Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24 Huurwaardekapitalisatie

Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24 Huurwaardekapitalisatie Waardepeildatum 1 januari 2010

Colofon Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2010 Deze taxatiewijzer is een uitgave van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. © Copyright Vereniging van Nederlandse Gemeenten 2010 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en / of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of worden opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Dit verbod betreft tevens de gehele of gedeeltelijke bewerking. Uitgevers en samenstellers verklaren dat deze uitgave op zorgvuldige wijze en naar beste weten is samengesteld, evenwel kunnen uitgever en samenstellers op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van de informatie. Uitgever en samenstellers aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor schade, van welke aard ook, die het gevolg is van handelingen en / of beslissingen die gebaseerd zijn op de in deze uitgave opgenomen informatie. Gebruikers van de in deze uitgave opgenomen informatie wordt met nadruk aangeraden deze informatie niet geïsoleerd te gebruiken, maar tevens af te gaan op hun professionele kennis en ervaring en de te gebruiken informatie te allen tijde te controleren.

Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Versie 1.0 Datum: 1 april 2010

Pagina 2

Voorwoord Voor u ligt de landelijke taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor naar waardepeildatum 1 januari 2010. Deze taxatiewijzer is in opdracht van de VNG tot stand gekomen in de Taxatietechnische Kerngroep. Daarin hebben deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, de gemeenten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Utrecht en de taxatiebedrijven GeoTax, Oranjewoud, Ortec Finance, Thorbecke, TOG Nederland en SenS Vastgoed. Het Gemeentelijk Taxatie Overleg (GTO) heeft een inhoudelijke bijdrage geleverd via de werkgroep Kapitalisatiefactor. De werkgroep heeft samen met de producent de taxatiewijzer Kapitalisatiefactor 2009 geëvalueerd en gezamenlijk een aantal verbeteringen besproken. Deze verbeteringen hebben bijgedragen aan deze taxatiewijzer. In de werkgroep Kapitalisatiefactor hebben deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, de gemeenten Rotterdam, Utrecht, Leeuwarden, Haarlem, Haarlemmermeer, Hilversum en Amsterdam. De taxatiewijzer is ten opzichte van vorig jaar op een aantal belangrijke onderdelen gewijzigd. Om die reden is ook de naam van de wijzer aangepast. De wijzer richt zich nu ook op enkele aspecten van het bepalen van de huurwaarde. Zo worden de exploitatiekosten die gebruikt worden bij de berekening van de kapitalisatiefactor deels berekend op basis van de getaxeerde jaarhuur (bijvoorbeeld de beheerkosten), en deels op basis van de geschatte herbouwwaarde (bijvoorbeeld de onderhoudskosten). Om redenen van een duidelijke opbouw van de taxatie worden alle exploitatiekosten vertaald naar een percentage van de jaarhuur. Voor onderhoudskosten betekent dit bijvoorbeeld dat de kosten worden berekend op de herbouwwaarde maar vertaald naar een percentage van de jaarhuurwaarde. Bovendien geeft de taxatiewijzer per type courante niet-woning een prognose van de exploitatiekosten via van te voren bepaalde taxatiekengetallen. Indien gewenst kunnen deze door de gebruiker overruled worden. Een andere belangrijke wijziging is, dat in deze taxatiewijzer ook is uitgewerkt hoe om te gaan met incentives. Incentives zijn "beloningen" die eigenaren (beleggers) geven aan huurders bij het sluiten van een huurcontract in de vorm van huurkortingen, huurvrije perioden en/of bijdrage in de inrichtingskosten. De huurkortingen en huurvrije periode werden voorheen verrekend in de jaarhuur door de huurvrije periode als percentage te verminderen op de gerealiseerde jaarhuur. Het percentage werd berekend door de totale huurvrije periode te delen over een standaardperiode van 10 jaar. In dat geval werd bijvoorbeeld voor een 2 jaar huurvrije periode, 20% gekort op de afgesproken jaarhuur. Wanneer er sprake is van hoge kortingen of lange huurvrije perioden is deze werkwijze te onnauwkeurig. Daarom is de berekeningswijze veranderd. De korting op de getaxeerde markthuurwaarde in verband met incentives wordt nu berekend door de korting of huurvrije periode contant te maken (DCF-benadering). Dit contant gemaakte effect wordt verrekend in de jaarhuur. De gebruiker kan de effecten van de incentives direct zien in de taxatie. Als extra onderbouwing van de taxatie in een situatie met incentives, is het ook mogelijk het effect van de incentives tot uitdrukking te brengen in de kapitalisatiefactor. De jaarhuur wordt dan ongewijzigd gelaten. Het effect van de incentives wordt dan meegenomen in het bruto-netto traject bij het bepalen van de kapitalisatiefactor. Beide benaderingen leiden (met een minieme afwijking) tot dezelfde uitkomst. Wij vertrouwen erop met deze nieuwe taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie weer een stap verder te hebben gezet in het verder professionaliseren van de WOZ-taxaties.


Pagina 3

Wijzigingen ten opzichte van de Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2009 versie 1.2 Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke (niet-redactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2009 versie 1.2

Hoofdstuk

1.2 2

Bijlage 1

Onderwerp

Wijziging

Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer kapitalisatiefactor Opbouw van de bruto kapitalisatiefactor

Algemene aanvulling op tekst.

Rekenblad Kapitalisatiefactor


Algemene tekstuele wijziging, het hele hoofdstuk. Aangepast naar waardepeildatum 01-012010

Pagina 4

INHOUDSOPGAVE

1

Strekking van deze taxatiewijzer............................................................................................................ 6

1.1

Algemeen

6

1.2

Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie

6

1.3

Stappen toepassen kapitalisatie bruto huur

7

2

De bruto huurwaarde................................................................................................................................. 9

2.1

Getaxeerde markthuurwaarde

9

2.2

Incentives en de invloed op de huurwaarde

9

3

De bruto kapitalisatiefactor ................................................................................................................... 11

3.1

Opbouw van de bruto kapitalisatiefactor (bottom-up)

11

3.2

Het Netto aanvangsrendement (NAR)

11

3.3

Exploitatielasten

12

3.4

Correctie kosten koper

15

Bijlage 1 - Algemene beschrijving ............................................................................................................... 17 Bijlage 2 - Overzicht exploitatiekosten en verzekeringspremies......................................................... 19 Bijlage 3 - Overzicht herbouwwaarden....................................................................................................... 22 Bijlage 4 - Overzicht kosten voor de koper ............................................................................................... 24 Bijlage 5 - Rekenblad Huurwaardekapitalisatie monitor........................................................................ 25 Bijlage 6 - Verklarende woordenlijst ........................................................................................................... 30


Pagina 5

1

Strekking van deze taxatiewijzer

1.1 Algemeen De taxatiewijzer die voor u ligt, omvat een omschrijving van de methodiek, kengetallen, parameters en een rekenblad en dient als hulpmiddel om de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode) te kunnen toepassen. De kengetallen en parameters zijn normgetallen. Hiervan kan door de gebruiker gemotiveerd worden afgeweken. Het is van belang dat gemeenten, en de voor hen werkende taxateurs, via het proces Permanente Marktanalyse (PMA) de kengetallen en parameters controleren en nader onderbouwen met lokale en/of regionale transactieprijzen van soortgelijke niet-woningen. De kengetallen en parameters hebben vooral betrekking op het bepalen van de kapitalisatiefactor. Hiervoor zijn landelijke kengetallen bruikbaar. Voor het bepalen van de markthuurwaarde moet de gemeente zelf (mogelijk in samenwerking met andere gemeenten) een lokale of regionale marktanalyse (laten) uitvoeren. Wat betreft het bepalen van de getaxeerde huurwaarde richt deze wijzer zich alleen op de methodiek om incentives zoals huurkortingen en huurvrije perioden te betrekken in de getaxeerde huurwaarde op basis van geanalyseerde huurprijzen. Op dit moment is het nog niet mogelijk om alle gegevens (die gebruikt worden om op de in deze taxatiewijzer beschreven wijze de kapitalisatiefactor te berekenen (onderhoudskosten, vaste lasten, beheerskosten, leegstandsrisico, risico-opslag)) vast te leggen in de WOZ-administratie, of om deze gegevens uit te wisselen tussen de verschillende applicaties. Met de Waarderingskamer vindt overleg plaats over de vraag welke gegevens per getaxeerd object moeten worden vastgelegd, de definitie van deze gegevens en de wijze waarop deze gegevens uitgewisseld kunnen worden.

1.2 Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie Uitgangspunten Wet WOZ In het kader van de Wet WOZ wordt de waarde in het economische verkeer bepaald. Eén van de methoden voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer van niet-woningen is "een methode van kapitalisatie van de bruto huur" (Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken). Voor het bepalen van de bruto huur moet aangesloten worden bij markthuurprijzen zoals deze rondom de waardepeildatum tot stand komen bij het sluiten van nieuwe huurcontracten. Het taxeren van de bruto huur geschiedt daarom in beginsel door vergelijking met huurprijzen zoals deze rond de waardepeildatum voor vergelijkbare niet-woningen worden overeengekomen. Bij de taxatie van de WOZ-waarde wordt uitgegaan van de bruto huurprijs zoals deze door de huurder wordt betaald. Dit is dus de huurprijs inclusief de kosten voor beheer en exploitatie van het pand. Om de getaxeerde huurwaarde te kunnen omzetten in een waarde in het economische verkeer, wordt de getaxeerde (bruto) huurwaarde vermenigvuldig met een kapitalisatiefactor. Voor het bepalen van de kapitalisatiefactor moet volgens de Waarderingsinstructie aansluiting worden gezocht bij verkooptransacties die voldoen aan de ficties zoals genoemd in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Hierin staat dat het onbezwaarde eigendom moet kunnen worden Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Versie 1.0 Datum: 1 april 2010

Pagina 6

overgedragen en de verkrijger de zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik neemt, rekening houdende met de staat waarin de zaak zich bevindt. Een verduidelijking van de voorgaande omschrijving luidt als volgt: De levering van de onroerende zaak moet tot stand zijn gekomen tussen twee onafhankelijk van elkaar opererende partijen. Vervolgens moet de transactie bestaan uit de levering van het volle eigendom, hierbij moet gelet worden op de mate waarin bijvoorbeeld erfpacht, recht van opstal, vruchtgebruik, en dergelijke de levering hebben beïnvloed. Er moet worden gelet op de transactie en of deze betrekking heeft op een levering ten behoeve van een eigenaar, die de zaak zelf in eigengebruik gaat nemen. Een laatste punt dat van belang is, is de datum van de levering. De juridische levering moet plaats vinden rond de betreffende waardepeildatum. Transacties die aan deze voorwaarden voldoen zijn WOZconform. Transacties waarvan duidelijk is aangegeven met welke van de vorenstaande aspecten is rekening gehouden en welke correctie daarvoor is toegepast kunnen ook worden gebruikt om een kapitalisatiefactor te bepalen. De gerealiseerde transacties worden gedeeld door ofwel de gerealiseerde huur rondom de datum verkoop of, als deze niet beschikbaar is, de getaxeerde huurwaarde op de waardepeildatum. 1

verkoopwaarde t=1 De formule is dan als volgt: Kapitalisatiefactor (Kf) = bruto jaarhuur t=1

In de praktijk blijkt het een zeldzaamheid dat transacties voldoen aan alle WOZ ficties. Met name in de Randstad en de grote steden. Wel beschikbare verkoopprijzen betreffen veelal beleggingstransacties in verhuurde staat, al dan niet met de verplichting tot het betalen van erfpachtcanon. De gerealiseerde bruto aanvangsrendementen zijn dus niet direct bruikbaar voor de bepaling van een WOZ conforme kapitalisatiefactor. Vanwege het gebrek aan WOZ-conforme transacties kan voor het onderbouwen van een kapitalisatiefactor wel aangesloten worden bij de gerealiseerde beleggingstransacties. Het standpunt in deze is dat kopers voor eigen gebruik minimaal de uitgangspunten van een belegger zullen volgen. Om de kapitalisatiefactor te herleiden uit een beleggingsverkoop – koop in verhuurde staat – en deze bruikbaar te maken voor de WOZ, dient de koopsom eerst geschoond te worden van de specifieke vigerende huurderomstandigheden en de specifieke huurvoorwaarden (side-letters). Verder is van belang dat de betaalde jaarhuur van het verkochte pand niet in onredelijke verhouding staat tot de markthuur.

1.3 Stappen toepassen kapitalisatie bruto huur Toch zal het niet voor elk type courante niet-woningen en voor elke gemeente (regio) mogelijk zijn om een betrouwbare kapitalisatiefactor te berekenen uit de gerealiseerde verkoopprijzen. Daarom biedt deze taxatiewijzer in aanvulling op de berekening van de kapitalisatiefactor uit verkoopprijzen een alternatieve methode om de kapitalisatie factor te berekenen. Door toepassen van beide benaderingen kan de gemeente in alle gevallen een betrouwbare kapitalisatiefactor berekenen en onderbouwen. Deze wijze waarop in deze taxatiewijzer de kapitalisatiefactor wordt opgebouwd, kan worden aangeduid als een zogeheten bottom-up- methode. Dat wil zeggen dat de taxateur met behulp van deze taxatiewijzer van onderaan de bruto kapitalisatiefactor opbouwt en bepaalt. Hierbij geldt het Netto Aanvangsrendement (NAR) als belangrijk uitgangspunt.

1.

11

Waarderingskamer, Tip wat is de strekking van artikel 17 wet WOZ bij de waardering van CNW’s


Pagina 7

Hieronder wordt in een kort stappenplan de te nemen stappen besproken. Stap 1 Stel de bruto jaarhuur vast. Corrigeer de bruto jaarhuur eventueel met kortingen in verband met incentives (huurkorting, huurvrije periode, etc.). Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). Deze bruto jaarhuur gecorrigeerd met incentives wordt (eventueel uitgesplitst per WOZ-deelobject) vermeld op het taxatieverslag. Verminder deze (geschatte, gecorrigeerde) bruto huur met de geschatte exploitatiekosten (onderhoud, vaste lasten, beheerkosten). Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). De uitkomst hiervan is de netto jaarhuur. Stap 2 Bepaal vervolgens het percentage Netto aanvangsrendement (NAR). Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). Dit NAR geeft aan welk rendement rond de waardepeildatum in de markt wordt verwacht voor investeringen in onroerend goed. Deze is opgebouwd uit een basisrente verhoogd met een risico-opslag. De risico-opslag geeft aan de invloed van de algemene risico's bij investeren in onroerend goed. De som van deze twee percentages vormt het NAR. Deel het getal 1 door dit NAR en vermenigvuldig de uitkomst weer met 100%. Bijvoorbeeld een NAR van 8% leidt tot een netto kapitalisatiefactor 12,5 (1/8 * 100). Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). De uiteindelijke uitkomst is de netto kapitalisatiefactor, dus de factor waarmee de netto jaarhuur vermenigvuldigd wordt voor het bepalen van een gekapitaliseerde marktwaarde. Stap 3 Vermenigvuldig de berekende netto jaarhuur met de netto kapitalisatiefactor. U krijgt dan een waarde inclusief kosten koper (k.k.). De kosten koper dienen dan nog verrekend te worden door de uitkomst WOZ-waarde inclusief k.k. te delen door (1+k.k.%). U heeft nu de WOZ-waarde exclusief k.k. berekend. Dit resultaat is de uiteindelijke WOZ-waarde. Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). Door hierop de bruto jaarhuur te delen heeft u de bruto kapitalisatiefactor bepaald. Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5).


Pagina 8

2

De bruto huurwaarde

2.1 Getaxeerde markthuurwaarde Bij het taxeren volgens de huurwaardekapitalisatiemethode, zoals omschreven in deze taxatiewijzer, wordt de getaxeerde markthuurwaarde gekapitaliseerd met de berekende kapitalisatiefactor. Op basis van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt hierbij uitgegaan van de bruto (markt) huur. De getaxeerde bruto markthuurwaarde is het bedrag dat de huurder redelijkerwijs verschuldigd is aan de verhuurder als tegenprestatie voor het uitsluitende gebruik van het vastgoed, uitgaande van de voor het soort vastgoed gebruikelijke voorwaarden en condities en uitgaande van de huurprijzen die voor soortgelijke onroerende zaken gebruikelijk worden betaald op de datum van de waardebepaling. Het is de huurwaarde inclusief de vergoeding voor exploitatiekosten, zoals onderhoud, vaste lasten en beheerkosten. De huurprijs of feitelijke huurprijs is het bedrag dat op basis van de overeenkomst tussen huurder en verhuurder op een bepaald moment als vergoeding van gebruik van de onroerende zaak wordt betaald. De feitelijke huurprijs kan afwijken van de actuele markthuurwaarde op een bepaald moment, bijvoorbeeld, omdat de huurovereenkomst op een ander moment (dan de waardepeildatum) is gesloten. Voor het bepalen van de bruto huur moet worden aangesloten bij markthuurprijzen zoals deze rondom de waardepeildatum tot stand komen bij het sluiten van nieuwe huurcontracten. Het taxeren van de bruto huur geschiedt daarom in beginsel door vergelijking met huurprijzen zoals deze rond de waardepeildatum worden overeengekomen voor vergelijkbare niet-woningen

2.2 Incentives en de invloed op de huurwaarde Incentives zijn beloningen die eigenaren geven aan huurders op het moment dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten (of een huurovereenkomst wordt verlengd). De bedoeling is nieuwe huurder aan te trekken en bestaande huurders vast te houden. Incentives uiten zich in huurvrije perioden (meest voorkomend), huurkortingen en/of bijdragen van eigenaren aan specifieke huurderinvesteringen in een gebouw. Er is een directe relatie tussen het drieluik: leegstand, aanbod en incentives. Naar mate de leegstand en het aanbod groter worden of hoog zijn, neemt het volume aan incentives toe. Incentives hebben ook invloed op de WOZ-waarde. Natuurlijk is deze invloed groter naar mate de omvang van de gegeven incentives groter wordt. Een huurvrije periode van een maand zal geen significante invloed hebben op de WOZ-waarde. Een huurvrije periode van twee jaar zal een zeer significante invloed hebben op de WOZ-waarde. Incentives zijn een steeds vaker voorkomend en toonaangevend verschijnsel in de (inter)nationale vastgoedsector. Zeker met de economische omstandigheden, zoals rond de actuele waardepeildatum, hebben incentives een significante invloed op de huurmarkt voor courante niet-woningen De incentives, zoals huurvrije perioden en huurkortingen, leiden tot kasstroomverliezen. Dat wil zeggen de huurder betaalt minder en de verhuurder ontvangt minder dan de huurprijzen die formeel in het huurcontract zijn overeengekomen. Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Versie 1.0 Datum: 1 april 2010

Pagina 9

De invloed van deze kasstroomverliezen kan op twee manieren in de berekening van de waarde tot uitdrukking worden gebracht: 1. korten op de bruto jaarhuurwaarde 2. incentives opnemen in de berekening van de kapitalisatiefactor Voor de WOZ-taxaties is gekozen om de eerste methode toe te passen. In deze taxatiewijzer (rekenmodel in bijlage 5) wordt wel als extra onderbouwing toegelicht, dat beide benaderingen tot dezelfde uitkomst (WOZ-waarde) leiden. Werkwijze bij berekening "korting" op de bruto jaarhuurwaarde Incentives worden, in een berekening volgens de netto contante waarde (DCF), contant gemaakt. Voor een tijdreeks van 10 jaar worden de kasstromen per jaar weergegeven. Aangenomen wordt dat na de periode van 10 jaar weer de ‘overeengekomen huurprijs’ wordt betaald, rekening houdend met de marktontwikkeling, etc. De uitkomst van de contant gemaakte incentives wordt gekort op de bruto jaarhuur, die gebruikt wordt bij de WOZ-taxatie. Het bedrag dat in mindering wordt gebracht op de bruto huurwaarde, die volgens de marktanalyse in huurovereenkomsten worden genoemd, staat in het rekenblad (bijlage 5) vermeld onder “Correctie korting”. De incentives worden bij deze methodiek dus niet in de kapitalisatiefactor verrekend.

Incentives opnemen in berekening kapitalisatiefactor leidt tot dezelfde WOZ-waarde De tweede manier om incentives tot uitdrukking te laten komen in de WOZ-waarde is opnemen in de kapitalisatiefactor. Door de "huurverliezen" als gevolg van de incentives mee te nemen in de berekening van de exploitatiekosten, ontstaat een lagere kapitalisatiefactor. Deze lagere kapitalisatiefactor wordt echter toegepast op een hogere huurwaarde (namelijk de bruto huurwaarde zonder korting). Net als bij de werkwijze bij berekening "korting" op de bruto jaarhuurwaarde, worden de incentives in een berekening volgens de netto contante waarde (DCF), contant gemaakt. In het rekenmodel in bijlage 5 kunnen beide berekeningen zichtbaar gemaakt worden. De berekening met verwerking van de incentives in de kapitalisatiefactor geldt als een nadere onderbouwing van de WOZ-waarde berekend op basis van "korting" op de bruto jaarhuurwaarde. In beide gevallen dient dezelfde DCF als onderbouwing van de berekening (zie bijlage 5).


Pagina 10

3

De bruto kapitalisatiefactor

3.1 Opbouw van de bruto kapitalisatiefactor (bottom-up) De bruto kapitalisatiefactor wordt berekend vanuit het netto aanvangsrendement, de exploitatiekosten en de kosten voor koper. Het netto aanvangsrendement bestaat uit de componenten: 1 basisrente en 2 opslagrisico. De exploitatielasten bestaan uit de componenten: 1. onderhoudskosten 2. vaste lasten 3. beheerskosten 4. leegstandsrisico Tenslotte is nog van belang de correctie voor kosten koper (k.k.).

3.2 Het Netto aanvangsrendement (NAR) In beginsel wordt er voor de bepaling van het netto aanvangsrendement uitgegaan van een risicovrij rendement plus een opslag. Daarvoor dient een risicovrij rendement bepaald te worden. Deze wordt gevonden in de jongste 10-jarige staatsleningen die door o.a. De Nederlandse Bank (DNB) wordt gepubliceerd.

3.2.1 Basisrente Voor het bepalen van het risicovrije rendement wordt aangesloten bij de rendementen op staatsleningen op 1 januari van het betreffende jaar.

De basisrente voor 1 januari 2010 is vastgesteld op 3.6%

(Bron: DNB, jongste tienjarige staatslening)

3.2.2 Risico-opslag op vastgoed Vastgoedbeleggingen hebben een lager risicoprofiel dan aandelen maar een hoger dan staatsleningen. Omdat de laatste als basisrendement geldt dient er nog een risicodragend rendement bepaald te worden. Dit is het extra risico en uit zich in een opslagrisico bovenop het basisrendement. Het opslagrisico dekt onder andere de kans op leegstand (frictieleegstand), de instabiliteit van een type huurder, het type vastgoed, een onbekend economische risico e.d. Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Versie 1.0 Datum: 1 april 2010

Pagina 11

Bij de analyse van verkooptransacties zijn de meeste elementen van een opbouw van de kapitalisatiefactor, zoals exploitatielasten, rendementen op staatsleningen en actuele huurwaarden betrekkelijk eenvoudig uit de markt te herleiden. Dit kan aan de hand van publicaties, huurovereenkomsten en andere beschikbare gegevens van de betrokken transactie. Het risico-opslag wordt bepaald door verkooptransacties te analyseren. Het opslagrisico wordt dan berekend door de basisrente af te trekken van een gerealiseerde NAR. Risico opslagen zijn voor de categorieën kantoren, winkels en bedrijven -zoals hieronder weer gegeven- onder te verdelen in landelijke bandbreedtes. Uit marktanalyse blijkt dat de risicoopslagen voor de vermelde categorieën gemiddeld toenemen naarmate de kwaliteit van de locatie en van het vastgoed afnemen. Het vastgoed wordt daardoor meer risicovol om in te beleggen. Wellicht ten overvloede wordt hier nog een keer de nadruk gelegd op de specifieke locale omstandigheden die kunnen gelden. Onderstaand schema is niet meer dan een handleiding met indicatieve kengetallen. Er moet altijd locaal marktonderzoek worden gedaan om deze kengetallen te vergelijken met lokale en of regionale transactiecijfers.

Tabel risico-opslag waarde peildatum 1 januari 2010 Kantoren Type Laag Hoog NAR Laag/ Hoog 6,1 9,3 Basis rendement 3,6 3,6 Risico-opslag 2,5 5,7 Tabel 1: Bron:

Laag 4,4 3,6 0,8

Winkels Hoog 6,3 3,6 2,7

Bedrijven Laag Hoog 7,0 9,9 3,6 3,6 3,4 6,3

Gemiddelde risico-opslagen per soort object Rapport DTZ Zadelhof “Nederland compleet januari 2010” CB Richard Ellis MarketView Dutch Retail Property Market

3.3 Exploitatielasten De exploitatielasten zijn de structurele uitgaven die met een vastgoed verbonden zijn en voor rekening komen van de eigenaar. De uitgangspunten zijn weliswaar een waarde voor een eigenaar die de zaak koopt en in gebruik neemt, echter, een eigenaar die voor eigen gebruik aankoopt zal in een concurrerende markt nooit minder kunnen betalen dan een eigenaar die aankoopt voor de verhuur. Hierna volgen de kostenonderdelen die deel uitmaken van de exploitatiekosten zoals ze worden gehanteerd in de kapitalisatieberekening.

3.3.1 Onderhoudskosten (Zie de matrix onderhoudskosten) Onderhoudskosten als percentage van de herbouwwaarde Voor het bepalen van de onderhoudskosten wordt uitgegaan van de herbouwwaarde zoals in de markt worden gehanteerd voor het oprichten van een gebouw dat overeenkomt met het te taxeren gebouw. Bronnen voor het bepalen van de herbouwwaarde zijn onder andere door de betreffende gemeente geanalyseerde marktinformatie, “Reed Business, “DACE prijzenboekje” e.d. Bij de inschatting van de onderhoudskosten moet voor ogen worden gehouden dat het gaat om de instandhoudingkosten. Het gaat niet om groot onderhoud en of achterstallig onderhoud. Op het moment dat met deze kosten rekening moet worden gehouden zal dit in de waarde tot uitdrukking worden gebracht door gebruik te maken van een kapitaalscorrectie. Zie voor de herbouwwaarde en onderhoudskosten de bijlage in de taxatiewijzer. In dit overzicht staan de meest voorkomende kosten vermeld. Hiervan kan worden afgeweken op het moment dat een individueel geval daarom vraagt. Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Versie 1.0 Datum: 1 april 2010

Pagina 12

De onderhoudskosten worden in het rekenmodel berekend via de herbouwwaarde maar om wiskundige redenen getoond als een percentage van de jaarhuur.

3.3.2 Vaste lasten (Zie de matrix vaste lasten) Verzekeringen en belastingen als percentage van de herbouwwaarde Voor het bepalen van de verzekeringspremie wordt uitgegaan van de herbouwwaarde zoals in de markt worden gehanteerd voor het oprichten van een gebouw dat overeenkomt met het te taxeren gebouw. Bronnen voor het bepalen van de herbouwwaarde zijn onder andere de door de betreffende gemeente geanalyseerde marktinformatie, “Reed Business, “DACE prijzenboekje” e.d. Voor het bepalen van “belastingen” moet naast de herbouwwaarde van het te taxeren object ook de grondwaarde worden meegenomen. Deze kan worden achterhaald door het analyseren van marktinformatie maar ook de betreffende gemeente kan worden geraadpleegd. Zij hebben informatie omtrent gronduitgifteprijzen. Ga overigens bij het berekenen van de belastingen uit van zowel het gedeelte voor de eigenaar als het gedeelte van de gebruiker. De overige locale belastingen als riool en eventueel reinigingsrechten moeten nog worden opgeteld bij de bij de post onroerende zaak belastingen. Bronnen die kunnen worden geraadpleegd voor het bepalen van rioolkosten zijn naast de betreffende gemeente de “Vastgoed Exploitatiewijzer”, reinigingsrechten kunnen bij de gemeente worden opgevraagd. Zie voor de herbouwwaarde en verzekeringspremie de bijlage in de taxatiewijzer. In dit overzicht staan de gemiddelde premies weergegeven binnen de bandbreedte tot 10 miljoen en vanaf 10 miljoen. Hiervan kan worden afgeweken op het moment dat een individueel geval daarom vraagt. Lokale belastingen kunnen het best bij de betreffende gemeente worden opgevraagd.

3.3.3 Kosten voor beheer Hieronder worden verstaan de vergoedingen die door professionele beheerders voor het beheren van bedrijven en kantoren in rekening worden gebracht. Voor de activiteiten die betrekking hebben op de serviceverlening (servicekosten) en verhuur worden de beheerders meestal afzonderlijk betaald. Beheervergoedingen zijn niet zonder meer in eenheidsprijzen of percentages van de huur uit te drukken, maar zijn afhankelijk van de complexiteit, het aantal verhuurbare eenheden, hoogte van de huur, bemiddeling bij verhuurcontracten, etc. De hieronder benoemde percentages zijn slechts gemiddelden zoals deze door professionele beheerders worden gehanteerd en zijn exclusief BTW. Het administratieve beheer zoals dat voor beleggingspanden wordt berekend, is niet in het onderstaande overzicht opgenomen omdat dit alleen voor beleggingspanden geldt en in de Wet WOZ niet wordt uitgegaan van de beleggingswaarde.


Pagina 13

Kantoren • voor kantoren met een “hoog” huurniveau 1.5% tot 2,5% van de bruto huur. • voor kantoren met een “laag” huurniveau 1.5% tot 3% van de bruto huur. • bij grote kantoorobjecten met een of meerdere huurders alleen het technische beheer afhankelijk van het huurniveau, 1% tot 1,5% van de bruto huur. Winkelpanden • voor winkelstrips en winkelcentra, afhankelijk van het huurniveau, 2% tot 3.5% van de bruto huur. • voor individuele winkels op de betere locaties (A en B) met veelal een “hoog” huurniveau, 1% tot 2.5% van de bruto huur. • bij alleen technisch beheer, afhankelijk van het huurniveau, 1% tot 1,5% van de bruto huur. Bedrijfspanden • voor bedrijfspanden afhankelijk van het huurniveau 2% tot 3% van de bruto huur. • bij alleen technisch beheer 1 tot 1,5% van de bruto huur Bron:

“Vastgoed Exploitatiewijzer” door de FGH vastgoedexpertise, AAM Koëter Vastgoed Beheer BV en Vastgoedmarkt.

3.3.4 Leegstandsrisico Leegstand hoort bij vastgoed. Eigenaren van commercieel vastgoed houden rekening met gemiddeld 5% frictieleegstand. Frictieleegstand is nodig om de markt goed te laten functioneren. Het uitgangspunt is een contractperiode van 10 jaar. Dit betekent dat maximaal 6 maanden leegstand als normaal kan worden beschouwd. Indien de leegstand oploopt tot minimaal 2 jaren is sprake van structurele leegstand en kan het invloed hebben op de waardebepaling. De mate van leegstand is afhankelijk van de vigerende marktsituatie op de peildatum. Bij het bepalen van risico op leegstand wordt uitgegaan van de veronderstelling dat het te taxeren pand leeg wordt aangeboden op de waardepeildatum en dat alle potentiële gebruikers op dat moment een ruimtebehoefte hebben die ze onmiddellijk zullen invullen door het object in gebruik te nemen. Om een goed beeld te krijgen van de behoefte aan ruimte is de aangeboden ruimte op de waardepeildatum van een betreffende locatie een indicatie. Op het moment dat op een bepaalde locatie op de waardepeildatum nagenoeg alle gebouwen bezet zijn, zal het objectieve risico op leegstand laag zijn. Ook moet er worden gelet op locaties waar relatief veel nieuwbouw is opgeleverd. Hier kan een hoge feitelijke leegstand zijn die wordt veroorzaakt door het opleveren van (veel) nieuwbouw. In dat geval is er sprake van kort durende aanvangsleegstand. Als de verhuur van nieuw opgeleverde gebouwen erg lang op zich laat wachten, langer dan 2 jaar, kan het worden gezien als structurele leegstand. Hieronder meer over de specifieke vormen van leegstand. Leegstand kent drie belangrijke vormen: 1.

Structurele leegstand; dit is de leegstand ten gevolge van markttechnische omstandigheden. Hier ligt het aanbod hoger dan de vraag of is het gebouw in kwestie moeilijk te verhuren door veroudering, minder wordende locatie, etc.

2.

Mutatieleegstand; hiervan is sprake zodra de huurovereenkomst is beëindigd en er geen nieuwe huurder is gevonden die het object op hetzelfde moment in gebruik wil nemen. Is er sprake van voortdurende mutatieleegstand dan zal dat als een structureel probleem worden ervaren.

3

Aanloopleegstand is leegstand die voor komt op het moment dat een gebouw wordt opgeleverd en het niet direct is verhuurd. Als deze situatie langer dan 2 jaar voortduurt kan het als structurele leegstand wordt gezien.


Pagina 14

3.4 Correctie kosten koper Als de WOZ-waarde via een bottom-up methode wordt bepaald dient gecorrigeerd te worden vanwege kosten koper. Dit zijn de kosten die een koper moet maken om het eigendom van de onroerende zaak te verwerven en bestaat uit overdrachtsbelasting of omzetbelasting, makelaarskosten en notariskosten.

3.4.1 Notariskosten en makelaarskosten Voor wat betreft de WOZ-waarde wordt er bij het bepalen van de kosten koper van uitgegaan dat altijd een notaris en een makelaar wordt ingeschakeld. De kosten zijn degressief en afhankelijk van de hoogte van de koopsom en dus van de WOZ-waarde.

3.4.2 Overdrachtsbelasting versus omzetbelasting Er kunnen zich twee situaties voordoen waarbij rekening dient te worden gehouden met fiscale consequenties bij aan en verkoop van onroerende zaken. Er is sprake van overdrachtsbelasting, of er is sprake van omzetbelasting (BTW). Het gaat hier uitsluitend om de belasting die betrekking heeft op het vastgoedobject en houdt geen verband met de BTWpositie van de vigerende eigenaar of huurder. Immers, er wordt uitgegaan van een lege overdracht aan nieuwe eigenaren en gebruikers.

3.4.3 Overdrachtsbelasting Overdrachtsbelasting bedraagt 6% van de koopsom en dus van de verkoopwaarde. Overdrachtsbelasting wordt in mindering gebracht op de WOZ-waarde omdat de WOZ-waarde de verkoopwaarde representeert. Overdrachtsbelasting wordt geheven over transacties van bestaande bouwwerken.

3.4.4 Omzetbelasting (BTW) Als gevolg van het bepaalde in art. 11, eerste lid aanhef en letter a, Wet op de omzetbelasting 1968, kan een onroerende zaak, indien deze meer dan twee jaar in gebruik is, vrij van omzetbelasting worden geleverd. In dat geval wordt overdrachtsbelasting over de aankoopprijs geheven. Bij nieuwe courante niet-woningen wordt alleen omzetbelasting betaald indien er een (fictieve) transactie plaatsvindt binnen twee jaar na eerste ingebruikname. Volgens de jurisprudentie betekent dit dat in deze periode de omzetbelasting (BTW) wel een waardebepalende factor voor de WOZ-waarde. Daarom zal de WOZ-waarde in deze periode bepaald moeten worden inclusief BTW. In een concurrerende markt is het echter de vraag in welke mate aankopende partijen bereid zijn de BTW als extra bedrag in de verkoopprijs te vergoeden. Deze taxatiewijzer adviseert daarom in het algemeen om, ook binnen de periode van twee jaar, de kapitalisatiefactor te berekenen conform het hier gepresenteerde rekenmodel. In bijzondere gevallen, waarin de mogelijk waardeverhogende invloed van de omzetbelasting op de WOZwaarde in de eerste twee jaar na oplevering wel van belang is, bijvoorbeeld in verband met een vergelijking met de gecorrigeerde vervangingswaarde, wordt geadviseerd in overleg te treden met belanghebbenden.


Pagina 15

De te analyseren transacties vermelden de koopsommen exclusief de wettelijke transactiekosten (hierna k.k). Wanneer uitgegaan wordt van de in het Kadaster vermelde transactieprijzen, zal de uitkomst van de analyse resulteren in een gemiddelde kapitalisatiefactor k.k. Eventuele omrekeningen zijn dan overbodig.


Pagina 16

Bijlage 1 - Algemene beschrijving Bij deze taxatiewijzer hoort een rekenblad. Met dit rekenblad kan de kapitalisatiefactor worden bepaald en kan worden berekend wat de invloed is van eventuele incentives op de getaxeerde huurwaarde. Het rekenblad is vernieuwd ten opzichte van de waardepeildatum 1 januari 2009. De belangrijkste onderdelen van het rekenblad worden hieronder kort toegelicht. ‐

wijze van berekenen invloed van de incentives op WOZ-waarde;

‐

de herbouwwaarde als uitgangspunt voor kostenraming van de vaste exploitatielasten;

‐

het inzichtelijk maken van de onderhoudskosten op basis van herbouwwaarde en uitgedrukt als percentage van de jaarhuur;

‐

het inzichtelijk maken van verzekeringen en belastingen op basis van herbouwwaarde en uitgedrukt als percentage van de jaarhuur;

‐

het introduceren van de netto contante waardeberekening als rekenmethodiek voor het bepalen van de kapitalisatiefactor en de invloed van incentives op de WOZ-waarde.

Wijze van berekenen invloed incentives op WOZ-waarde Het rekenblad biedt twee methoden om de invloed van incentives op de WOZ-waardebepaling te berekenen. De eerste methode betreft het corrigeren van de getaxeerde huur met deze incentives. Deze methodiek wordt in beginsel toegepast bij de WOZ-waardering. De methodiek berekent deze invloed op de huurwaarde zuiverder dan de benadering die vroeger (waardepeildatum 1 januari 2009 en eerder) werd toegepast. De tweede methode in het rekenblad is als nadere onderbouwing beschikbaar om aan te geven dat de werkwijze waarbij de incentives in de kapitalisatiefactor worden verrekend, leidt tot dezelfde WOZ-waarde. In de voorgaande edities van de taxatiewijzers kapitalisatiefactor werd er van uitgegaan dat de incentives die in de markt worden gegeven, in zijn geheel op de bruto huur in mindering moesten worden gebracht, waarbij deze incentives werden verrekend met de te betalen huur . gedurende een periode van tien jaar Bij een incentive bestaande uit 12 maanden huurvrije periode werd de periode van 12 maanden gedeeld op 120 maanden en werd er daarom 10 % van de bruto huur afgetrokken. De aldus verkregen "bruto huur" werd verder gebruikt om bijvoorbeeld de exploitatiekosten te berekenen en om de netto huurwaarde te bepalen. In de nieuwe versie wordt de invloed van de incentive via de DCF-methode over een periode van 10 jaar contant gemaakt. Voor de resterende periode wordt uitgegaan van de volledige "huurprijs". Contant maken van de gegeven incentives Door de contante waarde te bepalen van "de door de incentives gemiste kasstromen" middels een rentevoet over een tijdreeks van 10 jaar, en deze uit te drukken in een percentage van de totale kasstromen, wordt het bedrag verkregen waarmee de bruto huurwaarde moet worden verminderd. Overigens is het rekenblad (bijlage 5) zodanig ingericht dat de berekening geheel automatisch geschiedt. De gebruiker, hoeft alleen in te vullen hoeveel kwartalen er incentives (huurvrije


Pagina 17

periode) worden gegeven. De gemaakte keuze wordt vervolgens direct in het rekenblad verwerkt, waardoor de uitkomsten onmiddellijk zichtbaar zijn.

De herbouwwaarde als uitgangspunt voor kostenraming en uitgedrukt als percentage van de jaarhuur Vanuit de praktijk is er de wens de exploitatiekosten (bijvoorbeeld onderhoud) te baseren op de herbouwwaarde. Het praktijkvoorbeeld is de situatie waarbij voor twee identieke gebouwen met verschillende jaarhuren verschillende onderhoudskosten werden berekend, terwijl het gebouw qua onderhoudskosten gelijk is. Deze ongelijkheid wordt nu voorkomen door dezelfde herbouwwaarde als uitgangspunt te nemen. Doordat de gebruiker kan kiezen uit archetypen die zijn omschreven, krijgen gelijke gebouwen gelijke kosten om de exploitatie mee te berekenen. Wel wordt de mogelijkheid geboden om met een cijfermatige aanduiding de kwaliteit, ligging en onderhoud te benoemen waardoor de herbouwwaarde kan variëren. Het lijkt redelijk te veronderstellen dat bij een object met een mindere staat van onderhoud hogere onderhoudskosten in de taxatie moet worden meegenomen.

Het inzichtelijk maken van verzekeringen op basis van herbouwwaarde en uitgedrukt als percentage van de jaarhuur Het argument om de onderhoudskosten te baseren op de herbouwwaarde geldt evenzeer voor het inschatten van de kosten voor bijvoorbeeld de opstalverzekering. Ook hier is het van belang om de kosten op een eenduidige wijze vast te stellen, waarbij gelijke gevallen gelijk worden berekend en niet worden beïnvloed door de hoogte van de individueel betaalde huur.

Het introduceren van de netto contante waardeberekening Naast de berekening zoals die gebruikelijk is bij de waardebepaling van een commerciële onroerende zaak , kan in het nieuwe rekenblad meteen ook een controle worden uitgevoerd. Deze controle wordt gedaan op basis van de netto contante waarde. In deze waardeberekening met het rekenblad (bijlage 5) wordt getoond welke kasstromen er zijn binnen een tijdreeks van 10 jaar. Deze kasstromen zijn enerzijds de jaarlijkse huuropbrengst van een gebouw, anderzijds worden ook de jaarlijkse kosten als kasstromen zichtbaar, waarna er een netto kasstroom overblijft. De netto kasstroom wordt contant gemaakt met behulp van een rentevoet. De rentevoet bestaat uit het netto aanvangsrendement plus een ophoging voor te verwachten groei. De PMA van gerealiseerde verkooptransacties zal voor het bepalen van de rentevoet erg belangrijk zijn, hierdoor houdt de rentevoet aansluiting op de markt.


Pagina 18

Bijlage 2 - Overzicht exploitatiekosten en verzekeringspremies Algemene beschrijving van de werking van de matrix overzichten “onderhoudskosten en verzekeringspremies” De matrix is ingedeeld in kolommen en regels. Bij de kolom “Omschrijving” kan de gewenste omschrijving van het object worden gezocht. Vervolgens wordt in de kolom ernaast gezocht naar de gewenste bijzonderheid die past bij de eerder gekozen omschrijving. Uit de horizontale rij wordt berekend wat de kosten zijn van dit type gebouw. De kolom “totaal” is gevuld met de som van alle kosten in de horizontale rij. Hier kan van worden afgeweken als een van de betrokken kostensoorten niet van toepassing is. In dat geval kan worden gekozen voor een optelling van de specifieke kosten die voor het gebouw wel van toepassing zijn. Deze werkwijze geldt voor de gebouwtypen kantoor, winkel en bedrijven. Om de berekening van de kapitalisatiefactor zuiver te houden, worden deze kosten vervolgens uitgedrukt in een percentage van de huur. Door deze werkwijze wordt voorkomen dat voor gelijke gebouwen verschillende bedragen worden gehanteerd voor onderhoud en verzekeringen. Hiermee is getracht een veel gehoorde klacht uit het verleden op te lossen. De onderstaande onderhoudskosten zijn gebaseerd op een neutrale onderhoudssituatie. Het zijn de meest voorkomende kosten per gebouwtype, per vierkante meter bruto vloeroppervlak (BVO) van het betreffende gebouw. Op het moment dat er kosten worden gemaakt die zien op achterstallig onderhoud moeten deze in de waardering worden verwerkt als een kapitaalscorrectie en dienen die niet in de exploitatiekosten te worden opgenomen (Zie daarvoor de gecreëerde functionaliteit in het vernieuwde rekenblad). Hieronder wordt per kostencomponent getracht een meer gedetailleerde uitleg te geven over het vernieuwde rekenblad.


Pagina 19

Onderhoudskosten en verzekeringen

standaard basis

cv installatie

mechanische ventilatie

topkoeling

airconditioning

Totaal

Verzekeringen

Grachtenpand Grachtenpand monumentaal monumentaal eigentijds eigentijds eigentijds eigentijds eigentijds eigentijds eigentijds eigentijds eigentijds middelhoog jaren ' 70 middelhoog jaren ' 70 middelhoog jaren ' 70 middelhoog jaren ' 70 laagbouw laagbouw laagbouw laagbouw laagbouw middelhoogbouw middelhoogbouw middelhoogbouw middelhoogbouw middelhoogbouw hoogbouw hoogbouw hoogbouw hoogbouw

bijzonderheden

Omschrijving

Kantoren

metselwerk gestucadoord en geschilderd metselwerk gestucadoord en geschilderd metselwerk, houten kozijnen metselwerk, aluminium kozijnen isolatiestucwerk, houten kozijne isolatiestucwerk, aluminium koz natuursteen, houten kozijnen natuursteen, aluminium kozijne metaal beton metselwerk metselwerk, houten kozijnen metselwerk, aluminium kozijnen beton, houten kozijnen beton, aluminium kozijnen metselwerk vliesgevels natuursteen beton metaal metselwerk vliesgevels natuursteen beton metaal vliesgevels natuursteen beton metaal

€ 4,89 € 6,40 € 7,13 € 7,44 € 6,61 € 4,37 € 7,80 € 5,31 € 6,03 € 3,54 € 3,75 € 3,85 € 2,03 € 5,36 € 2,50 € 5,62 € 3,59 € 2,50 € 2,70 € 2,55 € 3,59 € 2,55 € 1,98 € 2,18 € 2,08 € 2,96 € 2,08 € 2,13 € 1,87 € 3,07 € 1,98

€ 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,31 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,42 € 0,42 € 0,42 € 0,42 € 0,31 € 0,31 € 0,31 € 0,31

€ 0,62 € 0,62 € 0,62 € 0,62 € 0,62 € 0,62 € 0,62 € 0,62 € 0,62 € 0,62 € 0,62 € 0,62 € 0,31 € 0,62 € 0,62 € 0,62 € 0,62 € 0,62 € 0,62 € 0,62 € 0,62 € 0,62 € 0,47 € 0,47 € 0,47 € 0,47 € 0,47 € 0,31 € 0,31 € 0,31 € 0,31

€ 0,83 € 0,83 € 0,83 € 0,83 € 0,83 € 0,83 € 0,83 € 0,83 € 0,83 € 0,83 € 0,83 € 0,83 € 0,47 € 0,83 € 0,83 € 0,83 € 0,83 € 0,83 € 0,83 € 0,83 € 0,83 € 0,83 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,47 € 0,47 € 0,47 € 0,47

€ 1,82 € 1,82 € 1,82 € 1,82 € 1,82 € 1,82 € 1,82 € 1,82 € 1,82 € 1,82 € 1,82 € 1,82 € 0,83 € 1,82 € 1,82 € 1,82 € 1,82 € 1,82 € 1,82 € 1,82 € 1,82 € 1,82 € 1,51 € 1,51 € 1,51 € 1,51 € 1,51 € 0,83 € 0,83 € 0,83 € 0,83

€ 8,74 € 10,25 € 10,98 € 11,29 € 10,46 € 8,22 € 11,65 € 9,15 € 9,88 € 7,39 € 7,59 € 7,70 € 3,95 € 9,21 € 6,35 € 9,47 € 7,44 € 6,35 € 6,55 € 6,40 € 7,44 € 6,40 € 5,10 € 5,15 € 5,05 € 5,93 € 5,05 € 4,06 € 3,80 € 4,99 € 3,90

< 10 mio > 10 mio 0,58 0,38 0,58 0,38 0,58 0,38 0,58 0,38 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28

optioneel Hydrofoor, stuksprijzen in kosten opnemen als m2 prijs Tractielift, stuksprijzen in kosten opnemen als m2 prijs Hydraulische lift, stuksprijzen in kosten opnemen als m2 prijs Gevelonderhoud instalatie, stuksprijzen in kosten opnemen als m2 prijs

Bron:

Eenheid Bedrag p/st stuks € 240 stuks € 2.616 stuks € 3.527 stuks € 2.793

Vastgoed Exploitatiewijzer door FGH vastgoedexpertise, AAM Koëter Vastgoed Beheer BV en Vastgoedmarkt. Gemeente Rotterdam.


Pagina 20


cv installatie

mechanische ventilatie

topkoeling

sprinkler installatie

Totaal

Verzekeringen

traditioneel gemetseld traditioneel gemetseld gemetseldegevel gemetseldegevel gemetseldegevel gemetseldegevel aluminium met glasgevel gemetseldegevel metalengevelbekleding metalengevelbekleding metalengevelbekleding metalengevelbekleding gemetseldegevel gemetseldegevel, isolatieglas aluminium vleizgevel geen nadere onmschrijving

standaard basis

individuele winkel (winkelstraat) ouder individuele winkel (winkelstraat) recent winkel in centrum, niet overdekt, ouder winkel in centrum, niet overdekt, recent winkel in centrum, overdekt, ouder winkel in centrum, overdekt, recenter kiosk solitaire supermarkt grootschalige detailhandelsunit grootschalige detailhandelsunit perifere grootschalige detailhandelsunit perifere grootschalige detailhandelsunit café/bar restaurant theater/bioscoop dancing/discotheek

bijzonderheden

Omschrijving

Winkel

€ 4,89 € 4,37 € 5,88 € 5,72 € 4,06 € 4,53 € 4,99 € 4,89 € 4,16 € 2,18 € 3,95 € 2,08 € 4,16 € 4,16 € 2,24 € 2,76

€ 1,56 € 1,56 € 1,56 € 1,56 € 1,56 € 1,56 € 1,30 € 0,94 € 0,94 € 0,94 € 0,94 € 0,94 € 0,88 € 0,88 € 0,42 € 0,42

€ 0,31 € 0,31 € 0,31 € 0,31 € 0,31 € 0,31 € 0,31 € 0,31 € 0,31 € 0,31 € 0,31 € 0,31 € 0,31 € 0,31 € 0,47 € 0,47

€ 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 2,70 € 2,70 € 0,57 € 0,57

€ 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,31 € 0,57 € 0,31 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,57

€ 2,76 € 2,76 € 2,76 € 2,76 € 2,76 € 2,76 € 2,76 € 2,76 € 2,76 € 2,76 € 2,76 € 2,76 € 2,76 € 2,76 € 2,76 € 2,76

< 10 mio > 10 mio 0,70 0,53 0,70 0,53 1,13 0,80 1,13 0,80 1,13 0,80 1,13 0,80 1,18 0,83 0,75 0,55 1,13 0,80 1,13 0,80 1,13 0,80 1,13 0,80 3,25 2,75 2,13 2,13 1,25 1,00 7,50 7,50

optioneel Tractielift Hydraulische lift roltrap/ trap

Bron:

Eenheid Bedrag p/st per st € 2.616 per st € 3.527 per st € 7.220



Bron:

indirect/heater

indirect/stralingspanelen

sprinkler installatie

€ 4,84 € 4,37 € 4,37 € 3,22 € 3,49 € 4,79 € 3,02 € 3,07 € 3,75 € 2,81 € 2,81 € 2,91 € 3,69 € 4,73 € 3,43

€ 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,26 € 0,26 € 0,26 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,26 € 0,26 € 0,57

€ 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,31 € 0,31 € 0,31 € 0,57 € 0,57 € 0,57 € 0,31 € 0,31 € 0,57

€ 0,47 € 0,47 € 0,47 € 0,47 € 0,47 € 0,47 € 0,21 € 0,21 € 0,21 € 0,47 € 0,47 € 0,47 € 0,21 € 0,21 € 0,47

€ 2,76 € 2,76 € 2,76 € 2,76 € 2,76 € 2,76 € 2,76 € 2,76 € 2,76 € 2,76 € 2,76 € 2,76 € 2,76 € 2,76 € 2,76

Verzekeringen

direct/heater

metselwerk metaal metselwerk/metaal metselwerk metaal metselwerk/metaal metselwerk metaal metselwerk/metaal gevels en dak metaal, ongeïsol gemetseldegevel Combi metaal/ metselewerk, ge kleinschalig grootschalig geen

Totaal

standaard basis

kleinschalig kleinschalig kleinschalig middenschalig middenschalig middenschalig grootschalig grootschalig grootschalig klein tot grootschalig combinatiegebouw bedrijfsverzamelgebouw distributiecentrum distributiecentrum garagebedrijf

bijzonderheden

Omschrijving

Bedrijven

€ 9,21 € 8,74 € 8,74 € 7,59 € 7,85 € 9,15 € 6,55 € 6,61 € 7,28 € 7,18 € 7,18 € 7,28 € 7,23 € 8,27 € 7,80

< 10 mio > 10 mio 1,83 1,25 1,83 1,25 1,83 1,25 1,83 1,25 1,83 1,25 1,83 1,25 1,83 1,25 1,83 1,25 1,83 1,25 1,83 1,25 1,83 1,25 2,63 1,88 1,83 1,25 1,83 1,25 1,83 1,25



Pagina 21

Bijlage 3 - Overzicht herbouwwaarden In deze bijlage vindt u de herbouwwaarde in bandbreedtes van minimaal naar maximaal. In de kolom “Hoofd gebruik” kan een keuze worden gemaakt naar het type vastgoed dat moet worden getaxeerd. In de kolom “Archetype” moet daar vervolgens een nadere omschrijving bij worden gevonden die door gebruik te maken van de kolom “Materiaal gebruik” nog verder kan worden verfijnd. Het eindigt bij de minimale en maximale herbouwwaarde die overigens automatisch in de berekening van het nieuwe rekenblad worden verwerkt. In het nieuwe rekenblad kunnen de onderstaande keuzes worden gemaakt. De keuze wordt specifiek gemaakt voor het te taxeren object door de toekenning van een cijfer voor kwaliteit, ligging en onderhoud van het gebouw. Bij het aanpassen van deze cijfers zal ook de herbouwwaarde worden aangepast. Herbouwwaarden

Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor

Bron:

Grachtenpand Grachtenpand monumentaal monumentaal eigentijds eigentijds eigentijds eigentijds eigentijds eigentijds eigentijds eigentijds eigentijds middelhoog jaren ' 70 middelhoog jaren ' 70 middelhoog jaren ' 70 middelhoog jaren ' 70 laagbouw laagbouw laagbouw laagbouw laagbouw middelhoogbouw middelhoogbouw middelhoogbouw middelhoogbouw middelhoogbouw hoogbouw hoogbouw hoogbouw hoogbouw

metselwerk gestucadoord en geschilderd metselwerk gestucadoord en geschilderd metselwerk, houten kozijnen metselwerk, aluminium kozijnen isolatiestucwerk, houten kozijnen isolatiestucwerk, aluminium kozijnen natuursteen, houten kozijnen natuursteen, aluminium kozijnen metaal beton metselwerk metselwerk, houten kozijnen metselwerk, aluminium kozijnen beton, houten kozijnen beton, aluminium kozijnen metselwerk vliesgevels natuursteen beton metaal metselwerk vliesgevels natuursteen beton metaal vliesgevels natuursteen beton metaal

€ 504 € 504 € 470 € 470 € 425 € 425 € 425 € 425 € 425 € 425 € 425 € 425 € 312 € 312 € 312 € 312 € 312 € 334 € 334 € 334 € 334 € 334 € 312 € 312 € 312 € 312 € 312 € 300 € 300 € 300 € 300

herbouw Max M3

herbouw Min M3

Materiaal gebruik

Arche type

Hoofd gebruik

Kantoren

€ 603 € 603 € 577 € 577 € 515 € 515 € 515 € 515 € 515 € 515 € 515 € 515 € 364 € 364 € 364 € 364 € 364 € 463 € 463 € 463 € 463 € 463 € 364 € 364 € 364 € 364 € 364 € 375 € 375 € 375 € 375



Pagina 22

Herbouwwaarden

Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bron:

kleinschalig kleinschalig kleinschalig middenschalig middenschalig middenschalig grootschalig grootschalig grootschalig klein tot grootschalig combinatiegebouw bedrijfsverzamelgebouw distributiecentrum distributiecentrum garagebedrijf

metselwerk metaal metselwerk/metaal metselwerk metaal metselwerk/metaal metselwerk metaal metselwerk/metaal gevels en dak metaal, ongeïsoleerd gemetseldegevel Combi metaal/ metselewerk, geisoleerd kleinschalig grootschalig geen

€ 153 € 153 € 153 € 142 € 142 € 142 € 108 € 108 € 108 € 153 € 159 € 142 € 153 € 108 € 159

herbouw Max M3

herbouw Min M3

Materiaal gebruik

Arche type

Hoofd gebruik

Bedrijf

€ 208 € 208 € 208 € 187 € 187 € 187 € 151 € 151 € 151 € 208 € 213 € 187 € 208 € 151 € 213


Herbouwwaarden

Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Overig Overig Overig Overig Bron:

individuele winkel (winkelstraat) ouder individuele winkel (winkelstraat) recenter winkel in centrum, niet overdekt, ouder winkel in centrum, niet overdekt, recenter winkel in centrum, overdekt, ouder winkel in centrum, overdekt, recenter kiosk solitaire supermarkt grootschalige detailhandelsunit grootschalige detailhandelsunit perifere grootschalige detailhandelsunit perifere grootschalige detailhandelsunit café/bar restaurant theater/bioscoop dancing/discotheek

traditioneel gemetseld traditioneel gemetseld gemetseldegevel gemetseldegevel gemetseldegevel gemetseldegevel aluminium met glasgevel gemetseldegevel metalengevelbekleding metalengevelbekleding metalengevelbekleding metalengevelbekleding gemetseldegevel gemetseldegevel, isolatieglas aluminium vleizgevel geen nadere onmschrijving

€ 323 € 323 € 283 € 283 € 312 € 312 € 391 € 232 € 221 € 221 € 221 € 221 € 306 € 306 € 289 € 261

herbouw Max M3

herbouw Min M3

Materiaal gebruik

Arche type

Hoofd gebruik

Winkel

€ 416 € 416 € 416 € 416 € 453 € 453 € 494 € 375 € 328 € 328 € 328 € 328 € 437 € 437 € 328 € 307



Pagina 23

Bijlage 4 - Overzicht kosten voor de koper Hierna is een tabel opgenomen van kosten koper zoals genoemd in de vastgoedexploitatiewijzer van de FGH vastgoedexpertise, AAM Koëter Vastgoed Beheer BV en Vastgoedmarkt.

Koopsom in €

Overzicht kosten voor de koper Overdrachtsb Transport Bemiddeling K.K. totaal elasting in € kosten in € kosten in € in € K.K. in %

100.000 6000 200.000 12000 300.000 18000 400.000 24000 500.000 30000 600.000 36000 700.000 42000 800.000 48000 900.000 54000 1.000.000 60000 1.250.000 75000 1.500.000 90000 1.750.000 105000 2.000.000 120000 2.500.000 150000 3.000.000 180000 3.500.000 210000 4.000.000 240000 5.000.000 300000 7.500.000 450000 10.000.000 600000 15.000.000 900000 20.000.000 1.200.000 25.000.000 1.500.000 50.000.000 3.000.000 Bron: FGH boekje 2009


1000 1000 1200 1400 1700 2000 2500 2700 2900 3100 3400 3700 4000 4400 4900 5400 5800 6200 6900 8000 8900 10200 11500 12.900 20.400

1000 1958 2875 3750 4583 5375 6125 6833 7500 8125 9896 11563 13125 14583 17708 20625 23333 25833 31250 45313 58333 84375 108333 130216 250033

8000 14958 22075 29150 36283 43375 50625 57533 64400 71225 88296 105263 122125 138983 172608 206025 239133 272033 338150 503313 667233 994575 1319833 1643116 3270433

8,0 7,4 7,3 7,2 7,2 7,2 7,2 7,1 7,1 7,1 7,0 7,0 6,9 6,9 6,9 6,8 6,8 6,8 6,7 6,7 6,6 6,6 6,5 6,5 6,5

Pagina 24

Bijlage 5 - Rekenblad Huurwaardekapitalisatie monitor


Pagina 25

Belangrijk! Standaard beveiligingsniveau van gemiddeld of hoger in acht nemen. Mocht men nog steeds problemen ervaren met het functioneren van het rekenblad, dan dient men voor het beveiligingsniveau laag te kiezen. Het komt wel eens voor dat een computer niet in staat is om de bron te identificeren, waardoor het rekenblad als onveilig wordt gekenmerkt. Ga naar menu van Excel. Kies voor EXTRAÆ MACROÆBEVEILIGING, kies het gewenste beveiligingsniveau. Handleiding gebruik rekenblad

Er is geprobeerd de indeling en opbouw van de handleiding zoveel mogelijk te laten aansluiten bij de wijze en volgorde van invullen. Omdat de verschillende onderdelen binnen de totale berekening veel met elkaar te maken hebben, komt het voor dat er binnen een rekenonderdeel bijvoorbeeld exploitatielasten, wordt verwezen naar een ander rekenonderdeel, bijvoorbeeld archetypen. Er zijn verschillende kleuren in het rekenblad gebruikt. De blauwe cellen zijn informatiecellen, hier is niets in te wijzigen. De geel gekleurde cellen kunnen naar believen worden aangepast en hebben daarmee invloed op de waarde. De lichtblauwe cellen worden automatisch berekend, ook hier kunnen geen wijzigingen worden aangebracht. De rode cellen kunnen als overrule cel worden gebruikt op het moment dat de gebruiker dit nodig vindt.

1. Taxatiegegevens: We beginnen bij het begin en vullen de gevraagde taxatiegegevens. Deze gegevens hebben verder geen invloed op de berekening. 2. Object gegevens: Bij de objectgegevens worden een aantal vragen gesteld die betrekking hebben op het specifieke object dat getaxeerd moet worden. Dit zal voor het grootste gedeelte voor zich spreken. Aandacht verdient het onderste gedeelte waar een oordeel moet worden gegeven over de kwaliteit, ligging, onderhoud, de huurvrije periode (als die er is) en waar deze in moet worden verwerkt. Hiertoe zijn namelijk twee mogelijkheden, te weten in de huur (basismethode voor bepalen WOZ-waarde) of in de kapitalisatiefactor (BAR/NAR, nadere onderbouwing WOZwaarde). Bij de objectkenmerken kwaliteit, ligging en onderhoud wordt gevraagd een cijfer in te vullen dat het best past bij het te taxeren object. Houdt er hierbij rekening mee dat het cijfer 5 staat voor zeer goed en het cijfer 1 voor zeer slecht. Door het vullen van het cijfer in de daarvoor bestemde cellen, wordt de herbouwwaarde van het object beïnvloed en daarmee de kosten voor onderhoud en verzekeringen. Bij de cel voor huurvrije kwartalen kan een keuze worden gemaakt uit de huurvrije periode die voor het te taxeren object moet worden aangehouden. Let op! Deze worden in kwartalen uitgedrukt. Dus, wordt er in een bepaalde situatie een heel jaar incentives gegeven? Dan moet worden gekozen voor 4 kwartalen als huurvrije periode. Gelijk naast de cel voor het invullen van de huurvrije kwartalen staat de cel waarin de keuze moet worden gemaakt hoe de incentive in de waarde te berekenen. De keuze die openstaat is er een tussen het verrekenen van de incentive in de huur of in de BAR/NAR (in de kapitalisatiefactor). Op het moment dat de keuze wordt gemaakt voor de huur zal een getal worden gevuld bij de correctie korting aan de rechterzijde van het rekenblad bij de kengetallen over BAR/NAR. In het vak ernaast zal een Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Versie 1.0 Datum: 1 april 2010

Pagina 26

percentage zichtbaar worden, dat uitdrukt hoeveel procent huurkorting na contant maken is gegeven. Ook zal het percentage huurverlies verschijnen in de kolom “huurverliezen” bij de deelobjectgegevens. De kolom HW (huurwaarde) rechts van het vak huurverliezen geeft direct aan met welke huur er per vierkante meter wordt gerekend. Het vak huurniveau geeft de gemiddelde berekende huur per vierkante meter.

3. Kadastrale kenmerken: Bij de kadastrale kenmerken moeten de relevante kadastrale gegevens worden ingevuld. Deze gegevens hebben geen invloed op de berekening. 4. Omschrijving Archetype: In dit gedeelte van het rekenblad worden de kenmerken van het archetype benoemd. Het gaat hier om het benoemen van het soort gebruik, het type en het materiaalgebruik.. Deze specificaties zijn van belang voor het bepalen van de herbouwwaarde. Bijvoorbeeld bij een gemetselde gevel hoort een andere herbouwwaarde dan bij een gestukadoorde en geschilderde gevel. Het vak specificaties heeft betrekking op de te berekenen onderhoudskosten. Wanneer de popup wordt geactiveerd zal er een keuze moeten worden gemaakt uit verschillende mogelijkheden. Er wordt altijd uitgegaan van een basisbedrag voor onderhoud dat voor het gekozen archetype geldt. Door de keuzes in de pop-up voor onderhoud, kunnen deze onderhoudskosten nader verfijnd worden. Voor het bepalen van beheerskosten dient te worden ingevuld of het gaat om een individueel object of niet, dit kan met ja of nee. Als laatste kan er rekening worden gehouden met kapitaalscorrecties, mochten die er zijn. Wanneer deze pop-up wordt geactiveerd, kan worden aangegeven wat de reden voor correctie is en hier kan vervolgens een beschrijving van worden gegeven. Het bedrag dat daarmee gemoeid is moet worden ingevuld, het moment van constateren en wanneer de uitvoering van de herstelwerkzaamheden zal beginnen. Wat volgt is een netto contante waarde berekening op basis van de kosten berekend naar de prijspeildatum.

5. Deelobject gegevens: Bij dit onderdeel worden de object onderdelen (WOZ-deelobjecten) beschreven met als kenmerken: deelobject, omschrijving, bouwjaar, verhuurbaar-vloer-oppervlak, inhoud, aantallen en de ongecorrigeerde huurwaarde. Bij de kolom aantallen worden de aantallen ingevuld van die onderdelen waarbij geen huurwaarde kapitalisatie plaatsvindt. Hierbij valt te denken aan parkeerplaatsen, garageboxen of fietsenstallingen. Deze onderdelen krijgen een totaalwaarde afhankelijk van het aantal. Achter de individuele regel van een objectonderdeel staat een hokje dat moet worden aangevinkt als het met een kapitalisatiefactor moet worden berekend. Gebeurt dit niet, dan zal het als een objectonderdeel worden gezien dat een stuksprijs krijgt. Tenminste één regel zal moeten zijn aangevinkt om de berekening te kunnen uitvoeren. Op het moment dat er verhuurbare oppervlakten worden gevuld zullen deze met een verrekening worden omgezet naar de herbouwgegevens. Per regel mag slechts één van de kenmerken VVO, Inhoud of Aantal worden ingevuld. 6. Herbouwwaarde: Voor de berekening van de herbouwwaarde hoeft de gebruiker van het rekenblad niets te doen. De gegevens worden automatisch gevuld wanneer het archetype volledig is benoemd. Het automatische invullen komt in drie stappen tot stand. Stap 1 is het aanwijzen van het soort onroerende zaak (kantoor, winkel of bedrijf), stap 2 is het aanwijzen van een type uit de Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Versie 1.0 Datum: 1 april 2010

Pagina 27

gekozen soort en stap 3 is het aanwijzen van de gebruikte materialen. Al deze handelingen gebeuren in het archetype gedeelte. Wel kan men eventueel een afwijkende hoogte opgeven waarmee gerekend wordt bij de omzetting van de oppervlakte (VVO) naar Inhoud voor de berekening van de herbouwwaarde. Zonder specificaties wordt gerekend met een hoogte van 3,3 meter.

7. BAR/NAR: Deze berekening komt tot stand door de bruto markthuurwaarde per vierkante meter in te vullen bij het rekenonderdeel “Deelobject gegevens”. De markthuurwaarde wordt afgeleid uit alle onderdelen die zijn "aangevinkt". De correctiekorting is van toepassing op het moment er een incentive van toepassing is en de gekozen berekeningswijze “in de huur” is. De uitkomst hiervan is de bruto markthuur na correctie. Als er wordt gekozen voor het verrekenen van de incentive in de kapitalisatiefactor (BAR/NAR) blijft de waarde van de cel correctie korting nul. Deze kosten worden nu berekend in de exploitatiekosten en worden zichtbaar in de optelling van de exploitatiekosten in de cel “huurverliezen”. De netto markthuur wordt berekend uit het verschil tussen de bruto markthuur na correctie en de exploitatiekosten. De rode cellen kunnen als overrule worden gebruikt op het moment dat de bruto markthuur niet voldoet aan de beleving van de taxateur. 8. Exploitatiekosten: De exploitatiekosten worden in vergelijking met voorgaande jaren op een andere wijze berekend. Kosten voor onderhoud en verzekeringen worden berekend op basis van de herbouwwaarde. OZB moet worden berekend door de WOZ -waarde van het laatste jaar als uitgangspunt te nemen. De berekening voor beheerskosten is gebaseerd op de bruto markthuur. De onderhoudskosten worden gevuld op het moment dat er een verhuurbaar vloeroppervlak (VVO) wordt bepaald bij het rekenonderdeel “Deelobject gegevens”. Onder specificatie bij het rekenonderdeel “Archetype” kunnen verfijningen worden aangebracht die betrekking hebben op het onderhoud van de onroerende zaak. Er is altijd sprake van een basis bedrag voor onderhoud. Leegstand als onderdeel van de exploitatiekosten wordt gevuld op het moment dat er een structurele leegstand is in een gebied. Hierbij is het uitgangspunt dat de gemiddelde leegstand in een gebied wordt genomen dat uitkomt boven de normale frictieleegstand van 5 procent. Dit is het enige gedeelte van de exploitatie kosten dat door de taxateur zelf kan worden gevuld. Deze cel wordt daarom aangegeven in de kleur geel. Incentives zijn een onderdeel van de exploitatie als zij worden berekend volgens de BAR/NAR methode. De rode cellen kunnen als overrule worden gebruikt op het moment dat de bruto markthuur niet voldoet aan de beleving van de taxateur. 9. Yield: De netto yield (Netto aanvangsrendement) wordt bepaald door de optelling van het basis rendement en het opslagpercentage. Het basis rendement is een standaard percentage en kan niet worden gewijzigd. Het percentage voor risico opslag kan wel worden ingevuld in de geel gekleurde cel (zie paragraaf 2.2). 10. Kapitalisatiefactor: De netto en bruto kapitalisatiefactoren worden automatisch berekend. Hierin kan de taxateur geen wijzigingen aanbrengen.


Pagina 28

11. WOZ-waarde: De berekening van de WOZ-waarde bestaat verder uit meerdere onderdelen waarin de taxateur geen wijzigingen kan aanbrengen. De opbouw is zoals mag worden verwacht. De netto huur vermenigvuldigd met de netto kapitalisatiefactor geeft de waarde vrij op naam. De bruto markthuur na correctie vermenigvuldigt met de bruto kapitalisatiefactor geeft de waarde kosten koper weer. Bij het rekenonderdeel “Deelobjecten” is de keuze gemaakt of de te taxeren deelobjecten met een HWK (huurwaardekapitalisatie) getaxeerd moeten worden of dat er een stuksprijs moet worden gehanteerd. Wanneer er is gekozen voor een stuksprijs zal de waarde daarvan in de cel “Waarde niet hwk” worden getoond. We hebben nu de waarde exclusief omzetbelasting. Indien het moment van taxeren binnen de periode van twee jaar na eerste ingebruikname ligt, moet worden gekozen voor een waarde met inbegrip van omzetbelasting. Hiervoor is naast de cel omzetbelasting een hokje aangebracht waarin de opdracht voor omzetbelasting moet worden aangegeven. Als wordt gekozen voor een waarde inclusief omzetbelasting, wordt deze weergegeven. Er bestaat een mogelijkheid de waarde te corrigeren met een kapitaalscorrectie. Dit moet worden ingesteld in het rekenonderdeel “Archetype”. Bij het aanklikken van de regel kapitaalscorrectie verschijnt een scherm waarin de reden van correctie, omschrijving van de correctie, het bedrag in euro’s van de correctie, jaar van constateren van de aanleiding tot correctie en het jaar waarin de aanleiding van de kapitaalscorrectie wordt verholpen. De kapitaalscorrectie wordt vervolgens contant gemaakt naar de waardepeildatum en in de betreffende cel verwerkt. Dit heeft invloed op de WOZwaarde. De nu overgebleven waarde is de WOZ-waarde. 12. DCF berekening: In het rekenblad is een discounted cashflow (DCF) berekening toegevoegd. Hierin kan de taxateur geen wijzigingen aanbrengen. Er zijn geen gele cellen die gevuld kunnen worden. Er kan invloed op de berekening worden uitgeoefend door het opslag risico aan te passen. Dit heeft dan ook direct invloed op de berekening voor de kapitalisatiefactor.


Pagina 29

Bijlage 6 - Verklarende woordenlijst Voor een verklarende woordenlijst wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers. Specifiek voor deze wijzer en monitor geldende termen worden hieronder nader verklaard en/of beschreven. Discounted-cash-flow: waardebepaling op basis van toekomstige netto vrij gekomen kasstromen Inflatie: algehele stijging van het prijspeil Disconteringsvoet: wordt gebruikt om de huidige waarde van inkomsten in de toekomst te bepalen Groei: een verhoging van de yield (NAR) om de disconteringsvoet te bepalen. Hiermee wordt rekening gehouden met de berekeningsperiode van 10 jaar en de verhouding tussen de waardegroei van de getaxeerde huur en de waardegroei van de markthuur. Bruto exityield (BEY): de yield die wordt gebruikt om aan het einde van de looptijd/periode de waarde te kunnen bepalen. Er wordt gebruik gemaakt van de bruto exityield vanwege het gebruik van de bruto kapitalisatiefactor. Kapitaalscorrectie: correctie die na het bereken van de totaalwaarde op basis van de bruto kapitalisatiemethode wordt verrekend.


Pagina 30

Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24 Huurwaardekapitalisatie

Recommend Documents