Stadsbroek, Hotel De Bonte Wever. ontwerpbestemmingsplan

Stadsbroek, Hotel De Bonte Wever ontwerpbestemmingsplan

ontwerp bestemmingsplan Stadsbroek, Hotel De Bonte Wever Gemeente Assen Projectnummer 233267

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7

Inleiding Algemeen Een actueel plan Ligging Vigerende bestemmingsplannen Digitaal uitwisselbare ruimtelijke plannen Opzet van de toelichting De bij het plan behorende stukken

5 5 5 6 6 6 7 7

Hoofdstuk 2 2.1 2.2 2.3

Beleid Algemeen Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

8 8 8 8

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9

Onderzoek Algemeen Beschrijving van de huidige situatie Milieuhygienische aspecten Waterhuishouding/watertoets Cultuurhistorie Archeologie Flora en fauna Verkeer en vervoer Vormvrije m.e.r.-beoordeling

11 11 11 13 14 15 15 15 17 17

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3

Planbeschrijving Algemeen Verantwoording bestemmingskeuze Ontwikkelingsgebieden

19 19 21 21

Hoofdstuk 5 5.1 5.2 5.3 5.4

Toelichting op de regels Inleiding Flexibiliteits- en afwijkingsregels Opzet regels Nadere toelichting op de regels

22 22 22 23 23

Hoofdstuk 6 6.1 6.2

Financiële uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid Planschadeaspecten

25 25 25

Hoofdstuk 7 7.1 7.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid Inspraak Overleg

26 26 26

Bijlagen Bijlage 1

Nota van inspraak en overleg

28 30

Regels

blad 2 van 49

32

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

34 34 38

Hoofdstuk 2 Artikel 3

Bestemmingsregels Horeca

40 40 Ruimtelijke Ordening - Oranjewoud


blad 3 van 49

Hoofdstuk 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Overige regels

42 42 43 44 45 46

Hoofdstuk 4 Artikel 9 Artikel 10

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

48 48 49

Ruimtelijke Ordening - Oranjewoud


blad 4 van 49



Toelichting Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding Algemeen Het bestemmingsplan Het Stadsbroek II van de gemeente Assen staat een hotel toe op de gronden rondom de ijsbaan DeSmelt in Assen. Het ontwerp van het te realiseren hotel past niet geheel binnen het vigerende plan. De hoogte van het hotelgebouw overschrijdt deels de maximale hoogte die het bestemmingsplan toestaat. Daarnaast is er een beperkte overschrijding van het bouwvlak aan de zuidwestelijke zijde. Het onderhavige bestemmingsplan maakt de realisatie van het ontwerp van het hotel mogelijk. Voor het overige regelt het plan de bestaande situatie binnen het plangebied. In de onderstaande figuur is de begrenzing van het plangebied weergegeven.

Plangebied bestemmingsplan Stadsbroek, Hotel De Bonte Wever

1.2 blad 5 van 49

Een actueel plan Ruimtelijke Ordening - Oranjewoud


Het bestemmingsplan is een belangrijk beleidsinstrument voor de gemeente. In het plan wordt het ruimtelijk beleid aangegeven voor de komende tien jaar en het dient tevens als toetsingskader voor bouwplannen en de ruimtelijke inrichting van het gebied. Vanwege dit laatste aspect is het voor bedrijven en burgers van belang dat het bestemmingsplan duidelijk aangeeft wat de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden zijn. Het onderhavige bestemmingsplan is gericht op de realisatie van het Hotel De Bonte Wever rondom de kunstijsbaan DeSmelt in Assen. Voor het overige deel is het plan overwegend consoliderend van aard. Daarbij wordt er rekening gehouden met eventuele wijzigingen die zijn opgetreden sinds het van (rechts-)kracht worden van het vigerende bestemmingsplan. Bij de planopzet is aangesloten bij het Handboek Digitale Bestemmingsplannen 2008 van de gemeente Assen.

1.3

Ligging Het plangebied van het onderhavige bestemmingsplan ligt in het zuidwesten van de bebouwde kom van Assen tussen de straten Europaweg-Zuid, Hoofdlaan, Stadsbroek en Kortbossen en betreft de gronden direct rondom de kunstijsbaan DeSmelt. De globale ligging van het plangebied is met een rode pijl weergegeven in de onderstaande figuur.

Globale ligging plangebied

1.4

Vigerende bestemmingsplannen Momenteel geldt voor het plangebied het bestemmingsplan Het Stadsbroek II. Dit bestemmingsplan is door de raad van de gemeente Assen vastgesteld op 15 december 2005 en door Gedeputeerde Staten van de provincie Drenthe goedgekeurd op 13 juni 2006. In het vigerende bestemmingsplan hebben de gronden in het onderhavige plangebied de bestemming 'sport- en evenementencentrum'. Hier zijn de functies sport en culturele of recreatieve doeleinden met bijbehorende recreatievoorzieningen toegestaan. Daarnaast heeft het overgrote deel van het onderhavige plangebied de aanduiding 'hotel'. Op grond van de regels is binnen het bouwvlak, behorende bij deze aanduiding een hotel mogelijk van 360 kamers met een hoogte van maximaal 10 meter.

1.5

blad 6 van 49

Digitaal uitwisselbare ruimtelijke plannen



Het bestemmingsplan 'Stadsbroek, Hotel De Bonte Wever' is digitaal opgezet op basis van het door de gemeente Assen opgestelde 'Handboek Digitale Bestemmingsplannen 2008'. Bij de opstelling van dit Handboek is aansluiting gezocht bij het document 'Op de digitale leest' van de NIROV en bij het project van de BnSP inzake de IMRO-gecodeerde bestemmingsplankaart. Ook voor de bestemmingsplantoelichting is er een standaardregiem. De gemeente Assen zal onderhavig bestemmingsplan in- en extern digitaal beschikbaar stellen voor raadpleging en uitwisseling. Daarmee wordt bijgedragen aan een effectiever en efficiënter ruimtelijke ordeningsproces.

1.6

Opzet van de toelichting De indeling van deze toelichting is als volgt. De voor het totale plangebied relevante beleidsstukken op provinciaal en gemeentelijk niveau zijn beschreven in hoofdstuk 2. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de huidige situatie van het plangebied en de op het plan betrekking hebbende onderzoeksaspecten. In hoofdstuk 4 (planbeschrijving) is een beschrijving gegeven van de wijze waarop de verschillende functies in het plan zijn opgenomen. In dat hoofdstuk wordt ook ingegaan op de ontwikkelingsmogelijkheden binnen het plangebied. In hoofdstuk 5 wordt nadere aandacht besteed aan de planologischjuridische aspecten van de opgenomen regelgeving. Een beschouwing over de economische uitvoerbaarheid en de resultaten van de inspraak en van het gevoerde overleg ex artikel 3.1.1 Bro zijn neergelegd in respectievelijk hoofdstuk 6 en 7.

1.7

De bij het plan behorende stukken Het bestemmingsplan 'Stadsbroek, Hotel De Bonte Wever' bestaat uit de volgende stukken: Ÿ verbeelding (plankaart), schaal 1:1.000 (kaart NL.IMRO.0106.05BP201040B-B001); Ÿ planregels; Ÿ toelichting. Op de verbeelding (plankaart) zijn de bestemmingen van de in het plangebied opgenomen gronden weergegeven. In de planregels zijn bepalingen opgenomen, waarin het gebruik van de gronden en de bebouwingsmogelijkheden zijn vastgelegd. In de toelichting zijn de aan het plan ten grondslag liggende gedachten, de uitkomsten van het onderzoek en een beschrijving van de planopzet vermeld. De resultaten van de inspraak en van het gevoerde overleg zijn in de toelichting opgenomen. Daarnaast maken de separate rapporten, die in het kader van diverse onderzoeken zijn opgesteld deel uit van het onderhavige bestemmingsplan. Bij de betreffende onderwerpen in de toelichting wordt hier naar verwezen.

blad 7 van 49



Hoofdstuk 2 2.1

Beleid Algemeen Bij het vaststellen van dit bestemmingsplan zijn geen rechtstreekse Europese en nationale ruimtelijke belangen betrokken. De algemene beleidsrichtlijnen van het Europees en rijksbeleid, zoals de Nota Ruimte, worden nader uitgewerkt in provinciaal en gemeentelijk beleid en om die reden niet nader behandeld. In de keuze van het te voeren beleid houdt de gemeente rekening met het opgestelde eigen beleid en dat van de provincie Drenthe. In het onderstaande worden de beleidsuitgangspunten die betrekking hebben op de inhoud van het plan toegelicht.

2.2

Provinciaal beleid Omgevingsvisie Provinciale staten van Drenthe hebben op 2 juni 2010 de Omgevingsvisie Drenthe vastgesteld. De Omgevingsvisie is hét strategische kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe voor de periode tot 2020. De visie formuleert de belangen, ambities, rollen, verantwoordelijkheden en sturing van de provincie in het ruimtelijke domein. De Omgevingsvisie is ingevuld vanuit de wetenschap dat er een nieuwe Wet ruimtelijke ordening in werking is getreden, waarin de rol van de provincie anders is gedefinieerd. Deze nieuwe rol brengt met zich mee dat de provincie zijn eigen perspectieven en belangen helder moet benoemen. Zij doen dit vanuit een basishouding 'decentraal wat kan, centraal wat moet' en op basis van gelijkwaardigheid met en vertrouwen in hun partners, waaronder de twaalf Drentse gemeenten. Met betrekking tot de onderhavige hotelfunctie in relatie tot de omliggende sportfuncties is het volgende in de Omgevingsvisie opgenomen. In Drenthe zijn op verschillende niveaus vrijetijdslandschappen te onderscheiden die zowel fysiek als functioneel een samenhangend aanbod bieden ten aanzien van de vrijetijdsbesteding van de inwoners en bezoekers van Drenthe enerzijds en werkgelegenheid en besteding en economische ontwikkeling anderzijds. Deze landschappen worden gevormd door mogelijkheden ten aanzien van deelname aan c.q. beleving van natuur, cultuur, cultuurhistorie, sport, dagrecreatie, steden en toeristisch verblijf. Toerisme is hierbinnen een belangrijke economische pijler en ook mede vormgever van het landschap. Sport heeft de kracht om processen op gang te brengen op sociaal-maatschappelijk en ruimtelijk vlak en op het gebied van gezondheid en welzijn. Daarnaast wordt de economische betekenis van sport steeds groter. Sport ondersteunt het provinciale streven naar een bruisend Drenthe. De missie van Drenthe richting de Olympische Spelen in 2028 (die mogelijk in Nederland plaatsvinden), is om sport in de volle breedte voor héél Drenthe naar Olympisch niveau te brengen. De realisatie van Hotel De Bonte Wever in combinatie met het beweegpark past in deze visie.

2.3

Gemeentelijk beleid Structuurvisie In het document 'Hoofdstad Assen, Integrale structuurvisie Assen 2030' wordt beschreven hoe het gemeentebestuur van Assen de toekomst van Assen ziet in 2030 en hoe dit verwezenlijkt kan worden.

blad 8 van 49



De gemeente streeft naar een bijzonder en bruisend aanbod van voorzieningen en evenementen, waardoor Assen nog beter op de kaart komt van de toerist. De zone ten westen van de A28 biedt mogelijkheden voor toeristische attracties van nationaal niveau. Het gebied wordt via het openbaar vervoer verbonden met de binnenstad, zodat de bezoeker gemakkelijk ook de levendige binnenstad aan kan doen. Het TT-circuit wordt niet alleen benut voor de jaarlijkse motorraces, maar wordt een hotspot voor duurzame mobiliteit. Ook passen meer laagdrempelige sportieve en culturele evenementen binnen de visie. Assen wil haar binnenstad nog aantrekkelijker maken. De binnenstad moet zelf een evenement zijn dat niemand mag missen. Het moet hier bruisen van de activiteiten.

Beleidskaart toerisme en evenementen

Een toenemend aantal evenementen in Assen en een aantrekkelijker binnenstad van Assen zal de vraag naar hotelkamers vergroten. Hotel De Bonte Wever is dan ook opgenomen in de beleidskaart toerisme en evenementen van de Structuurvisie. Ontwikkelingsvisie horeca De gemeenteraad van Assen heeft de Ontwikkelingsvisie detailhandel en horeca vastgesteld op 18 juni 2010. Dit document omvat een toekomstgerichte visie voor het te voeren beleid tot 2020 op het gebied van detailhandel en horeca. Binnen de hotelsector vindt een sterke schaalvergroting plaats. Deze uit zich onder andere in een toenemende hotelcapaciteit per bedrijf. Hiernaast neemt de kwaliteit van het aanbod toe. Deze groei in de sector zal zich naar verwachting de komende jaren voortzetten. Ook zal er een verdere integratie plaatsvinden van de overnachtingsfunctie met andere functies zoals congresruimte, horeca, sport, ontspanning en vermaak. De ontwikkelingsvisie detailhandel en horeca staat een solitair functionerend horecabedrijf toe op bijzondere plekken. De ontwikkeling van een hotel bij de ijsbaan en het zwembad past in deze visie. Welstandsnota Per 1 januari 2003 is de gewijzigde Woningwet in werking getreden. Op grond van deze wet mag het welstandsbeleid alleen worden uitgevoerd aan de hand van door de gemeenteraad vastgestelde criteria. Deze criteria zijn in de 'Welstandsnota Assen' opgenomen, die in juni 2004 is vastgesteld. In de Welstandsnota is het plangebied aangeduid als (her)ontwikkelgebied. In dergelijke gebieden wordt de welstandsambitie geuit via een beeldkwaliteitplan. Beeldkwaliteitplannen kunnen worden gezien als een nadere uitwerking en verfijning van de welstandsnota. Daarin kan de inrichting van de omgeving aan de orde komen.

blad 9 van 49



Kaart deelgebieden welstand

Beeldkwaliteitplan Stadsbroek Voor het sport- en recreatiegebied Stadsbroek is in 2005 een beeldkwaliteitplan opgesteld. Voor de uitbreiding van het hotel zijn de eisen aan de inrichting van de openbare ruimte en het hotel relevant. Openbare ruimte De openbare ruimte tussen de gebouwen in het sport- en recreatiegebied zal voornamelijk een groen karakter krijgen. Daarmee wordt het Asser bos als het ware het plangebied ingetrokken. Naast de noodzakelijke groene invulling zijn voor de verschillende recreatieve functies in het gebied ook de nodige parkeerplaatsen nodig. Daarom zal een groot deel van het open terrein ingericht worden ten behoeve van parkeren, waarbij voldoende groen aangebracht zal worden. Het parkeerterrein wordt ingevuld met parkeervakken, met bomen tussen de vakken en plantsoen en blokhagen op de uiteinden van de vakken. Het parkeren zal niet zichtbaar zijn vanaf de Europaweg vanwege een groene afscherming. De entree van het hotelgebouw, zal aan de Europawegzijde worden gesitueerd en middels verbijzonderingen duidelijk herkenbaar zijn. Hotel De huidige situatie (van de ijsbaan) vormt een 'achterkantsituatie' die door middel van hoogopgaand groen wordt verborgen. Deze situatie zal middels de nieuwbouw opgeheven worden. De locatie vormt een uitstraling naar buiten, richting de Europaweg. Uitgangspunt is een bouwwerk rondom de ijsbaan te bouwen met daar omheen een weg ter ontsluiting. Voordeel van deze situering is het vormen van een 'gezicht' aan de Europaweg. Het hotel zal de hoge eentonige gevel van de grote ijshal aan het oog onttrekken. Een dergelijk groot gebouw zal in een verticale geleding uiteen moeten vallen om een pompeuze uitstraling te voorkomen. Voor het bouwwerk geldt een verticale geleding, toepassing van natuurlijke materialen, afronding van het bouwwerk en kleurstelling conform de Asserschool. Voor de materialisering zijn natuurlijke materialen zoals hout en baksteen van toepassing. De plaats van de entree zal duidelijk herkenbaar zijn door bijvoorbeeld hoogteverspringing en/of alternatieven voor materiaal- en kleurgebruik. De benadering van het hotel zal geschieden vanaf het Stadsbroek, welke gelijk valt met de entree van het zwembad en de ijsbaan. Ook voor deze locatie geldt een herkenbare uitstraling.

blad 10 van 49



Hoofdstuk 3 3.1

Onderzoek Algemeen Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dienen burgemeester en wethouders ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening onderzoek te verrichten naar de bestaande toestand in en naar de mogelijke en wenselijke ontwikkelingen van het gebied. Het onderzoek spitst zich toe op de voor dit bestemmingsplan relevante aspecten. Daarnaast beschrijven we de bestaande en gewenste situatie. Zoals in de inleiding reeds vermeld, betreft het onderhavige plan een beperkte aanpassing aan het geldende bestemmingsplan om het aangepaste bouwplan voor het hotel mogelijk te maken. Er wordt dan ook aangesloten bij de onderzoeken die daarvoor recent zijn uitgevoerd.

3.2 3.2.1

Beschrijving van de huidige situatie Geschiedenis Het plangebied vormde in het begin van de vorige eeuw een laaggelegen, overwegend open graslandgebied ten westen van het Asserbosch (zie onderstaande kaart). In het zuiden stroomde de Stadsbroekloop, daarlangs stonden enige bosjes. In het gebied lagen twee noord-zuid lopende lanen. In het zuiden lag een oost-west gelegen laan, onderdeel van het huidige Achterpad.

Kaart situatie circa 1896

blad 11 van 49



In 1930 is hier het sportpark Het Stadsbroek aangelegd. Het complex bevatte onder meer voetbalvelden, een zwembad, een paardendrafbaan en een vijver. Na de aanleg van een zwembad en een kanovijver werd een kunstijsbaan in 1970 en een ijs- en evenementenhal in 1974 (de voormalige Trianthahal) gerealiseerd. Daarmee is de eerste aanzet gegeven tot een regionale uitstraling van Het Stadsbroek. In de omgeving vonden in deze periode drastische ruimtelijke ingrepen plaats door de aanleg van de Europaweg-Zuid, de verlenging van de Hoofdlaan en de aanleg van de weg Kortbossen (1974). Ook zijn toen de woongebieden Westerpark, Baggelhuizen en Kortbossen gerealiseerd (tussen 1972 en 1978). Het Bosbad De Wilg werd afgebroken in 1992, waarna in 1994 het nieuwe complex van DeSmelt in gebruik is genomen, met onder meer een openluchtzwembad, een overdekt subtropisch golfslagbad, de kunstijsbaan en een sport- en evenementenhal. Daarbij is ook de weg Kortbossen gedeeltelijk verlegd. Hierna zijn diverse veranderingen aangebracht, waaronder de aanleg van een zomer-/wintertuin en de realisering van horecafaciliteiten, waaronder de ombouw van de Trianthahal tot Plaza Mexicana. Eind 2009 werd begonnen met de bouw van de eerste fase van het een onderhavige hotel en kreeg het complex de naam De Bonte Wever. In onderstaand figuur is een luchtfoto van de huidige situatie van het plangebied en de omgeving weergegeven.

Luchtfoto bestaande situatie plangebied en omstreken

3.2.2

Ruimtelijke karakteristiek en structuur De ruimte van sportpark Het Stadsbroek kan ingedeeld worden in de vorm van verschillende kamers. Het bos vormt een gesloten ruimte en grenst aan de oostzijde van het gebied. Daarlangs van noord naar zuid grenzen de sportvelden. Deze vormen de open ruimte in het gebied. Aan de zuidzijde vormt het natuurlijke gebied een gevarieerde open en gesloten ruimte. De sportvelden en het natuurlijk gebied vormen samen de grens voor het middengebied: het recreatieterrein. Het recreatieterrein is een deels open ruimte met langs de randen grote en minder grote gebouwen, die allen ten behoeve van de sport en recreatie zijn opgericht. Te midden van die gebouwen liggen verschillende parkeerplaatsen. De overige zijden van de gebouwen liggen aan de sportvelden of aan de openbare weg.

blad 12 van 49



3.3

Milieuhygiënische aspecten In 2003 is in het kader van de ontwikkeling van Het Stadsbroek tot een sport- en recreatiegebied met een (boven)regionale uitstraling, een Milieueffectrapport (MER) opgesteld. Een nieuw hotel bij kunstijsbaan De Smelt maakte hiervan een belangrijk onderdeel uit. In 2005 zijn de ontwikkelingen in Het Stadsbroek vastgelegd in (vigerend) bestemmingsplan Het Stadsbroek II. Milieukundig zijn daarmee destijds de ontwikkeling van het hotel met bijbehorende horecavoorzieningen onderbouwd. De onderhavige uitbreiding van Hotel De Bonte Wever kan nagenoeg geheel gerealiseerd worden binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan. Door aanpassingen aan het bouwplan wordt het hotel echter hoger dan in het bestemmingsplan toegestaan. Daarnaast ligt het hotel ter plaatse van de zuidwestelijke gevel niet geheel binnen het geldende bouwvlak. Alleen in verband met de overschrijding van het bouwvlak en de gewijzigde hoogte is het onderhavige bestemmingsplan opgesteld. De vanaf hier omschreven onderzoeken beogen enkel deze planologische wijzigingen te onderbouwen.

3.3.1

Luchtkwaliteit In het kader van de MER in 2003 is de luchtkwaliteit na realisatie van het Hotel De Bonte Wever beschouwd. Dit betrof een berekening met het rekenmodel CAR II, waarbij uitgegaan is van een worst-case benadering. De norm bedroeg voor zowel PM10 als NO2 40 µg/m³. De bijdrage aan de luchtkwaliteit als gevolg van de verkeersemissie na realisatie van de uitbreiding van het hotel was volgens deze berekeningen vrijwel gelijk aan de autonome ontwikkeling. De berekende emissie na realisatie van de uitbreiding bleef daarmee ruim binnen de gestelde normen. Grotendeels past de voorziene uitbreiding van het hotel binnen het vigerende bestemmingsplan. De onderhavige planologische wijziging betreft alleen een aanpassing van de hoogte en een kleine verplaatsing van het bouwvlak. Het maximum aantal kamers is niet langer bepaald. Binnen deze extra bouwmassa is naar verwachting fysiek een toename van het aantal kamers mogelijk van ten hoogste 30. Dit draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit, zodat dit ruim binnen de gestelde normen blijft. Dit betekent dat vanuit het aspect luchtkwaliteit geen belemmeringen aan het onderhavige bestemmingsplan worden opgelegd.

3.3.2

Externe veiligheid In de huidige situatie behoort de ammoniakkoelinstallatie van kunstijsbaan DeSmelt nog tot type 2. De risicocontour voor het persoonlijk risico (grenswaarde 10-6) ligt dan op een afstand van 65 m uit het hart van de machinekamer en op 60 m uit het hart van in de openlucht opgestelde leidingen. Het voornemen bestaat zodanige technische voorzieningen aan te brengen dat de installatie tot type 1 gaat behoren. De daarvoor te treffen voorzieningen zijn relatief eenvoudig aan te brengen en zullen worden aangebracht voordat onderhavig bestemmingsplan in werking treedt. Vanuit het oogpunt van externe veiligheid gelden in dit geval geen minimaal in acht te nemen afstanden.

blad 13 van 49



3.3.3

Geluid Geluid wegverkeer Een hotelaccommodatie behoort niet tot geluidsgevoelige bebouwing in de zin van de Wet geluidhinder. Evenwel heeft de gemeente in dit opzicht een eigen verantwoordelijkheid om uit het oogpunt van behoorlijk bestuur geen situaties mogelijk te maken die uit het oogpunt van geluidhinder niet gewenst zijn. Maatgevend voor geluidbelasting vanwege wegverkeer in deze situatie is de Europaweg-Zuid. De gevel van het hotel is geprojecteerd op een afstand van 46 m uit de as van de Europaweg. In 2003/2005 is berekend dat de gevelbelasting dan 58 dB(A) na wettelijke aftrek zal bedragen, uitgaande van toepassing van gewoon asfalt. In deze situatie is het mogelijk om middels een goede gevelisolatie een aanvaardbaar binnenniveau te bereiken. In het kader van het MER is reeds aandacht besteed aan de verkeersaantrekkende werking van Het Stadsbroek en aan de gevolgen voor de geluidhinder. Destijds is gebleken dat de geluidhinder door wegverkeer vanaf de Europaweg en Hoofdlaan vrijwel niet zal toenemen in vergelijking met de autonome ontwikkeling. Aangezien de gevel van het hotel, die is gericht op de Europaweg-Zuid, op 45 m afstand uit de as van de weg is geprojecteerd, geldt dat deze conclusies in stand blijven. Daarbij is een hotel formeel geen geluidgevoelig object in het kader van de Wet geluidhinder. Geluid vanuit inrichting De realisatie van het hotel heeft invloed op het geluid van de kunstijsbaan DeSmelt op haar omgeving. Voor de feitelijke exploitatie en het gebruik van de kunstijsbaan en de daaraan verbonden milieuaspecten vormt de Wet milieubeheer het juridische kader. Activiteiten van DeSmelt moeten passen binnen de huidige geluidsvoorschriften van de verleende milieuvergunning. De hierin opgenomen toetsingswaarden ten aanzien van omliggende woningen voldoen aan wettelijke grenswaarden. Het onderhavige hotel wordt gebouwd tussen de kunstijsbaan DeSmelt en geluidgevoelige objecten (woningen) in de omgeving van het plan. Voor wat betreft de geluidsuitstraling vanuit de ijsbaan heeft het hotel een positieve uitwerking voor omliggende woonwijken. Geluid vanuit TT-circuit Het gehele plangebied ligt binnen de geluidzone van 50 dB(A) die geldt rondom het Circuit van Drenthe. Aangezien een hotel in de Wet geluidhinder niet wordt beschouwd als een geluidgevoelig object, vormt de ligging in de geluidzone geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

3.4

Waterhuishouding/watertoets In het vigerende bestemmingsplan Het Stadsbroek II is het onderhavige hotel reeds mogelijk gemaakt. Waterhuishoudkundig gezien is het plan ten opzichte van 2005 niet gewijzigd. Ten opzichte van de situatie in 2005 neemt het verharde oppervlak niet toe. Door het waterschap is destijds met betrekking tot de waterparagraaf en de wijze waarop in het plan Stadsbroek II rekening wordt gehouden met de waterbelangen, een positief wateradvies afgegeven. De gemeente Assen heeft in april 2008 een verkennend en aanvullend onderzoek laten uitvoeren naar de bodemkwaliteit ter plaatse van DeSmelt in Assen (Tauw, 28 april 2008, kenmerk R001-4565615ADS-shp-V01-NL). Daarbij zijn in de grondwal geen verhoogde gehalten aangetroffen en is deze grond schoon bevonden.

blad 14 van 49



Voor het overige deel van de locatie zijn plaatselijkmatig verhoogde gehalten zink, PAK10 en/of minerale olie aangetroffen. De vrijkomende grond wordt als categorie-1-grond beschouwd. Gesteld is dat, indien in de toekomst activiteiten plaats vinden, een plan van aanpak geschreven moet worden. In het grondwater zijn maximaal licht verhoogde waarden gemeten. In 2009 heeft de "Partijkeuring grondwal locatie 'De Smelt' te Assen"(Tauw, 26 maart 2009, kenmerk R001-4633819KLH-afr-V01-NL) plaatsgevonden, waarbij de grondwal rondom ijsbaan DeSmelt is gekeurd. Hieruit blijkt dat de grond vrij toepasbaar is voor wat betreft de chemische kwaliteit. De grond voldoet aan de eisen voor 'zand in aanvulling en ophoging', maar niet aan de eisen voor 'zand in zandbed'. Voor de planvorming leidt dit derhalve niet tot belemmeringen en/of maatregelen.

3.5

Cultuurhistorie Van de oorspronkelijke, noord-zuid gerichte lanen zijn alleen nog de meest noordelijke gedeelten aanwezig. Het zijn de wegen ter weerszijden van de voetbalvelden van ACV. Tevens is het oostelijk deel van het oorspronkelijke Achterpad nog aanwezig, dat aansluiting geeft op de Roldertorenlaan, alsmede het in 1930 aangelegde Achterpad dat aansluiting geeft op de weg Kortbossen. Alle overige infrastructuur is van tamelijk recente datum. Door de onderhavige planologische wijziging worden geen cultuurhistorische waarden aangetast.

3.6

Archeologie Voor het onderhavige bouwplan is ten opzichte van het geldende bestemmingsplan Stadsbroek II, slechts een kleine uitbreiding nodig van het bouwvlak. Op basis van de Archeologische Monumentenkaart/Indicatieve Kaart Archeologische Waarden heeft het hele plangebied een lage archeologische verwachtingswaarde. Nader archeologisch onderzoek ten behoeve van de onderhavige bestemming is dan ook niet nodig.

3.7 3.7.1

Flora en fauna Flora- en faunatoets In het kader van het bestemmingsplan Stadsbroek II is in 2005 door Bugel Hajema adviseurs een toets Flora- en faunawet uitgevoerd, rapport Advies Flora- en faunawet Stadsbroek II, d.d. 23 februari 2005, projectnr. 015.00.02.55.11. Gebiedsbescherming Uit de ligging van het plangebied vloeit geen (directe) gebiedsbescherming voort. Niet bedreigde waarden Uit de soortgroepen vlinders en libellen zijn geen beschermde soorten in het plangebied aanwezig. Uit de soortgroep vissen is een beschermde soort nabij het plangebied aanwezig. Deze wordt echter door de ingrepen niet bedreigd. Vogels In het plangebied is voor geen enkele soort de goede staat van instandhouding in het geding. Vrijgestelde soorten In het plangebied van Stadsbroek II komen enkele beschermde vaatplanten, zoogdieren en amfibieën voor. Voor deze soorten geldt een vrijstelling voor artikel 8 t/m 12 van de Flora- en faunawet. Aan deze vrijstelling zijn geen aanvullende eisen gesteld. Voor verstoring van deze soorten hoeft geen ontheffing te worden aangevraagd.

blad 15 van 49



Ontheffingen In het plangebied worden geen soorten verstoord, waarvoor ontheffing moet worden aangevraagd, mits wordt voldaan aan bepaalde voorwaarden, als gesteld in paragraaf 4.5 en 4.6 van het rapport Advies Flora- en faunawet Stadsbroek II. Aanbevelingen Tot slot wordt, met het oog op de uit te voeren civieltechnische werkzaamheden, verwezen naar de aanbevelingen in het rapport Advies Flora- en faunawet Stadsbroek II.

3.7.2

Mitigatieplan vleermuizen Tauw heeft onderzoek gedaan naar de consequenties van de flora- en faunawetgeving voor de voorgenomen werkzaamheden ten behoeve van de bouw van het Hotel De Bonte Wever (Mitigatieplan Vleermuizen, Hotel De Bonte Wever, Assen, d.d. 14 oktober 2009, projectnummer 4681596). De belangrijkste werkzaamheden ten behoeve van de bouw van het hotel bestaan uit het kappen van naaldbomen, het vergraven van een aarden wal en het bouwen van het hotel. Resultaten vleermuisonderzoek Tijdens de veldbezoeken zijn de Gewone dwergvleermuis, de Laatvlieger en de Ruige dwergvleermuis aangetroffen. De Laatvlieger en Ruige dwergvleermuis gebruiken het plangebied alleen als foerageergebied. In de omgeving blijven na realisatie van het onderhavige project voldoende bosgebied, lanen en bosjes behouden als foerageergebied voor deze soorten. Tijdens het laatste bezoek vertoonden twee individuen van de Gewone dwergvleermuis territoriaal (balts) gedrag. Geconcludeerd wordt dat het gebied met naaldbomen ten noorden van de tribune van DeSmelt door Gewone dwergvleermuis wordt gebruikt als baltsgebied. Een baltsgebied heeft een sterke relatie met een verblijfplaats, omdat na de balts de paring plaatsvindt in een verblijfplaats in bebouwing. Het baltsgebied wordt daarom ook gezien als onderdeel van de functionele leefomgeving van vleermuizen. Balts- en foerageergebied Verwijdering van het baltsgebied voor Gewone dwergvleermuis, bestaande uit naaldbomen, wordt gemitigeerd door de aanplant van nieuwe bomen. Op het parkeerterrein ten noordoosten van DeSmelt wordt de huidige structuur van eikenbomen versterkt door de aanplant van nieuwe rijen bomen, waarbij met de boomkeuze rekening wordt gehouden met omgeving en landschap (eiken of lindes). Op het grasland ten zuidoosten van DeSmelt is het plan om een beekje met beekbegeleidende bomen te realiseren. Ten zuidoosten van DeSmelt zijn er toekomstplannen voor de ontwikkeling van een wielerbaan, sporthal en openluchtzwembad. In het beoogde gebied is een parklandschap geprojecteerd met heuvels, water en (grote) bomen. De inzet is om de nieuwe aanplant zo spoedig mogelijk te realiseren. Daardoor zijn er voldoende groenstructuren in de omgeving. Alle inspanningen zijn er op gericht dat ten tijde van de kap van de naaldbomen in fase 2 en 3 in het voorjaar van 2011, de extra bomen aangeplant zijn. Verblijfplaatsen In de tribune van DeSmelt, het restaurant en de bebouwing van de bevoorrading bevinden zich mogelijk verblijfplaatsen van Gewone dwergvleermuizen. Door de werkzaamheden van de bouw van het hotel en de fysieke aanwezigheid, menselijke activiteit en lichtuitstraling van het hotel kunnen eventuele verblijfplaatsen aan de noordzijde in de tribune ongeschikt worden voor de Gewone dwergvleermuis. Daarnaast vormt het hotel een barrière in de vliegroute van de tribune naar de rij eikenbomen rondom de tribune en eiken langs de Hoofdlaan. Om de eventuele verblijfplaats van vleermuizen in de tribune zo min mogelijk te verstoren en te compenseren, worden de volgende maatregelen genomen: Ÿ Ÿ

blad 16 van 49

aan de achterzijde van het hotel, aan de zijde van de tribune wordt geen permanente verlichting geplaatst, alleen noodverlichting; aan de voorzijde van het hotel, de toegang en de parkeerplaats wordt verlichting geplaatst met diepe reflectoren, zodat uitstraling alleen naar beneden plaats vindt;



Ÿ Ÿ Ÿ

Ÿ Ÿ

3.8

de verlichting wordt zo laag mogelijk gehouden met een maximale horizontale verlichtingssterkte gemeten op het wegdek van 5 lux; er wordt gekozen voor meerdere kleine lichtbronnen op de parkeerplaats in plaats van één sterke lichtbron; in de gevel van het hotel worden voorzieningen getroffen voor verblijfplaatsen van gewone dwergvleermuis. Mogelijkheden hiervoor zijn: 1. het weglaten van stootvoegen met een opening van 1,5 cm breed, waardoor de vleermuis toegang heeft tot de spouwmuur; 2. het inmetselen van tien vleermuiskasten in fase 2 en fase 3; 3. het monteren van een plank tegen de gevel, waarbij net 1,5 tot 2 centimeter ruimte is tussen de muur en plank. Vleermuizen kunnen achter deze plank wegkruipen. Vooral Gewone dwergvleermuizen en Ruige dwergvleermuizen maken gebruik van dit soort constructies; de verblijfplaatsen moeten op minimaal 3 meter hoogte gerealiseerd worden, in een rustige, luwe, beschutte plek, met wat zonnewarmte, maar niet vol in de zon; de detaillering van de verblijfplaatsen zal verder worden uitgewerkt door de initiatiefnemer en de gemeente Assen met advies van een terzake deskundige.

Verkeer en vervoer Ontsluiting Het Hotel De Bonte Wever zal in de toekomst worden ontsloten via de Kortbossen. Vanaf de hoofdtoegang aan de Hoofdlaan van het sportpark is de Kortbossen bereikbaar via het Stadsbroek. Aan de andere zijde mondt de Kortbossen uit op de Europaweg-Zuid. Parkeren Voor de parkeerbehoefte van het hotel is in het vigerende bestemmingsplan uitgegaan van een norm van 0,5 parkeerplaats per hotelkamer. Hierbij is rekening gehouden met combinatiebezoek met de sportvoorzieningen op Het Stadsbroek. Hiernaast geldt een norm van 0,5 parkeerplaats per arbeidsplaats en 5 parkeerplaatsen per 100 m² vergader- en congreszaal. In totaal zijn er ongeveer 350 parkeerplaatsen gepland rondom Hotel De Bonte Wever. Uitgaande van ten hoogste 390 kamers en een norm van 0,5 parkeerplaats per kamer voldoet het parkeren ruimschoots aan de gestelde norm. In de regels van dit bestemmingsplan is bepaald dat het onderhavige hotel alleen mag worden gebouwd als uit de aanvraag om omgevingsvergunning voor het bouwen blijkt dat voldoende parkeerruimte wordt gerealiseerd.

3.9

Vormvrije m.e.r.-beoordeling Op 1 april 2011 is het nieuwe Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Een belangrijke wijziging die daarin is aangebracht, is dat voor de vraag of een m.e.r.beoordelingsprocedure moet worden doorlopen, toetsing aan de drempelwaarden in de Dlijst niet toereikend is. Indien een activiteit een omvang heeft die onder de grenswaarden ligt, dient op grond van de selectiecriteria in de EEG-richtlijn milieu-effectbeoordeling te worden vastgesteld of belangrijke nadelige gevolgen van de activiteit voor het milieu kunnen worden uitgesloten. Pas als dat het geval is, is de activiteit niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig. Beoordeeld moet derhalve worden of een activiteit met een omvang onder de drempelwaarde toch belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gebruikt. De toetsing in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te geschieden aan de hand van de selectiecriteria in bijlage III van de EEG-richtlijn milieu-effectbeoordeling.

blad 17 van 49



In het plangebied is sprake van de realisatie van een hotel. De realisatie van een hotel met bijbehorende voorzieningen is reeds mogelijk conform het vigerende bestemmingsplan Het Stadsbroek II. Het ontwerp van het te realiseren hotel past echter niet geheel binnen het vigerende plan. De hoogte van het hotelgebouw overschrijdt deels de maximale hoogte die het bestemmingsplan toestaat. Daarnaast is er een beperkte overschrijding van het bouwvlak aan de zuidwestelijke zijde. Het onderhavige bestemmingsplan is bedoeld om deze overschrijdingen weg te nemen, zodat het hotel op de voorgenomen wijze kan worden gerealiseerd. Geen van de in bijlagen D van het Besluit m.e.r. genoemde drempels wordt overschreden. In het kader van de voorbereiding van dit plan is geconstateerd, dat het plan niet binnen een kwetsbaar of waardevol gebied is gelegen. Op basis van hetgeen is beschreven in hoofdstuk 3 van deze toelichting op het gebied van milieuhygiënische aspecten (luchtkwaliteit, externe veiligheid, geluid, water, cultuurhistorie, archeologie, natuur en verkeer en parkeren) en de omstandigheid dat in het kader van de ontwikkeling van Het Stadsbroek tot een sport- en recreatiegebied met een (boven)regionale uitstraling reeds een milieueffectrapport is opgesteld, waarvan het hotel een belangrijk onderdeel uitmaakte kan worden geconcludeerd, dat het milieubelang in voldoende mate is afgewogen en dat er geen nadelige effecten zijn te verwachten. Het plan is derhalve niet m.e.r.-beoordelingsplichtig.

blad 18 van 49



Hoofdstuk 4 4.1

Planbeschrijving Algemeen Het plan waarvoor het onderhavige bestemmingsplan is opgesteld omvat de realisatie van het Hotel De Bonte Wever rondom de bestaande kunstijsbaan DeSmelt.

Er is sprake van drie bouwfasen om te kunnen komen tot de gewenste eindvorm, waarin het hotel de ijsbaan in zijn geheel zal omsluiten. Van de drie hoofdfasen is fase 2 het 'benadrukte' hoofdgebouw en vormen fase 1 en 3 het begin en het eind van een 'kralensnoer' dat om de ijsbaan heen wordt gelegd. Deze zijn qua hoofdopzet identiek aan elkaar. Het hotel zal drie verdiepingen beslaan. De bouw van het hotel is een essentieel onderdeel van de ontwikkeling van DeSmelt. Rondom het hotel is de mogelijkheid aanwezig voor ongeveer 350 parkeerplaatsen ten behoeve van hotelgasten. Dit parkeerterrein zal met groen worden afgeschermd. Functies In het hoofdgebouw bevinden zich diverse functies met een directe relatie tot de hotelkamers. De eerste twee bouwlagen worden hoofdzakelijk gebruikt voor facilitaire of secundaire functies zoals keuken, ontbijtzaal, vergader- en conferentieruimtes, voorraad en opslag, kantoorruimtes, receptie en ontvangstruimte. Op de bouwlagen 3 en 4 worden hoofdzakelijk hotelkamers gerealiseerd.

blad 19 van 49



Stedenbouwkundig Het hoofdgebouw bevindt zich aan de lange zijde van de ijsbaan en ligt parallel aan de Europaweg. Het hoofdgebouw neemt een afwijkende positie in ten opzichte van de ijsbaan. Doordat het hoofdgebouw naar voren wordt geplaatst, heeft het een meer belangrijke positie in de hiërarchie ten opzichte van de rest van het gebouw. Ook in de hoogte van het bouwvolume van het hoofdgebouw komt het thema hiërarchie aan bod. Het hoofdgebouw wordt hoofdzakelijk in vier bouwlagen gebouwd, waarbij de entree een extra hoogteaccent krijgt. Het hoofdgebouw zal worden uitgevoerd in metselwerk, conform de aangrenzende hotelgebouwen uit de fasen 1 en 3. Het entreegebouw zal worden uitgevoerd als 'glazen' volume om een maximale (visuele) interactie met de ijsbaan te kunnen waarborgen.

Hoofdgebouw (fase 2) met links een fractie van fase 1

Hoofdentree

Beeld van fase 1 en 3

Groen In het beeldkwaliteitplan is aangegeven dat het parkeren niet zichtbaar mag zijn vanaf de Europaweg. Dit wordt ingevuld door de bestaande groene bomenrij te handhaven en daarachter als afscheiding een haag te planten van een minimale hoogte van 1,20 meter. Om afwisseling te maken kan deze haag variëren en verspringen in hoogte. Op de hoeken van het perceel wordt het afgesloten door hogere opgaande beplanting . Het parkeren zelf wordt ingevuld door middel van haaksparkeren alsmede zogenaamde parkeerkoffers die worden afgescheiden door lagere hagen met daarin bomen. blad 20 van 49



Uitsnede terreinindeling haaksparkeren

4.2

Verantwoording bestemmingskeuze In het onderhavige bestemmingsplan is gekozen voor de bestemming Horeca. In het Handboek bestemmingsplannen van de gemeente Assen en in de SVBP 2008 is deze bestemming als volgt omschreven: het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf, waaronder bed & breakfast, discotheek, feestzaal en partyboerderij. Een hotel met aanverwante ruimten, zoals vergader- en congreszaal, past in de bovenstaande bestemmingsomschrijving.

4.3

Ontwikkelingsgebieden Het onderhavige bestemmingsplan grotendeels conserverend van aard. De planologische wijzigingen betreffen de hoogte en de (beperkte) verruiming van het bouwvlak.

blad 21 van 49



Hoofdstuk 5 5.1

Toelichting op de regels Inleiding In dit hoofdstuk worden, voor zover noodzakelijk geacht, de van dit plan deeluitmakende planregels nader toegelicht. De planregels geven inhoud aan de op de verbeelding aangegeven bestemmingen. Ze geven aan, waarvoor de opstallen al dan niet gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd mag worden. Bij de opzet van de planregels is getracht het aantal regels zo beperkt mogelijk te houden en slechts te regelen wat werkelijk noodzakelijk wordt geacht.

5.2

Flexibiliteits- en afwijkingsregels Ondanks de hiervoor genoemde beperking ten aanzien van de op te nemen regels kan het in een concrete situatie voorkomen dat afwijking van de gestelde normen aanvaardbaar is. Hiertoe zijn enkele flexibiliteitsregels opgenomen. De uitvoering berust bij het bevoegd gezag en maakt afwijkingen van geringe aard mogelijk; de aan de grond toegekende bestemming dient evenwel gehandhaafd te blijven. Bij de afwijkingsregels wordt in de planregels een aantal algemene criteria genoemd. De genoemde criteria worden als volgt benaderd: Straat- en bebouwingsbeeld Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen, dient gestreefd te worden naar het instandhouden dan wel tot stand brengen van een, in stedenbouwkundig opzicht, samenhangend straat- en bebouwingsbeeld. In het algemeen zal bij bebouwing worden gestreefd naar: een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte alsmede een goede hoogte-/breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en een samenhang in bouwvorm/architectonisch beeld tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar is georiënteerd. Milieusituatie Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvorm(-en), dient rekening te worden gehouden met de milieuaspecten, zoals hinder voor omwonenden en een verkeersaantrekkende werking (milieuhygiënische inpasbaarheid). Verkeersveiligheid Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvorm(-en), dient rekening te worden gehouden met het instandhouden dan wel tot stand brengen van een verkeersveilige situatie. Gebruiksmogelijkheden Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvorm(-en), dient rekening te worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden binnen andere bestemmingen, indien deze daardoor kunnen worden beïnvloed. Sociale veiligheid Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvorm(-en), dient voorkomen te worden dat een ruimtelijke situatie ontstaat die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet sociaal controleerbaar is. Externe veiligheid Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvorm(-en), dient voorkomen te worden dat een ruimtelijke situatie ontstaat die onveilig is voor wat betreft het aspect externe veiligheid.

blad 22 van 49



5.3

Opzet regels Overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) worden de in het plan begrepen gronden voor bepaalde doeleinden aangewezen door middel van de op de verbeelding aangegeven bestemmingen en daarop betrekking hebbende planregels. Daarbij worden regels gegeven voor het bouwen van bouwwerken en voor het gebruik van de bouwwerken en onbebouwde gronden. Bij het opstellen van de regels is rekening gehouden met de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht die op 1 oktober 2010 in werking is getreden. De bij dit plan behorende planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten: 1. Inleidende regels; 2. Bestemmingsregels; 3. Algemene regels; 4. Overgangs- en slotregels. In hoofdstuk 1 worden enkele in de planregels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten. In hoofdstuk 2 worden de op de kaart aangegeven bestemmingen omschreven en wordt bepaald op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden. Tevens worden per bestemming de bouwmogelijkheden vermeld. Hoofdstuk 3 bevat de regels die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in een afzonderlijk hoofdstuk onder te brengen. Hoofdstuk 4 bevat gebruikelijke overgangs- en slotregels.

5.4

Nadere toelichting op de regels Navolgend wordt een aantal planregels artikelsgewijs van een nadere toelichting voorzien. Artikel 1 Begrippen In dit artikel worden de in de overige artikelen gehanteerde begrippen - voor zover nodig om interpretatieverschillen te voorkomen - verklaard. De meeste van deze begrippen kunnen als 'standaardregels' worden beschouwd. Artikel 2 Wijze van meten Dit artikel regelt hoe er gemeten wordt. Artikel 3 Horeca De bestemming Horeca staat hotelactiviteiten (horeca in de categorie 2, wat inhoudt dat een hotel mogelijk is) toe. Ondergeschikt aan de hoofdfunctie zijn onder andere conferentie- en vergaderruimten, ruimten voor keuken, opslag en kantoor toegestaan. Het hotel dient in het bouwvlak te worden gerealiseerd, waarbinnen het bouwpercentage 100% bedraagt. De toegestane hoogte van het hoofdgebouw bedraagt 20, aflopend tot 14 meter. Voor de zijvleugels bedraagt de maximale hoogte 10 meter. Artikel 4 Anti-dubbeltelregel Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te kunnen voorkomen. Dit kan zich voordoen indien een deel van een bouwperceel dat reeds bij de berekening van een maximum bebouwingspercentage was betrokken wederom, nu ten behoeve van de berekening van het maximum bebouwingspercentage van een ander bouwperceel wordt betrokken. Artikel 5 Algemene bouwregels Deze regel is opgenomen om te garanderen dat er voldoende parkeer- of stallingsruimte wordt gerealiseerd.

blad 23 van 49



Artikel 6 Algemene gebruiksregels Voor de redactie van de gebruiksregels is de algemene formulering aangehouden. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit maakt het noodzakelijk dat de bestemmingsomschrijving voldoende duidelijk is. Van een aantal activiteiten is expliciet aangegeven of zij als strijdig met de bestemming dan wel als niet strijdig met de bestemming worden aangemerkt. Artikel 7 Algemene afwijkingsregels In dit artikel is een aantal regels opgenomen teneinde het mogelijk te maken dat het plan op ondergeschikte punten wordt aangepast. Kleine afwijkingen van de in de planregels opgenomen, dan wel op verbeelding aangegeven maten kunnen volgens dit artikel mogelijk worden gemaakt. Ook kan onder bepaalde voorwaarden van het aantal parkeerplaatsen en van de vereiste laad- en losruimte worden afgeweken, mits er alternatieven voorhanden zijn. Artikel 8 Overige regels Dit artikel geeft regels met betrekking tot de toegankelijkheid van het perceel voor brandweerauto's en vuilnisauto's en ander te verwachten verkeer. Ook geeft dit artikel regels met betrekking tot de toegankelijkheid van de buitenruimte voor gehandicapten en eisen aan de inrichting van de parkeergelegenheid en de laad- en losmogelijkheden. Artikel 9 Overgangsrecht Ten aanzien van het gebruik van gronden en opstallen is bepaald dat het gebruik van gronden en opstallen dat in strijd is met dit bestemmingsplan op het tijdstip van het van inwerking treden van het plan, mag worden voortgezet. Wijziging van dit strijdige gebruik is strafbaar gesteld, indien de afwijking van het plan wordt vergroot. Bebouwing die niet voldoet aan de regels van dit bestemmingsplan ten tijde van de tervisielegging, dan wel waarvoor een omgevingsvergunning voor het bouwen voor dat tijdstip is aangevraagd en welke verleend diende te worden, is onder het overgangsrecht geplaatst. Een geringe uitbreiding van de inhoud wordt na afwijking mogelijk gemaakt. Indien de onder het overgangsrecht gebrachte bebouwing door een calamiteit verloren gaat is volledige herbouw toegestaan. Artikel 10 Slotregel In de slotregel wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan aangehaald kan worden (titel van het bestemmingsplan).

blad 24 van 49



Hoofdstuk 6 6.1

Financiële uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid Het voorliggende plan betreft een particulier initiatief waaraan in beginsel geen kosten voor de gemeente zijn verbonden, afgezien van de kosten van het ambtelijk apparaat voor de begeleiding, planologische en juridische beoordeling van het bestemmingsplan, alsmede de gerechtelijke procedures. Omdat de gronden niet in eigendom zijn van de gemeente, zullen deze kosten worden verhaald op de initiatiefnemer. Aangezien dit kostenverhaal door middel van het sluiten van een anterieure overeenkomst geschiedt, stelt de gemeente geen exploitatieplan vast.

6.2

Planschadeaspecten Naast de gemeentelijke kosten kunnen er planschadevergoedingskosten uit dit plan voortvloeien. Deze kosten zijn op voorhand niet uit te sluiten, maar gezien de geringe planologische wijziging die het voorliggende bestemmingsplan voorstaat, is er redelijkerwijs geen planschade te verwachten. Om voor de gemeente elk financieel risico uit te sluiten, zal de gemeente met de initiatiefnemer in de te sluiten anterieure overeenkomst, ook de mogelijke planschade betrekken.

blad 25 van 49



Hoofdstuk 7 7.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid Inspraak Op basis van op basis van de gemeentelijke inspraakverordening en art. 1.3.1 Besluit ruimtelijke ordening heeft het voorontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegen van 6 juni 2011 tot en met 18 juli 2011. Daarbij is een ieder de gelegenheid geboden mondeling of schriftelijk inspraakreacties in te dienen. In de hiervoor genoemde periode zijn geen inspraakreacties ontvangen.

7.2

Overleg Naast de inspraak is aan diverse instanties gevraagd te reageren in het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening. Er zijn vier reacties ontvangen in het kader van het vooroverleg. Deze zijn in bijlage 1 weergegeven en voorzien van commentaar. Gezien de inhoud van de genoemde vooroverlegreacties en de gemeentelijke reactie hierop, bestaat er geen aanleiding het voorontwerp bestemmingsplan aan te passen. Het plan zal derhalve ongewijzigd als ontwerpbestemmingsplan in procedure worden gebracht.

blad 26 van 49



blad 27 van 49



Bijlagen

blad 28 van 49



blad 29 van 49



Bijlage 1

blad 30 van 49

Nota van inspraak en overleg


Nota van inspraak en overleg Voorontwerp bestemmingsplan “Stadsbroek, Hotel De Bonte Wever”

Inhoud 1. Inleiding en juridische procedure

2

2. Overlegreacties en commentaar a. VROM-Inspectie; b. Provincie Drenthe.

3

3. Gevolgen voor het bestemmingsplan

3

1. Inleiding en juridische procedure Het voorontwerp bestemmingsplan ‘Stadsbroek, Hotel De Bonte Wever’ heeft betrekking op gronden rondom de ijsbaan DeSmelt in Assen. Het geldende bestemmingsplan voor Stadsbroek staat een hotel toe op deze gronden. Echter, het ontwerp van het te realiseren hotel past niet geheel binnen het vigerende plan. De hoogte van het hotelgebouw overschrijdt deels de maximale hoogte die het bestemmingsplan toestaat. Daarnaast is er een zeer beperkte overschrijding van het bouwvlak. Daarom is een nieuw bestemmingsplan opgesteld waarin slechts de nieuwe vorm het te realiseren hotel is opgenomen. Op basis van op basis van de gemeentelijke inspraakverordening en art. 1.3.1 Besluit ruimtelijke ordening heeft het voorontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegen van 6 juni 2011 tot en met 18 juli 2011. Daarbij is een ieder de gelegenheid geboden mondeling of schriftelijk inspraakreacties in te dienen. Naast de inspraak is aan diverse instanties gevraagd te reageren in het kader van het vooroverleg. In de hiervoor genoemde periode zijn geen inspraakreacties ontvangen. Wel zijn drie reacties ontvangen in het kader van het vooroverleg. Deze worden hierna weergegeven en voorzien van commentaar. 2. Overlegreacties en commentaar 2a. Provincie Drenthe De provincie constateert dat in het bestemmingsplan op basis van de Omgevingsvisie Drenthe geen provinciaal belang is opgenomen. De gemeente mag er vanuit gaan dat Gedeputeerde Staten geen rede zal zien om vanuit provinciaal belang in te grijpen in de verdere procedure wanneer het plan overeenkomstig het voorontwerp in procedure wordt gebracht. De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen. 2b. VROM-Inspectie De VROM-Inspectie laat weten dat het bestemmingsplan de betrokken Rijksdiensten geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen. Dit gelet op de nationale belangen in de Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid (RNRB). De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen. 2c. Hulpverleningsdienst Drenthe De HVD maakt een opmerking over de aanwezige ammoniakkoelinstallatie. Zoals ook in de plantoelichting is verwoord, is er momenteel nog sprake van en type 2 installatie. Deze wordt echter tijdig aangepast zodat de installatie een type 1 uitvoering krijgt. Op dat moment is er geen invloedsgebied meer aanwezig en hoeft er geen verantwoording te worden afgelegd ten aanzien van het groepsrisico. De gemeente onderschrijft deze reactie en bevestigd dat de installatie inderdaad tijdig wordt aangepast, zoals ook al is aangegeven in de plantoelichting.

2

De HVD benadrukt het belang om bij de ontwikkeling van het hotel rekening te houden met specifieke aspecten ten behoeve van de hulpdiensten. Hierbij moet vooral worden gedacht aan de bereikbaarheid van het hotel en de bluswatervoorzieningen en de afstemming met de brandweer Assen om tot goede resultaten te komen. Deze reactie wordt ter harte genomen, maar maakt niet direct onderdeel uit van de regeling in het bestemmingsplan. Het betreft een uitvoeringskwestie die verankerd is in de bouwverordening. 2d. Waterschap Hunze en Aa’s De waterschap laat weten geen op- of aanmerkingen te hebben over het bestemmingsplan. De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen. 3. Gevolgen voor het bestemmingsplan Gezien de inhoud van de genoemde vooroverlegreacties en de gemeentelijke reactie hierop, bestaat er geen aanleiding het voorontwerp bestemmingsplan aan te passen. Het plan zal derhalve ongewijzigd als ontwerp bestemmingsplan in procedure worden gebracht.

3


blad 31 van 49



Regels

blad 32 van 49



blad 33 van 49



Hoofdstuk 1 Artikel 1 1.1

Inleidende regels Begrippen plan: het bestemmingsplan Stadsbroek, Hotel De Bonte Wever van de gemeente Assen.

1.2

bestemmingsplan: de geometrische bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0106.05BP201040B-B001 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

1.3

de kaart: de kaart die deel uitmaakt van het plan en als zodanig is gewaarmerkt (identificatie nummer NL.IMRO.0106.05BP201040B-B001).

1.4

aanduiding: een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.5

aanduidingsgrens: de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.6

ander-werk: een werk, geen bouwwerk zijnde.

1.7

bebouwing: één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1.8

bebouwingsgrens: de op de kaart, blijkens de daarop voorkomende verklaring, als zodanig aangegeven lijn, die door gebouwen niet mag worden overschreden, behoudens overschrijdingen die krachtens deze regels zijn toegestaan.

1.9

bebouwingspercentage: de bebouwde oppervlakte van de gebouwen uitgedrukt in procenten van nader aangewezen gronden.

1.10

bedrijfsgebouw: een gebouw, dat dient voor de uitoefening van een bedrijf.

1.11

bevoegd gezag bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning.

1.12

bestemmingsgrens: de grens van een bestemmingsvlak.

blad 34 van 49



1.13

bestemmingsvlak: een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.14

bijgebouw: een vrijstaand gebouw, carports hieronder begrepen, dat een gebruikseenheid vormt en dienstbaar is aan een op hetzelfde perceel gelegen hoofdgebouw; aanvulling op de hoofdfunctie van dat hoofdgebouw daaronder niet begrepen.

1.15

bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

1.16

bouwgrens: de grens van een bouwvlak.

1.17

bouwlaag: een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke bouwhoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder.

1.18

bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.19

bouwperceelgrens: een grens van een bouwperceel.

1.20

bouwvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

1.21

bouwwerk: elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

1.22

dienstwoning: een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bestemd voor de huishouding van een persoon (en zijn/haar gezin of naar de aard daarmee gelijk te stellen samenlevingsvorm) wiens huisvesting daar, met het oog op de bestemming van het gebouw of terrein noodzakelijk is.

1.23

escortbedrijf: de natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersonen die bedrijfsmatig of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was prostitutie aanbiedt die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend.

blad 35 van 49



1.24

gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.25

horeca(-bedrijf/-voorziening): het bedrijfsmatig verschaffen c.q. verstrekken van logies, dranken, maaltijden en/of kleine eetwaren, zoals het hotelbedrijf, het restaurant bedrijf, een snackbar, een café of een combinatie van twee of meer van deze bedrijven.

1.26

horeca categorie 1: vormen van horeca-activiteiten waarbij in hoofdzaak alcoholische drank wordt verstrekt en waarvan de exploitatie een aantasting van het woon- en leefklimaat kan veroorzaken en een grote druk op de openbare orde met zich meebrengt: café, bars, dancings en nachtclubs.

1.27

horeca categorie 2: vormen van horeca-activiteiten waarbij in hoofdzaak maaltijden worden verstrekt en waarvan de exploitatie doorgaans geen aantasting van het woon- en leefklimaat veroorzaakt: restaurants, hotels, pensions en bodega's.

1.28

horeca categorie 3: vormen van horeca-activiteiten die qua exploitatievorm aansluiten bij winkelvoorzieningen en waar naast kleinere etenswaren in hoofdzaak alcoholvrije drank wordt verstrekt en waarvan de exploitatie onder omstandigheden aantasting van het woon- en leefklimaat kan veroorzaken en een grotere druk op de openbare orde met zich mee kan brengen: broodjeszaken, cafetaria's, fastfood, ijssalons, eethuisjes, lunchrooms, automatiek, afhaalhoreca. Met betrekking tot de gerichtheid van de horeca-activiteiten wordt het volgende onderscheid gemaakt: a. b.

1.29

vormen die zich qua exploitatie en qua openingstijden richten op de reguliere horeca en druk op de omgeving kunnen veroorzaken; vormen die zich qua exploitatie en qua openingstijden richten op de winkelactiviteiten en geen druk op de omgeving veroorzaken.

kantoor: een gebouw, dat dient voor de uitoefening van administratieve werkzaamheden en werkzaamheden die verband houden met het doen functioneren van (semi)overheidsinstellingen, het bankwezen, en naar de aard daarmee gelijk te stellen instellingen.

1.30

onderbouw: een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,20 meter boven peil is gelegen.

1.31

openbare ruimte ruimte die voor iedereen toegankelijk is.

1.32

peil: a. b.

blad 36 van 49

voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang; in andere gevallen, het gemiddelde van het aansluitende afwerkte maaiveld.



1.33

seksinrichting: de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotischpornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

1.34

vloeroppervlakte: de gezamenlijke oppervlakte van de vloeren binnen een gebouw.

1.35

voorgevel: de naar de weg (eventueel voetpad) gekeerde gevel, vanwaar het gebouw hoofdzakelijk toegankelijk is; indien een gebouw met meerdere zijden aan de weg grenst, geldt de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel(-s).

1.36

woning: een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van één huishouden.

1.37

woongebouw: een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

blad 37 van 49



Artikel 2

Wijze van meten Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1

de dakhelling: langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

2.2

de bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

2.3

de goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

2.4

de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

2.5

de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.6

de hoogte van een windturbine: vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

blad 38 van 49



blad 39 van 49




Bestemmingsregels Horeca Bestemmingsomschrijving De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a.

horeca in de categorie 2;

met daarbijbehorende: b. c. d. e. f.

3.2

gebouwen - een dienstwoning niet daaronder begrepen: bouwwerken, geen gebouw zijnde; terreinen en erven; groenvoorzieningen; parkeervoorzieningen.

Bouwregels Op de voor 'Horeca' aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

3.2.1

Gebouwen Voor een gebouw gelden de volgende regels: a. b. c.

3.2.2

een gebouw wordt uitsluitend binnen het bouwvlak gebouwd; de hoogte mag niet meer bedragen dan op de plankaart is aangegeven; het bebouwingspercentage bedraagt 100% van het bouwvlak.

Andere-bouwwerken Voor andere-bouwwerken gelden de volgende regels: a.

b.

3.3

de bouwhoogte mag niet meer dan 2,5 m bedragen tenzij de andere-bouwwerken achter de voorgevelrooilijn worden geplaatst. Ingeval de plaatsing achter de voorgevelrooilijn geschiedt, mag de hoogte niet meer dan 5 m bedragen, met uitzondering van licht- en vlaggenmasten waarvoor geldt dat de hoogte respectievelijk ten hoogste 8 m en 15 m bedraagt; afwijkingen in maten en afmetingen zoals die bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan mogen gehandhaafd worden.

Specifieke gebruiksregels Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van het bepaalde in lid 3.1, waaronder in ieder geval wordt begrepen: a. b.

blad 40 van 49

het gebruik van gronden voor prostitutie- of escortbedrijf; het gebruik van gronden voor opslag van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken voorwerpen, stoffen en materialen.



c.

blad 41 van 49



Hoofdstuk 3 Artikel 4

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

blad 42 van 49



Artikel 5

Algemene bouwregels In aanvulling op het bepaalde in de bestemming 'Horeca' gelden de volgende regels: a.

b.

blad 43 van 49

een gebouw waarbij gelet op de omvang of functie daarvan ruimte nodig is voor het parkeren of stallen van auto's mag alleen worden gebouwd als uit de aanvraag om omgevingsvergunning voor het bouwen blijkt dat voldoende parkeer- of stallingsruimte wordt gerealiseerd; als voldoende in de zin van de voorgaande regel wordt in ieder geval aangemerkt een parkeernorm van 0,5 parkeerplaatsen per hotelkamer, 0,5 parkeerplaatsen per arbeidsplaats en 5 parkeerplaatsen per 100 m² vergader- en congreszaal.



Artikel 6

Algemene gebruiksregels Tot een gebruik strijdig met de regels van dit bestemmingsplan, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, wordt in ieder geval verstaan: 1. 2.

blad 44 van 49

gebruik als seksinrichting, escortbedrijf, sekswinkel, smartshop en coffeeshop; gebruik als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, anders dan als stort- en/of opslagplaats voor normaal gebruik.



Artikel 7 7.1

Algemene afwijkingsregels Kleine afwijkingen Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het plan: a.

b.

c.

d.

7.2

ten aanzien van ondergeschikte punten met het oog op de aanpassing aan de werkelijke afmetingen in het terrein, met dien verstande dat de op de verbeelding aangegeven afstand tussen enige bebouwingsgrens en enige weggrens niet wordt verkleind, de structuur van het plan niet wordt aangetast, de belangen van derden in redelijkheid niet worden geschaad en de afwijking gewenst en noodzakelijk wordt geacht voor de juiste verwezenlijking van het plan; voor afwijkingen ten aanzien van de voorgeschreven afmetingen en percentages van de bebouwing, met dien verstande dat de afwijkingen niet meer dan 10% mogen bedragen van de in deze regels genoemde, dan wel op de kaart aangewezen of daarvan te herleiden maten en/of percentages; ten aanzien van het bepaalde over het bouwen van (hoofd-)gebouwen binnen het bouwvlak en toestaan dat de grenzen van het bouwvlak naar de buitenzijde worden overschreden door: 1. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen,ventilatiekanalen, en schoorstenen; 2. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken; 3. (hoek-)erkers over maximaal de halve gevelbreedte, ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen, mits de bebouwingsgrens met niet meer dan 1,20 m wordt overschreden; ten aanzien van het bepaalde over het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat kunstwerken worden gebouwd tot een hoogte van ten hoogste 15 m.

Afwijking algemene bouwregels Het bevoegd gezag kan, mits op andere wijze in de nodige parkeerruimte wordt voorzien, bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 5.

7.3

Afwijken algemene gebruiksregels Het bevoegd gezag kan, mits op andere wijze in de nodige laad- en/of losruimte wordt voorzien, bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6.

7.4

Afwegingskader Een in dit artikel genoemde omgevingsvergunning kan slechts worden verleend indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: a. b. c. d. e. f.

blad 45 van 49

het straat- en bebouwingsbeeld; de milieusituatie; de verkeersveiligheid; de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden; de sociale veiligheid; externe veiligheid.



Artikel 8 8.1

Overige regels Bereikbaarheid van bouwwerken voor wegverkeer a.

b.

c.

d. e. f.

8.2

Brandweeringang a.

b.

8.3

Indien de toegang tot een bouwwerk dat voor het verblijf van tenminste tien mensen is bestemd, meer dan 10 meter is verwijderd van een openbare weg, moet een verbindingsweg tussen die toegang en het openbare wegennet aanwezig zijn die geschikt is voor verhuisauto's, vuilnisauto's, ziekenauto's, brandweerauto's en het overige te verwachten verkeer. Een geschikte verbindingsweg in de zin van het eerste lid moet, tenzij de gemeenteraad voor de desbetreffende weg in een bestemmingsplan of in een verordening of anderszins voorschriften heeft vastgesteld: 1. een breedte hebben van tenminste 4,5 m, over een breedte van tenminste 3,25 m zijn verhard en een vrije hoogte boven de kruin van de weg hebben van tenminste 4,2 m; 2. zijn verhard op een wijze die geschikt is voor motorvoertuigen met een massa van tenminste 14.600 kg en zijn voorzien van de nodige kunstwerken; en 3. op doeltreffende wijze kunnen afwateren. Het bepaalde in het eerste lid is niet van toepassing op een bijgebouw, als bedoeld in artikel 2, onder b, van het Besluit bouwwerken, voorzover dit bijgebouw niet tot bewoning bestemd is, maar wel tot een hoofdgebouw behoort dat op hetzelfde terrein is gelegen. Nabij ieder bouwwerk dat voor het verblijf van mensen is bestemd, moeten zodanige opstelplaatsen voor brandweerauto's aanwezig zijn, dat een doeltreffende verbinding tussen die auto's en de bluswatervoorziening kan worden gelegd. Bij afwezigheid van een toereikende openbare bluswatervoorziening moet worden zorg gedragen voor een doeltreffende niet-openbare bluswatervoorziening. Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in dit lid onder a en d, indien de aard, de ligging en het gebruik van het bouwwerk zich daarvoor lenen.

Indien een automatische doormelding van brand naar de alarmcentrale van de brandweer plaatsvindt, wordt, indien het gebouw over meerdere toegangen beschikt, in overleg met de brandweer tenminste één van de toegangen als brandweeringang aangewezen. Een brandweeringang moet automatisch opengaan bij een brandmelding of te openen zijn met behulp van een systeem dat in overleg met de brandweer is bepaald.

Bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten a.

Tussen de toegang van enerzijds: 1. een woning of een woongebouw, als bedoeld in artikel 4.3 van het Bouwbesluit; 2. een gebouw met een al dan niet gemeenschappelijke toegankelijkheidssector, als bedoeld in artikel 4.3 van het Bouwbesluit; en anderzijds de openbare weg moet een mede voor gehandicapten begaanbare weg of begaanbaar pad aanwezig zijn. b.

blad 46 van 49

Voor de in het eerste lid bedoelde wegen en paden geldt dat zij: 1. tenminste 1,10 m breed moeten zijn; 2. geen kleinere vrije doorgang mogen hebben dan 0,85 m; en 3. ten hoogste een hoogteverschil mogen overbruggen van 0,02 m, tenzij dit plaatsvindt door middel van een hellingbaan die voldoet aan het bepaalde in de artikelen 2.39 en 2.40 van het Bouwbesluit.



8.4

Ruimte tussen bouwwerken a.

b.

8.5

Parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden bij of in gebouwen a.

b. c.

d.

e.

blad 47 van 49

De zijdelingse begrenzing van een bouwwerk moet ten opzichte van de zijdelingse grens van het erf zodanig zijn gelegen dat tussen dat bouwwerk en de op het aangrenzende erf aanwezige bebouwing geen tussenruimten ontstaan die: 1. vanaf de hoogte van het erf tot 2,2 meter daarboven minder dan 1 meter breed zijn; 2. niet toegankelijk zijn. Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in dit lid onder a indien voldoende mogelijkheid aanwezig is voor reiniging en onderhoud van de vrij te laten ruimte.

Indien de omvang of de bestemming van een gebouw daartoe aanleiding geeft, moet ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's in voldoende mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort. Deze ruimte mag niet overbemeten zijn, gelet op het gebruik of de bewoning van het gebouw, waarbij rekening moet worden gehouden met de eventuele bereikbaarheid per openbaar vervoer. De in het eerste lid bedoelde ruimte voor het parkeren van auto's moet afmetingen hebben die zijn afgestemd op gangbare personenauto's. Aan deze eis wordt geacht te zijn voldaan: 1. indien de afmetingen van bedoelde parkeerruimten tenminste 1,80 m bij 5,00 m en ten hoogste 3,25 m bij 6,00 m bedragen; 2. indien de afmetingen van een gereserveerde parkeerruimte voor een gehandicapte voorzover die ruimte niet in de lengterichting aan een trottoir grenst - tenminste 3,50 m bij 5,00 m bedragen. Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in of onder dat gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort. Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in dit lid onder a en c: 1. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit, of; 2. voorzover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingsruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien.




Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Overgangsrecht bouwwerken Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, 1. 2.

9.2

gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Bij omgevingsvergunning afwijken Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van lid 9.1 een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.

9.3

Uitzondering op het overgangsrecht bouwwerken Lid 9.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

9.4

Overgangsrecht gebruik Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

9.5

Verboden gebruik Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

9.6

Strijdig gebruik Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 9.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

9.7

Uitzondering op het overgangsrecht gebruik Lid 9.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

9.8

Hardheidsclausule Voorzover van toepassing van het overgangsrecht bouwwerken of gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard jegens een of meer personen kan het bevoegd gezag ten behoeve van die persoon of personen dat overgangsrecht buiten toepassing laten.

blad 48 van 49



Artikel 10

Slotregel Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Stadsbroek, Hotel De Bonte Wever.

blad 49 van 49


Stadsbroek, Hotel De Bonte Wever. ontwerpbestemmingsplan

Recommend Documents