1
Budapest Főváros XXIII. kerület Soroksári Polgármesteri Hivatal Vagyonkezelési Osztály ________________________________ 1239 Budapest, Grassalkovich út 170.
KÉPVISELŐ-TESTÜLETI ELŐTERJESZTÉS
Tájékoztató a 2013. évi ingatlankezelésről
Előterjesztő:
dr. Balázs Orsolya osztályvezető Vagyonkezelési Osztály
Az előterjesztést készítette:
Fórizs Zita ingatlankezelési ügyintéző
Az előterjesztés előzetesen egyeztetve:
-
Az előterjesztést megtárgyalja:
Gazdasági és Közbeszerzési Bizottság
Testületi ülés időpontja:
2014. március 18.
Ellenjegyző:
Vittmanné Gerencsér Judit Szervezési és Ügyviteli osztályvezető
Törvényességi szempontból ellenőrizte: Szimoncsikné dr. Laza Margit jegyző
2
Tisztelt Képviselő-testület! Az önkormányzati tulajdonú és a vegyes tulajdonú ingatlanok kezelését, közös képviseletét, valamint az önkormányzati lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásával kapcsolatos feladatokat a Vagyonkezelési Osztály látja el. A Polgármesteri Hivatal szervezeti átalakulásával az Ingatlankezelő Csoport megszűnt, azonban az ingatlankezeléssel összefüggő bevételek és kiadások a költségvetésben továbbra is elkülönülten, a 914 szervezeti kódon szerepelnek. A Vagyonkezelési Osztály kötelező- és önként vállalt feladatokat lát el, melyek egyaránt műszaki-, jogi- és pénzügyi tevékenységek is. Összes kezelt ingatlan száma: 223 db, ebből a Polgármesteri Hivatal kezelésében lévő magántulajdonú lakások száma: 131 db (összes alapterület: 5.062 m2), magántulajdonú nem lakás céljára szolgáló helyiségek száma: 16 db (összes alapterülete: 953 m2), önkormányzati lakás 55 db (összes alapterület: 2.301,5 m2) önkormányzati nem lakás céljára szolgáló helyiségek száma: 21 db (összes alapterülete: 1374 m2)
Önkormányzati bérlakások Az önkormányzati lakások megoszlása komfort fokozat szerint: összkomfortos lakás: 4 db 302 m2 komfortos lakás: 32 db 1336,5 m2 félkomfortos lakás: 3 db 82 m2 komfort nélküli lakás: 15 db 564 m2 szükséglakás: 1 db 17 m2.
A 2013. évben összesen 7 db önkormányzati lakás értékesítésére került sor, melyből 5 db-ot a lakások bérlői vásároltak meg, 2 db lakást pedig nyilvános árverésen értékesítettünk. A Haraszti 30/d sz. ingatlanban további 4 lakás került ki a bérlakások állományából, mivel azok
3
rendeltetésszerű használatra nem voltak alkalmasak, ezért az ingatlan értékesítéséről döntött a Képviselő-testület. A lakásállomány bővült az önkormányzat által "megvásárolt" Vadevezős u. 20. sz. alatti felépítménnyel, melyet a Képviselő-testület döntése alapján szolgálati lakásként hasznosítunk, a bérbeadás lefolytatására 2014. első negyedévében kerül sor. 2013 decemberében 6 üres önkormányzati lakással rendelkeztünk: Grassalkovich út 123. fszt. 6. (többször próbáltuk árverésen értékesíteni, sikertelenül. Jelenlegi állapotában rendeltetésszerű használatra nem alkalmas, teljes felújításra szorul), Szitás u. 84. fszt. 3. (árverésen történő értékesítése folyamatban van), Szőlődomb u. 21. (árverésen történő értékesítése ez idáig eredménytelen volt), Táncsics M. u. 135. fszt. 3. (A korábban jogcím nélküli lakáshasználó a lakást birtokba adta, a megüresedett lakást a továbbiakban az önkormányzat bérlakásként hasznosítja), Templom u. 64. fszt. 5. (A korábbi bérlő határozott idejű bérleti szerződése lejárt, a lakást birtokba adta, a megüresedett lakás hasznosítása folyamatban van), Vadevezős u. 20. (szolgálati lakásként történő bérbeadásra pályázatot írtunk ki, a lakás bérbeadására várhatóan 2014 áprilisában kerül sor). 2 esetben – a bérlők által felhalmozott lakbér- és közüzemi díjtartozás miatt - felmondásra került a lakásbérleti szerződés, 1 lakást birtokba vettünk (Szitás u. 84. fszt. 3.), 1 lakás esetében még folyik a bírósági eljárás (Templom u. 63. fszt. 1.). Bérbeadásra 1 esetben került sor, 2013. október 1-jétől lakásbérleti szerződést kötöttünk a Grassalkovich út 70. fszt. 3. sz. alatti, közérdekű, közszolgálati célra kijelölt lakásra vonatkozóan, a Fővárosi Katasztrófavédelmi Igazgatóság Dél-pesti Katasztrófavédelmi Kirendeltség (tűzoltó-) dolgozójával. A 2013. évben lakáskérelmet 25 esetben nyújtottak be írásban az Önkormányzathoz, melyből megállapítható, hogy az előző évekhez képest stagnált a lakásigénylők száma, megnövekedett azonban a telefonon érdeklődők száma. Önkényes beköltözés miatt eljárást nem indított az Önkormányzat, azonban 1 lakás esetében indítottunk jogcím nélküli lakáshasználat miatt ingatlan kiürítési pert, a néhai bérlő élettársa ellen. A bérlő halála bekövetkeztével a bérleti jogviszony folytatására nem jogosult az élettárs, azonban fizeti a lakáshasználati díjat és a közüzemi díjakat is. A per várhatóan márciusban befejeződik. További 1 esetben vettünk birtokba jogcím nélküli lakáshasználat miatt egy bérlakást, a néhai bérlő menye – felszólításunkra - önként kiköltözött a lakásból. Rendkívüli élethelyzetbe került személy lakhatásának megoldására lakás bérbeadására nem került sor.
Nem lakás céljára szolgáló helyiségek Az önkormányzat tulajdonában lévő nem lakás céljára szolgáló helyiségek száma: 21 db (összes alapterület: 1374 m2) ebből üzlethelyiség, műhely, raktár 14 db (összes alapterület: 981 m2) egyéb helyiség 7 db (összes alapterület 393 m2).
4
Az Önkormányzati tulajdonú nem lakás céljára szolgáló egyéb helyiségek az alábbi funkciókat töltik be: újtelepi körzeti orvosi rendelők, - Sósmocsár u. 3. 92 m2 - Szent László u. 165. 69 m2 - Szent László u. 165. 84 m2 újtelepi fogorvosi rendelő - Újtelep u. 4. 60 m2 újtelepi fiókposta - Szent László u. 161. 36 m2 Polgármesteri Hivatal „polgári védelmi” iroda - Szent László u. 16. 12 m2 Polgármesteri Hivatal újtelepi Ügyfélszolgálati Iroda - Újtelep u. 2. 40 m2 Fenti egyéb helyiségekből bérleti díj bevétele nem származik az Önkormányzatnak. Év végén 4 db üres nem lakás céljára szolgáló helyiséggel rendelkeztünk: a 89 m2-es (Templom u. 104.) és a 166 m2-es (Templom u. 40.) helyiség a Képviselő-testület döntése alapján nem hasznosítható, rendeltetésszerű használatra nem alkalmas, gazdaságosan nem helyreállítható. Az Újtelep u. 6. sz. alatti (40 m2) üzlethelyiséget eredménytelenül hirdettük árverésen elidegenítésre, így a helyiség további hasznosításáról a Képviselő-testület értékbecslés ismeretében fog döntést hozni a 2014. évben. A Temetősor 5. sz. pavilon (25m2) esetében a Képviselő-testület úgy döntött, hogy azt nem hasznosítja. További két helyiséggel bővült a nem lakás céljára szolgáló helyiségek állománya, birtokba vettük a Fővárosi Katasztrófavédelmi Igazgatóságtól a Szent László u. 12. (Béke u. 36.) sz. alatti irodahelyiséget és a Grassalkovich Antal Általános Iskola pincéjében lévő polgári védelmi raktárhelyiséget, hasznosításukról 2014-ben dönt a Képviselő-testület. 2013. évben 2 esetben sikeres árverést tartottunk a helyiség bérleti jogának „értékesítésére” vonatkozóan, a Szent László u. 163. sz. alatti 40 m2-es üzlethelyiséget 2013. november 1-jétől lottózó- és ingatlanközvetítő irodaként, a Grassalkovich út 111. sz. alatti 28 m2-es üzlethelyiséget 2013. december 18. napjától irodaként adtuk bérbe. 2013 októberében egy 24 m2-es üzlethelyiséget (Grassalkovich út 247.) értékesítettünk sikeres árverés útján.
Társasházak kezelése A Polgármesteri Hivatal 19 önállóan működő társasház kezelését, közös képviseletét látja el. Ezek az ingatlanok korábban önkormányzati tulajdonú lakásokat és nem lakás céljára szolgáló helyiségeket foglaltak magában, mely ingatlanokat később a bérlők megvásároltak. A Hivatal a társasház tulajdonosainak megbízása alapján és a Vagyonkezelési Osztály által végzi a kezelési feladatokat. Ezek a társasházak önálló bankszámlával rendelkeznek, a pénzügyeiket – a kiadásokat és a bevételeket – a társasház saját számláján keresztül bonyolítják.
5
A társasház kezeléséért és a közös képviselet ellátásáért a tulajdonosok közös képviseleti díjat fizetnek, melynek összege 2.200 Ft/hó/lakás. A Polgármesteri Hivatalnak a társasházak kezeléséből évente ~ 2 millió Forint bevétele származik. A Vagyonkezelési Osztály az önállóan működő társasházak mellett további ingatlanok kezelését is ellátja, mivel ezek önkormányzati tulajdonú ingatlanokat is tartalmaznak. A 100% önkormányzati tulajdonú házaknál, és a vegyes tulajdonú, de nagyobb önkormányzati tulajdoni hányaddal rendelkező társasházaknál a kiadásokat és a bevételeket az Önkormányzat számláján bonyolítjuk, ezek a házak nem önállóan működő ingatlanok. A társasház-kezeléssel kapcsolatos pénzügyi-számviteli feladatokat a „PROFI” társasházkezelő programmal, illetve az OTP Elektra pénzintézeti programmal látja el az Osztály az önállóan működő társasházak esetében. A 2013. évben 528 bejövő szállítói számlát és 147 tulajdonos havi közös költség befizetéseit dolgoztuk fel. Társasházi Alapító Okirat módosítására 2 esetben került sor (Grassalkovich út 154., Grassalkovich út 135.), további egy osztatlan közös tulajdonban álló ingatlannál (Grassalkovich út 161-163.) elkészült a társasházi Alapító Okirat, melynek aláíratása a magántulajdonosokkal folyamatban van. A Hősök tere 14. (Grassalkovich út 162.) társasház tulajdonosaival folyamatosan tárgyalásokat folytatunk a Hivatal tetőterének és az osztatlan közös tulajdonban lévő padlástér jogi rendezése tárgyában, azonban megnehezíti feladatunkat, hogy az alapító okirat módosításához a tulajdonosok 100%-ának egyetértése szükséges. E tárgyban a 2013. évben két közgyűlést tartottunk sikertelenül, idén tavasszal újra tárgyalja a közgyűlés az alapító okirat módosítását.
Értékesített lakások vételár törlesztése A korábban önkormányzati tulajdonú lakások bérlői ingatlanukat egy összegben, vagy részletfizetéssel vásárolhatták meg. A törlesztés futamideje az évek alatt többször változott, a ’90-es években még 35 évre, majd 25 évre, jelenleg 15 évre vásárolhatják meg a bérlők a lakásokat. A törlesztő részletekben a kamat mértéke évi 3%-ról, majd 6%-ról, jelenleg 7%-ra emelkedett. 2013. évben 4 bérlő vásárolta meg egy összegben a lakását, 8 tulajdonos választotta a lejárat előtti végtörlesztést, és 53 tulajdonos pedig részletekben fizette a lakása vételárát. A Bérlakás értékesítési lebonyolítási számlára 2013. évben 11.689.730 Ft vételár folyt be a tulajdonosoktól. A futamidők végéig a vételár hátralék (hitelállomány) 2013. december 31-én 45.705.195 Ft volt (A legkésőbbi futamidő lejárat: 2029. november 30.)
Ingatlankezelési feladatok 2013. évben is főként az ismertetett lakásállomány és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek kezelésével kapcsolatos feladatok elvégzése határozta meg munkánk jelentős részét. Ezek az ismétlődően elvégzett feladatok – röviden felsorolva – az alábbiak: - havonta a lakbérekről, közműdíjakról és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérleti díjáról számlák elkészítése és postázása; - lakbérek, közműdíjak, bérleti díjak, lakástörlesztés bevételének könyvelése; - a bevételek banknaplóba való felvezetése, külön a lakástörlesztések;
6
- az önkormányzati lakásoknál a víz-, csatorna-, gáz-, áramdíj, a szemétszállítás, kéményseprés, szennyvíz elszállítása, hibaelhárítás házankénti felvezetése; - az önálló számlaszámmal rendelkező társasházak számlakezelése, közös költségek beszedése, bejövő számlák kiegyenlítése közművek felé, naplófőkönyv vezetése; - a szennyvízszállítás igényének felvétele és továbbítása az önkormányzattal szerződéses jogviszonyban álló Kft. felé; - épület-elszámolások elkészítése évzáráskor, az elszámolások megküldése; - a társasházi törvény szerint működő társasházaknál – évente minimum egyszer – közgyűlések megtartása, a közgyűlési határozatok végrehajtása; - hátralékosokról kimutatások elkészítése legalább negyedévenként, a felszólítások megküldése; - a hibaelhárítási és javítási felújítási munkák elrendelése, ellenőrzése, számlaigazolások elvégzése; - évente minimum egyszer a lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek rendeltetésszerű használatának ellenőrzése, állapotfelmérés; - előterjesztések, koncepció készítése a Képviselő-testület, illetve azok bizottságai részére (kérelmek, beadványok, rendeletmódosítás); - lakás- és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérleti szerződéseinek megkötése. 2013. évben a lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek karbantartására, javítására bruttó 3.664.613 Ft összeget fordítottunk. Az állagmegóvási munkálatokra jelentős összeget terveztünk 2013. évre, azonban a takarékossági intézkedések miatt ezen munkálatokat 2014. évre kényszerültünk halasztani. A lakásállományunk műszaki állapota rendkívül leromlott állapotú, sok esetben a lakások felújítása nem gazdaságos, ám üres lakás hiányában cserelakások felajánlása a bérlőknek nem áll módunkban. Az ingatlankezelési feladatokkal összefüggésben felmerülő költségek csekély hányadát teszi ki a karbantartásra, felújításra fordított kiadás.
A lakások mérete, komfortfokozata (jellemzően a bérlők saját költségen komfortosítanak), és műszaki állapota miatt kerületünkben igen alacsony a lakásokra beszedett lakásbérleti díj, így az abból származó bevétel nem fedezi az Önkormányzatnak, mint tulajdonosnak kötelezően előírt karbantartások kiadásait.
7
Többszöri felszólítás ellenére lakbér nem fizetése miatt 2 lakásbérleti szerződés került felmondásra, megindítottuk a peres eljárást a lakás kiürítésére és a hátralék behajtására (az egyik esetben a bérlő birtokba adta a lakást, a másik esetben a per még folyamatban van). Az önkormányzati lakásoknál a hátralékos bérlők száma 33 fő, az összes hátralékuk 5.844.385 Ft. Peresítés alatt 4 fő hátraléka áll 3.156.141 Ft összegben. A hátralékosok felszólítása negyedévente megtörténik. A 2012. évhez viszonyítva nőtt a hátralékos bérlők száma, és egyre gyakoribb, hogy a bérlők 1-2 havi elmaradással rendelkeznek, melyet utólag csak részletekben tudnak megfizetni részünkre. A MÖSZ Családsegítő szolgálata által bérlőink közül 2 fő részesült adósságcsökkentési támogatásban. Nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérleti díj hátraléka 8 fő/cég esetében 7.219.869 Ft. Ebből három bérlő hátraléka peresítés alatt áll 6.311.086 Ft összeggel, mindhárom bérlő bérleti jogviszonya megszűnt. (1 hátralékos bérlő 2014. januárban kiegyenlítette tartozását.) A közös költség hátralék összege 5 fő esetében 1.616.042 Ft, lakásvételár törlesztés hátralék 21 fő esetében 1.272.955 Ft, a hátralékosok felszólítása megtörtént. Az önkormányzati és vegyes tulajdonú ingatlanok kezelése egymástól elkülönülten valósul meg. A 100 %-os önkormányzati tulajdonú ingatlanok pénzforgalma továbbra is az önkormányzat költségvetési elszámolási számláján, az önállóan működő társasházak pénzforgalmát saját bankszámlájukon bonyolítjuk, az önkormányzat költségvetésében ezek a kiadások és bevételek összességükben nem szerepelnek. Ezeknél a társasházaknál az önkormányzati tulajdonra jutó közös költséget havonta a társasházak bankszámlájára utaljuk. Négy társasház esetében – ahol a közös képviseletet nem a Hivatalunk látja el - az önkormányzati tulajdonra jutó közös költséget átutaljuk a társasház felé. 2013. évben lakbérből 4.003 eFt, bérleti díjból 11.778 eFt, közüzemi díjakból 6.106 eFt, egyéb bevételből 614 eFt, közös költség bevételből 770 eFt, közös képviseletből 1.883 eFt bevétele származott Önkormányzatunknak.
8
A lakásvételár törlesztők nyilvántartása, a bérlakás-értékesítési lebonyolítási számla vezetése is a Vagyonkezelési Osztály feladata. A bérlakás eladás- és lakástörlesztés bevétele 2013. évben 11.689.730 Ft volt, a lejárat előtti lakásvételár kiegyenlítések száma 3 db. A jelzálog törlések a Földhivatalnál megtörténtek. Licites árverésen további 2 lakás eladása 7.100.000 Ft-, 1 üzlethelyiség eladása 1.700.000 Ft bevételt eredményezett. 2013. december 31-én a lakástörlesztők száma 53 fő volt, a hitelállomány 45,7 millió Forint. 2013. évben 5 db önkormányzati lakás került a bérlő részére értékesítésre, ebből 3 esetben a vevő a teljes vételárat megfizette, 2 esetben pedig részletfizetéssel törlesztik a vételárat. További 2 db lakás licites árverésen került értékesítésre, azok vételár bevételei nem a bérlakás értékesítési számlára folytak be. A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó 1993. évi LXXVIII. törvény rendelkezésének megfelelően 2013 júliusában a Magyar Államkincstárral szemben elszámoltunk a lakásértékesítésből befolyó bevételek megosztásáról, azonban a költségek igazolása folytán kifizetést nem kellett teljesítenünk a Fővárosi Önkormányzat felé. Az elidegenítésre került önkormányzati lakások száma az alábbiak szerint alakult:
2002. évtől folyamatosan csökken a vételi szándékot bejelentő bérlők száma, ez részben a meglévő bérlakások műszaki állapota, részben a lakásvásárlás megváltozott feltételei miatt (10% helyett 20% vételár előleg, 25 év helyett 15 éves törlesztési futamidő, 3% helyett 7% éves kamat) alakulnak így. A lakástörlesztők közül 21 tulajdonos hátraléka 2013. december 31-én 1.272.955 Ft volt, ebből a 20 ezer forintot meghaladó adósok száma mindössze 9 fő, 10 fő hátraléka haladja meg a három havi törlesztő részletet. A hátralékosokkal szemben a felszólítás negyedévente megtörténik, a nagy összegű hátralékosok peresítése folyamatos. A 2013. évi zárást követően az egyenlegközlő és a felszólító levelek kipostázása megtörtént. Az ingatlankezeléssel összefüggő, 2013. évi tervezett és tényleges bevételek és kiadások az alábbiak szerint teljesültek:
9
A bevétel a tervezetthez képest a 101,64%-ban, a kiadás pedig mindössze 26,38%-ban teljesült (a karbantartási-felújítási kiadásokra jelentősen kevesebbet költöttünk a tervezettnél) Kérem a Tisztelt Képviselő-testülettől a 2013. évi ingatlankezelésről szóló tájékoztató szíves tudomásul vételét.
Az előterjesztést a Képviselő-testület saját hatáskörében, tájékoztatóként tárgyalja. Budapest, 2014. március 3.
Fórizs Zita társasházi ügyintéző az előterjesztés készítője
dr. Balázs Orsolya osztályvezető előterjesztő
