STAGERAPPORT. Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling

STAGERAPPORT

“Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling” Stageperiode 31 augustus 2009 – 22 januari 2010 Opleiding Vastgoed & Makelaardij, Saxion Hogescholen te Enschede Stage-instelling Westerhof Bak & Partners Versie 1.0

Auteur Berg, M.A. (Martijn) van den Stagedocent Dhr. J. Rutenfrans Stagebegeleider Dhr. R. Bak Inleverdatum 15 januari 2010

STAGERAPPORT Stage Westerhof Bak & Partners ‘Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling’ Auteur Berg, M.A. (Martijn) van den Stage-instelling Westerhof Bak & Partners Stagebegeleider Dhr. R. Bak Versie 1.0 Inleverdatum 15 januari 2010 Saxion Hogescholen Opleiding Vastgoed & Makelaardij Academie Ruimtelijke Ontwikkeling en Bouw Stagedocent Saxion Hogescholen Dhr. J. Rutenfrans

STAGERAPPORT “Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling”

-2-

Samenvatting / leeswijzer Het aantal problematische VvE-complexen (Vereniging van Eigenaren) in Nederland neemt steeds verder toe. Complexen uit vroeg-naoorlogse wijken maken een steeds belangrijker deel uit van de Nederlandse woningvoorraad. In gebiedsherontwikkelingen kunnen VvE’s een lastige partij zijn voor onder andere ontwikkelaars die de gebiedsontwikkeling invulling willen geven. Hiermee is de titel van dit rapport te verklaren. Bovenstaande vormt de kern van dit rapport. De probleemstelling luidt: “Hoe komt het dat VvE-complexen die onderdeel zijn van herontwikkelingsgebieden problematisch tot herontwikkeling zijn te brengen, en wat is de aard en omvang van deze problematiek?” VvE-complexen in vroeg-naoorlogse wijken worden op bouwtechnisch en woontechnisch gebied steeds verder beconcurreerd door overige woonruimte in Nederland. Ze voldoen steeds minder aan de eisen en wensen van de woonconsument. De veroudering neemt verder en verder toe. De gebouwen zijn vanaf de jaren ’50 gesplitst in appartementsrechten waardoor meerdere eigenaren het eigendom in handen kregen. Onder andere besluitvormingsprocessen worden bemoeilijkt doordat meerdere eigenaren zeggenschap hebben. Op de huidige complexen is nooit afgeschreven en VvE’s zijn doorgaans geen professionele partijen. Dit vormt de kern van de problematiek. In Nederland zijn in totaal 107.451 VvE’s ‘actief’. De gemiddelde grootte is 4,7 appartementen en van de 107.451 VvE’s zijn de meeste klein van organisatie. Dat het met VvE’s over het algemeen niet goed gaat blijkt uit de volgende cijfers. 64% van de VvE’s heeft een actief bestuur, 74% int periodieke bedragen (‘servicekosten’), 31% heeft een reservefonds en 33% heeft een MJOP opgesteld. Op financieel, technisch, bestuurlijk, inhoudelijk en sociaal gebied zijn problemen waar te nemen en dit is zorgwekkend. Zolang deze percentages niet op ‘100’ staan is er werk aan de winkel. Onderstaande oplossingsrichtingen kunnen van toepassing zijn: Hoofdstuk 4 bevat een soort ‘checklist’ voor VvE’s. Hieronder worden de belangrijkste punten daarvan gegeven. Lezers die het rapport snel door willen lopen wordt aangeraden het document vanaf hoofdstuk 4 (p. 51) door te nemen. In bijlage 2 wordt een toelichting gegeven op de oplossingsrichtingen uit hoofdstuk 4. Lezers die bekend zijn met het begrip ‘Vereniging van Eigenaren’ wordt aangeraden het document vanaf hoofdstuk 3 (p. 34) door te nemen. Gemeenten

VvE’s

Algemeen

Ontwikkelen van correcte en volledige wetgeving

Wegnemen van de anonimiteit: beter communiceren

Opstellen ‘restschuldfonds’

Beschikbaar stellen van (laagrentende) leningen

Proberen de krachten te bundelen; ‘zwem als een vis in de vijver en voorkom om op het droge te komen’

Certificeren van VvE’s en bestuurders. Gecertificeerden er op dit moment onvoldoende.

Ontwikkelen van een monitor die VvE’s in de gaten houdt

Opstellen ‘langetermijnvisie’ en zorgen voor aanwezigheid ‘basisbestanddelen’

Zoeken naar ‘gedeeld verlangen’

Verplicht stellen van periodieke keuringen aan complexen

Reserveren van middelen voor sloop en herontwikkeling

Betrekken van alle belanghebbenden bij oplossen problematiek.


-3-

Voorwoord Voor u ligt het stagerapport dat ik opgesteld heb in mijn stageperiode bij ‘Westerhof Bak & Partners’, in de periode september 2009 – januari 2010. De problematiek in VvE-complexen (Vereniging van Eigenaren) speelt al een heel lange tijd, maar is sinds kort ‘het gesprek van de dag’ wanneer er over VvE’s wordt gesproken. Daarom is dit onderzoek op een bepaalde wijze uniek te noemen. Dit is mijn motivatie geweest om met het onderzoek van start te gaan en me verder te verdiepen in de problematiek rondom VvE’s en diens wooncomplexen. Via deze weg wil ik in het bijzonder mijn stagebegeleider, dhr. Bak, bedanken voor zijn bijdrage aan het stagerapport en zijn tijd en moeite die hij er in heeft gestoken om, naast mijn eigen inbreng, dit stagerapport tot een succes te maken. Daarnaast wil ik ook in het bijzonder dhr. Westerhof bedanken voor zijn tijd en moeite die geleid heeft tot een leuke en succesvolle stageperiode. Verder wil ik alle gesprekspartners (zie bijlage 1 voor de complete lijst met namen) bedanken voor de interviews en gesprekken, die bijgedragen hebben aan de totstandkoming van dit rapport. Tenslotte hoop ik dat dit rapport een bijdrage zal leveren aan de toekomstige aanpak van VvEcomplexen, met in het bijzonder de nadruk op problematiek op het gebied van herontwikkeling van deze complexen.

Ede, januari 2010

Martijn van den Berg

Westerhof Bak & Partners Galvanistraat 1 6710 AG EDE Tel.: 0318 754 144

Saxion Hogescholen, Enschede Opleiding Vastgoed & Makelaardij Academie Ruimtelijke Ontwikkeling en Bouw


-4-

Inhoudsopgave Samenvatting / leeswijzer Voorwoord Verklarende woordenlijst

1. Inleiding ................................................................................................................................12 2. Omvang aantal Nederlandse VvE-complexen.....................................................................13 2.1 Inleiding ............................................................................................................................ 13 2.2 Wat houdt een Vereniging van Eigenaren in en hoe zit zo’n organisatie in elkaar? .......... 13 2.2.1 Kenmerken VvE en haar taken ................................................................................ 13 2.2.2 Organisatiestructuur VvE........................................................................................ 14 2.2.3 Stemverhoudingen ................................................................................................. 15 2.2.4 Meerjarenonderhoudsprognose (MJOP) ................................................................. 16 2.2.5 Splitsingsakte en –reglement.................................................................................. 17 2.3 Welke soorten VvE’s bestaan er in Nederland?................................................................. 19 2.3.1 Ondersplitsing ........................................................................................................ 19 2.3.2 Actieve en inactieve VvE’s....................................................................................... 20 2.4 Waar komen (problematische) VvE-complexen zoal voor in Nederland?.......................... 21 2.4.1 VvE’s in Nederland ................................................................................................. 22 2.5 Wat is de omvang van het aantal VvE-complexen dat een risico loopt of een bedreiging vormt voor een gebiedsherontwikkeling?....................................................... 25 2.5.1 Algemene cijfers..................................................................................................... 26 2.5.2 Praktijkvoorbeelden ............................................................................................... 27 2.6 Conclusie........................................................................................................................... 33


-5-

3. Waarom bemoeilijken VvE-complexen een gebiedsherontwikkeling? .............................34 3.1 Inleiding ............................................................................................................................ 34 3.2 Welke partijen zijn actief op de onroerendgoedmarkt en wat zijn hun bedoelingen met het vastgoed? ............................................................................................................ 34 3.3 Wat zijn de kenmerken van de bestaande problematiek in vroeg-naoorlogse wijken? .... 35 3.3.1 Achtergrond ........................................................................................................... 35 3.3.2 Achterstanden en problemen.................................................................................. 36 3.4 Met welke soort problematiek hebben dergelijke VvE-complexen te maken en hoe komt deze problematiek die gebiedsherontwikkeling tegenhoudt tot stand?.................. 38 3.4.1 Problematiek op gemeentelijk niveau ..................................................................... 40 3.4.2 Problematiek op wijkniveau.................................................................................... 41 3.4.3 Problematiek op VvE-niveau................................................................................... 46 3.4.4 Overeenkomsten en verschillen .............................................................................. 48 3.4.5 Klachten en opmerkingen vanuit VvE’s ................................................................... 49 3.5 Conclusie........................................................................................................................... 50

4. Oplossingsrichtingen voor aanpak problematiek ...............................................................51 4.1 Inleiding ............................................................................................................................ 51 4.2 Op welke wijze kunnen VvE-complexen als volwaardige partners betrokken worden in een herontwikkeling? ................................................................................................... 51 4.2.1 Basisbestanddelen VvE’s......................................................................................... 51 4.2.2 Type eigenaren....................................................................................................... 52 4.3 Wat heeft een (problematische) VvE nodig om in de toekomst als volwaardige partner mee te kunnen doen in een herontwikkelingsproces en welke oplossingsrichtingen zijn daarbij van toepassing? ............................................................ 53 4.3.1 Belangrijkste eigenschappen VvE’s ......................................................................... 53 4.3.2 Oplossingsrichtingen vanuit overheid ..................................................................... 54 4.3.3 Oplossingsrichtingen vanuit VvE’s........................................................................... 55 4.3.4 Oplossingsrichtingen vanuit projectontwikkelaars en corporaties ........................... 55 4.3.5 Oplossingsrichtingen vanuit overige partijen .......................................................... 56 4.3.6 Oplossingsrichtingen van algemene aard................................................................ 56 STAGERAPPORT “Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling”

-6-

4.4 Conclusie........................................................................................................................... 57

5. Conclusies en aanbevelingen...............................................................................................58

Bronvermelding............................................................................................................................... 59

Bijlage 1 Gesprekspartners ............................................................................................................ 65 Bijlage 2 Uitleg en onderbouwingen oplossingsrichtingen............................................................. 66 Bijlage 3 Certificaathouders Nederlandse VvE-beheerders en VvE’s ............................................. 71


-7-

Verklarende woordenlijst Appartement

Zelfstandige woning die onderdeel uitmaakt van een gebouw dat gesplitst is in meerdere appartementsrechten (zie ook: ‘appartementsrecht’).

Appartementencomplex

Complex dat opgesplitst is in meerdere appartementsrechten.

Appartementsrecht

Aandeel in het eigendom van een gebouw dat het exclusieve gebruiksrecht geeft tot een bepaald privé-gedeelte.

Bevolkingsdichtheid

Aantal personen per vierkante kilometer.

CVvE

Coöperatieve Vereniging van Eigenaren. Het verschil met de ‘Vereniging van Eigenaren’ (zie VvE) is dat een CVvE geen breukdelen heeft, in tegenstelling tot de VvE. Bij het nemen van beslissingen worden de eigenaren in een CVvE afzonderlijk aangesproken terwijl in een VvE de vergadering moet beslissen met een gekwalificeerde meerderheid van tachtig procent. Leden van de CVvE zijn niet persoonlijk aansprakelijk.

Courantheid

De mate van verhandelbaarheid van een product.

Economische levensduur

De periode waarin de baten minimaal de kosten kunnen dekken. Dit komt tot uitdrukking in de afschrijving van het goed. De economische levensduur is voorbij als de huisvesting niet meer rendabel is.

Eengezinswoning

Zelfstandige grondgebonden koop- of huurwoning die is bedoeld voor de bewoning van één persoon of één huishouden.

Functionele levensduur

De periode waarin het gebouw voldoet aan de eisen en wensen van de gebruiker.

G4

Vier grootste gemeenten van Nederland; Rotterdam, Amsterdam, Den Haag en Utrecht. STAGERAPPORT “Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling”

-8-

G27

De 27 middelgrote gemeenten van Nederland; Alkmaar, Almelo, Amersfoort, Arnhem, Breda, Deventer, Dordrecht, Eindhoven, Emmen, Enschede, Groningen, Haarlem, Heerlen, Helmond, Hengelo, Leeuwarden, Leiden, Lelystad, Maastricht, Nijmegen, Schiedam, ’sHertogenbosch, Sittard-Geleen, Tilburg, Venlo, Zaanstad en Zwolle.

G31

Organisatie waarin zowel de G4 en G27 samenkomen.

Gebieds(her)ontwikkeling

Soort ‘samenspel van samenwerken’ waarbij een gebied geheel nieuw wordt ingevuld en waar verschillende functies als wonen, werken en recreatie door zowel publieke en private partijen worden gerealiseerd.

Gemeenschappelijk gedeelte

Gedeelte in een appartementencomplex dat vrij toegankelijk is voor iedere afzonderlijke appartementseigenaar, in tegenstelling tot de privé-gedeelten. Zie ook ‘onverdeelde ruimte’.

Goed

Een zaak (roerend of onroerend) of vermogensrecht.

Hoogbouwcomplex

Complex met vijf of meer bouwlagen.

Huishoudelijk reglement

(Eigen gemaakte) regels van verenigingen die de statuten van de vereniging ondersteunen. Dit reglement bevat regels voor appartementseigenaren over: • Kosten- en schuldenverdeling; • Verzekeringen; • Jaarrekening en periodieke bijdragen; • Regeling over gebruik en beheer onverdeelde ruimtes; • Regeling over gebruik en beheer afzonderlijke ruimtes; • Oprichting VvE en bijbehorende statuten. o Art. 5.111 en 5.112 BW

Koopappartement

Zelfstandige koopwoning die wordt bewoond door de eigenaar en deel uitmaakt van het gesplitste gebouw (zie ook: ‘appartementencomplex’). STAGERAPPORT “Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling”

-9-

KWR-meting

‘Kwalitatieve Woningregistratie’, een landelijk onderzoek dat in opdracht van het ministerie van VROM periodiek wordt uitgevoerd.

Laagbouwcomplex

Complex met 2-3 bouwlagen.

Middelhoogbouwcomplex

Complex met 3-4 bouwlagen.

MJOP

Meerjarenonderhoudsprognose. Een overzicht dat inzicht geeft in de jaarlijks te maken kosten ten behoeve van het geplande groot onderhoud.

Onverdeelde ruimte

Ander woord voor gemeenschappelijke ruimte (zie ook: ‘gemeenschappelijke ruimte’).

Openbare ruimte

Ruimte buiten de woning die voor iedereen toegankelijk is. Niet te verwarren met het begrip ‘gemeenschappelijke ruimte’.

Particulier opdrachtgeverschap

Een initiatief waarbij een particulier zelf de opdrachtgever is van de bouw van een eigen te gebruiken woning. De toekomstige eigenaar koopt zelf de bouwkavel en bepaald zelf met welke partijen gewerkt wordt om de woning te realiseren. Zeggenschap en invloed zijn hierbij belangrijke aspecten. Particulier opdrachtgeverschap kan individueel of in groepsverband (collectief) plaatsvinden.

Reservefonds

Een door de rijksoverheid verplicht ingesteld fonds voor VvE’s die bedoeld is voor uitgaven ‘anders dan gewone dagelijkse uitgaven’.

SKW-certificatie

‘Samen Kwaliteit Waarborgen’ (SKW). Ontwikkelt en verstrekt certificaten voor de sectoren bouwen, zorgen, wonen en lokale overheid.

Splitsingsakte

Akte die het (sinds 1952) mogelijk maakt dat meerdere eigenaren het eigendom over een gebouw kunnen dragen. Deze akte wordt opgesteld bij het splitsen van een gebouw en hierin is vastgelegd wat het aandeel (breukdeel) van elke appartementsgerechtigde in het totale gebouw is.


- 10 -

Splitsingsreglement

Bevat informatie over de rechten en plichten van de appartementseigenaren.

Technische levensduur

De duur dat een product zijn prestaties kan leveren zonder dat dit problemen oplevert. Aan het einde van de technische levensduur is het product vervallen, kapot of versleten.

Uitleggebied

Gebied waarin de agrarische functie van de grond gewijzigd wordt of gaat worden in een stedelijke bestemming als ‘wonen’ en/of ‘werken’.

Vroeg-naoorlogse wijk

Wijk die opgeleverd is in de periode 1945-1970 en voor meer dan 50% bestaat uit woningen uit diezelfde periode.

VROM

Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer.

VvE

Vereniging van Eigenaren. Een vereniging van de appartementseigenaren van de woningen die tot een appartementencomplex behoren. De vereniging draagt zorg voor het gebouw en behartigt de belangen van de eigenaren.

VvE-beheerder

Beheerder die het takenpakket van (administratief en technisch) beheer voor de VvE verzorgt.

WOZ-waarde

(Getaxeerde) aarde van een onroerende zaak die wordt gebruikt voor de onroerende zaakbelasting.


- 11 -

1. Inleiding Sinds 1952, bij de intreding van de appartementswet, is het mogelijk om een gebouw te splitsen in zogenaamde ‘appartementsrechten’. Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) van deze complexen hebben sindsdien grote ontwikkelingen doorgemaakt. Er ontstonden meerdere ‘soorten’ complexen, omdat door het uitponden andere soorten eigenaren in de complexen kwamen te wonen. Tegenwoordig worden VvE’s onder andere door overheidsingrijpen bewust gemaakt van het feit om zaken te ondernemen of op te starten; denk aan onderhoudsprogramma’s en ‘reservefondsen’. Problematische VvE-complexen ontstonden toen de complexen uit de wederopbouwperiode zowel bouwtechnisch als woontechnisch gezien achter begonnen te lopen op basis van de eisen en wensen. Omdat de meeste VvE’s onprofessioneel zijn in het oplossen van problematiek verschoven zij hun eigen problemen naar de toekomst. De nationale overheid heeft aangegeven het woonklimaat in Nederland te willen versterken; woningcorporaties zijn als partner daarbij betrokken. VvE’s worden buiten beschouwing gelaten, omdat de complexen in eigendom zijn van onprofessionele eigenaren. In de besluitvorming wordt duidelijk waarom zij buiten beschouwing worden gelaten. Het kan veel moeite en gedoe opleveren voor projectontwikkelaars om iets voor elkaar te krijgen. Bij een plan of project kunnen eigenaren zelf ook zaken gaan eisen waar een ontwikkelaar niets mee kan. Het zit omslachtig in elkaar, want een projectontwikkelaar moet bij elke afzonderlijke eigenaar een handtekening ‘ophalen’ in het geval van een (her)ontwikkeling. Dit is één van de redenen waarom gebieden of kleinschaligere projecten niet of moeilijk (her)ontwikkelt worden; VvE’s zitten hier als partij nog achter. VvE-problematiek speelt al een lange tijd, maar wordt sinds de laatste jaren pas echt opgemerkt. Voornamelijk de complexen in de vroeg-naoorlogse wijken van Nederland zijn drastisch verouderd. Door de woningnood na de Tweede Wereldoorlog zijn deze complexen op de meest snelle manier en tegen de laagst mogelijke kosten op grote schaal neergezet. Het einde van de technische en functionele levensduur komt in zicht. VvE’s bestaan er in alle soorten en maten. Wanneer er in dit rapport over VvE’s wordt gesproken, dan worden hiermee VvE’s bedoeld met daarin enkel woningen, tenzij anders vermeld. De reden hiervan is dat VvE’s met woningen de meeste problemen hebben wat betreft hun complexen. VvE’s met woningen zijn immers de VvE’s die zich ‘onprofessioneel’ opstellen. Er wordt ingegaan op de eigendomsvorm ‘VvE’, de eigenschappen van VvE’s, de omvang van het aantal (problematische) VvE’s in Nederland en cijfers over Nederlandse VvE’s. De problematiek wordt ‘van boven naar beneden’ geanalyseerd op zowel gemeentelijk niveau, wijkniveau als ‘VvE-niveau’. Het resultaat wordt omgezet in (mogelijke) oplossingsrichtingen. Omdat elke VvE uniek is en daarnaast geen enkel complex met een ander complex vergeleken kan worden is deze problematiek vrij algemeen weergegeven. Problematiek op ‘VvE-niveau’ krijgt daarbij de meeste aandacht. In bijlage 1 zijn alle gesprekspartners te vinden die een bijdrage hebben geleverd aan het eindrapport. Bijlage 2 bevat de onderbouwingen van de weergegeven oplossingsrichtingen in hoofdstuk 4, en in bijlage 3 is een fotoreportage te zien van één van de in hoofdstuk 2 in kaart gebrachte problematische VvE’s uit de praktijk. STAGERAPPORT “Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling”

- 12 -

2. Omvang aantal Nederlandse VvE-complexen 2.1 Inleiding Nederland staat vol met wooncomplexen, winkelcomplexen en combinaties daarvan in alle soorten en maten. Voorbeelden daarvan zijn de grootschalige complexen in naoorlogse wijken. Direct na de Tweede Wereldoorlog was er een hevige woningnood, en om dit snel op te lossen zijn grootschalige wooncomplexen gebouwd om aan de vraag naar woningruimte te voldoen. Vanaf 1952 is het mogelijk om gebouwen te splitsen in appartementsrechten. In dat jaartal is de ‘appartementswet’ ingevoerd. Echter, de maximale technische, functionele en economische levensduur van een groot aantal van deze complexen is nagenoeg bereikt en het onroerend goed uit die tijd is aan vervanging toe. Deze ‘achteruitgang’ versterkte toen de complexen op grootschalige wijze werden uitgepond door woningcorporaties; meerdere eigenaren kregen het eigendom over de complexen. Kopers werden opgezadeld met een complex waar de laatste jaren voor de uitponding niets meer aan was gedaan. Deze kopers waren niet op de hoogte van de toestand van het complex en werden bovendien slecht geïnformeerd. Dit is de basis die gezorgd heeft voor hedendaagse problematiek. Op dergelijke complexen is nooit afgeschreven en eigenaren met een tophypotheek kunnen zich geen investeringen veroorloven. Daarnaast spelen er in veel verenigingen sociale problemen, worden de onverdeelde ruimtes in het complex zelf en openbare ruimte daarbuiten slecht onderhouden en wordt er weinig tot niets aan beheer en onderhoud gedaan. In die complexen wonen meerdere eigenaren/ gebruikers die allemaal afzonderlijk hun eigen belangen hebben. Mede daarom bestaat de Vereniging van Eigenaren (VvE), die kort gezegd de belangen van alle (afzonderlijke) eigenaren gezamenlijk behartigt.

2.2 Wat houdt een Vereniging van Eigenaren (VvE) in en hoe zit zo’n organisatie in elkaar? 2.2.1 Kenmerken VvE en haar taken Een Vereniging van Eigenaren (VvE) is een vereniging die als hoofdtaak heeft om de belangen van haar leden te behartigen. De leden van de VvE zijn de eigenaren van de onderliggende appartementsrechten. De vereniging richt zich op het behoud en de instandhouding van haar onroerend goed en daarmee het waardebehoud van de appartementsrechten. Dit alles is gericht op het indirecte rendement van het object. De VvE ontstaat van rechtswege bij de splitsing van een gebouw en geniet rechtspersoonlijkheid (art. 5:124 lid 1 BW). Het juridische eigendom van het complex ligt in handen van de gehele VvE. Appartementseigenaren worden automatisch van rechtswege lid van de VvE. Dit lidmaatschap is onopzegbaar; dit komt omdat het eigendom van het appartementsrecht en het lidmaatschap van de VvE onlosmakelijk aan elkaar verbonden zijn (art. 5:125 lid 2 BW). Het lidmaatschap is pas opzegbaar wanneer het appartementsrecht wordt gepasseerd bij de notaris en overgaat op een andere eigenaar. De nieuwe eigenaar neemt het lidmaatschap van de vorige eigenaar over. Dit voorkomt dat VvE’s zonder leden komen te zitten. Appartementsrechten hoeven niet persé woningen te zijn. Dit kunnen ook winkelpanden, kantoorunits, parkeergarages, et cetera zijn. Daarnaast is het mogelijk dat het opstalrecht en erfpachtrecht worden gesplitst.


- 13 -

Het grote verschil tussen het eigendom van een grondgebonden woning en het eigendom van een appartementsrecht is het feit dat de eigenaar van een grondgebonden woning het eigendom volledig in handen heeft en zelf de verantwoordelijkheid draagt, terwijl de eigenaar van een appartementsrecht het recht krijgt om het appartement te bewonen en te gebruiken, gebruik te maken van onverdeelde ruimtes, enzovoort. De algemene verantwoordelijkheid van het complex ligt bij de VvE. Als eigenaar van een appartementsrecht is men eigenaar van een gedeelte van een gebouw, waardoor er gesproken wordt over een appartementsrecht. Eigenaren van grondgebonden woningen hebben de woning geheel in eigendom, terwijl appartementseigenaren te maken hebben met een privé-gedeelte (afzonderlijke gebruiksdeel) en onverdeelde ruimtes. Gemeenschappelijke of onverdeelde ruimtes hebben geen afzonderlijke eigenaren. Voorbeelden van onverdeelde ruimtes zijn trappenhuizen, liften, de entree, et cetera. Om de onverdeelde ruimtes te onderhouden betaalt iedere afzonderlijke eigenaar periodiek een bepaald bedrag aan de VvE. In de volksmond worden dit ‘servicekosten’ genoemd. In de jaarlijkse begroting wordt geschat wat de totale kosten voor het komende jaar zijn, en aan de hand daarvan kan berekend worden wat de bijdrage van elke eigenaar is. Deze bijdrage wordt deels gebruikt om de gemeenschappelijke kosten te financieren en wordt deels opzij gelegd voor toekomstige onderhoudsvoorzieningen. Elke eigenaar heeft stemrecht in de vergadering waarin de VvE besluiten wil nemen. Geen enkele eigenaar is hiervan buitengesloten (art. 5:127 lid 1 BW). Meer over het stemrecht is terug te vinden onder paragraaf 2.2.3.

2.2.2 Organisatiestructuur VvE

Afbeelding 1 Organisatiestructuur VvE’s (bron: Wijkreal, 2009)

In de Vergadering van Eigenaren worden alle besluiten genomen ten aanzien van het complex. De vergadering is het hoogste orgaan binnen de VvE. Het bestuur van de VvE wordt vaak voor onbepaalde tijd benoemd door de vergadering, en de vergadering heeft de bevoegdheid om bestuursleden te schorsen of zelfs te royeren (art. 5:131 lid 2 BW). Hier moet de vereniging het unaniem mee eens zijn. Er moet wel aangetoond worden dat de bestuurders iets te verwijten valt en er moet sprake zijn van een ‘nadelig feit’ voor de vereniging. Als er sprake is van een nadelig feit waar het bestuur wel op aangerekend kan worden, dan is het hele bestuur aansprakelijk. STAGERAPPORT “Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling”

- 14 -

Het (bij wet verplichte) bestuur beheert de liquide middelen van de VvE (art. 5:131 lid 3 BW). Dit kan een professioneel bestuur zijn, maar er kan ook gekozen worden voor een zogenaamd zelfbestuur. Hiervan is sprake als eigenaren in de vergadering worden gekozen voor een bestuursfunctie. Professionele bestuurders van een beheerskantoor kosten geld, maar hebben over het algemeen meer kennis en ervaring met het beheren van een VvE dan ‘zelfbestuurders’. De externe bestuurder krijgt alleen een beheerstaak, een soort adviseursrol; het algemene bestuur blijft verantwoordelijk voor het functioneren. De voorzitter van de vergadering zit de vergadering voor en bestaat doorgaans uit een oneven aantal personen; een voorzitter, penningmeester en secretaris. Deze personen zijn verantwoordelijk voor het uitvoeren van de genomen besluiten in de vergadering en hebben een vertegenwoordigingsfunctie namens de VvE naar buiten toe (art. 5:126 lid 2 BW). De reden voor die vertegenwoordigingsfunctie is dat eigenaren verantwoordelijk zijn voor hun eigen inbreng, en daarnaast voor eventuele crediteuren en andere kort- en langlopende schulden van de VvE (art. 5:113 lid 2 BW). De vergadering heeft in tegenstelling tot het bestuur wel de bevoegdheid besluiten te nemen en het bestuur heeft aangaande besluiten enkel een uitvoerende taak. Een VvE is verplicht om minimaal één keer per jaar, maar wel binnen zes maanden na afloop van het afgelopen boekjaar, te vergaderen en de eigenaren bijeen te roepen om ondermeer de jaarrekening van het afgelopen jaar en de financiële begroting voor het komende jaar te bespreken (art. 2:49 lid 1 BW). Wanneer de vergadering akkoord is met de jaarstukken wordt de verantwoordelijkheid van het bestuur overgedragen aan de VvE (verlenen van décharge). Dit voorkomt dat bestuurders voor handelingen uit het verleden aangesproken kunnen worden. Het is de vergadering wel vrij om gedurende het jaar regelmatig meerdere vergaderingen in te plannen indien zij dat noodzakelijk vindt.

2.2.3 Stemverhoudingen Bij stemmingen tijdens vergaderingen hebben eigenaren, zoals eerder genoemd, stemrecht. Voor een stemming bestaan verschillende stemverhoudingen. De besluiten worden genomen bij een absolute meerderheid van stemmen, tenzij de statuten van de vereniging anders bepalen (art. 5:127 lid 1 BW). De mate van stemrecht is te vinden in de splitsingsakte. 1)

Absolute meerderheid van stemmen

Een agendapunt waarover beslist moeten worden wordt aangenomen indien de helft van de stemgerechtigden plus één voor is. Om het agendapunt omgezet te krijgen in een besluit moet minimaal de helft van de stemgerechtigden, inclusief volmachten, bij de stemming aanwezig zijn om deze geldig te verklaren. Een voorbeeld van een dergelijke stemvorming is de vaststelling van de jaarlijkse periodieke bijdrage. 2)

Gekwalificeerde meerderheid van stemmen

Deze vorm van beslissen wordt aangenomen indien een bepaald percentage van de stemmen voor is, bijvoorbeeld ⅔ of ¾ van de stemmen. De aanwezige stemgerechtigden moeten vanzelfsprekend wel de vooraf bepaalde meerderheid van stemmen kunnen behalen, anders wordt de stemming niet geldig verklaard er kan het agendapunt geen besluit worden. Er dient dan een nieuwe vergadering te worden gepland om alsnog te kunnen stemmen.


- 15 -

3)

Unanimiteit van stemmen

Bij deze vorming van beslissen moet verplicht iedereen voor of iedereen tegenstemmen. Deze stemverhouding wordt gebruikt als er belangrijke, zwaarwegende beslissingen genomen moeten worden, bijvoorbeeld een bij een wijziging in de splitsingsakte (art. 5:139 lid 1 BW). Elke individuele eigenaar moet hiervoor zijn handtekening zetten. Per 1 mei 2005 is deze regeling gewijzigd in het appartementsrecht. In de splitsingsakte en het splitsingsreglement kunnen wijzigingen aangebracht worden. Hierbij moet minimaal viervijfde van het aantal stemmen vóór zijn om een unaniem besluit geldig te laten verklaren. Dit is ingevoerd omdat het in het verleden vaak voorkwam dat slechts één persoon de stemming tegenwerkte. Wanneer de opkomst niet toereikend is bij een vergadering om een besluit te kunnen nemen moet er een tweede vergadering komen. Is de opkomst bij deze vergadering opnieuw te laag, dan mag er toch gestemd worden op basis van de aanwezige stemgerechtigden.

De VvE kan, naast deze stemvormen, bepalen dat eigenaren met een groter aandeel in het complex (bijvoorbeeld meer m2 vloeroppervlak) een zwaarder stemrecht krijgen in de vergadering. De omvang van het breukdeel van deze eigenaren bepaald dus de mate van stemrecht. Eigenaren met een meerderheidsaandeel kunnen hierdoor veel macht uitoefenen.

2.2.4 Meerjarenonderhoudsprognose (MJOP) Omdat (groot) onderhoud vaak een aanzienlijke kostenpost vormt wordt daarvoor een onderhoudsvoorziening getroffen die mogelijk maakt dat er nu al financiële middelen opzij worden gelegd om omvangrijke kostenposten voor de toekomst te kunnen financieren. Per 1 mei 2005 is elke VvE verplicht zo’n voorziening te treffen. Het is de bedoeling dat deze voorziening wordt gebruikt om onderhoudsactiviteiten te financieren, niet om algemene uitgaven te bekostigen. De overheid heeft deze regel ingevoerd omdat VvE’s tot op heden nauwelijks reserves opbouwen. Volgens Fred Schuurs van ‘VvE Belang’ hebben 60.000 tot 70.000 van de 87.000 kleine VvE’s in Nederland géén ‘reservefonds’. De overheid wil dat eigenaren zelf de verantwoordelijkheid nemen om middelen opzij te leggen en dit zelf in de VvE bepalen. VvE’s mét een reservefonds bepalen hun bijdragen aan de hand van een percentage van de waarde van het complex; andere VvE’s kiezen ervoor om aan de hand van een MJOP de jaarlijkse bijdrage te bepalen. STAGERAPPORT “Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling”

- 16 -

Grote uitgaven voor onderhouds- en herstelwerkzaamheden worden aan de hand van een MJOP uitgesmeerd over meerdere jaren. Een MJOP heeft dan ook vaak een tijdshorizon van 20-25 jaar waarop te zien is welke onderhoudsactiviteiten op welk moment in welk jaar uitgevoerd dienen te worden. Doorgaans wordt een MJOP om de vijf jaar herzien om deze ‘up-to-date’ te houden. Voorafgaand aan het opstellen van een MJOP wordt een ‘nulmeting’ gedaan van de objecten, materialen of onderdelen die in het MJOP opgenomen worden. Hiermee wordt de huidige staat in kaart gebracht op zowel functioneel, ruimtelijk, esthetisch en technisch gebied. In het MJOP worden daarin weer zogenaamde bestemmingsreserves aangemaakt waar de verschillende bestemmingen een eigen ‘spaarpot’ krijgen. Aan de hand van een conditiemeting en de gewenste kwaliteit wordt een prognose opgesteld waarin de omvang, gemiddelde levensduur en geschatte restlevensduur worden bepaald. Aan de hand daarvan wordt een jaarprogramma en jaarplanning opgesteld. Het jaarprogramma bestaat uit de activiteiten van een bepaald jaar die in de jaarplanning over het jaar verdeeld worden. Omdat deze kwesties elke afzonderlijke eigenaar aangaan hebben zij stemrecht in de vergadering. De voorzitter van de vergadering, dus niet de voorzitter van het bestuur, maakt melding van het feit dat er een vergadering aankomt waarin gestemd kan worden (art. 5:127 lid 2 BW). Als tijdens de vergadering blijkt dat er over meer punten gestemd moet worden dan is dat mogelijk, maar alleen als alle genodigden aanwezig zijn.

2.2.5 Splitsingsakte en -reglement Iedereen die een appartementsrecht koopt ontvangt een eigendomsakte en splitsingsakte. Een splitsingsakte splitst het gebouw op waardoor meerdere personen het eigendom kunnen dragen. Art. 5:111 sub a t/m d BW bepaald waar een splitsingsakte minimaal uit moet bestaan. • Een omschrijving en naam van het betreffende object; •

Vermelding van de kadastrale ligging (straat, huisnummers, kadastrale nummers, etc.);

•

De oprichtingsdatum en de oprichting van de VvE;

•

Een omschrijving van de afzonderlijke appartementsrechten die gesplitst worden;

•

De omschrijving van het aandeel van het appartementsrecht ten opzichte van het totale complex, en daarbij wie de eigenaar van het appartementsrecht is.

Dit zijn de verplichte onderdelen. Een splitsingstekening (ook verplicht krachtens art. 5:109 lid 2 BW) wordt gebruikt om aan te geven wat van wie is (ieders afzonderlijke eigendomsaandeel), met daarbij de exacte afmetingen en grenzen van de appartementen. Ook is bepaald welke onderdelen onverdeeld zijn en welke delen privé. Hieraan wordt meestal het stemrecht gekoppeld. Naast de omschrijving van het eigendom is ook aangegeven wat ieders breukdeel is. Het breukdeel bevat informatie over het aandeel dat een eigenaar heeft in de schulden en kosten van de VvE, en komt vaak overeen met het stemrecht van de eigenaar in de vergadering. Art. 5:112 lid 1 sub a t/m e BW bepaald waar een splitsingsreglement minimaal uit moet bestaan. • Weergave van alle gezamenlijke kosten en schulden; •

Regeling omtrent de jaarlijkse exploitatierekening;

•

Regelingen over de onverdeelde ruimtes omtrent beheer, onderhoud en gebruik;

•

Omschrijving van alle gezamenlijke afgesloten verzekeringen;

•

Statuten van de VvE met daarbij de oprichtingsakte. STAGERAPPORT “Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling”

- 17 -

Dit zijn de wederom de verplichte onderdelen. Kort gezegd bevat het splitsingsreglement informatie over de rechten en plichten van de eigenaren dan wel bewoners. Zaken als het reglement over gebruik en beheer van de privé-gedeelten (huishoudelijk reglement) zijn niet verplicht om in de akte op te nemen. Deze akte wordt uiteindelijk ingeschreven in de openbare registers, en daarmee is de VvE officieel gesticht (art. 5.109 lid 1 BW). Het huishoudelijk reglement bevat de rechten en plichten van de eigenaren, en daarnaast bevat het regels van huishoudelijke aard zoals over het gebruik van onverdeelde ruimtes. Regels van huishoudelijke aard mogen nooit in strijd zijn met regels uit in de splitsingsakte, het splitsingsreglement en/of de wetgeving. Laagland’advies (2002, p. 15) heeft onderzoek gedaan naar het percentage VvE’s dat een bestuurder heeft, het percentage VvE’s dat voldoende vergaderd, een MJOP heeft, enzovoort. Onderstaande cijfers komen uit het onderzoek dat verricht is in 2002. •

64% van de Nederlandse VvE’s heeft een actief bestuur, waarvan 75% een zelfbestuur en 25% een professioneel bestuur

•

60% van de Nederlandse VvE’s vergadert minimaal 1x per jaar

•

74% van de Nederlandse VvE’s int periodieke bijdragen

•

31% van de Nederlandse VvE’s vraagt een bijdrage ten behoeve van het onderhoudsfonds

•

33% van de Nederlandse VvE’s heeft een schriftelijke MJOP opgesteld

Zeer opvallend is het feit dat slechts eenderde van de VvE’s een schriftelijk MJOP opgesteld heeft, en dat slechts zestig procent van de VvE’s minimaal eens per jaar vergadert. Laagland’advies heeft in hetzelfde rapport onderzoek gedaan naar verbanden tussen bewonerstevredenheid en aspecten binnen een VvE. De belangrijkste conclusies waren: • • •

• • • • •

Er bestaat een direct verband tussen de bewonerstevredenheid en recentelijk gepleegd onderhoud; Er bestaat een direct verband tussen de beoordeling van de bewonerstevredenheid en het al dan niet aanwezig zijn van een bestuurder; Een lange woonduur lijkt samen te gaan met een gemiddeld laag aantal onderhoudsactiviteiten. Hoe langer de woonduur, hoe lager het aantal gepleegde of te plegen onderhoudsactiviteiten; Naarmate het inkomen toeneemt, neemt het aantal onderhoudsactiviteiten ook toe; In VvE’s waar eigenaren voorheen huurders waren wordt minder aan onderhoud gedaan dan in VvE’s waar dit niet of in mindere mate het geval is; In VvE’s met veel relatief oudere bewoners wordt relatief vaak onderhoud gepleegd; in VvE’s met jonge eigenaren wordt minder vaak ingegrepen; In VvE’s met relatief veel gezinnen wordt vaker onderhoud gepleegd dan in VvE’s met weinig of minder gezinnen; De ontevredenheid aangaande de onderhoudsstaat van de complexen is het grootst in VvE’s met een professioneel, uitbesteed bestuur. Uitbesteden van bestuurstaken wordt dus niet altijd gezien als een positief effect voor de onderhoudsstaat van het appartementencomplex. Hiervoor kunnen twee redenen geformuleerd worden. Allereerst STAGERAPPORT “Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling”

- 18 -

•

vellen bewoners makkelijker een negatief oordeel over een professioneel bestuur dan over een zelfbestuur. Ten tweede voelt een zelfbestuur makkelijker aan wat een VvE écht wil ten opzichte van een professioneel bestuur. Het hebben en nakomen van een MJOP, en daarnaast het betalen van periodieke bijdragen aan de verenigingskas en het reservefonds hebben geen directe samenhang met de bewonerstevredenheid over de onderhoudstoestand van het complex. Pas na het uitvoeren van onderhoudstaken heeft dat invloed op de meningsvorming van bewoners.

2.3 Welke soorten VvE’s bestaan er in Nederland? De markt voor appartementen heeft in de jaren ’90 en in het begin van het vorige decennium een aanzienlijke groei doorgemaakt. Tussen 1996 en 2002 is deze markt met 45% toegenomen, terwijl de landelijke woningmarkt in die periode ‘slechts’ met 11% toenam. Eenderde van die groei van 45% is het gevolg van splitsing van panden in appartementsrechten en de uitponding van bestaande huurwoningen (bron: Laagland’advies, 2002). Appartementen zijn doorgaans kleiner en goedkoper dan eengezinswoningen. De woonlasten zijn lager en dus zijn deze woningen aantrekkelijk(er) voor lage inkomens. VvE’s kunnen bestaan uit alleen woningen, alleen winkel- of kantoorpanden, of een combinatie hiervan. Het verschil tussen VvE’s met woningen en VvE’s met winkel- en/of kantoorunits is het feit dat eigenaren van woningen het appartement gebruiken ten behoeve van de eigen bewoning of eigen zaak, terwijl eigenaren van winkels of kantoren de unit inzetten om huurinkomsten te genereren. “Wat opvalt is dat bewoners altijd op de centen letten, dit in tegenstelling tot winkeliers”, aldus Coen Meijerink van ‘Steeds’. “Het onroerend goed is wat dat betreft een middel waarvan het inkomen van afhankelijk is. Bewoners gebruiken de woning om te wonen en verdienen hun inkomen op een andere manier”. Er bestaan VvE’s waarin eigendoms-/ koopappartementen en huurappartementen ondergebracht zitten (gemengde VvE’s), en er kan onderscheid gemaakt worden tussen ‘slapende’ (inactieve) en actieve VvE’s. Gemengde complexen ontstaan bij uitponding van sociale huurwoningen, bij het (doelbewust) bouwen van gemengde complexen of door de aankoop van appartementen ten behoeve van de verhuur. Gemengde complexen kunnen lastig in elkaar zitten en VvE’s kunnen te maken krijgen met huurderorganisaties. Andere problemen kunnen zijn de botsende regelgeving (appartementsrecht versus huurrecht), de uiteenlopende belangen van de verschillende bewoners dan wel eigenaren, de gezamenlijke doelen met betrekking tot het complex en de rol van een eventueel aanwezige grooteigenaar. Qua type complexen kan gezegd worden dat er drie ‘soorten’ voor kunnen komen; een complex met alleen individuele eigenaren, een complex met alleen eigenaar-verhuurders die hun appartement(en) verhuren en een complex met een combinatie van die partijen.

2.3.1 Ondersplitsing In VvE’s met een combinatie van woon- en winkelbestemmingen wordt vaak een opsplitsing gemaakt zodat er een afzonderlijke VvE voor alleen woningen en een VvE voor alleen winkelunits gezamenlijk onder een overkoepelende VvE vallen. Er worden in zo’n geval drie VvE’s opgericht. Alle VvE’s voeren een eigen administratie omdat ze hun eigen inkomsten en uitgaven hebben, ze voeren daarnaast hun eigen vergaderingen, hebben een eigen bestuur en een eigen beheerstak. Ondersplitsingen worden gemaakt om ervoor te zorgen dat gemaakte kosten voor rekening komen van de VvE’s die er profijt van hebben. Eigenaren van winkels willen normaal gesproken STAGERAPPORT “Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling”

- 19 -

niet meebetalen aan de kosten voor onderhoud van bovenwoningen, tenzij het bijvoorbeeld het dak betreft. Als er geen sprake zou zijn van een ondersplitsing dan zouden de winkeleigenaren onderhoudactiviteiten voor de woningen tegenhouden. In een gemengde VvE zijn de onderlinge verstandhoudingen over het algemeen vrij goed. Coen Meijerink van ‘Steeds’ zegt hierover: “de omgang met elkaar valt mee in de praktijk. Vaak zijn er regelingen opgenomen in de splitsingsakte die zorgen dat de kosten ten behoeve van bijvoorbeeld woningen ook daadwerkelijk door de eigenaren van de woningen betaald worden. Maar desalniettemin zijn de winkelplint en de bovenliggende appartementen wel één geheel”.

2.3.2 Actieve en inactieve VvE’s Het verschil tussen actieve en inactieve (slapende) VvE’s zit hem in het feit dat actieve VvE’s minimaal één keer per jaar een vergadering organiseren, terwijl inactieve VvE’s dit niet doen. Dergelijke VvE’s worden pas actief als de nood hoog wordt, ze bestaan enkel op papier. Ze hebben geen bestuurders, geen gemeenschappelijke rekening, geen collectieve verzekeringen, enzovoort. Er kunnen meerdere redenen zijn waarom VvE’s inactief zijn. Bij nieuwbouwcomplexen en dus nieuw opgezette VvE’s moeten deze nog opgestart en op gang geholpen worden. Dit proces kan zeer tijdrovend zijn waardoor zo’n VvE over een ‘drempel’ geholpen moet worden. Daarnaast kan het gebeuren dat VvE’s na het opstarten op een gegeven moment een ‘slapend’ bestaan gaan leiden. Uit zichzelf zullen ze niet snel opnieuw actief worden. Om na te gaan of er sprake is van een actieve of slapende VvE kan gekeken worden of er sprake is van de volgende punten: 1) Beschikt de VvE over een actief bestuur en een voorzitter voor de vergadering? 2) Wordt er minimaal één keer per jaar vergaderd en worden er notulen van de vergadering gemaakt? 3) Is er een MJOP opgesteld voor het appartementencomplex? 4) Wordt er gereserveerd voor groot onderhoud? 5) Sluit de opbouw van het reservefonds aan bij de planning van het MJOP? 6) Is er een collectieve opstalverzekering afgesloten? 7) Is er een collectieve aansprakelijkheidsverzekering afgesloten? 8) Is er een exploitatierekening opgesteld van het afgelopen boekjaar? 9) Is er een balans van het afgelopen boekjaar opgesteld? 10) Is er een begroting voor het lopende boekjaar aanwezig? Bron: Gemeente Apeldoorn, www.apeldoorn.nl (2009)

Deze lijst is opgesteld door de gemeente Apeldoorn. Zij zegt dat er ‘gewerkt moet worden aan het verder activeren van de betreffende VvE wanneer er minder dan acht vragen met JA beantwoord kunnen worden’. De bewering van de gemeente Apeldoorn is echter vrij onlogisch. Ten eerste wegen de genoemde punten niet even zwaar. Daarnaast is het niet te bepalen of een VvE goed functioneert bij het beantwoorden van een tiental vragen. Daarvoor moet echt specifiek inhoudelijk naar een VvE worden gekeken. Tenslotte zijn de vragen onlogisch opgesteld. Wanneer de eerste vraag met NEE wordt beantwoord, dan worden de overige vragen doorgaans ook met NEE beantwoord.


- 20 -

In het WoOn 2006 (VROM, 2006, p. 105) staat dat 20% van alle koopappartementen deel uit maakt van een inactieve VvE. In Nederland staan 506.000 koopappartementen geregistreerd, wat betekent dat ruim 100.000 van die appartementen in een inactieve VvE zitten. Van de naoorlogse woningvoorraad is 90% van de appartementen ondergebracht in een actieve VvE. De grote VvE’s, waarin meer dan vijftig appartementen zitten, zijn doorgaans actief. Inactieve VvE’s komen voornamelijk voor in vooroorlogse wijken en zijn vaak klein qua grootte. Dit heeft te maken met het feit dat deze appartementen doorgaans geen gemeenschappelijke kosten hebben, en wanneer er toch onderhoud plaats moet vinden maken de eigenaren onderling afspraken omtrent de kostenverdeling. Andere oorzaken zijn dat relatief kleine VvE’s weinig financiële mogelijkheden hebben, of omdat ze geen tijd willen steken in het bijhouden van bijvoorbeeld een administratie. Dergelijke verenigingen worden automatisch slapend en steken geen tijd in het actief maken dan wel houden van die VvE. Hier wil de rijksoverheid op inspelen door een verplicht reservefonds voor VvE’s in te voeren (art. 5:126 lid 1 BW) waardoor de inactieve VvE eigenlijk wel wordt gedwongen om actief te worden. In de praktijk blijkt dat het verplichte reservefonds niet door elke VvE als verplicht wordt gezien, omdat nog steeds een groot aantal VvE’s niet over een reservefonds beschikt. Op onderstaande afbeelding is te zien dat vóór 1944 ± 50% van de toen bestaande VvE’s inactief opereerde. In de wederopbouwperiode werd dit percentage zichtbaar minder. Het aantal VvE’s nam af in de periode 1970 – 1989, en begin jaren ’90 tot eind jaren ’90 steeg het aantal verenigingen weer sterk. Actieve en niet-actieve VvE’s bij koopappartementen naar opleveringsjaar

Afbeelding 2 (bron: Companen (2007). Onderzoek functioneren VvE’s)

2.4 Waar komen (problematische) VvE-complexen zoal voor in Nederland? Op 31 december 2008 telde Nederland 7.106.564 woningen (CBS, 2009). Ongeveer 506.000 van die woningen zijn ondergebracht in een VvE, oftewel 7,1% van de Nederlandse woningvoorraad. Omstreeks januari 2007 telde Nederland 94.000 VvE’s, in september 2009 zijn dit er 107.451 (VvE Belang, 2009). Het gemiddelde aantal appartementen per VvE per september 2009 is 4,7. STAGERAPPORT “Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling”

- 21 -

2.4.1 VvE’s in Nederland Van de Nederlandse VvE’s heeft 82% tien appartementsrechten of minder (Companen, 2007, p. 9). Dit zijn 88.000 VvE’s. Het berekende gemiddelde aantal appartementen per VvE wordt lang niet gehaald door elke VvE. Hieronder is te zien dat er al ruim 32.000 VvE’s zijn met daarin twee appartementen, bijna 20.000 VvE’s met drie appartementen en ook ruim 7.000 VvE’s met vier appartementen. Dit betekent dat er ruim 13.000 VvE’s zijn met meer dan vijf appartementen. Omschrijving

Aantal VvE’s

Omschrijving

Aantal VvE’s

VvE’s met één appartementsrecht *1

15.885

VvE’s met zes appartementsrechten

5.199

VvE’s met twee appartementsrechten

32.398

VvE’s met zeven appartementsrechten

1.268

VvE’s met drie appartementsrechten

18.667

VvE’s met acht appartementsrechten

2.324

VvE’s met vier appartementsrechten

7.369

VvE’s met negen appartementsrechten

1.098

VvE’s met vijf appartementsrechten

2.672

VvE’s met tien appartementsrechten

1.073

Tabel 1 Aantal appartementsrechten per ‘type’ VvE in Nederland (cijfers 2007) 1

* Deze VvE’s bestaan uit één woonappartement, en daarnaast een winkel of parkeerplaats o.i.d.

Op de afbeelding hieronder is te zien hoe de VvE’s verspreid over Nederland liggen. Duidelijk is te zien dat Zuid-Holland de meeste Nederlandse VvE’s heeft. Noord-Holland volgt op grote achterstand.

Afbeelding 3 VvE’s verspreid over Nederland, 2007 (bron: Cijfers over Wonen, Wijken en Integratie, 2009) STAGERAPPORT “Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling”

- 22 -

Provincie

Aantal VvE’s

% ten opzichte van totaal

Provincie

Aantal VvE’s

% ten opzichte van totaal

Zuid-Holland

41.720

44,2

Limburg

2.808

3,0

Noord-Holland

20.692

21,9

Overijssel

1.978

2,1

Utrecht

6.982

7,4

Friesland

870

0,9

Gelderland

6.578

7,0

Zeeland

823

0,9

Noord-Brabant

5.467

5,8

Drenthe

727

0,8

Groningen

5.214

5,5

Flevoland

435

0,5

Tabel 2 Aantal VvE’s per provincie (cijfers 2007)

Nederland telt op dit moment 441 gemeenten (bron: CBS, www.cbs.nl, 2009). In Zuid-Holland zijn er van de 41.720 VvE’s alleen al 20.488 ondergebracht in Den Haag, bijna de helft. Rotterdam heeft 10.383 VvE’s en Amsterdam heeft van de 20.692 Noord-Hollandse VvE’s 14.827 VvE’s. Het hoge aandeel Amsterdamse VvE’s is te verklaren door het grote aantal grachtenpanden in de binnenstad en de hoge mate aan hoogbouw. Deze grachtenpanden zijn grotendeels stuk voor stuk gesplitst waardoor het hoge aandeel VvE’s verklaard kan worden. In andere grote steden is dit in veel mindere mate het geval. In Den Haag is de sociale woningvoorraad in de jaren ’50 en ’60 voor een deel uitgepond, waardoor deze woningen (voornamelijk portiekwoningen) in eigendom kwamen van particulieren. Dit heeft niet probleemoplossend gewerkt. Bij monde van Fred Schuurs van VvE Belang zijn Den Haag en Rotterdam de twee steden met de grootste VvEproblematiek omtrent de complexen. Den Haag zou ± 9.000 problematische VvE-complexen hebben en Rotterdam ± 5.800 complexen. In de volgende tabellen zijn de samenstellingen van de VvE’s in Den Haag en Rotterdam te zien, en daarnaast het aantal koopappartementen in de vier grote steden, met daarbij het gemiddelde aantal appartementen per VvE.

Aantal appartementen

Aantal VvE’s Den Haag

Aantal VvE’s Rotterdam

1

1.749

677

2

6.205

3.173

3

7.587

1.909

4

841

558

5

319

144

6

1.614

694

7

79

150

8

188

412

9

98

79

10

76

48

Tabel 3 Samenstelling VvE’s in Den Haag en Rotterdam per oktober 2009. (bron: VvE Belang, 2009)


- 23 -

Stad

Aantal koopappartementen

Aantal VvE’s

Koopappartementen t.o.v. VvE’s

Den Haag

60.200

20.488

2,9

Amsterdam

55.000

14.827

3,7

Rotterdam

42.800

10.383

4,1

Utrecht

18.800

4.907

3,8

Tabel 4 Aantal koopappartementen t.o.v. aantal VvE’s in de grote steden (cijfers 2007)

Uit bovenstaande tabel kan geconcludeerd worden dat de vier grote steden relatief gezien minder appartementen in VvE’s hebben dan het landelijke gemiddelde. In de grote steden komen kleine VvE’s veel voor. Het landelijke gemiddelde ligt op 4,7 appartementen per VvE. Rotterdam zit hier het dichtst bij met gemiddeld 4,1 appartementen. Den Haag zit bijzonder ver onder het Nederlandse gemiddelde, net als Amsterdam en Utrecht. Den Haag beschikt als stad dan wel over de meeste VvE’s in Nederland, maar qua grootte blijven die sterk achter. De ontwikkeling van het aantal Nederlandse koopappartementen van vóór 1940 tot na 1990 is hieronder te zien.

Laagbouw (2-3 bouwlagen)

Middelhoogbouw (4 bouwlagen)

Hoogbouw (5 of meer bouwlagen)

Totaal

Voor 1940

54%

24%

22%

100% (29%)

1940 – 1970

20%

25%

55%

100% (33%)

1970 – 1990

10%

23%

67%

100% (21%)

Na 1990

13%

30%

57%

100% (17%)

Totaal

26%

25%

49%

100% (100%)

Bouwperiode

Tabel 5 Koopappartementen naar bouwperiode en bouwlagen (bron: KWR 2000)

In onderstaande tabel is de verdeling van de koopappartementen naar het aantal bouwlagen weergegeven, ditmaal per gemeente. Laagbouw (2-3 bouwlagen)

Middelhoogbouw (4 bouwlagen)

Hoogbouw (5 of meer bouwlagen)

Totaal

Amsterdam

5%

20%

75%

100% (10%)

Rotterdam

11%

42%

47%

100% (9%)

Den Haag

51%

17%

31%

100% (13%)

Utrecht

23%

25%

35%

100% (4%)

Overige gemeenten (> 100.000 inw.)

24%

20%

56%

100% (23%)

Overige gemeenten (< 100.000 inw.)

27%

29%

44%

100% (40%)

Totaal

26%

25%

49%

100% (100%)

Gemeente

Tabel 6 Koopappartementen naar aantal bouwlagen per gemeente (bron: KWR 2000) STAGERAPPORT “Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling”

- 24 -

Een opvallende conclusie is dat laagbouwcomplexen vooral stammen uit de vooroorlogse periode, terwijl hoogbouwcomplexen vooral zijn gebouwd in de periode 1970-1990. Companen (2007, p. 9) heeft onderzocht hoe de Nederlandse VvE’s functioneren. Uit dat onderzoek blijkt dat 48% van de Nederlandse VvE’s in de grote steden in de Randstad gelegen is en 75% van de koopappartementen zich bevindt in het westen van het land (Noord- en ZuidHolland en Utrecht). VvE’s met veel achterstallig onderhoud en andere problemen komen in vroeg-naoorlogse wijken voor, in het bijzonder in Rotterdam en Den Haag. Vooroorlogse bovenen benedenwoningen zijn er het ergst aan toe. Een groot gedeelte van de Haagse woningvoorraad is vooroorlogs, in het bijzonder de woningen die in particulier bezit zijn. In Rotterdam gaat het vooral om zowel vooroorlogse wijken en wijken uit de wederopbouwperiode. Laagland’advies (2002, p. 18) heeft onderzocht dat VvE’s in het noorden van Nederland en in de G4 (vier grootste steden van Nederland) qua onderhoud aan de gemeenschappelijke bouwdelen het meest achterlopen op de rest van Nederland. Met name de complexen in de provincie Groningen zijn er slecht aan toe.

2.5 Wat is de omvang van het aantal VvE-complexen dat een risico en bedreiging vormt voor een gebiedsherontwikkeling? Uit het onderzoek van Companen over het functioneren van VvE’s (2007, p. 1) blijkt dat zo’n 41.000 woningen aangemerkt kunnen worden als ‘slecht’. Van deze 41.000 woningen is 60% aan te merken als laagbouw (2-3 bouwlagen), 20% als middelhoogbouw (4-5 bouwlagen) en ook 20% als hoogbouw (5 of meer bouwlagen). Omgerekend naar het aantal VvE’s en complexen met problematiek (met een gemiddelde omvang per complex van 4,7):

Totaal aantal appartementencomplexen:

Totaal aantal laagbouwcomplexen:

Totaal aantal middelhoogbouwcomplexen:

Totaal aantal hoogbouwcomplexen:

41.000 ≈ 4,7 24.600 ≈ 4,7 8 .200 ≈ 4,7 8 .200 ≈ 4,7

8.700 complexen

5.200 complexen

1.700 complexen

1.700 complexen

NB. Voor hoogbouw- en laagbouwcomplexen is 4,7 appartementsrechten per complex irreëel. Derhalve is uitgegaan van het gemiddelde om een beeld te creëren.

Negenenveertig procent van deze 41.000 woningen bevindt zich in de grote steden in de Randstad, met Den Haag en Rotterdam als twee koplopers. De gemiddelde herstelkosten van dergelijke woningen bedragen € 6.800,-. Landelijk gezien gaat het om 41.000 * € 6.800,- = € 278.800.000,- (prijspeil januari 2007). Een aanzienlijk bedrag. Verschillende KWR-metingen (Kwalitatieve Woning Registratie) tonen aan dat de woningvoorraad in Nederland sinds 1990 sterk is verbeterd, met name in het vooroorlogse deel. STAGERAPPORT “Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling”

- 25 -

2.5.1 Algemene cijfers Over de spreiding van het aantal VvE’s, de leeftijdsopbouw in VvE’s en dergelijke zijn gegevens bekend bij het CBS (www.cbs.nl, 2009) en Laagland’advies (2002, p. 39). In onderstaande tabel is de spreiding van VvE’s qua woonmilieu te zien. Percentage ten opzichte van totaal

Type woonmilieu VvE’s in stedelijk woonmilieu - VvE’s in stedelijk buitencentrum milieu - VvE’s in stedelijk centrummilieu

85%

VvE’s in centrum dorpsmilieu

13%

VvE’s in landelijk woonmilieu

2,5%

75% 25%

Tabel 7 Percentage VvE’s per type woonmilieu

Qua leeftijdsopbouw, type woongebouw en de gemeenten waar VvE’s voorkomen zijn grote verschillen waar te nemen. Zo zijn overwegend eigenaren in de leeftijdsklasse 35-65 in de meerderheid en komen VvE’s het vaakst voor in gemeenten met ≥ 100.000 inwoners. Percentage ten opzichte van totaal

Leeftijdsopbouw Overwegend 65-plussers

8%

Overwegend eigenaren in leeftijdsgroep 35-65 jaar

55%

Overwegend eigenaren beneden 35 jaar

17%

Overwegend gemengd qua leeftijdsopbouw

20%

Tabel 8 Leeftijdsopbouw in appartementen

Percentage ten opzichte van totaal

Type woongebouw VvE’s in beneden-/ bovenwoningen

36%

VvE’s in portiekflats

34%

VvE’s in galerijflats

11%

Overige

19% Tabel 9 VvE’s per type woongebouw

Percentage ten opzichte van totaal

Gemeenten VvE’s in gemeenten met ≤ 20.000 inwoners

5%

VvE’s in gemeenten met ≥ 100.000 inwoners

68%

VvE’s in vier grote steden (Randstad)

49%

Tabel 10 Aantal VvE’s per type gemeente STAGERAPPORT “Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling”

- 26 -

2.5.2 Praktijkvoorbeelden In deze deelparagraaf wordt aan de hand van drie praktijkvoorbeelden aangegeven welke problematiek er zoal speelt in VvE’s en met welke oplossingsrichtingen men bezig is. Deze praktijkvoorbeelden zijn de complexen ‘Espoortstraat 197-251’ te Enschede, ‘Rijnlaan 105-163’ te Heemstede en ‘Favaugeplein, Middenboulevard’ te Zandvoort. Bij de laatste twee genoemde zijn er al concrete plannen om het betreffende complex te slopen en opnieuw op te bouwen. Bij de VvE aan de Espoortstraat in Enschede zijn deze plannen er nog niet. 1. Espoortstraat 197-251 Enschede Een praktijkvoorbeeld van een VvE met problematiek is appartementencomplex ‘Espoortstraat 197-251’ in Enschede. Omschrijving

Kerncijfers

Aantal appartementen

28

Aantal afzonderlijke gebouwen

2

Aantal garages

8

Aantal buitenparkeerplaatsen

20

Bouwjaar

1957

Gemiddelde verkoopprijs k.k. (sept. 2009) Gemiddeld woonoppervlak per appartement

€ 130.000,75 m2

Tabel 11 Gegevens VvE / appartementencomplex Espoortstraat 197-251 te Enschede

Het complex is gelegen aan de Espoortstraat in de wijk Bothoven te Enschede. De algemene indruk van het complex is matig, zeker wanneer het vergeleken wordt met omliggende complexen. Desondanks zijn de groenvoorzieningen en de infrastructuur wel goed onderhouden. In het complex ontbreken een aantal voorzieningen als een liftinstallatie, geluids- en warmteisolatie, en het gebruik van duurzame materialen. Over het algemeen kan gezegd worden dat het complex op geen enkele manier gemoderniseerd is. Het complex wordt omringd door enkele zeer goed onderhouden groenstroken en een aantal luxe, moderne appartementencomplexen (onder andere complex ‘De Beukhof’ aan de overkant van de straat, en ‘De Merelhof’, oostelijk gelegen ten opzichte van ‘De Espoortstraat’). ‘De Beukhof’ en ‘De Merelhof’ zijn typische serviceflats. De wijk is ruim opgezet in een groene omgeving, de straten zijn relatief breed en de buurt wordt opvallend goed onderhouden. Er komt weinig gemotoriseerd verkeer voorbij en ondanks het feit dat het complex op loopafstand van winkelcentrum ‘De Klanderij’ is gelegen, is daar geen geluidsoverlast van te ondervinden. In de directe omgeving zijn een Texaco-tankstation, een zeer ruim opgezet park (Blijdensteinpark) en enkele winkels te vinden. Het station is op tien minuten loopafstand te bereiken. Gezien de staat van het complex zelf en de omgeving ervan kan gezegd worden dat het complex in de huidige staat op geen enkele wijze in de buurt past. In het complex staan zes van de achtentwintig appartementen te koop. Opvallend is dat er een klein verschil bestaat tussen de vraagprijzen van de te koop staande appartementsrechten. De duurste woning moet € 136.000,- opbrengen, de goedkoopste woning € 123.500,-. De gemiddelde prijs is € 128.917,-.


- 27 -

Omschrijving

Vraagprijs

Espoortstraat 207

€ 135.000,- k.k.

Espoortstraat 211

€ 125.000,- k.k.

Espoortstraat 227

€ 129.000,- k.k.

Espoortstraat 235

€ 123.500,- k.k.

Espoortstraat 241

€ 136.000,- k.k.

Espoortstraat 245

€ 125.000,- k.k.

Tabel 12 Vraagprijs per te koop staand appartement (bron: Funda, 08-09-2009)

‘Espoortstraat 197-251’ te Enschede

Afbeelding 4 (bron: Google Maps, 2009)

De VvE van het complex is een actieve VvE met een actief dagelijks bestuur. Het bestuur bestaat uit drie personen, en daarnaast is er een kascommissie (één persoon). De VvE wordt beheerd door ‘Stichting Stedelijk Wonen’ te Enschede. Het huishoudelijke reglement dateert uit 2002 en is in 2006 opnieuw opgesteld. Noemenswaardig is dat de appartementen alleen de bestemming wonen hebben en dat er geen bedrijfsvoering plaats mag vinden in de garages. De MJOP heeft een tijdshorizon van vijftien jaar. Aan algemene en financiële reserves heeft de vereniging tot en met 2007 ruim veertigduizend euro opgebouwd. STAGERAPPORT “Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling”

- 28 -

Desondanks zijn er problemen. De technische levensduur is volgens de MJOP bijna bereikt, het gemiddelde woonoppervlak van de appartementen (75 m2) is volgens de huidige eisen te klein en het complex voldoet niet aan de toegankelijkheidseisen. Het complex is niet levensloopbestendig en aan de energetische normen wordt niet voldaan. Dergelijk ingrijpen om bovenstaande te verbeteren, te vervangen of te upgraden kost de vereniging geld wat niet voldoende aanwezig is. De oorzaak van de problematiek is dat de oorspronkelijke eigenaren gingen verhuizen en daarvoor andere type eigenaren voor in de plaats kwamen; er ontstond een ‘negatieve spiraal’. Enkele algemene opmerkingen over het complex: • Ondanks alle onderhoudsvoorzieningen zal het complex in de toekomst niet voldoen aan de kwaliteitseisen en wensen van de bewoners; • Op het gebied van duurzaamheid, woonoppervlak, onderhoudskosten en dergelijke zal er geleidelijk aan een normachterstand ontstaan. De concurrentiepositie zal in de toekomst niet gehandhaafd kunnen worden. De verkoopwaarde van de appartementen zal dalen en uiteindelijk zal het gehele complex zijn waarde verliezen.

2. Rijnlaan 105-163 te Heemstede



- 29 -

Aan de Rijnlaan te Heemstede wordt momenteel onderzocht of het slopen en opnieuw opbouwen van twee appartementencomplexen haalbaar is. Het ene complex bevat de huisnummers 105 tot en met 127, het andere complex de huisnummers 129 tot en met 163. De twee complexen beschikken over in totaal dertig woningen en twintig parkeerplaatsen/ garages. De complexen zijn bouwtechnisch gezien verouderd. De appartementen voldoen niet meer aan de huidige eisen en wensen van de zittende eigenaren en men beseft dat er ingegrepen moet worden. Om de haalbaarheid van deze ingreep te toetsen hebben de bestuurders van de betrokken twee VvE’s een stichting opgericht die onderzoekt of de sloop van de complexen en de nieuwbouw een haalbaar project is. Beide VvE’s hebben gezamenlijk het initiatief genomen. In deze VvE’s zitten voor het grootste deel eigenaren zonder financiële middelen, waardoor er als randvoorwaarde geldt dat er ‘budgetneutrale’ oplossingen worden aangedragen (SEV, www.sev.nl, 2009). Op voorhand zou het project anders niet haalbaar zijn. De stichting heeft het plan om dit project uit te voeren in collectief particulier opdrachtgeverschap om zo de stichtingskosten laag te houden. De nieuwbouw zal van een grotere omvang moeten zijn dan het huidige complex om het project haalbaar te maken, omdat de huidige woningen afgeschreven zijn. Met de verkoop van de extra vierkante meters wordt het project haalbaar gemaakt. Ondanks dat het complex afgeschreven is kunnen de huidige eigenaren hun appartementsrecht niet afschrijven, omdat dit ‘hun kapitaal’ is. Met de verkoop van de extra vierkante meters kan de ‘kapitaalvernietiging’ worden opgevangen. Maquette nieuwe complexen Rijnlaan Heemstede

Afbeelding 6 (bron: www.borderarchitecture.com, 2009)

2

Het complex zal in de loop van 2010 opgeleverd worden en in totaal 8.000 m bvo bevatten. Zeventig appartementen hebben hierin dan hun onderdak.

In het huidige complex staat één appartement te koop. Omschrijving Rijnlaan 109

Vraagprijs € 189.000,- k.k.

Tabel 13 Vraagprijs te koop staand appartement (bron: Funda, 21-10-2009)


- 30 -

3. Middenboulevard (Favaugeplein) Zandvoort In Zandvoort zijn eigenaren van appartementencomplex ‘Favaugeplein’ bezig met een onderzoek naar ‘sloop-nieuwbouwmogelijkheden’ voor hun complex. Deze jaren ’50-flat beschikt over 58 appartementen en elf VvE’s; het gebouw is op een merkwaardige manier gesplitst. In de nieuwbouwplannen wordt er vanuit gegaan dat eigenaren in hun ‘nieuwe woning’ de beschikking 2 blijven houden over hetzelfde aantal vierkante meters woonoppervlak (110 m ). Net als bij het complex in Heemstede wordt gerekend met het feit dat eigenaren financieel geen eigen inbreng doen in de herontwikkeling. “Het draagvlak om verder te gaan met de huidige onderhoudsplanning is nog groot, maar steeds meer eigenaren zien in dat er wat moet gebeuren”, aldus Anne-Jo Visser van SEV. De stichting die wordt opgericht krijgt de naam ‘Stichting De Favauge’. Na de afronding van het onderzoek wordt gekeken of het project draagvlak heeft bij de eigenaren van het huidige complex. Wanneer blijkt dat er voldoende draagvlak is dan treedt de opgerichte stichting namens de VvE’s en de eigenaren op als opdrachtgever voor de sloop en nieuwbouw. Het plan beoogt dat de bestaande 58 woningen en garageboxen gesloopt worden en dat er 58 woningen opnieuw opgebouwd worden, inclusief parkeerplaatsen voor de zittende eigenaren. Om het project financieel haalbaar te maken worden er 90 extra woningen gebouwd. Over de verkoop van de extra woningen worden met een derde partij afspraken gemaakt; deze woningen zullen tegen marktwaarde worden verkocht. Stichting ‘De Favauge’ heeft De Regie BV, een adviesbureau voor particulier opdrachtgeverschap, gevraagd te onderzoeken wat er financieel mogelijk is.

Afbeelding 7 Financiële onderbouwing, project ‘Favaugeplein’ Zandvoort (bron: www.deregie.nl, 2009)

Afbeelding 8 Inspraak eigenaren in plannen Middenboulevard Zandvoort (bron: www.zandvoort.nl, 2009) STAGERAPPORT “Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling”

- 31 -

Middenboulevard ‘Favaugeplein’ te Zandvoort


Afbeeldingen 10 en 11 Aanzicht VvE-complex Middenboulevard Zandvoort


- 32 -

In het complex staan vijf van de 84 appartementen te koop. De gemiddelde verkoopprijs bedraagt € 177.800,-. Omschrijving

Vraagprijs

De Favaugeplein 21/17

€ 175.000,- k.k.


€ 199.500,- k.k.


€ 158.900,- k.k.

Tabel 14 Vraagprijs per te koop staand appartement (bron: Funda, 21-10-2009)

Voor de laatste twee genoemde complexen geldt dat de problematische VvE-complexen niet de aanleiding zijn geweest voor het slopen en opnieuw heropbouwen van de complexen. Dit heeft woontechnische redenen. Omdat de complexen, die beide uit de wederopbouwperiode stammen, niet meer aan de huidige eisen en wensen van de consument voldoen, hebben de VvE’s de noodzaak ondervonden dat het huidige complex gesloopt zou moeten worden. Voor het complex aan de Espoortstraat in Enschede geldt dat er plannen liggen in de VvE voor sloop en nieuwbouw van het complex. Ook voor dit complex geldt dat de noodzaak voor een herontwikkeling wordt gezien vanwege de slechte bouwtechnische en woontechnische staat.

2.6 Conclusie In de tijden van woningnood in de jaren ’50 zijn er grootschalige complexen neergezet in de zogenaamde vroeg-naoorlogse wijken. Destijds waren er voor het grootste deel grooteigenaren die het eigendom volledig in handen hadden. Door uitponding van (delen van) deze complexen zijn er meerdere personen die het eigendom over het complex dragen. Hier worden nu de problemen van ondervonden. In Nederland zijn 107.451 VvE’s, waarvan 20% een slapend of inactief bestaan leidt. Van alle Nederlandse VvE’s is 85% gevestigd in stedelijke woonmilieus. De gemiddelde omvang per VvE is 4,7 appartementen. Hierbij gaat het voornamelijk om beneden- en bovenwoningen en portiekflats. De problematiek is het grootst in de Randstad, met name in de steden Rotterdam en Den Haag. Veel van de ruim 107.000 VvE’s bestaan uit twee appartementsrechten (ruim 32.000), en zijn sterk geconcentreerd in de Randstad. Alleen in Den Haag zijn al ruim 20.000 VvE’s ‘actief’. Van de 87.000 VvE’s (tot 10 appartementen) zijn er volgens Fred Schuurs van VvE Belang 60.000 tot 70.000 bij die geen reservefonds hebben. Het aantal VvE-complexen met problematiek kan beschreven worden als drastisch. In Nederland zijn anno 2010 ongeveer 8.700 appartementencomplexen als problematisch aan te wijzen. De herstelkosten voor deze complexen bedragen in totaal bijna 280 miljoen euro. Voorbeelden van problematische VvE-complexen zijn de complexen aan de Espoortstraat in Enschede, de Rijnlaan in Heemstede en het complex aan de Middenboulevard, Favaugeplein in Zandvoort. Aan de Rijnlaan in Heemstede zijn er al concrete plannen om de complexen te slopen en te herontwikkelen. De VvE’s in Zandvoort hebben inmiddels ook een start gemaakt.


- 33 -

3. Waarom bemoeilijken VvE-complexen een gebiedsherontwikkeling? 3.1 Inleiding De noodzaak van herontwikkeling en de herstructurering van de vroeg-naoorlogse wijken wordt steeds groter. Op een gegeven moment zal er op (steden)bouwkundig (en woontechnisch) gebied ingegrepen moeten worden in complexen om verdere problematiek te voorkomen. Zoals eerder is geanalyseerd kan geconcludeerd worden dat een soepel verlopend (gebieds)herontwikkelingsproces niet vanzelfsprekend is. Gebiedsherontwikkelingen worden vaak tegengehouden vanwege de VvE’s als achterliggende partijen. In dit hoofdstuk wordt onderzocht waarom VvE-complexen moeilijk mee (kunnen) gaan in een dergelijk proces en welke problematiek er zoal is, zowel op gemeentelijk niveau, wijkniveau en ‘VvE-niveau’. Sociale, financiële en bouwtechnische problemen zijn de meest voorkomende soorten problemen in VvE’s. Omdat deze problematiek het grootst is in vroeg-naoorlogse wijken zal er nader op dat aspect in worden gegaan. Aan het eind van dit hoofdstuk zal blijken dat de problematiek verder gezocht kan worden dan alleen bij VvE’s en diens complexen.

3.2 Welke partijen zijn actief op de onroerendgoedmarkt en wat zijn hun bedoelingen met het vastgoed? De ‘stakeholders’ in het gebiedsontwikkelingsproces zijn professionele partijen en particulieren (welke ook professionals kunnen zijn). Bij de professionele partijen gaat om het behalen van een zo optimaal mogelijk rendement ten opzichte van de gedane investering, dat overheden vooral een wetgevende en controlerende taak hebben aangaande het vastgoed en dat eigenaren het onroerend goed gebruiken als eigen woning of belegging. In het geval van een VvE waarin winkel(s) is/zijn ondergebracht gaat het om de inzet van onroerend goed als productiemiddel. Partijen

Soort vastgoed

Bedoeling met vastgoed

Professionele partijen (bv. beleggers, verzekeringsmaatschappijen, pensioenfondsen)

• •

Woningen Commercieel vastgoed

•

Vastgoed als belegging (lange termijn), courantheid object, verhuurbaarheid

Woningcorporaties

• •

Woningen Soms commercieel vastgoed

•

Vastgoedexploitatie (lange termijn), verhuurbaarheid

Overheden

•

Woningen

•

Wetgeving, beleid aangaande vastgoed Verhuur sociale woningbouw

•


- 34 -

VvE’s

• •


• • •

Particuliere eigenaren

• •


• •

Vastgoed in eigen gebruik (eigenaar-gebruikers) Vastgoed als belegging (eigenaar-verhuurders) Vastgoed als productiemiddel (bedrijven) Vastgoed in eigen gebruik (eigenaar-gebruikers) Vastgoed als belegging (eigenaar-verhuurders)

Tabel 15 Partijen in het vastgoed en hun eigendom

Alle partijen zijn actief op het gebied van woningen, zowel koopwoningen in de particuliere sector als sociale huurwoningen. Professionele partijen, corporaties en VvE’s zijn of kunnen actief zijn op het gebied van commercieel onroerend goed.

3.3 Wat zijn de kenmerken van bestaande problematiek in vroeg-naoorlogse wijken? 3.3.1 Achtergrond Herontwikkeling gaat in de toekomst een steeds belangrijkere rol spelen. Grond wordt steeds schaarser in Nederland. Tot op heden werden uitleggebieden buiten de stad gekozen voor bouw. Een sterk voorbeeld daarvan zijn de VINEX-locaties. Om tegemoet te komen aan schaarste zal er meer (her)gebouwd worden in binnenstedelijke gebieden. Het begrip ‘inbreiding’ neemt daarin zijn plaats. Ook het begrip ‘krimp’ is steeds vaker onderwerp van gesprek. Er kan steeds worden gebouwd, maar het lijkt in eerste instantie niet voor de hand liggend dat er bijgebouwd wordt terwijl de Nederlandse bevolking krimpt. Vernieuwing moet wel steeds plaats blijven vinden. Sloop en nieuwbouw kunnen tegemoet komen aan die vernieuwing.

Nicis Institute (2008) definieert voor het begrip wijk ‘dat het moet gaan om viercijferige postcodegebieden’. Nederland telt 4.015 wijken waarvan er 1.012 aangemerkt kunnen worden als ‘vroeg-naoorlogs’. Voor de definitie ‘vroeg-naoorlogs’ hanteert Nicis Institute de definitie dat de wijk voor minimaal vijftig procent moet bestaan uit woningbouw uit de periode 1945-1970. In STAGERAPPORT “Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling”

- 35 -

vroeg-naoorlogse wijken komen de meeste problematische VvE’s voor en de complexen bestaan voornamelijk uit sociale huurwoningen. Voorkomende problematiek in dit soort wijken zijn vaak van verschillende aard en het komt vaak voor dat complexen opgezadeld zitten met een combinatie van problemen. Vroeg-naoorlogse wijken kunnen ook niet met elkaar vergeleken worden omdat elke wijk op zijn eigen manier samengesteld is, op zijn eigen manier ontwikkeld is en op zijn eigen manier een cultuur gevormd heeft. Uit het onderzoek ‘Bloei en verval van naoorlogse wijken’ van Nicis Institute (2008, p. 146) komt naar voren dat 491 van de 1.012 wijken (49%) een achterstand hebben op economisch gebied, 163 wijken (16%) een achterstand hebben op fysiek gebied (woningtevredenheid, vervuiling, verkeersveiligheid, et cetera.), 168 wijken (17%) een achterstand hebben op sociaal gebied (bekladding, burenoverlast, et cetera.) en 10 wijken (1%) een achterstand hebben op zowel fysiek als sociaal gebied. Van de 1.012 vroeg-naoorlogse wijken hebben er 160 daarvan (16%) relatief grote sociaal-economische en/of fysieke achterstanden en problemen.

3.3.2 Achterstanden en problemen Vroeg-naoorlogse wijken waren in de tijd van oplevering ‘prachtwijken’. Consumenten wilden hier graag wonen vanwege de ‘kwaliteiten’ ten opzichte van hun toenmalige woning. Qua ruimteindeling was de wijk ruim opgezet terwijl de toenmalige woonconsumenten uit krappe, armoedige en donkere woningen kwamen. Het sanitair van hun nieuwe woning was van goede kwaliteit en de openbare ruimtes werden goed onderhouden. Eigenaren in de complexen hadden nu ‘zelfs’ de beschikking over ‘een elektrisch knopje om beneden bij de hoofdingang de deur te ontgrendelen’. Kortom; een behoorlijke verbetering ten opzichte van hun vorige woning. Maar ondanks dat kregen deze wijken te maken met problemen. Kort gezegd moet een wijk meegaan met de tijd, anders raakt hij zijn aantrekkelijkheid kwijt. Eigenaren in vroeg-naoorlogse wijken zijn het minst te spreken over de onderhoudsstaat van het complex, met de nadruk op complexen uit de periode 1945-1960. Vanaf paragraaf 3.4 wordt hier verder op ingegaan. Naoorlogse wijken staan steeds meer onder druk. Consumenten kunnen steeds meer woningen selecteren om een woning uit te kiezen waardoor de kwalitatief mindere woningen overblijven. Daar waar nog een woningtekort voor komt is dit meer kwalitatief dan kwantitatief van aard. Woningen op VINEX-locaties zijn kwalitatief aantrekkelijker dan complexen in vroeg-naoorlogse wijken. Dit werd het eerst opgemerkt bij kapitaalkrachtigen; zij vertrokken het eerst uit de naoorlogse wijken om naar een duurdere en kwalitatief betere woning te verhuizen. Anderen zouden spoedig volgen. Vroeg-naoorlogse wijken beschikken desondanks wel over kwaliteiten. Ze liggen doorgaans in het stadscentrum of dicht daartegenaan, het is voor een dergelijke locatie relatief goedkope woonruimte en daarnaast beschikken deze wijken over aanzienlijke groene, openbare ruimtes. Dit laatste wordt gezien als een zeer positief element. Ondanks enkele kwaliteiten of voordelen hebben vroeg-naoorlogse wijken en de daarin liggende woningen (combinaties van) problemen. Het grootste probleem dat deze wijken en ook woningen hebben is het feit dat ze niet meer voldoen aan de eisen en wensen van de consument. Er staan decenniaoude complexen die te weinig vloeroppervlak bieden, te weinig voorzieningen hebben, technisch verouderd zijn, et cetera. In de wijken zelf wonen lage inkomensgroepen met een laag opleidingsniveau en er spelen sociale problemen als criminaliteit, vandalisme, spanningen tussen groepen, burenoverlast (de meest voorkomende vorm van hinder) en onveiligheid. In paragraaf 3.4 zal blijken dat de problematiek nog complexer in elkaar zit. STAGERAPPORT “Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling”

- 36 -

Een voorbeeld van grootschalige aanpak van wijken is het project ‘Van probleemwijken naar prachtwijken’. Voormalig minister van Wonen, Wijken en Integratie (WWI) Ella Vogelaar heeft in haar periode als minister in het kabinet Balkenende IV in 2007 veertig wijken aangekaart die van “probleemwijk naar prachtwijk” omgetoverd zouden moeten worden.

Stad

Wijk(en)

Alkmaar

Overdie

Amersfoort

De Kruiskamp

Amsterdam

Bos en Lommer; Amsterdam Noord; Amsterdam Nieuw-West; Amsterdam Oost; Bijlmermeer

Arnhem

Klarendal; Presikhaaf; Het Arnhemse Broek, Malburgen / Immerloo

Den Haag

Stationsbuurt; Schilderswijk; Den Haag Zuid-West; Transvaal

Deventer

Rivierenbuurt

Dordrecht

Wielwijk / Crabbehof

Eindhoven

Woensel West; Doornakkers; Bennekel

Enschede

Velve Lindenhof

Groningen

Korrewegwijk; De Hoogte

Heerlen

Meezenbroek

Leeuwarden

Heechterp / Schieringen

Maastricht

Maastricht Noord-Oost

Nijmegen

Hatert

Rotterdam

Rotterdam Oud-West; Rotterdam Oud-Noord; Bergpolder; Overdie; Rotterdam OudZuid; Vreewijk; Zuidelijke Tuinsteden

Schiedam

Nieuwland

Utrecht

Kanaleneiland; Overvecht; Ondiep; Zuilen Oost

Zaanstad

Poelenburg Bron: www.nos.nl (2009), www.cbs.nl (2009)

Bij de samenstelling van de lijst van veertig probleemwijken is gekeken naar vier thema’s: • Sociaal-economische achterstanden (inkomensniveau, opleidingsniveau, et cetera.); • Fysieke achterstanden (toestand woningvoorraad); • Sociale problemen (overlast, criminaliteit, vandalisme, et cetera); • Fysieke problemen (mate van bewonerstevredenheid, geluidsoverlast, et cetera.).

De buurt ‘Kolenkit’ in Amsterdam Nieuw West is de buurt die er, op basis van bovenstaande thema’s, het ergst aan toe is in Nederland. Drie Rotterdamse buurten staan op de tweede, derde en vierde plek: ‘Pendrecht’ in de wijk Zuidelijke Tuinsteden, ‘Het Oude Noorden’ in de wijk Rotterdam Oud-Noord en ‘Bloemhof’ in de wijk Rotterdam Oud-Zuid. De wijk ‘Ondiep’ in Utrecht staat op plaats vijf.


- 37 -

3.4 Met welke soorten problematiek hebben dergelijke VvE-complexen te maken en hoe komt deze problematiek die gebiedsherontwikkeling tegenhoudt tot stand? In het volkshuisvestingsbeleid van de jaren ’50 en ’60 zijn destijds locaties aangewezen waar op grote schaal gebouwd kon worden. Gronden werden dan ook op grote schaal aangekocht en er is begonnen met het ontwikkelen van grootschalige complexen. Lokale overheden beslisten over type woningen, aantallen woningen, prijzen van de woningen, inrichting van de openbare ruimte (o.a. het stratenpatroon), percentages openbaar – niet-openbaar gebied, enzovoort. Om de leefbaarheid van wijkbewoners te toetsen werd er gekeken naar een zevental aspecten: • • • • • • •

De samenstelling van de bevolking; De mate van sociale samenhang; De kwaliteit van de openbare ruimte; De mate van groene voorzieningen in de wijk; De algemene veiligheid; Het voorzieningenniveau; De kwaliteit van de woningvoorraad.

Aan de hand hiervan kon bepaald worden of een wijk goed scoorde. Voor vele wijken was in de beginperiode sprake van een goede leefbaarheid. Desondanks die goede toestand waarin wooncomplexen in vroeg-naoorlogse wijken verkeerden raakten zij in de loop der tijd in verval. Personen die er blijven wonen of naartoe verhuizen doen dat vanwege de geringe alternatieven. Tot aan de jaren ’90 bestond de aanpak van vroeg-naoorlogse wijken uit kleinschalige woningverbetering en groot onderhoud. Subsidies werden op een gegeven moment verminderd en later afgeschaft en overheden hielden zich meer op de achtergrond, waardoor woningeigenaren en corporaties een afwachtende houding aannamen. Zij waren gewend aan een sturende overheid. De rijksoverheid kwam tot de conclusie dat het geven van subsidies alleen van invloed was op de korte termijn. Door het bieden van een financieringsregeling voor groot onderhoud werd het onderwerp ‘subsidie’ naar de achtergrond geschoven. Daar waar eigenaren geen subsidie kunnen krijgen is de belangstelling voor leningen en andere financieringen gering. In plaats van het ‘krijgen’ van geld zouden woningeigenaren dit nu terugbetalen, al dan niet tegen een lage, zachte rente. Het afsluiten van leningen kost moeite, het moet terugbetaald worden en daarbovenop moet eventueel rente betaald worden. De ingrepen aangaande woningverbetering kwamen daardoor in mindere mate voor en het niveau van de ingrepen ging omlaag. Dergelijke ingrepen werden vooral doorgevoerd omdat er subsidies voor waren, niet omdat bepaalde bouwdelen onderhoud nodig hadden. Eind jaren ’90 zette de rijksoverheid in op herstructurering van vroeg-naoorlogse wijken. Een belangrijk aspect dat werd aangehaald was vooral de differentiatie van de woningvoorraad. Er zou niet alleen meer op ruimtelijke schaal aangepakt moeten worden, maar ook in de sociale en economische sfeer. Van subsidieverlening moest overgegaan worden op ondersteuning in het proces van onderhoud, al dan niet in combinatie met een financiering. Bij procesondersteuning heeft een gemeente daardoor bijvoorbeeld toezicht op de onderhoudsverrichtingen van de complexen en een gemeente kan controleren of er ook daadwerkelijk onderhoud wordt gepleegd. En een net zo belangrijk motief voor de overheid is dat er geen belastinggeld meer in complexen wordt gepompt. Dit gebeurt wel, alleen het geld dat daarvoor uitgegeven wordt komt op termijn weer terug, met daarnaast een (kleine) renteopbrengst. De complexen worden niet meer als ‘bodemloze put’ gezien en de uitgaven zijn maatschappelijk verantwoord. STAGERAPPORT “Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling”

- 38 -

Wijken zonder een door de gemeente opgesteld toekomstperspectief zijn doorgaans niet interessant voor particulieren om in te investeren. Gemeenten die zelf investeren in de openbare ruimte verleiden eigenaren om sneller ook in hun eigen onroerend goed te investeren. Dit geldt ook voor het zorgen voor veiligheid, bereikbaarheid, parkeervoorzieningen, et cetera. De voorkomende problematiek in dergelijke wijken en daarmee ook VvE-complexen is van verschillende aard. Enkele problemen komen veelvuldig voor, andere problemen ook op kleinere schaal. Sommige problemen zijn eenvoudig te verklaren, andere problemen zijn lastiger te achterhalen. Op onderstaande afbeelding zijn de categorieën problemen weergegeven die spelen in vroegnaoorlogse wijken.

Afbeelding 12 Categorieën problemen in vroeg-naoorlogse wijken. (bron: Nicis Institute (2008) Bloei en verval van naoorlogse wijken).

Afbeelding 13 Vroeg-naoorlogse wijk in Nederland STAGERAPPORT “Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling”

- 39 -

De problematiek kan gevonden worden in de woningvoorraad, het overheidsbeleid en de eigenaren. Allemaal hebben ze invloed op problemen aan complexen. Op zowel gemeentelijk niveau, wijkniveau als ‘VvE-niveau’ wordt dieper ingegaan.

3.4.1 Problematiek op gemeentelijk niveau Problemen die op gemeentelijk niveau voorkomen zijn vooral publiekrechtelijk van aard. Wetten en regels die nu zaken tegenhouden of voorkomen, waarvan ondermeer VvE’s graag zouden zien dat ze opgeheven of versoepeld worden. Eigendomssituaties Gemeenten die gebiedsgericht de wijken aan willen pakken hebben te maken met woningen die veelal in eigendom zijn van meerdere partijen. Vaak zijn woningen in handen van verschillende particulieren, waar de gemeente graag gezien zou hebben dat het eigendom in handen is van één of enkele corporaties. Immers, hoe minder betrokken partijen, hoe kleiner de kans op problematiek in besluitvormingsprocessen. Zo zegt VROM (Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2009, p. 20) hierover: “bij versnipperd eigendom en/of een beperkte grondpositie van gemeenten en projectontwikkelaars is het belangrijk om de eigenaren en gebruikers van het gebied bij het proces te betrekken en draagvlak te krijgen door gezamenlijk een plan te maken”. De enige oplossing voor een gemeente zou dan ook zijn om particulieren aan te spreken en te betrekken. Een inbreuk op het eigendomsrecht is in elk geval niet haalbaar en dus niet van toepassing. Woningwet Artikel 25 van de Woningwet verplicht woningeigenaren om het eigenwoningbezit te laten voldoen aan het kwaliteitsniveau van het bouwbesluit uit de periode van oplevering. Probleem is dat dit voor een gemeente moeilijk is te controleren, dat het weinig oplevert en veel manuren kost. Echter, als het proces van verloedering van woningen, complexen dan wel hele wijken in verdere mate is gevorderd, komt de bal voor een deel bij de gemeente te liggen. Rijkssubsidies zijn verder ingeperkt, daarom gaan de meeste gemeenten er vanuit dat de eigenwoningbezitters de volledige verantwoordelijkheid voor dit soort zaken houden. Een andere mogelijkheid voor de gemeente is om de geconstateerde tekortkomingen in kaart te brengen en zelf laten onderhouden, en vervolgens de rekening naar de eigenaar(s) te sturen. Dit wordt ‘aanschrijven’ genoemd. VROM (‘Particulieren aan zet’, 2006, p. 6) geeft hiervan een drastisch voorbeeld. In de wijk ‘Rustenburg-Oostbroek’ in Den Haag heeft de gemeente in 2005 twee straten aangewezen waar eigenaren verplicht hun woning op moesten knappen. Uiteindelijk is veertig procent van de eigenaren gedwongen om in te grijpen in het eigen onroerend goed op basis van artikel 25 van de Woningwet, omdat zij weigerden te investeren in hun eigen woning. Rustenburg-Oostbroek, een vooroorlogse wijk met 8.000 voornamelijk kleine en goedkope woningen, is kwetsbaar. In de wijk zijn 5.000 verschillende eigenaren ‘actief’ in 1.450 VvE’s. De gemeente Den Haag stimuleert de VvE’s om onderhoudsplannen te maken, waar de gemeente subsidies verleent voor het opstellen van een reservefonds. De grootste achterstanden zijn inmiddels verholpen. Daarnaast verstrekt de gemeente subsidies voor het samenvoegen van appartementsrechten en het wijzigen van de splitsingsakte, waarmee zij tracht meer differentiatie in de woningvoorraad te creëren. Om de kwaliteit te waarborgen is een gemeente deels afhankelijk van investeringen van particulieren, omdat een gemeente niet direct kan zorgen voor het onderhoud van particulier bezit. Op de maatschappelijke, financiële steun van corporaties kan niet meer gerekend worden omdat deze partijen in een moeilijke positie zitten. STAGERAPPORT “Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling”

- 40 -

3.4.2 Problematiek op wijkniveau De problematiek op wijkniveau is complexer van aard dan de problematiek op gemeentelijk niveau. Op het wijkniveau wordt meer gekeken naar het onroerend goed zelf, daar waar het op gemeentelijk niveau vooral over wetgeving gaat. 1. Bouwtechnische problemen Bouwtechnische problemen die voorkomen in vroeg-naoorlogse wijken hebben voornamelijk te maken met de toegepaste vooroorlogse bouwmethoden. Er werd (noodgedwongen) gewerkt met slechte materialen, mede door schaarste op dat gebied en door het gebrek aan financiële middelen. De woningdichtheid in deze wijken is hoog en de woningen zijn goedkoop. Dichtheid aantal personen per hectare

Afbeelding 14 (bron: Brouwer, J. e.a. (2006, p. 20) De behoefte aan stedelijke vernieuwing 2010-2019)

De overheid stimuleerde de woningbouw in de wederopbouwperiode met zo weinig mogelijk financiële middelen om zoveel mogelijk te bouwen. Dit leidde tot problemen. De verwachting is dat in 2010 64% van alle Nederlandse woningen ouder is dan dertig jaar (Brouwer, 2006, p. 3). Op zich geen probleem, tenzij de kwaliteit van de woningen en woonomgeving achterwege blijft. Veroudering Nederlandse woningvoorraad

Afbeelding 15 (bron: Brouwer, J. e.a. (2006, p. 22) De behoefte aan stedelijke vernieuwing 2010-2019) STAGERAPPORT “Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling”

- 41 -

Te zien is dat de huidige Nederlandse woningvoorraad in 2020 gemiddeld voor meer dan zeventig procent verouderd is. Voor stedelijke wijken afzonderlijk is het percentage nog hoger; vijfenzeventig procent. Wanneer er niet wordt ingegrepen dan is de veroudering van de woningvoorraad in stedelijke wijken van 2000 tot 2020 met 18% toegenomen. Betonrot is één van de vele technische mankementen die in oude woningen vaak geen uitzondering zijn. Woningen in vroeg-naoorlogse wijken zijn daarnaast tamelijk eenzijdig van aard, zowel op het gebied van woningklasse als prijsklasse. Het gaat vooral om gestapelde bouw, samengebracht in grote complexen. Met goedkope prefabmaterialen zijn woningcomplexen grootschalig neergezet. De maximale technische en functionele levensduur van de complexen is bereikt of nadert dat moment. Gemiddeld hebben woningen een technische levensduur van ± 75 jaar, dus woningen uit de wederopbouwperiode zouden nog een aantal decennia mee kunnen. Gezien de bouwstijl van de jaren ’50 en ’60 en de gebruikte materialen van destijds lijkt de technische levensduur voor gebouwde complexen uit die tijd minder te zijn. Technisch gezien zijn de meeste complexen uit die tijd aan vervanging toe. Dit ondanks het feit dat er in het verleden aan deze complexen onderhoudsactiviteiten gepleegd hadden moeten worden; echter bij de meeste complexen is dit achterwege gebleven. Onderhoudsactiviteiten in het verleden hadden veel hedendaagse bouwtechnische problemen kunnen voorkomen. Een van de belangrijkste (nadelige) gevolgen van de eenzijdigheid van woningen is dat de bevolkingsopbouw in dergelijke wijken ook eenzijdiger wordt. Het zijn bepaalde groepen die op een typologie woning of prijsklasse af komen. Op het gebied van technische problemen nemen complexen in vroeg-naoorlogse wijken al een achterstandspositie in ten opzichte van modernere complexen. Dit schaadt de concurrentiepositie. Processen als deze begonnen op het moment dat er nieuw werd gebouwd in de vrije sector rondom de steden. Voor VvE’s zijn er verschillende opties om met bouwkundige ouderdom om te gaan: 1) Niets doen 2) Voortzetting van het huidige onderhoudsprogramma (MJOP) 3) Onderhoud plegen en daarmee de complexen kwalitatief verbeteren 4) Slopen en herontwikkelen van de complexen In hoofdstuk vier wordt hier nader op ingegaan, met de nadruk op het vierde punt. 2. Woontechnische problemen Onder andere door de stijgende welvaart, het toenemende luxeniveau en de inkomensstijging stelt men nu heel andere en hogere eisen aan woningen dan vroeger. Voorzieningen als een centrale verwarming zijn vandaag de dag niet meer weg te denken in een woning. Echter, woningen uit de jaren ’50 en ’60 hebben dit niet allemaal. Om een ander voorbeeld te noemen van een achterstand: slechts 40% van de Nederlandse koopappartementen in een (hoogbouw)complex heeft de beschikking over een liftinstallatie. Bewoners gaan zich steeds meer ergeren aan het ontbreken van voorzieningen. De consument vindt de woningen in vroegnaoorlogse wijken te klein qua oppervlak en heeft men niet altijd de beschikking over een bergruimte en parkeerplaats bij de woning. Daarnaast missen vaak de onverdeelde ruimtes. Redenen voor consumenten om te verhuizen of deze wooncomplexen te negeren bij het zoeken naar een nieuwe woning.


- 42 -

Het begrip filtering van de woningvoorraad speelt daarnaast een belangrijke rol waar problematiek is te vinden. Door de bouw van nieuwe woningen aan de rand van de stad krijgen vroeg-naoorlogse wijken steeds meer last van concurrentie. Woningen ‘filteren’ in zo’n geval naar beneden, terwijl huishoudens naar boven ‘filteren’. Dit is als volgt te verklaren. Wanneer huishoudens gaan verhuizen betrekken zij vaak een kwalitatief betere woning en wordt de achtergelaten woning, de kwalitatief mindere, opnieuw bewoond door huishoudens die hun oorspronkelijke woning inruilen voor deze ‘nieuwe’. Zij zien hun kans om, net als de andere huishouding, hun woonsituatie te verbeteren. Op deze manier ‘filteren’ huishoudens naar boven. Deze cyclus eindigt wanneer een achtergelaten woning niet meer opnieuw wordt bewoond. Woningen filteren naar beneden omdat ze steeds opnieuw worden bewoond door huishoudens met een steeds lagere sociaal-economische status. Hoe ouder de woning wordt, hoe minder gewild ze raken. Dit komt onder meer door de eerder besproken achteruitgaande bouwkundige staat, maar ook door de zwakker wordende concurrentiepositie ten opzichte van nieuwe toevoegingen aan de woningvoorraad. Deze nieuwe woningen voldoen wel aan de hedendaagse eisen van de consument. Woningen in wijken die kwalitatief het minst zijn krijgen de grootste problemen. Deze woningen zijn in grote mate te vinden in vroeg-naoorlogse wijken. 3. Financiële problemen Omdat in het verleden de huishoudens met hogere inkomens massaal zijn vertrokken naar kwalitatief betere woningen werden de achtergebleven woningen opnieuw bewoond, ditmaal door lage(re) inkomensgroepen. Vroeg-naoorlogse wijken staan vol met woningen uit de sociale sector waardoor dergelijke huishoudens in deze wijken terecht komen. Stijgende woonlasten en servicekosten zorgen ervoor dat sommige huishoudens in de problemen komen waardoor er mogelijk betalingsachterstanden ontstaan. Dit leidt tot een automatische ophoping van problemen. Alleen was en is er in dit soort wijken sprake van achterstallig onderhoud aan de complexen, voornamelijk ook omdat er in het verleden geen financiële middelen waren om onderhoud te financieren. Toch zijn investeringen in wijken en complexen van belang om verval te voorkomen. Eigenaren beseffen dit omdat de waarde van de eigen woning in gevaar kan komen. Corporaties die woningen verhuren hebben dit voor hun eigen woningen in de hand. Echter, wanneer er geen geld is dan wordt er snel gekozen voor uitstel of afstel van investeren. Een ander veelvoorkomend probleem is dat aspirant-kopers van een appartementsrecht niet genoeg duidelijk wordt gemaakt dat zij slechts het gebruiksrecht krijgen voor hun eigen appartement en daarnaast te maken krijgen met een VvE. Een lage periodieke bijdrage wordt als argument gebruikt om een aspirant-koper te overtuigen. Een lage bijdrage lijkt gunstig, maar niets is minder waar. De kas van de VvE wordt immers gevormd door de bijdragen van de leden. Het toenemende aantal verhuizingen als gevolg van de problemen waarmee complexen opgezadeld zitten betekent dat woningen vaker leeg komen te staan. Huurinkomsten voor de eigenaar-verhuurder (zoals corporaties) lopen terug en tegelijkertijd moet er meer geld gestoken worden in een complex of wijk. Om de inkomsten op peil te houden kan de eigenaar-verhuurder ervoor kiezen om vrijgekomen woningen te verhuren aan huishoudens met lage inkomens, of hij kan ervoor kiezen om te stoppen met investeren in dergelijke wijken. In beide gevallen zal een wijk er niet op vooruit gaan. De rijksoverheid geeft echter wel subsidies voor de ontwikkeling van naoorlogse wijken. Hiervoor is het ISV (Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing) beschikbaar. Hier komen met name 31 middelgrote gemeenten (G31) voor in aanmerking. De grootste gemeenten van Nederland (G4) krijgen speciale aandacht ten opzichte van de overige middelgrote gemeenten (G27). Het budget bedraagt driehonderd miljoen euro per jaar. STAGERAPPORT “Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling”

- 43 -

4. Sociale problemen Vroeg-naoorlogse wijken hebben over het algemeen een negatief imago. Oorspronkelijke, oudere bewoners vertrekken uit de wijk, hoger opgeleiden met hoge inkomens ontdekken dat elders een betere woning beschikbaar is en vertrekken ook. De hoogste inkomens veroveren immers de beste locaties. Het welvaartsniveau van vooral de autochtone bevolking stijgt naarmate de tijd vordert en de achtergelaten woningen worden op den duur weer opnieuw bezet. De kans is dan groot dat lage inkomensgroepen zoals starters en allochtonen de woning gaan bewonen. Goedkope woonruimte trekt deze doelgroepen immers aan. De kwaliteit van de woningen wordt er steeds minder van omdat er ook minder wordt geïnvesteerd in onderhoud en instandhouding. Tal van voorbeelden zijn te noemen; denk aan Slotervaart in Amsterdam en Kanaleneiland in Utrecht. Op het moment dat de sociale problematiek een rol van betekenis ging spelen hebben overheden en andere betrokkenen hier te weinig aan gedaan. Hoe verder problematiek zich gaat ‘wortelen’ in een wijk, hoe moeilijker het wordt om deze op te lossen. Veel voorkomende problemen op sociaal gebied zijn asociaal gedrag, drugsgebruik, vandalisme, criminaliteit, de aanwezigheid van hangjongeren en daarmee het gevoel van onveiligheid voor andere bewoners, conflicten tussen bewoners, burenoverlast, geluidsoverlast van gemotoriseerd verkeer, geen sociale controle, verstoring van de openbare orde, enzovoort. Hoogbouwwijken en wijken met een hoge woningdichtheid in het algemeen geven snel gevoelens van anonimiteit. Criminaliteit en dergelijke komt dan snel van de grond. Klachten over de instroom en dominantie van andere bevolkingsgroepen in wijken worden steeds hardnekkiger. Het verkleuren van een wijk zien veel autochtonen als een bedreiging omdat de verschillende culturen van bewoners vaak haaks op elkaar staan en dit de leefbaarheid op sociaal gebied niet bevorderd. 5. Sociaal-economische problemen In vroeg-naoorlogse wijken, waar het geregeld voor komt dat huishoudens met lage inkomens dominant zijn, wonen veelal personen die (langdurig) werkloos zijn, een sociale uitkering hebben en/of laaggeschoold zijn. Voorzieningen als onderwijs, bedrijvigheid en dergelijke trekken weg uit een wijk als blijkt dat deze voorzieningen te laagdrempelig zijn of als blijkt dat een buurt achteruit gaat en er elders meer verdiend kan worden. Daarnaast heeft de schaalvergroting ervoor gezorgd dat ‘het winkeltje op de hoek’ te maken kreeg met concurrentie van groot opgezette supermarktketens waardoor kleine zelfstandigen noodgedwongen moesten sluiten. Voor veel bewoners waren dit sociale ontmoetingsplaatsen die door deze genoemde ontwikkelingen nu verdwenen zijn. 6. Problemen met (stedelijke) ontwerpen Op het gebied van stedelijke ontwerpen en architectuur ontbreken een aantal zaken aan vroegnaoorlogse wijken. Woningen uit de jaren ’50 en ’60 zijn niet meer van deze tijd. Dit komt deels door de technische mankementen maar meer nog door de ontwerpen en uitgangspunten die nu niet meer gebruikt worden. Klachten omtrent de stedelijke ontwerpen en architectuur zijn veelal gebaseerd op te weinig lichtinval, een ‘saaie indeling’ (op basis van hedendaagse eisen), de hoge mate van gehorigheid, en daarnaast klagen bewoners over de vochtigheidsgraad en over tocht. Dit heeft deels te maken met slechte isolaties (glasisolatie, gevelisolatie, isolaties in vloer en plafond, et cetera.) en slechte afwerkingen. Tenslotte wordt de hoge mate van anonimiteit niet meer gewaardeerd. Ook dit heeft te maken met de eenzijdige bebouwing van de wijken en de stedelijke ontwerpen van de complexen. In de vroeg-naoorlogse wijken wordt je gezien als een ‘nummer’, omdat de woningvoorraad ongedifferentieerd is en complexen als twee druppels water op elkaar lijken. STAGERAPPORT “Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling”

- 44 -

7. Problemen aangaande zeggenschap en beheer openbare ruimte Problemen aangaande zeggenschap vormen een essentieel probleem in naoorlogse wijken. Een voorbeeld daarvan is de zeggenschap over de openbare ruimte. Eigenaren en bewoners van appartementen en gemeenten liggen in de clinch over het gebruik, beheer en onderhoud van openbare ruimtes. Eigenaren vinden doorgaans dat de openbare ruimtes als groenstroken ‘openbaar’ zijn en dus onderhouden moeten worden door de gemeente. Maar volgens de gemeente zijn eigenaren en bewoners zelf verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van die ruimtes. Als er onduidelijkheden zijn over wie het beheer en het onderhoud op zich moet nemen dan bestaat de mogelijkheid dat er naar elkaar gewezen blijft worden en uiteindelijk niemand een vinger uitsteekt. In feite is niemand hierbij gebaat. Een probleem op zich, terwijl dit door het maken van afspraken onderling op te lossen lijkt. Toch komt het voor dat openbare ruimtes verwaarloosd raken, onveilig worden en/of in onbruik raken. Dichtgegroeide perken en andere openbare ruimtes trekken onder andere hangjongeren aan. Eigenaren beseffen dan ook te weinig dat een goed onderhouden openbare ruimte van positieve invloed kan zijn op de waarde(ontwikkeling) van hun eigen woning. Het is daarnaast aannemelijk dat personen met dezelfde achtergrond eenvoudiger een openbare ruimte delen dan personen met verschillende achtergronden. Echter, de mate van het aantal contacten in de openbare ruimte wordt door het bovenstaande niet gestimuleerd als deze ruimtes niet (voldoende) worden beheerd. 8. Problematiek aangaande kwaliteit van het beheer en onderhoud In het boek “Estates On The Edge: The Social Consequences Of Mass Housing in Europe” (1997) vertelt schrijfster Anne Power over het belang van een kwalitatief goed management. Ze benadrukt dat direct onderhoud van een wijk van cruciaal belang is. Het management van een dergelijke wijk speelt daarin een belangrijke rol, met name in een vroeg-naoorlogse wijk, omdat daar veelal de problemen spelen vergeleken met andere type wijken. Een voorbeeld: een complex dient in zijn geheel een schilderbeurt te krijgen. In eerste instantie is dit bedoeld om aan de ‘onderhoudsverplichting’ te voldoen. Maar indirect stijgt het tevredenheidsgehalte van bewoners en omwonenden mee en geeft daarmee de onderlinge band tussen bewoners een impuls. Kwalitatief goede managers moeten kunnen zorgen voor kwalitatief goed beheer en daarmee uiteindelijk een kwalitatief goede buurt. ‘Management op afstand’ is geen optie omdat externen geen inzicht hebben op wat er werkelijk speelt in een (problematische) wijk. Maar op dit vlak kan de problematiek ook gevonden worden bij VvE-beheerders. Van alle Nederlandse VvEbeheerders zijn er slechts dertien certificaathouder van het SKW (zie bijlage 3). SKW is de officiële certificering voor VvE-beheerders. Dit aantal gecertificeerde beheerders is echter te weinig, alleen al omdat er 107.451 VvE’s in Nederland zijn. Het beheer in vroeg-naoorlogse wijken is niet altijd effectief genoeg om te zorgen dat wijken goed functioneren. Oorzaken die Nicis Institute (2008, p. 30) noemt zijn: • • •

Beheersactiviteiten zijn vaak te routinematig en eenzijdig van aard; Beheersactiviteiten zijn vaak enkel gericht op technische en financiële aspecten, terwijl er bij ruimtelijke en sociale aspecten te weinig stil wordt gestaan; Er bestaat te weinig afstemming tussen de beheersactiviteiten van de verschillende partijen (gemeenten, VvE’s, corporaties). Als voorbeeld kan worden gezien de clinch tussen gemeenten en VvE’s over wie het beheer van openbare ruimtes op zich hoort te nemen. Eigenaren zeggen dat gemeenten de verantwoordelijkheid moeten dragen, terwijl gemeenten zeggen dat eigenaren verantwoordelijk zijn.


- 45 -

9. Marktproblemen Problemen op de markt zijn problemen die voortvloeien uit eerdere genoemde problemen. Door de eerdergenoemde toenemende concurrentie van andere steden, wijken en woningen zal de vraag naar woningen in vroeg-naoorlogse wijken steeds verder dalen. Dit kan liggen aan het betere aanbod elders, het slechte imago van de vroeg-naoorlogse wijk, et cetera. Wanneer het zo ver komt dat er, zeker voor lage inkomensgroepen, elders ook een betaalbare en goede woning wordt aangeboden, gaan groepen als deze nadenken over verhuismogelijkheden. Qua concurrentiepositie vallen de ‘klappen’ als eerst bij de kwalitatief mindere woningen en wijken, waar vroeg-naoorlogse wijken over het algemeen ook onderdeel van uit maken.

3.4.3 Problematiek op ‘VvE-niveau’ Een groot deel van de kwetsbare particuliere woningvoorraad bevindt zich in de appartementencomplexen. Financiële, technische, bestuurlijke, inhoudelijke en sociale problemen zijn veelvoorkomend en worden in deze paragraaf beschreven, en daarnaast wordt ook ingegaan op problemen aangaande zeggenschap in de VvE en de ‘marktproblemen’. 1. Financiële problemen Bij het opstellen van een problematiekanalyse komen problemen op financieel gebied het vaakst voor in VvE’s. Er bestaan VvE’s die nauwelijks vermogen hebben opgebouwd om aan hun toekomstige onderhoudsverplichtingen te voldoen. Veel plannen stranden vervolgens vanwege de beperkte financiële middelen. MJOP’s worden qua inhoud niet nagekomen. ‘Slechts’ 31% van de Nederlandse VvE’s int bijdragen voor het reservefonds en maar 33% van de Nederlandse VvE’s heeft een MJOP opgesteld. Hiermee valt de problematiek te verklaren. Wanneer er daadwerkelijk onderhoud plaats moet vinden dan zal de VvE een bedrag tekort komen; elke afzonderlijke eigenaar zal naar rato bij moeten betalen. Doorsnee eigenaren kunnen zich doorgaans geen (onverwachte) uitgaven van dergelijke omvang veroorloven. Aan een verhoging van de hypotheek, het afsluiten van een lening of het opnemen van spaargeld willen en/of kunnen de meeste eigenaren niet. VvE’s kunnen ook geen onderpand als zekerheid geven, dus een vereniging komt in principe niet in aanmerking voor een krediet bij de bank. Dit komt omdat een VvE als organisatie geen juridische status heeft. Minder kapitaalkrachtigen staan geregeld geregistreerd bij het BKR in Tiel waardoor een persoonlijke lening niet tot de mogelijkheden behoord. VvE’s met financiële problemen kunnen failliet gaan en de complexen worden gedwongen met achterstallig onderhoud verkocht. Eigenaren met een tophypotheek krijgen een probleem wanneer de WOZ-waarde van die appartementsrechten en het complex tot onder de marktwaarde daalt. De appartementsrechten zijn immers het kapitaal en onderpand voor de hypotheek. Op de complexen is ook nooit afgeschreven wat voor extra problematiek kan zorgen bij plannen voor een sloop- en herontwikkelingsproces. Binnenlands Bestuur (2006, week 31-32, p. 29) heeft in zijn weekblad een verhaal gepubliceerd over financiële problemen aangaande renovatieprojecten van VvE’s. Ruud van Workum van de gemeente Schiedam zegt het volgende over de Rotterdamse ‘Vogelbuurt’: “Voor de Rotterdamse ‘Vogelbuurt’ is het grote aantal starters een hindernis. Veel studenten en jonge stellen kopen er voor zeventig- of tachtigduizend euro een kleine etage waar zij wegens ruimtegebrek na enkele jaren weer uittrekken. Als zij al in hun woning investeren wordt het geld eerder aan een nieuwe keuken of badkamer besteedt dan aan groot onderhoud. Want op korte termijn levert dat naast meer woonplezier ook een hogere verkoopwaarde op bij vertrek”. STAGERAPPORT “Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling”

- 46 -

2. Technische en bestuurlijke problemen Veel complexen in vroeg-naoorlogse wijken zitten opgezadeld met achterstallig onderhoud. Onder het kopje ‘financiële problemen’ is al aangekaart dat er veel VvE’s zijn die geen voorziening hebben getroffen of gewoonweg niet de beschikking hebben over dergelijke financiële middelen. Om kosten te besparen zouden VvE’s ervoor kunnen kiezen zich te verenigen in een overkoepelende organisatie. In een overkoepelende VvE kan veel meer bereikt worden, zowel op het gebied van kennis als op het gebied van financiën. De kleine VvE’s kunnen op deze manier organisatorisch sterker worden. Op bestuurlijk niveau zijn bestuurders zich niet altijd bewust van het feit dat ze bepaalde verantwoordelijkheden dragen en taken uit moeten voeren. Slechts 64% van alle Nederlandse VvE’s beschikt over een bestuur en één vierde deel daarvan beschikt over een professioneel bestuur. Dit is 16% van alle VvE’s. Er zijn bovendien ‘slechts’ twaalf van de 107.451 VvE’s in Nederland die gecertificeerd zijn door het SKW, een organisatie die onder andere VvE’s en VvEbeheerders certificeert (zie bijlage 3). Zo heeft SKW ook ‘slechts’ dertien VvE-beheerders gecertificeerd.

3. Problemen aangaande zeggenschap en besluitvorming Om een agendapunt om te zetten in een besluit is een stemming vereist. Bij ingrijpende en belangrijke beslissingen is unanimiteit van stemmen nodig (per 1 mei 2005 is dit viervijfde van de stemmen). Omdat iedereen zijn eigen gedachten en ideeën over zaken heeft en niet iedereen het altijd met elkaar eens is zal een besluit niet snel gehaald worden. Qua besluitvorming is er ook een probleem. Omdat een complex meerdere eigenaren heeft is het lastig om alle eigenaren ergens van te overtuigen. Bij een ingreep van formaat als een herontwikkelingsproces moeten alle eigenaren een handtekening plaatsen; de ‘4/5-regeling’ geldt hiervoor niet. Om deze te krijgen als ontwikkelaar (initiatiefnemer) zal er voornamelijk op informeel vlak gecommuniceerd moeten worden. Deze besluitvormingsprocessen kunnen hierdoor ‘complex’ in elkaar zitten en lang duren. Een wettelijk voorgeschreven beslissingstermijn kan een oplossing zijn. 4. Inhoudelijke problemen VvE’s komen op inhoudelijk gebied nogal eens tekort. Inactieve VvE’s zijn zich er niet van bewust hoe belangrijk het is om een VvE actief te laten zijn. Desondanks komen inactieve VvE’s nog teveel voor. Companen (2007, p. 13) kwam in haar onderzoek tot de conclusie dat twintig procent van de Nederlandse VvE’s inactief is. Het aantal inactieve VvE’s in Nederland komt daarbij op 21.490. STAGERAPPORT “Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling”

- 47 -

Een inactieve VvE gaat meestal samen met het ontbreken van een gezamenlijke bankrekening ten behoeve van de gemeenschappelijke kosten. Daarnaast heeft niet elke eigenaar de juiste kennis van zaken (het zijn geen professionele partijen), en niet iedereen weet wat de eigendomsvorm ‘VvE’ precies inhoudt, zowel op inhoudelijk als juridisch gebied. Eigenaren zijn zich er daarnaast niet van bewust dat zij een bepaalde verantwoordelijkheid dragen; ze zijn met zijn allen verantwoordelijk voor de instandhouding en het waardebehoud van het gehele complex. Er zijn teveel eigenaren die denken dat ze enkel het eigendom dragen over ‘hun’ appartement. Bij de aankoop van appartementen worden kopers weinig tot niet geïnformeerd over de rechten en plichten die ze hebben in een VvE. Er is ook op geen enkele wijze sprake van samenwerking tussen VvE’s, terwijl dat juist kan leiden tot kostenreductie en de uitbreiding van kennis. 5. Sociale problemen Op ‘VvE-niveau’ komt het geregeld voor dat ruzies en conflicten vergaderingen onderbreken. Ook informele contacten lopen geregeld uit de hand. Omdat de belangen van alle bewoners behartigd dienen te worden en elke eigenaar het recht heeft om zijn inbreng te geven in vergaderingen kan het voorkomen dat niet iedereen het met elkaar eens is. Als de vergadering er onderling niet uitkomt, kan ervoor gekozen worden om naar de (kanton)rechter te stappen (art. 5:128 lid 2 BW). Dit helpt niet om onderlinge verstandhoudingen intact te houden of te verbeteren, en een gang naar de kantonrechter is bovendien prijzig. Goed functionerende VvE’s dragen bij aan het verbeteren van vroeg-naoorlogse wijken, slecht functionerende VvE’s werken daarentegen mee aan het verloederen en verpauperen van wijken. Inactieve VvE’s hebben op sociaal gebied geen vaste afspraken waardoor dit doorwerkt in een wijk.

3.4.4 Overeenkomsten en verschillen In de probleemanalyse op diverse niveaus zijn verschillende soorten problematiek te ontdekken. Duidelijk is dat er geen ‘standaardprobleem’ bestaat, maar dat er op verschillende aspecten en verschillende niveaus problemen zijn waar te nemen. Niveau Gemeente

Omschrijving

• •

Wetgeving Art. 25 WonW: Oncontroleerbaar, hoge uitvoeringskosten, weinig opbrengsten, veelomvattend Afhankelijk van investeringen particulieren Woningeigenaren moeten investeren in eigenwoningbezit Woningen in handen van ‘duizenden eigenaren’ Communicatie naar buiten toe schiet tekort

Wijk (vroeg-naoorlogs)

• • • • •

Verouderde complexen (bouwkundig, woontechnisch) Nauwelijks tot geen sociale contacten tussen wijkbewoners Eenzijdigheid woningvoorraad en wijkpopulatie Marktproblemen wat leidt tot leegstand Onvoldoende beheer openbare ruimte

VvE

• •

Financiële problemen Bestuurtechnisch Kwalitatieve slechte bestuurders Zeggenschap Unanimiteit van stemmen; struikelblok Sociale omgang binnen vereniging

•

•

• •


- 48 -

Kort gezegd kunnen gemeenten hun problemen en oplossingen zoeken in de wetgeving. Overregulering wordt doorgaans wel beschouwd als ‘niet gewenst’, maar de wel geldende wetgeving moet correct zijn en goed functioneren in de praktijk. Vroeg-naoorlogse wijken kampen over het algemeen met hoge leegstandscijfers en met ondermaats beheer. Problematische VvE’s hebben over het algemeen te maken met financiële problemen, slechte bestuurders en weinig tot geen sociale omgang met andere VvE-leden. Inhoudelijk komen zij qua kennis tekort; het zijn onprofessionele partijen. Middelen die tegenwoordig als ‘basisbestanddeel’ beschouwd mogen worden (MJOP, reservefonds, enzovoort) missen nog te vaak. Er zijn ook overeenkomsten te ontdekken. Op elk niveau zijn problemen op financieel gebied waar te nemen. Communicatie met externe partijen of mede-eigenaren schiet tekort (sociale problematiek). Problematiek op het gebied van beheer en management Teveel anonimiteit, te weinig contacten met andere belanghebbenden. Men wijst elkaar niet op de voordelen van samenwerking.

3.4.5 Klachten en opmerkingen vanuit VvE’s Uit het onderzoek van Laagland’advies (2002, bijlage 10, p. 32-33) zijn een aantal klachten en opmerkingen naar voren gekomen van bewoners en bestuurders. Deze gaan over de VvE inhoudelijk, het complex en de dagelijkse gang van zaken. Hieronder staan enkele ‘kreten’ en verwijten uit de praktijk van zowel bestuurders en bewoners. Bewoners / eigenaren •

“Er zijn veel onduidelijkheden over mogelijke subsidies en financieringen”.

•

“We ondervinden hier veel geluidsoverlast”.

•

“We hebben veel geïnvesteerd toen we hier kwamen wonen, daarna zien we wel…”.

•

“Beheerder verricht goed bestuur maar is te duur”.

•

“Voorzitter is te dominant, we hebben geen goed contact met het bestuur”.

•

“We krijgen te weinig ‘service’ tegen te hoge periodieke bijdragen”.

•

“Processen van vergaderen en beslissen duren te lang”.

•

“Niemand houdt toezicht op de (illegale) onderverhuur aan studenten”.

Bestuurders •

“Tophypotheken van eigenaren vormen een probleem wanneer er onderhoud gepleegd moet worden”.

•

“Er zijn veel ‘freeriders’ die zich nergens wat van aantrekken”.

•

“Wij als kleine VvE zijn afhankelijk van de goede wil van bewoners. We kunnen ons niet veel veroorloven, maar het gaat steeds beter”.

•

“In onze (grote) VvE regelen we alles samen. Bij dwarsliggers is er sprake van een grote last”.

•

“Woningaanpassing in de onverdeelde ruimtes is een ramp”.

•

“Het opstellen van een huishoudelijk reglement met eigenaren is een eindeloze zaak”.

•

“Gratis onderhoudsplan van de gemeente werkt prima”.


- 49 -

Opvallend is dat beide partijen vooral een boekje opendoen over elkaar. Bewoners dan wel eigenaren vinden dat het bestuur te veel geld kost, te dominant is, teveel bijdragen vraagt, enzovoort. Bestuurders vinden dat er te weinig betrokkenheid van bewoners is, dat er ‘niet mee te praten valt’, en de bestuurders van kleine VvE’s zeggen afhankelijk te zijn van de goede wil van bewoners/ eigenaren. Deze verwijten aan elkaar zijn ook terug te zien in de voorgaande probleemanalyse. Wat dat betreft komen die sterk overeen.

3.5 Conclusie De problematiek aangaande de complexen in vroeg-naoorlogse wijken is niet van het ene op het andere moment ontstaan. Een bepaalde achtergrond kan dit verklaren. De complexen waren modern toen ze opgeleverd werden. Door de geleidelijke afname van het kwantitatieve woningtekort hebben vroeg-naoorlogse wijken een steeds minder wordende concurrentiepositie. Op drie niveaus zijn problemen voor VvE-complexen waar te nemen, zowel op gemeentelijk niveau, wijkniveau en ‘VvE-niveau’. Op gemeentelijk niveau gaat het vooral om de onvolledigheid en complexiteit van wetgeving, de hoge mate van afhankelijkheid van particuliere investeringen en communicatie. Op wijkniveau gaat het met name om de bouwkundig en woontechnisch verouderde complexen die te eenzijdig zijn opgesteld, de geringe mate van sociale contacten tussen bewoners, de problematiek wat betreft het beheer van de openbare ruimtes en uiteindelijk de problemen op de woningmarkt. Op het gebied van gebiedsherontwikkeling zijn de besluitvormingsprocessen moeilijk te doorlopen omdat hiervoor de handtekening van elke eigenaar in de VvE nodig is. Dit houdt in dat besluitvormingsprocessen lastig te doorlopen zijn. Op ‘VvE-niveau’ zijn financiële problemen het meest voorkomende probleem. Door de geringe financiële middelen van de meeste VvE’s is er geen geld beschikbaar om (groot) onderhoud te plegen of andere noodzakelijke uitgaven te doen. Deze VvE’s zijn nu afhankelijk van het beschikbaar gestelde vreemd vermogen of subsidies. Daarnaast spelen er zaken als een kwalitatief slecht bestuur, een ongeïnteresseerde vergadering en het ontbreken van een MJOP, gezamenlijke banrekening, collectieve verzekeringen, et cetera. Afschrijving op de complexen heeft er ook nooit plaatsgevonden. Voorbeelden van klachten bij bewoners dan wel eigenaren zijn dat er nogal eens slechte voorlichting geven wordt, te hoge servicekosten gevraagd worden, vergaderingen te lang duren, dat er teveel geluidsoverlast is, enzovoort. Bestuurders klagen doorgaans over het feit dat er in de vergadering veel ongeïnteresseerde eigenaren zitten, dat tophypotheken voorkomen dat er onderhoud gepleegd kan worden en dat het opstellen van een huishoudelijk reglement lastig is. Opvallend is dat beide partijen vooral over de ander klagen en niet over zichzelf praten of naar zichzelf kijken. Fouten of misstappen worden niet toegegeven.


- 50 -

4. Oplossingsrichtingen voor aanpak problematiek 4.1 Inleiding Dit hoofdstuk zal met oplossingsrichtingen komen voor de VvE-problematiek en daarbij de VvEcomplexen in vroeg-naoorlogse wijken. Per type problematiek wordt er ingegaan op (mogelijke) oplossingsrichtingen. Duidelijk is dat er in Nederland VvE-complexen zijn die problemen hebben, al dan niet op meerdere raakvlakken. Er zijn VvE’s die kampen met financiële problemen, bouwkundige problemen aan de complexen, bestuurlijke problemen, sociale problemen, et cetera. Uiteindelijk is het de vraag hoe VvE’s als volwaardige partners betrokken kunnen worden in een gebiedsherontwikkeling, wat zij daar inhoudelijk voor nodig hebben en welke problematiek daarvoor opgelost moet worden alvorens die VvE’s ‘betrokken’ kunnen worden.

4.2 Op welke wijze kunnen VvE-complexen als volwaardige partners betrokken worden in een herontwikkeling? Om de problematische en risicolopende VvE-complexen aan te pakken moet er organisatorisch vanuit de VvE’s zelf eerst wat gebeuren. 4.2.1 Basisbestanddelen VvE’s Bestuurders van een VvE moeten kwalitatief goed zijn. Eerst moet er een basis worden gelegd en daarop moet verder geborduurd worden. VvE’s moeten financieel gezond zijn dan wel worden, voldoende geld opzij gelegd hebben voor onderhoudsvoorzieningen, een MJOP opgesteld hebben, et cetera. Van daaruit kan een VvE ‘gezond’ verder. Een goed functionerende VvE zal door de inzet van bovenstaande middelen nooit voor verrassingen komen te staan. Dit alles zal tijd kosten om op te starten, maar zal op den duur voordelig uitpakken. Bij de aanpak van problematiek moet gekeken worden naar de huidige situatie binnen een VvE. Vragen als “met welke proble(e)m(en) zit de VvE opgezadeld?” en “hoe is/zijn die proble(e)m(en) ontstaan?” moeten eerst beantwoord worden, omdat dit de basis vormt om aan oplossingen te denken. Wanneer er problematiek voor komt dan moet bepaald worden of het gaat om problematiek die vanuit de VvE speelt en ontstaan is of dat het gaat om een maatschappelijk probleem dat in de VvE is opgewaaid. Volgens Coen Meijerink van ‘Steeds’ gaat het in problematische VvE’s vooral om problematiek die vanuit de VvE’s zelf zijn ontstaan.


- 51 -

4.2.2 Type eigenaren Om de problematiek aan te pakken moet vooralsnog gekeken worden naar de eigenaren in de VvE; wat voor soort eigenaren zijn dit en wat is hun bedoeling met het appartementsrecht? SEV (in ‘Het Experiment’, jaargang 24, 2008, p. 7) heeft een overzicht gemaakt met zes verschillende type eigenaren. Deze zes eigenaren kunnen ingedeeld worden in ‘eigenaar-bewoners’, oftewel persoonlijk ingestelde eigenaren, en ‘eigenaar-verhuurders’, de meer zakelijk ingestelde eigenaren. Eigenaar-bewoners 1. Goedwillende personen die bereid zijn te investeren, maar dit niet doen indien de overige VvE-leden ook niets doen en ook de gemeente niets doet. 2. Personen die wel willen, maar niet kunnen. Soort van kopers die financieel niet in staat zijn om te investeren in hun eigendom, maar doorgaans wel kunnen verhuizen naar een andere woning. 3. Passanten en speculanten die een woning kopen om snel te kunnen wonen. Zij verkopen deze woning na een paar jaar weer, omdat zij zien dat er ondanks het achterblijven van investeringen toch wel waardestijging gerealiseerd wordt. Eigenaar-verhuurders 4. Zakelijk ingestelde personen die bereid zijn te investeren indien dit op termijn rendement oplevert. 5. Kleine beleggers die panden opkopen als ‘appeltje voor de dorst’. Deze groep personen zit niet te wachten op investeringen omdat dit het rendement aantast. Over het algemeen wil dit type personen een vast en betrouwbaar rendement over de belegging. 6. Speculanten en huisjesmelkers die snel een hoog rendement willen. Desnoods willen zij dit realiseren door onrechtmatig gebruik en/of illegale verhuur. Zij mijden investeringen. Omdat elk type eigenaar anders benaderd moet worden en andere ideeën, belangen en voorkeuren heeft, is het verstandig om deze eigenaren in kaart te brengen. Wanneer deze in kaart zijn gebracht moet onderzocht worden wat zij met de VvE willen, wat hun afzonderlijke financiële situaties zijn, wat hun tijdshorizon in het complex is, wat hun programma van eisen voor eventuele nieuwbouwplannen zijn, et cetera. Hier komt een ‘wensenlijst’ uit voort. Dit geldt als basis. Hier moet elke VvE aan kunnen voldoen. De wetgever speelt hierin ook een rol omdat de appartementswet er niet voldoende inhoud bij heeft gekregen tijdens de laatste herziening in 2005. Destijds is in deze wet onder andere opgenomen dat elke VvE, ongeacht de grootte of samenstelling, een reservefonds aan moet houden ten behoeve van uitgaven ‘anders dan gewone dagelijkse uitgaven’. Dit betekent dat wanneer een VvE € 1,- in het fonds stort, dat op basis van de wet voldoende is. Zoals al eerder aangegeven heeft de wetgever niets in de appartementswet opgenomen over de precieze hoogte (bijvoorbeeld een ‘x-aantal’ procent van de WOZ-waarde) van het fonds, of de sanctie die wordt opgelegd bij het ontbreken van een reservefonds. Kort gezegd moet de wetgever regels hierover opnemen in de wetgeving. Wanneer deze basis niet goed is kan er niets ‘ontstaan’. VvE’s moeten beseffen dat het aanhouden van en reservefonds belangrijk is. Zij moeten dan ook in bescherming genomen worden. Het is in niemands belang dat er een ‘loopje wordt genomen met de wet’. STAGERAPPORT “Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling”

- 52 -

4.3 Wat heeft een (problematische) VvE nodig om in de toekomst als volwaardige partner mee te kunnen doen in een herontwikkelingsproces en welke oplossingsrichtingen zijn daarbij van toepassing? Wat moeten VvE’s in zich hebben om in de toekomst een rol van betekenis te kunnen spelen op het gebied van processen in herontwikkelingen? Deze vraag wordt in deze paragraaf beantwoordt. Omdat elke VvE uniek is en de samenstellingen qua bewoners sterk kunnen verschillen, zijn de oplossingsrichtingen vrij algemeen weergegeven. Er is wel onderscheid gemaakt tussen de oplossingsrichtingen per verschillende ‘stakeholder’. De uitleg en onderbouwingen staan in bijlage 2 ‘Uitleg en onderbouwingen oplossingsrichtingen’ op pagina 66.

4.3.1 Belangrijkste eigenschappen VvE’s Wanneer een VvE een belangrijke rol wil spelen in een herontwikkelingsproces zal het een aantal eigenschappen moeten hebben die daarvoor kan zorgen. De belangrijkste eigenschappen zijn: •

Financieel gezonde vereniging (financiële onafhankelijkheid);

•

Aanhouden van een reservefonds dat (mogelijk) rekening houdt met sloop en nieuwbouw;

•

Een sterk en actief bestuur met een heldere visie voor de toekomst van het complex;

•

Optimale participatie van eigenaren zonder ‘anonimiteit’ en ‘freeriders’ in het complex;

•

Realistisch opgesteld MJOP; het hebben van een planning en je eraan houden;

•

Vaker vergaderen dan eens per jaar, desnoods op informeel vlak;

•

Duidelijk splitsingsreglement en reëel huishoudelijk reglement;

•

Duidelijke en realistische splitsing van het complex;

•

Periodieke bijdragen moeten hoog genoeg zijn. Niet verschuilen achter (te) lage bijdragen;

•

Afsluiten van collectieve verzekeringen;

•

Aanwezigheid van balans, begroting en exploitatierekening.

Wanneer bovenstaande eigenschappen of punten aanwezig zijn in een VvE dan zouden er geen problemen mogen zijn. Gezien de toekomst kunnen de meeste problemen niet op korte termijn opgelost worden; daar zal een langere tijd overheen gaan. Het opstarten van een reservefonds of het betrekken van eigenaren kan een lange tijd duren. Dit mag echter geen reden zijn om ervan af te zien. Naast het goed functioneren van VvE’s geldt voor gemeenten dat zij VvE’s moeten beschouwen als ‘volwaardige partners’. Bij het maken van gemeentelijke plannen moeten zijn vanaf het beginmoment nadrukkelijk op een verantwoorde manier betrokken worden. Partijen die niet vanaf het begin betrokken zijn kunnen later een ‘lastige partij’ blijken wanneer blijkt dat zij toch betrokken dienen te worden. Denk hierbij aan de eigendomssituaties waardoor gemeenten niet om VvE’s heen kunnen. Op dit vlak ligt dus een opgave voor gemeenten.


- 53 -

4.3.2 Oplossingsrichtingen vanuit overheid Overheden spelen een belangrijke rol in het proces van gebiedsherontwikkelingen. De gemeente is vaak de sturende partij in het geheel. De toelichting op onderstaande punten staat in bijlage 2. Dit geldt eveneens voor de opvolgende paragrafen (paragraaf 4.3.2 tot en met 4.3.6). 1. Zorgen voor wetgeving omtrent besluitvormingsprocessen en het reservefonds. 2. Subsidies voor het samenvoegen van appartementen en het wijzigen van de splitsingsakte. 3. Subsidies voor het opstellen van een kwalitatief goede MJOP door een professionele partij. 4. Verouderde woonblokken, complexen of losstaande panden die in het bezit zijn van de gemeente, eventueel tegen een som geld overdragen aan bijvoorbeeld een corporatie, onder voorwaarde dat deze partij investeert in renovatie van die woonblokken. 5. Verlenen van laagrentende of renteloze financieringen aan VvE’s. Banken vinden het risico te groot om VvE’s kredieten te verstrekken. 6. Subsidies verlenen voor het uitbesteden van beheerstaken aan professionele beheerskantoren. Eventueel verlaging van het BTW-percentage van 19% naar 6%. 7. Waken over de financiële toestand van VvE’s. Door het opstarten van een landelijke monitor kan in kaart worden gebracht wat de financiële situaties per VvE zijn. Zo kunnen zij in de gaten worden gehouden indien noodzakelijk. 8. Zorgen voor een goede bereikbaarheid en aanspreekbaarheid indien daar behoefte aan is vanuit VvE’s. Hetzelfde geldt voor het structureel plannen van overlegmomenten, informatieavonden, et cetera. 9. Verspreiding van brochures en/of nieuwsbrieven om VvE’s te benaderen betreffende hun verantwoordelijkheden, wettelijke verplichtingen, et cetera. 10. Voorkomen van wijken waarin kwetsbare bevolkingsgroepen ‘de overhand hebben’. Door onder andere woningdifferentiatie en een kwalitatief goed onderhouden openbare ruimte kan dit gerealiseerd worden. Ook het opheffen of versoepelen van de inkomensgrenzen aan (sociale) huurwoningen kunnen hierbij helpen. Kapitaalkrachtigen moeten de kans krijgen om deel te nemen in dergelijke wijken. 11. Het bevorderen en stimuleren van inspraak van bewoners in ruimtelijke plannen. 12. Het opstellen van een heldere wijkvisie. Bij de aanwezigheid hiervan zijn ontwikkelaars en andere private partijen als woningeigenaren sneller bereid om te investeren. Daarnaast is de kans groter dat deze partijen investeren wanneer zij hun onroerend goed naar eigen wens kunnen en mogen verbeteren. 13. Zorgdragen voor het behoud en/of versterking van het voorzieningenniveau in wijken. Dit op commercieel vlak, maar ook (semi-)publieke voorzieningen zijn gewenst. 14. VvE’s laten verplichten een periodieke keuring aan het complex te laten doen. Alle bezit vraagt immers om onderhoud. 15. Afschaffen of verbeteren van de ‘VvE-onderhoudsmeter’. Een computer kan niet bepalen of een VvE of complex goed functioneert; elk complex en elke VvE is immers uniek. 16. Ontwikkelen van beleid om bestaande, slecht functionerende VvE’s te dwingen om samen te werken, te fuseren of te overkoepelen. Kleine VvE’s worden zo niet uitgeschakeld maar definitief slapend of inactief gemaakt. 17. Gefaseerd aanpakken van vroeg-naoorlogse wijken; geen complete sloop en nieuwbouw van complexen in deze wijken (is pure kapitaalvernietiging), maar ‘in kleine stappen ingrijpen op strategische plekken’. STAGERAPPORT “Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling”

- 54 -

4.3.3 Oplossingsrichtingen vanuit VvE’s Waar het om draait is dat VvE’s uit zichzelf gezonde verenigingen worden die als partners op een verantwoorde manier mee kunnen doen in herontwikkelingen en ook in het algemene maatschappelijke bestaan. 18. Anonimiteit uit een complex halen. Praten met elkaar, zoek elkaar op, leer elkaar kennen, zorgen voor sociale contacten. Verschuiling tonen is geen oplossing. Open communicatie blijkt succesvol. 19. Geef de betreffende VvE een (herkenbare) naam. Mensen willen van nature ergens bijhoren en zich associëren aan een vereniging of organisatie. Een VvE kan op deze manier meer gebondenheid creëren. 20. Huurders (bewoners) en eigenaren hebben tegenstrijdige belangen, in het geval van gemengde complexen. Ook weer door te blijven communiceren en open tegen elkaar te zijn kunnen onduidelijkheden verholpen worden. Huurders zouden kunnen participeren in de VvE om de betrokkenheid te vergroten. 21. Kleine VvE’s krijgen het steeds moeilijker. Als ze al functioneren zijn zij vaak afhankelijk van één eigenaar die het bewind voert. Professioneel beheer is voor hen te duur. Schaalvergroting is voor deze kleine VvE’s de oplossing. Krachten moeten gebundeld worden. 22. Het opstellen van een ‘langetermijnvisie’ per VvE-complex. Hierin terug laten komen welke eisen en wensen de VvE heeft ten aanzien van het complex. Door het maken van een visie weet de VvE hoe het pand er decennia later nog uitziet en wat de plannen zijn voor een herontwikkeling. Dit voorkomt verwarring en onnodige problemen in de vereniging. 23. Reserveer naast de post ‘(groot) onderhoud’ ook voor het toekomstige sloop- en nieuwbouwproces. Wanneer er daadwerkelijk gesloopt (moet) word(t)(en) dan is het te laat om te reserveren, omdat dergelijke projecten qua financiën sterk op kunnen lopen. Het spreekwoord ‘voorkomen is beter dan genezen’ geldt in dit geval.

4.3.4 Oplossingsrichtingen vanuit projectontwikkelaars en corporaties Ontwikkelaars en corporaties kunnen ook oplossingsrichtingen aandragen. In herontwikkelingsprocessen zijn zij de ‘uitvoerende’ partij. 24. Om bewoners te overtuigen van nieuwbouwplannen moet eerst gekeken worden naar de type eigenaren (zie paragraaf 4.2.2). Aan de hand daarvan kan gekeken worden wat de toekomstplannen van de eigenaren zijn, wat hun tijdshorizon in het complex is en wat hun eisen en wensen (PvE) zijn. 25. Bij de nieuwbouw van woningen meer de aandacht geven aan kwaliteit, individualiteit en de levensloop (horizon) van bewoners. 26. Geef wijken in een (her)ontwikkeling een verhaal mee. Neem historische karakteristieken en verhalen mee. Historie gaat vaak samen met de beleving van de eigenaren/ bewoners. 27. Laat toekomstige eigenaren/ bewoners voorbeelden zien. Gebruik modelboeken of projectboeken om eigenaren/ bewoners te overtuigen.


- 55 -

4.3.5 Oplossingsrichtingen vanuit overige partijen Niet alleen gemeenten, VvE’s, ontwikkelaars en corporaties kunnen oplossingsrichtingen aandragen. Ook banken, makelaars, belangenorganisaties voor VvE’s, notarissen, beheerders, enzovoort kunnen een bijdrage leveren. 28. Verbetering en/of vereenvoudiging van collectieve verzekeringen en financieringen voor VvE’s (brand-, opstal-, aansprakelijkheidsverzekering). Het collectief afsluiten van verzekeringen is doorgaans goedkoper dan wanneer elke afzonderlijke eigenaar een eigen verzekering afsluit. De mogelijkheden hiervoor moeten meer bekend zijn bij VvE’s. 29. Opstellen van een ‘restschuldfonds’. Fonds waarin gemeente en aangesloten banken geld kunnen storten. Dit fonds kan gebruikt worden om eventuele restschulden mee af te dekken wanneer een betrokken appartementsrecht verkocht wordt. Banken moeten beter beseffen dat zij een cruciale rol spelen in de VvE-problematiek. 30. Laat VvE’s verplicht lid worden van belangenorganisatie ‘VvE Belang’. Dit voorkomt ‘wereldvreemde’ VvE’s. ‘VvE Belang’ komt voor VvE’s op indien noodzakelijk. Deze partij behartigt de belangen van VvE’s op maatschappelijk en economisch gebied. ‘Een VvE moet niet als een vis op het droge belanden, maar juist zwemmen in de vijver’. 31. (Aankoop)makelaars en notarissen moeten bewust worden van het feit dat zij aspirantkopers moeten inlichten over het feit wat een appartementsrecht is en wat de appartementswet inhoudt. Rechten, plichten en verantwoordelijkheden die eigenaren van appartementen hebben moeten duidelijk zijn. 32. VvE’s moeten gewezen worden op de voordelen van een actief bestaan van een VvE. 33. Creëren van een landelijk informatiepunt voor VvE’s. Dit zou in samenwerking met ‘VvE Belang’ en/of gemeenten kunnen. 34. VvE-beheerders en VvE-bestuurders moeten gecertificeerd worden. Kwalitatief goede bestuurders, managers en beheerders kunnen helpen een goede basis voor een VvE te leggen. 35. Bij het beheren van VvE’s niet alleen kijken naar financiële en technische aspecten, maar kijk ook naar ruimtelijke en sociale aspecten. Hier wordt nog te weinig bij stilgestaan.

4.3.6 Oplossingsrichtingen van algemene aard Er zijn ook een aantal oplossingsrichtingen die niet onder bovenstaande paragrafen behoren. Dit geldt voor onderstaande punten. 36. Afstemmen van beheerstaken van de verschillende partijen (gemeenten, VvE’s, corporaties). Dit moet beter. Zie voorbeeld in paragraaf 3.4.2, punt 7. 37. “Ga zoeken naar gedeeld verlangen en breng deze samen”, aldus Coen Meijerink. Dit verlangen moeten door een onafhankelijke partij, een procesmanager, in kaart worden gebracht en samen gebracht worden. 38. Op dit moment is er een verzuiling gaande op de vastgoedmarkt. Gemeenten, VvE’s, beleggers, eigenaren, huurders, VROM; allemaal hebben zij andere belangen. De ‘opdeling’ is zeer goed waar te nemen. Hier zou verandering in moeten komen. 39. Maak iedereen deelgenoot van problemen en los geen problemen van en voor anderen op. Betrek iedereen bij het oplossen van VvE-problematiek die er belangen bij heeft. Op deze manier draagt iedereen een bepaalde verantwoordelijkheid. STAGERAPPORT “Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling”

- 56 -

4.4 Conclusie Het voorkomen en bestrijden van problematiek begint bij ‘het in orde zijn’ van een VvE. Dit betekent dat een VvE financieel gezond moet zijn, moet beschikken over de basisbestanddelen als een MJOP en reservefonds, een duidelijk huishoudelijk reglement en dergelijke. Omdat elke VvE uniek is, elk complex uniek is en elke samenstelling van een VvE uniek is kan er niet gesproken worden over ‘één algemene oplossing’. Daarom moet voorafgaand het onderzoek naar de oplossingen voor ‘VvE-problematiek’ allereerst gekeken worden naar de soorten eigenaren in de VvE. Welke bedoelingen hebben zij? Wat is hun tijdshorizon gezien de toekomst? Wat zijn de financiële mogelijkheden? Dit zijn typische vragen die antwoord geven op de vraag om welke type eigenaren het gaat. Ook de wetgeving in orde zijn en bij de tijd blijven. Op dit moment zitten er haken en ogen aan onder andere de appartementswet. Het verplicht stellen van een periodieke keuring van het complex behoort tevens tot de mogelijkheden. Complexen moeten bij de tijd blijven. Hoe dan ook is er sturing vanuit de overheid nodig omdat er anders niets van de grond komt. Oplossingsrichtingen kunnen daarom ook niet bij slechts één partij gevonden worden maar bij elke betrokkene bij de problematiek. Zo kunnen gemeenten zorgen voor subsidies voor het opstellen van kwalitatief goede MJOP’s of externe beheerders, het verstrekken van (laagrentende) leningen, het organiseren van informatieavonden, en ze kunnen werken aan hun eigen bereikbaarheid en aanspreekbaarheid. Wijken waarin kwetsbare groepen de overhand hebben moeten tegengegaan worden. Een kwalitatief goed onderhouden openbare ruimte dient als basis om het aantrekken van kapitaalkrachtigen te verwezenlijken. Vroeg-naoorlogse wijken moeten gefaseerd aangepakt worden; ingrijpen op strategische plekken heeft de voorkeur boven het volledig slopen en herontwikkelen van deze wijken. Naast de bovengenoemde oplossingsrichtingen die door VvE’s zelf opgepakt kunnen worden kunnen zij zelf zorgen voor minder ‘anonimiteit’ in het complex, kijken naar en het overwegen van samenwerking, en daarnaast misschien wel dé oplossingsrichting die voor elke VvE van groot belang kan zijn: het opstellen van een ‘langetermijnvisie’. Door duidelijk te maken waar het complex in de toekomst aan moet voldoen en wat de plannen van de VvE zijn kan onnodige problematiek voorkomen worden. Naast het gemeentelijke apparaat en de VvE’s zelf hebben ontwikkelaars, corporaties, beheerders, banken, enzovoort ook een rol van betekenis. Zo moeten ontwikkelaars en corporaties meer aandacht besteden aan de ‘individualiteit’ van personen, de kwaliteit van het op te leveren product en de tijdshorizon van de bewoners. Ook kunnen ze bij nieuwbouwplannen de historie van de wijk of buurt meenemen. Vooral oude wijken hebben zo’n ‘verhaal’. Banken kunnen meewerken aan het opstellen van een ‘restschuldfonds’ waar eventuele restschulden bij de verkoop van appartementsrechten uit betaald kunnen worden. Het verplichte lidmaatschap van ‘VvE Belang’ kan aangestuurd worden door de overheid. ‘VvE Belang’ moet de inactieve VvE’s overtuigen van de voordelen van een actief bestaan. Alle betrokken partijen moeten bij het ‘oplossen’ van problematiek daadwerkelijk betrokken worden. Het moet niet zo zijn dat bepaalde groepen de problematiek oplossen voor anderen; ieder moet zijn verantwoordelijkheid hierin dragen. Het belangrijkste om mee te geven is wellicht wel het gegeven dat ‘er gezocht moet worden naar het gedeelde verlangen’. Een onafhankelijke partij moet, na het horen van alle verlangens, in kunnen zien wat het gedeelde verlangen is. Deze verlangens moeten in kaart worden gebracht en samengebracht worden.


- 57 -

5. Conclusies en aanbevelingen Kleinschalige herontwikkeling of gebiedsherontwikkeling zou tegengewerkt kunnen worden door aanwezig zijnde, onprofessionele partijen: VvE’s. Door de invoering van de appartementswet kregen meerdere eigenaren het eigendom over de complexen. Deze handeling zou later voor problematiek zorgen. In Nederland zijn eind september 2009 107.451 VvE’s ‘actief’. Actief wil in dit geval zeggen ‘aanwezig’, want niet elke VvE functioneert actief. Twintig procent van de VvE’s is inactief. Van de 107.451 VvE’s zijn er ruim 32.000 die bestaan uit twee appartementen. In Nederland zijn er in totaal 8.700 problematische VvE-complexen. Problematiek is waar te nemen op drie niveaus. Op gemeentelijk niveau gaat het vooral om onvolledige wetgeving en de hoge mate aan onafhankelijkheid van particuliere investeringen. Daarnaast is er een gebrek aan communicatie naar buiten toe waar te nemen. Op wijkniveau spelen (in vroeg-naoorlogse wijken) sociale problemen en bouwtechnisch en woontechnisch verouderde VvE-complexen. Op VvE-niveau zijn er problemen waar te nemen op het gebied van besluitvorming, de financiële afhankelijkheid, ongeïnteresseerde eigenaren, het ontbreken van basisbestanddelen als een MJOP en reservefonds, en er is daarnaast nooit afgeschreven op de VvE-complexen. Klachten van bewoners en eigenaren zijn dat er slecht wordt voorgelicht over de appartementswet en de eigendomsvorm ‘VvE’. Daarnaast worden de servicekosten te hoog gevonden, duren vergadering te lang en wordt er geklaagd over geluidsoverlast. VvE-bestuurders klagen over ongeïnteresseerde eigenaren, tophypotheken van eigenaren die onderhoudsactiviteiten ‘blokkeren’ en te lange processen zoals vergaderingen. Voorafgaand aan het kijken naar oplossingsrichtingen moet geanalyseerd worden welk type eigenaren er in de VvE zitten. Vragen als ‘wat kunnen eigenaren financieel opbrengen?’ en ‘wat zijn de plannen van de huidige eigenaren voor de toekomst?’ kunnen beantwoord worden om een basis te leggen. Het moet duidelijk zijn wat het ‘gedeelte verlangen’ in de VvE is. Met deze antwoorden kan er gezocht worden naar oplossingsrichtingen. Standaard moeten in elke VvE de basisbestanddelen aanwezig zijn; een MJOP, een reservefonds, een sterk actief bestuur, een financiële onafhankelijkheid en daarbij een gezonde financiële balans. De belangrijkste oplossingsrichtingen die vanuit overheidswege aangepakt kunnen worden zijn de juistheid en volledigheid van relevante wetgeving, het beschikbaar stellen van zachte of renteloze leningen, een ‘monitor’ die over de financiële toestanden van VvE’s waakt, het voorkomen van wijken waarin kwetsbare bevolkingsgroepen de overhand hebben, het verplicht stellen van een periodieke keuring aan de VvE-complexen (complexen moeten bij de tijd blijven) en het dwingen van kleine, slecht functionerende VvE’s tot fuseren of overkoepelen. VvE’s kunnen werken aan het wegnemen van ‘anonimiteit’ in het complex, proberen de krachten te bundelen door ‘in de vijver te zwemmen en niet op het droge te blijven liggen’, het opstellen van een ‘langetermijnvisie’ voor het complex en het reserveren van middelen voor sloop en nieuwbouw van het complex. Andere belangrijke, meer algemene oplossingsrichtingen zijn het opstellen van een ‘restschuldfonds’, het certificeren van VvE’s en VvE-bestuurders, het verplichte lidmaatschap van belangenorganisatie ‘VvE-Belang’, het op zoek gaan naar ‘gedeeld verlangen’ en het ervoor zorgen dat iedereen deelgenoot wordt van problemen; los niets op voor anderen maar betrek alle belanghebbenden. STAGERAPPORT “Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling”

- 58 -

Bronvermelding Hieronder staan per type bron en vervolgens op alfabetische volgende alle gebruikte bronnen die gebruikt zijn voor het opstellen van dit rapport. De legenda is als volgt te verklaren: (*1) (*2) (*3) (*4)

Bron aangevraagd via internet. Bron telefonisch aangevraagd. Bron per post aangevraagd. Bron aangeboden of op een andere manier aangevraagd.

Internetbronnen Apeldoorn.nl (2007) Gemeente ondersteunt VvE’s. http://www.apeldoorn.nl/smartsite.dws?ch=TER&id=112490 (geraadpleegd: september 2009). (*1) CBS (2009) CBS. http://www.cbs.nl (geraadpleegd: september – oktober 2009). (*1) Data Wonen (2002) Kwalitatieve WoningRegistratie. http://www.datawonen.nl/disco/info_wonen_bron.aspx?id=KWR (geraadpleegd: oktober 2009). (*1) EigenHuis (2009) Vereniging Eigen Huis. http://www.eigenhuis.nl/VerenigingEigenHuis/(Ver)Kopen/AppartementKopen/Vereniging+van+Ei genaren/ (geraadpleegd: oktober 2009). (*1) Funda (2009) Funda. http://www.funda.nl (geraadpleegd: september 2009). (*1) Gemeente Apeldoorn (2009) Gemeente Apeldoorn. http://www.apeldoorn.nl (geraadpleegd: september - oktober 2009). (*1) Gemeente Enschede (2009) Gemeente Enschede. http://www.enschede.nl (geraadpleegd: september - oktober 2009). (*1) Gemeente Heemstede (2009) Gemeente Heemstede. http://www.heemstede.nl (geraadpleegd: oktober – november 2009). (*1) STAGERAPPORT “Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling”

- 59 -

Gemeente Zandvoort (2009) Gemeente Zandvoort. http://www.zandvoort.nl (geraadpleegd: oktober – november 2009). (*1) Huisplan (2009) Funda Huisplan. http://www.huisplan.com/artikel/de-vereniging-van-eigenaren-vve_1_8_51.html (geraadpleegd: september 2009). (*1) Kadaster (2009) Kadaster. http://www.kadaster.nl (geraadpleegd: september 2009). (*1) Kamer van Koophandel (2009) Kamer van Koophandel. http://www.kvk.nl (geraadpleegd: september 2009). (*1) Kei kenniscentrum (2009) AKP voor de Vereniging van Eigenaren. http://www.kei-centrum.nl/view.cfm?page_id=1903&item_type=opinie&item_id=404 (geraadpleegd: september 2009). (*1) Kei kenniscentrum (2009) Kenmerken van openbare ruimte in vroeg-naoorlogse wijken. http://www.kei-centrum.nl/view.cfm?page_id=5616 (geraadpleegd: september – oktober 2009). (*1) MD Weekly (2009) MD Weekly. http://www.mdweekly.nl (geraadpleegd: oktober – november 2009). (*1) Ministerie van VROM (2008) Ministerie van VROM. http://www.vrom.nl/pagina.html?id=35787&term=vve (geraadpleegd: september 2009). (*1) Ministerie van VROM (2008) VvE-onderhoudsmeter. http://www.vrom.nl/pagina.html?id=35851&term=vve (geraadpleegd: september 2009). (*1) Ministerie van VROM (2008) Stedelijke vernieuwing. http://www2.vrom.nl/pagina.html?id=11421&o=4 (geraadpleegd: september – oktober 2009). (*1) Nicis Institute (2002) Nicis Institute. http://nicis.nl/nicis/dossiers/Economie/Wijkeconomie/Wijkeconomie-in-vroeg-naoorlogse-wijkenin-Amsterdam_1087.html (geraadpleegd: oktober 2009). (*1)


- 60 -

Nieuwbouwwoningen (2009) VvE: wat komt erbij kijken? http://www.nieuwbouw-woningen.nl/Services/vve.htm (geraadpleegd: september 2009). (*1) Postbus 51 (2009) Postbus 51. http://www.postbus51.nl (geraadpleegd: september 2009). (*1) Regie, De (2008) Onderzoek nieuwbouw Rijnlaan, Heemstede – 2008. http://www.deregie.nl/projecten/jaar/2008/138/1/Onderzoek%20Nieuwbouw%20Rijnlaan.html (geraadpleegd: november 2009). (*4) Regie, De (2009) Flats de Favaugeplein, Zandvoort – 2009. http://www.deregie.nl/projecten/locatie/NoordHolland/160/1/Flats%20De%20Favaugeplein,%20Zandvoort.html (geraadpleegd: november 2009). (*4) SEV (Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting) (2009) SEV- Innovatie in wonen. http://www.sev.nl (geraadpleegd: november 2009). (*1) SKW Certificatie (2009) SKW Certificatie. http://www.skw-certificatie.nl (geraadpleegd: september 2009). (*1) Steeds boeien-binden-bouwen (2009) Steeds boeien-binden-bouwen. http://www.steeds.nl/ (geraadpleegd: november 2009). (*4) Vastgoedmanagement Nederland (2009) Vastgoedmanagement Nederland. http://www.vastgoedmanagementnederland.nl (geraadpleegd: september 2009). (*1) Vastgoedwereld (2006) Vastgoedwereld.nl. http://www.vastgoedwereld.nl/vastgoed/0938/vve.html (geraadpleegd: september 2009). (*1) Verenging van Eigenaren (2009) Vereniging van Eigenaren. http://www.verenigingvaneigenaren.nl/actueel.asp (geraadpleegd: oktober – november 2009). (*1) VvE Belang (2009) VvE Belang. http://www.vvebelang.nl (geraadpleegd: september – oktober 2009). (*1) VvE Oké! (2009) VvE Oké. http://www.activeermijnvve.nl/ (geraadpleegd: oktober – november 2009). (*1) STAGERAPPORT “Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling”

- 61 -

VvE Structuur (2003) Een eerste kennismaking met het appartementsrecht. http://www.vve-structuur.nl/de-laat-eerste-kennismaking-appartementsrecht.htm (geraadpleegd: september 2009). (*1) VvE Structuur (2003) De vergadering van eigenaren. http://www.vve-structuur.nl/vergadering.htm (geraadpleegd: september 2009). (*1) VvE Structuur (2003) Het bestuur van een VvE. http://www.vve-structuur.nl/bestuur.htm (geraadpleegd: september 2009). (*1) VvE Structuur (2003) Waar gaat het fout in de VvE? http://www.vve-structuur.nl/fouten-vve.htm (geraadpleegd: september 2009). (*1) VvE Totaal (2009) VvE Beheer. http://www.vvetotaal.nl (geraadpleegd: september 2009). (*1) VvE Trekvogelweg (2009) VvE Trekvogelweg. http://www.vve-trekvogelweg.nl/index.php?option=com_content&task=view&id=61&Itemid=58 (geraadpleegd: november 2009). (*1) Wijkreal (2009) WijkReal Vastgoedpartners. http://www.wijkreal.nl (geraadpleegd: september 2009). (*1) Zibb.nl (2006) Zibb.nl. http://www.zibb.nl/10145837/bouwnieuwsbericht/grotestedengereserveerdoverrotterdamseplanne nvves.htm (geraadpleegd: oktober 2009). (*1)

Rapporten Brouwer, J. (e.a.) (2006) De behoefte aan stedelijke vernieuwing 2010-2019. e 1 druk. Delft. ABF Research. (*1) Borduin, H. (Border Architecture) (2008) Verlicht, Heemstede. e 1 druk. Amsterdam. (drukkerij onbekend) (*1) Companen (2007) Onderzoek functioneren VvE’s. e 1 druk. Arnhem. (drukkerij onbekend) (*2) Den Haag, Gemeente. Dienst Stedelijke Ontwikkeling (2005) De eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad. e 1 druk. (drukkerij en plaats van uitgave onbekend). (*1) STAGERAPPORT “Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling”

- 62 -

Donkers, M. (e.a.) (FGH Bank N.V.) (2009) FGH Vastgoedbericht 2009 “Met het oog op de stenen”. e 1 druk. Utrecht. (drukkerij onbekend) (*1) Fokkema J. (e.a.) (1999) Herontwikkeling Naoorlogse Wijken. e 1 druk. Oudekerk aan de IJssel. Drukkerij Goos. (*1) Kadaster (2009) Jaarverslag 2008. 1e druk. Apeldoorn. Totdrukwerk. (*1) Kadaster (2009) Vastgoedbericht juli 2009. 1e druk. Apeldoorn. (drukkerij onbekend) (*1) Kadaster (2009) Vastgoedbericht augustus 2009. e 1 druk. Apeldoorn. (drukkerij onbekend) (*1) Bonnerman, F. (e.a.) (Laagland’advies) (2002) Koopappartementen in Nederland. e 1 druk. Amersfoort. (drukkerij onbekend) (*1) Ministerie van VROM (2007) Wonen op een rijtje. e 1 druk. Amsterdam. RIGO Research en Advies BV. (*1) Ministerie van VROM (2009) Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2009. 1e druk. (drukkerij en plaats van uitgave onbekend). (*3) Ministerie van VROM (2002) Energiebesparende maatregelen in de woningvoorraad. e 1 druk. (drukkerij en plaats van uitgave onbekend). (*1) Ministerie van VROM (2007) Cijfers over wonen 2006, feiten over mensen, wensen, wonen. e 1 druk. (drukkerij en plaats van uitgave onbekend). (*1) Ministerie van VROM (2006) Particulieren aan zet; verbetering van de particuliere woningvoorraad. e 1 druk. (drukkerij en plaats van uitgave onbekend). (*1) Nicis Institute (2008) Bloei en verval van vroeg-naoorlogse wijken. e 1 druk. Den Haag. Senz grafische media. (*1) SEV Realisatie (2006) Verslag van de IPSV Kennisgroep Vereniging van Eigenaren (VvE). 1e druk. Den Haag. (drukkerij onbekend) (*1) Singelenberg, J. (2007) Aanpak verloederd particulier woningbezit. e 1 druk. Oudekerk aan den IJssel. Drukkerij Goos. (*1) Verweij, E.P. (e.a.) (2009) Wie steekt energie in de particuliere woningvoorraad? e 1 druk. Oudekerk aan den IJssel. Drukkerij Goos. (*1)


- 63 -

Wonen, Wijken en Intergratie (2009) Cijfers over Wonen, Wijken en Integratie 2009. e 1 druk. Den Haag. Ministerie van VROM. (drukkerij onbekend) (*1)

Boeken Broek, C. van den (2008) Appartement en VvE. e 1 druk. Amersfoort. Drukkerij van de Ridder. (*4)

Tijdschriften Knapen, M. (2009) Grondzaken In De Praktijk. e 1 druk. SDU Uitgevers. Jaargang 3. Nummer 4. 2009. Pagina’s 23-25. (*4) Het Experiment (2008) Slecht functionerende VvE’s. 1e druk. Jaargang 24. Nummer 3. 2008. Pagina 7. (*1)

Artikelen Volkskrant, 27 januari 2006 (2006) Vereniging van eigenaren moddert voort. http://www.volkskrant.nl/economie/article158140.ece/Vereniging_van_eigenaren_moddert_voort. (*1) De Telegraaf, 8 augustus 2009 (2009) Ruim baan voor de Vereniging van Eigenaren. http://www.telegraaf.nl/overgeld/rubriek/hypotheken/4565445/__Ruim_baan_voor_de_Vereniging _van_Eigenaren__.html. (*1) Boer, J. (2006) Gemeenten stimuleren particuliere woningverbetering. Jaargang 2006. Uitgave week 31-32. Pagina’s 28-29. (*1)


- 64 -

Bijlage 1 Gesprekspartners Onderstaande gesprekspartners hebben dankzij de afgenomen interviews een bijdrage geleverd aan de totstandkoming van dit rapport. Organisatie

Gesprekspartner

‘De Regie BV’, Amsterdam

Dhr. M. Kastein

‘Gemeente Apeldoorn’, Apeldoorn

Dhr. L. Otto

‘SEV’ (Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting), Rotterdam

Mevr. A.J. Visser

‘Steeds’ (Boeien, Binden, Bouwen), Delft

Dhr. C. Meijerink

‘Stichting Apart Wonen’, Enschede

Dhr. J. Nijhuis

‘Stichting Stedelijk Wonen’, Enschede

Dhr. H. Dijkhuis

‘VvE Belang’, Oosterhout

Dhr. F. Schuurs


- 65 -

Bijlage 2 Uitleg en onderbouwingen oplossingsrichtingen Hieronder worden de oplossingsrichtingen uit paragraaf 4.3 nader onderbouwd en toegelicht. De oplossingsrichtingen zijn genummerd van 1 tot en met 39, evenals onderstaande onderbouwingen. Beide nummers kunnen aan elkaar gekoppeld worden. 1. Besluitvormingsprocessen kunnen van cruciaal belang zijn in gebiedsherontwikkelingen, omdat de handtekening van elke individuele eigenaar is vereist. Dit bepaalt immers of een sloop- en herontwikkelingsproces doorgang kan vinden. Door een termijn aan deze besluitvorming te koppelen kunnen ‘slepende’ processen voorkomen worden. Juiste en volledige wetgeving voor wat betreft het reservefonds is noodzakelijk. Dit houdt in dat de wetgever, naast het al verplichte reservefonds, moet besluiten over de omvang van dit fonds, en daarnaast over de (strafrechtelijke) sancties bij het ontbreken van zo’n fonds. Zonder ingrijpen vanuit de overheid gebeurt er niets in een VvE, die bij het storten van € 1,- ‘veilig’ denkt te zijn. Onprofessionele partijen, waaronder VvE’s, moeten beschermd worden. Op dit vlak kan enkel de overheid ingrijpen. 2. Door het samenvoegen van appartementsrechten kan er woningdifferentiatie ontstaan. Voornamelijk vroeg-naoorlogse wijken zijn zeer homogeen van aard, zowel qua bebouwing als bevolking. Door het toepassen van woningdifferentiatie kan iets gedaan worden aan die homogene bebouwing. De eenzijdigheid in de bevolkingsopbouw in een wijk kan daardoor snel veranderen, omdat deze (samengevoegde) woningen andere bevolkingsgroepen aantrekt. Uit de analyse in hoofdstuk 3 is gebleken dat wijken met een eenzijdige woningvoorraad en een eenzijdige bevolkingsopbouw sneller verpauperen en achterop raken dan wijken waarin dit in mindere mate het geval is. Door het beschikbaar stellen van subsidies voor het wijzigen van de splitsingsaktes, die gemoeid zijn bij het opnieuw splitsen van een gebouw, kan dit genoemde proces sneller verwezenlijkt worden. Met het wijzigen van die splitsingsakte zijn hoge kosten gemoeid en VvE’s hebben daar doorgaans geen middelen voor. 3. Omdat een MJOP een basisonderdeel in elke VvE hoort te zijn en omdat nog lang niet elke VvE een MJOP heeft opgesteld (slechts 33%, zie paragraaf 2.2.6) is het een optie om subsidies te verlenen voor het opstellen van een MJOP. Door het aanbieden van subsidies worden inactieve VvE’s geprikkeld een (kwalitatief goede) MJOP op te stellen. 4. Als voorbeeld kan de wijk Spangen in Rotterdam genomen worden. Bepaalde woonblokken in deze wijk zijn ‘om niet’ overgedragen aan particulieren onder voorwaarde dat zij investeren in renovatie. Deze slecht functionerende wijk kreeg daarmee een impuls. Voor een gemeente zijn dergelijke projecten zeer kostbaar omdat bezittingen worden ‘weggegeven’, maar de betreffende wijken krijgen wel een gewenste ‘upgrade’. De WOZ-waarde van het onroerend goed kan op deze manier stijgen. Op een kwalitatief betere wijk komen ook in hogere mate kapitaalkrachtigen af en dit zorgt voor meer differentiatie qua wijkpopulatie. STAGERAPPORT “Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling”

- 66 -

5. Door het verstrekken van (laagrentende of zachte) leningen kunnen eigenaren zelf investeren in hun eigen appartement, of wellicht gezamenlijk als VvE. Voor de gemeente kan dit van twee kanten interessant zijn. Aan de ene kant wordt een lening verstrekt die op den duur weer terugvloeit in de ‘schatkist’ met daarnaast een kleine renteopbrengst over de periode van uitlening. Dit is voor gemeenten maatschappelijk verantwoord. Daarnaast is het zo dat door het verstrekken van de leningen de particuliere woningvoorraad een kwaliteitsinjectie krijgt; iets waarbij een gemeente ook bij gebaat is. Voor appartementseigenaren is dit een voordeel omdat zij tegen een relatief goedkope lening hun eigen woning kwalitatief kunnen verbeteren, en op die manier zorgen voor waardebehoud dan wel waardestijging. Het verstrekken van leningen krijgt bij een gemeente vrijwel altijd de voorkeur boven subsidies, omdat het beschikbaar stellen van subsidies én geld ‘kost’ én maatschappelijk verantwoord moet zijn. Ook in het belang van eigenaren zijn leningen wellicht interessanter. Eigenaren gaan over tot renovatie of onderhoud omdat er subsidies voor zijn, niet omdat er renovatie of onderhoud gepleegd moet worden. Daarnaast is of wordt het verantwoordelijkheidsgevoel bij eigenaren groter wanneer de lening terugbetaald moet worden. 6. Vooral de kleine VvE’s hebben weinig financiële middelen. Dit zijn juist de ‘partijen’ die kwalitatief goed beheer nodig hebben. Wanneer VvE’s er zelf niet meer uit komen kunnen zij in dat geval goedkoper aan een externe beheerder komen. Om professioneel beheer betaalbaar te maken voor deze kleine VvE’s is een subsidieverstrekking een mogelijkheid om dit proces op gang te krijgen. Zeker bij financieel minder draagkrachtige VvE’s wordt dit gewaardeerd. Hier zijn de kosten per appartementseigenaar hoger dan in grote(re) VvE’s. BTW-verlaging van 19% naar 6% voor VvE-beheerders kan ook een mogelijkheid zijn om professioneel beheer goedkoper te maken. Dit kan echter wel betekenen dat VvEbeheerders het verschil van 13% in de BTW zelf houden en niets aan hun prijzen doen. Dit laten voorbeelden uit het verleden zien, zoals in de kappersbranche. 7. Met een ‘monitor’ voor VvE’s waarin gegevens over het onderhoud, de mutatiegraad in de VvE, de reserveringen, opgestelde MJOP’s, et cetera worden opgenomen kunnen slecht functionerende VvE’s opgespoord worden. Slecht functionerende VvE’s komen met behulp van die monitor vanzelf in beeld en kan er ingegrepen worden voordat het te laat is. 8. VvE’s vinden doorgaans dat gemeenten slecht bereikbaar en onaanspreekbaar zijn. Een loket (soort VvE-balie) waar de VvE met al zijn zaken terecht kan zou een optie zijn om dit probleem te verhelpen, waardoor vragen niet onbeantwoord blijven en VvE’s niet met problemen blijven zitten. De gang naar belangenorganisatie ‘VvE Beheer’ zou meer ‘open’ moeten zijn om VvE’s te helpen. 9. Het structureel benaderen van VvE’s betreffende hun taken en verantwoordelijkheden is van groot belang, omdat door het komen en gaan van VvE-leden en VvE-bestuurders een ‘tijdelijke actie’ vanuit de gemeente geen oplossing is om dit ‘probleem’ structureel aan te pakken. 10. Geen onderbouwing of toelichting vereist.


- 67 -

11. Omdat bewoners de toekomstige gebruikers zijn van nieuw te bouwen vastgoed, nieuw aan te leggen openbare ruimtes of dergelijke is het raadzaam om hen aan te spreken en naar hun wensen te vragen. Daarmee krijgen deze bewoners een beter gevoel bij de wijk en krijgt de wijk qua imago een impuls. Daarnaast stijgt het ‘tevredenheidsgehalte’. 12. Geen onderbouwing of toelichting vereist. 13. Geen onderbouwing of toelichting vereist. 14. Omdat alle bezit om onderhoud en aandacht vraagt is het ‘vanzelfsprekend’ dat dit ook geldt voor VvE-complexen. Bij auto’s is het normaal om deze periodiek te keuren; voor VvE-complexen zou dit ook een mogelijkheid kunnen zijn. Na een keuring kan de MJOP geüpdatet worden of er kan bepaald worden dat er vervroegd onderhoud plaats moet vinden. Daarnaast weet de VvE hiermee waar zij aan toe is met het complex. “Alle bezit vraagt om onderhoud en kan niet achterwege gelaten worden. Planmatig werken (het voorkomen van vervolgschade) en het opstellen van een MJOP is noodzakelijk om waardeverlies te voorkomen”, aldus Fred Schuurs van ‘VvE Belang’. 15. De ‘VvE-onderhoudsmeter’ geeft niet het resultaat dat het wel zou moeten geven. Vanachter de computer kan niet bepaald worden of een VvE of complex wel of niet goed functioneert. Een computerprogramma kan niet de situatie voor elke afzonderlijke VvE of elk afzonderlijk complex tot in de details bepalen en kan daarom gevaarlijk zijn. Elk complex, elke VvE en elke samenstelling qua eigenaren in een VvE is immers uniek. 16. In de praktijk komt het niet of nauwelijks voor dat VvE’s samenwerken en zoeken dan ook geen contact met elkaar voor bijvoorbeeld het uitwisselen van vragen. Zeer kleine, slecht functionerende VvE’s waarin maar twee of drie eigenaren zitten vormen een bedreiging voor zichzelf. Het dwingen tot fuseren zou een oplossing zijn; overkoepeling is een alternatief. Overkoepeling voorkomt dat ‘mini-VvE’s’ ophouden te bestaan, maar zorgt er wel voor dat ze definitief slapend worden gemaakt. Voordelen voor deze overkoepelende of gefuseerde VvE is schaalvergroting. Kostenreductie is daarvan een gevolg en het spreekt voor zich ‘dat vele handen licht werk maken’. Hoe meer breukdelen, hoe lager het bedrag aan servicekosten per eigenaar. Daarnaast is het zo dat een grotere VvE zorgt voor meer kennis, meer zekerheid en meer financiële mogelijkheden (die bij het fuseren samenkomen). 17. Door de vroeg-naoorlogse wijken gefaseerd aan te pakken wordt voorkomen dat er een reinste kapitaalvernietiging plaats gaat vinden. Het compleet slopen en opnieuw opbouwen van vroeg-naoorlogse wijken behoort, met het oog op de huidige zittende bewoners, dan ook niet tot de mogelijkheden. Door gefaseerd in te grijpen op strategische plekken kan een vroeg-naoorlogse wijk kleine stappen in de goede richting maken zonder al te veel hinder te veroorzaken. 18. Omdat het in bijvoorbeeld vergaderingen van groot belang kan zijn dat er bepaalde beslissingen worden genomen, is het de bedoeling dat iedereen met elkaar communiceert en elkaar dus kent. Belangentegenstellingen kunnen beter verholpen worden zonder ‘woordenwisselingen’ in de informele sfeer. Open communicatie blijkt succesvol. STAGERAPPORT “Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling”

- 68 -

19. Door een naam aan een VvE te verbinden krijgen eigenaren ook sneller een binding met de vereniging. Denk aan voetbalclubs waar mensen geassocieerd mee willen worden. Door het eigen karakter en de eigen identiteit van zo’n voetbalclub, die zich op die manier onderscheid ten opzichte van andere voetbalclubs, gaan mensen zich hieraan binden. Voor VvE’s zou dit in beperkte mate ook kunnen gelden. 20. Om huurders wel te blijven betrekken in een VvE zouden ze wellicht een bepaalde rol kunnen spelen bij vergaderingen of dergelijke. In principe zijn de belangen voor hen hetzelfde als die van eigenaar-bewoners; dat is het woongenot. Een actieve rol zou de betrokkenheid vergroten, bijvoorbeeld in een kascommissie of technische commissie. Nu hebben huurders alleen stemrecht in de vergadering als zij gemachtigd worden. 21. Geen onderbouwing of toelichting vereist. 22. Een ‘langetermijnvisie’ kan voor problematische complexen en VvE’s een oplossing zijn. Hierin kan opgenomen worden wat de eisen en wensen van de eigenaren zijn voor wat betreft de toekomst van het complex. Zaken als isolatie, kleur van de tegels, verlichting in de entreehal, beveiligingsmaatregelen, et cetera kunnen in de visie worden opgenomen, maar ook een sloop- en nieuwbouwproces kan in kaart worden gebracht. Door aan te geven wat eigenaren in de toekomst willen met het complex kunnen onnodige ‘problemen’ voorkomen worden. Op elk gewenst moment kan deze visie worden getoetst aan de werkelijkheid. Een VvE-beheerder kan de rol van ‘adviseur’ innemen. Door een visie aan het complex te koppelen wordt de bedoeling ervan ook meteen duidelijker. 23. Naast de al gegeven uitleg kan eraan toegevoegd worden dat wanneer een VvE zelf gaat reserveren ten behoeve van sloopkosten en nieuwbouwplannen, dit voor een projectontwikkelaar betekent dat het ontwikkelingsrisico kleiner wordt. Immers, hoe hoger de reservevoorziening, hoe lager het ontwikkelingsrisico wordt geacht. Het opbouwen van de voorziening moet vanzelfsprekend wel realistisch en betaalbaar blijven. Het ‘uitsmeren’ van die voorziening over meerdere decennia zou een mogelijkheid zijn. 24. Om eigenaren te overtuigen van plannen zullen zij erbij betrokken moeten worden en blijven. Inspraak zorgt voor een snellere bereidheid om mee te doen en mee te werken. Eigenaren zijn snel(ler) bereid te investeren als zij zelf inspraak hebben in de plannen. 25. Geen onderbouwing of toelichting vereist. 26. Geen onderbouwing of toelichting vereist. 27. Geen onderbouwing of toelichting vereist. 28. Een collectieve polis is doorgaans goedkoper dan een afzonderlijke polis per eigenaar. Onder een collectieve polis kan het de eigenaren opbreken als ze wel medeaansprakelijk zijn voor de gemeenschappelijke bouwdelen. In de praktijk komt dit vaak neer op het hele gebouw. Echter, de nadelen van een collectieve verzekering wegen niet af tegen de voordelen ervan. Ook weten (vooral) eigenaren vaak niet dat zij in aanmerking kunnen komen voor een (zachte) lening of dat ze bij het afsluiten van een collectieve verzekering goedkoper uit zijn dan wanneer iedere eigenaar voor zichzelf een verzekering afsluit. STAGERAPPORT “Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling”

- 69 -

29. Een ‘restschuldfonds’ kan ervoor zorgen dat restschulden betaald worden in het geval van verkoop van een appartement. Dit is in Rotterdam al opgestart. De gemeente stort periodiek een bepaald bedrag in dit fonds en de Rabobank stort een deel van haar renteinkomsten uit verstrekte leningen aan appartementseigenaren. Met dit fonds wordt een restschuld afgedekt die bij een verkoop van een betrokken woning kan ontstaan. 30. Geen onderbouwing of toelichting vereist. 31. Omdat bepaalde bevolkingsgroepen over het algemeen nooit hun gezicht laten zien bij een voorlichtingsavond of iets dergelijks is het een oplossing om via een notaris of (aankoop)makelaar die voorlichting te geven. Hierbij gaat het voornamelijk om kopers van appartementsrechten in de vorm van (sociale) huurwoningen bij uitponding die doorgaans minder geïnteresseerd zijn in de formele regels. Het is belangrijk dat kopers van appartementen weten hoe de appartementswet werkt en dat er besef is dat zij een deel van een gebouw kopen. Ook moeten kopers weten wat hun verantwoordelijkheden, rechten en plichten zijn. Om dit via een makelaar of notaris te doen heeft twee redenen. a. Informatieavonden zijn vrijwillig te bezoeken. Het is niet zeker dat alle genodigden aanwezig zullen zijn. Bepaalde groepen personen laten gezien het verleden zien dat zij massaal wegblijven. b. Via een makelaar en/of notaris komen bovenstaande punten in ieder geval aan bod, omdat een notaris bijvoorbeeld zorgt voor de inschrijving van de koopakte in de openbare registers. Koper en notaris zullen elkaar dus zeker treffen. In een persoonlijk gesprek dringen zaken ook beter door dan in een algemeen gesprek. 32. Geen onderbouwing of toelichting vereist. 33. Geen onderbouwing of toelichting vereist. 34. Gecertificeerde VvE-beheerders zijn er niet voldoende. Slechts dertien beheerskantoren hebben een SKW-certificaat, en dat op 107.451 VvE’s in totaal in Nederland. In bijlage 3 is een overzicht opgenomen van de gecertificeerde VvE-beheerders. Om de kwaliteit van het beheer te waarborgen zullen er meer gecertificeerde beheerders moeten komen. 35. Geen onderbouwing of toelichting vereist. 36. Geen onderbouwing of toelichting noodzakelijk. Bij de oplossingsrichting is al een verwijzing gegeven naar een voorbeeld. 37. “Op zoek gaan naar gedeeld verlangen”. Wellicht één van de belangrijkste punten die meegegeven kan worden. Gemeenten zien problemen te laat in. De oplossingen moeten in de markt gevonden worden, maar de overheid moet hier wel een sturende partij in zijn. “Dit biedt geen garantie voor succes maar biedt wel de hoogste garantie voor succes”, aldus Coen Meijerink van Steeds. 38. Geen onderbouwing of toelichting vereist. 39. Geen onderbouwing of toelichting vereist. STAGERAPPORT “Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling”

- 70 -

Bijlage 3 Certificaathouders Nederlandse VvE-beheerders en VvE’s Gecertificeerde VvE-beheerders VvE-beheerder

Vestigingsplaats

‘De Alliantie VvE Diensten BV’

Hilversum

‘Domus VvE-beheer BV’

Deventer

‘Geen Gezeur Groep VOF’

Nieuwekerk a/d IJssel

‘Haag Wonen VvE Diensten’

’s-Gravenhage

‘Ingenieursbureau Ibotec BV’

Boxtel

‘Intrema BV’

Scherpenzeel

‘Stichting Stedelijk Wonen’

Enschede

‘Triant beheer / services / onderhoud’

Rotterdam

‘VvE-beheer Amsterdam BV’

Amsterdam

‘VvE Beheer BV’

Rijswijk

‘WaB Services’

Wassenaar

‘Woonpartners Midden-Nederland’ ‘WPM Metea BV’

Waddinxveen Nieuwegein

Gecertificeerde VvE’s VvE VvE ‘Telefoonweg 58-60-62’ VvE ‘Remmerdenplein 21 t/m 72’ VvE ‘Terraswoning Prof. Schermerhornpark 2-100’ VvE ‘Triton Boulevard 146-191’ VvE ‘Residence De Muzen’ VvE ‘Het Water’ VvE ‘Croonschild Booch en Flanck’

Woonplaats Ede Amsterdam Ede Katwijk Noordwijk Rijswijk Utrecht

VvE ‘Loyersburght’

Amsterdam

VvE ‘Woningen Porthos’

Eindhoven

VvE ‘De Soeverein Woningen’

Amersfoort

VvE ‘Appartementengebouw Het Vizier’ VvE ‘P.J. Oudstraat 4-162’

Assen Papendrecht

NB.: De informatie uit bovenstaande lijsten is actueel per 1 januari 2010.


- 71 -

STAGERAPPORT. Problematiek VvE-complexen in gebiedsherontwikkeling

Recommend Documents