Stand en verstand van sturen op rendement Reasult whitepaper maart 2013
Dit whitepaper is geschreven naar aanleiding van een onderzoek onder bestuurders van woningcorporaties, uitgevoerd door Reasult en ORGfit. Het bevat de uitkomsten van het onderzoek, een duiding van deze uitkomsten en adviezen om de transitie naar sturing op rendement succesvol te volbrengen.
1
Inhoudsopgave
DE STAND VAN..................................................... 3 VERSTAND VAN.................................................... 5 REKENVOORBEELD............................................ 8 NUT EN NOODZAAK VAN................................... 9 PIJLERS IN BALANS..........................................11 TOEKOMST..........................................................17 OVER REASULT EN ORGFIT.............................18
2
DE STAND VAN… STUREN OP RENDEMENT Veranderingen tekenen het speelveld van woningcorporaties. De heffing die in het regeerakkoord is voorgesteld, de voortdurende crisis, de afbakening van de staatssteun, aangescherpt toezicht en de aangepaste richtlijn jaarverslaglegging om maar een aantal belangrijke te noemen.
Deze ontwikkelingen bepalen niet alleen de actualiteit, maar zijn ook de realiteit. Geen enkele woningcorporatie kan zich eraan onttrekken. Door deze veranderingen worden woningcorporaties gedwongen om bewuster om te gaan met hun kasstromen, en financieel en maatschappelijk rendement. Woningcorporaties zullen zich meer als belegger gaan gedragen. Om te kunnen blijven investeren in volkshuisvesting moeten woningcorporaties sturen op financieel rendement. De manier waarop ze sturing geven aan hun vastgoed wordt dus aangepast. Dit maakt dat woningcorporaties aan het beginpunt staan van grote veranderingen in strategie en beleid. Dat sturen op waarde en rendement steeds belangrijker wordt voor corporaties, blijkt ook uit onderzoek onder bestuurders van woningcorporaties uitgevoerd door Reasult en ORGfit. Zij hebben de stand en het verstand van zaken van woningcorporaties naar het sturen op rendement nader onderzocht.
3
Meer dan de helft (53 procent) van de woningcorporaties is bezig met het schrijven van een plan voor deze transitie of heeft dat al af. Daarnaast heeft 28 procent van de corporaties verkennend onderzoek gedaan. 11 procent is nog helemaal niet bezig met verkennend onderzoek en 8 procent is niet van plan om te gaan sturen op marktwaarde en rendement.
53 % van de woningcorporaties schrijft een transitieplan
Dit whitepaper biedt de stand en het verstand van zaken op het gebied van waardesturing en sturen op rendement. Het belang van sturen op rendement wordt benadrukt en de onderzoeksuitkomsten en benchmark worden gedeeld. De vier pijlers (mens, proces, informatie en middelen) waarmee de transitie samenhangt, worden nader beschreven. Net als de knelpunten die de bestuurders van corporaties ervaren en voorzien. Daarnaast voorziet dit whitepaper in de nodige adviezen om de transitie succesvol te volbrengen.
4
VERSTAND VAN… STUREN OP RENDEMENT Het belang van waardesturing en sturen op rendement is ingegeven door actuele ontwikkelingen. De verwachting is dat de financiële continuïteit van veel corporaties sterk onder druk komt te staan, als de huidige plannen van de regering worden doorgezet. Het verbeteren van het financieel rendement van het vastgoed wordt voor veel corporaties een harde voorwaarde om te kunnen blijven investeren en huurwoningen te kunnen blijven aanbieden aan de doelgroep. “Het bewust maken van de keuze waar de verdienpotentie wel te benutten en waar niet, is waardesturing. Sturen op rendement is het bewust accepteren of verbeteren van de financiële rendementen op basis van het gerealiseerde rendement.” Tot op heden konden woningcorporaties prima uit de voeten met waarderingsgrondslagen zoals historische kostprijs en bedrijfswaarde. Het gebruik van en het sturen op deze waardebegrippen en de daarvan afgeleide kengetallen zoals de solvabiliteit, leiden er echter toe dat corporaties geen rekening houden met de verdienpotentie van het vastgoed. De marktwaarde in verhuurde staat laat deze juist wel zien. De marktwaarde en de componenten die de marktwaarde bepalen, bieden de corporatie inzicht in de verdienpotentie van het vastgoed. Het sturen op marktwaarde gaat samen met het sturen op kasstromen. Als naast de kasstromen, die volgen uit het beleid, ook de marktwaarde helder is, kunnen bewustere keuzes gemaakt worden ten aanzien van het bezit.
5
Reasult en ORGfit hebben onderzocht hoe woningcorporaties de portefeuille nu in de boeken hebben staan. Bijna een derde van de woningcorporaties waardeert (bijna) de gehele portefeuille op historische kostprijs. Voordeel van deze waarderingsmethode is dat deze goedkoop en objectief is. Bovendien mag de methode volgens de vernieuwde RJ-richtlijnen voor de gehele portefeuille worden toegepast.
Historische kostprijs De historische kostprijs van vastgoed is de waarde op grond van de werkelijk gemaakte kosten: de koopprijs of ontwikkelingskosten minus afschrijvingen. Wat de huidige staat van een object is, verandert niets aan de waarde. De aanschafwaarde of stichtingskosten zijn voor deze waarderingsgrondslag het uitgangspunt. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde is gebaseerd op de kasstromen die volgen uit het (maatschappelijke) beleid van de corporatie. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting hanteert de definitie: De toekomstige geldswaarde van de exploitatie van een woning. De bedrijfswaarde van vastgoed is de som van de netto contante waarden van de nog resterende netto kasstromen. De netto kasstromen zijn hierbij de huurinkomsten minus de totale kosten voor beheer, onderhoud en vennootschapsbelasting. Marktwaarde Marktwaarde is de echte waarde van “de stenen”. Wat zou ik ervoor krijgen wanneer ik nu zou verkopen? Deze waarde wordt bepaald door het bezit te taxeren. Hierbij wordt het vastgoed bezien vanuit de ogen van een toekomstige koper. Deze koper heeft geen volkshuisvestelijk belang, maar streeft een zuiver financieel rendement na.
6
Daarnaast blijkt uit het onderzoek dat 62 procent van de corporaties (bijna) de gehele portefeuille op bedrijfswaarde waardeert. Dit is de meest gangbare waarderingsgrondslag van corporaties. Het voordeel van deze methode is dat deze berekeningen sowieso gemaakt dienen
62 % van de corporaties waardeert de portefeuille op bedrijfswaarde
te worden ten behoeve van het aanleveren van CorpoData. Het nadeel is dat de uitkomst en dus de waarde van het vastgoed bepaald wordt door de corporatie zelf. Woningcorporaties die waarderen op basis van bedrijfswaarde, bepalen in feite zelf hun vermogenspositie. Zowel de waardering op historische kostprijs als op bedrijfswaarde zal blijven voortbestaan. Het advies luidt dan ook niet om deze over boord te gooien. Maar aangezien geen van beide waarderingsgrondslagen rekening houdt met de verdienpotentie van het vastgoed, is het van belang om waardering op marktwaarde toe te voegen. Bij waardering op marktwaarde is dat namelijk het wezenlijke verschil. Op dit moment waardeert 79 procent van de bestuurders 0 tot 10 procent van hun portefeuille op marktwaarde. Vooral corporaties die actief vastgoedbeleid voeren en willen blijven investeren in de portefeuille zouden naar onze mening hun gehele portefeuille op marktwaarde moeten waarderen. Het percentage corporaties dat nu de volledige portefeuille op marktwaarde waardeert, bedraagt 12 procent.
7
REKENVOORBEELD:
ZELFDE VRAAGSTUK, ANDERE WAARDERING In dit rekenvoorbeeld is een flatgebouw uit eind jaren ‘60 met portiek-etage woningen het uitgangspunt. Er is geen lift aanwezig in de flat. De opties zijn grofweg: doorexploiteren, slopen, renoveren of verkopen. De enige juiste keuze komt tot stand door een afweging
3.000 euro die de sloop zal kosten drukt de hoogte
van financieel en maatschappelijk rendement. Door
van de bedrijfswaarde, de contante waarde van de
marktwaarde niet in deze afweging te betrekken,
sloopkosten bedragen 2.300 euro. Administratief
is het alleen een boekhoudkundige keuze. De
gezien is de bedrijfswaarde van dit object 15.700 euro.
sloop van het object wordt hieronder vanuit iedere waarderingsgrondslag bekeken.
Inzicht in de marktwaarde werpt een heel ander licht op deze zaak. De centrale vraag bij waardering op
De woningen in deze flat zijn gebouwd voor 40.000
marktwaarde is: wat zou dit opleveren als ik het zou
gulden per woning en zijn inmiddels zo goed als
verkopen? Een onafhankelijke taxateur taxeert de flat
afgeschreven. De historische kostprijs bedraagt daarom
op 80.000 euro per woning. De marktwaarde bedraagt
4.000 euro per woning. De sloop van dit object zou
dan ook 80.000 euro.
administratief gezien deze 4.000 euro plus de kosten van de sloop met zich meebrengen.
Waar het bij waardering op historische kostprijs en bedrijfswaarde nog vrijwel niets kostte om te slopen,
Kijkend naar de bedrijfswaarde, die wel rekening houdt
zou bekeken vanuit marktwaarde juist veel kapitaal
met kasstromen, ziet de rekensom er anders uit. Stel er
vernietigd worden door het object te slopen.
wordt nu overwogen om de sloop over zeven jaar uit te voeren. De levensduur van het object is 50 jaar. Op
Dit voorbeeld is geen pleidooi om geen complexen
dit moment levert het complex per woning ieder jaar
meer te slopen, maar wel een pleidooi om bij het
2.450 euro op (huur minus kosten). De contante waarde
vergelijken van plannen voor complexen ook te kijken
van de netto huuropbrengst van 7 jaar is 15.000 euro
naar de marktwaarde.
per woning en bepaalt mede de bedrijfswaarde van het object. De grond waar het object op staat heeft na de sloop een restwaarde van 4.000 euro, de contante waarde daarvan is 3.000 euro. Ook deze opbrengst heeft invloed op de hoogte van de bedrijfswaarde. Daarnaast worden de kosten meegenomen. De
8
NUT EN NOODZAAK VAN… STUREN OP RENDEMENT Inzicht in de marktwaarde van het bezit is niet alleen relevant als verkoop van het bezit overwogen wordt. Het geeft een nieuwe dimensie aan besluitvorming. Het levert sturingsinformatie op. Die sturingsinformatie is hard nodig om in te spelen op de huidige ontwikkelingen en om ook onder zware omstandigheden de overlevingskansen te vergroten. Door te waarderen op marktwaarde kan de corporatie sturen op rendement. En daarmee kan een corporatie een verbeterslag maken in effectiviteit en efficiëntie. De marktwaarde is ook de basis voor het bepalen van het vastgoedrendement. Hiermee kunnen de financiële prestaties van het vastgoed worden bekeken en onderling worden vergeleken. Het in beeld brengen van het rendement van de gehele portefeuille en het vergelijken van het rendement van complexen, buurten en wijken, product-marktcombinaties en vastgoedexploitatie-types geeft inzicht in de prestaties van het vastgoed en biedt aanknopingspunten om het rendement gericht te verbeteren.
“Door te waarderen op marktwaarde kan de corporatie sturen op rendement. En daarmee kan een corporatie een verbeterslag maken in effectiviteit en efficiëntie.”
9
Meer dan rendement Daarnaast is de sturingsinformatie die de corporatie verkrijgt door te waarderen op marktwaarde ook nodig om duidelijk te
Vernieuwde RJ645 brengt discussie marktwaarde in iedere bestuurskamer In de vernieuwde richtlijn RJ645 wordt een onderscheid gemaakt tussen sociaal bezit en commercieel bezit, oftewel het DAEB-bezit en niet-DAEB-bezit. Door deze scheiding,
laten zien wat de impact van het beleid
komt er automatisch een scheiding in financieel en
is. De waardering op marktwaarde stelt
maatschappelijk rendement of verlies.
corporaties in staat de buitenwereld te laten zien hoe het vastgoed
Dit heeft voor corporaties belangrijke gevolgen voor hun financiële administratie waarop de jaarrekening en het
rendeert als gevolg van het gekozen
jaarverslag gebaseerd worden. In het jaarverslag over
maatschappelijke beleid. Doordat
2012 moet iedere woningcorporatie de diensten die wel in
de marktwaarde wordt vastgesteld
algemeen economisch belang zijn scheiden van de diensten
of wordt gevalideerd door een onafhankelijke taxateur is het bovendien
die dat niet zijn. In het Corporatie Survey 2012 van Finance Ideas staat dat dit voor corporaties het belangrijkste thema is voor de komende twaalf maanden. Het brengt natuurlijk een
een betrouwbare en vooral objectieve
administratieve last met zich mee om het bezit anders in de
waarde die op basis van uniforme criteria
boeken te zetten. In combinatie met de korte termijn waarop
tot stand komt.
dit moet gebeuren, is het logisch dat de aangepaste richtlijn hoog op de agenda staat. Naast de administratieve last, brengt de aangepaste richtlijn nieuwe keuzemogelijkheden
Er zijn ook externe factoren die in de
op het gebied van waarderingsgrondslagen met zich mee.
hand werken dat woningcorporaties
Het DEAB-gedeelte kan op alle drie de grondslagen worden
geconfronteerd worden met
gewaardeerd. Het niet-DEAB-gedeelte mag op historische
marktwaarde. Een externe factor
kostprijs of op marktwaarde worden gewaardeerd.
is de luide roep om transparantie
Door deze keuzemogelijkheid is het onderwerp marktwaarde
en veranderde richtlijnen voor
aan iedere bestuurstafel besproken. Hoewel de aangepaste
verslagleggen.
richtlijn niet eenduidig voorschrijft hoe er gewaardeerd dient te worden, is het denkproces om al dan niet te waarderen op marktwaarde hierdoor wel in een stroomversnelling gekomen.
10
PIJLERS IN BALANS..
UITDAGINGEN EN OPLOSSINGEN VAN STUREN OP RENDEMENT Sturen op rendement vergt een verandering in het beleid van woningcorporaties en heeft zijn uitwerking op strategisch, tactisch en operationeel niveau. Door zich meer als een commerciële belegger te gedragen, kunnen woningcorporaties hun financiële prestaties verbeteren. Alleen dan kunnen zij ook hun maatschappelijke doel blijven dienen. Om succesvol te gaan sturen op rendement, is het van belang de transitie planmatig en grondig aan te pakken.
De transitie naar sturen op rendement hangt
een vergelijkbaar samenspel tussen de pijlers en
samen met vier pijlers, namelijk: middelen,
externe factoren een grote uitdaging.
mensen, informatie en processen. De kwaliteit van de pijlers die een woningcorporatie tot zijn
In een rechte lijn ofwel koers van nu naar
beschikking heeft, heeft direct invloed op het
de toekomst is het meest ideaal, want dat is
succes van de integrale aanpak van de transitie
de kortste weg. Externe factoren kunnen de
naar sturen op marktwaarde.
transitie uit koers drukken, net als een disbalans tussen de vier pijlers. De externe factoren zijn
Om recht op het doel af te gaan, dienen de
afhankelijkheden, zoals het economisch klimaat,
individuele pijlers met elkaar in balans te zijn.
aangepaste RJ645, de steeds kritisch wordende
Vergelijkbaar met de roeiers van een roeiboot.
klant, het Europa dossier en bijvoorbeeld het
Roeien de roeiers aan de rechterkant te hard,
slechte imago van de corporatiesector. Deze zijn
dan gaat de boot uit koers. De stuurman zal
niet of nauwelijks te beïnvloeden. Om die reden
de roeiers aan de linkerkant aansturen om
is het zinloos om je druk te maken om dergelijke
de roeiers rechts te compenseren en weer op
risico’s. In risicomanagement is het belangrijk
koers te komen. Maar roeien zij net iets te lang
om de risico’s die niet te beïnvloeden zijn zoveel
door, dan raken ze ook uit koers. Een vicieuze
mogelijk af te dekken, maar er verder niet over te
cirkel, met als gevolg dat ze allerminst de
speculeren.
kortste route afleggen. Ook als de roeiers en de stuurman optimaal op elkaar zijn ingespeeld, kunnen externe factoren, als stroming, golfslag en wind hen van de koers doen afwijken. In de transitieopgave naar sturen op rendement is
11
De balans tussen de vier pijlers daarentegen is wel te beïnvloeden. In de figuur hiernaast is de samenhang grafisch weergegeven. Hieronder beschrijven we de individuele pijlers. Daarnaast geven we weer welke knelpunten bestuurders van woningcorporaties volgens het onderzoek van Reasult en ORGfit per pijler verwachten zodat inzichtelijk wordt waar corporaties op zullen moeten focussen om de betreffende pijler op niveau te krijgen.
Mens
heel verklaarbaar, aangezien dit niveau vaak pas betrokken wordt bij een besluit als het
Zonder mensen is er niemand die aan welke
genomen is. In het belang van het welslagen van
knop dan ook kan draaien. Corporaties
de transitie is draagvlak op alle niveaus in de
beschikken wel over medewerkers, maar
corporatie een belangrijk aandachtspunt.
staan zij open voor een nieuw beleid? Zijn zij capabel genoeg om het nieuwe beleid
Naast draagvlak, zijn gebrek aan kennis en
uit te voeren? Sturen op rendement vraagt
kennisdeling, organisatiecultuur, maar ook
van alle medewerkers een andere blik op de
samenwerking en rolverdeling punten die de
zaken. Waar voorheen voornamelijk vanuit
transitie naar sturen op rendement kunnen
huurderperspectief werd gedacht, wordt nu
bemoeilijken. Het bijspijkeren van kennis en
meer vanuit beleggersperspectief gekeken naar
vaardigheden van medewerkers blijkt essentieel.
het bezit. 46 procent van de woningcorporaties
Volgens de overgrote meerderheid van de
ziet op het menselijk vlak de grootste
corporaties zijn die namelijk bij slechts een deel
uitdagingen, vooral op het gebied van de
van de medewerkers op het gewenste niveau.
algehele mindset. De denkwijze verandert van
Sturen op rendement brengt tenslotte nieuwe
puur maatschappelijk naar meer commercieel.
taken en andere (beslissings) bevoegdheden met zich mee. Voor de pijler mens geldt dus dat
Bestuurders binnen corporaties verwachten
gefocust moet worden op draagvlak, kennis en
dat er op het niveau van de uitvoering en
vaardigheden.
praktijk de meeste weerstand optreedt tegen de transitie naar sturen op rendement. Dit is
12
Informatie Iedere corporatie heeft informatie over haar vastgoed. Maar is deze informatie wel gedetailleerd genoeg om tot een waardering op marktwaarde te kunnen komen? Heeft de corporatie die informatie van het vastgoed tot haar beschikking? Voor waardering op marktwaarde is het bijvoorbeeld van belang dat het exacte aantal vierkante meters en de staat van het onderhoud inzichtelijk is.
Naast informatie over het vastgoed is informatie over de beleggersmarkt en de lokale markt nodig om tot een waardering op marktwaarde te komen. 30 procent van de woningcorporaties geeft aan over onvoldoende informatie te
Informatie
beschikken om tot een marktwaardering te komen. Tot nu toe is huurincasso tenslotte het primaire doel van het vastleggen van informatie en dus niet vastgoedsturing en vastgoedwaardering. Uit het onderzoek van ORGfit en Reasult blijkt
zetten hebben. Op dit moment denken nog
dat de volgende details van de portefeuille
veel corporaties evenveel inzicht te hebben in
nog matig tot slecht vastgelegd zijn: werkelijke
hun portefeuille als een belegger, maar of zij er
markthuur (dus geen maximaal redelijke huur),
na de toetsing er hetzelfde over denken valt te
faciliteiten in omgeving (school, voorzieningen
betwijfelen. De vinger op de zere plek leggen is
et cetera), milieukenmerken, type wijk
niet prettig. In de praktijk is dat echter vaak wel
(bevolkingsgroepen, demografie) en het exacte
het startpunt voor verbetering. Een planmatige
aantal vierkante meter GBO. Naast deze top vijf,
aanpak voor de aanvulling van informatie hierbij
is er nog meer informatie nodig om tot een juiste
is raadzaam. Kennis van het bezit is cruciaal om
waardering te komen. Na toetsing van de huidige
te sturen op rendement.
beschikbare informatie aan de benodigde informatie om tot waardering op marktwaarde te kunnen komen, zullen veel corporaties ontdekken dat ze hierin nog grote stappen te
13
Middelen Om te sturen op rendement, heeft een corporatie middelen nodig om de portefeuille te kunnen waarderen op marktwaarde. Naast financiële middelen gaat het om software om informatie vast te leggen en de juiste berekeningen mee te maken Om te beoordelen of de software geschikt is, is het van belang de volgende vragen met ja te kunnen beantwoorden. Zijn de juiste parameters aanwezig? Kan een onafhankelijk taxateur gemakkelijk de waardebepaling doen of valideren? Is er een dashboard functie aanwezig die de bestuurder die informatie aanreikt waar hij of zij behoefte aan heeft? Een bevestigend antwoord op deze vragen betekent dat de software sturen op rendement ondersteunt. Ongeveer de helft van de corporaties verwacht met hun huidige tooling de marktwaarde te kunnen berekenen. Voor een eenmalige waardering op marktwaarde kunnen zij momenteel al goed uit de voeten. Om de marktwaarde te kunnen gebruiken als output voor sturingsprocessen, is een eenmalige actie echter niet toereikend. Voor 13 procent van de woningcorporaties is de beschikbaarheid van geschikte softwarepakketten het grootste obstakel bij de transitie naar sturen op rendement. Corporaties die de marktwaarde willen gebruiken om te sturen op rendement, zullen de portefeuille herhaaldelijk op marktwaarde moeten taxeren. Het is belangrijk dat dit geen grote administratieve last veroorzaakt bij de medewerker. Daarnaast is het zowel praktisch als noodzakelijk dat een gebruiksvriendelijke validatiemodule voor een externe taxateur in de software is opgenomen en dat de marktwaarde transparant is opgebouwd ten behoeve van goedkeuring door controllers en accountants. Zij willen weten op welke wijze de corporatie de marktwaarde heeft bepaald. Of de huidige tooling dus inderdaad geschikt is voor sturen op rendement, zal de praktijk moeten uitwijzen.
14
Proces Gezien de verandering in taken, bevoegdheden en doelstellingen gaan ook de processen binnen woningcorporaties er anders uit zien. De processen dienen aan te sluiten op nieuwe kaders en richtlijnen. In feite is een proces niets meer dan een opsomming van activiteiten om iets te bewerkstelliggen. In de vastlegging van het proces is het van belang dat het volgende wordt beschreven: wie (rolverdeling, functiescheiding, autorisaties), wat (taak, activiteit), benodigdheden (informatie, middelen), resultaat (meetbaarheid, doelstellingen). Voor 17 procent van de woningcorporaties is het herinrichten en herontwerpen van processen de grootste uitdaging van de transitie naar sturen op rendement. Om ervoor te zorgen dat de vernieuwde processen op elkaar aansluiten is het van belang een processcan en rollenscan uit te voeren. De processcan maakt inzichtelijk welke processen er zijn en hoe deze in elkaar zitten, de rollenscan legt bloot welke medewerkers wanneer van elkaar afhankelijk zijn om doelstellingen te halen. Gezamenlijk vormen de scans het vertrekpunt voor een nieuwe uitlijning van de processen. De vastgelegde processen dienen verankerd te worden in ondersteunende systemen en in de hoofden van de medewerkers. Het is van belang dat medewerkers bij de totstandkoming betrokken worden om de processen juist vast te leggen en goed te verankeren binnen de organisatie.
15
Pijlers in balans om te sturen op rendement De grootste uitdagingen bij de transitie naar sturen op marktwaarde liggen op het menselijke vlak en in de beschikbaarheid van informatie. Uit het onderzoek van Reasult en ORGfit blijkt dat gebrek aan informatie voor 36 procent van de woningcorporaties het grootste obstakel vormt. 34 procent van de woningcorporaties vindt draagvlak voor de transitie de grootste uitdaging samen met de benodigde competenties van het personeel. Op het gebied van de andere twee pijlers, middelen en processen zijn volgens de woningcorporaties minder grote slagen te maken. Waar de uitdaging het grootst is, wordt van woningcorporaties de meeste inspanning gevergd om de pijlers in balans te brengen. De ene pijler kan niet zonder de andere. Daarom verdienen alle vier de pijlers aandacht in het plan van woningcorporaties om de transitie naar sturen op rendement tot een succes te maken. In de praktijk zal de ene corporatie aan een bepaalde pijler harder moeten trekken dan aan de andere, maar dat hangt af van de beginsituatie. Beschikt de corporatie bijvoorbeeld al over de geschikte software om herhaaldelijk op marktwaarde te waarderen, dan zal er in verhouding harder aan een andere pijler getrokken moeten worden om het geheel in balans te krijgen. Balans is in deze het sleutelwoord.
16
TOEKOMST Actuele ontwikkelingen zijn niet te ontkennen, net als het belang van sturen op rendement. De pijlers mens, middelen, proces en informatie moeten in balans zijn om de transitieopgave naar sturen op rendement goed te volbrengen. Zodra woningcorporaties de portefeuille en de markt meer vanuit commercieel beleggersperspectief bekijken, kunnen zij kansen ten volste gaan benutten.
Sturen op rendement is… ...een toekomstgerichte overlevingsstrategie. Alleen met financieel rendement kunnen corporaties het volkshuisvestelijke belang blijven dienen. Door te besluiten om op rendement te sturen, kies je voor continuïteit van de corporatie.
Sturen op rendement vertaalt zich naar… ...transparantie. Om de verdienpotentie van vastgoed te bepalen is gedetailleerde informatie van het vastgoed en de markt nodig. Daarnaast wordt een externe taxateur in het proces van waardebepaling betrokken. De opbouw van de marktwaarde is objectief en transparant. Daarmee leent deze zich bijzonder goed om keuzes te onderbouwen, ook als deze maatschappelijk van aard zijn.
Sturen op rendement vergroot… ...financieringsruimte. Door de portefeuille op marktwaarde te waarderen, heeft een corporatie feitelijk niets meer of minder in kas. Sturen op rendement is ook sturen op efficiëntie en effectiviteit en dat leidt tot een beter financieel rendement, wat een positief effect heeft op de financieringsruimte.
Woningcorporaties kunnen dus niet achterblijven en zullen steeds rendementsbewuster worden. Onbewust geld laten liggen, behoort vanaf nu tot het verleden. In de toekomst staan woningcorporaties zelf aan het roer om te bepalen waar zij het financiële rendement behalen om het vervolgens te kunnen investeren in hun primaire doelgroep. Voor een toekomstgerichte woningcorporatie komt het nu aan op handelen.
17
OVER REASULT EN ORGFIT Reasult
ORGfit
Reasult is marktleider in het optimaliseren
ORGfit is een gedegen partner in strategisch
van de financiële performance van
proces- en verandermanagement, in het
vastgoedorganisaties. Reasult ontwikkelt en
bijzonder daar waar managementcontrol
implementeert financial forecasting software,
en IT elkaar ontmoeten. ORGfitWonen is
die meerwaarde biedt aan vastgoedorganisaties,
onderdeel van ORGfit, waarbij gefocust
zoals commerciële vastgoedontwikkelaars,
wordt op ontwikkelingen en informatie
vastgoedbeleggers, woningcorporaties
van de woningcorporatiemarkt. Met deze
en (semi-)overheden. De oplossingen
brachegerichte kennis is ORGfit in staat om de
van Reasult maken het voor organisaties
vertaalslag te maken van vraagstelling naar
mogelijk om vastgoedontwikkelingen en
een op maat gesneden oplossing. Deze kennis
vastgoedbeleggingen uniform door te rekenen,
is gebaseerd op jarenlange ervaring in senior
te bewaken en te analyseren. De specialisten van
managementposities bij woningcorporaties,
Reasult volgen de ontwikkelingen in de markt
waarbij tevens expliciete kennis van
op de voet en vertalen kansen voor verbetering
cultuuraspecten bij woningcorporaties
steeds weer in productvernieuwing. De
verworven is die voor veranderingstrajecten
oplossingen zijn dan ook uitermate geschikt voor
zo noodzakelijk is. De consultants spreken de
waardering en sturen op marktwaarde. Meer
taal van de corporatiemedewerkers en denken
informatie: www.reasult.com.
integraal vanuit consistentie. Meer informatie: www.ORGfit.nl.
Copyright © Reasult en ORGfit, 2013 Alle rechten voorbehouden. De informatie in dit whitepaper is met zorg samengesteld. Toch kunnen Reasult en ORGfit geen enkele aansprakelijkheid aanvaarden voor de gevolgen van onvolledigheid of onjuistheid van het materiaal in dit whitepaper.
18
