Inhoudelijke reactie op rapport ‘Detailhandels- en horecavisie Boxtel’ (BRO, 26 september 2014)
10 december 2014
Memo
Status: Memo Datum: 10 december 2014 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020 - 625 42 67 www.stedplan.nl
[email protected] Team Detailhandel en Leisure: Sandra Beentjes MSc. Drs. Toine Hooft Voor meer informatie: Toine Hooft,
[email protected]
In opdracht van: De Jong Retail Management B.V., Jumbo supermarkten en Plus Retail De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 2014.A.625 Referentie: 2014.A.625 Albert Heijn De Jong, Boxtel supermarktstructuur MEMO_101214
pagina 2
Inhoudsopgave
Pagina 1 Inhoudelijk reactie op rapport ‘Detailhandels- en horecavisie Boxtel’ (BRO, 26 september 2014) 1.1 Actuele (regionale) behoefte extra supermarkt Boxtel (Centrum) niet aangetoond 1.2 Haalbaarheid uiterst twijfelachtig
pagina 3
4
1
Inhoudelijk reactie op rapport ‘Detailhandels- en horecavisie Boxtel’ (BRO, 26 september 2014) De gemeente Boxtel laat de detailhandels- en horecavisie uit 2009 momenteel 1 actualiseren. In september 2014 is een beeldvormend document opgesteld. Hierin is de koers voor de dagelijkse en niet dagelijkse sector detailhandel in de gemeente en verschillende winkelgebieden uitgezet. Er is een uitbreidingscijfer becijferd van 1.815 m² winkelvloeroppervlak (wvo) voor de dagelijkse sector [bijlage, pagina 2, eerste tabel). De uitbreidingsruimte wenst de gemeente in te zetten voor de toevoeging van een extra centrumsupermarkt. De Jong Retail Management B.V. (franchisenemer Albert Heijn Boxtel), PLUS Retail en Jumbo supermarkten exploiteren supermarkten in Boxtel. Zij hebben Bureau Stedelijke Planning verzocht een ‘second opinion’ op te stellen. Dit rapport - Second opinion extra (centrum)supermarkt Detailhandels- en horecavisie Boxtel’ (10 december 2014) – is zelfstandig leesbaar.
1. 2.
1.1
In bijgaande memo is meer specifiek stil gestaan bij de verschillen in aannames, uitkomsten en interpretatie tussen beide rapporten. Deze vallen samen te vatten onder twee noemers: De actuele (regionale) behoefte aan een extra supermarkt in Boxtel (Centrum) De haalbaarheid
Actuele (regionale) behoefte extra supermarkt Boxtel (Centrum) niet aangetoond BRO baseert de actuele (regionale) behoefte op een distributieplanologische (DPO) berekening (Bijlage benadering marktruimte). Er is een uitbreidingsruimte in de dagelijkse sector becijferd van 1.815 m² wvo. Bureau Stedelijke Planning heeft specifiek voor de supermarktbranche de distributieve mogelijkheden berekend. Bij alle supermarktorganisaties in Boxtel is nagevraagd hoeveel vierkante meters zij 2 exploiteren, wat hun plannen en wensen zijn en welke omzet ze behalen. Albert Heijn Boxtel, PLUS Retail en Jumbo supermarkten en hebben tevens omzetherkomstgegevens aangeleverd. Daardoor is een exact beeld verkregen van de omvang van het supermarktareaal, de huidige koopkrachtbinding en -toevloeiing aan de supermarkten in Boxtel.
De aannames die Bureau Stedelijke Planning hanteert voor de distributieve berekening zijn anders en verfijnder (namelijk toegespitst op supermarkten, en op basis van werkelijke omzetcijfers en omzetherkomst) dan die BRO hanteert. Onderstaand zijn de verschillen aangegeven: 30.356 inwoners in de gemeente Boxtel gebaseerd op de meest recente cijfers uit mei 2014 van het CBS (in plaats van 30.325 inwoners die BRO gebruikt).
1
BRO, Detailhandels- en horecavisie Boxtel -Beeldvormend document, versie: 25 september 2014 De omzetgegevens van individuele supermarkten zijn strikt vertrouwelijk. In dit rapport zijn daarom alleen geaggregeerde cijfers opgenomen. 2
pagina 4
Bestedingen per hoofd van de bevolking in supermarkten. Voor dit DPO is gebruik gemaakt van de totale omzet per hoofd van de bevolking (bestedingen door consumenten, bedrijven en instellingen) en van de totale omzet per m² die hoort bij de totale omzet per hoofd van de bevolking. Ook bedrijven en instellingen doen inkopen bij supermarkten in Boxtel. Door deze twee naast elkaar te gebruiken (in plaats van de consumentenbestedingen, zoals BRO doet) zijn uiteindelijke verschillen in de indicatieve uitbreidingsruimte hierdoor te verwaarlozen. Een lagere koopkrachtbinding van 93%, gebaseerd op de omzetgegevens van de supermarkten in Boxtel. BRO hanteert een koopkrachtbinding van 96% voor de dagelijkse sector. Dit cijfer blijkt te hoog. Een koopkrachttoevloeiing van 15%, gebaseerd op de omzetgegevens van de supermarkten in Boxtel. BRO hanteert een koopkrachttoevloeiing van 17% voor de dagelijkse sector. Dit cijfer blijkt te hoog. Een totaal supermarktareaal in de gemeente Boxtel van 7.181 m² wvo, volgens opgave van de supermarktorganisaties. De uitkomst van een DPO-berekening is uiterst gevoelig voor koopstromen. Daar zowel de koopkrachtbinding als -toevloeiing lager blijkt te liggen, valt de uitkomst beduidend lager uit. Bureau Stedelijke Planning komt tot een distributieve ruimte van circa 500 m² wvo. Om de uitkomsten van de distributieve berekening te verifiëren is ook een benchmarkvergelijking gemaakt. Deze wijst in dezelfde richting. Tot slot: de supermarktdichtheid ligt in Boxtel rond het landelijk gemiddelde. Alleen als de toevloeiing aanmerkelijk groter zou zijn dan de afvloeiing is de toevoeging van een nieuwe supermarkt een optie. Dit is echter niet aan de orde.
Conclusie Voor een goede ruimtelijke ordening dient aangetoond te worden dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte voorziet (eerste trede van de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’). Deze behoefte kan niet worden aangetoond. De distributieve ruimte voor de toevoeging van een extra supermarkt van 1.500 m² wvo in (het centrum van) Boxtel ontbreekt.
1.2
Haalbaarheid uiterst twijfelachtig Daarnaast heeft Bureau Stedelijke Planning gerede twijfels over de markttechnische, financiële en ruimtelijk-functionele haalbaarheid van een derde supermarkt in het centrum van Boxtel. Dit geldt zowel voor een nieuwkomer als verplaatser.
De beoogde locatie voor een extra (derde) supermarkt is tussen de Monseigneur Bekkersstraat en de Markt. Er kleven vele onzekerheden aan deze propositie: Het is zeer de vraag of hier een functionele supermarktlocatie kan worden gecreëerd. Dat wil zeggen een supermarkt van moderne afmeting met dito parkeren en een prima (auto)bereikbaarheid. De realisatie van een reguliere supermarkt (ca. 1.500 m²) met 75 parkeerplaatsen exclusief voor supermarktbezoekers vergt een (complexe) herontwikkeling. Het is noodzakelijk meerdere panden te verknopen en daarnaast haast onmogelijk om voldoende parkeerruimte te realiseren. De financiële haalbaarheid is uiterst onzeker.
pagina 5
Tot slot: de derde supermarkt moet opboksen tegen diverse krachtige alternatieven (qua locatie-uitgangspunten, formule en maatvoering). Het betreft niet alleen de twee gevestigde supers in het centrum (Albert Heijn en Lidl), maar ook Oosterhof (Jumbo en Aldi). Supermarktorganisaties staan niet in de rij. Naar verluidt heeft zich nog geen enkele gegadigde gemeld. Aldi is gepolst, maar ziet echter geen mogelijkheden voor een winkel op de voorgestelde locatie in het centrum, vanwege de beperkte parkeermogelijkheden en hoge investeringskosten om tot een gewenst object (pand en parkeren) te komen. In het verleden hebben Jac. Hermans en Edah het centrum juist verlaten.
Belang van extra supermarkt voor het overig centrumaanbod overtrokken Op pagina 27 van het rapport van het beeldvormend document wordt gewezen van het belang van supermarkten en het overig aanbod. Daarbij wordt gerefereerd aan eerdere onderzoeken van Strabo (voetnoot 8) en DTNP (voetnoot 9). Het Staboonderzoek is ons niet bekend. Strabo weet ook niet aan welk onderzoek wordt gerefereerd. Het onderzoek van DTNP heeft alleen betrekking op centra die bestaan uit één supermarkt en tenminste een drogist en drie speciaalzaken (bakker/groenteman/slager/kaasboer/visboer/slijter). Dit is een andere situatie dan in Boxtel. Hoewel het belang van centrumsupermarkten voor het functioneren van ander aanbod in het centrum evident is, dient het effect van een nieuwkomer niet te worden overtrokken. De impuls voor de lokale middenstand gaat alleen op voor de extra centrumbezoekers die de nieuwe supermarkt genereert 3, die tevens aan combinatiebezoek doen (en in andere centrumwinkels besteden). Bovendien concurreert de extra supermarkt ook met andere centrumwinkels. Vooral winkels in de dagelijkse sector zullen omzet verliezen. Het is zeer de vraag of dit per saldo een plus oplevert. Ook scheiden consumenten boodschappen veelal van winkelen. De kruisbestuiving tussen die twee is daarom gering. Bureau Stedelijke Planning onderschrijft overigens de koers van een compacter centrum en versterking van de ruimtelijk-functionele relatie tussen de centrumsupermarkten Albert Heijn en Lidl met het centrumhart. Dit geldt overigens ook voor Jumbo en Aldi in wijkwinkelcentrum Oosterhof, die op relatief korte afstand van het centrum liggen. De komst van een extra reguliere supermarkt in het centrum is niet verantwoord en realistisch. Een alternatieve invulling met een andere publiekstrekker (niet zijnde een reguliere supermark) is uiteraard welkom.
Conclusie De toevoeging van een derde supermarkt in het centrum is geen reële optie en niet de oplossing voor de problemen van het centrum van Boxtel.
3
Bezoekers die zonder aanwezigheid van de nieuwe centrumsupermarkt niet naar het centrum zouden zijn gekomen.
pagina 6
