Sectie A: Samenvatting van de waarderingsregels en didactische samenvatting... 1 Sectie B: Boekhoudregels Toepasselijke IFRS normen

BOEKHOUDHANDLEIDING NMBS GROEP

Vastgoedbeleggingen Hoofdstuk 11 25/02/2011 - PVS Inhoudstafel

Sectie A: Samenvatting van de waarderingsregels en didactische samenvatting ............................. 1 Sectie B: Boekhoudregels ................................................................................................................. 11 1

Toepasselijke IFRS normen ....................................................................................................... 12 1.1

Referenties ....................................................................................................................................... 12

1.2

Toepassingsgebied ........................................................................................................................... 12

2

Definities ..................................................................................................................................... 13

3

Opnamecriteria ........................................................................................................................... 14 3.1

Algemeen .......................................................................................................................................... 14

3.2

Voorbeelden ..................................................................................................................................... 16

3.2.1 3.2.2

3.3

Specifieke toepassingen................................................................................................................... 16

3.3.1 3.3.2

3.4

4

Voorbeelden van vastgoedbeleggingen ..................................................................................................... 16 Voorbeelden van onroerende goederen die niet worden beschouwd als vastgoedbeleggingen ................ 16 Vastgoed voor gemengd gebruik .............................................................................................................. 16 Aanvullende diensten ................................................................................................................................ 17

Herclassificatie ................................................................................................................................ 18

Waardering ................................................................................................................................. 19 4.1

Waardering bij eerste opname....................................................................................................... 19

4.2

Waardering na eerste opname ....................................................................................................... 20

4.2.1 4.2.2 4.2.3

Kostprijsmodel .......................................................................................................................................... 20 Reële waardemodel mag niet toegepast worden ....................................................................................... 20 Afschrijvingen en componentenbenadering .............................................................................................. 20

5

Niet langer in de balans opnemen ............................................................................................. 21

6

Samenvatting van de verschillen tussen IFRS en Belgische boekhoudregels ......................... 22 6.1

Presentatie ....................................................................................................................................... 22

Sectie C: Boekhoudplan en consolidatiepakket ............................................................................... 23 7

Boekhoudplan ............................................................................................................................. 24 7.1

Balansrekeningen ............................................................................................................................ 24

7.1.1 7.1.2

7.2

Winst- en verliesrekening ............................................................................................................... 25

7.2.1

8

Algemeen .................................................................................................................................................. 24 Vastgoedbeleggingen ................................................................................................................................ 24 Algemeen .................................................................................................................................................. 25

Consolidatiepakket ..................................................................................................................... 26

Sectie D: Boekingen en voorbeelden ................................................................................................ 27 9

Classificatie als vastgoedbelegging ............................................................................................ 28


Vastgoedbeleggingen Hoofdstuk 11

Pagina 1 25/02/2011 - PVS

Sectie A: Samenvatting van de waarderingsregels en didactische samenvatting



Pagina 2 25/02/2011 - PVS

Samenvatting van de waarderingsregels Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (terrein of gebouw) dat wordt aangehouden (door de eigenaar of leasingnemer op grond van een financiële lease) om huuropbrengsten, of een waardestijging te realiseren, en niet voor:  

Gebruik in de productie of de levering van goederen of diensten of voor bestuurlijke doeleinden; of Verkoop in het kader van de normale bedrijfsvoering.

IAS 40 is enkel van toepassing op de vastgoedbeleggingen voor gemengd gebruik in het geval dat:

 

Het deel aangehouden met het oog op het realiseren van huuropbrengsten of waardestijgingen en het deel aangehouden voor eigen gebruik afzonderlijk verkoopbaar zijn; Het deel aangehouden voor eigen gebruik minder dan 5% van het geheel bedraagt.

Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Alle waarderingsregels met betrekking tot de materiële vaste activa zijn dus eveneens van toepassing op de vastgoedbeleggingen.



Pagina 3 25/02/2011 - PVS

Didactische samenvatting A.

Overzicht Toepasselijke IFRS Normen/ interpretaties - IAS 40 Vastgoedbeleggingen Definitie Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (grond of een gebouw – of deel van een gebouw – of beide) dat door de juridische eigenaar of economische eigenaar (Vb.: de huurder op grond van een financiële lease) wordt aangehouden om huuropbrengsten, een waardestijging, of beide te realiseren, en niet voor: 

eigen gebruik, dwz voor gebruik in de productie of de levering van goederen of diensten of voor bestuurlijke doeleinden (zie IAS 16 Materiële vaste activa); of



verkoop in het kader van de normale bedrijfsvoering (zie IAS 2 Voorraden).

Opmerking: De analyse dient op het niveau van de entiteit te gebeuren. Indien een entiteit van de NMBS groep een onroerend goed verhuurt aan een andere entiteit van de groep dient dit onroerend goed opgenomen te worden onder de vastgoedbeleggingen.



Pagina 4 25/02/2011 - PVS

Bepaling van de toe te passen norm Classificatie van een onroerend goed

Terreinen, gebouwen of beide?

NEEN

IAS 40 is niet van toepassing

JA

IAS 2 (*) is van toepassing

JA

IFRS 5 (**) is van toepassing

JA

IAS 16 is van toepassing

JA

Aangehouden voor verkoop in het kader van de normale bedrijfsvoering?

NEEN

Aangehouden voor verkoop?

NEEN

Vastgoed voor eigen gebruik?

NEEN


(*) Normaliter niet van toepassing binnen de NMBS groep. (**) De NMBS groep moet een onroerend goed classificeren als aangehouden voor verkoop indien de boekwaarde ervan hoofdzakelijk zal worden gerealiseerd door een verkooptransactie en niet door het voortgezette gebruik ervan.



Pagina 5 25/02/2011 - PVS

Toepassingsgebied IAS 40 moet worden toegepast bij de opname, waardering van en informatieverschaffing over vastgoedbeleggingen. Opnamecriteria Opnamecriteria Een vastgoedbelegging moet als een actief worden opgenomen als en alleen als: 

Het waarschijnlijk is dat de aan de vastgoedbelegging verbonden toekomstige economische voordelen naar de NMBS groep zullen vloeien; en



De kostprijs van de vastgoedbelegging betrouwbaar kan worden bepaald.

Waardering - eerste opname Waardering – eerste opname Waardering tegen kostprijs (incl. transactiekosten).

Waardering - na eerste opname Na de eerste opname, moet een entiteit van de NMBS groep al haar vastgoedbeleggingen waarderen 1 2 volgens het kostprijsmodel , zoals bij de klassieke materiële vaste activa. Niet langer in de balans opnemen Een (component van een) vastgoedbelegging mag niet langer in de balans opgenomen worden als vastgoedbelegging in volgende gevallen: -

Vervreemding (Vb.: verkoop); Vervanging (van een component); Overboeking naar materiële vaste activa; Overboeking naar vaste activa aangehouden voor verkoop.

De winsten/verliezen bij vervreemding (= netto-opbrengst bij vervreemding - boekwaarde) worden opgenomen in de winsten verliesrekening. Informatieverschaffing (in de bijlagen van de financiële staten) Voor informatieverschaffing verwijzen we naar de boekhoudhandleiding, titel 9 Consolidatiepakket. In het bijzonder moet de reële waarde van vastgoedbeleggingen worden toegelicht (zelfs indien het kostprijsmodel wordt toegepast).

1

Kostprijsmodel: kostprijs = aankoopprijs + rechtstreeks toerekenbare kosten + kosten van ontmanteling en herstel (de contante waarde van de geschatte kosten van ontmanteling en verwijdering van het materieel vast actief of het herstel van het terrein waarop het actief zich bevindt moet opgenomen worden in de kostprijs indien er een verplichting bestaat deze kosten op te lopen en indien de kosten betrekking hebben op de aankoop of de vervaardiging van het actief en niet op zijn exploitatie). 2 De waardering van vastgoedbeleggingen aan reële waarde is mogelijk onder IFRS. Dit model is echter niet toegelaten volgens de waarderingsregels van de NMBS groep.



Pagina 6 25/02/2011 - PVS

B.

Didactische samenvatting

B.1.

Definities

Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (grond of een gebouw – of deel van een gebouw – of beide) dat door de juridische eigenaar of economische eigenaar (Vb.: de huurder op grond van een financiële lease) wordt aangehouden om huuropbrengsten, een waardestijging, of beide te realiseren, en niet voor: 

eigen gebruik, dwz voor gebruik in de productie of de levering van goederen of diensten of voor bestuurlijke doeleinden (zie IAS 16 Materiële vaste activa); of



verkoop in het kader van de normale bedrijfsvoering (zie IAS 2 Voorraden).

Opmerking: De analyse dient op het niveau van de entiteit te gebeuren. I ndien een entiteit van de NMBS groep een onroerend goed verhuurt aan een andere entiteit van de groep dient dit onroerend goed opgenomen te worden onder de vastgoedbeleggingen. B.2.

Bepaling van de toe te passen norm

Bij het bepalen of een onroerend goed een vastgoedbelegging of een vastgoed voor eigen gebruik is, is 3 oordeelsvorming vereist . De volgende tabel geeft een overzicht van de belangrijkste eigenschappen van vastgoed voor eigen gebruik en vastgoedbeleggingen: Vastgoed voor eigen gebruik

3

Vastgoedbelegging



Wordt aangehouden voor gebruik in de productie, de levering van goederen of diensten, of voor bestuurlijke doeleinden.



Wordt aangehouden om huuropbrengsten, een waardestijging of beide te realiseren.



Genereert kasstromen die niet kunnen worden onderscheiden van kasstromen gegenereerd door andere activa die worden gebruikt in de productie of levering van goederen of diensten.



Genereert kasstromen die grotendeels onafhankelijk zijn van de andere activa van de NMBS groep.



In voorkomend geval vormen de aanvullende diensten verleend aan de gebruikers van het onroerend goed een belangrijke component van de totale overeenkomst. (Vb.: een hotel)



Indien er aanvullende diensten verleend worden aan de gebruikers van het onroerend goed, vormen deze een onbelangrijke component van de totale overeenkomst.

Voor voorbeelden van onroerende goederen die worden beschouwd of niet worden beschouwd als vastgoedbeleggingen, verwijzen we naar sectie B Boekhoudregels, titel 3.2 Voorbeelden van dit hoofdstuk.



Pagina 7 25/02/2011 - PVS

Onderstaande beslissingsboom kan helpen bij de classificatie van een onroerend goed: Classificatie van een onroerend goed


NEEN


JA

IAS 2 (*) is van toepassing

JA

IFRS 5 (**) is van toepassing

JA


JA


NEEN


NEEN


NEEN


(*) Normaliter niet van toepassing binnen de NMBS groep. (**) De NMBS groep moet een onroerend goed classificeren als aangehouden voor verkoop indien de boekwaarde ervan hoofdzakelijk zal worden gerealiseerd door een verkooptransactie en niet door het voortgezette gebruik ervan.



Pagina 8 25/02/2011 - PVS

Vastgoed voor gemengd gebruik Van bepaalde onroerende goederen wordt een deel aangehouden met het oog op het realiseren van huuropbrengsten (of waardestijgingen), terwijl een ander deel wordt aangehouden voor eigen gebruik (voor gebruik in de productie of levering van goederen of diensten of voor bestuurlijke doeleinden). De volgende verwerking is van toepassing op vastgoed voor gemengd gebruik:

START

Zijn delen afzonderlijk verkoopbaar?

B.3.

NEEN

Is deel aangehouden voor eigen gebruik beperkt ? Minder dan 5%?

JA

JA

Delen afzonderlijk verwerken (IAS 40 en IAS 16)

IAS 40

NEEN

IAS 16

Opnamecriteria Opnamecriteria

Een vastgoedbelegging moet als een actief worden opgenomen als en alleen als: 

Het waarschijnlijk is dat de aan de vastgoedbelegging verbonden toekomstige economische voordelen naar de NMBS groep zullen vloeien; en



De kostprijs van de vastgoedbelegging betrouwbaar kan worden bepaald.

De kosten omvatten: 

De eerste kosten die zijn gemaakt voor de verwerving van een vastgoedbelegging; en



De kosten die daarna gemaakt zijn om een onroerend goed uit te breiden of delen ervan te vervangen.

Voor een meer gedetailleerde bespreking van de opnamecriteria verwijzen we naar hoofdstuk 10 Materiële vaste activa, meer bepaald sectie C Terreinen, titel 5 Opnamecriteria en sectie D Gebouwen, titel 5 Opnamecriteria.



Pagina 9 25/02/2011 - PVS

B.4.

Herclassificatie Herclassificatie

Herclassificatie van of naar een vastgoedbelegging moet plaatsvinden als en alleen als er sprake is van een wijziging van het gebruik die blijkt uit: 

De aanvang van het eigen gebruik, in geval van een herclassificatie van vastgoedbeleggingen naar vastgoed voor eigen gebruik;



De beëindiging van het eigen gebruik, in geval van een herclassificatie van vastgoed voor eigen gebruik naar vastgoedbelegging.

Indien de NMBS groep aanvangt met de herontwikkeling van een bestaande vastgoedbelegging voor voortgezet toekomstig gebruik als vastgoedbelegging, blijft het onroerend goed een vastgoedbelegging en wordt deze niet geherclassificeerd als vastgoed voor eigen gebruik tijdens de herontwikkeling. B.5.

Waardering

B.5.1.

Waardering - eerste opname Waardering – eerste opname Waardering tegen kostprijs (inclusief transactiekosten)

In de praktijk worden de vastgoedbeleggingen binnen de NMBS groep bij eerste opname op dezelfde wijze gewaardeerd als het vastgoed voor eigen gebruik. Dat wil zeggen dat ze dezelfde regels volgen als de terreinen en gebouwen die worden opgenomen onder materiële vaste activa.

De kostprijs van een gekochte vastgoedbelegging omvat:

(*) De rechtstreeks toe te rekenen uitgaven omvatten juridische advieskosten, overdrachtsbelasting en andere transactiekosten. De kostprijs van een zelf vervaardigde vastgoedbelegging = het bedrag van de kosten tot en met het moment van voltooiing van de vervaardiging of ontwikkeling.



Pagina 10 25/02/2011 - PVS

B.5.2.

Waardering - na eerste opname Waardering - na eerste opname Kostprijsmodel

Na de eerste opname, moet de NMBS groep al haar vastgoedbeleggingen waarderen volgens het 4 5 kostprijsmodel , zoals bij de klassieke materiële vaste activa . Afschrijvingen en componentenbenadering Alle bepalingen met betrekking tot de afschrijvingen en componentenbenadering van klassieke materiële vaste activa zijn van toepassing op vastgoedbeleggingen.

B.6.

Niet langer in de balans opnemen

Een vastgoedbelegging wordt niet langer opgenomen in de balans als vastgoedbelegging in de volgende gevallen:    

Bij vervreemding (verkoop, schenking, ruil, inbreng, enz.); Bij vervanging van een (deel van een) component; Bij overboeking naar materiële vaste activa (indien niet langer voldaan aan de criteria van vastgoedbeleggingen); 6 Bij overboeking naar vaste activa aangehouden voor verkoop (indien voldaan aan de criteria van vaste activa aangehouden voor verkoop).

Boekhoudkundige verwerking vastgoedbelegging niet langer opgenomen in de balans:  

4

Uitboeking kostprijs evenals de geaccumuleerde afschrijvingen en de eventuele overeenstemmende geaccumuleerde bijzondere waardeverminderingsverliezen; Opname in de winsten verliesrekening van winst of verlies uit vervreemding (= verschil tussen de netto-opbrengst bij vervreemding en de boekwaarde van het actief).

Kostprijsmodel: kostprijs = aankoopprijs + rechtstreeks toerekenbare kosten + kosten van ontmanteling en herstel (de contante waarde van de geschatte kosten van ontmanteling en verwijdering van het materieel vast actief of het herstel van het terrein waarop het actief zich bevindt moet opgenomen worden in de kostprijs indien er een verplichting bestaat deze kosten op te lopen en indien de kosten betrekking hebben op de aankoop of de vervaardiging van het actief en niet op zijn exploitatie). 5 De waardering van vastgoedbeleggingen aan reële waarde is mogelijk onder IFRS. Dit model is echter niet toegelaten volgens de waarderingsregels van de NMBS groep. 6 Indien de boekwaarde van een onroerend goed hoofdzakelijk zal worden gerealiseerd door verkoop en niet door het voortgezette gebruik van het actief, dient dit actief geclassificeerd te worden als vaste activa aangehouden voor verkoop.



Pagina 11 25/02/2011 - PVS

Sectie B: Boekhoudregels



Pagina 12 25/02/2011 - PVS

1

Toepasselijke IFRS normen

1.1

Referenties 7

IAS 40 – Vastgoedbeleggingen .

1.2 Toepassingsgebied IAS 40 moet worden toegepast bij de opname, waardering van en informatieverschaffing over vastgoedbeleggingen. IAS 40 is onder andere van toepassing op de waardering van vastgoedbeleggingen in de jaarrekening van de leasingnemer (de huurder) indien deze gehouden worden op grond van een financiële lease en op de waardering van vastgoedbeleggingen in de jaarrekening van de leasinggever indien deze ter beschikking gesteld worden aan de leasingnemer op grond van een operationele lease. De standaard is niet van toepassing op volgende kwesties die in IAS 17 Leaseovereenkomsten worden behandeld (voor leaseovereenkomsten verwijzen we naar het hoofdstuk 12 Leaseovereenkomsten):   

7

de classificatie van leaseovereenkomsten als financiële of operationele leases; de opname van baten uit een leaseovereenkomst voor vastgoedbeleggingen; de boekhoudkundige verwerking van „sale and leaseback‟ -transacties.

Deze versie omvat de wijzigingen tot 17 januari 2008.



Pagina 13 25/02/2011 - PVS

2

Definities

IAS 40 Vastgoedbeleggingen definieert de volgende begrippen: De boekwaarde is het bedrag waarvoor een actief opgenomen wordt na aftrek van geaccumuleerde afschrijvingen en van eventuele geaccumuleerde bijzondere waardeverminderingsverliezen. De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld in een zakelijke, objectieve transactie tussen ter zake goed geïnformeerde, tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn. Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (grond of een gebouw – of deel van een gebouw – of beide) dat door de juridische eigenaar of economische eigenaar (Vb.: de huurder op grond van een financiële lease) wordt aangehouden om huuropbrengsten, een waardestijging, of beide te realiseren, en niet voor:  

eigen gebruik, dat wil zeggen voor gebruik in de productie of de levering van goederen of diensten of 8 voor bestuurlijke doeleinden (zie IAS 16 Materiële vaste activa ); of 9 verkoop in het kader van de normale bedrijfsvoering (zie IAS 2 Voorraden ).

Een vastgoedbelegging wordt aangehouden om huuropbrengsten, een waardestijging of beide te realiseren. Dit betekent dat een vastgoedbelegging kasstromen genereert die grotendeels onafhankelijk zijn van de andere activa van de NMBS groep. Indien er aanvullende diensten verleend worden aan de gebruikers van het onroerend goed, vormen deze een onbelangrijke component van de totale overeenkomst. Opmerking: De analyse dient op het niveau van de entiteit te gebeuren. I ndien een entiteit van de NMBS groep een onroerend goed verhuurt aan een andere entiteit van de groep dient dit onroerend goed opgenomen te worden onder de vastgoedbeleggingen. Vastgoed voor eigen gebruik wordt aangehouden voor gebruik in de productie, de levering van goederen of diensten, of voor bestuurlijke doeleinden. Dit betekent dat vastgoed voor eigen gebruik kasstromen genereert die niet kunnen worden onderscheiden van kasstromen gegenereerd door andere activa die worden gebruikt in de productie of levering van goederen of diensten. In voorkomend geval vormen de aanvullende diensten verleend aan de gebruikers van het onroerend goed een belangrijke component van de totale overeenkomst (Vb.: een hotel).

8 9

Besproken in het hoofdstuk 10 Materiële vaste activa. Besproken in het hoofdstuk 16 Voorraden



Pagina 14 25/02/2011 - PVS

3

Opnamecriteria

3.1 Algemeen Een vastgoedbelegging moet als een actief worden opgenomen als en alleen als: (a) Het waarschijnlijk is dat de aan de vastgoedbelegging verbonden toekomstige economische voordelen naar de NMBS groep zullen vloeien; en (b) De kostprijs van de vastgoedbelegging betrouwbaar kan worden bepaald. De kosten van de vastgoedbeleggingen omvatten:  

de eerste kosten die zijn gemaakt voor de verwerving van een vastgoedbelegging; en de kosten die daarna gemaakt zijn om een onroerend goed uit te breiden of delen ervan te vervangen.

Bij het bepalen of een onroerend goed een vastgoedbelegging of een vastgoed voor eigen gebruik is, is oordeelsvorming vereist. Voor voorbeelden van onroerende goederen die worden beschouwd of niet worden beschouwd als vastgoedbeleggingen, verwijzen we naar titel 3.2 Voorbeelden van huidige sectie. De volgende tabel geeft een overzicht van de belangrijkste eigenschappen van vastgoed voor eigen gebruik en vastgoedbeleggingen: Vastgoed voor eigen gebruik

Vastgoedbelegging



Wordt aangehouden voor gebruik in de productie, de levering van goederen of diensten, of voor bestuurlijke doeleinden.



Wordt aangehouden om huuropbrengsten, een waardestijging of beide te realiseren.



Genereert kasstromen die niet kunnen worden onderscheiden van kasstromen gegenereerd door andere activa die worden gebruikt in de productie of levering van goederen of diensten.



Genereert kasstromen die grotendeels onafhankelijk zijn van de andere activa van de NMBS groep.



In voorkomend geval vormen de aanvullende diensten verleend aan de gebruikers van het onroerend goed een belangrijke component van de totale overeenkomst. (Vb.: een hotel).



Indien er aanvullende diensten verleend worden aan de gebruikers van het onroerend goed, vormen deze een onbelangrijke component van de totale overeenkomst.

Voor een meer gedetailleerde bespreking van de opnamecriteria verwijzen we naar hoofdstuk 10 Materiële vaste activa, meer bepaald sectie C Terreinen en sectie D Gebouwen titel 5 Opnamecriteria.



Pagina 15 25/02/2011 - PVS

Onderstaande beslissingsboom kan helpen bij de classificatie van een onroerend goed: 1011


NEEN


JA

IAS 2 (10) is van toepassing

JA

IFRS 5 (11) is van toepassing

JA


JA


NEEN


NEEN


NEEN


10

Normaliter niet van toepassing binnen de NMBS groep. De NMBS groep moet een onroerend goed classificeren als aangehouden voor verkoop indien de boekwaarde ervan hoofdzakelijk zal worden gerealiseerd door een verkooptransactie en niet door het voortgezette gebruik ervan. 11



Pagina 16 25/02/2011 - PVS

3.2 Voorbeelden 3.2.1 Voorbeelden van vastgoedbeleggingen Voorbeelden van vastgoedbeleggingen zijn:      

Een terrein of een gebouw dat eigendom is van een vennootschap van de NMBS groep en dat in leasing gegeven is op grond van een operationele lease; Een leegstaand gebouw dat wordt aangehouden om in lease te geven op grond van een operationele lease; Vastgoed in aanbouw of ontwikkeling voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging; Onteigende gebouwen en gronden die nog huuropbrengsten genereren tussen de onteigeningsdatum en afbraakdatum; Vastgoed dat niet geëxploiteerd wordt en waarvan de bestemming nog niet gekend is; Vastgoed dat in erfpacht wordt gegeven waarbij de erfpachtovereenkomst een operationele lease is.

3.2.2 Voorbeelden van onroerende goederen die niet worden beschouwd als vastgoedbeleggingen Voorbeelden van onroerende goederen die niet worden beschouwd als vastgoedbeleggingen:  

  

Vastgoed in aanbouw of ontwikkeling namens derden (zie hoofdstuk 17 Onderhanden projecten); Vastgoed voor eigen gebruik dat wordt aangehouden voor toekomstig gebruik als vastgoed voor eigen gebruik of dat wordt aangehouden voor toekomstige ontwikkeling en later gebruik als vastgoed voor eigen gebruik; Vastgoed in financiële lease gegeven; Vastgoed gebruikt door personeelsleden voor dienstredenen; Vastgoed dat in erfpacht wordt gegeven en waarbij de erfpachtovereenkomst een financiële lease is.

3.3 Specifieke toepassingen 3.3.1 Vastgoed voor gemengd gebruik Van bepaalde onroerende goederen wordt een deel aangehouden met het oog op het realiseren van huuropbrengsten (of waardestijgingen), terwijl een ander deel wordt aangehouden voor eigen gebruik (voor gebruik in de productie of levering van goederen of diensten of voor bestuurlijke doeleinden). De volgende verwerking is van toepassing op vastgoed voor gemengd gebruik:  

Indien deze delen afzonderlijk verkoopbaar zijn (of afzonderlijk in financiële lease kunnen worden gegeven), moeten ze afzonderlijk verwerkt worden; Indien de delen niet afzonderlijk verkoopbaar zijn, wordt het onroerend goed enkel beschouwd als een vastgoedbelegging indien een onbelangrijk deel (minder dan 5%) wordt aangehouden als vastgoed voor eigen gebruik.



Pagina 17 25/02/2011 - PVS

Bovenstaande kan schematisch voorgesteld worden als volgt:

Voorbeeld 1: Winkelruimtes binnen de stations in concessie gegeven Gegeven het feit dat winkelruimtes binnen het stationsgebouw niet afzonderlijk verkoopbaar zijn (zoniet zou de NMBS groep niet langer de zeggenschap kunnen uitoefenen op het type winkels die zich in het station bevinden en die de behoeften van de reizigers dienen: openbare/publieke opdracht) en gezien het deel aangehouden voor eigen gebruik de 5% in belangrijke mate overstijgt, worden de in concessie gegeven winkelruimtes boekhoudkundig verwerkt als klassieke materiële vaste activa conform IAS 16.

3.3.2 Aanvullende diensten In sommige gevallen worden aanvullende diensten verleend aan de gebruikers van een onroerend goed dat door de NMBS groep wordt aangehouden. De NMBS groep dient een dergelijk onroerend goed als vastgoedbelegging te beschouwen indien de aanvullende diensten een onbelangrijke component van de totale overeenkomst vormen. Een voorbeeld hiervan is wanneer de NMBS groep als eigenaar van een kantoorgebouw beveiligings- en onderhoudsdiensten verleent aan de leasingnemers die in het gebouw zijn gehuisvest.



Pagina 18 25/02/2011 - PVS

3.4 Herclassificatie Herclassificatie van of naar een vastgoedbelegging moet plaatsvinden als en alleen als er sprake is van een wijziging van het gebruik die blijkt uit: (a) de aanvang van het eigen gebruik, in geval van een herclassificatie van vastgoedbeleggingen naar vastgoed voor eigen gebruik; (b) de beëindiging van het eigen gebruik, in geval van een herclassificatie van vastgoed voor eigen gebruik naar vastgoedbelegging. Indien de NMBS groep aanvangt met de herontwikkeling van een bestaande vastgoedbelegging voor voortgezet toekomstig gebruik als vastgoedbelegging, blijft het onroerend goed een vastgoedbelegging en wordt niet geherclassificeerd als vastgoed voor eigen gebruik tijdens de herontwikkeling.



Pagina 19 25/02/2011 - PVS

4

Waardering

4.1 Waardering bij eerste opname Een vastgoedbelegging moet bij eerste opname tegen kostprijs worden gewaardeerd. De kostprijs van een gekochte vastgoedbelegging omvat de koopsom vermeerderd met de rechtstreeks toe te rekenen uitgaven. De rechtstreeks toe te rekenen uitgaven omvatten juridische advieskosten, overdrachtsbelasting en andere transactiekosten. De kostprijs van een zelf vervaardigde vastgoedbelegging is het bedrag van de kosten tot en met het moment van voltooiing van de vervaardiging of ontwikkeling. De kostprijs van een vastgoedbelegging wordt niet vermeerderd met:   

opstartkosten (tenzij deze noodzakelijk zijn om het onroerend goed in de vereiste staat te brengen om te kunnen functioneren op de door het management beoogde wijze); exploitatieverliezen die geleden zijn voordat de vastgoedbelegging de geplande bezettingsgraad heeft bereikt; of abnormale bedragen in verband met verspilde grondstoffen, arbeid en andere middelen die zijn aangewend voor de bouw of ontwikkeling van het vastgoed.

In de praktijk worden de vastgoedbeleggingen binnen de NMBS groep bij eerste opname op dezelfde wijze gewaardeerd als het vastgoed voor eigen gebruik. Dat wil zeggen dat ze dezelfde regels volgen als de terreinen en gebouwen die worden opgenomen onder materiële vaste activa. Voor een meer gedetailleerde bespreking van de waardering bij eerste opname verwijzen we naar hoofdstuk 10 Materiële vaste activa, sectie C Terreinen en sectie D Gebouwen, titel 6 Waardering bij eerste opname. Voorbeeld 2: Rechtstreeks toe te rekenen uitgaven De werken met betrekking tot een nieuwbouw (bestemd voor verhuur) zijn voltooid op 31 maart. De nieuwbouw is een administratief gebouw en moet aan de wettelijke bepalingen met betrekking tot brandveiligheid voldoen. De brandweerdienst verklaart op 30 juni dat de nieuwbouw verhuurklaar is (3 maanden is de gebruikelijke periode voor goedkeuring). Gedurende die 3 maanden heeft de oprichter van het gebouw een bedrag van € 400.000 besteed aan bijkomende brandveiligheid op basis van tussentijdse verslagen van de brandweer en de veiligheidsadviseur. De kosten voor brandveiligheid zullen geactiveerd worden daar de nieuwbouw niet verhuurd kan worden zonder aan de wettelijke brandveiligheidvereisten te voldoen.



Pagina 20 25/02/2011 - PVS

4.2 Waardering na eerste opname 4.2.1 Kostprijsmodel Na de eerste opname, moet de NMBS groep al haar vastgoedbeleggingen waarderen volgens het kostprijsmodel, zoals bij de klassieke materiële vaste activa. Dit houdt in dat de vastgoedbeleggingen geboekt worden tegen de kostprijs. De kostprijs is de aankoopprijs vermeerderd met de rechtstreeks toerekenbare kosten en de kosten van ontmanteling en herstel. De contante waarde van de geschatte kosten van ontmanteling en verwijdering van het materieel vast actief of het herstel van het terrein waarop het actief zich bevindt moet opgenomen worden in de kostprijs indien er een verplichting bestaat deze kosten op te lopen en indien de kosten betrekking hebben op de aankoop of de vervaardiging van het actief en niet op zijn exploitatie. Voor een meer gedetailleerde bespreking van de waardering na eerste opname verwijzen we naar hoofdstuk 10 Materiële vaste activa, sectie C Terreinen en sectie D Gebouwen titel 7 Waardering na eerste opname.

4.2.2 Reële waardemodel mag niet toegepast worden De waardering van vastgoedbeleggingen aan reële waarde is mogelijk onder IFRS. Dit model is echter niet toegelaten volgens de waarderingsregels van de NMBS groep.

4.2.3 Afschrijvingen en componentenbenadering Alle bepaling met betrekking tot de afschrijvingen en componentenbenadering van klassieke materiële vaste activa zijn van toepassing op vastgoedbeleggingen. Voor details met betrekking tot de afschrijvingen en componentenbenadering van vastgoedbeleggingen verwijzen we naar hoofdstuk 10 Materiële vaste activa, meer bepaald sectie D Gebouwen, titel 8 Afschrijvingen en componentenbenadering alsook titel 9 Bijzondere waardeverminderingsverliezen.



Pagina 21 25/02/2011 - PVS

5

Niet langer in de balans opnemen

Een vastgoedbelegging (of component van een vastgoedbelegging) wordt niet langer opgenomen in de balans als vastgoedbelegging in de volgende gevallen:  





Vervreemding: verkoop, schenking, ruil tegen een ander materieel vast actief, inbreng, overdracht in het kader van een financiële lease; Vervanging van een (deel van een) component (voor verdere details verwijzen we naar hoofdstuk 10 Materiële vaste activa, sectie C Terreinen, titel 9 Niet langer in de balans opnemen en sectie D Gebouwen, titel 10 Niet langer in de balans opnemen); Overboeking naar materiële vaste activa: terreinen en gebouwen die niet langer voldoen aan de criteria van vastgoedbeleggingen, worden niet langer als vastgoedbeleggingen maar als materiële vaste activa in de balans opgenomen (zie hoofdstuk 10 Materiële vaste activa); 12 Overboeking naar vaste activa aangehouden voor verkoop : vastgoedbeleggingen die voldoen aan de criteria van vaste activa aangehouden voor verkoop, worden niet langer als vastgoedbeleggingen maar als vaste activa aangehouden voor verkoop in de balans opgenomen (zie hoofdstuk 14 Vaste activa aangehouden voor verkoop en beëindigde bedrijfsactiviteiten).

Wanneer een vastgoedbelegging niet langer opgenomen wordt in de balans als vastgoedbelegging, wordt de kostprijs, evenals de geaccumuleerde afschrijvingen en de eventuele overeenstemmende geaccumuleerde bijzondere waardeverminderingsverliezen uitgeboekt. De winst of het verlies dat voortvloeit uit de vervreemding van een vastgoedbelegging zal worden bepaald als zijnde het verschil tussen de netto-opbrengst bij vervreemding en de boekwaarde van het actief (kostprijs min de geaccumuleerde afschrijvingen en de eventuele geaccumuleerde bijzondere waardeverminderingsverliezen), en dient in de winsten verliesrekening te worden opgenomen (tenzij IAS 17 iets anders voorschrijft in het geval van een “sale and leaseback” –transactie).

12

Indien de boekwaarde van een onroerend goed hoofdzakelijk zal worden gerealiseerd door verkoop en niet door het voortgezette gebruik van het actief, dient dit actief geclassificeerd te worden als vaste activa aangehouden voor verkoop.



Pagina 22 25/02/2011 - PVS

6

Samenvatting van de verschillen tussen IFRS en Belgische boekhoudregels

6.1 Presentatie Onder de Belgische boekhoudregels bestaat er geen specifieke bepaling met betrekking tot vastgoedbeleggingen. De onroerende goederen die beantwoorden aan de criteria van vastgoedbeleggingen worden opgenomen in de individuele statutaire jaarrekening onder “Andere materiële vaste activa”. Onder IFRS worden deze onroerende goederen gepresenteerd onder de rubriek “Vastgoedbeleggingen”.



Pagina 23 25/02/2011 - PVS

Sectie C: Boekhoudplan en consolidatiepakket



Pagina 24 25/02/2011 - PVS

7

Boekhoudplan

De vennootschappen van de NMBS groep hebben ieder hun eigen boekhoudplan. De rekeningen hieronder worden enkel weergegeven voor didactische doeleinden. Gelieve steeds het specifieke boekhoudplan van uw vennootschap te raadplegen.

7.1 Balansrekeningen 7.1.1 Algemeen De vastgoedbeleggingen van de NMBS groep worden in het boekhoudplan afzonderlijk weergegeven onder de hoofding 26 “Overige materiële vaste activa”. De vastgoedbeleggingen worden op hun beurt opgesplitst als volgt:   

aanschaffingswaarde; geboekte bijzondere waardeverminderingsverliezen; geboekte afschrijvingen.

Aanschaffingswaarde Onder deze subrubriek dient de kost van de vastgoedbelegging opgenomen te worden. Geboekte afschrijvingen Deze subrubriek omvat de rekeningen met betrekking tot de afschrijvingen die geboekt worden op de materiële vaste activa van de vennootschappen van de NMBS groep. Geboekte bijzondere waardeverminderingsverliezen Deze subrubriek omvat de rekeningen met betrekking tot bijzondere waardeverminderingverliezen die geboekt worden op de vastgoedbeleggingen van de vennootschappen van de NMBS groep.

7.1.2 Vastgoedbeleggingen 26100000 26100100 26170000 26170100 26190000 26190100 26201000 26201100 26271000 26271100 26291100

Vastgoedbeleggingen - Terreinen - AW Vastgoedbeleggingen - Gebouwen - AW Vastgoedbeleggingen - Terreinen - BWVM Vastgoedbeleggingen - Gebouwen - BWVM Vastgoedbeleggingen - Afschrijvingen Vastgoedbeleggingen - Gebouwen - Afschrijvingen Terreinen in huur gegeven aan een vennootschap van de groep - AW Gebouwen in huur gegeven aan een vennootschap van de groep - AW Terreinen in huur gegeven aan een vennootschap van de groep - BWVM Gebouwen in huur gegeven aan een vennootschap van de groep - BWVM Gebouwen in huur gegeven aan een vennootschap van de groep - Afschrijvingen



Pagina 25 25/02/2011 - PVS

7.2 Winst- en verliesrekening 7.2.1 Algemeen De inkomsten die afkomstig zijn van vastgoedbeleggingen worden niet afzonderlijk opgenomen in het boekhoudplan. Evenmin worden de directe exploitatiekosten die voortvloeien uit de vastgoedbeleggingen afzonderlijk opgenomen in het boekhoudplan. De inkomsten en directe exploitatiekosten worden echter afzonderlijk vermeld in het consolidatiepakket. De afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingsverliezen op vastgoedbeleggingen worden op dezelfde rekeningen geboekt als de afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingsverliezen op klassieke materiële vaste activa.



Pagina 26 25/02/2011 - PVS

8

Consolidatiepakket

De informatie met betrekking tot het consolidatiepakket is voorlopig nog niet beschikbaar.



Pagina 27 25/02/2011 - PVS

Sectie D: Boekingen en voorbeelden



Pagina 28 25/02/2011 - PVS

9

Classificatie als vastgoedbelegging

Dit voorbeeld geeft volgende aspecten weer:   

gemengd gebruik van een gebouw; herclassificatie van materiële vaste activa naar vastgoedbeleggingen; activeren van direct toerekenbare kosten met betrekking tot een vastgoedbelegging.

Gegevens 

De NMBS groep koopt op 31 maart 2009 een afgewerkt nieuw kantoorgebouw van 15 verdiepingen met de bedoeling het gelijkvloers te verhuren als winkelruimte en de rest van het gebouw zelf te betrekken.



Op 30 juni 2009 (nog vóór het kantoorgebouw betrokken wordt) beslist de NMBS groep zijn administratieve diensten in een ander gebouw onder te brengen en het nieuw kantoorgebouw aan te passen om het te kunnen verhuren aan verschillende toeleveranciers. De aanpassingswerken bestaan uit werken voor toegangsbeveiliging van de verschillende verdiepingen en de ondergrondse parking, bijkomende brandbeveiliging en bijkomende veiligheidsaanpassingen. Het gebouw is klaar voor verhuur op 31 juli 2009.

Detail van de kosten bij de aankoop van de nieuwbouw: 

Aankoopsom terrein: € 1.000.000 + € 125.000 registratierechten:



Notariskosten op de aankoopakte van de grond:



Aankoopsom gebouw:

€ 1.125.000 € 4.000 € 5.000.000

Detail van de aanpassingswerken: 

Toegangsbeveiliging:

€ 50.000



Brandbeveiliging en veiligheidsaanpassingen:

€ 58.000



Onderhoudskosten voor het schoonmaken van de verschillende verdiepingen:

€ 15.000 €123.000

Detail van de maandelijkse afschrijvingen op basis van de waarderingsregels van de NMBS groep: 

Maandelijkse afschrijvingslast met betrekking tot het aangekochte kantoorgebouw:



Maandelijkse afschrijvingslast met betrekking tot de aanpassingswerken:

€ 21.322 € 761 € 22.083



Pagina 29 25/02/2011 - PVS

Aanschaffing van het nieuw kantoorgebouw op 31 maart 2009

31/03/2009

Dt Dt Dt Ct

ADMINISTRATIEF GEBOUW - Materiële vaste activa Inboeken van de aankoop van nieuw gebouw 22000000 Terreinen - AW (€ 1.000.000 + € 1.129.000 125.000 + € 4.000) 22100000 Gebouwen en parkings - AW 5.000.000 41100000 Terug te vorderen BTW (€ 5.000.000 x 1.050.000 21%) 44000000 Leveranciers

7.179.000

De winkelruimte zal niet afzonderlijk als vastgoedbelegging worden opgenomen omdat het gelijkvloers niet afzonderlijk kan verkocht worden of afzonderlijk in lease kan gegeven worden op grond van een financiële lease. Bovendien is het gebouw in hoofdzaak bestemd voor eigen gebruik (15 verdiepingen op de 16 verdiepingen zijn bestemd voor eigen gebruik en het deel aangehouden voor eigen gebruik is dus niet beperkt). Bijgevolg zal het volledige gebouw als een klassiek materieel vast actief worden opgenomen. Afschrijvingen van het gebouw Het gebouw wordt afgeschreven vanaf het moment dat het gebruiksklaar is:

30/04/2009

Dt

31/05/2009

Ct Dt

30/06/2009

Ct Dt Ct

ADMINISTRATIEF GEBOUW - Materiële vaste activa Afschrijvingen op materiële vaste activa 63020000 Afschrijvingen op materiële vaste activa - Dotaties 22190000 Gebouwen en parkings - Afschrijvingen 63020000 Afschrijvingen op materiële vaste activa - Dotaties 22190000 Gebouwen en parkings - Afschrijvingen 63020000 Afschrijvingen op materiële vaste activa - Dotaties 22190000 Gebouwen en parkings - Afschrijvingen

21.322 21.322 21.322 21.322 21.322 21.322

Herclassificatie van terreinen en gebouwen naar vastgoedbeleggingen op 30 juni 2009

30/06/2009

ADMINISTRATIEF GEBOUW - VASTGOEDBELEGGING Overboeking van materiële vaste activa naar vastgoedbeleggingen Dt 26100000 Vastgoedbeleggingen - Terreinen - AW 1.129.000 Dt 26100100 Vastgoedbeleggingen - Gebouwen - AW 5.000.000 Dt 22190000 Gebouwen en parkings - Afschrijvingen 63.966 Ct 22000000 Terreinen - AW Ct 26190100 Vastgoedbeleggingen - Gebouwen Afschrijvingen Ct 22100000 Gebouwen en parkings - AW

1.129.000 63.966 5.000.000

Vanwege het feit dat de NMBS groep geopteerd heeft om vastgoedbeleggingen volgens het kostprijsmodel te waarderen zal de herclassificatie niet leiden tot een wijziging in de boekwaarde. Zowel de aanschaffingswaarde als de geaccumuleerde afschrijvingen (3 x € 21.322 = € 63.966) zullen overgenomen worden in de rubriek vastgoedbeleggingen. Opname van de aanpassingswerken als vastgoedbelegging op 31 juli 2009 ADMINISTRATIEF GEBOUW - VASTGOEDBELEGGIGEN Inboeken van aanpassingswerken met betrekking op vastgoedbeleggingen 31/07/2009 Dt 26100100 Vastgoedbeleggingen - Gebouwen - AW 108.000 Dt 61100100 O&H - Gebouwen 15.000 Dt 41100000 Terug te vorderen BTW 25.830 Ct 45100000 Te betalen BTW Ct 44000000 Leveranciers

25.830 123.000



Pagina 30 25/02/2011 - PVS

De aanpassingswerken (Toegangsbeveiliging € 50.000 + brandbeveiliging € 58.000 = € 108.000) worden geactiveerd daar ze noodzakelijk zijn om de verschillende verdiepingen afzonderlijk te verhuren. De schoonmaakkosten worden in de winsten verliesrekening opgenomen. Afschrijvingen van de vastgoedbeleggingen Het gebouw wordt verder afgeschreven, de aanpassingswerken worden afgeschreven van het moment ze gebruiksklaar zijn (nl. vanaf augustus 2009):

31/07/2009

Dt Ct

31/08/2009

Dt Ct

….

Dt Ct

ADMINISTRATIEF GEBOUW - VASTGOEDBELEGGIGEN Afschrijvingen op vastgoedbeleggingen 63020000 Afschrijvingen op materiële vaste activa Dotaties 26190100 Vastgoedbeleggingen gebouwen Afschrijvingen 63020000 Afschrijvingen op materiële vaste activa Dotaties 26190100 Vastgoedbeleggingen gebouwen Afschrijvingen 63020000 Afschrijvingen op materiële vaste activa Dotaties 26190100 Vastgoedbeleggingen gebouwen Afschrijvingen

21.322 21.322 22.083 22.083 22.083 22.083

Sectie A: Samenvatting van de waarderingsregels en didactische samenvatting... 1 Sectie B: Boekhoudregels Toepasselijke IFRS normen

Recommend Documents