Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 11 Busstations

Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 11 Busstations Waardepeildatum 1 januari 2015

Colofon Taxatiewijzer busstations, waardepeildatum 1 januari 2015 Deze taxatiewijzer is een uitgave van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. © Copyright Vereniging van Nederlandse Gemeenten 2015 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en / of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of worden opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Dit verbod betreft tevens de gehele of gedeeltelijke bewerking. Uitgevers en samenstellers verklaren dat deze uitgave op zorgvuldige wijze en naar beste weten is samengesteld, evenwel kunnen uitgever en samenstellers op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van de informatie. Uitgever en samenstellers aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor schade, van welke aard ook, die het gevolg is van handelingen en / of beslissingen die gebaseerd zijn op de in deze uitgave opgenomen informatie. Gebruikers van de in deze uitgave opgenomen informatie wordt met nadruk aangeraden deze informatie niet geïsoleerd te gebruiken, maar tevens af te gaan op hun professionele kennis en ervaring en de te gebruiken informatie te allen tijde te controleren.

Taxatiewijzer Busstations Versie 1.1 Publiek Datum 1 december 2015

Pagina 2

VOORWOORD Deze taxatiewijzer is in opdracht van de VNG tot stand gekomen in de Taxatietechnische Kerngroep. Daarin hebben deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, de gemeenten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Belastingsamenwerking gemeenten & Hoogheemraadschap Utrecht (Bghu) en de taxatiebedrijven Antea Group, GeoTax, KONDAR WOZ diensten, Invast Hotels, Ortec Finance, RE/MAX Vastgoedgroep Arnhem, Thorbecke, TOG Nederland, en Wiberg Taxaties.


Pagina 3

Verschillen ten opzichte van de vorige Taxatiewijzer Busstations, prijspeil 2014, versie 1.0 Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke (niet-redactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer Busstations, waardepeildatum 1 januari 2014, versie 1.0. Hoofdstuk

Onderwerp

1

Strekking van deze taxatiewijzer

2

Beschrijving van de archetypen Technische en functionele veroudering bij gebouwen voor busstations.

3 4 5 6 7 Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5

Beschrijving van de marktgegevens Beschrijving hoe om te gaan met bandbreedtes Grond Taxatieverslag Bronnen Verklarende woordenlijst Kengetallen per archetype Onderbouwende marktgegevens Overzicht werktuigenvrijstelling


Wijziging Tekst 1.1 is aangevuld; tekst 1.2 en 1.3 verduidelijkt; tekst 1.5 over werktuigenvrijstelling geactualiseerd Geen wijzigingen Titel aangepast Grafiek archetype U3560000 is bijgesteld en geactualiseerd. Diagram verwijderd.Tekst uitgebreid (“ intro”) Geen wijzigingen Geen wijzigingen Geen wijzigingen Geen wijzigingen Geen wijzigingen Geen wijzigingen Geactualiseerd Nieuw

Pagina 4

INHOUDSOPGAVE 1

STREKKING VAN DEZE TAXATIEWIJZER ..............................................................................6 1.1

Algemeen ........................................................................................................................... 6

1.2

Busstations in de vorm van eind – en overstapstations .................................................... 7

1.3

Remises / werkplaatsen ..................................................................................................... 7

1.4

Huurwaardekapitalisatie versus gecorrigeerde vervangingswaarde. ................................ 7

2. BESCHRIJVING VAN DE ARCHETYPEN ......................................................................................9 2.1

Inhoudsopgave archetypen ................................................................................................... 9

2.2

Toelichting op de archetypen ................................................................................................ 9

3. TECHNISCHE EN FUNCTIONELE VEROUDERING BIJ BUSSTATIONS ............................................10 3.1

Effecten van de Wet personenvervoer ................................................................................ 10

3.2 Technische afschrijving ........................................................................................................ 10 3.3

Functionele afschrijving ....................................................................................................... 10 3.3.1 Economische en maatschappelijke veroudering (FC1) .......................................... 11 3.3.2.Verandering van de bouwwijze (FC2)..................................................................... 11 3.3.3 Belemmering gebruiksmogelijkheden (FC3) .......................................................... 11 3.3.4 Excessieve gebruikskosten (FC4) .......................................................................... 12 3.3.5 Toelichting op de functionele afschrijving ............................................................... 12

4.

5

6

7

BESCHRIJVING VAN DE MARKTGEGEVENS ............................................................................14 4.1

Toelichting op de marktgegevens ........................................................................................ 14

4.2

Van marktgegeven naar kengetal ........................................................................................ 14

BESCHRIJVING HOE OM TE GAAN MET BANDBREEDTES ..........................................................15 5.1

Vervangingswaarde ............................................................................................................. 15

5.2

Levensduur en restwaarde .................................................................................................. 16

GROND ..........................................................................................................................16 6.1

Grondprijzenbeleid ........................................................................................................... 16

6.2

Waardebepaling grond..................................................................................................... 16

6.3

De terreingrootte en afbakening ...................................................................................... 17

6.4

Bodemverontreiniging ...................................................................................................... 17

TAXATIEVERSLAG ..........................................................................................................18

BIJLAGE 1 - BRONNEN ...............................................................................................................19 BIJLAGE 2 - VERKLARENDE WOORDENLIJST ...............................................................................20 BIJLAGE 3 - RAPPORTAGE KENGETALLEN PER ARCHETYPE .........................................................21 BIJLAGE 4 - RAPPORTAGE ONDERBOUWENDE MARKTGEGEVENS .................................................26 BIJLAGE 5 - OVERZICHT INSTALLATIES EN WERKTUIGEN ..............................................................29


Pagina 5

1

Strekking van deze taxatiewijzer Deze taxatiewijzer is expliciet bedoeld om te worden gebruikt voor de waardebepaling in het kader van de wet WOZ. In deze wijzer zijn herbouwwaardes opgenomen die betrekking hebben op de werkplaatsen van busmaatschappijen (soort-object-code 3635, 3171 of 3173). Deze wijzer is een specifieke aanvulling op de Algemene taxatiewijzer. In de algemene taxatiewijzer staat de systematiek van waarderen beschreven. De hoofdstukken in de algemene taxatiewijzer, o.a. over technische afschrijving, levensduur, verbouw, renovatie en grondwaarden, zijn recentelijk aangepast en daardoor van bijzonder belang. Ook zijn er raakvlakken met de taxatiewijzers: Motorbrandstofverkooppunten en NS-Stations. Deze taxatiewijzer geeft specifieke toelichting en/of richtlijnen voor de beschreven objecten in deze wijzer.

1.1 Algemeen Bij busstations zullen de meeste mensen in eerste instantie denken aan de centrale open overstapplaatsen voor reizigers en in mindere mate aan werkplaatsen. Uit navraag bij gemeenten blijkt dat er weinig busstations in de WOZ-bestanden aanwezig zijn. Veel busstations vallen geheel of gedeeltelijk onder de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten wet WOZ. Zij vallen onder artikel 2, eerste lid, aanhef en sub d, te weten “openbare land- en waterwegen en banen voor openbaar vervoer per rail, een en ander met inbegrip van kunstwerken”. Een busstation behoort dus vaak tot de openbare weg. Er zijn slechts weinig busstations die voldoen aan de criteria om wél belast te worden. Een weg (lees: busstation) is openbaar (niet belast) als er aan een aantal criteria wordt voldaan (artikel 4, eerste lid, onderdeel I t/m III van de Wegenwet): 1 De weg is gedurende dertig jaren voor een ieder toegankelijk geweest; 2 De weg is gedurende tien achtereenvolgende jaren onderhouden door het Rijk, een provincie, een gemeente of een waterschap; 3 De rechthebbende moet aan het perceel de bestemming openbare weg hebben gegeven. Om de vraag te beantwoorden of een terrein openbaar is, is de feitelijke openbaarheid van het terrein van het busstation niet doorslaggevend (Hoge Raad 21 september 2001, nr. 35 502, BNB 2001/378 en Belastingblad 2001, blz. 996). De beoordeling hangt in de praktijk sterk af van de feitelijke omstandigheden zoals hiervoor genoemd. De volgende zaken werken hierbij ondersteunend. Staan er bijvoorbeeld borden verboden in te rijden (uitgezonderd bussen) of borden “eigen terrein”, dan is in dat geval de kans groter dat er wel sprake is van een te waarderen WOZ-object. Van belang hierbij zijn de volgende uitspraken van het Gerechtshof: AM7962, Gerechtshof Amsterdam, 02/06224 AN7436, Gerechtshof Amsterdam, 02/01089 en Hof ’s-Gravenhage, MK III, 30 juni 2004, nr. 02/1435). Over het eerstgenoemde arrest dient te worden opgemerkt dat er cassatie is aangetekend bij de Hoge Raad. De Hoge Raad heeft hierin uitspraak gedaan op 06-10-2006 LJN: AY9491, Hoge Raad , 40640. Actualiteit Door de privatisering van de busorganisaties moeten zij ook zelf het onderhoud plegen aan de bussen of dat door derden laten doen. In het verleden werden de bussen onderhouden in gemeentelijke werkplaatsen. Het komt voor dat gemeenten die locaties niet willen afstaan of dat nieuwbouw nog niet gereed is op het moment van privatisering. Wellicht dat er in de toekomst huurcijfers gaan komen voor dit soort objecten. De uitgifte van de concessie om in een bepaald gebied het vervoer te verzorgen kent een kortere looptijd dan de levensduur van de gebouwen (zie ook de passage op pagina 9 Wet personenvervoer). Door deze privatisering zullen remises en werkplaatsen mogelijk verhuurd of verkocht worden. In de loop van de tijd zal marktinformatie ontstaan die gebruikt kan worden voor de waardebepaling in het economisch verkeer. Tevens kan aansluiting gezocht worden bij de markt voor werkplaatsen Taxatiewijzer Busstations Versie 1.1 Publiek Datum 1 december 2015

Pagina 6

van soortgelijke objecten. Het is dan ook aan te bevelen om naast de gecorrigeerde vervangingswaarde tevens de waarde in het economisch verkeer te bepalen. Omdat steden te maken hebben met eisen van de luchtkwaliteit en te behalen klimaatdoelstellingen staan zero emissie bussen in de belangstelling. Vooralsnog zijn elektrische bussen alleen met een trolleylijn inzetbaar of met een range-extender. Op het gebied van decentrale energieopwekking en slimme laad- en opslagtechnieken en waterstof doen zich ontwikkelingen voor die op termijn ook gevolgen kunnen hebben voor de busstations met betrekking tot laadstations en (gas)tankinstallaties. In 2014 zijn geen nieuwe busstations gesticht. Twee bestaande busstations zijn gerenoveerd, maar deze hebben geen bruikbare bouwkosten opgeleverd. Gezien bovenstaande zijn ook in de toekomst weinig nieuwe busstations te verwachten.

1.2 Busstations in de vorm van eind – en overstapstations De voor de WOZ belaste onroerende zaken op een busstation, in de vorm van eindstation of overstapstation, betreffen de opstallen die bij de vervoersmaatschappijen in gebruik zijn. Hierbij gaat het in de meeste gevallen om voorzieningen voor het personeel en soms voor reizigers. De personeelsvoorzieningen zijn vaak ondergebracht in kantoorgebouwen of semi-permanente opstallen. Dit zijn courante onroerende zaken en zij vallen daarom buiten de strekking van deze taxatiewijzer. In enkele gevallen zijn er op busstations wachtruimtes voor het publiek aanwezig die, evenals bijvoorbeeld een stationshal van de NS, gewaardeerd moeten worden. Informatie hierover kan gevonden worden in de Taxatiewijzer NS-Stations. Deze geeft vervangingswaardes, levensduren en restwaardes voor overkappingen en wachtruimtes.

1.3 Remises / werkplaatsen Deze taxatiewijzer is met name bedoeld om busstations, in de vorm van de remises of werkplaatsen van busmaatschappijen, te taxeren. Gezien de functie worden hiervoor ook de ( courante ) soort-object-codes 3171 (werkplaats/garage) of 3173 (onderhoud/reparatie) gebruikt. Veel taxateurs typeren deze objecten immers als courant. Echter gelet op artikel 17 lid 3 zal voor het grootste deel van deze objecten tevens de gecorrigeerde vervangingswaarde ( soort objectcode 3635 ) moeten worden bepaald. Als de waarde in het economisch verkeer (WEV) wordt bepaald, dient men rekening te houden met het feit dat bij de geldende bestemming meestal weinig andere typen organisaties “in de markt zijn” voor dit soort specifieke onroerende zaken. Met andere woorden; de groep potentiële huurders / kopers is vaak beperkt. Te denken valt aan transportbedrijven, touroperators, vrachtwagendealers en reparatiebedrijven. Uitzonderingen zijn de gevallen waarin het gaat om een locatie die interessant is voor herontwikkeling tot bijvoorbeeld woningbouw. Dit zal echter gepaard gaan met een bestemmingswijziging en is derhalve geen graadmeter bij de waardering van busstations. Doorgaans zijn de aanwezige opstallen specifiek gebouwd ten behoeve van het verrichten van werkzaamheden aan bussen. Hierbij gelden andere criteria dan voor het bouwen van een “gewone” werkplaats. Veeleer kan aansluiting gevonden worden bij werkplaatsen voor vrachtwagens. Als gekeken wordt naar de investeringen die gemoeid zijn met het realiseren van een nieuwe buswerkplaats, wasstraat, tankplaats, ondergrondse brandstoftanks etc., dan is de vervangingswaarde (GVW) veelal hoger dan de waarde in het economische verkeer (WEV). Bij de opstallen ten behoeve van het verrichten van werkzaamheden aan trams is sprake van zwaardere constructies (en dus hogere vervangingswaarden).

1.4 Huurwaardekapitalisatie versus gecorrigeerde vervangingswaarde. Een groot deel van het busstation in de open lucht is verhard en ingericht voor zwaarder transport. Voor de kengetallen voor deze verharding verwijs ik naar de Taxatiewijzer Algemeen. worden dat te allen tijde gekeken moet worden of de uiteindelijke waarde zoals die getaxeerd is na technische en functionele correctie niet onder de waarde uitkomt die vastgesteld wordt voor soortgelijke objecten met de huurwaardekapitalisatie methode.


Pagina 7

De status incourant die aan deze objecten wordt toegekend is niet zo expliciet als bijvoorbeeld een object uit de procesindustrie. Informatie voor de keuze "waarde in het economisch verkeer" of de "gecorrigeerde vervangingswaarde" voor de waardebepaling, staat in de taxatiewijzer Algemeen deel waardepeildatum 1 januari 2015. Voor een uitwerking van de waardebepaling economisch verkeer op de huurwaardekapitalisatiemethode staat omschreven in de taxatiewijzer deel 24 Huurwaardekapitalisatie waardepeildatum 1 januari 2015.

1.5 Werktuigenvrijstelling Voor zover geen zelfstandig gebouwde eigendommen, kunnen bestanddelen of hulpmiddelen aanwezig zijn die vallen onder de werktuigenvrijstelling. Het betreft bijvoorbeeld inrichtingen voor wassen en onderhoud, alsmede werktuigen ten behoeve van veiligheid. In de Taxatiewijzer Algemeen, hoofdstuk 9 : “Hoe om te gaan met de werktuigenvrijstelling?” wordt nader omschreven hoe de werktuigvrijstelling dient te worden toegepast. In de kengetallen van deze taxatiewijzer zijn naar onze mening géén werktuigen opgenomen die onder de werktuigenvrijstelling vallen. Deze mening is bevestigd door de Rechtbank Amsterdam. (Rechtbank Amsterdam 20 februari 2015, nr. AWB 12/1572, nog niet gepubliceerd). In de kengetallen zijn slechts de kosten van installaties begrepen die in hoofdzaak dienstbaar zijn aan het gebouw, en die niet zonder beschadiging van betekenis kunnen worden verwijderd. Installaties die roerend zijn en of na de oplevering in een gebouw worden aangebracht of ingeplugd zijn dus niet in de kengetallen opgenomen. In de kengetallen opgenomen installaties die hoofdzakelijk dienstbaar zijn aan het gebouw zijn in algemene zin: - warmteopwekking en warmtedistributie; - afvoeren (regenwater en vuilwater); - toevoer van water / gastoevoer / elektriciteit / telefonie; - koudeopwekking en distributie; - luchtbehandeling, regeling klimaat en sanitair; - centrale elektrotechnische voorzieningen, krachtstroom, verlichting, communicatie; - beveiliging (brand, braak, milieu); - transport (liften en roltrappen;) - gebouwbeheersvoorzieningen. Uit het arrest van de Hoge Raad van 6 februari 2015 en de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 20 februari 2015 blijkt dat het van essentieel belang is om aannemelijk te maken welke installaties in de waardering zijn meegenomen. Aan de taxatiewijzer is daarom een bijlage toegevoegd waarin een uitsplitsing is gegeven van de installaties van gebouwen waarop deze taxatiewijzer ziet. Van iedere installatie is aangegeven of de kosten ervan zijn opgenomen in de bouwkosten die ten grondslag aan de kengetallen van deze taxatiewijzer en of ze verwijderbaar zijn met behoud van waarde. Zie bijlage 5 voor nadere uitwerking en toetsingsoverzicht.


Pagina 8

2.

Beschrijving van de archetypen (zie voor de kengetallen per archetype; bijlage 3)

2.1

2.2

Inhoudsopgave archetypen Nr.

Archetype

1 2 3 4 5

U3520000 U3530000 U3540000 U3550000 U3560000

Omschrijving Busstation voor 1945 Busstation 1946 t/m 1965 Busstation 1966 t/m 1985 Busstation 1986 t/m 2000 Busstation na 2000

Onderdeel WOZ-object Werkplaats Werkplaats Werkplaats Werkplaats Werkplaats

Kengetal 2014 € 1.262,€ 1.081,€ 903,€ 983,€ 1.065,-

Kengetal 2015 € 1.262,€ 1.081,€ 903,€ 983,€ 1.065,-

Toelichting op de archetypen De verschillende archetypen hebben alle betrekking op de werkplaats met als verschil dat er leeftijdscategorieën zijn gemaakt.


Pagina 9

3.

Technische en functionele veroudering bij busstations

3.1

Effecten van de Wet personenvervoer Sinds 1 januari 2001 is de Wet personenvervoer van kracht. Deze wet verdeelt Nederland in 72 zogenoemde concessiegebieden. Voor 1 januari 2007 moesten alle concessies die betrekking hebben op het streekvervoer zijn aanbesteed. Voor 1 januari 2009 moesten alle concessies, die betrekking hebben op het stadsvervoer, zijn aanbesteed. Bovendien mogen de aandelen van vervoersmaatschappijen na 1 januari 2007 niet meer in overheidshanden zijn. De concessies hebben een looptijd van 6 jaar. De Eerste Kamer heeft in 2012 een initiatiefwet aangenomen die verplichte aanbesteding van het openbaar vervoer in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht afschaft. Het concessiebeleid heeft verregaande impact op het huisvestingsbeleid van busmaatschappijen. Als bijvoorbeeld een bestaande maatschappij zijn concessie in een gebeid verliest, kunnen gebouwen en materieel nutteloos worden (de nieuwe concessiehouder is verplicht de chauffeurs maar niet de onroerende zaken- over te nemen). Dit betekent dat investeringen in nieuwe opstallen zo efficiënt mogelijk plaatsvinden. Het liefst gaat een busmaatschappij voor 6 jaar huren. Zo kan het zijn dat voor een klein nieuw concessiegebied een stuk terrein wordt gehuurd bij een lokaal transportbedrijf. Hier gaat het dan om WEV. Werkplaatsen worden vanwege het gemoeide investeringsbedrag bij voorkeur zoveel mogelijk gecentraliseerd voor meerdere concessiegebieden. Om de kosten toch te drukken, komt het in toenemende mate voor dat werkplaatsen werk verrichten aan andere bussen of vrachtwagens dan die van de eigen busmaatschappij. Zo verricht Techno Service Nederland (TSN), een volle dochter van Connexxion, op diverse plaatsen in Nederland werk voor Iveco (vrachtwagenmerk). Bij de nieuwbouw van werkplaatsen wordt steeds meer rekening gehouden met toekomstige afstoting (verkoop). Overbodige voorzieningen (vierkante meters) blijven achterwege. Anders dan in het verleden worden bussen en trams veelal in de open lucht geparkeerd en zo efficiënt mogelijk ingezet. Vanwege veiligheid mogen aardgasbussen niet in een remise worden gestald, als deze niet beschikt over voldoende ventilatie; het gevaar voor explosie is dan te groot. Busstations moeten in toenemende mate kunnen beschikken over laadstations voor alternatieve, schonere vormen van energie, mede omdat dit door de gemeente bij aanbesteding wordt verlangd.

3.2 Technische afschrijving In deze paragraaf worden een aantal opmerkingen gemaakt over de technische afschrijving. Qua functionele (technische) mogelijkheden hoeven oudere opstallen nauwelijks onder te doen voor modernere opstallen. Vaak zijn echter de opstallen door het ruimtegebruik minder efficiënt (te verwerken in functionele afschrijving). Voor een uitgebreide beschrijving met betrekking tot de beoogde gebruiksperiode en de restwaarde alsmede hoe om te gaan met de inschatting van de levensduur wordt verwezen naar hoofdstuk 4 en 5 in het algemene deel 1 van deze set taxatiewijzers. Vanzelfsprekend is dit iets dat de taxateur van geval tot geval zal moeten beoordelen.

3.3

Functionele afschrijving Voor een beschrijving en de berekeningssystematiek van de verschillende factoren voor functionele veroudering wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers. In deze taxatiewijzer wordt ingegaan op de aandachtspunten die specifiek gelden voor busstations.


Pagina 10

De totale functionele afschrijving wordt onderverdeeld naar vier afzonderlijke elementen zoals deze ook in de Waarderingsinstructie zijn vermeld. Hieronder worden enkele specifiek voor busstations geldende opmerkingen gemaakt ten aanzien van de onderverdeling zoals deze in de taxatiewijzer Algemeen deel staat.

3.3.1 Economische en maatschappelijke veroudering (FC1) Voor een beschrijving en de berekeningssystematiek van de verschillende factoren voor functionele veroudering wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers. De factor wordt berekend via de formule: FC1 =

benodigde capaciteit aanwezige capaciteit

Bij de bepaling van de economische veroudering is het specifiek bij busstations van belang of de capaciteit van de werkplaats in verhouding staat tot de behoefte in het concessiegebied aan de betreffende werkplaats. Als richtlijn geldt: per circa 25 bussen is behoefte aan 1 werkplaats. Met het verbeteren van de techniek, waardoor het onderhoud aan bussen steeds minder wordt, is het streven deze norm in de nabije toekomst naar 1:35 te brengen. Indien alle bussen vervangen zijn door bussen met lagere onderhoudsintervallen en het gebouw is nog opgezet voor de oude onderhoudsintervallen, dan wordt FC1 : 25/35 = 0,71. Hierbij is geen rekening gehouden met piekbelasting en uitbreiding van het aantal bussen. Oudere stations zijn niet ingericht voor het stallen en laden van aardgas – en/of bussen met electromotor. Indien de werkplaats werk verricht aan andere bussen of vrachtwagens dan die van de eigen busmaatschappij (zie hoofdstuk 3.1) dient deze correctie heroverwogen te worden.

3.3.2.Verandering van de bouwwijze (FC2) Voor een beschrijving en de berekeningssystematiek van de verschillende factoren voor functionele veroudering wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers. Deze afschrijving speelt met name een rol bij oudere, niet flexibele remises die onvoldoende kunnen inspelen op multifunctionele taken. De factor wordt berekend via de formule: FC2 = 1,000 -

bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze – bouwkosten actuele bouwwijze bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze

3.3.3 Belemmering gebruiksmogelijkheden (FC3) Voor een beschrijving en de berekeningssystematiek van de verschillende factoren voor functionele veroudering wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers. Zijn er voldoende faciliteiten voor gelede ( verlengde ) bussen? Zijn er laadmogelijkheden voor bussen met een elektromotor? De factor wordt berekend via de formule: FC3 = 1,000 -

kosten voor herstel gebreken waarde na technische en voorlopige functionele correctie (FC1 en FC2)

Deze factor voor de functionele correctie geldt voor de ruwbouw, afbouw en de installaties. Taxatiewijzer Busstations Versie 1.1 Publiek Datum 1 december 2015

Pagina 11

Bij de bepaling van de afschrijving voor doelmatigheid is specifiek bij busstations de hoogte van de opstallen van belang. Deze dient minimaal 5 meter te zijn. Voor de inrijhoogte geldt een minimale hoogte van 4 meter. De draagkracht van de vloer dient minimaal circa 2.200 kg/m² te zijn. In verband met het in- en uitrijden moet het terrein voldoende ruimte bieden voor deze manoeuvreermogelijkheden. Voor de verhouding opstal versus terrein moet dan ook gedacht worden aan 1:3. Van belang zijn verder de aanwezigheid van een wasstraat en een tankmogelijkheid. Tegenwoordig wordt, in verband met efficiency, het tanken en het wassen vaak in elkaars verlengde gerealiseerd zonder overkapping. Met de meest efficiënte versie van tanken en wassen is een investering van circa € 200.000,- gemoeid. De meest efficiënte wasstraat en tankplaats bestaat uit een vloeistofdichte vloerplaat met gescheiden opvang voor vloeistoffen, afmetingen circa 35m¹ bij 6m¹. Deze vloerplaat is te verdelen in 20m¹ bij 6m¹ voor het wassen en de rest voor het tanken. De bouwkosten van een dergelijke vloerplaat zijn circa € 50.000,-. De vervangingswaarde voor vrijgestelde wasinstallaties zijn circa € 75.000,-. De vervangingswaarde van opvangputten, leidingwerk etc. is € 30.000,- à € 40.000,-. De vervangingswaarde voor een dieseltank van 40m³ is circa € 15.000,-. In de taxatiewijzer motorbrandstofverkooppunten (MBVP) wordt hierover op een gelijke wijze een beschrijving gegeven. De kengetallen in de taxatiewijzer (MBVP) gelden voor publiek gebruik. Echter, de genoemde waarden van pompen, leidingen, overkappingen, vloeistofdichte bestrating, luifels en brandstoftanks zijn zonder meer ook bij tankinstallaties bij busstations van toepassing.

3.3.4 Excessieve gebruikskosten (FC4) Voor een beschrijving en de berekeningssystematiek van de verschillende factoren voor functionele veroudering wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers. De factor wordt berekend via de formule:

FC4 = 1,000 -

contant gemaakte excessieve gebruikskosten waarde na technische en voorlopige functionele correctie (FC1, FC2 en FC3)

Deze factor voor de functionele correctie geldt voor de ruwbouw, afbouw en de installaties. De excessieve gebruikskosten bij busstations betreffen hoofdzakelijk excessieve onderhoudskosten en stookkosten. Exploitatielasten moeten dus bovengemiddeld zijn. Dit geldt vooral voor de oudere opstallen.

3.3.5 Toelichting op de functionele afschrijving De in deze wijzer opgenomen kengetallen betreffen het midden van de bandbreedte. Dit geldt voor de vervangingswaarde maar ook voor de levensduur en restwaarde. De taxateur dient bij het gebruik van een archetype zich telkens af te vragen of er boven of onder het kengetal gewaardeerd moet worden. Afwijkingen buiten de bandbreedte dienen altijd te worden toegelicht. Daarnaast kunnen er aanleidingen zijn voor functionele afschrijvingen. Bij functionele afschrijving dient de taxateur te onderzoeken of er sprake is van een verminderde functionaliteit uitgesplitst in: 1. economische veroudering; 2. verandering bouwwijze; 3. doelmatigheid; 4. excessieve gebruikskosten;


Pagina 12

We gaan er vanuit dat de "reguliere vermindering van het gebruiksgenot van een ouder gebouw" reeds is meegenomen in de factor voor technische veroudering. Ad 1 economische veroudering: de mate waarin er door technische, economische of maatschappelijke ontwikkelingen nog behoefte bestaat aan het betreffende object bepaald de hoogte van de economische veroudering. Structurele leegstand van gebouwen of gedeeltes van gebouwen, waarbij rekening dient te worden gehouden met een redelijke mate van overcapaciteit, is de meest voorkomende reden voor afschrijving wegens economische veroudering. Mogelijke oorzaken van economische veroudering: - wijziging wetgeving - wijziging genoemd in beleidsnota’s - terugloop bezetting zoals van leerlingen, beddencapaciteit, etc. - verouderde apparatuur - nieuwe apparatuur met minder ruimte behoefte - specialisering - malaise in een specifieke branch - beleid diverse overheden - samenvoeging van woz-objecten Ad 2 verandering bouwwijze: de mate waarin de bouwkosten van de oorspronkelijke bouwwijze van het huidige gebouw niet meer overeenstemmen met de bouwkosten van de actuele bouwwijze bepaald de hoogte van de afschrijving voor verandering bouwwijze. Indien er sprake is van afschrijving wegens verandering bouwwijze dan staat de factor voor afschrijving, uitgesplitst naar ruwbouw, afbouw en installaties, bij het archetype aangegeven.

Ad 3 doelmatigheid: De mate van bouwkundige belemmering van de normale activiteiten waarbij bouwkundige ingrepen gewenst zijn, zijn bepalend voor de afschrijving wegens ondoelmatigheid. Veel voorkomende redenen voor afschrijving zijn wegens toegenomen veiligheidseisen, arboomstandigheden of gewijzigde regelgeving. Aandachtspunten hierbij zijn: - afwijkende hoogte ten opzichte van de gemiddelde hoogte van het archetype - indeling en routing - materiaalgebruik - vormgeving - afwerking - wijziging bouwverordening/wetgeving/brandveiligheidseisen/etc. - belemmering procesgang - verandering procesgang - intrekking vergunning - meerdere locaties - draagkracht vloer - doorrijhoogte - stagnatie waterafvoer - ondoelmatige inrichting Ad 4 excessieve gebruikskosten: De mate waarin er sprake is van bovenmatige gebruikskosten ten gevolge van een niet optimaal functionerend gebouw of een niet optimale huisvestingssituatie is bepalend voor afschrijving voor excessieve gebruikskosten. Aandachtspunten hierbij zijn: - Overmatige stookkosten energiekosten - Onvoorziene kosten na calamiteiten - Onvoldoende isolatie - bovenmatig verouderde installatie - bovenmatige personeelskosten - bovenmatige schoonmaakkosten Taxatiewijzer Busstations Versie 1.1 Publiek Datum 1 december 2015

Pagina 13

4.

Beschrijving van de marktgegevens (zie voor de gebruikte marktgegevens; bijlage 4). Er zijn in 2014 geen marktgegevens van nieuwgebouwde busstations aangeleverd. Onderbouwingen met een bouwjaar ouder dan 10 jaar ( i.c. 1 object ) zijn verwijderd. Deze zijn “over de datum “, en leveren geen betrouwbare gegevens op die geloofwaardig kunnen worden gepresenteerd.

4.1

Toelichting op de marktgegevens Voor het indexeren van bouwgegevens naar de desbetreffende waardepeildatum is gebruik gemaakt van het BDB-indexcijfer. Het BDB (Bureau Documentatie Bouwwezen) publiceert jaarlijks de indexcijfers voor diverse onroerende zaken. Het BDB geeft al jaren inzicht in de kostenontwikkeling in de branche. Deze ontwikkelingen zijn voornamelijk gebaseerd op zgn. ‘input’-cijfers, zoals de CAO’s, materiaalkosten, materieelafschrijvingen en de projectgerelateerde opslagen voor de algemene kosten, de winst en het risico. Voor een uitgebreide beschrijving met betrekking tot de invloed van de marktomstandigheden op de kostenontwikkelingen, wordt verwezen naar het algemene deel 1 van deze set taxatiewijzers. (DBD index vindt men in de Algemene Taxatiewijzer) Tussen de waardepeildata 1 januari 2012 en 1 januari 2015 was sprake van een zeer lage bouwproductie en daarmee samenhangend een overschot bij het aanbod van arbeidskrachten in de bouw en van bouwmaterialen. Door deze situatie op de markt voor bouwprojecten, was er in deze periode geen ruimte voor stijging van de bouwkosten en daarmee voor het doorberekenen van een (beperkte) stijging van de loonkosten en de kosten voor bouwmaterialen. Daarom is voor de actualisering van de kengetallen naar de waardepeildatum 1 januari 2015 geen generieke indexering toegepast. Er zijn uitsluitend aanpassingen gedaan aan de gehanteerde kengetallen, wanneer de noodzaak voor deze aanpassing naar voren komt uit de geanalyseerde bouwprojecten die kort voor de waardepeildatum 1 januari 2015 zijn of worden gerealiseerd. De staafdiagram uit de vorige Taxatiewijzer Busstations is mede daarom verwijderd.

4.2

Van marktgegeven naar kengetal Hoewel een enkel gegeven niet binnen de opgegeven bandbreedte past, geeft een uitzondering geen basis om af te wijken van de voor het merendeel van de objecten correcte bandbreedte. De in deze taxatiewijzer vermelde kengetallen zijn gebaseerd op de actuele bouwkosten vermeld in deze wijzer en de informatie van de stichting Bureau Documentatie Bouwwezen. Bij marktgegeven 2 en 3 liggen de bouwkosten boven de bandbreedte. Het betreft een onderbouwing met een relatief groot deel kantoorruimte, wat aanzienlijk hogere bouwkosten met zich mee brengt, dan het onderbouwde kengetal. De specifieke kenmerken (meerdere deuren om naar binnen te rijden, vloerconstructie berekend op zware bussen, smeerkelders) van een "busstation/werkplaats" zijn in meerdere opzichten vergelijkbaar met een uitrukpost van brandweer. Onderbouwing 1 betreft een brandweer uitrukpost, de prijs per eenheid ligt boven het gemiddelde van de bandbreedte, dit is te verklaren door het relatief kleine bvo. Voor aanvullende onderbouwing van de archetypen is het taxatieboekje "(Her)bouwkosten bedrijfspanden 2015" een uitgave van Sdu Uitgevers bv gebruikt. Hierin is een vergelijkbare brandweerkazerne opgenomen, de vermelde bouwkosten voor dit grotere object bedragen : € 1024,- p/m² excl. BTW. Van de voor deze taxatiewijzer geanalyseerde en gebruikte vergelijkingsprojecten (marktgegevens) is hieronder in een grafiek de vervangingswaardes per vierkante meter weergegeven. In vergelijking met de grafiek ( van hetzelfden archetype ) van de vorige taxatiewijzer is één onderbouwing wegens gedateerdheid verwijderd.


Pagina 14

.

5

Beschrijving hoe om te gaan met bandbreedtes

5.1

Vervangingswaarde In beginsel dient binnen de gestelde bandbreedtes een keuze gemaakt te worden voor de diverse waardebepalende elementen. Omdat de archetypes een redelijk breed scala aan bouwwerken vertegenwoordigen wordt er een ruime bandbreedte gehanteerd. Specifieke situaties kunnen er echter toe leiden dat ook buiten de gestelde bandbreedtes een keuze gemaakt dient te worden. Indien de bouwwijze als gevolg van de toegepaste materialen lagere kosten met zich meebrengt, moet een vervangingswaarde die onder in de bandbreedte valt, bepaald te worden. Voorbeelden van toegepaste materialen zijn; een bouwwijze met prefab gebouwdelen of indien er is gebouwd met inferieure materialen zoals houten- of staalplaten gevels. Zo is het ook mogelijk dat bij de bouwwijze materialen zijn toegepast die hogere kosten met zich meebrengen. In dit geval moet de vervangingswaarde boven in de bandbreedte worden bepaald. Voorbeelden van toegepaste materialen zijn; een bouwwijze met zware (betonnen) constructies of indien gebouwd wordt met superieure materialen zoals vliesgevelconstructies. Ook dient de vervangingswaarde aangepast te worden indien de gemiddelde verdiepingshoogte afwijkt van de bij het archetype vermelde gemiddelde verdiepingshoogte. Voor het bepalen van de keuze voor de restwaarde en de levensduur is de duurzaamheid van de toegepaste materialen van doorslaggevende betekenis. Voor gebouwen met minder duurzame materialen dient een keuze onder in de bandbreedte gekozen te worden en voor gebouwen met duurzame materialen dient een keuze boven in de bandbreedte gemaakt te worden. Voor de beschreven archetypes is een bandbreedte voor de vervangingswaardes per vierkante meter van 40% opgenomen. De vermelde bedragen betreffen het minimum en het maximum van de bandbreedte en het gemiddelde. Afwijkingen naar boven of naar beneden ten opzichte van het gemiddelde met betrekking tot zaken als het afwerkingsniveau, de luxe, de gebruikte materialen en de architectonische vormgeving dienen bij voorkeur in deze bandbreedte te worden opgevangen. Bij afwijkingen die niet binnen de bandbreedte zijn op te vangen, dient door de taxateur aangegeven te worden op grond waarvan de afwijking plaats vindt. Een andere reden om af te wijken van de vermelde bedragen is dat het object groter of kleiner is dan de gemiddelde grootte van het archetype. Bij grotere gebouwen zal er meestal een efficiencyvoordeel zijn en door kleinschaliger te bouwen zal de prijs per meter hoger kunnen


Pagina 15

liggen. Voor het bepalen van de juiste correctiefactor wordt verwezen naar het algemene deel 1 van deze set taxatiewijzers. De vervangingswaarde is onderverdeeld in de onderdelen ruwbouw, afbouw, installaties. De overige kosten zijn over deze componenten verdeeld. Voor de archetypes zijn deze onderdelen uitgesplitst en is een verdeling in percentage vermeld. Hiervoor zijn geen bandbreedtes opgesteld. Per gebouw kunnen hier wel afwijkingen ten opzichte van het archetype ontstaan. Bij soberder uitgevoerde gebouwen zullen de onderdelen afbouw en installaties een kleiner deel uitmaken van de vervangingswaarde en zal de ruwbouw een grotere component vormen.

5.2

Levensduur en restwaarde Ook voor de levensduur en de restwaarde zijn bandbreedtes opgenomen. Ook hierbij geldt dat het midden van de range het gemiddelde betreft. Zie verder het algemene deel van de taxatiewijzers.

6

Grond Naast de waardering van de opstal van een WOZ-object dient eveneens de daarbij behorende grond te worden gewaardeerd. Voor een beschrijving van de waardering van de grond wordt verwezen naar het Algemeen deel van de taxatiewijzers.

6.1 Grondprijzenbeleid Uit zowel recente als in het verleden uitgevoerde studies is gebleken dat het stellen van bindende normen voor grondwaardes niet mogelijk is, gezien het in Nederland sterk variërende kostenbeeld. Grondkosten worden in hoge mate bepaald door het gemeentelijk beleid inzake de grondexploitatie. Hierbij speelt de liberalisering van het grondprijsbeleid een rol. Geconstateerd wordt dat bij de indiening van aanvragen voor grondverwerving de grondkosten veelal worden bepaald door de marktwaarde en niet door de feitelijke grondprijs (kosten verwerving + bouwrijp maken). Ook is er in een steeds groter deel van de gevallen sprake van een onderhandelingssituatie.

6.2 Waardebepaling grond De grondwaarde is de waarde van de direct bij het object in gebruik zijnde oppervlakte plus de waarde van de zogenoemde restgrond (gebouwgebonden en niet-gebouwgebonden). In de prijsbepaling wordt hiermee rekening gehouden. Het kan voorkomen dat gemeenten uitgaan van het zogenaamde fsi-principe (floor-space-index). In die gevallen zal de grondwaarde worden bepaald volgens het volgende uitgangspunt: indien de bruto vloeroppervlakte (BVO) van de opstal groter is dan de kaveloppervlakte, wordt de grondprijs vermenigvuldigd met het BVO. Indien de kaveloppervlakte hoger is dan het BVO wordt de grondprijs vermenigvuldigd met de kaveloppervlakte. Voor het bepalen van de grondwaarde kan in de meeste gevallen aansluiting worden gezocht bij ofwel de uitgifteprijs van bedrijfsterreinen op soortgelijke locaties of die in andere plaatsen. Één en ander is vanzelfsprekend sterk afhankelijk van de ligging c.q. liggingswaarde. De taxateur zal hiervoor op de hoogte moeten zijn van locale uitgifteprijzen, prijzen in de regio, dan wel een inschatting moeten maken van de marktwaarde van de grond. In een recente uitspraak heeft de Haagse rechtbank geoordeeld dat een gemeente bij de berekening van de waarde van de grond niet zonder meer de door haar in de zogeheten Nota uitgifteprijzen gehanteerde uitgifteprijzen mag gebruiken als uitgangspunt. De rechtbank overwoog dat de in de nota vermelde uitgifteprijzen slechts bruikbaar zijn als hulpmiddel bij het bepalen van de waarde van de grond, als die prijzen overeenkomen met de actuele marktprijs van die grond (Rechtbank Den Haag, 26 oktober 2011, LJN: BU4913). Taxatiewijzer Busstations Versie 1.1 Publiek Datum 1 december 2015

Pagina 16

6.3 De terreingrootte en afbakening Bij het beoordelen van de terreingrootte is niet alleen de voor het gebouw (de gebouwen) beschikbare grondoppervlakte (dienstbare grond) van belang, maar ook de onbebouwde terreinoppervlakte eromheen, die verschillende functies kan (en volgens het bestemmingsplan mag) hebben. De niet bebouwde terreinoppervlakte moet met name voldoende ruimte bieden voor tanken, wassen, manoeuvreren en parkeren. Het parkeren vindt tegenwoordig zoveel mogelijk op open terrein plaats. Het stallen van de bussen in een overdekte stalling is iets uit het verleden. Geprobeerd wordt de bussen zoveel mogelijk van 6:00 uur ’s ochtends tot 24:00 uur ’s avonds te laten rijden. Voor het bepalen van de uiteindelijke terreingrootte is men over het algemeen afhankelijk van de lokale omstandigheden, die ook van invloed kunnen zijn op de verschijningsvorm van het gebouw. Betreft het bijvoorbeeld een locatie in een dichtbebouwd gebied of gaat het om ligging op een bedrijventerrein? Als gevolg van een schaarste aan bouwgrond en, mede daardoor, hoge grondkosten doet zich steeds vaker de situatie voor dat men met een kleiner terrein dan wenselijk is, genoegen moet nemen. Door het parkeren op het terrein tot een minimum te beperken, kan het onbebouwde terreinoppervlakte worden gereduceerd. Een andere oplossing is het parkeren op en onder een parkeerdek te concentreren. Zo is bijvoorbeeld in 2007 in Utrecht het buitenterrein van het voormalige GVU voorzien van een parkeerdek (van circa 30.000 m²) voor zowel auto’s als bussen. Ook gezamenlijk grondgebruik kan tot een reductie van de onbebouwde terreinoppervlakte leiden. Een groot deel van het busstation in de open lucht is verhard en ingericht voor zwaarder transport. Voor de kengetallen voor deze verharding verwijs ik naar de Taxatiewijzer Algemeen.

6.4 Bodemverontreiniging Voor een beschrijving van hoe om te gaan met bodemverontreiniging wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers.


Pagina 17

7

Taxatieverslag Voor een beschrijving van een taxatieverslag wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers


Pagina 18

Bijlage 1 - Bronnen       

WOZ-Datacenter, gemeenten Taxatiewijzer Busstations waardepeildatum 1 januari 2014 Taxatiewijzer Algemeen waardepeildatum 1 januari 2014 BDB-index (Zie Algemene Taxatiewijzer 2015) Rechtspraak.nl Rijksoverheid.nl Taxatieboekje: (Her)bouwkosten bedrijfspanden 2015


Pagina 19

Bijlage 2 - Verklarende woordenlijst Voor een verklarende woordenlijst wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers. Specifiek voor deze wijzer geldende termen zijn reeds in een eerder stadium nader verklaard en/of beschreven.


Pagina 20

Bijlage 3

Rapportage Kengetallen per archetype KENGETALLEN

BUSSTATIONS

Soortobjectcode

3635

Nummer

1

Archetype-codering

U3520000

Archetype-omschrijving

Busstation, voor 1945

Code onderdeel WOZ-object

3420

Omschrijving

Busstation

Omschrijving

Werkplaats

…. Standaard grootte (BVO)

2500 m2

Bouwperiode

Voor 1945

Nadere verfijning archetype

Plat dak bitumineuze dakbedekking

Materiaal

traditioneel, metselwerk en ijzerwerk

Opmerkingen

Dak ook combinatie van platdak en zadeldak met beplating Kengetallen per waardepeildatum 01-01-2014

Percentage BTW

21%

Bandbreedte (tussen minimum en maximum) vervangingswaarde per (m2)

Onderverdeling

% verdeling

Levensduur

exclusief 21% BTW

Restwaarde

Vervangingswaarde per (m³)

Minimum Gemiddeld Maximum min - max

min

-

max

Ruwbouw

55%

€ 555

€ 694

€ 833

40

-

60

20%

-

30%

Afbouw / vaste inrichting

25%

€ 252

€ 316

€ 379

20

-

30

10%

-

20%

Installaties

20%

€ 202

€ 252

€ 303

15

-

25

5%

-

10%

€ 1.010

€ 1.262

€ 1.514

Overige kosten

40%

inclusief

TOTALEN (afgerond als bedrag > 100)

100%

€ 252

Kengetallen per waardepeildatum 01-01-2015 Percentage BTW

21%

Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze

Bandbreedte (tussen minimum en maximum)

€ 1.262 vervangingswaarde per m2

vervangingswaarde excl. 21% BTW per m2

€ 1.527

incl. 21% BTW Gemiddelde hoogte (per bouwlaag)

5 Factor verandering bouwwijze vervangingswaarde per (m2)

Onderverdeling

% verdeling

exclusief 21% BTW

excl. 21% BTW

€ 1.065

ruwbouw

afbouw

installatie

€ 586

€ 266

€ 213

0,844

0,844

0,844

Levensduur

Restwaarde


min

-

max

Ruwbouw

55%

€ 555

€ 694

€ 833

40

-

60

20%

-

30%


25%

€ 252

€ 316

€ 379

20

-

30

10%

-

20%

Installaties

20%

€ 202

€ 252

€ 303

15

-

25

5%

-

10%

€ 1.010

€ 1.262

€ 1.514

Overige kosten TOTALEN (afgerond als bedrag > 100)


40%

Actuele bouwkosten huidige bouwwijze


inclusief 100%

€ 252

Pagina 21

Bijlage 3

KENGETALLEN

BUSSTATIONS

Soortobjectcode

3635

Omschrijving

Nummer

2

Busstation

Archetype-codering

U3530000


Busstation, 1946 t/m 1965


3420

Omschrijving

Werkplaats

Standaard grootte (BVO)

2500 m2

Bouwperiode

Van 1946 t/m 1965



Materiaal

traditioneel, metselwerk en (staal)skelet

Opmerkingen

Dak ook combinatie van platdak en zadeldak met beplating Kengetallen per waardepeildatum 01-01-2014

Percentage BTW

21%


Onderverdeling

% verdeling

Levensduur

exclusief 21% BTW

Restwaarde



min

-

max

Ruwbouw

55%

€ 476

€ 595

€ 713

40

-

60

20%

-

30%


25%

€ 216

€ 270

€ 324

20

-

30

10%

-

20%

Installaties

20%

€ 173

€ 216

€ 259

15

-

25

5%

-

10%

€ 865

€ 1.081

€ 1.297

Overige kosten

40%

inclusief


100%

€ 216


21%





€ 1.308



Onderverdeling

% verdeling

exclusief 21% BTW

excl. 21% BTW

€ 1.065

ruwbouw

afbouw

installatie

€ 586

€ 266

€ 213

0,985

0,985

0,985

Levensduur

Restwaarde


min

-

max

Ruwbouw

55%

€ 476

€ 595

€ 713

40

-

60

20%

-

30%


25%

€ 216

€ 270

€ 324

20

-

30

10%

-

20%

Installaties

20%

€ 173

€ 216

€ 259

15

-

25

5%

-

10%

€ 865

€ 1.081

€ 1.297



40%



inclusief 100%

€ 216

Pagina 22

Bijlage 3

KENGETALLEN

BUSSTATIONS

Soortobjectcode

3635

Omschrijving

Nummer

3

Busstation

Archetype-codering

U3540000


Busstation, 1966 t/m 1985


3420

Omschrijving

Werkplaats


2500 m2

Bouwperiode

Van 1966 t/m 1985



Materiaal

staalskeletbouw

Opmerkingen

N.v.t. Kengetallen per waardepeildatum 01-01-2014

Percentage BTW

21%


Onderverdeling

% verdeling

Levensduur

exclusief 21% BTW

Restwaarde



min

-

max

Ruwbouw

55%

€ 397

€ 497

€ 596

40

-

60

20%

-

30%


25%

€ 181

€ 226

€ 271

20

-

30

10%

-

20%

Installaties

20%

€ 144

€ 181

€ 217

15

-

25

5%

-

10%

€ 722

€ 903

€ 1.084

Overige kosten

40%

inclusief


100%

€ 181


21%



€ 903 vervangingswaarde per m2


€ 1.093



Onderverdeling

% verdeling

exclusief 21% BTW

excl. 21% BTW

€ 1.065

ruwbouw

afbouw

installatie

€ 586

€ 266

€ 213

1,000

1,000

1,000

Levensduur

Restwaarde


min

-

max

Ruwbouw

55%

€ 397

€ 497

€ 596

40

-

60

20%

-

30%


25%

€ 181

€ 226

€ 271

20

-

30

10%

-

20%

Installaties

20%

€ 144

€ 181

€ 217

15

-

25

5%

-

10%

€ 722

€ 903

€ 1.084



40%



inclusief 100%

€ 181

Pagina 23

Bijlage 3

KENGETALLEN

BUSSTATIONS

Soortobjectcode

3635

Omschrijving

Nummer

4

Archetype-codering

U3550000


Busstation modern, 1986 t/m 2000


3420


2500 m2

Bouwperiode

Van 1986 t/m 2000



Materiaal

staalskeletbouw

Opmerkingen

N.v.t.

Busstation

Omschrijving

Werkplaats


21%


Onderverdeling

% verdeling

Levensduur

exclusief 21% BTW

Restwaarde



min

-

max

Ruwbouw

55%

€ 433

€ 541

€ 649

40

-

60

20%

-

30%


25%

€ 197

€ 246

€ 295

20

-

30

10%

-

20%

Installaties

20%

€ 157

€ 197

€ 236

15

-

25

5%

-

10%

€ 786

€ 983

€ 1.180

Overige kosten

40%

inclusief


100%

€ 179


21%



€ 983 vervangingswaarde per m2


€ 1.189


5.5 Factor verandering bouwwijze vervangingswaarde per (m2)

Onderverdeling

% verdeling

exclusief 21% BTW

excl. 21% BTW

€ 1.065

ruwbouw

afbouw

installatie

€ 586

€ 266

€ 213

1,000

1,000

1,000

Levensduur

Restwaarde


min

-

max

Ruwbouw

55%

€ 433

€ 541

€ 649

40

-

60

20%

-

30%


25%

€ 197

€ 246

€ 295

20

-

30

10%

-

20%

Installaties

20%

€ 157

€ 197

€ 236

15

-

25

5%

-

10%

€ 786

€ 983

€ 1.180



40%



inclusief 100%

€ 179

Pagina 24

Bijlage 3

KENGETALLEN

BUSSTATIONS

Soortobjectcode

3635

Omschrijving

Nummer

5

Busstation

Archetype-codering

U3560000


Busstations, na 2000


3420

Omschrijving

Werkplaats


2500 m2

Bouwperiode

2001 en nieuwer



Materiaal

Staalskeletbouw

Opmerkingen

N.v.t. Kengetallen per waardepeildatum 01-01-2014

Percentage BTW

21%


Onderverdeling

% verdeling

Levensduur

exclusief 21% BTW

Restwaarde



min

-

max

Ruwbouw

55%

€ 469

€ 586

€ 703

40

-

60

20%

-

30%


25%

€ 213

€ 266

€ 320

20

-

30

10%

-

20%

Installaties

20%

€ 170

€ 213

€ 256

15

-

25

5%

-

10%

€ 852

€ 1.065

€ 1.278

Overige kosten

40%

inclusief


100%

€ 164


21%





€ 1.289


6.5 Factor verandering bouwwijze vervangingswaarde per (m2)

Onderverdeling

% verdeling

exclusief 21% BTW

excl. 21% BTW

€ 1.065

ruwbouw

afbouw

installatie

€ 586

€ 266

€ 213

1,000

1,000

1,000

Levensduur

Restwaarde


min

-

max

Ruwbouw

55%

€ 469

€ 586

€ 703

40

-

60

20%

-

30%


25%

€ 213

€ 266

€ 320

20

-

30

10%

-

20%

Installaties

20%

€ 170

€ 213

€ 256

15

-

25

5%

-

10%

€ 852

€ 1.065

€ 1.278



40%



inclusief 100%

€ 164

Pagina 25

Bijlage 4

Rapportage Onderbouwende marktgegevens Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer Gemeente

BUSSTATIONS

(Geen openbaar gegeven)

Woonplaats (Geen openbaar gegeven) Bouwkosten 100% Ruwbouw

0%

Afbouw

0%

Installaties

0%

Jaar

2005

€ 1.000.000

Index

20,47%

Geindexeerde bouwkosten

€ 1.204.702

Grootte (BVO)

1300

m2

Prijs per eenheid (excl. BTW)

€ 927

per m2

Omschrijving


Opmerking


Soort-object-code

3635

Omschrijving Busstation


3420

Omschrijving Werkplaats

Archetype

code

U3560000

omschrijving


Bouwperiode

2001 en nieuwer

Bouwwijze

Staalskeletbouw

Nadere verfijning


Opmerkingen

N.v.t.


Pagina 26

Bijlage 4

Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer Gemeente

BUSSTATIONS


Woonplaats (Geen openbaar gegeven) Bouwkosten 100%

€ 3.450.000

Ruwbouw

55%

€ 1.897.500

Afbouw

25%

€ 862.500

Installaties

20%

€ 690.000

Jaar

2005

Index

20,47%


€ 4.156.220

Grootte (BVO)

3898

m2


€ 1.066

per m2

Omschrijving


Opmerking


Soort-object-code

3635



3420


Archetype

code

U3560000

omschrijving


Bouwperiode

2001 en nieuwer

Bouwwijze

Staalskeletbouw

Nadere verfijning


Opmerkingen

N.v.t.


Pagina 27

Bijlage 4

Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer Gemeente

BUSSTATIONS


Woonplaats (Geen openbaar gegeven) Bouwkosten 100% Ruwbouw

0%

Afbouw

0%

Installaties

0%

Jaar

2008

€ 1.599.680

Index

8,59%


€ 1.737.121

Grootte (BVO)

1250

m2


€ 1.390

per m2

Omschrijving


Opmerking


Soort-object-code

3635



3420


Archetype

code

U3560000

omschrijving


Bouwperiode

2001 en nieuwer

Bouwwijze

Staalskeletbouw

Nadere verfijning


Opmerkingen

N.v.t.


Pagina 28

Bijlage 5 - Overzicht installaties en werktuigen

Categorie Omschrijving Roerende zaak I Onroerende zaak, geen hulpmiddel of instrument II Onroerende zaak, wel hulpmiddel of instrument, in een gebouw, dienstbaar III aan het gebouw Onroerende zaak, wel hulpmiddel of instrument, in een gebouw, dienstbaar IV aan het productieproces, verwijderbaar zonder beschadiging Onroerende zaak, wel hulpmiddel of instrument, in een gebouw, dienstbaar V aan het productieproces, verwijderbaar met beschadiging Onroerende zaak, wel hulpmiddel of instrument, buiten een gebouw, wel op VI zichzelf een gebouwd eigendom, wel nodig voor uiterlijke herkenbaarheid Onroerende zaak, wel hulpmiddel of instrument, buiten een gebouw, wel op zichzelf een gebouwd eigendom, niet nodig voor uiterlijke herkenbaarheid, VII verwijderbaar zonder beschadiging VIII

Onroerende zaak, wel hulpmiddel of instrument, buiten een gebouw, wel op zichzelf een gebouwd eigendom, niet nodig voor uiterlijke herkenbaarheid, verwijderbaar met beschadiging

IX

Onroerende zaak, wel hulpmiddel of instrument, buiten een gebouw, niet op zichzelf een gebouwd eigendom


Pagina 29

Meegenomen in het kengetal

Categorie

Busstations I

II

III

IV

V

VI

VII

VIII IX

1. Specifiek voor busstations Mechaniek wasstraat

X

NEE

Reparatie brug

X

NEE X

Reparatieput

JA

2. Brandbestrijdingsinstallaties Brandbestrijdingsinstallatie, sprinklers

X

JA

Brandbestrijdingsinstallatie, brandslanghaspels

X

JA

Brandbestrijdingsinstallatie, droge blusleidingen

X

JA

Rookmelders

X

JA

Kabelgoten

X

JA

Ladderbanen

X

JA

Wandgoten

X

JA

3. Centrale elektronische voorziening

Zonwering

X

NEE X

JA

Verwarmingsketel

X

JA

Radiatoren

X

JA

Leidingnet voor verwarming

X

JA

Mechanische ventilatie

X

JA

Warmte koude opslag

X

Nee

Geotermische installaties

X

Nee

Meet- regeltechniek

X

JA

Airconditioning

X

NEE

Filtersysteem

X

NEE

Klimaatbeheersingsnet

X

NEE

Armaturen

X

JA

Voeding- en leidingennet

X

JA

LED binnenverlichting

X

JA

LED noodverlichting

X

JA

Omroep-en ontruimngsinstallatie

X

NEE

Intercom- videofoonsysteem

X

NEE

Bliksembeveiliging en aarding

4. Klimaatbeheersingsinstallaties

5. Elektrotechnische installaties

6.Communicatie


Pagina 30

CCTV systeem

X

NEE

Telefonie

X

JA

Anti-inbraak systeem

X

JA

Geintergreerd datasyteem

X

JA

Bekabeling t.b.v. communicatie en data

X

JA

Hemelwater afvoersysteem

X

JA

Rioolsystemen

X

JA

Gastoevoer systeem

X

JA

Personen- en goederenlift

X

NEE

Transportlift

X

JA

7. Transportinstallaties

8. Overige installaties overige ingeplugde apparatuur

X

NEE

9 Apparatuur (ongelimiteerde opsomming) die roerend zijn kopieerapparatuur

X

NEE

defibrillatoren

X

NEE

audio toestellen

X

NEE

.


Pagina 31

Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 11 Busstations

Recommend Documents