Sportaccommodatie Beukenhorst-Zuid

Sportaccommodatie Beukenhorst-Zuid

Ontwerpverslag ‘Het initieel ontwerp’ TUDelft, faculteit Bouwkunde RE&H eindproject, bachelor 6 Vakcode:BK 6100R Docenten: Herman Vande Putte Louis Lousberg Mascha Meulblok, 1141554 15 juni 2005

Bachelor eindproject

Mascha Meulblok 1141554

1

Voorwoord Voor u ligt het ontwerpplan van het initieel ontwerp, het bachelor eindproject van de afdeling Real estate & Housing. Dit verslag moet een beeld geven van de haalbaarheid van het project op alle onderdelen. De marktvraag wordt beschreven samen met de eisen, randvoorwaarden en uitgangspunten van het ontwerp. Het beschrijft het afwegen van verschillende ontwerpvarianten en bevat een uitgebreide documentatie van het uitgewerkte ontwerp. Ook worden de kosten en opbrengsten uiteengezet, waaruit een conclusie volgt voor de haalbaarheid van het project. Het verslag eindigt ten slotte met een aanbeveling voor verder onderzoek in de hierop volgende fase.



2

Inhoudsopgave De ontwerpopgave

4

Aanleiding ontwerpopgave Locatieonderzoek Stedenbouwkundig masterplan Beukenhorst-Zuid De planlocatie Doel van de opgave

4 4 9 12 13

Eisen en randvoorwaarden

14

Randvoorwaarden vanuit het gebied Eisen voor de sportaccommodatie Eisen voor het restaurant Eisen voor het danscafé Algemene eisen voor het gebouw

14 14 15 16 17

Uitgangspunten en concept

18

Persoonlijke uitgangspunten Concept

18 19

Referenties

20

De basketbar Voorzieningengebouw Nieuw Vennep Zuid Administratiegebouw in Nagoya en architectuur van Tadao Ando

20 21 21

Varianten

23

Variant 1: Apart voorzieningen- en kantoorgedeelte Variant 2 : Squashbanen om gebouw heen gevouwen Variant 3: Twee vormen Variant 4: Squash als los blok Variant 5 squash als derde verdieping Multi Criteria Analyse

23 23 24 24 25 26

Het ontwerp

27

De locatie De begane grond De eerste verdieping De tweede verdieping De gevels De draagconstructie Brandveiligheid Het resultaat

27 28 29 30 30 32 33 34

Haalbaarheid

36

Haalbaarheid sportaccommodatie Haalbaarheid restaurant Haalbaarheid danscafé

36 38 39



3

Optimalisatie

41

Invoergegevens Uitvoergegevens

41 42

Aanbevelingen

43

Bronnenlijst

44

Bijlage 1

45



4

De ontwerpopgave Aanleiding ontwerpopgave Aanleiding voor mijn ontwerpopgave waren de actuele berichten dat de gemiddelde Nederlander te weinig beweegt. De belangrijkste rede die wordt opgegeven voor het niet bewegen is het tekort aan tijd (42,6%). En hoewel 98% van de Nederlandse bevolking vindt dat voldoende beweging heel belangrijk is, heeft een landelijke telefonische enquête uitgewezen dat slechts 43% van de volwassenen en 46% van de werkende populatie de Nederlandse Norm Gezond Bewegen haalt. Vooral de werkende bevolking die zittend werk doet zou meer moeten bewegen. Er zijn dan ook verschillende bedrijven die aan bedrijfssport zijn gaan doen. Uit onderzoek is gebleken dat wanneer sporten plaatsvindt op en via het bedrijf het de individuele werkprestaties, de arbeidsproductiviteit van het bedrijf in totaal, het welbevinden van de werknemers en het imago van het bedrijf vergroot. Ook kwam naar voren dat sporters minder en korter verzuimen dan niet-sporters. Conclusie is dus dat zowel werknemers als werkgevers belang hebben bij bedrijfssporten. Toch heeft maar 14% van de Nederlandse bedrijven met meer dan 50 werknemers één of andere vorm van een bewegingsprogramma georganiseerd.(1) Hierdoor ontstond het idee om een sportaccommodatie op een kantoren locatie te plaatsen. Hiermee zou voor omliggende bedrijven de stap naar bedrijfssport een stuk kleiner en gemakkelijker kunnen worden. Ook voor de individuele werknemers wordt de stap naar het gaan sporten kleiner doordat men in de pauze of direct na of voor het werk zou kunnen gaan sporten in plaats van zelfstandig ’s avonds een sportcomplex in eigen woonplaats te moeten bezoeken. En door de sportaccommodatie te combineren met andere voorzieningen als horeca zou het gebouw niet alleen doordeweeks maar ook in het weekend een functie hebben.

Locatieonderzoek De kantorenlocatie die ik heb uitgezocht voor het plaatsen van de sportaccommodatie is Beukenhorst-Zuid in hoofddorp. Beukenhorst Zuid is een nieuwe kantorenlocatie in aanbouw direct gelegen aan het station van hoofddorp en vervoersknooppunt nabij luchthaven schiphol. Deze locatie leek mij erg geschikt voor het realiseren van een voorzieningengebouw door de ideale ligging direct aan het station. Een groot deel van de werknemers van de omliggende kantorenlocaties beukenhorst Noord, Oost en West en De Hoek komen langs het station om op de trein te stappen of op de Zuid-Tangent, de nieuwe snelbus die rijdt tussen Haarlem en Amsterdam. Deze heeft een halte op station Hoofddorp en bied passagiers een mooie blik op de bebouwing. De locatie sluit aan bij het hoogwaardige kantoorgebied van de Zuidas Amsterdam en vormt daarmee een belangrijke vestigingsplaats voor nationale en internationale bedrijven. Veel bedrijven voelen zich aangetrokken door het vestigingsmilieu dat door de aanwezigheid van de luchthaven ontstaat. Er zijn dan ook grote uitbreidingen gepland van de kantorenlocaties en bedrijventerreinen.(2) (zie afb. Structuurplan)



5

Ligging plangebied in Haarlemmermeer(2)

Deel structuurplan Haarlemmermeer 2005 (2) Roze: kantorenlocatie Paars: bedrijventerrein Groen: groengebied Lichtblauw: terrein Schiphol


Gestreept Roze: toekomstige kantorenlocatie Gestreept paars: toekomstig bedrijventerrein Gestreept groen: toekomstige groenprojecten Gestreept blauw: uitbreiding Schiphol


6 De omliggende kantorenlocaties beukenhorst Noord, Oost en West en De hoek staan allen hoog aangeschreven als het gaat om aantrekkingskracht, omgevingskwaliteit en bereikbaarheid, maar minder als het gaat om voorzieningen in de buurt als restaurants voor (zaken) lunch of diner.(3) Beukenhorst Noord: 18.800 m2 BVO (3) Stedelijke omgeving Aantrekkingskracht omgevingskwaliteit 2 zichtbaarheid Auto: nabijheid van snelwegen Auto: filegevoeligheid 3 Openbaar vervoer: bovenlokaal 3 Openbaar vervoer: lokaal 3 Data en telecommunicatie Parkeren op eigen terrein Openbaar parkeren 1 Winkels en dagelijkse voorzieningen Restaurants voor (zaken) lunch of -diner 3 Beukenhorst Oost: 226.000 m2 BVO (3) Stedelijke omgeving Aantrekkingskracht omgevingskwaliteit zichtbaarheid Auto: nabijheid van snelwegen Auto: filegevoeligheid Openbaar vervoer: bovenlokaal Openbaar vervoer: lokaal Data en telecommunicatie Parkeren op eigen terrein Openbaar parkeren Winkels en dagelijkse voorzieningen Restaurants voor (zaken) lunch of -diner Beukenhorst West: 150.000 m2 BVO (3) Stedelijke omgeving Aantrekkingskracht omgevingskwaliteit zichtbaarheid Auto: nabijheid van snelwegen Auto: filegevoeligheid Openbaar vervoer: bovenlokaal Openbaar vervoer: lokaal Data en telecommunicatie Parkeren op eigen terrein Openbaar parkeren Winkels en dagelijkse voorzieningen Restaurants voor (zaken) lunch of -diner Bachelor eindproject

4 4 4 4

5 5 5

4 5 4 4 5 3 3 5 5 4 4 2 2

4 5 4 4 4 3 3 5 5 5 5 5 3 Mascha Meulblok 1141554

7

De Hoek: 62.000 m2 BVO (nog te ontwikkelen) Stedelijke omgeving Aantrekkingskracht omgevingskwaliteit zichtbaarheid Auto: nabijheid van snelwegen Auto: filegevoeligheid Openbaar vervoer: bovenlokaal Openbaar vervoer: lokaal Data en telecommunicatie Parkeren op eigen terrein Openbaar parkeren Winkels en dagelijkse voorzieningen Restaurants voor (zaken) lunch of -diner Beukenhorst Zuid/ Stationsgebied (3) Stedelijke omgeving Aantrekkingskracht omgevingskwaliteit zichtbaarheid Auto: nabijheid van snelwegen Auto: filegevoeligheid Openbaar vervoer: bovenlokaal Openbaar vervoer: lokaal Data en telecommunicatie Parkeren op eigen terrein Openbaar parkeren Winkels en dagelijkse voorzieningen Restaurants voor (zaken) lunch of -diner

(3)

4 4 4 4 5 3 4 5 5 4 3 2 2

4 5 5 4 4 3 4 5 5 3 5 2 2

Op het moment is er nu 110.000 m2 aan BVO ontwikkeld bij het stationsgebied en in de planning tot 2010 staat dat er nog 226.000 m2 BVO ontwikkeld zal worden. 3 In de tabellen is te zien dat er vooral voor restaurants voor lunch of diner slecht gescoord wordt door Beukenhorst-Zuid en de omliggende kantorenlocaties. Een restaurant leek me daarom een goede voorziening om met de sportaccommodatie op die locatie te combineren. Als derde voorziening heb ik een (dans)café gepland. Dit omdat de vraag naar uitgaansgelegenheid voor jongeren in hoofddorp erg groot is en het tegelijk een mooie weekendfunctie vormt voor het gebouw. De locatie leek me hier ook erg geschikt voor, omdat het niet midden in het centrum ligt waar dit soort voorzieningen vaak zorgen voor geluidsoverlast voor omliggende bewoners, maar het wel zeer goed bereikbaar is met zowel de fiets, de auto en openbaar vervoer als de Zuid-Tangent, de trein en verschillende streekbussen die er een halte hebben. Ook ligt Beukenhorst-Zuid niet helemaal afgelegen maar nog steeds in het subcentrummilieu.3 Het gebied wordt aan de zuidzijde begrensd door de Geniedijk, aan de noordkant door de Zuid-Tangent baan, west door het stationsgebied en oost door de Rijnlanderweg.



8

Begrenzingen plangebied Beukenhorst-Zuid2



9 Stedenbouwkundig masterplan Beukenhorst-Zuid De kantorenlocatie Beukenhorst-Zuid is nog in ontwikkeling. Er ligt voor het gebied al een stedenbouwkundig masterplan klaar, gemaakt door Wiel Arets, maar door de sterk afgenomen vraag naar kantoorruimte is het niet duidelijk wanneer met de realisatie hiervan begonnen zal worden. Ook hebben enkele toekomstige huurders afgezegd en heeft Schiphol de toegestane bouwhoogte gehalveerd, waardoor de mate waarin dit plan in de toekomst nog aangehouden zal worden onduidelijk is. Voor deze opdracht heb ik toch dit stedenbouwkundige plan onderzocht om een idee te krijgen hoe ze aan dit gebied invulling wilden geven. Beukenhorst-Zuid dient een duurzaam bedrijventerrein te worden. Mogelijke maatregelen voor het creëren van een duurzaam bedrijventerrein zijn het realiseren van gezamenlijke voorzieningen als kinderopvang, winkelcentra, sporten recreatiefaciliteiten, hotels en restaurants etc.4 Voor Beukenhorst-Zuid zijn plannen aan al deze voorzieningen invulling te geven.(5) De omvang van een restaurantencomplex wordt geschat op ca. 2500m2 en ca. 3000m2 aan sportaccommodatie. Beide functies zullen onderdeel uit moeten maken van een geïntegreerde stationsontwikkeling. Kleinschalige horecavoorzieningen kunnen worden opgenomen in de kantoorbebouwing op de begane grond als verlevendiging van het straatbeeld.(2) Het ontwerpen van een multifunctioneel gebouw met sportaccommodatie, restaurant en uitgaansgelegenheid aan het stationsgebied sluit dus goed aan bij het stedenbouwkundige concept voor deze kantorenlocatie.

Stedenbouwkundig plan Beukenhorst-Zuid van Wiel Arets

De ruimtelijke opbouw van Beukenhorst-Zuid wordt in sterke mate bepaald door de randen van het gebied. Dit zijn aan de oostelijke rand het stationsgebied met voorplein. Deze is via een centrale groene as met waterbassin functioneel en visueel verbonden met de Rijnlanderweg aan de tegenoverliggende zijde. Deze moet in de toekomst verdubbeld worden



10 naar 2x2 rijstroken. Verder de geniedijk als ecologische zone en het tracé van de ZuidTangent die de begrenzing vormt tussen beukenhorst Oost en Beukenhorst-Zuid.(2) Het gebied is opgedeeld in 6 deelgebieden die onder bepaalde voorwaarden, onafhankelijk van elkaar verder ontwikkeld kunnen worden. Ze worden ontsloten via de lanen die verbonden zijn met de waterrijke/groene as. Binnen deze deelgebieden varieert de bebouwing van 12.000m2 b.v.o. tot 30.000m2 b.v.o. en zijn de gebouwen om een ‘binnentuin’ gegroepeerd. Langs het stationsgebied is een ontsluitingsroute met waterbassin in noordzuidrichting gesitueerd dat het stationsgebied moet markeren. Hierlangs zijn in een stedelijke plint van de kantoren de sportaccommodatie en restaurants gepland. Met name de ruimtelijke kwaliteit van de openbare ruimte was erg belangrijk bij het ontwerp van dit stedenbouwkundig plan. En niet alleen de realisering ervan maar ook de wijze waarop de openbare ruimte wordt beheerd. Parkeren gebeurt zoveel mogelijk in onder de kantoren geplaatste parkeergarages.(2)

Beukenhorst-Zuid ingedeeld in 6 deelgebieden(2)

Ontsluiting deelgebieden(2)



11 Hieronder zijn de maquette en wat sfeerbeelden te zien van het masterplan. Te zien zijn de luchtbruggen die de kantoren in het plan verbinden zodat de landelijke openbare ruimte zo min mogelijk aangetast zou worden.



12 De planlocatie De uiteindelijke plek van mijn gebouw in het gebied is niet dezelfde als ik in eerste instantie in het leerplan aangewezen had. Na de presentatie van het leerplan had ik namelijk besloten om het voorzieningengebouw te combineren met kantoorruimte om zo de haalbaarheid van het project te vergroten. De gevraagde grondprijs van de locatie Beukenhorst-Zuid is namelijk erg hoog ( € 613,00 per m2 BVO). Ook zou het gebouw door deze combinatie meer ‘body’ krijgen, zodat het niet weg zou vallen tussen de hoge kantoorgebouwen in het gebied. Gedurende het ontwerpproces ben ik op een gegeven moment toch weer van de combinatie met kantoorruimte afgestapt. Een belangrijke reden hiervoor was dat ik van de gemeente Haarlemmermeer te horen kreeg dat voor maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk, waaronder sportvoorzieningen vallen, met een aparte grondprijs gerekend wordt (€ 200,00 per m2 BVO). Een eis hierbij was wel dat het gebouw duidelijk het karakter moet krijgen van een openbaar toegankelijk gebouw, en dus niet een kantoorgebouw met een verdieping met sportfaciliteiten. Het toevoegen van kantoorruimte droeg dus niet direct bij aan de haalbaarheid van het gebouw. Ik ben echter niet direct afgestapt van de combinatie met kantoorruimte, maar heb hier nog een aantal ontwerpvarianten van gemaakt. De tweede reden van het toevoegen van kantoorruimte, het geven van meer ‘body’ aan het gebouw was ook niet meer echt van toepassing, doordat ik het voorzieningengedeelte en het kantoorgedeelte als twee aparte gebouwen moest vormgeven om aan de eis van de aparte grondprijs voor de voorzieningen te voldoen. Het werd hierdoor erg moeilijk een eenheid te creëren tussen de twee gedeelten. Daarbij wilde ik het gebouw als een icoon in het gebied zetten. Het moest een opvallend paviljoenachtig gebouw zijn dat de aandacht trekt. Dit lukte niet zolang ik het gebouw zou koppelen aan een kantoorgebouw. Daarom heb ik er uiteindelijk toch voor gekozen de kantoorruimte weer uit het programma te verwijderen. Ik heb toen ook de locatie gewijzigd naar de plek waar het uiteindelijke ontwerp staat. Deze plek ligt direct aan het station en centraal in het zicht vanaf het station en de Zuid-Tangenthalte. Het gebouw zal deels in het water komen te staan van de watterrijke zicht-as die door het hele gebied loopt. Hier komt het gebouw beter tot zijn recht en is meteen duidelijk dat het gebouw los staat van de omliggende kantoren en een aparte functie bevat.

Locatie uit het leerplan



13

Locatie leerplan gezien vanaf Zuid-Tangenthalte

Uiteindelijke locatie

Uiteindelijke locatie

Doel van de opgave Doel van de opgave is dus het ontwerpen van een multifunctioneel gebouw met daarin een sportaccommodatie, een restaurant en een danscafé op de hoogwaardige kantorenlocatie Beukenhorst-Zuid in Hoofddorp. Hoofddoel van de sportgelegenheid is het verkleinen van de stap naar bedrijfssport voor omliggende bedrijven en dit ook te stimuleren. Het restaurant beantwoord aan de vraag naar meer (zakelijke) eetgelegenheden in de buurt voor bedrijven in Beukenhorst, en het danscafé aan de vraag van jongeren in Hoofddorp naar meer uitgaansgelegenheid.



14

Eisen en randvoorwaarden Randvoorwaarden vanuit het gebied Voor het plangebied Beukenhorst-Zuid is veel nadruk gelegd op de invulling en behoud van de openbare ruimte. Een aantal van de randvoorwaarden voor het gebied gesteld door de gemeente Haarlemmermeer zijn: -

Zorg voor gebruikskwaliteit, beeldkwaliteit en duurzaamheid (toekomstwaarde). Onder gebruiks/beeldkwaliteit wordt verstaan, dat de openbare ruimte goed moet aansluiten op de omgeving, aanwezige waarden (bv. Geniedijk) in het plangebied opgenomen worden en dat er sprake is van herkenbaarheid, oriëntatie en samenhang. Met duurzaamheid wordt bedoeld dat de openbare buitenruimte technisch goed in elkaar moet zitten zodat een goed beheer mogelijk is.(2)

-

Aandacht voor veiligheid in de werkomgeving. Het gaat hierbij om sociale veiligheid gericht op de gebruiker van de openbare buitenruimte, criminaliteitspreventie gericht op het voorkomen van inbraken en verkeersveiligheid. Het uitzicht vanuit de gebouwen op de openbare buitenruimte met name langs de hoofdroutes is dus heel belangrijk.(2)

-

De hoogwaardigheid in de openbare buitenruimte dient bevorderd te worden door toepassing van hoogwaardig materiaal.(2)

-

Niet meer dan 10 % van het gebied mag ingevuld worden door andere functies dan kantoorruimte.

-

Het gebouw mag geen afbreuk doen aan de hoogwaardigheid van de locatie.

-

Minstens 60 % van de huurders moeten bekend zijn, voordat de gemeente de grond verkoopt.

Randvoorwaarde vanuit Schiphol: -

De gebouwhoogte mag niet hoger zijn dan 40 m.

Eisen voor de sportaccommodatie Bij het opstellen van de eisen en het relatieschema heb ik gekeken naar sportgelegenheden in Hoofddorp en de minimum gebruikseisen voor ruimtes. De sportgelegenheden in Hoofddorp waar ik ben wezen kijken zijn: Jeroen Maas, Meersquash & activity, Healthcity Toolenburg en Het Spectrum. Omdat het een sportaccommodatie voor bedrijfssporten betreft heb ik vooral gekozen voor indoor sporten die je gemakkelijk even in je pauze of na en voor werktijd kan beoefenen, zowel individueel als met collega’s. -

Een fitness ruimte van 250 m2 en een minimale hoogte van 3m. Deze oppervlakte komt voort uit de doelstelling van deze ruimte een prettige omgeving te maken voor collega’s om samen te sporten. Deze ruimte moet zeker niet te klein zijn, omdat het ruimte moet kunnen bieden aan werknemers van verschillende bedrijven in de omgeving, 80 m2 zou hiervoor te klein zijn aangezien er zo’n 11.000 mensen in Beukenhorst werken. Maar het is ook niet de bedoeling dat dit een massale



15 onpersoonlijk zaal van 1000 m2 wordt. Een ruimte van 250 m2 biedt ruimte aan ongeveer 50- 55 bezoekers. -

Een aerobicruimte van 150 m2 en een minimale hoogte van 3m. Dit moet een ruimte zijn waar niet alleen aerobic gevolgd kan worden, maar bijvoorbeeld ook yoga of andere cursussen. Doordat er verschillende sporten in deze ruimte moeten plaatsvinden, moet de ruimte dus niet een te klein oppervlakte hebben.

-

4 squashbanen met een standaard afmeting van 9,75m x 6,4m en een hoogte van minimaal 6m. Dit komt op een totaal oppervlakte van 249,6 m2.

-

2 kleedruimtes van minimaal 20m2 met een doucheruimte van minimaal 15m2 en minimaal 1 toilet per kleedruimte.

-

Een sauna voor 15 tot 20 personen. De sauna moet een prettige ruimte zijn om alleen of met een paar collega’s heen te gaan. De ruimte moet hiervoor niet te klein zijn, zodat afstand bewaard kan worden als dat is gewenst (dus groter dan een ruimte voor 6 personen). Maar ook hier is het niet de bedoeling dat het een onpersoonlijke grote ruimte wordt voor 40 personen. Dit komt op een oppervlakte van ongeveer 12 m2.

-

Overige ruimtes als een berghok voor toestellen en personeelsruimten.

-

Binnenkomst verloopt via de centrale ontvangsthal van het gebouw.

Relatieschema sportaccommodatie

Eisen voor het restaurant Het betreft een restaurant voor zowel werknemers van kantorenlocatie Beukenhorst en omgeving voor (zaken)lunch en diner als voor treinreizigers die er een hapje gaan eten. -

Een eetruimte voor 100 personen ca. 180m2. Het is geen exclusief restaurant maar ook geen MacDonalds waar mensen snel in en uit lopen. Gedacht moet worden aan een normaal restaurant, met verschillende soorten zitplekken, zodat zowel voor mensen die even wat willen eten voor ze weer met de trein verder gaan als voor uitgebreide zakenlunches de gelegenheid is.



16 -

Een keuken van 50m2.

-

Een buitenruimte van min. 25m2.

-

2 heren en 2 damestoiletten. Overige ruimtes als opslagplaats en personeelsruimte.

-

Het restaurant moet zowel direct vanaf buiten toegankelijk zijn als via de centrale hal van het gebouw.

Relatieschema restaurant

Eisen voor het danscafé Het danscafé voor jongeren in Hoofddorp en omstreken krijgt een intieme sfeer, maar moet ook concurrentie vormen voor de nabijgelegen discotheek The Challenge. -

Een oppervlakte van 150m2. Hieronder vallen de dansvloer, bargedeelte en zitgedeelte.

-

Een garderobe en toiletruimte.

-

Een goed controleerbare entree in verband met veiligheid.

-

Binnenkomst via de centrale ontvangsthal van het gebouw.

-

Als het danscafé niet op maaiveld niveau komt zorgen voor voldoende vluchtmogelijkheden.

Realtieschema danscafé



17 Algemene eisen voor het gebouw De sportaccommodatie, het restaurant en het danscafé dienen ontsloten te worden via een centrale ontvangsthal in het gebouw met voor het restaurant een extra ingang direct van buiten. Deze centrale ontvangsthal heeft een minimale afmeting van 30 m2. Alle drie de functies dienen apart geopend en gesloten te kunnen zijn. Het gebouw dient goed zichtbaar te zijn vanaf het stationsgebied en een openbare uitstraling te hebben. Parkeren geschiet op parkeergelegenheid van de omliggende kantoren en het stationsgebied. Voor het gebouw moet voldoende fietsenstalling zijn. Ca 20m2. Het gebouw moet voldoen aan de eisen van het bouwbesluit. Het gebouw moet voldoen aan de eisen van brandveiligheid.



18

Uitgangspunten en concept Persoonlijke uitgangspunten Uit de randvoorwaarden van het gebied en de eisen voor het gebouw en de verschillende ruimtes zijn een aantal uitgangspunten gevormd. -

-

-

-

Het gebouw krijgt een paviljoenachtig karakter. Het gebouw moet een opvallende entree hebben, goed in het zicht vanaf het stationsgebied. De entreehal dient als ontmoetingsruimte en biedt toegang tot alle 3 de functies (sportaccommodatie, restaurant en danscafé). Bij binnenkomst dient duidelijk te zijn waar elke functie zich bevindt. Doordat de entreehal toegang verschaft tot alle functies in het gebouw dient deze op een centrale plek te liggen. Omdat het restaurant zowel door de entreehal als direct vanaf buiten bereikbaar dient te zijn wordt deze op de begane grond gesitueerd aan de kant van het stationsgebied. Het restaurant moet een open uitstraling hebben, zodat de functie duidelijk is voor de mensen op het stationsgebied. De buitenruimte van het restaurant moet op het zuiden worden gesitueerd met zicht op de groene Geniedijk. De verschillende functies dienen onafhankelijk van elkaar open of gesloten te kunnen worden. Het danscafé open gedurende de avonden in het weekend, bevind zich op de eerste verdieping. Het danscafé moet op sommige plekken enigszins transparant zijn, waardoor vanaf buiten de activiteit duidelijk wordt. Dit zorgt ook voor oriëntatie waar men eenmaal in het gebouw naar toe moet. Voor de gevel van het gebouw dienen duurzame materialen gebruikt te worden voor een duurzame uitstraling passend bij het stedenbouwkundig concept van BeukenhorstZuid. Gedacht wordt aan hout, glas en staal. Het gebouw dient duidelijk af te steken tegenover de kantoorgebouwen. Het gebouw moet aan de buitenkant zicht geven op de verschillende functies die zich in het gebouw bevinden.



19 Concept Het concept voor het gebouw is de waaier. Het gebouw krijgt een centrale hoofdentree van waaruit de verschillende functies ‘uitwaaieren’ . Het is dus zowel een vormelijk concept als een concept voor de route door het gebouw. Belangrijke elementen van de waaier zijn de lichtheid ervan, het zich naar buiten openen, de ribben en het knooppunt waar alle ribben aan elkaar verbonden zijn.

“De waaiervorm geeft vooral het gevoel van ruimte door zijn grote bewegingen maar ook van lichtheid doordat de waaier gedragen wordt door de lucht.”(6)



20

Referenties In de huidige kantorenmarkt is men steeds meer bezig duurzame gebieden te ontwikkelen met veel functie menging, zoals op de Zuidas. Het was echter heel lastig concrete voorbeeldprojecten en informatie van voorzieningengebouwen te vinden. Gedurende deze opdracht heb ik naast het bezoeken van sportaccommodaties in Hoofddorp naar verschillende soorten referentieprojecten en gebouwen gekeken. Als eerste de Basketbar in het centrum van de Utrechtse Uithof. De basketbar is een multifunctioneel gebouw en vormt echt een icoon in het gebied. Het is op deze punten goed van toepassing op mijn opgave. De Basketbar (8)(9) Architect: NL Architects, Pieter Bannenberg, Walter van Dijk, Kamiel Klaasse, Mark Linnemann. Functies: Café/Restaurant/Terras, Boekwinkel, Basketbalveld, Plein Vierkante meters: Café: 277 m2 uitbreiding boekenwinkel: 554 m2, Basketbalveld: 400 m2 Bouwsom: € 1.270.000



21 Punten uit dit project toepasbaar op mijn opgave: - Het verlevendigen van de openbare ruimte. - Het gebouw past bij de omgeving maar is toch anders. - Er is een aantrekkelijke publieke ruimte gecreëerd. - De eenvoud van het ontwerp. - De aandacht die is geschonken aan rolstoelgebruikers. Voorzieningengebouw Nieuw Vennep Zuid Verder heb ik gesproken met Maarten ter Horst van de sector Economische Zaken Gemeente Haarlemmermeer. Hij is bezig geweest met de realisatie van een voorzieningengebouw op een bedrijventerrein in Nieuw Vennep Zuid. In dit gebouw zou onder andere een kinderdagverblijf komen. Het project is uiteindelijk niet doorgegaan, omdat men niet met het kinderdagverblijf in overeenstemming kon komen. Helaas kon ik geen tekeningen inzien van dit gebouw omdat deze in eigendom waren van de architect. Belangrijk en moeilijk bij het realiseren van een voorzieningengebouw is dus het vinden van huurders. Van de gemeente moet 60 % van de huurders bekend zijn, voordat de grond wordt verkocht. En het ontwerpen van het gebouw zal dus ook in overeenstemming moeten gaan met de huurders. Verder kan een voorzieningengebouw in alle mogelijke vormen geëxploiteerd worden. Dit hangt allemaal af van de vraag naar zo’n soort gebouw. De functies kunnen zowel apart verhuurd worden als verkocht, net als de grond waar het gebouw opstaat verkocht kan worden of in handen kan blijven van de gemeente onder een erfpachtrecht. Het gebouw kan een beleggingsobject zijn of van een eigenaar/gebruiker. Alle vormen zijn in ieder geval mogelijk. In mijn geval heb ik er voor het haalbaarheidsonderzoek voor gekozen om uit te gaan van een gebouw in eigendom van een particuliere belegger die de verschillende functies in het gebouw apart verhuurd. Administratiegebouw in Nagoya en architectuur van Tadao Ando Voor architectonische referenties heb ik gekeken naar paviljoenachtige gebouwtjes en de architectuur van Tadao Ando vanwege zijn gebruik van veel verschillende vormen in zijn ontwerpen. Een voorbeeld is het administratiegebouw in Nagoya door FT Architects in Tokio. Voor de gevels van het gebouwtje is veel glas en hout gebruikt. Ze hebben in het gebouw gezorgd voor veel daglichttoetreding en natuurlijke ventilatie.

Administratiegebouw in Nagoya(10)



22 De volgende plaatjes zijn van projecten van Tadao Ando. Omdat ik in variant 3 en 4 van mijn ontwerp (zie volgende hoofdstuk) bezig ben geweest met het ontwerpen met twee vormen, namelijk een rechthoekig blok en een waaier, vond ik zijn projecten heel interessant om te bekijken. Hij ontwerpt met veel ronde en rechthoekige vormen door elkaar, en laat deze elkaar soms raken, soms net langs elkaar lopen of steekt ze in elkaar. Ik heb vooral gekeken naar de manier waar hij met deze ontmoetingen van vormen omgaat.

Museum of literature, Himeji, Tadao Ando(11)

Water temple Tsuna-gun, Hyogo, Tadao Ando(11)

Naoshima Contemporary Art Museum, Naoshima, Tadao Ando(11)



23

Varianten Gedurende het ontwerpproces zijn verschillende varianten langs gekomen. Het belangrijkste verschil tussen de varianten zit in de plaats van de squashzalen. Deze hebben een standaard hoogte, lengte en breedte die ik niet zo makkelijk in een ronde waaier kwijt kon. Ik heb daarom een aantal varianten gemaakt waar ik op een verschillende manier met de squashruimten om ben gegaan. Vervolgens heb ik met behulp van een multi criteria analyse besloten welke variant ik het best uit kon werken. In de tekeningen zijn de squashzalen aangegeven met rood, de fitnesszaal met lichtblauw, de aerobiczaal met paars, het café met groen, het blok met kleedruimtes en sauna met lichtgeel en het restaurant gedeeld met donkerblauw. De squashruimtes zijn 6 meter hoog en hebben dus een dubbele verdiepingshoogte. Ze staan daarom zowel op het plattegrondje van de begane grond als op de eerste verdieping aangegeven. De linker plattegrond is de begane grond en de rechter de eerste verdieping.

Variant 1: Apart voorzieningen- en kantoorgedeelte. Deze variant heb ik zoals hiervoor al besproken niet verder uitgewerkt. Maar hier toch nog even voor de duidelijkheid een van de ontwerpvarianten met een kantoorgedeelte eraan vast. De kantoren zijn in de tekening aangegeven met oranje. Deze variant staat ook niet in de multi criteria analyse.

Variant 2 : Squashbanen om gebouw heen gevouwen Bij deze variant zijn de squashbanen in een hoek om de waaier heen gevouwen. De verkeersruimte voor de zalen heeft ook een dubbele verdiepingshoogte, waardoor je dus vanuit de fitnesszaal op de eerste verdieping naar beneden de squashruimten in kunt kijken. Bachelor eindproject


24

Variant 3: Twee vormen Bij deze variant heb ik de squashbanen in een rechthoekige vorm geplaatst en deze in de waaier laten steken. Eigenlijk ben ik hier dus aan het werken met twee vormen, de doos en de waaier. Voor deze variant, en ook voor de volgende, ben ik gaan kijken naar gebouwen van Tadao Ando, omdat deze vaak met ronde en rechthoekige vormen speelt. De verkeers- en zitruimte voor de squashzalen heeft een glazen gevel, zodat je vanaf het terras van het restaurant de mensen kan zien squashen.

Variant 4: Squash als los blok Bij deze variant heb ik de squashzalen niet meer als rechthoekig blok in de waaier gestoken maar juist losgekoppeld en met een transparante gang verbonden. Ook in de materialisering zouden deze als twee geheel verschillende objecten behandeld moeten worden. Het blok van zwaar beton zodat het lijkt alsof het uit de lucht naast de waaier neergevallen is. En de waaier van veel glas en lichte materialen, passend bij het concept waaier.



25

Variant 5 squash als derde verdieping Bij deze variant heb ik de squashzalen een eigen verdieping gegeven. De route naar de sportzalen loopt nu op de begane grond langs de gevel in plaats van door het midden van de waaier. De trappen zijn geconcentreerd in een glazen trappenhuis waarmee je dus op alle verdiepingen komt.



26 Multi Criteria Analyse De punten waarop de varianten van elkaar verschillen en die belangrijk zijn voor de keuze van een van deze varianten zijn hier in een multi criteria analyse gezet. Het eerste punt is de transparantie van de gevels op de begane grond. Omdat ik deze gevels zo transparant mogelijk wilde houden heb ik bij elke variant gekeken of dit het geval was of niet. Tweede punt is het uitzicht van de zuidzijde van de fitnesszaal. Kijkt deze uit op de omgeving, de squashzalen of op een blinde muur. Aan de kwaliteit van dit uitzicht heb ik een cijfer gekoppeld. Als derde punt de daglichttoetreding in de squashzalen. Over het algemeen worden de squashzalen in sportcentra weggestopt in het midden van het gebouw, omdat ze in principe geen daglicht nodig hebben. Ik heb dit punt dan ook geen hoge gewichtsfactor gegeven, maar als er daglichttoetreding plaatsvindt heeft dit toch toegevoegde waarde. Dan de verkeersruimte voor de squashzalen. Het liefst is deze zo minimaal mogelijk uit kostenbesparing. Verdere punten zijn nog de route door het gebouw, en dan met name door het sportgedeelte, het zicht vanaf buiten op de squashzalen, de kwaliteit van het uitzicht vanaf het terras van het restaurant, hoe het gebouw er in z’n geheel uit ziet en of dit beeld past in het concept van de waaier. criteria

gewichtsfactor Score per variant 2 3 4 5 Transparante gevels b.g 9 nee nee ja ja Uitzicht zuid fitness 6 7 5 5 8 Daglicht squashzalen 4 nee ja nee ja Verkeersruimte squashzalen 8 80 112 55 125 Heldere routing 9 7 6 7 8 Zicht op squash vanaf buiten 6 nee ja nee ja Uitzicht terras 7 5 8 6 7 Beeld gebouw 9 6 6 7 8 Passend in concept 9 7 5 5 8 criteria

Score met gelijke waardering 2 3 4 5 Transparante gevels b.g 5 5 50 50 Uitzicht zuid fitness 35 5 5 50 Daglicht squashzalen 5 50 5 50 Verkeersruimte squashzalen 34 14 50 5 Heldere routing 27.5 5 27.5 50 Zicht op squash vanaf buiten 5 50 5 50 Uitzicht terras 5 50 20 35 Beeld gebouw 5 5 27.5 50 Passend in concept 35 5 5 50

type Ja/nee score Ja/nee Opp.vl score Ja/nee score score score

Score met gewichtsfactor 2 3 4 5 45 45 450 450 210 30 30 300 20 200 20 200 272 112 400 40 247.5 45 247.5 450 30 300 30 300 35 350 140 245 45 45 247.5 450 315 45 45 450 1219.5 1172 1610 2885

De multi criteria analyse heeft een duidelijke uitkomst. Variant 5 heeft het hoogst gescoord. Hierna volgt variant 4 en als laatste variant 2 en 3 die heel dicht bij elkaar liggen. Variant 5 heb ik dan ook verder uitgewerkt.



27

Het ontwerp ( de tekeningen hier gebruikt zijn schaalloos, zie bijlage 1 voor tekeningen op schaal)

De locatie Het ontwerp is zo geplaatste dat het voetpad vanaf het station recht naar de entree van het gebouw loopt. Loodrecht op het stationgebied op de begane grond ligt het restaurant, goed zichtbaar vanaf het stationsgebied met een terras op het water als buitenruimte gelegen op het zuiden. Daarboven op de eerste verdieping ligt het café, dat ’s avonds wanneer het activiteit en licht uitstraalt ook goed in het oog zal vallen voor aankomende bezoekers. Zowel bezoekers die met openbaar vervoer komen als met de fiets of auto zullen het gebouw vanaf het station benaderen en dus het café meteen zien. De sportfunctie is zowel op het stationsgebied gericht als op de omliggende kantoren doordat het aan alle kanten zicht geeft op de omgeving. De fitnessruimte op de eerste verdieping ligt gericht op het station en de toekomstige kantoren aan de noordzijde van de centrale as, en de squashruimten en aerobic zaal liggen gericht op de toekomstige kantoren en de Geniedijk aan de zuidzijde van de centrale as.



28 De begane grond De begane grond van het gebouw ligt 0,8 meter boven het maaiveld verhoogd. De verdiepingen boven de begane grond steken in een punt over de entree heen. Je loopt dus onder een deel van het gebouw door voordat je binnen komt. Doordat bijna de gehele gevel op het begane grond niveau van glas is lijkt het gebouw erboven te ‘zweven’. Dit is passend bij het concept van de waaier die gedragen wordt door lucht. Op deze manier krijgt het gebouw een lichte uitstraling. Door de verhoging benader je het gebouw meer van onder en valt de entree meer op. Belangrijk was namelijk dat de entree niet uit het zicht zou vallen door de overstekende verdiepingen erboven. Ook krijgt het gebouw door de verhoging een duidelijk eigen voorplein afgescheiden van het voetpad dat er langs loopt. Ook loopt er langs het verhoogde voorplein parallel aan het gebouw dat erboven hangt een hellingbaan, zodat ook rolstoelgebruikers het gebouw in kunnen, en fietsers gemakkelijk hun fiets mee kunnen nemen naar de fietsenstallingen op de verhoging. Het restaurant had als eis dat het naast een entree via de centrale hal ook nog een aparte ingang direct vanaf buiten zou krijgen. Deze restaurantingang heeft nu een eigen trap de verhoging op waardoor deze ingang duidelijk opvalt naast de hoofdentree van het gebouw. De verhoging bij het restaurant loopt over in een buitenterras boven het water. Hier heb je vrij zicht op de omgeving en zit je op een hoger niveau dan de mensen die op het voetpad langs lopen. Om de gevel zo transparant mogelijk te houden zijn alle functies waarbij transparantie niet gewenst is in één dicht gedeelte ondergebracht (aangegeven met rood in de tekening). Hier zitten aan de ene zijde de kleedkamers, douches en sauna in van het sportgedeelte en aan de andere zijde de keuken met personeelsruimten en opslagruimten van het restaurant. De routing in het gebouw loopt in navolging van het concept via één hoofdingang waarna je in de centrale entreehal staat. Van hieruit kan men drie richtingen uit, langs de balie het sportgedeelte in, bij de glazen wand het restaurant in of de trap op het café in. Na het omkleden kan men vervolgens de trap op in het glazen trappenhuis omhoog naar de sportruimtes.



29 Eerste verdieping Op de eerste verdieping zitten de fitness ruimte, de aerobiczaal en het danscafé. Het danscafé is echter niet bereikbaar vanuit het sportgedeelte, maar alleen via de trap in de centrale hal. Wel is er een nooduitgang geplaatst zodat bij brand bezoekers via het café kunnen vluchten. Het café heeft een vrij gesloten gevel aan de stationzijde met twee horizontale smalle raamstroken (30 cm hoog). Deze zijn op een hoogte geplaatst dat men er niet door naar buiten kan kijken. Daar zitten ze te laag en te hoog voor. Vanaf het stationsgebied kan door deze stroken ‘s avonds wel het licht en de activiteit waargenomen worden die erachter plaatsvindt. De gevel aan de ronde zijde heeft wel veel ramen. Deze bieden zicht op het terras dat zich op het dak van het restaurant bevindt. Dit kan bij mooi weer gebruikt worden als uitbreiding voor het café. Doordat het gebouw in een kantoorgebied staat hoeft er geen rekening gehouden te worden met geluidsoverlast. Vanaf dit terras loopt een trap naar beneden het terras op van het restaurant. Bij brand kan dus via het terras gevlucht worden. Vanuit het trappenhuis kom je direct in de fitnessruimte. Deze buitengevels zijn hier allemaal transparant zodat de functie zich goed naar buiten presenteert. Het zien van mensen die sporten werkt vaak stimulerend om zelf ook wat aan beweging te gaan doen. Het gebouw maakt hier ook geen 90 graden hoek maar is wat meer opengeklapt en schuin gericht zodat zowel het station als de kantoren die ertegenover komen te staan er zicht op hebben. Via de fitness ruimte kan men nog de aerobicruimte in. De gevel is hier ook van glas zodat je hier al sportend uitkijkt op de groene Geniedijk.



30 Tweede verdieping Op de tweede verdieping van het gebouw bevinden zich de vier squashzalen. De gevel aan de kant van het station is zo teruggedraaid dat deze verdieping weer een kwart waaier is, net als de begane grond. Alleen nu lopen niet de westgevels gelijk aan elkaar maar juist de noordgevels. Ook is deze verdieping enigszins gedraaid wat een speels effect geeft. Elke verdieping vormt een andere waaier, maar allen hebben hetzelfde middelpunt. De ronde gevel is hier transparant zodat je vanaf deze verdieping als je op een van de bankjes aan het het wachten bent mooi zicht hebt op de omgeving.

De gevels Bij het ontwerpen van de gevels heb ik ook zoveel mogelijk het beeld van een waaier nagestreefd. Belangrijke elementen van de waaier zijn de lichtheid ervan, het zich naar buiten openen, de ribben die zich als een waaier gesloten is allemaal horizontaal boven elkaar bevinden. Dit heb ik in de gevels geprobeerd toe te passen door de gevels op de begane grond geheel transparant te maken waardoor het gebouw erboven lijkt te zweven. Dit effect wordt versterkt doordat je het gebouw iets van onder benaderd en ook onder het gebouw binnenkomt. In de gesloten gevels heb ik de horizontale lijnen van boven elkaar liggende ribben geprobeerd te creëren door als gevelmateriaal hout te kiezen met horizontale gerichte planken. Omdat ik in het café toch wat openingen wilde heb ik deze heel smal en horizontaal gemaakt zodat deze de horizontale lijnen in de gevel versterken. De ronde gevels (waar de waaier zich opent) zijn zoveel mogelijk transparant om dit openen van het gebouw weer te geven.



31

westgevel

noordgevel

oostgevel



32

Zuidgevel

De draagconstructie De draagconstructie van het gebouw bestaat uit stalen kolommen en houten balken. Hierdoor is het gebouw flexibel in de indeling en kan eventueel in de toekomst een andere functie in het gebouw ondergebracht worden. De balken lopen in het zicht onder het plafond in de structuur van de ribben van een waaier. In de vloeren kunnen bij het gebruik van bijvoorbeeld breedplaatvloeren de installaties ondergebracht worden als luchtkanalen en elektriciteit zonder last te hebben van de liggers. De plaats van de kolommen is vooral bepaald door de squashzalen op de bovenste verdieping, doordat er natuurlijk geen kolom midden in zo’n zaal mag staan. De afstand tussen de kolommen heb ik niet groter gemaakt dan zo’n 7 meter omdat ik de hoogte van de balken niet groter wilde dan 30 a 40 cm. Dan zouden er te grote nissen tussen de balken ontstaan en de verdiepingshoogte, doordat de balken zich onder het plafond bevinden, te groot worden. De balken moeten het concept van de waaier in het gebouw versterken maar moeten niet een te overheersend beeld opleveren.

Balken structuur begane grond


Balken structuur eerste verdieping


33

Balken structuur tweede verdieping

Brandveiligheid Voor de brandveiligheid zijn een aantal nooduitgangen toegevoegd. Op de volgende plaatjes zijn met groene pijlen de nooduitgangen aangegeven.



34 Het resultaat



35

Gevelmateriaal



36

Haalbaarheid Bij het bepalen van de haalbaarheid heb ik voor de particuliere belegger berekend wat voor dit ontwerp per functie de investeringskosten zouden zijn en wat vervolgens de kostprijsdekkende huur per functie is. Als tweede heb ik voor elke functie apart berekend wat globaal de uitgaven zijn voor de huurder van die functie in het gebouw en wat zijn inkomsten zouden moeten zijn om zijn uitgaven en dus ook de berekende huurprijs te kunnen dekken. De directe bouwkosten heb ik in een globale elementenbegroting gezet. Dit was echter vrij lastig omdat ik voor elke functie apart een kosten plaatje en een huurprijs wilde berekenen maar ze wel allemaal in een gebouw zitten. De onderbouw en draagconstructie bijvoorbeeld zijn daardoor moeilijk te verdelen omdat deze deel zijn van het gebouw en niet verveeld zijn per functie. Ik heb daarom bij deze berekeningen de totale oppervlakte van de onderbouw en draagconstructie verdeeld over de functies naar het aandeel aan oppervlakte dat ze hebben in het gebouw. Het gebouw is voor 66% ingevuld met sportaccommodatie, voor 21 % met restaurant en voor 13 % met het danscafé. Deze percentages heb ik gebruikt voor het verdelen van algemene kosten als draagconstructie en onderbouw. De bedragen die hier uitkomen zijn nog wel erg globaal. Voor meer betrouwbare en nauwkeurige uitkomsten zou een uitgebreidere elementenbegroting gemaakt moeten worden.

Haalbaarheid sportaccommodatie Element ONDERBOUW HOOFDDRAAGCONSTRUCTIES

Eenheid Hoeveelheid Kosten/eenheid Kosten/element % totaal m²/bbo 426,00 150,00 63.900,00 5% m/gevel 244,00 500,00 122.000,00 9%

VLOEREN

m²

1.025,00

125,00

128.125,00

VLOERAFWERKINGEN

m²

1.012,00

25,00

25.300,00

9% 2%

PLAFONDAFWERKINGEN

m²

1.012,00

75,00

75.900,00

5%

DAKEN

m²

426,00

250,00

106.500,00

8% 0%

DAKOPENINGEN

m²

0,00

800,00

0,00

BUITENWANDEN

m²

364,30

200,00

72.860,00

5%

BUITENWANDOPENINGEN

m²

419,00

500,00

209.500,00

15%

BINNENWANDEN_licht

m²

396,00

75,00

29.700,00

2%

BINNENWANDEN_zwaar

m²

155,80

150,00

23.370,00

2%

BINNENWANDOPENINGEN

m²

35,20

350,00

12.320,00

1%

TRAPPEN_EN_HELLINGEN st WERKTUIGBOUWKUNDIGE_VOORZIENINGEN m²/bvo

2,00 1.163,50

15.000,00 250,00

30.000,00 290.875,00

2% 21%

ELEKTROTECHNISCHE_VOORZIENINGEN

m²/bvo

1.025,00

200,00

205.000,00

15%

VASTE_SANITAIRE_VOORZIENINGEN

m²/bvo

527,00

25,00

13.175,00

1%

1.408.525,00

100%



37 Investeringskosten sportaccommodatie opp.vl = 1025 m2 BVO

€ / m2 BVO 200,00

grondkosten bouwkosten directe kosten bouwplaatskosten algemene kosten winst + risico totaal

€

€ / m2 VVO

205.000,00

1.408.525,00 140.853,00 123.950,00 66.933,00 1.740.261,00 435.065,00

bijkomende kosten totale kosten

2.322,00

VVO/BVO = 90% BAR = 8% kostprijsdekkende huur

2.380.326,00

206

huisvestingskosten sportaccommodatie jaarlijkse huur € 190.035,00 personeelskosten € 90.000,00 schoonmaakkosten € 30.750,00 technisch onderhoud € 10.250,00 energiekosten € 15.375,00 specifieke bedrijfskosten € 10.250,00 totaal € 346.660,00 haalbaar met squash 4 uur per dag 520 lidmaatschappen totaal

€ 87.600,00 € 260.000,00 € 347.600,00

Voor personeelskosten is gerekend met 3 personeelsleden, een fitnessinstructeur, een aerobic/yoga instructrice en een baliemedewerker. Om de kosten van de huisvesting van de sportaccommodatie te kunnen betalen moet een opbrengst van € 346.660,00 behaald worden. Om te kijken of dit bedrag haalbaar is heb ik het omgerekend naar lidmaatschappen en de uren dat de squash banen verhuurd zouden moeten worden. Voor het huren van een squashbaan met z’n tweeën betaal je gemiddeld € 15 per uur. Voor een lidmaatschap zijn verschillende bedragen die afhangen van het soort lidmaatschap (voor daluren, piekuren of allebei). Voor de berekening heb ik gerekend met een gemiddeld bedrag van € 500 per jaar per lidmaatschap. Dit is een gemiddelde van een fitnesslidmaatschap, een aerobiclidmaatschap of een gecombineerd lidmaatschap voor fitness en aerobic of fitness en squash. Om de kosten te dekken zouden alle vier de squashbanen vier uur per dag verhuurd moeten worden en er 520 mensen een lidmaatschap moeten hebben. Dit is 4,7 % van de het aantal werknemers in Beukenhorst. Dit lijkt mij zeker geen onhaalbaar aantal. Ook zal in het weekend en tijdens werkuren nog andere lidmaatschappen uitgegeven, worden zodat de sportaccommodatie niet leegstaat tijdens die uren.



38 Haalbaarheid restaurant Element

Eenheid Hoeveelheid Kosten/eenheid Kosten/element

ONDERBOUW

m²/bbo

136,00

150,00

20.400,00

% totaal 5%

HOOFDDRAAGCONSTRUCTIES

m/gevel

77,60

500,00

38.800,00

9% 10%

VLOEREN

m²

320,00

125,00

40.000,00

VLOERAFWERKINGEN

m²

288,00

25,00

7.200,00

2%

PLAFONDAFWERKINGEN

m²

288,00

75,00

21.600,00

5%

DAKEN

m²

136,00

250,00

34.000,00

8%

DAKOPENINGEN

m²

0,00

800,00

0,00

0%

BUITENWANDEN

m²

13,00

200,00

2.600,00

1%

BUITENWANDOPENINGEN

m²

131,40

500,00

65.700,00

16%

BINNENWANDEN_licht

m²

154,60

75,00

11.595,00

3%

BINNENWANDEN_zwaar

m²

91,70

150,00

13.755,00

3%

BINNENWANDOPENINGEN

m²

37,80

350,00

13.230,00

3%


0,00 311,00

15.000,00 250,00

0,00 77.750,00

0% 19%


m²/bvo

311,00

200,00

62.200,00

15%


m²/bvo

311,00

25,00

7.775,00

2%

416.605,00

100%

Investeringskosten restaurant opp.vl = 320 m2 BVO

€ / m2 BVO 200,00

grondkosten

€

€ / m2 VVO

64.000,00

bouwkosten directe kosten bouwplaatskosten algemene kosten winst + risico totaal

416.605,00 41.660,50 36.661,00 19.797,00 514.723,50

bijkomende kosten

128.681,00

totale kosten

2.211,00


707.404,50

218

huisvestingskosten restaurant jaarlijkse huur € 63.481,60 personeelskosten € 245.000,00 schoonmaakkosten € 9.600,00 technisch onderhoud € 3.200,00 energiekosten € 4.800,00 specifieke bedrijfskosten € 3.200,00 totaal € 329.281,60 haalbaar met 30 diner per dag 20 lunch per dag totaal


€ 240.900,00 € 109.500,00 € 350.400,00


39 Voor het restaurant heb ik 10 personeelsleden gerekend, 1 chefkok met een salaris van ongeveer € 30.000 per jaar, 2 keukenhulpjes met een salaris van ongeveer € 27.000 per jaar en 7 serveerster (ders) met een salaris van € 23.000 per jaar. De opbrengst per jaar heb ik hier omgerekend naar het aantal diners en lunchen per dag. Voor een lunch heb ik gerekend met een winst van € 15 en voor een diner met € 22. Dit is dus de verkoopprijs min de inkoopprijs. Om de kosten te dekken zouden er dus ongeveer 30 mensen per dag moeten komen dineren in het restaurant en 20 mensen komen lunchen. Dit hoeft natuurlijk niet in deze verhouding. Maar ook dit lijkt me geen onhaalbaar aantal voor een restaurant met 100 zitplaatsen.

Haalbaarheid danscafé Element

Eenheid Hoeveelheid Kosten/eenheid Kosten/element

ONDERBOUW

m²/bbo

84,00

150,00

12.600,00

% totaal 5%

HOOFDDRAAGCONSTRUCTIES

m/gevel

48,00

500,00

24.000,00

9%

VLOEREN

m²

198,60

125,00

24.825,00

9%

VLOERAFWERKINGEN

m²

190,00

25,00

4.750,00

2%

PLAFONDAFWERKINGEN

m²

190,00

75,00

14.250,00

5%

DAKEN

m²

84,00

250,00

21.000,00

8%

DAKOPENINGEN

m²

0,00

800,00

0,00

0%

BUITENWANDEN

m²

81,40

200,00

16.280,00

6%

BUITENWANDOPENINGEN

m²

31,40

500,00

15.700,00

6%

BINNENWANDEN_licht

m²

105,00

75,00

7.875,00

3%

BINNENWANDEN_zwaar

m²

25,50

150,00

3.825,00

1%

BINNENWANDOPENINGEN

m²

14,10

350,00

4.935,00

2%


2,00 180,00

15.000,00 250,00

30.000,00 45.000,00

11% 17%


m²/bvo

180,00

200,00

36.000,00

14%


m²/bvo

175,00

25,00

4.375,00

2%

265.415,00

100%

Investeringskosten café opp.vl = 200 m2 BVO grondkosten

€ / m2 BVO 200,00

bouwkosten directe kosten bouwplaatskosten algemene kosten winst + risico totaal



€ / m2 VVO 40.000,00

265.415,00 26.541,50 23.356,50 12.613,00 327.926,00 81.981,50

bijkomende kosten totale kosten

€

2.250,00

449.907,50

225


40 huisvestingskosten café jaarlijkse huur personeelskosten schoonmaakkosten technisch onderhoud energiekosten specifieke bedrijfskosten totaal

€ 40.500,00 € 69.000,00 € 6.000,00 € 2.000,00 € 3.000,00 € 2.000,00 € 122.500,00

haalbaar met opbrengst per dag 195 biertjes per dag

€ €

340,00 341,25

Voor het danscafé heb ik 3 personeelsleden gerekend, met een salaris van € 23.000 per jaar. Verder heb ik gekeken naar de opbrengst die het café per dag zou moeten hebben en dit daarna omgerekend naar het aantal biertjes dat dus op een dag verkocht zou moeten worden. Voor deze biertjes heb ik een met winst van € 1,75 gerekend (de verkoopprijs min de inkoopprijs). Met het schenken van 195 biertjes per dag zou dit danscafé haalbaar zijn. Natuurlijk worden er niet alleen maar biertjes besteld, maar ook andere (duurdere) drankjes, maar dit geeft wel een duidelijk beeld over de hoeveelheid van de dagopbrengst. Voor een danscafé voor zo’n 150 mensen zijn 195 biertjes natuurlijk helemaal niet veel. Maar ook hier geldt dat het café dus meer dan 195 biertjes moet verkopen om winst te maken.



41

Optimalisatie Voor het optimalisatiemodel heb ik de verschillende functie met hun kosten en opbrengsten uiteengezet. Ook heb ik per functie een indeling gemaakt naar verschillende ruimten. Bij de sportaccommodatie zijn dit het aantal squashzalen, de oppervlakte van de fitnessruimte, de oppervlakte van de kleedruimten en de oppervlakte van de verkeersruimte. Van het restaurant heb ik een scheiding gemaakt tussen de keuken met opslag ruimten en de eetzaal. En het café heb ik verdeeld in een oppervlakte van het bargedeelte en een oppervlakte voor de garderobe. Ook heb ik in het model de verhoudingen tussen het BVO en het VVO gezet en de BAR eisen. Vervolgens heb ik voor de belegger van het gebouw de kosten ingevoerd en zo de minimale huurprijs laten berekenen voor de verschillende functies bij een ingevoerd budget. Vervolgens heb ik voor elke functie de randvoorwaarden neergezet voor de huurders. Hier reken ik met huisvestingskosten en de huurprijzen die het model heeft berekend. Hier komen dus de opbrengsten en de kosten per functie uit. Ik heb het model de opbrengsten van de drie verschillende functies laten optimaliseren. Uitkomst was dat de opbrengsten van de functies maximaal waren bij 785 m2 BVO aan sportaccommodatie, 527 m2 BVO restaurant en 188 m2 BVO danscafé. In het ontwerp heb ik niet precies deze aantallen overgenomen, maar een grotere sportaccommodatie gemaakt en een kleiner restaurant ( 1025 aan sport, en 320 aan restaurant.) De oppervlakte van het danscafé is wel het zelfde als in mijn uitgewerkte ontwerp. In de berekening van de haalbaarheid is 200 m2 BVO danscafé aangegeven, maar hier zit ook nog een stuk van de hoofdentree van het gebouw bij gerekend, wat ik niet in het model heb gedaan. Het was in mijn ontwerp ook niet een uitgangspunt om de winst te maximaliseren maar juist om het sporten te stimuleren. Het model geeft dus wel aan dat ik om meer winst uit het gebouw te halen het restaurant groter zou moeten maken en mijn sportaccommodatie kleiner. Zie voor het LP model de bijgevoegde CD. Invoergegevens Invoergegevens (Exogene variabelen) omschrijving code waarde min. m2 BVO sportacc. min_bvo_sport 625,0 2 min. m BVO restaurant min_bvo_rest 300,0 2 min. m BVO danscafé min_bvo_café 100,0 max. m2 BVO danscafé max_bvo_café 200,0 2 max. m BVO gebouw o_gebouw 1500,0 tot. investeringskosten per m2 BVO sport kost_sport 2300,0 tot. investeringskosten per m2 BVO restaurant kost_ rest 2200,0 tot. investeringskosten per m2 BVO danscafé kost_café 2200,0 maximale bouwkosten max_budget 3400000,0 BAR sport bar_sport 8,0 BAR restaurant bar_rest 9,0 BAR café bar_café 9,0 verhouding VVO/ BVO sport

vvo_sport

0,9

verhouding VVO/ BVO restaurant

vvo_rest

0,8

verhouding VVO/ BVO danscafé min. m2 fitness min. m2 aerobic

vvo_café min_bvo_fitness min_bvo_aerobic


0,9 200 100

eenheid m2 BVO m2 BVO m2 BVO m2 BVO m2 BVO € /m2 BVO € /m2 BVO € /m2 BVO € % % % m2 VVO / m2 BVO m2 VVO / m2 BVO m2 VVO / m2 BVO m2 BVO m2 BVO


42 min. aantal squashbanen percentage kleedruimten percentage verkeersruimte onderhoudskosten sportaccommodatie opbrengsten fitness per jaar opbrengst per squashbaan min. opp. Eetzaal van restaurant perc. keuken van restaurant onderhouds en personeelskosten rest. oppervlakte per klant bezettingsgraad per plaats p/j restaurant opbrengst per klant min. opp. Bargedeelte café perc. Garderobe en wc's van café onderhouds en personeelskosten café oppervlakte zaal per klant gem. Aantal drankjes per klantplaats p/ j opbrengst per drankje

min_n_squash perc_kleed perc_verkeer ondh_kost_sport opbr_fitness opbr_squash opp_eetz perc_keuken ondh_kost_rest opp_kl_rest bez_plaats_rest opbr_klant opp_bar perc_gard ondh_kost_café opp_kl_café gem_drank opbr_drank

4 10 20 200 2000 1500 120 45 830,0 1,7 270,0 18,5 150,0 20,0 410,0 1,0 600,0 3,0

aantal zalen % % € /m2 BVO € /m2 € /m2 m2 % € /m2 BVO m2 klanten/plaats € m2 % € /m2 BVO m2 aantal €

Uitvoergegevens

omschrijving Aantal m2 BVO Aantal m2 BVO Aantal m2 BVO Aantal m2 BVO

Uitvoergegevens (Endogene variabelen) code aan sportaccommodatie BVO_SPORT aan restaurant BVO_REST aan danscafé BVO_CAFE voor het totale gebouw BVO_TOTAAL

waarde 785 527 188 1500

minimale huurprijs per m2 VVO sportacc.

MIN_HUUR_SPORT

204

minimale huurprijs per m2 VVO Restaurant

MIN_HUUR_REST

248

minimale huurprijs per m2 VVO café oppervlakte fitnesszaal oppervlakte aerobiczaal

MIN_HUUR_CAFE OPP_FITNESS OPP_AEROBIC

220 200 100

aantal squashzalen oppervlakte kleedkamers oppervlakte verkeersruimte sportacc. huisvestingskosten sportaccommodatie opbrengsten sportaccommodatie oppervlakte eetzaal van het restaurant opp. vd keuken en opslagruimten rest huisvestingskosten restaurant opbrengsten restaurant oppervlakte bargedeelte café oppervlakte garderobe en toiletten café huisvestingskosten café opbrengsten café

N_SQUASH OPP_KLEED OPP_VERKEER_SPORT KOST_SPORT OPBR_SPORT OPP_EETZAAL OPP_KEUKEN KOST_REST OPBR_REST OPP_BAR OPP_GARD KOST_CAFE OPBR_CAFE


4 79 157 301181 406000 290 237 542334 852225 150 38 114000 270000

eenheid m2 BVO m2 BVO m2 BVO m2 BVO € / m2 VVO € / m2 VVO € / m2 VVO m2 m2 aantal zalen m2 m2 € € m2 m2 € € m2 m2 € €


43

Aanbevelingen Voor verder onderzoek zou de vraag naar een voorzieningengebouw goed onderzocht moeten worden. Er zou met potentiële huurders moeten worden overlegd wat hun specifieke eisen zijn als zij met meerdere voorzieningen in een gebouw zitten, en hoe ze daar het liefst wel of geen contact mee zouden willen. Ook zou verder onderzoek gedaan moeten worden welke functies goed met elkaar te combineren zijn. Ik heb met dit ontwerp gereageerd op een bestaande vraag naar zowel restaurantvoorzieningen als uitgaansgelegenheid, en geprobeerd een aantrekkelijke sportaccommodatie te ontwerpen wat het ‘meer bewegen’ van de werkende mensen in de omliggende kantoren moet stimuleren. Hoewel ik denk dat deze voorzieningen goed te combineren zijn zou een sportaccommodatie ook gecombineerd kunnen worden met andere maatschappelijke voorzieningen als een kinderdagverblijf. Wat de beste en financieel de meest voordelige combinatie zou zijn zou dus verder onderzocht moeten worden. Het belangrijkste en misschien ook wel de moeilijkste opgave bij de realisatie van dit voorzieningengebouw is het vinden van huurders.



44

bronnenlijst 1) 2) 3)

4) 5) 6) 7) 8) 9) 10) 11) 12)

http://www.sport.nl 17-04-‘05 Stedenbouwkundige schets Beukenhorst-Zuid, november 1996, gemeente Haarlemmermeer. Vastgoedoverzicht 2002, Haarlemmermeer, kantorenlocaties en bedrijventerreinen pdf. Bestand gemeente Haarlemmermeer http://www.duurzamebedrijventerreinen.nl/concept 17-04-‘05 http://www.duurzamebedrijventerreinen.nl/terreinen/beukenhorst.html 13-04-‘05 http://www.taichi.nl/Overzicht/Waaier/waaier.html 15-04-‘05 http://www.ingrid.tekent.nl/dame%20met%20waaier.jpg 14-06-‘05 www.architectenweb.nl 20-05-‘05 www.archined.nl/oem/reportages/basketbar/basketbar.html 20-05-‘05 detail 2004 7/8 deel 2, p.835 GA Architect 12, Tadao Ando, vol.2 1988-1993 Neufert, architect’s data, derde editie, Blackwell publishing 2003

Gesproken met: Danny van Leeuwen, sector Economische Zaken, Gemeente Haarlemmermeer Conie Doeven, Projectmanagementbureau Haarlemmermeer Gerrit Overbeek, sector Wonen & Ondernemen, Gemeente Haarlemmermeer Selma Zorgman, sector Economische Zaken, Gemeente Haarlemmermeer Maarten ter Horst, sector Economische Zaken, Gemeente Haarlemmermeer Peter Wakkee, sector Economische Zaken, Gemeente Haarlemmermeer Richard van Beek, sector Economische Zaken, Gemeente Haarlemmermeer



45

Bijlage 1



Sportaccommodatie Beukenhorst-Zuid

Recommend Documents