Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan “de Kapel”
Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan “de Kapel”
(Bijlage bij Raadsvoorstel/- besluit van de gemeente Culemborg tot vaststelling van het bestemmingsplan “de Kapel”
Nota Zienswijzen
Pagina 2
Inhoudsopgave 1. De procedure...........................................................................................................................................................4 2. Ontvankelijkheid....................................................................................................................................................5 3. Beantwoording zienswijzen.................................................................................................................................6 Zienswijze 1.............................................................................................................................................................6 Zienswijze 2.............................................................................................................................................................7 Zienswijze 3.............................................................................................................................................................8 Zienswijze 4.............................................................................................................................................................9 4. Vooroverleg Reacties art 3.1.1 Bro....................................................................................................................14 5. Ambtshalve wijzigingen.....................................................................................................................................19
Nota Zienswijzen
Pagina 3
1. De procedure Het ontwerp bestemmingsplan “de Kapel” (NL.IMRO.0216.BPdeKapel-ON01) heeft met ingang van 23 juni 2011 gedurende zes weken ter inzage gelegen in het stadskantoor. Tevens is de mogelijkheid geboden dit ontwerpbestemmingsplan te raadplegen op de gemeentelijke website www.culemborg.nl en op www.ruimtelijkeplannen.nl. Gedurende deze termijn is aan een ieder de mogelijkheid geboden schriftelijk of mondeling een zienswijze tegen het ontwerpbestemmingsplan kenbaar te maken aan de gemeenteraad. De terinzagelegging is bekendgemaakt in de Staatscourant d.d. 22 juni 2011 en de Culemborgse Courant d.d.22 juni 2011.
Nota Zienswijzen
Pagina 4
2. Ontvankelijkheid Er zijn in totaal 4 zienswijzen ingediend. Eén zienswijze is gericht aan het college van burgemeester en wethouders in plaats van bij de gemeenteraad. Deze zienswijze (nummer 1) is ter afhandeling doorgezonden naar de gemeenteraad. In deze nota zienswijzen wordt een samenvatting gegeven van de ingediende zienswijzen. De zienswijzen worden op inkomstdatum achtereen volgens beantwoord. De volgende zienswijzen zijn ingediend: Naam Zienswijze 1: Waterschap Rivierenland Zienswijze 2 Zienswijze 3 Zienswijze 4
Inkomstdatum 15 juni 2011 20 juli 2011 27 juli 2011 1 augustus 2011
Kenmerk 0022025 0022357 0022374 0022391
27 juni 2011 4 juli 2011 12 juli 2011
0022299 0022383
Inspraak en vooroverleg 3.1.1 Bro Monumentencommissie Vitens Milieuadviesraad Culemborg
Nota Zienswijzen
Pagina 5
3. Beantwoording zienswijzen Zienswijze 1
Waterschap Rivierenland Samenvatting Het Waterschap ziet graag in de toelichting van het bestemmingsplan opgenomen hoeveel berging er daadwerkelijk gerealiseerd wordt in het vegetatiedak op de parkeergarage. Daarnaast wil het Waterschap dat de hoeveelheid waterberging in het vegetatiedak in de regels wordt vastgelegd onder de doeleindenomschrijving van de bestemming ‘Verkeer- Verblijf’. Op deze manier is de waterberging ook op langere termijn planologisch gewaarborgd. De beschrijving over de waterberging is noodzakelijk omdat deze niet kan worden vastgelegd in de legger van het Waterschap. Het Waterschap constateert dat er in de toelichting geschreven wordt over een nog nader uit te werken locatie om 8,7m³ waterberging te realiseren. Omdat deze berging hoogstwaarschijnlijk buiten het plangebied gezocht moet worden is de compensatie onvoldoende gegarandeerd. Het Waterschap verzoekt om in de toelichting op te nemen waar de resterende 8,7m³ gecompenseerd gaat worden en dat de waterberging ook planologisch mogelijk wordt gemaakt, indien noodzakelijk. Het Waterschap adviseert negatief over het plan, tenzij de watercompensatie planologisch goed wordt gewaarborgd. Antwoord gemeente Naar aanleiding van de reactie van het Waterschap wordt het bestemmingsplan aangepast. In de Toelichting wordt een berekening opgenomen over de waterberging. Daarnaast wordt er een beschrijving opgenomen waar de resterende 8,7m³ waterberging gecompenseerd wordt. De hoeveelheid waterberging van het vegetatiedak en de nog resterende 8,7m³ waterberging worden opgenomen in de bestemming Verkeer- Verblijfsgebied. Op de Verbeelding wordt de aanduiding Waterberging (WB) aan de bestemming Verkeer- Verblijfsgebied (V-VB) toegevoegd.
Nota Zienswijzen
Pagina 6
Zienswijze 2 Samenvatting Reclamant geeft aan dat op de site een verkeerde tijdstermijn staat van de zienswijzen periode. En vraagt om een bevestiging van het feit hem toegezegd dat de zienswijzen periode eindigt op 4 augustus 2011 in tegenstelling tot de op de website vermelde 21 juli 2011. Dit in verband met een eventuele aanvulling op zijn bezwaarschrift. Reclamant maakt bezwaar tegen het bestemmingsplan en de uitvoering daarvan omdat dit overlast van velerlei aard met zich mee zal brengen.Reclamant vervolgt zijn bezwaar door te stellen dat hij de woning aan Ridderstraat 204 heeft gekocht vanwege de rustige ligging en het fraaie uitzicht. Daarnaast stelt reclamant dat in het huidige bestemmingsplan sprake is van het aanbouwen van balkons schuin boven zijn ramen en een terras daar recht tegenover waardoor zijn privacy en woongenot ernstig aangetast wordt. Dit zelfde geldt voor het balkon aan de achterzijde van zijn woning. Reclamant vreest, door de komst van de parkeergarage en de bergingen, voor geluidsoverlast. Reclamant verwacht waarde vermindering van zijn woning en mogelijk schade door de bouwwerkzaamheden. (De woning is gebouwd rond 1900) Reclamant vervolgd zijn bezwaar door te stellen dat hij maandenlange last zal ondervinden van de verbouwing zelf. Reclamant is ten slotte van mening dat het bouwplan monstrueus is en zeker niet in de stijl van de voormalige kapel waardoor het historisch aangezicht van dit stuk Culemborg voorgoed aangetast zal worden. Antwoord gemeente De zienswijze leidt niet tot de aanpassing van het bestemmingsplan. De terinzagelegging is bekend gemaakt in de Staatscourant d.d. 22 juni 2011 en de Culemborgse Courant d.d.22 juni 2011. In deze publicatie is de aangegeven terinzagelegging gerectificeerd omdat de publicatie per abuis niet in de Culemborgse Courant heeft gestaan. Op de website van de gemeente is naar aanleiding van deze reactie de juiste zienswijzenperiode vermeld namelijk 23 juni t/m 4 augustus 2011. Door de projectontwikkelaar is een planschaderapport opgesteld waarin de aspecten privacy vermindering en geluidsoverlast zijn meegenomen. De tegemoetkoming in planschade wordt in dat rapport beschreven. De projectontwikkelaar is zich ervan bewust dat het bouwen in dichtstedelijk gebied tot bezwaren kan leiden. Het is vanwege deze reden dat de aannemer tijdens de bouwperiode extra maatregelen zal treffen om eventuele overlast tot een minimum te beperken. De mening van reclamant over de uitstraling van het bouwplan en de mogelijke gevolgen voor het historisch aangezicht wordt ter kennisgeving aangenomen.
Nota Zienswijzen
Pagina 7
Zienswijze 3 Samenvatting Reclamant heeft een tweetal opmerkingen. De eerste opmerking betreft het parkeren in relatie tot het aanwezige groen en de tweede opmerking gaat over de verkeersafwikkeling. Het is reclamant opgevallen dat er voor ‘slechts’ 10 woningen en 2 bedrijfsruimtes 24 parkeerplaatsen achter de kapel worden gerealiseerd. Hierdoor verdwijnt een behoorlijk stuk groen waaronder enkele grote bomen. Reclamant is van mening dat het park rondom het stadhuis al niet erg groot is en dat de bomengroep een belangrijk onderdeel daarvan is. Reclamant verzoekt om te kijken naar mogelijke alternatieven om deze ingreep te voorkomen. Mochten er geen alternatieven zijn dan wil reclamant graag weten waar de herplant ter compensatie van de bomen is gepland. Reclamant maakt zich zorgen over de verkeersafwikkeling van en naar de kapel door gebruikers en bezoekers van de kapel. Reclamant is van mening dat de verkeersafwikkeling via de bestaande bruggetjes onwenselijk is, omdat hier dagelijks zeer veel wandelaars en fietsers gebruik van maken. De huidige situatie is volgens reclamant al erg onoverzichtelijk. Ook hiervoor verzoekt reclamant te bekijken of er geen alternatieven mogelijk zijn. Reclamant gaat ervan uit dat, wanneer er geen alternatieve route gevonden wordt, het pad langs het stadskantoor veiliger en overzichtelijker zal worden gemaakt. Antwoord gemeente De zienswijze leidt niet tot de aanpassing van het bestemmingsplan. Met betrekking tot het parkeren hebben wij sinds 2008 beleid dat voorschrijft dat bouwprojecten moeten voorzien in voldoende eigen parkeergelegenheid. Het aantal parkeerplaatsen moet overeen komen met de functie van het bouwwerk. Hiermee wordt voorkomen dat nieuwe bouwwerken de beperkte openbare parkeercapaciteit verder belasten. Het aantal geplande parkeerplaatsen bij de Kapel is afgestemd op de toekomstige functie van het gebouw. De aanrijdroute is via de Oostersingel. Deze route heeft voldoende capaciteit om de verkeerstroom van de nieuwe functie van de Kapel op te vangen, zonder dat dit ten koste gaat van de verkeersveiligheid. Het pad tussen het stadskantoor en de kapel wordt gewijzigd en aangepast aan de nieuwe situatie. Ter compensatie van de kap van de bomen wordt een deel direct bij het plangebied herplant, in aansluiting op de bomen in de omgeving zodat de parkeergarage zo goed mogelijk wordt ingepast. Daarnaast wordt gekeken of er bomen herplant kunnen worden elders in de groene singel.
Nota Zienswijzen
Pagina 8
Zienswijze 4 Samenvatting 1. Reclamant wijst op het feit dat het ontwikkelingsplan voor de Kapel gelegen is te midden van diverse Rijksmonumentale gebouwen en dat het gebied gedurende het jaar bezocht wordt door tal van groepen en individuele belangstellenden die een bijdrage leveren aan de binnenstadseconomie. Reclamant stelt vervolgens dat de overheid en de particuliere sector met de grootste zorgvuldigheid met dit gebied moet omgaan om verrommeling van de openbare ruimte tegen te gaan. 2. Reclamant is van mening dat bij herbestemming van de kapel voorkomen moet worden dat met een tunnelvisie het redden van de kapel voorop staat terwijl er te weinig acht wordt geslagen op de cultuurhistorisch meer waardevolle omgeving en de particuliere belangen. Reclamant erkent de lastige taak van de gemeente om een goede balans te vinden tussen publieke en private belangen maar stelt dat de planrealisatie zo min mogelijk inbreuk dient te maken op de privacy van direct omwonenden. 3. Reclamant stelt vervolgens dat de kapel geen toppunt is van neogotiek en geen monumentale status heeft maar wel een waardevol onderdeel vormt van de stadscontour dat veel Culemborgers dierbaar is. De beoogde herbestemming heeft de sympathie van reclamant maar stelt dat het gemeentelijk bestuur de zorgplicht heeft voor behoedzame omgang met de wijze van uitvoering. Reclamant is van mening dat de kapel wezenlijk van uitstraling verandert en stelt dat het huidige naar binnen gekeerd gebouw getransformeerd wordt naar een meer naar buiten gericht gebouw waarbij woonverdiepingen, ramen van helder glas en balkons meer de ruimte inkomen. 4. Reclamant merkt op dat de gemeente de voorkeur heeft gegeven aan een postzegel bestemmingsplan ten opzichte van het recente Bestemmingsplan Binnenstad met bijbehorend Beeldkwaliteitplan dat onlangs is vastgesteld. Reclamant is van mening dat het Beeldkwaliteitplan niet van toepassing is verklaard op het postzegelplan terwijl het plan volgens reclamant in een extra te beschermen omgeving valt.
Nota Zienswijzen
Pagina 9
Reclamant stelt dat via de postzegeltechniek in formele zin de uitgangspunten van het beeldkwaliteitplan zijn te omzeilen waardoor het gemeentebestuur het zich bepaald niet gemakkelijker maakt. Zorgvuldig bestuur brengt met zich mee dat kwalitatieve uitgangspunten voor het stadsbeeld niet door eigen beleid worden tegengewerkt maar tenminste worden geprojecteerd op de meest gevoelige onderdelen van het bestemmingsplan de Kapel. 5. Reclamant is van mening dat er speciale aandacht uit moet gaan naar de zuidwestelijke kapelgevel, dat ligt tussen de rijksmonumentale poort en de R.K parochie (gemeentelijk monument), de woning van reclamant Grote Kerkstraat 17 (Rijksmonument) met grote ramen pal tegenover de kapel, en de schuin tegenover de kapel gelegen oude Barbarakerk (Rijksmonument). 6. In dit gedeelte van de Kapel zijn de travee balkons gepland van 4 meter breed en een diepte van 2 meter. Reclamant citeert een passage uit het bestemmingsplan waaruit blijkt dat de diepte van de balkons maximaal 1,5 meter diep mogen zijn. Iets wat reclamant bevreemd tenzij de diepte gerekend wordt vanuit de buitenste punt van de steunberen? Reclamant is van mening dat de zaak wordt omgedraaid. Het bestemmingsplan wordt aangepast aan hetgeen is voorzien in het bouwplan. De rij “bakken” van 4 meter breed en 2 meter diep, die aan de fijnmazige verticale gevel worden gehangen, doen afbreuk aan de kwaliteit van de kapel en omringende stukje binnenstad. Reclamant verwoordt dit als een visuele agressieve aanslag op dit deel van de kapel en treden als stoorzenders op in de beschermde zichtlijnen van de Ridderstraat. Voor de balkons die voorzien zijn aan de pleinzijde van het poortgebouw werkt een en ander minder kritisch omdat zij opgaan in de omringende ruimte. 7. In deze context brengt reclamant enkele bepalingen uit het beeldkwaliteitplan in herinnering waarbij uitspraken worden gedaan over balkons en zichtlijnen: Bijzonder in de Ridderstraat is de ingang van het klein seminarie, waar tot medio 1997 de hogeschool Midden Nederland is gevestigd. Samen met de open ruimte rondom de Hervormde kerk krijgt dit gedeelte van de Ridderstraat daarmee een eigen ruimtelijke kwaliteit (blz. 15) Belangrijk uitgangspunt is: aansluiten aan en afstemmen op de directe omgeving, het historisch karakter en de ruimtelijke (architectonische, stedenbouwkundige en landschappelijke context (blz. 40) f. Balkons, erkers, loggia’s en horizontale of verticale doorbrekingen van het inwendige bouwlichaam horen niet tot de algemene karakteristiek (blz. 48) –wel erg uitbundige balkons missen de intimiteit van de binnenstad (blz. 49) de letterlijke zichtlijn met betrekking tot de Ridderstraat richting de poort op blz. 62. Hier staat: bij de oriëntatie in de binnenstad spelen zichtlijnen een grote rol en vooral de bebouwing op zichtlijnen. Het is daarom van belang om Nota Zienswijzen
Pagina 10
zorgvuldig met dergelijke situaties om te gaan. De herkenbare karakteristiek van de stad wordt er voor een groot gedeelte door bepaald. 8. Reclamant stelt ten overvloede dat de geplande balkons verregaand buitenproportioneel en niet acceptabel zijn. Reclamant suggereert dat de toepassing van Franse balkons ruimtelijk beter passen. Daarnaast realiseert reclamant zich dat het behoud van de kapel belangrijk is en geeft aan dat balkons met een diepte van 1.25m gerekend van de muur van de kapel ( niet vanaf de steunbeer) ruimtelijk acceptabel is. Reclamant geeft aan dat er dan nog steeds sprake is van inbreuk op de privacy zowel visueel als auditief. Die inbreuk samen met de wijziging in gebruik van de kapel in kantoren wonen met bijbehorende grote ramen, dient zich te vertalen in een zorgvuldig berekende schadevergoeding. 9. Met betrekking tot die schadevergoeding geeft reclamant aan dat deze niet zorgvuldig is uitgevoerd. Reclamant verwijst naar het opgesteld planschade rapport waarin aan een betrekkelijk klein pand dat door de andere situering geen inkijk krijgt, in aanmerking komt voor een planschade vergoeding van € 3000 euro. Reclamant merkt op dat zijn pand aanzienlijk groter is, met op alle verdiepingen grote ramen pal voor de geprojecteerde grote ramen en balkons van de kapel, en gecalculeerd is op een planschade vergoeding van €6000 euro. Reclamant geeft vervolgens aan dat in het rapport geen rekening is gehouden met een eigenaar van één van de appartementen in de R.K parochie, waarbij twee grote ramen van de woonkamer direct grenzen aan de balkons van de noordoostzijde van de kapel. Reclamant is van mening dat dit willekeurig aan doet en aan geloofwaardigheid mist. Reclamant is tevens van mening dat het planschaderapport op maat moet worden bijgesteld om tot een zuiverder resultaat te komen. Reclamant geeft ten slotte aan dat men zich bestuurlijk dient te realiseren dat de keuze voor het behoud van de kapel via herbestemming met zich meebrengt dat enkele direct omwonenden een grote mate van privacy inleveren.
Nota Zienswijzen
Pagina 11
Antwoord gemeente Ad 1: Hoewel de kapel geen monumentale status heeft maar qua verschijningsvorm goed past te midden van de monumentale panden in de omgeving is het betreurenswaardig als dit gebouw door verpaupering afgebroken zou moeten worden. Vanwege deze verpaupering heeft het gebied op dit moment een rommelige uitstraling. De kapel is met houten platen dichtgezet en de hemelwaterafvoer vernield. Ook staan er aan de achterzijde hekwerken en is onlangs graffiti verwijderd om verder verval en verrommeling tegen te gaan. Het nieuwbouwplan voorziet in het behoud van het gebouw waardoor het gebied een kwaliteitsimpuls krijgt. Ad 2: De planvorming voor herbestemming van de Kapel is al jaren aan de orde. Diverse plannen hebben het steeds niet gehaald. Op het moment dat sloop de enige beste optie leek is door de inwoners van Culemborg een handtekeningenactie gestart voor het behoud van de kapel. Naar aanleiding van deze actie is er een haalbaar plan opgesteld voor de kapel. Het bouwplan is uitvoerig besproken met de Monumentencommissie om een zo goed mogelijke en weloverwogen inpassing te realiseren. Naar aanleiding van dit overleg zijn de balkons aan de westzijde aangepast door deze te verkleinen. Daarnaast heeft de projectontwikkelaar diverse maatregelen willen treffen om de privacy zoveel mogelijk te waarborgen en te beschermen. Ad 3. Deze opmerking wordt ter kennisgeving aangenomen. Ad 4. Het bestemmingsplan Binnenstad is een conserverend bestemmingsplan en legt alleen de feitelijke situatie vast. Het bestemmingsplan voor de kapel is een ontwikkelingsplan en omdat het plangebied gelegen is in het bestemmingsplan Binnenstad moet er worden getoetst aan het beeldkwaliteitplan Binnenstad. Het plan is daarom voorgelegd aan de commissie van welstand en aan de Monumentencommissie. Ad 5. Bij het opstellen van het plan voor de kapel is er zorgvuldig gekeken naar de belendingen. Het totaalplan is ter beoordeling voorgelegd aan de Monumentencommissie en aan de Welstandscommissie. Ook is er een planschade rapport opgesteld om de eventuele financiële nadelige gevolgen in beeld te krijgen.
Nota Zienswijzen
Pagina 12
Ad 6. In de bestemming Verkeer-Verblijfsgebied (artikel 4) staat over de balkons dat deze de bestemmingsgrens van Centrum 3, aan de voorgevelrooilijn, 1,5m mogen overschrijden. De interpretatie van reclamant is juist, het bestemmingsplan is zo opgesteld dat het bouwplan kan worden uitgevoerd. Ad 7. Het beeldkwaliteitplan is een beschrijving van de binnenstad en geeft richting aan ontwikkelingen. Om de Kapel te kunnen behouden moeten er kostbare ingrepen gedaan worden. Deze ingrepen verdienen zich echter alleen maar terug door het realiseren van verkoopbare woningen. Omdat de bouwkundige kwaliteit van de kapel sterk achteruit gaat heeft het college besloten om medewerking te verlenen aan dit plan. De kapel krijgt een nieuwe functie waarbij het hebben van buitenruimten noodzakelijk is. Een eventueel nieuw plan op deze locatie heeft ook tot gevolg dat er woningen met buitenruimten gerealiseerd kunnen worden. Het stadssilhouet wordt dan dusdanig geschaad omdat de markante kapel dan verdwijnt. Ad 8. Door het bureau Verhagen Advies is een risicoanalyse tegemoetkoming in planschade opgesteld. In dit rapport komen de belendingen van de kapel aanbod. Naar aanleiding van deze zienswijze is het rapport nogmaals bekeken en aangepast. Ad 9. Het planschaderapport zal worden herzien met betrekking tot de appartementen in de RK parochie. De privacy vermindering is meegenomen in de planvorming. De ontwikkelaar is bereid aanpassingen te doen om de privacy zoveel mogelijk te waarborgen. Helaas is het privacy verlies door herstructurering in het stedelijkgebied niet geheel uit te sluiten maar kan wel zorgvuldig worden afgewogen. Deze afweging heeft er toe geleid dat de balkons aan de pleinzijde zijn aangepast. De zienswijze leidt niet tot de aanpassing van het bestemmingsplan. Wel is de risicoanalyse tegemoetkoming in planschade herzien.
Nota Zienswijzen
Pagina 13
4. Vooroverleg Reacties art 3.1.1 Bro Vitens Vitens heeft tijdens de zienswijzen periode aangegeven dat zei geen bedenkingen of zienswijzen anderszins hebben tegen het bestemmingsplan De Kapel. Antwoord gemeente De reactie van Vitens wijzigt het bestemmingsplan niet en wordt ter kennisgeving aangenomen.
Nota Zienswijzen
Pagina 14
Milieuadviesraad Culemborg De Milieuadviesraad, hierna MAR, kan zich in grote lijnen vinden in het ontwerpbestemmingsplan maar heeft wel enkele opmerkingen. De MAR mist in hoofdstuk 3 van de toelichting de beleidsvelden gemeentelijk waterplan en groenstructuurplan. De MAR verzoekt nadrukkelijk om in het bestemmingsplan een relatie met deze beleidsplannen te leggen om zo de in de beleidsplannen beschreven beleidsontwikkelingen planologisch- juridisch mogelijk te maken voor de locatie van de kapel. De MAR adviseert om ten aanzien van de parkeergarage te streven naar een zo optimaal mogelijke groene inpassing om zo min mogelijk afbreuk te doen aan het groene karakter van het Singelplantsoen. Meer concreet adviseert de MAR: De in de regels opgenomen goot- en bouwhoogte van de garage waar uitgegaan wordt van een maximale hoogte van 4 meter, dat volgens de MAR aan de royale kant is voor de garage, indien mogelijk terug te brengen. Daarnaast adviseert de MAR niet alleen te sturen op het groene vegetatiedak maar ook op “verticaal groen”. Door groene gevelsystemen dwingend aan de ontwikkelaar/ bouwer voor te schrijven. Het gaat in het bijzonder om de gevels die grenzen aan het Singelplantsoen (zuidoost- en noord oostgevel). De MAR realiseert zich dat het bestemmingsplan hiervoor mogelijk niet het aangewezen middel is maar hecht waarde aan de advisering in dit stadium van de procedure. Ten aanzien van flora en fauna in het plangebied is een quickscan natuurtoets uitgevoerd. De resultaten van het noodzakelijk aanvullend onderzoek naar de vleermuis en gierzwaluw zijn nog niet bekend. De MAR adviseert om bij dit aanvullend onderzoek ook gebruik te maken van de bij Natuur- en Vogelwacht Culemborg beschikbare kennis van het pangebied. De MAR wordt graag op de hoogte gebracht van de resultaten van het aanvullend onderzoek en de te treffen beschermde en of compenserende maatregelen. Als de informatie daar aanleiding toe geeft zal de MAR aanvullend advies uitbrengen. De MAR merkt op dat onder het kopje “Duurzame stedelijke ontwikkeling Culemborg (paragraaf 3.3.4) staat geschreven dat “duurzame stedelijke ontwikkeling moet worden gezien als een inspanningsverplichting”, de MAR ziet hier graag een hoger ambitieniveau. Op basis van ervaringen uit de praktijk stelt de MAR dat hier ook bijzonder goede mogelijkheden voor zijn, ook in financiële zin. De MAR is bereid om in de verdere uitwerking van het bouwplan met de projectverantwoordelijken van zowel gemeente als de ontwikkelende partijen in gesprek te gaan om inhoudelijk over duurzaamheids- en milieuaspecten van het bouwplan met elkaar van gedachten te wisselen. De MAR ziet een uitnodiging hiertoe graag tegemoet.
Nota Zienswijzen
Pagina 15
Antwoord gemeente Het advies wijzigt het bestemmingsplan voor wat betreft de Toelichting. In hoofdstuk 3 wordt een relatie gelegd met de beleidsvelden Gemeentelijk waterplan en Groenstructuurplan. Ook zal de tekst in hoofdstuk 3 “duurzame stedelijke ontwikkeling moet worden gezien als een inspanningsverplichting” hieraan zal worden toegevoegd dat er contact wordt gezocht met de MAR over de toepassing van duurzaamheids en milieuaspecten. De suggestie van de MAR om de hoogte van bijgebouwen te verlagen wordt niet overgenomen. Het bestemmingsplan sluit aan op de regelgeving voor gebouwen in de bestemming VerkeerVerblijfsgebied van het bestemmingsplan Binnenstad. Tijdens de procedure van het bestemmingsplan is overleg gevoerd met de Natuur en Vogelwacht en met de MAR. Constatering van de MAR is juist waar het gaat over de toepassing van bouwmaterialen. Dit kan niet worden geregeld door het bestemmingsplan. Wel zal er tijdens de uitvoering van de werkzaamheden rekening worden gehouden met de standpunten en advisering van de MAR met betrekking tot het materiaalgebruik.
Nota Zienswijzen
Pagina 16
Monumentencommissie Advies monumentencommissie De monumentencommissie geeft aan dat nog niet alle onderzoeken binnengekomen zijn. Op het gebied van archeologie valt als nieuws te vermelden, dat er muurresten zijn gevonden die nog nader onderzocht moeten worden. De commissie doet de suggestie om, door middel van schanskorven met vulling, een verbeelding van de stadsmuur te maken. De commissie merkt op, dat er in elk geval niet rechtstreeks op de fundamenten gebouwd mag worden, om verzakking en vervorming van de gevonden resten te voorkomen. De commissie geeft aan, liever meer groen te zien op het plein aan de stadskantoorzijde. Volgens de commissie voldoet het bouwplan niet aan het bestemmingsplan, hierdoor ontstaat frictie. De commissie stelt dat de Balkon- en verkeersbestemming een dubbelbestemming hebben. De commissie is van mening dat het bestemmingsplan beter afgestemd had kunnen worden op het Beeldkwaliteitplan Binnenstad. De commissie is van mening dat de cultuurhistorische paragraaf kort is en stelt dat de paragraaf met de beschikbare informatie uitgebreider en beter had gekund. Over de nog te zoeken waterberging stelt de commissie de vraag of het gebruik maken van Cisternes een mogelijkheid is? De commissie stelt vervolgens de vraag waarom de omlijning van het bouwvlak niet gelijk is aan de omlijning van het huidige bouwvlak? Dit schept ruimte voor ongewenste uitbreiding. De commissie adviseert om de Centrum-3 functies systematisch door te zetten. De nokhoogte van de nieuwbouw moet gelijk blijven aan de huidige nokhoogte. De monumentencommissie laat weten, nog steeds scherp gekant te zijn tegen het voorliggende ontwerp en acht het zeer spijtig dat het pand ten onrechte geen (gemeentelijke) monumentenbescherming geniet. Het maatschappelijke belang van een nieuwe functie en hergebruik wordt onderschreven. Antwoord gemeente In het advies van de monumentencommissie worden geen opmerkingen en of suggesties voorgesteld die gevolgen hebben voor het ontwerpbestemmingsplan. De opmerkingen hebben veelal betrekking op uitvoeringsaspecten of hebben betrekking op het gebied dat buiten de plangrenzen van het bestemmingsplan valt, zoals de inrichting van het plein aan de voorzijde. Het advies van de commissie, voor wat betreft de uitvoeringsaspecten, is toegezonden aan de gemeentelijke projectleider de heer J. Van Nunen. Hij zal hierover contact opnemen met de initiatiefnemer. Het bestemmingsplan maakt het bouwplan van de Kapel mogelijk met inbegrip van de balkons aan de plein- en achterzijde van de Kapel. De balkons worden niet apart bestemd doormiddel van een dubbelbestemming opgenomen in de bestemming Verkeer- Verblijfsgebied. Wel maakt deze bestemming de realisatie van de balkons mogelijk. Op de Verbeelding is dan ook een strook met deze bestemming opgenomen. Hierdoor wijkt de maatvoering van het bestemmingsplan, voor wat betreft de pleinzijde, af van de huidige contour van de kapel. Aan de achterzijde ligt de bestemmingsgrens exact op de grens van het bouwplan om de inbreuk op het waardevolle gebied zo klein mogelijk te houden. Met het Waterschap is overeenstemming bereikt over de nog te compenseren waterberging. Het voorstel is om gebruik te maken van een infiltratiebak onder de parkeergarage. Om de waterberging van het Sedumdak van de parkeergarage en de infiltratiebak onder de garage juridisch vast te leggen, is de dubbelbestemming Waterberging (WB) opgenomen. Het totale bouwplan zal voorgelegd worden aan de monumentencommissie in het kader van de omgevingsvergunning.
Nota Zienswijzen
Pagina 17
De vrees van de commissie voor onvoorziene en niet wenselijke uitbreidingen is ongegrond omdat de bestemming Verkeer- Verblijfsgebied geen uitbreidingen toestaat anders dan erkers, balkons of luifels. Daarnaast zijn deze overschrijdingen alleen mogelijk als de overschrijding vanuit verkeerskundig oogpunt aanvaardbaar is. Ook zal de monumentencommissie bij dergelijke uitbreidingen om advies worden gevraagd. De bestemming Centrum-3 is gelijk aan de bestemming Centrum- 3 uit het bestemmingsplan Binnenstad. De nokhoogte blijft gelijk aan de huidige nokhoogte van de Kapel behalve voor de plaats waar het torentje wordt teruggeplaatst. De cultuurhistorische paragraaf uit de toelichting op het bestemmingsplan is aangevuld en geeft een beschrijving van het plangebied wat afdoende is voor het bestemmingsplan. In het kader van de omgevingsvergunning zal er nader onderzoek gedaan worden naar archeologie.
Nota Zienswijzen
Pagina 18
5. Lijst wijzigingen Toelichting: − het toevoegen van een berekening over de daadwerkelijke waterberging in het vegetatiedak op de parkeergarage; − er is een beschrijvende tabel toegevoegd waarin de totale waterberging beschreven staat. Daarnaast wordt aangegeven waar en hoe de resterende 8,7m³ waterberging gecompenseerd wordt; − de beleidsvelden gemeentelijk Waterplan en Groenstructuurplan worden opgenomen in de beschrijving; − in paragraaf 3.3.4 is het tekstgedeelte “duurzame stedelijke ontwikkeling moet worden gezien als een inspanningsverplichting” aangepast door eraan toe te voegen dat er contact wordt gezocht met de MAR over de toepassing van duurzaamheids en milieuaspecten; − de nog ontbrekende onderzoeksresultaten zijn toegevoegd. Regels: − de hoeveelheid waterberging van het vegetatiedak en de nog resterende 8,7m³ waterberging wordt opgenomen in de bestemming Verkeer- Verblijfsgebied. Verbeelding: − toevoegen van de aanduiding Waterberging (WB) in de bestemming VerkeerVerblijfsgebied (V-VB); − binnen de bestemming Centrum 3, wordt ter plaatse van de geplande toren, een hoogte aanduiding opgenomen van 24 meter.
Nota Zienswijzen
Pagina 19
