Socrates – TREND A variant
Kleidumerland
Inhoudsopgave Inhoudsopgave............................................................................................................................................3 Samenvatting + leeswijzer..........................................................................................................................5 Woningmarkt Kleidumerland .........................................................................................................................5 Woningmarktregio Kleistreek ........................................................................................................................5 Conclusie ......................................................................................................................................................6 Leeswijzer .....................................................................................................................................................6 1
Verwachtingen woningmarkt 2012-2025 Kleidum............................................................................7
1.1
De woonsituatie .........................................................................................................................7
1.2
De vraagkant van de woningmarkt: de huishoudens..................................................................9
1.2.1
Huishoudens naar leeftijd en samenstelling...............................................................................9
1.2.2
Huishoudens naar inkomen .......................................................................................................9
1.3
De aanbodkant van de woningmarkt: woningen ......................................................................11
1.3.1
Totale voorraad anno 2012 ......................................................................................................11
1.3.2 2
Nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen ...................................................................12 Regionaal perspectief ......................................................................................................................13
2.1
Ontwikkeling woningbehoefte ..................................................................................................13
2.1.1
Ontwikkeling woningbehoefte koopwoningen ..........................................................................14
2.2
Nieuwbouw ..............................................................................................................................14
Bijlage 1: Het Socrates-model..................................................................................................................17 Woningmarktverkenning .............................................................................................................................17 Simulatie van de woningmarkt met het Socrates-model .............................................................................17 De woonsituatie als start- en eindpunt ........................................................................................................18 Beleid en woonvoorkeuren in Socrates 2013..............................................................................................18 Uitgangspunten van de gebruikte raming....................................................................................................18 Meer weten over het Socrates-model? .......................................................................................................20 Bijlage 2: Tabellen achter de figuren.......................................................................................................21 Bijlage 3: Woonmilieus.............................................................................................................................25
Socrates 2013
3
Samenvatting + leeswijzer XYZ Vastgoed is voornemens om in Kleidum 133 vrije kavels in de dure koop te realiseren. Om de behoefte te onderbouwen is bij ABF Research de wens neergelegd om te onderzoeken wat de behoefte is dure koopwoningen in Kleidum. ABF Research heeft jarenlange expertise als het gaat om kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefteontwikkelingen en heeft met het Socratesmodel een uitstekende in huis om de verwachte woningbehoefte weer te geven in betreffende prijssegmenten. Middels het Socratesmodel is geïnventariseerd hoe de woningbehoefte zich in de gemeente Kleidumerland zich zal ontwikkelen en wat de verwachte behoefte binnen de dure koopvoorraad, per woonmilieu, op regionaal niveau zal zijn.
Woningmarkt Kleidumerland Tot 2025 zal het aantal huishoudens in woningen in de gemeente Kleidumerland toenemen van circa 18.200 naar 19.500. Er zal vooral een groei zijn in de huur, maar ook in de koopsector is, in alle prijssegmenten, een toename te verwachten. Deze groei hangt grotendeels samen met een toenemend aantal huishoudens waarbij vooral meer kinderloze huishoudens verwacht worden. Vooral het aantal alleenstaanden en het aantal oudere huishoudens zal toenemen. Qua inkomen zal het aantal huishoudens met een inkomen tot 34.900 euro (prijspeil 2012) groeien. Boven deze inkomensklasse zal het aantal huishoudens afnemen. Uiteraard hangt een toename van oudere huishoudens (geen inkomen uit werk meer) en alleenstaanden (slechts één inkomen per huishouden) sterk samen met een afnemend aantal ‘rijke’ huishoudens. Anno 2012 bestaat tweederde van de woningvoorraad in Kleidumerland uit koopwoningen, het aantal dure koopwoningen, met een prijs boven 430.000 euro, vormt met 1.670 woningen circa 9% van de totale woningvoorraad. Aan deze 1.670 woningen zullen volgens het Socratesmodel de komende jaren circa 90 woningen worden toegevoegd, en een enkele woning worden onttrokken. Per saldo is dus een uitbreiding met 80 dure koopwoningen voorzien.
Woningmarktregio Kleistreek Een woningmarkt functioneert niet binnen de gemeentegrenzen, maar op een regionaal niveau. ABF Research heeft op basis van migratieanalyses 32 woningmarktregio’s gedefinieerd waarbinnen de voornaamste verhuisbewegingen plaatsvinden en waarbinnen een breder beeld van de woningbehoefte kan worden geschetst, op niveau van woonmilieus. In de woningmarktregio Kleistreek, waarbinnen de gemeente Kleidum valt, neemt de gewenste voorraad tot 2025 toe met 5.300 bewoonde woningen. De behoefte aan dure koopwoningen, van meer dan 430.000 euro, neemt in elk aanwezig woonmilieu toe. Vooral in de centrum-dorpse en landelijk bereikbare woonmilieus neemt de dure koop een groot deel van de behoefte aan koopwoningen in. Per saldo zullen er de komende jaren ongeveer 550 dure koopwoningen bijgebouwd (moeten) worden in de regio.
Socrates 2013
5
Conclusie Het realiseren van 133 vrije kavels in het dure koopsegment is een gemeentegrens overstijgend ‘product’. Het is altijd belangrijk voor ogen te houden dat gemeentelijke bouwprogramma’s binnen de regio met elkaar kunnen concurreren of elkaar juist aanvullen. Als puur gekeken wordt naar de gemeente Kleidum is de komende jaren behoefte aan dure koopwoningen, maar niet in de aantallen die XYZ Vastgoed voornemens is te bouwen. Op regionaal niveau is deze behoefte duidelijk aanwezig en wordt ruimschoots de voorgenomen realisatie van 133 woningen overtroffen. Gegeven bovenstaande is het wel denkbaar dat de vrije kavels in Kleidum gerealiseerd kunnen worden, mits er op regionaal niveau goede afspraken zijn over ‘wie wat waar bouwt’.
Leeswijzer In hoofdstuk 1 wordt de ontwikkeling op gemeenteniveau toegelicht, in hoofdstuk 2 die op regionaal niveau. In bijlagen 1 is het socrates-model uitgewerkt, bijlage 2 bevat de tabellen die behoren bij de figuren in hoofdstukken 1 en 2. In bijlage 3 tenslotte is de woonmilieu-indeling in Kleidum opgenomen.
6
Socrates 2013
1
Verwachtingen Kleidum
woningmarkt
2012-2025
In dit hoofdstuk worden de verwachtingen voor de woningmarkt voor de gemeente Kleidum voor de periode 20122025 besproken. Hiervoor wordt eerst de belangrijkste uitkomst van de prognose gegeven, te weten de veranderingen in de woonsituatie. Daarna komen de belangrijkste achterliggende ontwikkeling aan de vraag- en aanbodzijde van de woningmarkt aan bod, respectievelijk de verwachtingen voor de huishoudens en de woningvoorraad.
1.1
De woonsituatie
De vraag uit welke woningen de woningvoorraad moet bestaan kan op vele manieren beantwoord worden. Zo kan er gekeken worden naar de verhuisplannen van huishoudens op een bepaald moment in de tijd. Dit is bijvoorbeeld mogelijk met een enquêtebestand als het Woon Onderzoek Nederland (WoON). Het nadeel van deze werkwijze is dat er maar voor één moment in de tijd gekeken wordt naar de behoefte van mensen. Er wordt voorbijgegaan aan ontwikkelingen in de bevolkingssamenstelling of de sociaaleconomische uitgangspositie van huishoudens.
De verkenning die in dit rapport gepresenteerd wordt houdt expliciet rekening met de dynamiek van de woningmarkt. Uiteraard spelen hierbij de verhuisplannen – hoeveel huishoudens willen verhuizen naar welk soort woningen – een belangrijke rol. Maar in tegenstelling tot de statische benadering staat de doorstroming op de markt en het verhuisproces centraal. Mede op basis daarvan wordt een kwalitatief bouwprogramma gepresenteerd dat aansluit op de wensen van de consument. De samenstelling van de woningvoorraad verandert door sloop, nieuwbouw en verkoop van huurwoningen. Daarnaast kunnen huurwoningen door huurharmonisatie een hogere huur krijgen. Voor de harmonisatie geldt een huurplafond dat gelijk is aan de laagste huur volgens het Woningwaarderingssyteem (WWS) dan wel de lokaal geldende markthuur .
De uitgangspositie en het toekomstbeeld van de woningmarkt staan afgebeeld in de volgende figuren, alsmede de veranderingen die plaatsvinden in de periode tot 2025. De veranderingen zijn zowel absoluut als relatief afgebeeld, om een goede indruk te geven van de opgave waarvoor Kleidum de komende jaren staat.
Tussen 2012 en 2025 neemt het aantal huishoudens dat in een woning woont in Kleidum toe van 18.200 naar 19.500. Dit is een toename van 1.200 huishoudens in woningen, oftewel 7% ten opzichte van de voorraad van 2012. Er zijn verschillen waarneembaar tussen huishoudens in huur- en koopwoningen. In de koopsector is de groei het grootst in de prijsklasse 168.000 tot 200.000 euro, in de huursector is dat prijsklasse 460-554 euro per maand. In relatieve zin is de groei in de koop het sterkst in de categorie 200.000 tot 250.000 euro, in de huur in de klasse boven 800 euro per maand.
Socrates 2013
7
Figuur 1-1: Woningbehoefte naar eigendom en woningtype resp. prijsklasse, 2012 en 2025, Gemeente Kleidum
Figuur 1-2: Mutaties woningbehoefte naar eigendom en woningtype resp. prijsklasse, 2025, groei absoluut (links) en relatief (rechts) t.o.v. 2012, Gemeente Kleidum
8
Socrates 2013
1.2
De vraagkant van de woningmarkt: de huishoudens
Het aantal huishoudens bepaalt de omvang van de woningbehoefte in een gemeente of regio. Dit aantal verandert als gevolg van demografische processen als geboorte, samenwonen, sterfte en migratie (regionaal en nationaal). Kenmerken als samenstelling, leeftijd en inkomen van een huishouden zijn van belang voor de kwalitatieve woningbehoefte. Immers, zij hangen sterk samen met de woonvoorkeuren en mogelijkheden op de woningmarkt.
Anno 2012 telt Kleidum ongeveer 18.600 huishoudens. Het overgrote deel hiervan woont in een zelfstandige woning (18.200). De overige huishoudens wonen in een andere woonruimte, Bewoonde Andere Ruimte (BAR) genoemd. Dit zijn woonverblijven die niet voldoen aan de definitie van een woning, zoals wooneenheid, een kamer in een pension of bij een particulier, een woonboot, woonwagen, caravan of zomerhuis. In 2025 zullen er 19.800 huishoudens in Kleidum wonen, waarvan 300 in een BAR.
1.2.1
Huishoudens naar leeftijd en samenstelling
In het startjaar 2012 is 31% van de huishoudens jonger dan 45 jaar. In 2025 is dit aandeel 28%. De groep 45 tot 64-jarigen, die in het startjaar 39% van de huishoudens omvat, zal de komende decennia de pensioengerechtigde leeftijd bereiken. Hierdoor verandert het aandeel 65-plussers van 30% in 2012 naar 38% in 2025. De vergrijzing heeft effecten voor de geschiktheid van de voorraad (toenemende vraag naar nultredenwoningen) en gaat gepaard met een extra (extramurale) zorgvraag (medisch en sociaal).
Naast ontgroening en vergrijzing zal ook het aandeel alleenstaanden toenemen. Deels is dit het gevolg van de vergrijzing. Het gaat hier om oudere paren die na het overlijden van de partner alleen achterblijven. Daarnaast is er sprake van een – nog altijd – doorzettende individualisering die gepaard gaat met een daling van de gemiddelde grootte per huishouden. Jonge alleenstaanden blijven langer alleen wonen en mede als gevolg van relatieontbinding zijn er ook meer alleenstaanden van middelbare leeftijd. Beide ontwikkelingen hebben gevolgen voor de kwalitatieve woningbehoefte. Alleenstaanden hebben doorgaans minder woonruimte nodig en minder te besteden.
Groei
van
deze
groep
resulteert
in
een
toename
van
de
behoefte
naar
betaalbare
meergezinswoningen.
Tussen 2012 en 2025 zal het aantal alleenstaanden toenemen van 5.600 naar 7.000 huishoudens. In dezelfde periode neemt de groep paren zonder kinderen toe van 6.300 naar 6.700. Daarnaast zal het aantal samenwonenden met kinderen van 5.600 in 2012 naar 4.800 in 2025 gaan, dus afnemen. Relatief gezien groeit het aandeel alleenstaanden het hardst, namelijk 25 procent.
1.2.2
Huishoudens naar inkomen
De ontwikkeling van de netto besteedbare inkomens wordt in grote mate bepaald door de economische omstandigheden. De nationale inkomensverwachtingen voor de komende jaren zijn afgeleid van actuele CPBramingen (zie ook Bijlagen 1 en 2). Onafhankelijk van de economische vooruitzichten zal onder invloed van de vergrijzing het aantal gepensioneerden de komende jaren in Nederland toenemen. Het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd betekent in veel huishoudens een terugval in inkomen.
Socrates 2013
9
De inkomensverwachting voor de huishoudens in Kleidum staat afgebeeld in het middelste deel van Figuur 1-3. Voor Kleidum komt de prognose van het aantal huishoudens in de twee laagste inkomensklassen (inkomens lager dan €24.700) in 2025 uit op 8.900. Dit is een toename van 1.500 vergeleken met 2012. De groep rijkere huishoudens (klasse 4 en 5; inkomens hoger dan €34.900) krimpt tot 2025 met 400 huishoudens. Figuur 1-3: Huishoudens naar leeftijd, inkomen en samenstelling, 2012 en 2025, Gemeente Kleidum
Figuur 1-4: Mutaties huishoudens naar leeftijd, inkomen en samenstelling, 2025, groei absoluut (links), relatief (rechts) t.o.v. 2012, Gemeente Kleidum
10
Socrates 2013
1.3
De aanbodkant van de woningmarkt: woningen
De omvang en samenstelling van de woningvoorraad kunnen gezien worden als een afspiegeling van de woningbehoefte. De afstemming tussen woningvoorraad en woningbehoefte verloopt echter met een behoorlijke vertraging. De woningmarkt is een voorraadmarkt. Meebewegen met veranderingen in de behoefte kan met een jaarlijkse productie van 60 duizend woningen (nog geen 1 procent per jaar), maar beperkt. De Socrates-raming is zodanig ingericht dat de bestaande voorraad optimaal wordt benut. Daarna vindt een kwalitatieve invulling van het bouwprogramma
plaats
dat
aansluit
op
de
wensen
van
de
consument.
De
omvang
van
het
nieuwbouwprogramma – het aantal nieuw te bouwen woningen – ligt per economisch scenario vast en is waar mogelijk geënt op afspraken tussen provincie en gemeente. Als er geen afspraken bekend zijn volgen de nieuwbouwverwachtingen meer de verwachte demografische ontwikkelingen van de gemeente. De aannames voor de verkoop van huurwoningen en voor sloop zijn afgeleid uit de trends van de afgelopen decennia en uit de samenstelling en kwaliteit van de voorraad.
In deze paragraaf worden achtereenvolgens gepresenteerd de samenstelling van de voorraad anno 2012 en het kwalitatieve programma voor nieuwbouw, sloop en omzettingen van huur- naar koopwoningen. De getoonde resultaten zijn afkomstig van het scenario: TREND A variant (zie ook Bijlage 1).
1.3.1
Totale voorraad anno 2012
De totale voorraad in Kleidum omvat 18.800 woningen. 66% hiervan bestaat uit koopwoningen; 10% uit meergezinswoningen. Van de gebruikte prijsklassen is binnen de koopsector het prijssegment tot 168.000 euro het grootst. Bij huurwoningen is dat de prijsklasse 361-460 euro p/mnd. Figuur 1-5: Woningvoorraad naar eigendom en prijsklasse, 2012, Gemeente Kleidum
Socrates 2013
11
1.3.2
Nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen
Aansluitend op de behoefte voorziet het consumentgerichte bouwprogramma in totaal in Kleidum in totaal tot aan 2025 in de bouw van 1.500 nieuwe huurwoningen en 200 nieuwe koopwoningen. In de huursector wordt 79% binnen het gereguleerde deel van de markt gebouwd. In de koop heeft het segment in de prijsklasse 200.000 tot 250.000 euro de meeste nieuwbouwpotentie, gevolgd door woningen in de prijsklasse groter dan 430.000 euro. Het aantal te slopen huurwoningen bedraagt tot circa 200, het aantal te slopen koopwoningen 100. Of een woning in het model gesloopt wordt hangt af van de vraag naar het betreffende type. Bij een groot, structureel overschot heeft het betreffende type een grotere kans om gesloopt te worden, waarbij koopwoningen, net als in de praktijk, minder snel gesloopt worden. Tussen 2012 en 2024 worden ongeveer 300 huurwoningen verkocht aan particuliere huishoudens. Dit kunnen zittende of nieuwe bewoners zijn.
NB: Vanwege de beperkte investeringsruimte bij (sociale) verhuurders en de hoge kosten van nieuwbouw worden in het model geen nieuwe woningen in de prijsklasse tot 460 euro per maand voorzien. Figuur 1-6: Nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen, 2012 t/m 2024, Gemeente Kleidum
12
Socrates 2013
2
Regionaal perspectief De woningmarkt beperkt zich niet tot gemeentegrenzen. Mensen maken hun keuzes veelal op grond van andere factoren dan de ‘gemeentenaam’ en zoeken naar de juiste woning op de juiste plek. Daarin speelt naast het type woning (huur/koop, prijsklasse) ook het soort woonmilieu een belangrijke rol. Als men een geschikte woning vindt op een geschikte locatie maakt naam van de gemeente niet meer het verschil. In dit hoofdstuk wordt het regionale perspectief geschetst aan de hand van de woonmilieus in de woningmarktregio Kleistreek, waar Kleidum binnen valt. De andere gemeenten in deze woningmarktregio zijn: …………..
Kleidum herbergt zelf vier woonmilieus: Centrum-dorps, Dorps, Landelijk bereikbaar en Landelijk perifeer.
2.1
Ontwikkeling woningbehoefte
In de regio Kleistreek zal de woningbehoefte tussen 2012 en 2025 toenemen van 134.500 naar 139.800 woningen. De bewoonde koopvoorraad neemt toe met ongeveer 2.100 woningen. De woningbehoefte in de dorpse en landelijke gebieden zal toenemen en in de meer stedelijke woonmilieus afnemen. Elk woonmilieu kent een toenemende behoefte aan koopwoningen, waar die aan huurwoningen in de (groen) kleinstedelijke woonmilieus afneemt. Figuur 2-1: Ontwikkeling woningbehoefte in woningmarktregio Kleistreek, 2012-2025
Socrates 2013
13
2.1.1
Ontwikkeling woningbehoefte koopwoningen
De ontwikkeling van de woningbehoefte in de koopvoorraad is in elk woonmilieu positief. Uitzonderingen zijn de landelijk-perifere gebieden, waar de behoefte aan koopwoningen boven de 250.000 euro afneemt, en de Groenkleinstedelijke woonmilieus, waar de behoefte aan dure koopwoningen (> 430.000 euro) en woningen tussen de 250.000 en 320.000 euro afneemt. Uitgezonderd in de landelijk perifere gebieden neemt de behoefte aan dure koopwoningen dus toe in elk woonmilieu in Kleidum. Figuur 2-2: Ontwikkeling woningbehoefte koopwoningen naar prijsklasse en woonmilieu in woningmarktregio Kleistreek, 2012-2025
2.2
Nieuwbouw
Tot 2025 zullen er in de woningmarktregio Kleistreek zo’n 10.500 woningen bijgebouwd worden. Het grootste deel zal worden gerealiseerd in de huursector in de centrum-dorpse woonmilieus. In de koopsector is de meeste nieuwbouw voorzien in het duurste segment (> 430.000 euro). In de woonmilieus die in Kleidum te vinden zijn bedraagt de nieuwbouw in het duurste koopsegment 550 woningen.
14
Socrates 2013
Figuur 2-3: Nieuwbouw koopwoningen, naar prijsklasse en woonmilieu in woningmarktregio Kleistreek, 2012 t/m 2024
Socrates 2013
15
Bijlage 1: Het Socrates-model Woningmarktverkenning De woningmarkt maakt roerige tijden door. Mede als gevolg van de financiële crisis, heeft de markt zich in een richting ontwikkeld die volstrekt afwijkt van die van vóór 2008. Huishoudens durven of kunnen veel minder makkelijk verhuizen dan voorheen. Dalende huizenprijzen en veranderende regelgeving bij Rijk en financiële instellingen rondom kopen en huren dragen bij aan de onzekerheid.
Lokaal en regionaal staan beleidsmakers en woningcorporaties voor de lastige opgave om in deze grillige tijden een juiste koers uit te zetten. Het Ministerie van BZK wil bovendien dat gemeenten corporaties direct gaan aansturen. De corporaties in een gemeente zullen in een "bod" aan moeten geven welke bijdrage zij beogen te leveren aan de uitvoering van het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid.
Het opstellen van een gemeentelijke woonvisie of een portefeuillestrategie vereist een goede onderbouwing. Inzicht in aanstaande ontwikkelingen als gevolg van demografische veranderingen, woningmarktbeleid en economische verwachtingen is daarbij onmisbaar. Er zijn verschillende bronnen die dergelijk inzicht kunnen verschaffen. Echter, veel van die informatie belicht maar een deel van de ontwikkeling: alleen op de korte termijn of niet gebaseerd op de volledige dynamiek van de markt.
In deze rapportage is de verwachting van de woningmarkt uitgewerkt aan de hand van het door ABF Research ontwikkelde woningmarktmodel Socrates. Dit model simuleert de ontwikkelingen op de woningmarkt op de middellange termijn.
In de volgende paragraaf wordt de werking van het model kort toegelicht. Dit gebeurt aan de hand van de belangrijkste processen van de woningmarkt. Bij elk onderdeel wordt hierbij verwezen naar de uitkomsten van de verkenning verderop in het rapport.
Simulatie van de woningmarkt met het Socrates-model Op de woningmarkt worden vraag en aanbod continu op elkaar afgestemd. Het door ABF Research ontwikkelde Socrates-model modelleert deze afstemming nauwkeurig, rekening houdend met de belangrijkste elementen van vraag en aanbod. Een belangrijk aspect hierin is de omvang van het gebied waarbinnen de markt functioneert. Het is bekend dat bijna twee derde van de verhuizingen plaats vindt binnen de eigen gemeente en bijna 85% binnen de eigen provincie. Gegeven dit regionale karakter onderscheidt het Socrates-model 32 gebieden waarbinnen de afstemming uitgewerkt wordt (zie ook de bijgeleverde Frequently Asked Questions (FAQ)). Deze gebieden zijn gebaseerd op migratierelaties en kunnen als afzonderlijke eenheden beschouwd worden. Tussen de gebieden wordt ook verhuisd. Deze verhuizingen zijn meestal werk- of studiegerelateerd.
Socrates 2013
17
De woonsituatie als start- en eindpunt Het startpunt van de raming is de huidige verdeling van huishoudens over de woningvoorraad; oftewel “Wie woont waar”. Naar de toekomst toe zal, onder invloed van verschillende processen, zoals demografie, woonvoorkeuren en nieuwbouw, deze verdeling veranderen. De woonsituatie kan beschouwd worden als de uitkomst van de afstemming tussen de vragers naar en aanbieders van woningen, binnen gestelde randvoorwaarden. Daarmee is het ook een van de belangrijkste resultaten van de raming.
De rapportage geeft in een aantal stappen de samenhang tussen de processen weer. Hierbij wordt begonnen met de ontwikkeling van de woonsituatie (paragraaf 1.1). Op deze manier wordt duidelijk welke veranderingen er op de woningmarkt plaats gaan vinden. De paragrafen daarna vullen het verhaal aan door elk van de onderliggende processen nader uit te werken. Eerst komt daarbij de vraagzijde van de markt aan bod: de huishoudens, opgesplitst naar diverse indelingen (paragraaf 1.2). Vervolgens wordt in paragraaf 1.3 de verwachte verandering van de voorraad besproken. Deze veranderingen worden gepresenteerd in de vorm van een kwalitatief programma voor nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen. Het uitgangspunt van dit programma is een optimale doorstroming op de markt, gebruikmakend van de bestaande voorraad en binnen de veronderstelde aantallen.
Beleid en woonvoorkeuren in Socrates 2013 De in het model verwerkte beleidsuitgangspunten zijn zo goed mogelijk afgestemd op de meest actuele plannen voor de woningmarkt conform het Woonakkoord dat het kabinet Rutte II met oppositiepartijen 2013 heeft gesloten. Zo wordt rekening gehouden met de inkomensafhankelijke huurverhoging (tot 2016), de huursombenadering (vanaf 2016), de verhuurdersheffing en het EC-besluit. De woonvoorkeuren zijn primair afgeleid van het recent afgenomen Woononderzoek Nederland (WoON 2012) en voorgaande metingen van het WoON/WBO. De gevoeligheid van bijvoorbeeld de verhuis- en koopgeneigdheid voor veranderende (economische) omstandigheden zijn geschat op basis van de historische tijdreeks van voorkeuren.
Uitgangspunten van de gebruikte raming Elke toekomstverwachting gaat gepaard met onzekerheden. Hoe ontwikkelt de economie zich? Wat betekent dat voor de inkomensontwikkeling? Hoe groot zijn de effecten van de aangekondigde beleidsveranderingen op het gedrag van huishoudens? Welke effecten heeft dat alles op de nieuwbouwproductie? In dit rapport is uitgegaan van de economische variant die uitgaat van de ‘meest aannemelijke’ economische verwachtingen en de daaraan gekoppelde bewegingen op de woningmarkt. Zo wordt er een voorzichtig huurprijsbeleid gevoerd, waarbij corporaties hun gereguleerde voorraad intact houden. Ook wordt een deel van de gereguleerde voorraad verhuurd aan de middeninkomens, waar in andere varianten (gegeven een strenger huurbeleid) sociale huurwoningen enkel aan lage inkomens verhuurd wordt. Boveninflatoire huurverhogingen maken de huursector minder interessant en daarmee (doorstroming naar) de koopsector interessanter. In de toegepaste variant is deze doorstroming relatief beperkt gezien het terughoudende huurbeleid.
18
Socrates 2013
Tabel B1.1: Landelijke macro-economische uitgangspunten
Macro-economische uitgangspunten Inflatie
2.0%
Rente langlopende schulden
4.5%
Rentebaten financiële activa
2.0%
Inkomensontwikkeling (reëel) Ontwikkeling netto besteedbaar (VROM) inkomen – 2012-2014 CPB Ontwikkeling netto besteedbaar (VROM) inkomen – vanaf 2015
-1.25% 0.0%
Woningbouw 2013-2014 (per jaar) Nieuwbouw incl. Productie anderszins (7 duizend)
50.000
Sloop
11.000
Toename voorraad
39.000
Toename aantal huishoudens
62.000
Verkoop huurwoningen
13.000
Woningbouw 2015-2020 (per jaar) Nieuwbouw incl. Productie anderszins (7 duizend)
63.000
Sloop
16.000
Toename voorraad
47.000
Toename aantal huishoudens
60.000
Verkoop huurwoningen
12.000
Woningbouw 2020-2030 (per jaar) Nieuwbouw incl. Productie anderszins (7 duizend)
63.000
Sloop
18.000
Toename voorraad
45.000
Toename aantal huishoudens
48.000
Verkoop huurwoningen
11.000
De aannames omtrent nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen staan in de volgende tabel.
Socrates 2013
19
Tabel B1.2: Uitgangspunten basisscenario (Trend A) voor huishoudens en woningbouw, Kleidum en vergelijkingsgebieden Kleidum
Woningmarktgebied
Nederland
(ABF) Kleistreek Demografische ontwikkeling o.b.v. Primos2013 (gemiddeld p/j) Toename huishoudens 2012 tot 2015
90
400
60.500
Toename huishoudens 2015 tot 2020
120
500
60.200
Toename huishoudens 2020 tot 2025
40
200
24.000
Nieuwbouw incl. productie anderszins
70
700
52.100
Sloop
10
100
11.400
Toename voorraad
50
500
40.700
Verkoop huurwoningen (incl. particulier)
20
200
16.300
170
800
62.800
Woningbouw (2012 t/m 2014) (gemiddeld p/j)
Woningbouw (2015 t/m 2019) (gemiddeld p/j) Nieuwbouw incl. productie anderszins Sloop
20
200
15.700
150
600
47.200
20
200
16.900
Nieuwbouw incl. productie anderszins
60
400
31.900
Sloop
10
100
9.100
Toename voorraad
50
300
22.800
Verkoop huurwoningen (incl. particulier)
10
100
8.000
Toename voorraad Verkoop huurwoningen (incl. particulier)
Woningbouw (2020 t/m 2024) (gemiddeld p/j)
Meer weten over het Socrates-model? Bovenstaande uiteenzetting is slechts een – zeer – beknopte beschrijving van de werking van het Socratesmodel. Meer informatie is opgenomen in het boekje “Socrates – Transparantie in cijfers”, te downloaden via de website van ABF Research:
http://www.abfresearch.nl/publicaties/rapporten/socrates---transparantie-in-cijfers.aspx
20
Socrates 2013
Bijlage 2: Tabellen achter de figuren Tabel B2.1: Woonsituatie, behorende bij figuren 1.1 en 1.2 Stand
Stand
Abs. Groei
Rel. Groei
2012
2025
2012-2025
2012-2025
18.250
19.480
1.240
7%
Huur Eengezins
4.710
4.720
0
0%
Huur Meergezins
1.430
1.270
840
58%
Koop Eengezins
11.770
11.000
220
2%
330
500
170
53%
Huur tot 361
1.680
1.070
-620
-37%
Huur 361-460
1.070
1.800
-270
-13%
Huur 460-554
1.460
1.260
800
54%
Huur 554-652
660
1.280
620
94%
Huur 652-800
250
410
160
63%
20
170
150
714%
Koop tot 168.000
4.410
4.450
40
1%
Koop 168-200.000
1.110
1.210
100
5%
Koop 200-250.000
1.120
1.210
90
8%
Koop 250-320.000
1.500
1.530
20
2%
Koop 320-430.000
1.310
1.390
80
6%
Koop >430.000
1.660
1.720
60
4%
Stand
Stand
Abs. Groei
Rel. Groei
2012
2025
2012-2025
2012-2025
18.550
19.790
1.240
7%
Tot 30 jaar
1.430
1.570
140
10%
30-45 jaar
4.370
4.030
-340
-8%
45-64 jaar
7.260
6.740
-510
-7%
65-74 jaar
1.810
3.670
860
31%
75+ jaar
1.690
3.780
1.090
40%
tot 16.500
3.610
4.720
1.110
31%
16.500-24.700
3.860
4.210
350
9%
24.700-34.900
3.820
4.010
190
5%
34.900-48.400
3.990
3.740
-250
-6%
>= 48.400
3.280
3.120
-160
-5%
Alleenstaand
5.640
7.020
1.380
25%
Eenouder
1.040
1.190
150
15%
Paar - kind
6.320
6.740
420
7%
Paar + kind
5.570
4.850
-720
-13%
Totale woningbehoefte
Koop Meergezins
Huur >800
Tabel B2.2: Huishoudens, behorende bij figuren 1.3 en 1.4
Huishoudens totaal
Socrates 2013
21
Tabel B2.4: Ontwikkeling woningvoorraad 2012-2025, behorende bij figuur 1.6 Nieuwbouw
Onttrekkingen
Verkoop
Ontwikkeling totaal
huurwoningen Totaal
1.710
-280
0
1.430
Huur tot 361
0
-60
-90
-150
Huur 361-460
0
-90
-70
-160
Huur 460-554
1.000
-50
-50
900
Huur 554-652
210
0
-40
170
Huur 652-800
170
0
-30
130
Huur >800
160
0
-10
150
Koop tot 168.000
10
-40
160
130
Koop 168-200.000
10
-10
90
90
Koop 200-250.000
40
0
30
70
Koop 250-320.000
10
0
10
20
Koop 320-430.000
10
-10
0
0
Koop >430.000
90
-10
0
80
22
Socrates 2013
Tabel B2.6: Ontwikkeling woonsituatie, woningmarktregio Kleistreek, 2012-2025, behorende bij figuur 2.1 Huur
Koop
Totaal
3.140
2.180
5.320
Centrum Stedelijk Plus
-
-
-
Centrum Stedelijk
-
-
-
Stedelijk Vooroorlogs
-
-
-
Stedelijk Naoorlogs compact
-
-
-
Stedelijk Naoorlogs grondgebonden
-
-
-
Groen-stedelijk
-
-
-
Totaal
Centrum klein stedelijk
80
240
310
-640
260
-380
Klein stedelijk
-680
140
-540
Centrum Dorps
2.430
660
3.090
Groen klein stedelijk
Dorps Landelijk bereikbaar
480
330
810
1.270
480
1.750
200
80
280
Landelijk perifeer
Tabel B2.7: Ontwikkeling woonsituatie koopwoningen naar prijsklasse, woningmarktregio Kleistreek, 2012-2025, behorende bij figuur 2.2 < 168.000
168.000 –
200.000 -
250.000 –
320.000 –
200.000
250.000
320.000
430.000
460
930
350
60
Centrum Stedelijk Plus
-
-
-
Centrum Stedelijk
-
-
-
Stedelijk Vooroorlogs
-
-
Stedelijk Naoorlogs compact
-
Stedelijk Naoorlogs grondgebonden
-
Groen-stedelijk
Totaal
Centrum klein stedelijk Groen klein stedelijk
> 430.000
Totaal
-10
390
2.180
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
50
90
30
30
20
20
240
50
160
10
10
10
30
260
140
150
-90
0
-70
10
140
0
180
230
40
10
200
660
70
90
110
-30
30
50
330
Landelijk bereikbaar
-60
200
40
30
110
170
480
Landelijk perifeer
200
70
20
-10
-120
-80
80
Klein stedelijk Centrum Dorps Dorps
Socrates 2013
23
Tabel B2.6: Nieuwbouw koopwoningen naar prijsklasse, woningmarktregio Kleistreek, 2012-2025, behorende bij figuur 2.3 < 168.000
168.000 –
200.000 -
250.000 –
320.000 –
200.000
250.000
320.000
430.000
160
150
260
100
Centrum Stedelijk Plus
-
-
-
Centrum Stedelijk
-
-
-
Stedelijk Vooroorlogs
-
-
Stedelijk Naoorlogs compact
-
-
Stedelijk Naoorlogs grondgebonden
-
Groen-stedelijk
-
Totaal
> 430.000
Totaal
90
610
1360
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Centrum klein stedelijk
10
0
10
20
20
20
80
Groen klein stedelijk
10
10
0
0
0
30
50
Klein stedelijk
20
40
10
10
0
10
90
Centrum Dorps
30
20
130
40
20
250
480
Dorps
40
30
20
20
20
50
180
Landelijk bereikbaar
30
60
60
20
20
230
410
Landelijk perifeer
30
0
30
10
20
10
80
24
Socrates 2013
Bijlage 3: Woonmilieus In onderstaande figuur zijn de woonmilieus in de gemeente Kleidum gepresenteerd, in de tweede figuur zijn de woonmilieus in de totale woningmarktregio weergegeven. Figuur B3-1 Woonmilieus in Kleidum
Figuur B3-1 Woonmilieus in woningmarktregio Kleistreek
26
Socrates 2013
