Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24 Huurwaardekapitalisatie

Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24 Huurwaardekapitalisatie Waardepeildatum 1 januari 2011

Colofon Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2011 Deze taxatiewijzer is een uitgave van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. © Copyright Vereniging van Nederlandse Gemeenten 2011 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en / of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of worden opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Dit verbod betreft tevens de gehele of gedeeltelijke bewerking. Uitgevers en samenstellers verklaren dat deze uitgave op zorgvuldige wijze en naar beste weten is samengesteld, evenwel kunnen uitgever en samenstellers op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van de informatie. Uitgever en samenstellers aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor schade, van welke aard ook, die het gevolg is van handelingen en / of beslissingen die gebaseerd zijn op de in deze uitgave opgenomen informatie. Gebruikers van de in deze uitgave opgenomen informatie wordt met nadruk aangeraden deze informatie niet geïsoleerd te gebruiken, maar tevens af te gaan op hun professionele kennis en ervaring en de te gebruiken informatie te allen tijde te controleren.

Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Versie 1.0 Datum: 1 mei 2011

Pagina 2

VOORWOORD Voor u ligt de landelijke taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie naar waardepeildatum 1 januari 2011. Deze taxatiewijzer is in opdracht van de VNG tot stand gekomen in de Taxatietechnische Kerngroep. Daarin hebben deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, de gemeenten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Utrecht en de taxatiebedrijven GeoTax, Oranjewoud, Ortec Finance, Thorbecke, TOG Nederland en SenS Vastgoed. Het Gemeentelijk Taxatie Overleg (GTO) heeft een inhoudelijke bijdrage geleverd via de Werkgroep Kapitalisatiefactor. De werkgroep heeft samen met de producent de taxatiewijzer Kapitalisatiefactor 2010 geëvalueerd en gezamenlijk een aantal verbeteringen besproken. Deze verbeteringen hebben bijgedragen aan deze taxatiewijzer. In de werkgroep Kapitalisatiefactor hebben deelgenomen de Waarderingskamer, de gemeenten Rotterdam, Utrecht, Leeuwarden, Haarlem, Haarlemmermeer, Hilversum, Sittard-Geleen en Amsterdam. De taxatiewijzer is ten opzichte van vorig jaar op een aantal onderdelen aangevuld, wij verwijzen hiervoor naar bladzijde 4, “Wijzigingen ten opzichte van de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie, waardepeildatum 1 januari 2010 versie 1.0”. De belangrijkste aanvulling is het gebruik van beleggingstransacties ter onderbouwing van de getaxeerde WOZ-waarde. Dit onderdeel is terug te vinden in hoofdstuk 1 “strekking van deze wijzer”. Hierbij wordt ingegaan op de vraag of een beleggingstransactie kan worden gebruikt ten behoeve van de uitvoering van de Wet WOZ. Daarnaast is het rekenblad transparanter gemaakt, en geeft het inzicht in de verschillende parameters. Vorig jaar (2010) is een nieuw rekenblad geïntroduceerd. Dit rekenblad voorziet in marktsituaties waarbij kasstromen en incentives over meerdere perioden uitgesmeerd, de markt en de waarde van de niet-woning in grote mate bepalen. Dit rekenblad maakt het mogelijk om gewenste verwerking van deze marktomstandigheden via een dcf benadering inzichtelijk en transparant te maken. Het rekenblad is landelijk zeer goed ontvangen. Toch blijkt in de WOZ-praktijk dat voor gemeenten die minder met de bedoelde marktpraktijk te maken hebben dit rekenblad te gedetailleerd en minder geschikt is. Op verzoek van de VNG en de Waarderingskamer is daarom een eenvoudig rekenblad toegevoegd. Gemeenten die van dit rekenblad gebruik willen maken kunnen een taxatie eenvoudiger presenteren en uitvoeren. Wij vertrouwen erop met deze nieuwe taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie weer een stap verder te hebben gezet in het verder professionaliseren van de WOZ-taxaties.


Pagina 3

Wijzigingen ten opzichte van de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2010 versie 1.0 Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke (niet-redactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2010 versie 1.0.3.

Hoofdstuk

1.2 1.2 1.3

Onderwerp

Wijziging

Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer kapitalisatiefactor

Algemene aanvulling op tekst.

Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer kapitalisatiefactor Beleggingstransactie

Tip: Wat is de strekking enz. verwijderd

Incentives

Nieuw tekst gedeelte Algemene tekstuele wijziging, het hele hoofdstuk. Wijziging in de tekst (gedeelte verwijderd)

Bijlage 1

Algemene beschrijving

Tekstuele wijziging

Bijlage 2

Exploitatiekosten en verzekeringspremies

Aangepast naar waardepeildatum 01-012011 o.b.v. de vastgoed exploitatiewijzer 2010.

Bijlage 3

Overzicht herbouwwaarden

Aangepast naar waardepeildatum 01-012011

Bijlage 4

Kosten koper

Aangepast naar waardepeildatum 01-012011

Bijlage 5

Rekenblad Kapitalisatiefactor

Aangepast naar waardepeildatum 01-012011. Tekstuele wijziging

2 2.2

Opbouw van de bruto kapitalisatiefactor


Pagina 4

INHOUDSOPGAVE VOORWOORD ............................................................................................................................................. 3 Wijzigingen ten opzichte van de Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2009 versie 1.2 ............................................................................................................................................. 4 1

Strekking van deze taxatiewijzer............................................................................................................ 6

1.1

Algemeen

6

1.2

Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie

6

1.3

van beleggingstransactie naar waarde in het economische verkeer

8

1.4

Stappen toepassen kapitalisatie bruto huur

2

10

De bruto huurwaarde............................................................................................................................... 12

2.1

Getaxeerde markthuurwaarde

12

2.2

Incentives en de invloed op de huurwaarde

12

3

De bruto kapitalisatiefactor ................................................................................................................... 14

3.1

Opbouw van de bruto kapitalisatiefactor (bottom-up)

14

3.2

Het Netto aanvangsrendement (NAR)

14

3.3

Exploitatielasten

15

3.4

Correctie kosten koper 18 Bijlage 1 ....................................................................................................................................................... 20 Algemene beschrijving............................................................................................................................... 20 Bijlage 2 ....................................................................................................................................................... 22 Overzicht exploitatiekosten en verzekeringspremies............................................................................ 22 Bijlage 3 ....................................................................................................................................................... 26 Overzicht herbouwwaarden ...................................................................................................................... 26 Bijlage 4 ....................................................................................................................................................... 28 Overzicht kosten voor de koper................................................................................................................ 28 Bijlage 5 ....................................................................................................................................................... 29 Rekenblad Huurwaardekapitalisatie monitor.......................................................................................... 29 Bijlage 6 ....................................................................................................................................................... 34 Verklarende woordenlijst ........................................................................................................................... 34


Pagina 5

1

Strekking van deze taxatiewijzer

1.1 Algemeen De taxatiewijzer die voor u ligt, omvat een omschrijving van de methodiek, kengetallen, en parameters. Ook vindt u een rekenblad. De combinatie hiervan dient als hulpmiddel om de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode) te kunnen toepassen. De kengetallen en parameters zijn normgetallen. De gebruiker kan hiervan afwijken en een motivering aangeven. Het is van belang dat gemeenten, en de voor hen werkende taxateurs, de kengetallen en parameters via het proces Permanente Marktanalyse (PMA) controleren en nader onderbouwen met lokale en/of regionale transactieprijzen van soortgelijke nietwoningen. De kengetallen en parameters hebben vooral betrekking op het bepalen van de kapitalisatiefactor. Hiervoor zijn landelijke kengetallen bruikbaar. Voor het bepalen van de markthuurwaarde moet de gemeente zelf (mogelijk in samenwerking met andere gemeenten) een lokale of regionale marktanalyse (laten) uitvoeren. Wat betreft het bepalen van de getaxeerde huurwaarde richt deze wijzer zich alleen op de methodiek om incentives zoals huurkortingen en huurvrije perioden in de getaxeerde huurwaarde te betrekken op basis van geanalyseerde huurprijzen. Op dit moment is het nog niet mogelijk om alle gegevens (die gebruikt worden om op de in deze taxatiewijzer beschreven wijze de kapitalisatiefactor te berekenen) vast te leggen in de WOZ-administratie, of om deze gegevens uit te wisselen tussen de verschillende applicaties. Met de Waarderingskamer vindt overleg plaats over de vraag welke gegevens per getaxeerd object moeten worden vastgelegd, de definitie van deze gegevens en de wijze waarop deze gegevens uitgewisseld kunnen worden.

1.2 Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie Uitgangspunten Wet WOZ In het kader van de Wet WOZ wordt conform artikel 17, het 2e lid, de waarde van een onroerende zaak gesteld op de waarde in het economische verkeer indien de volle en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Eén van de methoden voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer van nietwoningen is "een methode van kapitalisatie van de bruto huurwaarde" (Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken). Voor het bepalen van de bruto huurwaarde wordt aangesloten bij gerealiseerde markthuurprijzen rondom de waardepeildatum. Een belangrijke informatiebron zijn de nieuwe huurcontracten die min of meer rondom de waardepeildatum zijn afgesloten.


Pagina 6

Bij de taxatie van de WOZ-waarde wordt uitgegaan van de bruto huurprijs zoals deze door de huurder wordt betaald. Dit is dus de huurprijs inclusief de kosten voor beheer en exploitatie van het pand. Om de getaxeerde huurwaarde te kunnen omzetten in een waarde in het economische verkeer, wordt de getaxeerde (bruto) huurwaarde vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Voor het bepalen van de kapitalisatiefactor moetconform de Waarderingsinstructie aansluiting worden gezocht bij verkooptransacties die voldoen aan de ficties zoals genoemd in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Hierin staat dat het onbezwaarde eigendom moet kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik neemt, rekening houdend met de staat waarin de zaak zich bevindt. Een verduidelijking van de voorgaande omschrijving luidt als volgt: De levering van de onroerende zaak moet tot stand zijn gekomen tussen twee onafhankelijk van elkaar opererende partijen. Vervolgens moet de transactie bestaan uit de levering van het volle eigendom, hierbij moet gelet worden op de mate waarin bijvoorbeeld erfpacht, recht van opstal, vruchtgebruik, en dergelijke de levering hebben beïnvloed. Er moet op worden gelet of de transactie een levering betreft ten behoeve van een eigenaar, die de zaak zelf in eigen gebruik gaat nemen. Een laatste punt van belang is de datum van de levering. De juridische levering moet plaats vinden rond de betreffende waardepeildatum. Transacties die aan deze voorwaarden voldoen zijn WOZ- conform. Transacties waarvan duidelijk is aangegeven met welke van de vorenstaande aspecten is rekening gehouden en welke correctie daarvoor is toegepast, kunnen ook worden gebruikt om een kapitalisatiefactor te bepalen1. De gerealiseerde transacties worden gedeeld door ofwel de gerealiseerde huren rondom de datum verkoop of, als deze niet beschikbaar zijn, de getaxeerde huurwaarden op de waardepeildatum.

verkoopwaarde t=1 De formule is dan als volgt: Kapitalisatiefactor (Kf) = bruto jaarhuur t=1

In de praktijk blijkt het een zeldzaamheid dat transacties voldoen aan alle WOZ-ficties. Met name in de Randstad en de grote steden daarbuiten. Wel beschikbare verkoopprijzen betreffen veelal beleggingstransacties in verhuurde staat, al dan niet met de verplichting tot het betalen van erfpachtcanon. De gerealiseerde bruto aanvangsrendementen zijn dus niet direct bruikbaar voor de bepaling van een WOZ-conforme kapitalisatiefactor. Vanwege het gebrek aan WOZ-conforme transacties kan voor het onderbouwen van een kapitalisatiefactor wel aangesloten worden bij de gerealiseerde beleggingstransacties. Het standpunt in dezen is dat kopers voor eigen gebruik minimaal de uitgangspunten van een belegger zullen volgen. Om de kapitalisatiefactor te herleiden uit een beleggingsverkoop – koop in verhuurde staat – en deze bruikbaar te maken voor de WOZ, dient de koopsom geschoond te worden van de specifieke huurdersomstandigheden en de specifieke huurvoorwaarden (side-letters). Verder is van belang dat de betaalde jaarhuur van het verkochte pand niet in onredelijke verhouding staat tot de markthuur. Zie voor de verdere behandeling het hoofdstuk 1.3 dat ziet op de wijze waarop een beleggingstransactie moet worden omgevormd naar een waarde in het economische verkeer. In dit verband wordt met nadrukverwezen naar de Tip: “Wat is de strekking van artikel 17 Wet WOZ bij de waardering van CNW’S” van de Waarderingskamer.

1

http://www.waarderingskamer.nl/kiosk/viewcontent.aspx?id=2946


Pagina 7

1.3 Van beleggingstransactie naar waarde in het economische verkeer Inleiding Het is niet eenvoudig om een definitie van een beleggingstransactie te vinden waaruit valt op te maken wat precies de verschillen zijn met een WOZ-conforme transactie. Verschillen zijn er immers omdat een WOZ-conforme transactie moet voldoen aan de waarderingsficties. Hier spelen drie aspecten een rol: -Het moet gaan om een verkoop tussen twee onafhankelijke partijen (veel transacties vinden toch plaats tussen min of meer aan elkaar gelieerde partijen en/of in transacties waarbij diverse panden zijn betrokken); -Een verkoop van volledig eigendom (dus geen beperkt recht, zoals erfpacht etc.), bij voorkeur een aankoop ten behoeve van eigen gebruik (dan is ook volledig voldaan aan de fictie van “leeg en onbezwaard”); -En een verkoop rond de waardepeildatum. Een beleggingstransactie voldoet niet aan deze ficties. Na lang zoeken is deze definitie gevonden in het Red Book dat door het RICS wordt gehanteerd om (vrij vertaald) een standaard van integriteit, helderheid en objectiviteit te waarborgen ten aanzien van de taxatierapportage. Bij een beleggingstransactie worden de voordelen en prestaties van het vastgoed afgezet tegen de eigen prestaties van de koper. Deze uitgangspunten kunnen voor een specifieke en bepaalde groep gegadigden afwijken van de uitgangspunten die onder algemene omstandigheden voor een vastgoed zouden gelden. Bron: Red Book RICS 6 april 2010. Algemeen Transacties op de kantorenmarkt, vooral die van de grotere kantoren, brengen bijna alleen maar beleggingstransacties met een beleggingswaarde voort. Gelet hierop bepalen deze beleggingstransacties feitelijk de markt in dit segment. Er is gewerkt aan een manier om deze beleggingstransacties via de marktanalyse bruikbaar te maken teneinde de getaxeerde WOZ-waarde te kunnen onderbouwen. Hierbij wordt enerzijds rekening gehouden met het specifieke karakter van een beleggingstransactie en anderzijds met de veronderstelling dat de waarde van een beleggingstransactie verschillend kan zijn van de marktwaarde, die wordt bepaald op het moment van taxatie. Een aantal redenen waardoor er verschillen ontstaan, kunnen bijvoorbeeld liggen in een unieke kans een bepaald vastgoed aan te kopen, een specifiek plan voor een gebouw, fiscaal voordeel of omdat een bepaald vastgoed managementtechnisch beter in een portefeuille past ten behoeve vaneen betere risicospreiding. Bij een WOZ waardebepaling wordt de waarde in het economische verkeer bepaald op het moment van de waardepeildatum. Een beleggingswaarde is de waarde dat een vastgoed voor de belegger heeft over een langere periode. Problemen en oplossing De vraag die gesteld moet worden is: Kan er een huurwaardekapitalisatie berekening worden gemaakt die inzicht geeft in de vertaling van de beleggingswaarde naar de marktwaarde? Kan deze vertaling volgens de gangbare methoden inzichtelijk worden gemaakt waarbij recht wordt gedaan aan de bekende WOZ-ficties? Het antwoord daarop is: Ja, dat kan. De gangbare praktijk geeft al aan dat indien een vertaling wordt gemaakt tussen verschillende waardebegrippen, deze moet worden uitgelegd en toegelicht. Ook de Waarderingskamer in haar tip: “Welke transactie mogen worden gebruikt voor de onderlinge vergelijking?” geeft aan dat hierin mogelijkheden zijn2. 2

http://www.waarderingskamer.nl/kiosk/viewcontent.aspx?id=2946


Pagina 8

Zo is het niet noodzakelijk dat de transactie voldoet aan alle ficties. Hierboven is al aangegeven dat het marktgegeven, dat door bijzondere omstandigheden tot een afwijkende waarde leidt, moet worden aangepast en gekwantificeerd. De waardeverschillen moeten voor een ieder inzichtelijk worden gemaakt, zodat duidelijk is wat de invloed ervan is geweest. Er wordt zo een vertaling gemaakt van de beleggingstransactie naar een WOZconforme transactie (dus rekening houdend met de waarderingsficties). De WOZ-conforme transactie houdt rekening met een overdracht van de volle en onbezwaarde eigendom (overdrachtsfictie) en een verkrijger die de zaak direct in gebruik kan nemen (verkrijgingsfictie). Dit wordt bereikt door in de berekening van de (WOZconforme) transactie met specifieke uitgangspunten rekening te houden. Dit vertaalt zich in een berekening die rekening houdt met een geobjectiveerde markthuurwaarde, zoals beschreven in hoofdstuk 2 (2.1) van deze wijzer. Omdat beleggingstransacties in de meest voorkomende gevallen in verhuurde staat zijn verhandeld, moet rekening worden gehouden met de wettelijke bepalingen die van toepassing zijn op verhuurd vastgoed. Een eigenaar die zijn vastgoed zelf in gebruik heeft, hoeft met deze wettelijke bepalingen geen rekening te houden . De voornaamste van deze wettelijke bepalingen is de huurprijsherziening. Ten slotte moet worden aangegeven in hoeverre er rekening is gehouden met het verschil in doelstelling die er kan zijn tussen een belegger en een eigenaar/gebruiker. Het lijkt voor de hand te liggen dat de doelstelling van een eigenaar/ gebruiker het eigen gebruik is. Bij een belegger zal dit waarschijnlijk anders zijn. Deze groep zal een aankoop hebben gedaan om andere voordelen te behalen, in het algemene gedeelte van dit hoofdstuk is hier al op ingegaan. Deze voornoemde specifieke uitgangspunten leidden in het verleden vrijwel in alle gevallen tot het afkeuren van een kapitalisatiefactor verkregen uit een gerealiseerde beleggingstransactie3. Uitwerking Bij de analyse van een beleggingstransactie moet worden aangegeven: wat de onderliggende contracthuur is en wat de objectieve of denkbeeldige huur is; bij een winkel of een bedrijfsvastgoed moet bovendien rekening worden gehouden met de aanpassingshuur op het moment dat de optiejaren ingaan (bij kantoren spelen de wettelijke bepaling van huurherziening niet); de verschillen in doelstelling van de vastgoedbelegger ten opzichte van de eigenaar/gebruiker moet in het leegstandsrisico tot uitdrukking worden gebracht. (het gaat hier om het structurele risico op leegstand). -

De daadwerkelijke leegstaande meters op de waardepeildatum, uitgedrukt in een percentage van de totaal aanwezige meters in een bepaald gebied, kan als het "objectieve leegstandsrisico" worden gelezen. Door dit “objectieve leegstandspercentage” te verrekenen in de exploitatiekosten wordt niet alleen zichtbaar gemaakt dat er met de fictie “leeg en direct ter beschikking” rekening wordt gehouden maar ook welk percentage hiervoor is gehanteerd4. 3

vraagbaak derde herziene druk 25 juni 2008, vraag 219 tip; wat is de strekking van artikel 17 Wet WOZ bij de waardering van CNW’s, vanaf “bij het gebruik van de huurwaardekapitalisatie enz” 4

Geraadpleegde literatuur bij het onderwerp “van beleggingstransactie naar waarde in het economische verkeer” zijn ondermeer: taxatieleer onroerende zaken door G.N. ten Have 1992, RICS Red Book editie 6, 2010 en de Masterproof: Risico als maat voor rendement (Paul Tazalaar, 2002) Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Versie 1.0 Datum: 1 mei 2011

Pagina 9

Deze wijze van berekenen komt overeen met paragraaf 1.2 van deze taxatiewijzer. In deze paragraaf staat beschreven dat er duidelijk moet worden aangegeven met welke aspecten rekening is gehouden en welke correctie daarvoor is toegepast. Als dit is gedaan, kan de uitkomst worden gezien als een WOZ-conforme kapitalisatiefactor. Uit deze bruikbaar gemaakte beleggingstransacties worden de netto aanvangsrendementen herleid. Vervolgens kan hiermee het risico-opslag van een transactie worden bepaald. Bij meerdere beleggingstransacties kunnen de bandbreedten voor risico-opslagen binnen een bepaald gebied worden bepaald. Op deze manier is het netto aanvangsrendementen het uitgangspunt voor het bepalen van de kapitalisatiefactor. Genoemde uitwerking doet recht aan het verschil tussen de beleggingstransactie en de waarde in het economische verkeer dat volgens de Wet Waardering onroerende zaken moet worden getaxeerd.

1.4 Stappen toepassen kapitalisatie bruto huur Toch zal het niet voor elk type courante niet-woningen en voor elke gemeente (regio) mogelijk zijn om een betrouwbare kapitalisatiefactor te berekenen uit de gerealiseerde verkoopprijzen. Daarom biedt deze taxatiewijzer - in aanvulling op de berekening van de kapitalisatiefactor uit verkoopprijzen - een alternatieve methode om de kapitalisatiefactor te berekenen. Door toepassen van beide benaderingen kan de gemeente in alle gevallen een betrouwbare kapitalisatiefactor berekenen en onderbouwen. De wijze waarop in deze taxatiewijzer de kapitalisatiefactor wordt opgebouwd, kan worden aangeduid als een zogeheten bottom-up-methode. Dat wil zeggen dat de taxateur met behulp van deze taxatiewijzer van onderaan de bruto kapitalisatiefactor opbouwt en bepaalt. Hierbij geldt het Netto Aanvangsrendement (NAR) als belangrijk uitgangspunt. Hieronder wordt in een kort stappenplan de te nemen stappen besproken. Stap 1 Stel de bruto jaarhuur vast. Corrigeer de bruto jaarhuur eventueel met kortingen in verband met incentives (huurkorting, huurvrije periode, etc.). Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). Deze bruto jaarhuur gecorrigeerd met incentives wordt (eventueel uitgesplitst per WOZ-deelobject) vermeld op het taxatieverslag. Verminder deze (geschatte, gecorrigeerde) bruto huur met de geschatte exploitatiekosten (onderhoud, vaste lasten, beheerkosten). Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). De uitkomst hiervan is de netto jaarhuur. Stap 2 Bepaal vervolgens het percentage Netto Aanvangsrendement (NAR). Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). Dit NAR geeft aan welk rendement rond de waardepeildatum in de markt wordt verwacht voor investeringen in onroerend goed. Deze is opgebouwd uit een basisrente verhoogd met een risico-opslag. De risico-opslag geeft de invloed weer van de algemene risico's bij investeren in onroerend goed. De som van deze twee percentages vormt het NAR. Deel het getal 1 door dit NAR en vermenigvuldig de uitkomst weer met 100%. Bijvoorbeeld een NAR van 8% leidt tot een netto kapitalisatiefactor 12,5 (1/8 * 100). Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). De uiteindelijke uitkomst is de netto kapitalisatiefactor, dus de factor waarmee de netto jaarhuur vermenigvuldigd wordt voor het bepalen van een gekapitaliseerde marktwaarde.


Pagina 10

Stap 3 Vermenigvuldig de berekende netto jaarhuur met de netto kapitalisatiefactor. U krijgt dan een waarde inclusief kosten koper (k.k.). De kosten koper dienen dan nog verrekend te worden door de uitkomst WOZ-waarde inclusief k.k. te delen door (1+k.k.%). U heeft nu de WOZ-waarde exclusief k.k. berekend. Dit resultaat is de uiteindelijke WOZ-waarde. Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). Door hierop de bruto jaarhuur te delen heeft u de bruto kapitalisatiefactor bepaald. Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5).


Pagina 11

2

De bruto huurwaarde

2.1 Getaxeerde markthuurwaarde Bij het taxeren volgens de huurwaardekapitalisatiemethode, zoals omschreven in deze taxatiewijzer, wordt de getaxeerde markthuurwaarde gekapitaliseerd met de berekende kapitalisatiefactor. Op basis van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt hierbij uitgegaan van de bruto (markt) huur. De getaxeerde bruto markthuurwaarde is het bedrag dat de huurder redelijkerwijs verschuldigd is aan de verhuurder als tegenprestatie voor het uitsluitende gebruik van het vastgoed. Hierbij moet worden uitgegaan van enerzijds de voor het soort vastgoed gebruikelijke voorwaarden en condities en anderzijds van de huurprijzen die voor soortgelijke onroerende zaken gebruikelijk worden betaald op de datum van de waardebepaling. Het gaat om de bruto-huurwaarde inclusief de vergoeding voor exploitatiekosten, zoals onderhoud, vaste lasten en beheerkosten. De feitelijke huurprijs is het bedrag dat op basis van de overeenkomst tussen huurder en verhuurder op een bepaald moment als vergoeding van gebruik van de onroerende zaak wordt betaald. De feitelijke huurprijs kan afwijken van de actuele markthuurwaarde op een bepaald moment, bijvoorbeeld, omdat de huurovereenkomst op een ander moment (dan de waardepeildatum) is gesloten. Voor het bepalen van de bruto huur moet worden aangesloten bij markthuurprijzen zoals deze rondom de waardepeildatum tot stand komen bij het sluiten van nieuwe huurcontracten. U taxeert de bruto huur daarom in beginsel door vergelijking met huurprijzen zoals deze rond de waardepeildatum worden overeengekomen voor vergelijkbare objecten.

2.2 Incentives en de invloed op de huurwaarde Incentives zijn beloningen die eigenaren geven aan huurders op het moment dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten (of een huurovereenkomst wordt verlengd). De bedoeling is nieuwe huurder aan te trekken en bestaande huurders vast te houden. Incentives uiten zich in huurvrije perioden (meest voorkomend), huurkortingen en/of bijdragen van eigenaren aan specifieke investeringen in een gebouw die door de huurder kunnen worden uitgevoerd. Er is een directe relatie tussen het drieluik: leegstand, aanbod en incentives. Naar mate de leegstand en het aanbod groter worden of hoog zijn, neemt het volume aan incentives toe. Incentives hebben ook invloed op de WOZ-waarde. Natuurlijk is deze invloed groter naar mate de omvang van de gegeven incentives groter wordt. Een huurvrije periode van een maand zal geen significante invloed hebben op de WOZ-waarde. Een huurvrije periode van twee jaar zal een zeer significante invloed hebben op de WOZ-waarde. De incentives, zoals huurvrije perioden en huurkortingen, leiden tot kasstroomverliezen. Dat betekent dat de huurder minder betaalt minder en de verhuurder minder ontvangt dan de huurprijs die formeel in het huurcontract is overeengekomen. De invloed van deze kasstroomverliezen kan op twee manieren in de berekening van de waarde tot uitdrukking worden gebracht:


Pagina 12

1. korten op de bruto jaarhuurwaarde 2. incentives opnemen in de berekening van de kapitalisatiefactor Voor de WOZ-taxaties is gekozen om de eerste methode toe te passen. In deze taxatiewijzer (rekenmodel in bijlage 5) wordt wel als extra onderbouwing toegelicht, dat beide benaderingen tot dezelfde uitkomst (WOZ-waarde) leiden. Werkwijze bij berekening "korting" op de bruto jaarhuurwaarde Incentives worden, in een berekening volgens de netto contante waarde (DCF), contant gemaakt. In het rekenmodel (bijlage 5) worden de kasstromen over een tijdreeks van 10 jaar per jaar weergegeven. Aangenomen wordt dat na deze periode van 10 jaar weer de ‘overeengekomen huurprijs’ wordt betaald, rekening houdend met de marktontwikkeling, etc. De uitkomst van de contant gemaakte incentives wordt gekort op de bruto jaarhuur, die gebruikt wordt bij de WOZ-taxatie. Het bedrag dat in mindering wordt gebracht op de bruto huurwaarde, die overeenkomt met de uitkomsten van de marktanalyse vindt u in het rekenmodel (bijlage 5) onder “Correctie korting”. De incentives worden bij deze methodiek dus niet in de kapitalisatiefactor verrekend.

Incentives opnemen in berekening kapitalisatiefactor leidt tot dezelfde WOZ-waarde De tweede manier om incentives tot uitdrukking te laten komen in de WOZ-waarde is deze opnemen in de kapitalisatiefactor. Door de "huurverliezen" als gevolg van de incentives mee te nemen in de berekening van de exploitatiekosten, ontstaat een lagere kapitalisatiefactor. Deze lagere kapitalisatiefactor wordt vanzelfsprekend toegepast op een hogere huurwaarde (namelijk de bruto huurwaarde zonder korting). Net als bij de werkwijze bij berekening "korting" op de bruto jaarhuurwaarde, worden de incentives in een berekening volgens de netto contante waarde (DCF), contant gemaakt. In het rekenmodel(bijlage 5) kunnen beide berekeningen zichtbaar gemaakt worden. De berekening met verwerking van de incentives in de kapitalisatiefactor geldt als een nadere onderbouwing van de WOZ-waarde berekend op basis van "korting" op de bruto jaarhuurwaarde. In beide gevallen dient dezelfde DCF als onderbouwing van de berekening (bijlage 5).


Pagina 13

3

De bruto kapitalisatiefactor

3.1 Opbouw van de bruto kapitalisatiefactor (bottom-up) De bruto kapitalisatiefactor wordt berekend vanuit het netto aanvangsrendement, de exploitatiekosten en de kosten voor koper. Het netto aanvangsrendement bestaat uit de componenten: 1 basisrente en 2 opslagrisico De exploitatielasten bestaan uit de componenten: 1. onderhoudskosten 2. vaste lasten 3. beheerskosten 4. leegstandsrisico Tenslotte is nog van belang de correctie voor kosten koper (k.k.).

3.2 Het Netto Aanvangsrendement (NAR) In beginsel wordt er voor de bepaling van het netto aanvangsrendement uitgegaan van een risicovrij rendement plus een opslag. Daarvoor dient een risicovrij rendement bepaald te worden. Deze wordt gevonden in de jongste 10-jarige staatsleningen die door o.a. De Nederlandse Bank (DNB) wordt gepubliceerd.

3.2.1 Basisrente Voor het bepalen van het risicovrije rendement wordt aangesloten bij de rendementen op staatsleningen op 1 januari van het betreffende jaar.

De basisrente voor 1 januari 2011 is vastgesteld op 3.2%

(Bron:

DNB, jongste tienjarige staatslening)

3.2.2 Risico-opslag op vastgoed Vastgoedbeleggingen hebben een lager risicoprofiel dan aandelen maar een hoger dan staatsleningen. Omdat de laatste als basisrendement geldt dient er nog een risicodragend rendement bepaald te worden. Dit is het extra risico en uit zich in een risico-opslag bovenop het basisrendement. De risico-opslag dekt onder andere de risico’s samenhangend met de


Pagina 14

kans op leegstand (frictieleegstand), de instabiliteit van een type huurder, het type vastgoed, de locatie en onbekende economische risico e.d. Bij de analyse van verkooptransacties zijn de meeste elementen die bij de opbouw van de kapitalisatiefactor een rol spelen, zoals exploitatielasten, rendementen op staatsleningen en actuele huurwaarden betrekkelijk eenvoudig uit de markt te herleiden. Dit kan aan de hand van publicaties, huurovereenkomsten en andere beschikbare gegevens van de betrokken transactie. Het risico-opslag wordt bepaald door verkooptransacties te analyseren. Het opslagrisico wordt dan berekend door de basisrente af te trekken van een gerealiseerde NAR. Risico opslagen zijn voor de categorieën kantoren, winkels en bedrijven -zoals hieronder weergegeven- onder te verdelen in landelijke bandbreedtes. Uit marktanalyse blijkt dat de risico-opslagen voor de vermelde categorieën gemiddeld toenemen naarmate de kwaliteit van de locatie en van het vastgoed afnemen. Het vastgoed wordt daardoor meer risicovol om in te beleggen. Wellicht ten overvloede wordt hier nog een keer de nadruk gelegd op de invloed van specifieke locale omstandigheden. Onderstaand schema is niet meer dan een handleiding met indicatieve kengetallen. Er moet altijd locaal marktonderzoek worden gedaan om deze kengetallen te vergelijken met lokale en of regionale transactiecijfers. Tabel risico-opslag waarde peildatum 1 januari 2011 Type Kantoren Laag Hoog NAR Laag/ Hoog 7,22 11,67 Basis rendement 3,20 3,20 Risico-opslag 4,02 8,47 Tabel 1: Bron:

Laag 4,15 3,20 0,95

Winkels Hoog 6,80 3,20 3,60

Bedrijven Laag Hoog 8,33 12,78 3,20 3,20 5,13 9,58

Gemiddelde risico-opslagen per soort object Rapport DTZ Zadelhof ”Nedrerland compleet medio 2010 CB Richard Ellis MarketView Dutch Retail Market 3 Q 2010

3.3 Exploitatielasten Exploitatielasten zijn de structurele uitgaven voor rekening van de eigenaar. De uitgangspunten zijn weliswaar een waarde voor een eigenaar die de zaak koopt en in gebruik neemt, maar een eigenaar die voor eigen gebruik aankoopt, zal in een concurrerende markt nooit minder kunnen betalen dan een eigenaar die aankoopt voor de verhuur. Hierna volgen de kostenonderdelen die deel uitmaken van de exploitatiekosten zoals ze worden gehanteerd in de kapitalisatieberekening.

3.3.1 Onderhoudskosten (Zie de matrix onderhoudskosten) Onderhoudskosten als percentage van de herbouwwaarde Voor het bepalen van de onderhoudskosten wordt uitgegaan van de herbouwwaarde zoals in de markt wordt gehanteerd voor het oprichten van een gebouw dat overeenkomt met het te taxeren gebouw. Bronnen voor het bepalen van de herbouwwaarde zijn onder andere door de betreffende gemeente geanalyseerde marktinformatie, “Reed Business”, “DACE prijzenboekje” en “Vastgoed Exploitatiewijzer”. Bij de inschatting van de onderhoudskosten moet voor ogen worden gehouden dat het gaat om de instandhoudingskosten. Het gaat niet om groot onderhoud en of achterstallig onderhoud. Op het moment dat met deze kosten rekening moet worden gehouden, zal een kapitaalscorrectie worden toegepast. Zie voor de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Versie 1.0 Datum: 1 mei 2011

Pagina 15

herbouwwaarde en onderhoudskosten de bijlage in de taxatiewijzer. In dit overzicht staan de meest voorkomende kosten vermeld. Hiervan kan worden afgeweken op het moment dat een individueel geval daarom vraagt. De onderhoudskosten worden in het rekenmodel berekend vanuit de herbouwwaarde maar om wiskundige redenen getoond als een percentage van de jaarhuur.

3.3.2 Vaste lasten (Zie de matrix vaste lasten) Verzekeringen en belastingen als percentage van de herbouwwaarde Voor het bepalen van de verzekeringspremie wordt uitgegaan van de herbouwwaarde zoals in de markt wordt gehanteerd voor het oprichten van een gebouw dat overeenkomt met het te taxeren gebouw. Bronnen voor het bepalen van de herbouwwaarde zijn onder andere de door de betreffende gemeente geanalyseerde marktinformatie, “Reed Business, “DACE prijzenboekje” e.d. Voor het bepalen van “belastingen” moet naast de herbouwwaarde van het te taxeren object ook de grondwaarde worden meegenomen. Deze kan worden achterhaald door het analyseren van marktinformatie maar ook de betreffende gemeente kan worden geraadpleegd. Zij hebben informatie omtrent gronduitgifteprijzen. Ga overigens bij het berekenen van de belastingen uit van zowel het gedeelte voor de eigenaar als het gedeelte van de gebruiker. De overige locale belastingen als riool en eventueel reinigingsrechten moeten nog worden opgeteld bij de bij de post onroerende zaak belastingen. Bronnen die kunnen worden geraadpleegd voor het bepalen van rioolkosten zijn naast de betreffende gemeente de “Vastgoed Exploitatiewijzer”, reinigingsrechten kunnen bij de gemeente worden opgevraagd. Zie voor de herbouwwaarde en verzekeringspremie de bijlage in de taxatiewijzer. In dit overzicht staan de gemiddelde premies weergegeven binnen de bandbreedte tot 10 miljoen en vanaf 10 miljoen. Hiervan kan worden afgeweken op het moment dat een individueel geval daarom vraagt. Lokale belastingen kunnen het best bij de betreffende gemeente worden opgevraagd.

3.3.3 Kosten voor beheer Hieronder worden verstaan de vergoedingen die door professionele beheerders voor het beheren van bedrijven en kantoren in rekening worden gebracht. Voor de activiteiten die betrekking hebben op de serviceverlening (servicekosten) en verhuur worden de beheerders meestal afzonderlijk betaald. Beheervergoedingen zijn niet zonder meer in eenheidsprijzen of percentages van de huur uit te drukken, maar zijn afhankelijk van de complexiteit, het aantal verhuurbare eenheden, hoogte van de huur, bemiddeling bij verhuurcontracten, etc. De hieronder benoemde percentages zijn niet meer dan gemiddelden zoals deze door professionele beheerders worden gehanteerd en zijn exclusief BTW. Het administratieve beheer zoals dat voor beleggingspanden wordt berekend, is niet in het onderstaande overzicht opgenomen omdat dit alleen voor beleggingspanden geldt en in de Wet WOZ niet wordt uitgegaan van de beleggingswaarde.


Pagina 16

Kantoren • voor kantoren met een “hoog” huurniveau 1.5% tot 2,5% van de bruto huur. • voor kantoren met een “laag” huurniveau 1.5% tot 3% van de bruto huur. • bij grote kantoorobjecten met een of meerdere huurders alleen het technische beheer afhankelijk van het huurniveau, 1% tot 1,5% van de bruto huur. Winkelpanden • voor winkelstrips en winkelcentra, afhankelijk van het huurniveau, 2% tot 3.5% van de bruto huur. • voor individuele winkels op de betere locaties (A en B) met veelal een “hoog” huurniveau, 1% tot 2.5% van de bruto huur. • bij alleen technisch beheer, afhankelijk van het huurniveau, 1% tot 1,5% van de bruto huur. Bedrijfspanden • voor bedrijfspanden afhankelijk van het huurniveau 2% tot 3% van de bruto huur. • bij alleen technisch beheer 1 tot 1,5% van de bruto huur Bron:

“Vastgoed Exploitatiewijzer” door de FGH vastgoedexpertise, AAM Koëter Vastgoed Beheer BV en Vastgoedmarkt.

3.3.4 Leegstandsrisico Leegstand hoort bij vastgoed. Eigenaren van commercieel vastgoed houden rekening met gemiddeld 5% frictieleegstand. Frictieleegstand is nodig om de markt goed te laten functioneren. Het uitgangspunt is een contractperiode van 10 jaar. Dit betekent dat maximaal 6 maanden leegstand als normaal kan worden beschouwd. Indien de leegstand oploopt tot minimaal 2 jaren is sprake van structurele leegstand en kan het invloed hebben op de waardebepaling. De mate van leegstand is afhankelijk van de marktsituatie op de waardepeildatum. Bij het bepalen van risico op leegstand wordt uitgegaan van de veronderstelling dat het te taxeren pand leeg wordt aangeboden op de waardepeildatum en dat alle potentiële gebruikers op dat moment een ruimtebehoefte hebben die ze onmiddellijk zullen invullen door het object in gebruik te nemen. Om een goed beeld te krijgen van de behoefte aan ruimte is de aangeboden ruimte op de waardepeildatum van een betreffende locatie een indicatie. Op het moment dat op een bepaalde locatie op de waardepeildatum nagenoeg alle gebouwen bezet zijn, zal het objectieve risico op leegstand laag zijn. Ook moet er worden gelet op locaties waar relatief veel nieuwbouw is opgeleverd. Hier kan een hoge feitelijke leegstand zijn die wordt veroorzaakt door het opleveren van (veel) nieuwbouw. In dat geval is er sprake van kort durende aanvangsleegstand. Als de verhuur van nieuw opgeleverde gebouwen erg lang op zich laat wachten, langer dan 2 jaar, kan het worden gezien als structurele leegstand. Hieronder meer over de specifieke vormen van leegstand. Leegstand kent drie belangrijke vormen: 1.

Structurele leegstand is leegstand ten gevolge van markttechnische omstandigheden. Hier ligt het aanbod hoger dan de vraag of is het gebouw in kwestie moeilijk te verhuren door veroudering, minder wordende locatie, etc.

2.

Van mutatieleegstand is sprake zodra de huurovereenkomst is beëindigd en er geen nieuwe huurder is gevonden die het object op hetzelfde moment in gebruik wil nemen. Is er sprake van voortdurende mutatieleegstand dan zal dat als een structureel probleem worden ervaren.


Pagina 17

3

Aanloopleegstand komt voor op het moment dat een gebouw wordt opgeleverd en het niet direct is verhuurd. Als deze situatie langer dan 2 jaar voortduurt, kan het als structurele leegstand wordt gezien.

3.4 Correctie kosten koper Als de WOZ-waarde via een bottom-up methode wordt bepaald dient gecorrigeerd te worden vanwege kosten koper. Dit zijn de kosten die een koper moet maken om het eigendom van de onroerende zaak te verwerven en bestaat uit overdrachtsbelasting of omzetbelasting, makelaarskosten en notariskosten.

3.4.1 Notariskosten en makelaarskosten Voor wat betreft de WOZ-waarde wordt er bij het bepalen van de kosten koper van uitgegaan dat altijd een notaris en een makelaar wordt ingeschakeld. De kosten zijn degressief en afhankelijk van de hoogte van de koopsom en dus van de WOZ-waarde.

3.4.2 Overdrachtsbelasting versus omzetbelasting Er kunnen zich twee situaties voordoen waarbij rekening dient te worden gehouden met fiscale consequenties bij aan en verkoop van onroerende zaken. Er is sprake van overdrachtsbelasting, of er is sprake van omzetbelasting (BTW). Het gaat hier uitsluitend om de belasting die betrekking heeft op het vastgoedobject. Deze houdt geen verband met de BTW-positie van de eigenaar of huurder. Immers, er wordt uitgegaan van een lege overdracht aan nieuwe eigenaren en gebruikers.

3.4.3 Overdrachtsbelasting Overdrachtsbelasting bedraagt 6% van de koopsom, of, zo die hoger ligt, van de verkoopwaarde. Overdrachtsbelasting wordt in mindering gebracht op de WOZ-waarde omdat de WOZ-waarde de verkoopwaarde representeert. Overdrachtsbelasting wordt geheven over transacties van bestaande bouwwerken.

3.4.4 Omzetbelasting (BTW) Als gevolg van het bepaalde in art. 11, eerste lid aanhef en letter a, Wet op de omzetbelasting 1968, kan een onroerende zaak, indien deze meer dan twee jaar in gebruik is, vrij van omzetbelasting worden geleverd. In dat geval wordt overdrachtsbelasting over de aankoopprijs geheven. Bij nieuwe courante niet-woningen wordt alleen omzetbelasting betaald indien er een (fictieve) transactie plaatsvindt binnen twee jaar na eerste ingebruikname. Volgens de jurisprudentie betekent dit dat in deze periode de omzetbelasting (BTW) wel een waardebepalende factor is voor de WOZ-waarde. Daarom zal de WOZ-waarde in deze periode bepaald moeten worden inclusief BTW. De waarde in het economische verkeer is de prijs die de meest biedende gegadigde bereid is te betalen bij een verkoop van de desbetreffende onroerende zaak na de beste voorbereiding en rondom de waardepeildatum. Transacties van onroerend goed zijn in beginsel vrijgesteld van de heffing van omzetbelasting. Er is daarom bij gewone transacties Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Versie 1.0 Datum: 1 mei 2011

Pagina 18

van onroerende zaken geen sprake van omzetbelasting. Bij niet-woningen die al langer dan twee jaar in gebruik zijn, wordt daarom de waarde in het economische verkeer bepaald, uitgaande van een verkoopprijs die niet onderworpen is aan de heffing van omzetbelasting. De hiervoor bedoelde waarde is niet gelijk aan de prijs (zoals die op de markt tot stand komt) die bij belaste levering zou worden verkregen verminderd met de verschuldigde omzetbelasting. In die prijs zit namelijk ook een element van niet-aftrekbare omzetbelasting. Partijen die de omzetbelasting niet of slechts gedeeltelijk in aftrek kunnen brengen, zullen immers een extra bedrag over hebben voor het feit dat de levering bij verkoop vrij is van omzetbelasting. De te analyseren transacties vermelden de koopsommen exclusief de wettelijke transactiekosten (hierna k.k). Wanneer uitgegaan wordt van de in het Kadaster vermelde transactieprijzen, zal de uitkomst van de analyse resulteren in een gemiddelde kapitalisatiefactor k.k. Eventuele omrekeningen zijn dan overbodig. Op de regel dat transacties van onroerende zaken niet onderworpen zijn aan de heffing van omzetbelasting, bestaat één belangrijke uitzondering, namelijk de verkoop van een nieuw vervaardigde onroerende zaak (nieuwbouw-object). Deze uitzondering geldt tot uiterlijk twee jaar na de eerste ingebruikname van het gebouw. Daarna is over (volgende) transacties in beginsel geen omzetbelasting meer verschuldigd. Voor de bepaling van de waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak mogen subjectieve elementen geen rol spelen. Voor de bepaling van de waarde in het economisch verkeer van een niet-woning die op de waardepeildatum minder dan twee jaar geleden in gebruik genomen is moet, net als bij nieuwbouwwoningen, uitgegaan worden van een transactieprijs inclusief de te betalen omzetbelasting. Dit geldt daarmee ook voor alle courante niet-woningen die na de waardepeildatum zijn opgeleverd. Hoewel onder omstandigheden ook transacties van onroerende zaken ouder dan twee jaar belast kunnen zijn met omzetbelasting, geldt voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ dat alleen gekeken wordt naar de tweejaarsperiode. Binnen de tweejaarsperiode wordt getaxeerd inclusief omzetbelasting en daarna wordt getaxeerd uitgaande van een transactie die niet is belast met omzetbelasting. De invloed van de omzetbelasting zal verdisconteerd zijn in de kapitalisatiefactor. Toepassing van deze kapitalisatiefactor op een huurwaarde exclusief BTW leidt dan tot een waarde die gebaseerd is op een transactie onderworpen aan overdrachtsbelasting. Wanneer bij het bepalen van de kapitalisatiefactor wordt aangesloten op verkoopgegevens onderworpen aan overdrachtsbelasting en huurgegevens exclusief BTW behoevent de uit de marktgegevens afgeleide huurwaarde en kapitalisatiefactor niet gecorrigeerd te worden met de BTW. In andere gevallen (bijvoorbeeld bij taxatie van een object in de tweejaarsperiode - of bij het gebruik maken van een verkoopprijs onderworpen aan omzetbelasting - is correctie wel nodig. Bronnen: Vraagbaak waardebepaling in het kader van de Wet WOZ 3e herziene druk. Hoge Raad 30 oktober 1991, nr. 27.164, Belastingblad 1992, blz. 228.


Pagina 19

Bijlage 1 Algemene beschrijving Bij deze taxatiewijzer hoort het rekenblad “HWK-monitor”. Met dit rekenblad kan de kapitalisatiefactor worden bepaald en kan worden berekend wat de invloed is van eventuele incentives op de getaxeerde huurwaarde. Het rekenblad is vernieuwd ten opzichte van de waardepeildatum 1 januari 2010. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de vorige waardepeildatum worden hieronder kort toegelicht. ‐

wijze van berekenen invloed van de incentives op WOZ-waarde; dit kan nu op basis van maanden worden uitgedrukt. De mogelijkheid om het in kwartalen uit te drukken is vervallen.

‐

er zijn verborgen tekstvelden ingevoerd bij een aantal cellen (zie daarvoor de rode hoekjes in de betreffende cel). Deze tekstvelden verduidelijken de achterliggende berekeningen en geven extra algemene informatie.

‐

er is een algemeen opmerkingenveld gemaakt.

‐

er is een fotoveld gemaakt waarin een foto kan worden geplakt.

‐

er is een rolscherm gemaakt waarin een keuze kan worden gemaakt tussen verschillende hoofdcodes.

Een andere belangrijke wijziging ten opzichte van het vorige jaar is het vereenvoudigde rekenblad, dat hier niet nader zal worden beschreven. Voor de beschrijving van dit specifieke rekenblad wordt verwezen naar het betreffende rekenblad alwaar het een en ander wordt verduidelijkt.

Wijze van berekenen invloed incentives op WOZ-waarde Het rekenblad biedt twee methoden om de invloed van incentives op de WOZwaardebepaling te berekenen. De eerste methode betreft het corrigeren van de getaxeerde huur met deze incentives. Deze methodiek wordt in beginsel toegepast bij de WOZ-waardering. De methodiek berekent deze invloed op de huurwaarde zuiverder dan de benadering die vroeger (waardepeildatum 1 januari 2009 en eerder) werd toegepast. De tweede methode in het rekenblad is als nadere onderbouwing beschikbaar om aan te geven dat de werkwijze waarbij de incentives in de kapitalisatiefactor worden verrekend, leidt tot dezelfde WOZ-waarde. In de voorgaande edities (waardepeildatum 2009 en eerder) van de taxatiewijzers kapitalisatiefactor werd er van uitgegaan dat de incentives die in de markt worden gegeven, in zijn geheel op de bruto huur in mindering moesten worden gebracht, waarbij deze incentives werden verrekend met de te betalen huur. Gedurende een periode van tien jaar Bij een incentive bestaande uit 12 maanden huurvrije periode werd de periode van 12 maanden gedeeld op 120 maanden en werd er daarom 10% van de bruto huur afgetrokken. De aldus verkregen "bruto huur" werd verder gebruikt om bijvoorbeeld de exploitatiekosten te berekenen en om de netto huurwaarde te bepalen. In de nieuwe versie wordt de invloed van de incentive via de DCF-methode over een periode van 10 jaar contant gemaakt. Voor de resterende periode wordt uitgegaan van de volledige "huurprijs". Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Versie 1.0 Datum: 1 mei 2011

Pagina 20

Contant maken van de gegeven incentives Door de contante waarde te bepalen van "de door de incentives gemiste kasstromen" middels een rentevoet over een tijdreeks van 10 jaar, en deze uit te drukken in een percentage van de totale kasstromen, wordt het bedrag verkregen waarmee de bruto huurwaarde moet worden verminderd. Overigens is het rekenblad (bijlage 5) zodanig ingericht dat de berekening geheel automatisch geschiedt. De gebruiker, hoeft alleen in te vullen hoeveel maanden er incentives (huurvrije periode) worden gegeven. De gemaakte keuze wordt vervolgens direct in het rekenblad verwerkt, waardoor de uitkomsten onmiddellijk zichtbaar zijn.

De herbouwwaarde als uitgangspunt voor kostenraming en uitgedrukt als percentage van de jaarhuur Vanuit de praktijk bestaat de wens de exploitatiekosten (bijvoorbeeld onderhoud) te baseren op de herbouwwaarde. Het praktijkvoorbeeld is de situatie waarbij voor twee identieke gebouwen met verschillende jaarhuren verschillende onderhoudskosten werden berekend, terwijl het gebouw qua onderhoudskosten gelijk is. Deze ongelijkheid wordt nu voorkomen door dezelfde herbouwwaarde als uitgangspunt te nemen. Doordat de gebruiker kan kiezen uit archetypen, krijgen gelijke gebouwen gelijke kosten om de exploitatie mee te berekenen. Wel wordt de mogelijkheid geboden om met een cijfermatige aanduiding de kwaliteit, ligging en onderhoud te benoemen waardoor de herbouwwaarde kan variëren. Het lijkt redelijk te veronderstellen dat bij een object met een mindere staat van onderhoud hogere onderhoudskosten in de taxatie moet worden meegenomen.

Het inzichtelijk maken van verzekeringen op basis van herbouwwaarde en uitgedrukt als percentage van de jaarhuur Het argument om de onderhoudskosten te baseren op de herbouwwaarde geldt evenzeer voor het inschatten van de kosten voor bijvoorbeeld de opstalverzekering. Ook hier is het van belang de kosten op een eenduidige wijze vast te stellen, waarbij gelijke gevallen gelijk worden berekend, niet worden beïnvloed door de hoogte van de individueel betaalde huur.

Het introduceren van de netto contante waardeberekening Naast de berekening zoals die gebruikelijk is bij de waardebepaling van een commerciële onroerende zaak, kan in dit rekenblad meteen ook een controle worden uitgevoerd. Deze controle wordt uitgevoerd op basis van de netto contante waarde. In deze waardeberekening wordt getoond welke kasstromen er zijn binnen een tijdreeks van 10 jaar. Deze kasstromen zijn enerzijds de jaarlijkse huuropbrengst van een gebouw, anderzijds worden de jaarlijkse kosten als kasstromen zichtbaar, waarna er een netto kasstroom overblijft. De netto kasstroom wordt contant gemaakt met behulp van een rentevoet. De rentevoet bestaat uit het netto aanvangsrendement plus een ophoging voor te verwachten groei. De PMA van gerealiseerde verkooptransacties zal voor het bepalen van de rentevoet erg belangrijk zijn, hierdoor houdt de rentevoet aansluiting op de markt.


Pagina 21

Bijlage 2 Overzicht exploitatiekosten en verzekeringspremies Algemene beschrijving van de werking van de matrix overzichten “onderhoudskosten en verzekeringspremies” De matrix is ingedeeld in kolommen en regels. Bij de kolom “Omschrijving” kan de gewenste omschrijving van het object worden gezocht. Vervolgens wordt in de kolom ernaast gezocht naar de gewenste bijzonderheid die past bij de eerder gekozen omschrijving. Uit de horizontale rij wordt berekend wat de kosten zijn van dit type gebouw. De kolom “totaal” is gevuld met de som van alle kosten in de horizontale rij. Hier kan van worden afgeweken als een van de betrokken kostensoorten niet van toepassing is. In dat geval kan worden gekozen voor een optelling van de specifieke kosten die voor het gebouw wel van toepassing zijn. Deze werkwijze geldt voor de gebouwtypen kantoor, winkel en bedrijven. Om de berekening van de kapitalisatiefactor zuiver te houden, worden deze kosten vervolgens uitgedrukt in een percentage van de huur. Door deze werkwijze wordt voorkomen dat voor gelijke gebouwen verschillende bedragen worden gehanteerd voor onderhoud en verzekeringen. Hiermee is getracht een veel gehoorde klacht uit het verleden op te lossen. De onderstaande onderhoudskosten zijn gebaseerd op een neutrale onderhoudssituatie. Het zijn de meest voorkomende kosten per gebouwtype, per vierkante meter bruto vloeroppervlak (BVO) van het betreffende gebouw. Op het moment dat er kosten worden gemaakt die zien op achterstallig onderhoud moeten deze in de waardering worden verwerkt als een kapitaalscorrectie en dienen die niet in de exploitatiekosten te worden opgenomen (Zie daarvoor de gecreëerde functionaliteit in het vernieuwde rekenblad). Hieronder wordt per kostencomponent getracht een meer gedetailleerde uitleg te geven over het rekenblad. De onderstaande matrix is aangepast naar waardepeildatum 1 januari 2011. Dit houdt in dat de individuele kostensoorten zijn verhoogd met het gemiddelde CBS inflatiecijfer over 2010. Deze is gesteld op 1.2%.


Pagina 22

Onderhoudskosten en verzekeringen

optioneel Hydrofoor, stuksprijzen in kosten opnemen als m2 prijs Tractielift, stuksprijzen in kosten opnemen als m2 prijs bij laagbouw Tractielift, stuksprijzen in kosten opnemen als m2 prijs bij middelhoogbouw Tractielift, stuksprijzen in kosten opnemen als m2 prijs bij hoogbouw Hydraulische lift, stuksprijzen in kosten opnemen als m2 prijs bij laagbouw Hydraulische lift, stuksprijzen in kosten opnemen als m2 prijs bij middelhoogbouw Gevelonderhoud instalatie, stuksprijzen in kosten opnemen als m2 prijs

Bron:

Totaal

Verzekeringen

cv installatie € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,30 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,40 € 0,40 € 0,40 € 0,40 € 0,40 € 0,30 € 0,30 € 0,30 € 0,30

airconditioning

€ 4,80 € 6,30 € 7,05 € 7,30 € 6,50 € 4,30 € 7,65 € 5,25 € 5,90 € 3,50 € 3,65 € 3,80 € 2,00 € 5,30 € 2,45 € 5,55 € 3,55 € 2,45 € 2,70 € 2,50 € 3,55 € 2,55 € 1,95 € 2,20 € 2,05 € 2,95 € 2,05 € 2,10 € 1,85 € 3,05 € 1,95

topkoeling

metselwerk gestucadoord en geschilderd metselwerk gestucadoord en geschilderd metselwerk, houten kozijnen metselwerk, aluminium kozijnen isolatiestucwerk, houten kozijnen isolatiestucwerk, aluminium kozijnen natuursteen, houten kozijnen natuursteen, aluminium kozijnen metaal beton metselwerk metselwerk, houten kozijnen metselwerk, aluminium kozijnen beton, houten kozijnen beton, aluminium kozijnen metselwerk vliesgevels natuursteen beton metaal metselwerk vliesgevels natuursteen beton metaal vliesgevels natuursteen beton metaal

mechanische ventilatie

Grachtenpand Grachtenpand monumentaal monumentaal eigentijds eigentijds eigentijds eigentijds eigentijds eigentijds eigentijds eigentijds eigentijds middelhoog jaren ' 70 middelhoog jaren ' 70 middelhoog jaren ' 70 middelhoog jaren ' 70 laagbouw laagbouw laagbouw laagbouw laagbouw middelhoogbouw middelhoogbouw middelhoogbouw middelhoogbouw middelhoogbouw hoogbouw hoogbouw hoogbouw hoogbouw

standaard basis

Omschrijving

bijzonderheden

Kantoren

€ 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,45 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,45 € 0,45 € 0,45 € 0,45 € 0,45 € 0,30 € 0,30 € 0,30 € 0,30

€ 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,80 € 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,55 € 0,55 € 0,55 € 0,55 € 0,55 € 0,45 € 0,45 € 0,45 € 0,45

€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 1,80 € 1,80 € 1,80 € 1,80 € 1,80 € 1,80 € 1,80 € 1,80 € 0,80 € 1,80 € 1,80 € 1,80 € 1,80 € 1,80 € 1,80 € 1,80 € 1,80 € 1,80 € 1,50 € 1,50 € 1,50 € 1,50 € 1,50 € 0,80 € 0,80 € 0,80 € 0,80

€ 6,93 € 8,45 € 9,21 € 9,46 € 10,47 € 8,25 € 11,64 € 9,21 € 9,87 € 7,44 € 7,59 € 7,74 € 4,40 € 9,26 € 6,38 € 9,51 € 7,49 € 6,38 € 6,63 € 6,43 € 7,49 € 6,48 € 4,91 € 5,17 € 5,01 € 5,93 € 5,01 € 4,00 € 3,75 € 4,97 € 3,85

< 10 mio > 10 mio 0,58 0,38 0,58 0,38 0,58 0,38 0,58 0,38 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 0,40 0,28 Eenheid Bedrag p/st stuks € 235 stuks € 2.580 stuks € 3.470 stuks € 4.785 stuks € 3.500 stuks € 4.215 stuks € 2.755

Vastgoed Exploitatiewijzer door FGH vastgoedexpertise, AAM Koëter Vastgoed Beheer BV en Vastgoedmarkt. Gemeente Rotterdam.


Pagina 23


Totaal

Verzekeringen

cv installatie € 1,40 € 1,40 € 1,40 € 1,40 € 1,40 € 1,40 € 115,00 € 0,90 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,90 € 0,90 € 0,40 € 0,40

sprinkler installatie

€ 4,85 € 4,30 € 5,85 € 5,60 € 4,00 € 4,45 € 5,00 € 4,80 € 4,15 € 2,25 € 3,90 € 2,15 € 4,10 € 4,10 € 2,25 € 2,75

topkoeling

traditioneel gemetseld traditioneel gemetseld gemetseldegevel gemetseldegevel gemetseldegevel gemetseldegevel aluminium met glasgevel gemetseldegevel metalengevelbekleding metalengevelbekleding metalengevelbekleding metalengevelbekleding gemetseldegevel gemetseldegevel, isolatieglas aluminium vleizgevel geen nadere onmschrijving

mechanische ventilatie

individuele winkel (winkelstraat) ouder individuele winkel (winkelstraat) recent winkel in centrum, niet overdekt, ouder winkel in centrum, niet overdekt, recent winkel in centrum, overdekt, ouder winkel in centrum, overdekt, recenter kiosk solitaire supermarkt grootschalige detailhandelsunit grootschalige detailhandelsunit perifere grootschalige detailhandelsunit perifere grootschalige detailhandelsunit café/bar restaurant theater/bioscoop dancing/discotheek

standaard basis

Omschrijving

bijzonderheden

Winkel

€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,30 € 0,30 € 0,45 € 0,45

€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 2,65 € 2,65 € 0,55 € 0,55

€ 2,75 € 2,75 € 2,75 € 2,75 € 2,75 € 2,75 € 2,75 € 2,75 € 2,75 € 2,75 € 2,75 € 2,75 € 2,75 € 2,75 € 2,75 € 2,75

€ 9,11 € 8,55 € 10,12 € 9,87 € 8,25 € 8,70 € 124,22 € 8,55 € 6,98 € 5,06 € 6,73 € 4,96 € 10,83 € 10,83 € 6,48 € 6,99

< 10 mio > 10 mio 0,70 0,53 0,70 0,53 1,13 0,80 1,13 0,80 1,13 0,80 1,13 0,80 1,18 0,83 0,75 0,55 1,13 0,80 1,13 0,80 1,13 0,80 1,13 0,80 3,25 2,75 2,13 2,13 1,25 1,00 7,50 7,50

Optioneel voor heater's hieronder directgestookt 1e bouwlaag indirect gestookt 1e bouwlaag directgestookt 2e bouwlaag indirect gestookt 2e bouwlaag optioneel Hydrofoor Tractielift Hydraulische lift roltrap/ trap Gevelonderhoud instalatie

Bron:

Eenheid Bedrag p/m2 per m/2 € 0,60 per m/2 € 0,55 per m/2 € 0,30 per m/2 € 0,30 Eenheid Bedrag p/st per st € 235 per st € 2.580 per st € 3.500 per st € 7.170 per st € 2.732



Pagina 24


optioneel Tractielift Hydraulische lift

Bron:

€ 0,45 € 0,45 € 0,45 € 0,45 € 0,45 € 0,45 € 0,20 € 0,20 € 0,20 € 0,00 € 0,45 € 0,45 € 0,20 € 0,20 € 0,00

€ 2,75 € 2,75 € 2,75 € 2,75 € 2,75 € 2,75 € 2,75 € 2,75 € 2,75 € 2,75 € 2,75 € 2,75 € 2,75 € 2,00 € 2,75

Verzekeringen

€ 0,55 € 0,55 € 0,55 € 0,55 € 0,55 € 0,55 € 0,30 € 0,30 € 0,30 € 0,00 € 0,55 € 0,55 € 0,30 € 0,30 € 0,55

Totaal

direct/heater € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,25 € 0,25 € 0,25 € 0,00 € 0,60 € 0,60 € 0,25 € 0,25 € 0,60

sprinkler installatie

€ 4,80 € 4,30 € 4,30 € 3,25 € 3,45 € 4,75 € 2,95 € 3,00 € 3,75 € 2,80 € 2,80 € 2,90 € 3,65 € 4,55 € 3,40

indirect/stralingspanelen

metselwerk metaal metselwerk/metaal metselwerk metaal metselwerk/metaal metselwerk metaal metselwerk/metaal gevels en dak metaal, ongeïsoleerd gemetseldegevel Combi metaal/ metselewerk, geisoleerd kleinschalig grootschalig geen

indirect/heater

kleinschalig kleinschalig kleinschalig middenschalig middenschalig middenschalig grootschalig grootschalig grootschalig klein tot grootschalig combinatiegebouw bedrijfsverzamelgebouw distributiecentrum distributiecentrum garagebedrijf

standaard basis

Omschrijving

bijzonderheden

Bedrijven

€ 9,26 € 8,75 € 8,75 € 7,69 € 7,89 € 9,21 € 6,54 € 6,59 € 7,35 € 5,62 € 7,24 € 7,34 € 7,24 € 7,40 € 7,39

< 10 mio > 10 mio 1,83 1,25 1,83 1,25 1,83 1,25 1,83 1,25 1,83 1,25 1,83 1,25 1,83 1,25 1,83 1,25 1,83 1,25 1,83 1,25 1,83 1,25 2,63 1,88 1,83 1,25 1,83 1,25 1,83 1,25 Eenheid Bedrag p/st per st € 2.580 per st € 3.500



Pagina 25

Bijlage 3 Overzicht herbouwwaarden In deze bijlage vindt u de herbouwwaarde in bandbreedtes van minimaal naar maximaal. In de kolom “Hoofdgebruik” kan een keuze worden gemaakt naar het type vastgoed dat moet worden getaxeerd. In de kolom “Archetype” moet daar vervolgens een nadere omschrijving bij worden gevonden die door gebruik te maken van de kolom “Materiaal gebruik” nog verder kan worden verfijnd. Het eindigt bij de minimale en maximale herbouwwaarde die overigens automatisch in de berekening van het nieuwe rekenblad worden verwerkt. In het rekenblad kunnen de onderstaande keuzes worden gemaakt. De keuze wordt specifiek gemaakt voor het te taxeren object door de toekenning van een cijfer voor kwaliteit, ligging en onderhoud van het gebouw. Bij het aanpassen van deze cijfers zal ook de herbouwwaarde worden aangepast. De onderstaande matrix is aangepast naar waardepeildatum 1 januari 2011. Dit houdt in dat de individuele herbouw kosten zijn verhoogd met het gemiddelde CBS inflatiecijfer over 2010. Deze is gesteld op 1.2%. Herbouwwaarden

Bron:

Materiaal gebruik metselwerk gestucadoord en geschilderd metselwerk gestucadoord en geschilderd metselwerk, houten kozijnen metselwerk, aluminium kozijnen isolatiestucwerk, houten kozijnen isolatiestucwerk, aluminium kozijnen natuursteen, houten kozijnen natuursteen, aluminium kozijnen metaal beton metselwerk metselwerk, houten kozijnen metselwerk, aluminium kozijnen beton, houten kozijnen beton, aluminium kozijnen metselwerk vliesgevels natuursteen beton metaal metselwerk vliesgevels natuursteen beton metaal vliesgevels natuursteen beton metaal

Herbouw max m3

monumentaal kantoor monumentaal kantoor kantoor villa (monumentaal) kantoor villa (monumentaal) kantoor villa (eigentijds) kantoor villa (eigentijds) kantoor villa (eigentijds) kantoor villa (eigentijds) kantoor villa (eigentijds) kantoor villa (eigentijds) kantoor villa (eigentijds) kantoor villa (eigentijds) middelhoog (eigentijds) middelhoog jaren zestig-zeventig middelhoog jaren zestig-zeventig middelhoog jaren zestig-zeventig middelhoog jaren zestig-zeventig laagbouw laagbouw laagbouw laagbouw laagbouw middelhoogbouw middelhoogbouw middelhoogbouw middelhoogbouw middelhoogbouw hoogbouw hoogbouw hoogbouw hoogbouw

Herbouw min m3

kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor kantoor

Arche type

Hoofd gebruik

kantoor

€ 510 € 510 € 476 € 476 € 430 € 430 € 430 € 430 € 430 € 430 € 430 € 430 € 315 € 315 € 315 € 315 € 315 € 338 € 338 € 338 € 338 € 338 € 315 € 315 € 315 € 315 € 315 € 304 € 304 € 304 € 304

€ 611 € 611 € 584 € 584 € 521 € 521 € 521 € 521 € 521 € 521 € 521 € 521 € 368 € 368 € 368 € 368 € 368 € 468 € 468 € 468 € 468 € 468 € 368 € 368 € 368 € 368 € 368 € 379 € 379 € 379 € 379

Vastgoed Exploitatiewijzer door FGH vastgoedexpertise, AAM Koëter Vastgoed Beheer BV en Vastgoedmarkt 2010. Gemeente Rotterdam.


Pagina 26

Herbouwwaarden

Bron:

Herbouw max m3

Materiaal gebruik

kleinschalig metaal kleinschalig metselwerk/metaal middenschalig metselwerk middenschalig metaal middenschalig metselwerk/metaal grootschalig metselwerk grootschalig metaal grootschalig metselwerk/metaal klein tot grootschalig gevels en dak metaal, ongeïsoleerd combinatiebouw met showroom,/seN.v.t. bedrijfsverzamelgebouw N.v.t. distributiecentrum kleinschalig distributiecentrum grootschalig garagebedrijf met showroom en kanN.v.t.

Herbouw min m3

Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf

Arche type

Hoofd gebruik

Bedrijven

€ 155 € 155 € 143 € 143 € 143 € 109 € 109 € 109 € 155 € 161 € 143 € 155 € 109 € 161

€ 211 € 211 € 190 € 190 € 190 € 153 € 153 € 153 € 211 € 216 € 190 € 211 € 153 € 216


Herbouwwaarden

Bron:

Herbouw max m3

Materiaal gebruik

individuele winkel (winkelstraat) rec traditioneel gemetselde gevels, winkel in centrum, niet overdekt, ougemetseldegevel winkel in centrum, niet overdekt, recgemetseldegevel winkel in centrum, overdekt, ouder gemetseldegevel winkel in centrum, overdekt, recentegemetseldegevel kiosk aluminium met glas gevels solitaire supermarkt gemetselde gevels grootschalige detailhandelsunit (meMetalen gevelbekleding grootschalige detailhandelsunit (meMetalen gevelbekleding perifere grootschalige detailhandelsMetalen gevelbekleding perifere grootschalige detailhandelsMetalen gevelbekleding café/bar gemetseldegevel restaurant gemetseldegevel theater/bioscoop aluminium vliezgevels dancing/discotheek geen nadere omschrijving

Herbouw min m3

Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel

Arche type

Hoofd gebruik

Winkels

€ 327 € 287 € 287 € 315 € 315 € 396 € 235 € 224 € 224 € 224 € 224 € 310 € 310 € 292 € 264

€ 421 € 421 € 421 € 458 € 458 € 500 € 379 € 332 € 332 € 332 € 332 € 442 € 442 € 332 € 311



Pagina 27

Bijlage 4 Overzicht kosten voor de koper Hierna is een tabel opgenomen van kosten koper zoals genoemd in de vastgoedexploitatiewijzer van de FGH vastgoedexpertise, AAM Koëter Vastgoed Beheer BV en Vastgoedmarkt.

K oopsom

1 1 1 1 2 2 3 3 4 5 7 10 15 20 25 50 B ro n :

10 20 30 40 50 60 70 80 90 .0 0 .2 5 .5 0 .7 5 .0 0 .5 0 .0 0 .5 0 .0 0 .0 0 .5 0 .0 0 .0 0 .0 0 .0 0 .0 0 FG

O v e r z ic h t k o s te n v o o r d e k o p e r O v e rd ra c h t T ra n s p o rt K .K . to ta a l in € s b e la s t in g k o s te n in in € K .K . in % 0 .0 0 0 0 .0 0 0 0 .0 0 0 0 .0 0 0 0 .0 0 0 0 .0 0 0 0 .0 0 0 0 .0 0 0 0 .0 0 0 0 .0 0 0 0 .0 0 0 0 .0 0 0 0 .0 0 0 0 .0 0 0 0 .0 0 0 0 .0 0 0 0 .0 0 0 0 .0 0 0 0 .0 0 0 0 .0 0 0 0 .0 0 0 0 .0 0 0 0 .0 0 0 0 .0 0 0 0 .0 0 0 H boek

1 1 3 je


60 120 180 240 300 360 420 480 540 600 750 900 1050 1200 1500 1800 2100 2400 3000 4500 6000 9000 .2 0 0 .0 .5 0 0 .0 .0 0 0 .0 2010

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

10 10 12 14 17 20 25 27 29 31 34 37 40 44 49 54 58 62 69 80 89 102 115 1 2 .9 2 0 .4

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

1 1 1 1 2 2 3 4 6 9 12 15 30

1 1 2 3 3 4 5 5 6 7 9 0 2 5 8 1 4 0 5 0 1 1 1 2

7 3 9 5 1 8 4 0 6 3 8 3 9 4 4 5 5 6 6 8 8 0 1 2 0

0 0 2 4 7 0 5 7 9 1 4 7 0 4 9 4 8 2 9 0 9 2 5 9 4

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

7 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6

,0 ,5 ,4 ,4 ,4 ,3 ,3 ,3 ,3 ,3 ,3 ,3 ,2 ,2 ,2 ,2 ,2 ,2 ,1 ,1 ,1 ,1 ,1 ,1 ,1

% % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % %

Pagina 28

Bijlage 5 Rekenblad Huurwaardekapitalisatie monitor

Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Versie 1.0. Datum: 1 mei 2011

Pagina 29

Belangrijk! Standaard beveiligingsniveau van gemiddeld of hoger in acht nemen. Mocht u nog steeds problemen ervaren met het functioneren van het rekenblad, kiest u dan voor het beveiligingsniveau “laag” . Het komt wel eens voor dat een computer niet in staat is om de bron te identificeren, waardoor het rekenblad als onveilig wordt gekenmerkt.

Ga naar menu van Excel. Kies voor EXTRAÆ MACROÆBEVEILIGING, kies het gewenste beveiligingsniveau. Voor jongere versies kan gelden dat er via Opties Æ Microsoft Office- beveiligingsopties en inhoud vullen. Handleiding gebruik rekenblad Er is geprobeerd de indeling en opbouw van de handleiding zoveel mogelijk te laten aansluiten bij de wijze en volgorde van invullen. Omdat de verschillende onderdelen binnen de totale berekening veel met elkaar te maken hebben, komt het voor dat er binnen een rekenonderdeel bijvoorbeeld exploitatielasten, wordt verwezen naar een ander rekenonderdeel, bijvoorbeeld archetypen. Er zijn verschillende kleuren in het rekenblad gebruikt. De blauwe cellen zijn informatiecellen, hier is niets in te wijzigen. De geel gekleurde cellen kunnen naar believen worden aangepast en hebben daarmee invloed op de waarde. De lichtblauwe cellen worden automatisch berekend, ook hier kunnen geen wijzigingen worden aangebracht. De rode cellen kun t u als overrule cel gebruiken op het moment dat u dit nodig vindt. 1. Taxatiegegevens: We beginnen bij het begin en vullen de gevraagde taxatiegegevens. Deze gegevens hebben verder geen invloed op de berekening. 2. Object gegevens: Bij de objectgegevens worden een aantal vragen gesteld die betrekking hebben op het specifieke object. Dit zal voor het grootste gedeelte voor zich spreken. Aandacht verdient het onderste gedeelte waar een oordeel moet worden gegeven over de kwaliteit, ligging, onderhoud, de huurvrije periode (als die er is) en waar deze in moet worden verwerkt. Hiertoe zijn namelijk twee mogelijkheden, te weten in de huur (basismethode voor bepalen WOZwaarde) of in de kapitalisatiefactor (BAR/NAR, nadere onderbouwing WOZ-waarde). Bij de objectkenmerken kwaliteit, ligging en onderhoud wordt gevraagd een cijfer in te vullen dat het best past bij het te taxeren object. Houdt er rekening mee dat het cijfer 5 staat voor zeer goed en het cijfer 1 voor zeer slecht. Door het vullen van het cijfer in de daarvoor bestemde cellen, wordt de herbouwwaarde van het object beïnvloed en daarmee de kosten voor onderhoud en verzekeringen. Bij de cel voor huurvrije periode kunt u de huurvrije periode bepalen. Let op! In tegenstelling tot het vorige jaar is er in deze editie van de taxatiewijzer de mogelijkheid ingebouwd om de huurvrije periode in maanden uit te drukken. De mogelijkheid de huurvrije periode per kwartaal uitte drukken is hiermee komen te vervallen. Direct naast de cel voor het invullen van de huurvrije periode staat de cel waarin de keuze moet worden gemaakt hoe de incentive in de waarde te berekenen. U kunt kiezen tussen het verrekenen van de incentive “in de huur” of in de BAR/NAR (in de kapitalisatiefactor). Op het moment dat u kiest voor de huur zal een getal worden gevuld bij de correctie korting aan de rechterzijde van het rekenblad, bij de kengetallen over BAR/NAR. In het vak ernaast zal een percentage zichtbaar worden, dat uitdrukt hoeveel procent huurkorting na contant maken is gegeven. Ook zal het percentage huurverlies verschijnen in de kolom “Huurverliezen” bij de deelobjectgegevens. De kolom ”HW” Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Versie 1.0. Datum: 1 mei 2011

Pagina 30

(huurwaarde) rechts van het vak “Huurverlies” geeft direct aan met welke huur per vierkante meter wordt gerekend. Het vak huurniveau geeft de gemiddelde berekende huur per vierkante meter. 3. Kadastrale kenmerken: Bij “Kadastrale kenmerken” moeten de relevante kadastrale gegevens worden ingevuld. Deze gegevens hebben geen invloed op de berekening. 4. Omschrijving Archetype: In dit gedeelte van het rekenblad worden de kenmerken van het archetype benoemd. Het gaat hier om het benoemen van het soort gebruik, het type en het materiaalgebruik. Deze specificaties zijn van belang voor het bepalen van de herbouwwaarde. Bijvoorbeeld bij een gemetselde gevel hoort een andere herbouwwaarde dan bij een gestucte en geschilderde gevel. Het vak ”Specificaties” heeft betrekking op de te berekenen onderhoudskosten. Wanneer de pop-up wordt geactiveerd, kunt u een keuze maken uit verschillende mogelijkheden. Er wordt altijd uitgegaan van een basisbedrag voor onderhoud dat voor het gekozen archetype geldt. Door de keuzes in de pop-up voor onderhoud, kunnen deze onderhoudskosten nader verfijnd worden. Voor het bepalen van beheerskosten dient te worden ingevuld of het gaat om een individueel object of niet, dit kan met “ja” of “nee”. Als laatste kan er rekening worden gehouden met “Kapitaalscorrecties”, mochten die er zijn. Wanneer deze pop-up wordt geactiveerd, kan worden aangegeven wat de reden voor correctie is en hier kan vervolgens een beschrijving van worden gegeven. Het bedrag dat daarmee gemoeid is moet worden ingevuld, het moment van constateren en wanneer de uitvoering van de herstelwerkzaamheden zal beginnen. Wat volgt is een netto contante waarde berekening op basis van de kosten berekend naar de waardepeildatum. 5. Deelobject gegevens: Bij dit onderdeel worden de object onderdelen (WOZ-deelobjecten) beschreven met als kenmerken: deelobject, omschrijving, bouwjaar, verhuurbaar-vloer-oppervlak, inhoud, aantallen en de ongecorrigeerde huurwaarde. Bij de kolom aantallen kunt u de aantallen invullen van die onderdelen waarop geen huurwaardekapitalisatie plaatsvindt. Hierbij valt te denken aan parkeerplaatsen, garageboxen of fietsenstallingen. Deze onderdelen krijgen een totaalwaarde afhankelijk van het aantal. Achter de individuele regel van een objectonderdeel staat een hokje dat moet worden aangevinkt als het met een kapitalisatiefactor moet worden berekend. Gebeurt dit niet, dan zal het als een objectonderdeel worden gezien dat een stuksprijs krijgt. Tenminste één regel zal moeten zijn aangevinkt om de berekening te kunnen uitvoeren. Op het moment dat er verhuurbare oppervlakten worden gevuld zullen deze met een verrekening worden omgezet naar de herbouwgegevens. Per regel mag slechts één van de kenmerken BVO, VVO, Inhoud of Aantal worden ingevuld.

6. Herbouwwaarde: Voor de berekening van de herbouwwaarde hoeft de gebruiker van het rekenblad niets te doen. De gegevens worden automatisch gevuld wanneer het archetype volledig is benoemd. Het automatische invullen komt in drie stappen tot stand. Stap 1 is het aanwijzen van het soort onroerende zaak (kantoor, winkel of bedrijf), stap 2 is het aanwijzen van een type uit de


Pagina 31

gekozen soort en stap 3 is het aanwijzen van de gebruikte materialen. Al deze handelingen gebeuren in het archetype gedeelte. Wel kan men eventueel een afwijkende hoogte opgeven waarmee gerekend wordt bij de omzetting van de oppervlakte (BVO of VVO) naar Inhoud voor de berekening van de herbouwwaarde. Zonder specificaties wordt gerekend met een hoogte van 3,3 meter. 7. BAR/NAR: Deze berekening komt tot stand door de bruto markthuurwaarde per vierkante meter in te vullen bij het rekenonderdeel “Deelobject gegevens”. De markthuurwaarde wordt afgeleid uit alle onderdelen die zijn "aangevinkt". De correctiekorting is van toepassing op het moment er een incentive van toepassing is en de gekozen berekeningswijze “in de huur” is. De uitkomst hiervan is de bruto markthuur na correctie. Als u kiest voor het verrekenen van de incentive in de kapitalisatiefactor (BAR/NAR) blijft de waarde van de cel correctie korting nul. Deze kosten worden nu berekend in de exploitatiekosten en worden zichtbaar in de optelling van de exploitatiekosten in de cel “huurverliezen”. De netto markthuur wordt berekend uit het verschil tussen de bruto markthuur na correctie en de exploitatiekosten. De rode cellen kunnen als overrule worden gebruikt op het moment dat de bruto markthuur overeenkomt met de beleving van de taxateur. 8. Exploitatiekosten: Kosten voor onderhoud en verzekeringen worden berekend op basis van de herbouwwaarde. OZB moet worden berekend door de WOZ-waarde van het laatste jaar als uitgangspunt te nemen. De berekening voor beheerskosten is gebaseerd op de bruto markthuur. De onderhoudskosten worden gevuld op het moment dat er een vloeroppervlak (BVO of VVO) wordt bepaald bij het rekenonderdeel “Deelobject gegevens”. Onder specificatie bij het rekenonderdeel “Archetype” kunnen verfijningen worden aangebracht die betrekking hebben op het onderhoud van de onroerende zaak. Er is altijd sprake van een basis bedrag voor onderhoud. Leegstand als onderdeel van de exploitatiekosten wordt gevuld op het moment dat er een structurele leegstand is in een gebied. Hierbij is het uitgangspunt dat de gemiddelde leegstand in een gebied wordt genomen, voor zover die uitkomt boven de normale frictieleegstand van 5 procent. Dit is het enige gedeelte van de exploitatiekosten dat door de taxateur zelf kan worden gevuld. Deze cel wordt daarom aangegeven in de kleur geel. Incentives zijn een onderdeel van de exploitatie als zij worden berekend volgens de BAR/NAR methode. De rode cellen kunnen als overrule worden gebruikt op het moment dat de bruto markthuur niet voldoet aan de beleving van de taxateur. Houdt hierbij het absolute bedrag in combinatie met het bijbehorende percentages goed in de gaten. De wijziging beinvloedt de berekening van de gekozen kostenpost op basis van de herbouwwaarde en wordt uitgedrukt in een percentage van de huur in de cellen R9 t/m 11. De kostenpost “Beheerskosten” wordt uitgedrukt op basis van de huur. 9. Yield: De netto yield (Netto aanvangsrendement) wordt bepaald door de optelling van het basis rendement en het opslagpercentage. Het basis rendement is een standaard percentage en kan niet worden gewijzigd. Het percentage voor “Risico opslag” kan wel worden ingevuld in de geel gekleurde cel (zie paragraaf 2.2). 10. Kapitalisatiefactor: De netto en bruto kapitalisatiefactoren worden automatisch berekend. Hierin kan de taxateur geen wijzigingen aanbrengen.


Pagina 32

11. WOZ-waarde: De berekening van de WOZ-waarde bestaat verder uit meerdere onderdelen waarin u geen wijzigingen kunt aanbrengen. De opbouw is zoals mag worden verwacht. De netto huur vermenigvuldigd met de netto kapitalisatiefactor geeft de waarde vrij op naam. De bruto markthuur na correctie vermenigvuldigd met de bruto kapitalisatiefactor geeft de waarde kosten koper. Bij het rekenonderdeel “Deelobjecten” is de keuze gemaakt of de te taxeren deelobjecten met een HWK (huurwaardekapitalisatie) getaxeerd moeten worden of dat er een stuksprijs wordt gehanteerd. Als u heeft gekozen voor een stuksprijs zal de waarde daarvan in de cel “niet-hwk” worden getoond. We hebben nu de waarde exclusief omzetbelasting. Indien het moment van taxeren binnen de periode van twee jaar na eerste ingebruikname ligt, moet worden gekozen voor een waarde inclusief omzetbelasting. Hiervoor is naast de cel omzetbelasting een hokje aangebracht waarin de opdracht voor omzetbelasting kan worden gegeven. Als u kiest voor een waarde inclusief omzetbelasting, wordt deze weergegeven. Er bestaat een mogelijkheid de waarde te corrigeren met een kapitaalscorrectie. Dit moet worden ingesteld in het rekenonderdeel “Archetype”. Bij het aanklikken van de regel kapitaalscorrectie verschijnt een scherm waarin de reden van correctie, omschrijving van de correctie, het bedrag in euro’s van de correctie, jaar van constateren van de aanleiding tot correctie en het jaar waarin de aanleiding van de kapitaalscorrectie wordt verholpen. De kapitaalscorrectie wordt vervolgens contant gemaakt naar de waardepeildatum en in de betreffende cel verwerkt. Dit heeft invloed op de WOZ-waarde. De nu overgebleven waarde is de WOZ-waarde. 12. DCF berekening: In het rekenblad is een discounted cashflow (DCF) berekening toegevoegd. Hierin kunt u geen wijzigingen aanbrengen. Er zijn geen gele cellen die gevuld kunnen worden. U kunt wel invloed op de berekening uitoefenen door het opslagrisico aan te passen. Dit heeft dan ook direct invloed op de berekening voor de kapitalisatiefactor.


Pagina 33

Bijlage 6 Verklarende woordenlijst Voor een verklarende woordenlijst wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers. Specifiek voor deze wijzer en monitor geldende termen worden hieronder nader verklaard en/of beschreven. Discounted-cash-flow: waardebepaling op basis van toekomstige netto vrij gekomen kasstromen Inflatie:

algemene stijging van het prijspeil

Disconteringsvoet:

wordt gebruikt om de huidige waarde van inkomsten in de toekomst te bepalen

Groei:

een verhoging van de yield (NAR) om de disconteringsvoet te bepalen. Hiermee wordt rekening gehouden met de berekeningsperiode van 10 jaar en de verhouding tussen de waardegroei van de getaxeerde huur en de waardegroei van de markthuur.

Bruto Exityield (BEY):

de yield die wordt gebruikt om aan het einde van de looptijd/periode de waarde te kunnen bepalen. Er wordt gebruik gemaakt van de bruto exityield vanwege het gebruik van de bruto kapitalisatiefactor.

Kapitaalscorrectie:

correctie die na het bereken van de totaalwaarde op basis van de bruto kapitalisatiemethode wordt verrekend.


Pagina 34

Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24 Huurwaardekapitalisatie

Recommend Documents