‘Skylge’ Jaarverslag 2010
2
Jaarverslag 2010 van het bestuur van Woningstichting de Veste
5
Jaarverslag 2010 van de Raad van Commissarissen Woningstichting de Veste
7
Skylge
10
Herstructurering vordert naar tevredenheid
11
Project Maatje blijft populair
11
De kwaliteit van het vastgoed
11
Comfort in woningen
12
Energiemaatregelen in de woning
12
Projecten
12
Onrendabele investeringen
13
Aankoop van bezit
13
Verkoop van bezit
13
Aanpassingen in verband met een handicap
14
Leefbaarheid
14
Bijzondere aandachtsgroepen
14
Beleid toewijzingen Vechtdal
14
Woningzoekenden Vechtdal
16
Woningtoewijzing Vechtdal
16
Vechtdal woonenquête
16
Studentenhuisvesting
16
Kwaliteitsysteem ISO 9001:2008
18
Huurbeleid
18
Huurders betrekken bij beheer en beleid
18
Georganiseerd overleg met huurdersverenigingen
18
Klachtencommissie
19
Het jaarresultaat in 2010
19
Financierings- en beleggingsbeleid
20
Risicomanagement
20
Verbindingen met andere rechtspersonen
21
23
Kengetallen
24
Jaarrekening
26
Geconsolideerde balans
26
Geconsolideerde winst- en verliesrekening
28
Geconsolideerd kasstroomoverzicht
29
Waarderingsgrondslagen
30
Toelichting op de geconsolideerde balans
32
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening
40
Enkelvoudige balans
44
Enkelvoudige winst- en verliesrekening
46
Waarderingsgrondslagen enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening
47
Toelichting op de enkelvoudige balans
48
Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening
57
Controleverklaring
61
Overzicht geconsolideerde balansontwikkeling
62
Overzicht geconsolideerde bedrijfsbegroting
63
Bijlagen: Tabellen verhuur Vechtdal
65
67
Resultaten woonenquête 2010
Inhoudsopgave
Jaarverslag OR
3
4
Jaarverslag 2010 van het bestuur van Woningstichting de Veste
Beredeneerd verslag van de werkzaamheden, als bedoeld in artikel 26 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, over het boekjaar lopende van 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010. Stichtingsgegevens
Personeel Per 31 december 2010 had de Veste 51 personen in dienst. Binnen de Veste wordt in goede verhoudingen met elkaar gewerkt aan kwaliteit. Voor een verslag van het werk van de ondernemingsraad wordt verwezen naar het jaarverslag ondernemingsraad 2010.
Naam toegelaten instelling: WONINGSTICHTING DE VESTE Gevestigd in de gemeente: OMMEN
Werkzaamheden
Datum en nummer Koninklijk Besluit, waarbij de instelling is toegelaten: 26 september 1979, nr. 38
Onder verwijzing naar de inhoud van het volkshuisvestingsverslag over het jaar 2010 kan het bestuur terugkijken op een bestuurlijk en volkshuisvestelijk succesvol jaar. In het kader van het BBSH dient de prestatie van de corporatie gemeten te worden aan de hand van de volgende criteria: de kwaliteit van het woningbezit, het verhuren en verkopen van woningen, het betrekken van bewoners bij beheer en beleid, het verbeteren van de aanliggende omgeving, aandacht voor wonen en zorg en het aspect van financiën.
Nummer inschrijving stichtingenregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Zwolle: 05040996
Algemeen De publieke aandacht ging in 2010 natuurlijk uit naar twee uitspraken van rechtsinstanties rond het uittreden van de Veste uit het bestel van volkhuisvesting. Dat kan niet zoals het nu lijkt. De Veste heeft inmiddels besloten om dat oordeel te laten toetsen aan het Europees recht. Een andere voorname gebeurtenis was het besluit van woningstichting Pierre Louis op Terschelling om de Veste uit te kiezen als haar toekomstige fusiepartner. De medewerkers van beide organisaties hebben veel werk verzet om die transformatie tot een succes te maken. Ultimo 2010 is 99% van die inspanning beloond met succes. Die laatste 1% hangt af van een positief oordeel van de gemeente Terschelling. Wij verwachten dat positieve oordeel in het begin van 2011 te ontvangen.
Het bestuur Het bestuur van de woningstichting wordt gevormd door de heer J.W.A. Sinke MRE MRICS. De heer Sinke is sinds 1993 verbonden aan de organisatie. Hij vervult binnen het werkgebied van de Veste geen nevenfuncties die in strijd zijn met de belangen van de Veste. De heer Sinke is sinds 25 mei 2010 tevens bestuurder van woningstichting Pierre Louis op Terschelling. Dit vooruitlopend op de voorgenomen fusie tussen de Veste en Pierre Louis.
Het controlerend orgaan Conform de bepalingen in de statuten kent de Veste een intern controlerend orgaan; de Raad van Commissarissen. Voor een verslag van de werkzaamheden wordt verwezen naar het jaarverslag 2010 van de Raad van Commissarissen.
• Woningstichting de Veste is een financieel gezonde organisatie die op basis van de ter beschikking staande gegevens de komende periode goed kan doorstaan. • Het woningbezit staat er in technische zin ruim voldoende tot goed voor. Veel aandacht wordt besteed aan onderhoudsprogramma’s. • Intensief is dit jaar opnieuw binnen en buiten de stichting gesproken over het betrekken van huurders bij het beleid. Met de huurdersvereniging Verenigd Huurbelang en de Stichting Huurdersbelangen Hardenberg zijn participatieovereenkomsten gesloten. Met de huurdersorganisaties bestaat een tweemaandelijks overleg. Met de Centrale Bewonersraad in Enschede overleggen we op basis van de overlegwet huurders-verhuurders. • Klanten van de Veste hebben in grote mate invloed op de kwaliteit van het wonen. Zij hebben de regie op huren en kopen en hebben regie over het woongenot in hun eigen woning. • Het verhuren van woningen leidt in gemeenten als Ommen, Dalfsen en Hardenberg nog steeds gelukkig niet tot problemen. In Enschede verslaan we de benchmark met de particuliere markt nu de laatste drie jaren. Het beleid van de corporatie is erop gericht om mensen van passende huisvesting te voorzien. In financiële zin worden de rijksdoelstellingen ten aanzien van passendheid uitstekend gerealiseerd.
5
Gedragscode en integriteit De Veste hanteert de gedragscode voor woningcorporaties. Daarnaast kent de Veste een handvest ter ondersteuning en behoud van integriteit, waarden en normen. Alle leden van het personeel, het bestuur en de leden van de RvC hebben dit handvest en de inhoud ervan ondertekend. Kort samengevat kent het handvest de volgende elementen: • handelen met integriteit • altijd eerlijk zijn • open en transparant zijn in ons handelen • aangesproken willen worden op het handelen • onze beperkingen kennen • te allen tijde objectief zijn • anderen met respect behandelen • zelf het goede voorbeeld geven • de moed hebben om een standpunt te geven
Verklaring en toekomstverwachting
6
Het bestuur van woningstichting de Veste is zich bewust van de volkshuisvestelijke verantwoordelijkheid die zij in de gemeenten Ommen, Dalfsen, Enschede, en Hardenberg draagt. Het bestuur verklaart dat de uitgaven over het jaar 2010 gedaan zijn in het belang van de volkshuisvesting in Ommen, Dalfsen en Hardenberg en Enschede. Hoewel resultaten uit het verleden geen garantie vormen voor de toekomst spreekt het bestuur de verwachting uit dat de Veste met het beleid van Altijd in de buurt én met haar initiatieven om via uittreding uit het bestel blijvend goed te presteren, passende antwoorden kan geven op de vraagstukken die gesteld worden binnen de volkshuisvesting in het werkgebied van de Veste.
Goedkeuring Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen heeft de jaarrekening en het jaarverslag over 2010 onderzocht en heeft hierbij kennis genomen van de door accountantskantoor KPMG afgegeven controleverklaring, welke is opgenomen op bladzijde 61 van het jaarverslag. De Raad van Commissarissen heeft een besluit tot vaststelling van het jaarverslag goedgekeurd in zijn vergadering van 27 januari 2011. Het bestuur heeft het jaarverslag vervolgens vastgesteld op 31 januari 2011.
Jaarverslag 2010
van de Raad van Commissarissen Woningstichting de Veste
De Raad van Commissarissen (RvC) heeft tot taak om toezicht uit te oefenen op het functioneren van het bestuur. Het kader van dit toezicht is vastgelegd in de statuten van woningstichting de Veste, de geldende wettelijke bepalingen, het beleidsplan, de begrotingen en de lokale gesloten prestatieafspraken met gemeenten waarin gewerkt wordt. In de praktijk komt het erop neer dat zaken als strategievorming van de Veste, de volkshuisvestelijke taakopvatting en de financiële risicobeheersing op de agenda van de vergaderingen staan. De RvC voert haar toezichthoudende taak uit volgens de in december 2006 in de corporatiesector tot stand gekomen Governancecode. Dientengevolge heeft de RvC verantwoordelijkheid voor het helpen waarborgen van doelstellingen van de Veste en een doelmatige besteding van de daarvoor benodigde middelen. De wijze van werken van de RvC is vastgelegd in een huishoudelijk reglement. De RvC wordt gevormd door mensen die op basis van een actuele profielschets aantoonbaar hebben voldaan aan de vereisten die gesteld mogen worden aan deze functionarissen. In 2010 heeft de RvC mevrouw Annemarie Koster benoemd voor een periode van 4 jaar. Mevrouw Koster is als bedrijfsjurist werkzaam bij Thales in Hengelo. Gegeven het geplande vertrek van mevrouw Meina in 2012 is hiermee op juridisch terrein tijdig een goede opvolger gevonden. De leden Arwin Nimis en Wim Joostink zijn beide benoemd voor een nieuwe periode van 4 jaar.
De RvC heeft een jaarplanning waarin in de cyclus van planning en control wordt gewerkt. Hoogtepunten daarin zijn uiteraard de begroting en het jaarverslag. Daartussen staan gepland een zelfevaluatie, een evaluatie met de bestuurder en één met de ondernemingsraad. De leden van de RvC hebben het handvest van integriteit van de Veste ondertekend. De RvC heeft vastgesteld dat in 2010 geen transacties hebben plaatsgevonden binnen de Veste die zouden kunnen leiden of te maken hebben gehad met belangentegenstellingen. Geen van de leden van de RvC hebben relaties waarin zakelijke belangen rond de Veste een rol spelen. De werkwijze van de RvC binnen de Veste is er één die leidt tot een grote betrokkenheid bij de onderhanden werken. De RvC komt relatief vaak bijeen en kent in de bijeenkomsten een ritme van formele en informele bijeenkomsten. De formele bijeenkomsten dienen om tot de nodige besluitvormingen te komen en controle uit te oefenen. De informele bijeenkomsten hebben een sterk inhoudelijk karakter en worden benut voor uitwisseling van kennis en bespreking van strategie van de organisatie. In de planning en control cyclus staat de RvC nadrukkelijk stil bij de activiteiten, de ontwikkelingen en de resultaten van alle verbindingen van de Veste.
De Raad van Commissarissen bestond ultimo 2010 uit de volgende personen: naam
functie
aftredend in
beroep
dhr. drs. W. Bakker MSM*
Voorzitter
2011
Bestuurder zorg en welzijn
dhr. ing. H. de Lange
Vicevoorzitter
2011
Ondernemer
dhr. R. Welbergen
Lid namens huurders
2013
Acquisiteur bedrijfshuisvesting
dhr. drs. A. Nimis*
Lid namens huurders
2014
Directeur communicatie
mevr. mr. P.S. Meina
Lid
2012
Juriste
dhr. drs. W. Joostink*
Lid Enschede
2014
Zelfstandig adviseur
mevr. mr. A. Koster
Lid
2014
Bedrijfsjurist
De commissarissen met een * zijn tevens commissaris bij woningstichting Pierre Louis op Terschelling.
7
Het feitelijke toezicht vindt voornamelijk plaats aan de hand van goedkeuring van besluiten en het bespreken van rapportages. In 2010 zijn onder andere de volgende goedkeuringen voor besluiten aan de orde geweest: • Benoeming en herbenoeming van leden van de RvC • Jaarverslag 2009 • Meerjarenprognose tot 2018 • Jaarbegroting 2011 • Voortzetting van de procedure rond het uittreden uit bestel volkshuisvesting • Fusie met woningstichting Pierre Louis op Terschelling • Overname zorgcentrum Angeli Custodes in Raalte De RvC heeft zichzelf in 2010 geëvalueerd. Zij komt daar bij tot de conclusie dat de RvC van de Veste de gangbare governance protocollen die er in de sector bestaan uitvoert en dat de interne governance binnen de Veste op orde is. Bij de evaluatie van de RvC is de opinie van de directeur-bestuurder betrokken in de beraadslagingen. Uiteraard heeft de RvC in 2010 opnieuw bovenop het onderwerp ‘uittreden’ gezeten. Iedere bijeenkomst staat het onderwerp op de agenda en worden de gezette en te zetten stappen met elkaar doorgenomen. De RvC heeft opnieuw veel waardering voor de inhoudelijke uitwerking van het proces door de organisatie en de presentatie hiervan naar buiten toe.
8 De RvC heeft in 2010 uitdrukkelijk stil gestaan bij de voorgenomen fusie met woningstichting Pierre Louis op Terschelling. De RvC is het eens met de bestuurder dat de fusie past in de beleidsuitgangspunten van de Veste. Afstand is daarbij van secundair belang omdat de Veste eerder heeft aangetoond dat het op afstand kan sturen en resultaten kan bereiken. De RvC heeft via de begroting doelen met de directeur afgesproken die concreet gehaald moeten worden. Die doelen zijn zo geformuleerd dat alle bedrijfsonderdelen inclusief externe tevredenheid gemeten wordt. Via de kwartaalrapportages wordt de RvC geïnformeerd over de voortgang van het bereiken van die doelen. Voor 2010 is de RvC tot de conclusie gekomen dat de afgesproken doelen gerealiseerd zijn. Zij wordt hierin ondersteund door de externe audits van DNV en KPMG. De RvC stelt het salaris vast van de directeur. Over 2010 is dat bruto € 145.385 geweest. Het salaris valt in functiegroep G en is in overeenstemming met het vastgestelde functieprofiel en de zwaarte van de werkzaamheden volgens Izeboud. Binnen de RvC is op basis van de geldende Governancecode een remuneratiecommissie ingesteld bestaande uit de voorzitter, de vicevoorzitter en een lid.
Honorering van de RvC geschiedt volgens de modelregeling van de commissie Peters voor woningcorporaties, rekening houdend met de schaalgrootte van de Veste en de complexiteit van thematiek waarin de Veste zich beweegt. De voorzitter ontvangt € 10.112 jaarlijks, de vicevoorzitter € 8.608 en de overige leden ontvangen € 7.100. De RvC heeft in het kader van zijn toezichthoudende taak de jaarrekening 2010 goedgekeurd. Tevens heeft hij op grond van zijn statutaire taak de accountant KPMG aangewezen die belast is met de controle op de jaarrekening. De RvC dankt bestuur en medewerkers voor alle getoonde kwalitatief hoogwaardige inzet en betrokkenheid met de Veste en haar doelstellingen. We vertrouwen er op ook in 2011 gemeenschappelijk te kunnen blijven werken aan de gestelde volkshuisvestelijke doelstellingen.
9
Skylge
Het jaar 2010 heeft voor de Veste in het teken gestaan van twee belangwekkende zaken; het hele juridische proces van uittreden en de keuze van woningstichting Pierre Louis op Terschelling, in de eigen taal ‘Skylge’ genaamd, om de Veste als haar fusiepartner aan te wijzen. Ten aanzien van de procedures is er ongelofelijk veel gebeurd in en om het bedrijf en de Veste heeft opnieuw een belangrijke rol kunnen spelen op de politieke agenda, maar we hebben twee belangrijke procedures voor de rechtbank niet in ons voordeel kunnen beslechten. De publieke opinie daaromheen vergoedt echter veel. Er bestaat brede steun in de samenleving voor ons werk en we worden daar bij wijze van spreken dagelijks op gewezen door allerlei mensen en organisaties. ‘Ga door, want het is goed wat jullie doen’, is een veel gehoorde uitspraak. Inmiddels heeft de Veste besloten om bij het Europese Hof een klacht in te dienen. Dat zal medio april 2011 gebeuren. Juridisch willen wij met deze klacht bewerkstelligen dat corporaties in Nederland gezien worden als private instellingen met een publieke taak en dat ze niet te boek staan als publieke instellingen. In scheepstermen ligt de Veste in afwachting van de uitspraken van het Europese Hof voorlopig ‘ter schelling’.
10
Gehoord worden op landelijk niveau is natuurlijk mooi, maar het gaat uiteindelijk om het vervullen van onze taak in de verschillende regio’s waarin we werken; het Vechtdal en Twente. We hebben daar onze bijdrage op verschillende punten meer dan geleverd. Fragmenten daarvan leest u verderop in dit jaarverslag. Specifiek tevreden zijn we over het functioneren van onze afdeling studentenhuisvesting op de campus van de universiteit in Twente. Opnieuw halen we een goede bezettingsgraad, bespeuren we een positieve ontwikkeling in de kwaliteit en leefbaarheid, en in de waardering van onze klanten. Geweldig trots zijn we op het feit dat we zijn gekozen als fusiepartner van woningstichting Pierre Louis op het Waddeneiland Terschelling. Na afloop van de bidbook procedure en de keuze voor de Veste is het ‘fusiefeest’ nog uitgebleven omdat de gemeente Terschelling haar bedenkingen had. Bij het afsluiten van de boeken van 2010 zijn gemeente en corporaties met elkaar in een goed gesprek om via het maken van prestatieafspraken alsnog een fusie mogelijk te maken. Tot die tijd voert de bestuurder van de Veste het bestuur en een aantal commissarissen van de Veste het toezicht van woningstichting Pierre Louis. In het ruim halve jaar dat we de zeggenschap hebben binnen Pierre Louis is de organisatie fors gewijzigd, hebben we de banden met de huurdersorganisatie stevig aangehaald via een nieuw afgesloten participatieovereenkomst en hebben we op alle beleidspunten
voor klanten nieuwe en betere werkprocessen kunnen neerzetten. We hebben het jaarverslag 2009 voor Pierre Louis gemaakt en we hebben de onderhoudsplanning kunnen herschikken. Al die maatregelen hebben ertoe geleid dat het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting ondertussen heeft aangegeven weer vertrouwen te hebben in de koers van Pierre Louis richting een fusie met de Veste. De Veste heeft alle inspanningen verricht zonder daarvoor kosten in rekening te brengen richting Pierre Louis. De bestuurder en de commissarissen ontvangen geen vergoedingen voor hun inspanningen. De kosten van medewerkers van de Veste worden niet doorbelast. Deze houding sluit aan bij onze overtuiging dat we bij totstandkoming van een fusie in 2010 dezelfde uitgangspunten hadden gehanteerd en dat de kosten dan ook bij de Veste hadden gelegen. Dank aan onze medewerkers die ondanks soms moeilijke momenten en tegenwerking alles in het werk hebben gesteld om binnen een tijdsbestek van 5 maanden een compleet nieuwe organisatie neer te zetten op Terschelling. De lezer van dit jaarverslag zal aan de diversiteit van onderwerpen merken dat de Veste een bijzonder bedrijf is in relatie tot andere woningcorporaties. Vorig jaar is door een onafhankelijke visitatiecommissie vastgesteld dat de Veste ook ‘Boven de norm’ presteert. Dit idee houden we graag vast en daar werken we hard aan. Dat vanuit de overtuiging dat een woningcorporatie in staat kan zijn om zowel efficiënt te werken als ook goede klantbeoordelingen te halen.
Herstructurering vordert naar tevredenheid
Project Maatje blijft populair
De Veste kent op dit moment twee herstructureringsprojecten. Beide vorderen naar tevredenheid.
Het in 2006 gestarte Maatjesproject mag zich nog steeds verheugen in een grote belangstelling. Met het Maatjesproject wordt de scholing van vrijwilligers van verenigingen en instellingen in het Vechtdal bevorderd. Tevens wordt met dit project de maatschappelijke verankering van de Veste in de samenleving vergroot. Het speciaal voor dit initiatief ontworpen stripfiguur Maatje is ook in 2010 weer op veel plekken een graag geziene gast geweest.
In Lemelerveld wordt inmiddels druk gebouwd aan de eerste fase van het zorgcomplex aan de Meester Gorisstraat en de Kampfstraat. Op verzoek van de Zorggroep Raalte die de zorg in het complex zal gaan verlenen, is het oorspronkelijke plan uitgebreid. Zorggroep Raalte wil graag verschillende gradaties van zorg, waaronder 24-uurszorg, kunnen leveren. Hierdoor hoeven senioren door deze gewijzigde zorgaanvraag niet naar andere plaatsen te verhuizen. Om dit mogelijk te maken zullen extra appartementen en ondersteunende ruimten worden gerealiseerd. Zodra de eerste fase gereed is, zal daarom aansluitend worden gestart met de bouw van de tweede fase. In de Oranjebuurt in Dedemsvaart zijn met alle bewoners afspraken voor herhuisvesting gemaakt. Begin 2011 zullen de laatste bewoners verhuizen. Vervolgens zullen ook de laatste woningen worden gesloopt. De nieuwbouw zal bestaan uit een gedifferentieerd woningaanbod. In de te realiseren huurappartementen en grondgebonden koopwoningen zal een bredere doelgroep dan de huidige gehuisvest kunnen worden. De huidige opzet gaat hierbij uit van 12 grondgebonden koopwoningen en circa 23 huurappartementen en een algemene huiskamer. De opzet van de appartementen wordt in samenspraak met de architect en de Baalderborg Groep vormgegeven. De plannen voor de Oranjebuurt zijn inmiddels goed bevonden door de gemeente Hardenberg en de Baalderborg Groep. De bestemmingsplanprocedure wordt momenteel doorlopen.
In 2010 hebben weer veel vrijwilligers dankzij het Maatjesproject een cursus gevolgd. Voorwaarde hierbij is dat de beschikbaar gestelde sponsorbijdrage wordt besteed aan de deskundigheidsbevordering van de vrijwilligers die zich belangeloos inzetten voor de eigen vereniging of instelling. Er is in 2010 in totaal e 26.000 uitgegeven aan de educatie van vrijwilligers. Voorbeelden van succesvolle sponsorprojecten vindt u op de website www.veste.nl.
De kwaliteit van het vastgoed Het Dagelijks Onderhoud is op te splitsen in reparatieverzoeken en mutatieonderhoud. Deze werkzaamheden zijn voor 47% uitgevoerd door onze eigen onderhoudsdienst. Het betreffen werkzaamheden die gering van omvang zijn en binnen een kort tijdsbestek ingepland en uitgevoerd kunnen worden. De onderhoudsdienst van de Veste bestaat uit een telefoonteam van drie mensen en vijf buitendienstmedewerkers die alle voorkomende werkzaamheden kunnen verrichten. Iedere onderhoudsvakman beschikt over een volledig ingerichte mobiele werkplaats en kan geheel zelfstandig werken. In totaal heeft de Veste in 2010 bijna € 1.013.000 besteed aan reparatieverzoeken en circa € 240.000 aan mutatieonderhoud. Het aantal reparatieverzoeken is ten opzichte van 2009 met 1,5% toegenomen. Het planmatig onderhoud en contractonderhoud wordt grotendeels opgedragen aan externe aannemers. De Veste concentreert zich hier op de uitwerking van de plannen en het toezicht houden op de uitvoering. Aan planmatig onderhoud is in 2010 voor bijna € 2.509.000 besteed en aan contractonderhoud € 345.000. De voor 2010 begrote planmatige werkzaamheden zijn voor 85% uitgevoerd, in dit percentage zijn de vervallen werkzaamheden ook meegenomen. Bij de uitvoering van planmatig onderhoud is er de mogelijkheid voor huurders gespaarde V-meters in te zetten voor aanvullende wensen.
11
Comfort in woningen Sinds 2003 hanteert de Veste een systeem voor het verbeteren van de woningen: de V-meters. Met deze V-meters worden huurders in staat gesteld naar eigen keuze verbeteringen aan de woning uit te laten voeren, waarbij de V-meter als betaalmiddel kan worden ingezet. In 2010 zijn er 426 keuzelijsten aangemaakt. In totaal zijn er 391 opdrachten verstrekt aan aannemers en de eigen dienst, hiervan waren 193 opdrachten in relatie met een planmatige douche-, toilet- of keukenrenovatie. Er is in 2010 voor bijna € 302.000 besteed aan V-meters. Verbeteringen kunnen volledig met V-meters betaald worden, echter combinaties van V-meters en een geringe huurverhoging of geringe bijbetaling zijn ook mogelijk. In totaal hebben 757 huurders gebruik gemaakt van het V-metersysteem. In 2010 zijn ten behoeve van comfortverhogende verbeteringen 5 cv-installaties aangebracht.
Energiemaatregelen in de woning
12
In 2008 heeft de Veste de E(nergie)-meters geïntroduceerd. E-meters kunnen worden besteed aan energiebesparende maatregelen. Hiermee dragen de huurder en de Veste bij aan het reduceren van CO2-uitstoot.
Tot op heden zijn er ruim 1.991 huishoudens door de Veste benaderd. Nadat huurders hebben aangegeven gebruik te willen maken van de E-meters, zal de energieadviseur per woning de mogelijke energiebesparende maatregelen inventariseren. De huurder kan zelf bepalen aan welke energiebesparende maatregelen de E-meters besteed worden. Inmiddels hebben circa 1.181 huishoudens aangegeven gebruik te willen maken van de aan hun woning toegekende E-meters. Tot nu toe hebben 773 huurders een definitieve keuze gemaakt. In 2010 zijn er totaal 520 energetische verbeteringen aangebracht: • Aanbrengen van HR++ glas in 211 woningen • 99 dakramen vervangen • In 76 woningen de spouwmuren geïsoleerd • Van 51 woningen is de vloer in de kruipruimte geïsoleerd • 21 complete cv-installaties • Dakisolatie in 10 woningen aangebracht • 45 vr cv-ketels vervangen voor een hoog rendement cv-ketel • 7 douche thermostaatkranen Voor een totaalbedrag van € 702.000 is er in 2010 aan energiebesparende maatregelen via het E-metersysteem gerealiseerd.
Projecten Woningstichting de Veste heeft in het jaar 2010 naast diverse huur- en koopwoningen het woongebouw Nijenhaghen te Ommen ingrijpend gerenoveerd. In de binnenstad van Enschede zijn 14 studentenappartementen en 2 commerciële ruimten opgeleverd. In Zwolle zijn voor Stichting Sprank 16 appartementen, met bijbehorende algemene huiskamer en snoezelruimte gerealiseerd. In de onderstaande plaatsen zijn de projecten gerealiseerd. Ommen Nijenhaghen
46 (van 57) huurappartementen, 21 zorgappartementen en een dagbesteding
Dalfsen
Gerner Marke
9 sociale koopwoningen
Dedemsvaart
Kotermeerstal
16 sociale huurappartementen
‘t Harde
Wolkamerweg De Beemd
12 sociale huurwoningen 14 sociale koopwoningen
Slagharen
Moeshoek
6 koopwoningen
Lemelerveld Hooilanden
9 (van 15) sociale huurwoningen 11 sociale koopwoningen
Enschede Walstraat Witbreuksweg
14 studentenappartementen 2 commerciële ruimten brandweer aanpassingen 27 woongroepen
Zwolle
16 zorgappartementen
Vrouwenlaan
Totaal zijn in het afgelopen jaar 97 sociale huureenheden, 40 koopeenheden, 37 zorgappartementen, 2 commerciële ruimten, 1 dagbesteding en de renovatie van 24 woongroepen gerealiseerd. De opgeleverde projecten vertegenwoordigen een waarde van € 20.983.000.
Projecten in uitvoering 2010 en 2011
Onrendabele investeringen
• De bouw van 21 huurappartementen in de zorg voor Limor in Hardenberg • De bouw van 22 (van 30) huurappartementen in de zorg voor Zorggroep Raalte in Lemelerveld • 20 bouwkavels locatie Pluimswijk te Balkbrug voor de Veste Planontwikkeling
In 2010 is ruim e 2,4 miljoen ten laste van het resultaat gebracht en in de voorziening onrendabele toppen opgenomen. Dit betreft de onrendabele toppen van de nieuw opgenomen projecten in 2010 zoals de nieuwbouw van het Vechtdal College in Dedemsvaart e 1.161.000 en de nieuwbouw van een Wijksteunpunt in Ommen e 1.197.000. De voorziening is afgenomen met e 1,8 miljoen als gevolg van nieuwe inschattingen van reeds opgenomen onrendabele toppen of als gevolg van het niet doorgaan van projecten. Zo is in 2010 de onrendabele top van de aankoop en verbouwing van een zorglandgoed in Holthone ad e 708.000 wegens het niet doorgaan van het project vrijgevallen. Per saldo is in 2010 e 4.055.000 ten laste van de voorziening gebracht voor de gerealiseerde projecten of in mindering gebracht op de activa van de projecten in ontwikkeling.
De in uitvoering zijnde projecten vertegenwoordigen een waarde van e 8.869.000. Deze werken worden in 2011 opgeleverd. Woningstichting de Veste heeft voor de komende jaren een goedgevulde projectenportefeuille. Een samenvatting van de nog te realiseren projecten vindt u hieronder. Voor een gedeelte van genoemde projecten geldt dat ze in 2011 nog van start gaan.
Aankoop van bezit • 8 (van 30) huurappartementen en een grand café in de zorg voor Zorggroep Raalte in Lemelerveld • 21 huurappartementen in de zorg voor Baalderborg Groep in Bergentheim • 18 huurappartementen in de zorg voor Sprank in Hardenberg • 31 huurappartementen in de zorg voor Baalderborg Groep in Slagharen • Wijksteunpunt en 42 huurappartementen in de zorg voor Saxenburg Groep in Alteveer in Ommen • Renovatie 29 huurverpleegunits voor Avondlicht in Dedemsvaart • 6 koopappartementen en multifunctioneel centrum in Gramsbergen • 24 zorgappartementen en dagbestedingsruimte in de zorg voor Baalderborg Groep te Stegerveld • Nieuwbouw van het Vechtdal College in Dedemsvaart • 8 bouwkavels bij het Vechtdal College in Dedemsvaart • 12 koopwoningen in de Oranjebuurt in Dedemsvaart • 23 huurappartementen in de zorg voor Baalderborg Groep in Oranjebuurt in Dedemsvaart • 40 koopwoningen Serpentino en ’t Poshuis in ’t Harde • 17 koopwoningen Gerner Marke in Dalfsen voor de Veste Planontwikkeling • 12 huurappartementen in Lemelerveld • 7 koopwoningen Moeshoek Slagharen • Nieuwbouw huurappartementen in de zorg Angeli Custodus in Raalte • Renovatie 70 huurappartementen en algemene ruimten Angeli Custodus in Raalte • 400 sociale koop- en huurwoningen Marslanden II in Hardenberg • 200 koopwoningen in Ommen Oost voor de Veste Plan ontwikkeling • 80 sociale huurwoningen op de locatie Boelensland in Dedemsvaart • 60 sociale huurwoningen Terschelling De werken waarmee naar alle waarschijnlijkheid in 2011 nog gestart wordt vertegenwoordigen een waarde van e 71.660.000.
In 2010 zijn geen gronden aangekocht of andere strategische aankopen gedaan.
Verkoop van bezit Als onderdeel van een afspraak met de gemeente Elburg heeft de Veste in de plaats ’t Harde 12 sociale huurwoningen gerealiseerd. Deze woningen zijn na oplevering verkocht aan de plaatselijke woningstichting Uwoon. Uwoon heeft de woningen inmiddels allemaal verhuurd. Op verzoek van de gemeente Hardenberg is in 2008 een project gestart om in extra woonruimte voor jongeren te voorzien. Hiervoor zijn 5 zogenaamde spaceboxen aangekocht die aan de Prins Bernardstraat in Dedemsvaart zijn geplaatst. In 2009 is reeds geconcludeerd dat er niet voldoende animo was voor deze vorm van huisvesting voor jongeren. Na het vertrek van de laatste jongere in 2010 zijn de spaceboxen verkocht. In het kader van het beleid ‘Huren, kopen, wonen zoals u wilt’, zijn in 2010, 11 huurwoningen aan de zittende huurder verkocht. De taxatiewaarde van deze woningen bedroeg € 1.882.500. Er is een woonduurkorting van gemiddeld 18,3% in mindering gebracht. Voor ieder kalenderjaar dat de woning gehuurd wordt, krijgt een potentiële koper 1% korting. Hiervoor geldt een maximum van 30%. Na een sterke afname van het aantal verkochte huurwoningen in 2009 naar 3 stuks is de verkoop hiermee weer op niveau van 2008. Het aantal van 11 verkochte huurwoningen mag als reëel gezien worden. Het gemiddelde verstrekte kortingspercentage van 18,3% is sterk hoger dan de afgelopen jaren. In verband met een strategisch besluit is de woning aan de Oostwijk 14 na het beëindigen van de huur met de zittende huurder openbaar aangeboden en verkocht.
13
Aanpassingen in verband met een handicap Aanpassingen ten behoeve van een handicap in het kader van de wet WMO worden in de gemeenten Dalfsen, Ommen en Hardenberg tot € 1.000 voor rekening van de Veste uitgevoerd. In 2010 heeft dit 38 maal plaatsgevonden. De totale kosten bedroegen € 66.000. Grotere aanpassingen worden onder de WMO regels door of vanwege de gemeente financieel mogelijk gemaakt. In totaal heeft de Veste in dit kader 11 woningen in 2010 aangepast onder deze regeling.
Leefbaarheid De Veste heeft in 2010 wederom wezenlijke investeringen in het kader van leefbaarheid gedaan. In Ommen is na anderhalf jaar hard werken de renovatie van het complex de Nijenhaghen afgerond. Dankzij de investeringen in leefbaarheid wordt aan meer dan de huidige kwaliteitseisen voldaan en kan het complex weer geruime tijd vooruit. Voor de bewoners is het bovendien mogelijk om binnen het eigen complex ‘oud’ te worden. Voor een (veranderde) zorgbehoefte kan men nu zelfs in het eigen complex blijven wonen. Met de renovatie van de Nijenhaghen is een totaalbedrag van e 6,9 miljoen gemoeid.
14
De gemeente Ommen heeft in de wijk de Dante een aantal hofjes opnieuw ingericht. Dankzij de participatie van de Veste zijn ook de hofjes met huurwoningen van de Veste onder handen genomen. De Veste heeft in het centrum van Enschede aan de Walstraat belangeloos een ruimte beschikbaar gesteld. Hierdoor kunnen in samenwerking met de gemeente en de Universiteit Twente, studieplaatsen gerealiseerd worden. Studenten van de Universiteit Twente kunnen in deze ruimte studeren en gebruik maken van een projectruimte. Met dit project kan de Universiteit Twente haar zichtbaarheid in het centrum van Enschede vergroten. Op de campus in Enschede worden de trappenhuizen van de complexen aan de Witbreuksweg in 2010 en 2011 geheel opgeknapt. Het aangezicht van de trappenhuizen wordt compleet veranderd dankzij diverse ingrepen als schilderwerk en het aanbrengen van energiezuinige verlichting. In deze ingrepen en in de aanpassingen in het kader van de brandveiligheid is een bedrag van e 386.000 geïnvesteerd. In het kader van het Maatjesproject zijn wederom investeringen gedaan voor de educatie van vrijwilligers. In 2010 was dit voor een bedrag van e 26.000.
Bijzondere aandachtsgroepen Naast de reguliere huisvesting besteedt Woningstichting de Veste veel aandacht aan huisvesting in de zorgsector, in het bijzonder ouderenzorg en mensen met een verstandelijke of meervoudige beperking. Woningstichting de Veste werkt hiervoor intensief samen met meerdere zorginstellingen, dit zijn:
• Baalderborg Groep in Ommen • Zorggroep Raalte • Stichting Sprank in Hardenberg • Stichting Limor in Leeuwarden • Zorgcentrum Rosengaerde in Dalfsen • Saxenburgh Groep in Hardenberg Zorgcentrum Oldenhaghen is in dit verslagjaar toegetreden tot de Saxenburgh Groep. In 2010 is veel aandacht besteed aan de organisatie van de zorginstellingen en de inhoud van overeenkomsten met hen. De Veste heeft in haar bezit twee zorgcentra met in totaal 214 kamers waar intramurale ouderenzorg wordt verleend. Daarnaast verhuurt de Veste 345 woningen aan zorgcentra ten behoeve van extramurale ouderenzorg. De Veste biedt aan 261 mensen met een verstandelijke of meervoudige beperking woon- of werkruimte. Voor nog eens 33 woningen/woon-/werkgebouwen, met in totaal 542 cliëntplaatsen, die eigendom zijn van de zorginstellingen, verzorgt de Veste het onderhoud. Nieuwbouw/renovatie In 2010 is een complex aan de Reijsigerweg 3 te Zwolle opgeleverd met 16 appartementen. Stichting Sprank huurt de appartementen en verleent zorg. In het complex zijn tevens een kantoorruimte en huiskamers opgenomen. Ook is de renovatie van het complex ‘Nijenhaghen’ afgerond. De Saxenburgh Groep huurt hier 24 appartementen en een dagbehandeling. De overige 55 appartementen worden nu door de bewoners rechtstreeks gehuurd bij de Veste. Nieuwe initiatieven en onderhanden projecten zijn elders in dit jaarverslag toegelicht. Onderhoud Ten aanzien van het vastgoed dat in eigendom is van de Baalderborg Groep en Stichting Sprank voert de Veste het onderhoud uit. Jaarlijks worden onderhoudsbegrotingen opgesteld en worden meerjarenplannen geactualiseerd. Per kwartaal rapporteert de Veste over het uitgevoerde planmatig en dagelijks onderhoud. Aan de dienstverlening aan zorginstellingen is in 2010 in totaal 776 uur besteed, exclusief de inspanningen voor ontwikkeling van nieuwe initiatieven en onderhoud.
Beleid toewijzingen Vechtdal Het reguliere woningaanbod wordt elke vrijdagochtend op www. veste.nl geplaatst. Hierop kan tot de volgende dinsdagavond worden gereageerd. Vervolgens wordt aan de met de oudste zoekdatum reagerende persoon een aanbieding gezonden. Seniorenwoningen worden niet via internet aangeboden. Actief zoekende senioren worden op volgorde van zoekdatum benaderd voor de verhuur van seniorenwoningen. Dit gebeurt per brief en telefoon. Vervolgens wordt de woning toegewezen aan de met de oudste zoekdatum reagerende senior. In beide toewijzingssituaties geldt dat de toewijzing is op basis van passendheid van inkomen. Hierbij wordt de woning verhuurd aan een woningzoekende waarbij de huur binnen de 16 - 23% van het bruto maandinkomen valt, eventueel met de hulp van huurtoeslag.
15
Woningzoekenden Vechtdal Eind 2010 stonden 2.317 woningzoekenden ingeschreven. Dit is een stijging van maar liefst 13,5% ten opzichte van 2009. Hiermee zien we dat de in 2008 ingezette stijging van het aantal inschrijvingen in 2010 verder doorzet. Een lichte meerderheid van alle inschrijvingen (1.257) is uit voorzorg. Van de seniore inschrijvers is ruim driekwart uit voorzorg ingeschreven. Daarnaast schrijven zich relatief veel alleenstaanden in.
Woningtoewijzing Vechtdal Het aantal huuropzeggingen binnen het direct verhuurbare woningbezit was 174. De mutatiegraad komt hiermee op 6,0%. Rond de 200 huuropzeggingen per jaar is normaal. 174 opzeggingen in 2010 ten opzichte van 212 in 2009 is echter een forse daling. Deze daling doet zich met name voor in het aantal huuropzeggingen van eengezinswoningen. Ook zijn er minder opzeggingen geweest in de seniorenwoningen. Daarentegen is het aantal opzeggingen in appartementen juist gestegen.
16
De volgende projecten met huurwoningen zijn in 2010 opgeleverd en in de verhuur gebracht: • 16 appartementen aan Cavaljéstraat en Van Sandickstraat in de Kotermeerstal in Dedemsvaart • 16 zorgappartementen aan de Vrouwenlaan in Zwolle • In Lemelerveld zijn 15 woningen gerealiseerd. 9 woningen hiervan zijn in 2010 opgeleverd en verhuurd In 2010 zijn voor huisvesting van statushouders 11 woningen toegewezen. Aan de gemeente Ommen zijn 6 woningen toegewezen, waarvan één woning nog meetelde voor de taakstelling van 2009. Aan de gemeente Hardenberg zijn 5 woningen toegewezen. De sinds 2009 ingezette stijging van het aantal reacties per geadverteerde woning zet in 2010 door. Inclusief de reacties op seniorenwoningen is dit 15,5 reacties voor 2010 tegenover 7,7 voor 2009. Exclusief de reacties op seniorenwoningen komt het gemiddeld aantal reacties in 2010 op 23,9 tegenover 19,1 in 2009. Ook in 2010 drukt het aantal reacties op seniorenwoningen derhalve het gemiddelde, al is dit effect minder dan in de afgelopen jaren. De nieuwe, persoonlijke wijze van aanbieden van seniorenwoningen werpt hierin zijn vruchten af. De gemiddelde wachttijd voor een woningzoekende bij acceptatie van een woning in 2010 was 35 maanden. Dat is 2 maanden korter dan in 2009.
Vechtdal woonenquête Dit jaar heeft woningstichting de Veste voor de negende keer op rij de Vechtdal woonenquête gehouden. Hoewel iets minder dan vorig jaar, waren er nog steeds 855 deelnemers die de moeite hebben genomen om de enquête uit de huis-aanhuisbladen of op het internet in te vullen. Er zijn ook nu weer duidelijke trends waarneembaar, maar er zijn ook enkele verrassende wijzigingen in voorkeuren. Net als voorgaande jaren
zijn er grote verschillen waarneembaar tussen de ‘jongere’ en de ‘oudere’ invuller van de enquête. De opvallendste zaken op een rijtje: • Het aantal mensen dat wil verhuizen is iets afgenomen van 47,7 naar 47,1% • Het percentage mensen dat op korte termijn (binnen vier jaar) wil verhuizen is verder gestegen tot 56,6%, naar een koopwoning zelfs tot 59,0% • De voorkeur voor huren ten opzichte van kopen is verder toegenomen • De stijgende lijn in de vraag naar koopwoningen tot € 200.000 zet door • Er is een verdere daling in de vraag naar woningen tussen de € 300.000 en de € 400.000 en in combinatie daarmee met de vrijstaande koopwoning • De voorkeur voor huurwoningen boven € 400 per maand blijft sterk • De populariteit van het appartement neemt verder toe In de bijlage zijn de uitgebreide resultaten te vinden.
Studentenhuisvesting Afgelopen jaar bleek, net als voorgaand jaar, een grote vraag te bestaan naar huisvesting op de campus. De vraag overtrof gedurende de zomerperiode het aanbod en heeft geresulteerd in een volledige verhuring van de kamers op de campus per 1 juli 2010. Kamerzoekers zijn voorafgaand aan het nieuwe collegejaar geattendeerd op de grote vraag en hebben het advies gekregen tijdig op zoek te gaan naar een kamer. Overeenkomstig de jaarlijkse trend ontstaat de eerste leegstand in november en deze houdt aan tot in het tweede kwartaal. Op de campus bereikte de leegstand eind mei haar hoogtepunt met in totaal 62 kamers die per direct beschikbaar waren. Wekelijks wordt een benchmark uitgevoerd om de leegstand op de campus te vergelijken met de leegstand in de rest van Enschede. Geconcludeerd kan worden dat de leegstand op de kamermarkt gedurende 2010 beperkter was dan voorgaand jaar voor zowel de stad als campus. In 2010 is veel tijd en energie gestoken in het digitaliseren van het proces rondom het aanbieden en reageren op woonruimte. Kamerzoekers kunnen in de nieuwe situatie online een kamer reserveren en via een betalingsplatform de eerste verhuurnota voldoen. Om de verhuring af te ronden tekent de kamerzoeker het huurcontract bij Acasa en neemt aan de balie de sleutel in ontvangst. Ook het proces rondom coöptatie voor kamers in woongroepen is verder gedigitaliseerd. Bij een huuropzegging van een kamer in een woongroep ontvangt elke groepsbewoner een e-mail waarin wordt aangegeven dat in de woongroep een kamer beschikbaar komt. De groepsvertegenwoordiger ontvangt tevens een registratielink ter vervanging van de handtekeningenlijst. Op het moment dat een nieuwe kamerzoeker wordt aangenomen, stuurt de groepsvertegenwoordiger de kamerzoeker de registratielink waarmee de kamer online wordt gereserveerd en de eerste betaling kan worden uitgevoerd.
De nieuwe wijze van kamers verhuren betekent een grote vooruitgang in de dienstverlening door een toegenomen beschikbaarheid en bereikbaarheid. De applicatie, ontwikkeld voor de website van Acasa, is begin 2011 operationeel. In maart zijn 6 appartementen aan de Zuiderhagen en 8 appartementen aan de Walstraat in gebruik genomen. Zowel aan de Zuiderhagen als aan de Walstraat bevindt zich op de begane grond een commerciële ruimte. De commerciële ruimte aan de Zuiderhagen is net als de appartementen in maart in gebruik genomen. In de commerciële ruimte aan de Walstraat worden in samenwerking met de gemeente Enschede, de Universiteit Twente en de Student Union studieplekken gecreëerd. Het ontwerp voor de studieplekken is afkomstig van de Student Union en is gebaseerd op de Universiteitsbibliotheek. In de ruimte komen naast de studieplekken, een projectruimte en een koffiecorner. Studenten kunnen op de studieplekken gebruik maken van draadloos internet onderhouden door het ICT-servicecentrum van de Universiteit Twente. De huidige prognose gaat uit van een oplevering van de studieplekken in week 4 van 2011. De brandveiligheidseisen blijven een prominente plaats innemen in het dagelijks werk. Om het belang van een brandveilige situatie te onderstrepen, is in samenwerking met de brandweer Enschede de campagne ‘Ken je Vluchtplan’ gevoerd. Tijdens de campagne heeft de brandweer in diverse complexen op de campus voorlichting gegeven. Om studenten te laten ervaren hoe belangrijk brandveiligheid is, zijn met rookproeven brandsituaties nagebootst. Deze campagne heeft in diverse media landelijke aandacht gekregen. In 2010 is een start gemaakt met het opknappen van 12 trappenhuizen van de piramidewoningen aan de Witbreuksweg. Eerder dit jaar hebben in de piramidewoningen aan de Witbreuksweg en Matenweg verbouwingen plaatsgevonden om de groepen te laten voldoen aan de brandveiligheidseisen. In het kader van de brandveiligheidseisen zijn in totaal 27 woongroepen verbouwd. In 2010 zijn 327 ingerichte kamers gereserveerd voor de Universiteit Twente. Deze kamers worden door bureau Housing van Universiteit Twente geboekt voor buitenlandse studenten. Het huurcontract wordt vervolgens gesloten tussen de student en Acasa. Binnen de groep buitenlandse studenten waren afgelopen jaar maar liefst ruim 70 nationaliteiten vertegenwoordigd.
Het werken met campuscontracten blijkt in de praktijk succesvol te zijn. Met de campuscontracten wordt bevorderd dat niet-studenten plaats maken voor nieuwe studenten en dat de kamers beschikbaar blijven voor studenten. Op het moment dat een huurder niet langer student is, wordt verzocht uit te zien naar andere woonruimte. In 2010 heeft de procedure bij één huurder geleid tot een gerechtelijk vonnis en ontruiming. Afgelopen jaar is gezamenlijk met de overige Enschedese woningcorporaties en de gemeente Enschede gewerkt aan een Convenant Energiebesparing. In het convenant zijn doelstellingen opgenomen met betrekking tot energielabeling en CO2-reductie. De definitieve versie van het convenant is bepaald. De ondertekening door de gemeente laat vooralsnog op zich wachten. In complex de Box is een fietsenwerkplaats geopend. De werkplaats is bedoeld om jongeren met een licht verstandelijke beperking een waardevolle en zinvolle dagbesteding te bieden. Deze jongeren zijn cliënten van de Twentse Zorgcentra en VSO de Huifkar en werken in deze werkplaats aan een beter toekomstperspectief. De werkplaats voldoet aan een grote vraag en beleeft een voortvarende start. De Twentse Zorgcentra is al gevestigd met een atelier in complex de Box. In 2010 is met Connexxion een nieuw contract afgesloten voor het nachtelijk vervoer van en naar de campus. Elke donderdagavond worden er ritten gereden en kunnen studenten bij meerdere haltes op de campus de bus naar het centrum van Enschede pakken of uitstappen. Op diverse terreinen worden door de Veste initiatieven met betrekking tot duurzaamheid ontplooid. Ook de Universiteit Twente maakt werk van duurzaamheid en probeert dit via werkgroepen vorm te geven. Op het gebied van studentenhuisvesting wordt gekeken waar de Veste en de Universiteit Twente elkaar kunnen vinden en versterken. In 2010 zijn 3.961 werkopdrachten uitgevoerd. De gemiddelde kosten per werkopdracht bedragen voor 2010 € 177,71. De gemiddelde afhandelingsduur van een reparatieverzoek is in 2010 gedaald naar 3,2 dagen ten opzichte van 4,2 dagen in 2009.
Aantal eenheden *
Aantal huuropzeggingen
Bruto huur in e
74
127
534
Zelfstandig niet ingericht
442
109
396
Onzelfstandig ingericht
209
599
372
1.385
336
263
Zelfstandig ingericht
Onzelfstandig niet ingericht *exclusief bedrijfsruimten en verenigingsruimten
17
Kwaliteitsysteem ISO 9001:2008
Huurders betrekken bij beheer en beleid
De Veste is één van de weinige corporaties in Nederland die ISO 9001:2008 gecertificeerd is. Eind november 2010 heeft de jaarlijkse externe audit van Det Norske Veritas (DNV) plaatsgevonden. Het oordeel van DNV was zeer positief. In alle lagen van de organisatie is er een sterke bewustwording en beleving van kwaliteit.
Woningstichting de Veste hecht veel waarde aan goede relaties met huurders en hun vertegenwoordigers. Het betrekken van huurders bij beheer en beleid gebeurt op verschillende niveaus. Daarbij zijn te onderscheiden de niveaus van het informeren, het meepraten en het meebeslissen. Woningstichting de Veste informeert haar huurders op verschillende wijzen. Regelmatig wordt in diverse regionale huis-aan-huisbladen het Woonnieuws geplaatst. Daarnaast ontvangen huurders meer specifieke informatie, bijvoorbeeld in de vorm van informatiebrieven bij verbeterprojecten. Als pop-up op internet en in de wachtruimte van de kantoren zijn Huisgenoot en @casa News uitgaven waarin regelmatig en op een toegankelijke wijze het reilen en zeilen binnen de Veste wordt weergegeven.
In 2010 is het kwaliteitssysteem verder geoptimaliseerd naar aanleiding van interne audits die bij diverse afdelingen zijn uitgevoerd. Er zijn audits afgenomen bij de afdelingen Projecten, Wonen en Boekhouding & Rapportages. De uitkomsten van de interne audits geven in een enkel geval een aanbeveling of een verbeterpunt aan.
18
De Veste is constant bezig de kwaliteit van de dienstverlening te monitoren en te verbeteren. Belangrijk is onder andere wat huurders vinden van de kwaliteit van de door hen gehuurde woning en de dienstverlening van de Veste. Voor elk kwartaal worden willekeurig 200 adressen geselecteerd waarvan huurders worden gevraagd mee te werken aan het tevredenheidsonderzoek. Aan huurders wordt een cijfer gevraagd op de onderdelen woning en dienstverlening. In 2010 hebben in totaal van de 800 aangeschreven huurders, 122 hun mening gegeven. Gemiddeld gaven de huurders een 7,9 voor de woning en een 7,7 voor de dienstverlening. In 2009 waren de cijfers op beide onderdelen 7,5 en 7,7. Wanneer er een onvoldoende binnenkomt dan wordt dit door de stafafdeling getoetst op procedurefouten. De huurder wordt zonodig thuis bezocht om één en ander toe te lichten. Waar nodig worden procedures uitgebreid of aangescherpt.
Huurbeleid Het innen van de huur vormt een belangrijke voorwaarde voor de continuïteit van de woningstichting. Signalering van achterstanden in een vroegtijdig stadium is dan ook een belangrijke beleidsdoelstelling. Immers de ervaring leert dat bij grotere achterstanden de oplossingen hiervoor moeilijker te realiseren zijn. Aan deze vroegtijdige signalering blijven wij aandacht besteden. Deze aandacht heeft geresulteerd in een huurachterstand van 0,35% van de vraaghuur. Huurders met een betalingsachterstand worden persoonlijk benaderd en wordt de mogelijkheid geboden om gezamenlijk een regeling te treffen. Wanneer niet wordt gereageerd en de achterstand oploopt, wordt de vordering uit handen gegeven aan de deurwaarder die voor invordering zorg draagt. Per 31 december 2010 bedraagt de betalingsachterstand € 87.000 waarvan bijna de helft van de vordering in handen is van de deurwaarder. Per genoemde datum is er €231.000 aan huur vooruit betaald. In het kader van het huurbeleid is per 1 juli 2010 een gemiddelde huurverhoging gerealiseerd van 1,2%.
De mogelijkheden van en de rol in de informatieverstrekking van de websites veste.nl en acasa.nl wordt steeds groter. Niet alleen achtergrondinformatie, maar ook producten en diensten zijn actueel opvraagbaar en interactief benaderbaar. Het inschrijven als woningzoekende en het reageren op woningen kan inmiddels volledig online gebeuren. De sites vervullen een belangrijke functie in het actuele verhuur- en verkoopproces. Binnenkort zal de gehele afwikkeling, inclusief betaling, van het verhuurproces van woonruimte voor studenten zelfs via internet afgewikkeld kunnen worden.
Georganiseerd overleg met huurdersverenigingen De Veste heeft met drie huurdersorganisaties een samenwerkingsovereenkomst. In de gemeente Ommen met huurdersvereniging Verenigd Huurbelang, in de gemeente Hardenberg met Stichting Huurdersbelangen Hardenberg en in Enschede met de Centrale Bewonersraad. Doel van de overeenkomst is het bevorderen van een goede relatie tussen huurders en verhuurder. Binnen de overeenkomst zijn zaken geregeld als: • Beleidsplan, begroting, jaarverslag • Beleid en planning van groot onderhoud en woningver beteringswerkzaamheden • Meerjarenonderhoudsplanning • De kwaliteit van de woningen en de woonomgeving • Planning en realisering van gewoon en buitengewoon onderhoud • Planvorming van ingrepen in procedures • Huurprijswijzigingen van woningen • Samenstelling en kosten servicepakket • De bijdrage van huurderscommissies aan het garanderen van (individueel) rustig woongenot Om de huurdersorganisaties te ondersteunen in het werk is een financiële paragraaf opgenomen bij de overeenkomsten, die regelt dat de Veste ook financieel het werk steunt van de huurdersorganisaties. In 2010 ging het hierbij om een bedrag van e 34.000. Met de huurdersorganisaties is in 2010 tweemaandelijks overleg geweest waarin onder andere de volgende zaken zijn besproken: • Fusie met woningstichting Pierre Louis op Terschelling • Huurverhoging per 1 juli 2010 • Jaarverslag 2009
• Begroting 2011 • Voortgang herstructureringsactiviteiten • Nieuwe participatieovereenkomst • Opzetten Buurtmonitor • Voortgang nieuwbouwprojecten • Actuele bewonerszaken • Ontwikkeling van de wachttijd voor huurwoningen • Uittreden van de Veste uit het publieke bestel • Renovatie de Nijenhaghen in Ommen • Wijzigingen regels woningtoewijzing per 2011
Klachtencommissie Woningstichting de Veste en de Wetland Wonen Groep uit Vollenhove hebben een gezamenlijke klachtencommissie. Deze commissie bestaat uit mevrouw L. Bruins en de heer A. Vosjan namens de Veste, de heren Timmermans en H. de Boer namens WWG en de heer J.J. Barendrecht als onafhankelijk voorzitter. De heren Vosjan en Timmermans zijn voorgedragen namens
vertegenwoordigers van huurders. In het Vechtdal zijn over 2010 geen klachten ingediend bij de klachtencommissie. Ten behoeve van de huurders in Enschede kent de Veste ook daar een klachtencommissie. Deze bestaat uit de heer M.F. Beusekamp, voorzitter en mevrouw H.W.H.M. van der Zandt en mevrouw J.P. de Vries als leden. De klachtencommissie in Enschede heeft in 2010 één klacht in behandeling genomen. Deze klacht betrof naar het oordeel van de klager het onterecht opzeggen van de participatieovereenkomst met de Centrale Bewonersraad. De klachtencommissie heeft het bestuur geadviseerd deze klacht niet ontvankelijk te verklaren, maar gaf tegelijkertijd mee een traject van mediation in te gaan met de klager. Aangezien dat al een keer vruchtloos was geprobeerd heeft het bestuur hieraan geen gevolg gegeven. Beide commissies komen minimaal 2 keer per jaar bijeen om lopende zaken door te nemen binnen de onderneming.
Het jaarresultaat in 2010 Voor 2010 is een positief resultaat begroot van e 2.397.000. Het werkelijke resultaat over 2010 bedraagt e 4.135.000. De belangrijkste oorzaken van de afwijking van het resultaat worden hieronder nader toegelicht.
+/+ e
-/- e
Tegenvallende verkopen nieuwbouwwoningen
1.566.000
845.000
Meevallende verkopen huurwoningen
Besluit om de grondpositie in Lelystad af te waarderen tot de agrarische grondwaarde Lagere rentelast als gevolg van lage stand van de kortlopende rente
994.000
Lagere onderhoudslasten, voornamelijk als gevolg van inkoopvoordeel en vervallen werkzaamheden
700.000
Lagere toevoegingen aan de voorziening voor onrendabele toppen, door toevoegen van nieuwe projecten enerzijds en door het uitblijven van een gewijzigd bestemmingsplan voor Ommen-Oost anderzijds. Hierdoor zijn investeringen naar achteren geschoven
700.000
Gunstigere ontwikkeling van de bedrijfswaardeberekening als gevolg van toekomstige bedrijfseconomische parameters en levensduren
490.000
Niet begrote kosten fusie met Pierre Louis Bovenstaande effecten leiden tot een lagere last vennootschapsbelasting van e 627.000. Prognoses voor de komende jaren Financiële prognoses geven een cijfermatig doorzicht naar de komende jaren. Deze cijfers moeten met de nodige voorzichtigheid worden benaderd, immers werkelijke uitkomsten zullen naar alle waarschijnlijkheid afwijken van de prognoses. De woningcorporatie is zowel door eigen activiteiten als door invloeden van buitenaf, voortdurend aan veranderingen onderhevig. Veranderingen met zowel positieve als negatieve gevolgen. In beide gevallen is het voor de belanghebbenden
1.838.000
156.000
bij de woningcorporatie van groot belang om inzicht te krijgen en te houden in de financiële gang van zaken. De leveranciers zijn geïnteresseerd in de liquiditeitspositie, de verschaffers van vreemd vermogen in de solvabiliteit en de toezichthoudende organen in de rentabiliteit. Op de volgende bladzijde worden de ontwikkelingen nader belicht. De financiële meerjarenprognose over de jaren 2011 t/m 2018 laat positieve resultaten zien. Opvallend hierbij is de hoge belastingdruk, deze zal bij het huidige fiscale klimaat voor woningcorporaties substantieel hoger liggen dan het huidige tarief voor vennootschapsbelasting, 25,5%.
19
De onderstaande getallenreeksen laten zien hoe de financiële positie zich de komende jaren naar verwachting gaat ontwikkelen. jaarresultaat solvabiliteit liquiditeit
20
* e 1.000
%
rentabiliteit eigen vermogen
rentabiliteit vreemd vermogen
belasting druk
%
%
%
2010
4.135
51,7
2,99
2,99
3,60
26,26
2011
2.599
50,8
1,55
1,78
2,04
35,25
2012
3.798
47,6
2,11
2,54
2,46
32,64
2013
166
44,0
1,83
0,11
0,09
78,72
2014
4.458
43,0
2,25
2,89
2,29
32,04
2015
3.255
42,4
2,04
2,07
1,60
34,44
2016
5.889
42,8
1,99
3,61
2,84
30,90
2017
6.542
43,8
0,86
3,85
3,39
30,57
2018
6.749
44,6
2,14
3,82
3,22
30,59
Belastingen Woningstichting de Veste is van mening dat zij als maatschappelijke organisatie vrijgesteld is voor heffing vennootschapsbelasting. De Veste heeft daarom over het jaar 2008 een nulaangifte ingediend. Voorzichtigheidshalve is in de jaarrekening voor 2008, 2009 een reservering en voor 2010 een last vennootschapsbelasting opgenomen, berekend conform de uitgangspunten van VSO II.
Financierings- en beleggingsbeleid De kredietcrisis heeft voor de financieringen en beleggingen van Woningstichting de Veste in 2010 niet tot problemen geleid. Ten aanzien van beleggingen is het in 2007 vastgestelde treasurystatuut gedegen gebleken: door risicomijdend te beleggen is er geen sprake geweest van verliezen op beleggingen. Met betrekking tot het aantrekken van nieuwe financieringen heeft woningstichting de Veste geanticipeerd op de kredietcrisis door te kiezen voor zekerheid. Voor de in 2011 geplande investeringen is reeds de benodigde financiering aangetrokken. De investeringen komen door het aantrekken van een flexibele financiering van € 39 miljoen niet in gevaar. Het totale leningenbestand bestaat uit 48 leningen en ultimo 2010 bedraagt de boekwaarde hiervan ruim € 99 miljoen. Hiervan zal € 4,8 miljoen in 2011 worden afgelost. Het gemiddelde rentepercentage is gedaald van 4,28% in 2009 naar 3,61% in 2010. Beslissingen ten aanzien van financieren en beleggen worden gemaakt in de commissie voor assets- en liabilitiesmanagement. De ALM-commissie komt vier keer per jaar bijeen en bestaat uit de algemeen directeur, de bedrijfsdirecteur en een extern deskundige, de heer Jan-Hein Gerritsen van Censum Finance & Treasury.
Risicomanagement Het deelnemen aan het maatschappelijke rechtsverkeer brengt risico’s op velerlei gebied met zich mee. Te denken valt aan risico’s op het terrein van wet- en regelgeving, maatschappelijke ontwikkelingen, markt, financiën, personeel et cetera. Het beleid van Woningstichting de Veste is erop gericht deze risico’s zo veel mogelijk te verkleinen en te beheersen. Het beheersen van de overige risico’s geschiedt in twee stappen. Als eerste is de Veste zich bewust van de aanwezigheid van risico’s. Geconstateerde risico’s worden intern uitgebreid besproken en risicoanalyses worden gezamenlijk uitgevoerd. Gezond verstand en visies van verschillende personen leiden tot een bepaalde risico-inschatting. De tweede stap is om systemen te ontwikkelen om geconstateerde risico’s af te dekken. Zo werkt de Veste met een beheersingssysteem bij de ontwikkeling van projecten. In het treasury- en verbindingenstatuut zijn richtlijnen geformuleerd voor het risicoprofiel van beleggingen. Ook is in dit statuut een systeem van risicobeheersing beschreven ten aanzien van door de Veste aangehouden verbindingen. Het bestuur van Woningstichting de Veste is verantwoordelijk voor de verbindingen, de Raad van Commissarissen houdt toezicht. Om de toezichthoudende taak ten aanzien van de verbindingen uit te kunnen voeren worden in de kwartaalrapportages van Woningstichting de Veste de activiteiten van de verbindingen opgenomen. Het risico van het niet beschikbaar zijn, of tegen een te hoge prijs, van financiering is als gevolg van de kredietcrisis vergroot. Woningstichting de Veste heeft tijdig de financiering van de voor 2011 en 2012 geplande bouwactiviteiten georganiseerd, tegen een gunstige prijs. De Veste kent geen actief beleid ten aanzien van de verkoop van woningen. Huurders van het reguliere woningbezit kunnen zelf te allen tijde kiezen of zij tot aankoop van hun woning overgaan.
Verbindingen met andere rechtspersonen Overzicht deelnemingen
eigendoms- verhouding
zeggenschaps- verhouding
eigen vermogen
aandeel in resultaat (e)
Salland Vastgoed Participaties BV
100%
100%
-/- 117.000
757
De Veste Projectontwikkeling BV
100%
100%
936.000
65.004
50%
100%
-/- 1.232.000
-/- 188.352
100%
100%
13.000
-/- 1.321
-/- 123.912
De Veste Planontwikkeling BV WOM Atol-Zuiderzeewijk BV
In het treasury- en verbindingenstatuut zijn nadere voorwaarden opgenomen omtrent het aangaan van verbindingen, de beheersing, het bestuur en financiering van verbindingen. Tevens is vastgelegd hoe verantwoording over de activiteiten en prestaties van de verbindingen wordt afgelegd en hoe de Raad van Commissarissen van Woningstichting de Veste toezicht uitoefent op de verbindingen. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur van Woningstichting de Veste. Het bestuur is verantwoordelijk voor de verbindingen. Om de Raad van Commissarissen in staat te stellen het toezicht effectief uit te oefenen wordt deze geïnformeerd in de commissarissenvergadering. De verbindingen vormen een vast agendapunt en in de kwartaalrapportage ten behoeve van de Raad van Commissarissen worden de prestaties van de verbindingen gepresenteerd. Ten behoeve van de beheersing van de risico’s voor Woningstichting de Veste worden de volgende activiteiten ontplooid: • Streven naar een optimalisatie tussen risicominimalisatie voor Woningstichting de Veste enerzijds en door externe financiers gewenste garanties anderzijds, rekening houdend met fiscale bepalingen. • Proactieve analyse van risico’s bij nieuwe en bestaande projecten. Mogelijke reputatieschade voor Woningstichting de Veste maakt onderdeel uit van deze risicoanalyse. • Het treffen van mitigerende maatregelen zoals het betrekken van derden bij projecten. Salland Vastgoed Participaties BV Woningstichting de Veste is 100% aandeelhouder van Salland Vastgoed Participaties BV. Salland Vastgoed Participaties BV fungeert als holdingvennootschap voor de overige verbindingen (exclusief verenigingen van eigenaren). Er vinden geen overige activiteiten plaats in de vennootschap. De Veste Projectontwikkeling BV De Veste Projectontwikkeling BV houdt zich voornamelijk bezig met de ontwikkeling van commerciële projecten. Het belangrijkste project is de ontwikkeling van het plan ‘Parcours’ in Dedemsvaart, waarin grote kavels in een bosrijke omgeving worden aangeboden. Daarnaast heeft de Veste Projectontwikkeling BV zich in 2010 bezig gehouden met de ontwikkeling van sociale koopwoningen. De ontwikkeling van deze woningen was al in voorgaande jaren gestart. Nieuwe sociale koopwoningen worden door Woningstichting de Veste ontwikkeld. De omzet bedraagt e 2.836.000, waarvan e 2.498.000 als kernactiviteit is aan te merken.
De Veste Planontwikkeling BV In 2010 is de naam van de vennootschap gewijzigd van Archem & Eerde Planontwikkeling BV in de Veste Planontwikkeling BV. Salland Vastgoed Participaties BV houdt 50% van de aandelen van de Veste Planontwikkeling BV. Deze aandelen geven recht op 100% van de stemmen in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De vennootschap houdt zich bezig met de ontwikkeling van door de vennootschap aangekochte gronden. Tevens zijn gronden verkocht aan verschillende gemeenten, bij ontwikkeling van deze gronden tot woonwijken zal de Veste Planontwikkeling BV een deel van de bouwproductie voor haar rekening nemen. Er worden geen nieuwe gronden door de vennootschap aangekocht. Ultimo 2010 is het saldo van de leningen van Woningstichting de Veste € 2.474.000, waarvan € 1.232.000 is achtergesteld. De omzet bedraagt e 26.000 en is volledig als kernactiviteit aan te merken. WOM Atol-Zuiderzeewijk BV Uit hoofde van matching is ten behoeve van de herstructurering van de Atolwijk en de Zuiderzeewijk in Lelystad in 2007 de 100% deelneming WOM Atol-Zuiderzeewijk BV opgericht. Met de plaatselijke corporatie is geen overeenstemming bereikt over de zeggenschapsverhoudingen waardoor er geen activiteiten door de vennootschap worden ontplooid. Woningstichting Pierre Louis Woningstichting Pierre Louis heeft dezelfde bestuurder als Woningstichting de Veste. Tevens wordt de Raad van Commissarissen van Pierre Louis gevormd door commissarissen van de Veste. Woningstichting Pierre Louis heeft aan de Veste de opdracht verleend om de uitvoering van alle voorkomende werkzaamheden namens Pierre Louis uit te voeren. Vooruitlopend op een fusie heeft de Veste in 2010 e 156.000, exclusief door medewerkers van de Veste gemaakte uren, aan kosten gemaakt. Deze kosten zijn niet in rekening gebracht bij Pierre Louis. Verenigingen van Eigenaren Woningstichting de Veste neemt deel aan 34 Verenigingen van Eigenaren, in 29 verenigingen wordt het voorzitterschap gevoerd. In 6 verenigingen hebben wij een minderheidsbelang. Op 5 na voert de Veste het beheer en de administratie uit. Het betreffen verenigingen met alleen woningen en verenigingen waarin woningen worden gecombineerd met bedrijfsruimten. Voor de Verenigingen van Eigenaren wordt jaarlijks e 96.000 bijgedragen in de onderhoudsvoorziening. Het beleid is erop gericht om het voorzitterschap, beheer en administratie uit te voeren zolang de Veste voor meer dan 50% eigenaar is van de appartementsrechten binnen een vereniging.
21
22
Jaarverslag OR Algemeen
Conclusie
De werkgever stelt in het belang van het goed functioneren van zijn onderneming in al haar doelstellingen een ondernemingsraad in wanneer in zijn onderneming in de regel ten minste tien werknemers werken. Onder de doelstellingen vallen niet alleen de economische, maar ook de sociale kanten van het ondernemingsbeleid (artikel 11.3 CAO woondiensten 2009-2010). De ondernemingsraad van de Veste bestaat in 2010 uit 3 personen. Gertrude Makkinga heeft in juni de OR verlaten en is opgevolgd door Martin Drenth. Gerard Ordelmans en Gerrit Hemstede maken de OR compleet.
Uit het onderzoek naar de tevredenheid van de medewerkers van de Veste, dat ieder kwartaal plaatsvindt, blijkt dat deze tevreden zijn. Gemiddeld is er door de medewerkers een 7,8 gegeven voor de Veste. 2010 is voor de Veste een goed jaar geweest, waarin door iedereen binnen de organisatie veel werk is verzet.
Besproken onderwerpen De OR heeft over diverse onderwerpen gesproken en op verschillende terreinen overleg gevoerd met de directie. Drie belangrijke onderwerpen vormen de arbeidsvoorwaarden, verzuimprotocol en Terschelling. Vanaf 2010 zijn de arbeidsvoorwaarden aangepast. De jaarlijkse kennistest is toegevoegd en voor het bijwonen van het plenair overleg wordt er één verlofdag bijgeschreven. Daarnaast is de overname van Pierre Louis uitvoerig besproken.
RvC In november heeft de OR het jaarlijkse gesprek met de RvC gehad. Hierbij zijn bovengenoemde punten besproken, de samenwerking met de directie en hebben we gesproken over een nieuw te maken beleid en de toekomst. Conclusie, een goed jaar, goede samenwerking en op naar een nieuw beleid.
Uittreden bestel De Veste heeft in 2008 bij het ministerie van VROM aangegeven uit het bestel te willen treden. De titel Toegelaten Instelling zou daarmee komen te vervallen. Net als in 2009 heeft de OR ook in 2010 het proces met de directie bij elk overleg besproken. Wat zijn de eventuele gevolgen? Bescherming van het personeel is hiervoor een vereiste, wat door de directie wordt ondersteund. Ook in 2011 zal de OR het proces op de voet blijven volgen.
23
Kengetallen Gegevens bezit Aantal verhuureenheden: - woning/woongebouwen - garages - bedrijfsruimten - verenigingsruimten - studenteneenheden Aantal zorgplaatsen (in 2 zorgcentra en 36 woongebouwen) Totaal verhuureenheden (vhe)
24
2010
2009
2.896 60 24 24 2.112 5.116 475
2.913 60 21 24 2.099 5.117 459
5.591
5.576
Mutaties in het woningbezit Opgeleverd/in exploitatie/aangekocht/gesplitst - woningen/woongebouwen 55 - bedrijfsruimten 4 Aantal verkocht (bestaand bezit) - woningen/woongebouwen 12 - bedrijfsruimten - Aantal verkocht (nieuwbouw) - woningen/woongebouwen 38 Aantal gesloopt/uit exploitatie - aantal gesloopt/uit exploitatie 32 Beheeractiviteiten - Baalderborg aantal cliëntplaatsen - Sprank aantal cliëntplaatsen - Overigen woningen/bedrijfsruimten Gem. verzekerde waarde per woning Gem. verzekerde waarde per studenteneenheid Gem. grondslag onroerende zaakbelasting per woning Gem. grondslag onroerende zaakbelasting per studenteneenheid Aantal woningen/studenteneenheden naar huurprijsklasse - laag - overig Kwaliteit - aantal reparatieverzoeken per vhe - aantal gevallen mutatieonderhoud per vhe - percentage vhe’s met planmatig onderhoud of woningverbetering - kosten niet planmatig onderhoud vhe - kosten planmatig onderhoud en woningverbetering per vhe - totaalkosten onderhoud per vhe
188 2 3 35 172
543 66 57
543 50 57
80.500 40.250 143.106 22.102
81.813 40.156 144.089 16.880
2.524 2.507
2.779 2.233
1,64 0,10 283 286 547 830
1,62 0,09 286 304 502 788
Vervolg kengetallen
2010
2009
Prijs-kwaliteitverhouding gemiddeld aantal punten wws gemiddeld netto-huurprijs/woning
132 326
133 320
Het verhuren van woningen - mutatiegraad - acceptatiegraad - huurachterstand in % jaarhuur - huurderving in % jaarhuur
6,0 0,9 0,35 0,92
7,5 0,9 0,28 1,53
Financiële continuïteit - solvabiliteit - liquiditeit - rentabiliteit eigen vermogen - rentabiliteit vreemd vermogen - rentabiliteit totaal vermogen - renteresultaat in % eigen vermogen - interne financiering per vhe - cashflow per vhe
51,68 3,25 2,99 3,60 1,54 8,48 15.953 1.209
52,03 2,99 -/- 1,68 -/- 2,08 -/- 0,88 8,23 16.004 -/- 1.913
Balans en winst- en verliesrekening - eigen vermogen per vhe - voorzieningen per vhe - totaal opbrengst per vhe - beheerwerkzaamheden derden per vhe - kapitaalslasten per vhe - overige bedrijfslasten per vhe - jaarresultaat per vhe
24.763 3.692 6.239 560 2.006 2.100 740
24.088 4.466 5.837 239 611 2.296 -/- 406
Aantal formatieplaatsen per 1.000 verhuureenheden gesplitst naar activiteiten - directie - algemene zaken - financieel-economische zaken - kwaliteit vastgoed - markt - projecten - studentenhuisvesting - werkelijk aantal personeelsleden per 1.000 vhe
0,26 0,97 1,25 3,02 0,69 1,25 1,22 9,12
0,26 1,15 1,26 3,01 1,21 0,70 1,24 9,33
Bedrijfsopbrengst x e 1.000 per formatieplaats
709
662
Ziekteverzuim
3,44
5,07
Personeelsbezetting
25
Geconsolideerde balans x e 1.000,-
Activa
31-12-2010
31-12-2009
Materiële vaste activa - Onroerende en roerende zaken in exploitatie niet beschikbaar voor verkoop - Onroerende en roerende zaken in exploitatie en beschikbaar voor verkoop - Onroerende zaken niet zijnde woningen in exploitatie - Overige onroerende en roerende zaken in exploitatie - Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
132.920 80.978 11 150 708 3.889
126.972 76.674 12 177 5.123 4.126
218.656
213.084
548
300
Voorraden - Onderhanden werk - Gereed product en handelsvoorraden
5.466 21.570
8.531 22.767
27.036
31.298
Vorderingen - Huurdebiteuren - Vorderingen op gelieerde partijen - Belastingen en premies SV - Overige vorderingen - Overlopende activa
87 1.058 494 1.070 311
65 201 1.355 290
3.020
1.911
18.331
11.566
267.591
258.159
Financiële vaste activa - Leningen u/g
26
Liquide middelen
Totaal
Geconsolideerde balans x e 1.000,-
Passiva
31-12-2010
31-12-2009
138.451
134.316
Voorzieningen - Voorziening onrendabele toppen - Overige voorzieningen
17.309 3.334
20.862 4.042
20.643
24.904
Langlopende schulden - Leningen overheid - Leningen kredietinstellingen - Waarborgsommen
55 93.849 326
57 83.588 328
94.230
83.973
4.820 406 3.531 86 5.424
6.401 212 2.011 80 6.262
14.267
14.966
267.591
258.159
Eigen vermogen - Totaal eigen vermogen
Kortlopende schulden - Aflossingsverplichtingen - Schulden leveranciers - Belastingen en premies SV - Overige kortlopende schulden - Overlopende passiva
Totaal
27
Geconsolideerde winst- en verliesrekening x e 1.000,-
28
2010
2009
Bedrijfsopbrengsten - Huren - Vergoedingen - Overheidsbijdragen - Verkopen - Overige bedrijfsopbrengsten
21.664 2.993 49 10.182 158
20.597 2.800 33 8.944 172
Som der bedrijfsopbrengsten
35.046
32.546
355 2.636 8.124 2.168 291 416 4.575 175 265 2.965 3.326
291 2.343 7.895 2.144 283 417 3.670 36 2.809 2.966 3.441
25.296
26.295
Bedrijfsresultaat
9.750
6.251
Financiële baten en lasten - Rentebaten - Rentelasten
194 3.132
320 3.407
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
6.812
3.164
-/- 1.576 -
-/- 1.121 -/- 10
5.236
2.033
-/- 1.101
-/- 4.296
4.135
-/- 2.263
Bedrijfslasten - Afschrijvingen op materiële vaste activa - Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa - Kostprijs verkochte woningen - Lonen en salarissen - Sociale lasten - Pensioenlasten - Lasten onderhoud - V- en E-meters - Leefbaarheid - Leveringen en diensten - Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
-
Belastingen Resultaat deelnemingen
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen -
Waardeverandering actuele waarde onroerende en roerende zaken in exploitatie
Jaarresultaat
Geconsolideerd kasstroomoverzicht x e 1.000,-
2010 Saldo liquide middelen begin boekjaar Kasstroom uit operationele activiteiten - Jaarresultaat - Afschrijvingen - Waardeveranderingen - Mutatie voorzieningen - Mutatie voorraden - Mutatie vorderingen - Mutatie kortlopende schulden
11.566
4.135 355 1.101 -/- 4.261 4.262 -/- 1.109 -/- 699
-/- 2.263 291 466 -/- 1.523 -/- 2.150 352 5.598
Kasstroom uit investeringsactiviteiten - Investeringen incl. mutatie OHW - Desinvesteringen - Ontvangen BWS-subsidie Kasstroom uit financieringsactiviteiten - Mutatie leningen u/g - Mutatie langlopende schulden - Mutatie deelnemingen
2009
3.784
-/- 7.676 648 -
-/- 9.801 196 442
-/- 7.028
-/- 248 10.257 -
-/- 100 -/- 2.262 86
22.234
771
-/- 9.163
29
10.009
-/- 2.276
18.331
11.566
Saldo liquide middelen einde boekjaar
Waarderingsgrondslagen Algemeen De volgende vennootschappen zijn in de consolidatie betrokken: Naam
Zetel
Belang
Salland Vastgoed Participaties BV
Ommen
100%
De Veste Projectontwikkeling BV
Ommen
100%
De Veste Planontwikkeling BV Ommen WOM Atol-Zuiderzeewijk BV
30
Ommen
zeggenschap 100% eigendom 50% 100%
De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij hierna anders is vermeld. De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben.
Voor de bepaling van de actuele waarde wordt de bedrijfswaarde gehanteerd, exclusief de rentabiliteitswaardecorrectie. Hierbij zijn realistische uitgangspunten gehanteerd zoals een gematigd huurbeleid, onderhoudsuitgaven en de huidige vermogenskostenvoet.
De jaarrekening is opgesteld overeenkomstig het gestelde in Boek 2, titel 9 van het Burgerlijk Wetboek. Hierbij is tevens gebruik gemaakt van de specifieke richtlijnen, zoals vastgesteld door de Raad voor de Jaarverslaggeving.
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling De onroerende en roerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de tot en met balansdatum bestede bedragen onder aftrek van éénmalige subsidies en het eventueel onrendabele deel van de investering. Deze activa zijn gewaardeerd tegen nominale waarde van de aangegane investeringsverplichting onder aftrek van de reeds onder ‘Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling’ verantwoorde werkelijk bestede bedragen en het onrendabele deel van de investering. Het onrendabele deel is rechtstreeks ten laste gebracht van het resultaat.
Woningstichting de Veste is van mening dat zij als maatschappelijke organisatie vrijgesteld is voor heffing vennootschapsbelasting. De Veste heeft daarom over het jaar 2008 een nulaangifte ingediend. Voorzichtigheidshalve is in de jaarrekening voor 2008, 2009 een reservering en voor 2010 een last vennootschapsbelasting opgenomen. Deze belastingen omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Hierbij wordt rekening gehouden met de verschillende fiscale faciliteiten voor zover van toepassing. Gezien het geringe belang is geen voorziening voor latente belastingen getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten.
Grondslagen voor waardering van de balansposten Materiële vaste activa De onder de materiële vaste activa opgenomen onroerende en roerende zaken in exploitatie niet beschikbaar voor verkoop en onroerende en roerende zaken in exploitatie beschikbaar voor verkoop zijn gewaardeerd tegen actuele waarden.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met de afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur en berekend volgens het annuïtaire systeem. Vervoermiddelen worden lineair afgeschreven.
Financiële vaste activa Deelnemingen De deelnemingen zijn gewaardeerd volgens de netto vermogenswaarde. Overige De effecten zijn gewaardeerd tegen de directe opbrengstwaarde. De leningen u/g zijn gewaardeerd tegen nominale waarde.
Grondslagen van resultaatbepaling Vlottende activa
Algemeen
Onderhanden werk De onderhanden projecten worden gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs, vermeerderd met de aan het uitgevoerde werk toe te rekenen winst en verminderd met de op balansdatum reeds voorzienbare verliezen. De vervaardigingsprijs omvat het directe materiaalverbruik, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend.
Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Lasten worden opgenomen in het jaar waarin zij voorzienbaar zijn.
De aan het onderhanden werk toe te rekenen winst wordt bepaald op basis van de op balansdatum aan het werk bestede kosten in verhouding tot de naar verwachting aan het project totaal te besteden kosten. De realisatie van het onderhanden werk wordt gefaseerd genomen conform de opstalrealisatiemethode zoals vermeld in VSO II die tussen belastingdienst en brancheorganisatie Aedes is overeengekomen. De opstalrealisatiemethode is een nadere uitwerking van de percentage- of completionmethode. Voorraden De overige voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs, vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde.
Lasten onderhoud Hieronder vallen de kosten voor het jaarlijks onderhoud alsmede de dotatie aan de voorziening onderhoud van de diverse Verenigingen van Eigenaren.
Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord, die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering zoals overige personeelskosten, huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten, belastingen, verzekeringen, levering goederen en diensten, etc.
Buitengewone baten en lasten Vorderingen De vorderingen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, voor zover nodig onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid.
Onder buitengewone baten en lasten worden die posten opgenomen, die niet uit de normale bedrijfsactiviteiten voortkomen en dus niet in het normale bedrijfsresultaat worden verantwoord.
Passiva Voorzieningen De voorzieningen worden bepaald volgens de statische methode en worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Langlopende schulden De leningen worden afgelost op basis van annuïteiten, lineair, klim of fixe en zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Overige kortlopende schulden De overige kortlopende schulden zijn gewaardeerd tegen nominale waarde.
Grondslagen kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode.
31
Toelichting op de geconsolideerde balans x e 1.000,-
Activa
31-12-2010
31-12-2009
Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie niet beschikbaar voor verkoop Beginsaldo - Investeringen - Naar beschikbaar voor verkoop - Desinvestingen - Afschrijving/Waardemutatie
126.972 11.987 -/- 1.043 - -/- 4.996
110.617 12.926 - 3.429
132.920
126.972
Onroerende en roerende zaken in exploitatie en beschikbaar voor verkoop Beginsaldo - Investeringen en ter verkoop aangewezen - Desinvesteringen in boekjaar verkocht bezit - Waardeverandering
76.674 1.043 -/- 634 3.895
80.761 -/- 120 -/- 3.967
Eindsaldo
80.978
76.674
Onroerende zaken niet zijnde woningen in exploitatie Beginsaldo - Investeringen - Desinvesteringen - Waardeverandering
12 - - -/- 1
12 -
Eindsaldo
11
12
Overige onroerende en roerende zaken in exploitatie Beginsaldo - Investeringen - Desinvesteringen - Afschrijving
177 - - -/- 27
203 -/- 26
Eindsaldo
150
177
Eindsaldo De verzekerde waarde bedraagt per 31 december 2010 e 191.366.000 en de WOZ-waarde bedraagt per genoemde datum e 232.428.000.
De verzekerde waarde bedraagt per 31 december 2010 e 169.654.000 en de WOZ-waarde bedraagt per genoemde datum e 299.461.000.
32
Per 31 december 2010 bedroeg het aantal voor verkoop beschikbare woningen 1.845 woningen.
Afschrijvingsmethode en -termijnen Op geen enkele woning in exploitatie wordt er afgeschreven. Jaarlijks wordt de actuele waarde bepaald, wat een waardemutatie kan veroorzaken, die via het resultaat wordt opgenomen. De afschrijvingsmethode en -termijn voor de onroerende zaken niet zijnde woningen bedraagt respectievelijk voor: CV-installaties Warmwaterinstallaties Woningaanpassingen Isolatie Garages
15 tot 25 jaar 15 jaar 20 jaar 10 jaar 25 jaar
Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde voor het gehele bezit in exploitatie komt per 31-12-2010 op e 214.059.000, dit is inclusief de grondwaarde en exclusief de rentabiliteitswaardecorrectie. Het verschil tussen de totale bedrijfswaarde en de waarde tegen historische kostprijs minus de annuïtaire afschrijvingen bedraagt e 74.870.000. In duizendtallen is het verschil tussen de bedrijfswaarde 2010 en 2009 als volgt te analyseren: Bedrijfswaarde 2009 Rentabiliteitswaardecorrectie
213.830 -/- 10.184
Bedrijfswaarde 2009 (kasstromen) Autonome waardemutatie Realisaties verkoop en sloop Realisaties verbeteringen, nieuwbouw en aankoop Wijziging economische parameters Wijziging huurbeleid Onderhoudslasten
203.646 678 1.636 11.186 5.451 956 -/- 9.655
Bedrijfswaarde 2010 (kasstromen) Rentabiliteitswaardecorrectie
213.898 11.145
Totaal
225.043
De bedrijfswaarde is per complex berekend. De complexindeling vindt plaats op basis van oplevering van de bouwprojecten. In de bedrijfswaarde is rekening gehouden met een levensduur per woning van 40/50 jaar. Er is uitgegaan van een jaarlijkse huurverhoging van 2,5% en een jaarlijkse stijging van de onderhoudskosten van 3,0%. De disconteringsvoet is ongewijzigd gebleven op 6,0%. De in de bedrijfswaarde betrokken kosten voor planmatig onderhoud zijn afkomstig van de per complex gespecificeerde meerjaren onderhoudsprognose van Woningstichting de Veste. Vanaf 2010 zijn de totale planmatige onderhoudskosten per jaarlaag taakstellend voor e 4 miljoen in de meerjaren onderhoudsprognose opgenomen. Dit heeft geleid tot een afwaardering van de bedrijfswaarde van e 9.655.000.
x e 1.000,-
31-12-2010
31-12-2009
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Beginsaldo
5.123
8.734
9.291 -/- 12.114 -/- 3.650 2.058
13.387 -/- 12.346 -/- 3.105 -/- 1.547
708
5.123
Deze post is als volgt samengesteld: - Kantoorgebouw - Werkplaats - Inventaris - Vervoermiddelen
2.658 374 526 331
2.727 378 654 367
3.889
4.126
Mutaties in het boekjaar - Investeringen - In exploitatie genomen - Mutatie onrendabele toppen - Mutatie overboeking naar onderhanden werk verkopen Eindsaldo
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
33
Het verloop van deze post is als volgt: Saldo per 31-12-2009 - Aanschafwaarde - Afschrijving - Boekwaarde per 31-12-2009 Mutaties in het boekjaar - Investeringen - Desinvesteringen Afschrijvingen - Totaal per saldo Saldo per 31-12-2010 - Aanschafwaarde - Cumulatieve afschrijving - Boekwaarde per 31-12-2010
34
kantoor- gebouwen 3.015 288 2.727
werk- plaats inventaris 400 1.553 22 899 378 654
vervoer- middelen 456 89 367
totaal 5.424 1.298 4.126
- - -/- 69 -/- 69
- - -/- 4 -/- 4
50 - -/- 178 -/- 128
55 -/- 14 -/- 77 -/- 36
105 -/- 14 -/- 328 -/- 237
3.015 357 2.658
400 26 374
1.603 1.077 526
475 144 331
5.493 1.604 3.889
31-12-2010
31-12-2009
Afschrijvingsmethode en -termijnen De afschrijvingsmethode en -termijnen bedragen respectievelijk voor: Annuïtair Kantoorpanden 50 jaar Werkplaats 50 jaar Telefooncentrale 10 jaar Inventarissen 5 jaar Automatiseringsapparatuur 3 jaar Lineair Vervoermiddelen 5 jaar Verzekering De verzekerde waarde van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie bedraagt per 31 december 2010 € 9.978.000. De WOZ-waarde bedraagt per genoemde datum € 2.477.000. De specificatie van de verzekeringen van de onroerende zaken ten dienste van de exploitatie is als volgt: Kantoorpand Werkplaats Kantoorinventaris Automatiseringsapparatuur Vervoermiddelen Reconstructie/fraude
Uitgebreide opstal Uitgebreide opstal Uitgebreide opstal Computerverzekering WA-casco Premier risque
x e 1.000,- Financiële vaste activa Leningen u/g
548
300
300 100 -/- 2
200 100 -
- Bijdrage in garantiefonds nieuwbouwwoningen
398 150
300 -
Eindsaldo
548
300
Het verloop van deze post is als volgt: - Beginsaldo - Nieuwe leningen u/g - Aflossing
Vanaf 2007 is er jaarlijks € 100.000 gestort in het ‘Startersfonds’ van de gemeente Hardenberg tegen een rentevoet van 0%. Na drie jaar is de gemeente Hardenberg een rentevergoeding van 4% verschuldigd. De Veste heeft, in samenspraak met de Gemeente Hardenberg en de Coöperatieve Rabobank Vaart en Vechtstreek U.A., een garantieregeling ontwikkeld, welke erop neer komt dat de Veste in opdracht van potentiële kopers van nieuwbouwwoningen en namens hen hun bestaande woning verkoopt tegen een zo hoog mogelijke prijs, maar de bestaande woning desnoods zelf koopt indien deze niet verkocht is aan een derde op het moment waarop de nieuwbouwwoning opgeleverd wordt. Ter afdekking van de financiële risico’s hiervan hebben de Veste, de Gemeente Hardenberg en de Coöperatieve Rabobank Vaart en Vechtstreek U.A., een garantiefonds opgericht. In 2010 zijn geen verplichtingen ten aanzien van aankopen gedaan. De bijdrage van de Veste in het fonds bedroeg in 2010 e 150.000.
x e 1.000,-
31-12-2010
31-12-2009
- Onderhanden werk - Gereed product en handelsvoorraden
5.466 21.570
8.531 22.767
27.036
31.298
87
65
1.058
-
Voorraden
De onder de voorraden opgenomen gronden zijn per balansdatum getaxeerd. Deze taxaties hebben geleid tot een afboeking van e 1.838.000 voor de grondpositie in Lelystad en van e 2.900.000 voor de grondpositie in Nieuwleusen.
Vorderingen Huurdebiteuren
De huurachterstanden zijn als volgt naar tijdsduur en aantal huurders gespecificeerd: Periode t/m 1 maand 2 maanden 3 maanden 4 maanden 5 maanden 6 maanden Totaal Verhuisden Totaal alle contracten
31 december 2010 huurachterstand aantal 31 95 12 15 10 10 1 1 5 2 7 3 66 126 21 30 87 156
31 december 2009 huurachterstand aantal 24 103 16 18 2 2 4 3 2 1 3 2 51 129 14 21 65 150
De huurachterstanden bedragen ultimo boekjaar 0,35% van de jaarhuur.
Vorderingen op gelieerde partijen Dit betreft de vordering op Woningstichting Pierre Louis.
35
x e 1.000,-
31-12-2009
Belastingen en premies SV
494
201
Deze post is als volgt samengesteld: - Omzetbelasting - Vennootschapsbelasting
197 297
90 111
494
201
1.070
1.355
84 76 38 50 - 1 169 571 81
129 5 54 118 -/- 12 306 82 571 102
1.070
1.355
Overlopende activa
311
290
Deze post is als volgt samengesteld: - Nog te ontvangen rente - Vooruitbetaalde pensioenpremies - Overige
120 - 191
25 19 246
311
290
Liquide middelen
18.331
11.566
Deze post is als volgt samengesteld: Direct opvraagbaar: - Kas - Rekening-courant banken - Spaarrekening - Kruisposten geldverkeer
2 4.883 13.443 3
3 5.645 5.918 -
18.331
11.566
Overige vorderingen Deze post is als volgt samengesteld: - Gefactureerd aan Zorgcentra - Vorderingen op gemeenten - Termijnen verkoop nieuwbouw - Aegon - Min. VROM inz. huursubsidie - VvE’s - Debiteuren - Nog te factureren bedragen - Diversen
36
31-12-2010
Toelichting op de geconsolideerde balans Passiva
x e 1.000,-
Eigen vermogen
31-12-2010
31-12-2009
Overige reserves
138.451
134.316
Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo - Jaarresultaat
134.316 4.135
136.579 -/- 2.263
Eindsaldo
138.451
134.316
17.309
20.862
Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo 20.862 - Bij: onrendabele toppen in boekjaar 508 - Af: in mindering gebracht op investeringen -/- 4.061
21.624 2.343 -/- 3.105
Voorzieningen Voorziening onrendabele toppen
Eindsaldo
17.309
20.862
Overige voorzieningen
3.334
4.042
Deze post bestaat uit de volgende onderdelen: - V-meters - E-meters
1.249 2.085
1.352 2.690
3.334
4.042
1.352 216 -/- 58 -/- 261
1.477 211 -/- 69 -/- 267
1.249
1.352
2.690 16 -/- 621
3.147 -/- 106 -/- 351
2.085
2.690
De onrendabele toppen van alle bekende en reeds gecommuniceerde projecten, worden direct ten laste gebracht van het resultaat en afgeboekt van de investeringen in ontwikkeling. Wanneer dit nog niet mogelijk is worden de onrendabele toppen als voorziening opgenomen.
Voorziening V-meters Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo - Bij: jaarlijkse uitgifte V-meters - Af: vrijval door verhuizingen - Af: in mindering gebracht op investeringen Eindsaldo Voorziening E-meters Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo - Bij: jaarlijkse uitgifte E-meters - Af: in mindering gebracht op investeringen Eindsaldo
37
x e 1.000,-
31-12-2010
31-12-2009
Langlopende schulden Leningen overheid
55
57
59 -/- 2
60 -/- 1
57
59
-/- 2
-/- 2
Eindsaldo
55
57
Waarvan leningen met een looptijd > 5 jaar:
47
49
93.849
83.588
89.987 15.079 -/- 6.399
87.820 5.086 -/- 2.919
Aflossing volgend boekjaar
98.667 4.818
89.987 -/- 6.399
Eindsaldo
93.849
83.588
Waarvan leningen met een looptijd > 5 jaar:
80.145
75.988
326
328
Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo - Aflossingen Aflossing volgend boekjaar
Leningen kredietinstellingen Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo - Aantrekken nieuwe leningen - Aflossingen conform schema
38
In 2009 is een lening met een hoofdsom van e 20 miljoen afgesloten bij de Nederlandse Waterschapsbank. De lening wordt aan het einde van de looptijd van 50 jaar ineens afgelost. Tot 1 oktober 2010 geldt een basisrente die overeenkomt met 1-maands euribor. Over de resterende looptijd is een basisrente van 4,105% verschuldigd. De basisrente wordt verhoogd met een opslag van 0,20%. Deze opslag geldt voor een periode van twee jaar en wordt daarna opnieuw vastgesteld. Van deze lening is in 2010 e 15 miljoen ontvangen. In 2010 zijn afspraken gemaakt voor financiering van in totaal e 39 miljoen. De eerste afspraak betreft een fixe 40-jaarslening groot e 15 miljoen. De lening zal in 2011 worden gestort en kent een basisrente voor de gehele looptijd van 3,86%. De basisrente wordt verhoogd met een opslag van 0,5% tot 15 juli 2011. Voor de periode van 16 juli 2011 tot en met 15 juli 2012 is de opslag nihil. Voor de periode na 15 juli 2012 dient de opslag nog te worden vastgesteld, maar is gemaximeerd op 5%. De tweede afspraak betreft een 45-jaarslening van e 22 miljoen, basisrente 3,895%. De kredietopslag bedraagt tot 16 april 2012 0,5%, vervolgens een jaar lang 0%. Na dit jaar dient de kredietopslag opnieuw te worden vastgesteld met een maximum van 4,5%. Rente-instrumenten Ter dekking van het renterisico van een lening met een variabele rente is een cap afgesloten voor een hoofdsom van e 3.400.000, bij een tarief van 6%. Deze cap is in 2002 afgesloten en heeft een looptijd van 10 jaar. Bij het afsluiten van de cap is e 98.260 betaald. Zekerheden Er zijn geen zekerheden gesteld voor langlopende leningen. Leningen worden geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Waarborgsommen Iedere huurder stort voorafgaand aan de sleuteluitgifte, een waarborgsom, deze bedroeg in 2010 e 75. De rente op deze waarborgsommen wordt gebruikt voor het gratis kunnen verstrekken van vulzand voor de ophoging van stoepen e.d. en het schoonmaken van de dakgoten. Wanneer de huurder de woning verlaat en er zijn geen kosten te verrekenen dan wordt de waarborgsom terugbetaald. Op de campus in Enschede wordt geen waarborgsom in rekening gebracht, behalve voor de ingerichte studentenhuisvesting. De hoogte hiervan varieert van e 200 tot e 1.000 en staat in verhouding met de hoogte van de huur.
x e 1.000,-
31-12-2010
31-12-2009
Kortlopende schulden Aflossingsverplichtingen
4.820
6.401
406
212
Belastingen en premies SV
3.531
2.011
Deze post is als volgt samengesteld: - Omzetbelasting - Loonheffing - UWV - Vennootschapsbelasting
- 67 27 3.437
40 63 24 1.884
Eindsaldo
3.531
2.011
Schulden leveranciers
Overige kortlopende schulden Deze post is als volgt samengesteld: - Af te dragen fee 72 72 - Overige 14 8 Eindsaldo
86
80
Overlopende passiva
5.424
6.262
Deze post is als volgt samengesteld: - Vooruitontvangen huren - Transitorische rente - Nog te verrekenen servicekosten - Heffing centraal fonds voor bijzondere wijksteun - Leefbaarheid Centrum Dedemsvaart - Nieuwbouw - Pensioenpremie - Overig
241 1.818 770 - 2.500 - 53 42
214 2.096 563 224 2.500 520 145
Eindsaldo
5.424
6.262
Niet uit de balans blijkende verplichtingen Inzake nieuwbouwprojecten is er voor een bedrag ad e 5.441.000 aan verplichtingen aangegaan (2009: e 10.751.000). Met de UTwente is een erfpachtovereenkomst gesloten voor 50 jaar. De jaarlijks verschuldigde erfpachtcanon bedraagt € 346.000. Bij de bouw van 49 appartementen in Dedemsvaart zijn in 2007 ernstige constructieve tekortkomingen geconstateerd. Dit heeft in 2009 geleid tot een schadepost van e 4.282.000, welke ten laste van het resultaat is gebracht. Woningstichting de Veste tracht dit middels een arbitragezaak op de constructeur en aannemer van het werk te verhalen. Deze claim is per balansdatum niet in de balans opgenomen.
Belastingen Woningstichting de Veste is van mening dat zij als maatschappelijke organisatie vrijgesteld is voor heffing vennootschapsbelasting. De Veste heeft daarom over het jaar 2008 een nulaangifte ingediend. Voorzichtigheidshalve is in de jaarrekening voor 2008, 2009 een reservering en voor 2010 een last vennootschapsbelasting opgenomen, berekend conform de uitgangspunten van VSO II. Voor verschillen in de fiscale en commerciële waardering van de leningenportefeuille en van verschillen in de fiscale en commerciële waardering van in de bedrijfswaarde ingerekende verkopen is gezien het geringe belang geen latentie in de balans opgenomen. Voor de verschillen in de leningenportefeuille bedraagt het effect e 339.000 (debet), voor de verschillen in de ingerekende verkopen e 611.000 (credit).
39
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening x e 1.000,-
Bedrijfsopbrengsten Huren Te ontvangen netto-huur Af: Huurderving - Wegens leegstand - Wegens overige redenen
2010
2009
21.865
20.917
-/- 185 -/- 16
-/- 271 -/- 49
21.664
20.597
2.993
2.800
Overheidsbijdragen Bijdragen van de gemeente(n) in het exploitatietekort - Jaarlijkse bijdrage - Afwikkeling subsidie BWS
- 49
9 24
49
33
1.773 8.409
436 8.508
10.182
8.944
158
214
355
291
508 290 1.838 2.636
2.343 2.343
549 7.575
314 7.581
8.124
7.895
2.218 - -/- 50
2.223 39 -/- 118
2.168
2.144
Gemiddelde huurderving 0,92% (2009: 1,53%) Vergoedingen Overige zaken, leveringen en diensten
40
Verkopen - Opbrengst verkoop bestaand bezit - Opbrengst verkoop nieuwbouw Overige bedrijfsopbrengsten - Verrichte diensten
Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa - Activa ten dienste van exploitatie Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa - Onrendabele toppen nieuwbouw - Afwaardering grondpositie Nieuwleusen - Afwaardering grondpositie Lelystad Kostprijs verkochte woningen - Kostprijs verkoop bestaand bezit - Kostprijs verkoop nieuwbouw Lonen en salarissen - Bruto salarissen (incl. ziekengeld) - Uitzendkrachten - Af: ontvangen ziekengelden
x e 1.000,- Het salaris van de directeur/bestuurder is toegelicht op pagina 8 en bedraagt op basis van de Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens (WOPT) als volgt: (bedragen in euro’s) - Bruto jaarloon - Overig - Uitbetaling verlofuren - Pensioen voorgaande jaren - Bijtelling auto
2010
2009
145.385 1.954 11.725 - 13.020
142.255 2.075 14.925 12.542
-/- 12.860 159.224 51.340
-/- 11.707 160.090 49.914
210.564
210.004
Sociale lasten en pensioenlasten - Sociale lasten - Pensioenlasten
291 416
283 417
707
700
- Af: ingehouden pensioenpremies - Belastbaar loon - Pensioenafdracht Op 31 december 2010 zijn er 51 personeelsleden werkzaam bij de Veste (2009: 52).
De personeelsbeloningen en andere (uitgestelde) vergoedingen worden overeenkomstig de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ271) verantwoord in de jaarrekening. Onderdeel hiervan vormen de (vroeg)pensioenen. Deze zijn door Woningstichting de Veste ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (hierna SPW). De betreffende regelingen voor (vroeg)pensioen kunnen op grond van vorengenoemde richtlijn vooralsnog gekwalificeerd worden als een zogenaamde toegezegde bijdrageregeling. Dit betekent dat de over het boekjaar verschuldigde premies als pensioenlast worden verantwoord. Hierbij moet opgemerkt worden dat ingevolge de statuten van SPW de mogelijkheid bestaat dat bij eventuele tekorten van het pensioenfonds een financieringsregeling kan worden getroffen en tekorten aangezuiverd zullen worden. Ultimo 2010 bedraagt de dekkingsgraad van het SPW 102,0% (ultimo 2009: 103,4%). Lasten onderhoud - Onderhoudslasten - Af: onderhoudslasten werkapparaat
41
4.816 -/- 337
3.928 -/- 349
- Kosten werk derden en materiaal - Dotatie voorziening onderhoud VvE’s
4.479 96
3.579 91
4.575
3.670
17 216 -/- 58
211 -/- 175
175
36
Leefbaarheid - Bijzondere Projectsteun - Project Maatje - Centrum Dedemsvaart - Vereniging SkyBox
238 26 - 1
224 35 2.500 50
265
2.809
2.965
2.966
E- en V-meters - Uitgifte E-meters - Jaarlijkse uitgifte V-meters - Vrijval
Leveringen en diensten - Kosten leveringen en diensten
x e 1.000,-
2010
2009
Overige bedrijfslasten Beheerkosten - Overige personeelskosten - Huisvestingskosten - Bestuurskosten - Algemene kosten
242 152 78 1.346
292 170 60 1.457
Directe exploitatielasten - Belastingen - Verzekeringen - Contributie landelijke federatie
722 112 -
708 96 44
Overige directe exploitatielasten - VechtHorst matching - Af te dragen huren - Overig
28 98 548
28 83 503
3.326
3.441
194
320
3.132
3.407
Belastingen resultaat - Vennootschapsbelasting de Veste -/- 1.553 - Vennootschapsbelasting de Veste Projectontwikkeling BV -/- 36 - Vennootschapsbelasting de Veste Planontwikkeling BV 13
-/- 931 -/- 131 -/- 59
-/- 1.576
-/- 1.121
-
-/- 10
-/- 1.101 -
-/- 466 -/- 3.830
-/- 1.101
-/- 4.296
De accountantskosten aan KPMG Accountants N.V. hebben in 2010 e 47.000 bedragen, de overige kosten voor advies en dergelijke e 52.000. Deze bedragen zijn opgenomen onder de Algemene kosten.
Financiële baten en lasten
42
Rentebaten - Rente op uitgezette middelen Rentelasten - Leningen o/g
Resultaat deelnemingen - Mijn Makelaar Vechtdal BV
Waardeverandering actuele waarde onroerende en roerende zaken in exploitatie - Herwaardering - Herstelkosten 49 appartementen Dedemsvaart Dit betreft de waardemutatie tussen de historische kostprijs minus de afschrijvingen en de actuele waarde op balansdatum.
43 45
Enkelvoudige balans x e 1.000,-
Activa
44
31-12-2010
31-12-2009
Materiële vaste activa - Onroerende en roerende zaken in exploitatie niet beschikbaar voor verkoop - Onroerende en roerende zaken in exploitatie en beschikbaar voor verkoop - Onroerende zaken niet zijnde woningen in exploitatie - Overige onroerende en roerende zaken in exploitatie - Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
132.340 80.978 11 150 708 3.889
126.392 76.674 12 177 5.123 4.126
218.076
212.504
Financiële vaste activa - Deelnemingen - Vordering op groepsmaatschappijen - Leningen u/g
- 2.474 548
297 2.328 300
3.022
2.925
Voorraden - Onderhanden werk - Gereed product en handelsvoorraden
521 13.287
2.032 14.366
13.808
16.398
Vorderingen - Huurdebiteuren - Vorderingen op groepsmaatschappijen - Vorderingen op gelieerde partijen - Belastingen en premies SV - Overige vorderingen - Overlopende activa
87 2.593 1.058 183 330 294
65 3.822 702 280
4.545
4.869
15.774
9.043
255.225
245.739
Liquide middelen
Totaal
Enkelvoudige balans x e 1.000,-
Passiva
31-12-2010
31-12-2009
138.451
134.316
Voorzieningen - Voorziening onrendabele toppen - Overige voorzieningen
17.309 3.452
20.862 4.042
20.761
24.904
Langlopende schulden - Leningen overheid - Leningen kredietinstellingen - Waarborgsommen
55 81.394 326
57 71.212 328
81.775
71.597
4.820 395 84 3.531 5.408
6.401 212 82 2.011 6.216
14.238
14.922
255.225
245.739
Eigen vermogen - Totaal eigen vermogen
Kortlopende schulden - Aflossingsverplichtingen - Schulden leveranciers - Schulden aan groepsmaatschappijen - Belastingen en premies SV - Overlopende passiva
Totaal
45
Enkelvoudige winst- en verliesrekening x e 1.000,-
46
2010
2009
Bedrijfsopbrengsten - Huren - Vergoedingen - Overheidsbijdragen - Verkopen - Overige bedrijfsopbrengsten
21.642 2.993 49 7.320 157
20.576 2.800 33 758 214
Som der bedrijfsopbrengsten
32.161
24.381
355 2.346 5.430 2.168 291 416 4.575 175 265 2.965 3.294
291 2.343 444 2.144 283 417 3.667 36 2.809 2.966 3.422
22.280
18.822
Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten - Rentebaten - Rentelasten
9.881
5.559
392 3.069
528 3.315
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
7.204
2.772
-/- 1.553 -/- 415
-/- 931 192
5.236
2.033
-/- 1.101
-/- 4.296
4.135
-/- 2.263
Bedrijfslasten - Afschrijvingen op materiële vaste activa - Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa - Kostprijs verkochte woningen - Lonen en salarissen - Sociale lasten - Pensioenlasten - Lasten onderhoud - E- en V-meters - Leefbaarheid - Leveringen en diensten - Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
- Belastingen - Resultaat deelnemingen Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
-
Waardeverandering actuele waarde onroerende en roerende zaken in exploitatie
Jaarresultaat
Waarderingsgrondslagen enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening Algemeen De waarderingsgrondslagen van de enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening zijn gelijk aan de waarderingsgrondslagen van de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening.
47
Toelichting op de enkelvoudige balans Activa
x e 1.000,-
31-12-2010
Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie niet beschikbaar voor verkoop Beginsaldo - Investeringen - Naar beschikbaar voor verkoop - Desinvestingen - Afschrijving/Waardemutatie Eindsaldo
31-12-2009
126.392 11.987 -/- 1.043 - -/- 4.996
110.037 12.926 3.429
132.340
126.392
76.674 1.043 -/- 634 3.895
80.761 199 -/- 120 -/- 4.166
80.978
76.674
12 - - -/- 1
12 -
11
12
177 - - -/- 27
203 -/- 26
150
177
De verzekerde waarde bedraagt per 31 december 2010 € 191.366.000 en de WOZ-waarde bedraagt per genoemde datum € 232.428.000. Onroerende en roerende zaken in exploitatie en beschikbaar voor verkoop Beginsaldo - Investeringen en ter verkoop aangewezen - Desinvesteringen in boekjaar verkocht bezit - Waardeverandering Eindsaldo
48
De verzekerde waarde bedraagt per 31 december 2010 € 169.654.000 en de WOZ-waarde bedraagt per genoemde datum € 299.461.000. Per 31 december 2010 bedroeg het aantal voor verkoop beschikbare woningen 1.845 stuks. Onroerende zaken niet zijnde woningen in exploitatie Beginsaldo - Investeringen - Desinvesteringen - Waardeverandering Eindsaldo Overige onroerende en roerende zaken in exploitatie Beginsaldo - Investeringen - Desinvesteringen - Afschrijving Eindsaldo
Afschrijvingsmethode en -termijnen Op geen enkele woning in exploitatie wordt er afgeschreven. Jaarlijks wordt de actuele waarde bepaald, wat een waardemutatie kan veroorzaken, die via het resultaat wordt opgenomen. De afschrijvingsmethode en -termijn voor de onroerende zaken niet zijnde woningen bedraagt respectievelijk voor: CV-installaties Warmwaterinstallaties Woningaanpassingen Isolatie Garages
15 tot 25 jaar 15 jaar 20 jaar 10 jaar 25 jaar
Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde voor het gehele bezit in exploitatie bedraagt per 31-12-2010 e 213.479.000, dit is inclusief de grondwaarde en exclusief de rentabiliteitswaardecorrectie. Het verschil tussen de totale bedrijfswaarde en de waarde tegen historische kostprijs minus de annuïtaire afschrijvingen bedraagt e 74.870.000. In duizendtallen is het verschil tussen de bedrijfswaarde 2010 en 2009 als volgt te analyseren: 213.250 10.184
Bedrijfswaarde 2009 Rentabiliteitswaardecorrectie
-/-
Bedrijfswaarde 2009 (kasstromen) Autonome waardemutatie Realisaties verkoop en sloop Realisaties verbeteringen, nieuwbouw en aankoop Wijziging economische parameters Wijziging huurbeleid Onderhoudslasten
203.066 678 -/- 410 11.186 7.497 956 -/- 9.655
Bedrijfswaarde 2010 (kasstromen) Rentabiliteitswaardecorrectie
213.318 11.145
Totaal
224.463
De bedrijfswaarde is per complex berekend. De complexindeling vindt plaats op basis van oplevering van de bouwprojecten. In de bedrijfswaarde is rekening gehouden met een levensduur per woning van 40/50 jaar. Er is uitgegaan van een jaarlijkse huurverhoging van 2,5% en een jaarlijkse stijging van de onderhoudskosten van 3,0%. De disconteringsvoet is ongewijzigd gebleven op 6,0%.
49
De in de bedrijfswaarde betrokken kosten voor planmatig onderhoud zijn afkomstig van de per complex gespecificeerde meerjaren onderhoudsprognose van Woningstichting de Veste. Vanaf 2010 zijn de totale planmatige onderhoudskosten per jaarlaag taakstellend voor e 4 miljoen in de meerjaren onderhoudsprognose opgenomen. Dit heeft geleid tot een afwaardering van de bedrijfswaarde van e 9.655.000.
x e 1.000,- Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Beginsaldo Mutaties in het boekjaar: - Investeringen - In exploitatie genomen - Mutatie onrendabele toppen - Mutatie overboeking naar onderhanden werk verkopen
31-12-2010
31-12-2009
5.123
8.734
9.291 -/- 12.114 -/- 3.650 2.058
13.387 -/- 12.346 -/- 3.105 -/- 1.547
708
5.123
Deze post is als volgt samengesteld: - Kantoorgebouw - Werkplaats - Inventaris - Vervoermiddelen
2.658 374 526 331
2.727 378 654 367
3.889
4.126
Eindsaldo
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Het verloop van deze post is als volgt: Saldo per 31-12-2009 - Aanschafwaarde - Afschrijving - Boekwaarde per 31-12-2009 Mutaties in het boekjaar - Investeringen - Desinvesteringen - Afschrijvingen - Totaal per saldo Saldo per 31-12-2010 - Aanschafwaarde - Cumulatieve afschrijving - Boekwaarde per 31-12-2010
kantoor- gebouwen 3.015 288 2.727
werk- plaats inventaris 400 1.553 22 899 378 654
vervoer- middelen 456 89 367
totaal 5.424 1.298 4.126
- - -/- 69 -/- 69
- - -/- 4 -/- 4
50 - -/- 178 -/- 128
55 -/- 14 -/- 77 -/- 36
105 -/- 14 -/- 328 -/- 237
3.015 357 2.658
400 26 374
1.603 1.077 526
475 144 331
5.493 1.604 3.889
Afschrijvingsmethode en -termijnen De afschrijvingsmethode en -termijnen bedragen respectievelijk voor: Annuïtair Kantoorpanden 50 jaar Werkplaats 50 jaar Telefooncentrale 10 jaar Inventarissen 5 jaar Automatiseringsapparatuur 3 jaar Lineair Vervoermiddelen 5 jaar
50 Verzekering De verzekerde waarde van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie bedraagt per 31 december 2010 € 9.978.000. De WOZ-waarde bedraagt per genoemde datum € 2.477.000. De specificatie van de verzekeringen van de onroerende zaken ten dienste van de exploitatie is als volgt: Kantoorpand Werkplaats Kantoorinventaris Automatiseringsapparatuur Vervoermiddelen Reconstructie/fraude
Uitgebreide opstal Uitgebreide opstal Uitgebreide opstal Computerverzekering WA-casco Premier risque
x e 1.000,- Financiële vaste activa Deelnemingen
31-12-2010
31-12-2009
-
297
Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo - Resultaat op deelnemingen
297 -/- 415
105 192
- Saldo - Overgeboekt van/naar voorzieningen
-/- 118 118
297 -
-
297
Eindsaldo Dit betreft de 100% deelneming in Salland Vastgoed Participaties BV te Ommen.
x e 1.000,-
31-12-2010
31-12-2009
Vorderingen op groepsmaatschappijen Het verloop van deze post is als volgt: - Beginsaldo - Niet vervallen rente - Aflossingen
2.474
2.328
2.328 146 -
2.186 142 -
Eindsaldo
2.474
2.328
548
300
300 100 -/- 2
200 100 -
398
300
- Bijdrage in garantiefonds nieuwbouwwoningen
150
-
Eindsaldo
548
300
Dit betreft een tweetal leningen aan de Veste Planontwikkeling BV waarvan één lening voor een bedrag ad e 1.231.764 is achtergesteld ter aanzuivering van het negatieve eigen vermogen. Leningen u/g Het verloop van deze post is als volgt: - Beginsaldo - Nieuwe leningen u/g - Aflossing
Vanaf 2007 is er jaarlijks € 100.000 gestort in het ‘Startersfonds’ van de gemeente Hardenberg tegen een rentevoet van 0%. Na drie jaar is de gemeente Hardenberg een rentevergoeding van 4% verschuldigd. De Veste heeft, in samenspraak met de Gemeente Hardenberg en de Coöperatieve Rabobank Vaart en Vechtstreek U.A., een garantieregeling ontwikkeld, welke erop neer komt dat de Veste in opdracht van potentiële kopers van nieuwbouwwoningen en namens hen hun bestaande woning verkoopt tegen een zo hoog mogelijke prijs, maar de bestaande woning desnoods zelf koopt indien deze niet verkocht is aan een derde op het moment waarop de nieuwbouwwoning opgeleverd wordt. Ter afdekking van de financiële risico’s hiervan hebben de Veste, de Gemeente Hardenberg en de Coöperatieve Rabobank Vaart en Vechtstreek U.A., een garantiefonds opgericht. In 2010 zijn geen verplichtingen ten aanzien van aankopen gedaan. De bijdrage van de Veste in het fonds bedroeg in 2010 e 150.000.
51
Voorraden Deze post is als volgt samengesteld: - Onderhanden werk - Gereed product en handelsvoorraden De onder de voorraden opgenomen gronden zijn per balansdatum getaxeerd. Deze taxaties hebben geleid tot een afboeking van e 1.838.000 voor de grondpositie in Lelystad.
521 13.287
2.032 14.366
13.808
16.398
87
65
Vorderingen Huurdebiteuren De huurachterstanden zijn als volgt naar tijdsduur en aantal huurders gespecificeerd: Periode t/m 1 maand 2 maanden 3 maanden 4 maanden 5 maanden 6 maanden Totaal Verhuisden Totaal alle contracten
31 december 2010 huurachterstand aantal 31 95 12 15 10 10 1 1 5 2 7 3 66 126 21 30 87 156
31 december 2009 huurachterstand aantal 24 103 16 18 2 2 4 3 2 1 3 2 51 129 14 21 65 150
De huurachterstanden bedragen ultimo boekjaar 0,35% van de jaarhuur.
x e 1.000,-
31-12-2009
Vorderingen op groepsmaatschappijen
2.593
3.822
Deze post is als volgt samengesteld: - De Veste Projectontwikkeling BV - De Veste Planontwikkeling BV
2.494 99
3.729 93
2.593
3.822
Vorderingen op gelieerde partijen Dit betreft de vordering op Woningstichting Pierre Louis.
1.058
-
Belastingen en premies SV - Omzetbelasting 183
-
Overige vorderingen
52
31-12-2010
330
702
84 76 38 50 - 1 81
129 5 54 118 -/- 12 306 102
330
702
Overlopende activa
294
280
Deze post is als volgt samengesteld: - Niet vervallen rente - Vooruitbetaalde pensioenpremies - Overige
103 - 191
19 261
294
280
15.774
9.043
Deze post is als volgt samengesteld: Direct opvraagbaar: - Kas 2 - Rekening-courant banken 3.898 - Spaarrekening 11.871 - Kruisposten geldverkeer 3
3 4.669 4.371 -
9.043
Deze post is als volgt samengesteld: - Gefactureerd aan Zorgcentra - Vorderingen op gemeenten - Termijnen verkoop nieuwbouw - Aegon - Min. VROM inz. huursubsidie - VvE’s - Diversen
Liquide middelen
15.774
53 45 55
Toelichting op de enkelvoudige balans x e 1.000,-
Passiva Eigen vermogen
31-12-2010
31-12-2009
Overige reserves
138.451
134.316
Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo - Jaarresultaat
134.316 4.135
136.579 -/- 2.263
Eindsaldo
138.451
134.316
Voorziening onrendabele toppen 17.309 Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo 20.862 - Bij: onrendabele toppen in boekjaar 508 - Af: in mindering gebracht op investeringen -/- 4.061
20.862
Voorzieningen
Eindsaldo
54
21.624 2.343 -/- 3.105
17.309
20.862
Overige voorzieningen
3.452
4.042
Deze post bestaat uit de volgende onderdelen: - V-meters - E-meters - Deelnemingen
1.249 2.085 118
1.352 2.690 -
Eindsaldo
3.452
4.042
1.352 216 -/- 58 -/- 261
1.477 211 -/- 69 -/- 267
1.249
1.352
2.690 16 -/- 621
3.147 -/- 106 -/- 351
2.085
2.690
Voorziening deelnemingen Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo - Overgeboekt van/naar financiële vaste activa
- 118
-
Eindsaldo
118
-
De onrendabele toppen van alle bekende en reeds gecommuniceerde projecten, worden direct ten laste gebracht van het resultaat en afgeboekt van de investeringen in ontwikkeling. Wanneer dit nog niet mogelijk is worden de onrendabele toppen als voorziening opgenomen.
Voorziening V-meters Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo - Bij: jaarlijkse uitgifte V-meters - Af: vrijval door verhuizingen - Af: in mindering gebracht op investeringen Eindsaldo Voorziening E-meters Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo - Bij: jaarlijkse uitgifte E-meters - Af: in mindering gebracht op investeringen Eindsaldo
x e 1.000,-
31-12-2010
31-12-2009
Langlopende schulden Leningen overheid Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo - Aflossingen
55
57
59 -/- 2
60 -/- 1
Aflossing volgend boekjaar
57 -/- 2
59 -/- 2
Eindsaldo
55
57
Waarvan leningen met een looptijd > 5 jaar:
47
49
81.394
71.212
Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo - Aantrekken nieuwe leningen - Aflossingen conform schema
77.611 15.000 -/- 6.399
74.530 5.000 -/- 1.919
Aflossing volgend boekjaar
86.212 -/- 4.818
77.611 -/- 6.399
Eindsaldo
81.394
71.212
Waarvan leningen met een looptijd > 5 jaar:
67.690
63.612
Leningen kredietinstellingen
55
In 2009 is een lening met een hoofdsom van e 20 miljoen afgesloten bij de Nederlandse Waterschapsbank. De lening wordt aan het einde van de looptijd van 50 jaar ineens afgelost. Tot 1 oktober 2010 geldt een basisrente die overeenkomt met 1-maands euribor. Over de resterende looptijd is een basisrente van 4,105% verschuldigd. De basisrente wordt verhoogd met een opslag van 0,20%. Deze opslag geldt voor een periode van twee jaar en wordt daarna opnieuw vastgesteld. Van deze lening is in 2010 e 15 miljoen ontvangen. In 2010 zijn afspraken gemaakt voor financiering van in totaal e 39 miljoen. De eerste afspraak betreft een fixe 40-jaarslening groot e 15 miljoen. De lening zal in 2011 worden gestort en kent een basisrente voor de gehele looptijd van 3,86%. De basisrente wordt verhoogd met een opslag van 0,5% tot 15 juli 2011. Voor de periode van 16 juli 2011 tot en met 15 juli 2012 is de opslag nihil. Voor de periode na 15 juli 2012 dient de opslag nog te worden vastgesteld, maar is gemaximeerd op 5%. De tweede afspraak betreft een 45-jaarslening van e 22 miljoen, basisrente 3,895%. De kredietopslag bedraagt tot 16 april 2012 0,5%, vervolgens een jaar lang 0%. Na dit jaar dient de kredietopslag opnieuw te worden vastgesteld met een maximum van 4,5%. Rente-instrumenten Ter dekking van het renterisico van een lening met een variabele rente is een cap afgesloten voor een hoofdsom van e 3.400.000, bij een tarief van 6%. Deze cap is in 2002 afgesloten en heeft een looptijd van 10 jaar. Bij het afsluiten van de cap is e 98.260 betaald. Zekerheden Er zijn geen zekerheden gesteld voor langlopende leningen. Leningen worden geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Waarborgsommen Iedere huurder stort voorafgaand aan de sleuteluitgifte, een waarborgsom, deze bedroeg in 2010 e 75. De rente op deze waarborgsommen wordt gebruikt voor het gratis kunnen verstrekken van vulzand voor de ophoging van stoepen e.d. en het schoonmaken van de dakgoten. Wanneer de huurder de woning verlaat en er zijn geen kosten te verrekenen dan wordt de waarborgsom terugbetaald. Op de campus in Enschede wordt geen waarborgsom in rekening gebracht, behalve voor de ingerichte studentenhuisvesting. De hoogte hiervan varieert van e 200 tot e 1.000 en staat in verhouding met de hoogte van de huur.
326
328
x e 1.000,-
31-12-2010
31-12-2009
Kortlopende schulden Aflossingsverplichtingen
4.820
6.401
395
212
84
82
Belastingen en premies SV
3.531
2.011
Deze post is als volgt samengesteld: - Omzetbelasting - Loonheffing - UWV - Vennootschapsbelasting
- 67 27 3.437
40 63 24 1.884
3.531
2.011
Overlopende passiva
5.408
6.216
Deze post is als volgt samengesteld: - Vooruitontvangen huren - Transitorische rente - Nog te verrekenen servicekosten - Heffing centraal fonds voor bijzondere wijksteun - Leefbaarheid Centrum Dedemsvaart - Nieuwbouw - Pensioenpremie - Overig
241 1.818 770 - 2.500 - 53 26
214 2.096 563 224 2.500 520 99
5.408
6.216
Schulden leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen
56
Niet uit de balans blijkende verplichtingen Inzake nieuwbouwprojecten is er voor een bedrag ad e 5.434.000 aan verplichtingen aangegaan (2009: e 9.851.000). Met de UTwente is een erfpachtovereenkomst gesloten voor 50 jaar. De jaarlijks verschuldigde erfpachtcanon bedraagt € 346.000. Bij de bouw van 49 appartementen in Dedemsvaart zijn in 2007 ernstige constructieve tekortkomingen geconstateerd. Dit heeft geleid tot een schadepost van e 4.282.000. Woningstichting de Veste tracht middels een arbitragezaak dit op de constructeur en aannemer van het werk te verhalen. Deze claim is per balansdatum niet in de balans opgenomen.
Belastingen Woningstichting de Veste is van mening dat zij als maatschappelijke organisatie vrijgesteld is voor heffing vennootschapsbelasting. De Veste heeft daarom over het jaar 2008 een nulaangifte ingediend. Voorzichtigheidshalve is in de jaarrekening voor 2008, 2009 een reservering en voor 2010 een last vennootschapsbelasting opgenomen, berekend conform de uitgangspunten van VSO II. Voor verschillen in de fiscale en commerciële waardering van de leningenportefeuille en van verschillen in de fiscale en commerciële waardering van in de bedrijfswaarde ingerekende verkopen is gezien het geringe belang geen latentie in de balans opgenomen. Voor de verschillen in de leningenportefeuille bedraagt het effect e 339.000 (debet), voor de verschillen in de ingerekende verkopen e 611.000 (credit).
Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening x e 1.000,-
Bedrijfsopbrengsten Huren Te ontvangen netto-huur Af: huurderving - wegens leegstand - wegens overige redenen
2010
2009
21.843
20.896
-/- 185 -/- 16
-/- 271 -/- 49
21.642
20.576
2.993
2.800
Overheidsbijdragen Bijdragen van de gemeente(n) in het exploitatietekort: - Jaarlijkse bijdrage - Afwikkeling subsidie BWS
- 49
9 24
49
33
1.773 5.547
436 322
7.320
758
157
214
355
293
Overige waardeverandering van (im)materiële vaste activa - Onrendabele toppen nieuwbouw - Afwaardering grondpositie Lelystad
508 1.838
2.343 -
2.346
2.343
Kostprijs verkochte woningen - Kostprijs verkoop bestaand bezit - Resultaat verkoop nieuwbouw
549 4.881
122 322
5.430
444
2.218 - -/- 50
2.223 39 -/- 118
2.168
2.144
Gemiddelde huurderving 0,92 % (2009: 1,53%) Vergoedingen Overige zaken, leveringen en diensten
Verkopen - Opbrengst verkoop bestaand bezit - Opbrengst verkoop nieuwbouw Overige bedrijfsopbrengsten -Verrichte diensten Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa - Activa ten dienste van exploitatie
Lonen en salarissen - Bruto salarissen (incl. ziekengeld) - Uitzendkrachten - Af: ontvangen ziekengelden
57
x e 1.000,- Het salaris van de directeur/bestuurder is toegelicht op pagina 8 en bedraagt op basis van de Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens (WOPT) als volgt: (bedragen in euro’s) - Bruto jaarloon - Overig - Uitbetaling verlofuren - Pensioen voorgaande jaren - Bijtelling auto - Af: ingehouden pensioenpremies
2010
2009
145.385 1.954 11.725 - 13.020 -/- 12.860
142.255 2.075 14.925 12.542 -/- 11.707
- Belastbaar loon - Pensioenafdracht
159.224 51.340
160.090 49.914
210.564
210.004
Sociale lasten en pensioenlasten - Sociale lasten - Pensioenlasten
291 416
283 417
707
700
4.816 -/- 337 4.479 96
3.925 -/- 349 3.576 91
4.575
3.667
18 215 -/- 58
211 -/- 175
175
36
Leefbaarheid - Bijzondere projectsteun - Project Maatje - Centrum Dedemsvaart - Vereniging SkyBox
238 26 - 1
224 35 2.500 50
265
2.809
2.965
2.966
Op 31 december 2010 zijn er 51 personeelsleden werkzaam bij de Veste (2009: 52).
58
De personeelsbeloningen en andere (uitgestelde) vergoedingen worden overeenkomstig de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ271) verantwoord in de jaarrekening. Onderdeel hiervan vormen de (vroeg)pensioenen. Deze zijn door Woningstichting de Veste ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (hierna SPW). De betreffende regelingen voor (vroeg)pensioen kunnen op grond van vorengenoemde richtlijn vooralsnog gekwalificeerd worden als een zogenaamde toegezegde bijdrageregeling. Dit betekent dat de over het boekjaar verschuldigde premies als pensioenlast worden verantwoord. Hierbij moet opgemerkt worden dat ingevolge de statuten van SPW de mogelijkheid bestaat dat bij eventuele tekorten van het pensioenfonds een financieringsregeling kan worden getroffen en tekorten aangezuiverd zullen worden. Ultimo 2010 bedraagt de dekkingsgraad van het SPW 102,0 % (ultimo 2009: 103,4%). Lasten onderhoud - Onderhoudslasten - Af: onderhoudslasten werkapparaat - Kosten werk derden en materiaal - Dotatie voorziening onderhoud VvE’s E- en V-meters - Uitgifte E-meters - Jaarlijkse uitgifte V-meters - Vrijval
Leveringen en diensten - Kosten leveringen en diensten
x e 1.000,-
2010
2009
Overige bedrijfslasten Beheerkosten - Overige personeelskosten - Huisvestingskosten - Bestuurskosten - Algemene kosten
242 152 78 1.346
292 170 60 1.438
Directe exploitatielasten - Belastingen - Verzekeringen - Contributie landelijke federatie
722 112 -
708 96 44
Overige directe exploitatielasten - VechtHorst matching - Af te dragen huren - Overig
28 98 516
28 83 503
3.294
3.422
De accountantskosten aan KPMG Accountants N.V. hebben in 2010 e 42.000 bedragen, de overige kosten voor advies en dergelijke e 391.000. Deze bedragen zijn opgenomen onder de Algemene kosten.
Financiële baten en lasten Rentebaten - Rente op uitgezette middelen lang - Rente op uitgezette middelen kort
146 246
143 385
392
528
3.069
3.315
-
-/- 931
Resultaat deelnemingen - Salland Vastgoed Participaties BV - Nagekomen last Salland Vastgoed Participaties BV
-/- 125 -/- 290
192 -
-/- 415
192
Waardeverandering actuele waarde onroerende en roerende zaken in exploitatie - Herwaardering - Herstelkosten 49 appartementen Dedemsvaart
-/- 1.101 -
-/- 466 -/- 3.830
-/- 1.101
-/- 4.296
Rentelasten - Leningen o/g
Belastingen - Vennootschapsbelasting
Dit betreft de waardemutatie tussen de historische kostprijs minus de afschrijvingen en de actuele waarde op balansdatum.
59
Berekening fiscaal resultaat Resultaat voor belastingen
6.103
Bij: fiscaal niet aftrekbare kosten - Onrendabele investeringen nieuwbouw 1.681 - Bijdrage bijzondere projectsteun 238 Af: dotatie fiscale herwaarderingsreserve
1.919 -/- 1.890
Fiscaal resultaat
6.132
De verwachte verschillen tussen commerciële en fiscale waardering hebben ultimo 2010 niet geleid tot het tot waardering brengen van een belastinglatentie omdat realisatie binnen afzienbare termijn niet waarschijnlijk is.
Ommen, 31 januari 2011
J.W.A. Sinke MRE MRICS directeur/bestuurder
60
Aan: Woningstichting de Veste
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Verklaring betreffende de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening Wij hebben de in dit rapport opgenomen enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening 2010 van Woningstichting De Veste te Ommen gecontroleerd. Deze enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2010 en de winsten verliesrekening over 2010 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningstichting De Veste per 31 december 2010 en van het resultaat over 2010 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel a, van het Besluit beheer sociale-huursector melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Verder vermelden wij dat is voldaan aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04, MG 2008-03 en MG 2010-03, alsmede aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van grondaankopen zoals bedoeld in de MG 2001-26 en de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van sponsoractiviteiten zoals bedoeld in MG 2006-04. Amstelveen, 31 januari 2011
KPMG ACCOUNTANTS N.V. K.G.P. Tegel RA
61
Overzicht geconsolideerde balansontwikkeling
Periode: 2011 t/m 2018 (x e 1.000) Activa Vaste activa Materiële vaste activa Financiële vaste activa
2011
2012
2013
2014
265.265 300
292.333 300
318.715 300
336.953 300
265.565
292.633
319.015
337.253
14.274 2.060 5.000
14.274 2.063 5.000
14.274 2.066 5.000
14.274 2.069 5.000
21.334
21.337
21.340
21.343
Totaal activa
286.899
313.970
340.355
358.596
Passiva Eigen vermogen Voorziening onrendabele toppen Overige voorzieningen Langlopende schuld
145.691 29.531 3.920 94.002
149.488 20.035 3.842 130.508
149.654 25.655 3.765 149.630
154.112 14.848 3.689 176.446
273.144
303.873
328.704
349.095
13.755
10.097
11.651
9.501
Totaal passiva
286.899
313.970
340.355
358.596
Totaal beschikbaar Totaal vastgelegd
273.144 265.565
303.873 292.633
328.704 319.015
349.095 337.253
Saldo werkkapitaal
7.579
11.240
9.689
11.842
Solvabiliteit
50,8
47,6
44,0
43,0
Activa Vaste activa Materiële vaste activa Financiële vaste activa
2015
2016
2017
2018
349.651 300
349.411 300
365.864 300
374.880 0
349.951
359.711
366.164
374.880
14.274 2.073 5.000
14.275 2.076 5.000
14.275 2.079 5.000
14.275 2.082 5.000
21.347
21.351
21.354
21.357
Totaal activa
371.298
381.062
387.518
396.237
Passiva Eigen vermogen Voorziening onrendabele toppen Overige voorzieningen Langlopende schuld
157.367 11.756 3.616 188.090
163.256 11.163 3.543 192.374
169.798 9.799 3.473 179.532
176.547 9.206 3.403 197.102
360.829
370.336
362.602
386.258
10.469
10.726
24.916
9.979
Totaal passiva
371.298
381.062
387.518
396.237
Totaal beschikbaar Totaal vastgelegd Saldo werkkapitaal
360.829 349.951 10.878
370.336 359.711 10.625
362.602 366.164 -/- 3.562
386.258 374.880 11.378
42,4
42,8
43,8
44,6
Vlottende activa Voorraden Vorderingen Liquide middelen
Kortlopende schuld
62
Vlottende activa Voorraden Vorderingen Liquide middelen
Kortlopende schuld
Solvabiliteit
Overzicht geconsolideerde bedrijfsbegroting
Periode: 2011 t/m 2018 (x e 1.000)
2011
2012
2013
2014
24.679 910 691 202
26.027 932 2.091 205
28.683 950 2.947 209
30.760 973 1.431 213
Bedrijfslasten Afschrijving/Mutatie bedrijfswaarde Onrendabele top nieuwbouw Personeelslasten Lasten onderhoud V- en E-meters Leefbaarheid Overige bedrijfslasten
26.482
29.255
32.789
33.377
2.128 1.953 3.431 6.456 247 318 3.222
2184 1.533 3.521 6.449 253 326 3.306
2.244 8.580 3.618 6.619 260 335 3.397
2.311 1.755 3.726 6.789 269 345 3.499
17.755
17.572
25.053
18.694
Rentebaten Rentelasten
212 4.925
143 6.188
50 7.006
50 8.173
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
4.014
5.638
780
6.560
Bedrijfsopbrengsten Huren Verkopen woningen bestaand Verkopen woningen nieuwbouw Overige bedrijfsopbrengsten
63 Af: Vennootschapsbelasting
-/- 1.415
-/- 1.840
-/- 614
-/- 2.102
2.599
3.798
166
4.458
2015
2016
2017
2018
33.011 992 1.073 217
34.300 1.011 1.073 221
35.770 1.030 998 226
37.043 1.049 630 231
Bedrijfslasten Afschrijving/Mutatie bedrijfswaarde Onrendabele top nieuwbouw Personeelslasten Lasten onderhoud V- en E-meters Leefbaarheid Overige bedrijfslasten
35.293
36.605
38.024
38.953
2.380 4.305 3.838 6.990 277 355 3.605
2.452 1.755 3.953 6.774 284 366 3.713
2.525 1.154 4.072 7.670 293 377 3.823
21.750
19.297
19.914
19.775
Rentebaten Rentelasten
50 8.628
50 8.835
50 8.738
50 9.505
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
4.965
8.523
9.422
9.723
-/- 1.710
-/- 2.634
-/- 2.880
-/- 2.974
3.255
5.889
6.542
6.749
Jaarresultaat
Bedrijfsopbrengsten Huren Verkopen woningen bestaand Verkopen woningen nieuwbouw Overige bedrijfsopbrengsten
Af: Vennootschapsbelasting Jaarresultaat
2.601 425 4.194 7.926 302 388 3.939
64
Bijlage Tabellen verhuur Vechtdal Tabel 1 Overzicht van het aantal woningzoekenden naar leeftijd en voorkeur type woning per 31-12-2010 Gewenste woning
< 25 jaar
25-54 jaar
55-64 jaar
≥ 65 jaar
Totaal
Eengezinswoning
205
694
84
40
1.023
63
77
26
57
223
Seniorenwoning
-
50
174
551
775
Garage
-
5
2
-
7
Onbekend/Geen voorkeur
114
158
10
7
289
Totaal
382
984
296
655
2.317
Etagewoning
Tabel 2 Overzicht van het aantal woningzoekenden naar type woning en plaats per 31-12-2010 Eengezinswoning
Etagewoning
Seniorenwoning
Garage
Onbekend Geen voorkeur
Totaal
Balkbrug
33
4
41
-
8
86
Beerzerveld
10
-
8
-
1
19
Dedemsvaart
380
83
260
1
63
787
Lemele
10
-
11
-
-
21
Lemelerveld
34
4
68
-
9
115
476
98
321
5
58
958
Vilsteren
4
-
3
-
-
7
Vinkenbuurt
1
-
-
-
-
1
Hardenberg
38
28
51
1
24
142
Slagharen
10
2
9
-
3
24
Onbekend/Geen voorkeur
27
4
3
-
65
157
1.023
223
775
7
231
2.317
Locatie
Ommen
Totaal
Tabel 3•
Overzicht aantallen woningen ingedeeld naar huurklasse per 31-12-2010
Netto huurklasse
Eengezinswoning
Etagewoning
Seniorenwoning
Garage
Zorgeenheden*
Totaal
392
158
96
60
11
717
1.347
111
720
-
54
2.232
28
12
6
-
16
62
1.767
281
822
60
81
3.011
Huur ≤ e 357,37 Huur tussen e 357,37 en e 548,18 Huur ≥ e 548,18 Totaal
• exclusief bedrijfsruimten * zorgeenheden bestaan uit een totaal van 475 zorgplaatsen.
65
Tabel 4* Overzicht aantal huuropzeggingen ingedeeld naar huurklasse in 2010 Netto huurklasse
Eengezinswoning
Etagewoning Seniorenwoning
Garage
Zorgeenheden
Totaal
Huur ≤ e 357,37
10
24
11
-
-
45
Huur tussen e 357,37 en e 548,18
79
14
26
-
1
120
1
8
-
-
-
9
90
46
37
-
1
174
Huur ≥ e 548,18 Totaal
* Op basis van het daadwerkelijke aantal huuropzeggingen in 2010, dit is exclusief nieuwbouw en verkoop bestaande huurwoningen. .
Tabel 5
Overzicht mutatiegraad naar type woning en huurklasse in 2010
Netto huurklasse
Etagewoning Seniorenwoning
Garage
Zorgeenheden
Totaal
Huur ≤ e 357,37
2,6%
15,2%
11,5%
-
-
6,3%
Huur tussen e 357,37 en e 548,18
5,9%
12,6%
3,6%
-
1,9%
5,4%
Huur ≥ e 548,18
3,6%
66,7%
-
-
-
14,5%
Totaal
5,1%
16,4%
4,5%
-
1,2%
5,8%
Tabel 6
66
Eengezinswoning
Leeftijd
Aantal eenpersoonshuishoudens waaraan een woning is verhuurd in 2010
Inkomen
Netto huurklassen ≤ e 357,37
e 357,37 - e 548,18
≥ e 548,18
Totaal
≤ 66 jaar
≤ e 21.450
14
57
4
75
> e 21.450
5
26
0
31
> 66 jaar
≤ e 20.200
3
7
1
11
> e 20.200
1
5
1
7
23
95
6
124
Totaal
Tabel 7 Leeftijd
Aantal meerpersoonshuishoudens waaraan een woning is verhuurd in 2010
Inkomen
Netto huurklassen ≤ e 357,37
e 357,37 - e 548,18
≥ e 548,18
Totaal
≤ 66 jaar
≤ e 29.125
8
25
2
35
> e 29.125
6
18
-
24
> 66 jaar
≤ e 27.575
3
19
1
23
> e 27.575
6
4
-
10
23
66
3
92
Totaal
Bijlage Resultaten woonenquête 2010 Aantal ingeleverde formulieren 855
Verhuisgeneigdheid
Prijzen koopwoning
Het aantal mensen dat aangeeft te willen verhuizen, is na een toename in de laatste twee jaar licht gedaald naar 47,1%. De verhuisgeneigdheid onder senioren (zestig jaar en ouder) is hoger dan onder jongeren. De percentages komen echter wel dichter bij elkaar en zijn 55,0% voor senioren en 42,0% voor jongeren. Vorig jaar was er een spectaculaire stijging van het aantal mensen dat aangaf binnen vier jaar te willen verhuizen. Dit aantal is dit jaar verder gestegen. Opvallend hierbij is dat van de verhuisgeneigden naar een koopwoning maar liefst 59,0% dit op korte termijn wil. Vorig jaar was dit nog 53,2%.
Van de respondenten die willen verhuizen en een voorkeur hebben voor een koopwoning geeft 54,5% aan een bedrag tussen e 200.000 en e 300.000 te willen investeren. Hierop volgen de prijsklassen van e 100.000 en e 200.000 met 24,6% en e 300.000 en e 400.000 met 13,2%. De sinds twee jaar ingezette stijging in de voorkeur voor een koopwoning tot e 200.000 zet daarmee door. De vraag naar woningen tussen de e 300.000 en e 400.000 is verder gedaald naar 13,2%. Dit is maar liefst 5,5% lager dan vorig jaar en 8,5% lager dan twee jaar geleden. Opvallend is dat de categorie boven de e 400.000 in populariteit blijft stijgen.
Kopen of huren Type huurwoning De voorkeur voor een huurwoning is verder toegenomen onder de personen die aan hebben gegeven te willen verhuizen. Vorig jaar wilde van de verhuisgeneigden nog 56,9% het liefst naar een huurwoning, inmiddels is dit 58,5%. Onder de groep verhuisgeneigden tot 59 jaar is de voorkeur voor huren 38,1%. In 2010 is het percentage verhuisgeneigden ouder dan 60 jaar met een voorkeur voor een huurwoning iets gedaald tot 78,8%. Dit is wel het tweede jaar op rij dat er een lichte daling waarneembaar is.
De voorkeur voor een appartement onder de mensen die binnen vier jaar willen gaan verhuizen naar een huurwoning blijft met 49,1% zeer groot. Vorig jaar was dit 48,7%. Binnen de voorkeur voor het op korte termijn verhuizen naar een huurwoning wordt het appartement op grote afstand gevolgd door de woning met zorg en de hoekwoning. Deze scoren beiden met 11,2% zelfs slechter dan vorig jaar. De tussenwoning en de twee-onder-een-kapwoning stijgen beiden licht naar respectievelijk 8,9 en 7,6%.
Type koopwoning Prijzen huurwoning Voor de verhuisgeneigden met een voorkeur voor koop blijft de vrijstaande woning met 37,5% de meest ideale woning. Dit percentage is echter wel behoorlijk lager dan in 2009 (41,2%). De twee-onder-een-kapwoning (24,4%) en het appartement (19,6%) profiteren hiervan. Het koopappartement kent daarmee in de laatste twee jaar een sterke opmars. Ook in de leeftijdscategorie tot en met 59 jaar stijgt de voorkeur voor een koopappartement al is dit van 7,9% naar 8,3%. In de leeftijdscategorie tot en met 59 jaar is de vrijstaande koopwoning het populairst met 43,8%. De voorkeur voor dit type koopwoning ligt echter wel 8,0% lager dan twee jaar geleden. Dit verschil komt grotendeels ten goede aan de twee-ondereen-kapwoning (30,6%).
Als we kijken naar wat de mensen met een voorkeur voor huren willen betalen, zien we dat de sinds twee jaar ingezette stijgende lijn stabiliseert. Vorig jaar gaf 68,0% aan meer dan € 400 per maand te willen betalen. Op dit moment is dit percentage 67,3%.
67
Tabellen enquête Tabel wilt u verhuizen, zo ja, wanneer en welke eigendomsvorm wilt u dan
niet
totaal
% van
% van
verhuizen
koop
huur
verhuizers
respondenten
niet
452
452
-
52,9
binnen 1 jaar
22
36
58
14,4
6,8
1-2 jaar
32
37
69
17,1
8,0
2-3 jaar
19
27
47
11,7
5,5
3-4 jaar
25
29
54
13,4
6,3
> 4 jaar
68
105
175
43,4
20,5
totaal
452
166
234
855
100,0
100,0
% van verhuizers
41,5
58,5
99,3
% van respondenten
19,4
27,4
totaal wel verhuizen
400
Tabel van verhuisgeneigden naar leeftijd en gewenste eigendomsvorm
68 18-30 jaar
30-40 jaar
40-50 jaar
50-60 jaar
60-70 jaar
≥ 70 jaar
totaal
%
koop
29
35
28
30
32
11
165
41,2
huur
7
11
21
36
89
71
235
58,8
totaal
36
46
49
66
121
82
400
100,0
% respons
8,9
11,4
12,1
16,4
30,0
20,3
100,0
% koop
80,6
76,1
57,1
45,5
26,5
13,4
41,2
% huur
19,4
23,9
42,9
54,5
73,5
86,6
58,8
Tabel verhuisgeneigden naar eigendomsvorm en prijs die men wil betalen < 100
100-200
200-300
300-400
≥ 400
totaal
koop
-
41
91
22
13
167
%
-
24,6
54,5
13,1
7,8
100
< 300
300-400
400-500
500-600
≥ 600
totaal
5
69
90
43
20
227
2,2
30,4
39,6
18,9
8,8
100,0
(x e 1.000,-)
(in euro’s) huur %
Tabel welk type heeft uw voorkeur en welke eigendomsvorm type voorkeur niet verhuizen
koop
huur
totaal
%
% van koop
% van huur
452
tussenwoning
5
20
25
6,3
3,0
8,6
twee-onder-één-kap
41
19
60
15,1
24,8
8,2
geschakeld
3
5
8
2,0
1,8
2,1
vrijstaand
60
10
70
17,6
36,4
4,3
hoekwoning
10
26
36
9,0
6,1
11,2
etage/appartement
33
115
148
37,2
20,0
49,4
woning met zorg
2
25
27
6,8
1,2
10,7
overig
11
13
24
6,0
6,7
5,6
totaal
165
233
398
100,0
100,0
100,0
%
41,5
58,5
100,0
Tabel welk type heeft uw voorkeur en wat wilt u ervoor betalen < 100
100-200
200-300
300-400
≥ 400
totaal
-
4
1
-
-
5
twee-onder-één-kap
2
15
25
1
-
43
geschakeld
-
-
1
2
-
3
vrijstaand
-
7
30
15
11
63
hoekwoning
1
7
3
-
-
11
etage/appartement
6
5
24
3
1
39
woning met zorg
-
-
1
1
-
2
overig
-
3
5
1
2
11
totaal
9
41
90
23
14
177
5,1
23,2
50,8
13,0
7,9
100,0
huurders (in euro’s)
< 300
300-400
400-500
500-600
≥ 600
totaal
tussenwoning
2
7
5
6
-
20
twee-onder-één-kap
1
4
10
2
-
17
geschakeld
-
2
2
-
1
5
vrijstaand
-
3
3
2
1
9
hoekwoning
-
10
11
4
-
25
etage/appartement
1
23
47
24
15
110
woning met zorg
1
13
7
2
2
25
overig
-
6
5
2
-
13
totaal
5
68
90
42
19
224
%
2,2
30,4
40,2
18,8
8,5
100,0
kopers (x e 1.000,-) tussenwoning
%
69
Tabellen enquête leeftijd jonger dan 60 jaar Tabel wilt u verhuizen, zo ja, wanneer en welke eigendomsvorm wilt u dan
niet
totaal
% van
% van
verhuizen
koop
huur
verhuizers
respondenten
niet
271
271
-
55,5
binnen 1 jaar
20
22
42
21,2
9,0
1-2 jaar
22
14
36
18,2
7,7
2-3 jaar
16
4
21
10,6
4,5
3-4 jaar
15
8
23
11,6
4,9
> 4 jaar
49
26
76
38,4
16,2
totaal
271
122
74
469
100,0
100,0
% van verhuizers
61,6
37,4
100,0
% van respondenten
26,0
15,8
totaal wel verhuizen
198
Tabel van verhuisgeneigden naar leeftijd en gewenste eigendomsvorm
70
18-30 jaar
30-40 jaar
40-50 jaar
50-60 jaar
totaal
%
koop
29
35
28
30
123
62,1
huur
7
11
21
36
75
37,9
totaal
36
46
49
66
198
100,0
% respons
18,2
23,2
24,7
33,3
100,0
% koop
80,6
76,1
57,1
45,5
62,1
% huur
19,4
23,9
42,9
54,5
37,9
Tabel verhuisgeneigden naar eigendomsvorm en prijs die men wil betalen < 100
100-200
200-300
300-400
≥ 400
totaal
koop
-
33
63
15
11
122
%
-
27,0
51,6
12,3
9,0
100,0
< 300
300-400
400-500
500-600
≥ 600
totaal
2
2
21
33
15
73
2,7
2,7
28,8
45,2
20,5
100,0
(x e 1.000,-)
(in euro’s) huur %
Tabel welk type woningen heeft uw voorkeur en welke eigendomsvorm type voorkeur niet verhuizen
koop
huur
totaal
%
% van koop
% van huur
271
tussenwoning
5
15
20
5,0
3,0
6,4
twee-onder-één-kap
37
11
48
12,1
22,4
4,7
geschakeld
2
1
3
0,8
1,2
0,4
vrijstaand
53
6
59
14,8
32,1
2,6
hoekwoning
8
15
23
5,8
4,8
6,4
etage/appartement
10
23
33
8,3
6,1
9,9
woning met zorg
-
-
-
-
-
-
overig
6
4
10
2,5
3,6
1,7
totaal
165
233
398
100,0
100,0
100,0
%
41,5
58,5
100,0
Tabel welk type woning heeft uw voorkeur en wat wilt u ervoor betalen < 100
100-200
200-300
300-400
≥ 400
totaal
-
4
1
-
-
5
twee-onder-één-kap
-
15
22
-
-
37
geschakeld
-
-
1
1
-
2
vrijstaand
-
7
26
13
10
56
hoekwoning
-
5
3
-
-
8
etage/appartement
-
2
7
1
-
10
woning met zorg
-
-
-
-
-
0
overig
-
1
2
1
2
6
totaal
-
34
62
16
12
124
%
-
27,4
50,0
12,9
9,7
100,0
huurders (in euro’s)
< 300
300-400
400-500
500-600
≥ 600
totaal
tussenwoning
1
5
5
4
-
15
twee-onder-één-kap
-
3
5
1
-
9
geschakeld
-
1
-
-
-
1
vrijstaand
-
1
3
1
-
5
hoekwoning
-
4
8
2
-
14
etage/appartement
1
6
10
6
-
23
woning met zorg
-
-
-
-
-
0
overig
-
1
2
1
-
4
totaal
2
21
33
15
-
71
%
2,8
29,6
46,5
21,1
-
100,0
kopers (x e 1.000,-) tussenwoning
71
72
De foto’s in dit jaarverslag zijn gemaakt op Terschelling door Marleen Swart. Wij bedanken iedereen die een bijdrage heeft geleverd aan de totstandkoming van dit jaarverslag voor de medewerking.
Woningstichting de Veste tel. (0529) 45 25 88, fax (0529) 45 56 05 e-mail
[email protected], internet www.veste.nl Postadres Postbus 132, 7730 AC Ommen Bezoekadres Eskampweg 1, Ommen Kantoor geopend maandag t/m donderdag 09.00 - 12.30 en 13.00 - 16.00 uur vrijdag 09.00 - 12.30 uur
