Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24 Huurwaardekapitalisatie

Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24 Huurwaardekapitalisatie Waardepeildatum 1 januari 2014

Colofon Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2014 Deze taxatiewijzer is een uitgave van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. © Copyright Vereniging van Nederlandse Gemeenten 2014 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en / of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of worden opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Dit verbod betreft tevens de gehele of gedeeltelijke bewerking. Uitgevers en samenstellers verklaren dat deze uitgave op zorgvuldige wijze en naar beste weten is samengesteld, evenwel kunnen uitgever en samenstellers op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van de informatie. Uitgever en samenstellers aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor schade, van welke aard ook, die het gevolg is van handelingen en / of beslissingen die gebaseerd zijn op de in deze uitgave opgenomen informatie. Gebruikers van de in deze uitgave opgenomen informatie wordt met nadruk aangeraden deze informatie niet geïsoleerd te gebruiken, maar tevens af te gaan op hun professionele kennis en ervaring en de te gebruiken informatie te allen tijde te controleren.

Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Versie 1.0 Publiek Datum 1 november 2014

Pagina 2

VOORWOORD Voor u ligt de landelijke taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie naar waardepeildatum 1 januari 2014. Deze taxatiewijzer is in opdracht van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) tot stand gekomen in de Taxatietechnische Kerngroep. Daarin hebben deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, de gemeenten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Utrecht en de taxatiebedrijven Antea Group, GeoTax, Kondar WOZ diensten, Invast Hotels, Ortec Finance, RE/MAX Vastgoedgroep Arnhem Thorbecke, TOG Nederland, Wiberg,Taxaties.. Het Taxatie Overleg (TO) van de Landelijke Vereniging Lokale Belastingen (LLVB) heeft een inhoudelijke bijdrage geleverd via de Werkgroep Kapitalisatiefactor. De werkgroep heeft samen met de producent de taxatiewijzer Kapitalisatiefactor 2013 geëvalueerd en gezamenlijk een aantal verbeteringen besproken. Deze verbeteringen hebben bijgedragen aan deze taxatiewijzer. In de werkgroep Kapitalisatiefactor hebben deelgenomen de Waarderingskamer, de gemeenten Rotterdam, Den Haag, DGBU (Utrecht/De Bilt), Leeuwarden, GR Cocensus (o.a. Haarlem, Haarlemmermeer), Hilversum, Almere en Amsterdam. De taxatiewijzer is ten opzichte van vorig jaar op een aantal onderdelen aangevuld, wij verwijzen hiervoor naar bladzijde 4, “Wijzigingen ten opzichte van de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie, waardepeildatum 1 januari 2013 versie 1.0.” We vertrouwen erop dat de verbeteringen in deze taxatiewijzer er toe bijdragen dat WOZ taxaties voor de courante niet woning verder kunnen worden geprofessionaliseerd.


Pagina 3

Wijzigingen ten opzichte van de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie, waardepeildatum 1 januari 2013 versie 1.0 Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke (niet-redactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2013 versie 1.0.

Hoofdstuk

Onderwerp

Wijziging

1.4

Marktanalyse

Wijzigingen in opbouw van het hoofdstuk

2.2

Incentives en de invloed op de huurwaarde

Extra toelichting op de berekening van incentives aangepast

2.2

Incentives en de invloed op de huurwaarde

Toelichting ter voorkoming van dubbel telling

Risico-opslag op vastgoed

Risico-opslagen aangepast naar 2014

Bijlage 2

Onderhoudskosten

Diverse tabellen aangepast naar 2014

Bijlage 3

Herbouwkosten

Diverse tabellen aangepast naar 2014

Bijlage 4

Overzicht tabel kosten koper

Tabel aangepast naar 2014

Bijlage 6

Rekenblad contante waardeberekening

Geheel nieuwe bijlage

3.2.2


Pagina 4

INHOUDSOPGAVE

1

STREKKING VAN DEZE TAXATIEWIJZER

6

1.1 Algemeen

6

1.2 Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie

6

1.3 Van beleggingstransactie naar waarde in het economische verkeer

8

1.4 Marktanalyse

10

1.5 Stappen toepassen kapitalisatie bruto huur

13

2

14

DE BRUTO HUURWAARDE

2.1 Getaxeerde markthuurwaarde

14

2.2 Incentives en de invloed op de huurwaarde

16

3

18

DE BRUTO KAPITALISATIEFACTOR

3.1 Opbouw van de bruto kapitalisatiefactor (bottom-up)

18

3.2 Het Netto Aanvangsrendement (NAR)

18

3.3 Exploitatielasten

20

3.4 Correctie kosten koper

25

4

28

BIJLAGEN Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6 Bijlage 7 Bijlage 8 Bijlage 9 Bijlage 10

Algemene beschrijving Overzicht exploitatiekosten en verzekeringspremies Overzicht herbouwwaarden Overzicht kosten voor de koper Rekenblad Huurwaardekapitalisatie monitor Rekenblad contante waardeberekening Vereenvoudigd rekenmodel Overzicht incentive berekening Rekenblad verkooptransactie Verklarende woordenlijst


28 30 33 35 36 41 43 44 45 48

Pagina 5

1

Strekking van deze taxatiewijzer

1.1 Algemeen De taxatiewijzer die voor u ligt, omvat een omschrijving van de methodiek, kengetallen en parameters. Ook vindt u een rekenblad. De combinatie hiervan dient als hulpmiddel om de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode) te kunnen toepassen. De kengetallen en parameters zijn normgetallen. De gebruiker kan hiervan afwijken en een motivering aangeven. Het is van belang dat gemeenten, en de voor hen werkende taxateurs, deze kengetallen en parameters via het proces Permanente Marktanalyse (PMA) controleren en nader onderbouwen met lokale en/of regionale transactieprijzen van soortgelijke nietwoningen. De kengetallen en parameters hebben vooral betrekking op het bepalen van de kapitalisatiefactor. Hiervoor zijn landelijke kengetallen bruikbaar. Voor het bepalen van de markthuurwaarde moet de gemeente zelf (mogelijk in samenwerking met andere gemeenten) lokale of regionale marktanalyse (laten) uitvoeren. Ten aanzien van het bepalen van de getaxeerde huurwaarde richt deze wijzer zich alleen op de methodiek om incentives zoals huurkortingen en huurvrije perioden in de getaxeerde huurwaarde te betrekken. Op dit moment is het nog niet mogelijk om alle gegevens (die gebruikt worden om op de in deze taxatiewijzer beschreven wijze de kapitalisatiefactor te berekenen) vast te leggen in de WOZ-administratie, of om deze gegevens uit te wisselen tussen de verschillende applicaties. Met de Waarderingskamer vindt overleg plaats over de vraag welke gegevens per getaxeerd object moeten worden vastgelegd, de definitie van deze gegevens en de manier waarop deze gegevens uitgewisseld kunnen worden.

1.2 Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie Uitgangspunten Wet WOZ e In het kader van de Wet WOZ wordt, conform artikel 17, het 2 lid, de waarde van een onroerende zaak gesteld op de waarde in het economische verkeer indien de volle en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Eén van de methoden voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer van nietwoningen is "een methode van kapitalisatie van de bruto huurwaarde" (Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken). Voor het bepalen van de bruto huurwaarde wordt aangesloten bij gerealiseerde markthuurprijzen rondom de waardepeildatum. Een belangrijke informatiebron zijn de nieuwe huurcontracten die min of meer rondom de waardepeildatum zijn afgesloten. Bij de taxatie van de WOZ-waarde wordt uitgegaan van de bruto huurprijs zoals deze door de huurder wordt betaald. Dit is dus de huurprijs inclusief de kosten voor beheer en exploitatie van het pand. Om de getaxeerde huurwaarde te kunnen omzetten in een waarde in het economische verkeer, wordt de getaxeerde (bruto) huurwaarde vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor.


Pagina 6

Voor het bepalen van de kapitalisatiefactor moet conform de Waarderingsinstructie aansluiting worden gezocht bij verkooptransacties die voldoen aan de ficties zoals genoemd in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Hierin staat dat het onbezwaarde eigendom moet kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik neemt, rekening houdend met de staat waarin de zaak zich bevindt. Een verduidelijking van de voorgaande omschrijving luidt als volgt: De transactie van de onroerende zaak moet tot stand zijn gekomen tussen twee onafhankelijk van elkaar opererende partijen. Het volle eigendom moet worden geleverd, waarbij moet worden gelet op eventuele bijzondere omstandigheden (erfpacht, recht van opstal, vruchtgebruik, en dergelijke) Ook moet erop worden gelet of de transactie een levering is ten behoeve van een eigenaar, die de zaak in eigen gebruik gaat nemen. Een laatste punt van belang is de datum van de levering. De juridische levering moet plaatsvinden rond de betreffende waardepeildatum. Transacties die aan deze voorwaarden voldoen zijn WOZ-conform. Ook transacties waarvan duidelijk is aangegeven met welke van de vorenstaande aspecten rekening is gehouden en welke correctie daarvoor is toegepast, kunnen worden gebruikt om 1 een kapitalisatiefactor te bepalen . De gerealiseerde transacties worden gedeeld door ofwel de gerealiseerde huur rondom de datum verkoop of, als deze niet beschikbaar is, de getaxeerde huurwaarde op de datum van levering.

verkoopwaarde t=1 De formule is dan als volgt: Kapitalisatiefactor (Kf) = bruto jaarhuur t=1 In de praktijk is het een zeldzaamheid dat transacties voldoen aan alle WOZ-ficties. Met name in de Randstad en de grote steden daarbuiten. Wel beschikbare verkoopprijzen betreffen veelal beleggingstransacties in verhuurde staat, al dan niet met de verplichting tot het betalen van erfpachtcanon. De gerealiseerde bruto aanvangsrendementen zijn niet persé bruikbaar voor de bepaling van een WOZ-conforme kapitalisatiefactor. Vanwege het gebrek aan WOZ-conforme transacties kan voor het onderbouwen van een kapitalisatiefactor wel aangesloten worden bij beleggingstransacties. Het standpunt in dezen is dat kopers voor eigen gebruik tenminste de uitgangspunten van een belegger zullen volgen. Om de kapitalisatiefactor te herleiden uit een beleggingsverkoop – koop in verhuurde staat – en deze bruikbaar te maken voor de WOZ, dient de koopsom geschoond te worden van de specifieke huurderomstandigheden en de specifieke huurvoorwaarden (side-letters). Verder is van belang dat de betaalde jaarhuur van het verkochte pand niet in onredelijke verhouding staat tot de markthuur. Zie voor de verdere behandeling het hoofdstuk 1.3 dat ziet op de wijze waarop een beleggingstransactie moet worden omgevormd naar een waarde in het economische verkeer. In dit verband wordt met klem verwezen naar de Tip: “Wat is de strekking van artikel 17 Wet WOZ bij de waardering van CNW’S” van de Waarderingskamer.

1

http://www.waarderingskamer.nl/kiosk/viewcontent.aspx?id=2946


Pagina 7

1.3 Van beleggingstransactie naar waarde in het economische verkeer Inleiding Het is niet eenvoudig om een definitie van een beleggingstransactie te vinden waaruit valt op te maken wat precies de verschillen zijn met een WOZ-conforme transactie. Verschillen zijn er immers omdat een WOZ-conforme transactie moet voldoen aan de waarderingsficties. Hier spelen drie aspecten een rol: 1) Het moet gaan om een verkoop tussen twee onafhankelijke partijen (veel transacties vinden toch plaats tussen min of meer aan elkaar gelieerde partijen en/of het zijn transacties waarbij diverse panden zijn betrokken); 2) Een verkoop van volledig eigendom (dus geen beperkt recht, zoals erfpacht etc.), bij voorkeur een aankoop ten behoeve van eigen gebruik (dan is ook volledig voldaan aan de fictie van “leeg en onbezwaard”); 3) Een verkoop rond de waardepeildatum. Een beleggingstransactie voldoet niet aan deze ficties. Na lang zoeken is deze definitie gevonden in het Red Book (Rics Appraisal and Valuation Standards) dat door het RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) wordt gehanteerd om (vrij vertaald) een standaard van integriteit, helderheid en objectiviteit te waarborgen ten aanzien van de taxatierapportage. Bij een beleggingstransactie worden de voordelen en prestaties van het vastgoed afgezet tegen de eigen prestaties van de koper. Deze uitgangspunten kunnen voor een specifieke en bepaalde groep gegadigden afwijken van de uitgangspunten die onder algemene omstandigheden voor een vastgoed zouden gelden. Bron: Red Book RICS 6 april 2010. Algemeen Transacties op de kantorenmarkt, vooral die van de grotere kantoren, brengen bijna alleen maar beleggingstransacties met een beleggingswaarde voort. Gelet hierop bepalen deze beleggingstransacties feitelijk de markt in dit segment. Er is gewerkt aan een manier om deze beleggingstransacties via de marktanalyse bruikbaar te maken teneinde de getaxeerde WOZ-waarde te kunnen onderbouwen. Hierbij wordt enerzijds rekening gehouden met het specifieke karakter van een beleggingstransactie en anderzijds met de veronderstelling dat de waarde van een beleggingstransactie verschillend kan zijn van de marktwaarde, die wordt bepaald op het moment van taxatie. Een aantal redenen waardoor er verschillen ontstaan, kunnen bijvoorbeeld liggen in een unieke kans een bepaald vastgoed aan te kopen, een specifiek plan voor een gebouw, fiscaal voordeel of omdat een bepaald vastgoed managementtechnisch beter in een portefeuille past in verband met een betere risicospreiding. Bij een WOZ-waardebepaling wordt de waarde in het economische verkeer bepaald op het moment van de waardepeildatum. Een beleggingswaarde is de waarde dat een vastgoed voor de belegger heeft over een langere periode. Problemen en oplossing De vraag die gesteld moet worden is: Kan er een huurwaardekapitalisatie berekening worden gemaakt die inzicht geeft in de vertaling van de beleggingswaarde naar de marktwaarde? Kan deze vertaling volgens de gangbare methoden inzichtelijk worden gemaakt waarbij recht wordt gedaan aan de bekende WOZ-ficties? Het antwoord daarop is: Ja, dat kan. De gangbare praktijk geeft al aan dat indien een vertaling wordt gemaakt tussen verschillende waardebegrippen, deze moet worden uitgelegd en toegelicht. Ook de Waarderingskamer in haar tip: “Welke transactie mogen worden gebruikt voor de 2 onderlinge vergelijking?” geeft aan dat hierin mogelijkheden liggen . 2

http://www.waarderingskamer.nl/kiosk/viewcontent.aspx?id=2946


Pagina 8

Zo is het niet noodzakelijk dat de transactie voldoet aan alle ficties. Hierboven is al aangegeven dat het marktgegeven, dat door bijzondere omstandigheden tot een afwijkende waarde leidt, moet worden aangepast en gekwantificeerd. De waardeverschillen moeten voor een ieder inzichtelijk worden gemaakt, zodat duidelijk is wat de invloed ervan is geweest. Er wordt zo een vertaling gemaakt van de beleggingstransactie naar een WOZconforme transactie (dus rekening houdend met de waarderingsficties). De WOZ-conforme transactie houdt rekening met een overdracht van de volle en onbezwaarde eigendom (overdrachtsfictie) en een verkrijger die de zaak direct in gebruik kan nemen (verkrijgingsfictie). Dit wordt bereikt door in de berekening van de (WOZconforme) transactie met specifieke uitgangspunten rekening te houden. Dit vertaalt zich in een berekening die rekening houdt met een geobjectiveerde markthuurwaarde, zoals beschreven in hoofdstuk 2 (2.1) van deze wijzer. Omdat beleggingstransacties in de meest voorkomende gevallen panden betreffen die in verhuurde staat zijn verhandeld, moet rekening worden gehouden met de wettelijke bepalingen die van toepassing zijn op verhuurd vastgoed. Een eigenaar die zijn vastgoed zelf in gebruik heeft, hoeft met deze wettelijke bepalingen geen rekening te houden . De voornaamste van deze wettelijke bepalingen is de huurprijsherziening. Ten slotte moet worden aangegeven in hoeverre er rekening is gehouden met het verschil in doelstelling die er kan zijn tussen een belegger en een eigenaar/gebruiker. Het lijkt voor de hand te liggen dat de doelstelling van een eigenaar/ gebruiker het eigen gebruik is. Bij een belegger zal dit waarschijnlijk anders zijn. Deze groep zal een aankoop hebben gedaan om andere voordelen te behalen, in het algemene gedeelte van dit hoofdstuk is hier al op ingegaan. Deze voornoemde specifieke uitgangspunten leidden in het verleden vrijwel in alle gevallen tot het afkeuren van een kapitalisatiefactor verkregen uit een gerealiseerde 3 beleggingstransactie . Uit onder meer. een tweetal uitspraken van Gerechtshof ArnhemLeeuwarden (BK-12/00172) en van Gerechtshof Den Haag (BK-13/00242) blijkt dat ook verkooptransacties van objecten in verhuurde staat, de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigen. Uitwerking Bij de analyse van een beleggingstransactie moet worden aangegeven: wat de onderliggende contracthuur is en wat de objectieve huur; bij een winkel of een bedrijfsvastgoed moet bovendien rekening worden gehouden met de aanpassingshuur op het moment dat de optiejaren ingaan (bij kantoren speelt de wettelijke bepaling van huurherziening niet); de verschillen in doelstelling van de vastgoedbelegger ten opzichte van de eigenaar/gebruiker moet in het leegstandsrisico tot uitdrukking worden gebracht. (het gaat hier om het structurele risico op leegstand). De daadwerkelijke leegstaande meters op de waardepeildatum, uitgedrukt in een percentage van de totaal aanwezige meters in een bepaald gebied, kan als het "objectieve leegstandsrisico" worden gelezen. Door dit “objectieve leegstandspercentage” te verrekenen in de exploitatiekosten wordt niet alleen zichtbaar gemaakt dat er met de fictie “leeg en direct ter beschikking” rekening wordt gehouden maar ook welk percentage hiervoor is 4 gehanteerd . 3

Vraagbaak derde herziene druk 25 juni 2008, vraag 219 Tip; wat is de strekking van artikel 17 Wet WOZ bij de waardering van CNW’s, vanaf “bij het gebruik van de huurwaardekapitalisatie enz.” 4

Geraadpleegde literatuur bij het onderwerp “van beleggingstransactie naar waarde in het economische verkeer” zijn onder meer: Taxatieleer onroerende zaken door G.N. ten Have Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Versie 1.0 Publiek Datum 1 november 2014

Pagina 9

Deze wijze van berekenen komt overeen met paragraaf 1.2 van deze taxatiewijzer. In deze paragraaf staat beschreven dat er duidelijk moet worden aangegeven met welke aspecten rekening is gehouden en welke correctie daarvoor is toegepast. Als dit is gedaan, kan de uitkomst worden gezien als een WOZ-conforme kapitalisatiefactor. Uit deze bruikbaar gemaakte beleggingstransacties worden de netto aanvangsrendementen herleid. Vervolgens kan hiermee het risico-opslag van een transactie worden bepaald. Bij meerdere beleggingstransacties kunnen de bandbreedten voor risico-opslagen binnen een bepaald gebied worden bepaald. Op deze manier is het netto aanvangsrendement het uitgangspunt bij het bepalen van de kapitalisatiefactor. Genoemde uitwerking doet recht aan het verschil tussen de beleggingstransactie en de waarde in het economische verkeer.

1.4 Marktanalyse Omdat er de laatste jaren steeds minder transacties voorhanden zijn, wordt er vaker (min of meer gedwongen) over de gemeentegrens gekeken om verkoop- en/of huurtransacties te vinden waarmee WOZ-waarden kunnen worden onderbouwd. Om deze transactiegegevens zo goed mogelijk en bovendien eenduidig te kunnen gebruiken is een rekenblad ontwikkeld met verschillende analysemogelijkheden. Met behulp van dit kan men op relatief eenvoudige wijze verkooptransacties analyseren en daar verschillende analytische gegevens uit abstraheren. Het rekenblad (zie ook bijlage 8) is via het WOZ-datacenter te downloaden. Inleiding. Er is nog niet veel geschreven over de (markt)analyse van courante nietwoningen voor de Wet WOZ. In de “Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling” staan richtlijnen voor het verzamelen, verifiëren en registreren van marktgegevens. In dit hoofdstuk staat het analyseren van de marktgegevens centraal. We hebben er vertrouwen in dat deze aanvulling op de taxatiewijzer een werkbare instructie oplevert voor de meest voorkomende situaties. Daartoe is een rekenblad voor verkooptransacties ontwikkeld dat als bijlage is geïntegreerd. Waarom houden we een marktanalyse? Er zijn een groot aantal redenen waarom er een marktanalyse wordt gehouden. Hieronder staan een aantal redenen. Deze zijn niet limitatief. -

Om een beeld van de markt te krijgen. Om kengetallen te kunnen herleiden. Om objectkenmerken te kunnen controleren. Om getaxeerde objecten te kunnen benchmarken met de markt. Om contact te houden met de markt. Om een trendvoorspelling te kunnen maken. Om publicaties te kunnen maken.

1992, RICS Red Book editie 6, 2010 en de Masterproof: Risico als maat voor rendement (Paul Tazalaar, 2002) Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Versie 1.0 Publiek Datum 1 november 2014

Pagina 10

Het is om een aantal redenen een goed idee om de analyse op een eenduidige manier uit te voeren, namelijk: -

Bij de analyse van verkooptransacties wordt dezelfde taal gesproken, dit verbetert de onderlinge communicatie (tussen gemeenten); Bij onderlinge uitwisseling kan worden vertrouwd op gelijke analyse input; Onderbouwingen van objecten kunnen intergemeentelijk worden uitgewisseld.

Analyse op de zelfde manier. Alle gemeenten moeten een bepaalde routine ontwikkelen in het verzamelen, controleren en registreren van marktinformatie. Bij het verzamelen van de van huurprijsgegevens worden inlichtingenformulieren verstuurd naar objecten die recent zijn verhuurd. Bij verkooptransacties wordt via het Kadaster en onder meer makelaars informatie verzameld over recent verkochte objecten. Het verifiëren en controleren van de verzamelde gegevens houdt in dat de ingewonnen informatie moet worden beoordeeld. Hierbij worden de gerealiseerde marktprijzen vergeleken met de vastgestelde WOZ-waarden en/of met de taxatieopbouw bij een huurgegeven. Daarnaast moeten de ingewonnen gegevens op kenmerken worden gecontroleerd en worden afgezet tegen geregistreerde objectkenmerken. Al deze binnen gekomen gegevens worden geregistreerd. Het resultaat van het systematisch verzamelen, controleren en registreren is een schat aan marktgegevens die geanalyseerd kan worden. Het geheel aan gescreende marktgegevens moet leiden tot richtlijnen voor het bepalen van de huurwaarden en handvatten voor het bepalen van kapitalisatiefactoren, die zijn onderbouwd met de geanalyseerde marktgegevens. In het verlengde hiervan wordt geregistreerd of de uitkomst van de analyse een goede weerspiegeling is van het marktniveau. Als dit niet het geval is moet de oorzaak hiervan worden aangegeven. Dit kan bijvoorbeeld een bijzondere ligging zijn, een specifieke onderhoudssituatie, en/of specifieke objectkenmerken met een waardebeïnvloedende factor (asbest, bodemverontreiniging). De grote lijnen van de marktanalyse betreffen een aantal onderwerpen die hieronder worden toegelicht. Voorraadanalyse In de voorraadanalyse wordt onderzocht wat de voorraad van de verschillende typen vastgoed is op de waardepeildatum. De verhouding tussen vraag en aanbod is hierbij van groot belang. Deze verhouding zegt iets over de opnameniveaus die in een bepaalde omgeving worden gerealiseerd. Relevante transacties kunnen hier worden genoemd en omschreven. Leegstandanalyse In de leegstandanalyse wordt onderzocht in hoerverre er leegstand is in een bepaalde omgeving en hoe zich dat heeft ontwikkeld ten opzichte van de vorige beschouwingsperiode. Als deze verschillen zijn geduid, kan er naar de oorzaken worden gezocht. Is er op een locatie bijvoorbeeld nieuwbouw opgeleverd of is de kwaliteit van een bepaalde omgeving achteruit gegaan? Hiermee kan vervolgens rekening worden gehouden. Aanbod versus opname analyse Hier wordt een analyse gemaakt van de verhouding tussen vraag en aanbod per type vastgoed. Er kan concreet naar het aangeboden volume worden gekeken dat direct iets zegt over de marktomstandigheden. Ligt een bepaald gebied of bepaald type vastgoed positief in de markt of is er juist een negatief beeld? In de waardebepaling kan hier vervolgens rekening mee worden gehouden. Analyse aangaande de incentives In de huurinlichtingenformulieren dient een vraag te worden opgenomen over huurkortingen en eventuele investeringen die de verhuurder doet bij het aangaan van de overeenkomst (incentives). De laatste jaren ligt er veel nadruk op dit aspect. Door te achterhalen in welke Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Versie 1.0 Publiek Datum 1 november 2014

Pagina 11

gebieden incentives voorkomen, kunnen we daar in de waardebepaling specifiek rekening mee houden. Analyse huurwaarde ontwikkeling Als er meer duidelijkheid is op de voorgaande punten, kan de invloed hiervan op de gerealiseerde huurwaarden worden bepaald. Het één heeft namelijk met het ander te maken. Als eenvoudig voorbeeld nemen we een middelgrote productieruimte. Wanneer de voorraad is afgenomen door een verandering in de opname, zal dit positieve gevolgen hebben op de leegstand van dit type vastgoed. De aanbod-opnameanalyse kan bovenstaande bevestigen. Wanneer de incentives in dit voorbeeld buiten beschouwing worden gelaten, kan worden aangenomen dat de huurwaarde een opwaartse trend zal laten zien. Analyse van de verkooptransactie Uit gerealiseerde verkooptransacties kunnen prijzen per vierkante meter worden herleid. Deze kunnen worden gebruikt bij het bepalen van de WOZ-waarden. Hierbij moet aandacht worden besteed. aan de waarderingsficties ex artikel 17, tweede lid, Wet WOZ. Het is nuttig minimaal de leveringsakte te downloaden. Analyse ontwikkeling kapitalisatiefactor De ontwikkeling van de kapitalisatiefactor zal voor een groot deel afhangen van de ontwikkelingen van de aanvangsrendementen. Aspecten die invloed hebben op het aanvangsrendement zijn risico’s die een koper voor het te verwerven vastgoed heeft ingeschat. We maken hierbij onderscheid tussen het risicovrije deel van het aanvangsrendement en het risicodragende deel ervan. Het risicodragende deel ziet op de risico’s voor type vastgoed, type huurder, economische risico’s en risico op leegstand, terwijl het risicovrije deel van het aanvangsrendement ziet op de rendementen op de jongste 10jarige staatslening op de waardepeildatum. Het lijkt duidelijk dat als de aanvangsrendementen afnemen, er een stevige opname is, weinig leegstand en een gunstige ontwikkeling van de huurwaarde (direct rendement). Analyse WOZ-waardeontwikkeling Hiermee wordt inzicht verschaft in een trendmatige ontwikkeling van de WOZ-waarde over een langere periode, bijvoorbeeld 5 jaar. Analyse van de risicogebieden Binnen dit kader kan er een analyse worden gemaakt van de eventuele “black spots” die er kunnen zijn binnen een gemeente. Het kan gaan om gebieden waar geen huurtransacties tot stand zijn gekomen of geen verkooptransacties hebben plaatsgevonden. Er kan ook worden gedacht aan een analyse van de leegstand. Conclusie In de conclusie worden alle deelanalyses samengevat.


Pagina 12

1.5 Stappen toepassen kapitalisatie bruto huur Hoewel de kapitalisatiefactor primair wordt herleid uit verkoopcijfers, is het niet voor elk type courante niet-woning en voor elke gemeente (regio) mogelijk tot een betrouwbare kapitalisatiefactor te komen. Daarom biedt deze taxatiewijzer een alternatieve methode om de kapitalisatiefactor te berekenen. Door beide benaderingen toe te passen kan de gemeente een betrouwbare kapitalisatiefactor berekenen en onderbouwen. De wijze waarop in deze taxatiewijzer de kapitalisatiefactor wordt opgebouwd, kan worden aangeduid als een zogeheten bottom-up-methode. Dat wil zeggen dat de taxateur met behulp van deze taxatiewijzer van onderaan de bruto kapitalisatiefactor opbouwt en bepaalt. Hierbij geldt het Netto Aanvangsrendement (NAR) als belangrijk uitgangspunt. Hieronder wordt een kort stappenplan besproken. Stap 1 Stel de bruto jaarhuurwaarde vast. Corrigeer de bruto jaarhuurwaarde eventueel met kortingen in verband met incentives (huurkorting, huurvrije periode, etc.). Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). Verminder deze (geschatte, gecorrigeerde) bruto huur met de geschatte exploitatiekosten (onderhoud, vaste lasten, beheerkosten). Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). De uitkomst hiervan is de netto jaarhuurwaarde. Stap 2 Bepaal het percentage Netto Aanvangsrendement (NAR). Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). Het NAR geeft aan welk rendement rond de waardepeildatum in de markt wordt verwacht voor investeringen in onroerend goed. Het is opgebouwd uit een basisrente verhoogd met een risico-opslag. Deze risico-opslag geeft de invloed weer van de algemene risico's bij investeren in onroerend goed. De som van deze twee percentages vormt het NAR. Deel het getal 1 door dit NAR en vermenigvuldig de uitkomst weer met 100%. Bijvoorbeeld een NAR van 8% leidt tot een netto kapitalisatiefactor 12,5 (1/8 * 100). Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). De uitkomst hiervan is de netto kapitalisatiefactor, dus de factor waarmee de netto jaarhuurwaarde wordt vermenigvuldigd voor het bepalen van een gekapitaliseerde huurwaarde. Stap 3 Vermenigvuldig de berekende netto jaarhuurwaarde met de netto kapitalisatiefactor. U krijgt dan een waarde inclusief kosten koper (k.k.). De kosten koper moeten nog verrekend worden door de uitkomst WOZ-waarde inclusief k.k. te delen door (1+k.k.%). U heeft nu de uiteindelijke WOZ-waarde berekend (exclusief k.k.). Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). Door hierop de bruto jaarhuurwaarde te delen heeft u de bruto kapitalisatiefactor bepaald. Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5).


Pagina 13

2

De bruto huurwaarde

2.1 Getaxeerde markthuurwaarde Bij het taxeren volgens de huurwaardekapitalisatiemethode, zoals omschreven in deze taxatiewijzer, wordt de getaxeerde markthuurwaarde gekapitaliseerd met de berekende kapitalisatiefactor. Op basis van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt hierbij uitgegaan van de bruto (markt)huur. De getaxeerde bruto markthuurwaarde is het bedrag dat de huurder redelijkerwijs verschuldigd is aan de verhuurder als tegenprestatie voor het uitsluitende gebruik van het vastgoed. Hierbij moet worden uitgegaan van enerzijds de voor het soort vastgoed gebruikelijke voorwaarden en condities en anderzijds van de huurprijzen die voor soortgelijke onroerende zaken gebruikelijk worden betaald per de datum van de waardebepaling. Het gaat om de bruto-huurwaarde inclusief de vergoeding voor exploitatiekosten, zoals onderhoud, vaste lasten en beheerkosten. De feitelijke huurprijs is het bedrag dat op basis van de overeenkomst tussen huurder en verhuurder op een bepaald moment als vergoeding van het gebruik van de onroerende zaak wordt betaald. De feitelijke huurprijs kan afwijken van de actuele markthuurwaarde op een bepaald moment. Bijvoorbeeld omdat de huurovereenkomst op een ander moment (dan de waardepeildatum) is gesloten. Voor het bepalen van de bruto huurwaarde moet worden aangesloten bij markthuurprijzen zoals deze rondom de waardepeildatum tot stand komen bij het sluiten van nieuwe huurcontracten, met voorbijgaan aan verlenging van bestaande overeenkomsten. U taxeert de bruto huurwaarde daarom in beginsel door vergelijking met huurprijzen die rond de waardepeildatum zijn overeengekomen voor vergelijkbare objecten. Let er bij het analyseren van de huurgegevens op dat er investeringen kunnen zijn gedaan door, óf de eigenaar óf de huurder. Deze investeringen hebben in een aantal gevallen invloed op de door u te taxeren bruto huurwaarde. Op verschillende momenten kunt u te maken krijgen met investeringen in een gebouw die invloed kunnen hebben op de bruto huurwaarde. Voorbeelden hiervan kunnen zijn, het tegengaan van het verouderingsproces, of een casco opgeleverd bedrijfsgebouw dat nog niet in gebruik kan worden genomen. Het is overigens belangrijk om onderscheid te maken tussen investeringen en incentives. Binnen het voorbeeld van veroudering kan het zijn dat de verhuurbaarheid minder wordt. Om deze veroudering tegen te gaan zal een vastgoed eigenaar investeringen doen om de geldende markthuurprijs te kunnen blijven ontvangen voor nu en een bepaalde toekomstige periode. De brutohuur zal door deze investering geen extra huurverhogende waarde hebben. Wanneer binnen het voorbeeld van casco-oplevering de gebruiker investeringen doet, moet worden beoordeeld in hoeverre de investering een huurwaardeverhogend effect heeft. Hieronder worden deze twee situaties belicht. De verhuurder investeert: Als de verhuurder de investeringen doet, kan dat zijn met de bedoeling het niveau van het object zodanig te verbeteren dat het weer aantrekkelijk wordt voor een gebruiker om zich in dit pand te vestigen - of zich niet elders te vestigen. Indien er geen vermeerdering van de huurprijs is vastgelegd en/of de getaxeerde huurwaarde aansluit op die van vergelijkbare objecten, rekening houdend met de objectkenmerken, wordt de investering niet in de huurwaarde verrekend. Uit vergelijking met onderbouwende marktgegevens, rekening


Pagina 14

houdend met de objectkenmerken, moet blijken of een investering van de verhuurder moet leiden tot een correctie van de te taxeren huurwaarde. De huurder investeert: Als de huurder na het aangaan van de huurovereenkomst, al dan niet in samenspraak met de verhuurder, besluit in het gebouw te investeren, kan dit gevolgen hebben voor de te taxeren huurwaarde. Het standpunt voor deze aanname is dat het vastgoed moet worden getaxeerd. Het vastgoed is in dit voorbeeld een gebouw dat is verbeterd. Uit een vergelijking met gerealiseerde marktgegevens, rekening houdend met de objectkenmerken, moet blijken of een investering van de huurder een correctie van de te taxeren huurwaarde tot gevolg moet hebben. Ondanks dat de verbetering door de gebruiker is aangebracht telt de waarde van deze verbetering mee voor de huurwaardebepaling. Hieronder worden nog een aantal (niet limitatieve) voorbeelden van investeringen gegeven en beschreven hoe hiermee om te gaan in de bepaling van bruto huurwaarde. Regulier onderhoud: Investeringen die betrekking hebben op regulier onderhoud (schilderwerk, vervanging ketel, verhelpen lekkage) worden buiten beschouwing gelaten. Dit komt tot uiting in de kwalificatiecijfers voor kwaliteit, doelmatigheid en onderhoud. En daarmee in de kapitalisatiefactor. Casco huren: Een object is “kaal” opgeleverd en de verhuurder en/of de huurder doen investeringen.(bijvoorbeeld kabelgoten, tussenwanden, scheidingswanden, afwerken vloeren en wanden, toilet e.d.). De vuistregel is dan dat er van de investeringen 60% bij de huurwaarde kan worden opgeteld. 60% omdat het niet altijd duidelijk is welke bedragen precies betrekking hebben op de onroerende zaak en welke op de roerende zaken. Als duidelijk is welke investeringen er zijn gedaan en waar deze betrekking op hebben gehad, kan natuurlijk van deze vuistregel worden afgeweken. Turn-key:. Hiermee worden bedoeld compleet en naar gemiddelde huurderswensen ingerichte onroerende zaken, inclusief bekabeling, internet en telecommunicatie. Stoffering en soms ook meubilair maken vaak ook deel uit van deze overeenkomst. Deze laatste kosten moeten uit de huur gehaald worden, omdat deze als roerend aan te merken zijn. Specifieke, door de gebruiker aangebrachte, investeringen: Voorbeelden zijn investeringen door een visboer in tegels en koelcel, koeling bij een groenteboer, cafetaria met automatiekopstelling, etcetera. Omdat het pand vaak na het verlaten van de gebruiker weer in de oude staat moet worden opgeleverd, worden deze investeringen (marginaal), voor 10 tot 20%, bij de huurwaarde opgeteld. Het niet meenemen van deze vaak zeer specifieke investering lijkt geen goed uitgangspunt; er bestaat altijd een kans dat er een visboer of groenteboer voor het pand gevonden kan worden. Het zou dan niet redelijk zijn om de hele investering buiten aanmerking te laten.


Pagina 15

2.2 Incentives en de invloed op de huurwaarde Incentives zijn beloningen die eigenaren geven aan huurders op het moment dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten (of een huurovereenkomst wordt verlengd). De bedoeling is om een nieuwe huurder aan te trekken of bestaande huurders vast te houden. Incentives uiten zich in huurvrije perioden (meest voorkomend), huurkortingen (een korting op de huur) en/of bijdragen van eigenaren aan specifieke investeringen in een gebouw die door de huurder kunnen worden uitgevoerd. Er is een directe relatie tussen het drieluik: leegstand, aanbod en incentives. Naarmate de leegstand en het aanbod groter worden of hoog zijn, neemt het volume aan incentives toe. Incentives hebben invloed op de WOZ-waarde. Natuurlijk is deze invloed groter naarmate de omvang van de gegeven incentives groter wordt. Een huurvrije periode van een maand zal geen significante invloed hebben op de WOZ-waarde. Een huurvrije periode van twee jaar zal een sterke invloed hebben op de WOZ-waarde. De incentives, zoals huurvrije perioden en huurkortingen, leiden tot kasstroomverliezen. Dat betekent dat de huurder minder betaalt en de verhuurder minder ontvangt dan de huurprijs die formeel in het huurcontract is overeengekomen. De invloed van deze kasstroomverliezen kan op twee manieren in de berekening van de waarde tot uitdrukking worden gebracht: 1. korten op de bruto jaarhuurwaarde; 2. incentives opnemen in de berekening van de kapitalisatiefactor. Ten aanzien van WOZ-taxaties is ervoor gekozen de eerste methode toe te passen. In deze taxatiewijzer (rekenmodel in bijlage 5) wordt wel als extra onderbouwing toegelicht dat beide benaderingen tot dezelfde uitkomst (WOZ-waarde) leiden. Werkwijze bij berekening van een incentive op de bruto jaarhuurwaarde Incentives worden, in een berekening volgens de netto contante waarde (DCF), contant gemaakt. In het rekenmodel (bijlage 5) worden de kasstromen over een tijdreeks van 10 jaar, per jaar weergegeven. Aangenomen wordt dat na deze periode van 10 jaar weer een nieuwe huurovereenkomst wordt afgesloten. De uitkomst van de contant gemaakte incentive wordt gekort op de bruto jaarhuurwaarde, die gebruikt wordt bij de WOZ-taxatie. Huurkortingen worden niet contant gemaakt en direct in de huurwaarde gekort (als percentage). De gebruiker van de HWK-monitor moet dit percentage zelf van de ingevoerde huurwaarde aftrekken. Het bedrag dat in mindering wordt gebracht op de bruto huurwaarde, die overeenkomt met de uitkomsten van de marktanalyse vindt u in het rekenmodel (bijlage 5) onder “Correctie korting”. Het gaat hier dus alleen om huurvrije perioden. De incentives worden bij deze methodiek dus niet in de kapitalisatiefactor verrekend. De periode van 10 jaar komt voort uit de gedachte dat een huurovereenkomst in de meest voorkomende gevallen voor een periode van 10 jaar wordt aangegaan. Tegenwoordig is deze periode van 10 jaar echter niet meer zo vanzelfsprekend. De 10 jaar durende huurovereenkomst komt nog altijd veel voor, maar in een markt waar de verhouding tussen vraag en aanbod in onbalans is geraakt, komen relatief vaker overeenkomsten met kortere looptijden voor. Dit hoeft voor de berekeningswijze van de incentive niet veel uit te maken. Het uitgangspunt in de berekening is een 10-jarige overeenkomst. Maar hoe kunt u een overeenkomst van 3 jaar of van 12 jaar vergelijkbaar maken met een periode van 10 jaar? De oplossing hiervoor is eenvoudig. Dit betekent voor een huurovereenkomst met een looptijd van 3 jaar en een huurvrije periode van 2 maanden de volgende berekening op: Bij Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Versie 1.0 Publiek Datum 1 november 2014

Pagina 16

een looptijd van 10 jaar (10 jaar / 3 jaar * 2 incentive maanden) moet deze overeenkomst 6,67 maanden aan incentives hebben. Hetzelfde voorbeeld, maar dan bij een overeenkomst van 12 jaar geeft een uitkomst van (10 jaar / 12 jaar * 2 incentive maanden) 1,67 maanden aan. De formule voor het berekenen van incentives die slaan op verschillende contractlooptijden ziet er als volgt uit:

10 contractjaren / aantal contractjaren * aantal maanden incentive. Incentives opnemen in berekening kapitalisatiefactor leidt tot dezelfde WOZ-waarde De tweede manier om incentives tot uitdrukking te brengen in de WOZ-waarde is deze opnemen in de kapitalisatiefactor. Door de "huurverliezen" als gevolg van de incentives mee te nemen in de berekening van de exploitatiekosten, ontstaat een lagere kapitalisatiefactor. Deze lagere kapitalisatiefactor wordt vanzelfsprekend toegepast op een hogere huurwaarde (namelijk de bruto huurwaarde zonder aftrek van de incentive). Net als bij de werkwijze bij berekening "korting" op de bruto jaarhuurwaarde, worden de huurvrije perioden in een berekening volgens de netto contante waarde (DCF), contant gemaakt. In het rekenmodel (bijlage 5) kunnen beide berekeningen zichtbaar worden gemaakt.. Huurkortingen worden niet contant gemaakt en direct in de huurwaarde gekort (als percentage). Als gebruiker van de HWK-monitor moet u dit percentage zelf van de ingevoerde huurwaarde aftrekken. De berekening waarbij de incentives in de kapitalisatiefactor worden verwerkt geldt als een alternatieve onderbouwing van de WOZ-waarde. Ook hier wordt rekening gehouden met de "korting" op de bruto jaarhuurwaarde. In beide gevallen dient dezelfde DCF als onderbouwing van de berekening. Bij het verrekenen van de incentives in de WOZ-waarde moet worden gewaakt voor een dubbeltelling. Deze dubbele correctie kan ontstaan doordat de incentive zowel in de huurwaarde als in de kapitalisatiefactor wordt meegewogen. De bovenstaande waarschuwing geldt voor het geval er naast het verrekenen van de huurvrije periode als correctie “in de huur” ook nog een correctie in de “BAR/NAR” wordt verrekend. De bruto kapitalisatiefactor wordt hier namelijk door beïnvloed. Hieronder volgt een kleine uitleg. Als er bij de berekening van de bruto kapitalisatiefactor wordt uitgegaan van de verrekening van “In de huur” wordt de bruto kapitalisatiefactor berekend door de WOZ-waarde te relateren aan de bruto markthuurwaarde na correctie met de incentive. Als de incentive echter wordt verrekend in de “BAR/NAR” wordt de bruto kapitalisatiefactor berekend door de WOZ-waarde te relateren aan de bruto markthuur met inbegrip van de betreffende incentive. Deze korting zal 0 zijn omdat de korting is verrekend in de exploitatie (in de “BAR/NAR”) van het object. Nb. Als incentives het argument vormen om de WOZ-waarde aan te passen moet er goed op worden gelet dat een keuze moet worden gemaakt of dit “in de huur” of in de exploitatie (“BAR/NAR”) moet gebeuren.


Pagina 17

3

De bruto kapitalisatiefactor

3.1 Opbouw van de bruto kapitalisatiefactor (bottom-up) De bruto kapitalisatiefactor wordt berekend vanuit het netto aanvangsrendement, de exploitatiekosten en de kosten voor koper. Het netto aanvangsrendement bestaat uit de componenten: 1 basisrente; 2 opslagrisico. De exploitatielasten bestaan uit de componenten: 1. onderhoudskosten; 2. vaste Lasten; 3. beheerskosten; 4. leegstandsrisico; 5. huurverliezen (indien van toepassing). Ten slotte is nog van belang de correctie voor kosten koper (k.k.).

3.2 Het Netto Aanvangsrendement (NAR) In beginsel wordt er voor de bepaling van het netto aanvangsrendement uitgegaan van een risicovrij rendement plus een opslag. Daarvoor dient een risicovrij rendement bepaald te worden. Deze wordt gevonden in de rente op de jongste 10-jarige staatsleningen die door o.a. De Nederlandse Bank (DNB) wordt gepubliceerd.

3.2.1 Basisrente Voor het bepalen van het risicovrije rendement wordt aangesloten bij de rendementen op staatsleningen op 1 januari van het betreffende jaar.

De basisrente voor 1 januari 2014 is vastgesteld op 2.23% (Bron: DNB, jongste tienjarige staatslening)

3.2.2 Risico-opslag op vastgoed Vastgoedbeleggingen hebben een lager risicoprofiel dan aandelen, maar een hoger risico dan staatsleningen. Omdat dit laatste als basisrendement geldt, moet er nog een risicodragend rendement bepaald worden. Met andere woorden, het extra risico, dat zich uit in een risico-opslag bovenop het basisrendement. Deze risico-opslag dekt onder meer de risico’s die samenhangen met de kans op leegstand (frictieleegstand), de eventuele instabiliteit van de huurder, het type vastgoed, de locatie, onbekende economische risico en dergelijke. Bij de analyse van verkooptransacties zijn de meeste elementen die bij de opbouw van de kapitalisatiefactor een rol spelen, zoals exploitatielasten, rendementen op staatsleningen en actuele huurwaarden betrekkelijk eenvoudig uit de markt te herleiden. Dit kan aan de hand Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Versie 1.0 Publiek Datum 1 november 2014

Pagina 18

van publicaties, huurovereenkomsten en andere beschikbare gegevens ten aanzien van de betrokken transactie. De risico-opslag wordt bepaald door verkooptransacties te analyseren. Het opslagrisico wordt dan berekend door de basisrente af te trekken van een gerealiseerde NAR. Risico-opslagen voor de categorieën kantoren, winkels en bedrijven zijn onder te verdelen in bandbreedtes en zijn opgebouwd naar het voorbeeld van DTZ “Nederland Compleet”. Hierin worden de aanvangsrendementen uitgebeeld, onderverdeeld naar de landelijke geografische gebieden Noord, Oost, Zuid en West. Uit marktanalyse blijkt dat de risicoopslagen voor de vermelde categorieën gemiddeld toenemen naarmate de kwaliteit van de locatie en van het vastgoed afneemt. Het beleggingsrisico op vastgoed wordt daardoor hoger. Wellicht ten overvloede wordt hier nog een keer met klem gewezen op de invloed van specifieke lokale omstandigheden. Onderstaand schema is niet meer dan een indicatie. Er moet altijd lokaal marktonderzoek worden gedaan om deze cijfers te vergelijken met lokale en/of regionale transactieprijzen. Immers, de plaatselijke markt en object specifieke zaken kunnen aanleiding zijn tot een andere uitkomst te komen. Tabel risico-opslag waarde peildatum 1 januari 2014 Type Kantoren Bandbreedte beste locaties Bandbreedte overige locaties Noord NAR 7,20% 9,90% 7,65% 11,25% Basis rendement 2,23% 2,23% 2,23% 2,23% Risico-opslag 4,97% 7,67% 5,42% 9,02% Oost NAR 6,98% 9,45% 7,65% 11,25% Basis rendement 2,23% 2,23% 2,23% 2,23% Risico-opslag 4,75% 7,22% 5,42% 9,02% Zuid NAR 6,75% 9,00% 7,65% 10,80% Basis rendement 2,23% 2,23% 2,23% 2,23% Risico-opslag 4,52% 6,77% 5,42% 8,57% West NAR 5,22% 8,10% 6,98% 10,80% Basis rendement 2,23% 2,23% 2,23% 2,23% Risico-opslag 2,99% 5,87% 4,75% 8,57% Bron: DTZ zadelhof, nederland compleet januari 2014, FGH, regionale raportages juli 2013 Tabel risico-opslag waarde peildatum 1 januari 2014 Type Winkels Bandbreedte beste locaties Bandbreedte overige locaties Noord NAR 4,50% 7,00% 5,50% 8,00% Basis rendement 2,23% 2,23% 2,23% 2,23% Risico-opslag 2,27% 4,77% 3,27% 5,77% Oost NAR 5,00% 6,75% 6,00% 7,75% Basis rendement 2,23% 2,23% 2,23% 2,23% Risico-opslag 2,77% 4,52% 3,77% 5,52% Zuid NAR 4,75% 6,50% 5,75% 7,50% Basis rendement 2,23% 2,23% 2,23% 2,23% Risico-opslag 2,52% 4,27% 3,52% 5,27% West NAR 4,25% 6,00% 5,25% 7,00% Basis rendement 2,23% 2,23% 2,23% 2,23% Risico-opslag 2,02% 3,77% 3,02% 4,77% Bron: DTZ zadelhof, nederland compleet januari 2014, FGH, regionale raportages juli 2013


Pagina 19

Tabel risico-opslag waarde peildatum 1 januari 2014 Type Bedrijven Bandbreedte beste locaties Bandbreedte overige locaties Noord NAR 7,97% 11,48% 8,78% 11,70% Basis rendement 2,23% 2,23% 2,23% 2,23% Risico-opslag 5,74% 9,25% 6,55% 9,47% Oost NAR 8,10% 11,48% 8,78% 11,70% Basis rendement 2,23% 2,23% 2,23% 2,23% Risico-opslag 5,87% 9,25% 6,55% 9,47% Zuid NAR 6,53% 9,90% 7,43% 10,80% Basis rendement 2,23% 2,23% 2,23% 2,23% Risico-opslag 4,30% 7,67% 5,20% 8,57% West NAR 6,53% 9,45% 7,43% 10,35% Basis rendement 2,23% 2,23% 2,23% 2,23% Risico-opslag 4,30% 7,22% 5,20% 8,12% Bron: DTZ zadelhof, nederland compleet januari 2014, FGH, regionale raportages juli 2013

3.3 Exploitatielasten Exploitatielasten zijn structurele uitgaven voor rekening van de eigenaar. Uitgangspunt is een waarde voor een eigenaar die de zaak koopt en zelf in gebruik neemt. Maar een eigenaar die voor eigen gebruik aankoopt, zal in een concurrerende markt nooit minder kunnen betalen dan een eigenaar die aankoopt voor de verhuur. Hierna volgen de kostenonderdelen die deel uitmaken van de exploitatiekosten zoals ze worden gehanteerd in de kapitalisatieberekening.

3.3.1 Onderhoudskosten (Zie de matrix onderhoudskosten) Onderhoudskosten als percentage van de herbouwwaarde Voor het bepalen van de onderhoudskosten wordt uitgegaan van de herbouwwaarde zoals in de markt wordt gehanteerd voor het oprichten van een gebouw dat overeenkomt met het te taxeren pand. Bronnen voor het bepalen van de herbouwwaarde zijn onder meer door de betreffende gemeente geanalyseerde marktinformatie, “Reed Business”, “DACE prijzenboekje” en “Vastgoed Exploitatiewijzer”. Bij de inschatting van de onderhoudskosten moet voor ogen worden gehouden dat het gaat om de instandhoudingskosten. Dus niet om groot onderhoud en/of achterstallig onderhoud. Op het moment dat met deze kosten rekening moet worden gehouden, zal een kapitaalscorrectie worden toegepast. Zie voor de herbouwwaarde en onderhoudskosten de bijlage in de taxatiewijzer. In dit overzicht staan de meest voorkomende kosten vermeld. Hiervan kan worden afgeweken op het moment dat een individueel geval daarom vraagt. De onderhoudskosten worden in het rekenmodel berekend vanuit de herbouwwaarde maar getoond als een percentage van de jaarhuurwaarde.

3.3.2 Vaste lasten (Zie de matrix vaste lasten) Verzekeringen en belastingen als percentage van de herbouwwaarde Voor het bepalen van de verzekeringspremie wordt uitgegaan van de herbouwwaarde zoals in de markt wordt gehanteerd voor het oprichten van een gebouw dat overeenkomt met het Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Versie 1.0 Publiek Datum 1 november 2014

Pagina 20

te taxeren pand. Bronnen voor het bepalen van de herbouwwaarde zijn onder meer de door de betreffende gemeente geanalyseerde marktinformatie, “Reed Business, “DACE prijzenboekje” e.d. Voor het bepalen van “belastingen” moet naast de herbouwwaarde van het te taxeren object ook de grondwaarde worden meegenomen. Deze kan worden achterhaald door het analyseren van marktinformatie, maar ook de betreffende gemeente kan worden geraadpleegd. Zij hebben informatie over gronduitgifteprijzen. Ga overigens bij het berekenen van de belastingen uit van alleen het gedeelte voor de eigenaar. De overige lokale belastingen als riool en eventueel reinigingsrechten moeten nog worden opgeteld bij de post onroerende zaakbelastingen. Bronnen die kunnen worden geraadpleegd voor het bepalen van rioolrechten zijn naast de betreffende gemeente de “Vastgoed Exploitatiewijzer”., Zie voor de herbouwwaarde en verzekeringspremie de bijlage in de taxatiewijzer. In dit overzicht staan de gemiddelde premies in promille weergegeven binnen de bandbreedten tot 10 miljoen en vanaf 10 miljoen. De promillages waarmee de verzekeringspremies worden berekend zijn per archetype vastgesteld, hiervan kan worden afgeweken op het moment dat een individueel geval daarom vraagt. Lokale belastingen kunnen het best bij de betreffende gemeente worden opgevraagd. In de “KF Monitor” wordt bij de berekening van de vaste lasten uitgegaan van een vast percentage van 0.45% van de herbouwwaarde. Dit percentage weerspiegelt de exploitatiekosten voor de onderdelen OZB, riool en watersysteemheffing.

3.3.3 Kosten voor beheer Hieronder worden verstaan de vergoedingen die professionele beheerders voor het beheren van bedrijven en kantoren in rekening brengen. Voor activiteiten die betrekking hebben op de serviceverlening (servicekosten) en verhuur worden de beheerders meestal afzonderlijk betaald. Beheervergoedingen zijn niet zonder meer in eenheidsprijzen of percentages van de huur uit te drukken, maar zijn afhankelijk van de complexiteit, het aantal verhuurbare eenheden, hoogte van de huur, bemiddeling bij verhuurcontracten, etcetera. De hieronder benoemde percentages zijn niet meer dan gemiddelden zoals deze door professionele beheerders worden gehanteerd en zijn exclusief BTW. Het administratieve beheer zoals dat voor beleggingspanden wordt berekend, is niet in het onderstaande overzicht opgenomen, omdat dit alleen voor beleggingspanden geldt en in de Wet WOZ niet wordt uitgegaan van de beleggingswaarde. Kantoren  voor kantoren met een “hoog” huurniveau 1.5% tot 2,5% van de bruto huur.  voor kantoren met een “laag” huurniveau 1.5% tot 3% van de bruto huur.  bij grote kantoorobjecten met een of meerdere huurders alleen het technische beheer afhankelijk van het huurniveau, 1% tot 1,5% van de bruto huur. Winkelpanden  voor winkelstrips en winkelcentra, afhankelijk van het huurniveau, 2% tot 3.5% van de bruto huur.  voor individuele winkels op de betere locaties (A en B) met veelal een “hoog” huurniveau, 1% tot 2.5% van de bruto huur.  bij alleen technisch beheer, afhankelijk van het huurniveau, 1% tot 1,5% van de bruto huur. Bedrijfspanden  voor bedrijfspanden afhankelijk van het huurniveau 2% tot 3% van de bruto huur.  bij alleen technisch beheer 1% tot 1,5% van de bruto huur Bron:

Vastgoed Taxatiewijzer Koëter vastgoed adviseurs..


Pagina 21

3.3.4 Leegstandsrisico Inleiding Bij het bepalen van de WOZ-waarde voor courante niet-woningen speelt leegstand een steeds grotere rol in de waardebepaling. Zowel bij kantoren als bij winkels neemt de leegstand toe, terwijl de verwachting bestaat dat ook op langere termijn de behoefte aan de deze ruimten niet (meer) zal stijgen. Voor bedrijfsruimten is de situatie iets minder ongunstig. In deze paragraaf wordt op de diverse aspecten rond leegstand ingegaan. Soorten leegstand In de markt worden in het algemeen drie typen leegstand onderscheiden, namelijk:  frictieleegstand, leegstand samenhangend met het wisselen van gebruikers/huurders;  aanvangsleegstand, leegstand wanneer een nieuw object nog in gebruik genomen moet worden;  structurele leegstand, leegstand van structurele aard, omdat er geen vraag is naar het desbetreffende object; vaak, zeker in de huidige markt is deze vorm van leegstand langdurig wanneer het een periode van 2 jaar overtreft. Bij de waardebepaling, niet alleen in het kader van de WOZ-taxatie, wordt er in het algemeen onderscheid gemaakt tussen frictieleegstand en aanvangsleegstand enerzijds en structurele leegstand anderzijds. Bij de bepaling van de kapitalisatiefactor worden frictieleegstand en aanvangsleegstand meegenomen in de generieke "risico-opslag", die samenhangt met investeren in onroerend goed. Immers, deze vormen van leegstand komen niet voor bij andere investeringsvormen. De (verwachte) structurele leegstand moet bij de waardebepaling afzonderlijk worden ingeschat. Het is deze vorm van leegstand die in de huidige markt sterk oploopt. Het is ook deze structurele leegstand die aan de orde is in de maatschappelijke discussie over de leegstand van kantoor- en winkelvastgoed. Indien een pand structureel leeg staat, kan dit verschillende oorzaken hebben, namelijk:  vraag en aanbod op deze locatie;  mate van structurele leegstand op deze locatie (veel structurele leegstand maakt de locatie minder aantrekkelijk);  voorzieningenniveau, bereikbaarheid, uitstraling, mate van gedateerdheid, etcetera. in vergelijking met concurrerende locaties;  het kwaliteitsniveau (onderhoudsniveau, voorzieningenniveau, ligging, uitstraling, mate van gedateerdheid, etc.) van het desbetreffende pand. Leegstand in de waardebepaling Door het inschatten van het leegstandsrisico wordt met name de structurele leegstand verdisconteerd in de kapitalisatiefactor en daarmee in de (WOZ-)waarde. De andere typen leegstand zijn al in het algemene vastgoedbeleggingsrisico tot uitdrukking gekomen, met name in de risico-opslag. Het leegstandsrisico dat wordt geschat voor een WOZ-taxatie moet overeenkomen met het "objectieve leegstandsrisico". Wat dit betreft wijkt de WOZtaxatie af van bijvoorbeeld een taxatie van de beleggingswaarde. Het "objectieve leegstandsrisico" ziet op het gemiddelde leegstandsrisico van dit type pand op deze locatie, terwijl het leegstandsrisico bij de bepaling van de beleggingswaarde betrekking heeft op een afzonderlijk pand. Het verschil blijkt duidelijk uit een voorbeeld. Op een kantoorlocatie staat een aantal panden met vergelijkbare kenmerken (uitstraling, grootte, etc.), waarbij de helft van die panden leeg staat en de verwachting is dat daar de komende vijf jaar geen verandering in komt. Het objectieve leegstandsrisico voor al die panden zal gelijk zijn (50%) en dus zal ook de WOZ-waarde gelijk zijn. Per individueel pand zal echter het leegstandsrisico bij de leegstaande panden veel hoger zijn dan 50% (met een lage beleggingswaarde als gevolg), terwijl bij de verhuurde panden het leegstandsrisico lager Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Versie 1.0 Publiek Datum 1 november 2014

Pagina 22

is dan 50%. Voor verhuurde panden zal dus meestal de beleggingswaarde hoger zijn dan de WOZ-waarde, terwijl voor leegstaande panden de beleggingswaarde juist meestal lager zal zijn dan de WOZ-waarde. Natuurlijk zullen in de praktijk niet alle panden op een bepaalde locatie volledig met elkaar vergelijkbaar zijn. Ook de kenmerken van de panden wat betreft leeftijd, uitstraling, grootte etcetera. zullen invloed hebben op de "objectieve verhuurbaarheid". In de markt wordt daarbij wel het onderscheid gemaakt tussen "kansarm", "kanshebbend" en "kansrijk". Deze verschillen tussen panden in "objectieve verhuurbaarheid" zullen ook meegewogen worden in het bepalen van het objectieve leegstandsrisico en daarmee in de objectieve WOZwaarde. In de praktijk zullen dus niet alle panden op één locatie voor de WOZ getaxeerd worden met een gelijk leegstandsrisico. De onderlinge verschillen in leegstandsrisico hangen samen met objectieve kenmerken van de getaxeerde panden die de verhuurbaarheid beïnvloeden. Gemiddeld zal het leegstandsrisico op een locatie in beginsel wel overeenkomen met de feitelijk geconstateerde leegstand op die locatie. Wanneer het (objectieve) leegstandsrisico voor een bepaald pand of voor een bepaalde locatie laag is (dus bijvoorbeeld voor courante panden, met een courante grootte op een "toplocatie"), zal het verschil tussen beleggingswaarde en WOZ-waarde gering zijn, maar in een gebied of voor een categorie panden met een hoger leegstandsrisico ("kansarm") zullen deze verschillen oplopen. Het gebruik van het "objectief leegstandsrisico" als uitgangspunt bij de WOZ-taxatie, hangt samen met de waarderingsvoorschriften (leeg en niet verhuurd). Dit uitgangspunt geldt voor alle panden op de waardepeildatum. Het objectieve karakter van de WOZ-taxaties leidt ertoe dat twee identieke naast elkaar gelegen kantoorpanden voor de WOZ dezelfde waarde hebben, ook wanneer het ene pand op de waardepeildatum verhuurd is en de andere leeg staat. Het "objectieve leegstandsrisico" zal in het algemeen worden uitgedrukt in het aantal maanden dat naar verwachting een dergelijk pand op deze locatie leeg zal staan in bijvoorbeeld de komende tien jaar. Om een goed beeld te krijgen van dit "objectieve leegstandsrisico" is de feitelijke leegstand op de waardepeildatum op de desbetreffende locatie een goede indicatie. Wanneer op de waardepeildatum op een bepaalde locatie nagenoeg alle kantoorpanden verhuurd zijn, zal het (objectieve) leegstandsrisico laag zijn (ook voor het enige pand op die locatie dat op de waardepeildatum toevallig leeg staat). Overigens wil een hoge feitelijke leegstand op de waardepeildatum niet altijd zeggen dat het "objectieve leegstandsrisico" ook hoog is. Immers de feitelijke leegstand kan het gevolg zijn van het feit dat op de locatie veel panden net zijn opgeleverd en er nog sprake is van (kortdurende) frictieleegstand. Overigens is het niet de taxateur die bepaalt hoe groot de daling van de WOZ-waarde is als gevolg van het leegstandsrisico, maar de markt. Immers, de bij de taxatie gebruikte huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden uit de markt afgeleid. Wanneer bij transacties van verhuurde en van onverhuurde kantoorpanden nog steeds aanzienlijke prijzen worden betaald, dan is de daling van de marktwaarde dus nog beperkt. Het is niet zozeer de WOZtaxateur die ervoor zorgt dat de WOZ-waarden hoog blijven, maar de betrokken marktpartijen. Pas wanneer deze marktpartijen in verkooptransacties tot lagere verkoopprijzen komen, kan geconstateerd worden dat het hogere leegstandsrisico heeft geleid tot een lagere marktwaarde. Zolang marktpartijen zelf de verkoopprijzen en dus de marktwaarde “hoog houden”, kan de WOZ niet komen tot een lagere waarde.


Pagina 23

3.3.5 Huurverliezen (indien van toepassing) Huurverliezen zijn niet in alle gevallen op te nemen als een exploitatielast. Alleen in de gevallen dat er is gekozen voor de verrekening van de incentive in de BAR/NAR zal een percentage voor huurverliezen zichtbaar worden.


Pagina 24

3.4 Correctie kosten koper Als de WOZ-waarde via een bottom-up methode wordt bepaald, moet gecorrigeerd worden vanwege kosten koper. Dit zijn de kosten die een koper moet maken om het eigendom van de onroerende zaak te verwerven. Deze kosten bestaan uit overdrachtsbelasting en/of omzetbelasting en notariskosten.

3.4.1 Notariskosten en makelaarskosten Voor wat betreft de WOZ-waarde wordt er bij het bepalen van de kosten koper van uitgegaan dat altijd een notaris wordt ingeschakeld voor het opmaken van de transportakte. Er wordt nadrukkelijk vanuit gegaan dat er geen makelaar wordt ingeschakeld. De kosten zijn degressief en afhankelijk van de hoogte van de koopsom en dus van de WOZ-waarde.

3.4.2 Overdrachtsbelasting versus omzetbelasting Er kunnen zich drie situaties voordoen waarbij rekening dient te worden gehouden met fiscale consequenties bij aan- en verkoop van onroerende zaken. Er is sprake van overdrachtsbelasting, er is sprake van omzetbelasting (BTW) of er is sprake van overdrachtsbelasting en omzetbelasting(BTW). Het gaat hier uitsluitend om de belasting die betrekking heeft op het vastgoedobject. Deze houdt geen verband met de BTW-positie van de eigenaar of huurder. Immers, er wordt uitgegaan van overdracht van een leeg en ontruimd pand aan nieuwe eigenaren en gebruikers.

3.4.3 Overdrachtsbelasting Overdrachtsbelasting bedraagt 6% van de koopsom, of, zo die hoger ligt, van de verkoopwaarde. Overdrachtsbelasting wordt in mindering gebracht op de WOZ-waarde omdat de WOZ-waarde de verkoopwaarde representeert. Overdrachtsbelasting wordt geheven over transacties van bestaande bouwwerken.

3.4.4 Omzetbelasting (BTW) Als gevolg van het bepaalde in art. 11, eerste lid aanhef en letter a, Wet op de omzetbelasting 1968, kan een onroerende zaak, indien deze meer dan twee jaar in gebruik is, vrij van omzetbelasting worden geleverd. In dat geval wordt overdrachtsbelasting geheven over de aankoopprijs. Bij nieuwe courante niet-woningen wordt alleen omzetbelasting betaald indien er een (fictieve) transactie plaatsvindt binnen twee jaar na eerste ingebruikname. Volgens de jurisprudentie betekent dit dat in deze periode de omzetbelasting (BTW) wel een waardebepalende factor is voor de WOZ-waarde. Daarom zal de WOZ-waarde in deze periode bepaald moeten worden inclusief BTW. In dit verband verwijzen wij naar het volgende arrest van de Hoge Raad van 21 december 2013, nr. 11/04417, LJN: BY6825 en nr. 11/04396, LJN: BY6824, waarin de uitspraak van het Gerechtshof wordt bevestigd. In deze laatste uitspraak zijn de volgende rechtsoverwegingen van belang: "4.8. Belanghebbenden zijn ondernemer voor de toepassing van de Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: Wet OB 1968). De distributieloodsen zijn door belanghebbenden verworven overeenkomstig artikel 11, eerste lid, onderdeel a, in verbinding met artikel 15 van de Wet OB 1968 met toepassing van het recht op aftrek van Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Versie 1.0 Publiek Datum 1 november 2014

Pagina 25

voorbelasting, zodat geen omzetbelasting op de koopprijs drukt. Belanghebbenden gebruiken de distributieloodsen voor belaste prestaties in de zin van de Wet OB 1968. Voor zover de distributieloodsen worden verhuurd, geschiedt zulks overeenkomstig artikel 11, eerste lid, onderdeel b, ten 5°, van de Wet OB 1968 in de belaste sfeer, zodat de ter zake van de koopprijs afgetrokken voorbelasting onaangetast blijft en niet alsnog omzetbelasting op de koopprijs drukt. 8.2. Voor de toepassing van de Wet OB 1968 zijn belanghebbenden en de huurders van de distributieloodsen ondernemers die met omzetbelasting belaste prestaties verrichten. Dit betekent dat geen omzetbelasting op de koopprijzen of op de huurprijzen drukt. Bij de aankoop van de distributieloodsen maakt de aan belanghebbenden in rekening gebrachte omzetbelasting deel uit van de prijzen, die belanghebbenden ter verkrijging van de distributieloodsen slechts bereid zijn gebleken te betalen in de wetenschap dat op haar met gebruikmaking van haar recht op aftrek van voorbelasting die omzetbelasting niet drukt. Aannemelijk is dat ook andere marktpartijen die de distributieloodsen zouden willen verwerven dezelfde terughoudendheid in die bereidheid zouden tonen. De ratio van het stelsel van de omzetbelasting is, dat op de bedrijfsvoering van ondernemers geen omzetbelasting drukt voor zover zij belaste prestaties verrichten. Voor deze ondernemers gelden prijzen exclusief omzetbelasting als waarde in het economisch verkeer. Uit de arresten van de Hoge Raad van 30 oktober 1991, nr. 26.544, BNB 1992/3, en van 30 oktober 1991, nr. 27.164, BNB 1992/4, bevestigd in het arrest van de Hoge Raad van 8 augustus 2003, nr. 38.085, LJN AI0924, BNB 2003/347, volgt echter, dat de waardering naar de waarde in het economische verkeer van de distributieloodsen in de eerste twee jaar na ingebruikname dient plaats te vinden inclusief omzetbelasting. Het Hof ziet, anders dan belanghebbenden betogen, geen reden van deze vaste jurisprudentie af te wijken, aangezien, gelet op de ratio van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, moet worden uitgegaan van de waarde in het economische verkeer, zijnde een objectieve waarde. De Hoge Raad bevestigt aldus de vaste lijn in de jurisprudentie dat de waardering naar de waarde in het economische verkeer moet worden bepaald ongeacht de persoonlijke omstandigheden van de belastingplichtige, in de eerste twee jaar na de eerste ingebruikname bovendien inclusief omzetbelasting. NB, Bij het bepalen van de tweejaarsperiode (eerste twee jaar na eerste ingebruikname) is de toestandsdatum van belang (en niet de waardepeildatum). De waarde in het economische verkeer is de prijs die de meest biedende gegadigde bereid is te betalen bij een verkoop van de desbetreffende onroerende zaak na de beste voorbereiding en rondom de waardepeildatum. Transacties van onroerende zaken zijn in beginsel vrijgesteld van de heffing van omzetbelasting. Bij gewone transacties van onroerende zaken speelt omzetbelasting geen rol. Bij niet-woningen die al langer dan twee jaar in gebruik zijn, wordt daarom de waarde in het economische verkeer bepaald, uitgaande van een verkoopprijs die niet is onderworpen aan de heffing van omzetbelasting. De hierboven bedoelde waarde is niet gelijk aan de prijs (zoals die op de markt tot stand komt) die bij belaste levering zou worden verkregen verminderd met de verschuldigde omzetbelasting. In die prijs zit namelijk ook een element van niet-aftrekbare omzetbelasting. Partijen die de omzetbelasting niet, of slechts gedeeltelijk, in aftrek kunnen brengen, zullen immers een extra bedrag over hebben voor het feit dat de levering bij verkoop vrij is van omzetbelasting. De te analyseren transacties vermelden de koopsommen exclusief de wettelijke transactiekosten (hierna k.k.). Wanneer uitgegaan wordt van de in het Kadaster vermelde transactieprijzen, zal de uitkomst van de analyse resulteren in een gemiddelde kapitalisatiefactor k.k. Eventuele omrekeningen zijn dan overbodig. Op de regel dat transacties van onroerende zaken niet zijn onderworpen aan de heffing van omzetbelasting, bestaat één belangrijke uitzondering, namelijk de verkoop van een nieuw Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Versie 1.0 Publiek Datum 1 november 2014

Pagina 26

vervaardigde onroerende zaak (nieuwbouwobject). Deze uitzondering geldt tot twee jaar na de eerste ingebruikname van het gebouw. Daarna is over (volgende) transacties in beginsel geen omzetbelasting meer verschuldigd. Voor de bepaling van de waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak mogen subjectieve elementen geen rol spelen. Voor de bepaling van de waarde in het economisch verkeer van een niet-woning die op de waardepeildatum minder dan twee jaar geleden in gebruik genomen is moet, net als bij nieuwbouwwoningen, uitgegaan worden van een transactieprijs inclusief de te betalen omzetbelasting. Hoewel onder omstandigheden ook transacties van onroerende zaken ouder dan twee jaar belast kunnen zijn met omzetbelasting, geldt voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ dat alleen gekeken wordt naar de tweejaarsperiode. Binnen de tweejaarsperiode wordt getaxeerd inclusief omzetbelasting en daarna wordt getaxeerd uitgaande van een transactie die niet is belast met omzetbelasting. De invloed van de omzetbelasting zal verdisconteerd zijn in de kapitalisatiefactor. Toepassing van deze kapitalisatiefactor op een huurwaarde exclusief BTW leidt tot een waarde die gebaseerd is op een transactie onderworpen aan overdrachtsbelasting. Wanneer bij het bepalen van de kapitalisatiefactor wordt aangesloten op verkoopgegevens onderworpen aan overdrachtsbelasting en huurgegevens exclusief BTW behoeft de uit de marktgegevens afgeleide huurwaarde en kapitalisatiefactor niet gecorrigeerd te worden met de BTW. In andere gevallen (bijvoorbeeld bij taxatie van een object in de tweejaarsperiode - of bij het gebruik maken van een verkoopprijs onderworpen aan omzetbelasting - is correctie wel nodig.

Bronnen: Vraagbaak waardebepaling in het kader van de Wet WOZ 3e herziene druk. Hoge Raad 30 oktober 1991, nr. 27.164, Belastingblad 1992, blz. 228. Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Versie 1.0 Publiek Datum 1 november 2014

Pagina 27

4

Bijlagen

Bijlage 1 Algemene beschrijving Bij deze taxatiewijzer hoort het rekenblad “HWK-monitor”. Met dit rekenblad kan de kapitalisatiefactor worden bepaald en kan worden berekend wat de invloed is van eventuele incentives op de getaxeerde huurwaarde. Het rekenblad wordt per jaar vernieuwd. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de vorige waardepeildatum worden in het blad versie beheer weergegeven. Wijze van berekenen invloed incentives op WOZ-waarde Het rekenblad biedt twee methoden om de invloed van incentives op de WOZ-waardebepaling te berekenen. Bij de eerste methode verrekenen we de incentives in de getaxeerde huurwaarde. Deze methodiek wordt in beginsel toegepast bij de WOZ-waardering. Op deze manier wordt deze invloed op de huurwaarde zuiverder in beeld gebracht dan in de benadering die vroeger (waardepeildatum 1 januari 2009 en eerder) werd toegepast. De tweede methode is als nadere onderbouwing beschikbaar. Deze toont aan dat het verdisconteren van de incentives in de kapitalisatiefactor tot dezelfde WOZ-waarde leidt. In eerdere edities (waardepeildatum 2009 en eerder) van de taxatiewijzers kapitalisatiefactor werd er van uitgegaan dat de incentives die in de markt worden gegeven, in zijn geheel op de bruto huur in mindering moesten worden gebracht, waarbij deze incentives werden verrekend met de te betalen huur. Gedurende een periode van tien jaar. Bij een incentive bestaande uit 12 maanden huurvrije periode werd de periode van 12 maanden gedeeld op 120 maanden en werd er daarom 10% van de bruto huur afgetrokken. De aldus verkregen "bruto huurwaarde" werd verder gebruikt om bijvoorbeeld de exploitatiekosten te berekenen en om de netto huurwaarde te bepalen. In de nieuwere versies wordt de invloed van de incentives contant gemaakt via de DCF-methode over een periode van 10-jaar. Voor de resterende periode wordt uitgegaan van de volledige "huurprijs". Contant maken van de gegeven incentives Het bedrag waarmee de bruto huurwaarde moet worden verminderd, wordt bepaald op basis van de contante waarde van "de door de incentives gemiste kasstromen". Bij de berekening wordt een rentevoet gehanteerd over een tijdreeks van 10-jaar . De uitkomst wordt uitgedrukt in een percentage van de totale kasstromen.. Overigens is het rekenblad (bijlage 5) zodanig ingericht dat de berekening geheel automatisch gaat. De gebruiker, hoeft alleen in te vullen hoeveel maanden er incentives (huurvrije periode) worden gegeven. De gemaakte keuze wordt vervolgens direct in het rekenblad verwerkt, waardoor de uitkomsten dadelijk zichtbaar zijn.


Pagina 28

De herbouwwaarde als uitgangspunt voor kostenraming en uitgedrukt als percentage van de jaarhuur Vanuit de praktijk bestaat de wens de exploitatiekosten (bijvoorbeeld onderhoud) te baseren op de herbouwwaarde. Het praktijkvoorbeeld is de situatie waarbij voor twee identieke gebouwen met verschillende jaarhuurprijzen verschillende onderhoudskosten werden berekend, terwijl de panden qua onderhoudskosten gelijk zijn. Deze ongelijkheid wordt voorkomen door dezelfde herbouwwaarde als uitgangspunt te nemen. Doordat de gebruiker kan kiezen uit archetypen, krijgen gelijke gebouwen gelijke exploitatiekosten ten aanzien van het onderhoud. Wel wordt de mogelijkheid geboden om met een cijfermatige aanduiding de kwaliteit, ligging en onderhoud te benoemen waarmee de herbouwwaarde kan variëren. Het lijkt redelijk te veronderstellen dat bij een object met een mindere staat van onderhoud hogere onderhoudskosten in de taxatie moeten worden meegenomen. Het inzichtelijk maken van verzekeringen op basis van herbouwwaarde en uitgedrukt als percentage van de jaarhuur Het argument om de onderhoudskosten te baseren op de herbouwwaarde geldt evenzeer voor het schatten van de kosten voor bijvoorbeeld de opstalverzekering. Ook hier is het van belang de kosten op een eenduidige wijze vast te stellen, waarbij gelijke gevallen gelijk worden behandeld en niet worden beïnvloed door de hoogte van de individueel betaalde huurprijs. De netto contante waardeberekening Met behulp van dit rekenblad kan meteen een controle worden uitgevoerd op basis van de netto contante waarde. In deze waardeberekening wordt namelijk getoond welke kasstromen er zijn binnen een tijdreeks van 10-jaar. Deze kasstromen bestaan enerzijds uit de jaarlijkse huuropbrengst van een gebouw, anderzijds worden de jaarlijkse kosten als kasstromen zichtbaar, zodat er een netto kasstroom overblijft. De netto kasstroom wordt contant gemaakt met behulp van een rentevoet. De rentevoet bestaat uit het netto aanvangsrendement plus een ophoging voor te verwachten groei. Het zal duidelijk zijn dat het bepalen van de rentevoet (risico-opslag) vanuit verkooptransacties onontbeerlijk is, hierdoor houdt de rentevoet aansluiting op de markt.


Pagina 29

Bijlage 2 Overzicht exploitatiekosten en verzekeringspremies Algemene beschrijving van de werking van de matrix overzichten “onderhoudskosten en verzekeringspremies” De matrix is ingedeeld in kolommen en regels. Bij de kolom “Omschrijving” kan de gewenste omschrijving van het object worden gezocht. Vervolgens wordt in de kolom ernaast gezocht naar de gewenste bijzonderheid die past bij de eerder gekozen omschrijving. Uit de horizontale rij wordt berekend wat de kosten zijn van dit type gebouw. De kolom “totaal” is gevuld met de som van alle kosten in de horizontale rij. Hiervan kan worden afgeweken als een van de betrokken kostensoorten niet van toepassing is. In dat geval kan worden gekozen voor een optelling van de specifieke kosten die voor het gebouw gelden. Deze werkwijze geldt voor de gebouwtypen kantoor, winkel en bedrijf. Om de berekening van de kapitalisatiefactor zuiver te houden, worden deze kosten vervolgens uitgedrukt in een percentage van de huur. Door deze werkwijze wordt voorkomen dat voor gelijke gebouwen verschillende bedragen worden gehanteerd voor onderhoud en verzekeringen. De onderstaande onderhoudskosten zijn gebaseerd op een neutrale onderhoudssituatie. Het zijn de meest voorkomende kosten per gebouwtype, per vierkante meter bruto vloeroppervlak (BVO). Op het moment dat er kosten worden gemaakt die zien op achterstallig onderhoud moeten deze in de waardering worden verwerkt als een kapitaalscorrectie. Deze mogen niet in de exploitatiekosten worden opgenomen. Hieronder wordt per kostencomponent getracht een meer gedetailleerde uitleg te geven over het rekenblad. De onderstaande matrix is aangepast naar waardepeildatum 1 januari 2014. Dit houdt in dat de individuele kostensoorten opnieuw zijn beoordeeld door de Vastgoed Exploitatiewijzer 2013 als uitgangspunt te nemen en deze te indexeren met 2.53%.


Pagina 30

Verzekeringen

€ 0,80 € 0,80 € 1,05 € 0,75 € 0,80 € 0,80 € 0,80 € 0,80 € 0,80 € 0,80 € 0,80 € 0,60 € 0,40 € 0,55 € 0,55 € 0,55 € 0,55 € 0,55 € 0,55 € 0,55 € 0,55 € 0,55 € 0,40 € 0,40 € 0,40 € 0,40 € 0,40 € 0,35 € 0,35 € 0,35 € 0,35

€ 1,10 € 1,10 € 1,50 € 1,25 € 1,10 € 1,10 € 1,10 € 1,10 € 1,10 € 1,10 € 1,10 € 0,90 € 0,55 € 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,85 € 0,65 € 0,65 € 0,65 € 0,65 € 0,65 € 0,55 € 0,55 € 0,55 € 0,55

€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 2,70 € 2,70 € 2,70 € 2,70 € 2,70 € 2,70 € 2,70 € 2,30 € 1,70 € 2,00 € 2,00 € 2,00 € 2,00 € 2,00 € 2,00 € 2,00 € 2,00 € 2,00 € 1,80 € 1,80 € 1,80 € 1,80 € 1,80 € 1,65 € 1,65 € 1,65 € 1,65

€ 7,89 € 9,23 € 10,87 € 10,66 € 12,51 € 10,10 € 13,74 € 11,12 € 11,89 € 9,23 € 9,48 € 8,46 € 5,43 € 9,79 € 6,72 € 10,05 € 7,95 € 6,77 € 7,07 € 6,87 € 7,79 € 6,87 € 5,59 € 5,84 € 5,69 € 6,56 € 5,69 € 5,33 € 5,08 € 6,31 € 5,18

< 10 mio > 10 mio 0,055 0,035 0,055 0,035 0,055 0,035 0,055 0,035 0,038 0,024 0,038 0,024 0,038 0,024 0,038 0,024 0,038 0,024 0,038 0,024 0,038 0,024 0,038 0,024 0,038 0,024 0,038 0,024 0,038 0,024 0,038 0,024 0,038 0,024 0,038 0,024 0,038 0,024 0,038 0,024 0,038 0,024 0,038 0,024 0,038 0,024 0,038 0,024 0,038 0,024 0,038 0,024 0,038 0,024 0,038 0,024 0,038 0,024 0,038 0,024 0,038 0,024

optioneel Hydrofoor, stuksprijzen in kosten opnemen als m2 prijs Tractielift, stuksprijzen in kosten opnemen als m2 prijs bij laagbouw Tractielift, stuksprijzen in kosten opnemen als m2 prijs bij middelhoogbouw Tractielift, stuksprijzen in kosten opnemen als m2 prijs bij hoogbouw Hydraulische lift, stuksprijzen in kosten opnemen als m2 prijs bij laagbouw Hydraulische lift, stuksprijzen in kosten opnemen als m2 prijs bij middelhoogbouw Gevelonderhoud instalatie, stuksprijzen in kosten opnemen als m2 prijs

Bron:

Inflatie 2013

Totaal p/m2 per jaar

€ 0,75 € 0,75 € 0,70 € 0,75 € 0,75 € 0,75 € 0,75 € 0,75 € 0,75 € 0,75 € 0,75 € 0,55 € 0,55 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,60 € 0,55 € 0,55 € 0,55 € 0,55 € 0,55 € 0,50 € 0,50 € 0,50 € 0,50

airconditioning

€ 5,05 € 6,35 € 7,35 € 7,65 € 6,85 € 4,50 € 8,05 € 5,50 € 6,25 € 3,65 € 3,90 € 3,90 € 2,10 € 5,55 € 2,55 € 5,80 € 3,75 € 2,60 € 2,90 € 2,70 € 3,60 € 2,70 € 2,05 € 2,30 € 2,15 € 3,00 € 2,15 € 2,15 € 1,90 € 3,10 € 2,00

topkoeling

metselwerk gestucadoord en geschilderd metselwerk gestucadoord en geschilderd metselwerk, houten kozijnen metselwerk, aluminium kozijnen isolatiestucwerk, houten kozijnen isolatiestucwerk, aluminium kozijnen natuursteen, houten kozijnen natuursteen, aluminium kozijnen metaal beton metselwerk metselwerk, houten kozijnen metselwerk, aluminium kozijnen beton, houten kozijnen beton, aluminium kozijnen metselwerk vliesgevels natuursteen beton metaal metselwerk vliesgevels natuursteen beton metaal vliesgevels natuursteen beton metaal

cv installatie

bijzonderheden

Omschrijving

Grachtenpand Grachtenpand monumentaal monumentaal eigentijds eigentijds eigentijds eigentijds eigentijds eigentijds eigentijds eigentijds eigentijds middelhoog jaren ' 70 middelhoog jaren ' 70 middelhoog jaren ' 70 middelhoog jaren ' 70 laagbouw laagbouw laagbouw laagbouw laagbouw middelhoogbouw middelhoogbouw middelhoogbouw middelhoogbouw middelhoogbouw hoogbouw hoogbouw hoogbouw hoogbouw

standaard basis

Kantoren

mechanische ventilatie

Onderhoudskosten en verzekeringen

2,53%

Eenheid Bedrag p/st stuks € 478 stuks € 2.840 stuks € 3.275 stuks € 5.280 stuks € 3.700 stuks € 4.350 stuks € 2.850

Vastgoed Taxatiewijzer Koëter vastgoed adviseurs..

Optioneel voor heater's hieronder directgestookt 1e bouwlaag indirect gestookt 1e bouwlaag directgestookt 2e bouwlaag indirect gestookt 2e bouwlaag optioneel Hydrofoor Tractielift Hydraulische lift roltrap/ trap Gevelonderhoud instalatie

Bron:

€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,30 € 0,30 € 0,35 € 0,30

€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 3,05 € 3,05 € 0,75 € 0,65

€ 2,90 € 2,90 € 2,90 € 2,90 € 2,90 € 2,90 € 2,90 € 2,90 € 2,90 € 2,90 € 2,90 € 2,90 € 2,90 € 2,90 € 2,90 € 2,90

€ 9,84 € 9,23 € 11,02 € 10,82 € 8,82 € 9,33 € 131,80 € 9,23 € 7,48 € 5,43 € 7,28 € 5,33 € 11,74 € 11,74 € 7,13 € 7,43

< 10 mio > 10 mio 0,055 0,038 0,055 0,038 0,108 0,073 0,108 0,073 0,108 0,073 0,108 0,073 0,108 0,073 0,065 0,048 0,108 0,073 0,108 0,073 0,108 0,073 0,108 0,073 0,225 0,168 0,130 0,000 0,108 0,080 0,650 0,475

Inflatie 2013

Verzekeringen

cv installatie € 1,45 € 1,45 € 1,45 € 1,45 € 1,45 € 1,45 € 120,00 € 0,95 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,95 € 0,95 € 0,60 € 0,55


€ 5,25 € 4,65 € 6,40 € 6,20 € 4,25 € 4,75 € 5,65 € 5,15 € 4,40 € 2,40 € 4,20 € 2,30 € 4,25 € 4,25 € 2,35 € 2,85

sprinkler installatie

traditioneel gemetseld traditioneel gemetseld gemetseldegevel gemetseldegevel gemetseldegevel gemetseldegevel aluminium met glasgevel gemetseldegevel metalengevelbekleding metalengevelbekleding metalengevelbekleding metalengevelbekleding gemetseldegevel gemetseldegevel, isolatieglas aluminium vleizgevel geen nadere onmschrijving

topkoeling

individuele winkel (winkelstraat) ouder individuele winkel (winkelstraat) recent winkel in centrum, niet overdekt, ouder winkel in centrum, niet overdekt, recent winkel in centrum, overdekt, ouder winkel in centrum, overdekt, recenter kiosk solitaire supermarkt grootschalige detailhandelsunit grootschalige detailhandelsunit perifere grootschalige detailhandelsunit perifere grootschalige detailhandelsunit café/bar restaurant theater/bioscoop dancing/discotheek

standaard basis

Omschrijving

bijzonderheden

Winkel

mechanische ventilatie


2,53%

Eenheid Bedrag p/m2 per m/2 € 0,45 per m/2 € 0,55 per m/2 € 0,25 per m/2 € 0,30 Eenheid Bedrag p/st per st € 463 per st € 2.840 per st € 3.700 per st € 7.440 per st € 2.785

Vastgoed Taxatiewijzer, Koëter vastgoed adviseurs


Pagina 31

indirect/stralingspanelen

sprinkler installatie


Verzekeringen

€ 0,75 € 0,75 € 0,75 € 0,50 € 0,45 € 0,50 € 0,40 € 0,40 € 0,45 € 0,00 € 0,45 € 0,75 € 0,45 € 0,40 € 0,45

€ 0,65 € 0,65 € 0,65 € 0,45 € 0,45 € 0,45 € 0,30 € 0,30 € 0,30 € 0,00 € 0,35 € 0,65 € 0,30 € 0,30 € 0,00

€ 2,90 € 2,90 € 2,90 € 2,90 € 2,90 € 2,90 € 2,90 € 2,90 € 2,90 € 2,90 € 2,90 € 2,90 € 2,90 € 2,90 € 2,90

€ 10,41 € 9,89 € 9,84 € 8,15 € 8,36 € 9,79 € 7,23 € 7,28 € 8,51 € 5,95 € 7,48 € 8,30 € 8,46 € 9,07 € 7,80

< 10 mio > 10 mio 0,160 0,100 0,160 0,100 0,160 0,100 0,160 0,100 0,160 0,100 0,160 0,100 0,160 0,100 0,160 0,100 0,160 0,100 0,160 0,100 0,160 0,100 0,225 0,155 0,160 0,100 0,160 0,100 0,165 0,103

kleinschalig kleinschalig kleinschalig middenschalig middenschalig middenschalig grootschalig grootschalig grootschalig klein tot grootschalig combinatiegebouw bedrijfsverzamelgebouw distributiecentrum distributiecentrum garagebedrijf

metselwerk metaal metselwerk/metaal metselwerk metaal metselwerk/metaal metselwerk metaal metselwerk/metaal gevels en dak metaal, ongeïsoleerd gemetseldegevel Combi metaal/ metselewerk, geisoleerd kleinschalig grootschalig geen

optioneel Tractielift Hydraulische lift

Bron:

€ 5,10 € 4,60 € 4,55 € 3,40 € 3,65 € 5,00 € 3,05 € 3,10 € 4,00 € 2,90 € 2,95 € 3,05 € 3,90 € 4,80 € 3,60

direct/heater

standaard basis

Omschrijving

bijzonderheden

Bedrijven

€ 0,45 € 0,45 € 0,45 € 0,40 € 0,40 € 0,40 € 0,25 € 0,25 € 0,40 € 0,00 € 0,40 € 0,45 € 0,40 € 0,30 € 0,40

Inflatie 2013

indirect/heater


2,53%

Eenheid Bedrag p/st per st € 2.840 per st € 3.580



Pagina 32

Bijlage 3 Overzicht herbouwwaarden In deze bijlage vindt u de herbouwwaarde in bandbreedtes van minimaal naar maximaal. In de kolom “Hoofdgebruik” kan een keuze worden gemaakt voor het type vastgoed dat moet worden getaxeerd. In de kolom “Archetype” moet daar vervolgens een nadere omschrijving bij worden gevonden, die nog verder kan worden verfijnd door gebruik te maken van de kolom “Materiaalgebruik”.. Het eindigt bij de minimale en maximale herbouwwaarde die overigens automatisch in de berekening van het rekenblad wordt verwerkt. In het rekenblad kunnen de onderstaande keuzes worden gemaakt. De keuze wordt specifiek gemaakt voor het te taxeren object door de toekenning van een cijfer voor kwaliteit, ligging en onderhoud van het gebouw. Bij het aanpassen van deze cijfers zal ook de herbouwwaarde wijzigen.. De onderstaande matrix is aangepast naar waardepeildatum 1 januari 2014 Dit houdt in dat de individuele kostensoorten opnieuw zijn beoordeeld door de Vastgoed Exploitatiewijzer 2013 als uitgangspunt te nemen en deze te indexeren met 2,53% Herbouwwaarden

Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor

Bron:

monumentaal kantoor monumentaal kantoor kantoor villa (monumentaal) kantoor villa (monumentaal) kantoor villa (eigentijds) kantoor villa (eigentijds) kantoor villa (eigentijds) kantoor villa (eigentijds) kantoor villa (eigentijds) kantoor villa (eigentijds) kantoor villa (eigentijds) kantoor villa (eigentijds) middelhoog (eigentijds) middelhoog jaren zestig-zeventig middelhoog jaren zestig-zeventig middelhoog jaren zestig-zeventig middelhoog jaren zestig-zeventig laagbouw laagbouw laagbouw laagbouw laagbouw middelhoogbouw middelhoogbouw middelhoogbouw middelhoogbouw middelhoogbouw hoogbouw hoogbouw hoogbouw hoogbouw

metselwerk gestucadoord en geschilderd metselwerk gestucadoord en geschilderd metselwerk, houten kozijnen metselwerk, aluminium kozijnen isolatiestucwerk, houten kozijnen isolatiestucwerk, aluminium kozijnen natuursteen, houten kozijnen natuursteen, aluminium kozijnen metaal beton metselwerk metselwerk, houten kozijnen metselwerk, aluminium kozijnen beton, houten kozijnen beton, aluminium kozijnen metselwerk vliesgevels natuursteen beton metaal metselwerk vliesgevels natuursteen beton metaal vliesgevels natuursteen beton metaal

€ 502 € 502 € 472 € 472 € 420 € 420 € 420 € 420 € 420 € 420 € 420 € 420 € 313 € 313 € 313 € 313 € 313 € 328 € 328 € 328 € 328 € 328 € 313 € 313 € 313 € 313 € 313 € 297 € 297 € 297 € 297

Herbouw max m3

Herbouw min m3

Materiaal gebruik

Arche type

Hoofd gebruik

kantoor

€ 656 € 656 € 625 € 625 € 559 € 559 € 559 € 559 € 559 € 559 € 559 € 559 € 395 € 395 € 395 € 395 € 395 € 502 € 502 € 502 € 502 € 502 € 395 € 395 € 395 € 395 € 395 € 405 € 405 € 405 € 405



Pagina 33

Herbouwwaarden

Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf Bedrijf

Bron:

kleinschalig metselwerk kleinschalig metaal kleinschalig metselwerk/metaal middenschalig metselwerk middenschalig metaal middenschalig metselwerk/metaal grootschalig metselwerk grootschalig metaal grootschalig metselwerk/metaal klein tot grootschalig gevels en dak metaal, ongeïsoleerd combinatiebouw met showroom,/serviceruimte, N.v.t. kantoor en bedrijfsruimte bedrijfsverzamelgebouw N.v.t. distributiecentrum kleinschalig distributiecentrum grootschalig garagebedrijf met showroom en kantoren N.v.t.

€ 149 € 149 € 149 € 128 € 128 € 128 € 105 € 105 € 105 € 77 € 77 € 77 € 77 € 77 € 123

Herbouw max m3

Herbouw min m3

Materiaal gebruik

Arche type

Hoofd gebruik

Bedrijven

€ 205 € 205 € 205 € 179 € 179 € 179 € 158 € 158 € 158 € 205 € 190 € 205 € 154 € 154 € 282


Herbouwwaarden

Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel

Bron:

individuele winkel (winkelstraat) ouder traditioneel type gemetselde gevels, individuele winkel (winkelstraat) recenter traditioneel type gemetselde gevels, winkel in centrum, niet overdekt, ouder gemetseldegevel type winkel in centrum, niet overdekt, recenter gemetseldegevel type winkel in centrum, overdekt, ouder type gemetseldegevel winkel in centrum, overdekt, recenter gemetseldegevel type kiosk aluminium met glas gevels solitaire supermarkt gemetselde gevels grootschalige detailhandelsunit (megastores) Metalen gevelbekleding 1 bouwlaag grootschalige detailhandelsunit (megastores) Metalen gevelbekleding 2 bouwlagen perifere grootschalige detailhandelsunit Metalen 1 bouwlaag gevelbekleding perifere grootschalige detailhandelsunit Metalen 2 bouwlagen gevelbekleding café/bar gemetseldegevel restaurant gemetseldegevel theater/bioscoop aluminium vliezgevels dancing/discotheek geen nadere omschrijving

€ 308 € 308 € 267 € 267 € 282 € 282 € 364 € 210 € 194 € 194 € 194 € 194 € 308 € 302 € 302 € 261

Herbouw max m3

Herbouw min m3

Materiaal gebruik

Arche type

Hoofd gebruik

Winkels

€ 425 € 425 € 425 € 425 € 425 € 425 € 502 € 369 € 323 € 323 € 326 € 326 € 472 € 497 € 497 € 328

Vastgoed Taxatiewijzer , Koëter vastgoed adviseurs


Pagina 34

Bijlage 4 Overzicht kosten voor de koper Hierna is een tabel opgenomen van kosten koper zoals genoemd in de Vastgoed Exploitatiewijzer, Koeter vastgoed adviseurs.

Koopsom in €

Overzicht kosten voor de koper Overdrachtsb Transport K.K. totaal in elasting in € kosten in € K.K. in %

100.000 6.000 1.000 7.000 200.000 12.000 1.000 13.000 300.000 18.000 1.200 19.200 400.000 24.000 1.400 25.400 500.000 30.000 1.700 31.700 600.000 36.000 2.000 38.000 700.000 42.000 2.500 44.500 800.000 48.000 2.700 50.700 900.000 54.000 2.900 56.900 1.000.000 60.000 3.100 63.100 1.250.000 75.000 3.400 78.400 1.500.000 90.000 3.700 93.700 1.750.000 105.000 4.000 109.000 2.000.000 120.000 4.400 124.400 2.500.000 150.000 4.900 154.900 3.000.000 180.000 5.400 185.400 3.500.000 210.000 5.800 215.800 4.000.000 240.000 6.200 246.200 5.000.000 300.000 6.900 306.900 7.500.000 450.000 8.000 458.000 10.000.000 600.000 8.900 608.900 15.000.000 900.000 10.200 910.200 20.000.000 1.200.000 11.500 1.211.500 25.000.000 1.500.000 12.900 1.512.900 50.000.000 3.000.000 20.400 3.020.400 Bron: Vastgoed Taxatiewijzer Exploitatiekosten 2013: KOETER, Vastgoed adviseurs online en REV


7,0% 6,5% 6,4% 6,4% 6,4% 6,3% 6,3% 6,3% 6,3% 6,3% 6,3% 6,3% 6,2% 6,2% 6,2% 6,2% 6,2% 6,2% 6,1% 6,1% 6,1% 6,1% 6,1% 6,1% 6,1%

Pagina 35

Bijlage 5 Rekenblad Huurwaardekapitalisatie monitor Belangrijk! Standaard beveiligingsniveau van gemiddeld of hoger in acht nemen. Mocht u nog steeds problemen ervaren met het functioneren van het rekenblad, kiest u dan voor een “laag” beveiligingsniveau.. Het komt wel eens voor dat een computer niet in staat is om de bron te identificeren, waardoor het rekenblad als onveilig wordt gekenmerkt.

Excel 2003:. Kies voor EXTRA MACROBEVEILIGING, kies het gewenste beveiligingsniveau. Excel 2007: via Opties  Microsoft Office- beveiligingsopties en inhoud vullen.

Excel 2010 Via Opties naar Formules en daar rechtsboven de Iteratieve berekening inschakelen, zoals in onderstaande screenshot aangegeven. (NB: zo niet, dan krijgt u een kringverwijzing en werkt het rekenblad niet)


Pagina 36

Handleiding gebruik rekenblad Er is geprobeerd de indeling en opbouw van de handleiding zoveel mogelijk te laten aansluiten bij de wijze en volgorde van invullen. Omdat de verschillende onderdelen binnen de totale berekening veel met elkaar verband houden, komt het voor dat er binnen een rekenonderdeel bijvoorbeeld exploitatielasten, wordt verwezen naar een ander rekenonderdeel, bijvoorbeeld archetypen. Er zijn verschillende kleuren in het rekenblad gebruikt. De blauwe cellen zijn informatiecellen, hier is niets in te wijzigen. De lichtblauwe cellen worden automatisch berekend, ook hier kunnen geen wijzigingen worden aangebracht. De geel gekleurde cellen kunnen naar believen worden aangepast en hebben daarmee invloed op de waarde. De rode cellen kunt u als “overrule” gebruiken op het moment dat u dit nodig vindt. 1. Taxatiegegevens: We beginnen bij het begin en vullen de gevraagde taxatiegegevens. Deze gegevens hebben verder geen invloed op de berekening. 2. Object gegevens: Bij de objectgegevens worden een aantal vragen gesteld die betrekking hebben op het specifieke object. Dit zal voor het grootste gedeelte voor zich spreken. Aandacht verdient het onderste gedeelte waar een oordeel moet worden gegeven over de kwaliteit, ligging, onderhoud, de huurvrije periode (als die er is) en waar deze in moet worden verwerkt. Hiervoor zijn namelijk twee mogelijkheden, namelijk in de huur (basismethode voor bepalen WOZ-waarde) of in de kapitalisatiefactor (BAR/NAR, ter nadere onderbouwing WOZ-waarde). Bij de objectkenmerken kwaliteit, ligging en onderhoud wordt gevraagd een cijfer in te vullen dat het best past bij het te taxeren object. Houdt er rekening mee dat het cijfer 5 staat voor zeer goed en het cijfer 1 voor zeer slecht. Door het vullen van het cijfer in de daarvoor bestemde cellen, wordt de herbouwwaarde van het object beïnvloed en daarmee de exploitatiekosten voor onderhoud en verzekeringen. Bij de cel voor huurvrije periode kunt u de huurvrije periode bepalen. Sinds de taxatiewijzer naar waardepeildatum 1 januari 2011 is de mogelijkheid ingebouwd om de huurvrije periode in maanden uit te drukken. Direct naast de cel voor het invullen van de huurvrije periode staat de cel waarin u de keuze maakt hoe de incentive in de waarde te berekenen. U kunt kiezen tussen het verrekenen van de incentive “in de huur” of “in de BAR/NAR” (in de kapitalisatiefactor). Als u kiest voor de huur zal een getal worden gevuld bij de correctie korting aan de rechterzijde, bij de kengetallen over BAR/NAR. In het vak ernaast zal een percentage zichtbaar worden, dat uitdrukt hoeveel procent huurkorting na contant maken is gegeven. Ook zal het percentage huurverlies verschijnen in de kolom “Huurverliezen” bij de deelobject gegevens. De kolom ”HW” (huurwaarde) rechts van het vak “Huurverlies” geeft direct aan met welke huurwaarde per vierkante meter wordt gerekend. Het vak huurniveau geeft de gemiddelde berekende huur per vierkante meter. Een voorbeeld van de berekening die vervolgens plaats vindt staat hieronder weergegeven 3. Kadastrale kenmerken: Bij “Kadastrale kenmerken” kunt u de relevante kadastrale gegevens invullen.. Deze gegevens hebben geen invloed op de berekening.


Pagina 37

4. Omschrijving Archetype: In dit gedeelte van het rekenblad worden de kenmerken van het archetype benoemd. Het gaat hier om het soort gebruik, het type en het materiaalgebruik.. Deze specificaties zijn van belang voor het bepalen van de herbouwwaarde. Bij een gemetselde gevel hoort bijvoorbeeld een andere herbouwwaarde dan bij een gestukadoorde en geschilderde gevel. Het vak ”Specificaties” heeft betrekking op de te berekenen onderhoudskosten. Wanneer de pop-up wordt geactiveerd, kunt u een keuze maken uit verschillende mogelijkheden. Er wordt altijd uitgegaan van een basisbedrag voor onderhoud dat geldt voor het gekozen archetype.. Door de keuzes in de pop-up voor onderhoud, kunnen deze onderhoudskosten nader verfijnd worden. Voor het bepalen van beheerskosten vult u in of het gaat om een individueel object of niet, dit kan met “ja” of “nee”. Als laatste kan rekening worden gehouden met “Kapitaalscorrecties”, mochten die er zijn. Wanneer u deze pop-up activeert, kunt u aangeven wat de reden voor correctie is en kunt u hier een beschrijving van geven. U vult het bedrag in dat ermee gemoeid is, het moment van constateren en wanneer de uitvoering van de herstelwerkzaamheden zal beginnen. Wat volgt is een netto contante waarde op basis van de kosten, berekend naar de waardepeildatum. 5. Deelobject gegevens: Bij dit onderdeel worden de object onderdelen (WOZ-deelobjecten) beschreven met als kenmerken: deelobject, omschrijving, bouwjaar, verhuurbaar-vloer-oppervlak, inhoud, aantallen en de ongecorrigeerde huurwaarde. Bij de kolom aantallen kunt u de aantallen invullen van die onderdelen waarop geen huurwaardekapitalisatie plaatsvindt. Hierbij valt te denken aan parkeerplaatsen, garageboxen of fietsenstallingen. Deze onderdelen krijgen een totaalwaarde afhankelijk van het aantal. Achter de individuele regel van een objectonderdeel staat een hokje dat moet worden aangevinkt als het met een kapitalisatiefactor moet worden berekend. Gebeurt dit niet, dan zal het als een objectonderdeel worden gezien dat een stuksprijs krijgt. Tenminste één regel zal moeten zijn aangevinkt om de berekening te kunnen uitvoeren. Op het moment dat er verhuurbare oppervlakten worden gevuld, zult u bij “Herbouwwaarde” het BVO moeten bepalen Per regel mag slechts één van de kenmerken BVO, VVO, Inhoud of Aantal worden ingevuld. 6. Herbouwwaarde: Voor de berekening van de herbouwwaarde hoeft de gebruiker van het rekenblad niets te doen. De gegevens worden automatisch gevuld wanneer het archetype volledig is benoemd. Het automatische invullen komt in drie stappen tot stand. Stap 1 is het aanwijzen van het soort onroerende zaak (kantoor, winkel of bedrijf), stap 2 is het aanwijzen van een type uit de gekozen soort en stap 3 is het aanwijzen van de gebruikte materialen. Al deze handelingen gebeuren in het archetype gedeelte. Wel kan men eventueel een afwijkende hoogte opgeven waarmee gerekend wordt bij de omzetting van de oppervlakte (BVO) naar Inhoud voor de berekening van de herbouwwaarde. Zonder specificaties wordt gerekend met een hoogte van 3,3 meter. Indien u het VVO heeft gevuld, zult u bij “Herbouwwaarde” handmatig de cel met de omschrijving BVO (cel D 27) moeten vullen. Het kan voorkomen dat de herbouwwaarde niet de verwachte uitkomst geeft, bijvoorbeeld bij objecten waar de parkeer voorzieningen zich onder het gebouw bevinden. In dit soort gevallen moet gebruik worden gemaakt van de overrule mogelijkheid in cel E 28. Hier kan de herbouwwaarde naar het meer gewenste niveau worden aangepast. Ook wordt de mogelijkheid geboden om met een cijfermatige aanduiding de kwaliteit, ligging en onderhoud te benoemen waardoor de herbouwwaarde kan variëren. Het lijkt redelijk te veronderstellen dat bij een object met een betere staat van onderhoud hogere onderhoudskosten in de taxatie moet worden meegenomen. Het zal namelijk duurder zijn een goed onderhouden pand in die goede staat te houden. Houdt in de gaten dat wanneer dit zelfde pand moet worden beoordeeld Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Versie 1.0 Publiek Datum 1 november 2014

Pagina 38

maar met mindere kwalificaties, er rekening moet worden gehouden met een aanpassing van de huurwaarde. Als dit wordt vergeten kan de waarde hoger uitkomen. De lagere kwalificatie voor kwaliteit, doelmatigheid en onderhoud resulteren in een lagere exploitatielast en daardoor een hogere bruto kapitalisatiefactor. 7. BAR/NAR: Deze berekening komt tot stand door de bruto markthuurwaarde per vierkante meter in te vullen bij het rekenonderdeel “Deelobject gegevens”. De markthuurwaarde wordt afgeleid uit alle onderdelen die zijn "aangevinkt". De correctiekorting is van toepassing op het moment er een incentive speelt er is gekozen voor berekeningscorrectie “in de huur” . De uitkomst hiervan is de bruto markthuur na correctie. Als u kiest voor het verrekenen van de incentive in de kapitalisatiefactor (BAR/NAR) blijft de waarde van de cel correctie korting nul. Deze kosten worden nu berekend in de exploitatiekosten en worden zichtbaar in de optelling van de exploitatiekosten in de cel “huurverliezen”. De netto markthuur wordt berekend uit het verschil tussen de bruto markthuur na correctie en de exploitatiekosten. De rode cellen kunnen als overrule worden gebruikt op het moment dat de bruto markthuur overeenkomt met de beleving van de taxateur. 8. Exploitatiekosten: Kosten voor onderhoud en verzekeringen worden berekend op basis van de herbouwwaarde. Voor de vaste lasten wordt de berekening automatisch gemaakt. Er wordt rekening gehouden met lastendruk van 0,45%. De berekening voor beheerskosten is gebaseerd op de bruto markthuur. De onderhoudskosten worden gevuld op het moment dat er een vloeroppervlak (BVO of VVO) wordt bepaald bij het rekenonderdeel “Deelobject gegevens”. Onder specificatie bij het rekenonderdeel “Archetype” kunnen verfijningen worden aangebracht die betrekking hebben op het onderhoud van de onroerende zaak. Er is altijd sprake van een basisbedrag voor onderhoud. Leegstand als onderdeel van de exploitatiekosten wordt gevuld op het moment dat er structurele leegstand is binnen een gebied. Uitgangspunt hierbij is de gemiddelde leegstand in een gebied, voor zover die uitkomt boven de normale frictieleegstand van 5 procent. Dit leegstandsrisico is het enige gedeelte van de exploitatiekosten dat door de taxateur zelf kan worden gevuld. Deze cel wordt daarom aangegeven in de kleur geel. Incentives zijn een onderdeel van de exploitatie als zij worden berekend volgens de BAR/NAR-methode. De rode cellen kunnen als overrule worden gebruikt op het moment dat de bruto markthuur niet voldoet aan de beleving van de taxateur. Houdt hierbij het absolute bedrag in combinatie met het bijbehorende percentages goed in de gaten. De wijziging beïnvloedt de berekening van de gekozen kostenpost op basis van de herbouwwaarde en wordt uitgedrukt in een percentage van de huur in de cellen R9 t/m 11. De kostenpost “Beheerskosten” wordt uitgedrukt op basis van de huur. Houdt er, net als bij onderdeel 6 ”Herbouwwaarde” rekening mee dat er bij een slecht pand (K, D, O cijfers 1) ten opzichte van een goed pand (K, D, O cijfers 5) zeer waarschijnlijk een lagere huurwaarde hoort. Het tegenovergestelde is bij hogere K, D, O cijfers het geval. 9. Yield: De netto yield (Netto aanvangsrendement) wordt bepaald door de optelling van het basis rendement en het opslagpercentage. Het basis rendement is een standaard percentage en kan niet worden gewijzigd. Het percentage voor “Risico opslag” kan wel worden ingevuld in de geel gekleurde cel (zie paragraaf 2.2). 10. Kapitalisatiefactor: De netto en bruto kapitalisatiefactoren worden automatisch berekend. Hierin kan de taxateur geen wijzigingen aanbrengen.


Pagina 39

11. WOZ-waarde: De berekening van de WOZ-waarde bestaat verder uit meerdere onderdelen waarin u geen wijzigingen kunt aanbrengen. De opbouw is zoals mag worden verwacht. De netto huur vermenigvuldigd met de netto kapitalisatiefactor geeft de waarde vrij op naam. De bruto markthuur na correctie vermenigvuldigd met de bruto kapitalisatiefactor geeft de waarde kosten koper. Bij het rekenonderdeel “Deelobjecten” is de keuze gemaakt of de te taxeren deelobjecten met een HWK (huurwaardekapitalisatie) getaxeerd moeten worden of dat er een stuksprijs wordt gehanteerd. Als u heeft gekozen voor een stuksprijs zal de waarde daarvan in de cel “niet-hwk” worden getoond. We hebben nu de waarde exclusief omzetbelasting. Indien het moment van taxeren binnen de periode van twee jaar na eerste ingebruikname ligt, moet worden gekozen voor een waarde inclusief omzetbelasting. Hiervoor is naast de cel omzetbelasting een hokje aangebracht waarin de opdracht voor omzetbelasting kan worden gegeven. Als u kiest voor een waarde inclusief omzetbelasting, wordt deze weergegeven. Er bestaat een mogelijkheid de waarde te corrigeren met een kapitaalscorrectie. Dit moet worden ingesteld in het rekenonderdeel “Archetype”. Bij het aanklikken van de regel kapitaalscorrectie verschijnt een scherm waarin de reden van correctie, omschrijving van de correctie, het bedrag in euro’s, van de correctie, jaar van constateren van de aanleiding tot correctie en het jaar waarin de aanleiding van de kapitaalscorrectie wordt verholpen. De kapitaalscorrectie wordt vervolgens contant gemaakt naar de waardepeildatum en in de betreffende cel verwerkt. Dit heeft invloed op de WOZ-waarde. De nu overgebleven waarde is de WOZ-waarde. 12. DCF berekening: In het rekenblad is een discounted cashflow (DCF) berekening toegevoegd. Hierin kunt u geen wijzigingen aanbrengen. U kunt de berekening wel beïnvloeden door het opslagrisico aan te passen. Dit heeft dan ook direct invloed op de kapitalisatiefactor. Het kan zijn dat Excel aangeeft dat er een kringverwijzing bestaat, in dat geval wordt aangeraden deze te accepteren. Als dit niet automatisch binnen het werkblad lukt, kan het worden geaccepteerd via Extra, Opties, Berekenen, Iteratie, max aantal 100 en max verschil 0.001.


Pagina 40

Bijlage 6 Rekenblad contante waardeberekening Handleiding voor het gebruik van het rekenblad. Ook bij dit rekenblad hoort een handleiding. Deze geeft een beschrijving van de rekencomponenten die kunnen worden gebruikt. Een groot aantal van de mogelijke berekeningen wordt automatisch uitgevoerd. Dit gebeurt op het moment dat er een taxatieberekening wordt gedaan in het tabblad “Monitor” (zie voor een gedetailleerde beschrijving onder bijlage 5). Het rekenblad is bedoeld als aanvulling op de HWK-berekening in het tabblad “Monitor”. Het dient te worden gebruikt om de eindwaarde van de HWK-berekening te vergelijken met die van de Discounted Cash Flow (DCF). Binnen dit rekenblad wordt niet gewerkt met deelobjecten. In de DCF wordt namelijk gebruik gemaakt van de totale kasstromen die het object als geheel met al zijn individuele objectonderdelen kan genereren. Ook de herbouwwaarde wordt niet gevuld, omdat deze voor de DCF-berekening evenmin relevant is. De exploitatiekosten die worden herleid uit de herbouwwaarde worden automatisch overgenomen uit de HWK-berekening. Invoervelden. 1.Taxatie gegevens: De taxatiegegevens worden gevuld in het rekenblad waarin de kapitalisatiefactor wordt berekend, de zogenaamde KF-monitor. Deze is te vinden in het tabblad “Monitor” Dit blijft de hoofdberekening en is daarmee leidend voor de input van de taxatiegegevens. De betreffende gegevens worden gevuld in de daarvoor bestemde geel gekleurde cellen. 2.Objectgegevens: Ook de objectgegevens worden gevuld in het rekenblad waarin de kapitalisatiefactor wordt berekend, de zogenaamde KF-monitor. Deze is te vinden in het tabblad “Monitor” Dit blijft de hoofdberekening en is daarmee leidend voor de input van de taxatiegegevens. De betreffende gegevens worden gevuld in de daarvoor bestemde geel gekleurde cellen. 3. Kadastrale gegevens: De kadastrale gegevens worden eveneens gevuld in het rekenblad waarin de kapitalisatiefactor wordt berekend, de zogenaamde KF-monitor. Deze is te vinden in het tabblad “Monitor” Dit blijft de hoofdberekening en daarom leidend voor de input van de taxatiegegevens. De betreffende gegevens worden gevuld in de daarvoor bestemde geel gekleurde cellen. 4. Omschrijving archetypen: Ook de betreffende archetypen worden gevuld in het rekenblad waarin de kapitalisatiefactor wordt berekend, de zogenaamde KF-monitor. Deze is te vinden in het tabblad “Monitor” Dit blijft de hoofdberekening en is daarmee leidend voor de input van de taxatiegegevens. De betreffende gegevens worden gevuld door gebruik te maken van de rolfunctie in de geel gekleurde cellen. 5. Berekening netto huurstromen: In de berekening van de netto kasstromen worden de gegevens voor een groot gedeelte gehaald uit de berekening van de HWK en zijn, van te voren, vastgezette parameters. Het betreffen de gegevens voor brutohuur, exploitatiekosten, inflatie, risicovrij en risicodragend rendement, rekenrente, bruto kapitalisatiefactor en het percentage voor k.k.. Een uitzondering hierop is het bedrag voor de tussentijdse investering en het jaar waarin de investering moet plaatsvinden. Er kan binnen de berekening rekening worden gehouden met een Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Versie 1.0 Publiek Datum 1 november 2014

Pagina 41

tussentijdse investering. Daartoe moet het te investeren bedrag en het moment van investeren worden achterhaald en ingevuld, in de cellen B30 en B31. Vervolgens vindt er automatisch een berekening plaats in de kolom incidentele exploitatiekosten.. Let hierbij op: het in te vullen bedrag is de investering op waardepeildatum.. Het rekenblad houdt al rekening met de waarde ontwikkeling van geld in tijd. Bij de berekening van de contante waarde geldt de bruto jaarhuur als uitgangspunt. Hier op worden de exploitatiekosten en de incidentele exploitatiekosten in mindering gebracht. De overgebleven netto jaarhuur wordt vervolgens contant gemaakt naar de waardepeildatum. 6. Berekening van de exit value Er wordt vanuit gegaan dat aan het einde van de holding period (10 of 20 jaar) een verkoop plaatsvindt. De verkoopwaarde wordt berekend door de veronderstelde bruto huurwaarde aan het begin van jaar 10 of 20 te vermenigvuldigen met de bruto exit yield. Deze bruto exit yield hoeft niet te worden berekend. De berekening vindt automatisch plaats en is gebaseerd op inputvariabelen die zijn verwerkt in het tabblad “Monitor”. De uitkomst van de vermenigvuldiging van de bruto exit yield en de bruto huurwaarde wordt gecorrigeerd voor de gedane incidentele exploitatiekosten. Het resultaat van deze berekening staat vermeld in cel H50. 7. WOZ-waarde: De WOZ-waarde wordt uiteindelijk berekend door een optelling te maken van de contant gemaakte netto kasstroom enerzijds en de uitkomst van de exit value anderzijds. Deze optelling resulteert in de waarde v.o.n. Om te komen tot een waarde k.k. wordt de waarde v.o.n. gecorrigeerd voor de k.k. Na verrekening van de waarde k.k. met de overige waardecomponenten (waarde niet-hwk delen, (eventueel) BTW en kapitaalscorrectie) blijft de WOZ-waarde over. Deze WOZ-waarde kan worden vergeleken met de waarde die in het tabblad “Monitor” is berekend. De theorie hierachter is dat de gerealiseerde transactieprijs ergens tussen de vraagprijs en biedprijs 5 ligt . Het percentage voor k.k. hoeft niet te worden ingevuld. Dit is een automatisch veld waarbij de hoogte van het percentage afhankelijk is van de waarde vrij op naam. Een eventuele kapitaalscorrectie wordt automatisch overgenomen uit het tabblad “Monitor” waar deze is berekend.

1.

5

Wim Rust (2004), Restwaarde berekening van commercieel vastgoed.


Pagina 42

Bijlage 7 Vereenvoudigd rekenmodel

Rekenblad Bruto Aanvangsrendement Algemene en objectgegevens (1) Adres Objectcode Objectnummer Waardepeildatum Situatiedatum Gebruiker Taxateur Taxatiedatum Huurwaarde * Herbouwwaarde *

0 0

* verplicht veld.

Exploitatielasten (2) (§3.3) % v huur % v herbouwwaarde 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

Onderhoudskosten (§3.3.1) Vaste lasten (§3.3.2) Beheerskosten (§3.3.3) Leegstandsrisico (§3.3.4) Totaal Leegstand uitgedrukt in maanden per

0,0% 0

jaar

maanden

0

Netto huur als % van de brutohuur Yield (3) Basisrendement (§3.2.1) Opslagrisico (3) (§3.2.2) Netto yield

Correctie kosten (4) Correctie kosten koper (bijlage:4) Kapitalisatiefactor


2,23% 0,00% 2,23%

Netto factor (1 / Netto yield) Netto huur % * Netto factor

100,0%

44,8 44,8

0,0% Brutofactor (afgerond op 1 decimaal)

44,8

Pagina 43

Bijlage 8 Overzicht incentive berekening Incentive berekening DCF-berekening 1 Maand Kasstroom 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 117 118 119 BEY

Kosten

CW

NCW

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0,00

0 0 0 0 Totaal ncw

0 0 0 0 0

DCF-berekening 2 Maand Kasstroom Kosten CW 0 0 0 1 0 0 2 0 0 3 0 0 4 0 0 5 0 0 6 0 0 7 0 0 8 0 0 9 0 0 10 0 0 11 0 0 12 0 0 117 118 119 BEY

0 0 0 0

0 0 0 0,00 Totaal ncw

NCW 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0 0

Bron: VNG taxatiewijzer huurwaardekapitalisatie waardepeildatum 2014 De afbeelding hierboven is een weergave van de berekening van de incentives zoals die wordt berekend in de KF-Monitor. Zoals we weten kan er in de monitor in cel B19 een in maanden uitgedrukte periode van 0 tot en met 120 voor incentives worden aangegeven. Het opgegeven aantal maanden wordt omgezet naar een getal waarmee de bruto markthuurwaarde (in de huur) of de exploitatiekosten (in de BAR/NAR) wordt gecorrigeerd. Dit gebeurt, zoals hierboven wordt uitgebeeld, door twee berekeningen met elkaar te vergelijken. In de DCF-berekening 1 wordt de waarde berekend met de correctie voor incentives, in de DCF-berekening 2 wordt de waarde berekend zonder. De twee uitkomsten worden van elkaar afgetrokken en op elkaar gedeeld, waarbij geldt: berekening van de totale netto contante waarde (ncw) zonder incentives (DCF- berekening 2) minus de berekening van de totale ncw met incentives (DCF- berekening 1) gedeeld door de berekening van de totale ncw zonder incentives (DCF- berekening 2). In formule:

DCF- berekening 2- DCF- berekening 1 DCF- berekening 2


Pagina 44

Bijlage 9 Rekenblad verkooptransactie Hieronder wordt in een handleiding de werking van het rekenblad uitgelegd. Het rekenblad is verdeeld in zes hoofdonderdelen. Deze zijn oranje gekleurd. Hierdoor is het gemakkelijk te herkennen waar ze beginnen. Hieronder volgen deze hoofdonderdelen: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Verkoopkenmerken; Berekening herbouwwaarde; Economische huurwaarde; Netto huurwaarde; Kraag- en gat berekening; DCF berekening.

In het werkblad ziet u grijze, blauwe en witte cellen. De grijze cellen geven aan welke informatie ingevuld moet worden. In de blauwe cellen kan de informatie die in de grijze cellen staat aangegeven, worden ingevuld. Zo geeft bijvoorbeeld de gecombineerde (grijze) cel B/C 6 aan dat in de (Blauwe cel) D6 de transactiedatum van de koopsom kan worden ingevuld. De witte cellen worden niet ingevuld, hierin worden de uitkomsten getoond. 1. Verkoopkenmerken: In het eerste gedeelte verwerkt u de transactiekenmerken die zien op de transactie zelf. Hierbij moet worden gedacht aan: - Het transactienummer; - De transactiedatum; - De koopsom; - Is er sprake van erfpacht en zo ja, moet hiermee rekening worden gehouden?. De correctie voor erfpacht is altijd positief ten opzichte van de verkoopprijs. Dat wil zeggen dat het getal dat hier wordt ingevuld de verkoopprijs zal verhogen; - Overige correcties. Deze overige correcties werken zowel positief als negatief. Als het de bedoeling is om in negatieve zin een correctie door te voeren, moet er voor het getal dat in mindering moet worden gebracht een min-teken worden geplaatst. Een voorbeeld van een positieve correctie is een situatie waarin het verkochte vastgoed casco is opgeleverd, er zullen investeringen gedaan moeten worden die bij de factor berekening moeten worden meegenomen. Een voorbeeld van een negatieve correctie is het verreken van achterstallig onderhoud; - Correctie verhuurde staat houdt verband met “cel C10” en is een bijzondere cel, omdat daarin een keuze kan worden gemaakt tussen “Ja” en “Nee”. Als een verkooptransactie wordt beoordeeld als een “verkoop in verhuurde staat”, kan er een zogenaamde “Gat en Kraag berekening” worden uitgevoerd, daarover meer onder punt 5; - BTW heeft ook een eigen cel voor het geval daar sprake van mocht zijn. Bijvoorbeeld bij een verkooptransactie binnen twee jaar na eerste ingebruikname. Als je op cel D12 gaat staan, kan hier een keuze worden gemaakt tussen “inclusief/ exclusief” als je op de cel D12 gaat staan; - Adres gegevens van het verkochte object kunnen worden verwerkt; - Er kan een keuze worden gemaakt door middel van een rolscherm tussen de typen transacties “verkoop vrij van huur met gebruik”, “verkoop vrij van huur en gebruik”, “verkoop in verhuurde staat” en “verkoop aan zittende huurder”; - Er moet een “te screenen hoofdcode” worden aangegeven; deze hoofdcode bepaalt welke herbouwwaarde berekend zal worden; - Er kan worden aangegeven hoeveel WOZ-objecten er bij de transactie zijn betrokken; - Er kan worden aangegeven wat de vorige WOZ-waarde is geweest; hiermee kan gemakkelijk een vergelijk worden gemaakt met de vorige periode; - Het gemiddeld huurniveau geeft een weergave van de gemiddelde huurwaarde per vierkante meter; dit gemiddelde is als economische huurwaarde onder cel F31 berekend. (zie de overeenkomst tussen de cellen F31 en G10);


Pagina 45

-

-

-

De gemiddeld gerealiseerde huurwaarde is een weergave van de gemiddelde waarde van de door marktanalyse gevonden huurwaarden, zie hiervoor de gat en kraag berekening. In het rolscherm kan de keuze “Ja” of “Nee” worden gemaakt; bij de keuze “Ja” wordt de vierkante meterprijs zoals deze in cel R8 t/m 11 wordt berekend tot een gemiddelde en verwerkt in cel G10. Bij de keuze voor “Nee” wordt deze transactie buiten de middeling van cel G10 gelaten; De kwalificaties voor kwaliteit, doelmatigheid en onderhoud worden ingevuld met behulp van het betreffende rolscherm; dit beïnvloedt vervolgens de herbouwaarde waarmee gerekend zal worden; In de cel G14 kan een keuze worden gemaakt naar de verschillende risicovrije rendementen (gebaseerd op de jongste 10 jarige staatslening) voor de jaren 2010, 2011, 2012, 2013 en 2014. De keuze die hier wordt gemaakt heeft gevolgen voor de cel E44. Een voorbeeld: Als in cel G14 de keuze “2014” wordt gemaakt, wordt in cel E44 het daarbij behorende opslagrisico gezocht.

2. Berekening herbouwwaarde Dit onderdeel is eenvoudig te behandelen. Er kan slechts één cel worden gevuld, namelijk de hoogte van het te analyseren object. De overige berekening gaat uit van het ingevulde type vastgoed onder de verkoopkenmerken. Het is een volautomatische berekening. 3. Economische huurwaarde Hier kunt u de objectonderdelen vullen, met de verdiepingshoogte als hiervan al sprake is, en de oppervlakte van de objectonderdelen. De cellen onder de omschrijving “unit” vult u als er sprake is van een niet HWK-deel, bijvoorbeeld parkeerplaatsen. Het invullen van de huurwaarde per vierkante meter kan in de laatste cel. 4. Netto huurwaarde Bij de netto huurbepaling gaat het om het bepalen van de exploitatiekosten die verband houden met het te analyseren object. De onderdelen onderhoud, vaste lasten, beheerkosten, huurverliezen en leegstandrisico spelen hierbij een rol. Dit is het onderdeel van de analyse waar de kapitalisatiefactor wordt berekend, ook wordt hier inzichtelijk gemaakt welk risicodragend rendement er onder de gegeven omstandigheid wordt gevonden. Het risicovrije rendement kan, al naar gelang het jaar waarop de transactie van toepassing is, vrij worden gekozen. Als laatste kan er een correctie voor BTW worden ingevuld, hierbij is de eerste ingebruikname van belang. 5. Gat en kraag berekening Voor velen zal het berekenen van de gat of kraag in de huur nieuw zijn. Het begrip verdient dan ook enige uitleg. Bij de berekening van een gat of een kraag in de huurwaarde gaan we op zoek naar de waarde van een onderliggende huurovereenkomst ten aanzien van een verkocht vastgoed. De berekening komt dan ook alleen voor bij een verkoop in verhuurde staat. In die situatie juist, wil je weten of en zo ja met hoeveel huurwaarde de verkooptransactie moet worden gecorrigeerd. Stel er is een verhuurd vastgoed dat wordt verkocht. De verkoop heeft plaatsgevonden op 1-1-2014 en de bestaande huurovereenkomst dateert van 1-1-2010. We willen dan kunnen achterhalen of de huurwaarde van het verkochte vastgoed op de verkoopdatum nog wel marktconform is. In het geval de huidige markthuurwaarde lager ligt dan de onderliggende huurwaarde zal de transactieprijs negatief moeten worden gecorrigeerd. Als de huidige markthuurwaarde hoger ligt dan de onderliggende huurwaarde zal de transactieprijs positief moeten worden gecorrigeerd. Het doel van dit alles is om ook verkopen in verhuurde staat, mits gecorrigeerd, als marktbewijs te kunnen gebruiken. De berekening komt tot stand door een vergelijking te maken tussen de onderliggende contracthuur (rij 14 en 15, kolom J t/m Q) en de huurwaarde zoals die door de taxateur wordt bepaald en ingevuld bij punt 3. Economische huurwaarde. De correctie zelf wordt automatisch berekend en weergeven in cel D10 mits C10 met “Ja” is ingevuld door middel van het rolscherm. Als er in C10 voor “Nee” wordt gekozen wordt er niet gecorrigeerd. Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Versie 1.0 Publiek Datum 1 november 2014

Pagina 46

6. DCF berekening De DCF berekening heeft een controlefunctie. De netto contante waarde is hier het getal waarop gelet moet worden. Deze netto contante waarde zegt namelijk iets over de koopsom. Het standpunt in dezen is dat, naarmate de netto contante dichter bij de waarde nul uitkomt, de betaalde koopsom realistischer is en het als market-evidence kan worden gebruikt. Het inflatiepercentage dat wordt gebruikt is afkomstig van het consumentenprijsindexcijfer en wordt door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) gepubliceerd.


Pagina 47

Bijlage 10 Verklarende woordenlijst Voor een verklarende woordenlijst wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers. Specifiek voor deze wijzer en monitor geldende termen worden hieronder nader verklaard en/of beschreven. Discounted-cash-flow:

waardebepaling op basis van toekomstige netto vrij gekomen kasstromen.

Inflatie:

algemene wijziging van het prijspeil.

Disconteringsvoet:

wordt gebruikt om de huidige waarde van inkomsten in de toekomst te bepalen.

Groei:

een verhoging van de yield (NAR) om de disconteringsvoet te bepalen;hiermee wordt rekening gehouden met de berekeningsperiode van 10-jaar en de verhouding tussen de waardegroei van de getaxeerde huur en de waardegroei van de markthuur.

Bruto Exit Yield (BEY):

de yield die wordt gebruikt om aan het einde van de looptijd/periode de waarde te kunnen bepalen. Er wordt gebruik gemaakt van de bruto exit-yield vanwege het gebruik van de bruto kapitalisatiefactor. Omdat de bruto kap.factor inclusief kosten koper is, en de BEY direct daarvan wordt afgeleid, wordt deze BEY v.o.n. gemaakt door 1/BKF te vermenigvuldigen met het percentage voor kosten koper.

Kapitaalscorrectie:

correctie die - na het bereken van de totaalwaarde - op basis van de bruto kapitalisatiemethode wordt verrekend.


Pagina 48

Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24 Huurwaardekapitalisatie

Recommend Documents