Rapport Gemeentelijke Ombudsman
Stuk tuin blijkt van de gemeente Gemeente Almere Dienst Stadsbeheer
8 april 2010 RA0942607
Samenvatting Een man huurt sinds 1991 woning met een tuin van een woningbouwvereniging in Almere. Wanneer de schuttingen in 2001 worden vervangen, ontdekt de man dat het achterste stuk van de tuin officieel niet bij de tuin hoort. Een vorige huurder heeft een stuk gemeentegrond illegaal bij de tuin getrokken en een hek verwijderd. Begin 2008 stuurt de Dienst Stadsbeheer de man een brief waarin hem wordt aangeboden om de tuin ‘om niet’ in bruikleen te nemen. De kosten bedragen eenmalig € 60 en een jaarlijkse vergoeding van € 5. Nadat de man kenbaar heeft gemaakt van het aanbod geen gebruik te willen maken, sommeert Stadsbeheer hem het stuk illegale tuin te ontruimen en in oorspronkelijke staat terug te brengen. Ook moet hij de kosten van het terugplaatsen van een hek betalen. De man kan zich hierin niet vinden en legt de zaak aan de ombudsman voor. De ombudsman komt tot de conclusie dat Stadsbeheer in redelijkheid niet kan eisen dat hij de kosten van terugplaatsing van een hek moet betalen, omdat niet vast staat dat de man het hek destijds heeft verwijderd. Evenmin kan Stadsbeheer eisen dat de man het stuk grond ontruimt en in oorspronkelijke staat terugbrengt. De ombudsman komt verder tot de conclusie dat Stadsbeheer in de communicatie met burgers geen melding moet maken van ‘om niet’ als er wel kosten mee gemoeid zijn.
Oordeel De onderzochte gedraging is voor wat betreft: • de sommatie om een stuk grond van de gemeente te ontruimen en in oorspronkelijke staat terug te brengen: onbehoorlijk; • de voorlichting omtrent het in rekening brengen van een eenmalige administratieve vergoeding en een jaarlijkse vergoeding voor erkenning van het eigendomsrecht: onzorgvuldig.
Rapportnummer: RA0942607 Datum : 8 april 2010 Pagina : 2/7
Aanbeveling -
-
De ombudsman beveelt het College van Burgemeester en Wethouders aan te bevorderen dat voor kosten en rekening van de gemeente het stuk gemeentegrond wordt ontruimd en zoals gewenst in oorspronkelijke staat wordt teruggebracht en dat ook het terugplaatsen van het hek voor kosten en rekening van de gemeente komt. Verder beveelt de ombudsman aan om in de communicatie met burgers wat betreft de bruikleen niet zonder duidelijke toelichting melding te maken van ‘om niet’.
Rapportnummer: RA0942607 Datum : 8 april 2010 Pagina : 3/7
Verzoek Het verzoek tot onderzoek is op 10 september 2009 op het spreekuur ingediend en betreft de gemeente Almere, Dienst Stadsbeheer.
Bevindingen aanleiding Sinds 1991 huurt verzoeker van een woningbouwvereniging een woning met een tuin. De woningbouwvereniging vervangt medio 2001 de schuttingen aan weerszijde van de tuin. In tegenstelling tot de oude schuttingen, lopen de nieuwe niet helemaal door tot aan het einde van de tuin. Dan wordt het verzoeker duidelijk dat het achterste stuk van de tuin niet officieel bij de tuin van de woning hoort. Een vorige huurder heeft het stuk grond van de gemeente illegaal bij de tuin getrokken. Verzoeker stelt nimmer door de woningbouwvereniging, de gemeente noch door de vorige bewoner te zijn geïnformeerd over de eigendomsverhouding van het extra stuk tuin terwijl de woningbouwvereniging daarvan klaarblijkelijk wel op de hoogte was. Op 4 februari 2008 krijgt verzoeker van de Dienst Stadsbeheer een brief waarin hem wordt aangeboden om de tuin ‘om niet’ in bruikleen te nemen. De kosten voor bruikleen bedragen eenmalig € 60,-- en een jaarlijkse vergoeding van € 5,-- als erkenning van eigendomsrecht en als tegemoetkoming in de kosten van het beheer van de bruikleenovereenkomst.1 Indien hij van het aanbod geen gebruik wil maken, dient hij de tuin in oorspronkelijke staat terug te brengen. Verzoeker laat op 28 mei 2008 de gemeente telefonisch weten van het aanbod geen gebruik te willen maken. Hij vindt niet dat hij verantwoordelijk is om de tuin in oorspronkelijke staat terug te brengen. Bovendien is hij daartoe financieel en fysiek niet staat. Hij vraagt zich trouwens af wat verstaan moet worden onder oorspronkelijke staat. Hij was er namelijk niet bij op het moment dat het stuk gemeentegrond bij de tuin werd getrokken. En waarom wordt een eenmalig bedrag en een jaarlijkse vergoeding in rekening gebracht als het aanbod ‘om niet’ is? Er ontstaat een briefwisseling tussen verzoeker en Stadsbeheer. Partijen komen er niet uit. Op 3 augustus 2009 biedt Stadsbeheer aan om de onrechtmatige tuinvergroting op kosten van de gemeente ongedaan te maken. Maar eerst wil Stadsbeheer met verzoeker overeenkomen onder welke voorwaarden de ontruiming plaats zal vinden. Zo laat Stadsbeheer weten dat het terugplaatsen van het hek niet door de gemeente wordt vergoed maar voor verzoekers rekening komt. Verder zal de gemeente verzoeker nooit meer de gelegenheid geven om de grond in bruikleen te nemen. Stadsbeheer licht toe dat de term ‘om niet’ betekent dat er voor het gebruik van de grond niet betaald hoeft te worden maar dat dat niet inhoudt dat er geen administratieve kosten verschuldigd zijn. Verzoeker kan zich niet vinden in de wijze waarop het stadsdeel onder het mom van ‘overeenkomen’ eenzijdig de voorwaarden dicteert. Verzoeker begrijpt ook niet waarom de gemeente hem een sanctie oplegt, terwijl hem geen blaam treft voor de ontstane situatie. Om die reden ondertekent verzoeker de brief niet. Op 12 februari 2004 heeft de raad ingestemd met een nieuwe, wijkgerichte aanpak van het uitgiftebeleid van tuinvergrotingen. Op 22 maart 2005 hebben Burgemeester en Wethouders ingestemd met het voorstel met betrekking tot de hoogte van het eenmalige tarief (€ 60) en de jaarlijkse bijdrage mits gebruik wordt gemaakt van een machtiging voor automatische incasso (€ 5).
1
Rapportnummer: RA0942607 Datum : 8 april 2010 Pagina : 4/7
Op 7 september 2009 sommeert Stadsbeheer verzoeker het stuk illegale tuin binnen vier weken te ontruimen en in oorspronkelijke staat terug te brengen. Indien verzoeker geen gevolg geeft aan de sommatie, zal Stadsbeheer rechtsmaatregelen nemen en de kosten daarvan op verzoeker verhalen. Ook in deze opstelling van de gemeente kan verzoeker zich niet vinden. Stadsbeheer heeft de illegale situatie tussen 1991 en 2008 laten voortduren door geen actie te nemen. Hij heeft nooit iets verkeerd of illegaals gedaan. Verzoeker heeft er geen probleem mee dat Stadsbeheer het stuk grond terug wil hebben. Indien de gemeente het stuk grond terug wil, dient Stadsbeheer het stuk grond voor eigen kosten en rekening te ontruimen. Ook vindt hij dat de kosten voor terugplaatsing van het hek voor kosten van de gemeente en/of de woningbouwvereniging dient te komen. Aangezien verzoeker zich niet kan vinden in de wijze waarop de Dienst Stadsbeheer hem benadert en tot keuzes dwingt, wendt hij zich tot de ombudsman. klachtomschrijving Het onderzoek van de ombudsman richt zich op: • de sommatie om een stuk grond van de gemeente te ontruimen en in oorspronkelijke staat terug te brengen; • de voorlichting omtrent het in rekening brengen van een eenmalige administratieve vergoeding en een jaarlijkse vergoeding voor erkenning van het eigendomsrecht. reactie Dienst Stadsbeheer De bruikleenovereenkomst is een privaatrechtelijke overeenkomst. De werkwijze is gebaseerd op vastgesteld beleid Tuinvergrotingen. Het bedrag van € 60 is een administratieve vergoeding voor het laten maken van de uitgiftetekening en het opstellen van de overeenkomst. Het bedrag van € 5 is een administratieve vergoeding voor de erkenning van het eigendomsrecht van de grond en de kosten van het beheer van de overeenkomsten. Het beleid van tuinvergrotingen is erop gericht te voorkomen, dat gebruikers zich kunnen beroepen op verjaring van eigendomsrecht. Met oorspronkelijke staat wordt bedoeld het terugbrengen als openbaar gemeentegroen zoals in de directe omgeving het openbaargroen is beplant. De officiële achtergrens van het perceel ligt op 9,13 meter vanuit de achtergevel van de woning. Stadsbeheer meent verzoeker op grond van het volgende te kunnen sommeren de tuin in oorspronkelijke staat terug te brengen: hij wist (in elk geval) vanaf 2001 dat de grond niet van hem is. Diverse keren is hem mondeling en schriftelijk verzocht de tuin in oorspronkelijke staat terug te brengen. Verzoeker is diverse keren het aanbod gedaan dat de gemeente de grond op eigen kosten zal ontruimen. De afdeling Handhaving is er overigens niet van overtuigd dat de grond niet door verzoeker in gebruik is genomen. Verzoeker heeft lang voordeel van de grond gehad die niet van hem is en ondanks de aanbiedingen van de gemeente wil hij niets. De gemeente kan niet anders dan de grond vrij te maken en de kosten hiervan op verzoeker te verhalen. Stadsbeheer ziet geen aanleiding om met de woningbouwvereniging contact op te nemen over de terugplaatsing van het hek. De woningbouwvereniging is geen partij, de grond is van de gemeente. reacties op bevindingen Het resultaat van het onderzoek is als verslag van bevindingen naar verzoeker en naar de Dienst Stadsbeheer gestuurd teneinde een nadere reactie mogelijk te maken. Zowel verzoeker als de Dienst Stadsbeheer heeft hiervan gebruik gemaakt. Beide reacties staan hieronder vermeld. nadere reactie verzoeker Wat betreft de “vergoeding als erkenning van het eigendomsrecht” en het administratieve beheer het volgende. De strook grond hoort niet bij de kavel en is dus overduidelijk gemeentegrond. Dat
Rapportnummer: RA0942607 Datum : 8 april 2010 Pagina : 5/7
voor erkenning daarvan jaarlijks betaald zou moeten worden is onzin. Het eenmalige bedrag van € 60 zoals die in de overeenkomst staat, is niet nader omschreven en is in contradictie met het begrip “om niet” zoals dat in dezelfde overeenkomst staat. Verzoeker heeft niet alleen financiële bezwaren tegen de bruikleen. Hij kan zich ook niet vinden in de verplichting dat hij verantwoordelijk gesteld wordt om de opvolgende bewoners in te lichten over de tuinvergroting. Verzoeker heeft ook bezwaar tegen het feit dat de woningbouwvereniging akkoord moet gaan met de tuinvergroting terwijl de gemeente zich op een ander moment op het standpunt heeft gesteld dat deze geen partij is. Verder staat er in de bij de overeenkomst gevoegde beschrijving dat bruikleen slechts mogelijk is wanneer alle bewoners van het rijtje huizen voor bruikleen kiest. Verzoeker merkt ook nog het volgende op. Stadsbeheer schrijft dat er diverse keren een aanbod is gedaan om de grond op kosten van de gemeente te ontruimen terwijl dat slechts eenmaal is gebeurd. Hij zou daartoe de overeenkomst moeten ondertekenen en daarmee impliciet akkoord gaan met de handelwijze van Stadsbeheer, terwijl hij daarmee juist niet akkoord is. Stadsbeheer stelt dat verzoeker in actie had moeten komen toen hij er in 2001 achter kwam dat er tuinvergroting had plaatsgevonden. Actie tegen wie en wat? De tuin was en is even groot als de tuinen van de andere bewoners in het rijtje en die situatie is al circa 25 jaar onveranderd. Verzoeker is van mening dat de gemeente gedurende al die tijd in actie had moeten komen en hem ervan had moeten verwittigen dat de tuinvergroting illegaal was. Stadsbeheer neemt het hem kwalijk dat hij helemaal niets wil. Dat is juist, de situatie zoals deze voor hem als huurder reeds achttien jaar bestond, was voor hem geen reden iets te willen. nadere reactie Stadsbeheer Stadsbeheer wil nog toelichten wat de reden is dat de gemeente op enig moment besloten heeft om de kosten van de uitvoering op verzoeker te verhalen. Dit besluit is genomen toen bleek dat verzoeker, ondanks verschillende verzoeken en ondanks diverse verlopen termijnen, niet bereid was zelf te ontruimen of in te stemmen met uitvoering door de gemeente. Na verloop van een aantal termijnen heeft verzoeker het herhaald aanbod tot uitgifte in bruikleen afgewezen en daarna ook het herhaald aanbod om de ontruiming voor rekening van de gemeente uit te voeren. Nu er geen overeenstemming is bereikt, zal de gemeente de werkzaamheden zelf uitvoeren en de kosten daarvan op verzoeker verhalen. Dat doet de gemeente ook bij andere overtreders, die weigeren aan een illegale situatie een eind te maken. Alle andere bewoners van het rijtje huizen waar verzoeker woont, hebben na constatering van hun onrechtmatige tuinvergroting in 2007 gebruik gemaakt van de geboden mogelijkheid, de grond in bruikleen te verkrijgen. Het uitblijven van instemming met bruikleen door verzoeker is geen belemmering geweest voor het uitgeven van gemeentegrond aan de andere bewoners van het blok.
Rapportnummer: RA0942607 Datum : 8 april 2010 Pagina : 6/7
Beoordeling De ombudsman beoordeelt of het bestuursorgaan zich in de door hem onderzochte aangelegenheid behoorlijk heeft gedragen1.
Behoorlijkheidsvereisten Indien naar het oordeel van de ombudsman de gedraging niet behoorlijk is, vermeldt hij in het in het rapport welk vereiste van behoorlijkheid is geschonden2. In dit onderzoek toetst hij de gedragingen aan het vereiste van redelijkheid en actieve en adequate informatieverstrekking.
Overwegingen de sommatie om een stuk grond van de gemeente te ontruimen en in oorspronkelijke staat terug te brengen Het redelijkheidvereiste houdt in dat het bestuursorgaan bij elk handelen (rechtshandelingen en feitelijke handelingen) alle relevante feiten en omstandigheden tegen elkaar afweegt. De uitkomst van die belangenafweging mag niet onredelijk zijn. In deze zaak staat niet vast of verzoeker in 1991 toen hij zijn huurwoning betrok, door de gemeente, de woningbouwvereniging of de vorige huurder geïnformeerd is over de eigendomsverhouding van het ‘extra stuk tuin’. Tussen 1991 en 2008 heeft de gemeente verzoeker in ieder geval niet geïnformeerd over het feit dat verzoeker een stuk grond van de gemeente (onrechtmatig) in gebruik heeft. Verder staat vast dat verzoeker Stadsbeheer heeft laten weten geen gebruik te willen maken van het aanbod om het stuk grond in bruikleen te nemen. Hij heeft geen bezwaar tegen het feit dat de gemeente het stuk grond weer terug wil nemen. Verzoeker is op zich akkoord met het aanbod dat de gemeente het stuk grond voor kosten en rekening van de gemeente in oorspronkelijke staat wil terugbrengen ware het niet dat hij met de ondertekening van een overeenkomst zich verplicht voor de kosten van het terugplaatsen van het hek op te draaien. En met die voorwaarde gaat hij niet akkoord. Aangezien niet vaststaat dat verzoeker het gemeentehek destijds heeft verwijderd en er sindsdien vele jaren verstreken zijn, kan Stadsbeheer in redelijkheid niet eisen dat hij de kosten van terugplaatsing van een hek moet betalen. Evenmin kan Stadsbeheer zoals in de sommatie staat, eisen dat verzoeker het stuk grond ontruimt en in oorspronkelijke staat terug brengt. Al was het alleen al omdat niet bekend is in welk jaar het hek is weggehaald, wat de oorspronkelijke staat was en of verzoeker daarin de hand heeft gehad. De op 7 september 2009 verstuurde sommatie is dan ook op onjuiste gronden gebaseerd. Door verzoeker deze verplichting op te leggen, heeft Stadsbeheer in strijd met het redelijkheidbeginsel gehandeld.
1 2
artikel 9:27 lid 1 Algemene wet bestuursrecht artikel 9:36 lid 2 Algemene wet bestuursrecht
Rapportnummer: RA0942607 Datum : 8 april 2010 Pagina : 7/7
De aanpak van Stadsbeheer is voor de ombudsman aanleiding om een aanbeveling aan zijn oordeel te verbinden. de voorlichting omtrent het in rekening brengen van een eenmalige administratieve vergoeding en een jaarlijkse vergoeding voor erkenning van het eigendomsrecht Het vereiste van actieve en adequate informatieverstrekking houdt in dat bestuursorganen burgers tijdig begrijpelijke, juiste en volledige informatie verstrekken. Aan de ene kant geeft de gemeente Almere de gronden ‘om niet’ in bruikleen maar aan de andere kant wordt een eenmalig bedrag van € 60 in rekening gebracht als administratieve vergoeding voor het laten maken van de uitgiftetekening en het opstellen van de overeenkomst. Daar komt een jaarlijkse vergoeding van € 5 bij voor de erkenning van het eigendomsrecht van de grond en het beheer van de overeenkomst. Is het nou gratis of niet? Het in rekening brengen van genoemde kosten is op zich een gangbare wijze om grond in bruikleen te geven. Daar komt bij dat de voorwaarden in het beleid Tuinvergrotingen is vastgelegd. Dat de bruiklener daarnaast geen tegenprestatie verschuldigd is voor het gebruik van de grond, komt tot uitdrukking in de term ‘om niet’. Voor (niet juridisch geschoolde) burgers kan dat verwarrend zijn. Daar staat tegenover dat Stadsbeheer in de informatiebrief tuinvergrotingen en in een persoonlijke brief aan verzoeker nader heeft uitgelegd wat wel en wat niet in rekening wordt gebracht. Gratis is het dus niet. Om die reden verdient het aanbeveling om het kostenaspect voortaan duidelijker met de burger te communiceren en niet zonder duidelijke toelichting melding te maken van ‘om niet’. Stadsbeheer heeft in strijd met het beginsel actieve informatieverstrekking gehandeld.
Oordeel De onderzochte gedraging is voor wat betreft: • de sommatie om een stuk grond van de gemeente te ontruimen en in oorspronkelijke staat terug te brengen: onbehoorlijk; • de voorlichting omtrent het in rekening brengen van een eenmalige administratieve vergoeding en een jaarlijkse vergoeding voor erkenning van het eigendomsrecht: onzorgvuldig.
Aanbeveling -
-
De ombudsman beveelt het College van Burgemeester en Wethouders aan te bevorderen dat voor kosten en rekening van de gemeente het stuk gemeentegrond wordt ontruimd en zoals gewenst in oorspronkelijke staat wordt terug gebracht en dat ook het terugplaatsen van het hek voor kosten en rekening van de gemeente komt. Verder beveelt de ombudsman aan om in de communicatie met burgers wat betreft de bruikleen niet zonder duidelijke toelichting melding te maken van ‘om niet’.
