Ontwerpbestemmingsplan

Ontwerpbestemmingsplan De Born Oost

Concept

Wageningen Universiteit en Researchcentrum

Grontmij Nederland B.V. Arnhem, 5 mei 2011

Verantwoording

Titel

:


Subtitel

:

Projectnummer

:

Referentienummer

:

Revisie

:

Datum

:

5 mei 2011

Auteur(s)

:

mr. A.N. Janse

E-mail adres

:

Gecontroleerd door

:

Paraaf gecontroleerd

:

Goedgekeurd door

:

Paraaf goedgekeurd

:

Contact

:

287504

ing. E. Groenenberg

ir. R.C.E. Koning

Grontmij Nederland B.V. Velperweg 26 6824 BJ Arnhem Postbus 485 6800 AL Arnhem T +31 26 355 83 55 F +31 26 445 92 81 www.grontmij.nl

Pagina 2 van 35

Toelichting

Inhoudsopgave

1 1.2 1.3 1.4 1.5

Inleiding......................................................................................................................... 4 Aanleiding ..................................................................................................................... 4 Ligging plangebied........................................................................................................ 5 Geldende bestemmingsplannen ................................................................................... 5 Leeswijzer ..................................................................................................................... 6

2 2.2 2.3

Huidige situatie plangebied........................................................................................... 7 Landschap..................................................................................................................... 7 Ruimtelijk-functionele structuur..................................................................................... 7

3 3.2 3.3 3.4

Toekomstige situatie plangebied ................................................................................ 10 Algemeen kader en uitgangspunten ........................................................................... 10 Randvoorwaarden....................................................................................................... 10 Stedenbouwkundige visie ........................................................................................... 11

4 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9

Uitvoerbaarheid van het plan ...................................................................................... 14 Inleiding....................................................................................................................... 14 Beleid .......................................................................................................................... 14 Duurzaamheid............................................................................................................. 20 Milieu........................................................................................................................... 20 Water........................................................................................................................... 23 Ecologie ...................................................................................................................... 28 Archeologie en cultuurhistorie..................................................................................... 29 Economische uitvoerbaarheid..................................................................................... 31

5 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6

Wijze van bestemmen................................................................................................. 32 Inleiding....................................................................................................................... 32 Het digitale bestemmingsplan..................................................................................... 32 Verbeelding ................................................................................................................. 32 Regels ......................................................................................................................... 32 Artikelsgewijze toelichting ........................................................................................... 33

6 6.2 6.3 6.4

De procedure .............................................................................................................. 35 Inspraak ...................................................................................................................... 35 Overleg........................................................................................................................ 35 Zienswijzen ................................................................................................................. 35

Pagina 3 van 35

1

Inleiding

1.2 Aanleiding Aan de noordkant van Wageningen verrijst momenteel de nieuwe campus van Wageningen UR. Wageningen UR is op dit moment nog op verschillende locaties binnen de gemeente gehuisvest, maar al enige jaren geleden is het proces in gang gezet om de bebouwing en voorzieningen op (toen nog) de locatie De Born uit te breiden en te transformeren tot de nieuwe centrale campus van Wageningen UR. Sindsdien zijn bestaande gebouwen op De Born uitgebreid en zijn nieuwe, veelal spraakmakende gebouwen gerealiseerd. Zo zijn in 2007 het nieuwe Forum- en Atlasgebouw in gebruik genomen, bedoeld voor respectievelijk de huisvesting van alle onderwijsfaciliteiten en van onderzoekers van de Environmental Sciences Group. In het eerste gebouw zijn ook de universiteitsbibliotheek en hogeschool Van Hall Larenstein ondergebracht. In 2009 is het Radixgebouw geopend, voor huisvesting van de Plant Sciences Group. In 2011 wordt begonnen met de bouw van Orion, het tweede onderwijsgebouw naast het Forumgebouw. Het departement Voedingswetenschappen zal in 2014 volledig gehuisvest zijn op Wageningen Campus. In 2012 verhuist al een groot aantal leerstoelgroepen vanuit de verschillende locaties naar de campus. Ten oosten van de nieuwe campus, aan de overzijde van de Mansholtlaan, ligt het gebied de Born Oost. Wageningen UR heeft enkele jaren geleden het besluit genomen om deze locatie niet langer meer ten behoeve van wetenschappelijk onderwijs en onderzoek te gebruiken. In nauwe samenwerking met de gemeente Wageningen zijn vervolgens de mogelijkheden verkend om tot een nieuwe invulling van het gebied te komen. Uitgangspunt is dat het vrijgekomen gebied wordt gereserveerd voor kennisintensieve (high tech) bedrijvigheid. Bij de bedrijvigheid zal het primair gaan om hoogwaardige kennisintensieve bedrijvigheid gericht op de thema’s voeding en levensmiddelen, landbouw, life sciences en gezondheid. Hierdoor ontstaat een goede aansluiting met de onderzoeks- en onderwijsactiviteiten van Wageningen UR. Op termijn zal hier een zeer omvangrijk kenniscentrum van hoog internationaal niveau ontstaan, onderdeel uitmakend van de Food Valley, het netwerk van Wageningen UR en andere instituten, bedrijven uit de foodindustrie, onderwijsinstellingen en overheden. In het beleid van rijk, provincie en gemeente wordt de Food Valley als een uiterst belangrijke economische peiler aangemerkt. Doelstelling van dit beleid is het profileren van de Valleiregio als een Food Valley van wereldfaam met een unieke positie in Europa op de thema's voeding, voedsel, landbouw, life sciences en gezondheid. Behalve kennisintensieve bedrijvigheid zal in een deel van het gebied ook de bouw van woningen in een lage dichtheid mogelijk worden gemaakt. Deze extensieve bebouwingsgraad hangt samen met het karakter van het gebied, dat gekenmerkt wordt door een ‘losse’ lintbebouwingsstructuur aan de Grintweg. In opdracht van Wageningen UR en de gemeente Wageningen heeft Bureau B+B in samenwerking met Loos van Vliet – atelier voor stedenbouw, landschap, architectuur een stedenbouwkundige studie en een inventarisatie uitgevoerd en enkele scenario's voor mogelijke ontwikkelingen onderzocht. De scenario's zijn in een workshop besproken met de gemeente en Wageningen UR. Op 4 februari 2009 heeft een informatieavond plaatsgevonden voor omwonenden. In deze avond zijn de verschillende scenario’s toegelicht.

Pagina 4 van 35

0BInleiding

Om een en ander in goede banen te leiden heeft de gemeenteraad van Wageningen in haar vergadering van 26 oktober 2009 de Kadernota locatieontwikkeling Born Oost vastgesteld. Deze kadernota bevat het programmatische en ruimtelijke kader voor de herontwikkeling van het gebied. In dezelfde vergadering heeft de gemeenteraad tevens ingestemd met voorkeursmodel 2 van het Beeldkwaliteitplan dat door Bureau B+B en Loos van Vliet ten behoeve van de Born Oost is opgesteld. Vanwege de geografische samenhang in het gebied is ervoor gekozen om de bestaande woningen en bedrijven aan de (westzijde van de) Grintweg tevens op te nemen in voorliggend bestemmingsplan. Voor wat betreft deze woningen en bedrijven is voorliggend bestemmingsplan uitsluitend actualiserend van aard. 1.3 Ligging plangebied Het plangebied is gelegen tussen de Droevendaalsesteeg aan de noordzijde, de Grintweg aan de zuidoostzijde en de Mansholtlaan aan de zuidwestzijde. Op afbeelding 1 is de ligging van het plangebied globaal aangegeven. De verbeelding van dit bestemmingsplan geeft de ligging exact weer.

Afbeelding 1. Globale ligging plangebied (rood gemarkeerd). 1.4 Geldende bestemmingsplannen Het plangebied maakt deel uit van bestemmingsplannen, namelijk het bestemmingsplan Landelijk gebied Noord en West, vastgesteld door de gemeenteraad van Wageningen in haar vergadering van 25 augustus 1992 en goedgekeurd Gedeputeerde Staten van Gelderland bij besluit van 8 april 1993, nummer RG92.57542, en het bestemmingsplan Landelijk gebied Oost, vastgesteld door de gemeenteraad van Wageningen in haar vergadering van 23/24 oktober 1995 en goedgekeurd Gedeputeerde Staten van Gelderland bij besluit van 29 mei 1996, nummer RG95.552l5. Voor zover het plangebied ligt in het bestemmingsplan Landelijk gebied Noord en West heeft het de bestemming ‘Landbouwonderzoeks- en landbouwonderwijsgebied’. Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor doeleinden ten aanzien van: • het bieden van ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden voor het landbouw onderzoek en het landbouwonderwijs; • de instandhouding van de historische wegenstructuur ter ontsluiting van het landbouwonderzoeks- en het landbouwonderwijsgebied;

Pagina 5 van 35

0BInleiding

• de versterking van de landschapsstructuur; • de versterking van de algemene natuurkwaliteit; • de verhoging van het recreatief medegebruik. De voorgenomen ontwikkeling is niet mogelijk binnen deze bestemming. Een herziening van dit bestemmingsplan is noodzakelijk om de gewenste ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken. Voor zover het plangebied ligt in het bestemmingsplan Landelijk gebied Oost is voorliggend bestemmingsplan actualiserend van aard. Het betreft hier de bestaande bebouwing en functies aan de (westzijde van de) Grintweg. Voorliggend plan heeft een beheersgericht karakter voor dit gebied. Dit houdt in dat de bestaande situatie, zoals die bij het opstellen van het bestemmingsplan bekend is, wordt vastgelegd. Het plan is hierbij zoveel mogelijk gebaseerd op het geldende bestemmingsplan Landelijk gebied Oost. Alle nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen die na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan Landelijk gebied Oost in dit deel van het plangebied door middel van vrijstellingen en ontheffingen, wijzigingen, partiële bestemmingsplanherzieningen en dergelijke mogelijk zijn gemaakt, bijvoorbeeld de woningbouw op het voormalige terrein van Plato Houtveredeling aan de Wildekamp, worden in voorliggend bestemmingsplan meegenomen. 1.5 Leeswijzer Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en planregels en gaat vergezeld van een toelichting. Op de verbeelding zijn de onderscheiden bestemmingen door middel van kleuren en tekens aangegeven. De regels bevatten de materiële inhoud van de bestemmingen. De verbeelding en planregels vormen tezamen het juridische toetsingskader voor ruimtelijke en functionele ontwikkelingen in het plangebied. De plantoelichting bevat met name de aan het plan ten grondslag liggende gedachtegang. De toelichting is als volgt opgebouwd. Na het inleidende eerste hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de huidige situatie in het plangebied beschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 de nieuwe ontwikkeling uiteengezet. Hoofdstuk 4 gaat in op de haalbaarheid van het plan. Het relevante beleid wordt beschreven alsmede ook milieu- en overige aspecten. In hoofdstuk 5 wordt de wijze van bestemmen toegelicht. Het betreft een toelichting op de regels en de verbeelding van dit bestemmingsplan. In hoofdstuk 6 worden procedurele aspecten van dit bestemmingsplan beschreven.

Pagina 6 van 35

2

Huidige situatie plangebied

2.2 Landschap Het plangebied ligt op het grensvlak van twee landschapstypen, namelijk het enken- of engenlandschap op de hoger gelegen gronden van de Veluwe en het broek- en veenontginningsgebied van de lager gelegen delen; de overgang van de Eng naar het Binnenveld. De Eng is gelegen op de flank van de beboste stuwwal. Het hoogteverschil tussen de stadsrand en de bosrand bedraagt 10 à 15 meter. Het hoogste punt van de stuwwal ligt ongeveer 25 meter hoger dan de stadsrand. Door deze grote hoogteverschillen kunnen op de Eng zeer markante uitzichten worden ervaren op het stedelijk gebied, het bosgebied en de Eng zelf. In de vroege middeleeuwen werd dit gebied gekenmerkt door kleine verspreide gehuchten en solitaire boerderijen. Rondom de boerderijen werden kleine stukjes akkerland ontgonnen om granen te telen. De veestapel bestond uit runderen, varkens, schapen en geiten. Als begrazingsgebied fungeerden aanvankelijk de bossen, waarin het loof, jonge opslag, eikels en beukenootjes het veevoer vormden. In natte perioden foerageerde het vee hoofdzakelijk in de bossen op de stuwwal, terwijl in drogere perioden ook de lager gelegen bossen in de Vallei toegankelijk waren. Na 1000 n. Chr. nam de oppervlakte bouwland geleidelijk toe ten koste van het bos met als resultaat dat er aan het eind van de middeleeuwen op de Eng een aanzienlijk complex van oude bouwlanden was gevormd. Deze toename hield verband met een relatief sterke bevolkingsgroei in de (toen nog) vestingstad Wageningen, waardoor de behoefte aan broodgranen toenam. Op oude topografische kaarten is te zien dat tot in het midden van de vorige eeuw de agrarische bebouwing hoofdzakelijk beperkt was tot de Grintweg. Vanaf ongeveer 1900 is een steeds verdere verdichting van de (burger)bebouwing langs de verschillende wegen in het gebied te zien. Het gebied tussen Wageningen en Bennekom wordt verdicht door de bouw van vrijstaande woningen langs de oude ontginningswegen. Vanaf de zeventiger jaren worden de stadsrandfuncties in het gebied steeds manifester. Door een sterke uitbreiding van onder meer volkstuinen, paarden- en schapenweitjes wijzigt het agrarisch karakter steeds meer in een stadsrandkarakter. Als gevolg hiervan heeft het gebied een complexe inichtingsstructuur. Het landschap is daardoor kleinschalig van karakter. Karakteristiek is de in het landschap nog zichtbare structuur van oude wegen met enkele aanliggende oude boerderijen die verwijzen naar de eeuwenoude agrarische ontginningsgeschiedenis van het gebied. 2.3 Ruimtelijk-functionele structuur Binnen het plangebied kan een onderscheid worden gemaakt tussen een westelijk en oostelijk deel. Het westelijke deel van het plangebied omvat gronden van Wageningen UR. Tot voor kort bevond zich hier bebouwing waarin wetenschappelijk onderwijs werd gegeven en wetenschappelijk onderzoek werd uitgevoerd. Alle bebouwing is inmiddels gesloopt. De herontwikkeling van het gebied is ondertussen al ter hand genomen. Recentelijk is het nieuwe gebouw van het Nederlands Instituut voor Ecologie (NIOO-KNAW) in gebruik genomen. Het NIOO verricht ecologisch onderzoek in de zee, op het land en in het zoete water. Tevens is ten zuiden van het NIOO een terrein verkocht voor de vestiging van de hogeschool STOAS. Voor het overige ligt het terrein nog braak en zal het in de loop van de komende jaren bebouwd gaan worden.

Pagina 7 van 35

1BHuidige situatie plangebied

Afbeelding 2. Het nieuwe gebouw van het NIOO. Het oostelijke deel van het plangebied omvat de bestaande woningen en bedrijven aan de Grintweg in de vorm van lintbebouwing aan beide zijden van de weg. Door enkele open plekken tussen de bebouwing is het nog steeds mogelijk om vanaf de Grintweg het daarachter liggende landschap te beleven. De belangrijkste functie in dit gebied is de woonfunctie. Het wonen vindt voornamelijk plaats in de vorm van vrijstaande woningen, hoofdzakelijk bestaande uit één laag met een kap, gesitueerd op royale erven. Naast woningen bevinden zich in het gebied een aantal bedrijven en andere voorzieningen. Het betreft achtereenvolgens restaurant ‘t Gesprek, een bedrijf voor reparatie van en detailhandel in witgoed, een manege en ‘Het Bijenhuis’, een speciaalzaak voor bijenhouders.

Pagina 8 van 35

1BHuidige situatie plangebied

Afbeelding 3. Bestaande bebouwing langs de (westzijde van de) Grintweg, ter hoogte van manege Stal Eikelboom.

Pagina 9 van 35

3

Toekomstige situatie plangebied

3.2 Algemeen kader en uitgangspunten In samenspraak met Wageningen UR heeft de gemeenteraad van Wageningen op 26 oktober 2009 de Kadernota locatieontwikkeling Born Oost vastgesteld. Deze kadernota bevat het programmatische en ruimtelijke kader voor de herontwikkeling van het gebied. In dezelfde vergadering heeft de gemeenteraad tevens ingestemd met voorkeursmodel 2 van het Beeldkwaliteitplan dat door Bureau B+B en Loos van Vliet ten behoeve van de Born Oost is opgesteld. PM. Aanvullen met collegebesluit over afwijken van Kadernota. 3.3 Randvoorwaarden De randvoorwaarden voor de Born Oost zijn opgesteld op basis van de stedenbouwkundige visie voor het gebied. Deze stedenbouwkundige visie is gebaseerd op de in 2002 uitgevoerde studies en het raadsbesluit uit 2002 en geactualiseerd aan de hand van de toekomstplannen van Wageningen UR. Deze plannen passen binnen het in 2003 vastgestelde Structuurplan Wageningen, waarin de Born Oost deels aangeduid is als ‘Werkgebied Kennissector’ en deels als ‘Toekomstig Woongebied met lage dichtheid (10 we/ha)’. Op basis van de stedenbouwkundige visie zijn de volgende randvoorwaarden voor de ontwikkeling van het gebied bepaald: 3.3.1 Algemeen • De Born Oost moet in samenhang met Wageningen Campus als één integraal gebied worden ontwikkeld. • Het maximale programma bedraagt 26.000 m2 bvo kantoren/laboratorium, 16.000 m2 parkeren, 5.500 m2 onderwijsvoorziening, 4.300 m2 paviljoens in het park en 57 + 3 woningen. De situering van de gebouwen in het gebied moet voldoen aan de verkaveling zoals weergegeven in het stedenbouwkundig ontwerp d.d. juni 2009. • In samenhang met de profilering van de universiteit is een duurzame ontwikkeling van het gebied een belangrijk thema; er wordt daartoe een energievisie opgesteld voor het gebied. In het kader van het DuGo beleid is de ambitie het realiseren van een EPL van minimaal 7,5, een GPR score van minimaal 8,0 voor energie bij alle gebouwen, een GPR-score van gemiddeld 8,0 (met een ondergrens van 7,0) voor de andere prestatievelden, het vastleggen van duurzaamheidafspraken aan de hand van bijvoorbeeld de DCBA lijst en het ondertekenen van een duurzaamheidprofiel waarin de uiteindelijke afspraken worden vastgelegd. • De waterhuishouding moet aansluiten op de uitgangspunten van het Gemeentelijk Waterplan en Rioleringplan en de eisen die het waterschap stelt. 3.3.2 Bebouwing • Het maximale programma voor de kantoren/het laboratorium bedraagt 26.000 m2 bvo; de verdiepingshoogte bedraagt 4 m. De gebouwen zijn 4 lagen hoog. Bebouwingshoogte bedraagt 16 - 18 m. • In de bebouwing worden geen horecavoorzieningen mogelijk gemaakt en evenmin een mogelijkheid voor overnachten. • Aan de achterzijde is in een groene setting een aantal kleine gebouwen van twee lagen plus een kap opgenomen van in totaal ca 4.300 m2 bvo; deze gebouwen zijn bedoeld voor kleine zelfstandige bedrijven en/of eventueel algemene voorzieningen.

Pagina 10 van 35

2BToekomstige situatie plangebied

• De onderwijsvoorziening heeft een omvang van fase 1: 3.500 m2 bvo en fase 2: 2.000 m2; de school is 3 lagen hoog met een verdiepingshoogte van maximaal 4 meter; de bebouwingshoogte bedraagt dus 12 meter, evenveel als het naastliggende NIOO gebouw. • Er kunnen woningen worden gerealiseerd in een strook tussen de achterkanten van de woningen langs de Grintweg en de geplande kantoorbebouwing; voor de woonbebouwing wordt rekening gehouden met hindercirkel van de bestaande manege van 100 m; hierdoor wordt de strook woningbouw achter de manege onderbroken; de bebouwingsdichtheid bedraagt 10 woningen per hectare; het maximaal aantal woningen bedraagt 57; 30% van de woningen wordt gerealiseerd in de goedkope categorie; voor de andere woning is niet zozeer de prijs bepalend als wel de bouwvorm: voor het merendeel één verdieping met kap om aan te sluiten bij de reeds aanwezige woningen. • Om de overgang van de te realiseren woningen en de woningen aan de Grintweg zo passend mogelijk te maken kan in de achtertuin van een aantal woningen aan de Grintweg een enkele woning (totaal 3) gerealiseerd worden conform het stedenbouwkundig ontwerp. 3.3.3

Verkeer en parkeren

• Besluitvorming in de raad over de gewenste ontsluiting van het gebied op de Mansholtlaan •

• • •

wordt genomen nadat de raad kennis heeft kunnen nemen van de studie betreffende de ontsluiting van Wageningen Campus. De woningen worden ontsloten vanaf de Grintweg. De parkeernormen zijn vastgesteld in de notitie Parkeernormering Wageningen 2008; de mogelijkheid van dubbelgebruik van parkeerplaatsen voor onderzoek en onderwijs wordt nog nader onderzocht; uitgangspunt is 2 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo kantoren en 2 parkeerplaatsen per woning voor de woningbouw. Het parkeren voor de bedrijven wordt voor minimaal 50% gerealiseerd in gebouwde parkeervoorzieningen, dit kan zijn een parkeergebouw of in de plint of onder het gebouw. In de binnenhoven is de mogelijkheid een aantal parkeerplaatsen te realiseren op het maaiveld en bij de entree van het betreffende gebouw. Het aantal benodigde parkeerplaatsen voor de school bedraagt 140 parkeerplaatsen. Deze worden gerealiseerd achter het schoolgebouw.

3.3.4

Inrichting van het gebied

• Wandelpaden verbinden de bedrijfsgebouwen met de parkeervoorzieningen. • Tussen de kavels van de bedrijven worden bomen geplant, eventueel gecombineerd met wateropvang.

• De Nergenase beek aan de achterkant van de woningen aan de Grintweg is deels opnieuw gegraven en verbreed en met groen versterkt.

• Er is ruimte opgenomen voor de ecologische verbindingszone langs de Droevendaalsesteeg. Deze ecologische verbindingszone in het plangebied zal worden gerealiseerd als onderdeel van de EVZ Veluwe – Binnenveld – Utrechtse Heuvelrug. 3.4 Stedenbouwkundige visie In de stedenbouwkundige visie van bureau B+B en Loos van Vliet wordt uitgegaan van een heldere scheiding tussen wonen en werken, waarbij het wonen is gekoppeld aan de oude boerderijen langs de Grintweg en de bedrijven aan de Mansholtlaan. De bedrijven vormen zo een buffer voor de woningen tegen het verkeersgeluid van de Mansholtlaan. 3.4.1 Werken De gebouwen langs de Mansholtlaan begeleiden het verkeer komende van de A12. De voorgevelrooilijn is ter plaatse van de green van de universiteit gelijk met de nieuwbouw van het NIOO en verspringt vervolgens richting het kruispunt Mansholtlaan/Grintweg naar de Mansholtlaan toe. Zo vormen de gebouwen als het ware een poort naar het centrum van Wageningen en wordt de green aan de oostzijde afgesloten. Om de gebouwen te laten aansluiten bij het NIOO en de campus van Wageningen UR is de landschappelijke structuur van de oude verkaveling ook hier gebruikt als uitgangspunt voor de breedte en positie van de gebouwen. Aan de achterzijde liggen de gebouwen in een groene setting als overgangsgebied naar de woningen. De achtergevelrooilijn verspringt ook hier richting kruispunt om te voorkomen dat de achtergevels samen een massieve wand vormen.

Pagina 11 van 35


De bouwhoogte van de nieuwe school is 12 meter en van alle overige gebouwen 18 meter. De bedrijfsgebouwen hebben een horizontale gevelindeling overeenkomend met de nieuwe gebouw van het NIOO. De paviljoens, de villa-achtige bedrijfsgebouwen hebben een maximale bouwhoogte van 12 meter en een maximale goothoogte van 6 meter. 3.4.2 Wonen De nieuwe woningen worden achter de kavels langs de Grintweg gesitueerd. Om aan te sluiten op de schaal en het authentieke dorpse karakter van de lintbebouwing langs de Grintweg zijn de woningen gegroepeerd in clusters van circa 10 woningen per hectare in een ‘tuin’. Binnen een tuin liggen de woningen rond een collectief erf in het midden met privé tuinen daarom heen. Op een aantal kavels langs de Grintweg bestaat de mogelijkheid aan de achterzijde een nieuw woonhuis te bouwen om zo een passende overgang naar de lintbebouwing aan de Grintweg mogelijk te maken. De ruimtelijke structuur wordt hier verder versterkt door de Nergenase beek in de oude glorie te herstellen.

Afbeelding 4. Impressie woningbouw De Born Oost. Groen en water 3.4.3 Het ontwerp voorziet in ruimtereservering voor de ecologische hoofdstructuur. De bebouwing wordt op voldoende afstand gesitueerd. Het beekprofiel wordt verruimd zodat de beek weer een ruimtelijk element vormt en tevens een duidelijke scheiding vormt tussen de nieuwe en de bestaande woningen. De nieuwe woningen worden gegroepeerd in 'tuinen' die worden omrand door hagen. De groenstructuur in het bedrijvendeel is geïnspireerd op de oude houtwallenstructuur die rond 1860 te vinden was in het gebied. Verkeer en parkeren 3.4.4 De bedrijven worden ontsloten vanaf de Mansholtlaan. Het NIOO vanaf de reeds aanwezige rotonde ter hoogte van de Droevendaalsesteeg en de andere bedrijven en de school vanaf een nieuw te realiseren kruispunt die gekoppeld wordt aan de afslag van de busbaan de universiteitscampus in. Alle parkeerplaatsen worden geïntegreerd in de landschappelijke inrichting van de weide. De parkeerplaatsen worden gestapeld en zo compact mogelijk bij elkaar gesitueerd. Voor de school zullen achter het gebouw 140 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Voor de bedrijven is 2 uitgegaan van een parkeernorm van 2 parkeerplaatsen per 100 m bvo. De parkeerplaatsen worden voor minimaal 50% gerealiseerd in gebouwde voorzieningen. De parkeergebouwen krijgen een groene uitstraling door ze, bijvoorbeeld, met beplanting te laten begroeien. De parkeerplaatsen op maaiveld zullen in met een haag omgeven hoven worden gerealiseerd. Aan de

Pagina 12 van 35


voorzijde van de bedrijven zullen per gebouw maximaal 5 parkeerplaatsen voor bezoekers en mindervaliden op maaiveldniveau worden gerealiseerd. De woningen worden ontsloten met een weg vanaf de Wildekamp terug naar de Grintweg. Elke 'tuin' heeft één entree toegankelijk voor auto's. Direct naast de entree bevindt zich een parkeerkoffer. Daarnaast wordt ook geparkeerd op eigen terrein.

Afbeelding 5: Stedenbouwkundig ontwerp De Born Oost.

Pagina 13 van 35

4

Uitvoerbaarheid van het plan

4.2 Inleiding In dit hoofdstuk wordt de haalbaarheid van het plan onderzocht. Het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid komt hierbij aan de orde. Daarnaast is onderzocht in hoeverre het plan haalbaar is qua milieuaspecten, zoals geluid, externe veiligheid, water en flora en fauna. 4.3 Beleid 4.3.1 Rijksbeleid Nota Ruimte Op achtereenvolgens 17 mei 2005 en 17 januari 2006 hebben de Tweede en Eerste Kamer ingestemd met deel 4 van de Nota Ruimte ‘Ruimte voor ontwikkeling’. Met dit deel 4 is de procedure van de planologische kernbeslissing, zoals aangegeven in de Wet op de Ruimtelijke Ordening, afgerond. Met de bekendmaking op 27 februari 2006 in onder andere de Staatscourant is de Nota Ruimte formeel in werking getreden. De Nota Ruimte (sinds de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening: structuurvisie) is een strategische nota op hoofdlijnen, waarin het nationaal ruimtelijk beleid zoveel mogelijk is ondergebracht. Uitwerkingen van deze Nota zijn onder andere de Nota Mobiliteit, de Agenda Vitaal Platteland en het Actieprogramma Cultuur en Ruimte. In de Nota Ruimte gaat het om inrichtingsvraagstukken die spelen tussen nu en 2020, met een doorkijk naar 2030. In de nota worden de hoofdlijnen van het (Rijks)beleid aangegeven, waarbij de ruimtelijke hoofdstructuur van Nederland (RHS) een belangrijke rol speelt. Een van de speerpunten van dat beleid is dat het Rijk zich, meer dan voorheen, richt op gebieden en netwerken die van nationaal belang zijn. Daar naast wordt meer ruimte gegeven aan lagere overheden, maatschappelijke organisaties, marktpartijen en burgers. Het motto ‘decentraal wat kan, centraal wat moet’ is hierbij een belangrijk uitgangspunt. De Nota bevat generieke regels ter waarborging van de algemene basiskwaliteit (de ondergrens voor alle ruimtelijke plannen). Op het gebied van economie, infrastructuur en verstedelijking gaat het bijvoorbeeld om het bundelingbeleid, locatiebeleid, een goede balans tussen rode en groen/blauwe functies, milieuwetgeving en veiligheid. Op het gebied van water, natuur en landschap geldt de basiskwaliteit op punten als de watertoets, functiecombinaties met water en het groen in en om de stad. Daarnaast wordt er voor de RHS aangegeven welke kwaliteiten worden nagestreefd. In de regel betekent dit meer dan de basiskwaliteit. In de Nota Ruimte wordt aangegeven, dat de haperende economie en de steeds grotere internationale concurrentie ertoe nopen om de economische kracht en de internationale concurrentiepositie van Nederland te versterken. Ruimtelijke knelpunten voor economische groei dienen te worden weggenomen. Aanbod van aantrekkelijke vestigingsplekken, ook voor de schakels in de agrarische keten, en aanpak van de verkeerscongestie zijn hiervoor doorslaggevend. De integrale planning die de Nota Ruimte voorstaat, moet er ook voor zorgen dat de innovatieve mogelijkheden en potenties van vooraanstaande kennisclusters in regio’s als, onder meer, Wageningen volledig kunnen worden benut. Voor de waarborging van de economische groei op de langere termijn acht de rijksoverheid het essentieel, dat het innovatiekracht van de Nederlandse economie wordt vergroot en dat kennis wordt uitgewisseld en toegepast. Daarbij is niet alleen het opleidingsniveau van de bevolking en de mate van kennisoverdracht van belang, maar dient ook het kennisniveau van Nederlandse

Pagina 14 van 35

3BUitvoerbaarheid van het plan

universiteiten en (de daaraan gelieerde) wetenschappelijke instellingen en bedrijven van een dusdanig hoog niveau te zijn, dat deze zich binnen de mondiale top kunnen handhaven. In de nota wordt de vooraanstaande positie van de kennisen innovatieclusters binnen de driehoek Nijmegen-Enschede-Wageningen in, onder meer, voedingstechnologie, voedingsonderzoek en gewasveredeling (Food Valley, met Wageningen als centrum) nadrukkelijk onderkend en wordt geconstateerd, dat onderzoek en ontwikkeling zich met name in deze clusters concentreren. Deze clusters worden in het algemeen gekenmerkt door een grote aanwezigheid van een bovengemiddeld aantal innovatieve en internationaal concurrerende bedrijven, een hoge organisatiegraad van alle actoren rond het thema innovatie en de aanwezigheid van een kennisinfrastructuur van een hoog niveau. In alle nationale stedelijke netwerken en in de daarbinnen gelegen economische kerngebieden zijn in de loop der jaren vooral regionale kennisen innovatieclusters ontstaan, onder andere op het gebied van informatie- en communicatietechnologie (ICT), kennisintensieve (high tech) bedrijven, landbouwinstituten en kapitaalsintensieve bedrijven. Het rijksbeleid is gericht op een zo groot mogelijke ondersteuning van deze kennisen innovatieclusters. 4.3.2 Provinciaal beleid Streekplan Gelderland 2005 Provinciale Staten van Gelderland hebben in hun vergadering van 29 juni 2005 het Streekplan Gelderland 2005 vastgesteld. Het streekplan (sinds de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening: structuurvisie) bevat het ruimtelijke beleid van de provincie Gelderland voor de periode tot 2015. De uitgangspunten voor het ruimtelijke beleid zijn regionale inzet en versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het beleid is regiospecifiek opgezet, met regionale structuurvisies als bouwstenen voor het streekplan. Dit regiospecifieke beleid wordt vormgegeven binnen de context van een generiek provinciaal beleidskader dat ingaat op thema’s als wonen, werken, water, bos en natuur, recreatie en toerisme et cetera. Dit generieke beleid is toegespitst op de tweeledige hoofdstructuur, namelijk het groenblauwe raamwerk en het rode raamwerk. Naast deze raamwerken zijn zgn. multifunctionele gebieden te onderscheiden. Het plangebied ligt binnen het stedelijk netwerk WERV (Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal) dat binnen het op de streekplankaart aangeduide rode raamwerk ligt. De hoofddoelstelling van het Gelders ruimtelijk beleid voor de periode 2005-2015 is om de ruimtebehoefte zorgvuldig in regionaal verband te accommoderen en te bevorderen dat publieke (rijk, provincie, gemeenten, waterschappen) en private partijen de benodigde ruimte vinden, op een wijze die meervoudig ruimtegebruik stimuleert, duurzaam is en de regionale verscheidenheid versterkt, gebruik makend van de aanwezige identiteiten en ruimtelijke kenmerken. Met het ruimtelijk beleid beoogt de provincie bij te dragen aan de versterking van de ecologische, economische en sociaal-culturele positie van Gelderland als een van de Europese regio’s.

Pagina 15 van 35


Afbeelding 6. Uitsnede beleidskaart Ruimtelijke structuur Streekplan Gelderland 2005. Met betrekking tot het thema werken is het beleid gericht op het scheppen van de ruimtelijke voorwaarden voor een succesvolle economische ontwikkeling. Dit betekent onder meer het voorzien in een aanbod aan bedrijventerreinen dat past bij de geraamde regionale behoefte. Duurzame kwaliteit, concentratie en bundeling en zorgvuldig ruimtegebruik zijn hierbij kernbegrippen. Het beleid voor bedrijventerreinen is gericht op de zorg voor voldoende aanbod van kwalitatief hoogwaardige, op de vraag van het bedrijfsleven afgestemde, bedrijventerreinen. Hierbij wordt nadrukkelijk opgemerkt, dat voor bedrijven die gelieerd zijn aan de Gelderse kenniscentra (agrolife sciences bij Wageningen en medische technologie bij Nijmegen) voldoende ruimte aanwezig moet zijn. In het regiospecifieke beleidsdeel wordt het generieke beleid voor wat betreft de regio Vallei verder uitgewerkt. De Food Valley – het netwerk van Wageningen UR en andere instituten, bedrijven uit de foodindustrie, onderwijsinstellingen en overheden – wordt als een uiterst belangrijke economische peiler aangemerkt. Doelstelling is het profileren van de regio als een Food Valley van wereldfaam met een unieke positie in Europa op de thema's voeding, voedsel, landbouw, life sciences en gezondheid. Om dit te bereiken onderzoekt de provincie de ruimtelijke randvoorwaarden die van invloed zijn op de vestiging en het vasthouden van stuwende (boven)regionale bedrijven in de door het rijk aangeduide economische kerngebieden van het Knooppunt Arnhem-Nijmegen (KAN) en WERV. In het streekplan wordt opgemerkt, dat de resultaten van deze studie aanleiding kunnen vormen om tussen de beide kerngebieden afspraken te maken over specialisatie, complementariteit en fasering van bedrijfsvestigingslocaties. De provincie merkt verder op, dat zij verder wil onderzoeken wat de verdere uitbouw van het concept van Food Valley betekent voor de ruimtelijke programmatische wensen en de ruimtelijke inrichting van de regio in de nabije toekomst. De provincie constateert dat in de regio Vallei, het gebied Wageningen-Ede in het bijzonder, een breed draagvlak bestaat voor een profilering als Food Valley door de aanwezigheid van onderzoeksinstituten en bedrijven op het gebied van voedselveiligheid, voedingsmiddelentechnologie en voedselproductie. Ruimtelijke Verordening Gelderland Provinciale Staten van Gelderland hebben op 15 december 2010 de Ruimtelijke Verordening Gelderland vastgesteld. Op grond van artikel 4.1 van de Wet ruimtelijke ordening heeft de provincie de bevoegdheid voor ruimtelijk relevante onderwerpen van provinciaal belang een verordening vast te stellen. De Ruimtelijke Verordening Gelderland is gericht tot de gemeenten en bevat voorschriften waar met name bestemmingsplannen aan dienen te voldoen. Daarnaast mogen in een ruimtelijke verordening ook regels worden opgenomen die rechtstreeks gericht zijn tot de burger. De Ruimtelijke Verordening Gelderland bevat voor één onderwerp direct de

Pagina 16 van 35


burger bindende regels, namelijk voor het onderwerp nieuwvestiging en uitbreiding van solitaire glastuinbouwbedrijven. Bij de totstandkoming van de Ruimtelijke Verordening Gelderland is het beleid uit het Streekplan 2005, streekplanuitwerkingen en streekplanherzieningen als uitgangspunt genomen. De verordening behelst slechts een juridische vertaling van dit beleid, hier is geen nieuw beleid aan toegevoegd. De onderwerpen die van provinciaal belang worden geacht en waarvoor regels in de verordening zijn opgenomen, zijn: • verstedelijking; • wonen; • detailhandel; • recreatiewoningen/-parken; • glastuinbouw; • waterwingebied; • grondwaterbeschermingsgebied; • oppervlaktewater ten behoeve van drinkwatervoorziening; • Ecologische Hoofdstructuur (EHS); • waardevol open gebied; • nationaal landschap. Het plangebied ligt binnen ‘bestaand bebouwd gebied’, zoals aangegeven op de kaart ‘Verstedelijking’ behorende bij de verordening. De verordening bevat geen regels die specifiek betrekking hebben op de inhoud van dit bestemmingsplan, namelijk de ontwikkeling van een bedrijvenstrook met een gemengde functie, te weten wetenschappelijk onderwijs en onderzoek alsmede kennisintensieve (high tech) bedrijvigheid. In algemene zin kan worden opgemerkt, dat voorliggend bestemmingsplan past in het verstedelijkingsbeleid van de provincie, en daarmee ook binnen het kader van de verordening. 4.3.3 Regionaal beleid Regionale Structuurvisie WERV De gemeente Wageningen maakt sinds 2002 deel uit van het samenwerkingsverband WERV (samenwerkingsverband Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal). Het ruimtelijke beleid van dit verband is vastgelegd in de Regionale Structuurvisie WERV, vastgesteld in maart 2005. Het doel van de structuurvisie is tweeledig. Ten eerste heeft de structuurvisie tot doel inzicht te geven in de ruimtelijke ontwikkeling van WERV als stedelijk netwerk op de lange termijn. Hierbij wordt uitdrukking gegeven aan de gemeenschappelijke ambities van de vier gemeenten en ontstaat een samenhangend referentiekader voor beleidsafstemming en coördinatie op regionaal niveau. Ten tweede wil de structuurvisie een solide basis leggen voor samenwerking met de hogere overheden voor het realiseren van de gezamenlijke beleidsambities en investeren in strategische projecten. De structuurvisie bevat het ruimtelijke beleid voor de periode tot 2015 met een doorkijk naar 2030. Centraal staat de netwerkgedachte. De kracht van de netwerkbenadering is dat de kernen binnen stedelijke zones niet allemaal hetzelfde hoeven te doen, maar kansen benutten om elkaar aan te vullen en een taakverdeling af te spreken. Dit biedt ook het beste recept voor behoud en verbetering van de kwaliteit in stad en platteland. Voor wat betreft de economische ontwikkeling en profilering van de regio wordt in de structuurvisie sterk ingezet op een verdere versterking van de kennissector, waarbij met name het food valley-thema een kansrijk perspectief biedt. Zo wil de provincie Gelderland, in samenhang met health valley waarvan Nijmegen de drager is, beleidsinstrumenten op dit kenniscluster inzetten (onder andere via de GOM). De basis hiervoor is al in het WERV-gebied aanwezig, met Wageningen UR als spil. Kern van het clusterconcept is de ketengedachte. Voor het food en healthcluster moet gedacht worden aan een regio-omspannende productieketen die loopt van (agrarische) grondstoffen via voedselbewerking en -onderzoek naar preventieve en klinische gezondheidszorg. In de structuurvisie wordt bij de beschrijving van de ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen opgemerkt, dat het beleid erop is gericht dat de gemeente Wageningen, uitgaande van de netwerkgedachte (complementariteit en taakverdeling), zich als spil van het food valley cluster concentreert zich op de verdere ontwikkeling van de kennissector.

Pagina 17 van 35


Op de structuurbeelden WERV 2015 en 2030 valt het plangebied van voorliggend bestemmingsplan voor een deel binnen een 'kennislandgoed' en buiten de groene contour. In dit gebied zijn functies en bebouwing ten behoeve van, onder meer, kennisinstituten, aan de universiteit gelieerde bedrijven en wooncomplexen mogelijk.

Afbeelding 7. Uitsnede structuurbeeld WERV 2015. 4.3.4 Gemeentelijk beleid Structuurplan Wageningen De gemeenteraad van Wageningen heeft in oktober 2003 het Structuurplan Wageningen vastgesteld. Het structuurplan (sinds de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening: structuurvisie) vormt de ruimtelijke vertaling van de toekomstvisie die vastgelegd is in de nota Wageningen 2000+. Wageningen richt zich met het plan op ontwikkeling tot een internationaal kenniscentrum. Zij wil haar bereikbaarheid zowel regionaal als (inter)nationaal verbeteren, zonder de voordelen van een wat terzijde gelegen ligging (relatief rustig gelegen, compacte stad in het groen) teniet te doen. De aanwezige kennisinfrastructuur met de universiteit, de centrale ligging in het land en de schoonheid van de directe omgeving, geven Wageningen een grote aantrekkingskracht voor de groene kennisintensieve bedrijvigheid. Hierdoor ontstaat een toenemende vraag naar bereikbaarheid en ruimte voor kennisintensieve bedrijvigheid, wonen, groen en sociale (ontmoetings)ruimten. Daarnaast is vanuit de huidige Wageningse gemeenschap een behoefte te constateren aan wonen, werken, voorzieningen en ontspanning. Voor de kennissector wordt tot 2015 een groei voorzien van circa 7.000 arbeidsplaatsen. De ambitie is om de hieruit voortvloeiende ruimtebehoefte te concentreren op, onder meer, de campus van Wageningen UR. Andere terreinen in de stad die vrijkomen doordat Wageningen UR haar bebouwing gaat concentreren op de Born, kunnen hiervoor ook worden gebruikt. Deze vrijkomende terreinen bieden echter tevens ruimte aan niet-kennisgerelateerde kantoorbedrijvigheid. In het structuurplan is de Born Oost aangeduid als gebied voor ontwikkeling van kennisintensieve bedrijvigheid en (nieuwe) woningbouw in een lage dichtheid.

Pagina 18 van 35


Economisch Businessplan 2007-2010 In het Economisch Businessplan 2007-2010 is het economische beleid van de gemeente Wageningen opgenomen. Het plan is opgebouwd rondom de thema’s: • kennis; • creatieve economie; • promotie en communicatie; • werklocaties; • toerisme; • binnenstad. In het Economisch Businessplan wordt ingezet op een krachtige ontwikkeling van Wageningen als kennisstad. In de SWOT-analyse worden als sterktepunten van de gemeente onder meer aangemerkt de aanwezigheid van de universiteit en, daarmee samenhangend, de hoogwaardige, kennisintensieve werkgelegenheid met (inter)nationale uitstraling. Kansen worden gezien in de aantrekkingskracht van Food Valley voor food-gerelateerde bedrijvigheid, samenwerking met andere kennisregio’s en de komst van R&D bedrijven als spin-off van de activiteiten van Wageningen UR. De koers van het Economisch Businessplan 2007-2010 is onder meer gericht op het verder versterken van de kenniseconomie en het vergroten van de innovatieve kracht, en het behouden en faciliteren van de Wageningse lokale bedrijvigheid in alle sectoren. Welstandsnota Wageningen 2010 De gemeenteraad van Wageningen heeft op 27 september 2010 de Welstandsnota Wageningen 2010 vastgesteld. Deze nota is op 1 oktober 2010 in werking getreden. In de nota wordt een onderscheid gemaakt tussen een tweetal welstandsniveaus welke aan een gebied worden toegekend: regulier en bijzonder. Voor veelvoorkomende bouwwerken zijn in de nota sneltoetscriteria opgenomen. Het plangebied ligt in een gebied waar volgens de kaart van de nota het regime ’regulier’ geldt. Het welstandsniveau ‘regulier’ is als volgt gedefinieerd: Verandering of handhaving van het bebouwingsbeeld is beide mogelijk, zowel naar structuur als naar architectuur maar met behoud van landschappelijke waarden. Dit betekent: • een vrije en open oriëntatie op het bestaande bebouwingsbeeld; • er is ruimte voor vernieuwing; • bij gedeeltelijke veranderingen van de structuur wordt aangesloten op de bestaande omgeving. Een bouwwerk gesitueerd binnen een gebied waarvoor het welstandsniveau ‘regulier’ geldt, voldoet aan redelijke eisen van welstand wanneer: • er ongeacht de stijl of de aan het ontwerp ten grondslag liggende architectuuropvatting sprake is van een naar vorm en schaal in zijn omgeving passend bouwwerk; • het de stedenbouwkundige structuur herkenbaar houdt; • het past binnen de kwaliteit van de omgeving en de openbare ruimte; • het markante karakter van belangrijke stedenbouwkundige ruimten wordt versterkt; • het bouwwerk zich niet van zijn omgeving afkeert; • de toegankelijkheid vanaf het openbaar gebied duidelijk herkenbaar is; • er ongeacht de bouwstijl of aan het ontwerp ten grondslag liggende architectuuropvatting sprake is van een naar zijn verschijningsvorm oogstrelend bouwwerk; • er sprake is van een evenwichtige opzet in maatverhoudingen, die in buitenruimten, bouwvolumes en vlakverdelingen tot uitdrukking komt.

Pagina 19 van 35


Afbeelding 8. Kaart behorende bij de Welstandsnota Wageningen 2010. Het plangebied ligt in groen gebied welstandsniveau regulier. 4.4 PM

Duurzaamheid

4.5 Milieu 4.5.1 Bodem Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen is inzicht in de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem en het grondwater noodzakelijk. Aangetoond dient te worden dat er geen sprake is van een ernstige bodemverontreiniging en dat de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de beoogde functie. In verband hiermee is er in het plangebied een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Bodem- en asbestonderzoek De Born Oost te Wageningen, Grontmij Nederland B.V., 15 november 2010). In het onderzoek wordt geconcludeerd, dat ter plaatse van de Wildkamp 3 een verontreiniging met koper in de waterbodem aanwezig is direct ter plaatse van het uitstroompunt. De omvang van de verontreiniging in de waterbodem met kopergehalten boven de tussen/interventiewaarde wordt geschat op 1 m3. Op basis van de nieuwe Waterwet is sanering van de verontreinigde waterbodem niet zonder meer noodzakelijk. Gezien de gewenste ontwikkeling ter plaatse, waarbij de waterbodem overgaat naar landbodem, wordt in het rapport geadviseerd om voorafgaand aan de realisatie deze verontreiniging te saneren. Ter plaatse van het overige onderzochte terrein zijn maximaal achtergrondwaardeoverschrijdingen aangetoond in zowel de grond als het grondwater. Nader onderzoek wordt hier dan ook niet noodzakelijk geacht. De locatie is geschikt voor het beoogde gebruik. Het aangetroffen asbesthoudende materiaal nabij asbestgat 315 geeft geen aanleiding tot het uitvoeren van aanvullend asbestonderzoek en vormt ook geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. Indien grond van de locatie vrijkomt en wordt toegepast gelden de regels van het Besluit bodemkwaliteit. Hierdoor is mogelijk een generiek of gebiedsspecifiek beleidskader van kracht voor het toepassen van grond of wordt op grond van het overgangsrecht nog gebruik gemaakt van het Bouwstoffenbesluit.

Pagina 20 van 35


Met inachtneming van het voorgaande kan worden geconcludeerd, dat er vanwege de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem en het grondwater geen belemmeringen zijn voor wat betreft de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. 4.5.2 Geluid De Wet geluidhinder (Wgh) biedt het wettelijke kader voor de toegestane geluidsbelasting vanwege een weg bij geluidgevoelige bestemmingen, zoals woningen, scholen en ziekenhuizen. Deze wet stelt eisen aan de maximaal toegestane geluidsbelasting ten gevolge van de aanleg van een nieuwe weg en de realisatie van geluidgevoelige bestemmingen. Indien een gemeentebestuur via een bestemmingsplan of een projectbesluit de bouw van geluidgevoelige bestemmingen en/of de aanleg van een weg mogelijk maakt, is sprake van een 'nieuwe situatie' in de zin van de Wet geluidhinder. Indien een geluidgevoelige bestemming binnen de geluidzone van een weg wordt geprojecteerd dient een akoestisch onderzoek uitgevoerd te worden naar de geluidsbelasting afkomstig van die weg op deze nieuwe bebouwing. In de Wet geluidhinder is bepaald dat iedere weg een geluidzone heeft. Een zone is in feite een akoestisch aandachtsgebied. De breedte van de zone wordt bepaald door het aantal rijstroken en de ligging van de weg binnenstedelijk of buitenstedelijk gebied. De volgende wegen zijn echter vrijgesteld van een zone: • wegen, die liggen binnen een woonerf; • wegen, waarvoor een maximumsnelheid geldt van 30 km/uur; • wegen, waarvan op grond van een door de gemeenteraad vastgestelde geluidsniveaukaart vast staat dat de geluidsbelasting op 10 meter uit de as van de meest nabij gelegen rijstrook 48 dB of minder bedraagt. De voorkeursgrenswaarde voor nieuwe geluidgevoelige bestemmingen bedraagt 48 dB. In bepaalde gevallen mag het bevoegd gezag toestemming voor een hogere grenswaarde verlenen. De maximale toegestane waarde bedraagt 63 dB in stedelijk gebied en 53 dB in buitenstedelijk gebied. Het buitenstedelijk gebied bestaat uit het gebied buiten de bebouwde kom en het gebied binnen de bebouwde kom, voor zover liggend binnen de zone van een autoweg of autosnelweg. Het stedelijk gebied is het gebied binnen de bebouwde kom met uitzondering van de gebieden binnen de bebouwde kom, voor zover liggend binnen de zone van een autoweg of autosnelweg. Omdat voorliggend bestemmingsplan, onder meer, de vestiging van onderwijsinstellingen (schoolgebouw) alsmede woningbouw mogelijk maakt, is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Wegverkeerslawaai De berekende geluidsbelasting op de nieuw te realiseren onderwijsinrichtingen vanwege de Mansholtlaan bedraagt maximaal 60 dB. Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden. De maximaal toelaatbare grenswaarde van 63 dB wordt niet overschreden. Voor gevels met een geluidsbelasting hoger dan 48 dB kan onder voorwaarde een hogere grenswaarde worden aangevraagd. Voorwaarde hierbij is dat de maatregelen onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel op het ontmoeten van overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, landschappelijke of financiële aard. • Op de nieuw te realiseren woningen binnen het plangebied zijn er op basis van het voorlopige ontwerp geen overschrijdingen van de voorkeursgrenswaarde vanwege het verkeer over de Mansholtlaan. Ook zijn er geen overschrijdingen op bouwvlak niveau. • De geluidsbelasting vanwege de Grintweg, Diedenweg, Nijenoordallee en Droevendaalsesteeg leiden niet tot overschrijdingen van de voorkeursgrenswaarde bij zowel de berekeningen op basis van het voorlopig stedebouwkundig plan. • Het effect van een stilasfalt type A op de Mansholtlaan leidt tot circa 3 dB lager geluidsbelastingen binnen het plangebied. Binnen het plangebied worden alleen overschrijdingen berekend op de gevels van de nieuw te realiseren onderwijsinstellingen. De afname van 3 dB leidt er niet toe dat de voorkeursgrenswaarde gehaald wordt. Voor de onderwijsinstellingen dienen hogere grenswaarden aangevraagd te worden.

Pagina 21 van 35


Industrielawaai De berekende geluidsbelasting vanwege het industrielawaai van respectievelijk Wageningen Campus en het NIOO is kleiner dan 50 dB(A) op de nieuw te realiseren geluidgevoelige bestemmingen. Hiermee wordt voldaan aan de grenswaarde. Ruimtelijke ordening • De berekende geluidsbelasting vanwege alle wegen samen bedraagt 66 dB op de nieuwe onderwijsinstellingen. Voor wegverkeerslawaai betekent dit dat deze gevel een geluidwering van 38 dB dient te krijgen. Daarnaast kan deze maat gehanteerd worden voor de afweging omtrent een goede ruimtelijke ordening. • De berekende geluidsbelasting vanwege alle wegen samen bedraagt 52 dB op de nieuwe woningen. Voor wegverkeerslawaai betekent dit dat deze gevel een geluidwering van 19 dB dient te krijgen. Aangezien het bouwbesluit een minimale gevelwering eist van 20 dB is een gevelwering onderzoek voor dit stedenbouwkundig plan voor de nieuwe woningen niet noodzakelijk. • Op bouwvlakniveau bedraagt de maximaal berekende geluidsbelasting vanwege alle wegen samen 66 dB. • De hoogst berekende geluidsbelasting op bestaande woningen binnen het plangebied bedraagt 64 dB. Dit is het resultaat zonder aftrek van artikel 110 g uit de Wetgeluidhinder. Deze geluidsbelasting wordt grotendeels veroorzaakt door het totale verkeer over de Grintweg. • Vanwege het plan bedraagt de verkeerstoename maximaal 6% ten opzichte van het totaal. Een toename van 6% in verkeersintensiteit betekent een toename van de geluidsbelasting van circa 0,3 dB. Gesteld kan worden dat de verkeersaantrekkende werking van het plan niet of nauwelijks bijdraagt aan de geluidsbelasting op de bestaande woningen in en rondom het plan. • Bij de cumulatie van wegverkeerslawaai en industrielawaai zijn de berekende geluidniveaus op de beoordelingspunten binnen het plangebied lager dan 70 dB. 4.5.3 Luchtkwaliteit Ten behoeve van het bestemmingsplan is een onderzoek naar de luchtkwaliteit uitgevoerd. De ontwikkelingen binnen het plangebied vallen niet binnen één van de genoemde categorieën van de regeling ‘niet in betekenende mate’ valt. De concentraties van NO2 en PM10 zijn om die reden getoetst aan de grenswaarde van de jaargemiddelde concentraties van NO2 en PM10. Zowel voor de autonome situaties als voor de plansituatie blijkt dat de grenswaarden voor de concentraties NO2 en PM10 en het aantal overschrijdingen voor PM10 en NO2 niet worden overschreden. Gebaseerd op de resultaten van dit onderzoek kan het plan wat betreft de effecten op de luchtkwaliteit zonder meer worden uitgevoerd. 4.5.4 Bedrijven en milieuzonering In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen voldoende afstand in acht te worden genomen tussen milieubelastende activiteiten, zoals bedrijven, en gevoelige functies, zoals bijvoorbeeld woningen. Dit wordt milieuzonering genoemd. Milieuzonering dient drie functies. Het dient om een verantwoorde inperking van hinder voor gevoelige functies te bewerkstelligen. Tevens dienen bedrijven aan de zonering de zekerheid te kunnen ontlenen, dat zij hun bedrijfsactiviteiten kunnen voortzetten. Ten slotte dient milieuzonering om een intensief en doelmatig ruimtegebruik mogelijk te maken. De VNG handreiking Bedrijven en milieuzonering (Sdu Uitgevers BV, Den Haag, 2009) is een algemeen aanvaard hulpmiddel hierbij. In de uitgave is een lijst opgenomen van alle bedrijfstypen en hun milieukenmerken. Deze lijst is gebaseerd op de standaardbedrijfsindeling (SBI) van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Per bedrijfstype zijn richtafstanden voor de milieufactoren geur, stof, geluid en gevaar opgenomen die dienen te worden aangehouden tot een ‘rustige woonwijk’ of een vergelijkbaar omgevingstype. Verder zijn indices opgenomen voor verkeersaantrekkende werking, visuele hinder, (een verhoogde kans op) bodemverontreiniging en luchtverontreiniging. Van belang is dat deze afstanden een algemeen, indicatief karakter hebben. Per concreet geval zal bekeken moeten worden of er aanleiding is om af te wijken van de afstandsnorm. Daarnaast zijn de afstanden afgestemd op een ‘rustige woonwijk’.

Pagina 22 van 35


De brochure kent een correctiemogelijkheid op deze afstanden afhankelijk van het omgevingstype, zoals bijvoorbeeld ‘gemengd gebied’. Ten slotte is van belang dat de afstanden zijn afgestemd op een ‘gemiddeld’, modern bedrijf binnen het betreffende bedrijfstype. Hierbij is rekening gehouden met de gebruikelijke bij het betreffende bedrijfstype behorende opslagen en installaties. Voorliggend bestemmingsplan maakt zowel de vestiging van hinderveroorzakende functies mogelijk, namelijk een school en kennisintensieve bedrijvigheid, als ook de nieuwbouw van woningen. Verder bevinden zich in de directe omgeving van het plangebied bestaande woningen. Onderwijs- en onderzoeksdoeleinden vallen onder SBI-code 8532, 854, 855 (SBI-2008): scholen voor beroeps-, hoger en overig onderwijs. Blijkens de VNG handreiking hoort daarbij een minimaal in acht te nemen afstand (tot woningen) van 30 meter (voor geluid). Kennisintensieve bedrijvigheid kan wat betreft milieueffecten worden geschaard onder SBI-code 721 (SBI-2008): natuurwetenschappelijk speur- en ontwikkelingswerk. Dit betekent een minimaal in acht te nemen afstand (tot woningen) van eveneens 30 meter (voor geur, geluid en gevaar). Er dient een afstand in acht te worden genomen van 30 meter tussen de bedrijfspercelen en de woningen (zowel nieuw als bestaand). In de regels van voorliggend bestemmingsplan is deze norm vastgelegd. Geconcludeerd kan worden, dat het aspect bedrijvigheid geen negatieve invloed heeft op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. 4.5.5 Externe veiligheid Het plaatsgebonden risico in de toekomst is gelijk ten opzichte van de huidige situatie. Voor zowel de Mansholtlaan als de Nijenoord Allee is de PR kans te klein voor het weergeven van de PR 10-6 contour. Er wordt in alle situaties voldaan aan de normstelling, de grenswaarde voor de kwetsbare objecten en de richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Ten aanzien van het groepsrisico kan het volgende worden geconcludeerd: In de toekomstige situatie is het berekende hoogste groepsrisico per kilometer gelijk is aan het berekende hoogste groepsrisico per kilometer in de autonome situatie. Bij alle berekende scenario’s blijft het groepsrisico onder de normwaarde. Hierdoor is de verantwoordingsplicht niet van toepassing. Het plan kan voor wat betreft externe veiligheid verder in procedure worden gebracht. 4.6 Water 4.6.1 Algemeen De Europese Kaderrichtlijn Water (2003) De Europese Kaderrichtlijn Water gaat er vanuit dat water geen gewone handelswaar is, maar een erfgoed dat moet worden beschermd en verdedigd. Het hoofddoel van de richtlijn is daarop gebaseerd. De Kaderrichtlijn Water geeft het kader voor de bescherming van landoppervlaktewater, overgangswater, kustwater en grondwater. Dat moet ertoe leiden dat: aquatische ecosystemen en gebieden die rechtstreeks afhankelijk zijn van deze ecosystemen, voor verdere achteruitgang worden behoed; verbetering van emissies; duurzaam gebruik van water wordt bevorderd op basis van bescherming van de beschikbare waterbronnen op lange termijn; er wordt gezorgd voor een aanzienlijke vermindering van de verontreiniging van grondwater. Vierde nota Waterhuishouding (Ministerie van Verkeer en Waterstaat, 1998) De vierde nota waterhuishouding geeft het kader voor het waterbeheer voor Nederland, nu en in de toekomst. De hoofddoelstelling is “een veilig en goed bewoonbaar land en het in stand houden/versterken van gezonde en veerkrachtige watersystemen, waarmee een duurzaam gebruik blijft gegarandeerd”. Om de veerkracht van de watersystemen te vergroten dient de waterconservering en buffering te worden bevorderd en de afwenteling van (water-) problemen op naastgelegen gebieden te worden beperkt. Waterbeleid in de 21e eeuw (2000) De hoge waterstanden in de rivieren in 1995 en 1996 en de klimaatscenario’s waarin naast de zeespiegelstijging ook meer en heviger buien worden voorspeld hebben geleid tot vernieuwde aandacht voor water. Nederland is met zijn lage ligging en hoge verstedelijkingsgraad kwets-

Pagina 23 van 35


baar voor wateroverlast en de veiligheid is in de toekomst in het geding. Maar ook door de drogere zomers is er het risico van watertekorten en verdroging. De commissie “Waterbeheer 21e eeuw” heeft in opdracht van de regering duidelijk gemaakt dat we anders moeten omgaan met water en ruimte. Ruimte die nu beschikbaar is voor de bescherming tegen overstromingen en wateroverlast moet ten minste behouden blijven. De aanwezige ruimte mag niet sluipenderwijs verloren gaan bij de uitvoering van nieuwe projecten voor infrastructuur, woningbouw, landbouw of bedrijventerreinen. Waterplan provincie Gelderland Het Provinciaal Waterplan 2010-2015 is mede kader voor de wijze waarop omgegaan wordt met water in het plangebied. Het waterplan is beschreven aan de hand van een aantal thema’s zoals landbouw, wateroverlast, watertekort, natte natuur, grondwaterbescherming en hoogwaterbescherming. Voor deze thema’s is beschreven welke doelstellingen voor 2007 en 2015 er liggen. Hierbij is rekening gehouden met de Europese kaderrichtlijn water en het beleid Waterbeheer 21e eeuw (WB21). Het thema “water als ordenend principe” loopt als een rode draad door het gehele plan. Dit houdt in dat, voordat er beslissingen worden genomen op ruimtelijk gebied, er wordt bekeken welke gevolgen die hebben voor watersystemen. Dit waterplan valt onder het regime van de nieuwe waterwet (22 dec. 2009) Waterbeheersplan Waterschap Vallei en Eem In het Waterbeheersplan 2010 - 2015 heeft Waterschap Vallei & Eem zijn ambities en uitvoeringsprogramma vastgelegd voor de periode 2010 tot en met 2015. Het plan bepaalt in grote lijnen de agenda van Waterschap Vallei & Eem voor de komende zes jaar. Dit plan is mede kader voor de wijze waarop omgegaan wordt met water in het plangebied. Waterplan Wageningen Op 19 december 2005 heeft de gemeenteraad het “Waterplan Wageningen” vastgesteld. Wageningen is de “City of Life Sciences”en wil zich verder ontwikkelen tot een duurzame en complete stad. Verder wil Wageningen verantwoord met water omgaan. Dat betekent ruimte bieden voor waterberging en zorgen voor schoon en beleefbaar water in de stad. Voor het gehele grondgebied van Wageningen zijn daarvoor een viertal streefbeelden bepaald. Deze streefbeelden zijn “levendig en schoon”, “Hoog en droog”, “plezierig en bereikbaar”en “ruim en Robuust”. Alle nieuwe ontwikkelingen worden, afhankelijk van de ligging, aan een van deze streefbeelden en de daarbij behorende omschrijving, getoetst. Verder sluit het plan aan bij het waterplan van de provincie en het waterbeheerplan van Waterschap Vallei & Eem. Watertoets Bij ruimtelijke plannen geldt vanaf 1 november 2003 de wettelijke verplichting van een waterparagraaf/watertoets. De watertoets is één van de pijlers van het Waterbeleid voor de 21 eeuw, waarin aan water een meesturende rol in de ruimtelijke ordening is toegekend. Met de watertoets wordt beoogd waterbeheerders vroegtijdig in het ruimtelijke ordeningsproces te betrekken. De watertoets betreft het hele proces van informeren, adviseren, afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van een waterparagraaf is een samenhangend beeld te geven van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met duurzaam waterbeheer en de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het voorkomen van negatieve effecten op de waterhuishouding staat bij de watertoets voorop. Dan pas komen inrichtingsmaatregelen en compensatie in beeld. 4.6.2 Huidige situatie plangebied Hemelwater Momenteel is het plangebied grotendeels in agrarisch gebruik. Hemelwater dat op het terrein valt infiltreert in de bodem of spoelt af naar afvoerende watergangen langs de randen van het plangebied. Deels is er sprake van ontwikkelingen in de vorm van bedrijven en er zijn agrarische woningen langs de randen van het plangebied aanwezig. Oppervlaktewater In het plangebied zijn een aantal watergangen gelegen die zorgen voor de afwatering van (overtollig) water in het gebied. De watergangen stromen in westelijke richting af. De watergangen komen samen in het noordwesten van het plangebied. Via een duiker onder de Mansholt-

Pagina 24 van 35


laan wordt het water door de Wageningen Campus geleid naar het stedelijk watersysteem van Wageningen. Grondwater Regionaal Uit de bodemkaart blijkt dat er in het plangebied een grondwatertrap III en IV. De kenmerken ten aanzien van voorkomende grondwaterstanden zijn opgenomen in tabel 1. De grondwaterstroming is over het algemeen zuidwestelijk gericht (in de richting van de Neder Rijn). Tabel 1. Kenmerken heersende grondwatertrap (m –mv) Grondwatertrap

III IV

Gemiddeld laagste

Gemiddeld hoogste

grondwaterstand

grondwaterstand

(GLG)

(GHG)

0,80-1,20 0,80-1,20

< 0,40 >0,40

Lokaal De Gemiddelde Hoogste Grondwaterstand (GHG) en Gemiddelde Laagste Grondwaterstand (GLG) is aan de hand van hyrdromorfe kenmerken afgeleid tijdens de boorwerkzaamheden (Zie “WUR Structuurplan “De Born”, grondmechanisch onderzoek”, Grontmij kenmerk GLD9387, rev. 2, mei 2002). In tabel 2 zijn de afgeleiden waarden voor de Born Oost weergegeven. Tabel 2. GHG en GLG Boring Representatief voor

Maaiveld

GHG

GHG

GLG

GLG

(m +NAP)

(m –mv)

(m +NAP)

(m –mv)

(m +NAP)

203

Noord westelijk deel Born Oost

10,59

0,20

10,39

0,70

9,89

204

Zuidelijk deel Born Oost

11,81

0,55

11,26

1,45

10,36

205

Centrale deel Born Oost*

11,33

206

Noordelijk deel Born Oost*

11,71

Noord oostelijk deel Born Oost

12,73

0,40

12,33

1,30

11,43

gemiddeld

11,71

0,40

11,32

1,15

10,56

207

* waarden in de berekeningen van hoofdstuk 4 buiten beschouwing gelaten.

Op basis van de Bodemkaart van Nederland en waarden vanuit het grondmechanisch onderzoek kan geconcludeerd worden dat de GHG en GLG in orde van grootte overeenkomen. Riolering Omdat het plangebied grotendeels in gebruik is als agrarisch gebied is er geen sprake van rioolaansluitingen. De agrarische bebouwing langs de randen van het plangebied zijn aangelsoten op de riolering in de Grintweg. Bluswater In de nabijheid van het plangebied zijn enkele retentievijvers aanwezig die mogelijk gebruikt kunnen worden als bluswatervoorziening. Ook zijn er in en om het plangebied watergangen aanweizg. Deze zijn wel droogvallend. 4.6.3 Toekomstige situatie Hemelwater De geplande ontwikkelingen in het plangebied leiden tot een verandering in het verhard oppervlak. Dit betekent ook dat er consequenties zijn voor de waterhuishouding en de riolering. Een deel van het gebied is reeds ontwikkeld voor de bouw van een bedrijf (NIOO). De rest van het gebied langs de Masholtlaan zal verder worden ontwikkeld voor kennisintensieve bedrijven. Centraal in het gebied zal er een lint met bebouwd gebied komen die de overgang tussen de bedrijven en de bestaande bebouwing langs de Grintweg vormt.

Pagina 25 van 35


Het plangebied heeft een grootte van ongeveer 11,4 ha (114.000 m²). In de toekomstige situatie zal er voor het deelgebied met de bedrijven een verhard oppervlak (incl parkeren) zijn van 51.252 m². Het gebied met de lintbebouwing is verdeeld in zes deelgebieden met een totaal bebouwd oppervlakte van 3.755 m². Op de pariculiere terreinen langs de Grintweg is een oppervlak van 535 m² aangehouden. Bij het bepalen van de benodigde berging is rekening gehouden met een toename aan verhard oppervlak van 25%. Deze toename wordt veroorzaakt door het aanbrengen van terrassen, stoepjes en opritten bij de bebouwing. Hemelwater afkomstig van het verhard oppervlak dient te worden geborgen in het plangebied en vertraagd te worden afgevoerd naar het bestaande oppervlaktewatersysteem (wageningen Campus). Hiervoor worden bodempassages aangelegd. Daarnaast wordt een oude beekloop teruggebracht in het plangebied en wordt een deel van de bestaande afwateringsstructuur gebruikt voor de afwatering van het plangebied. Gezien de bodemopbouw in het plangebied en de hoge grondwaterstanden is het niet aan te raden om het hemelwater te infiltreren. Geadviseerd wordt om het hemelwater te bergen in oppervlaktewater. Om te bepalen hoeveel berging noodzakelijk is, is uitgegaan van de volgende twee aannames: • T=10+10% komt overeen met (statisch) 40 mm neerslag; • T=100+10% komt overeen met (statisch) 87 mm neerslag. Op basis van deze aannames is een globale inschatting gemaakt voor de benodigde waterberging. Uit de berekening blijkt dat bij een T=10+10% 2.778 m³ berging nodig is. Bij een peilstijging van 0,4 m betekent dit een benodigde hoeveelheid oppervlaktewater in het plangebied van minimaal 6.943 m². Bij een T=100+10% is een benodigde waterberging berekend van 6.040 m³. Door noodzakelijke ophoging van het maaiveld is het mogelijk om oppervlakkige infiltratie te laten plaatsvinden. Omdat hiervoor de ruimte beperkt is zal een deel van het hemelwater van verharde oppervlakken geborgen moeten worden in het oppervlaktewater. Bij de uitwerking van het watersysteem moet het watersysteem ook het hemelwater afkomstig van verharde oppervlakken kunnen bergen, rekening houdend met de eis dat bij een T10+10% buisituatie een peilstijging mag optreden van 0,4 m. Bij T100+10% mag een peilstijging optreden tot aan maaiveld. Grondwater Om voldoende droge voeten te houden zijn normen gesteld aan de minimale ontwatering en drooglegging van stedelijk gebied. Uitgangspunt hierbij is tevens dat voor nieuw verhard oppervlak zoveel mogelijk dient te worden aangesloten op bestaande gronden oppervlaktewaterpeilen. Ten opzichte van normaal (streef)peil geldt een droogleggingsnorm van 1,00 m -mv tot 1,20 m –mv. Ten aanzien van de ontwatering (verschil tussen maaiveld en de GHG) worden de volgende normen gehanteerd: • Woningen met kruipruimte 0,70 m; • Woningen zonder kruipruimte 0,50 m; • Vloerpeil van woningen 0,30 m +mv; • Tuinen en openbaar gebied 0,50 m; • Primaire wegen 0,90 m; • Secundaire wegen en straten 0,70 m. De GHG in het plangebied ligt ongeveer op NAP +11,32 m. Dit blijkt uit uitgevoerde metingen door Grontmij in de periode 6-12-2001 t/m 29-04-2002. Op basis van de informatie over het maaiveld (variërend van NAP 9,50 tot NAP 11,0 m) betekent dit, dat een deel van het plangebied moet worden opgehoogd om te kunnen voldoen aan de ontwateringseisen.

Pagina 26 van 35


Op basis van het verschil tussen het laagste maaiveld (NAP +10,50 m) en de gemiddelde GHG in het plangebied (NAP +11,32 m) is het noodzakelijk om het maaiveld (gedeeltelijk) op te hogen. Op de laagste plekken is een ophoging nodig van 1,32 m. Door de ophoging wordt het wel mogelijk om in de bovengrond oppervlakkige infiltratie te laten plaatsvinden. Hierdoor wordt de benodigde berging in het oppervlaktewater kleiner. Vanwege de keuze voor de realisatie van ondiepe watergangen is gekozen voor de variant waarbij in droge perioden de watergangen niet watervoerend zijn. De watergangen dienen dus met name voor de afvoer van kwel en neerslagwater uit het plangebied. Voor een deel kunnen bestaande greppels/sloten gebruikt worden voor de realisatie van oppervlaktewater. Bij de uitwerking van de definitieve waterstructuur voor de Born Oost dient rekening te worden gehouden met de mogelijkheid om peilgebieden te realiseren. Door één of meer verschillende oppervlaktewaterpeilen (en daarmee ook grondwaterpeilen) te hanteren in de beekloop en de afwaterende watergangen, is het mogelijk om de ophoging in het plangebied te beperken. Riolering Het afvalwater afkomstig van de woningen en de bedrijven kan worden aangesloten op de bestaande riolering in de Grintweg. Het verdient de aanbeveling te onderzoeken of het huidige stelsel de toename aan afvalwater kan verwerken of dat het afvalwatersysteem dient te worden aangepast. Om te voorkomen dat er in de toekomst problemen ontstaan in het rioolstelsel dient er aandacht te zijn voor het afvalwater afkomstig van de bedrijven. Aangezien het hier om bedrijfsmatig afvalwater gaat kan het zijn dat het afvalwater een andere samenstelling heeft dan het gebruikelijke afvalwater afkomstig van woningen Bluswater In de nabijheid van het plangebied zijn enkele retentievijvers aanwezig die mogelijk gebruikt kunnen worden als bluswatervoorziening. Ook zijn er in en om het plangebied watergangen aanweizg. Deze zijn wel droogvallend. 4.6.4 Reactie Waterschap Vallei en Eem Het watertoetsproces is in samenwerking met gemeente Wageningen en waterschap Vallei en Eem doorlopen. Gedurende het proces heeft er steeds afstemming plaatsgevonden over de aspecten die in deze waterparagraaf zijn opgenomen. 4.6.5 Conclusie waterparagraaf Gezien de bodemopbouw in het plangebied en de hoge grondwaterstanden is het niet aan te raden om het hemelwater te infiltreren. Wij stellen daarom voor om het hemelwater te bergen in oppervlaktewater. Om te bepalen hoeveel berging noodzakelijk is wordt uitgegaan van de volgende twee aannames: • T=10+10% komt overeen met (statisch) 40 mm neerslag; • T=100+10% komt overeen met (statisch) 87 mm neerslag. Op basis van deze aannames is een globale inschatting gemaakt voor de benodigde waterberging. Uit de berekening blijkt dat bij een T=10=10% 2.778 m³ berging nodig is. Bij een peilstijging van 0,4 m betekent dit een hoeveelheid oppervlaktewater van minimaal 6.943 m². Bij een T=100+10% is een benodigde waterberging berekend van 6.040 m³. Op basis van het verschil tussen het laagste maaiveld (NAP +10,50 m) en de gemiddelde GHG in het plangebied (NAP +11,32 m) is het noodzakelijk om het maaiveld (gedeeltelijk) op te hogen. Op de laagste plekken is een ophoging nodig van 1,32 m. Door de ophoging wordt het wel mogelijk om in de bovengrond oppervlakkige infiltratie te laten plaatsvinden. Hierdoor wordt de benodigde berging in het oppervlaktewater kleiner.

Pagina 27 van 35


Door noodzakelijke ophoging van het maaiveld is het mogelijk om oppervlakkige infiltratie te laten plaatsvinden. Omdat hiervoor de ruimte beperkt is zal een deel van het hemelwater van verharde oppervlakken geborgen moeten worden in het oppervlaktewater. Bij de uitwerking van het watersysteem moet het watersysteem ook het hemelwater afkomstig van verharde oppervlakken kunnen bergen, rekening houdend met de eis dat bij een T10+10% buisituatie een peilstijging mag optreden van 0,4 m. Bij T100+10% mag een peilstijging optreden tot aan maaiveld. Bij de uitwerking van de definitieve waterstructuur voor de Born Oost dient rekening te worden gehouden met de mogelijkheid om peilgebieden te realiseren. Door één of meer verschillende oppervlaktewaterpeilen (en daarmee ook grondwaterpeilen) te hanteren in de beekloop en de afwaterende watergangen is het mogelijk om de ophoging in het plangebied te beperken. Het afvalwater afkomstig van de woningen en de bedrijven kan worden aangesloten op de bestaande riolering in de Grintweg. Het verdient de aanbeveling te onderzoeken of het huidige stelsel de toename aan afvalwater kan verwerken of dat het afvalwatersysteem dient te worden aangepast. 4.7 Ecologie 4.7.1 Algemeen De natuur in Nederland wordt beschermd vanuit twee invalshoeken: bescherming van gebieden en bescherming van soorten. De gebiedsbescherming is geregeld via de Natuurbeschermingswet (Natura 2000-gebieden en Beschermde natuurmonumenten) en het Streekplan (onder andere Ecologische Hoofdstructuur (EHS), weidevogel- en ganzenbeschermingsgebieden). De soortbescherming is geregeld door middel van de Flora- en faunawet. De natuurwetgeving in Nederland heeft als belangrijkste component het zorgplichtbeginsel, dat van elke initiatiefnemer verlangt dat hij zich vooraf op de hoogte stelt van eventuele schadelijke effecten op voorkomende planten en dieren en hun leefomgeving. In verband hiermee is een natuuronderzoek uitgevoerd (Natuurtoets De Born Oost, Grontmij Nederland B.V., 29 oktober 2010). 4.7.2 Gebiedsbescherming Het plangebied ligt niet binnen de grenzen van een Natura 2000-gebied, een Beschermd natuurmonument of de EHS. De dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden, Beschermde natuurmonumenten of EHS-gebieden liggen op meer dan 1 kilometer afstand van het plangebied. De ingreep kent geen netwerkeffecten (externe werking) die verder reiken dan een kilometer. De wezenlijke kenmerken en waarden van de Natura 2000-gebieden, Beschermde natuurmonumenten of EHS-gebieden worden derhalve niet aangetast, waardoor significant negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen voor deze gebieden niet aan de orde zijn. 4.7.3 Soortenbescherming Uit het onderzoek blijkt, dat in het plangebied komen verschillende soorten beschermde soorten voorkomen. Het gaat hierbij om vleermuizen en broedvogels. Beschermde soorten amfibieën, vissen, planten en ongewervelde zijn niet in het plangebied aangetroffen. Ook zijn er geen verblijfplaatsen van eekhoorn en steenmarter aangetroffen. Verschillende soorten vleermuizen foerageren in het plangebied. Het gaat hierbij om gewone dwergvleermuis, laatvlieger, rosse vleermuis en ruige dwergvleermuis. Van de gewone dwergvleermuis zijn in het plangebied twee verblijfplaatsen van één tot enkele gewone dwergvleermuizen aangetroffen. Omdat het hier een kleine verblijfplaats betreft, gaat het waarschijnlijk om een mannenverblijf. Dit is in het restaurant ‘t Gesprek en in Grintweg 259/261. De verblijfplaats van Grintweg 259/261 wordt ook in het paarseizoen gebuikt als paarlocatie. Omdat er geen middennachtelijk zwermen is aangetroffen worden winterverblijven niet in het plangebied verwacht.

Pagina 28 van 35


Het gebouw waarin zich de verblijfplaats van de gewone dwergvleermuis bevindt en de bomensingel die als vliegroute voor vleermuizen dient blijven waarschijnlijk behouden. In dat geval is er voor de ingreep geen ontheffing noodzakelijk op grond van artikel 75 Flora- en faunawet. Wanneer het gebouw alsnog gesloopt wordt en/of de bomenrij gekapt, dan is daarvoor een ontheffing noodzakelijk op grond van artikel 75 Flora- en faunawet. Gezien de gunstige staat van instandhouding van de gewone dwergvleermuis en de mogelijkheden voor mitigatie, wordt een eventuele ontheffing op grond van artikel 75 Flora- en faunawet verleenbaar geacht. Jaarrond beschermde vogels zijn op verschillende locaties in het plangebied aangetroffen. Ten noordoosten van het plangebied is een steenuil aangetroffen. Het foerageergebied, wat bij steenuilen ook beschermd is, valt deels in het plangebied. Tevens zijn er op drie locaties kolonies huismussen aangetroffen. De gebouwen waarin zich de kolonies van de huismus bevinden blijven waarschijnlijk behouden. In dat geval zijn er geen mitigerende maatregelen noodzakelijk om de functionaliteit van het gebied voor de huismus te behouden. Wanneer de gebouwen alsnog gesloopt worden, dan dienen ter mitigatie huismussenkasten in de omgeving te worden opgehangen die voldoende nestgelegenheid bieden aan het aantal broedparen dat door de ingreep verloren gaat. Voor de steenuil geldt dat alleen mitigerende maatregelen getroffen moeten worden wanneer de functionaliteit van het leefgebied wordt aangetast. Vooralsnog is dit echter nog niet aan de orde. 4.7.4 Aanbevelingen Gezien de aanwezigheid van vleermuizen en huismussen in het plangebied wordt aangeraden om de nieuwe bebouwing voor deze soorten toegankelijk te maken. Voor huismussen kan dit door de ruimte onder de dakpannen toegankelijk te maken. In Nederland zijn de meeste huismussen broedend onder dakpannen te vinden. Voor vleermuizen is het van belang dat in de nieuwbouw de spouwmuur toegankelijk blijft en er geen roosters voor de spouwgaten komen Op grond van het onderzoek kan worden geconcludeerd, dat er vanwege het aspect ecologie geen belemmeringen zijn voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. 4.8 Archeologie en cultuurhistorie In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch Erfgoed ondertekend (ook wel het Verdrag van Malta, Conventie van Malta, Verdrag van Valletta genoemd). Dit heeft ertoe geleid dat in Nederland vanaf dat moment meer aandacht is gekomen voor de bescherming van het archeologische bodemarchief.

Pagina 29 van 35


Ter implementatie van de uitgangspunten van het Verdrag van Malta is op 1 september 2007 de Wet op de archeologische monumentenzorg in werking getreden. Deze wet betreft een aanpassing van de Monumentenwet 1988. Uitgangspunt in de wet is bescherming ‘waar nodig’. De wet gaat ervan uit dat de gemeenteraad bij het vaststellen van een bestemmingsplan rekening houdt met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten monumenten (artikel 38a Monumentenwet 1988). Verder introduceert de Wet op de archeologische monumentenzorg het beginsel van 'de verstoorder betaalt'. De redenering hierachter is, dat initiatiefnemers van projecten mogelijk schade toe brengen aan het bodemarchief en daarom de kosten voor het behoud hiervan voor hun rekening moeten nemen. In verband hiermee is een inventariserend veldonderzoek (IVO) uitgevoerd.

Afbeelding 9. Uitsnede Archeologische waarden- en verwachtingskaart, Gemeente Wageningen. Het oostelijke deel van het plangebied heeft een hoge verwachtingswaarde (rode kleur). Voor het overige heeft het plangebied een lage verwachtingswaarde (lichtbruine kleur). Grontmij heeft een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd voor de ontwikkelinglocatie De Born Oost te Wageningen. In de toekomst zullen hier aan de universiteit gelieerde bedrijfsgebouwen en woningen worden gerealiseerd. Tijdens de realisering hiervan kunnen graafwerkzaamheden worden uitgevoerd die eventueel aanwezige archeologische resten kunnen verstoren of vernietigen. Het doel van het bureauonderzoek was het in kaart brengen van bekende en potentiële archeologische waarden. Op basis van het bureauonderzoek kunnen in delen van het plangebied archeologische waarden worden verwacht. Het gaat om die gedeeltes die relatief hoog in het landschap liggen en/of waar een esdek aanwezig is. Dit betreft met name het oostelijke gedeelte van het plangebied, dat daardoor een hoge archeologische verwachtingswaarde heeft gekregen. In de dekzandafzettingen kunnen resten worden verwacht uit de periode vanaf de Steentijd tot en met de Nieuwe Tijd. In het westelijke gedeelte van het plangebied hebben relatief veel bodemverstoringen plaatsgevonden. Bovendien is dit gedeelte van het plangebied relatief laaggelegen. Daarom heeft het westelijke gedeelte van het plangebied een lage archeologische verwachtingswaarde gekregen.

Pagina 30 van 35


Op basis van de resultaten van het Bureauonderzoek is een verkennend booronderzoek uitgevoerd in de delen met een hoge archeologische verwachtingswaarde. Het doel van het veldonderzoek was het toetsen van de gespecificeerde archeologische verwachtingswaarde. Tijdens het booronderzoek is gebleken dat de bodem in het plangebied grotendeels is verstoord. Alleen in het noordelijke gedeelte van het plangebied zijn enkele onverstoorde bodemprofielen waargenomen. Deze zijn gesitueerd aan de randen van het plangebied. Tijdens het veldonderzoek zijn geen aanwijzingen aangetroffen voor de aanwezigheid van archeologische vindplaatsen in het plangebied. Op basis van deze resultaten kan de archeologische verwachtingswaarde voor het hele onderzochte terrein naar laag worden bijgesteld Uit het onderzoek kan worden geconcludeerd, dat er vanwege archeologie geen belemmeringen zijn voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan. Mochten tijdens werkzaamheden onverwacht toch archeologische resten naar boven komen, dan geldt op grond van artikel 53 Monumentenwet 1988 een meldingsplicht bij de RACM. Economische uitvoerbaarheid 4.9 Voorliggend bestemmingsplan wordt gerealiseerd op particulier initiatief. De eigenaar van de gronden is Wageningen UR. Het bestemmingsplan maakt een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) mogelijk. Tussen de gemeente Wageningen en Wageningen UR is een (anterieure) overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst zijn de publiekrechtelijke en privaatrechtelijke afspraken met betrekking tot de ontwikkeling in het plangebied, inclusief de (eventuele) aanleg van voorzieningen van openbaar nut, bovenwijkse kosten, overige (plan)kosten, eventuele overdracht van openbare ruimte en het beheer vastgelegd. Eventuele planschade die optreedt als gevolg van dit bestemmingsplan komt voor rekening van Wageningen UR. De economische uitvoerbaarheid van voorliggend bestemmingsplan is hiermee aangetoond.

Pagina 31 van 35

5

Wijze van bestemmen

5.2 Inleiding Het bestemmingsplan is het belangrijkste ruimtelijke ordeningsinstrument waarmee de gebruiksmogelijkheden van gronden op een juridisch bindende wijze worden vastgelegd. Belangrijk uitgangspunt hierbij is dat het gaat om toelatingsplanologie: de gebruiker van de gronden kan van overheidswege niet worden verplicht de in het bestemmingsplan opgenomen gebruiksvorm ook daadwerkelijk te gaan realiseren (verwezenlijken van de bestemming). In verband hiermee bevat elk bestemmingsplan overgangsrecht op grond waarvan bestaand, van de bestemming afwijkend feitelijk gebruik mag worden voortgezet. Een bestemmingsplan bevat twee onderdelen, namelijk een verbeelding en bijbehorende regels. De toelichting (op de regels en de verbeelding) vormt juridisch beschouwd geen onderdeel van het bestemmingsplan, maar speelt wel een belangrijke rol bij de interpretatie van de regels en de verbeelding. Voor een goed begrip van de (on)mogelijkheden van het bestemmingsplan dienen de verbeelding, de regels en de toelichting in onderlinge samenhang te worden beschouwd. Het een kan niet los worden bezien van het ander. 5.3 Het digitale bestemmingsplan In verband met de digitaliseringsverplichtingen uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is het plan afgestemd op de RO standaarden 2008. De RO Standaarden 2008 bestaat uit een pakket aan standaarden verdeeld in: • standaarden voor de beschrijving van het technische model waaraan de ruimtelijke instrumenten moeten voldoen; • praktijkrichtlijnen die de toepassing van het model beschrijven; • een standaard voor structuur en presentatie van een ruimtelijk instrument; • een standaard voor publicatie en authenticatie van een digitale dataset van een ruimtelijk instrument. Los van deze verplichting dient het bestemmingsplan (ook) in analoge vorm te worden vastgesteld door de gemeenteraad. 5.4 Verbeelding Op de verbeelding zijn bestemmingen weergegeven. In de regels is vervolgens per bestemming geregeld welk gebruik en welke bebouwing is toegestaan. Náást bestemmingen zijn op de verbeelding ook aanduidingen opgenomen. Een aanduiding heeft alleen betekenis als in de regels aan de betreffende aanduiding een gevolg wordt verbonden. Voor de ondergrond van de verbeelding is gebruik gemaakt van de meest actuele Grootschalige Basiskaart van Nederland (GBKN) en de kadastrale kaart. 5.5 Regels De regels zijn conform de standaard van de gemeente Wageningen en de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP2008). De SVBP2008 is één van de standaarden van de RO standaarden 2008. Deze standaard heeft geen enkele betrekking op de inhoud van de regels, maar regelt uitsluitend de structuur en wijze waarop planregels zijn opgebouwd.

Pagina 32 van 35

4BWijze van bestemmen

De regels van het bestemmingsplan zijn ondergebracht in vier hoofdstukken: • Hoofdstuk 1 (artikelen 1 en 2) bevat de inleidende regels. Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen. • Hoofdstuk 2 (artikelen 3 tot en met 11) bevat de bestemmingen ‘Bedrijf’, ‘Gemengd’, ‘Groen’, ‘Horeca’, ‘Sport – Manege’, ‘Verkeer’, ‘Wonen’ en ‘Woongebied’. Voor die bestemmingen bevat dit hoofdstuk regels die specifiek daarvoor gelden. • Hoofdstuk 3 (artikelen 12 tot en met 18) bevat achtereenvolgens een anti-dubbeltelregel, algemene bouwen aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels, algemene procedureregels en overige regels. • Hoofdstuk 4 (artikelen 19 en 20) bevat het overgangsrecht en een slotregel. 5.6 Artikelsgewijze toelichting Artikelen 1(Begrippen) en 2 (Wijze van meten) Voor de begripsomschrijvingen en wijze van meten is aangesloten bij de SVBP2008 en de standaard van de gemeente Wageningen. Artikel 3 (bestemming ‘Bedrijf’) De bestaande bedrijven aan de Grintweg zijn in de bestemming opgenomen. Het betreft een bedrijf voor reparatie van en detailhandel in witgoed en ‘Het Bijenhuis’, een speciaalzaak voor bijenhouders. Artikel 4 (bestemming ‘Gemengd’) Deze bestemming geldt voor het oostelijke deel van het plangebied. In dit deel zijn als belangrijkste functies toegestaan: kennisintensieve bedrijven tot een (gezamenlijk) bruto-vloeroppervlak van maximaal 30.300 m2; onderwijs en onderzoek tot een (gezamenlijk) bruto-vloeroppervlak van maximaal 5.500 m2. Ten behoeve hiervan zijn gebouwde parkeervoorzieningen mogelijk met een (gezamenlijk) bruto-vloeroppervlak van maximaal 16.000 m2. Onder kennisintensieve bedrijvigheid wordt verstaan: bedrijven, instellingen en instituten die uitsluitend of in hoofdzaak hoogwaardig onderzoek verrichten en/of technologisch hoogwaardige producten, productiewijzen en/of processen ontwikkelen, onderzoeken, vervaardigen, testen, evalueren of anderszins bewerken of verwerken (artikel 1). In de bouwregels is bepaald dat gebouwen binnen het bouwvlak moeten worden gebouwd. Het bouwvlak is op de verbeelding aangegeven. Op de verbeelding staat ook de maximale bouwhoogte van de gebouwen aangegeven. Zoals is aangegeven in de kadernota, bedraagt de bouwhoogte 18 meter voor de kantoren/laboratoria (kennisintensieve bedrijvigheid) en 12 meter voor de onderwijsvoorzieningen. Artikel 5 (bestemming ‘Groen’) Het structurele groen in het plangebied is als zodanig bestemd. In deze groengebieden aan de noordrand van het plangebied wordt ook een ecologische verbindingszone mogelijk gemaakt. Náást groenvoorzieningen zijn onder meer ook watergerelateerde functies toegestaan (water, waterberging en waterlopen). Gelet op de aard van de bestemming zijn de bouwmogelijkheden zeer beperkt. Artikel 6 (bestemming ‘Horeca’) In deze bestemming is restaurant ’t Gesprek opgenomen. De uitoefening van horeca is hier toegestaan, met dien verstande dat ‘zware’ horeca niet mogelijk is. Hieronder dienen horecabedrijven te worden verstaan die, gelet op de aard en omvang ervan, zowel vanuit functionele als uit milieuoverwegingen in min of meer ernstige mate storend kunnen werken op de bestaande en/of toekomstige functies van de omgeving, waaronder in ieder geval worden gerekend een coffeeshop, dancing, discotheek/discobar, nachtclub en partycentrum (zie ook artikel 1).

Pagina 33 van 35

4BWijze van bestemmen

Artikel 7 (bestemming ‘Sport - Manege’) Manege Stal Eikelboom is opgenomen in deze bestemming. Rondom deze bestemming ligt een beperking voor woningbouw vanwege (geur)hinder. Deze beperking is opgenomen op de verbeelding in de vorm van een gebiedsaanduiding (‘milieuzone – geurzone’). Artikel 8 en 9 (bestemmingen ‘Verkeer en ‘Water’)’) De centrale interne gebiedsontsluitingswegen hebben de bestemming ‘Verkeer’ gekregen en de waterpartijen langs de Mansholtlaan de bestemming ‘Water’. Vanwege de aard van deze bestemmingen zijn de bouwmogelijkheden zeer beperkt. Artikel 10 (bestemming ‘Wonen’) Deze bestemming is toegekend aan de bestaande woningen aan de Grintweg. De regeling is flexibel, er is geen nadere onderverdeling in woningtypen aangegeven. Op de verbeelding is niet aan elke woning afzonderlijk een eigen bestemmingsvlakje toegekend. Wel is elke woning in een afzonderlijk bouwvlak opgenomen. Dot komt door de aard van het gebied, dat wordt gekenmerkt door vrijstaande woningen op relatief grote percelen. Binnen de bouwregels wordt onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen, aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Voor deze bouwwerken gelden maxima ten aanzien van goothoogten, bouwhoogten et cetera. Deze normen beogen met name te voorkomen dat een bouwperceel volledig wordt bebouwd en dat stedenbouwkundig gezien ongewenste situaties ontstaan. Artikel 11 (bestemming ‘Woongebied’) Op de gronden met deze bestemming zijn de nieuwe woningen mogelijk. Deze bestemming is ruimer opgezet dan de bestemming ‘Wonen’. Naast de woningen (woonhuizen) zijn ook wegen, straten en paden, groenvoorzieningen, bermen en beplanting en parkeer- en speelvoorzieningen toegestaan zonder deze specifiek op de verbeelding aan te geven. Hierdoor behoudt het plan een zekere flexibiliteit. Artikel 12 (Anti-dubbeltelregel) Dit artikel bevat de bekende anti-dubbeltelregel, conform artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening. Artikelen 13 (Algemene bouwregels), 14 (Algemene aanduidingsregels), 15 (Algemene afwijkingsregels), 16 (Algemene wijzigingsregels) en 17 (Algemene procedureregels) Deze artikelen bevatten enkele algemene – voor alle bestemmingen geldende – regels. Deze hebben betrekking op respectievelijk het bouwen van bouwwerken (gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde), op de op de verbeelding vanwege de manege opgenomen ‘milieuzone – geurzone’, op de mogelijkheid om ‘binnenplans’ door middel van een omgevingsvergunning op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) af te wijken van de regels van dit bestemmingsplan en op het wijzigen van de bestemming. Tot slot is er een algemeen geldende procedureregel opgenomen. Artikel 18 (Overige regels) In dit artikel zijn bepalingen opgenomen met betrekking tot het uitvoeren van ondergrondse werken en ondergronds bouwen, en met betrekking tot (de uitsluiting van) de aanvullende werking van de gemeentelijke Bouwverordening ten opzichte van dit bestemmingsplan (behalve met betrekking tot enkele nader genoemde onderwerpen). Ook is een bepaling opgenomen met betrekking tot verwijzingen naar overige wetgeving. Artikelen 19 (Overgangsrecht) en 20 (Slotregel) Deze artikelen bevatten achtereenvolgens het overgangsrecht, conform artikel 3.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening, en een slotbepaling.

Pagina 34 van 35

6

6.2 PM.

De procedure

Inspraak

6.3 Overleg In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) wordt het voorontwerpbestemmingsplan toegezonden aan het Waterschap Vallei en Eem, de provincie Gelderland, de VROM-Inspectie en Vitens. In een separate bijlage, de reactienota, wordt verslag gedaan van de ontvangen opmerkingen en de gemeentelijke reactie hierop. 6.4 Zienswijzen Het ontwerp-bestemmingsplan wordt gedurende 6 weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen zienswijzen worden kenbaar gemaakt. Voor de vaststelling van het bestemmingsplan wordt in het navolgende of in een separate bijlage verslag gedaan van deze zienswijzen en de gemeentelijke reactie hierop.

Pagina 35 van 35

Regels


Inhoudsopgave

Regels Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12 Artikel 13 Artikel 14

Bestemmingsregels Bedrijf Gemengd - 1 Gemengd - 2 Groen Horeca Tuin Verkeer - Verblijfsgebied Water Wonen Woongebied Leiding - Gas Waarde - Ecologie

8 8 10 12 14 15 17 18 19 20 22 24 26

Hoofdstuk 3 Artikel 15 Artikel 16 Artikel 17 Artikel 18 Artikel 19 Artikel 20 Artikel 21

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene aanduidingsregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels Algemene procedureregels Overige regels

27 27 28 29 30 32 33 34

Hoofdstuk 4 Artikel 22 Artikel 23

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

35 35 36

Bijlagen

2

3 3 7

37

Ontwerpbestemmingsplan De Born Oost (concept)


Hoofdstuk 1 Inleidende regels Artikel 1 1.1

Begrippen

plan:

het bestemmingsplan De Born Oost van de gemeente Wageningen; 1.2

bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0289.0013bornoost-ONT met de bijbehorende regels en bijlagen; 1.3

de verbeelding:

de analoge en digitale voorstelling van de in het bestemmingsplan opgenomen digitale ruimtelijke informatie; 1.4

aanbouw:

de toevoeging van afzonderlijke ruimten aan een woonhuis; 1.5

aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden; 1.6

aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft; 1.7

aan huis gebonden beroep:

het uitoefenen van een vrij beroep waaronder verstaan wordt: een aan de persoon gebonden medisch (arts, tandarts e.d.), paramedisch (fysiotherapie, pedicure e.d.) administratief (adviesbureau, accountant e.d.) en daarmee gelijk te stellen beroep, niet zijnde een bedrijfsmatige activiteit; 1.8

bebouwing:

één of meer gebouwen en/of andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde; 1.9

bebouwingspercentage:

een in de regels of op de verbeelding aangegeven percentage, dat de grootte van de oppervlakte van het terrein binnen het bouwvlak dan wel bouwperceel aangeeft, dat maximaal mag worden bebouwd; 1.10

bedrijfswoning:

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is; 1.11

bestaand:

a. bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaat of wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd krachtens een bouwvergunning, waarvoor de aanvraag voor het tijdstip van terinzagelegging is ingediend, tenzij in de regels anders is bepaald; b. bij gebruik: het gebruik dat op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaat, tenzij in de regels anders is bepaald; 1.12 bestemmingsgrens: de grens van een bestemmingsvlak;


3


1.13

bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming; 1.14

bijgebouw:

een gebouw, behorende bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen (hoofd)gebouw en dat qua afmetingen en functie al dan niet vrijstaand ondergeschikt is aan dat (hoofd)gebouw; 1.15

bouwen:

plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten van een bouwwerk; 1.16

bouwgrens:

de grens van een bouwvlak; 1.17

bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten; 1.18

bouwperceelgrens:

de grens van een bouwperceel; 1.19

bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar volgens de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten; 1.20

bouwwerk

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond; 1.21

bruto-vloeroppervlak:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond; 1.22

detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit; verkoop door een horecabedrijf wordt hieronder niet begrepen; 1.23

escortbedrijf:

de natuurlijke persoon of groep van personen of rechtspersoon die bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, prostitutie aanbiedt die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend; 1.24

gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; 1.25

geluidszoneringsplichtige inrichting:

een inrichting, bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een zone moet worden vastgesteld;

4



1.26

hoofdgebouw:

een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt; 1.27

horeca:

een bedrijf, waar bedrijfsmatig dranken en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies worden verstrekt, met dien verstande dat zware horeca is uitgesloten; 1.28

kennisintensieve bedrijven:

bedrijven, instellingen en instituten die uitsluitend of in hoofdzaak hoogwaardig onderzoek verrichten en/of technologisch hoogwaardige producten, productiewijzen en/of processen ontwikkelen, onderzoeken, vervaardigen, testen, evalueren of anderszins bewerken of verwerken; 1.29

manege:

bedrijfsactiviteiten met een publieksgericht karakter, die zijn gericht op het bieden van gelegenheid tot het berijden en verzorgen van paarden en pony's (waaronder het lesgeven, de verhuur of het organiseren van wedstrijden en/of andere hippische evenementen); 1.30

nutsvoorziening:

een voorziening, uitsluitend of in hoofdzaak gericht op: a. de levering van elektriciteit, gas, water en warmte; b. de verzorging van telecommunicatie; c. de afvoer en verwerking van afvalstoffen; 1.31 overkapping: een bouwwerk op het erf van een gebouw of standplaats, dat strekt tot vergroting van het woongenot van het gebouw of de standplaats en dat, voor zover gebouwd vóór (het verlengde van) de voorgevel van een gebouw, geen tot de constructie zelf behorende wanden heeft en, voor zover gebouwd achter (het verlengde van) de voorgevel van een gebouw, maximaal drie wanden heeft waarvan maximaal twee tot de constructie behoren; 1.32

peil:

het peil overeenkomstig de bouwverordening, dan wel indien geen peil overeenkomstig de bouwverordening is vast te stellen, de gemiddelde hoogte van het afgewerkte bouwterrein; 1.33

productiegebonden detailhandel:

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie; 1.34

prostitutie:

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding; 1.35

seksinrichting

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig is, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichtingen worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar; 1.36

Staat van bedrijfsactiviteiten:

een als bijlage bij deze regels behorende en daarvan onderdeel uitmakende lijst van bedrijven en instellingen; 1.37

uitbouw:

de vergroting van een bestaande ruimte van een woonhuis;


5

Ontwerpbestemmingsplan De Born Oost 1.38

woning:

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden; 1.39

woonhuis:

een gebouw, dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden; 1.40

zware horeca:

horecabedrijven, die gelet op de aard en omvang ervan zowel vanuit functionele als uit milieuoverwegingen in min of meer ernstige mate storend kunnen werken op de bestaande en/of toekomstige functies van de omgeving van deze horecabedrijven, waaronder in ieder geval worden gerekend een coffeeshop, dancing, discotheek/discobar, nachtclub en partycentrum.

6



Artikel 2

Wijze van meten

2.1 Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: de bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen; de goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. druiplijn, het boeiboord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel; de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen; de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. 2.2 Bij de toepassing van het bepaalde (ten aanzien van de plaatsing van gebouwen) ten aanzien van het bouwen (binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken) worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding maximaal 1,5 m bedraagt.


7


Hoofdstuk 2 Artikel 3 3.1

Bestemmingsregels

Bedrijf

Bestemmingsomschrijving

De voor Bedrijf aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. bedrijven genoemd in de categorieën 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten; b. een nutsvoorziening ter plaatse van de aanduiding 'nutsvoorziening'; met dien verstande dat: geluidzoneringsplichtige bedrijven en bedrijven die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) of het Besluit risico's zware ongevallen 1999 (Brzo) niet zijn toegelaten; c. productiegebonden detailhandel, met uitzondering van detailhandel in voedings- en genotsmiddelen; d. een bedrijfswoning, beperkt tot het bestaande aantal woningen, met bijbehorende aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning', al dan niet in combinatie met ruimte voor de uitoefening van een aan huis gebonden beroep tot maximaal 30% van het bruto-vloeroppervlak van de bedrijfswoning en daarbij behorende aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen tot een maximum per bedrijfswoning van: 1. 45 m² bij bouwpercelen tot 750 m²; 2. 60 m² bij bouwpercelen van 750 m² tot 1.500 m²; 3. 75 m² bij bouwpercelen vanaf 1.500 m²; met daaraan ondergeschikt: e. tuinen, erven en terreinen; f. wegen en paden; g. groenvoorzieningen; h. ontsluitings- en parkeervoorzieningen; i. water, waterberging en waterlopen; met de daarbij behorende: j. gebouwen, aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen; k. bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 3.2 Bouwregels 3.2.1 Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: a. gebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd; b. het bebouwingspercentage mag per bouwvlak maximaal het ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage' aangegeven percentage bedragen; indien geen percentage is aangegeven, bedraagt het bebouwingspercentage 100%; c. ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte' mogen de goot- en bouwhoogte maximaal de aangegeven goot- en bouwhoogte bedragen; d. de bouwhouwhoogte van de nutsvoorziening als bedoeld in lid 3.1 onder b bedraagt maximaal 3 m. 3.2.2 Voor het bouwen van een bedrijfswoning gelden de volgende regels: a. een bedrijfswoning mag uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning'; b. de oppervlakte van een bedrijfswoning mag maximaal 100 m² bedragen; c. voor niet-inpandige bedrijfswoningen geldt de volgende goot- en bouwhoogte, tenzij ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte' een andere goot- en/of bouwhoogte is opgenomen: 1. de goothoogte mag maximaal 6 m bedragen; 2. de bouwhoogte mag maximaal 10 m bedragen.

8



3.2.3 Voor het bouwen van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij bedrijfswoningen gelden de volgende regels: a. de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mogen uitsluitend worden gebouwd bij niet-inpandige bedrijfswoningen; b. de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mag per bedrijfswoning maximaal 50 m² bedragen; c. de bouwhoogte mag maximaal 3 m bedragen. 3.2.4 Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag maximaal 2 m bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen voor de naar de weg gekeerde gevel maximaal 1 m mag bedragen; b. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag maximaal 5 m bedragen. 3.3 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen, met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van het straat- en bebouwingsbeeld, nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing. 3.4

Specifieke gebruiksregels

Tot een gebruik in strijd met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend: a. het gebruik van bijgebouwen voor bewoning; b. het gebruik van gronden en/of bebouwing ten behoeve van prostitutie en/of een seksinrichting en/of een escortbedrijf; c. het gebruik van gronden en/of bebouwing ten behoeve van detailhandel, anders dan productiegebonden detailhandel. 3.5 Afwijken van de gebruiksregels Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 3.1 en kan de vestiging van bedrijven worden toegestaan, die naar de aard en de invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met bedrijven genoemd in de categorieën 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten, mits het niet betreft geluidzoneringsplichtige inrichtingen of bedrijven die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) of het Besluit risico's zware ongevallen 1999 (Brzo).


9


Artikel 4 4.1

Gemengd - 1


De voor Gemengd - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. kennisintensieve bedrijven in de categorieën 1 en 2 van de staat van bedrijfsactiviteiten tot een gezamenlijk bruto-vloeroppervlak van maximaal 30.300 m2; b. onderwijs en onderzoek tot een gezamenlijk bruto-vloeroppervlak van maximaal 5.500 m2; c. nutsvoorzieningen; d. gebouwde parkeervoorzieningen tot een gezamenlijk bruto-vloeroppervlak van maximaal 16.000 m2; met dien verstande dat: geluidzoneringsplichtige inrichtingen en bedrijven die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) of het Besluit risico's zware ongevallen 1999 (Brzo) niet zijn toegelaten; met daaraan ondergeschikt: e. tuinen, erven en terreinen; f. wegen en paden; g. groenvoorzieningen; h. ontsluitings- en parkeervoorzieningen; i. water, waterberging en waterlopen; met de daarbij behorende: j. gebouwen; k. bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 4.2 Bouwregels 4.2.1 Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: a. gebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd; b. het bebouwingspercentage mag per bouwvlak maximaal het ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage' aangegeven percentage bedragen; indien geen percentage is aangegeven, bedraagt het bebouwingspercentage 100%; c. ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte' mag de bouwhoogte maximaal de aangegeven bouwhoogte bedragen. 4.2.2 Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van vlaggenmasten mag maximaal 10 m bedragen; b. de bouwhoogte van kunstwerken en lichtmasten mag maximaal 6 m bedragen; c. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag maximaal 2 m bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen voor de naar de weg gekeerde gevel maximaal 1 m mag bedragen; d. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag maximaal 5 m bedragen. 4.3 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen, met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van het straat- en bebouwingsbeeld, nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing. 4.4


Tot een gebruik in strijd met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend: a. het gebruik van gebouwen voor bewoning; b. het gebruik van gronden en/of bebouwing ten behoeve van prostitutie en/of een seksinrichting en/of een escortbedrijf; c. het gebruik van gronden en/of bebouwing ten behoeve van ten behoeve van zelfstandige horeca en/of zelfstandige detailhandel. 4.5 Afwijken van de gebruiksregels 10


Ontwerpbestemmingsplan De Born Oost Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 4.1 en kan de vestiging van kennisintensieve bedrijven worden toegestaan, die naar de aard en de invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met kennisintensieve bedrijven genoemd in de categorieën 1 en 2 van de staat van bedrijfsactiviteiten.


11


Artikel 5 5.1

Gemengd - 2


De voor Gemengd - 2 aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. een manege; b. dienstverlening ten behoeve van de landbouw; c. een bedrijfswoning, beperkt tot het bestaande aantal woningen, met bijbehorende aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning', al dan niet in combinatie met ruimte voor de uitoefening van een aan huis gebonden beroep tot maximaal 30% van het bruto-vloeroppervlak van de bedrijfswoning en daarbij behorende aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen tot een maximum per bedrijfswoning van: 1. 45 m² bij bouwpercelen tot 750 m²; 2. 60 m² bij bouwpercelen van 750 m² tot 1.500 m²; 3. 75 m² bij bouwpercelen vanaf 1.500 m²; met dien verstande dat: geluidzoneringsplichtige inrichtingen en bedrijven die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) of het Besluit risico's zware ongevallen 1999 (Brzo) niet zijn toegelaten; met daaraan ondergeschikt: d. tuinen, erven en terreinen; e. wegen en paden; f. groenvoorzieningen; g. ontsluitings- en parkeervoorzieningen; h. water, waterberging en waterlopen; met de daarbij behorende: i. gebouwen; j. bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 5.2 Bouwregels 5.2.1 Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: a. gebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd; b. het bebouwingspercentage mag per bouwvlak maximaal het ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage' aangegeven percentage bedragen; indien geen percentage is aangegeven, bedraagt het bebouwingspercentage 100%; c. ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte en dakhelling' mogen de goot- en bouwhoogte en dakhelling maximaal de aangegeven goot- en bouwhoogte respectievelijk dakhelling bedragen. 5.2.2 Voor het bouwen van een bedrijfswoning gelden de volgende regels: a. een bedrijfswoning mag uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning'; b. de oppervlakte van een bedrijfswoning mag maximaal 100 m² bedragen; c. voor niet-inpandige bedrijfswoningen geldt de volgende goot- en bouwhoogte, tenzij ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte' een andere goot- en/of bouwhoogte is opgenomen: 1. de goothoogte mag maximaal 6 m bedragen; 2. de bouwhoogte mag maximaal 10 m bedragen. 5.2.3 Voor het bouwen van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij bedrijfswoningen gelden de volgende regels: a. de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mogen uitsluitend worden gebouwd bij niet-inpandige bedrijfswoningen;

12


Ontwerpbestemmingsplan De Born Oost b. de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mag per bedrijfswoning maximaal 50 m² bedragen; c. de bouwhoogte mag maximaal 3 m bedragen. 5.2.4 Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van vlaggenmasten mag maximaal 10 m bedragen; b. de bouwhoogte van kunstwerken en lichtmasten mag maximaal 8 m bedragen; c. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag maximaal 2 m bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen voor de naar de weg gekeerde gevel maximaal 1 m mag bedragen; d. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag maximaal 5 m bedragen. 5.3 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen, met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van het straat- en bebouwingsbeeld, nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing. 5.4


Tot een gebruik in strijd met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend: a. het gebruik van bijgebouwen voor bewoning; b. het gebruik van gronden en/of bebouwing ten behoeve van prostitutie en/of een seksinrichting en/of een escortbedrijf; c. het gebruik van gronden en/of bebouwing ten behoeve van ten behoeve van zelfstandige horeca en/of zelfstandige detailhandel.


13


Artikel 6 6.1

Groen


De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. groenvoorzieningen; b. bermen en beplanting; c. speelvoorzieningen; d. wegen en paden; e. ontsluitings- en parkeervoorzieningen; f. water, waterberging en waterlopen; g. een ecologische verbindingszone ter plaatse van de aanduiding 'ecologische verbindingszone'; met daaraan ondergeschikt de daarbij behorende: h. bouwwerken, geen gebouwen zijnde; i. verhardingen. 6.2 Bouwregels 6.2.1 Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. 6.2.2 Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van vlaggenmasten mag maximaal 10 m bedragen; b. de bouwhoogte van kunstwerken en lichtmasten mag maximaal 6 m bedragen; c. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag maximaal 1,5 m bedragen; d. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag maximaal 4 m bedragen. 6.3 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen, met het oog op het voorkomen van onevenredige aantasting van het straat- en bebouwingsbeeld, nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de verharding. 6.4


Tot een gebruik in strijd met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend: a. opslag of het laten opslaan van bagger en grondspecie; b. opslag of het laten opslaan van vaten, kisten, al dan niet voor gebruik geschikte werktuigen en machines of onderdelen daarvan, (bouw)materialen, afval, puin, grind of brandstoffen; c. het gebruik van gronden en/of bebouwing ten behoeve van prostitutie en/of een seksinrichting en/of een escortbedrijf.

14



Artikel 7 7.1

Horeca


De voor Horeca aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. horeca; b. een bedrijfswoning, beperkt tot het bestaande aantal woningen, met bijbehorende aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning', al dan niet in combinatie met ruimte voor de uitoefening van een aan huis gebonden beroep tot maximaal 30% van het bruto-vloeroppervlak van de bedrijfswoning en daarbij behorende aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen tot een maximum per bedrijfswoning van: 1. 45 m² bij bouwpercelen tot 750 m²; 2. 60 m² bij bouwpercelen van 750 m² tot 1.500 m²; 3. 75 m² bij bouwpercelen vanaf 1.500 m²; met daaraan ondergeschikt: c. tuinen, erven en terreinen; d. wegen en paden; e. groenvoorzieningen; f. ontsluitings- en parkeervoorzieningen; g. water, waterberging en waterlopen; met de daarbij behorende: h. gebouwen; i. bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 7.2 Bouwregels 7.2.1 Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: a. gebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd; b. het bebouwingspercentage mag per bouwvlak maximaal het ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage' aangegeven percentage bedragen; indien geen percentage is aangegeven, bedraagt het bebouwingspercentage 100%; c. ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte' mogen de goot- en bouwhoogte maximaal de aangegeven goot- en bouwhoogte bedragen. 7.2.2 Voor het bouwen van een bedrijfswoning gelden de volgende regels: a. een bedrijfswoning mag uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning'; b. de oppervlakte van een bedrijfswoning mag maximaal 100 m² bedragen; c. voor niet-inpandige bedrijfswoningen geldt de volgende goot- en bouwhoogte, tenzij ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte' een andere goot- en/of bouwhoogte is opgenomen: 1. de goothoogte mag maximaal 6 m bedragen; 2. de bouwhoogte mag maximaal 10 m bedragen. 7.2.3 Voor het bouwen van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij bedrijfswoningen gelden de volgende regels: a. de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mogen uitsluitend worden gebouwd bij niet-inpandige bedrijfswoningen; b. de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mag per bedrijfswoning maximaal 50 m² bedragen; c. de bouwhoogte mag maximaal 3 m bedragen.


15


7.2.4 Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen bedraagt maximaal 2 m, met dien verstande dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen voor de naar de weg gekeerde gevel maximaal 1 m mag bedragen; b. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt maximaal 4 m. 7.3 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen, met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van het straat- en bebouwingsbeeld, nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing. 7.4


Tot een gebruik in strijd met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend: a. het gebruik van bijgebouwen voor bewoning; b. het gebruik van gronden en/of bebouwing ten behoeve van prostitutie en/of een seksinrichting en/of een escortbedrijf.

16



Artikel 8 8.1

Tuin


De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. tuinen; b. parkeren, uitsluitend ter plaatse van een oprit; c. waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen; met de daarbij behorende: d. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde; met dien verstande dat parkeerplaatsen, met uitzondering van het bepaalde onder b, nadrukkelijk zijn uitgesloten. 8.2

Bouwregels

8.2.1 Op of in deze gronden mogen gebouwen uitsluitend worden gebouwd als uitbouwen in de vorm van erkers bij de hoofdgebouwen van de op de aangrenzende gronden gelegenwoningen, mits: a. de horizontale diepte maximaal 1 m bedraagt, met dien verstande dat de diepte van de overblijvende, niet met gebouwen bebouwde gronden minimaal 2,50 m bedraagt; b. voor zover de erker wordt gebouwd tegen een gevel van het hoofdgebouw de breedte maximaal 2/3 van de breedte van die gevel bedraagt; c. de bouwhoogte maximaal 3 m bedraagt dan wel de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw + 0,25 m. 8.2.2 Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen achter (het verlengde van) de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw mag maximaal 2 m bedragen; b. de overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen uitsluitend omgevingsvergunningvrij worden gebouwd. 8.3 Specifieke gebruiksregels Tot een gebruik in strijd met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend: a. het gebruik van gronden en/of bebouwing ten behoeve van prostitutie en/of een seksinrichting en/of een escortbedrijf; b. het gebruik van gronden en bouwwerken als opslag-, stort- of bergplaats van aanhet gebruik onttrokken machines, voer- of vaartuigen.


17


Artikel 9 9.1

Verkeer - Verblijfsgebied


De voor Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. woonstraten; b. voeten rijwielpaden; c. groenvoorzieningen; d. ontsluitings- en parkeervoorzieningen; e. speelvoorzieningen; f. nutsvoorzieningen; g. water, waterberging en waterlopen; met de daarbij behorende: h. bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 9.2 Bouwregels 9.2.1 Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. 9.2.2 Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt dat de bouwhoogte van deze bouwwerken, anders dan rechtstreeks ten behoeve van de geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer, maximaal 6 m mag bedragen. 9.3

Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen, met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van het straat- en bebouwingsbeeld, nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing. 9.4


Tot een gebruik in strijd met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend: a. opslag of het laten opslaan van bagger en grondspecie; b. opslag of het laten opslaan van vaten, kisten, al dan niet voor gebruik geschikte werktuigen en machines of onderdelen daarvan, (bouw)materialen, afval, puin, grind of brandstoffen; c. het gebruik van gronden en/of bebouwing ten behoeve van prostitutie en/of een seksinrichting en/of een escortbedrijf.

18



Artikel 10 10.1

Water


De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. water, waterberging en waterlopen; b. groenvoorzieningen, bermen en beplanting; c. wegen en paden; met daaraan ondergeschikt de daarbij behorende: d. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder bruggen, dammen en/of duikers. 10.2 Bouwregels 10.2.1 Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. 10.2.2 Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt dat de bouwhoogte maximaal 3 m mag bedragen. 10.3

Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen, met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van het straat- en bebouwingsbeeld, nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing.


19


Artikel 11 11.1

Wonen


De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. woonhuizen, al dan niet in combinatie met ruimte voor de uitoefening van een aan huis gebonden beroep op maximaal 30% van het bruto-vloeroppervlak van hoofdgebouwen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen tot een maximum per woning van: 1. 45 m² bij bouwpercelen tot 750 m²; 2. 60 m² bij bouwpercelen van 750 m² tot 1.500 m²; 3. 75 m² bij bouwpercelen vanaf 1.500 m²; met daaraan ondergeschikt: b. tuinen, erven en terreinen; c. water, waterberging en waterlopen; met de daarbij behorende: d. aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen; e. bouwwerken, geen gebouwen zijnde 11.2 Bouwregels 11.2.1 Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels: a. als hoofdgebouw mogen uitsluitend woonhuizen worden gebouwd; b. een hoofdgebouw mag uitsluitend binnen een bouwvlak gebouwd; c. ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte' mogen de goot- en bouwhoogte maximaal de aangegeven goot- en bouwhoogte bedragen. d. de dakhelling bedraagt maximaal 600; e. het aantal woningen mag maximaal bedragen het bestaande aantal woningen. 11.2.2 Voor het bouwen van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen gelden de volgende regels: a. aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mogen binnen en buiten het bouwvlak worden gebouwd; b. aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen worden minimaal 3 m achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw gebouwd met dien verstande, dat aan- en uitbouwen tevens mogen worden gebouwd op gronden waarop het hoofdgebouw mag worden gebouwd; c. binnen het bouwvlak geldt geen maximale oppervlaktemaat, indien aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen buiten het bouwvlak worden gebouwd geldt dat de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij een hoofdgebouw niet meer mag bedragen dan: 1. 30 m² voor bouwpercelen met een oppervlakte tot en met 150 m2, mits het bebouwingspercentage van het bouwperceel maximaal 60% bedraagt; 2. 50 m2 voor bouwpercelen met een oppervlakte van 150 m2 tot en met 500 m2, mits het bebouwingspercentage van het bouwperceel maximaal 60% bedraagt; 3. 75 m2 voor bouwpercelen met een oppervlakte groter dan 500 m2, mits het bebouwingspercentage van het bouwperceel maximaal 40% bedraagt; d. de goot- en bouwhoogte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mogen respectievelijk niet meer dan 3 m en 5 m bedragen. 11.2.3 Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag maximaal 2 m bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte voor erf- en terreinafscheidingen vóór de naar de weg gekeerde gevel maximaal 1 m mag bedragen; b. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag maximaal 2 m bedragen. 11.3 Nadere eisen

20


Ontwerpbestemmingsplan De Born Oost Burgemeester en wethouders kunnen, met het oog op het voorkomen van onevenredige aantasting van het straat- en bebouwingsbeeld, nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing. 11.4

Afwijken van de gebruiksregels

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 11.1 voor: a. het bouwen van onoverdekte particuliere zwembaden, mits: 1. de oppervlakte niet meer bedraagt dan 5% van het totale perceelsoppervlak, met een maximum van 125 m2 en de bovenkant van het bassin op of nagenoeg op maaiveldhoogte is gelegen; 2. de afstand tot de bouwperceelgrens ten minste 5 m bedraagt; b. de aanleg van een particuliere tennisbaan op percelen van meer dan 2.000 m2, mits: 1. de oppervlakte niet meer bedraagt dan 650 m2; 2. de afstand tot de zijwaartse bouwperceelgrens ten minste 10 m bedraagt; 3. de afstand tot de achterste bouwperceelgrens ten minste 8 m bedraagt; 4. de tennisbaan wordt gerealiseerd binnen het bouwvlak, dan wel op grond waar nader omschreven bebouwing (bijgebouwen) is toegestaan. 11.5 Specifieke gebruiksregels Tot een gebruik in strijd met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend: a. het gebruik van bijgebouwen voor bewoning; b. het gebruik van gronden en/of bebouwing ten behoeve van prostitutie en/of een seksinrichting en/of een escortbedrijf.


21


Artikel 12 12.1

Woongebied


12.1.1 De voor Woongebied aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. woonhuizen, al dan niet in combinatie met ruimte voor de uitoefening van een aan huis gebonden beroep op maximaal 30% van het bruto-vloeroppervlak van hoofdgebouwen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen tot een maximum per woning van: 1. 45 m² bij bouwpercelen tot 750 m²; 2. 60 m² bij bouwpercelen van 750 m² tot 1.500 m²; 3. 75 m² bij bouwpercelen vanaf 1.500 m²; b. wegen, straten en paden; c. groenvoorzieningen, bermen en beplanting; d. parkeer- en speelvoorzieningen; met daaraan ondergeschikt: e. tuinen, erven en terreinen; f. water, waterberging en waterlopen; met de daarbij behorende: g. aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen; h. bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 12.1.2 Ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal woningen' bedraagt het aantal woningen per hectare maximaal het aangegeven aantal woningen. 12.2

Bouwregels

12.2.1 Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels: a. als hoofdgebouw mogen uitsluitend woonhuizen worden gebouwd; b. de bebouwing is georiënteerd op de openbare weg; c. hoofdgebouwen worden vrijstaand, twee-aan-eengebouwd of aaneengebouwd gebouwd; d. de afstand van vrijstaande woonhuizen tot de zijdelingse bouwperceelgrens bedraagt aan één zijde minimaal 2,5 m; e. de afstand van twee-aan-eengebouwde woonhuizen tot de zijdelingse bouwperceelgrens bedraagt aan één zijde minimaal 2 m; f. de goothoogte van de woonhuizen mag maximaal 7 m bedragen; g. de bouwhoogte van de woonhuizen mag maximaal 10 m bedragen; 0 0 h. de dakhelling bedraagt minimaal 10 en maximaal 60 ; i. de diepte van de woonhuizen mag maximaal 15 m bedragen. 12.2.2 Voor het bouwen van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen gelden de volgende regels: a. aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen worden minimaal 3 m achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw gebouwd, met dien verstande dat uitbouwen in de vorm van erkers vóór (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw mogen worden gebouwd, mits: 1. de horizontale diepte maximaal 1 m bedraagt, met dien verstande dat de diepte van de overblijvende, niet met gebouwen bebouwde gronden ten minste 2,5 m bedraagt; 2. voor zover de erker wordt gebouwd tegen de voorgevel van het hoofdgebouw de breedte maximaal 2/3 van de breedte van die gevel bedraagt; 3. de goothoogte maximaal 3 m bedraagt dan wel de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw; b. de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij een hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan: 2 2 1. 30 m voor bouwpercelen met een oppervlakte tot en met 150 m , mits het bouwperceel voor niet meer dan 60% wordt bebouwd;

22


Ontwerpbestemmingsplan De Born Oost 2. 50 m2 voor bouwpercelen met een oppervlakte van 150 m2 tot en met 500 m2, mits het bouwperceel voor niet meer dan 60% wordt bebouwd; 3. 75 m2 voor bouwpercelen met een oppervlakte groter dan 500 m2, mits het bouwperceel voor niet meer dan 40% wordt bebouwd; c. de goot- en bouwhoogte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mag respectievelijk niet meer dan 3 m en 5 m bedragen. 12.2.3 Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen bedraagt maximaal 2 m, met dien verstande dat de bouwhoogte voor erf- en terreinafscheidingen vóór de naar de weg gekeerde gevel maximaal 1 m mag bedragen; b. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt maximaal 2 m. 12.3 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen, met het oog op het voorkomen van onevenredige aantasting van het straat- en bebouwingsbeeld, nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing. 12.4

Afwijken van de bouwregels

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in: a. lid 12.2.1 onder d en/of e voor het toestaan van een kortere afstand tot de zijdelingse bouwperceelsgrens, mits dit op grond van stedenbouwkundige overwegingen noodzakelijk is; b. lid 12.2.1 onder f en g voor het toestaan van een goothoogte en/of bouwhoogte tot maximaal 10 m respectievelijk 13 m; c. lid 12.2.1 onder h voor het verkleinen of vergroten van de toegestane dakhelling. 12.5 Specifieke gebruiksregels Tot een gebruik in strijd met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend: a. het gebruik van bijgebouwen voor bewoning; b. het gebruik van gronden en/of bebouwing ten behoeve van prostitutie en/of een seksinrichting en/of een escortbedrijf.


23


Artikel 13 13.1

Leiding - Gas


De voor Leiding - Gas aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende estemmingen, mede bestemd voor: a. een ondergrondse gasleiding ter plaatse van de figuur 'hartlijn leiding - gas'; b. het beheer en onderhoud van de leiding; c. de bescherming van het woon- en leefklimaat in verband met de leiding; met de daarbij behorende: d. bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 13.2 Bouwregels 13.2.1 In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen (artikelen 3 tot en met 12) mag alleen ten behoeve van deze bestemming worden gebouwd. 13.2.2 Gebouwen mogen niet worden gebouwd. 13.2.3 De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt maximaal 3 m. 13.3

Afwijken van de bouwregels

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 13.2 voor het bouwen overeenkomstig de andere bestemmingen, mits advies is verkregen van de leidingbeheerder. 13.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 13.4.1 Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning op de in lid 13.1 bedoelde gronden de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren: a. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden; b. het aanleggen, verbreden en verharden van wegen, paden, banen, parkeervoorzieningen en andere oppervlakteverhardingen; c. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en overige waterpartijen; d. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen. 13.4.2 Een omgevingsvergunning mag alleen en moet worden geweigerd, indien door het uitvoeren van het werk of de werkzaamheid dan wel door de daarvan direct of indirect te verwachten gevolgen blijvend onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de mogelijkheid van een adequaat beheer of de veiligheid van de leiding en hieraan door het stellen van voorwaarden niet of onvoldoende kan worden tegemoet gekomen. 13.4.3 Een omgevingsvergunning wordt niet verleend dan nadat advies is verkregen van de leidingbeheerder. 13.4.4 Geen omgevingsvergunning is nodig voor: a. werken of werkzaamheden die het normale onderhoud en beheer betreffen;

24


Ontwerpbestemmingsplan De Born Oost b. werken of werkzaamheden die in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan of uitgevoerd kunnen worden op grond van een voor dat tijdstip aangevraagde of verleende omgevingsvergunning.


25


Artikel 14 14.1

Waarde - Ecologie


De voor Waarde - Ecologie aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en/of de ontwikkeling van ter plaatse aanwezige ecologische waarden. 14.2 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 14.2.1 Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning op de in lid 14.1 bedoelde gronden de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren: a. het verwijderen of aanbrengen van diepwortelende beplanting, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen; b. werken en werkzaamheden die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling. 14.2.2 Een omgevingsvergunning mag alleen en moet worden geweigerd, indien door het uitvoeren van het werk of de werkzaamheid dan wel door de daarvan direct of indirect te verwachten gevolgen blijvend onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ecologische waarden van het gebied en hieraan door het stellen van voorwaarden niet of onvoldoende kan worden tegemoet gekomen. 14.2.3 Geen omgevingsvergunning is nodig voor: a. werken of werkzaamheden die het normale onderhoud en beheer betreffen; b. werken of werkzaamheden die in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan of uitgevoerd kunnen worden op grond van een voor dat tijdstip aangevraagde of verleende omgevingsvergunning.

26



Hoofdstuk 3 Artikel 15

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.


27


Artikel 16

Algemene bouwregels

16.1 In die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte en/of inhoud, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet tot stand zijn gekomen, meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakteen/of inhoud in afwijking daarvan als maximaal toegestaan. 16.2 In die gevallen dat de bestaande afstand tot enige lijn van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet tot stand is gekomen, minder bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven, geldt die afstand in afwijking daarvan als minimaal toegestaan. 16.3 In die gevallen dat een bestaand bebouwingspercentage, dat in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet tot stand is gekomen, meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven, geldt dat bebouwingspercentage in afwijking daarvan als maximaal toegestaan.

28



Artikel 17 17.1

Algemene aanduidingsregels

Milieuzone - geurzone

17.1.1 Aanduidingsomschrijving De gronden ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - geurzone' zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van het woon- en leefklimaat in verband met de aanwezigheid van een geurhinderveroorzakend object. 17.1.2 Bouwregels In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen (artikelen 3 tot en met 12) mogen geen nieuwe woningen worden gebouwd. 17.1.3 Afwijken van de bouwregels Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 17.1.2 voor het bouwen van nieuwe woningen overeenkomstig de daar voorkomende bestemmin(en), mits de geurhinderveroorzakende activiteiten van het geurhinderveroorzakende object feitelijk zijn geëindigd en het niet langer mogelijk dan wel toegestaan is om ter plaatse geurhinderveroorzakende activiteiten uit te voeren. 17.1.4 Wijzigingsbevoegdheid Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in de vorm van het verwijderen van de aanduiding 'milieuzone - geurzone', met inachtneming van de volgende voorwaarden: a. de geurhinderveroorzakende activiteiten van het geurhinderveroorzakende object zijn feitelijk beëindigd en vaststaat, dat het niet langer mogelijk dan wel toegestaan is om ter plaatse geurhinderveroorzakende activiteiten uit te voeren; b. de belangen van eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden mogen niet onevenredig worden geschaad.


29


Artikel 18

Algemene afwijkingsregels

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van: a. de in de bestemmingsregels genoemde maten, afmetingen en percentages tot maximaal 10% van die maten, afmetingen en percentages; b. de bestemmingsregels en worden toegestaan, dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of –intensiteit daartoe aanleiding geeft; c. de bestemmingsregels en worden toegestaan, dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, kunstobjecten, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits de inhoud per gebouwtje of kunstobject ten hoogste 50 m3 zal bedragen; d. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en worden toegestaan, dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot ten hoogste 10 m; e. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde en worden toegestaan, dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde en ten behoeve van zend-, ontvangen/of sirenemasten en ooievaarsnesten wordt vergroot tot maximaal 40 m; f. de bestemmingsregels ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en worden toestaan, dat de bouwhoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen wordt vergroot, mits: 1. de maximale oppervlakte van de vergroting ten hoogste 10% van het betreffende bouwvlak zal bedragen; 2. de bouwhoogte wordt verhoogd met maximaal 25% van de maximaal voorgeschreven bouwhoogte; g. de bestemmingsregels en bedrijfsmatige activiteiten in een woning (woonhuis of bedrijfswoning) en/of hierbij behorende bijgebouwen toestaan, met inachtneming van het volgende: 1. er mag geen sprake zijn van strijdigheid met de Huisvestingsverordening van de gemeente Wageningen; 2. er mag geen sprake zijn van een voor de ruimtelijke ordening relevant afwijkend gebruik. Dit betekent: y het gebruik dient de woonfunctie te ondersteunen, dat wil zeggen dat degene die de activiteiten in de woning en/of het bijgebouw uitvoert, tevens de gebruiker van de woning is; y ontheffing uitsluitend kan worden verleend voor vestiging van bedrijven genoemd de categorieën 1 of 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten of welke naar aard gelijk te stellen zijn met de in die Staat van bedrijfsactiviteiten genoemde bedrijven; y vast dient te staan dat het gebruik een kleinschalig karakter heeft en zal behouden; 3. het mag niet zodanig verkeersaantrekkende activiteiten betreffen dat die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer; 4. het onttrekken van (een deel van) de bij de woning behorende garage aan de bestemming is slechts toegestaan, indien op het bij de woning behorende erf tenminste één parkeerplaats aanwezig is of gelijktijdig wordt aangelegd; 5. de parkeerbalans mag niet onevenredig nadelig worden beïnvloed; 6. er mogen geen stributie-planologische gevolgen zijn; 7. ten behoeve van de bedrijfsmatige activiteit mag maximaal 30% van het bruto-vloeroppervlak van hoofdgebouwen, aan- uitbouwen en bijgebouwen per woning worden gebruikt, tot een maximum van: y 45 m² bij bouwpercelen tot 750 m²; y 60 m² bij bouwpercelen van 750 m² tot 1.500 m²; y 75 m² bij bouwpercelen vanaf 1.500 m²; h. de bestemmingsbepalingen en een Bed & Breakfast-voorziening in een woning en/of hierbij behorende bijgebouwen toestaan, met inachtneming van het volgende: 1. er mag geen sprake zijn van strijd met de voorwaarden die gelden ten aanzien van het toestaan van bedrijfsmatige activiteiten in een woning en/of hierbij behorende bijgebouwen;

30


Ontwerpbestemmingsplan De Born Oost 2. ten aanzien van de voorwaarde inzake het toegestane vloeroppervlak voor de bedrijfsmatige activiteit mogen ruimtes die gemeenschappelijk worden gebruikt buiten beschouwing worden gelaten; 3. de toeristisch-recreatieve functie is ondergeschikt aan de hoofdfunctie; 4. er mag nachtverblijf worden verschaft aan maximaal 5 personen; 5. de toeristisch-recreatieve overnachtingsmogelijkheid mag niet als zelfstandige wooneenheid functioneren, waartoe realisatie van een aparte kookgelegenheid niet is toegestaan.


31


Artikel 19

Algemene wijzigingsregels

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in de vorm van het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen met inachtneming van de volgende voorwaarden: a. de belangen van eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden mogen niet onevenredig worden geschaad; b. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen mogen niet onevenredig worden geschaad.

32



Artikel 20 20.1

Algemene procedureregels

Nadere eis

20.1.1 Overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 4 van de Wet ruimtelijke ordening worden belanghebbenden in de gelegenheid gesteld hun zienswijzen naar voren te brengen omtrent een voorgenomen nadere eis als bedoeld in: y artikel 3, lid 3.3; y artikel 4, lid 4.3; y artikel 5, lid 5.3; y artikel 6, lid 6.3; y artikel 7, lid 7.3; y artikel 9, lid 9.3; y artikel 10, lid 10.3; y artikel 11, lid 11.3; y artikel 12, lid 12.3. 20.1.2 Op de voorbereiding van een besluit tot een nadere eis is de volgende procedure van toepassing: a. een ontwerp van het besluit ligt met de bijbehorende stukken gedurende 2 weken op het gemeentehuis ter inzage; b. burgemeester en wethouders maken de terinzagelegging vooraf bekend in één of meer dag- of nieuwsbladen, die in de gemeente worden verspreid, en voorts op de gebruikelijke wijze; c. de bekendmaking houdt de mededeling in van de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen;d. gedurende de onder a genoemde termijn kunnen belanghebbenden bij burgemeester en wethouders schriftelijk zienswijzen indienen omtrent het ontwerp van het besluit. 20.2 Wijziging 20.2.1 Overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening is bij toepassing van de wijzigingsregels, als bedoeld in artikel 17.1.4 en artikel 19 op de voorbereiding van een besluit de in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht opgenomen procedure van toepassing.


33


Artikel 21 21.1

Overige regels

Ondergrondse werken

Voor het uitvoeren van ondergrondse werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, geen beperkingen. 21.2

Ondergronds bouwen

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken geldt, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, dat deze uitsluitend toegestaan zijn binnen de bouwvlakken, met uitzondering van ondergeschikte bouwdelen die ook buiten de bouwvlakken zijn toegestaan. 21.3

Uitsluiting aanvullende werking Bouwverordening

De regels van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende onderwerpen: a. de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer; b. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten; c. het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdtransportleidingen; d. de parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden, en e. de ruimte tussen bouwwerken 21.4 Verwijzing naar andere wettelijke regelingen Bij een verwijzing naar andere wettelijke regelingen is bedoeld de desbetreffende wet zoals die luidt op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan.

34



Hoofdstuk 4 Artikel 22 22.1

Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

Overgangsrecht bouwwerken

22.1.1 Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot: a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. 22.1.2 Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het bepaalde in lid 22.1.1 een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 22.1.1 met maximaal 10%. 22.1.3 Het bepaalde in lid 22.1.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 22.2

Overgangsrecht gebruik

22.2.1 Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. 22.2.2 Het is verboden het met het plan strijdige gebruik, bedoeld in lid 22.2.1, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. 22.2.3 Indien het gebruik, bedoeld in lid 22.2.1, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. 22.2.4 Het bepaalde in lid 22.2.1 is niet van toepassing op gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan


35


Artikel 23

Slotregel

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan De Born Oost.

Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van ............................

de griffier

36



Bijlagen


37

Verbeelding

Ontwerpbestemmingsplan

Recommend Documents