Second opinion extra (centrum)supermarkt Detailhandels- en horecavisie Boxtel
10 december 2014
Eindrapport
Status: Eindrapport Datum: 10 december 2014 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020 - 625 42 67 www.stedplan.nl
[email protected] Team Detailhandel en Leisure: Sandra Beentjes MSc. Drs. Toine Hooft Voor meer informatie:
[email protected]
In opdracht van: De Jong Retail Management B.V., Jumbo supermarkten en Plus Retail De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 2014.A.625 Referentie: 2014.A.625 Albert Heijn de Jong, Boxtel supermarktstructuur_101214
pagina 2
Inhoudsopgave
Pagina
1
Inleiding en samenvatting
4
Supermarktstructuur Boxtel
7
1.1 (Ontwikkeling) draagvlak 1.2 Detailhandels- en supermarktstructuur Boxtel 1.3 Trends en ontwikkelingen 1.4 Eerste conclusies 2
Behoefte supermarkten Boxtel (Centrum)
15
2.1 Kwantitatieve analyse 2.2 Ruimtelijk-kwalitatieve analyse 2.3 Conclusies ten aanzien van de procesvereisten Bijlage 1: Begrippenlijst
20
Bijlage 2: Indeling supermarkten
22
Bijlage 3: Ladder voor duurzame verstedelijking en jurisprudentie
23
pagina 3
Inleiding en samenvatting Second opinion extra (centrum)supermarkt Boxtel De gemeente Boxtel laat de detailhandels- en horecavisie uit 2009 momenteel 1 actualiseren. In september 2014 is een beeldvormend document opgesteld. Hierin is de koers voor de dagelijkse en niet dagelijkse sector detailhandel in de gemeente en verschillende winkelgebieden uitgezet. Er is een uitbreidingscijfer becijferd van 1.815 m² winkelvloeroppervlak (wvo) voor de dagelijkse sector [bijlage, pagina 2, eerste tabel). De uitbreidingsruimte wenst de gemeente in te zetten voor de toevoeging van een extra centrumsupermarkt, zie ook onderstaand.
Uit te zetten koers in de dagelijkse sector – centrum Boxtel
De supermarkten aan de rand van het centrum hebben een behoorlijke aantrekkingskracht op alle Boxtelse consumenten. Er mist echter een ruimtelijkfunctionele koppeling met het (kern)winkelgebied, waardoor het winkelaanbod in het centrum hier geen profijt van heeft. Gezien het belang van supermarkten als trekkers voor (het aanbod van) dit type centra is een versterking van het supermarktaanbod centraal in het winkelgebied noodzakelijk. Indicatief: ten minste toevoeging van een supermarkt van moderne omvang, ofwel ca. 1.500 m² wvo. Bron: Detailhandels- en horecavisie Boxtel -Beeldvormend document, versie: 25 september 2014
De Jong Retail Management B.V. (franchisenemer Albert Heijn Boxtel), PLUS Retail en Jumbo supermarkten exploiteren supermarkten in Boxtel. Zij hebben Bureau Stedelijke Planning verzocht een ‘second opinion’ te verzorgen. De centrale onderzoeksvraag luidt:
Is de komst van een extra supermarkt van 1.500 m² wvo in (het centrum van) Boxtel (distributief) verantwoord en (markttechnisch) haalbaar en kan het de toets aan de ‘ladder van duurzame verstelijking’2 doorstaan? Aanpak Bureau Stedelijk Planning heeft bij alle supermarktorganisaties in Boxtel nagevraagd hoeveel vierkante meters zij exploiteren, wat hun plannen en wensen zijn en welke 3 omzet ze behalen . Albert Heijn Boxtel, PLUS Retail en Jumbo supermarkten en hebben tevens omzetherkomstgegevens aangeleverd. Daardoor is een exact beeld verkregen van de omvang van het supermarktareaal, de huidige koopkrachtbinding en -toevloeiing aan de supermarkten in Boxtel.
1
Detailhandels- en horecavisie Boxtel -Beeldvormend document, BRO, versie: 25 september 2014 Bij de vaststelling van bestemmingsplannen dient aan een aantal (proces)vereisten te worden voldaan, ook wel de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’). Voor een nadere toelichting zie bijlage 3. 3 De omzetgegevens van individuele supermarkten zijn strikt vertrouwelijk. In dit rapport zijn daarom alleen geaggregeerde cijfers opgenomen. 2
pagina 4
Uitkomsten in een notendop
De gemeente Boxtel bestaat uit de woonplaatsen Boxtel en Liempde, totaal 30.356 inwoners. Het is een doorsnee Brabantse gemeente. De bevolkingssamenstelling en inkomens wijken niet wezenlijk af van het landelijk gemiddelde. Het inwoneraantal groeit licht de komende jaren. De gemeente Boxtel heeft een gevarieerd aanbod van zeven supermarkten, waarvan er zes in de woonplaats Boxtel zijn gevestigd en één in Liempde. Deze zeven supermarkten zijn geografisch goed verspreid. Ze dekken het gehele formulespectrum af: van full service (Albert Heijn, PLUS), service discount (Jumbo met Walk-in Pick Up Point in de winkel), tot hard discount (Aldi, Lidl). Het totale supermarktareaal bedraagt 7.181 m² wvo, wat neer komt op een supermarktdekking van 0,24 m² per inwoner (gelijk aan het landelijk gemiddelde). In de woonplaats Boxtel ligt de dekking op hetzelfde niveau. Lidl (1.049 m² wvo) en Albert Heijn (1.718 m² wvo) maken deel uit van het hoofdwinkelgebied van Boxtel: beide zijn aan de rand van het centrum gevestigd. Beide supermarkten kennen een moderne maatvoering met dito parkeren en vullen elkaar qua formule aan. In vergelijk met soortgelijke plaatsen valt op dat: ‐ De omvang van het supermarktareaal in het centrum van de benchmarkplaatsen vrijwel overeen komt met dat van Boxtel. ‐ De combinatie van één of twee reguliere supermarkten met een hard discounter (Aldi of Lidl) het meest frequent voorkomt. 4 Een distributieve berekening wijst uit dat een uitbreiding van circa 500 m² wvo van het supermarktareaal in de gemeente Boxtel verantwoord is.
Conclusies en advies
Boxtel kent een evenwichtige supermarktstructuur: in aantal, omvang, geografische spreiding en formulebeeld. In de verschillende winkelgebieden in Boxtel is de supermarkt een belangrijke drager van dat winkelgebied. De distributieve ruimte voor de toevoeging van een extra supermarkt van 1.500 m² wvo in (het centrum van) Boxtel ontbreekt. Verplaatsing behoort wel tot de mogelijkheden. De derde supermarkt moet opboksen tegen krachtige alternatieven: Albert Heijn en Lidl in het centrum en Jumbo en Aldi in Oosterhof. In het verleden hebben Jac. Hermans en Edah het centrum juist verlaten. Naar verluidt heeft zich nog geen enkele gegadigde gemeld. De realisatie van een reguliere supermarkt (ca. 1.500 m² wvo) met 75 parkeerplaatsen exclusief voor supermarktbezoekers vergt een (complexe) herontwikkeling. De financiële haalbaarheid is uiterst onzeker. De toevoeging van een derde supermarkt in het centrum lijkt dan ook meer een wens dan een reële optie. We adviseren de beperkte distributieve ruimte van 500 m² wvo selectief in te zetten voor uitbreiding van de bestaande supermarkten in Boxtel. Bureau Stedelijke Planning onderschrijft de koers van een compacter centrum en versterking van de ruimtelijk-functionele relatie tussen de centrumsupermarkten Albert Heijn en Lidl met het centrumhart. Dit geldt overigens ook voor Jumbo en Aldi in wijkwinkelcentrum Oosterhof, die op relatief korte afstand van het centrum liggen. De komst van een extra reguliere supermarkt in het centrum is niet 4
Op basis van de huidige omzet- en omzetherkomstgegevens van de supermarkten in Boxtel.
pagina 5
verantwoord en realistisch. Een alternatieve invulling met een andere publiekstrekker (niet zijnde een reguliere supermark) is uiteraard welkom.
Leeswijzer In hoofdstuk 1 komen vraag- en aanbodverhoudingen aan bod. In het tweede hoofdstuk zijn de marktmogelijkheden voor supermarkten in (het centrum van) Boxtel geschetst en getoetst aan de ladder voor duurzame verstelijking.
pagina 6
1
Supermarktstructuur Boxtel In dit hoofdstuk staat de supermarktstructuur in Boxtel centraal. Aan de orde komen: (ontwikkeling van) het draagvlak, de supermarktstructuur in Boxtel en relevante trends en ontwikkelingen. Afgesloten is met conclusies.
1.1
(Ontwikkeling) draagvlak Boxtel ligt te midden van de stedendriehoek Tilburg, Eindhoven en ’s-Hertogenbosch, steden van hoge(re) orde. In de schil rond Boxtel liggen de gemeenten Oisterwijk, Haaren, Vught, Sint-Michelsgestel en Sint-Oedenrode. Deze plaatsen/gemeenten zijn van min of meer gelijke orde als Boxtel. Een dergelijke constellatie levert vaak een 5 6 relatief hoge koopkrachtbinding en lage koopkrachttoevloeiing op. De resultaten 7 van het consumentenonderzoek en klantenherkomstonderzoek van de supermarkten in Boxtel bevestigen dit beeld. In de schil rondom Boxtel liggen de gemeenten Oisterwijk, Haaren, Vught, SintMichielsgestel, Sint-Oedernroode, Best en Oirschot. Boxtel ligt tussen de A2 (aan de oostkant) en het treinspoor (westkant) in. Boxtel heeft aan de westzijde van het centrum een treinstation. Na een gemeentelijke herindeling in 1996 is het nabijgelegen Liempde (ten oosten van de A2) bij Boxtel (ten westen van de A2) gevoegd. De gemeente telt 30.356 inwoners (1 mei 2014, bron: CBS).
Omvang en samenstelling bevolking gemeente Boxtel Boxtel is een doorsnee Brabantse gemeente. De bevolkingssamenstelling en inkomens wijken niet wezenlijk af van het landelijk gemiddelde. In Liempde wonen relatief veel gezinnen getuige de hoge gemiddelde huishoudensgrootte van 2,6. Tabel 1 Demografische kenmerken en inkomen van de gemeente Boxtel en van Nederland %
%
%
%
0-
15-
25-
45-
Inw.
15
25
45
65 65+ grootte allocht.
per inw.*
Gemeente Boxtel
30.356
18
12
24
29
18
2,4
7
€22.100
Woonplaats Boxtel
25.513
17
12
24
29
18
2,3
9
€22.000
Liempde
4.812
19
12
21
31
17
2,6
1
€22.100
17
12
26
28
17
2,2
12
€ 22.200
Nederland
Gem. %
% niet-
huish. westerse
Ink.
Bron: CBS, 2013, * inkomen in 2012
Ontwikkeling bevolking Boxtel Tussen 2003 en 2013 is de bevolking langzaam gegroeid: in totaal 3%. Momenteel ligt het inwoneraantal circa 80 personen lager dan op 1 januari 2013. In de bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (actualisering 2014) is een verdere groei voorzien naar 30.795 inwoners in 2020 (+1,4% ten opzichte van het huidig aantal).
5
6 7
Het deel van de totale bestedingen dat de consument in zijn woonplaats/gemeente besteedt het deel van de totale detailhandelsomzet afkomstig van consumenten van buiten de eigen woonplaats/gemeente. Resultaten Consumentenonderzoek gemeente Boxtel, BRO, 25 september 2014.
pagina 7
Ook na 2020 wordt nog een kleine bevolkingsgroei verwacht (31.250 inwoners in 2030).
Toevloeiing
Volgens de meest recente Bonuskaartgegevens (2014) is 15% van de omzet van Albert Heijn Boxtel afkomstig van buiten de gemeente Boxtel. Dit zijn: de buurgemeente Haren waarvan het grootste deel uit het dorp Esch (1.890 inwoners), sinds 1996 onderdeel van gemeente Haaren, maar direct aangrenzend aan Boxtel en van oudsher sterk(er) op Boxtel georiënteerd. de buurgemeente Sint-Michelsgestel overig 7%. PLUS behaalt 18% van de omzet van buiten Boxtel, vooraal uit Esch. PLUS is de dichtstbijzijnde supermarkt vanuit het dorp. Bij de andere supermarkten in Boxtel is de toevloeiing lager dan 15%. Voor de distributieve berekening zijn we uitgegaan van 15% toevloeiing (paragraaf 2.1). Dit is het gemiddelde op basis van de absolute omzettoevloeiing van alle supermarkten in de gemeente Boxtel.
1.2
Detailhandels- en supermarktstructuur Boxtel Detailhandelstructuur Het centrum van Boxtel is het hoofdwinkelgebied van de gemeente. Meer dan de helft van de in gebruik zijnde winkelvloeroppervlakte wordt ingevuld door mode & luxe. Bekende formules in deze groep zijn Blokker, Hema, Shoeby en Scapino. Figuur 1 Winkelgebieden Boxtel
Bron: PDOK achtergrondkaart; bewerking Bureau Stedelijke Planning
pagina 8
Bijna een kwart van de wvo wordt ingevuld door de dagelijkse sector (waarvan 63% door twee supermarkten). Lidl en Albert Heijn maken deel uit van het hoofdwinkelgebied van Boxtel: beide zijn aan de rand van het centrum gevestigd.
Naast het centrum zijn er de volgende ondersteunende winkelgebieden: Liempde centrum; met voornamelijk een dagelijks aanbod. Supermarkt Coop, slijter, slagerij, bakker, groente/fruit winkel, apotheek. Oosterhof; wijkwinkelcentrum met voornamelijk dagelijks aanbod. Trekkers zijn Aldi en Jumbo (met Walk-in Pick Up Point in de winkel). Selissen: PLUS heeft hier een supermarkt met slijter. Marskramer en Trekpleiser zijn daarnaast bekende formules die er gevestigd zijn. Kapelweg: Aldi heeft hier een vestiging. Aanvullend aanbod bestaat uit artikelen voor in en om het huis. De winkelleegstand in Boxtel ligt gelijk aan het landelijk gemiddelde van circa 7%. De winkelleegstand in het centrum is echt hoger en bedraagt bijna 10%.
Supermarktstructuur
De gemeente Boxtel heeft een gevarieerd aanbod van zeven supermarkten, waarvan er zes in de woonplaats Boxtel zijn gevestigd en één in Liempde: Albert Heijn is de grootste supermarkt met 1.718 m² wvo. Hier is tevens Etos en Gall & Gall gevestigd. De supermarkt was als eerste op zondag open in Boxtel. De winkel was tot 2001 in gebruik als Laag & Lekker en was één van de best draaiende winkels van deze formule. Na de ombouw naar Konmar is de omzet sterk gedaald, maar na de ombouw naar Albert Heijn is deze weer gestegen. Het heeft als Albert Heijn diverse prijzen gewonnen waaronder beste supermarkt van 2008 en beste supermarkt van Albert Heijn. Jumbo is gevestigd in wijkwinkelcentrum Oosterhof. Tot 2011 draaide de winkel onder de Super de Boer formule. De winkel is uitgebreid tijdens de ombouw naar Jumbo. Er is sinds kort ook een mogelijkheid tot het ophalen van op internet bestelde boodschappen in de winkel (Walk-in Pick Up Point). Lidl is gevestigd in een pand dat nog geen jaar (september 2008 - april 2009) in gebruik is geweest door Albert Heijn. PLUS (1.155 m² wvo) is gevestigd in het noorden van Boxtel en bedient daardoor voornamelijk de woonwijk Selissen. In Boxtel zijn twee Aldi’s gevestigd. Één in wijkwinkelcentrum Oosterhof (520 m² wvo), één is solitair gevestigd ten westen van het spoor (760 m² wvo). In het dorp Liempde is Coop (800 m² wvo) gevestigd. De zeven supermarkten hebben een totaal winkelvloeroppervlakte van 7.181 m², wat neer komt op een supermarktdekking van 0,24 m² per inwoner (tevens gelijk aan het landelijk gemiddelde).
pagina 9
Tabel 2 Supermarktstructuur gemeente Boxtel Formule
Adres
Woonplaats
m² wvo
Kassa
Albert Heijn
Prins Hendrikstraat 62
Lidl Aldi
Boxtel
1.718
8
Centrum
Fellenoord 19
Boxtel
1.049
5
Centrum
Oosterhof 7
Boxtel
520
3
Wijkwinkelcentrum
Jumbo
Oosterhof 19
Boxtel
1.200
7
Wijkwinkelcentrum
Aldi
Kapelweg 3
Boxtel
760
4
Solitair
PLUS
Van Beekstraat 3
Boxtel
1.155
6
Wijkwinkelcentrum
Coop
Nieuwstraat 59
Liempde
779
4
Solitair
Totaal
Winkelgebied
7.181
Bron: opgave supermarkten Boxtel
Figuur 2 Supermarktaanbod Gemeente Boxtel
Bron: PDOK achtergrondkaart; bewerking Bureau Stedelijke Planning
Boxtel heeft een ruime keuze als het gaat om formuletypen; zowel full-service als service discount en hard discount zijn vertegenwoordigd. Hiermee wordt de bovenkant, het midden en de onderkant van de markt bediend. Zie onderstaand een veelgebruikte indeling van het EFMI (Erasmus Food Management Instituut, business school voor de foodsector). EFMI maakt een onderscheid tussen verschillende formuletypen op basis van klantbeoordelingen over de kwaliteit van producten, de grootte van het assortiment, het prijsniveau, de aantrekkelijkheid van aanbiedingen en nabijheid van de formules.
pagina 10
Tabel 3 EMFI Shopper Monitor formuletypen Formuletype Omschrijving FULL-SERVICE Veel service met bovengemiddelde prijsstelling BUURTSUPER Redelijke service, in de buurt, met hoge prijsstelling VALUE-FOR-MONEY Gemiddelde service met gemiddelde prijsstelling SERVICE DISCOUNT
Bovengemiddelde service met een aantrekkelijke prijsstelling MERKEN DISCOUNT Gemiddelde service met een aantrekkelijke prijsstelling HARD DISCOUNT Weinig service met een zeer scherpe prijsstelling
Formules Albert Heijn, PLUS en (voormalig) Super de Boer Coop, Golff en Spar Dekamarkt, C1000, EMTÉ, Jan Linders, MCD, Poiesz, Sanders en Vomar Voordeelmarkt Deen, Hoogvliet, Jumbo en Supercoop Boni, Dirk van den Broek en Nettorama Aldi en Lidl
Bron: EFMI, CBL Consumententrends 2011
Centrum Boxtel Het centrum van Boxtel wordt aan de noordkant begrensd door de Baroniestraat, in het oosten door Brederodeweg, in het zuiden door de Dommel en in het westen door de spoorlijn. Het kernwinkelgebied bestaat uit de rechterstraat overlopend in het noordelijk deel van de Stationsstraat. Het middendeel hiervan is autovrij. Ook de Croonpassage, Markt en een deel van de Kruistraat behoren door het kernwinkelgebied. Figuur 3 kernwinkelgebied centrum Boxtel
Bron: Google Maps; bewerking Bureau Stedelijke Planning
pagina 11
Albert Heijn en Lidl maken deel uit van het centrum van Boxtel: beide zijn aan de rand gevestigd. Albert Heijn vervult door de omvang (1.718 m² wvo) en ligging (centraal, centrum) een plaatsverzorgende functie. Dit geldt ook voor Lidl; deze ligt centraal en bovendien aan de centrumring. Aldi en Jumbo in wijkwinkelcentrum Oosterhof maken geen deel uit van het centrum, maar liggen wel op korte afstand van de Brederodeweg (500 meter), die fungeert als centrumring.
1.3
Trends en ontwikkelingen In deze paragraaf zijn de belangrijkste trends en ontwikkelingen geschetst, zowel voor de supermarktsector als centrumgebieden.
Supermarkten
Schaalvergroting dominante trend: Er is sprake van enerzijds uitval aan de onderkant (de
kleine supermarkten) en anderzijds opwaardering aan de bovenkant (vergroting/relocatie). De meeste full-service supermarktformules zien 1.600 m² wvo (2.000 m² bvo) als ideale maat (soms nog groter, ingegeven vanuit functie/omzetpotentie en/of de wens dochterretailers als slijterij en drogist mee te nemen). (Hard) discounter Lidl neemt tegenwoordig het liefst minimaal 1.440 m² wvo (1.800 m² bvo, oplopend tot 2.000 m² bvo) af en ontpopt zich steeds meer tot fullservice. Aldi, feitelijk nog de enige hard discounter, opteert voor 1.000 m² wvo (1.300 m² bvo). Naar de huidige maatstaven zijn full-service supermarkten van minder dan 1.200 m² winkelvloeroppervlak (wvo) te klein en hebben een te weinig gedifferentieerd aanbod om voor de consument aantrekkelijk te blijven. Nieuwe aanbodsvormen in opkomst. Naast de alom bekende reguliere (wijkwinkel)supermarkt zijn andere nieuwe aanbodvormen in opkomst, te weten: Grootschalige supermarkten, de opkomst van discountformules, traffic voorzieningen en internet als aankoopkanaal. Bij deze laatste is het bij sommige aanbieders mogelijk de boodschappen thuis te laten bezorgen (zoals Albert Heijn), maar steeds meer aanbieders hebben een pick-up point (extern of in een bestaande winkel). mogelijk om Anders dan in de non-food speelt e-commerce nog een betrekkelijk geringe rol in de distributie van levensmiddelen. Het omzetdeel van de supermarkten dat voor rekening komt van e-commerce is momenteel 1,4%. De algemene verwachting is dat 8 dit percentage zal groeien tot 3 à 5% in 2020. De supermarktbranche weet gestaag de omzet te verbeteren, ook in tijden van laagconjunctuur. In 2013 behaalden supermarkten 27% meer omzet dan in 2005. De foodspeciaalzaken zetten daar in diezelfde periode een omzetverlies van zo’n 15% tegenover. In 2014 is de omzet ten opzichte van 2013 gestabiliseerd: er heeft zich de eerste drie kwartalen een omzetdaling van 0,1% voorgedaan.
8
Presentatie Jumbo op het supermarktvastgoedcongres 21-11-2014
pagina 12
Figuur 4 Omzetontwikkeling levensmiddelen, totale detailhandel en non-food (2000 = 100)
Bron: CBS/HBD * 2013=schatting
Centrumgebieden Supermarkten dragers van winkelgebieden: Supermarkten zijn essentiële dragers van
centra die gericht zijn op de dagelijkse boodschappen. Supermarkten garanderen een continue bezoekersstroom, zeker als deze functioneel zijn uitgerust: moderne afmeting en dito parkeren. Het aandeel van de dagelijkse en frequent benodigde artikelen neemt toe ten koste van non-food. Dit geldt voor de ondersteunende buurt- en wijkwinkelcentra, maar ook voor een hoofdwinkelgebied met de schaal van het centrum van Boxtel.
Doorvertaling naar Boxtel
De full service supermarkten in Boxtel (Albert Heijn, PLUS en Jumbo) kennen een maatvoering van 1.100 m² wvo of meer. Dit is een volwaardige maatvoering. Hard discounter Lidl meet over 1.050 m². Ook dit is volwaardig. Schaalvergroting is echter een dominante trend in de supermarktsector. De behoefte tot verdere optimalisatie en daarmee ook schaalvergroting is bij alle vier de supermarkten (al dan niet latent) aanwezig. Aldi beschikt over twee niet-volwaardige vestigingspunten. Een herrangschikking ligt voor de hand. Aldi ziet echter geen mogelijkheden voor een winkel op de voorgestelde locatie in het centrum, vanwege de beperkte parkeermogelijkheden en hoge investeringskosten om tot een gewenst object (pand en parkeren) te komen. E-commerce nog een betrekkelijk geringe rol in de distributie van levensmiddelen. Albert Heijn heeft een voortrekkersrol met Bol.com afhaalpunten in alle winkels, ah.nl thuisbezorging en ‘pick up points’. Jumbo rolt versneld pick up points uit. Deze trend gaat niet aan Boxtel voorbij. Jumbo beschikt sinds kort over een pick up point in de winkel. Supermarkten fungeren als belangrijke dragers voor centrumgebieden. Het supermarktaanbod in het centrum van Boxtel is goed geoutilleerd, van een moderne maatvoering met dito parkeren en functioneert naar behoren. Het zijn daarmee ook belangrijke klantentrekkers voor de andere centrumwinkels. De combinatie van een full service supermarkt (Albert Heijn) en een hard discounter (Lidl) is een beproefd recept.
pagina 13
1.4
De centrumsupermarkten in Boxtel missen een directe aansluiting op het kernwinkelgebied. Dit maakt dat het combinatiebezoek met andere centrumwinkels vermoedelijk lager ligt dan in een situatie waarin de supermarkten deel uitmaken van het kernwinkelgebied.
Eerste conclusies De gemeente Boxtel heeft een gevarieerd aanbod van zeven supermarkten. Deze zeven supermarkten zijn geografisch goed verspreid. Ze dekken het gehele formulespectrum af van: full service (Albert Heijn, PLUS), service discount (Jumbo), tot hard discount (Aldi, Lidl). Het totale supermarktareaal bedraagt 7.181 m² wvo, wat neer komt op een supermarktdekking van 0,24 m² per inwoner (het landelijk gemiddelde). In de woonplaats Boxtel ligt de dekking op hetzelfde niveau. Lidl (1.049 m² wvo) en Albert Heijn (1.718 m² wvo) maken deel uit van het hoofdwinkelgebied van Boxtel: beide zijn aan de rand van het centrum gevestigd. Beide supermarkten kennen een moderne maatvoering met dito parkeren en vullen elkaar qua formule aan.
pagina 14
2
Behoefte supermarkten Boxtel (Centrum) In dit hoofdstuk wordt de behoefte aan supermarkten in Boxtel (en specifiek in het centrum) op een kwantitatieve en kwalitatieve manier onderzocht. Het aantonen van de behoefte is ook een procesvereiste van de ‘ladder voor duurzame verstelijking’. Het betreft de eerste trede. Zie voor een uitgebreide beschrijving van deze ladder bijlage 3.
2.1
Kwantitatieve analyse De kwantitatieve analyse gebeurt aan de hand van drie methoden: winkeldichtheden, een benchmark en een distributieplanologische berekening.
Winkeldichtheden De supermarktdekking in Boxtel is 0,24 m² wvo per inwoner. Dat is gelijk aan het landelijk gemiddelde van 0,24 en lagers het gemiddelde van de benchmark van 0,25. Het aantal supermarkten is eveneens lager dan het landelijke en benchmarkgemiddelde. Tabel 4 winkeldichtheden Boxtel ten opzichte van Nederland M² wvo
Aantal
supermarkt
supermarkten
Inwoners
M² wvo per
Aantal supers per
inwoner
1.000 inwoners
Boxtel
7.181
7
30.356
0,24
0,23
Benchmark
7.596
7,9
30.257
0,25
0,26
Nederland
-
-
-
0,24
0,27
Bron: Supermarktgids, december 2014; HBD/CBS
Benchmark Zowel het aantal supermarkten als de winkelvloeroppervlakte aan supermarkten ligt 9 in de benchmarkgemeenten hoger dan in de gemeente Boxtel. Hoewel het aantal supermarkten dat gevestigd is in het centrum ook hoger ligt in de benchmark, is de winkelvloeroppervlakte nagenoeg gelijk aan die van het centrum van Boxtel. Tabel 5 Benchmark supermarkten Gemeente
Gemeenten
Centrum
Centra
Boxtel
Benchmark
Boxtel
benchmark
Aantal supermarkten
7
7,9
2
2,6
2,3
2,6
0,66
0,84
M² wvo
7.181
7.596
2.767
2.770
M² per inwoner
0,24
0,25
0.09
0,09
M² per supermarkt
1.026
967
1.384
1.077
Aantal per 10.000 inwoners
Bron: Supermarktgids, december 2014; HBD/CBS
9
Gemeente Castricum, Oldenzaal, Deurne, Valkenswaard, Edam-Volendam, Uithoorn en Ermelo (gemiddeld 30.257 inwoners)
pagina 15
Naast de indeling van EFMI zoals gebruikt in hoofdstuk 1, worden de supermarkten voor de benchmarkvergelijking ingedeeld naar full-service, harddiscount en overig. In bijlage 1 is de indeling van supermarktformules naar type opgenomen. Voor de gemeente Boxtel geldt dat het aanbod discountsupermarkten groter is, tegenover een kleiner aanbod full-service supermarkten. In het centrum is alleen het full-service aanbod iets kleiner dan in de benchmark. Tabel 6 Benchmark supermarkten naar type Gemeente
Gemeenten
Centrum
Centra
Boxtel
Benchmark
Boxtel
benchmark
Aantal supermarkten
7
7,9
2
2,6
Waarvan full-service
4
5,9
1
1,6
Waarvan harddiscount
3
1,4
1
1
Waarvan overig
0
0,6
0
0
M² wvo supermarkt
7.181
7.596
2.767
2.770
Waarvan full-service
4.788
6.322
1.718
2.001
Waarvan harddiscount
2.108
1.124
1.049
769
0
150
0
0
Waarvan overig
Bron: Supermarktgids, december 2014; HBD/CBS
Distributieplanologische berekening Uit de indicatieve marktruimteberekening blijkt dat er Boxtel nog enigszins ruimte is voor het toevoegen van vierkante meters supermarkt. Het biedt echter niet voldoende perspectieven voor het toevoegen van een hele nieuwe vestiging (een full-service formule ziet tegenwoordig 1.600 m² wvo als ideale maat).
Uitgangspunten Met een distributieplanologische berekening (DPO) kan het huidige functioneren van het winkelapparaat in een gemeente én de toekomstige uitbreidingsruimte (in m² wvo) indicatief worden berekend. We hebben dit specifiek voor de supermarkten gedaan.
Bij de inschatting van de marktruimte voor supermarkten in de gemeente Boxtel zijn de volgende kengetallen gehanteerd: Er is uitgegaan van 30.356 inwoners in de huidige situatie (CBS, 2014) en 30.795 in 10 2020, op basis van de bevolkingsprognose van de provincie Brabant . 11 Gemiddelde bestedingen per sector per hoofd van de bevolking per jaar (exclusief BTW) op basis van kengetallen HBD (2012). Het aantal inwoners vermenigvuldigd met de gemiddelde besteding per inwoner resulteert per sector in een bestedingspotentieel. Dit is vervolgens verdisconteerd naar het gemiddeld lagere inkomen in Boxtel ten opzichte van Nederland. Stelregel is een inkomenselasticiteit
10
De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2014 11 Voor dit DPO is gebruik gemaakt van de totale omzet per hoofd van de bevolking (bestedingen door consumenten, bedrijven en instellingen) en van de totale omzet per m² die hoort bij de totale omzet per hoofd van de bevolking. Ook bedrijven en instellingen doen inkopen bij supermarkten in Boxtel. Door deze twee naast elkaar te gebruiken (in plaats van alleen de consumentenbestedingen) zijn uiteindelijke verschillen in de indicatieve uitbreidingsruimte zijn hierdoor te verwaarlozen.
pagina 16
van 0,25 voor de dagelijkse sector en 0,5 voor de niet-dagelijkse sector. Het gemiddeld inkomen in Boxtel ligt 0,5% lager dan in Nederland. Het bestedingspotentieel wordt met 0,5% x 0,25 = 0,13% verlaagd. Naar de toekomst toe wordt verwacht dat de bestedingen aan dagelijkse artikelen minimaal gelijk blijven en waarschijnlijk licht zullen groeien. Aan de andere kant zal het internetaandeel ook in de dagelijkse sector groeien (3 à 5%), al blijft het naar verwachting beperkt. Richting 2020 veronderstellen we dat de gemiddelde besteding per inwoner per saldo gelijk blijft, als gevolg van deze beide ontwikkelingen. 12 13 De veronderstelde koopstromen (koopkrachtbinding en koopkrachttoevloeiing ) zijn gebaseerd op omzetgegevens van supermarkten in Boxtel. In 2020 is uitgegaan van (in percentage) onveranderde koopstromen. Een gemiddelde vloerproductiviteit op basis van kengetallen van het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (2012). Tabel 7 Marktruimteberekening supermarkten gemeente Boxtel Supermarkten gemeente Huidige
Situatie
situatie
2020
Inwoners (gemeente Boxtel en provincie Noord-Brabant)
30.356
30.795
Bestedingen per hoofd in € (HBD)
€ 1.895
€ 1.895
Bestedingspotentieel in € mln
€ 58
€ 58
Bestedingspotentieel incl. inkomenscorrectie
€ 57
€ 58
Koopkrachtbinding
93%
93%
Gebonden bestedingen in € mln
€ 53
€ 54
Koopkrachttoevloeiing
15%
15%
€9
€ 10
€ 63
€ 64
Gem. vloerproductiviteit in € per m² wvo (HBD)
€ 8.260
€ 8.260
Gerealiseerde vloerproductiviteit
€ 8.754
€ 8.880
Haalbaar aanbod in m² wvo
7.610
7.720
Gevestigd aanbod in m² wvo
7.181
7.181
429
539
Omzet door toevloeiing in € mln Totale bestedingen in € mln
Uitbreidingsruimte in m² wvo Bron: HBD/CBS, aanbod, binding en toevloeiing opgaaf supermarkten Boxtel
2.2
Ruimtelijk-kwalitatieve analyse Uit de voorgaande analyse blijkt dat Boxtel over een evenwichtige supermarktstructuur beschikt: in aantal, omvang, geografische spreiding en formulebeeld. De beoogde locatie voor een extra (derde) supermarkt is tussen de Monseigneur Bekkersstraat en de Markt. Er kleven vele onzekerheden aan deze propositie:
12
Het deel van de totale bestedingen dat de consument in zijn woonplaats/gemeente besteedt 13 Het deel van de totale detailhandelsomzet afkomstig van consumenten van buiten de eigen woonplaats/gemeente.
pagina 17
Het is zeer de vraag of hier een functionele supermarktlocatie kan worden gecreëerd. Dat wil zeggen een supermarkt van moderne afmeting met dito parkeren en een prima (auto)bereikbaarheid. De realisatie van een reguliere supermarkt (ca. 1.500 m²) met 75 parkeerplaatsen exclusief voor supermarktbezoekers vergt een (complexe) herontwikkeling. Het is noodzakelijk meerdere panden te verknopen en daarnaast haast onmogelijk om voldoende parkeerruimte te realiseren. De financiële haalbaarheid is uiterst onzeker. Tot slot: de derde supermarkt moet opboksen tegen diverse krachtige alternatieven (qua locatie-uitgangspunten, formule en maatvoering). Het betreft niet alleen de twee gevestigde supers in het centrum (Albert Heijn en Lidl), maar ook Oosterhof (Jumbo en Aldi). Supermarktorganisaties staan niet in de rij. Naar verluidt heeft zich nog geen enkele gegadigde gemeld. In het verleden hebben Jac. Hermans en Edah het centrum juist verlaten. De toevoeging van een derde supermarkt in het centrum lijkt dan ook meer een wens dan een reële optie. Bureau Stedelijke Planning onderschrijft de koers van een compacter centrum en versterking van de ruimtelijk-functionele relatie tussen de centrumsupermarkten Albert Heijn en Lidl met het centrumhart. Dit geldt overigens ook voor Jumbo en Aldi in wijkwinkelcentrum Oosterhof, die op relatief korte afstand van het centrum liggen. De komst van een extra reguliere supermarkt in het centrum is niet verantwoord en realistisch. Een alternatieve invulling met een andere publiekstrekker (niet zijnde een reguliere supermark) is uiteraard welkom.
2.3
Conclusies ten aanzien van de procesvereisten Bij de vaststelling van bestemmingsplannen dient aan een aantal (proces)vereisten te worden voldaan op grond van de vereiste toelichting zoals voorgeschreven in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (ook wel de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’) en recente jurisprudentie. Kort samengevat is van belang: Het aantonen van actuele (regionale), intergemeentelijke behoefte aan de nieuwe ontwikkeling (eerste trede van de ladder). De vraag of de regionale behoefte op te vangen valt binnen het bestaand stedelijk gebied in de regio (tweede trede van de ladder). De gevolgen of effecten op de structuur, leegstand en het woon-, leefklimaat en ondernemersklimaat voortvloeiend uit een (tussen)uitspraak van de Raad van State inzake het centrumplan Emmeloord en daarop volgende uitspraken. Het aspect van ‘duurzame ontwrichting’ (uitspraken onder meer Sugar City, De Marne en Bergen op Zoom). In de jurisprudentie geldt als doorslaggevend criterium voor duurzame ontwrichting de vraag of voor de inwoners van een bepaald gebied een voldoende voorzieningenniveau behouden blijft in de zin dat zij op een aanvaardbare afstand van hun woonplaats hun geregelde inkopen kunnen doen.
Trede 1: Is er een actuele (regionale), intergemeentelijke behoefte aan de toevoeging van een extra supermarkt in het centrum van Boxtel?
De supermarktdekking in Boxtel (winkelvloeroppervlak per inwoner) komt overeen met het landelijk gemiddelde. In vergelijk met soortgelijke plaatsen valt op dat: ‐ De omvang van het supermarktareaal in het centrum van de benchmarkplaatsen vrijwel overeen komt met dat van Boxtel.
pagina 18
De combinatie van één of twee reguliere supermarkten met een hard discounter (Aldi of Lidl) het meest frequent voorkomt. 14 Een distributieve berekening wijst uit dat een uitbreiding van circa 500 m² wvo van het supermarktareaal in de gemeente Boxtel verantwoord is. De distributieve ruimte voor de toevoeging van een extra supermarkt van 1.500 m² wvo in (het centrum van) Boxtel ontbreekt. Het lijkt bovendien meer een wens dan een reële optie. We adviseren de beperkte distributieve ruimte van 500 m² wvo selectief in te zetten voor uitbreiding van de bestaande supermarkten in Boxtel. Daarmee wordt voorzien in de behoefte tot optimalisatie van de bestaande supermarktstructuur in Boxtel. ‐
Trede 2: Is (een deel van) de regionale behoefte op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied binnen de regio, door de transformatie of herstructurering hiervan? Deze regionale behoefte wordt door transformatie en herstructurering opgevangen binnen het bestaand stedelijk gebied.
Trede 3: Indien nieuwbouw echt noodzakelijk is, dient een locatie gezocht te worden die multimodaal ontsloten is of kan worden voor het opvangen van die behoefte Aangezien de behoefte binnen bestaand stedelijk gebied wordt opgevangen behoeft er geen toetsing aan de derde trede plaats te vinden.
Effecten op leegstand Bij een zorgvuldige ruimtelijke ordening hoort ook dat een plan niet leidt tot een zodanige overcapaciteit dat er via de weg van leegstand sprake is van een onaanvaardbare aantasting van het woon-, leef- en ondernemersklimaat. Een nieuwe toetreder zal vermoedelijk leiden tot meer leegstand, daar de distributieve ruimte ontbreekt.
Aspect ‘duurzame ontwrichting’ Jurisprudentie wijst uit dat van duurzame ontwrichting alleen sprake kan zijn op het gebied van de eerste levensbehoeften, welke voor de consument op aanvaardbare afstand van de eigen woning moeten liggen. Bij het wegvallen van een bestaande supermarkt in de kern Boxtel is dit nog niet het geval. Daar zijn nog diverse andere mogelijkheden om boodschappen te doen. In de aangrenzende kernen Liempde en Esch is het echter niet uitgesloten dat een grotere oriëntatie van de consument op het supermarktaanbod in Boxtel (centrum) leidt tot uitval. Beide kernen beschikken in de huidige situatie over één supermarkt, namelijk Coop Liempde (779 m² wvo) en Spar Esch (325 m² wvo). Bij het wegvallen van (één van) deze supermarkten is voor de consument binnen aanvaardbare afstand van de eigen woning (in de eigen kern) geen supermarkt meer gevestigd.
Slotconclusie De beoogde uitbreiding van 1.500 m² van het supermarktaanbod strandt op de eerste trede van de ladder van duurzame verstedelijking. Ook zal het de leegstand verder vergroten.
14
Op basis van de huidige omzet- en omzetherkomstgegevens van de supermarkten in Boxtel.
pagina 19
Bijlage 1: Begrippenlijst
Term
Omschrijving
Bedrijfsvloeroppervlak
Het bedrijfsvloeroppervlak (BVO) is de totale
(BVO)
vloeroppervlakte van een kantoor, winkel, bedrijf of voorziening met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten.
Dagelijkse sector
Winkels in Levensmiddelen en Persoonlijke Verzorging. Dit betreffen onder meer supermarkten, versspeciaalzaken, drogisterijen, parfumeries en apotheken.
Distributieve berekening
Een veelgebruikt rekeninstrument om het huidige functioneren en eventuele indicatieve uitbreidingsruimte voor detailhandel in de toekomst te kunnen duiden. In de distributieve berekening wordt het huidige gevestigde aanbod in een specifieke branche (bijvoorbeeld dagelijkse detailhandel) in Boxtel vergeleken met het landelijke gemiddelde. Daarbij wordt de gemiddelde vloerproductiviteit berekend van het in Boxtel gevestigde aanbod. Het verschil tussen de gerealiseerde vloerproductiviteit en de landelijke gemiddelde vloerproductiviteit bepaalt of de desbetreffende branche boven- of ondergemiddeld functioneert. Het verschil tussen de gerealiseerde en gemiddelde vloerproductiviteit kan worden opgevat als indicatieve uitbreidingsruimte, dan wel overaanbod.
Koopkrachtafvloeiing
Mate waarin inwoners van een bepaald hun bestedingen verrichten bij gevestigde winkels buiten dat gebied.
Koopkrachtbinding
Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun bestedingen verrichten bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn.
Koopkrachttoevloeiing
Mate waarin inwoners van buiten een bepaald gebied bestedingen verrichten bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn.
Koopstromen/
Koopkrachtbewegingen door binding, afvloeiing en
Kooporiëntatie
toevloeiing van koopkracht.
Leegstand
Een unit/verkooppunt/pand met een commerciële bestemming, zonder dat daar een functie is gevestigd. Een leegstaand pand kan in het verleden een winkel zijn geweest, maar ook een andere functie hebben gehad (zoals bijvoorbeeld een ambacht, horeca of dienstverlening). Ook bij eventuele invulling van het pand kunnen naast een winkel ook andere functies gevestigd worden.
Niet-dagelijkse
Winkels in Mode & Luxe, Vrije Tijd en Elektronica. Dit
Sector (regulier)
betreffen de branches warenhuizen, kleding & mode, schoenen & lederwaren, huishoudelijke & luxe artikelen, juwelier & optiek, antiek & kunst, sport & spel, hobby,
pagina 20
Term
Omschrijving media en bruin & witgoed. Deze branches treffen we gewoonlijk aan in de centrale en ondersteunende winkelgebieden.
Vloerproductiviteit
De vloerproductiviteit (omzet (in €) per m² wvo) is een veelgebruikt kengetal om het functioneren van een winkel inzichtelijk te maken.
Winkelvloeroppervlak
Het winkelvloeroppervlak betreft het winkeloppervlak
(WVO)
wat in gebruik is voor de directe verkoop van goederen. Het betreft het voor de klant toegankelijke verkoopruimte van de winkel, oftewel het totale bedrijfsvloeroppervlakte minus eventueel kantoor-, personeels- en magazijnruimte, toiletten etc.
pagina 21
Bijlage 2: Indeling supermarkten
Full-service
Hard discount
Overig
AH XL
ALDI-markt
Agrimarkt
Albert Heijn
LIDL
Attent
Bas vd Heijden
Ekoplaza
Boni
Estafette
C1000
Spar
Coop
Troefmarkt
Deen Supermarkt
Zelfstandig
Dekamarkt Digros Dirk van der Broek Emte Golff Hoogvliet Jan Linders Jumbo MCD Nettorama PLUS Poiezs Super Super Coop Vomar
pagina 22
Bijlage 3: Ladder voor duurzame verstedelijking en jurisprudentie Ladder voor duurzame verstedelijking De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ (gebaseerd op de SER-ladder voor bedrijventerreinen) deed zijn intrede in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en is via artikel 3.1.6 lid 2 vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor alle ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, de treden van de ladder moeten worden doorlopen. Het doel van de ladder is een zorgvuldige ruimtelijke ordening, in termen van optimale benutting van de ruimte in het stedelijk gebied. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. Via de motie De Rouwe is ook detailhandel als stedelijke functie aan deze ladder toegevoegd.
1.
2.
3.
De ladder kent het volgende afwegingskader: Is er een actuele (regionale), intergemeentelijke behoefte aan deze nieuwe ontwikkeling (bedrijven, kantoren, woningen en andere stedelijke ontwikkelingen)? Indien dat niet het geval is stopt de planprocedure. Is er wel sprake van een regionale behoefte, dan volgt trede 2 van het afwegingskader. Is (een deel van) de regionale behoefte op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied binnen de regio, door de transformatie of herstructurering hiervan? Zo ja, dan wordt het initiatief daar in beginsel gerealiseerd. Indien herstructurering of transformatie van bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt om aan de regionale, intergemeentelijke vraag te voldoen, volgt trede 3. Indien nieuwbouw echt noodzakelijk is, dient een locatie buiten bestaand stedelijk gebied gezocht te worden die multimodaal ontsloten is of kan worden voor het opvangen van die behoefte. N.B.: Op 1 juli 2014 is een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening in werking getreden. Het betreft een aanvulling op artikel 3.1.6, waarin de ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen. Met de wijziging wordt beoogd te voorkomen dat toepassing van de ladder in strijd is met de Europese Dienstenrichtlijn. De wijziging houdt in dat een onderzoek naar de actuele regionale behoefte met betrekking tot diensten als bedoeld in de Dienstenwet slechts tot doel heeft na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. In de praktijk speelt dit vooral bij detailhandelsontwikkelingen. Als bijvoorbeeld uit onderzoek blijkt dat er geen behoefte is aan nieuwe detailhandel op een bepaalde plek, is dat op zich geen reden om geen medewerking te verlenen aan die ontwikkeling. Indien als gevolg van die ontwikkeling onaanvaardbare leegstand ontstaat of het woon- en leefklimaat onevenredig wordt aangetast, zijn dat wel ruimtelijk relevant argumenten om geen medewerking te verlenen. De toelichting op de verordening is op dit punt aangevuld.
pagina 23
Jurisprudentie
Van belang zijn: Een (tussen)uitspraak van de Raad van State inzake het centrumplan Emmeloord (zaaknr. 201200385/1/T1/R2) in december 2012 en daarop volgende uitspraken. Aannemelijk moet worden gemaakt dat het plan niet tot overcapaciteit, en daarmee tot een onaanvaardbare toename van de leegstand zal leiden, met negatieve gevolgen voor het woon- en leefklimaat en het ondernemersklimaat. Het aspect van duurzame ontwrichting (onder meer Sugar City, De Marne en Bergen op Zoom). In de jurisprudentie geldt als doorslaggevend criterium voor duurzame ontwrichting de vraag of voor de inwoners van een bepaald gebied een voldoende voorzieningenniveau behouden blijft in de zin dat zij op een aanvaardbare afstand van hun woonplaats hun geregelde inkopen kunnen doen. Het gaat bij duurzame ontwrichting dus niet om de vraag of sprake is van overaanbod in het verzorgingsgebied of om mogelijke sluiting van specifieke bestaande detailhandelsvestigingen.
pagina 24
