1
Seminarie Duurzaam Bouwen Kantoorgebouwen duurzaam herbestemmen
Leefmilieu Brussel
KANTOORGEBOUWEN IN BRUSSEL EN HUN HERBESTEMMING Sophie COEKELBERGHS OVERZICHT VAN HET KANTORENPARK/BSO/ DIRECTIE STUDIES EN PLANNING
Doelstelling van de presentatie Stand van zaken van de herbestemde kantoorgebouwen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
3
Methode Gegevensbron ●
Gegevens afkomstig uit een jaarlijks onderzoek van alle stedenbouwkundige vergunningen (afgegeven door de 19 gemeenten en het Gewest) in het kader van het Overzicht van het kantorenpark, sinds 1997
●
Kantoren in strictu sensu van het G.B.P.
●
Gevolg: kantoren horende bij de industrie/handelszaken werden niet meegerekend
●
Kantoren – juridische context
●
Feitelijke kantoren geïdentificeerd dankzij de samenwerking met Inventimmo (Citydev) 4
Plan van de uiteenzetting
●
Reglementaire toestand van de verbouwingen (planningsinstrumenten– stedenbouwkundige vergunningen)
●
Brusselse context van de kantorenmarkt
●
Feiten
5
Reglementaire toestand van de verbouwingen: GBP + BBP ●
Gewestelijk Bestemmingsplan (GBP) dekt het territorium over verschillende zones, in functie van de toelaatbare bestemmingen: woongebieden, gemengde zones, administratieve zones (AZ), enz. (29/06/2001)
●
Demografisch GBP (21/12/2013): woningen vormen een van de voornaamste bestemmingen in de AZ (vroeger hadden zij slechts een bijkomstige functie en waren ze dus onderworpen aan bepaalde beperken) om verbouwingen te stimuleren (en de functionele mix in kantoorwijken)
●
Bijzondere Bestemmingsplannen (BBP) verduidelijken het GBP op lokaal niveau maar blijven conform (opgelet echter voor impliciete opheffingen van beschikkingen die niet conform zijn met BBP voor het GBP) 6
Reglementaire toestand van de verbouwingen: stedenbouwkundige vergunningen ●
Om het gebruik/de bestemming van een goed te wijzigen, is een voorafgaande stedenbouwkundige vergunning nodig, zelfs zonder werken (BWRO, art.98)
●
Een stedenbouwkundige vergunning is dus nodig om kantoren om te bouwen tot woningen, scholen enz.
●
De stedenbouwkundige vergunningen worden slechts afgeleverd indien ze conform zijn met de bestemmingsplannen (GBP + BBP)
●
Andere reglementeringen: ►
EPB,
►
Bewoonbaarheidsnormen voor woningen,
►
Toegang PBM
7
Brusselse context van de kantorenmarkt ●
Structurele leegstand in Brussel: ►
Te veel kantoren werden gebouwd: overaanbod en hardnekkige leegstand
►
Onzekere huidige economische context
►
Stabilisatie van het aantal banen in kantoorgebouwen
►
Daling van de gemiddelde bezette oppervlakte per werknemer (van 20 naar 15 m² / baan + telewerken)
●
Huidig kantorenpark in BHG: 13.082.809 m²
●
Leegstandgraad: 8,00 % met grote schommelingen per wijk (tot 15,8 % in 2e kroon oost) 8
Verbouwingen: feiten
●
De cijfers opnieuw kaderen in de context van de kantoorvergunningen
●
Locatie van de verbouwingen
●
Verbouwingen ten aanzien van het GBP
●
Verschillende soorten verbouwingen
●
Stedenbouwkundige aspecten
●
Verbouwing en leeftijd van de gebouwen
●
En ook …
9
Financietoren The Capital
North Galaxy North Galaxy City Centre City Centre Eurostation Berlaymont
BNB Belair (D&F) Fortis TBR Realex Europese Raad
Madou -toren Zenith North Light
Tour & T Up Site Pole Star Silver Tower
(p.m.)
11
Kantooroppervlaktes met toegelaten verbouwingen
(p.m.)
Ter herinnering: kantorenpark= 13.000.000 m² <> 668.000 m² (exl. ambassades) verbouwd over 16 jaar
12
13
14
2012: sleuteljaar ●
Op vlak van ►
Geconverteerde oppervlaktes (128.000 m²)
►
Omvang van de betrokken gebouwen (10.000 m² et +)
►
Bestemmingszone van het GBP: AZ
►
Locatie: uitbreiding naar nieuwe wijken zoals › Europese wijk › Pentagon › Terhulpensesteenweg
►
Bestemming › rusthuizen/ serviceflats
› studentenkoten
15
Soorten verbouwingen ●
Terugkeer naar de residentiële functie van gebouwen of delen van gebouwen die oorspronkelijk ontworpen waren als woningen (functionele mutaties) ►
Hotels en herenhuizen (vb. Molièrelaan, Louizalaan)
►
Appartementen in luxeappartementsgebouwen (Tervurenlaan, Gribaumontlaan, Louizalaan)
►
Appartementen in moderne appartementsgebouwen, begane grond waar lokalen voor vrije beroepen opnieuw woningen worden (Vorstlaan, Churchilllaan)
16
●
Verbouwen van kantoorgebouwen sensu stricto
►
woningen: appartementen (meestal luxe)
►
hotels / flathotels (Wetstraat, Plejadenlaan…)
►
residenties / studentenkoten
►
residenties / bejaardencentra
►
hogescholen
►
andere voorzieningen › politiecommissariaat, › Huis van de Europese geschiedenis (Leopoldpark),
› crèches, poliklinieken, gezondheidsvoorzieningen… ►
handelszaken
17
●
Scholen: een bijzonder geval ►
Vrij eenvoudige voor hogescholen / universiteiten
(St-Luc, La Cambre, Vlerick Hogeschool, Sint-Lucas) ►
Ingewikkelder voor basis- en middelbare scholen ›
De kantoorwijken zijn heel geconcentreerd terwijl de behoefte aan scholen verspreid over het gewest
›
Omvang van de bestaande kantoorgebouwen (aantal verdiepingen)
›
Specifieke eisen (o.a. normen vastgelegd door de overheid) ›
turnzalen,
›
speelplaatsen/overdekte speelplaatsen,
›
beveiliging van de naaste omgeving (veiligheid op de weg),
›
traphallen,
›
... 18
Stedenbouwkundige aspecten ●
Nadenken over de mogelijke verbouwingen vanaf het ontwerp van de kantoorgebouwen
●
Locatie <> goedkeuring om te wonen in een stedelijke omgeving (cf. Marcel Thiry, Colonel Bourg, Ariane: zonings)
●
Kwaliteit van het centrale deel van de huizenblokken (o.a. garageboxen)
●
Oriëntatie + doorsteekwoningen, bij voorkeur (een rustige kant in het huizenblok) => kwestie van de diepte van de bouwlijn
●
De nieuwe functie aangeven (bijvoorbeeld balkons of loggia’s voor de woningen) 19
●
Opportunistisch gebruik van de bestaande volumes / bouwhoogtes, soms veel hoger dan de directe omgeving
=> bij verandering van bestemming, eventueel naleven van GSV en / of stedenbouwkundige kenmerken van een huizenblok ●
Welke duurzaamheid van de kantoorgebouwen uit de jaren 90 die reeds verbouwd zijn?
20
21
22
m²
23
Maar ook … ●
Reconversie is slechts een gedeeltelijke oplossing voor het structureel overaanbod aan kantoren
●
Behandeling geval per geval (structuur van de eigendom, soort eigenaar, volledig leeg of niet, rentabiliteit van het project…)
●
Het verbouwen van woningen biedt geen antwoord op de behoefte aan betaalbare woningen
●
De verbouwingen van grote kantoorgebouwen in woningen zouden moeten voortgezet worden, bijvoorbeeld: Genèvestraat, Wolstraat, Vorstlaan, Stallestraat, Koninklijke Prinsstraat, Marcel Thirylaan, Gemeenteplaats,
M. Charlentstraat, Gulden Vlieslaan, Kolonel Bourgstraat, Senypark, Tervurenlaan, Charleroise steenweg, Woluwedal, Sint-Pieterssteenweg
24
●
Angst voor de moeilijkheid om op stappen terug te komen indien de vraag naar kantoren opnieuw zou toenemen
(onomkeerbaar karakter van stedenbouwkundige vergunning) ●
Welke verbouwing voor de kantoortorens?
●
Hoe gespecialiseerder de architectuur, hoe moeilijker verbouwen
●
Asbest in de gebouwen uit de jaren ‘60, ‘70 en ’80
●
Schaarste van de verbouwingen aan de rand (cf. Overzicht van het kantorenpark nr.33)
25
Marcel Thiry 216 (1990) 10.000 m² Studio’s /appartementen
Livingstone / Joseph II (1978) 14.000 m² appartementen
Terhulpensesteenweg 130 (1977) 12.000 m² bejaardencentrum (kamers en flats)
Lacomblélaan 52 (1974)
1.600 m² appartementen en studio’s
Interessante tools, websites, enz…: ●
Publicatie Gisteren kantoren Vandaag woningen
Ch. Lasserre, A. Böhlke et al., Ministerie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, 2013 Beschikbaar in de boekenhandel. Referenties: https://stedenbouw.irisnet.be/actualiteitenonthaal/gisteren-kantoren-vandaag-woningen
●
●
Overzicht van het kantorenpark, 2 nummers per jaar ►
Uitgegeven vergunningen
►
Kantoorvoorraad en leegstand
►
http://stedenbouw.irisnet.be/studiesenpublicaties/studies-enobservatoria/overzicht-van-het-kantorenpark?set_language=nl
Overzicht van de productieactiviteiten: nr.1 (2012) gaat over de verbouwingen van plekken voor productie- en opslagactiviteiten (25 % in 15 jaar) http://urbanisme.irisnet.be/publications/pdf/observatoire-des-activites-productives 30
Contact Sophie COEKELBERGHS Overzicht van het kantorenpark Gewestelijke Overheidsdienst Brussel (GOB) Brussel Stedelijke Ontwikkeling Directie Studies en Planning
GOB – Vooruitgangsstraat 80/1 - 1030 Brussel
: 02.204.20.93
E-mail:
[email protected] 31