Socrates – TREND A variant
Kleidum
Inhoudsopgave 1
Inleiding..........................................................................................................................................................5
1.1
Woningmarktverkenning.................................................................................................................................5
1.2
Simulatie van de woningmarkt met het Socrates-model.................................................................................5
1.2.1 De woningbehoefte als start- en eindpunt......................................................................................................6 1.3
Beleid en woonvoorkeuren in Socrates 2013.................................................................................................6
1.3.1 Economische vooruitzichten en bandbreedtes...............................................................................................6 1.3.2 Meer weten over het Socrates-model?...........................................................................................................7 2
Verwachtingen woningmarkt 2012-2030......................................................................................................9
2.1
Woningbehoefte..............................................................................................................................................9
2.2
De vraagkant van de woningmarkt: de huishoudens....................................................................................12
2.2.1 Huishoudens naar leeftijd en samenstelling.................................................................................................12 2.2.2 Huishoudens naar inkomen..........................................................................................................................13 2.3
De aanbodkant van de woningmarkt: woningen...........................................................................................15
2.3.1 Mutaties woningvoorraad..............................................................................................................................15 2.3.2 Nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen.......................................................................................18 2.3.3 Kansen en bedreigingen: vraag in de markt en leegstand anno 2030.........................................................19 3
Bandbreedtes...............................................................................................................................................21
3.1
Bandbreedtes...............................................................................................................................................21
3.2
Ontwikkeling inkomens.................................................................................................................................22
3.3
Bandbreedte Woningbehoefte......................................................................................................................23
3.4
Nieuwbouw naar eigendom, prijs en type.....................................................................................................24
Socrates 2013
3
1
Inleiding 1.1
Woningmarktverkenning
De woningmarkt maakt roerige tijden door. Mede als gevolg van de financiële crisis heeft de markt zich in een richting ontwikkeld die volstrekt afwijkt van die van vóór 2008. Huishoudens durven of kunnen veel minder makkelijk verhuizen dan voorheen. Dalende huizenprijzen en veranderende regelgeving bij Rijk en financiële instellingen rondom kopen en huren dragen bij aan de onzekerheid.
Lokaal en regionaal staan beleidsmakers en woningcorporaties voor de lastige opgave om in deze grillige tijden een juiste koers uit te zetten. Het Ministerie van BZK wil bovendien dat gemeenten corporaties direct gaan aansturen. De corporaties in een gemeente zullen in een "bod" aan moeten geven welke bijdrage zij beogen te leveren aan de uitvoering van het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid.
Het opstellen van een gemeentelijke woonvisie of een portefeuillestrategie vereist een goede onderbouwing. Inzicht in toekomstige ontwikkelingen als gevolg van demografische veranderingen, woningmarktbeleid en economische verwachtingen is daarbij onmisbaar. Er zijn verschillende bronnen die dergelijk inzicht kunnen verschaffen. Echter, veel van die informatie belicht maar een deel van de ontwikkeling: alleen op de korte termijn of niet gebaseerd op de volledige dynamiek van de markt.
In deze rapportage is de verwachting van de woningmarkt uitgewerkt aan de hand van het door ABF Research ontwikkelde woningmarktmodel Socrates. Dit model simuleert de ontwikkelingen op de woningmarkt op de middellange termijn.
In de volgende paragraaf wordt de werking van het model toegelicht. Dit gebeurt aan de hand van de belangrijkste processen van de woningmarkt. Bij elk onderdeel wordt hierbij verwezen naar de uitkomsten van het model verderop in dit rapport, zoals de ontwikkeling van de woningbehoefte en een daarop afgestemd nieuwbouwprogramma.
1.2
Simulatie van de woningmarkt met het Socrates-model
Op de woningmarkt worden vraag en aanbod continu op elkaar afgestemd. Het door ABF Research ontwikkelde Socrates-model modelleert deze afstemming nauwkeurig, rekening houdend met de belangrijkste elementen van vraag en aanbod. Een belangrijk aspect hierin is de omvang van het gebied waarbinnen de markt functioneert. Het is bekend dat bijna twee derde van de verhuizingen plaatsvindt binnen de eigen gemeente en bijna 85% binnen de eigen provincie. Gegeven dit regionale karakter onderscheidt het Socrates-model 32 gebieden waarbinnen de afstemming uitgewerkt wordt. Deze gebieden zijn gebaseerd op migratierelaties en kunnen zodoende als afzonderlijke eenheden beschouwd worden. Tussen de gebieden wordt ook verhuisd. Deze verhuizingen zijn meestal werk- of studiegerelateerd.
Socrates 2013
5
1.2.1
De woningbehoefte als start- en eindpunt
Het startpunt van de raming is de huidige verdeling van huishoudens over de woningvoorraad; oftewel “Wie woont waar”. Dit noemen we de woningbehoefte. Naar de toekomst toe zal onder invloed van verschillende processen, zoals demografie, woonvoorkeuren en nieuwbouw, de behoefte veranderen. De behoefte kan beschouwd worden als de uitkomst van de afstemming tussen de vragers naar en aanbieders van woningen, binnen gestelde randvoorwaarden. Daarmee is het ook een van de belangrijkste resultaten van de raming.
De rapportage geeft in een aantal duidelijke stappen de samenhang tussen de processen weer. Hierbij wordt begonnen met de ontwikkeling van de woningbehoefte (Paragraaf 2.1). Op deze manier wordt direct duidelijk gemaakt welke veranderingen er op de woningmarkt plaats gaan vinden. De paragrafen daarna (zie hieronder) vullen het verhaal aan door elk van de onderliggende processen nader uit te werken. Achtereenvolgens komen hierbij aan bod: ■
De kwantitatieve woningvraag (paragraaf 2.2): Hoe veranderen omvang en samenstelling van de huishoudens die een woning vragen?
■
De voorkeuren van de woonconsumenten (paragraaf 2.3): Welke trends en verschuivingen zijn er zichtbaar in de verhuisplannen van huishoudens en hoe kan dit doorwerken in de woningbehoefte?
■
De verwachte verandering van de voorraad (paragraaf 2.4): Welk kwalitatief programma voor nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen draagt bij aan een optimale doorstroming op de markt? Daarbij vormen de bestaande voorraad en een puur kwantitatief vastgelegd nieuwbouwprogramma het uitgangspunt.
1.3
Beleid en woonvoorkeuren in Socrates 2013
De in het model verwerkte beleidsuitgangspunten zijn zo goed mogelijk afgestemd op de meest actuele plannen voor de woningmarkt van het Kabinet Rutte II en Minister Blok voor Wonen en Rijksdienst. Hiertoe is nauw overleg gevoerd met het Ministerie van BZK-WB, dat het Socrates-model toepast in beleidsverkenningen en beleidsevaluaties. Uit het overleg kwam naar voren dat ten opzichte van de Socrates-versie van 2012 de doorwerking van de verhuurdersheffing en de inkomensafhankelijke huurverhoging een plaats moeten hebben in het model. De woonvoorkeuren zijn primair afgeleid van het recent afgenomen Woononderzoek Nederland (WoON 2012) en voorgaande metingen van het WoON/WBO. De gevoeligheid van bijvoorbeeld de verhuis- en koopgeneigdheid voor veranderende (economische) omstandigheden zijn geschat op basis van de historische tijdreeks van voorkeuren.
1.3.1
Economische vooruitzichten en bandbreedtes
Elke toekomstverwachting gaat gepaard met bepaalde onzekerheden. Hoe ontwikkelt de economie zich? Wat betekent dat voor
de
inkomensontwikkeling? Hoe groot
zijn de effecten
van de aangekondigde
beleidsveranderingen op het gedrag van huishoudens? Welke gevolgen worden hiervan verwacht op de nieuwbouwproductie? Om een indruk te geven van het effect van deze onzekerheden op de woningbehoefte presenteert hoofdstuk 3 een bandbreedte rond de basisraming zoals die in hoofdstuk 2 uitgebreid wordt beschreven. Naast hogere (Herstel) of lagere (Crisis) inkomensontwikkeling wordt er gevarieerd in renteontwikkeling en gedragsvarianten.
Het volledige overzicht van de uitgangspunten voor de verschillende scenario’s staat in bijlage B uitgewerkt. Een samenvatting van de belangrijkste uitgangspunten voor de basisraming is hieronder gegeven in Tabel 1.1.
6
Socrates 2013
Tabel 1.1: Uitgangspunten basisscenario (Trend A) voor huishoudens en woningbouw, Kleidum en vergelijkingsgebieden Kleidum
Landsdeel
Nederland
Toename huishoudens 2012 tot 2015
160
12.020
60.540
Toename huishoudens 2015 tot 2020
180
10.180
60.240
Toename huishoudens 2020 tot 2030
50
3.900
40.800
190
11.650
52.140
30
2.110
11.440
160
9.540
40.700
60
3.080
16.250
200
12.550
62.840
50
3.220
15.670
150
9.330
47.170
80
3.290
16.930
130
9.260
62.030
Sloop
40
3.110
19.400
Toename voorraad
90
6.150
42.630
Verkoop huurwoningen (incl. particulier)
60
2.990
15.310
Demografische ontwikkeling o.b.v. Primos2013 (gemiddeld p/j)
Woningbouw (2012 t/m 2014) (gemiddeld p/j) Nieuwbouw incl. productie anderszins Sloop Toename voorraad Verkoop huurwoningen (incl. particulier)
Woningbouw (2015 t/m 2019) (gemiddeld p/j) Nieuwbouw incl. productie anderszins Sloop Toename voorraad Verkoop huurwoningen (incl. particulier)
Woningbouw (2020 t/m 2029) (gemiddeld p/j) Nieuwbouw incl. productie anderszins
1.3.2
Meer weten over het Socrates-model?
Bovenstaande uiteenzetting is slechts een – zeer – beknopte beschrijving van de werking van het Socratesmodel. Meer informatie is opgenomen in het boekje “Socrates – Transparantie in cijfers”, te downloaden via de website van ABF Research:
http://www.abfresearch.nl/publicaties/rapporten/socrates---transparantie-in-cijfers.aspx
Socrates 2013
7
2
Verwachtingen woningmarkt 2012-2030 2.1
Woningbehoefte
De vraag uit welke woningen de woningvoorraad moet bestaan kan op vele manieren beantwoord worden. Zo kan er gekeken worden naar de verhuisplannen van huishoudens op een bepaald moment in de tijd. Dit is bijvoorbeeld mogelijk met een enquêtebestand als het Woon Onderzoek Nederland (WoON). Het nadeel van deze werkwijze is dat er maar voor één moment in de tijd gekeken wordt naar de woonwensen van mensen. Er wordt voorbijgegaan aan te verwachten veranderingen in de bevolkingssamenstelling of de sociaal-economische positie van huishoudens. Het Socrates-model werkt volgens een andere benadering. Het modelleert de dynamiek van de woningmarkt. Uiteraard spelen hierbij de verhuisplannen – hoeveel huishoudens willen verhuizen naar welk soort woningen – een belangrijke rol. Maar in tegenstelling tot de statische benadering staat de doorstroming op de markt centraal. Het model kijkt eerst welke woningen er beschikbaar komen doordat huishoudens hun woningen verlaten en laat vervolgens huishoudens met verhuisplannen kiezen uit het beschikbare aanbod. Aan het eind van een periode worden de vraag en het vrije aanbod naast elkaar gelegd en wordt bepaald aan welke woningen er een tekort is of van welke woningen een overschot bestaat. De tekorten en overschotten in de gewenste segmenten worden ten slotte zoveel mogelijk “opgelost” door aanpassingen aan de voorraad via nieuwbouw, sloop en de verkoop van huurwoningen. De omvang van deze voorraadmutaties is hard aan het model opgelegd (zie ook het intermezzo “Waarom kiezen voor een beperking van de voorraadmutaties?”). De verhuizingen en de aanpassingen van de voorraad resulteren in een nieuwe woningbehoefte, ook wel de bewoonde voorraad genaamd. De veranderingen in de bewoonde voorraad over een gegeven periode geven een goede indruk van de uitdagingen waarvoor beleidsmakers en aanbieders van woningen komen te staan. Overigens komen deze veranderingen niet alleen tot stand via verhuisbewegingen of voorraadmutaties. Ook bestaande woonsituaties kunnen “aangepast” worden. Zo wordt er onder meer rekening gehouden met de zogeheten “huurharmonisatie”, het opnieuw vaststellen van de huur bij een nieuwe verhuring. Veranderingen in het huishouden, zoals samenwonen, kinderen krijgen of sterfte zorgen ook voor verschuivingen in de behoefte. Hieronder is de uitgangspositie van de woningmarkt beschreven (woningbehoefte 2012), hoe het toekomstbeeld eruit ziet (woningbehoefte 2030) en welke veranderingen in de bewoonde voorraad plaatsvinden in de periode tot 2030. De veranderingen zijn zowel absoluut als relatief afgebeeld, om een goede indruk te geven van de opgave waarvoor Kleidum de komende jaren staat.
Socrates 2013
9
Tussen 2012 en 2030 neemt de woningbehoefte in Kleidum toe van 21.520 naar 23.450 woningen. Dit is een toename van 1.920 woningen, oftewel 9% ten opzichte van de voorraad van 2012. In de koopsector is de groei het grootst in de prijsklasse 168.000 tot 200.000 euro, in de huursector is dat prijsklasse boven 800 euro per maand. In relatieve zin is de groei in de koop het sterkst in de categorie 168.000 tot 200.000 euro, in de huur in de klasse boven 800 euro per maand. Voor een deel is er samenhang met de (veronderstelde) verkoop van huurwoningen. Deze komen veelal als goedkope koopwoningen op de markt. Naast de woningbehoefte genereert het model een aantal andere belangrijke indicatoren betreffende de woningmarktontwikkeling. Deze komen in de volgende paragrafen aan bod. Sommige daarvan kunnen gezien worden als invoer voor de ontwikkeling van de vraagzijde van de markt, waaronder de ontwikkeling van de huishoudens naar verschillende kenmerken (paragraaf 2.2). Andere representeren de aanbodzijde, de veranderingen aan de voorraad (paragraaf 2.3). Ten slotte is ook bepaald welke typen woningen, gegeven de behoefte en het aanbod, leeg komen te staan en in welke segmenten er op een bepaald moment in de toekomst nog tekorten zijn (paragraaf 2.3.3). Intermezzo: Waarom kiezen voor een beperking van de voorraadmutaties?
In de hoofdtekst is uitgelegd dat het Socrates-model streeft naar een optimalisatie van de woningvoorraad, zodanig dat de doorstroming bevorderd wordt en de aanpassingen aan de voorraad de behoeften van de woonconsumenten volgen. Om te voorkomen dat de verwachtingen ten aanzien van sloop en nieuwbouw kwantitatief en kwalitatief onrealistisch zijn, houdt het model rekening met de mogelijkheden die er – per jaar – zijn om de voorraad aan te passen. Hiervoor wordt tot aan pakweg 2020 aangesloten bij de programma’s van nieuwbouw en sloop die provincies en gemeenten met elkaar hebben afgesproken en de locaties die volgens provinciale planinventarisaties of de Nieuwe Kaart van Nederland ontwikkeld worden. Na 2020 wordt geleidelijk aan toegewerkt naar een uitbreiding van de voorraad die de verwachte groei van de huishoudens volgt. De aannames voor sloop en verkoop van huurwoningen volgen de trend van de afgelopen jaren, waarbij de samenstelling van de voorraad leidend is.
10
Socrates 2013
Figuur 2.2: Mutaties woningbehoefte naar eigendom en woningtype resp. prijsklasse, 2030, groei absoluut (links) en relatief (rechts) t.o.v. 2012, Kleidum
Socrates 2013
11
2.2
De vraagkant van de woningmarkt: de huishoudens
Het aantal huishoudens bepaalt in belangrijke mate het aantal woningen van een gemeente of regio. Het aantal huishoudens verandert als gevolg van verschillende - veelal demografische - processen als geboorte, samenwonen en sterfte. Regionaal en nationaal speelt migratie ook een belangrijke rol.
De simulatie van de woningmarkt betreft de woningvraag van zelfstandige huishoudens. Huishoudens woonachtig in instituten als verpleeg- en verzorgingstehuizen worden niet meegenomen. Vertrek naar zo’n tehuis wordt gezien als het verlaten van de woningmarkt.
Anno 2012 telt Kleidum ongeveer 22.130 huishoudens. Het overgrote deel hiervan woont in een zelfstandige woning (21.520). De overige huishoudens wonen in een andere woonruimte, de zogenaamde Bewoonde Andere Ruimte (BAR). Dit betreft alle woonverblijven die niet voldoen aan de definitie van een woning, zoals een kamer bij een particulier, een studenteneenheid, een woonboot, woonwagen, caravan of zomerhuis. In 2030 zullen er 24.040 huishoudens in Kleidum wonen.
Naast het aantal is ook de samenstelling van de huishoudens van belang voor het bepalen van de woningbehoefte. Immers, niet alle huishoudens willen dezelfde woning of kunnen dezelfde woonlasten opbrengen. Om rekening te houden met de grote verscheidenheid aan huishoudens gaat het Socrates-model uit van maar liefst honderd groepen van huishoudens. Dit zijn combinaties van vier huishoudtypen, vijf leeftijdsklassen en vijf inkomensklassen (gebaseerd op het netto besteedbaar inkomen, zie intermezzo “Besteedbaar versus belastbaar inkomen”). De samenstelling van de huishoudens beïnvloedt de woningbehoefte. Zo zal een paar met kinderen veelal uitkijken naar een eengezinswoning, verhuizen senioren op termijn doorgaans naar een appartement en zullen huishoudens met een lager inkomen eerder vragen om een betaalbare huurwoning. In de volgende alinea’s wordt de ontwikkeling van het aantal huishoudens in Kleidum naar deze drie kenmerken gepresenteerd: leeftijd, samenstelling en inkomen.
2.2.1
Huishoudens naar leeftijd en samenstelling
In het startjaar 2012 is 36% van de huishoudens jonger dan 45 jaar. In 2030 is dit aandeel 27%. De groep 45 tot 64-jarigen, die in het startjaar 36% van de huishoudens omvat, zal de komende decennia de pensioengerechtigde leeftijd bereiken. Hierdoor verandert het aandeel 65-plussers van 27% in 2012 naar 43% in 2030. De vergrijzing heeft effecten voor de geschiktheid van de voorraad (toenemende vraag naar nultredenwoningen) en gaat gepaard met een extra (extramurale) zorgvraag (medisch en sociaal).
Naast ontgroening en vergrijzing zal ook het aandeel alleenstaanden toenemen. Deels is dit het gevolg van de vergrijzing. Hierbij gaat het om oudere huishoudens die na het overlijden van de partner van een paar overgaan naar een alleenstaande. Daarnaast is er sprake van een – nog altijd – doorzettende individualisering waarbij huishoudens van jonge of middelbare leeftijd (nog langer of opnieuw) alleen wonen. Beide ontwikkelingen hebben gevolgen voor de kwalitatieve woningbehoefte. Alleenstaanden hebben doorgaans minder woonruimte nodig en minder te besteden. Groei van deze groep resulteert in een toename van de behoefte naar betaalbare meergezinswoningen.
12
Socrates 2013
Tussen 2012 en 2030 zal het aantal alleenstaanden toenemen van 8.570 naar 10.370 huishoudens. In dezelfde periode neemt de groep paren zonder kinderen toe van 6.730 naar 7.450 en daalt het aantal samenwonenden met kinderen van 5.370 naar 4.670. Relatief gezien groeit het aandeel alleenstaanden het hardst, namelijk 21 procent.
2.2.2
Huishoudens naar inkomen
De ontwikkeling van de netto besteedbare inkomens wordt in grote mate bepaald door de economische omstandigheden. Voor de korte termijn volgt Socrates hiervoor de actuele verwachtingen van het CPB. Onafhankelijk van de economische vooruitzichten zal onder invloed van de vergrijzing het aantal gepensioneerden de komende jaren in Nederland toenemen. Het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd betekent in veel huishoudens een terugval in inkomen.
De inkomensverwachting voor de huishoudens in Kleidum staat afgebeeld in het middelste deel van Figuur 2.3. Hierbij vormt de nationale inkomensverdeling in vijf even grote groepen (quintielen) van 2012 het uitgangspunt voor het bepalen van de klassengrenzen. Regionaal laten deze inkomensklassen over het algemeen een minder gelijkmatige verdeling zien. Dit is niet verwonderlijk omdat gemeenten verschillen in aandelen armere en rijkere huishoudens.
Voor Kleidum komt de prognose van het aantal huishoudens in de twee laagste inkomensklassen (inkomens lager dan €24.700)in 2030 uit op 11.260. Dit is een toename van 1.860 vergeleken met 2012. De groep rijkere huishoudens (klasse 4 en 5; inkomens hoger dan €34.900) blijft naar 2030 ongeveer gelijk op 8.130 huishoudens.
Intermezzo: Besteedbaar versus belastbaar inkomen
De inkomensgroepen waarmee Socrates de financiële ruimte van huishoudens op de woningmarkt benadert, zijn gebaseerd op een voor woonlasten gecorrigeerd netto besteedbaar inkomen. De correctie houdt in dat alle aan wonen gerelateerde financiële regelingen, zoals de hypotheekrenteaftrek, toeslagen en heffingen, buiten beschouwing worden gelaten. Dit levert voor huurders en kopers vergelijkbare inkomens op, wat het mogelijk maakt om de uitwisselbaarheid tussen beide eigendomsvormen te simuleren.
Het gebruikte netto besteedbaar inkomen verschilt van het in het huurbeleid vaak toegepaste verzamelinkomen. Deze op het belastbaar inkomen gebaseerde maat wordt bijvoorbeeld gebruikt bij de bepaling van het recht op huurtoeslag of het vaststellen van de inkomensafhankelijke huurverhoging. De hoogte van het verzamelinkomen wordt bepaald door de huidige woonsituatie (huurder of eigenaar-bewoner) en is daarmee minder geschikt om verhuiskeuzes na te bootsen. Om een goede inschatting te maken van de omvang van de diverse doelgroepen van het huurbeleid heeft ABF een uitbreiding op het Socrates-model ontwikkeld. Hierin worden huishoudens op basis van woonsituatie en besteedbaar inkomen omgezet naar doelgroepen.
Socrates 2013
13
Figuur 2.4: Mutaties huishoudens naar leeftijd, inkomen en samenstelling, 2030, groei absoluut (links), relatief (rechts) t.o.v. 2012, Kleidum
14
Socrates 2013
2.3
De aanbodkant van de woningmarkt: woningen
De omvang en samenstelling van de woningvoorraad kunnen gezien worden als een afspiegeling van de woningbehoefte. De afstemming tussen woningvoorraad en woningbehoefte verloopt echter met een behoorlijke vertraging. Aan de hand van nieuwbouw, sloop en de verkoop van huurwoningen (de mutaties) kan maar een klein deel van de voorraad veranderd worden. Een productie van 60 duizend nieuwbouwwoningen, het Nederlands gemiddelde over 2009-2012, komt overeen met 0,8 procent van de totale voorraad. Daarnaast hebben woningen doorgaans een lange levensduur die past bij de investeringen die ermee gepaard gaan. Slopen van woningen die kwalitatief nog waarde hebben is kapitaalvernietiging.
Socrates steekt de raming van de voorraad en de veranderingen zo in dat de bestaande voorraad optimaal benut wordt. Dit wordt gedaan door eerst te kijken naar de mogelijkheden die huishoudens hebben binnen het beschikbare woningaanbod. Deze woningen zijn achtergelaten door huishoudens die naar een andere woning verhuisd zijn of waarvan de bewoner(s) de woningmarkt hebben verlaten, bijvoorbeeld bij verhuizing naar een verzorgingstehuis, migratie naar een andere regio of ander land of als gevolg van overlijden. De tekorten die resteren zijn richtinggevend voor de keuzes met betrekking tot de invulling van het kwalitatieve nieuwbouwprogramma: het consumentgericht bouwprogramma. Dit programma kan beschouwd worden als een optimaal bouwprogramma, in termen van duurzaamheid, tevredenheid en afzetbaarheid. Duurzaam omdat het zo goed mogelijk gebruik maakt van de bestaande voorraad. Naar tevredenheid van huishoudens omdat, binnen de beschikbare mogelijkheden, hun voorkeuren doorslaggevend zijn. En qua afzetbaarheid, omdat aanbieders van woningen (verhuurders, projectontwikkelaars of investeerders) optimaal kunnen inspelen op de vraag en zo hun afzetrisico kunnen verkleinen.
De omvang van het nieuwbouwprogramma ligt per scenario vast en is waar mogelijk geënt op afspraken tussen provincie en gemeente. Als er geen afspraken bekend zijn volgen de nieuwbouwverwachtingen meer de verwachte demografische ontwikkelingen per gemeente. De aannames voor de verkoop van huurwoningen en sloop zijn afgeleid uit de trends van de afgelopen decennia en de samenstelling en kwaliteit van de voorraad.
In de onderstaande paragrafen worden achtereenvolgens gepresenteerd: de ontwikkeling van de totale voorraad, het daaraan ten grondslag liggende nieuwbouw- en sloopprogramma en de verkoop van huurwoningen. De getoonde resultaten zijn afkomstig van TREND A variant in Socrates. De effecten op de voorraad van afwijkende scenario’s, met andere uitgangspunten en mutatieprogramma, zijn te vinden in “Bandbreedtes”.
NB: Vanwege de beperkte investeringsruimte bij (sociale) verhuurders en de hoge kosten van nieuwbouw worden in het model geen nieuwe woningen in de prijsklasse tot 460 euro per maand voorzien.
2.3.1
Mutaties woningvoorraad
De woningvoorraad wordt aangepast op basis van veranderingen in de woningbehoefte en de mogelijkheden die er zijn om de voorraad daarop aan te passen. De samenstelling van de voorraad verandert door sloop, nieuwbouw en verkoop van huurwoningen. Daarnaast wordt rekening gehouden met huurharmonisatie waardoor een deel van de huurwoningen tot de liberalisatiegrens naar een hogere prijsklasse kan opschuiven.
Socrates 2013
15
In 2012 staan er in Kleidum circa 22.180 woningen. In 2030 zijn dit er 24.330 (Figuur 2.5). Anno 2012 bestaat de voorraad voor 22% uit meergezinswoningen. In 2030 zal dit percentage 28% zijn. Het aandeel koopwoningen gaat van 62% naar 63% in dezelfde tijdspanne. Binnen de gebruikte prijsklassen treedt de grootste toename op in het segment 168.000 tot 200.000 euro, gevolgd door koopwoningen in de prijsklasse 200.000 tot 250.000 euro.
Belangrijke oorzaken van de hierboven geschetste ontwikkelingen zijn de beleidsingrepen op de huurmarkt en de aangescherpte regels voor hypotheekverstrekking die voor koopstarters woonlastenverhogend werken. Huishoudens die teveel verdienen om aanspraak te maken op een sociale huurwoning maar niet genoeg verdienen om een hypotheek te kunnen krijgen, zorgen voor een hogere druk op het duurdere deel van de huurvoorraad. Voor huishoudens die wel over voldoende middelen beschikken om de koopmarkt te betreden, leidt het toewijzingsbeleid en de extra huurverhoging voor de zogenoemde scheefwoners (huishoudens met een inkomen van boven € 34.085 die wonen in een gereguleerde huurwoning) ertoe dat zij meer dan voorheen hun toevlucht moeten zoeken in goedkopere koopwoningen. Doordat eigenaren-bewoners meer dan vroeger (moeten) aflossen is de kans dat zij bij een volgende verhuizing doorstromen naar een wat duurdere koopwoning iets groter geworden. De vraag naar koopwoningen in de duurdere prijsklassen neemt daardoor in de loop der jaren iets meer toe.
16
Socrates 2013
Figuur 2.6: Mutaties woningvoorraad naar eigendom en prijsklasse, 2030, groei absoluut (links) en relatief (rechts) t.o.v. 2012, Kleidum
Socrates 2013
17
2.3.2
Nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen
Zoals gezegd volgt een deel van de voorraadmutaties uit huurharmonisatie; huurwoningen die een huur krijgen die dichter tegen de maximale huur volgens het huurpuntenstelsel aan zit. Een ander deel van de veranderingen komt voort uit nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen, waarvan de aantallen zoals aangegeven aan het model zijn opgelegd.
Aansluitend op de behoefte voorziet het consumentgerichte bouwprogramma in totaal in Kleidum tot aan 2030 in de bouw van 2.060 nieuwe huurwoningen en 800 nieuwe koopwoningen. In de huursector wordt 61% binnen het gereguleerde deel van de markt gebouwd. In de koop heeft het segment in de prijsklasse 320.000 tot 430.000 euro de meeste nieuwbouwpotentie, gevolgd door woningen in de prijsklasse 250.000 tot 320.000 euro. Het aantal huurwoningen dat in het model wordt gesloopt bedraagt tot 2030 circa 240, het aantal te slopen koopwoningen 470. Of een woning in het model gesloopt wordt hangt af van de vraag naar het betreffende type. Bij een groot, structureel overschot heeft het betreffende type een grotere kans om gesloopt te worden. Er worden zowel huur- als koopwoningen gesloopt. Koopwoningen worden echter, in navolging van de praktijk, minder snel gesloopt.
Tussen 2012 en 2030 worden ongeveer 1.150 huurwoningen verkocht aan particuliere huishoudens. Dit kunnen zittende of nieuwe bewoners zijn. Dit cijfer is gebaseerd op de trend van de afgelopen jaren en de samenstelling van de voorraad in Kleidum. In de andere scenario’s wordt uitgegaan van een ander aantal om te zetten huurwoningen, omdat dit aantal nogal conjunctuur- en beleidsgevoelig is. De verkochte huurwoningen hebben als koopwoning een waarde die maximaal €320.000 bedraagt. Daarbinnen wordt de waarde bepaald door de oorspronkelijke huurprijs. Figuur 2.7: Nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen, 2012-2029, Kleidum
18
Socrates 2013
2.3.3
Kansen en bedreigingen: vraag in de markt en leegstand anno 2030
De woningmarkt is continue in beweging; ook aan het einde van de prognosetermijn zullen nog altijd huishoudens op zoek zijn naar een nieuwe woning en zullen er tekorten en/of overschotten aan woningen bestaan. In deze paragraaf geven we een indruk van beide onderwerpen door voor 2030 achtereenvolgens de vraag in de markt en de leegstand te presenteren.
De vraag in de markt is een opsomming van de woningvraag van alle verhuisgeneigde huishoudens aan het eind van een jaar, nadat alle verhuizingen hebben plaatsgevonden en de nieuwbouw is gerealiseerd. In de praktijk – en dus ook in het model – zal er altijd een zekere vraag in de markt blijven. Immers, de markt kan nooit snel en volledig genoeg inspelen op de behoeften van huishoudens. Hiervoor is de capaciteit om de woningvoorraad te veranderen te beperkt. Wanneer er zich in een of meer segmenten een duidelijk tekort voordoet, betekent dit ook dat er huishoudens zijn die niet op de gewenste manier wonen. Dit kan voor bepaalde groepen een indicatie zijn dat men in de knel zit, bijvoorbeeld wanneer men te veel betaalt voor een woning of te klein woont.
Aan het eind van 2029 zijn er 380 huishoudens in Kleidum met verhuisplannen. Van hen zijn er 200 op zoek naar een huurwoning en 180 naar een koopwoning. Wat betreft huurwoningen is er vooral vraag naar het segment 361-460 euro p/mnd. In de koopmarkt gaat de meeste vraag uit naar woningen in de prijsklasse tot 168.000 euro.
Woningen staan volgens het model leeg wanneer aan het eind van het jaar het vrijgekomen aanbod niet door huishoudens is bewoond. Voor een deel is leegstand noodzakelijk om verhuizingen plaats te laten vinden. Wil een huishouden kunnen doorstromen naar een andere woning, moet deze vrij (“leeg”) zijn. Deze kortdurende leegstand wordt frictieleegstand genoemd. Wanneer woningen echter in grote aantallen of voor langere periode leeg staan wordt gesproken van een overschot. Als Socrates teveel lege woningen van een bepaald type voorspelt tekent dit de kwetsbaarheid van dat segment. Daarmee is het een signaal naar beleidsmakers en aanbieders om (tijdig) strategisch in te grijpen. Dit kan door bestaande woningen om te zetten in een type waar wel behoefte aan is, bijvoorbeeld via verbouwingen of het bijstellen van de (huur)prijs of het veranderen van de eigendomsvorm.
In 2012 staan naar schatting 580 woningen leeg in Kleidum, hetgeen overeenkomt met 2,6% van de woningvoorraad. In de prognose is de leegstand in 2030 hoger . In 2030 staan er 810 woningen leeg. Het merendeel daarvan zijn koopwoningen, namelijk 61%. Naar combinatie van prijsklasse en eigendom wordt het grootste overschot in Kleidum verwacht in het segment huur 554-652 euro p/mnd. Intermezzo: Tekort en leegstand tegelijk?
In de figuren in dit hoofdstuk zijn niet alle mogelijke combinaties opgenomen die de woningvoorraad aangaan. Een uitgebreide figuur zou bestaan uit een combinatie van 13 woonmilieus x 2 eigendomen x 6 prijsklassen x 2 woningtypen = 312 woonvormen. Bij een regionaal beeld komt daar nog eens een aantal gemeenten bovenop. Het is mogelijk dat woonmilieu A een overschot, en daarmee leegstand, laat zien voor woningtype 1, terwijl in Woonmilieu B een tekort toont voor datzelfde woningtype. Achter het beeld in de getoonde figuren kan dus nog een hele wereld aan verschillen liggen.
Socrates 2013
19
Figuur 2.9: Ontwikkeling leegstand naar eigendom en prijsklasse, 2012-2030, Kleidum
20
Socrates 2013
3
Bandbreedtes 3.1
Bandbreedtes
De basisraming voor de woningbehoefte en de verwachte veranderingen in de voorraad zoals beschreven in hoofdstuk 2 zijn gebaseerd op een aantal aannames met betrekking tot toekomstige ontwikkelingen. De meeste van deze aannames hebben een economisch karakter. Zo speelt de verwachte inkomensontwikkeling een belangrijke rol. Daarnaast wordt het vertrouwen in de economie weerspiegeld in de koopgeneigdheid en het aantal huurwoningen dat verkocht kan worden door verhuurders. Ten slotte heeft de hoogte van de rente een belangrijke invloed op de woonlasten van bestaande en nieuwe eigenaren-bewoners. Naast economische aannames zijn ook de beslissingen van de verschillende actoren op de woningmarkt met onzekerheid omgeven. Een van
die onzekerheden is de mate waarin
verhuurders de geplande
verhuurdersheffing zullen bekostigen uit de verkoop van woningen, het verhogen van huren en/of het efficiënter werken.
In dit hoofdstuk wordt de basisraming, Trend A, qua woningbehoefte en nieuwbouwprogramma vergeleken met drie andere scenario’s: Crisis, Trend B en Herstel. Tussen de economische uitersten Crisis en Herstel zijn twee trendvarianten (A en B) gedefinieerd. In beide wordt uitgegaan van een continuering van de huidige economische verwachtingen, maar is tevens rekening gehouden met verschillende gedragsreacties van de betrokken partijen. In Trend A, die centraal staat in hoofdstuk 2 van deze rapportage, voeren verhuurders een meer gematigd huurbeleid waarbij ze de geboden huurruimte niet maximaal benutten. Om de verhuurdersheffing te betalen worden er daarom meer huurwoningen verkocht. Ook verdwijnen er goedkope huurwoningen door sloop en prijsstijgingen. Om deze afname op te vangen wordt in deze variant een flink aantal zo goedkoop mogelijke huurwoningen teruggebouwd. De nieuwbouw van goedkopere koopwoningen is relatief beperkt doordat de verkoop van voormalige huurwoningen in dit segment voor aanbod zorgt. In Trend B voeren verhuurders een strenger beleid ten aanzien van huurverhogingen, verkopen ze minder huurwoningen en laten ze de middeninkomensgroepen niet toe in de huursector onder de liberalisatiegrens. Daardoor hoeven er minder huurwoningen van rond de 500 euro gebouwd te worden dan in de Trend A-variant, en moeten er meer huurwoningen boven de liberalisatiegrens worden gebouwd. In het Crisis-scenario is de hierboven beschreven gedragsvariant A verwerkt, in het Herstel-scenario gedragsvariant B. De belangrijkste verschillen tussen de scenario’s zijn beschreven in bijlage B. De marge rondom de basisraming geeft een goede indruk van het effect van alternatieve toekomstverwachtingen. Beleidsmakers en aanbieders kunnen hier extra informatie aan ontlenen over de (on)zekerheid van de basisraming en welke richting de woningmarkt zich beweegt als gevolg van mogelijke ontwikkelingen.
Socrates 2013
21
3.2
Ontwikkeling inkomens
Gezien het belang van het inkomen voor de mogelijkheden van huishoudens op de woningmarkt worden hieronder eerst de bandbreedtes rondom de inkomensontwikkeling gepresenteerd. De blauwe balken lopen op in kleurintensiteit, waarbij het minst economisch gunstige scenario het lichtst is van kleur. Duidelijk is dat een negatievere inkomensverwachting een behoorlijke invloed heeft op het aantal huishoudens met een inkomen tot € 24.000. Waar in Trend A-scenario 10.100 huishoudens minder dan € 24.000 zouden verdienen, is dat bij het Crisisscenario opgelopen tot 10.100. Deze toename heeft belangrijke gevolgen voor de omvang van de verschillende doelgroepen van het huurbeleid. Vanzelfsprekend is het beeld bij een positiever economische verwachting omgekeerd, en nemen de groep lage inkomens in omvang af en stijgt het aantal huishoudens met hogere inkomens. Figuur 3.1: Mutaties huishoudens naar inkomensklasse per scenario, 2012-2030, Kleidum
22
Socrates 2013
3.3
Bandbreedte Woningbehoefte
De variatie in uitgangspunten van de drie scenario’s heeft op verschillende vlakken hun uitwerking op de woningbehoefte. Zo zal bij een aanhoudende crisis niet alleen minder koop en meer huur gevraagd worden. Ook het gewenste prijsniveau zal verschuiven. Daarnaast zal de omvang van de voorraadmutaties verschillen, wat de mogelijkheden om in te spelen op de veranderende behoefte beïnvloedt. Figuur 3.1 laat zien dat er onder het scenario Crisis meer behoefte is aan (betaalbare) huur. Het verschil met scenario Trend A bedraagt ongeveer 70 woningen. De behoefte aan koopwoningen is erg gevoelig voor de economische omstandigheden. Figuur 3.2: Mutaties woningbehoefte naar eigendom en prijsklasse per scenario, 2012-2030, Kleidum
Socrates 2013
23
3.4
Nieuwbouw naar eigendom, prijs en type
Verschillen in uitgangspunten in bouwprogramma en woonvoorkeuren leiden tot een andere samenstelling en hoeveelheid van de geraamde nieuwbouw. Gesteld kan worden dat de koopsector, en dan in het bijzonder het dure segment, kwetsbaar is. De benodigde nieuwbouw van huurwoningen is minder kwetsbaar. Dit verschil kent twee redenen. Bij een lagere economische groei zijn de inkomens lager en neemt de behoefte aan huurwoningen toe. Aan een positief economisch scenario zijn ook hogere bouwaantallen verbonden. Deze extra bouwcapaciteit resulteert zowel in de koop als in de huur tot meer nieuwbouw. Hierdoor is het (relatieve) verschil in de productie van huurwoningen tussen het Crisis- en het Herstelscenario aanmerkelijk kleiner dan bij koopwoningen. In onderstaande figuur is de nieuwbouw volgens de vier scenario's naast elkaar opgenomen. Voor Kleidum resulteert dit onder meer in een verschil van 220 koopwoningen tussen het Crisis- en Trend A-scenario. Figuur 3.3: Nieuwbouw naar eigendom en prijsklasse, 2012-2029, Kleidum
24
Socrates 2013
