standpunt in dezen is dat kopers voor eigen gebruik minimaal de uitgangspunten van een belegger zullen volgen. Om de kapitalisatiefactor te herleiden uit een beleggingsverkoop – koop in verhuurde staat – en deze bruikbaar te maken voor de WOZ, dient de koopsom geschoond te worden van de specifieke huurderomstandigheden en de specifieke huurvoorwaarden (side-letters). Verder is van belang dat de betaalde jaarhuur van het verkochte pand niet in onredelijke verhouding staat tot de markthuur. Zie voor de verdere behandeling het hoofdstuk 1.3 dat ziet op de wijze waarop een beleggingstransactie moet worden omgevormd naar een waarde in het economische verkeer. In dit verband wordt met klem verwezen naar de Tip: “Wat is de strekking van artikel 17 Wet WOZ bij de waardering van CNW’S” van de Waarderingskamer.

1

http://www.waarderingskamer.nl/kiosk/viewcontent.aspx?id=2946


Pagina 7

1.3 Van beleggingstransactie naar waarde in het economische verkeer Inleiding Het is niet eenvoudig om een definitie van een beleggingstransactie te vinden waaruit valt op te maken wat precies de verschillen zijn met een WOZ-conforme transactie. Verschillen zijn er immers omdat een WOZ-conforme transactie moet voldoen aan de waarderingsficties.Hier spelen drie aspecten een rol: 1)-Het moet gaan om een verkoop tussen twee onafhankelijke partijen (veel transacties vinden toch plaats tussen min of meer aan elkaar gelieerde partijen en/of het zijn transacties waarbij diverse panden zijn betrokken); 2) Een verkoop van volledig eigendom (dus geen beperkt recht, zoals erfpacht etc.), bij voorkeur een aankoop ten behoeve van eigen gebruik (dan is ook volledig voldaan aan de fictie van “leeg en onbezwaard”); 3)Een verkoop rond de waardepeildatum. Een beleggingstransactie voldoet niet aan deze ficties. Na lang zoeken is deze definitie gevonden in het Red Book (Rics Appraisal and Valuation Standards) dat door het RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) wordt gehanteerd om (vrij vertaald) een standaard van integriteit, helderheid en objectiviteit te waarborgen ten aanzien van de taxatierapportage. Bij een beleggingstransactie worden de voordelen en prestaties van het vastgoed afgezet tegen de eigen prestaties van de koper. Deze uitgangspunten kunnen voor een specifieke en bepaalde groep gegadigden afwijken van de uitgangspunten die onder algemene omstandigheden voor een vastgoed zouden gelden. Bron: Red Book RICS 6 april 2010. Algemeen Transacties op de kantorenmarkt, vooral die van de grotere kantoren, brengen bijna alleen maar beleggingstransacties met een beleggingswaarde voort. Gelet hierop bepalen deze beleggingstransacties feitelijk de markt in dit segment. Er is gewerkt aan een manier om deze beleggingstransacties via de marktanalyse bruikbaar te maken teneinde de getaxeerde WOZ-waarde te kunnen onderbouwen. Hierbij wordt enerzijds rekening gehouden met het specifieke karakter van een beleggingstransactie en anderzijds met de veronderstelling dat de waarde van een beleggingstransactie verschillend kan zijn van de marktwaarde, die wordt bepaald op het moment van taxatie. Een aantal redenen waardoor er verschillen ontstaan, kunnen bijvoorbeeld liggen in een unieke kans een bepaald vastgoed aan te kopen, een specifiek plan voor een gebouw, fiscaal voordeel of omdat een bepaald vastgoed managementtechnisch beter in een portefeuille past in verband met een betere risicospreiding. Bij een WOZ waardebepaling wordt de waarde in het economische verkeer bepaald op het moment van de waardepeildatum. Een beleggingswaarde is de waarde dat een vastgoed voor de belegger heeft over een langere periode. Problemen en oplossing De vraag die gesteld moet worden is: Kan er een huurwaardekapitalisatie berekening worden gemaakt die inzicht geeft in de vertaling van de beleggingswaarde naar de marktwaarde? Kan deze vertaling volgens de gangbare methoden inzichtelijk worden gemaakt waarbij recht wordt gedaan aan de bekende WOZ-ficties? Het antwoord daarop is: Ja, dat kan. De gangbare praktijk geeft al aan dat indien een vertaling wordt gemaakt tussen verschillende waardebegrippen, deze moet worden uitgelegd en toegelicht. Ook de Waarderingskamer in haar tip: “Welke transactie mogen worden gebruikt voor de onderlinge vergelijking?” geeft aan dat hierin mogelijkheden liggen2. 2

http://www.waarderingskamer.nl/kiosk/viewcontent.aspx?id=2946


Pagina 8

Zo is het niet noodzakelijk dat de transactie voldoet aan alle ficties. Hierboven is al aangegeven dat het marktgegeven, dat door bijzondere omstandigheden tot een afwijkende waarde leidt, moet worden aangepast en gekwantificeerd. De waardeverschillen moeten voor een ieder inzichtelijk worden gemaakt, zodat duidelijk is wat de invloed ervan is geweest. Er wordt zo een vertaling gemaakt van de beleggingstransactie naar een WOZconforme transactie (dus rekening houdend met de waarderingsficties). De WOZ-conforme transactie houdt rekening met een overdracht van de volle en onbezwaarde eigendom (overdrachtsfictie) en een verkrijger die de zaak direct in gebruik kan nemen (verkrijgingsfictie). Dit wordt bereikt door in de berekening van de (WOZconforme) transactie met specifieke uitgangspunten rekening te houden. Dit vertaalt zich in een berekening die rekening houdt met een geobjectiveerde markthuurwaarde, zoals beschreven in hoofdstuk 2 (2.1) van deze wijzer. Omdat beleggingstransacties in de meest voorkomende gevallen in verhuurde staat zijn verhandeld, moet rekening worden gehouden met de wettelijke bepalingen die van toepassing zijn op verhuurd vastgoed. Een eigenaar die zijn vastgoed zelf in gebruik heeft, hoeft met deze wettelijke bepalingen geen rekening te houden . De voornaamste van deze wettelijke bepalingen is de huurprijsherziening. Ten slotte moet worden aangegeven in hoeverre er rekening is gehouden met het verschil in doelstelling die er kan zijn tussen een belegger en een eigenaar/gebruiker. Het lijkt voor de hand te liggen dat de doelstelling van een eigenaar/ gebruiker het eigen gebruik is. Bij een belegger zal dit waarschijnlijk anders zijn. Deze groep zal een aankoop hebben gedaan om andere voordelen te behalen, in het algemene gedeelte van dit hoofdstuk is hier al op ingegaan. Deze voornoemde specifieke uitgangspunten leidden in het verleden vrijwel in alle gevallen tot het afkeuren van een kapitalisatiefactor verkregen uit een gerealiseerde beleggingstransactie3. Uitwerking Bij de analyse van een beleggingstransactie moet worden aangegeven: - wat de onderliggende contracthuur is en wat de objectieve huur is; - bij een winkel of een bedrijfsvastgoed moet bovendien rekening worden gehouden met de aanpassingshuur op het moment dat de optiejaren ingaan (bij kantoren spelen de wettelijke bepaling van huurherziening niet); - de verschillen in doelstelling van de vastgoedbelegger ten opzichte van de eigenaar/gebruiker moet in het leegstandsrisico tot uitdrukking worden gebracht. (het gaat hier om het structurele risico op leegstand). De daadwerkelijke leegstaande meters op de waardepeildatum, uitgedrukt in een percentage van de totaal aanwezige meters in een bepaald gebied, kan als het "objectieve leegstandsrisico" worden gelezen. Door dit “objectieve leegstandspercentage” te verrekenen in de exploitatiekosten wordt niet alleen zichtbaar gemaakt dat er met de fictie “leeg en direct ter beschikking” rekening wordt gehouden maar ook welk percentage hiervoor is gehanteerd4. 3

Vraagbaak derde herziene druk 25 juni 2008, vraag 219 Tip; wat is de strekking van artikel 17 Wet WOZ bij de waardering van CNW’s, vanaf “bij het gebruik van de huurwaardekapitalisatie enz”

4

Geraadpleegde literatuur bij het onderwerp “van beleggingstransactie naar waarde in het economische verkeer” zijn onder meer: Taxatieleer onroerende zaken door G.N. ten Have 1992, RICS Red Book editie 6, 2010 en de Masterproof: Risico als maat voor rendement (Paul Tazalaar, 2002) Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Versie 1.0 Datum: 1 mei 2012

Pagina 9

Deze wijze van berekenen komt overeen met paragraaf 1.2 van deze taxatiewijzer. In deze paragraaf staat beschreven dat er duidelijk moet worden aangegeven met welke aspecten rekening is gehouden en welke correctie daarvoor is toegepast. Als dit is gedaan, kan de uitkomst worden gezien als een WOZ-conforme kapitalisatiefactor. Uit deze bruikbaar gemaakte beleggingstransacties worden de netto aanvangsrendementen herleid. Vervolgens kan hiermee het risico-opslag van een transactie worden bepaald. Bij meerdere beleggingstransacties kunnen de bandbreedten voor risico-opslagen binnen een bepaald gebied worden bepaald. Op deze manier is het netto aanvangsrendementen het uitgangspunt voor het bepalen van de kapitalisatiefactor. Genoemde uitwerking doet recht aan het verschil tussen de beleggingstransactie en de waarde in het economische verkeer dat volgens de Wet Waardering onroerende zaken moet worden getaxeerd.

1.4 Marktanalyse Inleiding. Hieronder volgt een korte inleiding die antwoord geeft op de vraag waarom er ten behoeve van de permanente marktanalyse een analyseblad is gecreëerd. Over het geheel genomen is er nog niet veel geschreven over de (markt)analyse van courante niet-woningen voor de Wet WOZ. Wat we wel weten is dat er in de “Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling” richtlijnen staan opgesteld die gaan over het verzamelen, verifiëren en het registreren van marktgegevens. Het verzamelen, verifiëren en het registreren zal wel door vrijwel elke gemeente kunnen worden gedaan. Het analyseren van de marktgegevens staat in dit hoofdstuk centraal en we hebben er vertrouwen in dat deze aanvulling op de taxatiewijzer voor de meest voorkomende situaties een werkbare instructie oplevert. Daartoe is ook een rekenblad voor verkooptransacties ontwikkeld dat als bijlage is geïntegreerd en is te downloaden via het WOZ-datacenter. Waarom houden we een marktanalyse? Er zijn een aantal groot aantal redenen waarom er een marktanalyse wordt gehouden. Hieronder staan een aantal voorbeelden. Deze zijn niet limitatief. -

We willen een beeld van de markt krijgen (zonder kunnen we niets) Het herleiden van kengetallen We willen objectkenmerken kunnen controleren We willen getaxeerde objecten benchmarken met de markt We willen contact houden met de markt We willen een trendvoorspelling kunnen maken We willen publicaties kunnen maken

Wanneer dit landelijk op een eenduidige manier gebeurt, is dat om een aantal redenen een goed idee: -

Het verbetert de onderlinge communicatie (tussen gemeenten), er wordt bij de analyse van verkooptransacties één en de zelfde taal gesproken. Bij onderlinge uitwisseling kan worden vertrouwd op een analoge wijze van analyse (gelijke analyse input) Onderbouwingen van objecten kunnen intergemeentelijk worden gebruikt en uitgewisseld.


Pagina 10

Analyse op de zelfde manier. Er moet voor alle gemeenten een bepaalde routine ontstaan in het verzamelen, controleren en registreren van de informatie die voor de betreffende gemeente beschikbaar komt. Bij het verzamelen van de gegevens van verhuurtransacties gaat het om het versturen van inlichtingen formulieren naar objecten die recent zijn verhuurd. Bij het verzamelen van verkooptransacties gaat het om het verzamelen van informatie over recent verkochte objecten via het Kadaster en bijvoorbeeld via makelaarsinformatie. Het verifiëren of controleren van de verzamelde gegevens houdt in dat de ingewonnen informatie moet worden beoordeeld. Er wordt beoordeeld of deze gerealiseerde marktprijzen overeenkomen met de vastgestelde WOZ-waarde bij een verkoopgegeven of met de taxatieopbouw bij een huurgegeven. Daarnaast moeten de ingewonnen gegevens op kenmerken worden gecontroleerd en worden afgezet tegen de objectkenmerken die bij de betreffende gemeente bekend zijn. Al deze binnen gekomen gegevens moeten uiteindelijk geregistreerd worden. Het resultaat van het systeemmatig doorlopen van het verzamelen, controleren en registreren is dat er een schat aan marktgegevens ontstaat die geanalyseerd kan worden. Het geheel aan gescreende marktgegevens moet leiden tot kengetallen voor het bepalen van de huurwaarden en tot het bepalen van kapitalisatiefactoren. De kengetallen zijn dan onderbouwd met de analyse van de marktgegevens. Er wordt dan ook gelijk geregistreerd of de uitkomst van de analyse een goede weerspiegeling is van het marktniveau. Als dit niet het geval is moet worden aangegeven wat hiervan de oorzaak kan zijn. Oorzaken kunnen bijvoorbeeld zijn een bijzondere ligging, specifieke onderhoudssituatie, specifieke objectkenmerken waar rekening mee moet worden gehouden (asbest, bodemverontreiniging). Hoe ziet in grote lijnen een markt analyse eruit. De grote lijnen van de marktanalyse betreffen een aantal onderwerpen die hieronder worden toegelicht. Voorraadanalyse In de voorraadanalyse wordt onderzocht wat de voorraad van de verschillende typen vastgoed is op de waardepeildatum. De verhouding tussen vraag en aanbod zijn hierbij van groot belang. De verhouding zegt iets over de opnameniveaus die in een bepaalde omgeving worden gerealiseerd. Relevante transacties kunnen hier worden genoemd en omschreven. Leegstandanalyse In de leegstandanalyse wordt onderzocht in hoerverre er leegstand is in een bepaalde omgeving en hoe zich dat heeft ontwikkeld ten opzichte van de vorige beschouwingperiode.. Als deze verschillen zijn geduid, kan er worden onderzocht wat daarvan de oorzaken zijn. Is er op een locatie bijvoorbeeld nieuwbouw opgeleverd of is de kwaliteit van een bepaalde omgeving achteruit gegaan? In de waardering kan vervolgens met de uitkomsten rekening worden gehouden. Aanbod versus opname analyse Hier wordt een analyse gemaakt van de verhouding tussen vraag en aanbod van een type vastgoed. Er kan concreet naar oppervlaktes worden gekeken die direct iets zeggen over de marktomstandigheden.Ligt een bepaald gebied of type vastgoed positief in de markt of vertoont dat gebied op die punten juist een negatief beeld? In de waardebepaling kan hier rekening mee worden gehouden. Analyse aangaande de incentives Bij het versturen van de huurinlichtingenformulieren dient naast de vraag over het huurniveau ook een vraag te worden opgenomen of bij het aangaan van de overeenkomst in brede zin incentives zijn ontvangen. De laatste jaren is dit een veel besproken onderwerp waar veel nadruk op ligt. Door te achterhalen in welke gebieden het geven van incentives voorkomt, kan daar in de waardebepaling specifiek rekening mee worden gehouden. Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Versie 1.0 Datum: 1 mei 2012

Pagina 11

Analyse huurwaarde ontwikkeling Als er meer duidelijkheid is verkregen op de voorgaande punten, kan worden beoordeeld in hoeverre deze invloed hebben gehad op de gerealiseerde huurwaarden. Het één heeft namelijk met het ander te maken. Als eenvoudig voorbeeld nemen we een middelgrote productieruimte. Wanneer de voorraad is afgenomen door een verandering in de opname, zal dit positieve gevolgen hebben voor de leegstand van dit type vastgoed. De aanbodopnameanalyse kan bovenstaande bevestigen. Wanneer de incentives in dit voorbeeld buiten beschouwing worden gelaten, kan worden aangenomen dat de huurwaarde een opwaartse trend zal laten zien. Analyse van de verkooptransactie Uit de analyse van gerealiseerde verkooptransacties kunnen prijzen per vierkante meter worden gedistilleerd. Deze kunnen worden gebruikt bij de beoordeling van de WOZ-waarden gebaseerd op de vergelijkingsmethode. Hierbij dient te worden gelet op de voorwaarde die aan de transacties ten grondslag liggen. We doelen hierbij op de ‘verkoop in verhuurde staat’, ‘verkoop aan de zittende huurder’ en dergelijke. Analyse ontwikkeling kapitalisatiefactor De ontwikkeling van de kapitalisatiefactor zal voor een groot deel afhangen van de ontwikkelingen van de aanvangsrendementen. Eén van de factoren die invloed hebben op het aanvangsrendement zijn de risicofactoren die een koper van een vastgoed voor het te verwerven vastgoed heeft ingeschat. We maken hierbij onderscheid tussen het risicovrije deel van het aanvangsrendement en het risicodragende deel ervan. Het risicodragende deel ziet op de risico’s voor type vastgoed, type huurder, economische risico’s en risico op leegstand terwijl het risicovrije deel van het aanvangsrendement ziet op de rendementen op de jongste 10-jarige staatslening op de waardepeildatum. Het lijkt duidelijk dat als de aanvangsrendementen afnemen, er een stevige opname is, weinig leegstand en een gunstige ontwikkeling van de huurwaarde (direct rendement). Analyse WOZ-waardeontwikkeling Hiermee wordt inzicht verschaft in een trendmatige ontwikkeling van de WOZ-waarde over een langere periode, bijvoorbeeld 5 jaar. Analyse van de risicogebieden Binnen dit kader kan er een analyse worden gehouden van de eventuele “black spots” die er kunnen zijn in een gemeente. Het kan gaan om gebieden waar geen huurtransacties tot stand zijn gekomen of geen verkooptransacties hebben plaatsgevonden. Er kan ook worden gedacht aan een analyse van de leegstaande objecten waar een waarde voor moet worden bepaald. Deze waardebepaling kan op zich zelf risicovol zijn. Conclusie In de conclusie komen alle deelanalyses samen tot een samenvatting . Wat is de aanleiding om een hoofdstuk marktanalyse te hebben. De laatste jaren zijn er steeds minder transacties voorhanden waardoor er vaker (min of meer gedwongen) over de gemeentegrens wordt gekeken om uiteindelijk, indien die in de eigen gemeente niet voorhanden zijn, verkoop en of huurtransacties te vinden die kunnen worden gebruikt om een WOZ-waarde te onderbouwen. Deze trend is ingegeven door de huidige economische situatie, die alweer ruim 3 jaar voortduurt. Er wordt de laatste jaren steeds minder makkelijk gefinancierd door de financieringsinstellingen. Dit is mede ingegeven door het vergroten van de eigen balanspositie. Een tweede argument is dat het onduidelijk is of de groei van bedrijven, zoals we die in de jaren tot 2008 zo gewend waren, nog wel terug komt. De twee genoemde argumenten zijn zeker niet limitatief als het gaat om de oorzaken van de huidige


Pagina 12

economische situatie. Het zijn echter wel twee argumenten die tot gevolg hebben gehad dat er minder transactie zijn waarmee we de waardebepalingen moeten onderbouwen. Om zo goed mogelijk te kunnen blijven taxeren moeten wij van elkaars transactiegegevens gebruik kunnen maken. Daartoe hebben wij naast het uiteenzetten van de verschillende analysemogelijkheden een rekenblad ontwikkeld. Dit rekenblad biedt de mogelijkheid om op eenvoudige wijze een verkooptransactie te analyseren en daar verschillende analytische gegevens uit te abstraheren. 5. Hoe zien we dit in een rekenblad terug? Het rekenblad is via het WOZ-datacenter te downloaden.

1.5 Stappen toepassen kapitalisatie bruto huur Toch zal het niet voor elk type courante niet-woningen en voor elke gemeente (regio) mogelijk zijn om een betrouwbare kapitalisatiefactor te berekenen uit de gerealiseerde verkoopprijzen. Daarom biedt deze taxatiewijzer - in aanvulling op de berekening van de kapitalisatiefactor uit verkoopprijzen - een alternatieve methode om de kapitalisatiefactor te berekenen. Door toepassen van beide benaderingen kan de gemeente in alle gevallen een betrouwbare kapitalisatiefactor berekenen en onderbouwen. De wijze waarop in deze taxatiewijzer de kapitalisatiefactor wordt opgebouwd, kan worden aangeduid als een zogeheten bottom-up-methode. Dat wil zeggen dat de taxateur met behulp van deze taxatiewijzer van onderaan de bruto kapitalisatiefactor opbouwt en bepaalt. Hierbij geldt het Netto Aanvangsrendement (NAR) als belangrijk uitgangspunt. Hieronder wordt in een kort stappenplan de te nemen stappen besproken. Stap 1 Stel de bruto jaarhuur vast. Corrigeer de bruto jaarhuur eventueel met kortingen in verband met incentives (huurkorting, huurvrije periode, etc.). Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). Deze bruto jaarhuur gecorrigeerd met incentives wordt (eventueel uitgesplitst per WOZ-deelobject) vermeld op het taxatieverslag. Verminder deze (geschatte, gecorrigeerde) bruto huur met de geschatte exploitatiekosten (onderhoud, vaste lasten, beheerkosten). Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). De uitkomst hiervan is de netto jaarhuur. Stap 2 Bepaal vervolgens het percentage Netto Aanvangsrendement (NAR). Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). Het NAR geeft aan welk rendement rond de waardepeildatum in de markt wordt verwacht voor investeringen in onroerend goed. Het is opgebouwd uit een basisrente verhoogd met een risico-opslag. De risico-opslag geeft de invloed weer van de algemene risico's bij investeren in onroerend goed. De som van deze twee percentages vormt het NAR. Deel het getal 1 door dit NAR en vermenigvuldig de uitkomst weer met 100%. Bijvoorbeeld een NAR van 8% leidt tot een netto kapitalisatiefactor 12,5 (1/8 * 100). Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). De uitkomst hiervan is de netto kapitalisatiefactor, dus de factor waarmee de netto jaarhuur wordt vermenigvuldigd voor het bepalen van een gekapitaliseerde marktwaarde. Stap 3 Vermenigvuldig de berekende netto jaarhuur met de netto kapitalisatiefactor. U krijgt dan een waarde inclusief kosten koper (k.k.). De kosten koper dienen dan nog verrekend te worden door de uitkomst WOZ-waarde inclusief k.k. te delen door (1+k.k.%). U heeft nu Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Versie 1.0 Datum: 1 mei 2012

Pagina 13

uiteindelijke WOZ-waarde berekend (exclusief k.k. berekend). Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). Door hierop de bruto jaarhuur te delen heeft u de bruto kapitalisatiefactor bepaald. Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5).


Pagina 14

2

De bruto huurwaarde

2.1 Getaxeerde markthuurwaarde Bij het taxeren volgens de huurwaardekapitalisatiemethode, zoals omschreven in deze taxatiewijzer, wordt de getaxeerde markthuurwaarde gekapitaliseerd met de berekende kapitalisatiefactor. Op basis van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt hierbij uitgegaan van de bruto (markt) huur. De getaxeerde bruto markthuurwaarde is het bedrag dat de huurder redelijkerwijs verschuldigd is aan de verhuurder als tegenprestatie voor het uitsluitende gebruik van het vastgoed. Hierbij moet worden uitgegaan van enerzijds de voor het soort vastgoed gebruikelijke voorwaarden en condities en anderzijds van de huurprijzen die voor soortgelijke onroerende zaken gebruikelijk worden betaald op de datum van de waardebepaling. Het gaat om de bruto- huurwaarde inclusief de vergoeding voor exploitatiekosten, zoals onderhoud, vaste lasten en beheerkosten. De feitelijke huurprijs is het bedrag dat op basis van de overeenkomst tussen huurder en verhuurder op een bepaald moment als vergoeding van gebruik van de onroerende zaak wordt betaald. De feitelijke huurprijs kan afwijken van de actuele markthuurwaarde op een bepaald moment, bijvoorbeeld, omdat de huurovereenkomst op een ander moment (dan de waardepeildatum) is gesloten. Voor het bepalen van de bruto huur moet worden aangesloten bij markthuurprijzen zoals deze rondom de waardepeildatum tot stand komen bij het sluiten van nieuwe huurcontracten. U taxeert de bruto huur daarom in beginsel door vergelijking met huurprijzen zoals deze rond de waardepeildatum worden overeengekomen voor vergelijkbare objecten. Let er bij het analyseren van de huurgegevens op dat er investeringen kunnen zijn gedaan door, of de eigenaar of de huurder. Deze investeringen hebben in een aantal gevallen invloed op de door u te taxeren bruto huurwaarde. Op verschillende momenten kunt u te maken krijgen met investeringen in een gebouw die invloed kunnen hebben op de bruto huur. Voorbeelden hiervan kunnen zijn het tegengaan van het verouderingsprocessen een kaal opgeleverd bedrijfsgebouw dat nog niet in gebruik kan worden genomen. Het is overigens belangrijk te begrijpen dat het hier niet om een investering gaat die als incentive mag worden gezien. Binnen het voorbeeld van verouderen kan het zijn dat de mogelijkheid om een pand te verhuren achteruit gaat. Om deze veroudering tegen te gaan zal een vastgoed eigenaar investeringen doen ten einde de geldende markthuurprijs van het moment te kunnen blijven ontvangen voor nu en een bepaalde toekomstige periode. De brutohuur zal door deze investering geen extra huurverhogende waarde hebben. Wanneer binnen het voorbeeld van casco-oplevering de gebruiker investeringen doet, moet worden beoordeeld in hoeverre de investering een huurwaardeverhogendeffect heeft. Hieronder worden deze twee situaties belicht. De verhuurder investeert: Als de verhuurder de investeringen doet, kan dat zijn met de bedoeling het niveau van het object zodanig te verbeteren dat het weer aantrekkelijk wordt voor een gebruiker om zich in ditpand te vestigen - of zich niet elders te vestigen. Indien er geen vermeerdering van de huur is vastgelegd en/of de getaxeerde huurwaarde aansluit op die van vergelijkbare objecten, rekening houdend met de objectkenmerken, dient de investering in het gebouw niet in de huurwaarde verrekend te worden. Uit een vergelijking met vergelijkbare objecten, Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Versie 1.0 Datum: 1 mei 2012

Pagina 15

rekening houdend met de objectkenmerken, moet blijken of een investering van de verhuurder een correctie van de te taxeren huurwaarde tot gevolg moet hebben. De huurder investeert: Als de huurder na het aangaan van de huurovereenkomst, al dan niet in samenspraak met de verhuurder, besluit in het gebouw te investeren, kan dit gevolgen hebben voor de te taxeren huurwaarde.. Het standpunt voor deze aanname is dat het vastgoed moet worden getaxeerd. Het vastgoed is in dit voorbeeld een gebouw dat is verbeterd. . Uit een vergelijking met vergelijkbare objecten, rekening houdend met de objectkenmerken, moet blijken of een investering van de huurder een correctie van de te taxeren huurwaarde tot gevolg moet hebben. Ondanks dat de verbetering door de gebruiker is aangebracht telt de waarde van deze verbetering mee voor de huurwaarde bepaling. Hieronder worden nog een aantal voorbeelden van investeringen gegeven (deze zijn niet limitatief) en hoe hiermee om te gaan in de bruto huurwaarde bepaling. Regulier onderhoud: Investering die betrekking hebben op regulier onderhoud (schilderwerk, vervanging ketel, verhelpen lekkage) worden buiten beschouwing gelaten. Dit komt tot uiting in de kwalificatiecijfers voor kwaliteit, doelmatigheid en onderhoud. Casco huren: Een object is “kaal” opgeleverd en de verhuurder/ huurder doen in dit geval vaak investeringen.(bijvoorbeeld kabelgoten, tussenwanden, scheidingswanden, afwerken vloeren en wanden, toilet e.d.). De vuistregel is dan dat er van de investeringen, 60% bij de huurwaarde kan worden opgeteld. 60% omdat het niet altijd duidelijk is welke investeringen precies betrekking hebben op de onroerende zaak en welke op de roerende zaken. Als het wel duidelijk is welke investeringen er zijn gedaan en waar deze betrekking op hebben gehad kan natuurlijk van deze vuistregel worden afgeweken. Turn-key:. Compleet ingericht onroerende zaken naar gemiddelde huurders wensen, incl. bekabelingen, internet en telecommunicatie. Vloerbedekking en soms ook meubels zitten vaak ook in deze overeenkomst. De kosten van vloerbedekking en meubilair moeten uit de huur gehaald worden, omdat deze als roerend aan te merken zijn. Specifiek door de gebruiker aangebrachte investeringen: Voorbeelden: investeringen door een visboer zoals tegels en koelcel, koelcel en overige koeling door een groenteboer, cafetaria met automatiekopstelling, etc. Omdat het pand vaak na het verlaten van de gebruiker weer in de oude staat moet worden opgeleverd, worden deze investeringen (marginaal) voor 10 tot 20% bij de huurwaarde opgeteld. Het niet meenemen van deze vaak zeer specifieke investering lijkt geen goed uitgangspunt, er bestaat altijd een kans dat er een visboer of groenteboer voor het pand gevonden kan worden. Het zou dan niet redelijk zijn om de hele investering buiten aanmerking te nemen.

2.2 Incentives en de invloed op de huurwaarde Incentives zijn beloningen die eigenaren geven aan huurders op het moment dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten (of een huurovereenkomst wordt verlengd). De bedoeling is om een nieuwe huurder aan te trekken en bestaande huurders vast te houden. Incentives uiten zich in huurvrije perioden (meest voorkomend), huurkortingen (een korting op de huur over de gehele looptijd van het huurcontract) en/of bijdragen van eigenaren aan specifieke investeringen in een gebouw die door de huurder kunnen worden uitgevoerd. Er is een directe relatie tussen het drieluik: leegstand, aanbod en incentives. Naar mate de leegstand en het aanbod groter worden of hoog zijn, neemt het volume aan incentives toe. Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Versie 1.0 Datum: 1 mei 2012

Pagina 16

Incentives hebben ook invloed op de WOZ-waarde. Natuurlijk is deze invloed groter naar mate de omvang van de gegeven incentives groter wordt. Een huurvrije periode van een maand zal geen significante invloed hebben op de WOZ-waarde. Een huurvrije periode van twee jaar zal een zeer significante invloed hebben op de WOZ-waarde. De incentives, zoals huurvrije perioden en huurkortingen, leiden tot kasstroomverliezen. Dat betekent dat de huurder minder betaalt en de verhuurder minder ontvangt dan de huurprijs die formeel in het huurcontract is overeengekomen. De invloed van deze kasstroomverliezen kan op twee manieren in de berekening van de waarde tot uitdrukking worden gebracht: 1. korten op de bruto jaarhuurwaarde 2. incentives opnemen in de berekening van de kapitalisatiefactor Ten aanzien van WOZ-taxaties is ervoor gekozen de eerste methode toe te passen. In deze taxatiewijzer (rekenmodel in bijlage 5) wordt wel als extra onderbouwing toegelicht, dat beide benaderingen tot dezelfde uitkomst (WOZ-waarde) leiden. Werkwijze bij berekening "korting" op de bruto jaarhuurwaarde Incentives worden, in een berekening volgens de netto contante waarde (DCF), contant gemaakt. In het rekenmodel (bijlage 5) worden de kasstromen over een tijdreeks van 10 jaar, per jaar weergegeven. Aangenomen wordt dat na deze periode van 10 jaar weer een nieuwe huurovereenkomst wordt afgesloten. De uitkomst van de contant gemaakte huurvrije periode wordt gekort op de bruto jaarhuur, die gebruikt wordt bij de WOZ-taxatie. Huurkortingen worden niet contant gemaakt en direct in de huur gekort (als percentage). De gebruiker van de HWK-monitor moet dit percentage zelf van de ingevoerde huurwaarde aftrekken. Het bedrag dat in mindering wordt gebracht op de bruto huurwaarde, die overeenkomt met de uitkomsten van de marktanalyse vindt u in het rekenmodel (bijlage 5) onder “Correctie korting”. Het gaat hier dus alleen om huurvrije perioden. De incentives worden bij deze methodiek dus niet in de kapitalisatiefactor verrekend. De periode van 10 jaar komt voort uit de gedachte dat een huurovereenkomst in de meest voorkomende gevallen voor een periode van 10 jaar wordt aangegaan. Tegenwoordig is deze periode van 10 jaar echter niet meer zo vanzelfsprekend. De 10 jaar durende huurovereenkomst komt nog altijd veel voor maar in een markt waar de verhouding tussen vraag en aanbod in sommige gevallen in onbalans is geraakt, komen relatief vaker overeenkomsten met kortere looptijden voor. Dit hoeft voor de berekeningswijze van de incentive niet veel uit te maken. Het vertrekpunt is dat de berekening altijd van een 10-jarige overeenkomst uitgaat. Maar hoe kan een overeenkomst van 3 jaar of van 12 jaar vergelijkbaar worden gemaakt met een overeenkomst van 10 jaar? De oplossing hiervoor is eenvoudig. Dit betekent voor een huurovereenkomst met een looptijd van 3 jaar en een huurvrije periode van 2 maanden dat de berekening als volgt kan worden opgezet: Voor 10 jaar is de incentive bijvoorbeeld 4 maanden over het eerste jaar. Dit betekent dat de incentive omgerekend per jaar 4/10 = 0,4 maand per jaar is. Voor een overeenkomst met een looptijd van 3 jaar betekent dit een incentive van 0,4 x 3 = 1,2 maanden. Voor een overeenkomst van 12 jaar is de berekening naar 10 jaar 0,4 x 12 = 4,8 maanden. De formule voor het berekenen van incentives die slaan op verschillende contractlooptijden ziet er als volgt uit:

Incentive / 10 * aantal contractjaren. Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Versie 1.0 Datum: 1 mei 2012

Pagina 17

Incentives opnemen in berekening kapitalisatiefactor leidt tot dezelfde WOZ-waarde De tweede manier om incentives tot uitdrukking te laten komen in de WOZ-waarde is deze opnemen in de kapitalisatiefactor. Door de "huurverliezen" als gevolg van de incentives mee te nemen in de berekening van de exploitatiekosten, ontstaat een lagere kapitalisatiefactor. Deze lagere kapitalisatiefactor wordt vanzelfsprekend toegepast op een hogere huurwaarde (namelijk de bruto huurwaarde zonder aftrek van de incentive). Net als bij de werkwijze bij berekening "korting" op de bruto jaarhuurwaarde, worden de huurvrije perioden in een berekening volgens de netto contante waarde (DCF), contant gemaakt. In het rekenmodel (bijlage 5) kunnen beide berekeningen zichtbaar gemaakt worden. Huurkortingen worden niet contant gemaakt en direct in de huur gekort (als percentage). De gebruiker van de HWK-monitor moet dit percentage zelf van de ingevoerde huurwaarde aftrekken. De berekening met verwerking van de incentives in de kapitalisatiefactor geldt als een alternatieve onderbouwing van de WOZ-waarde berekend op basis van "korting" op de bruto jaarhuurwaarde. In beide gevallen dient dezelfde DCF als onderbouwing van de berekening. Bij het verrekenen van de incentives in de WOZ-waarde moet worden gewaakt voor een dubbeltelling van deze incentive in de WOZ-waarde. Deze dubbeltelling kan ontstaan doordat er naast het verrekenen van de incentive in de huur de incentive ook in de kapitalisatiefactor wordt verrekend. De bovenstaande waarschuwing geldt voor het geval er naast het verrekenen van de huurvrije periode als correctie “in de huur” het ook nog als correctie in de “BAR/NAR” wordt verrekend. De bruto kapitalisatiefactor wordt hier namelijk door beïnvloed. Hieronder volgt een kleine uitleg. Als er bij de bruto kapitalisatiefactor berekening wordt uitgegaan van de verrekening van “In de huur” wordt de bruto kapitalisatiefactor berekend door de WOZ-waarde te relateren aan de bruto markthuur na correctie van de incentive. Als de incentive echter wordt verrekend door deze in de “BAR/NAR” te verwerken wordt de bruto kapitalisatiefactor berekend door de WOZ-waarde te relateren aan de bruto markthuur met inbegrip van de betreffende incentive. Deze korting zal 0 zijn omdat de korting is verrekend in de exploitatie (in de “BAR/NAR”) van het object. Als de WOZ-waarde moet worden aangepast waarbij incentives het argument is dat te doen moet er goed op worden gelet of dit in de huur of in de exploitatie (“BAR/NAR”) moet gebeuren.


Pagina 18

3

De bruto kapitalisatiefactor

3.1 Opbouw van de bruto kapitalisatiefactor (bottom-up) De bruto kapitalisatiefactor wordt berekend vanuit het netto aanvangsrendement, de exploitatiekosten en de kosten voor koper. Het netto aanvangsrendement bestaat uit de componenten: 1 basisrente en 2 opslagrisico De exploitatielasten bestaan uit de componenten: 1. onderhoudskosten 2. vaste Lasten 3. beheerskosten 4. leegstandsrisico 5. Huurverliezen (indien van toepassing) Ten slotte is nog van belang de correctie voor kosten koper (k.k.).

3.2 Het Netto Aanvangsrendement (NAR) In beginsel wordt er voor de bepaling van het netto aanvangsrendement uitgegaan van een risicovrij rendement plus een opslag. Daarvoor dient een risicovrij rendement bepaald te worden. Deze wordt gevonden in de jongste 10-jarige staatsleningen die door o.a. De Nederlandse Bank (DNB) wordt gepubliceerd.

3.2.1 Basisrente Voor het bepalen van het risicovrije rendement wordt aangesloten bij de rendementen op staatsleningen op 1 januari van het betreffende jaar.

De basisrente voor 1 januari 2012 is vastgesteld op 2.2% (Bron: DNB, jongste tienjarige staatslening)

3.2.2 Risico-opslag op vastgoed Vastgoedbeleggingen hebben een lager risicoprofiel dan aandelen maar een hoger dan staatsleningen. Omdat de laatste als basisrendement geldt, dient er nog een risicodragend rendement bepaald te worden. Dit is het extra risico en uit zich in een risico-opslag bovenop het basisrendement. Het risico-opslag dekt onder andere de risico’s samenhangend met de kans op leegstand (frictieleegstand), de instabiliteit van een type huurder, het type vastgoed, de locatie en onbekende economische risico e.d. Bij de analyse van verkooptransacties zijn de meeste elementen die bij de opbouw van de kapitalisatiefactor een rol spelen, zoals exploitatielasten, rendementen op staatsleningen en actuele huurwaarden betrekkelijk eenvoudig uit de markt te herleiden. Dit kan aan de hand Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Versie 1.0 Datum: 1 mei 2012

Pagina 19

van publicaties, huurovereenkomsten en andere beschikbare gegevens van de betrokken transactie. Het risico-opslag wordt bepaald door verkooptransacties te analyseren. Het opslagrisico wordt dan berekend door de basisrente af te trekken van een gerealiseerde NAR. Risico opslagen zijn voor de categorieën kantoren, winkels en bedrijven onder te verdelen in landelijke bandbreedtes. Uit marktanalyse blijkt dat de risico-opslagen voor de vermelde categorieën gemiddeld toenemen naarmate de kwaliteit van de locatie en van het vastgoed afnemen. Het vastgoed wordt daardoor meer risicovol om in te beleggen. Wellicht ten overvloede wordt hier nog een keer de nadruk gelegd op de invloed van specifieke locale omstandigheden. Onderstaand schema is niet meer dan een handleiding met indicatieve kengetallen. Er moet altijd locaal marktonderzoek worden gedaan om deze kengetallen te vergelijken met lokale en of regionale transactiecijfers.


Pagina 20

Tabel risico-opslag waarde peildatum 1 januari 2012 Kantoren Type Laag Hoog NAR Laag/ Hoog 7,76 10,42 Basis rendement 2,20 2,20 Risico-opslag 5,56 8,22 Tabel 1: Bron:

Laag 5,02 2,20 2,82

Winkels Hoog 7,05 2,20 4,85

Bedrijven Laag Hoog 8,16 11,48 2,20 2,20 5,96 9,28

Gemiddelde risico-opslagen per soort object Rapport DTZ Zadelhof “factsheet kantoren en bedrijfsruimte januari 2012” CB Richard Ellis MarketView: office, retail en logistics market 4q. Cushmann& Wakefield: office, retail en industrial marketbeat 4q Gemeenten: Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Amsterdam.

3.3 Exploitatielasten Exploitatielasten zijn de structurele uitgaven voor rekening van de eigenaar. De uitgangspunten zijn een waarde voor een eigenaar die de zaak koopt en zelf in gebruik neemt.Maar een eigenaar die voor eigen gebruik aankoopt, zal in een concurrerende markt nooit minder kunnen betalen dan een eigenaar die aankoopt voor de verhuur. Hierna volgen de kostenonderdelen die deel uitmaken van de exploitatiekosten zoals ze worden gehanteerd in de kapitalisatieberekening.

3.3.1 Onderhoudskosten (Zie de matrix onderhoudskosten) Onderhoudskosten als percentage van de herbouwwaarde Voor het bepalen van de onderhoudskosten wordt uitgegaan van de herbouwwaarde zoals in de markt wordt gehanteerd voor het oprichten van een gebouw dat overeenkomt met het te taxeren gebouw. Bronnen voor het bepalen van de herbouwwaarde zijn onder andere door de betreffende gemeente geanalyseerde marktinformatie, “Reed Business”, “DACE prijzenboekje” en “Vastgoed Exploitatiewijzer”. Bij de inschatting van de onderhoudskosten moet voor ogen worden gehouden dat het gaat om de instandhoudingkosten. Dus niet om groot onderhoud en/of achterstallig onderhoud. Op het moment dat met deze kosten rekening moet worden gehouden, zal een kapitaalscorrectie worden toegepast. Zie voor de herbouwwaarde en onderhoudskosten de bijlage in de taxatiewijzer. In dit overzicht staan de meest voorkomende kosten vermeld. Hiervan kan worden afgeweken op het moment dat een individueel geval daarom vraagt. De onderhoudskosten worden in het rekenmodel berekend vanuit de herbouwwaarde maar om wiskundige redenen getoond als een percentage van de jaarhuur.

3.3.2 Vaste lasten (Zie de matrix vaste lasten) Verzekeringen en belastingen als percentage van de herbouwwaarde Voor het bepalen van de verzekeringspremie wordt uitgegaan van de herbouwwaarde zoals in de markt wordt gehanteerd voor het oprichten van een gebouw dat overeenkomt met het te taxeren gebouw. Bronnen voor het bepalen van de herbouwwaarde zijn onder andere de door de betreffende gemeente geanalyseerde marktinformatie, “Reed Business, “DACE prijzenboekje” e.d. Voor het bepalen van “belastingen” moet naast de herbouwwaarde van het te taxeren object ook de grondwaarde worden meegenomen. Deze kan worden achterhaald door het analyseren van marktinformatie, maar ook de betreffende gemeente Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Versie 1.0 Datum: 1 mei 2012

Pagina 21

kan worden geraadpleegd. Zij hebben informatie over gronduitgifteprijzen. Ga overigens bij het berekenen van de belastingen uit van alleen het gedeelte voor de eigenaar. De overige locale belastingen als riool en eventueel reinigingsrechten moeten nog worden opgeteld bij de post onroerende zaak belastingen. Bronnen die kunnen worden geraadpleegd voor het bepalen van rioolkosten zijn naast de betreffende gemeente de “Vastgoed Exploitatiewijzer”, reinigingsrechten kunnen bij de gemeente worden opgevraagd. Zie voor de herbouwwaarde en verzekeringspremie de bijlage in de taxatiewijzer. In dit overzicht staan de gemiddelde premies in promille weergegeven binnen de bandbreedten tot 10 miljoen en vanaf 10 miljoen.. De promillages waarmee de verzekeringspremies worden berekend zijn per archetype vastgesteld, hiervan kan worden afgeweken op het moment dat een individueel geval daarom vraagt. Lokale belastingen kunnen het best bij de betreffende gemeente worden opgevraagd. In de “KF Monitor” wordt bij de berekening van de vaste lasten uitgegaan van een vast percentage van 0.45% van de herbouwwaarde. Dit percentage weerspiegelt de exploitatiekosten voor de onderdelen OZB, riool en voor de watersysteemheffing.

3.3.3 Kosten voor beheer Hieronder worden verstaan de vergoedingen die door professionele beheerders voor het beheren van bedrijven en kantoren in rekening worden gebracht. Voor de activiteiten die betrekking hebben op de serviceverlening (servicekosten) en verhuur worden de beheerders meestal afzonderlijk betaald. Beheervergoedingen zijn niet zonder meer in eenheidsprijzen of percentages van de huur uit te drukken, maar zijn afhankelijk van de complexiteit, het aantal verhuurbare eenheden, hoogte van de huur, bemiddeling bij verhuurcontracten, etc. De hieronder benoemde percentages zijn niet meer dan gemiddelden zoals deze door professionele beheerders worden gehanteerd en zijn exclusief BTW. Het administratieve beheer zoals dat voor beleggingspanden wordt berekend, is niet in het onderstaande overzicht opgenomen, omdat dit alleen voor beleggingspanden geldt en in de Wet WOZ niet wordt uitgegaan van de beleggingswaarde. Kantoren • voor kantoren met een “hoog” huurniveau1.5% tot 2,5% van de bruto huur. • voor kantoren met een “laag” huurniveau 1.5% tot 3% van de bruto huur. • bij grote kantoorobjecten met een of meerdere huurders alleen het technische beheer afhankelijk van het huurniveau, 1% tot 1,5% van de bruto huur. Winkelpanden • voor winkelstrips en winkelcentra, afhankelijk van het huurniveau, 2% tot 3.5% van de bruto huur. • voor individuele winkels op de betere locaties (A en B) met veelal een “hoog” huurniveau, 1% tot 2.5% van de bruto huur. • bij alleen technisch beheer, afhankelijk van het huurniveau, 1% tot 1,5% van de bruto huur. Bedrijfspanden • voor bedrijfspanden afhankelijk van het huurniveau 2% tot 3% van de bruto huur. • bij alleen technisch beheer 1 tot 1,5% van de bruto huur Bron: “Vastgoed Exploitatiewijzer” door de FGH vastgoedexpertise, AAM Koëter Vastgoed Beheer BV en Vastgoedmarkt.


Pagina 22

3.3.4 Leegstandsrisico Inleiding Bij het bepalen van de WOZ-waarde voor courante niet-woningen speelt leegstand een steeds grotere rol in de waardebepaling. Zowel bij kantoren als bij winkels neemt de leegstand toe, terwijl de verwachting bestaat dat ook op langere termijn de behoefte aan de deze ruimten niet (meer) zal stijgen. Voor bedrijfsruimten is de situatie iets minder ongunstig. In deze paragraaf wordt op de diverse aspecten rond leegstand ingegaan. Soorten leegstand In de markt worden in het algemeen drie typen leegstand onderscheiden, namelijk: frictieleegstand, leegstand samenhangend met het wisselen van gebruikers/huurders; • aanvangsleegstand, leegstand wanneer een nieuw object nog in gebruik genomen moet • worden; • structurele leegstand, leegstand van structurele aard, omdat er geen vraag is naar het desbetreffende object. Vaak, zeker in de huidige markt is deze vorm van leegstand langdurig wanneer het een periode van 2 jaar overtreft. Bij de waardebepaling, niet alleen in het kader van de WOZ-taxatie, wordt er in het algemeen onderscheid gemaakt tussen de frictieleegstand en aanvangsleegstand enerzijds en de structurele leegstand anderzijds. Bij de bepaling van de kapitalisatiefactor worden frictieleegstand en aanvangsleegstand meegenomen in de generieke "risico-opslag", die samenhangt met investeren in onroerend goed. Immers deze vormen van leegstand komen niet voor bij andere vormen van investeren. De (verwachte) structurele leegstand moet bij de waardebepaling afzonderlijk worden ingeschat. Het is deze vorm van leegstand die in de huidige markt sterk oploopt. Het is ook deze structurele leegstand die aan de orde is in de maatschappelijke discussie over de leegstand van kantoor- en winkelvastgoed. Indien een pand structureel leeg staat, kan dit verschillende oorzaken hebben, namelijk: • vraag en aanbod op deze locatie; mate van structurele leegstand op deze locatie (veel structurele leegstand maakt de • locatie minder aantrekkelijk); • voorzieningenniveau, bereikbaarheid, uitstraling, mate van gedateerdheid, etc. in vergelijking met concurrerende locaties; • het kwaliteitsniveau (onderhoudsniveau, voorzieningenniveau, ligging, uitstraling, mate van gedateerdheid, etc.) van het desbetreffende pand. Leegstand in de waardebepaling Door het inschatten van het leegstandsrisico wordt met name de structurele leegstand verdisconteerd in de kapitalisatiefactor en daarmee in de (WOZ-) waarde. De andere typen leegstand zijn al in het algemene vastgoedbeleggingsrisico, met name in de risico-opslag tot uitdrukking gekomen. Het leegstandsrisico dat wordt geschat voor een WOZ-taxatie moet overeenkomen met het "objectieve leegstandsrisico". Wat dit betreft wijkt de WOZ-taxatie af van bijvoorbeeld een taxatie van de beleggingswaarde. Het "objectieve leegstandsrisico" betreft het gemiddelde leegstandsrisico van dit type kantoorpand op deze locatie, terwijl het leegstandsrisico bij de bepaling van de beleggingswaarde betrekking heeft op een afzonderlijk pand. Het verschil blijkt duidelijk uit een voorbeeld. Op een kantoorlocatie staan allemaal panden met vergelijkbare kenmerken (uitstraling, grootte, etc.), waarbij de helft van die panden leeg staat en de verwachting is dat daar de komende vijf jaar geen verandering in komt. Het objectieve leegstandsrisico voor al die panden zal gelijk zijn (50%) en dus de WOZ-waarde zal gelijk zijn. Per individueel pand zal echter het leegstandsrisico bij de leegstaande panden veel hoger zijn dan 50% (met een Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Versie 1.0 Datum: 1 mei 2012

Pagina 23

lage beleggingswaarde als gevolg), terwijl bij de verhuurde panden het leegstandsrisico lager is dan 50%. Voor verhuurde panden zal dus meestal de beleggingswaarde hoger zijn dan de WOZ-waarde, terwijl voor leegstaande panden de beleggingswaarde juist meestal lager zal zijn dan de WOZ-waarde. Natuurlijk zullen in de praktijk niet alle panden op een bepaalde locatie volledig met elkaar vergelijkbaar zijn. De kenmerken van de panden wat betreft leeftijd, uitstraling, grootte etc. zullen ook invloed hebben op de "objectieve verhuurbaarheid". In de markt wordt daarbij wel het onderscheid gemaakt tussen "kansarm", "kanshebbend" en "kansrijk". Deze verschillen tussen panden in "objectieve verhuurbaarheid" zullen ook meegewogen worden in het bepalen van het objectieve leegstandsrisico en daarmee de objectieve WOZ-waarde. In de praktijk zullen dus niet alle panden op één locatie voor de WOZ getaxeerd worden met een gelijk leegstandsrisico. De onderlinge verschillen in leegstandsrisico hangen samen met objectieve kenmerken van de getaxeerde panden die de verhuurbaarheid beïnvloeden. Gemiddeld zal het leegstandsrisico op een locatie in beginsel wel overeenkomen met de feitelijk geconstateerde leegstand op die locatie. Wanneer het (objectieve) leegstandsrisico voor een bepaald pand of voor een locatie laag is (dus bijvoorbeeld voor courante panden, met een courante grootte op een "toplocatie"), zal het verschil tussen beleggingswaarde en WOZ-waarde gering zijn, maar in een gebied of voor een categorie panden met een hoger leegstandsrisico ("kansarm") zullen deze verschillen groter zijn. Het gebruik van het "objectief leegstandsrisico" als uitgangspunt bij de WOZ-taxatie, hangt samen met de waarderingsvoorschriften (leeg en niet verhuurd). Dit uitgangspunt geldt voor alle panden op de waardepeildatum. Het objectieve karakter van de WOZ-taxaties leidt ertoe dat twee identieke naast elkaar gelegen kantoorpanden voor de WOZ dezelfde waarde hebben, ook wanneer het ene pand op de waardepeildatum verhuurd is en de andere leeg staat. Het "objectieve leegstandsrisico" zal in het algemeen worden uitgedrukt in het aantal maanden dat naar verwachting een dergelijk pand op deze locatie leeg zal staan in bijvoorbeeld de komende tien jaar. Om een goed beeld te krijgen van dit "objectieve leegstandsrisico" is de feitelijke leegstand op de waardepeildatum op de desbetreffende locatie een goede indicatie. Wanneer op de waardepeildatum op een bepaalde locatie nagenoeg alle kantoorpanden verhuurd zijn, zal het (objectieve) leegstandsrisico laag zijn (ook voor het enige pand op die locatie dat op de waardepeildatum toevallig leeg staat). Overigens wil een hoge feitelijke leegstand op de waardepeildatum niet altijd zeggen dat het "objectieve leegstandsrisico" ook hoog is. Immers de feitelijke leegstand kan het gevolg zijn van het feit dat op de locatie veel panden net zijn opgeleverd en er nog sprake is van (kortdurende) frictieleegstand. Overigens is het niet de taxateur die bepaalt hoe groot de daling is van de WOZ-waarde is als gevolg van het leegstandsrisico, maar de markt. Immers de bij de taxatie gebruikte huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden uit de markt afgeleid. Wanneer bij verkopen van verhuurde en onverhuurde kantoorpanden nog steeds aanzienlijke prijzen worden betaald, dan is de daling van de marktwaarde dus nog beperkt. Het is niet zozeer de WOZ-taxateur die ervoor zorgt dat de WOZ-waarden hoog blijven, maar de betrokken marktpartijen. Pas wanneer deze marktpartijen in verkooptransacties ook tot lagere verkoopprijzen komen, kan geconstateerd worden dat het hogere leegstandsrisico heeft geleid tot lagere marktwaarde. Zolang marktpartijen zelf de verkoopprijzen en dus de marktwaarde “hoog houden”, kan de WOZ niet komen tot een lagere waarde.


Pagina 24

3.3.5 Huurverliezen (indien van toepassing) Huurverliezen zijn niet in alle gevallen op te nemen als een exploitatielast. Alleen in de gevallen dat er is gekozen voor de verrekening van de incentive in de BAR/NAR zal er een percentage voor huurverliezen zichtbaar worden.

Correctie kosten koper Als de WOZ-waarde via een bottom-up methode wordt bepaald dient gecorrigeerd te worden vanwege kosten koper. Dit zijn de kosten die een koper moet maken om het eigendom van de onroerende zaak te verwerven en bestaat uit overdrachtsbelasting of omzetbelasting, makelaarskosten en notariskosten.

3.4.1 Notariskosten en makelaarskosten Voor wat betreft de WOZ-waarde wordt er bij het bepalen van de kosten koper van uitgegaan dat altijd een notaris en een makelaar wordt ingeschakeld. De kosten zijn degressief en afhankelijk van de hoogte van de koopsom en dus van de WOZ-waarde.

3.4.2 Overdrachtsbelasting versus omzetbelasting Er kunnen zich twee situaties voordoen waarbij rekening dient te worden gehouden met fiscale consequenties bij aan en verkoop van onroerende zaken. Er is sprake van overdrachtsbelasting, of er is sprake van omzetbelasting (BTW). Het gaat hier uitsluitend om de belasting die betrekking heeft op het vastgoedobject. Deze houdt geen verband met de BTW-positie van de eigenaar of huurder. Immers, er wordt uitgegaan van een lege overdracht aan nieuwe eigenaren en gebruikers.

3.4.3 Overdrachtsbelasting Overdrachtsbelasting bedraagt 6% van de koopsom, of, zo die hoger ligt, van de verkoopwaarde. Overdrachtsbelasting wordt in mindering gebracht op de WOZ-waarde omdat de WOZ-waarde de verkoopwaarde representeert. Overdrachtsbelasting wordt geheven over transacties van bestaande bouwwerken.

3.4.4 Omzetbelasting (BTW) Als gevolg van het bepaalde in art. 11, eerste lid aanhef en letter a, Wet op de omzetbelasting 1968, kan een onroerende zaak, indien deze meer dan twee jaar in gebruik is, vrij van omzetbelasting worden geleverd. In dat geval wordt overdrachtsbelasting over de aankoopprijs geheven. Bij nieuwe courante niet-woningen wordt alleen omzetbelasting betaald indien er een (fictieve) transactie plaatsvindt binnen twee jaar na eerste ingebruikname. Volgens de jurisprudentie betekent dit dat in deze periode de omzetbelasting (BTW) wel een waardebepalende factor is voor de WOZ-waarde. Daarom zal de WOZ-waarde in deze periode bepaald moeten worden inclusief BTW. De waarde in het economische verkeer is de prijs die de meest biedende gegadigde bereid is te betalen bij een verkoop van de desbetreffende onroerende zaak na de beste voorbereiding en rondom de waardepeildatum. Transacties van onroerend goed zijn in beginsel vrijgesteld van de heffing van omzetbelasting. Er is daarom bij gewone transacties Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Versie 1.0 Datum: 1 mei 2012

Pagina 25

van onroerende zaken geen sprake van omzetbelasting. Bij niet-woningen die al langer dan twee jaar in gebruik zijn, wordt daarom de waarde in het economische verkeer bepaald, uitgaande van een verkoopprijs die niet is onderworpen aan de heffing van omzetbelasting. De hierboven bedoelde waarde is niet gelijk aan de prijs (zoals die op de markt tot stand komt) die bij belaste levering zou worden verkregen verminderd met de verschuldigde omzetbelasting. In die prijs zit namelijk ook een element van niet-aftrekbare omzetbelasting. Partijen die de omzetbelasting niet of slechts gedeeltelijk in aftrek kunnen brengen, zullen immers een extra bedrag over hebben voor het feit dat de levering bij verkoop vrij is van omzetbelasting. De te analyseren transacties vermelden de koopsommen exclusief de wettelijke transactiekosten (hierna k.k). Wanneer uitgegaan wordt van de in het Kadaster vermelde transactieprijzen, zal de uitkomst van de analyse resulteren in een gemiddelde kapitalisatiefactor k.k. Eventuele omrekeningen zijn dan overbodig. Op de regel dat transacties van onroerende zaken niet zijn onderworpen aan de heffing van omzetbelasting, bestaat één belangrijke uitzondering, namelijk de verkoop van een nieuw vervaardigde onroerende zaak (nieuwbouwobject). Deze uitzondering geldt tot uiterlijk twee jaar na de eerste ingebruikname van het gebouw. Daarna is over (volgende) transacties in beginsel geen omzetbelasting meer verschuldigd. Voor de bepaling van de waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak mogen subjectieve elementen geen rol spelen. Voor de bepaling van de waarde in het economisch verkeer van een niet-woning die op de waardepeildatum minder dan twee jaar geleden in gebruik genomen is moet, net als bij nieuwbouwwoningen, uitgegaan worden van een transactieprijs inclusief de te betalen omzetbelasting. Hoewel onder omstandigheden ook transacties van onroerende zaken ouder dan twee jaar belast kunnen zijn met omzetbelasting, geldt voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ dat alleen gekeken wordt naar de twee-jaarsperiode. Binnen de tweejaarsperiode wordt getaxeerd inclusief omzetbelasting en daarna wordt getaxeerd uitgaande van een transactie die niet is belast met omzetbelasting. De invloed van de omzetbelasting zal verdisconteerd zijn in de kapitalisatiefactor. Toepassing van deze kapitalisatiefactor op een huurwaarde exclusief BTW leidt dan tot een waarde die gebaseerd is op een transactie onderworpen aan overdrachtsbelasting. Wanneer bij het bepalen van de kapitalisatiefactor wordt aangesloten op verkoopgegevens onderworpen aan overdrachtsbelasting en huurgegevens exclusief BTW behoeft de uit de marktgegevens afgeleide huurwaarde en kapitalisatiefactor niet gecorrigeerd te worden met de BTW. In andere gevallen (bijvoorbeeld bij taxatie van een object in de twee-jaarsperiode - of bij het gebruik maken van een verkoopprijs onderworpen aan omzetbelasting - is correctie wel nodig.

Bronnen: Vraagbaak waardebepaling in het kader van de Wet WOZ 3e herziene druk. Hoge Raad 30 oktober 1991, nr. 27.164, Belastingblad 1992, blz. 228.


Pagina 26

4

Bijlagen Bijlage 1 - Algemene beschrijving Bij deze taxatiewijzer hoort het rekenblad “HWK-monitor”. Met dit rekenblad kan de kapitalisatiefactor worden bepaald en kan worden berekend wat de invloed is van eventuele incentives op de getaxeerde huurwaarde. Het rekenblad is vernieuwd ten opzichte van de waardepeildatum 1 januari 2011. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de vorige waardepeildatum worden in het blad versie beheer weergegeven. Wijze van berekenen invloed incentives op WOZ-waarde Het rekenblad biedt twee methoden om de invloed van incentives op de WOZwaardebepaling te berekenen. De eerste methode betreft het corrigeren van de getaxeerde huur met deze incentives. Deze methodiek wordt in beginsel toegepast bij de WOZ-waardering. De methodiek berekent deze invloed op de huurwaarde zuiverder dan de benadering die vroeger (waardepeildatum 1 januari 2009 en eerder) werd toegepast. De tweede methode in het rekenblad is als nadere onderbouwing beschikbaar om aan te geven dat de werkwijze waarbij de incentives in de kapitalisatiefactor worden verrekend, leidt tot dezelfde WOZ-waarde. In de voorgaande edities (waardepeildatum 2009 en eerder) van de taxatiewijzers kapitalisatiefactor werd er van uitgegaan dat de incentives die in de markt worden gegeven, in zijn geheel op de bruto huur in mindering moesten worden gebracht, waarbij deze incentives werden verrekend met de te betalen huur. Gedurende een periode van tien jaar. Bij een incentive bestaande uit 12 maanden huurvrije periode werd de periode van 12 maanden gedeeld op 120 maanden en werd er daarom 10% van de bruto huur afgetrokken. De aldus verkregen "bruto huur" werd verder gebruikt om bijvoorbeeld de exploitatiekosten te berekenen en om de netto huurwaarde te bepalen. In de nieuwe versie wordt de invloed van de incentive via de DCF-methode over een periode van 10-jaar contant gemaakt. Voor de resterende periode wordt uitgegaan van de volledige "huurprijs". Contant maken van de gegeven incentives Door de contante waarde te bepalen van "de door de incentives gemiste kasstromen" middels een rentevoet over een tijdreeks van 10-jaar, en deze uit te drukken in een percentage van de totale kasstromen, wordt het bedrag verkregen waarmee de bruto huurwaarde moet worden verminderd. Overigens is het rekenblad (bijlage 5) zodanig ingericht dat de berekening geheel automatisch geschiedt. De gebruiker, hoeft alleen in te vullen hoeveel maanden er incentives (huurvrije periode) worden gegeven. De gemaakte keuze wordt vervolgens direct in het rekenblad verwerkt, waardoor de uitkomsten onmiddellijk zichtbaar zijn. De herbouwwaarde als uitgangspunt voor kostenraming en uitgedrukt als percentage van de jaarhuur Vanuit de praktijk bestaat de wens de exploitatiekosten (bijvoorbeeld onderhoud) te baseren op de herbouwwaarde. Het praktijkvoorbeeld is de situatie waarbij voor twee identieke gebouwen met verschillende jaarhuren verschillende onderhoudskosten werden berekend, terwijl het gebouw qua onderhoudskosten gelijk is. Deze ongelijkheid wordt nu voorkomen door dezelfde herbouwwaarde als uitgangspunt te nemen. Doordat de gebruiker kan kiezen uit archetypen, krijgen gelijke gebouwen gelijke kosten om de exploitatie mee te berekenen.


Pagina 27

Wel wordt de mogelijkheid geboden om met een cijfermatige aanduiding de kwaliteit, ligging en onderhoud te benoemen waardoor de herbouwwaarde kan variëren. Het lijkt redelijk te veronderstellen dat bij een object met een mindere staat van onderhoud hogere onderhoudskosten in de taxatie moet worden meegenomen. Het inzichtelijk maken van verzekeringen op basis van herbouwwaarde en uitgedrukt als percentage van de jaarhuur Het argument om de onderhoudskosten te baseren op de herbouwwaarde geldt evenzeer voor het inschatten van de kosten voor bijvoorbeeld de opstalverzekering. Ook hier is het van belang de kosten op een eenduidige wijze vast te stellen, waarbij gelijke gevallen gelijk worden behandeld, niet worden beïnvloed door de hoogte van de individueel betaalde huur. Het introduceren van de netto contante waardeberekening Naast de berekening zoals die gebruikelijk is bij de waardebepaling van een commerciële onroerende zaak, kan in dit rekenblad meteen een controle worden uitgevoerd. Deze controle wordt uitgevoerd op basis van de netto contante waarde. In deze waardeberekening wordt getoond welke kasstromen er zijn binnen een tijdreeks van 10-jaar. Deze kasstromen zijn enerzijds de jaarlijkse huuropbrengst van een gebouw, anderzijds worden de jaarlijkse kosten als kasstromen zichtbaar, waarna er een netto kasstroom overblijft. De netto kasstroom wordt contant gemaakt met behulp van een rentevoet. De rentevoet bestaat uit het netto aanvangsrendement plus een ophoging voor te verwachten groei. De PMA van gerealiseerde verkooptransacties zal voor het bepalen van de rentevoet erg belangrijk zijn, hierdoor houdt de rentevoet aansluiting op de markt.


Pagina 28

Bijlage 2 - Overzicht exploitatiekosten en verzekeringspremies Algemene beschrijving van de werking van de matrix overzichten “onderhoudskosten en verzekeringspremies” De matrix is ingedeeld in kolommen en regels. Bij de kolom “Omschrijving” kan de gewenste omschrijving van het object worden gezocht. Vervolgens wordt in de kolom ernaast gezocht naar de gewenste bijzonderheid die past bij de eerder gekozen omschrijving. Uit de horizontale rij wordt berekend wat de kosten zijn van dit type gebouw. De kolom “totaal” is gevuld met de som van alle kosten in de horizontale rij. Hier kan van worden afgeweken als een van de betrokken kostensoorten niet van toepassing is. In dat geval kan worden gekozen voor een optelling van de specifieke kosten die voor het gebouw gelden. Deze werkwijze geldt voor de gebouwtypen kantoor, winkel en bedrijven. Om de berekening van de kapitalisatiefactor zuiver te houden, worden deze kosten vervolgens uitgedrukt in een percentage van de huur. Door deze werkwijze wordt voorkomen dat voor gelijke gebouwen verschillende bedragen worden gehanteerd voor onderhoud en verzekeringen. Hiermee is een veel gehoorde klacht uit het verleden opgelost. De onderstaande onderhoudskosten zijn gebaseerd op een neutrale onderhoudssituatie. Het zijn de meest voorkomende kosten per gebouwtype, per vierkante meter bruto vloeroppervlak (BVO) van het betreffende gebouw. Op het moment dat er kosten worden gemaakt die zien op achterstallig onderhoud moeten deze in de waardering worden verwerkt als een kapitaalscorrectie. Dezemogen niet in de exploitatiekosten worden opgenomen (Zie daarvoor de gecreëerde functionaliteit in het vernieuwde rekenblad). Hieronder wordt per kostencomponent getracht een meer gedetailleerde uitleg te geven over het rekenblad. De onderstaande matrix is aangepast naar waardepeildatum 1 januari 2012. Dit houdt in dat de individuele kostensoorten opnieuw zijn beoordeeld door de Vastgoed Exploitatiewijzer 2011 als uitgangspunt te nemen en verhoogt met 2.34%


Pagina 29

Onderhoudskosten en verzekeringen

optioneel Hydrofoor, stuksprijzen in kosten opnemen als m2 prijs Tractielift, stuksprijzen in kosten opnemen als m2 prijs bij laagbouw Tractielift, stuksprijzen in kosten opnemen als m2 prijs bij middelhoogbouw Tractielift, stuksprijzen in kosten opnemen als m2 prijs bij hoogbouw Hydraulische lift, stuksprijzen in kosten opnemen als m2 prijs bij laagbouw Hydraulische lift, stuksprijzen in kosten opnemen als m2 prijs bij middelhoogbouw Gevelonderhoud instalatie, stuksprijzen in kosten opnemen als m2 prijs

Bron:

Totaal p/m2 per jaar

Verzekeringen

cv installatie € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,30 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,40 € 0,40 € 0,40 € 0,40 € 0,40 € 0,30 € 0,30 € 0,30 € 0,30

airconditioning

€ 4,85 € 6,35 € 7,10 € 7,40 € 6,55 € 4,35 € 7,75 € 5,30 € 6,00 € 3,44 € 3,70 € 3,85 € 2,05 € 5,35 € 2,50 € 5,60 € 3,60 € 2,50 € 2,70 € 2,55 € 3,55 € 2,55 € 1,95 € 2,25 € 2,10 € 2,95 € 2,10 € 2,10 € 1,85 € 3,05 € 1,95

topkoeling

metselwerk gestucadoord en geschilderd metselwerk gestucadoord en geschilderd metselwerk, houten kozijnen metselwerk, aluminium kozijnen isolatiestucwerk, houten kozijnen isolatiestucwerk, aluminium kozijnen natuursteen, houten kozijnen natuursteen, aluminium kozijnen metaal beton metselwerk metselwerk, houten kozijnen metselwerk, aluminium kozijnen beton, houten kozijnen beton, aluminium kozijnen metselwerk vliesgevels natuursteen beton metaal metselwerk vliesgevels natuursteen beton metaal vliesgevels natuursteen beton metaal

mechanische ventilatie

Grachtenpand Grachtenpand monumentaal monumentaal eigentijds eigentijds eigentijds eigentijds eigentijds eigentijds eigentijds eigentijds eigentijds middelhoog jaren ' 70 middelhoog jaren ' 70 middelhoog jaren ' 70 middelhoog jaren ' 70 laagbouw laagbouw laagbouw laagbouw laagbouw middelhoogbouw middelhoogbouw middelhoogbouw middelhoogbouw middelhoogbouw hoogbouw hoogbouw hoogbouw hoogbouw

standaard basis

Omschrijving

bijzonderheden

Kantoren

€ 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,45 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,45 € 0,45 € 0,45 € 0,45 € 0,45 € 0,30 € 0,30 € 0,30 € 0,30

€ 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,80 € 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,55 € 0,55 € 0,55 € 0,55 € 0,55 € 0,45 € 0,45 € 0,45 € 0,45

€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 1,85 € 1,85 € 1,85 € 1,85 € 1,85 € 1,85 € 1,85 € 1,85 € 1,85 € 1,85 € 1,85 € 1,85 € 1,85 € 1,85 € 1,85 € 1,85 € 1,85 € 1,85 € 1,50 € 1,50 € 1,50 € 1,50 € 1,50 € 0,80 € 0,80 € 0,80 € 0,80

€ 7,06 € 8,60 € 9,36 € 9,67 € 10,69 € 8,44 € 11,92 € 9,42 € 10,13 € 7,51 € 7,78 € 7,93 € 5,58 € 9,47 € 6,55 € 9,72 € 7,68 € 6,55 € 6,75 € 6,60 € 7,62 € 6,60 € 4,97 € 5,28 € 5,12 € 5,99 € 5,12 € 4,05 € 3,79 € 5,02 € 3,90

< 10 mio > 10 mio 0,058 0,038 0,058 0,038 0,058 0,038 0,058 0,038 0,040 0,028 0,040 0,028 0,040 0,028 0,040 0,028 0,040 0,028 0,040 0,028 0,040 0,028 0,040 0,028 0,040 0,028 0,040 0,028 0,040 0,028 0,040 0,028 0,040 0,028 0,040 0,028 0,040 0,028 0,040 0,028 0,040 0,028 0,040 0,028 0,040 0,028 0,040 0,028 0,040 0,028 0,040 0,028 0,040 0,028 0,040 0,028 0,040 0,028 0,040 0,028 0,040 0,028 Eenheid Bedrag p/st stuks € 235 stuks € 2.580 stuks € 3.470 stuks € 4.785 stuks € 3.500 stuks € 4.215 stuks € 2.755

Vastgoed Exploitatiewijzer door FGH vastgoedexpertise, AAM Koëter Vastgoed Beheer BV en Vastgoedmarkt. Gemeente Rotterdam.


Pagina 30


Optioneel voor heater's hieronder directgestookt 1e bouwlaag indirect gestookt 1e bouwlaag directgestookt 2e bouwlaag indirect gestookt 2e bouwlaag optioneel Hydrofoor Tractielift Hydraulische lift roltrap/ trap Gevelonderhoud instalatie

Bron:


Verzekeringen

cv installatie € 1,40 € 1,40 € 1,40 € 1,40 € 1,40 € 1,40 € 115,00 € 0,90 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,90 € 0,90 € 0,40 € 0,40

sprinkler installatie

€ 4,90 € 4,35 € 5,90 € 5,65 € 4,05 € 4,50 € 5,05 € 4,85 € 4,20 € 2,25 € 3,95 € 2,15 € 4,15 € 4,15 € 2,25 € 2,75

topkoeling

traditioneel gemetseld traditioneel gemetseld gemetseldegevel gemetseldegevel gemetseldegevel gemetseldegevel aluminium met glasgevel gemetseldegevel metalengevelbekleding metalengevelbekleding metalengevelbekleding metalengevelbekleding gemetseldegevel gemetseldegevel, isolatieglas aluminium vleizgevel geen nadere onmschrijving

mechanische ventilatie

individuele winkel (winkelstraat) ouder individuele winkel (winkelstraat) recent winkel in centrum, niet overdekt, ouder winkel in centrum, niet overdekt, recent winkel in centrum, overdekt, ouder winkel in centrum, overdekt, recenter kiosk solitaire supermarkt grootschalige detailhandelsunit grootschalige detailhandelsunit perifere grootschalige detailhandelsunit perifere grootschalige detailhandelsunit café/bar restaurant theater/bioscoop dancing/discotheek

standaard basis

Omschrijving

bijzonderheden

Winkel

€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,30 € 0,30 € 0,45 € 0,45

€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 2,65 € 2,65 € 0,55 € 0,55

€ 2,80 € 2,80 € 2,80 € 2,80 € 2,80 € 2,80 € 2,80 € 2,80 € 2,80 € 2,80 € 2,80 € 2,80 € 2,80 € 2,80 € 2,80 € 2,80

€ 9,31 € 8,75 € 10,34 € 10,08 € 8,44 € 8,90 € 125,72 € 8,75 € 7,16 € 5,17 € 6,91 € 5,07 € 11,06 € 11,06 € 6,60 € 7,12

< 10 mio > 10 mio 0,058 0,043 0,058 0,043 0,113 0,080 0,113 0,080 0,113 0,080 0,113 0,080 0,113 0,078 0,065 0,050 0,113 0,080 0,113 0,080 0,113 0,080 0,113 0,080 0,238 0,188 0,138 0,000 0,113 0,088 0,675 0,525

Eenheid Bedrag p/m2 per m/2 € 0,60 per m/2 € 0,55 per m/2 € 0,30 per m/2 € 0,30 Eenheid Bedrag p/st per st € 463 per st € 2.610 per st € 3.535 per st € 7.245 per st € 2.785



Pagina 31


optioneel Tractielift Hydraulische lift

Bron:

€ 0,45 € 0,45 € 0,45 € 0,45 € 0,45 € 0,45 € 0,20 € 0,20 € 0,20 € 0,00 € 0,45 € 0,45 € 0,20 € 0,20 € 0,00

€ 2,80 € 2,80 € 2,80 € 2,80 € 2,80 € 2,80 € 2,80 € 2,80 € 2,80 € 2,80 € 2,80 € 2,80 € 2,80 € 2,00 € 2,80

€ 9,47 € 8,95 € 8,95 € 7,83 € 8,08 € 9,42 € 6,71 € 6,76 € 7,53 € 5,73 € 7,42 € 7,47 € 7,43 € 7,53 € 7,57

Verzekeringen

€ 0,55 € 0,55 € 0,55 € 0,55 € 0,55 € 0,55 € 0,30 € 0,30 € 0,30 € 0,00 € 0,55 € 0,55 € 0,30 € 0,30 € 0,55


direct/heater € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,25 € 0,25 € 0,25 € 0,00 € 0,60 € 0,60 € 0,25 € 0,25 € 0,60

sprinkler installatie

€ 4,85 € 4,35 € 4,35 € 3,25 € 3,50 € 4,80 € 3,00 € 3,05 € 3,80 € 2,80 € 2,85 € 2,90 € 3,70 € 4,60 € 3,45

indirect/stralingspanelen

metselwerk metaal metselwerk/metaal metselwerk metaal metselwerk/metaal metselwerk metaal metselwerk/metaal gevels en dak metaal, ongeïsoleerd gemetseldegevel Combi metaal/ metselewerk, geisoleerd kleinschalig grootschalig geen

indirect/heater

kleinschalig kleinschalig kleinschalig middenschalig middenschalig middenschalig grootschalig grootschalig grootschalig klein tot grootschalig combinatiegebouw bedrijfsverzamelgebouw distributiecentrum distributiecentrum garagebedrijf

standaard basis

Omschrijving

bijzonderheden

Bedrijven

< 10 mio > 10 mio 0,168 0,113 0,168 0,113 0,168 0,113 0,168 0,113 0,168 0,113 0,168 0,113 0,168 0,113 0,168 0,113 0,168 0,113 0,168 0,113 0,168 0,113 0,238 0,175 0,168 0,113 0,168 0,113 0,173 0,115 Eenheid Bedrag p/st per st € 2.610 per st € 3.535



Pagina 32

Bijlage 3 - Overzicht herbouwwaarden In deze bijlage vindt u de herbouwwaarde in bandbreedtes van minimaal naar maximaal. In de kolom “Hoofd gebruik” kan een keuze worden gemaakt naar het type vastgoed dat moet worden getaxeerd. In de kolom “Archetype” moet daar vervolgens een nadere omschrijving bij worden gevonden die door gebruik te maken van de kolom “Materiaal gebruik” nog verder kan worden verfijnd. Het eindigt bij de minimale en maximale herbouwwaarde die overigens automatisch in de berekening van het nieuwe rekenblad worden verwerkt. In het rekenblad kunnen de onderstaande keuzes worden gemaakt. De keuze wordt specifiek gemaakt voor het te taxeren object door de toekenning van een cijfer voor kwaliteit, ligging en onderhoud van het gebouw. Bij het aanpassen van deze cijfers zal ook de herbouwwaarde worden aangepast. De onderstaande matrix is aangepast naar waardepeildatum 1 januari 2012 Dit houdt in dat de individuele kostensoorten opnieuw zijn beoordeeld door de vastgoed exploitatiewijzer 2011 als uitgangspunt te nemen en verhoogt met 2,34% Herbouwwaarden

Bron:

Materiaal gebruik metselwerk gestucadoord en geschilderd metselwerk gestucadoord en geschilderd metselwerk, houten kozijnen metselwerk, aluminium kozijnen isolatiestucwerk, houten kozijnen isolatiestucwerk, aluminium kozijnen natuursteen, houten kozijnen natuursteen, aluminium kozijnen metaal beton metselwerk metselwerk, houten kozijnen metselwerk, aluminium kozijnen beton, houten kozijnen beton, aluminium kozijnen metselwerk vliesgevels natuursteen beton metaal metselwerk vliesgevels natuursteen beton metaal vliesgevels natuursteen beton metaal

Herbouw max m3

monumentaal kantoor monumentaal kantoor kantoor villa (monumentaal) kantoor villa (monumentaal) kantoor villa (eigentijds) kantoor villa (eigentijds) kantoor villa (eigentijds) kantoor villa (eigentijds) kantoor villa (eigentijds) kantoor villa (eigentijds) kantoor villa (eigentijds) kantoor villa (eigentijds) middelhoog (eigentijds) middelhoog jaren zestig-zeventig middelhoog jaren zestig-zeventig middelhoog jaren zestig-zeventig middelhoog jaren zestig-zeventig laagbouw laagbouw laagbouw laagbouw laagbouw middelhoogbouw middelhoogbouw middelhoogbouw middelhoogbouw middelhoogbouw hoogbouw hoogbouw hoogbouw hoogbouw

Herbouw min m3

kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor

Arche type

Hoofd gebruik

kantoor

€ 491 € 491 € 461 € 461 € 409 € 409 € 409 € 409 € 409 € 409 € 409 € 409 € 307 € 307 € 307 € 307 € 307 € 322 € 322 € 322 € 322 € 322 € 307 € 307 € 307 € 307 € 307 € 292 € 292 € 292 € 292

€ 640 € 640 € 614 € 614 € 548 € 548 € 548 € 548 € 548 € 548 € 548 € 548 € 384 € 384 € 384 € 384 € 384 € 491 € 491 € 491 € 491 € 491 € 384 € 384 € 384 € 384 € 384 € 399 € 399 € 399 € 399

Vastgoed Exploitatiewijzer door FGH vastgoedexpertise, AAM Koëter Vastgoed Beheer BV en Vastgoedmarkt 2011. Gemeente Rotterdam


Pagina 33

Herbouwwaarden

Bron:

Herbouw max m3

Materiaal gebruik

kleinschalig metselwerk kleinschalig metaal kleinschalig metselwerk/metaal middenschalig metselwerk middenschalig metaal middenschalig metselwerk/metaal grootschalig metselwerk grootschalig metaal grootschalig metselwerk/metaal klein tot grootschalig gevels en dak metaal, ongeïsoleerd combinatiebouw met showroom,/seN.v.t. bedrijfsverzamelgebouw N.v.t. distributiecentrum kleinschalig distributiecentrum grootschalig garagebedrijf met showroom en kanN.v.t.

Herbouw min m3

Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf

Arche type

Hoofd gebruik

Bedrijven

€ 144 € 143 € 143 € 133 € 133 € 133 € 102 € 102 € 102 € 200 € 154 € 102 € 158 € 111 € 164

€ 215 € 215 € 215 € 189 € 189 € 189 € 154 € 154 € 154 € 92 € 220 € 164 € 215 € 156 € 221

Vastgoed Exploitatiewijzer door FGH vastgoedexpertise, AAM Koëter Vastgoed Beheer BV en Vastgoedmarkt 2011. Gemeente Rotterdam.

Herbouwwaarden

Bron:

Herbouw max m3

Materiaal gebruik

individuele winkel (winkelstraat) oudtraditioneel gemetselde gevels, individuele winkel (winkelstraat) rec traditioneel gemetselde gevels, winkel in centrum, niet overdekt, ougemetseldegevel winkel in centrum, niet overdekt, recgemetseldegevel winkel in centrum, overdekt, ouder gemetseldegevel winkel in centrum, overdekt, recentegemetseldegevel kiosk aluminium met glas gevels solitaire supermarkt gemetselde gevels grootschalige detailhandelsunit (meMetalen gevelbekleding grootschalige detailhandelsunit (meMetalen gevelbekleding perifere grootschalige detailhandelsMetalen gevelbekleding perifere grootschalige detailhandelsMetalen gevelbekleding café/bar gemetseldegevel restaurant gemetseldegevel theater/bioscoop aluminium vliezgevels dancing/discotheek geen nadere omschrijving

Herbouw min m3

Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel

Arche type

Hoofd gebruik

Winkels

€ 297 € 297 € 256 € 256 € 256 € 256 € 353 € 205 € 189 € 189 € 189 € 189 € 297 € 297 € 271 € 251

€ 414 € 414 € 414 € 414 € 414 € 414 € 486 € 358 € 317 € 317 € 317 € 317 € 461 € 461 € 333 € 317

Vastgoed Exploitatiewijzer door FGH vastgoedexpertise, AAM Koëter Vastgoed Beheer BV en Vastgoedmarkt 2011. Gemeente Rotterdam.


Pagina 34

Bijlage 4 - Overzicht kosten voor de koper Hierna is een tabel opgenomen van kosten koper zoals genoemd in de vastgoed Exploitatiewijzer van de FGH vastgoedexpertise, AAM Koëter Vastgoed Beheer BV en Vastgoedmarkt. O v e r z ic h t k o s te n v o o r d e k o p e r O v e r d r a c h T ra n s p o rt K .K . to ta a l K o o p s o m in € t s b e la s tin g k o s t e n in in € K .K . in % 1 0 0 .0 0 0 6000 2 0 0 .0 0 0 12000 3 0 0 .0 0 0 18000 4 0 0 .0 0 0 24000 5 0 0 .0 0 0 30000 6 0 0 .0 0 0 36000 7 0 0 .0 0 0 42000 8 0 0 .0 0 0 48000 9 0 0 .0 0 0 54000 1 .0 0 0 .0 0 0 60000 1 .2 5 0 .0 0 0 75000 1 .5 0 0 .0 0 0 90000 1 .7 5 0 .0 0 0 105000 2 .0 0 0 .0 0 0 120000 2 .5 0 0 .0 0 0 150000 3 .0 0 0 .0 0 0 180000 3 .5 0 0 .0 0 0 210000 4 .0 0 0 .0 0 0 240000 5 .0 0 0 .0 0 0 300000 7 .5 0 0 .0 0 0 450000 1 0 .0 0 0 .0 0 0 600000 1 5 .0 0 0 .0 0 0 900000 2 0 .0 0 0 .0 0 0 1 .2 0 0 .0 0 0 2 5 .0 0 0 .0 0 0 1 .5 0 0 .0 0 0 5 0 .0 0 0 .0 0 0 3 .0 0 0 .0 0 0 B r o n : F G H b o e k je 2 0 1 1


1000 1000 1200 1400 1700 2000 2500 2700 2900 3100 3400 3700 4000 4400 4900 5400 5800 6200 6900 8000 8900 10200 11500 1 2 .9 0 0 2 0 .4 0 0

7000 13000 19200 25400 31700 38000 44500 50700 56900 63100 78400 93700 109000 124400 154900 185400 215800 246200 306900 458000 608900 910200 1211500 1512900 3020400

7 ,0 % 6 ,5 % 6 ,4 % 6 ,4 % 6 ,4 % 6 ,3 % 6 ,3 % 6 ,3 % 6 ,3 % 6 ,3 % 6 ,3 % 6 ,3 % 6 ,2 % 6 ,2 % 6 ,2 % 6 ,2 % 6 ,2 % 6 ,2 % 6 ,1 % 6 ,1 % 6 ,1 % 6 ,1 % 6 ,1 % 6 ,1 % 6 ,1 %

Pagina 35

Bijlage 5 - Rekenblad Huurwaardekapitalisatie monitor Belangrijk! Standaard beveiligingsniveau van gemiddeld of hoger in acht nemen. Mocht u nog steeds problemen ervaren met het functioneren van het rekenblad, kiest u dan voor het beveiligingsniveau “laag” . Het komt wel eens voor dat een computer niet in staat is om de bron te identificeren, waardoor het rekenblad als onveilig wordt gekenmerkt.

Ga naar menu van Excel. Kies voor EXTRAÆ MACROÆBEVEILIGING, kies het gewenste beveiligingsniveau. Voor jongere versies kan gelden dat er via Opties Æ Microsoft Office- beveiligingsopties en inhoud vullen. Handleiding gebruik rekenblad Er is geprobeerd de indeling en opbouw van de handleiding zoveel mogelijk te laten aansluiten bij de wijze en volgorde van invullen. Omdat de verschillende onderdelen binnen de totale berekening veel met elkaar te maken hebben, komt het voor dat er binnen een rekenonderdeel bijvoorbeeld exploitatielasten, wordt verwezen naar een ander rekenonderdeel, bijvoorbeeld archetypen. Er zijn verschillende kleuren in het rekenblad gebruikt. De blauwe cellen zijn informatiecellen, hier is niets in te wijzigen. De geel gekleurde cellen kunnen naar believen worden aangepast en hebben daarmee invloed op de waarde. De lichtblauwe cellen worden automatisch berekend, ook hier kunnen geen wijzigingen worden aangebracht. De rode cellen kun t u als overrule cel gebruiken op het moment dat u dit nodig vindt. 1. Taxatiegegevens: We beginnen bij het begin en vullen de gevraagde taxatiegegevens. Deze gegevens hebben verder geen invloed op de berekening. 2. Object gegevens: Bij de objectgegevens worden een aantal vragen gesteld die betrekking hebben op het specifieke object. Dit zal voor het grootste gedeelte voor zich spreken. Aandacht verdient het onderste gedeelte waar een oordeel moet worden gegeven over de kwaliteit, ligging, onderhoud, de huurvrije periode (als die er is) en waar deze in moet worden verwerkt. Hiertoe zijn namelijk twee mogelijkheden, te weten in de huur (basismethode voor bepalen WOZwaarde) of in de kapitalisatiefactor (BAR/NAR, nadere onderbouwing WOZ-waarde). Bij de objectkenmerken kwaliteit, ligging en onderhoud wordt gevraagd een cijfer in te vullen dat het best past bij het te taxeren object. Houdt er rekening mee dat het cijfer 5 staat voor zeer goed en het cijfer 1 voor zeer slecht. Door het vullen van het cijfer in de daarvoor bestemde cellen, wordt de herbouwwaarde van het object beïnvloed en daarmee de kosten voor onderhoud en verzekeringen. Bij de cel voor huurvrije periode kunt u de huurvrije periode bepalen. Met ingang van de vorige taxatiewijzer naar waardepeildatum 1 januari 2011 is de mogelijkheid ingebouwd om de huurvrije periode in maanden uit te drukken. Direct naast de cel voor het invullen van de huurvrije periode staat de cel waarin de keuze moet worden gemaakt hoe de incentive in de waarde te berekenen. U kunt kiezen tussen het verrekenen van de incentive “in de huur” of “in de BAR/NAR” (in de kapitalisatiefactor). Op het moment dat u kiest voor de huur zal een getal worden gevuld bij de correctie korting aan de rechterzijde van het rekenblad, bij de kengetallen Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Versie 1.0 Datum: 1 mei 2012

Pagina 36

over BAR/NAR. In het vak ernaast zal een percentage zichtbaar worden, dat uitdrukt hoeveel procent huurkorting na contant maken is gegeven. Ook zal het percentage huurverlies verschijnen in de kolom “Huurverliezen” bij de deelobjectgegevens. De kolom ”HW” (huurwaarde) rechts van het vak “Huurverlies” geeft direct aan met welke huur per vierkante meter wordt gerekend. Het vak huurniveau geeft de gemiddelde berekende huur per vierkante meter. Een voorbeeld van de berekening die vervolgens plaats vindt staat hieronder weergegeven 3. Kadastrale kenmerken: Bij “Kadastrale kenmerken” moeten de relevante kadastrale gegevens worden ingevuld. Deze gegevens hebben geen invloed op de berekening. 4. Omschrijving Archetype: In dit gedeelte van het rekenblad worden de kenmerken van het archetype benoemd. Het gaat hier om het benoemen van het soort gebruik, het type en het materiaalgebruik.. Deze specificaties zijn van belang voor het bepalen van de herbouwwaarde. Bijvoorbeeld bij een gemetselde gevel hoort een andere herbouwwaarde dan bij een gestuukte en geschilderde gevel. Het vak ”Specificaties” heeft betrekking op de te berekenen onderhoudskosten. Wanneer de pop-up wordt geactiveerd, kunt u een keuze maken uit verschillende mogelijkheden. Er wordt altijd uitgegaan van een basisbedrag voor onderhoud dat geldt voor het gekozen archetype.. Door de keuzes in de pop-up voor onderhoud, kunnen deze onderhoudskosten nader verfijnd worden. Voor het bepalen van beheerskosten dient te worden ingevuld of het gaat om een individueel object of niet, dit kan met “ja” of “nee”. Als laatste kan rekening worden gehouden met “Kapitaalscorrecties”, mochten die er zijn. Wanneer deze pop-up wordt geactiveerd, kan worden aangegeven wat de reden voor correctie is en hier kan vervolgens een beschrijving van worden gegeven. Het bedrag dat daarmee gemoeid is moet worden ingevuld, het moment van constateren en wanneer de uitvoering van de herstelwerkzaamheden zal beginnen. Wat volgt is een netto contante waarde berekening op basis van de kosten berekend naar de waardepeildatum. 5. Deelobject gegevens: Bij dit onderdeel worden de object onderdelen (WOZ-deelobjecten) beschreven met als kenmerken: deelobject, omschrijving, bouwjaar, verhuurbaar-vloer-oppervlak, inhoud, aantallen en de ongecorrigeerde huurwaarde. Bij de kolom aantallen kunt u de aantallen invullen van die onderdelen waarop geen huurwaardekapitalisatie plaatsvindt. Hierbij valt te denken aan parkeerplaatsen, garageboxen of fietsenstallingen. Deze onderdelen krijgen een totaalwaarde afhankelijk van het aantal. Achter de individuele regel van een objectonderdeel staat een hokje dat moet worden aangevinkt als het met een kapitalisatiefactor moet worden berekend. Gebeurt dit niet, dan zal het als een objectonderdeel worden gezien dat een stuksprijs krijgt. Tenminste één regel zal moeten zijn aangevinkt om de berekening te kunnen uitvoeren. Op het moment dat er verhuurbare oppervlakten worden gevuld zullen deze met een verrekening worden omgezet naar de herbouwgegevens. Per regel mag slechts één van de kenmerken BVO, VVO, Inhoud of Aantal worden ingevuld. 6. Herbouwwaarde: Voor de berekening van de herbouwwaarde hoeft de gebruiker van het rekenblad niets te doen. De gegevens worden automatisch gevuld wanneer het archetype volledig is benoemd. Het automatische invullen komt in drie stappen tot stand. Stap 1 is het aanwijzen van het soort Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Versie 1.0 Datum: 1 mei 2012

Pagina 37

onroerende zaak (kantoor, winkel of bedrijf), stap 2 is het aanwijzen van een type uit de gekozen soort en stap 3 is het aanwijzen van de gebruikte materialen. Al deze handelingen gebeuren in het archetype gedeelte. Wel kan men eventueel een afwijkende hoogte opgeven waarmee gerekend wordt bij de omzetting van de oppervlakte (BVO of VVO) naar Inhoud voor de berekening van de herbouwwaarde. Zonder specificaties wordt gerekend met een hoogte van 3,3 meter. Ook wordt de mogelijkheid geboden om met een cijfermatige aanduiding de kwaliteit, ligging en onderhoud te benoemen waardoor de herbouwwaarde kan variëren. Het lijkt redelijk te veronderstellen dat bij een object met een mindere staat van onderhoud hogere onderhoudskosten in de taxatie moet worden meegenomen. 7. BAR/NAR: Deze berekening komt tot stand door de bruto markthuurwaarde per vierkante meter in te vullen bij het rekenonderdeel “Deelobject gegevens”. De markthuurwaarde wordt afgeleid uit alle onderdelen die zijn "aangevinkt". De correctiekorting is van toepassing op het moment er een incentive van toepassing is en de gekozen berekeningswijze “in de huur” is. De uitkomst hiervan is de bruto markthuur na correctie. Als u kiest voor het verrekenen van de incentive in de kapitalisatiefactor (BAR/NAR) blijft de waarde van de cel correctie korting nul. Deze kosten worden nu berekend in de exploitatiekosten en worden zichtbaar in de optelling van de exploitatiekosten in de cel “huurverliezen”. De netto markthuur wordt berekend uit het verschil tussen de bruto markthuur na correctie en de exploitatiekosten. De rode cellen kunnen als overrule worden gebruikt op het moment dat de bruto markthuur overeenkomt met de beleving van de taxateur. 8. Exploitatiekosten: Kosten voor onderhoud en verzekeringen worden berekend op basis van de herbouwwaarde. Voor de vaste lasten wordt de berekening automatisch gemaakt. Er wordt rekening gehouden met lasten druk van 0.45%. De berekening voor beheerskosten is gebaseerd op de bruto markthuur. De onderhoudskosten worden gevuld op het moment dat er een vloeroppervlak (BVO of VVO) wordt bepaald bij het rekenonderdeel “Deelobject gegevens”. Onder specificatie bij het rekenonderdeel “Archetype” kunnen verfijningen worden aangebracht die betrekking hebben op het onderhoud van de onroerende zaak. Er is altijd sprake van een basis bedrag voor onderhoud. Leegstand als onderdeel van de exploitatiekosten wordt gevuld op het moment dat er een structurele leegstand is in een gebied. Hierbij is het uitgangspunt dat de gemiddelde leegstand in een gebied wordt genomen, voor zover die uitkomt boven de normale frictieleegstand van 5 procent. Dit is het enige gedeelte van de exploitatiekosten dat door de taxateur zelf kan worden gevuld. Deze cel wordt daarom aangegeven in de kleur geel. Incentives zijn een onderdeel van de exploitatie als zij worden berekend volgens de BAR/NAR methode. De rode cellen kunnen als overrule worden gebruikt op het moment dat de bruto markthuur niet voldoet aan de beleving van de taxateur. Houdt hierbij het absolute bedrag in combinatie met het bijbehorende percentages goed in de gaten. De wijziging beïnvloedt de berekening van de gekozen kostenpost op basis van de herbouwwaarde en wordt uitgedrukt in een percentage van de huur in de cellen R9 t/m 11. De kostenpost “Beheerskosten” wordt uitgedrukt op basis van de huur. 9. Yield: De netto yield (Netto aanvangsrendement) wordt bepaald door de optelling van het basis rendement en het opslagpercentage. Het basis rendement is een standaard percentage en kan

Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Versie 1.0 Datum: 1 mei 2012

Pagina 38

niet worden gewijzigd. Het percentage voor “Risico opslag” kan wel worden ingevuld in de geel gekleurde cel (zie paragraaf 2.2). 10. Kapitalisatiefactor: De netto en bruto kapitalisatiefactoren worden automatisch berekend. Hierin kan de taxateur geen wijzigingen aanbrengen. 11. WOZ-waarde: De berekening van de WOZ-waarde bestaat verder uit meerdere onderdelen waarin u geen wijzigingen kunt aanbrengen. De opbouw is zoals mag worden verwacht. De netto huur vermenigvuldigd met de netto kapitalisatiefactor geeft de waarde vrij op naam. De bruto markthuur na correctie vermenigvuldigd met de bruto kapitalisatiefactor geeft de waarde kosten koper. Bij het rekenonderdeel “Deelobjecten” is de keuze gemaakt of de te taxeren deelobjecten met een HWK (huurwaardekapitalisatie) getaxeerd moeten worden of dat er een stuksprijs wordt gehanteerd. Als u heeft gekozen voor een stuksprijs zal de waarde daarvan in de cel “niet-hwk” worden getoond. We hebben nu de waarde exclusief omzetbelasting. Indien het moment van taxeren binnen de periode van twee jaar na eerste ingebruikname ligt, moet worden gekozen voor een waarde inclusief omzetbelasting. Hiervoor is naast de cel omzetbelasting een hokje aangebracht waarin de opdracht voor omzetbelasting kan worden gegeven. Als u kiest voor een waarde inclusief omzetbelasting, wordt deze weergegeven. Er bestaat een mogelijkheid de waarde te corrigeren met een kapitaalscorrectie. Dit moet worden ingesteld in het rekenonderdeel “Archetype”. Bij het aanklikken van de regel kapitaalscorrectie verschijnt een scherm waarin de reden van correctie, omschrijving van de correctie, het bedrag in euro’s van de correctie, jaar van constateren van de aanleiding tot correctie en het jaar waarin de aanleiding van de kapitaalscorrectie wordt verholpen. De kapitaalscorrectie wordt vervolgens contant gemaakt naar de waardepeildatum en in de betreffende cel verwerkt. Dit heeft invloed op de WOZ-waarde. De nu overgebleven waarde is de WOZ-waarde. 12. DCF berekening: In het rekenblad is een discounted cashflow (DCF) berekening toegevoegd. Hierin kunt u geen wijzigingen aanbrengen. Er zijn geen gele cellen die gevuld kunnen worden. U kunt wel invloed op de berekening uitoefenen door het opslagrisico aan te passen. Dit heeft dan ook direct invloed op de berekening voor de kapitalisatiefactor. Het kan zijn dat Excel aangeeft dat er een kringverwijzing bestaat, in dat geval wordt aangeraden deze te accepteren. Als dit niet automatisch binnen het werkblad lukt, kan het worden geaccepteerd via Extra, Opties, Berekenen, Iteratie max aantal 100 en max verschil 0.001.


Pagina 39

Bijlage 6 - Vereenvoudigd rekenmodel Rekenblad Bruto Aanvangsrendement Algemene en objectgegevens (1) Adres Objectcode Objectnummer Waardepeildatum Situatiedatum Gebruiker Taxateur Taxatiedatum Huurwaarde * Herbouwwaarde *

Invulinstructie

Alleen de grijze vlakken kunnen worden ingevuld 1 Algemene en objectgegevens invullen

* verplicht veld.

Exploitatielasten (2) (§3.3)

2 Exploitatiekosten

% v huur % v herbouwwaarde

Percentages van de exploitatiekosten invullen

Onderhoudskosten (§3.3.1) Vaste lasten (§3.3.2) Beheerskosten (§3.3.3) Leegstandsrisico (§3.3.4) Totaal Leegstand uitgedrukt in maanden per

*De onderhoudkosten en vaste lasten als percentage van de herbouwwaarde. * De beheerskosten en het leegstandsrisico als percentagen van de huur.

0,0% jaar

maanden

0

Leegstandstermijn over 5 of 10 jaar invullen (zie ook de verborgen opmerking in de cel)

Netto huur als % van de brutohuur Yield (3) Basisrendement (§3.2.1) Opslagrisico (3) (§3.2.2) Netto yield

Correctie kosten (4) Correctie kosten koper (bijlage:4) Kapitalisatiefactor


100,0%

2,20% 3 Opslagrisico invullen

2,2%

Netto factor (1 / Netto yield) Netto huur % * Netto factor

45,5 45,5

7,0% Brutofactor (afgerond op 1 decimaal)

(zie ook de verborgen opmerking in de cel)

4 Percentage aankoopkosten invullen

42,5

Pagina 40

Bijlage 7 - Overzicht incentive berekening Incentive berekening DCF-berekening 1 Maand Kasstroom 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 117 118 119 BEY

Kosten

CW

NCW

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0,00

0 0 0 0 Totaal ncw

0 0 0 0 0

DCF-berekening 2 Maand Kasstroom Kosten CW 0 0 0 1 0 0 2 0 0 3 0 0 4 0 0 5 0 0 6 0 0 7 0 0 8 0 0 9 0 0 10 0 0 11 0 0 12 0 0 117 118 119 BEY

0 0 0 0

NCW

0 0 0 0,00

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0 0

Totaal ncw

Bron:VNG taxatiewijzer huurwaardekapitalisatie wpd 2012 De afbeelding hierboven is een weergave van de berekening van de incentives zoals die wordt berekend in de KF Monitor. Zoals we weten kan er in de monitor in cel B19 een in maanden uitgedrukte periode van 0 tot en met 120 voor incentives worden aangegeven. Het opgegeven aantal maanden wordt omgezet naar een getal waarmee de bruto markthuur (in de huur) of de exploitatiekosten (in de BAR/NAR) worden gecorrigeerd. Dit gebeurt, zoals hierboven wordt uitgebeeld, door twee berekening met elkaar te vergelijken. In de DCF-berekening 1 wordt de waarde berekend met de correctie voor incentives. In de DCF-berekening 2 wordt de waarde berekend zonder de correctie voor incentives. De twee uitkomsten worden van elkaar afgetrokken en op elkaar gedeeld, waarbij geldt: berekening van de totale netto contante waarde (ncw) zonder incentives (DCF- berekening 2) minus de berekening van de totale ncw met incentives (DCF- berekening 1) gedeeld door de berekening van de totale ncw zonder incentives (DCF- berekening 2). In formule:


DCF- berekening 2- DCF- berekening 1 DCF- berekening 2

Pagina 41

Bijlage 8 - Rekenblad verkooptransactie Hierbij biedt de werkgroep in overleg met de producent een rekenschema aan waarin van de meest voorkomende transacties een opslagrisico en kapitalisatiefactor kan worden berekend. Hieronder zal in een handleiding de werking van het rekenblad worden uitgelegd. Allereerst kunnen we het rekenblad verdelen in zes hoofdonderdelen. Deze hoofdonderdelen zijn oranje gekleurd. Hierdoor is het gemakkelijk te herkennen waar de hoofdonderdelen beginnen. Hieronder volgen deze hoofdonderdelen: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Verkoopkenmerken Berekening herbouwwaarde Economische huurwaarde Netto huurwaarde Gat- en kraag berekening DCF berekening

Voor het gehele werkblad geldt dat er grijze, blauwe en witte cellen zijn. De grijze cellen geven aan welke informatie er ingevuld moet worden. In de blauwe cellen kan de informatie die in de grijze cellen staat aangegeven, worden ingevuld. Zo geeft bijvoorbeeld de gecombineerde (grijze) cel B/C 6 aan dat er in de (Blauwe cel) D6 de transactiedatum van de koopsom kan worden ingevuld. De witte cellen worden niet ingevuld, hierin worden de uitkomsten getoond. 1.

Verkoopkenmerken:

In het eerste gedeelte van het rekenblad worden de transactie kenmerken verwerkt die zien op de transactie zelf . Hierbij moet worden gedacht aan: - het transactienummer, - de transactiedatum, - de koopsom, - is er sprake van erfpacht en zo ja, moet hiermee rekening worden gehouden?. De correctie voor erfpacht is altijd positief ten opzichte van de verkoopprijs. Dat wil zeggen dat het getal dat hier wordt ingevuld de verkoopprijs zal verhogen. - Overige correcties. Deze overige correcties werken zowel positief als negatief. Als het de bedoeling is om in negatieve zin een correctie door te voeren, moet er voor het getal dat in mindering moet worden gebracht een min teken worden geplaatst. Een voorbeeld van een positieve correctie is een situatie waarin het verkochte vastgoed casco is opgeleverd, er zullen investeringen gedaan moeten worden die bij de factor berekening moeten worden meegenomen. Een voorbeeld van een negatieve correctie is het verreken van achterstallig onderhoud. - Correctie verhuurde staat houdt verband met “cel C10” en is een bijzondere cel, omdat daarin een keuze kan worden gemaakt tussen “Ja” en “Nee”. Als een verkooptransactie wordt beoordeeld als een “verkoop in verhuurde staat”, kan er een zogenaamde “Gat en Kraag berekening” worden uitgevoerd, daarover meer onder punt 5. - BTW heeft ook een eigen cel voor het geval daar sprake van mocht zijn bijvoorbeeld bij verkooptransacties binnen de periode van twee jaar na eerste ingebruikname. Er kan hier dan ook een keuze “inclusief/ exclusief” worden gemaakt als je op de cel D12 gaat staan. - Adres gegevens van het verkochte object kunnen worden verwerkt - Er kan een keuze worden gemaakt door middel van een rolscherm tussen de typen transacties “verkoop vrij van huur met gebruik”, “verkoop vrij van huur en gebruik”,“verkoop in verhuurde staat” en “verkoop aan zittende huurder”. - Er dient een “te screenen hoofdcode” te worden aangegeven. Deze hoofdcode bepaalt welke herbouwwaarde er berekend zal worden. - Er kan worden aangegeven hoeveel WOZ-objecten er met de transactie zijn gemoeid. Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Versie 1.0 Datum: 1 mei 2012

Pagina 42

-

2.

Er kan worden aangegeven wat de vorige WOZ-waarde is geweest. Hiermee kan gemakkelijk een vergelijk worden gemaakt met de vorige periode. De kwaliteit, doelmatigheid en onderhoud cijfers moeten worden ingevuld met het betreffende rolscherm. Dit beïnvloedt de herbouwaarde waarmee gerekend zal worden. Berekening herbouwwaarde

Dit onderdeel is eenvoudig te behandelen. Er is slechts een cel die kan worden gevuld. Het gaat om het vullen van de hoogte van het te analyseren object. De overige berekening gaat uit van het ingevulde type vastgoed onder de verkoopkenmerken. Het verder een vol automatische berekening. 3.

Economische huurwaarde

Hier kunnen de objectonderdelen worden gevuld, met de verdiepingshoogte als hiervan al sprake is, en de oppervlakte van de objectonderdelen. De cellen onder de omschrijving “unit” kunnen worden gevuld als er sprake is van een niet HWK deel, een voorbeeld hiervan zijn parkeerplaatsen. Het invullen van de huurwaarde per vierkante meter kan in de laatste cel worden gevuld. 4.

Netto huurwaarde

Bij de netto huurbepaling gaat het om het bepalen van de exploitatiekosten die verband houden met het te analyseren object. De onderdelen onderhoud, vaste lasten, beheerkosten, huurverliezen en leegstandrisico spelen hierbij een rol. Het is het onderdeel van de analyse waar de kapitalisatiefactor wordt berekend, ook wordt hier inzichtelijk gemaakt welk risicodragend rendement er onder de gegeven omstandigheid wordt gevonden. Als laatste kan er een correctie voor BTW worden ingevuld, hierbij is de eerste ingebruikname van belang. 5.

Gat en kraag berekening

Voor velen zal het berekenen van de gat of kraag in de huur nieuw zijn. Het begrip verdient dan ook enige uitleg. Bij de berekening van een gat of een kraag in de huurwaarde gaan we op zoek naar de waarde van een onderliggende huurovereenkomst van een verkocht vastgoed. De berekening komt dan ook alleen voor bij een verkoop in verhuurde staat. In die situatie juist, wil je weten of en met hoeveel huurwaarde de verkooptransactie moet worden gecorrigeerd. Stel er is een verhuurd vastgoed dat wordt verkocht. De verkoop heeft plaatsgevonden op 1-1-2011 en de bestaande huurovereenkomst dateert van 1-1-2007. We willen dan kunnen achterhalen of de huurwaarde van het verkochte vastgoed op de verkoopdatum nog wel marktconform is. In het geval de huidige markthuurwaarde lager ligt dan de onderliggende huurwaarde waarmee het vastgoed is verkocht zal de transactieprijs negatief moeten worden gecorrigeerd. Als de huidige markthuurwaarde hoger ligt dan de onderliggende huurwaarde waarmee de transactie tot stand is gekomen zal de transactieprijs positief moeten worden gecorrigeerd. Het doel van dit alles is om ook verkopen in verhuurde staat, mits gecorrigeerd, als marktbewijs te kunnen gebruiken. De berekening komt tot stand door een vergelijking te maken tussen de onderliggende contracthuur (rij 14 en 15, kolom J t/m Q) en de huurwaarde zoals die door de taxateur wordt bepaald en ingevuld bij punt 3. Economische huurwaarde. De correctie zelf wordt automatisch berekend en weergeven in cel D10 mits C10 met “Ja” is ingevuld door middel van het rolscherm. Als er in C10 voor “Nee” wordt gekozen wordt er niets gecorrigeerd.


Pagina 43

6.

DCF berekening

De DCF berekening heeft een controlefunctie. De netto contante waarde is hier het getal waarop gelet moet worden. Deze netto contante waarde zegt namelijk iets over de koopsom. Het standpunt in deze is dat, naarmate de netto contante dichter bij de waarde nul uitkomt, de betaalde koopsom realistischer is en het als marktbewijs kan worden gebruikt. Het inflatiepercentage dat wordt gebruikt is afkomstig van het consumenten prijs indexcijfer en wordt door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) gepubliceerd.


Pagina 44

Bijlage 9 - Verklarende woordenlijst Voor een verklarende woordenlijst wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers. Specifiek voor deze wijzer en monitor geldende termen worden hieronder nader verklaard en/of beschreven. Discounted-cash-flow:

waardebepaling op basis van toekomstige netto vrij gekomen kasstromen.

Inflatie:

algemene stijging van het prijspeil.

Disconteringsvoet:

wordt gebruikt om de huidige waarde van inkomsten in de toekomst te bepalen.

Groei:

een verhoging van de yield (NAR) om de disconteringsvoet te bepalen. Hiermee wordt rekening gehouden met de berekeningsperiode van 10-jaar en de verhouding tussen de waardegroei van de getaxeerde huur en de waardegroei van de markthuur.

Bruto Exit yield (BEY):

de yield die wordt gebruikt om aan het einde van de looptijd/periode de waarde te kunnen bepalen. Er wordt gebruik gemaakt van de bruto exit- yield vanwege het gebruik van de bruto kapitalisatiefactor. Omdat de bruto kap.fact. inclusief kosten koper is, en de BEY direct daarvan wordt afgeleid wordt deze BEY v.o.n. gemaakt door 1/BKF te vermenigvuldigen met het percentage voor kosten koper.

Kapitaalscorrectie:

correctie die na het bereken van de totaalwaarde op basis van de bruto kapitalisatiemethode wordt verrekend.


Pagina 45

Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24 Huurwaardekapitalisatie

Recommend Documents