Suze Groeneweglaan. Programma van Eisen. Ruimtelijke Ordening en Projecten, september 2007

Suze Groeneweglaan Programma van Eisen Ruimtelijke Ordening en Projecten, september 2007

P.v.E. Suze Groeneweglaan

Documentgegevens Ruimtelijke Ordening en Projecten Projectmanager: A.C.M. van Mierlo

2


Inhoudsopgave 1

Inleiding ................................................................................................................................5 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

2

Ruimtelijke opzet .................................................................................................................8 2.1 2.2 2.3

3

12 13 13 14

Inleiding .................................................................................. Infrastructuur ........................................................................... Verkeersaspecten ...................................................................... Parkeren .................................................................................. Openbaar vervoer......................................................................

15 15 16 16 16

Inrichting Openbare ruimte............................................................................................... 17 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6

6.7

7

Groenstructuur.......................................................................... Bomeninventarisatie................................................................... Inrichting groen in het ontwikkelingsgebied.................................... Water ......................................................................................

Verkeer en Parkeren ........................................................................................................ 15 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

6

Inleiding .................................................................................. 11 Woningen................................................................................. 11 Kinderdagverblijf ....................................................................... 11

Groen en Water................................................................................................................. 12 4.1 4.2 4.3 4.4

5

Inpassing van het plangebied ........................................................ 8 Stedenbouwkundige opzet en beeldkwaliteit..................................... 8 Referentiebeelden...................................................................... 10

Ontwikkelingsprogramma ................................................................................................ 11 3.1 3.2 3.3

4

Het proces tot nu toe ................................................................... 5 Plangebied.................................................................................. 5 Opbouw van het Programma van Eisen............................................ 6 Doel en Uitgangspunten................................................................ 7 Proces na het Programma van Eisen. .............................................. 7

Inleiding .................................................................................. Wegen ..................................................................................... Straatverlichting........................................................................ Huisvuilzameling ....................................................................... Materiaalkeuze.......................................................................... Kabels en leidingen .................................................................... Riolering................................................................................

17 17 17 17 18 18 18

Planeconomie en financiën................................................................................................. 20 7.1 7.2 7.3

Inleiding .................................................................................. 20 Kosten in de grondexploitatie van de Suze Groeneweglaan ............... 20 Opbrengsten uit de grondexploitatie Suze Groeneweglaan ................ 21

8

Veiligheid........................................................................................................................... 22

9

Milieu................................................................................................................................. 22 9.1 9.2 9.3

Lucht....................................................................................... 22 Geluid...................................................................................... 22 Bodem..................................................................................... 23

3


9.4 9.5 9.6 9.7 9.8

10

Geur........................................................................................ Duurzaam bouwen..................................................................... Flora en fauna........................................................................... Asbest ..................................................................................... Externe veiligheid ......................................................................

Organisatie, marktpartij en Communicatie ................................................................. 25

10.1 10.2 10.3

11

23 23 24 24 24

Organisatie ............................................................................ 25 Marktpartij............................................................................. 25 Communicatie ........................................................................ 25

Planning en planologische procedure.............................................................................. 26

11.1 11.2 11.3

Planning ................................................................................ 26 Juridisch planologische procedure .............................................. 26 Afstemming andere projecten ................................................... 26

Bijlage 1 Bouwenvelop Suze Groeneweglaan........................................................................... 27 Inleiding .......................................................................................... Toelichting bouwenvelop Suze Groeneweglaan........................................ Grondgebruik.................................................................................... Ontwikkelingsprogramma.................................................................... Programma openbare ruimte ...............................................................

27 27 28 28 29

Bijlage 2 Technische eisen ......................................................................................................... 30 Technische eisen verkeer en parkeren................................................... 30

4


1 Inleiding 1.1

Het proces tot nu toe Begin 2003 is er voor het eerst gesproken over de herontwikkeling van de Suze Groeneweglaan. Met het vertrek van de basisschool John F Kennedy, de wens tot uitbreiding van het kinderdagverblijf Kinderrijk en de noodzakelijke aanpak van de Martin Luther Kingschool is het idee voor deze herontwikkeling ontstaan. Ook de eigenaar van sporthal Zijderveld wilde op dat moment de locatie ontwikkelen. Het doel van de herontwikkeling van het gehele gebied is om de functie wonen in het gebied toe te voegen en opbrengsten te genereren voor de aanpak van de scholen. In 2004 is gestart met de planvorming van de Suze Groeneweglaan. In het najaar van 2004 is de Nota van Uitgangspunten ( hierna te noemen N.v.U) voor de herontwikkeling van de Suze Groeneweglocatie opgesteld. De Nota richt zich op de ontwikkeling van het noordelijke deel van het plangebied. Er is uitgegaan van drie woontorentjes van 4 à 5 bouwlagen. Op de begane grond van één van de woongebouwen zou ook het nieuwe kinderdagverblijf worden ondergebracht. Op 7 september 2004 heeft de raadscommissie Ruimte Wonen en Natuur de N.v.U. voor de Suze Groeneweglaan vastgesteld. Daarna heeft het project lange tijd stil gelegen vanwege de noodzakelijke verwerving van de sporthal. Toen in 2006 bleek dat de verwerving van de sporthal Zijderveld toch mogelijk bleek, is er een haalbaarheidsonderzoek verricht. In dit haalbaarheidsonderzoek is gekeken naar het bouwprogramma, de schets van de architect en het financiële resultaat voor de projectontwikkelaar en de gemeente. Op 21 november 2006 heeft B&W ingestemd met het haalbaarheidsonderzoek en het financiële voorstel voor de Suze Groeneweglocatie. Op 13 december 2006 heeft de gemeenteraad ingestemd met de notitie stand van zaken Suze Groeneweglocatie en tevens met de wijzigingen op de Nota van Uitgangspunten Suze Groeneweglaan. Deze zijn het resultaat van het bovengenoemde haalbaarheidsonderzoek. De wijzigingen ten opzichte van de NvU Suze Groeneweglaan zijn: 1. Instemmen met de verlaging van het woningbouwprogramma uit de N.v.U van 82 woningen naar 68 woningen in twee bouwblokken (32 seniorenwoningen en 36 starterswoningen) 2. In te stemmen met de wijziging van de parkeernormen in de Nota van Uitgangspunten, zodat de parkeernormen voldoen aan de Parkeernota Amstelveen 2005 – 2010 vastgesteld door de gemeenteraad in april 2005

1.2

Plangebied Het plangebied van de Suze Groeneweglaan beslaat het totale gebied, waar de twee scholen, de gymzaal, de sporthal en het kinderdagverblijf staat. Ook is het trapveldje in de zuidwesthoek een onderdeel van het plangebied. Het plangebied wordt begrensd door een drietal wegen. Aan de noordzijde is dat de Suze Groeneweglaan. De Florence Nightingalelaan is gelegen aan de westzijde en het Oostelijk halfrond is gelegen aan de zuidzijde. De waterpartij vormt de oostelijke grens. De totale oppervlakte van het plangebied Suze Groeneweglaan is 19.439 m2.

5


Ontwikkelingsgebied Dit programma van eisen Suze Groeneweglaan betreft alleen een het noordelijk gedeelte van het plangebied. Op het noordelijke gedeelte zijn nu de volgende functies aanwezig: 1. John F. Kennedyschool (hier zijn lokalen van de Martin Luther Kingschool en een peuterspeelzaal gevestigd); 2. Kinderdagverblijf van Kinderrijk; 3. Sporthal Zijderveld; 4. twee parkeerterreinen; 5. groen. Dit is het gebied dat nu voor ontwikkeling in aanmerking komt. Het ontwikkelingsgebied is 14.397 m2 groot. Het bebouwd oppervlak in de toekomstige situatie mag volgens het bestemmingsplan niet groter zijn dan 5905 m2. Volgens de bouwenvelop is de maximale bebouwing ruim 5500 m2. Het zuidelijk gedeelte van het plangebied wordt in een later stadium ontwikkeld. Op dit moment is nog niet duidelijk of de Martin Luther Kingschool op de huidige locatie wordt vernieuwd of dat de school naar een andere plek verhuisd. De planvorming valt binnen het PIA-programma.

Figuur 1.2.1 Ontwikkelingsgebied Suze Groeneweglaan

1.3

Opbouw van het Programma van Eisen Het Programma van Eisen beschrijft en geeft invulling aan specifieke eisen en randvoorwaarden. De vastgestelde Nota van Uitgangspunten Suze Groeneweglaan en de notitie “stand van zaken Suze Groeneweglaan” vormen hiervoor de basis. In het eerste hoofdstuk wordt ingegaan op het doel van het project. In de volgende vijf hoofdstukken wordt ingegaan op de eisen die gesteld worden aan stedenbouw, het ontwikkelingsprogramma, groen, verkeer en parkeren en de openbare ruimte. Hoofdstuk 7 geeft een onderbouwing van de financiële kosten en opbrengsten van het plan. Hoofdstuk 8 en 9 gaan in op de

6


eisen aan de veiligheid van het gebied en de verschillende milieumaatregelen die noodzakelijk zijn bij de herontwikkeling. De laatste hoofdstukken gaan in op het proces van de planvorming. Hoofdstuk 10 belicht de organisatie, de wijze van selectie van de marktpartij en de interne en externe communicatie. Tenslotte geeft hoofdstuk 11 een overzicht van de planning en de planologische procedure. 1.4

Doel en Uitgangspunten Het doel van de herstructurering van het plangebied Suze Groeneweglaan is de verbetering van de ruimtelijke structuur, differentiatie van functies door toevoeging van woningen voor verschillende doelgroepen en de huisvesting voor onderwijs en maatschappelijke voorzieningen. Dit doel is uitgewerkt in een aantal concrete uitgangspunten in de Nota van uitgangspunten: a. Open verkaveling b. Objectmatige bebouwing c. Situering in openbaar groen d. Bouwhoogte maximaal 4 à 5 bouwlagen e. Diversiteit in bebouwing door onder meer volumeverschillen en afwisselende rooilijnen f. Parkeren wordt op eigen terrein opgelost, gedeeltelijk ondergronds. g. aandacht voor sociale veiligheid h. 50% starterswoningen en 50% woningen voor senioren i. nieuwbouw kinderdagverblijf Daarnaast zijn er een aantal uitgangspunten opgenomen in de notitie stand van zaken Suze Groeneweglaan ( vastgesteld door de gemeenteraad op 13 december 2007): a. de parkeernormen dienen te voldoen aan de Parkeernota Amstelveen 2005 - 2010 b. starterswoningen worden met een MGE constructie op de markt gebracht c. het woningbouwprogramma wordt verlaagd van 82 woningen in drie bouwblokken naar 68 woningen in twee bouwblokken

1.5

Proces na het Programma van Eisen. Het Programma van Eisen is tot stand gekomen in samenwerking met de vakspecialisten en het management van de afdelingen Ruimtelijke Ordening en Projecten, Vastgoed, Communicatie en het Ingenieursbureau. Het college van B&W besluit over het Programma van Eisen. Na vaststelling door het college wordt het Programma van Eisen ter kennisname gestuurd aan de commissie Ruimte, Wonen en Natuur van Amstelveen.

7


2 Ruimtelijke opzet 2.1

Inpassing van het plangebied Het plangebied ligt aan de noordoost zijde van Amstelveen in de wijk Bankras/ Kostverloren. Ten westen van het plangebied ligt het winkelcentrum Kostverlorenhof. Ten noorden en zuiden van het plangebied liggen woonwijken uit de jaren zestig met overwegend eengezinswoningen in rijen die omringd worden door galerijflats. De woongebieden worden afgewisseld met oost-west lopende zones (scheggen), waarin commerciële en maatschappelijke voorzieningen zijn gesitueerd. De scheggen worden gekenmerkt door solitaire gebouwen in een losse setting met groen rondom. Het plangebied is een onderdeel van zo’n scheg

figuur. 2.1.1. bebouwingsstructuur Bankras en Kostverloren

2.2

Stedenbouwkundige opzet en beeldkwaliteit Het plangebied wordt gekenmerkt door objectmatige bebouwing in openbaar gebied met een groene setting. Het is gewenst dit kenmerk in de toekomstige bebouwing terug te laten komen. Dit kan door de gebouwen ieder een eigen karakter te geven.

8


Omdat het plangebied in een rustig, suburbaan deel van de stad ligt, wordt de nieuwbouw in suburbane stijl verwacht. Typische kenmerken voor deze suburbane stijl zijn het beperkte volume, de menselijke maat en schaal die duidelijk aanwezig zijn. De functie wonen dient ook van de buitenkant van de bebouwing zichtbaar te zijn, waarbij een vriendelijke uitstraling gewenst is. De bebouwing in het plangebied wijkt in vorm en schaal af van de bebouwing aan noorden zuidzijde van het plangebied. Deze afwijking komt met name door verschil in functie: het plangebied herbergt niet-woongebouwen. Voor het behoud van de stedenbouwkundige structuur is het van belang om de schaal- en vormkenmerken van het plangebied te handhaven, dan wel deze duidelijk te onderscheiden van die van de omliggende woonwijken. Dat kan door bouwblokken te bouwen waarvan lengte en breedte niet te uiteenlopend zijn ofwel een bijzondere vorm hebben (geen rijtjes of galerijflats), met platte daken, horizontale geleding van gevels, gevels met dimensie, relatief grote ramen en een herkenbare centrale entree per bouwblok. Materialen en kleuren van de nieuwbouw zijn niet aan strikte voorschriften gebonden. De bedoeling is dat de nieuwbouw iets toevoegt voor wat betreft kleur en materiaal aan het plangebied.

9


2.3

Referentiebeelden

Figuur 2.3.1 Referentie voor wat betreft horizontale geleding gevel, gevel met dimensie, grote ramen, platte daken, materialen en kleuren, herkenbaarheid entree

Figuur 2.3.2 Referentie voor wat betreft bijzondere bouwvorm, horizontale geleding gevel, grote ramen en plat dak

Figuur 2.3.3 Referentie voor wat betreft bijzondere bouwvorm, horizontale geleding gevel, plat dak, materialen en kleuren

10


3 Ontwikkelingsprogramma 3.1

Inleiding In de Nota van Uitgangspunten is bepaald dat het programma aan de Suze Groeneweglaan bestaat uit woningen voor starters, woningen voor senioren en een kinderdagverblijf. In overleg met betrokken partijen is dit programma verder uitgewerkt, passend binnen de ruimtelijke randvoorwaarden.

3.2

Woningen In het ontwikkelingsgebied worden 68 appartementen gepland, verdeeld over twee gebouwen. Een van de gebouwen bestaat uit 32 appartementen voor senioren. Dit zijn comfortabele huurwoningen in de vrije sector met een hoog afwerkingsniveau. De toegankelijkheid van de woningen is goed door de aanwezigheid van een lift en de afwezigheid van drempels. De bruto vloeroppervlakte is ca. 120 vierkante meter. Bij de appartementen voor senioren hoort een gebouwde parkeerplaats. De andere 36 appartementen zijn bedoeld voor starters. Dit zijn kleinere woningen met een bruto vloeroppervlakte van ca. 70 vierkante meter. Voor de starterswoningen wordt een constructie van maatschappelijk gebonden eigendom toegepast.

3.3

Kinderdagverblijf In de plint van één van de gebouwen wordt een kinderdagverblijf gerealiseerd. Deze voorziening heeft een bruto vloeroppervlakte van 1.000 vierkante meter en biedt ruimte aan 6 groepen kinderen. Bij het verblijf hoort een omheinde buitenruimte van 500 vierkante meter. De buitenruimte is direct vanuit het kinderdagverblijf toegankelijk.

11


4 Groen en Water 4.1

Groenstructuur De wijken Bankras en Kostverloren liggen tussen de Beneluxbaan in het westen en de stadsrand in het oosten. Beide randen zijn onderdeel van de gemeentelijke hoofdgroenstructuur. In het midden van de wijk, en langs de westzijde van het plangebied, loopt van noord naar zuid een parkzone met een centrale vijverpartij. Deze parkzone is zeer bepalend voor de woonkwaliteit en is het belangrijkste deel van de wijkgroenstructuur. Deze kenmerkende groenstructuren mogen niet worden aangetast. De wijk bestaat uit een viertal woongebieden, omgeven door een buurtweg. Deze vier woongebieden worden gescheiden door stroken met bijzondere functies, zoals scholen en winkels en speelvoorzieningen. Deze gebieden worden gekenmerkt door een losse plaatsing van gebouwen in een groene omgeving, bestaande uit gazons, sierheesterpartijen, vrij liggende wandelpaden en verspreid staande bomen en boomgroepen. Het plangebied ligt in een dergelijk gebied. Het is omwille van de herkenbaarheid van de structuur van de wijk van belang dat de karakteristiek van dit gebied behouden blijft. Zuidelijk van het ontwikkelingsgebied liggen een speelweide/trapveld en een kinderspeelplaats. Deze zijn waardevol voor de buurt en dienen behouden te blijven, waarbij ook de bereikbaarheid vanuit de omgeving een aandachtspunt is.

figuur. 4.1.1. groenstructuur Bankras en Kostverloren

12


4.2

Bomeninventarisatie Uitgangspunt is het zoveel mogelijk behouden van waardevolle bomen. Op onderstaand kaartje zijn de waardevolle bomen binnen en direct nabij het ontwikkelingsgebied aangegeven. Voor het behoud van de aangegeven bomen is het van belang om nieuwe

Figuur 4.2.1 Bomeninventarisatie Suze Groeneweglaan

gebouwen en verhardingen op minstens de aangegeven kroonomvang van deze bomen te situeren. Maar ook de schaduw van bomen is een aandachtspunt bij de locatie van de bebouwing. Daarnaast moeten de bomen tijdens de uitvoering van sloop- en bouwwerkzaamheden afdoende worden beschermd. Van bijzonder belang is de rij esdoorns langs de Suze Groeneweglaan. Deze bomen zijn beeldbepalend voor deze buurtweg, en belangrijk voor het uitzicht vanuit de aangrenzende woningen op het ontwikkelingsgebied. 4.3

Inrichting groen in het ontwikkelingsgebied De plaats van de bovengenoemde esdoorns in het trottoir aan de noordzijde van het ontwikkelingsgebied is niet ideaal. Na de herprofilering van de Suze Groeneweglaan wordt er een groenzone tussen de weg en het voetpad aangelegd waarin de bomenrij kan staan. Hiermee kan enerzijds de vitaliteit van de bomenrij worden bevorderd, en anderzijds toekomstige problemen met het opdrukken van verharding worden tegengegaan. Daarnaast is het bij de herontwikkeling van het ontwikkelingsgebied van belang dat de groene uitstraling behouden blijft. Dit geldt voor de gehele openbare ruimte rondom de bebouwing. Het gebied vormt nu een overgang van de strak ingerichte centrale parkstrook aan de westzijde naar de meer natuurlijke groenvoorzieningen langs de stadsrand aan de oostzijde. De nieuwe inrichting

13


zou mogelijk een bijdrage kunnen leveren aan het beleefbaar maken van deze overgang, meer dan nu het geval is. Concreet komt er een duidelijk waarneembare groene corridor tussen de twee bouwvlakken. In deze corridor komt een langzaam verkeersroute van voetpad en fietspad te liggen die van noord naar zuid loopt. Tenslotte dient ook bij het ontwerp van het maaiveld parkeren rekening gehouden te worden met het openbaar groen. Gedacht kan worden aan een verlaagd maaiveld, groene randen om het parkeerterrein heen en/of bomen tussen de parkeervakken. Aan te leggen groenvoorzieningen en bijbehorend grondwerk moeten voldoen aan de “Voorwaarden voor de aanleg van groen bij exploitatie-/kredietwerken” (IB d.d 3 juli 2006). Beschermingsmaatregelen voor te handhaven bomen moeten worden getroffen in overleg met de wijkteamleider. 4.4

Water Binnen het ontwikkelingsgebied ligt geen open water. De watertoets vereist het compenseren van de toename van verhard oppervlak volgens de meest recente eisen van Waternet. In de huidige situatie is bijna het gehele ontwikkelingsgebied verhard. In de nieuwe situatie zal deze verharding niet toenemen. Om deze reden zal naar verwachting geen watercompensatie nodig zijn voor de herontwikkeling van de Suze Groeneweglaan.

14


5 Verkeer en Parkeren 5.1

Inleiding Bij de planvorming van de Suze Groeneweglaan moet rekening worden gehouden met de gevolgen van het plan voor verkeer en parkeren. De uitvoering van de noodzakelijke verkeersaanpassingen valt onder de verantwoordelijkheid van de gemeente. De realisatie van de noodzakelijke parkeervoorzieningen valt onder de verantwoordelijkheid van de projectontwikkelaar. De randvoorwaarden waaraan de aanpassingen en maatregelen met betrekking tot het verkeer en parkeren moeten voldoen, worden in de onderstaande paragrafen toegelicht

figuur. 5.1.1. Verkeersstructuur Bankras en Kostverloren

5.2

Infrastructuur De ontwikkelingslocatie Suze Groeneweglocatie wordt door de volgende wegen omsloten: de Suze Groeneweglaan in het noorden, de Florence Nightingalelaan in het westen en het Oostelijk Halfrond in het zuiden. Al deze wegen zijn nu gecategoriseerd als wijkontsluitingswegen. De gewenste snelheid is 50 km/uur. Langs de Suze Groeneweglaan liggen fietsstroken. Binnen het ontwikkelingsgebied bevinden zich geen wegen, enkel parkeerterreinen. Ten noorden en ten westen ligt rondom het ontwikkelingsgebied een voetpad. Aan de zuidgrens ligt een langzaam verkeersroute voor voetgangers en fietsers.

15


Voor het Oostelijk Halfrond is er een herinrichtingsvoorstel gemaakt om de fietsstroken en oversteek voor voetgangers naar de M. Luther Kingschool veiliger te maken. Er wordt een verkeersdrempel geplaatst. 5.3

Verkeersaspecten De volgende verkeerskundige randvoorwaarden worden gesteld aan de herontwikkeling van de Suze Groeneweglocatie: a. Veiligheid: Uitgangspunt bij de herontwikkeling is een duurzame en veilige inrichting van de verkeersruimte. Het ontwikkelingsgebied wordt ingericht als een 30 km gebied. b. Ontsluitingsstructuur Het aantal aansluitpunten voor het autoverkeer van het ontwikkelingsgebied op de bestaande wegen, moet zoveel mogelijk geminimaliseerd worden. Daarnaast is het van belang dat de ontsluiting aan de noordzijde van het ontwikkelingsgebied wordt gerealiseerd. c. Langzaam verkeersroute In de toekomstige situatie zal er een goede langzaam verkeersroute worden aangelegd tussen de twee gebouwen in. Deze langzaam verkeersroute van voet en fietspad loopt door de groene corridor van noord naar zuid. De langzaam verkeersroute aan de zuidgrens van het ontwikkelingsgebied blijft behouden en wordt verbeterd. Het is de bedoeling dat zowel voetgangers als fietsers van deze oost-west verbinding gebruik kunnen maken.

5.4

Parkeren Het aantal parkeerplaatsen wordt bepaald aan de hand van de Parkeerkencijfers Parkeernota Amstelveen 2005 – 2010. Het ontwikkelingsgebied ligt in de bebouwde kom. Voor de vrije sector huurwoningen in het ontwikkelingsgebied geldt de parkeernorm van minimaal 1,7 p.p. per woning en een maximum van 2,0 p.p. per woning. Voor starters koopwoningen in het ontwikkelingsgebied geldt de parkeernorm van 1,5 tot 1,6 p.p. per woning. De parkeernormen zijn inclusief het bezoekersparkeren van 0.3 p.p. per woning. Voor het kinderdagverblijf geldt een parkeernorm van 0,8 per arbeidsplek. Voor het halen en brengen van de kinderen van het kinderdagverblijf is dubbelgebruik van de parkeerplaatsen op het parkeerterrein toegestaan. De bewoners van de seniorenwoningen krijgen een gebouwde parkeergarage. Ook voor het parkeren van de starterswoningen is een gebouwde parkeervoorziening gewenst. Dit is echter niet verplicht. Bezoekers van de woningen en het kinderdagverblijf kunnen gebruik maken van het parkeerterrein op het maaiveld. Bij het ontwerp van het parkeerterrein dient er extra aandacht te zijn voor de ontsluiting naar de Suze Groeneweglaan. De ontsluiting moet het parkeren van bezoekers van het winkelcentrum ontmoedigen. Er dienen voldoende stallingsplaatsen te zijn voor fietsen. Dit geldt zowel voor de fietsen van de bezoekers en werknemers van het kinderdagverblijf als voor de fietsen van de bewoners.

5.5

Openbaar vervoer Binnen het ontwikkelingsgebied bevindt zich geen openbaar vervoer. Doordat de locatie binnen het bestaande stedelijke weefsel ligt is het bestaande openbaar vervoer ook voor het ontwikkelingsgebied geschikt. De dichtstbijzijnde bushalte ligt ten oosten van het ontwikkelingsgebied op de Frits Mullerlaan, de sneltramhalte die gebruikt kan worden is de halte Zonnestein op de Beneluxbaan.

16


6 Inrichting Openbare ruimte 6.1

Inleiding De inrichting van de openbare ruimte valt onder de verantwoordelijkheid van de gemeente Amstelveen. Bij de herinrichting van de openbare ruimte van de Suze Groenweglaan wordt samenhang gezocht met de omliggende openbare ruimte. De randvoorwaarden waaraan de inrichting moet voldoen worden in de onderstaande paragrafen toegelicht.

6.2

Wegen De rijbaan van de Suze Groeneweglaan is een 50 km/h wijkontsluitingsweg die aangelegd is in 1967. Na de aanleg zijn er alleen lichte onderhoudsmaatregelen toegepast om de asfaltweg in goede conditie te houden. In 2003 zijn er rode fietsstroken aangebracht, waardoor de rijbaan versmald is en ook de fietser een beschermde status heeft gekregen. De trottoirs zijn sinds de aanleg een aantal keer herbetegeld. Dit komt met name door de opgroeiende boomwortels. Na de realisatie van het bouwplan worden ook de wegen opnieuw gereconstrueerd. De inrichting van de ruimte zal aangesloten worden op het bouwplan en de omliggende openbare ruimte. In het ontwikkelingsgebied bevinden zich parkeerterreinen en voetpaden, welke in elementenverharding zijn uitgevoerd. Afhankelijk van het bouwplan worden deze aangepast op de nieuwe situatie. Toekomstige ontsluitingen, waaronder parkeerterreinen, dienen opnieuw bereikbaar te worden middels een uitritconstructie. Parkeren dient op eigen terrein geregeld te worden.

6.3

Straatverlichting Voor de herinrichting van het ontwikkelingsgebied met openbare verlichting worden de aanbevelingen van de NSvV (Nederlandse Stichting voor Verlichtingskunde) uit 1990 en het Politiekeurmerk Veilig Wonen aangehouden. Zo wordt in woonwijken wit licht toegepast, omdat kleurherkenning voor de sociale veiligheid een belangrijke rol speelt. Om schijnveiligheid te voorkomen worden parken en achterpaden niet verlicht. Alleen doorgaande voetpaden worden verlicht. Bij de herontwikkeling van het ontwikkelingsgebied Suze Groeneweglaan wordt aangesloten op de bestaande verlichting van de omgeving. De bestaande verlichting is in 2004 aangepast en voldoet aan de aanbevelingen van de NSvV. Langs doorgaande voetpaden zal verlichting worden geplaatst. Afhankelijk van de toekomstige functie van de openbare ruimte wordt er door de gemeente (Centrale Beheertaken) een verlichtingsplan opgesteld.

6.4

Huisvuilzameling Bij hoogbouw wordt het huishoudelijk afval door middel van ondergrondse containers ingezameld. Hiertoe moet rekening gehouden worden met 4 m² ruimte (2 x 2 m) per locatie. De Ministeriële Regeling ‘Voorwaarden inzamelen huishoudelijke afvalstoffen nabij elk perceel’ geeft aan dat aanbiedlocaties een loopafstand kennen van maximaal 75 meter van aanbiedlocatie tot perceelgrens. Uitzondering worden in deze regeling bestempeld als ‘bijzondere gevallen’. Hierbij wordt opgemerkt dat een vergroting van de loopafstand met maximaal 50 meter (van 75 tot 125 meter) slechts geldt voor een beperkt aantal woningen.

17


6.5

Materiaalkeuze Amstelveen wil geen allegaartje van verschillende materialen. De materiaalkeuze is gebaseerd op het handboek “Standaarddetails en uitgangspunten voor civieltechnische constructies”, opgesteld door het Ingenieursbureau.

6.6

Kabels en leidingen In het plangebied liggen diverse kabels en leidingen die tijdens het bouwrijp maken afgesloten of verlegd worden voor de nieuwbouw. Er komen nieuwe aansluitingen voor de woningbouw. Het leggen van kabels en leidingen en het aansluiten van de gebouwen valt onder het woonrijp maken van het terrein. Het bouwrijp maken en het woonrijp maken valt onder de verantwoordelijkheid van de gemeente. Hiervoor wordt ‘Principe distributietracé van kabels en leidingen in wegen binnen de bebouwde kom’ gehanteerd.

Figuur 6.6.1 Kabels en leidingenoverzicht

6.7

Riolering De bestaande riolering in de Suze Groeneweglaan is aangelegd als gemengd stelsel in 1967. De riolering moet binnen een aantal jaren vervangen worden door een gescheiden stelsel, waarbij de wegoppervlakken en dakoppervlakken van de nieuwe bebouwing worden afgekoppeld. Daarnaast wordt een bergingsriool aangelegd, welke wateroverlast (water op straat) en de vuiluitworp richting het oppervlaktewater dient te voorkomen. De vervanging zal tegelijkertijd plaatsvinden met de herprofilering van de straat.

18


Regenwater afkomstig van dakvlakken met uitlogende materialen worden niet afgekoppeld naar de watergang. Volgens het principe van Duurzaam Bouwen mogen uitlogende materialen dan ook niet worden toegepast. Indien drukriolering moet worden toegepast, dan dient deze op eigen terrein te worden gesitueerd en in eigen beheer te worden gehouden. De gemeente Amstelveen zal onder voorwaarden het vuilwater op haar stelsel toestaan. Voor het ontwikkelingsgebied dient een rioleringsplan te worden opgesteld. Dit plan wordt getoetst aan de wettelijke eisen en aan de handleiding “Watertoets en vergunningverlening voor ruimtelijke plannen in het beheersgebied van Waternet”.

19


7 Planeconomie en financiën 7.1

Inleiding Op basis van de notitie financieel voorstel voor het project Suze Groeneweglaan ( vastgesteld door B&W op 21 november 2006) is een grondexploitatie voor het plangebied opgesteld. In de notitie zijn de grondprijzen residueel bepaald voor het programma van 32 seniorenappartementen, 36 starterswoningen en een Kinderdagverblijf. Dit heeft geresulteerd een lagere grondopbrengst. De voornaamste reden is de onrendabele bouw van de half verdiepte gebouwde parkeervoorziening voor de seniorenappartementen. De grondopbrengsten zijn bepaald op prijspeil 2007 en worden geïndexeerd voor de daarop volgende jaren. Op 4 juli 2007 is de actualisering grondexploitaties ultimo 2006 vastgesteld door de Raad. Hierin is ook de grondexploitatie Suze Groeneweglaan opgenomen. De grondexploitatie heeft betrekking op het totale ontwikkelingsgebied van 14397 m groot. In de nieuwe situatie zal minimaal 5425 m en maximaal 6841 m terrein uitgeefbaar zijn voor de bebouwing. Daarbij wordt nog eens 500 m2 uitgegeven voor de buitenruimte van het kinderdagverblijf. De oppervlakte van de openbare ruimte, het niet uitgeefbare terrein, is minimaal 7556 m2 tot maximaal 8972 m.

7.2

Kosten in de grondexploitatie van de Suze Groeneweglaan De kosten van de gemeentelijke grondexploitatie bestaan uit het verwerven en slopen van de opstallen, het bouwen woonrijp maken van het terrein en de maatregelen in de openbare ruimte. De sporthal Zijderveld is aangekocht en wordt voor de aanpak van het terrein gesloopt. Ook de JFK school en het kinderdagverblijf worden voor de herontwikkeling van de Suze Groeneweglaan gesloopt. Daarnaast moeten diverse werkzaamheden gedaan worden voor het bouwen woonrijp maken.1 Tenslotte zijn er ook kosten verbonden aan het inrichten van de openbare ruimte, zoals het aanleggen van het parkeerterrein op het maaiveld, het verbeteren van de langzaam verkeersroute en het aanleggen van de groenzone langs de Suze Groenweglaan aan de noordzijde van het ontwikkelingsgebied. De kosten voor de herprofilering van de Suze Groeneweglaan zijn niet in de grondexploitatie opgenomen. Deze kosten vallen onder het reguliere onderhoudsprogramma van de wegen. Tenslotte zijn er nog kosten in de grondexploitatie opgenomen voor de tijdelijke huisvesting van de gebruikers van de voormalige John F. Kennedyschool. Op dit moment maken drie klassen van de Martin Luther Kingschool gebruik van de voormalige JFK school. Ook heeft de Martin Luther Kingschool er het documentatiecentrum, de remedial teaching en de handenarbeid. Daarnaast worden nog twee lokalen gehuurd door de welzijnsinstelling Cardanus voor de peuterspeelzaal “De Speelboom”. Na realisatie van de nieuwbouw van de twee appartementengebouwen dient het terrein van de JFK school vrij te komen ten behoeve van het maaiveld parkeren 1

Onder bouwrijp maken wordt in het algemeen verstaan: het opruimen van het terrein voor de stedelijke bebouwing, het grondverzet, het aanbrengen van drainkisten op de bouwpercelen, rioleringssysteem, open water en bouwwegen. Het aanbrengen van de definitieve verharding, de aanleg van groen en de recreatieve voorzieningen en kabels en leidingen wordt het woonrijp maken genoemd.

20


voor de nieuwbouw. Naar verwachting zal begin 2010 gestart worden met de aanleg van de parkeerplaats. De huidige gebruikers van de JFK school zullen in de toekomstige nieuwbouw of uitbreiding van de Martin Luther Kingschool worden gehuisvest. Tot die tijd is het van belang dat er tijdelijke huisvesting voor de gebruikers van de Martin Luther Kingschool wordt geregeld. Om hierin te voorzien is uitgegaan van een noodzakelijke huur van zes lokalen tot de realisatie van het bouwplan van de Martin Luther Kingschool. 7.3

Opbrengsten uit de grondexploitatie Suze Groeneweglaan De opbrengsten van de grondexploitatie bestaan uit de uitgifte van het terrein van de woonappartementen met het kinderdagverblijf. Er komen 68 nieuwbouwwoningen. Er worden 32 woningen gerealiseerd in het dure huur segment van de woningmarkt ( huur vanaf € 615,- prijspeil 2007). Daarnaast worden er 36 betaalbare koopwoningen (< € 250.000.- prijspeil 2007) gerealiseerd in maatschappelijk gebonden eigendom. Indien het woningprogramma voldoet aan de bouwenvelop, maar afwijkt van de notitie “Financieel voorstel voor het project Suze Groeneweglaan”, worden de grondprijzen opnieuw residueel bepaald en vastgesteld. Een programma met een lagere totaal netto grondopbrengst ( incl. indexering) wordt niet in behandeling genomen. Het netto resultaat van de grondexploitatie is positief en wordt geoormerkt voor het gemeentelijk Programma Integraal Accomodatiebeleid (PIA I).

21


8 Veiligheid De woningen en het kinderdagverblijf van het ontwikkelingsgebied dienen te voldoen aan de eisen van het “politiekeurmerk veilig wonen”. Het ontwikkelingsgebied dient goed aan te sluiten op het omringende gebied. De routes voor fietsers en voetgangers zijn sociaal veilig. Het gebied is bij duisternis helder, niet verblindend en gelijkmatig verlicht. Er dient een bluswatervoorziening te zijn. Er is parkeergelegenheid voor bewoners en bezoekers in de nabijheid van de woningen en woongebouwen. De inrichting van een binnenterrein, een (semi-)openbare ontmoetingsruimte voor omwonenden, is niet kwetsbaar voor vandalisme en buurtoverlast en maakt evenmin de omliggende woningen kwetsbaar voor inbraak. Het straatmeubilair geeft geen aanleiding tot vandalisme, graffiti of buurtoverlast. De projectontwikkelaar is verantwoordelijk voor de certificering van de woningen. De gemeente is verantwoordelijk voor de eisen die aan de inrichting van het gebied worden gesteld.

9 Milieu 9.1

Lucht Voor de herontwikkeling van de Suze Groeneweglaan is er een onderzoek verricht naar de luchtkwaliteit ( 6 juli 2007 door M+P). Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat in de autonome situatie voor 2010 met het nieuwe CAR model versie 6.0 geen overschrijdingen van grenswaarden uit het Besluit luchtkwaliteit 2005 worden berekend. Ook met de bijdrage vanwege het bouwplan op de verkeersintensiteiten zijn voor geen van de wegen overschrijdingen berekend. Vanwege de luchtkwaliteit zijn derhalve geen knelpunten te verwachten bij realisatie van dit bouwplan.

9.2

Geluid 9.2.1

Wegverkeer

Voor de herontwikkeling van de Suze Groeneweglaan is de geluidsbelasting berekend voor het wegverkeer (onderzoeksrapport van M&P d.d. 6 juli 2007). De geluidsbelasting is berekend volgens de standaard rekenmethode I van het reken- en meetvoorschrift geluidshinder 2006. De berekende geluidsbelasting is getoetst aan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder. De voorkeursgrenswaarde is 48 dB ( Lden waarde) en de maximale ontheffingswaarde voor binnenstedelijke situaties is 63 dB. Voordat de berekende geluidsbelasting wordt getoetst mag een correctie worden toegepast die afhankelijk is van het geldende maximum ter plaatse. Voor de wegen in de omgeving van het plangebied geldt een maximum snelheid van 50 km/uur, waarbij een correctie van 5 dB mag worden toegepast. Bij alle drie de wegen die onderzocht zijn, wordt de voorkeursgrenswaarde overschreden op de rooilijn van het bouwplan. De voorkeurswaarde wordt met maximaal 5 dB overschreden vanwege het verkeer van de Suze Groeneweglaan en de Florence Nightingalestraat. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt niet overschreden. Voor de woningen kan een hogere waarde worden vastgesteld. Alvorens hiertoe kan worden overgegaan moet worden gekeken of de geluidsbelasting kan worden beperkt.

22


Met een geluidsreducerend wegdek kan een reductie van 3 dB tot 5 dB worden gerealiseerd. Na realisering van het bouwplan zal er onderhoud gepleegd worden aan de Suze Groeneweglaan. Hierbij wordt geluidsreducerend asfalt toegepast. Hiermee zal een reductie van 3 tot 5 dB wordt gerealiseerd. Daarnaast dient de geluidswerendheid van de gevels aan de eisen uit het Bouwbesluit 2003 te voldoen. 9.2.2 Industrielawaai Voor het plan is industrielawaai niet van toepassing. 9.2.3 Vliegtuiglawaai Een kleine strook aan de noordzijde van het ontwikkelingsgebied valt binnen de 20 ke geluidscontour van Schiphol zoals geformuleerd in de planologische kernbeslissing behorende bij de Nota Ruimte. Dit betekent dat beperkingen gelden met betrekking tot bebouwing. Bij binnenstedelijke ontwikkelingen kan er verdichting plaatsvinden binnen woonbuurten. Functiewijziging van nietwoonfunctie naar woonfunctie is niet toegestaan. In deze strook binnen het plangebied Suze Groeneweglaan is echter geen bebouwing. 9.3

Bodem Op 9 augustus 2007 is er een verkennend bodemonderzoek opgesteld voor het terrein aan de Suze Groeneweglaan. De grond en het grondwater zijn maximaal licht verontreinigd. Aan het maaiveld en in de grond is geen asbestverdacht materiaal waargenomen. Het asbestgehalte is bepaald in de meest verdachte bodemlaag. Analytisch is er geen asbest aangetroffen (indicatieve bepaling). De aangetroffen verontreinigingen geven geen aanleiding tot nader onderzoek of saneringsmaatregelen. Op basis van de resultaten van het bodemonderzoek zijn er vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen bezwaren tegen de voorgenomen bouwplannen. Voor een indicatieve kwaliteitsbepaling van de vrijkomende grond op de locatie zijn de gemeten gehalten gemiddeld en getoetst aan het bouwstoffenbesluit. Op basis van deze indicatieve toetsing is de grond tot 2 m onder maaiveld en vanaf 2 m onder maaiveld schone grond. Indien de grond van de locatie wordt afgevoerd zal er nog een onderzoek moeten plaatsvinden conform het Bouwstoffenbesluit.

9.4

Geur Op 580 meter van het plangebied ligt een rioolwaterzuiveringinrichting. Volgens de verleende vergunning op grond van de Wet milieubeheer is voor deze rioolzuivering een capaciteit van 97.000 i.e. toegestaan. Dit houdt in dat er op een afstand van 200 meter en verder nieuwbouw woningen gebouwd mogen worden rioolwaterzuivering < 100.000 i.e. 100.000 – 300.000 i.e. > 300.000 i.e.

Afstand tot woningbouw 200 300 500

Bron: “Bedrijven en milieuzonering” van de VNG

9.5

Duurzaam bouwen Begin 2006 is GPR-gebouw (Gemeentelijke Praktijk Richtlijn) als instrument aangeschaft om duurzaamheidsafspraken vast te leggen. GPR-Gebouw is een digitaal instrument dat ontwerpgegevens omzet in prestatiegetallen per module. De modules zijn Energie, Materialen, Afval, Water Gezondheid en Woonkwaliteit.

23


Binnen de gemeente wordt een GPR ambitieniveau van 7,5 voor alle duurzaamheidthema’s vastgesteld. Dit ambitieniveau geldt voor nieuwbouw van woningen (met een omvang van meer dan 10 woningen), schoolgebouwen en kantoorgebouwen. Indien er onoverkomelijke kosten gepaard gaan bij een bouw van 7,5 kan de bouwer een verzoek indienen voor verlaging naar een 7. Dit dient per project gemotiveerd te worden. In samenwerking met de gemeente kan vervolgens getracht worden om toch op een 7,5 uit te komen door bijvoorbeeld het verwerven van meer subsidies. 9.6

Flora en fauna In 2007 is een onderzoek uitgevoerd in het kader van de Flora en Fauna wetgeving. Uit dit onderzoek zijn geen directe bijzonderheden te vermelden. Er is geen ontheffing nodig voor de Flora en Fauna wetgeving.

9.7

Asbest De gebouwen zullen voordat ze gesloopt worden geïnventariseerd worden op asbest. Deze is noodzakelijk voor de afgifte van de sloopvergunning.

9.8

Externe veiligheid Het dichtstbijzijnde LPG-tankstation ligt op ongeveer 680 meter van de bouwlocatie. De norm voor het berekenen van het groepsrisico in de nabijheid van LPG-stations is een straal van 150 m vanaf het vulpunt van de LPGinstallatie. Het plangebied valt buiten deze straal en is daarmee niet van invloed op het bepalen van het groepsrisico.

24


10 Organisatie, marktpartij en Communicatie 10.1 Organisatie Het project Suze Groeneweglocatie valt bestuurlijk en budgettair onder de wethouder Ruimtelijke ordening. De ambtelijk opdrachtgever is het afdelingshoofd van Ruimtelijke Ordening en Projecten. Voor de realisatie van het Programma van Eisen is een projectgroep opgericht. 10.2 Marktpartij Rabo Vastgoed is al lange tijd bij de planvorming betrokken. Zij heeft het voortouw genomen bij de aankoop van de sporthal Zijderveld. Ook heeft zij ingestemd met de randvoorwaarden uit de notitie stand van zaken Suze Groeneweglaan ( vastgesteld door de gemeenteraad op 13 december 2006) en de notitie financieel voorstel ( vastgesteld door B&W op 21 november 2006) Hierdoor is het mogelijk het gewenste bouwprogramma van dure huurwoningen voor senioren, starterswoningen in MGE constructie en een nieuw kinderdagverblijf te realiseren 10.3 Communicatie De verantwoordelijkheid voor de communicatie over privaatrechtelijke zaken ligt bij de projectontwikkelaar. De gemeente is verantwoordelijk voor de communicatie over publiekrechtelijke aangelegenheden. Het Programma van Eisen is het beslisdocument in de definitiefase. Het accent van participatie in de definitiefase ligt op meeweten. Dit programma beschrijft het eisenpakket dat nodig is voor een optimale ontwikkeling van de Suze Groeneweglocatie. De uitwerking moet passen binnen de kaders die zijn opgenomen in de eerder vastgestelde Nota van Uitgangspunten ( vastgesteld door commissie RWN op 7 september 2004) en de stand van zaken notitie ( vastgesteld door de gemeenteraad op 13 december 2006). De gemeente houdt omwonenden op de hoogte van deze volgende ontwikkelingsstap. Belangstellenden kunnen informatie vinden op internet. Ook informeert de gemeente het wijkplatform Bankras Kostverloren en de leden van de klankbordgroep die betrokken zijn geweest bij het opstellen van de Nota van Uitgangspunten. Omwonenden worden ook geïnformeerd middels een huis-aanhuis brief.

25


11 Planning en planologische procedure 11.1 Planning Nadat het college van Burgemeester en Wethouders heeft het Programma van Eisen voor de herontwikkeling van de Suze Groeneweglaan heeft vastgesteld, wordt het plan ter informatie voorgelegd aan de leden van de raadscommissie Ruimte, Wonen en Milieu en de gemeenteraad van Amstelveen. Na vaststelling kan de projectontwikkelaar starten met het ontwerp. De vervolgstappen zijn in onderstaande tabel opgesomd. Tabel 11.1.1 Planning

Onderdelen

Planning

Opstellen VO Opstellen DO Art 19.2 procedure Bouwvergunning onherroepelijk Sloop Bouwrijp maken Start bouw Oplevering

4e 1e 2e 3e 4e 4e 1e 1e

kwartaal 2007 kwartaal 2008 en 3e kwartaal 2008 kwartaal 2008 kwartaal 2008 kwartaal 2008 kwartaal 2009 kwartaal 2010

11.2 Juridisch planologische procedure Op 30 maart 2005 heeft de gemeenteraad Amstelveen het Bestemmingsplan Bankras en Kostverloren vastgesteld. Op 25 oktober 2005 heeft Gedeputeerde Staten het Bestemmingsplan goedgekeurd. In het bestemmingsplan is er voor de locatie Suze Groeneweglaan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Een art 19.2 WRO procedure is toch noodzakelijk, aangezien het plan voor de bebouwing op de begane grond afwijkt van de voorschriften van de wijzigingsbevoegdheid. In de wijzigingsbevoegdheid is de functie maatschappelijke doeleinden opgenomen. Het voorgestelde plan voldoet hier voor een deel niet aan. Een van de gebouwen heeft slechts de functie woondoeleinde. Ook op de begane grond. 11.3 Afstemming andere projecten Bij de planning van het project Suze Groeneweglaan moet rekening worden gehouden met de het bouwplan van de Martin Luther Kingschool en met de herprofilering van de Suze Groeneweglaan. Op dit moment is het bouwplan van de Martin Luther Kingschool nog niet bekend. De school is nu gehuisvest op twee locaties. Het hoofdgebouw is gevestigd aan het Oostelijk halfrond 441. In het IHP ( Integraal Huisvesting Programma) en binnen het Programma Integraal Accomodatiebeleid, wordt vooralsnog uitgegaan van de uitbreiding van drie lokalen aan het hoofdgebouw en een aanpassing op grond van onderwijskundige vernieuwing. De dislocatie kan dan door de school worden verlaten. Er wordt nu onderzocht of er mogelijkheden zijn om de school in haar geheel te verplaatsen naar een locatie bij Bankras. Dit voorstel zal in november 2007 ter besluitvorming aan de gemeenteraad worden voorgelegd. Nadat de gemeenteraad een besluit over de ontwikkelrichting, kan ook de planning voor de tijdelijke huisvesting van de gebruikers van de JFK school worden opgesteld.

26


Bijlage 1 Bouwenvelop Suze Groeneweglaan Inleiding De bouwenvelop is een verzameling ruimtelijke en programmatische randvoorwaarden waarbinnen de bouwmassa van de nieuwbouw moet blijven. De bouwenvelop is afgeleid uit de ligging van het ontwikkelingsgebied in de wijkstructuur en het programma van de nieuwbouw. Het is niet de bedoeling de bouwenvelop compleet in te vullen. De bouwenvelop geeft ruimte om in te spelen op de vraag van de markt binnen de door de gemeente vastgestelde kaders. Deze ruimte is met name aanwezig in de bebouwingsmogelijkheden binnen de twee bouwvlakken. Deze bouwenvelop biedt de ontwikkelaar de kans om binnen de kaders de kwaliteit en de marktgerichtheid van het plan te optimaliseren.

Figuur bijlage 1.1. Bouwenvelop ontwikkelingsgebied Suze Groeneweglaan

1.1. Toelichting bouwenvelop Suze Groeneweglaan Het ontwikkelingsgebied kent twee bouwvlakken, waarbinnen de bebouwing, de buitenruimte van het kinderdagverblijf en het parkeren op maaiveld opgelost dient te worden. Tussen de twee aangegeven bouwvlakken ligt een zone van ca. 25m breed, die onbebouwd blijft. Deze zone biedt ruimte aan groen en aan de langzaam verkeersroute (voet- en fietspad) die in het plangebied van noord naar zuid loopt. De exacte ligging van deze zone wordt bepaald in samenhang met de nieuwbouwplannen. 75% van de bouwvlakken kan daadwerkelijk bebouwd worden.

27


Het parkeren voor de bewoners dient bij voorkeur onder de bebouwing plaatsvinden. De aangegeven zoekgebieden voor maaiveld parkeren zijn indicatief, maar moeten wel binnen het bouwvlak worden opgelost. Ook het aangegeven zoekgebied van het speelterrein van het kinderdagverblijf is indicatief. De grens met het bouwvlak mag wel overschreden worden. Het maaiveld rondom de bebouwing blijft openbaar toegankelijk en krijgt zoveel mogelijk een groene inrichting. In de bouwenvelop zijn naast de contouren voor de bebouwing en inrichting van de openbare ruimte ook de waardevolle bomen aangegeven. Deze bomen dienen zoveel mogelijk te worden behouden. Indien dit niet mogelijk is, moet er gekeken worden of deze te verplaatsen zijn. Daarnaast zal er aan de noordzijde tussen de straat en het voetpad een groenstrook worden aangebracht. Hierin zal ook de bomenrij komen te staan. Deze groenstrook wordt aangelegd na de nieuwbouw van de woningen en de herprofilering van de straat. 1.2. Grondgebruik Het totale terrein van de bouwenvelop bedraagt 14397 m2 De oppervlakte van de twee bouwvlakken in de bouwenvelop bedragen: bouwvlak 1 (links): minimaal 3738 m2 en maximaal 4460 m2; bouwvlak 2 (rechts): minimaal 2092 m2 en maximaal 2873 m2; afhankelijk van de keuze voor de locatie van de groene corridor. Gezien het feit dat ten minste bezoekers parkeren en speelterrein binnen het bouwvlak een plek moeten vinden en dat het plangebied een groen karakter moet houden is een bebouwingspercentage van maximaal 75% te gehanteerd. Het maaiveld rondom de bebouwing blijft openbaar toegankelijk en krijgt zoveel mogelijk een groene inrichting. Uitgeefbaar terrein: De oppervlakte van de bebouwing bedraagt maximaal 5905 m2 volgens het bestemmingsplan. Vanwege de ruimtelijke eisen is dit niet haalbaar. Het maximale oppervlakte dat bebouwd kan worden is ruim 5500 m2. Bouwvlak 1 ( links): minimaal 2804 m2 en maximaal 3345 m2 Bouwvlak 2 ( rechts): minimaal 1569 m2 en maximaal 2155 m2 Daarnaast wordt het buitenterrein van het kinderdagverblijf wordt ook uitgegeven. Dit oppervlak bedraagt minimaal 500 m2 Niet uitgeefbaar terrein: De oppervlakte van het niet uitgeefbare terrein bedraagt: Minimaal 8397 m en maximaal 9524 m. 1.3. Ontwikkelingsprogramma Dit ontwikkelingsprogramma valt onder de verantwoordelijkheid van de projectontwikkelaar Eisen Woningprogramma Seniorenwoningen Minimaal 32 woningen vallen in het dure huursegment voor senioren ( > € 615,- prijspeil 2007) Minimaal 100 m2 BVO en maximaal 150 m2 BVO Gebouwd parkeren onder de woningen Hoogte maximaal 14 meter bij het gebouw met een (half) verdiepte parkeergarage

28


Starterswoningen: Minimaal 36 betaalbare koopwoningen ( < € 250.000,- prijspeil 2007) voor starters MGE constructie Minimaal 60 m2 BVO en Maximaal 80 m2 BVO Hoogte maximaal 14 meter indien er een (half) verdiepte parkeergarage onder wordt gerealiseerd. Maximaal 12 meter zonder ( half) verdiept parkeren Voorkeur voor gebouwd parkeren onder de woningen Eisen Kinderdagverblijf minimaal 1000 m2 BVO voor 6 groepen 500 m2 aan buitenruimte kiss and ride mogelijkheden Eisen Beeldkwaliteit bouwblokken waarvan lengte en breedte niet te uiteenlopend zijn platte daken horizontale geleding van gevels gevels met dimensie grote ramen herkenbaar als woongebouw herkenbare centrale entree per bouwblok in materiaal en kleur een toevoeging aan het ontwikkelingsgebied 1.3. Programma openbare ruimte De uitvoering van dit programma valt onder de verantwoordelijkheid van de gemeente Amstelveen Eisen maaiveld parkeren parkeren voor bezoekers op maaiveld ontsluiting van het parkeerterrein aan de noordzijde van de Suze Groeneweglaan. groene uitstraling, o.a. door groene randen evt. verdiept kiss and ride voor kinderdagverblijf Eisen Ontsluiting ontsluiting voor autoverkeer aan de noordzijde van het ontwikkelingsgebied het aantal ontsluitingen tot een minimum beperken behoud LV route van noord naar zuid Eisen Groen behoud waardevolle bomen realisatie groenstrook aan de noordzijde van het ontwikkelingsgebied Een groenzone van circa 25 m2 scheidt de bouwvlakken van elkaar en verbindt het noorden met de zuidgrens van het ontwikkelgebied Eisen Huisvuilinzameling De huisvuilinzameling vindt plaats in de ondergrondse containers

29


Bijlage 2 Technische eisen 2.1. Technische eisen verkeer en parkeren Verkeersveiligheid: · Duurzaam veilige (verkeers-) inrichting, · 30 km/u zones woongebieden, 50 km/u ontsluitingswegen, · kruispunten van 30 km/u straten onderling worden in beginsel gelijkwaardig vormgegeven,. Ontsluitingsstructuur · Het aantal aansluitpunten voor autoverkeer van het ontwikkelingsgebied op de bestaande wegen minimaliseren. Fietsverkeer: · Daar waar mogelijk fietsontsluiting van de nieuwbouw apart van de auto-ontsluiting, · Hoogteverschillen ontwerpen volgens de richtlijnen CROW, · Minimale breedte eenrichtingsfietspad: 2.50 meter, · Minimale breedte tweerichtingenfietspad: 3.50 meter, · Streven naar gesloten verharding, bij voorkeur rood, · Uitgangspunt is Brommers op de rijbaan, · Veilige, comfortabele en directe fietsroutes aantakken op bestaand netwerk. Voetgangers (inclusief mindervaliden / visueel gehandicapten): · verlaagde banden, of oprit, bij tenminste elke trottoirhoek, · Veilige, comfortabele en directe wandelroutes, · Ingestoken wordt op een hoog ambitieniveau voor toegankelijkheid ten behoeve van mindervaliden, · Alle hoogteverschillen ontwerpen volgens de richtlijnen CROW, · Minimale breedte trottoir 1.80 meter, exclusief overstek haaks parkeren, · Puntvernauwing 1.20 meter, · Onderscheid tussen voetpad en rijbaan kenbaar maken door hoogteverschil. Parkeren · Parkeervak voor haaks parkeren: minimale lengte 5.00 meter zonder overstek, minimaal 4.50 bij 0.50 m overstek, (let op minimale breedte voetpad), minimale breedte 2.35 · Invalidenparkeervakken bij haaks parkeren minimaal 3.50 meter zonder uitstapmogelijkheid, met uitstapmogelijkheid 3.00 meter breed, · Invalidenparkeervakken bij langsparkeren minimaal 6.50 meter lang, m.u.v. hoekparkeerplaats, die minimaal 7.00 meter · Daar waar nodig de langs-invalidenparkeerplaats voorzien van verlaagde band of invalide-oprit, · Parkeervak voor langs parkeren: minimale lengte 5.50 meter, hoekparkeervak 6.30 meter, breedte 2.00 meter inclusief molgoot, · Bij aan weerszijden haaks parkeren is de parkeerstraat tenminste 6.00 meter. · Fietsparkeren bij woning logisch situeren, · Voldoende stallingsplaatsen voor fietsen,

30


Verlichting: · Voldoen aan de verlichtingsnormen voor de verschillende soorten verkeersontsluitingen, · Voldoen aan het politiekeurmerk. · Parkeerkencijfers conform de Parkeernota Amstelveen 2005 – 2010, Woningen: woning duur max. 2.0 per woning woning midden (senioren) max. 1.8 per woning woning goedkoop (starters) max. 1,5 per woning, zowel koop als huur Dit is inclusief het bezoekersparkeren, 0.3 parkeerplaats per woning. Voorzieningen: Kinderdagverblijf van 1050 m2 BVO – 5 arbeidsplaatsen Personeelsparkeerplaatsen: max. 0.8 per arbeidsplaats. Totaal aantal parkeerplaatsen kinderdagverblijf: 4. Kiss en Ride – dubbelgebruik van de parkeerplaatsen van het bewoners parkeren

31

Suze Groeneweglaan. Programma van Eisen. Ruimtelijke Ordening en Projecten, september 2007

Recommend Documents