Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 11 Busstations Waardepeildatum 1 januari 2013
Colofon Taxatiewijzer busstations, waardepeildatum 1 januari 2013 Deze taxatiewijzer is een uitgave van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. © Copyright Vereniging van Nederlandse Gemeenten 2013 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en / of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of worden opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Dit verbod betreft tevens de gehele of gedeeltelijke bewerking. Uitgevers en samenstellers verklaren dat deze uitgave op zorgvuldige wijze en naar beste weten is samengesteld, evenwel kunnen uitgever en samenstellers op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van de informatie. Uitgever en samenstellers aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor schade, van welke aard ook, die het gevolg is van handelingen en / of beslissingen die gebaseerd zijn op de in deze uitgave opgenomen informatie. Gebruikers van de in deze uitgave opgenomen informatie wordt met nadruk aangeraden deze informatie niet geïsoleerd te gebruiken, maar tevens af te gaan op hun professionele kennis en ervaring en de te gebruiken informatie te allen tijde te controleren.
Taxatiewijzer Busstations Versie 1.0 Publiek Datum 25 maart 2013
Pagina 2
VOORWOORD Voor u ligt de landelijke taxatiewijzer busstations naar waardepeildatum 1 januari 2013. Deze taxatiewijzer is in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten tot stand gekomen in de Taxatietechnische Kerngroep. Daarin hebben deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, de gemeenten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Utrecht en de taxatiebedrijven Oranjewoud, GeoTax, Ortec Finance, Thorbecke, TOG Nederland, Wiberg en SenS Vastgoed.
Taxatiewijzer Busstations Versie 1.0 Publiek Datum 25 maart 2013
Pagina 3
Verschillen ten opzichte van de vorige Taxatiewijzer Busstations, prijspeil 2012, versie 1.0 Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke (niet-redactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer Busstations, waardepeildatum 1 januari 2012, versie 1.0. Hoofdstuk 1 2 3 4 5 6 7 8 Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4
Onderwerp Strekking van deze taxatiewijzer Beschrijving van de archetypes Aandachtspunten inzake functionele veroudering Onderbouwende marktgegevens Beschrijving hoe om te gaan met bandbreedtes Grond Taxatieverslag Rekenschema Bronnen Verklarende woordenlijst Kengetallen per archetype Onderbouwende marktgegevens
Taxatiewijzer Busstations Versie 1.0 Publiek Datum 25 maart 2013
Wijziging Geen wijzigingen Geen wijzigingen Tekst aangepast 3.1 Geen wijzigingen Tekst aangepast 5.1 Geen wijzigingen Geen wijzigingen Geen wijzigingen Geen wijzigingen Geen wijzigingen Geen wijzigingen Onderbouwing toegevoegd
Pagina 4
INHOUDSOPGAVE 1
2
3
STREKKING VAN DEZE TAXATIEWIJZER ............................................................................... 6 1.1
Algemeen ........................................................................................................................... 6
1.2
Belaste onroerende zaken ................................................................................................. 7
1.3
Remises / werkplaatsen ..................................................................................................... 7
1.4
Huurwaardekapitalisatie versus gecorrigeerde vervangingswaarde. ................................ 7
BESCHRIJVING VAN DE ARCHETYPES .................................................................................. 8 2.1
Inhoudsopgave archetypen ............................................................................................... 8
2.2
Toelichting op de archetypes ............................................................................................. 8
FUNCTIONELE VEROUDERING BIJ GEBOUWEN VOOR BUSSTATIONS ...................................... 9 3.1
Effecten van de Wet personenvervoer .............................................................................. 9
3.2
Technische afschrijving ..................................................................................................... 9
3.3
Functionele afschrijving ..................................................................................................... 9 3.3.1 Economische en maatschappelijke veroudering (FC1) ....................................... 10 3.3.2 Verandering van de bouwwijze (FC2) ................................................................. 10 3.3.3 Belemmering gebruiksmogelijkheden (FC3) ....................................................... 10 3.3.4 Excessieve gebruikskosten (FC4) ....................................................................... 11
4
5
6
7
BESCHRIJVING VAN DE MARKTGEGEVENS ......................................................................... 12 4.1
Toelichting op de marktgegevens .................................................................................... 12
4.2
Van marktgegeven naar kengetal .................................................................................... 12
BESCHRIJVING HOE OM TE GAAN MET BANDBREEDTES ...................................................... 14 5.1
Vervangingswaarde ......................................................................................................... 14
5.2
Levensduur en restwaarde .............................................................................................. 14
GROND ............................................................................................................................ 15 6.1
Grondprijzenbeleid ........................................................................................................... 15
6.2
Waardebepaling grond .................................................................................................... 15
6.3
De terreingrootte en afbakening ...................................................................................... 16
6.4
Bodemverontreiniging ...................................................................................................... 16
TAXATIEVERSLAG ............................................................................................................ 17
BIJLAGE 1 - BRONNEN ................................................................................................................. 18 BIJLAGE 2 - VERKLARENDE WOORDENLIJST ................................................................................. 19 BIJLAGE 3 - RAPPORTAGE KENGETALLEN PER ARCHETYPE .......................................................... 20 BIJLAGE 4 - RAPPORTAGE ONDERBOUWENDE MARKTGEGEVENS.................................................. 25
Taxatiewijzer Busstations Versie 1.0 Publiek Datum 25 maart 2013
Pagina 5
1
Strekking van deze taxatiewijzer Deze taxatiewijzer is expliciet bedoeld om te worden gebruikt voor de waardebepaling in het kader van de wet WOZ. In deze wijzer zijn herbouwwaardes opgenomen die betrekking hebben op de werkplaatsen van busmaatschappijen (soort-object-code 3635, 3171 of 3173). Deze wijzer is een specifieke aanvulling op de Algemene taxatiewijzer. In de algemene taxatiewijzer staat de systematiek van waarderen beschreven. De hoofdstukken in de algemene taxatiewijzer, o.a. over technische afschrijving, levensduur, verbouw, renovatie en grondwaarden, zijn recentelijk aangepast en daardoor van bijzonder belang. Ook zijn er raakvlakken met de taxatiewijzers: Motorbrandstofverkooppunten en NS-Stations. Deze taxatiewijzer geeft specifieke toelichting en/of richtlijnen voor de beschreven objecten in deze wijzer.
1.1 Algemeen Bij busstations zullen de meeste mensen in eerste instantie denken aan de centrale op- en overstapplaatsen voor reizigers en in mindere mate aan werkplaatsen. Uit navraag bij gemeenten blijkt echter dat er maar weinig busstations in de WOZ-bestanden aanwezig zijn. Veel busstations vallen geheel of gedeeltelijk onder de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten wet WOZ. Zij vallen onder artikel 2, eerste lid, aanhef en sub d, te weten “openbare land- en waterwegen en banen voor openbaar vervoer per rail, een en ander met inbegrip van kunstwerken”. Een busstation behoort dus vaak tot de openbare weg. Er zijn slechts weinig busstations die voldoen aan de criteria om wél belast te worden. Een weg (lees: busstation) is openbaar (niet belast) als er aan een aantal criteria wordt voldaan (artikel 4, eerste lid, onderdeel I t/m III van de Wegenwet): 1 De weg is gedurende dertig jaren voor een ieder toegankelijk geweest; 2 De weg is gedurende tien achtereenvolgende jaren onderhouden door het Rijk, een provincie, een gemeente of een waterschap; 3 De rechthebbende moet aan het perceel de bestemming openbare weg hebben gegeven. Om de vraag te beantwoorden of een terrein openbaar is, is de feitelijke openbaarheid van het terrein van het busstation niet doorslaggevend (Hoge Raad 21 september 2001, nr. 35 502, BNB 2001/378 en Belastingblad 2001, blz. 996). De beoordeling hangt in de praktijk sterk af van de feitelijke omstandigheden zoals hiervoor genoemd. De volgende zaken werken hierbij ondersteunend. Staan er bijvoorbeeld borden verboden in te rijden (uitgezonderd bussen) of borden “eigen terrein”, dan is in dat geval de kans groter dat er wel sprake is van een te waarderen WOZ-object. Van belang hierbij zijn de volgende uitspraken van het Gerechtshof: AM7962, Gerechtshof Amsterdam, 02/06224 AN7436, Gerechtshof Amsterdam, 02/01089 en Hof ’s-Gravenhage, MK III, 30 juni 2004, nr. 02/1435). Over het eerstgenoemde arrest dient te worden opgemerkt dat er cassatie is aangetekend bij de Hoge Raad. De Hoge Raad heeft hierin uitspraak gedaan op 06-10-2006 LJN: AY9491, Hoge Raad , 40640. Actualiteit Door de privatisering van de busorganisaties moeten zij ook zelf het onderhoud plegen aan de bussen of dat door derden laten doen. In het verleden werden de bussen onderhouden in gemeentelijke werkplaatsen. Het komt voor dat gemeenten die locaties niet willen afstaan of dat nieuwbouw nog niet gereed is op het moment van privatisering. Wellicht dat er in de toekomst huurcijfers gaan komen voor dit soort objecten. De uitgifte van de concessie om in een bepaald gebied het vervoer te verzorgen kent een kortere looptijd dan de levensduur van de gebouwen (zie ook de passage op pagina 9 Wet personenvervoer). Door deze privatisering zullen remises en werkplaatsen mogelijk verhuurd of verkocht worden. In de loop van de tijd zal marktinformatie ontstaan die gebruikt kan worden voor de waardebepaling in het economisch verkeer. Tevens kan aansluiting gezocht worden bij de markt voor werkplaatsen
Taxatiewijzer Busstations Versie 1.0 Publiek Datum 25 maart 2013
Pagina 6
van soortgelijke objecten. Het is dan ook aan te bevelen om naast de gecorrigeerde vervangingswaarde tevens de waarde in het economisch verkeer te bepalen.
1.2 Belaste onroerende zaken De wél voor de WOZ belaste onroerende zaken op een busstation betreffen vooral de opstallen die bij de vervoersmaatschappijen in gebruik zijn. Hierbij gaat het in de meeste gevallen om voorzieningen voor het personeel en soms voor reizigers. De personeelsvoorzieningen zijn vaak ondergebracht in kantoorgebouwen of semi-permanente opstallen. Dit zijn courante onroerende zaken en zij vallen daarom buiten de strekking van deze taxatiewijzer. In enkele gevallen zijn er op busstations wachtruimtes voor het publiek aanwezig die, evenals bijvoorbeeld een stationshal van de NS, gewaardeerd moeten worden. Informatie hierover kan gevonden worden in de Taxatiewijzer NS-Stations. Deze geeft vervangingswaardes, levensduren en restwaardes voor overkappingen en wachtruimtes.
1.3 Remises / werkplaatsen Een ander deel van de in de gemeentelijke bestanden aanwezige “busstations” betreft de remises / werkplaatsen van busmaatschappijen. Gezien de functie wordt hiervoor ook soort-object-code 3171 (werkplaats/garage) of 3173 (onderhoud/reparatie) gebruikt. Veel taxateurs typeren deze objecten als courant. Echter gelet op artikel 17 lid 3 zal voor het grootste deel van deze objecten tevens de gecorrigeerde vervangingswaarde moeten worden bepaald. Als de waarde in het economisch verkeer (WEV) wordt bepaald, dient men rekening te houden met het feit dat bij de geldende bestemming meestal weinig andere typen organisaties “in de markt zijn” voor dit soort specifieke onroerende zaken. Met andere woorden; de groep potentiële huurders / kopers is vaak beperkt. Te denken valt aan transportbedrijven, touroperators, vrachtwagendealers en reparatiebedrijven. Uitzonderingen zijn de gevallen waarin het gaat om een locatie die interessant is voor herontwikkeling tot bijvoorbeeld woningbouw, dit zal echter gepaard gaan met een bestemmingswijziging en is derhalve geen graadmeter bij de waardering van busstations. Doorgaans zijn de aanwezige opstallen specifiek gebouwd ten behoeve van het verrichten van werkzaamheden aan bussen. Hierbij gelden andere criteria dan voor het bouwen van een “gewone” werkplaats. Veel eerder kan aansluiting gevonden worden bij werkplaatsen voor vrachtwagens. Als gekeken wordt naar de investeringen die gemoeid zijn met het realiseren van een nieuwe buswerkplaats, wasstraat, tankplaats, ondergrondse brandstoftanks etc., dan is de vervangingswaarde (GVW) veelal hoger dan de waarde in het economische verkeer (WEV). Bij de opstallen ten behoeve van het verrichten van werkzaamheden aan trams is sprake van zwaardere constructies (en dus hogere vervangingswaarden).
1.4 Huurwaardekapitalisatie versus gecorrigeerde vervangingswaarde. In zijn algemeenheid kan gesteld worden dat te allen tijde gekeken moet worden of de uiteindelijke waarde zoals die getaxeerd is na technische en functionele correctie niet onder de waarde uitkomt die vastgesteld wordt voor soortgelijke objecten met de huurwaardekapitalisatie methode. De status incourant die aan deze objecten wordt toegekend is niet zo expliciet als bijvoorbeeld een object uit de procesindustrie. Informatie voor de keuze "waarde in het economisch verkeer" of de "gecorrigeerde vervangingswaarde" voor de waardebepaling, staat in de taxatiewijzer Algemeen deel waardepeildatum 1 januari 2013. Voor een uitwerking van de waardebepaling economisch verkeer op de (huur)waardekapitalisatiemethode staat omschreven in de taxatiewijzer deel 24 Huurwaardekapitalisatie waardepeildatum 1 januari 2013.
Taxatiewijzer Busstations Versie 1.0 Publiek Datum 25 maart 2013
Pagina 7
2
Beschrijving van de archetypes (zie voor de kengetallen per archetype; bijlage 3)
2.1 Inhoudsopgave archetypen Nr.
Archetype
1 2 3 4 5
U3520000 U3530000 U3540000 U3550000 U3560000
Omschrijving Busstation voor 1945 Busstation 1946 t/m 1965 Busstation 1966 t/m 1985 Busstation 1986 t/m 2000 Busstation na 2000
Onderdeel WOZ-object Werkplaats Werkplaats Werkplaats Werkplaats Werkplaats
Kengetal 2012 € 1.262,€ 1.081,€ 903,€ 983,€ 1.065,-
Kengetal 2013 € 1.262,€ 1.081,€ 903,€ 983,€ 1.065,-
2.2 Toelichting op de archetypes De verschillende archetypen hebben alle betrekking op de werkplaats met als verschil dat er leeftijdscategorieën zijn gemaakt.
Taxatiewijzer Busstations Versie 1.0 Publiek Datum 25 maart 2013
Pagina 8
3
Functionele veroudering bij gebouwen voor Busstations
3.1 Effecten van de Wet personenvervoer Sinds 1 januari 2001 is de Wet personenvervoer van kracht. Deze wet verdeelt Nederland in 72 zogenoemde concessiegebieden. Voor 1 januari 2007 moesten alle concessies die betrekking hebben op het streekvervoer zijn aanbesteed. Voor 1 januari 2009 moesten alle concessies, die betrekking hebben op het stadsvervoer, zijn aanbesteed. Bovendien mogen de aandelen van vervoersmaatschappijen na 1 januari 2007 niet meer in overheidshanden zijn. De concessies hebben een looptijd van 6 jaar. De Eerste Kamer heeft in 2012 een initiatiefwet aangenomen die verplichte aanbesteding van het openbaar vervoer in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht afschaft. Het concessiebeleid heeft verregaande impact op het huisvestingsbeleid van busmaatschappijen. Als bijvoorbeeld een bestaande maatschappij zijn concessie in een gebeid verliest, kunnen gebouwen en materieel nutteloos worden (de nieuwe concessiehouder is verplicht de chauffeurs maar niet de onroerende zaken- over te nemen). Dit betekent dat investeringen in nieuwe opstallen zo efficiënt mogelijk plaatsvinden. Het liefst gaat een busmaatschappij voor 6 jaar huren. Zo kan het zijn dat voor een klein nieuw concessiegebied een stuk terrein wordt gehuurd bij een lokaal transportbedrijf. Hier gaat het dan om WEV. Werkplaatsen worden vanwege het gemoeide investeringsbedrag bij voorkeur zoveel mogelijk gecentraliseerd voor meerdere concessiegebieden. Om de kosten toch te drukken, komt het in toenemende mate voor dat werkplaatsen werk verrichten aan andere bussen of vrachtwagens dan die van de eigen busmaatschappij. Zo verricht Techno Service Nederland (TSN), een volle dochter van Connexxion, op diverse plaatsen in Nederland werk voor Iveco (vrachtwagenmerk). Bij de nieuwbouw van werkplaatsen wordt steeds meer rekening gehouden met toekomstige afstoting (verkoop). Overbodige voorzieningen (vierkante meters) blijven achterwege.
3.2 Technische afschrijving In deze paragraaf worden een aantal opmerkingen gemaakt over de technische afschrijving. Qua functionele (technische) mogelijkheden hoeven oudere opstallen nauwelijks onder te doen voor modernere opstallen. Vaak zijn echter de opstallen door het ruimtegebruik minder efficiënt (te verwerken in functionele afschrijving). Voor een uitgebreide beschrijving met betrekking tot de beoogde gebruiksperiode en de restwaarde alsmede hoe om te gaan met de inschatting van de levensduur wordt verwezen naar hoofdstuk 4 en 5 in het algemene deel 1 van deze set taxatiewijzers. Vanzelfsprekend is dit iets dat de taxateur van geval tot geval zal moeten beoordelen.
3.3 Functionele afschrijving Voor een beschrijving en de berekeningssystematiek van de verschillende factoren voor functionele veroudering wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers. In deze taxatiewijzer wordt ingegaan op de aandachtspunten die specifiek gelden voor busstations. De totale functionele afschrijving wordt onderverdeeld naar vier afzonderlijke elementen zoals deze ook in de Waarderingsinstructie zijn vermeld. Hieronder worden enkele specifiek voor busstations geldende opmerkingen gemaakt ten aanzien van de onderverdeling zoals deze in de taxatiewijzer Algemeen deel staat.
Taxatiewijzer Busstations Versie 1.0 Publiek Datum 25 maart 2013
Pagina 9
3.3.1 Economische en maatschappelijke veroudering (FC1) Voor een beschrijving en de berekeningssystematiek van de verschillende factoren voor functionele veroudering wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers. De factor wordt berekend via de formule: FC1 =
benodigde capaciteit aanwezige capaciteit
Bij de bepaling van de economische veroudering is het specifiek bij busstations van belang of de capaciteit van de werkplaats in verhouding staat tot de behoefte in het concessiegebied aan de betreffende werkplaats. Als richtlijn geldt: per circa 25 bussen is behoefte aan 1 werkplaats. Met het verbeteren van de techniek, waardoor het onderhoud aan bussen steeds minder wordt, is het streven deze norm in de nabije toekomst naar 1:35 te brengen. Indien alle bussen vervangen zijn door bussen met lagere onderhoudsintervallen en het gebouw is nog opgezet voor de oude onderhoudsintervallen, dan wordt FC1 : 25/35 = 0,71. Hierbij is geen rekening gehouden met piekbelasting en uitbreiding van het aantal bussen. Indien de werkplaats werk verricht aan andere bussen of vrachtwagens dan die van de eigen busmaatschappij (zie hoofdstuk 3.1) dient deze correctie heroverwogen te worden.
3.3.2 Verandering van de bouwwijze (FC2) Voor een beschrijving en de berekeningssystematiek van de verschillende factoren voor functionele veroudering wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers.
De factor wordt berekend via de formule: FC2 = 1,000 -
bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze – bouwkosten actuele bouwwijze bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze
3.3.3 Belemmering gebruiksmogelijkheden (FC3) Voor een beschrijving en de berekeningssystematiek van de verschillende factoren voor functionele veroudering wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers. De factor wordt berekend via de formule: FC3 = 1,000 -
kosten voor herstel gebreken waarde na technische en voorlopige functionele correctie (FC1 en FC2)
Deze factor voor de functionele correctie geldt voor de ruwbouw, afbouw en de installaties. Bij de bepaling van de afschrijving voor doelmatigheid is specifiek bij busstations de hoogte van de opstallen van belang. Deze dient minimaal 5 meter te zijn. Voor de inrijhoogte geldt een minimale hoogte van 4 meter. De draagkracht van de vloer dient minimaal circa 2.200 kg/m² te zijn. In verband met het in- en uitrijden moet het terrein voldoende ruimte bieden voor deze manoeuvreermogelijkheden. Voor de verhouding opstal versus terrein moet dan ook gedacht worden aan 1:3. Van belang zijn verder de aanwezigheid van een wasstraat en een tankmogelijkheid. Tegenwoordig wordt, in verband met efficiency, het tanken en het wassen vaak in elkaars verlengde gerealiseerd zonder overkapping. Met de meest efficiënte versie van tanken en wassen is een investering van circa € 200.000,- gemoeid. Taxatiewijzer Busstations Versie 1.0 Publiek Datum 25 maart 2013
Pagina 10
De meest efficiënte wasstraat en tankplaats bestaat uit een vloeistofdichte vloerplaat met gescheiden opvang voor vloeistoffen, afmetingen circa 35m¹ bij 6m¹. Deze vloerplaat is te verdelen in 20m¹ bij 6m¹ voor het wassen en de rest voor het tanken. De bouwkosten van een dergelijke vloerplaat zijn circa € 50.000,-. De vervangingswaarde voor vrijgestelde wasinstallaties zijn circa € 75.000,-. De vervangingswaarde van opvangputten, leidingwerk etc. is € 30.000,- à € 40.000,-. De vervangingswaarde voor een dieseltank van 40m³ is circa € 15.000,-. In de taxatiewijzer motorbrandstofverkooppunten (MBVP) wordt hierover op een gelijke wijze een beschrijving gegeven. De kengetallen in de taxatiewijzer (MBVP) gelden voor publiek gebruik. Echter, de genoemde waarden van pompen, leidingen, overkappingen, vloeistofdichte bestrating, luifels en brandstoftanks zijn zonder meer ook bij tankinstallaties bij busstations van toepassing.
3.3.4 Excessieve gebruikskosten (FC4) Voor een beschrijving en de berekeningssystematiek van de verschillende factoren voor functionele veroudering wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers. De factor wordt berekend via de formule:
FC4 = 1,000 -
contant gemaakte excessieve gebruikskosten waarde na technische en voorlopige functionele correctie (FC1, FC2 en FC3)
Deze factor voor de functionele correctie geldt voor de ruwbouw, afbouw en de installaties. De excessieve gebruikskosten bij busstations betreffen hoofdzakelijk excessieve onderhoudskosten en stookkosten. Exploitatielasten moeten dus bovengemiddeld zijn. Dit geldt vooral voor de oudere opstallen.
Taxatiewijzer Busstations Versie 1.0 Publiek Datum 25 maart 2013
Pagina 11
4
Beschrijving van de marktgegevens (zie voor de gebruikte marktgegevens; bijlage 4)
4.1 Toelichting op de marktgegevens Voor het indexeren van bouwgegevens naar de desbetreffende waardepeildatum is gebruik gemaakt van het BDB-indexcijfer. Het BDB (Bureau Documentatie Bouwwezen) publiceert jaarlijks de indexcijfers voor diverse onroerende zaken. Het BDB geeft al jaren inzicht in de kostenontwikkeling in de branche. Deze ontwikkelingen zijn voornamelijk gebaseerd op zgn. ‘input’-cijfers, zoals de CAO’s, materiaalkosten, materieelafschrijvingen en de projectgerelateerde opslagen voor de algemene kosten, de winst en het risico. Voor een uitgebreide beschrijving met betrekking tot de invloed van de marktomstandigheden op de kostenontwikkelingen, wordt verwezen naar het algemene deel 1 van deze set taxatiewijzers. In onderstaande tabel staan de indexcijfers volgens opgave van BDB.
Indexeringstabel BDB Utiliteitsbouw, excl. BTW (2008 = 100) jaar
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Index
76,16
79,60
83,31
84,82
86,05
90,12
89,61
93,69
100,00
104,08
102,71
105,98
108,66
108,66
Tussen de waardepeildata 1 januari 2012 en 1 januari 2013 was sprake van een zeer lage bouwproductie en daarmee samenhangend een overschot bij het aanbod van arbeidskrachten in de bouw en van bouwmaterialen. Door deze situatie op de markt voor bouwprojecten, was er in deze periode geen ruimte voor stijging van de bouwkosten en daarmee voor het doorberekenen van een (beperkte) stijging van de loonkosten en de kosten voor bouwmaterialen. Daarom is voor de actualisering van de kengetallen naar de waardepeildatum 1 januari 2013 geen generieke indexering toegepast. Er zijn uitsluitend aanpassingen gedaan aan de gehanteerde kengetallen, wanneer de noodzaak voor deze aanpassing naar voren komt uit de geanalyseerde bouwprojecten die kort voor de waardepeildatum 1 januari 2013 zijn of worden gerealiseerd.
4.2 Van marktgegeven naar kengetal Hoewel een enkel gegeven niet binnen de opgegeven bandbreedte past, geeft een uitzondering geen basis om af te wijken van de voor het merendeel van de objecten correcte bandbreedte. De in deze taxatiewijzer vermelde kengetallen zijn gebaseerd op de actuele bouwkosten vermeld in deze wijzer en de informatie van de stichting Bureau Documentatie Bouwwezen. Bij marktgegeven 2 en 3 liggen de bouwkosten boven de bandbreedte. Het betreft een onderbouwing met een relatief groot deel kantoorruimte, wat aanzienlijk hogere bouwkosten met zich mee brengt, dan het onderbouwde kengetal. De specifieke kenmerken (meerdere deuren om naar binnen te rijden, vloerconstructie berekend op zware bussen, smeerkelders) van een "busstation/werkplaats" zijn in meerdere opzichten vergelijkbaar met een uitrukpost van brandweer. Onderbouwing 1 betreft een brandweer uitrukpost, de prijs per eenheid ligt boven het gemiddelde van de bandbreedte, dit is te verklaren door het relatief kleine bvo. Voor aanvullende onderbouwing van de archetype's is het taxatieboekje "(Her)bouwkosten bedrijfspanden 2012" een uitgave van Sdu Uitgevers bv gebruikt. Hierin is een vergelijkbare brandweerkazerne opgenomen, de vermelde bouwkosten voor dit grotere object bedragen : € 1002,- p/m2 excl BTW. Taxatiewijzer Busstations Versie 1.0 Publiek Datum 25 maart 2013
Pagina 12
Bouwkosten in €
Archetype U3550000 bouwkosten per m2 (geindexeerd) excl BTW € 1.600 € 1.400 € 1.200 € 1.000 € 800 € 600 € 400 € 200 €0
Den Haag
Kengetal wpd 01-01-2013
Volgnummmer marktgegeven
Bouwkosten in €
Archetype U3560000 bouwkosten per m2 (geindexeerd) excl BTW € 1.600 € 1.400 € 1.200 € 1.000 € 800 € 600 € 400 € 200 €0
Vleuten
sHertogenbosch
Moerdijk
Utrecht
Amersfoort
Kengetal wpd 01-01-2013
Volgnummer marktgegeven
Taxatiewijzer Busstations Versie 1.0 Publiek Datum 25 maart 2013
Pagina 13
5
Beschrijving hoe om te gaan met bandbreedtes
5.1 Vervangingswaarde In beginsel dient binnen de gestelde bandbreedtes een keuze gemaakt te worden voor de diverse waardebepalende elementen. Omdat de archetypes een redelijk breed scala aan bouwwerken vertegenwoordigen wordt er een ruime bandbreedte gehanteerd. Specifieke situaties kunnen er echter toe leiden dat ook buiten de gestelde bandbreedtes een keuze gemaakt dient te worden. Indien de bouwwijze als gevolg van de toegepaste materialen lagere kosten met zich meebrengt, moet een vervangingswaarde die onder in de bandbreedte valt, bepaald te worden. Voorbeelden van toegepaste materialen zijn; een bouwwijze met prefab gebouwdelen of indien er is gebouwd met inferieure materialen zoals houten- of staalplaten gevels. Zo is het ook mogelijk dat bij de bouwwijze materialen zijn toegepast die hogere kosten met zich meebrengen. In dit geval moet de vervangingswaarde boven in de bandbreedte worden bepaald. Voorbeelden van toegepaste materialen zijn; een bouwwijze met zware (betonnen) constructies of indien gebouwd wordt met superieure materialen zoals vliesgevelconstructies. Ook dient de vervangingswaarde aangepast te worden indien de gemiddelde verdiepingshoogte afwijkt van de bij het archetype vermelde gemiddelde verdiepingshoogte. Voor het bepalen van de keuze voor de restwaarde en de levensduur is de duurzaamheid van de toegepaste materialen van doorslaggevende betekenis. Voor gebouwen met minder duurzame materialen dient een keuze onder in de bandbreedte gekozen te worden en voor gebouwen met duurzame materialen dient een keuze boven in de bandbreedte gemaakt te worden. Voor de beschreven archetypes is een bandbreedte voor de vervangingswaardes per vierkante meter van 40% opgenomen. De vermelde bedragen betreffen het minimum en het maximum van de bandbreedte en het gemiddelde. Afwijkingen naar boven of naar beneden ten opzichte van het gemiddelde met betrekking tot zaken als het afwerkingsniveau, de luxe, de gebruikte materialen en de architectonische vormgeving dienen bij voorkeur in deze bandbreedte te worden opgevangen. Bij afwijkingen die niet binnen de bandbreedte zijn op te vangen, dient door de taxateur aangegeven te worden op grond waarvan de afwijking plaats vindt. Een andere reden om af te wijken van de vermelde bedragen is dat het object groter of kleiner is dan de gemiddelde grootte van het archetype. Bij grotere gebouwen zal er meestal een efficiencyvoordeel zijn en door kleinschaliger te bouwen zal de prijs per meter hoger kunnen liggen. Voor het bepalen van de juiste correctiefactor wordt verwezen naar het algemene deel 1 van deze set taxatiewijzers. De vervangingswaarde is onderverdeeld in de onderdelen ruwbouw, afbouw, installaties. De overige kosten zijn over deze componenten verdeeld. Voor de archetypes zijn deze onderdelen uitgesplitst en is een verdeling in percentage vermeld. Hiervoor zijn geen bandbreedtes opgesteld. Per gebouw kunnen hier wel afwijkingen ten opzichte van het archetype ontstaan. Bij soberder uitgevoerde gebouwen zullen de onderdelen afbouw en installaties een kleiner deel uitmaken van de vervangingswaarde en zal de ruwbouw een grotere component vormen.
5.2 Levensduur en restwaarde Ook voor de levensduur en de restwaarde zijn bandbreedtes opgenomen. Ook hierbij geldt dat het midden van de range het gemiddelde betreft. Zie verder het algemene deel van de taxatiewijzers.
Taxatiewijzer Busstations Versie 1.0 Publiek Datum 25 maart 2013
Pagina 14
6
Grond Naast de waardering van de opstal van een WOZ-object dient eveneens de daarbij behorende grond te worden gewaardeerd. Voor een beschrijving van de waardering van de grond wordt verwezen naar het Algemeen deel van de taxatiewijzers.
6.1 Grondprijzenbeleid Uit zowel recente als in het verleden uitgevoerde studies is gebleken dat het stellen van bindende normen voor grondwaardes niet mogelijk is, gezien het in Nederland sterk variërende kostenbeeld. Grondkosten worden in hoge mate bepaald door het gemeentelijk beleid inzake de grondexploitatie. Hierbij speelt de liberalisering van het grondprijsbeleid een rol. Geconstateerd wordt dat bij de indiening van aanvragen voor grondverwerving de grondkosten veelal worden bepaald door de marktwaarde en niet door de feitelijke grondprijs (kosten verwerving + bouwrijp maken). Ook is er in een steeds groter deel van de gevallen sprake van een onderhandelingssituatie.
6.2 Waardebepaling grond De grondwaarde is de waarde van de direct bij het object in gebruik zijnde oppervlakte plus de waarde van de zogenoemde restgrond (gebouwgebonden en niet-gebouwgebonden). In de prijsbepaling wordt hiermee rekening gehouden. Het kan voorkomen dat gemeenten uitgaan van het zogenaamde fsi-principe (floor-space-index). In die gevallen zal de grondwaarde worden bepaald volgens het volgende uitgangspunt: indien de bruto vloeroppervlakte (BVO) van de opstal groter is dan de kaveloppervlakte, wordt de grondprijs vermenigvuldigd met het BVO. Indien de kaveloppervlakte hoger is dan het BVO wordt de grondprijs vermenigvuldigd met de kaveloppervlakte. Voor het bepalen van de grondwaarde kan in de meeste gevallen aansluiting worden gezocht bij ofwel de uitgifteprijs van bedrijfsterreinen op soortgelijke locaties of die in andere plaatsen. Één en ander is vanzelfsprekend sterk afhankelijk van de ligging c.q. liggingswaarde. De taxateur zal hiervoor op de hoogte moeten zijn van locale uitgifteprijzen, prijzen in de regio, dan wel een inschatting moeten maken van de marktwaarde van de grond. In een recente uitspraak heeft de Haagse rechtbank geoordeeld dat een gemeente bij de berekening van de waarde van de grond niet zonder meer de door haar in de zogeheten Nota uitgifteprijzen gehanteerde uitgifteprijzen mag gebruiken als uitgangspunt. De rechtbank overwoog dat de in de nota vermelde uitgifteprijzen slechts bruikbaar zijn als hulpmiddel bij het bepalen van de waarde van de grond, als die prijzen overeenkomen met de actuele marktprijs van die grond (Rechtbank Den Haag, 26 oktober 2011, LJN: BU4913).
Taxatiewijzer Busstations Versie 1.0 Publiek Datum 25 maart 2013
Pagina 15
6.3 De terreingrootte en afbakening Bij het beoordelen van de terreingrootte is niet alleen de voor het gebouw (de gebouwen) beschikbare grondoppervlakte (dienstbare grond) van belang, maar ook de onbebouwde terreinoppervlakte eromheen, die verschillende functies kan (en volgens het bestemmingsplan mag) hebben. De niet bebouwde terreinoppervlakte moet met name voldoende ruimte bieden voor tanken, wassen, manoeuvreren en parkeren. Het parkeren vindt tegenwoordig zoveel mogelijk op open terrein plaats. Het stallen van de bussen in een overdekte stalling is iets uit het verleden. Geprobeerd wordt de bussen zoveel mogelijk van 6:00uur ’s ochtends tot 24:00uur ’s avonds te laten rijden. Voor het bepalen van de uiteindelijke terreingrootte is men over het algemeen afhankelijk van de lokale omstandigheden, die ook van invloed kunnen zijn op de verschijningsvorm van het gebouw. Betreft het bijvoorbeeld een locatie in een dichtbebouwd gebied of gaat het om ligging op een bedrijventerrein? Als gevolg van een schaarste aan bouwgrond en, mede daardoor, hoge grondkosten doet zich steeds vaker de situatie voor dat men met een kleiner terrein dan wenselijk is, genoegen moet nemen. Door het parkeren op het terrein tot een minimum te beperken, kan het onbebouwde terreinoppervlakte worden gereduceerd. Een andere oplossing is het parkeren op en onder een parkeerdek te concentreren. Zo is bijvoorbeeld in 2007 in Utrecht het buitenterrein van het GVU voorzien van een parkeerdek (van circa 30.000 m²) voor zowel auto’s als bussen. Ook gezamenlijk grondgebruik kan tot een reductie van de onbebouwde terreinoppervlakte leiden.
6.4 Bodemverontreiniging Voor een beschrijving van hoe om te gaan met bodemverontreiniging wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers.
Taxatiewijzer Busstations Versie 1.0 Publiek Datum 25 maart 2013
Pagina 16
7
Taxatieverslag Voor een beschrijving van een taxatieverslag wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers
Taxatiewijzer Busstations Versie 1.0 Publiek Datum 25 maart 2013
Pagina 17
Bijlage 1
Bijlage 1 - Bronnen
WOZ-Datacenter Taxatiewijzer Busstations waardepeildatum 1 januari 2012 Taxatiewijzer Algemeen waardepeildatum 1 januari 2012 BDB-index Rechtspraak.nl Rijksoverheid.nl Taxatieboekje: (Her)bouwkosten bedrijfspanden 2012
Taxatiewijzer Busstations Versie 1.0 Publiek Datum 25 maart 2013
Pagina 18
Bijlage 2
Bijlage 2 - Verklarende woordenlijst Voor een verklarende woordenlijst wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers. Specifiek voor deze wijzer geldende termen zijn reeds in een eerder stadium nader verklaard en/of beschreven.
Taxatiewijzer Busstations Versie 1.0 Publiek Datum 25 maart 2013
Pagina 19
Bijlage 3
Bijlage 3 - Rapportage Kengetallen per archetype KENGETALLEN
BUSSTATIONS
Soortobjectcode
3635
Nummer
1
Archetype-codering
U3520000
Archetype-omschrijving
Busstation, voor 1945
Code onderdeel WOZ-object
3420
Omschrijving
Busstation
Omschrijving
Werkplaats
…. Standaard grootte (BVO)
2500 m2
Bouwperiode
Voor 1945
Nadere verfijning archetype
Plat dak bitumineuze dakbedekking
Materiaal
traditioneel, metselwerk en ijzerwerk
Opmerkingen
Dak ook combinatie van platdak en zadeldak met beplating Kengetallen per waardepeildatum 01-01-2012
Percentage BTW
19%
Bandbreedte (tussen minimum en maximum) vervangingswaarde per (m2)
Onderverdeling
% verdeling
Levensduur
exclusief 19% BTW
Restwaarde
Vervangingswaarde per (m³)
Minimum Gemiddeld Maximum min - max
min
-
max
Ruwbouw
55%
€ 555
€ 694
€ 833
40
-
60
20%
-
30%
Afbouw / vaste inrichting
25%
€ 252
€ 316
€ 379
20
-
30
10%
-
20%
Installaties
20%
€ 202
€ 252
€ 303
15
-
25
5%
-
10%
€ 1.010
€ 1.262
€ 1.514
Overige kosten
40%
inclusief
TOTALEN (afgerond als bedrag > 100)
100%
€ 252
Kengetallen per waardepeildatum 01-01-2013 Percentage BTW
21%
Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze vervangingswaarde excl. 21% BTW per m2
Bandbreedte (tussen minimum en maximum)
€ 1.262 vervangingswaarde per m2
incl. 21% BTW
€ 1.527 5 Factor verandering bouwwijze vervangingswaarde per (m2)
Onderverdeling
excl. 21% BTW
€ 1.065
afbouw
installatie
ruwbouw
Gemiddelde hoogte (per bouwlaag)
% verdeling
exclusief 21% BTW
€ 586
€ 266
€ 213
0,844
0,844
0,844
Levensduur
Restwaarde
Minimum Gemiddeld Maximum min - max
min
-
max
Ruwbouw
55%
€ 555
€ 694
€ 833
40
-
60
20%
-
30%
Afbouw / vaste inrichting
25%
€ 252
€ 316
€ 379
20
-
30
10%
-
20%
Installaties
20%
€ 202
€ 252
€ 303
15
-
25
5%
-
10%
€ 1.010
€ 1.262
€ 1.514
Overige kosten TOTALEN (afgerond als bedrag > 100)
Taxatiewijzer Busstations Versie 1.0 Publiek Datum 25 maart 2013
40%
Actuele bouwkosten huidige bouwwijze
Vervangingswaarde per (m³)
inclusief 100%
€ 252
Pagina 20
Bijlage 3
BUSSTATIONS
KENGETALLEN Soortobjectcode
3635
Omschrijving
Nummer
2
Busstation
Archetype-codering
U3530000
Archetype-omschrijving
Busstation, 1946 t/m 1965
Code onderdeel WOZ-object
3420
Omschrijving
Werkplaats
Standaard grootte (BVO)
2500 m2
Bouwperiode
Van 1946 t/m 1965
Nadere verfijning archetype
Plat dak bitumineuze dakbedekking
Materiaal
traditioneel, metselwerk en (staal)skelet
Opmerkingen
Dak ook combinatie van platdak en zadeldak met beplating Kengetallen per waardepeildatum 01-01-2012
Percentage BTW
19%
Bandbreedte (tussen minimum en maximum) vervangingswaarde per (m2)
Onderverdeling
% verdeling
Levensduur
exclusief 19% BTW
Restwaarde
Vervangingswaarde per (m³)
Minimum Gemiddeld Maximum min - max
min
-
max
Ruwbouw
55%
€ 476
€ 595
€ 713
40
-
60
20%
-
30%
Afbouw / vaste inrichting
25%
€ 216
€ 270
€ 324
20
-
30
10%
-
20%
Installaties
20%
€ 173
€ 216
€ 259
15
-
25
5%
-
10%
€ 865
€ 1.081
€ 1.297
Overige kosten
40%
inclusief
TOTALEN (afgerond als bedrag > 100)
100%
€ 216
Kengetallen per waardepeildatum 01-01-2013 Percentage BTW
21%
Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze vervangingswaarde excl. 21% BTW per m2
Bandbreedte (tussen minimum en maximum)
€ 1.081 vervangingswaarde per m2
incl. 21% BTW
€ 1.308 5 Factor verandering bouwwijze vervangingswaarde per (m2)
Onderverdeling
excl. 21% BTW
€ 1.065
afbouw
installatie
ruwbouw
Gemiddelde hoogte (per bouwlaag)
% verdeling
exclusief 21% BTW
€ 586
€ 266
€ 213
0,985
0,985
0,985
Levensduur
Restwaarde
Minimum Gemiddeld Maximum min - max
min
-
max
Ruwbouw
55%
€ 476
€ 595
€ 713
40
-
60
20%
-
30%
Afbouw / vaste inrichting
25%
€ 216
€ 270
€ 324
20
-
30
10%
-
20%
Installaties
20%
€ 173
€ 216
€ 259
15
-
25
5%
-
10%
€ 865
€ 1.081
€ 1.297
Overige kosten TOTALEN (afgerond als bedrag > 100)
Taxatiewijzer Busstations Versie 1.0 Publiek Datum 25 maart 2013
40%
Actuele bouwkosten huidige bouwwijze
Vervangingswaarde per (m³)
inclusief 100%
€ 216
Pagina 21
Bijlage 3
BUSSTATIONS
KENGETALLEN Soortobjectcode
3635
Omschrijving
Nummer
3
Busstation
Archetype-codering
U3540000
Archetype-omschrijving
Busstation, 1966 t/m 1985
Code onderdeel WOZ-object
3420
Omschrijving
Werkplaats
Standaard grootte (BVO)
2500 m2
Bouwperiode
Van 1966 t/m 1985
Nadere verfijning archetype
Plat dak bitumineuze dakbedekking
Materiaal
staalskeletbouw
Opmerkingen
N.v.t. Kengetallen per waardepeildatum 01-01-2012
Percentage BTW
19%
Bandbreedte (tussen minimum en maximum) vervangingswaarde per (m2)
Onderverdeling
% verdeling
Levensduur
exclusief 19% BTW
Restwaarde
Vervangingswaarde per (m³)
Minimum Gemiddeld Maximum min - max
min
-
max
Ruwbouw
55%
€ 397
€ 497
€ 596
40
-
60
20%
-
30%
Afbouw / vaste inrichting
25%
€ 181
€ 226
€ 271
20
-
30
10%
-
20%
Installaties
20%
€ 144
€ 181
€ 217
15
-
25
5%
-
10%
€ 722
€ 903
€ 1.084
Overige kosten
40%
inclusief
TOTALEN (afgerond als bedrag > 100)
100%
€ 181
Kengetallen per waardepeildatum 01-01-2013 Percentage BTW
21%
Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze vervangingswaarde excl. 21% BTW per m2
Bandbreedte (tussen minimum en maximum)
€ 903 vervangingswaarde per m2
incl. 21% BTW
€ 1.093 5 Factor verandering bouwwijze vervangingswaarde per (m2)
Onderverdeling
excl. 21% BTW
€ 1.065
afbouw
installatie
ruwbouw
Gemiddelde hoogte (per bouwlaag)
% verdeling
exclusief 21% BTW
€ 586
€ 266
€ 213
1,000
1,000
1,000
Levensduur
Restwaarde
Minimum Gemiddeld Maximum min - max
min
-
max
Ruwbouw
55%
€ 397
€ 497
€ 596
40
-
60
20%
-
30%
Afbouw / vaste inrichting
25%
€ 181
€ 226
€ 271
20
-
30
10%
-
20%
Installaties
20%
€ 144
€ 181
€ 217
15
-
25
5%
-
10%
€ 722
€ 903
€ 1.084
Overige kosten TOTALEN (afgerond als bedrag > 100)
Taxatiewijzer Busstations Versie 1.0 Publiek Datum 25 maart 2013
40%
Actuele bouwkosten huidige bouwwijze
Vervangingswaarde per (m³)
inclusief 100%
€ 181
Pagina 22
Bijlage 3
BUSSTATIONS
KENGETALLEN Soortobjectcode
3635
Omschrijving
Nummer
4
Archetype-codering
U3550000
Archetype-omschrijving
Busstation modern, 1986 t/m 2000
Code onderdeel WOZ-object
3420
Standaard grootte (BVO)
2500 m2
Bouwperiode
Van 1986 t/m 2000
Nadere verfijning archetype
Plat dak bitumineuze dakbedekking
Materiaal
staalskeletbouw
Opmerkingen
N.v.t.
Busstation
Omschrijving
Werkplaats
Kengetallen per waardepeildatum 01-01-2012 Percentage BTW
19%
Bandbreedte (tussen minimum en maximum) vervangingswaarde per (m2)
Onderverdeling
% verdeling
Levensduur
exclusief 19% BTW
Restwaarde
Vervangingswaarde per (m³)
Minimum Gemiddeld Maximum min - max
min
-
max
Ruwbouw
55%
€ 433
€ 541
€ 649
40
-
60
20%
-
30%
Afbouw / vaste inrichting
25%
€ 197
€ 246
€ 295
20
-
30
10%
-
20%
Installaties
20%
€ 157
€ 197
€ 236
15
-
25
5%
-
10%
€ 786
€ 983
€ 1.180
Overige kosten
40%
inclusief
TOTALEN (afgerond als bedrag > 100)
100%
€ 179
Kengetallen per waardepeildatum 01-01-2013 Percentage BTW
21%
Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze vervangingswaarde excl. 21% BTW per m2
Bandbreedte (tussen minimum en maximum)
€ 983 vervangingswaarde per m2
incl. 21% BTW
€ 1.189 5.5 Factor verandering bouwwijze vervangingswaarde per (m2)
Onderverdeling
excl. 21% BTW
€ 1.065
afbouw
installatie
ruwbouw
Gemiddelde hoogte (per bouwlaag)
% verdeling
exclusief 21% BTW
€ 586
€ 266
€ 213
1,000
1,000
1,000
Levensduur
Restwaarde
Minimum Gemiddeld Maximum min - max
min
-
max
Ruwbouw
55%
€ 433
€ 541
€ 649
40
-
60
20%
-
30%
Afbouw / vaste inrichting
25%
€ 197
€ 246
€ 295
20
-
30
10%
-
20%
Installaties
20%
€ 157
€ 197
€ 236
15
-
25
5%
-
10%
€ 786
€ 983
€ 1.180
Overige kosten TOTALEN (afgerond als bedrag > 100)
Taxatiewijzer Busstations Versie 1.0 Publiek Datum 25 maart 2013
40%
Actuele bouwkosten huidige bouwwijze
Vervangingswaarde per (m³)
inclusief 100%
€ 179
Pagina 23
Bijlage 3
BUSSTATIONS
KENGETALLEN Soortobjectcode
3635
Omschrijving
Nummer
5
Busstation
Archetype-codering
U3560000
Archetype-omschrijving
Busstations, na 2000
Code onderdeel WOZ-object
3420
Omschrijving
Werkplaats
Standaard grootte (BVO)
2500 m2
Bouwperiode
2001 en nieuwer
Nadere verfijning archetype
Plat dak bitumineuze dakbedekking
Materiaal
Staalskeletbouw
Opmerkingen
N.v.t. Kengetallen per waardepeildatum 01-01-2012
Percentage BTW
19%
Bandbreedte (tussen minimum en maximum) vervangingswaarde per (m2)
Onderverdeling
% verdeling
Levensduur
exclusief 19% BTW
Restwaarde
Vervangingswaarde per (m³)
Minimum Gemiddeld Maximum min - max
min
-
max
Ruwbouw
55%
€ 469
€ 586
€ 703
40
-
60
20%
-
30%
Afbouw / vaste inrichting
25%
€ 213
€ 266
€ 320
20
-
30
10%
-
20%
Installaties
20%
€ 170
€ 213
€ 256
15
-
25
5%
-
10%
€ 852
€ 1.065
€ 1.278
Overige kosten
40%
inclusief
TOTALEN (afgerond als bedrag > 100)
100%
€ 164
Kengetallen per waardepeildatum 01-01-2013 Percentage BTW
21%
Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze vervangingswaarde excl. 21% BTW per m2
Bandbreedte (tussen minimum en maximum)
€ 1.065 vervangingswaarde per m2
incl. 21% BTW
€ 1.289 6.5 Factor verandering bouwwijze vervangingswaarde per (m2)
Onderverdeling
excl. 21% BTW
€ 1.065
afbouw
installatie
ruwbouw
Gemiddelde hoogte (per bouwlaag)
% verdeling
exclusief 21% BTW
€ 586
€ 266
€ 213
1,000
1,000
1,000
Levensduur
Restwaarde
Minimum Gemiddeld Maximum min - max
min
-
max
Ruwbouw
55%
€ 469
€ 586
€ 703
40
-
60
20%
-
30%
Afbouw / vaste inrichting
25%
€ 213
€ 266
€ 320
20
-
30
10%
-
20%
Installaties
20%
€ 170
€ 213
€ 256
15
-
25
5%
-
10%
€ 852
€ 1.065
€ 1.278
Overige kosten TOTALEN (afgerond als bedrag > 100)
Taxatiewijzer Busstations Versie 1.0 Publiek Datum 25 maart 2013
40%
Actuele bouwkosten huidige bouwwijze
Vervangingswaarde per (m³)
inclusief 100%
€ 164
Pagina 24
Bijlage 4
Bijlage 4 - Rapportage Onderbouwende marktgegevens Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer Gemeente
OVERHEIDSGEBOUWEN,BUSSTATIONS
(Geen openbaar gegeven)
Woonplaats (Geen openbaar gegeven) Bouwkosten 100% Ruwbouw
€ 935.000
0%
Afbouw
0%
Installaties
0%
Jaar
2010
Index
5,79%
Geindexeerde bouwkosten
€ 989.141
Grootte (BVO)
792
m2
Prijs per eenheid (excl. BTW)
€ 1.249
per m2
Omschrijving
(Geen openbaar gegeven)
Opmerking
(Geen openbaar gegeven)
Soort-object-code
3375
Omschrijving Brandweerkazerne
Code onderdeel WOZ-object
3330
Omschrijving Opslag
Archetype
code
G7580452
omschrijving
Kazerne normaal, 1990 en nieuwer
Bouwperiode
1990 en nieuwer
Bouwwijze
Veelal strakke, moderne bouwwijze
Nadere verfijning
Plat dak
Opmerkingen
Taxatiewijzer Busstations Versie 1.0 Publiek Datum 25 maart 2013
Pagina 25
Bijlage 4
Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer Gemeente
BUSSTATIONS
(Geen openbaar gegeven)
Woonplaats (Geen openbaar gegeven) Bouwkosten 100% Ruwbouw
€ 3.357.972
0%
Afbouw
0%
Installaties
0%
Jaar
1999
Index
48,16%
Geindexeerde bouwkosten
€ 4.975.028
Grootte (BVO)
3573
m2
Prijs per eenheid (excl. BTW)
€ 1.392
per m2
Omschrijving
(Geen openbaar gegeven)
Opmerking
(Geen openbaar gegeven)
Soort-object-code
3635
Omschrijving Busstation
Code onderdeel WOZ-object
3420
Omschrijving Werkplaats
Archetype
code
U3550000
omschrijving
Busstation modern, 1986 t/m 2000
Bouwperiode
Van 1986 t/m 2000
Bouwwijze
staalskeletbouw
Nadere verfijning
Plat dak bitumineuze dakbedekking
Opmerkingen
N.v.t.
Taxatiewijzer Busstations Versie 1.0 Publiek Datum 25 maart 2013
Pagina 26
Bijlage 4
Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer Gemeente
BUSSTATIONS
(Geen openbaar gegeven)
Woonplaats (Geen openbaar gegeven) Bouwkosten 100% Ruwbouw
€ 1.599.680
0%
Afbouw
0%
Installaties
0%
Jaar
2008
Index
8,59%
Geindexeerde bouwkosten
€ 1.737.121
Grootte (BVO)
1250
m2
Prijs per eenheid (excl. BTW)
€ 1.390
per m2
Omschrijving
(Geen openbaar gegeven)
Opmerking
(Geen openbaar gegeven)
Soort-object-code
3635
Omschrijving Busstation
Code onderdeel WOZ-object
3420
Omschrijving Werkplaats
Archetype
code
U3560000
omschrijving
Busstations, na 2000
Bouwperiode
2001 en nieuwer
Bouwwijze
Staalskeletbouw
Nadere verfijning
Plat dak bitumineuze dakbedekking
Opmerkingen
N.v.t.
Taxatiewijzer Busstations Versie 1.0 Publiek Datum 25 maart 2013
Pagina 27
Bijlage 4
Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer Gemeente
BUSSTATIONS
(Geen openbaar gegeven)
Woonplaats (Geen openbaar gegeven) Bouwkosten 100%
€ 780.000
Ruwbouw
87,18%
€ 680.000
Afbouw
0%
Installaties
12,82%
Jaar
2007
€ 100.000 Index
15,87%
Geindexeerde bouwkosten
€ 903.766
Grootte (BVO)
1035
m2
Prijs per eenheid (excl. BTW)
€ 873
per m2
Omschrijving
(Geen openbaar gegeven)
Opmerking
(Geen openbaar gegeven)
Soort-object-code
3635
Omschrijving Busstation
Code onderdeel WOZ-object
3420
Omschrijving Werkplaats
Archetype
code
U3560000
omschrijving
Busstations, na 2000
Bouwperiode
2001 en nieuwer
Bouwwijze
Staalskeletbouw
Nadere verfijning
Plat dak bitumineuze dakbedekking
Opmerkingen
N.v.t.
Taxatiewijzer Busstations Versie 1.0 Publiek Datum 25 maart 2013
Pagina 28
Bijlage 4
Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer Gemeente
BUSSTATIONS
(Geen openbaar gegeven)
Woonplaats (Geen openbaar gegeven) Bouwkosten 100%
€ 3.450.000
Ruwbouw
55%
€ 1.897.500
Afbouw
25%
€ 862.500
Installaties
20%
€ 690.000
Jaar
2005
Index
20,47%
Geindexeerde bouwkosten
€ 4.156.220
Grootte (BVO)
3898
m2
Prijs per eenheid (excl. BTW)
€ 1.066
per m2
Omschrijving
(Geen openbaar gegeven)
Opmerking
(Geen openbaar gegeven)
Soort-object-code
3635
Omschrijving Busstation
Code onderdeel WOZ-object
3420
Omschrijving Werkplaats
Archetype
code
U3560000
omschrijving
Busstations, na 2000
Bouwperiode
2001 en nieuwer
Bouwwijze
Staalskeletbouw
Nadere verfijning
Plat dak bitumineuze dakbedekking
Opmerkingen
N.v.t.
Taxatiewijzer Busstations Versie 1.0 Publiek Datum 25 maart 2013
Pagina 29
Bijlage 4
Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer Gemeente
BUSSTATIONS
(Geen openbaar gegeven)
Woonplaats (Geen openbaar gegeven) Bouwkosten 100% Ruwbouw
€ 1.000.000
0%
Afbouw
0%
Installaties
0%
Jaar
2005
Index
20,47%
Geindexeerde bouwkosten
€ 1.204.702
Grootte (BVO)
1300
m2
Prijs per eenheid (excl. BTW)
€ 927
per m2
Omschrijving
(Geen openbaar gegeven)
Opmerking
(Geen openbaar gegeven)
Soort-object-code
3635
Omschrijving Busstation
Code onderdeel WOZ-object
3420
Omschrijving Werkplaats
Archetype
code
U3560000
omschrijving
Busstations, na 2000
Bouwperiode
2001 en nieuwer
Bouwwijze
Staalskeletbouw
Nadere verfijning
Plat dak bitumineuze dakbedekking
Opmerkingen
N.v.t.
Taxatiewijzer Busstations Versie 1.0 Publiek Datum 25 maart 2013
Pagina 30