Samenwerkingsovereenkomst Wonen Krimpen aan den IJssel

Samenwerkingsovereenkomst Wonen Krimpen aan den IJssel 2010-2013

Samenwerkingsovereenkomst Wonen Krimpen aan den IJssel 2010-2013

Samenwerkingsovereenkomst met prestatieafspraken over wonen tussen de gemeente en QuaWonen

BMC Concept 4 (januari 2010) De heer ing. W. Vos Projectnummer: 223043

SAMENWERKINGSOVEREENKOMST WONEN KRIMPEN AAN DEN IJSSEL 2010-2013

INHOUD SAMENWERKINGSOVEREENKOMST WONEN

3

HOOFDSTUK 1

SAMENVATTING

4

HOOFDSTUK 2

INLEIDING

6

2.1

Aanleiding

6

2.2

Leeswijzer

6

HOOFDSTUK 3

HOOFDSTUK 4

HOOFDSTUK 5

HOOFDSTUK 6

HOOFDSTUK 7

POSITIE EN TAKEN VAN PARTIJEN

7

3.1

Gemeente

7

3.2

Woningcorporatie

7

3.3

Relatie tussen de gemeente en de woningcorporatie

8

3.4

De gemeente schept de voorwaarden

8

ALGEMENE BEPALINGEN

10

4.1

Uitgangspunten

10

4.2

Informatievoorziening

10

4.3

Gezamenlijke inspanningen

11

NIEUWBOUW EN HERSTRUCTURERING

12

5.1

Ambitie

12

5.2

Algemene uitgangspunten bij het bouwen

12

5.3

Nieuwbouw- en herstructureringslocaties

13

5.4

Veiligheid

19

5.5

WOZ-afdracht voor slooppanden

20

DUURZAAMHEID

21

6.1

Ambitie

21

6.2

Energiebeleid van QuaWonen

21

6.3

Verbeteren van de bestaande huurvoorraad

22

6.4

Energiezuinige nieuwbouw

22

6.5

Overige duurzaamheidsthema’s

22

LEEFBAARHEID

25

7.1

Ambitie

25

7.2

Sociaal en maatschappelijk investeren

25


HOOFDSTUK 8

HOOFDSTUK 9

KEUZEVRIJHEID EN BETAALBAARHEID

27

8.1

Ambitie

27

8.2

Woningtoewijzing

27

8.3

Verkopen van huurwoningen

28

8.4

Consumentgericht bouwen

28

8.5

Kernvoorraad

29

8.6

Koopsector beter bereikbaar maken

31

8.7

Statushouders

31

WONEN, ZORG EN WELZIJN

32

9.1

Ambitie

32

9.2

Woonzorgzonering

32

HOOFDSTUK 10 MONITORING, EVALUATIE EN GESCHILLEN

33

10.1 Monitoring

33

10.2 Evaluatie

33

10.3 Geschillen

34


Samenwerkingsovereenkomst Wonen tussen DE GEMEENTE KRIMPEN AAN DEN IJSSEL en WONINGSTICHTING QUAWONEN De gemeente Krimpen aan den IJssel, rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer J.H. Blankenberg, wethouder volkshuisvesting, hierna te noemen de gemeente, en woningstichting QuaWonen, rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer C.J.M. Karsten, directeur-bestuurder, hierna te noemen QuaWonen, overwegende, dat de gemeente en QuaWonen – hierna gezamenlijk te noemen partijen – hebben besloten om hun beleidsvoornemens op het terrein van het wonen uit te werken in prestatieafspraken; Verklaren te zijn overeengekomen een samenstel van prestatieafspraken, zoals neergelegd in dit document. De overeenkomst is gesloten te Krimpen aan den IJssel, d.d. 26 februari 2010. Namens de gemeente Krimpen aan den IJssel rechtsgeldig ondertekend,

J.H. Blankenberg Wethouder Volkshuisvesting c.a.

Namens QuaWonen, rechtsgeldig ondertekend,

C.J.M. Karsten Directeur-bestuurder

3


Hoofdstuk 1 Samenvatting Voor u ligt de samenwerkingsovereenkomst die de gemeente Krimpen aan den IJssel en QuaWonen met elkaar hebben gesloten voor de jaren 2010 tot en met 2013. Deze overeenkomst geeft aan welke prestaties beide partijen willen gaan leveren om hun woonbeleid te realiseren. De gemaakte afspraken – die in dit document zijn weergegeven in een kader en ingedeeld naar jaren – luiden als volgt: 2010 9. 24. 25. 26.

31.

Partijen stellen in 2010 een format op voor een intentieovereenkomst, analoog aan het beschikbare format voor een realisatieovereenkomst. In 2010 start QuaWonen met het opstellen van duurzaamheidsbeleid. QuaWonen wil dit onderwerp bespreken met belanghebbenden en de gemeente zal deelnemen aan het overleg. QuaWonen start onder huurders een brede energiebewustwordings- en besparingscampagne. Begin 2010 introduceert QuaWonen Mijn energie-loket. Partijen onderzoeken in 2010 welke middelen en mogelijkheden zij hebben voor het instellen van buurtcoaches en buurtbemiddeling. De conclusies van die inventarisatie worden ingebracht in de stuurgroep Wonen, Zorg en Welzijn Krimpen aan den IJssel. QuaWonen doet in 2010 onderzoek naar mogelijkheden om de huurprijs van de woning te laten aansluiten bij het inkomen van het huishouden (zoals Huur op Maat).

2011 5. Partijen laten in 2011 een leefbaarheidsonderzoek uitvoeren. 42. Partijen evalueren deze samenwerkingsovereenkomst in de tweede helft van 2011. 43. Partijen actualiseren deze samenwerkingsovereenkomst in de tweede helft van 2011: zij maken dan concrete prestatieafspraken voor de jaren 2012 en 2013 en nieuwe, ‘zachte’ afspraken voor de jaren 2014 en 2015. En zo verder.

Algemene afspraken (periode 2010 t/m 2013) 1. 2. 3. 4. 6. 7.

8. 10. 11. 12. 13. 14. 15.

16.

4

De gemeente ziet QuaWonen als eerste partij om de betaalbare huurwoningen te bouwen. De gemeente ziet QuaWonen als eerste partij om de betaalbare koopwoningen te bouwen, die onder een MGE-constructie worden verkocht. QuaWonen verstrekt jaarlijks vóór 1 november een overzicht aan de gemeente van voorgenomen activiteiten voor het komende jaar. De gemeente beschikt op 1 juli 2013 voor haar hele grondgebied over bestemmingsplannen die niet ouder zijn dan 10 jaar. Partijen benoemen in 2012-2013 gezamenlijk acties die uit het leefbaarheidsonderzoek voortvloeien. Partijen bespreken bij de start van elk project op basis van de grondexploitatie de verwachtingen aangaande de grondopbrengsten en de te bereiken doelen. De uitkomsten hiervan worden vastgelegd in de intentieovereenkomst. Indien partijen afspreken om een project te realiseren, stellen zij hiervoor voldoende personele capaciteit beschikbaar. QuaWonen realiseert de projecten die in de tabel ‘Overzicht nieuwbouw- en herstructureringslocaties’ zijn vermeld. De gemeente schept de voorwaarden waarbinnen QuaWonen de projecten kan realiseren. Per project stelt de gemeenteraad de stedenbouwkundige randvoorwaarden vast. De gemeente informeert QuaWonen vooraf over deze randvoorwaarden. Indien QuaWonen voor andere delen van de bestaande voorraad herstructureringsplannen heeft, geeft zij de gemeente tijdig inzicht in dat voornemen. Indien QuaWonen onderhoud pleegt aan haar woningen, zullen die woningen bij voorkeur voldoen aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Indien de gemeente vanwege een grondpositie een projectovereenkomst met QuaWonen sluit, neemt zij – indien mogelijk – de verplichting op zich dat de openbare ruimte voldoet aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Bij het structureel ophogen van achterpaden die grenzen aan het bezit van QuaWonen wordt achterpadverlichting aangebracht, waarvan de kosten van aanleg door de gemeente en QuaWonen worden gedeeld.


17.

18.

19. 20. 21. 22. 23. 27. 28.

29. 30. 32. 33. 34. 35.

36.

37.

38. 39. 40. 41.

5

De gemeente legt ook een WOZ-aanslag op voor woningen die leegstaan, tot het moment waarop ze daadwerkelijk worden gesloopt. De gemeente en QuaWonen overleggen jaarlijks over de hoogte van de aanslag. In de periode 2010-2013 verbetert QuaWonen jaarlijks zo’n 200 woningen naar een groen label (dit is gemiddeld label C). Dit is een onderdeel van de energiebesparende maatregelen die in 10 jaar tijd aan zo’n 3.200 woningen in Krimpen aan den IJssel worden getroffen. QuaWonen zal jaarlijks aan de gemeente melden welke complexen bestaande huurwoningen ingrijpend worden verbeterd. Nieuwe woningen hebben een door partijen gezamenlijk bepaalde oppervlakte. De gemeente stelt energieplannen op voor gebieden waar duurzaam bouwen centraal staat. Zij wil in deze gebieden nog uitsluitend energieneutrale gebouwen realiseren. De gemeente toetst bouwaanvragen aan duurzaam bouwen eisen, zoals opgenomen in de GPR Gebouw. Bij sloopwerken, waarvoor de gemeente en QuaWonen opdracht geven, wordt gekozen voor duurzaam slopen, tenzij er zwaarwegende argumenten zijn om dat niet te doen. Partijen inventariseren jaarlijks welke mogelijkheden er zijn om maatschappelijk vastgoed in wijken en buurten te realiseren. Per jaarplan wordt vastgelegd wat de rol van QuaWonen en de gemeente hierbij is. Partijen inventariseren jaarlijks welke mogelijkheden er zijn voor de realisatie van leerplaatsen voor jongeren en herintreders, stageplaatsen voor scholieren en studenten en (kleinschalige) werkgelegenheidstrajecten. Per jaarplan wordt vastgelegd wat de rol van QuaWonen en de gemeente hierbij is. Jaarlijks maakt QuaWonen – zolang dit van toepassing is – afspraken met de gemeente over lokaal maatwerk. Partijen gebruiken de kwartaalrapportages van de Stadsregio om de slaagkans van de doelgroepen (starters, senioren en de aandachtsgroep) te volgen. QuaWonen geeft de gemeente jaarlijks een geactualiseerd overzicht van de woningen die zij wil verkopen. QuaWonen labelt 272 woningen in de bestaande huurvoorraad en minimaal 60 nieuwbouwwoningen voor verkoop onder Koopgarantvoorwaarden. Per project inventariseren partijen de mogelijkheden van (collectief) particulier opdrachtgeverschap. QuaWonen houdt een kernvoorraad huur- en koopwoningen in stand van ongeveer 4.200 woningen. Onderdeel daarvan zijn 300 Koopgarantwoningen. In 2010 wordt – mede in het kader van de verstedelijkingsafspraken 2010-2010 – de discussie gevoerd over de huidige en gewenste (kern-)voorraad. Aan de hand van die discussie wordt het gewenste aantal en type woningen in de kernvoorraad bepaald. De voorraad goedkope huurwoningen bedraagt ongeveer 700 woningen. In 2010 wordt – mede in het kader van de verstedelijkingsafspraken 2010-2010 – de discussie gevoerd over de huidige en gewenste (kern)voorraad. Aan de hand van die discussie wordt het gewenste aantal en type woningen in de goedkope huurvoorraad bepaald. QuaWonen is als crisismaatregel bereid om bestaande woningen, die niet door de eigenaar-bewoners kunnen worden verkocht, te kopen en deze vervolgens te verhuren of te verkopen, mits dit kan voor een prijs die haalbaar is voor huurders en starters. QuaWonen realiseert de taakstelling voor de huisvesting van statushouders, zodat wachtlijsten worden voorkomen. Om de twee jaar monitoren partijen de ontwikkelingen. Het initiatief hierbij ligt bij de gemeente, waarbij QuaWonen de benodigde gegevens aanlevert. Driemaal per jaar wordt de voortgang van de uitvoering van deze samenwerkingsovereenkomst besproken tijdens een bestuurlijk overleg tussen partijen. Voor het bestuurlijk overleg maken partijen aan het einde van elk kalenderjaar een jaaragenda voor het komende jaar, zodat duidelijk is wanneer welk onderwerp wordt besproken.


Hoofdstuk 2 Inleiding 2.1

Aanleiding De gemeenteraad van Krimpen aan den IJssel heeft in april 2009 de ‘Woonvisie gemeente Krimpen aan den IJssel 2009-2030; Goed wonen tussen wereldstad en Groene hart’ vastgesteld. QuaWonen bezit in Krimpen aan den IJssel ongeveer 4.200 woningen. In haar jaarplan 2010 – ‘Actief in 2010 Kwaliteit in wonen’ (november 2009) – zijn de volgende thema’s opgenomen: - Voldoende en betaalbare woningen. - Ambitieus Energiebeleidsplan. - Speciale aandacht voor specifieke doelgroepen. - Vitale en aantrekkelijke dorpen en buurten. - Oog voor belanghebbenden. Om de ambitie van de gemeente en QuaWonen te concretiseren, hebben partijen besloten om samen meerjarige prestatieafspraken te maken. Want voor het realiseren van de woonopgaven hebben de gemeente en de woningcorporatie elkaar nodig. Noch de gemeente, noch de corporatie kan zelfstandig zorgen voor een voldoende hoog bouwtempo, voor een leefbare gemeente en voor een woningmarkt waarin kansen en keuzemogelijkheden van mensen centraal staan. Als zij dit samen doen, kunnen zij meer en beter presteren.

2.2

Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk geeft hoofdstuk 3 een toelichting op de positie en taken van de gemeente en de woningcorporatie. In hoofdstuk 4 zijn afspraken van meer algemene aard opgenomen. Hoofdstuk 5 tot en met 9 bevatten de afspraken per thema. Hierbij worden de volgende thema’s onderscheiden: - Nieuwbouw en herstructurering (hoofdstuk 5). - Duurzaamheid (hoofdstuk 6). - Leefbaarheid (hoofdstuk 7). - Keuzevrijheid en betaalbaarheid (hoofdstuk 8). - Wonen, zorg en welzijn (hoofdstuk 9). In het afsluitende hoofdstuk 10 zijn afspraken gemaakt over monitoring, evaluatie en geschillen. In bijlage 1 worden begrippen toegelicht en afkortingen verduidelijkt, die in dit document worden gebruikt.

6


Hoofdstuk 3 Positie en taken van partijen 3.1

Gemeente Positie De gemeente heeft een publiekrechtelijke verantwoordelijkheid voor het wonen, die is afgeleid van de Grondwet en de Woningwet. Deze verantwoordelijkheid wordt gedeeld met de rijksoverheid die de randvoorwaarden levert waaronder de gemeente haar werk moet doen. Binnen het wonen is steeds meer afstemming nodig. Daarnaast is afstemming nodig met andere beleidsterreinen, zoals ruimtelijke ordening, zorg/welzijn, duurzaamheid en veiligheid. In het kader van de ruimtelijke ordening stelt de gemeente bijvoorbeeld bestemmingsplannen vast en verleent zij een bouwvergunning voor nieuwe woningen. Integraal beleid is nodig en dat is bij uitstek een gemeentelijke taak. Duidelijk moet zijn wat de woonopgave is, welk beleid de gemeente voor ogen staat, welke inspanningen de gemeente zelf zal verrichten en welk aandeel van de woningcorporaties en andere partijen (zoals ontwikkelaars en zorginstellingen) wordt verwacht. Taken De gemeente moet zich concentreren op het formuleren van gemeentelijk woonbeleid. Dit is gebeurd in de nieuwe woonvisie. Aansluitend dient zij te streven naar het maken van prestatieafspraken met de lokaal werkzame woningcorporatie(s) en het scheppen van omstandigheden waaronder die corporaties zo goed mogelijk kunnen presteren. Een gemeente zonder beleid heeft weinig grond om een woningcorporatie op haar inhoudelijke prestaties aan te spreken.

3.2

Woningcorporatie Positie De maatschappelijke taak van woningcorporaties is neergelegd in de Woningwet en het BBSH. De activiteiten van corporaties – zoals het zorg dragen voor voldoende passende woningen, een eerlijke en doelmatige woonruimteverdeling en voldoende overleg met huurders – hebben een groot maatschappelijk belang. Het BBSH geeft de woningcorporaties spelregels voor de vervulling van hun taken. Zij verantwoorden zich achteraf aan de rijksoverheid. Omdat wonen primair een lokale aangelegenheid is, geven zij ook aan op welke manier het gemeentelijk beleid in acht is genomen. Daarin komt tot uitdrukking dat een beleidsmatige afstemming tussen gemeente en woningcorporaties noodzakelijk is voor een goed antwoord op de lokale problemen. Taken Woningcorporaties zijn zelf verantwoordelijk voor de manier waarop zij hun taken uitvoeren. Het BBSH bepaalt (in artikel 25c) dat zij jaarlijks vóór 1 november een toegelicht overzicht aan de gemeente verstrekken van voorgenomen activiteiten voor het komende jaar. Daarbij zullen zij het gemeentelijk beleid in acht nemen en de gemeente verzoeken om overleg over de activiteiten. Het resultaat van dit

7


overleg moet aan VROM worden gemeld. Op grond van het BBSH dienen partijen aansluitend te streven naar het maken van prestatieafspraken. Woningcorporaties zetten hun vermogen, voor zover ze dat niet behoeven aan te houden voor hun financiële continuïteit, in voor het wonen. Ook wordt van hen verwacht dat zij elkaar waar nodig ondersteunen in de uitvoering van hun taken. 3.3

Relatie tussen de gemeente en de woningcorporatie De gemeente en QuaWonen hebben regelmatig bestuurlijk en ambtelijk overleg met elkaar, niet alleen over wonen, maar ook over woonruimteverdeling en het thema wonen, zorg en welzijn. Het overleg over wonen heeft op dit moment een tamelijk uitvoeringsgericht karakter: meestal gaat het om concrete projecten. Partijen hebben de wens uitgesproken om ook met elkaar te overleggen over meer beleidsmatige thema’s, zoals de knelpunten op de woningmarkt en het beleid om die knelpunten op te lossen. Deze samenwerkingsovereenkomst kan partijen ondersteunen bij het verder vormgeven van hun relatie. Want er zal regelmatig (bestuurlijk en ambtelijk) overleg nodig zijn om met elkaar te bespreken of de afgesproken prestaties inderdaad worden geleverd (monitoring).

3.4

De gemeente schept de voorwaarden De gemeente Krimpen aan den IJssel schept de voorwaarden waardoor QuaWonen haar taken goed kan uitvoeren. Voor de gemeente is QuaWonen de eerste partij bij de bouw van betaalbare huurwoningen. Dit vanuit de gedachte dat de corporatie – anders dan veel andere marktpartijen – niet alleen oog heeft voor ‘de stenen’, maar ook voor ‘de mensen’. QuaWonen is lokaal verankerd en investeert structureel in verbetering van buurten en wijken in Krimpen aan den IJssel. Maar als QuaWonen niet kan of wil voldoen aan de wens van de gemeente, staat het de gemeente – na overleg met QuaWonen – vrij om in contact te treden met een andere partij. Daarnaast is QuaWonen voor de gemeente het eerste aanspreekpunt voor de bouw van betaalbare koopwoningen die onder een MGE-constructie (zoals Koopgarant) worden aangeboden. Dit is namelijk een gewenst volkshuisvestingsinstrument om de mogelijkheden te vergroten dat inwoners van de gemeente een eigen woning kunnen kopen. In de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro), die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting om bestemmingsplannen binnen 10 jaar te actualiseren niet langer een termijn van orde. Indien het bestemmingsplan ouder is, kan de gemeente geen leges heffen voor het behandelen van bouwaanvragen. De gemeente zorgt er daarom voor dat zij op 1 juli 2013 voor haar hele grondgebied beschikt over actuele bestemmingsplannen. Prestatieafspraken

1. De gemeente ziet QuaWonen als eerste partij om de betaalbare huurwoningen te bouwen. 2. De gemeente ziet QuaWonen als eerste partij om de betaalbare koopwoningen te bouwen, die onder een MGE-constructie worden verkocht.

8


3. QuaWonen verstrekt jaarlijks vóór 1 november een overzicht aan de gemeente van voorgenomen activiteiten voor het komende jaar. 4. De gemeente beschikt op 1 juli 2013 voor haar hele grondgebied over bestemmingsplannen die niet ouder zijn dan 10 jaar.

9


Hoofdstuk 4 Algemene bepalingen Voordat wordt ingegaan op de inhoudelijke prestaties die zowel de gemeente als QuaWonen levert, volgt in dit hoofdstuk allereerst een aantal algemene bepalingen. 4.1

Uitgangspunten 1. De woningmarkt is in eerste instantie de verantwoordelijkheid van woningvragers en -aanbieders. QuaWonen is verantwoordelijk voor die groepen die op eigen kracht geen passende woning kunnen bemachtigen. 2. De gemeente en QuaWonen werken aan een samenhangend en op elkaar afgestemd woonbeleid. Dat geschiedt op basis van de eigen taken en verantwoordelijkheden van partijen. 3. Partijen erkennen dat de gemeente een primaire verantwoordelijkheid heeft voor de openbare orde, de veiligheid, het beheer van de openbare ruimte en het maatschappelijk welzijn. Zij erkennen ook dat de primaire verantwoordelijkheid van QuaWonen zich richt op de kwaliteit, het beheer en gebruik van haar bezit en de directe woonomgeving daarvan en de zorg voor adequate huisvesting van de doelgroep. Met inachtneming van deze primaire verantwoordelijkheden vinden partijen de leefbaarheid van wijken en buurten een gezamenlijke verantwoordelijkheid. 4. Deze samenwerkingsovereenkomst is een concrete uitwerking van de volgende documenten: a. ‘Ruimte voor ontwikkeling’, een structuurvisie voor Krimpen aan den IJssel (september 2004); b. Collegeprogramma 2006-2010 Krimpen aan den IJssel (oktober 2006); c. ‘Beleidskader Sociaal Investeren’ (QuaWonen); d. Duurzaamheidsvisie gemeente Krimpen aan den IJssel 2008-2011 (eindconcept, mei 2008); e. Energiebeleidsplan 2009-2019 QuaWonen; f. ‘Woonvisie gemeente Krimpen aan den IJssel 2009-2030; Goed wonen tussen wereldstad en Groene hart’ (april 2009); g. Jaarplan 2010 QuaWonen ‘Actief in 2010 Kwaliteit in wonen’ (november 2009). 5. Eind 2002 hebben de gemeente, QuaWonen en veel andere partijen het ‘Convenant Wonen, Zorg en Welzijn Krimpen aan den IJssel’ ondertekend. Op basis daarvan hebben partijen afspraken gemaakt die zullen worden geconcretiseerd in prestatieafspraken (vastgelegd in het programma woonzorgzonering). Daarom zijn in deze samenwerkingsovereenkomst geen afspraken geformuleerd over het thema wonen, zorg en welzijn.

4.2

Informatievoorziening 1. De gemeente en QuaWonen informeren elkaar tijdig over beleidsvoornemens en planontwikkelingen ten behoeve van de samenhang en afstemming van het lokale woonbeleid. Partijen sturen elkaar tijdig stukken toe zoals jaarverslagen, activiteitenplannen en beleidsnota’s.

10


2. Indien partijen behoefte hebben aan een woningmarkt- of leefbaarheidsonderzoek, vindt overleg plaats tussen de gemeente en QuaWonen over een mogelijk gezamenlijk opdrachtgeverschap. Partijen spreken af om in 2011 gezamenlijk een leefbaarheidsonderzoek te houden. 3. De resultaten van deze onderzoeken komen ter beschikking van beide partijen en gezamenlijk worden de daaruit voortvloeiende acties benoemd. 4. Partijen zijn bereid om per project inzicht te geven in elkaars financiële situatie. Daarom wordt bij de start van elk project op basis van de grondexploitatie gesproken over de verwachtingen aangaande de grondopbrengsten en de te bereiken doelen (zoals het aantal woningen, de parkeervoorzieningen, de doelgroepen etc.). De uitkomsten hiervan worden vastgelegd in de intentieovereenkomst. 4.3

Gezamenlijke inspanningen 1. Partijen zullen zich gezamenlijk inspannen om optimaal gebruik te kunnen maken van subsidies, gunstige leningsvoorwaarden e.d. 2. Indien partijen afspreken om een project te realiseren, stellen zij hiervoor voldoende personele capaciteit beschikbaar. Denk aan projectleiders die tijdig projecten fasedocumenten opstellen. Prestatieafspraken

5. Partijen laten in 2011 een leefbaarheidsonderzoek uitvoeren. 6. Partijen benoemen in 2012-2013 gezamenlijk acties die uit het leefbaarheidsonderzoek voortvloeien. 7. Partijen bespreken bij de start van elk project op basis van de grondexploitatie de verwachtingen aangaande de grondopbrengsten en de te bereiken doelen. De uitkomsten hiervan worden vastgelegd in de intentieovereenkomst. 8. Indien partijen afspreken om een project te realiseren, stellen zij hiervoor voldoende personele capaciteit beschikbaar.

11


Hoofdstuk 5 Nieuwbouw en herstructurering 5.1

Ambitie Woningvraag Met de nieuwbouw van woningen wil de gemeente in de eerste plaats tegemoet komen aan de bestaande marktvraag binnen de gemeente. De nieuwbouw is gevarieerd en is sterk gericht op het bevorderen van een dubbele doorstroming: vooral voor senioren van eengezinswoningen naar appartementen en daarnaast in het algemeen ook van huurwoningen naar (door vooral senioren achter te laten) koopwoningen. Op grond van woningmarktonderzoek kan worden geconcludeerd dat de woningvraag in Krimpen aan den IJssel zich voor ongeveer de helft richt op de huursector en voor de andere helft op de koopsector. Ook de vraag naar grondgebonden woningen en appartementen is ongeveer gelijk. Maar omdat er veel meer grondgebonden woningen vrijkomen dan appartementen, worden er vooral levensloopgeschikte appartementen gebouwd. De nieuwe woonvisie zet in op de productie van gemiddeld 150 woningen per jaar. Rekening houdend met sloop betekent dit dat de woningvoorraad jaarlijks met ongeveer 100 woningen toeneemt. Herstructurering Door nieuwbouw alleen kan niet worden voldaan aan de kwaliteitsbehoefte. Daarvoor is ook herstructurering van bestaande wijken nodig. Door ingrepen kan de noodzakelijke kwaliteitsslag worden gemaakt, kan de woonomgeving worden verbeterd, kan een impuls worden gegeven aan de leefbaarheid, kunnen woningen toegankelijker worden gemaakt voor senioren, kunnen bereikbare woningen worden teruggebouwd en kan de energetische kwaliteit van de woningen worden vergroot. Bij herstructurering richt QuaWonen zich op de sloop/nieuwbouw, de gemeente op de aanpak van de openbare ruimte. De begeleiding van de bewoners is een verantwoordelijkheid van QuaWonen. Het beheer gedurende de herstructurering is een gezamenlijke verantwoordelijkheid, met daarbinnen gescheiden verantwoordelijkheden. De gemeente is verantwoordelijk voor de ruimtelijke ordeningsprocedures; QuaWonen is verantwoordelijk voor de procedures rond de verhuizing en de nieuwbouw. Partijen communiceren goed met belanghebbenden en stemmen hun communicatie goed op elkaar af. Partijen zullen tijdens de uitvoeringsperiode extra aandacht besteden aan ‘schoon, heel en veilig’, waardoor het voor de bewoners die er blijven wonen prettiger en veiliger is.

5.2

Algemene uitgangspunten bij het bouwen Bij het ontwikkelen en realiseren van (woning)bouwprogramma’s hanteren partijen de volgende algemene uitgangspunten:

De gemeente zorgt voor/hanteert als uitgangspunt: 1. Het bouwen woonrijp maken van de woonomgeving zowel in uitleg- als bij herstructureringsgebieden als de gemeente eigenaar is van de grond. In dat

12


2.

3. 4. 5.

6. 7.

geval neemt QuaWonen bouwrijpe kavels af als zij een bouwprogramma wil realiseren. Het (laten) opstellen en uitvoeren van een inrichtingsplan voor de woonomgeving ook als de gemeente niet de eigenaar is van de grond. De bijbehorende kosten worden door QuaWonen betaald. De bedoeling is de mogelijkheid van BTW-compensatie te benutten. Het inrichten van de woonomgeving die – indien mogelijk – voldoet aan het Politiekeurmerk Veilige Omgeving (met certificaat). De gemeente zorgt voor voldoende inzet van ambtelijke capaciteit ten behoeve van Ruimtelijke Ordening, bestemmingsplan (Wro), bouwvergunning etc. Het onderzoeken van de mogelijkheden voor het verstrekken van laagrentende leningen vanuit het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten. Het onderzoeken van de mogelijkheden voor het aanvragen en verstrekken van object- of projectsubsidie. Per project (ook bij betaalbare huur- en koopwoningen) de mogelijkheden bezien voor gebouwd parkeren.

QuaWonen zorgt voor/hanteert als uitgangspunt: 1. Het bouwen woonrijp maken van de woonomgeving bij herstructureringsgebieden als QuaWonen eigenaar is van de grond. In dat geval wordt voor rekening van QuaWonen door de gemeente het (laten) opstellen en uitvoeren van een inrichtingsplan voor de woonomgeving verzorgd. De bedoeling is de mogelijkheid van BTW-compensatie te benutten. 2. Het bouwen van woningen die voldoen aan het Politiekeurmerk Veilige Woning (met certificaat) 3. Het bouwen van appartementen die voldoen aan de eisen van Levensloopgeschiktheid. Voor dat doel heeft QuaWonen een programma van eisen opgesteld wat door de gemeente geaccordeerd is. 4. Geen gebouwde parkeerplaatsen bij betaalbare huur- en koopwoningen. 5. Een – gezamenlijk met de gemeente op te stellen – format voor een intentieovereenkomst, analoog aan het reeds opgestelde format voor een realiseringsovereenkomst: gereed in 2010. 6. Een realisatieovereenkomst per project, conform het gezamenlijk opgestelde format. 7. WOZ-afdracht voor woningen die leeg staan in verband met sloopplannen is verschuldigd tot het moment waarop ze daadwerkelijk worden gesloopt. Jaarlijks plegen de gemeente en QuaWonen overleg over de hoogte van de aanslag. Prestatieafspraak

9. Partijen stellen in 2010 een format op voor een intentieovereenkomst, analoog aan het beschikbare format voor een realisatieovereenkomst. 5.3

Nieuwbouw- en herstructureringslocaties QuaWonen realiseert de projecten die in de tabel ‘Overzicht nieuwbouw- en herstructureringslocaties’ zijn vermeld. De gemeente schept de voorwaarden waarbinnen QuaWonen deze projecten kan realiseren.

13


Per locatie beoordelen partijen of een gedoseerde verdichting mogelijk is. Deze verdichting mag geen aantasting van de woonkwaliteit van het desbetreffende gebied betekenen. Per gebied vindt overleg plaats tussen de projectleiders van beide partijen. Daarna stelt de gemeenteraad de stedenbouwkundige randvoorwaarden vast. Daarover informeert de gemeente QuaWonen vooraf. Na het vaststellen van de stedenbouwkundige randvoorwaarden van een project sluiten partijen met elkaar een intentieovereenkomst. Als QuaWonen voor andere delen van de bestaande voorraad herstructureringsplannen heeft dan in de tabel genoemd, geeft zij de gemeente tijdig inzicht in dat voornemen. Prestatieafspraken

10. QuaWonen realiseert de projecten die in de tabel ‘Overzicht nieuwbouw- en herstructureringslocaties’ zijn vermeld. 11. De gemeente schept de voorwaarden waarbinnen QuaWonen de projecten kan realiseren. 12. Per project stelt de gemeenteraad de stedenbouwkundige randvoorwaarden vast. De gemeente informeert QuaWonen vooraf over deze randvoorwaarden. 13. Indien QuaWonen voor andere delen van de bestaande voorraad herstructureringsplannen heeft, geeft zij de gemeente tijdig inzicht in dat voornemen.

14


De volgende locaties zullen in de periode van deze samenwerkingsovereenkomst ter hand worden genomen:

Tabel 1 Locatie

Centrum

Centrum

Overzicht nieuwbouw- en herstructureringslocaties Project

Lijsterstraat

Prinsesseflats, fase I

Aantallen Sloop 35

120

Nieuw 94

120 betaal bare huur wonin gen *, school en zorgeenhe den.

Woningtype

Fasedocumenten

Appartementen

Realisatieovereenkomst

Gereed

Intentieovereenkomst

1-7-2010

Appartementen + eventueel eengezinswoningen

Ondertekening

Centrum

15

Prinsesseflats, fase II

120

Appartementen + eventueel eengezinswoningen

Bestemmingsplan + Bouwvergunning Stedenbouwkundige randvoorwaarden vaststellen


1-7-2011

Bestemmingsplan + Bouwvergunning


1-7-2010

Stedenbouwkundige randvoorwaarden vaststellen

120

betaal bare huur wonin gen *, school en zorgeenhe den.

Procedureel

Start bouw

1-12-2010

Omstreeks 1-7-2012

1-1-2015 Realisatieovereenkomst

1-7-2011


Inzet partijen QuaWonen

Gemeente

Zie realisatieovereenkomst


Private grondexploitatie (zelfrealisatie), geen bovenplanse kosten, grondruil om niet, geen gebouwde parkeerplaatsen bij betaalbare huur- en koopwoningen.


Opdrachtgever woonrijp maken (incl. BTWcompensatie), onderzoek naar wijze van grondoverdracht, programma en stedenbouwkundige opzet in relatie met Koekoeksplein. Onderzoek mogelijkheden laagrentende leningen en object/projectsubsidie. Per project (ook bij betaalbare huur- en koopwoningen) de mogelijkheden bezien voor gebouwd parkeren. Opdrachtgever woonrijp maken (incl. BTWcompensatie), onderdeel van kostenverevening centrum, onderzoek naar wijze van grondoverdracht, programma en stedenbouwkundige opzet in relatie met Koekoeksplein. Onderzoek mogelijkheden laagrentende leningen en object/projectsubsidie. Per project (ook bij betaalbare huur- en koopwoningen) de mogelijkheden bezien voor gebouwd parkeren.


Locatie

Project

Centrum/ Overige

In samenhang te beschouwen met Prinsessenfla ts: Koekoeksplein fase 1: (MFA+wonin gen), vrijkomende schoollocatie s of gezondheidsc entrum huidig.

Ce ntrum

Centrum

16

Koekoeksplein fase 2: woningen

Restgebied, deel 1, Nieuwe Tiendweg/

Aantallen Sloop

Nieuw

Woningtype

Fasedocumenten


0

0

40

60

70

90

appartementen + , afhankelijk van discussie Prinsessenflats, school

Ondertekening

Procedureel

1-7-2010


1-1-2012 Realisatieovereenkomst

1-1-2011



1-7-2012


Appartementen

Appartementen

Start bouw


1-1-2013



1-1-2011



Onderzoek naar de rol van QuaWonen, geen gebouwde parkeerplaatsen bij betaalbare huur- en koopwoningen.

1-1-2014

Onderzoek naar de rol van QuaWonen, geen gebouwde parkeerplaatsen bij betaalbare huur- en koopwoningen.

1-1-2013

Private grondexploitatie (zelfrealisatie), geen bovenplanse kosten, grondruil om niet, geen gebouwde

Gemeente Onderzoek naar maatschappelijke, ruimtelijke en financiële haalbaarheid MFA in centrum, gewenst programma en realisatiemoment, onderdeel van kostenverevening centrum. Onderzoek mogelijkheden laagrentende leningen en object/projectsubsidie. Per project (ook bij betaalbare huur- en koopwoningen) de mogelijkheden bezien voor gebouwd parkeren. Onderzoek naar maatschappelijke, ruimtelijke en financiële haalbaarheid, gewenst programma, realisatiemoment en betrokken partijen, onderdeel van kostenverevening centrum. Onderzoek mogelijkheden laagrentende leningen en object/projectsubsidie. Per project (ook bij betaalbare huur- en koopwoningen) de mogelijkheden bezien voor gebouwd parkeren. Niet separaat realiseren, maar gebied Nieuwe Tiendweg/Boerhaavelaan/Raa dhuisplein/Albert


Locatie

Project

Aantallen Sloop

Nieuw

Woningtype

Fasedocumenten

Ondertekening

Procedureel


1-1-2012



Gereed



Gereed

Gereed

1-7-2011

Stedenbouwkundige randvoorwaarden vastgesteld

Start bouw

Gemeente Schweitzerlaan/TBK integraal ontwikkelen. onderdeel van kostenverevening centrum, Onderzoek mogelijkheden laagrentende leningen en object/projectsubsidie. Per project (ook bij betaalbare huur- en koopwoningen) de mogelijkheden bezien voor gebouwd parkeren.

1-7-2010



1-12-2009



Boerhaavelaan

Lansingh -Zuid

Fase 7 en 8a

0

63

Kortland

RondwegMiddenwetering

60

146

Appartementen + eengezinswoningen + kinderdagverblijf Appartement + Ontmoetingsruimte


Kortland

Molukse kerk

8

13

Appartementen + Kerkzaal Realisatieovereenkomst

Langeland

17

BloemRijk, fase II

84

148

Appartementen + eengezinswoningen + Ontmoetingsruimte?

Convenant

1-12-2011

Gereed

1-1-2013


1-7-2010 (fase II)

Private grondexploitatie (zelfrealisatie), geen bovenplanse kosten, grondruil om niet, mogelijk herontwikkeling bouwprogramma


Gereed

Inzet partijen QuaWonen parkeerplaatsen bij betaalbare huur- en koopwoningen.

Initiatief voor het ontwikkelen van een wijkvisie in samenwerking met buurtbewoners en QuaWonen Opdrachtgever woonrijp maken (incl. BTWcompensatie), onderzoek naar wijze van grondoverdracht. Onderzoek mogelijkheden laagrentende leningen en object/projectsubsidie. Per project (ook bij betaalbare huur- en koopwoningen) de mogelijkheden bezien voor gebouwd parkeren. Opdrachtgever woonrijp maken (incl. BTWcompensatie), grondruil om niet, mogelijk herontwikkeling bouwprogramma Onderzoek mogelijkheden laagrentende leningen en object/projectsubsidie.


Locatie

Kortland

Project

KantoorWerkplaats QuaWonen (Veld en Beemd, Binnenweg)

Aantallen Sloop

Nieuw

Woningtype

Fasedocumenten

Intentieovereenkomst Woningen, Werken aan huis, Bedrijven?

Ondertekening

1-7-2010

Realisatieovereenkomst 1-7-2012

Procedureel Stedenbouwkundige randvoorwaarden vastgesteld Bestemmingsplan + Bouwvergunning

Start bouw

1-7-2013



Gemeente Opdrachtgever woonrijp maken (incl. BTWcompensatie), onderzoek naar wijze van grondoverdracht Onderzoek mogelijkheden laagrentende leningen en object/projectsubsidie. Per project (ook bij betaalbare huur- en koopwoningen) de mogelijkheden bezien voor gebouwd parkeren.

Toelichting locatie Prinsessenflats* Op de Prinsessenflatslocatie sloopt QuaWonen 240 goedkope/betaalbare huurappartementen. Op deze locatie bouwt QuaWonen minimaal 180 betaalbare huurwoningen (waarvan een deel zorgeenheden), en indien gewenst een school terug. De 60 overige betaalbare (in principe levensloopgeschikte-) huurwoningen bouwt QuaWonen tegen betaalbare huurkavelprijzen op één van de navolgende locaties: huidig gezondheidscentrum, de vrijkomende schoollocaties Rudolff Steinerschool aan Memlingstraat en Kortlandschool aan Jozef Israëlsstraat, of Tuyterplein. De gemeente maakt hierbij de kanttekening, dat de behoefte aan genoemde 60 levensloopgeschikte huurwoningen nog nader wordt onderzocht.

18


5.4

Veiligheid Politiekeurmerk Veilig Wonen Uitgangspunt van partijen is dat de nieuw te bouwen koop- en huurwoningen (onder andere) voldoen aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Zie hiervoor de algemene uitgangspunten die bij het bouwen zijn gemaakt (paragraaf 5.2). Er wordt ook in de bestaande woningen en in de bestaande woonomgeving gestreefd naar het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Een mogelijkheid daartoe biedt het moment waarop aan woningen onderhoud wordt gepleegd (bijvoorbeeld een schilderbeurt) of de woonomgeving wordt aangepakt (bijvoorbeeld ophogingswerkzaamheden). De gemeente vindt het belangrijk dat ook de openbare ruimte voldoet aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen in bestaande woongebieden en bij nieuwbouw. Zo is in de onlangs gesloten projectovereenkomsten met QuaWonen bepaald dat de gemeente zich verplicht dat ook de openbare ruimte voldoet aan dat keurmerk. Het is echter denkbaar dat dit keurmerk niet in alle gevallen haalbaar is. Denk bijvoorbeeld aan openbare verlichting die vanuit duurzaamheidsoverwegingen een kleinere lichtopbrengt heeft dan het keurmerk vereist. Achterpadverlichting Veiligheid in en rondom de woning is een gemeenschappelijke verantwoordelijkheid. QuaWonen investeert al veel in de veiligheid van haar woningen, onder andere door het aanbrengen van veilig hang- en sluitwerk zodat de woningen voldoen aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Zij wil hierin verder gaan door het realiseren van verlichte achterpaden. Dit draagt bij aan de veiligheid en vooral ook aan het veiligheidsgevoel van bewoners. In het verleden is in sommige achterpaden verlichting aangebracht, deels door de gemeente deels door de rechtsvoorgangers van QuaWonen. Over de elektrakosten en het beheer van de armaturen zijn geen formele afspraken gemaakt. Dit leidt tot onduidelijke situaties zowel voor partijen als voor de inwoners van Krimpen aan den IJssel. Zodra achterpaden (kunnen eigendom zijn van zowel QuaWonen als de gemeente), grenzend aan bezit van QuaWonen, structureel worden opgehoogd wordt er achterpadverlichting aangebracht. De kosten van aanleg van infrastructuur en armaturen worden door de gemeente en QuaWonen gedeeld. De gemeente draagt zorg voor het onderhoud aan en vervanging van de verlichting en bekostigt het stroomgebruik. De bestaande armaturen worden overgedragen aan de gemeente. Prestatieafspraken

14. Indien QuaWonen onderhoud pleegt aan haar woningen, zullen die woningen bij voorkeur voldoen aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen.

19


15. Indien de gemeente vanwege een grondpositie een projectovereenkomst met QuaWonen sluit, neemt zij – indien mogelijk – de verplichting op zich dat de openbare ruimte voldoet aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen. 16. Bij het structureel ophogen van achterpaden die grenzen aan het bezit van QuaWonen wordt achterpadverlichting aangebracht, waarvan de kosten van aanleg door de gemeente en QuaWonen worden gedeeld. 5.5

WOZ-afdracht voor slooppanden Op ambtelijk niveau overleggen partijen enkele keren per jaar over de waardering van het bezit van QuaWonen. Daar wordt ook gesproken over herstructureringslocaties. Woningen die leegstaan in afwachting van sloop hebben niet alleen zelf een lagere waarde, maar leiden ook tot een lagere waarde van de woningen die nog worden bewoond. De Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) verplicht de gemeente om opstallen die niet meer worden bewoond, of opstallen waarvan bekend is dat er een voornemen is tot sloop, toch te waarderen. De wet WOZ is namelijk ook op die woningen van toepassing en daarvan mag niet worden afgeweken. Daarom legt de gemeente ook een WOZ-aanslag op voor woningen die leegstaan, tot het moment waarop ze daadwerkelijk worden gesloopt. Jaarlijks plegen de gemeente en QuaWonen overleg over de hoogte van de aanslag. Prestatieafspraak

17. De gemeente legt ook een WOZ-aanslag op voor woningen die leegstaan, tot het moment waarop ze daadwerkelijk worden gesloopt. Jaarlijks plegen de gemeente en QuaWonen overleg over de hoogte van de aanslag.

20


Hoofdstuk 6 Duurzaamheid 6.1

Ambitie Het thema duurzaamheid is richtinggevend voor het gemeentelijk beleid. Onder duurzaamheid wordt niet alleen verstaan het gebruik van duurzame materialen en de beperking van het gebruik van fossiele brandstoffen, maar ook een veel breder palet van eisen, waardoor woningen voldoende toekomstwaarde hebben. De gemeente heeft ter uitwerking daarvan onder andere de ‘Duurzaamheidsvisie 20082011’ opgesteld, waarin de kern is opgenomen van de gelijktijdig opgestelde ‘Energiebeleidsnotitie 2008-2012’. De gemeente wil milieuproblemen zoveel mogelijk voorkómen en/of in het hier en nu oplossen, in plaats van ze door te schuiven naar elders of naar later. Ook QuaWonen heeft duurzaamheid hoog op de agenda staan. De belangrijkste ambitie van QuaWonen op het gebied van duurzaamheid is het realiseren van een zo groot mogelijke milieuwinst. Daarnaast spelen een belangrijke rol: - het beheersen van de woonlasten van bewoners; - gezondheid en veiligheid van bewoners; - met beperkte financiële middelen een zo hoog mogelijke milieuwinst bereiken; - verbeteren van het groene imago.

6.2

Energiebeleid van QuaWonen In 2008 is QuaWonen samen met gemeenten, huurdersvertegenwoordiging en milieuorganisaties gestart met het formuleren van haar ambities en doelstellingen op dit gebied. Mede door input van de belanghebbenden concentreert QuaWonen zich met haar beleid in de eerste plaats op energiebesparing om daarna aan de slag te gaan met het bredere thema milieu. In het Energiebeleidsplan 2009-2019 heeft QuaWonen de volgende doelen geformuleerd: 1. Bestaande voorraad verbeteren van gemiddeld energielabel E naar C. 2. Pilots energiezuinige nieuwbouwwoningen. 3. Actief stimuleren van bewoners tot energiezuinig gedrag. 4. Energiezuinig werken. 5. QuaWonen en bewoners werken samen. In het kader van het ‘Convenant Energiebesparing Corporatiesector’ van oktober 2008 heeft QuaWonen afgesproken dat zij 20% gaat besparen op het gasverbruik van de bestaande voorraad. De maatregelen die QuaWonen neemt leveren maar liefst een besparing van 32% op en een jaarlijkse CO 2-reductie van ongeveer 7.000 ton. Hierbij voldoet QuaWonen ruimschoots aan de landelijk doelstelling. Met het verbeteren van de bestaande voorraad valt de meeste milieuwinst te behalen en dit is tegelijkertijd ook de grootste opgave. In 10 jaar tijd worden zo’n 5.500 woningen (na)geïsoleerd. Dit vraagt een forse investering van maar liefst € 23 miljoen. Partijen vinden het redelijk dat deze woningverbeteringen gedeeltelijk worden doorberekend in een huurverhoging. Door de maatregelen besparen huurders fors op hun energierekening. QuaWonen garandeert huurders dat zij meer op hun energieverbruik besparen dan dat zij aan huurverhoging betalen.

21


6.3

Verbeteren van de bestaande huurvoorraad In Krimpen aan den IJssel gaat QuaWonen in 10 jaar tijd aan zo’n 3.200 woningen energiebesparende maatregelen nemen. Daarvan gaat ruim tweederde naar een groen label (dit is gemiddeld label C). In de periode 2010-2013 verbetert QuaWonen jaarlijks zo’n 200 woningen naar een groen label. QuaWonen heeft ervoor gekozen om uitsluitend de schil van woningen te isoleren en voorlopig geen doelen na te streven op het gebied van het opwekken van duurzame energie. Dit omdat de grootste milieuwinst met isolatie van dak, vloer, gevel en plaatsen van HR-glas wordt bereikt. QuaWonen zal jaarlijks aan de gemeente melden welke concrete plannen worden aangepakt. Prestatieafspraken

18. In de periode 2010-2013 verbetert QuaWonen jaarlijks zo’n 200 woningen naar een groen label (dit is gemiddeld label C). Dit is een onderdeel van de energiebesparende maatregelen die in 10 jaar tijd aan zo’n 3.200 woningen in Krimpen aan den IJssel worden getroffen. 19. QuaWonen zal jaarlijks aan de gemeente melden welke complexen bestaande huurwoningen ingrijpend worden verbeterd. 6.4

Energiezuinige nieuwbouw Vanuit de rijksoverheid wordt de regelgeving voor de energiezuinigheid van nieuwbouwwoningen aangescherpt. Stapsgewijs wordt de EPC verlaagd van 0,8 nu tot 0,0 in 2020. Om hierop voorbereid te zijn, voert QuaWonen telkens één pilot uit per EPC-niveau. In de periode dat de EPC 0,8 is, wordt één pilot gestart met als doel een EPC van 0,6. Na de wettelijke verlaging tot 0,6 start QuaWonen één project met als doel een EPC van 0,4, enzovoort. Inmiddels zijn hiervoor projecten aangewezen.1 Het gemeentelijk beleid is in te zetten op een 25% lagere EPC dan wettelijk bepaald bij alle nieuwbouwwoningen. De CO2-reductie als gevolg van dit doel is relatief beperkt. De pilots zijn immers uitdrukkelijk bedoeld als leerproject en voorbereiding op de volgende aanscherping van de EPC. Bij de andere nieuwbouwprojecten volgt QuaWonen de wettelijke eisen. QuaWonen investeert bewust beperkt in energiezuinige nieuwbouw omdat dit altijd gepaard gaat met grote investeringen, terwijl de extra milieuwinst ten opzichte van de toch al zeer energiezuinige nieuwbouw beperkt is.

6.5

Overige duurzaamheidsthema’s Voor deze samenwerkingsovereenkomst zijn ten aanzien van duurzaamheid verder de volgende thema’s van belang: - Ruim bouwen

1

22

QuaWonen ontwikkelt aan de Lijsterstraat nieuwbouw met een EPC van 0,4 (zie paragraaf 5.3). Dit is 0,4 lager dan de wettelijke regelgeving. In de onlangs gesloten overeenkomsten over woningbouwprojecten zijn over EPC de volgende afspraken gemaakt: - Herontwikkeling Zuidwestzijde Lijsterstraat: de woningen hebben een EPC van 0,4. - Woningbouw locaties 7 en 8a in Lansingh-Zuid: de woningen hebben een EPC van 0,6.


-

-

-

-

-

23

Bij levensloopgeschikte appartementen is de oppervlakte van de woning inclusief alle verkeersruimte voor een 3-kamerwoning minimaal 85 m2 GBO en voor een 4-kamerwoning minimaal 92 m2 GBO. Van deze eis kan worden afgeweken als een aantoonbaar goede woningplattegrond mogelijk is bij een kleinere oppervlakte. Bij duurdere appartementen wordt gedacht aan woningen met een oppervlakte van 100 tot 180 m2 GBO. Grondgebonden woningen hebben een breedte van minimaal 5,1 meter en worden op een niet te krappe kavel gebouwd (oppervlakte > 110m2). Energiezuinig (ver)bouwen van woningen en utiliteitsgebouwen De gemeente stelt voor gebieden waar duurzaam bouwen centraal staat – in elk geval de (her)ontwikkeling van het Centrum en de Stormpolder – op grond van een brede energievisie energieplannen op en zij wil (vooruitlopend op landelijke aanscherping in nieuwe situaties) nog uitsluitend energieneutrale gebouwen realiseren. Duurzaam bouwen De ambities op het gebied van duurzaam bouwen moeten uiteindelijk door de (ver)bouwers worden gerealiseerd. De gemeente intensiveert daarom de samenwerking met de woningcorporaties (vooral QuaWonen), projectontwikkelaars en bewoners met (ver)bouwplannen. Bouwaanvragen zullen worden getoetst aan duurzaam bouwen eisen, zoals opgenomen in de GPR Gebouw. Duurzaam slopen QuaWonen maakt een afgewogen beslissing tussen handhaven van een complex en sloop. Als het sloopbesluit is genomen, wordt duurzaam gesloopt. Kerngedachte daarbij is hergebruik van sloopmateriaal. Wat voor de één sloopafval is, kan voor de ander nog bruikbaar zijn. Nu wordt sloopafval vaak gemengd afgevoerd. Onder druk van oplopende stortingstarieven is gescheiden afval en hergebruik van bouwproducten en materialen een aantrekkelijke optie en ook nog goed voor het milieu. In de Bloemenbuurt en in de Rondweg heeft QuaWonen ervaring opgedaan met duurzaam slopen. Veel uitkomend materiaal is via de tweedehandsmarkt weer beschikbaar, denk aan dakpannen, houten balken, dakramen, buitendeuren etc. Gesloopt metselwerk is verwerkt tot puingranulaat en als ophoogmateriaal ingezet voor bouwwegen bij de projecten en voor de nieuwe N210. Voor het hergebruik van installaties en sanitair is geen toepassing gevonden. Stimuleren van bewoners tot energiezuinig gedrag Een goed geïsoleerde woning is een eerste belangrijke stap om energie te besparen. Maar bewoners zelf hebben hier ook een belangrijke rol. Het energiebeleid is iets van QuaWonen en huurders samen. Mede daarom start QuaWonen een brede energiebewustwordings- en besparingscampagne. Begin 2010 introduceert QuaWonen Mijn energie-loket. Dit is een webinstrument om huurders op een interactieve manier te ondersteunen bij energiebesparing door henzelf in de eigen huurwoning. Mijn energie-loket is gekoppeld aan het woningbezit van QuaWonen, waardoor alle specifieke gegevens van de eigen woning bekend zijn. De komende 10 jaar wil QuaWonen dat 25% van haar huurders deelneemt aan Mijn energie-loket. Energiezuinig werken


Goed voorbeeld doet goed volgen. Uiteraard moeten de gemeente en QuaWonen zelf het goede voorbeeld geven. Door te werken aan een energiezuinige bedrijfsvoering start er ook een bewustwordingsproces. Prestatieafspraken

20. Nieuwe woningen hebben een door partijen gezamenlijk bepaalde oppervlakte. 21. De gemeente stelt energieplannen op voor gebieden waar duurzaam bouwen centraal staat. Zij wil in deze gebieden nog uitsluitend energieneutrale gebouwen realiseren. 22. De gemeente toetst bouwaanvragen aan duurzaam bouwen eisen, zoals opgenomen in de GPR Gebouw. 23. Bij sloopwerken, waarvoor de gemeente en QuaWonen opdracht geven, wordt gekozen voor duurzaam slopen, tenzij er zwaarwegende argumenten zijn om dat niet te doen. 24. In 2010 start QuaWonen met het opstellen van duurzaamheidsbeleid. QuaWonen wil dit onderwerp bespreken met belanghebbenden en de gemeente zal deelnemen aan het overleg. 25. QuaWonen start onder huurders een brede energiebewustwordings- en besparingscampagne. Begin 2010 introduceert QuaWonen Mijn energie-loket.

24


Hoofdstuk 7 Leefbaarheid 7.1

Ambitie Het woonbeleid richt zich niet alleen op de woning, maar ook op het creëren van een woonomgeving, die schoon, heel en veilig is, die uitnodigt tot ontmoeting, beschikt over goede voorzieningen voor de bewoners, waar overlast, criminaliteit en onveiligheid beperkt zijn en waar mensen prettig met elkaar samen wonen (sociale cohesie). De leefbaarheid van de wijken in Krimpen aan den IJssel is over het algemeen goed. Mensen zijn tevreden met hun wijk of buurt. Dit neemt niet weg dat er – om de kwaliteit van de leefbaarheid in stand te houden – blijvend moet worden geïnvesteerd in schone en veilige buurten, in de onderlinge ontmoeting van buurtbewoners en in hun betrokkenheid bij hun directe woonomgeving.

7.2

Sociaal en maatschappelijk investeren Gelukkig zijn er in Krimpen aan den IJssel geen probleemwijken zoals diverse grote steden die kennen. QuaWonen wil graag sociaal en maatschappelijk investeren om dergelijke problemen ook in de toekomst te voorkomen. De corporatie wil zich dus niet beperken tot het bouwen en verhuren van woningen, maar wil ook investeren in een vitale en leefbare gemeenschap. Bij sociaal en maatschappelijk investeren onderscheidt QuaWonen vier invalshoeken: - Sociale samenhang en betrokkenheid QuaWonen en de gemeente willen initiatieven van bewoners ondersteunen voor het vergroten van de sociale samenhang in wijken en voor het aanpakken van problemen rond complexen. Er is een buurtcoach aangesteld voor BloemRijk. Dit levert een grote bijdrage aan de leefbaarheid van buurten. Daarnaast kan buurtbemiddeling worden genoemd als een effectief middel om huis-, tuin- en keukenconflicten op te lossen. Dat blijkt in Krimpen aan den IJssel, waar met Factor G al enkele jaren met dit instrument wordt gewerkt. Factor G traint vrijwilligers om te bemiddelen bij kleinere conflicten tussen buren. QuaWonen wil dit initiatief graag enkele jaren continueren. Partijen onderzoeken welke middelen en mogelijkheden zij hebben voor het instellen van buurtcoaches en buurtbemiddeling. De conclusies van die inventarisatie worden ingebracht in de stuurgroep Wonen, Zorg en Welzijn Krimpen aan den IJssel (zie paragraaf 9.2). - Aanwezigheid van voorzieningen in de nabijheid QuaWonen wil maatschappelijk vastgoed (zoals zorgsteunpunten, ontmoetingsruimten, crèches en [brede] scholen) realiseren in of nabij wijken waar haar huurwoningen staan. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om een ontmoetingsruimte in een flat, voor de hele buurt. Per project beziet QuaWonen de noodzaak en de mogelijkheden om onrendabel te investeren. - Woonomgeving: schoon, heel en veilig QuaWonen streeft ernaar om haar woningbezit te laten voldoen aan de moderne veiligheidseisen, zoals het Politiekeurmerk Veilig Wonen (zie paragraaf 5.4). Complexbeheerders en wijkbeheer worden ingezet om toezicht te houden op groenonderhoud en schoonmaak. - Wonen, werken en leren

25


QuaWonen wil meewerken aan realisatie van leerplaatsen voor jongeren en herintreders, stageplaatsen voor scholieren en studenten en (kleinschalige) werkgelegenheidstrajecten als mogelijke impuls voor wijken. Prestatieafspraken

26. Partijen onderzoeken in 2010 welke middelen en mogelijkheden zij hebben voor het instellen van buurtcoaches en buurtbemiddeling. De conclusies van die inventarisatie worden ingebracht in de stuurgroep Wonen, Zorg en Welzijn Krimpen aan den IJssel. 27. Partijen inventariseren jaarlijks welke mogelijkheden er zijn om maatschappelijk vastgoed in wijken en buurten te realiseren. Per jaarplan wordt vastgelegd wat de rol van QuaWonen en de gemeente hierbij is. 28. Partijen inventariseren jaarlijks welke mogelijkheden er zijn voor de realisatie van leerplaatsen voor jongeren en herintreders, stageplaatsen voor scholieren en studenten en (kleinschalige) werkgelegenheidstrajecten. Per jaarplan wordt vastgelegd wat de rol van QuaWonen en de gemeente hierbij is.

26


Hoofdstuk 8 Keuzevrijheid en betaalbaarheid 8.1

Ambitie De gemeente en QuaWonen zetten zich in voor het vergroten van de keuzevrijheid van woningzoekenden en voor de betaalbaarheid van woningen.

8.2

Woningtoewijzing In 2010 treedt binnen de Stadsregio Rotterdam een nieuwe Huisvestingsverordening in werking, met daarin een nieuwe werkwijze. Hierbij wordt niet volstaan met alleen de woonruimte verdelen, maar tussen woningzoekende en beschikbare woonruimte moet worden ‘bemiddeld’. QuaWonen wijst haar woningen toe volgens de regels van die nieuwe regionale Huisvestingsverordening en de bijbehorende Overeenkomst Woonruimteverdeling. Jaarlijks maakt QuaWonen – zolang dit van toepassing is – afspraken met de gemeente over lokaal maatwerk. Een uitgangspunt daarbij is dat 95% van de vrijkomende betaalbare woningvoorraad wordt toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 37.500,-- (huishoudens die behoren tot de aandachtsgroep en de aandachtsgroep plus). Het nieuwe woonruimteverdeelsysteem kan er echter toe leiden dat de druk op de sociale woningmarkt voor woningzoekenden wordt vergroot. Dat betekent dat de slaagkansen van woningzoekenden goed moeten worden gevolgd. Uitgangspunt is dat de gemiddelde slaagkans van starters, senioren en huishoudens behorend tot de aandachtsgroep niet lager mag zijn dan de gemiddelde slaagkans van alle woningzoekenden met een inkomen tot € 37.500,-- in Krimpen aan den IJssel. QuaWonen en de gemeente sturen in de discussie over de nieuwe regionale Huisvestingsverordening op afspraken over de balans tussen huishoudens van binnen en buiten de gemeente. Uitgangspunt is dat de kans van de eigen inwoners op een woning binnen de eigen gemeente, minstens gelijk moet zijn aan de kans van woningzoekenden van buiten de gemeente. QuaWonen wil de mogelijkheden onderzoeken om de huurprijs van de woning te laten aansluiten bij het inkomen van het huishouden. Een voorbeeld daarvan is Huur op Maat, waarbij de verhuurder een inkomensafhankelijke korting geeft op de markthuurwaarde van de woning. Prestatieafspraken

29. Jaarlijks maakt QuaWonen – zolang dit van toepassing is – afspraken met de gemeente over lokaal maatwerk. 30. Partijen gebruiken de kwartaalrapportages van de Stadsregio om de slaagkans van de doelgroepen (starters, senioren en de aandachtsgroep) te volgen. 31. QuaWonen doet in 2010 onderzoek naar mogelijkheden om de huurprijs van de woning te laten aansluiten bij het inkomen van het huishouden (zoals Huur op Maat).

27


8.3

Verkopen van huurwoningen Vooral voor de lagere en middeninkomensgroepen is het moeilijk om een koopwoning te vinden die past bij hun woonwensen. Deze huishoudens willen vaak wel een woning kopen, maar zien daar vanwege de sterk gestegen koopprijzen geen kans toe. Deze stap is soms wel mogelijk als het gaat om het kopen van een betaalbare huurwoning met korting. Daarom start QuaWonen in 2010 met de verkoop van 400 extra woningen uit de bestaande voorraad, waarvan 200 in de gemeente Krimpen aan den IJssel. Dit gebeurt in Krimpen aan den IJssel volledig onder Koopgarantvoorwaarden. Door de flinke kortingen worden de woningen betaalbaar voor starters op de woningmarkt. En doordat QuaWonen deze woningen kan terugkopen, blijven ze ook in de toekomst beschikbaar voor de doelgroep. Het op deze manier bestaande huurwoningen verkopen, dient twee doelen: het voorzien in een (toenemende) vraag naar betaalbare koopwoningen én het genereren van geld voor de omvangrijke ambities van QuaWonen op het gebied van nieuwbouw en kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad. Hieronder volgt een overzicht van de woningen die QuaWonen de komende jaren in Krimpen aan den IJssel onder Koopgarantvoorwaarden wil verkopen in de bestaande woningvoorraad en in de nieuwbouw. De woningen hebben een zodanige taxatiewaarde dat zij, na aftrek van het kortingsbedrag, bereikbaar zijn voor starters op de koopmarkt. Er worden voorwaarden aan de hoogte van het inkomen van potentiële kopers gesteld. Woningen uit de bestaande voorraad zullen ook worden aangeboden aan zittende huurders, die ook aan de inkomenseisen en andere voorwaarden zullen moeten voldoen. De overige woningen worden bij leegkomst te koop aangeboden aan (koop)starters. Bestaande woningvoorraad (totaal 272 woningen) - 72 appartementen van de Groenendaalflat. - 31 eengezinswoningen in de Julianastraat. - 147 eengezinswoningen in de Schildersbuurt. - 22 eengezinswoningen Zandrak/Grootzeil. Nieuwbouw (totaal 60 woningen) - 36 appartementen de Nieuwe Vaart (Rondweg-Middenwetering). - 24 appartementen Lijsterstraat. Prestatieafspraken

32. QuaWonen geeft de gemeente jaarlijks een geactualiseerd overzicht van de woningen die zij wil verkopen. 33. QuaWonen labelt 272 woningen in de bestaande huurvoorraad en minimaal 60 nieuwbouwwoningen voor verkoop onder Koopgarantvoorwaarden. 8.4

Consumentgericht bouwen Niet alleen door verkoop van bestaande huurwoningen willen partijen de keuzevrijheid bevorderen, maar ook door consumentgericht te bouwen en met particulier opdrachtgeverschap. In Lansingh-Zuid is dit door QuaWonen toegepast: een aantal kopers kreeg de mogelijkheid om hun woning ‘op maat’ te realiseren. De behoefte aan (collectief) particulier opdrachtgeverschap is echter niet bekend.

28


Daarom inventariseren partijen per project de mogelijkheden van (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Prestatieafspraak

34. Per project inventariseren partijen de mogelijkheden van (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Kernvoorraad QuaWonen heeft in 2008 een onderzoek laten uitvoeren naar de ontwikkelingen van de lagere-inkomensgroep in de gemeenten Bergambacht, Krimpen aan den IJssel, Nederlek, Ouderkerk en Schoonhoven.2 Uit het onderzoek blijkt dat de omvang van deze groep in de vijf onderzochte gemeenten – net als in heel Nederland – op lange termijn zal afnemen. In de volgende figuur is de verwachte ontwikkeling van het aantal huishoudens in Krimpen aan den IJssel dat behoort tot de aandachtsgroep en tot de aandachtsgroep plus weergegeven in Krimpen aan den IJssel, evenals de overige huishoudens in de gemeente. Figuur 1 Verwachte ontwikkeling van de diverse inkomensgroepen 15.000

Aantal huishoudens

8.5

12.000

9.000

Hogere inkomens Aandachtsgroep plus Aandachtsgroep

6.000

3.000

0 2006

2010

2020

2030

Ondanks dat de omvang van de lagere-inkomensgroep naar verwachting zal afnemen, vinden partijen het belangrijk om afspraken te maken over de kernvoorraad van QuaWonen. Want de hoge koopprijzen hebben tot gevolg dat ook huishoudens met een wat hoger inkomen zijn aangewezen op de huurwoningmarkt. Partijen spreken af dat de kernvoorraad huur- en koopwoningen van QuaWonen de komende jaren gehandhaafd blijft op ongeveer 4.200 woningen. Onderdeel daarvan zijn 300 Koopgarant-/MGEwoningen. Binnen de kernvoorraad huurwoningen zijn er momenteel ca. 700 goedkope huurwoningen beschikbaar. In 2010 wordt – mede in het kader van de verstedelijkingsafspraken 2010-2020 – de discussie gevoerd over de huidige en gewenste (kern-)voorraad. Aan de hand van die discussie wordt het gewenste aantal en type woningen in de kernvoorraad en in de goedkope huurvoorraad bepaald.

2

‘De aandachtsgroep in vijf Zuid-Hollandse gemeenten’ (ABF Research, maart 2008).

29


30


Prestatieafspraken

35. QuaWonen houdt een kernvoorraad huur- en koopwoningen in stand van ongeveer 4.200 woningen. Onderdeel daarvan zijn 300 Koopgarantwoningen. In 2010 wordt – mede in het kader van de verstedelijkingsafspraken 2010-2010 – de discussie gevoerd over de huidige en gewenste (kern-)voorraad. Aan de hand van die discussie wordt het gewenste aantal en type woningen in de kernvoorraad bepaald. 36. De voorraad goedkope huurwoningen bedraagt ongeveer 700 woningen. In 2010 wordt – mede in het kader van de verstedelijkingsafspraken 2010-2010 – de discussie gevoerd over de huidige en gewenste (kern-)voorraad. Aan de hand van die discussie wordt het gewenste aantal en type woningen in de goedkope huurvoorraad bepaald. 8.6

Koopsector beter bereikbaar maken Om de koopsector beter bereikbaar te maken voor huurders en starters, zetten partijen de volgende instrumenten in: - Het (laten) bouwen van woningen of verkopen van betaalbare huurwoningen onder Koopgarant. De woningen blijven daarmee blijvend beschikbaar voor de lagere-inkomensgroep (zie paragraaf 8.3). - Consumentgericht bouwen (zie paragraaf 8.4). Daar waar bouwprojecten in de gemeente stagneren, is QuaWonen – als crisismaatregel – bereid om bestaande woningen, die niet door de eigenaarbewoners kunnen worden verkocht, te kopen en deze vervolgens te verhuren of te verkopen, mits dit kan voor een prijs die haalbaar is voor huurders en starters. Prestatieafspraak

37. QuaWonen is als crisismaatregel bereid om bestaande woningen, die niet door de eigenaar-bewoners kunnen worden verkocht, te kopen en deze vervolgens te verhuren of te verkopen, mits dit kan voor een prijs die haalbaar is voor huurders en starters. 8.7

Statushouders Ter uitvoering van de jaarlijkse taakstelling die de gemeente ontvangt van het Rijk spreken partijen met elkaar af dat het streven erop is gericht dat wachtlijsten worden voorkomen. Prestatieafspraak

38. QuaWonen realiseert de taakstelling voor de huisvesting van statushouders, zodat wachtlijsten worden voorkomen.

31


Hoofdstuk 9 Wonen, zorg en welzijn 9.1

Ambitie Op dit moment is ruim 17% van de inwoners van de gemeente 65 jaar of ouder. In 2020 zal dat bijna 23% zijn en in 2030 ongeveer 25%. Het aandeel huishoudens van 65 jaar of ouder groeit nog sterker en komt in 2030 uit op ongeveer 42% van het totale aantal huishoudens in de gemeente. Krimpen aan den IJssel moet daarom extra maatregelen nemen om de verwachte vergrijzing op te kunnen vangen. De keten wonen, zorg en welzijn wordt bij een vergrijzende bevolkingspopulatie steeds belangrijker.

9.2

Woonzorgzonering Al in 2002 hebben diverse organisaties samen een convenant met elkaar gesloten, dat is bedoeld om een samenhangend, vraaggestuurd aanbod te realiseren op het vlak van wonen, zorg en welzijn om te komen tot een levensloopbestendig Krimpen aan den IJssel.3 De regievoering vindt plaats in de stuurgroep Wonen, Zorg en Welzijn Krimpen aan den IJssel, met vertegenwoordigers van de convenantspartijen. Op basis van het convenant stellen de partijen in de woonzorgzonering 4 regelmatig een ‘Programma Woonzorgzonering’ op. Het meest recente is het ‘Programma Woonzorgzonering 2009-2010 Krimpen aan den IJssel’. Deze partijen hebben afgesproken om vanaf 2008 in de deelprojecten meer samen te gaan werken op basis van prestatieafspraken. Deze afspraak wordt nu verder geëffectueerd. Daarom wordt het thema wonen, zorg en welzijn in deze samenwerkingsovereenkomst niet verder uitgewerkt tot concrete prestatieafspraken.

3 4

32

‘Convenant Wonen, Zorg en Welzijn Krimpen aan den IJssel’ (september 2002). Dit zijn (in alfabetische volgorde): Advies 50+, de gemeente, Meldpunt Capelle/Krimpen, Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam, Pameijer, Philadelphia Zorg, QuaWonen, Seniorenplatform, Vierstromenzorgring, De Zellingen-Crimpenersteyn en Zorggroep Rijnmond-Tiendhove.


Hoofdstuk 10 Monitoring, evaluatie en geschillen 10.1

Monitoring Om de twee jaar vindt een monitoring van deze overeenkomst plaats waarbij onder andere wordt nagegaan of: - de gestelde doelstellingen worden gerealiseerd; - activiteiten overeenkomstig de overeengekomen uitgangspunten verlopen; - nieuwe ontwikkelingen en gewijzigde inzichten en omstandigheden noodzaken tot aanpassing van het overeengekomen nieuwbouw- en herstructureringsprogramma. De gemeente neemt het initiatief tot de monitoring en betrekt hierin QuaWonen. QuaWonen neemt deel in de monitoring door het beschikbaar stellen van de hiervoor gevraagde gegevens en het gezamenlijk opstellen van de in dit kader te entameren onderzoeken en enquêtes. Partijen spreken af om minimaal drie keer per jaar bestuurlijk met elkaar te overleggen over wonen en zes keer per jaar ambtelijk. Het ambtelijk overleg is in elk geval bedoeld als voorbereiding van het bestuurlijk overleg. Vooraf wordt een jaaragenda gemaakt zodat bekend is wanneer welk onderwerp wordt behandeld. Driemaal per jaar wordt tijdens het bestuurlijk overleg de voortgang van de uitvoering van deze samenwerkingsovereenkomst besproken. Dit is een vast agendapunt van het bestuurlijk overleg. Tijdens dat overleg wordt in elk geval gesproken over de prestatieafspraken die problemen ondervinden. Ook de tweejaarlijkse monitoring wordt tijdens dit bestuurlijk overleg besproken. 5 Deze afspraak ontslaat partijen niet van de verplichting om tussentijds de andere partij te melden als het nodig is om de afgesproken prestaties bij te stellen. Prestatieafspraken

39. Om de twee jaar monitoren partijen de ontwikkelingen. Het initiatief hierbij ligt bij de gemeente, waarbij QuaWonen de benodigde gegevens aanlevert. 40. Driemaal per jaar wordt de voortgang van de uitvoering van deze samenwerkingsovereenkomst besproken tijdens een bestuurlijk overleg tussen partijen. 41. Voor het bestuurlijk overleg maken partijen aan het einde van elk kalenderjaar een jaaragenda voor het komende jaar, zodat duidelijk is wanneer welk onderwerp wordt besproken. 10.2

Evaluatie Deze samenwerkingsovereenkomst zal in de tweede helft van 2011 worden geëvalueerd. Partijen kijken dan niet alleen achterom, maar ook vooruit: er worden concrete prestatieafspraken gemaakt voor de jaren 2012 en 2013 en nieuwe, 5

33

Naast dit regelmatige overleg over wonen, wordt het huidige regulier overleg over woonruimteverdeling en het thema wonen, zorg en welzijn gecontinueerd.


‘zachte’ afspraken voor de jaren 2014 en 2015. Twee jaar later – in de tweede helft van 2013 – gebeurt hetzelfde: de voor 2012 en 2013 gemaakte afspraken worden geëvalueerd en er worden ‘harde’ afspraken gemaakt voor 2014 en 2015 en ‘zachte’ voor 2016 en 2017. Dit tweejaarlijkse ritme maakt duidelijk dat het ondertekenen van deze samenwerkingsovereenkomst geen eenmalige activiteit is, maar een stap in een cyclus. Prestatieafspraken

42. Partijen evalueren deze samenwerkingsovereenkomst in de tweede helft van 2011. 43. Partijen actualiseren deze samenwerkingsovereenkomst in de tweede helft van 2011: zij maken dan concrete prestatieafspraken voor de jaren 2012 en 2013 en nieuwe, ‘zachte’ afspraken voor de jaren 2014 en 2015. En zo verder. 10.3

Geschillen Alle geschillen die ontstaan naar aanleiding van deze samenwerkingsovereenkomst vormen onderwerp van bestuurlijk overleg tussen de gemeente en QuaWonen. Mochten partijen – ondanks een uiterste inspanning daartoe – niet tot overeenstemming komen, dan wordt op dat moment in onderling overleg bepaald op welke manier het geschil kan worden opgelost, hetzij door arbitrage, hetzij door een gerechtelijke procedure. De uitspraak die volgt uit arbitrage of de gerechtelijke procedure geldt voor beide partijen als bindend.

34


Bijlage 1 Begrippenlijst De in deze bijlage gehanteerde huur- en inkomensgrenzen worden aangepast, wanneer dat door aanpassing van het rijksbeleid noodzakelijk is. Aandachtsgroep Huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot en met de maximum inkomensgrenzen voor huurtoeslag. Aandachtsgroep plus Huishoudens met een belastbaar jaarinkomen boven de maximum inkomensgrenzen voor huurtoeslag, maar niet hoger dan € 37.500,-- (prijspeil 2009). BBSH Besluit beheer sociale-huursector. Dit is een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) op grond van de Woningwet. In het BBSH is vastgelegd wat de taken en het werkgebied zijn van woningcorporaties. Het BBSH onderscheidt zes prestatievelden waarop corporaties prestaties moeten leveren: 1. Zorg voor de kwaliteit van woningen. 2. Leefbaarheid. 3. Wonen en zorg. 4. De verhuur van woningen. 5. Betrekken van bewoners bij beleid en beheer. 6. Financiële continuïteit. Betaalbare huurwoning Alle huurwoningen die met huurtoeslag toegankelijk zijn voor huishoudens van 23 jaar en ouder. Dit zijn woningen met een huurprijs vanaf de kwaliteitskortingsgrens tot en met de maximum huurgrens uit de huurtoeslagregeling. 6 Op dit moment (prijspeil 1 juli 2009) ligt de bovengrens op € 647,53 subsidiabele huur per maand. Betaalbare koopwoning Koopwoningen van maximaal € 181.000,-- VON (prijspeil 1 juli 2009). Consumentgericht bouwen Vorm van bouwen waarbij de bewoner zeggenschap heeft over de indeling en uitrusting van de woning. Een vorm daarvan is particulier opdrachtgeverschap. Domotica Domotica is de integratie in de woning van technologie en diensten, ten behoeve van een betere kwaliteit van wonen en leven. Bij domotica gaat het dus niet alleen om integratie van techniek en bediening in de woning, maar ook om de dienstverlening van buitenaf naar de woning.

6

Deze grens wordt ook wel de liberaliseringsgrens genoemd.

35


Duurzaam slopen Een proces waarbij partijen op zoek zijn naar mogelijkheden om de milieubelasting van het slopen verder te reduceren. Het is een optimalisatieproces gericht op ‘nog duurzamer’ slopen. Het richt zich op: - het demonteren en hergebruiken van bouwen installatiematerialen; - het zo veel mogelijk hergebruiken van materiaalstromen in productieprocessen. 7 GBO De gebruiksoppervlakte (GBO) van een gebouw is de oppervlakte die nuttig kan worden gebruikt. Goedkope huurwoning Alle huurwoningen die met huurtoeslag toegankelijk zijn voor huishoudens tot 23 jaar. Dit zijn woningen met een huurprijs tot en met de kwaliteitskortingsgrens8 uit de huurtoeslagregeling. Op dit moment (prijspeil 1 juli 2009) ligt die grens op € 357,37 subsidiabele huur per maand. GPR Gebouw Gemeentelijke Praktijkrichtlijn Gebouw (GPR Gebouw) is een digitaal instrument om de duurzaamheid van woningen, utiliteitsgebouwen en bedrijfsgebouwen in kaart te brengen door middel van rapportcijfers, met als doel duurzaam bouwen meetbaar en bespreekbaar te maken. Zie verder www.gprgebouw.nl Herstructurering Het complex van activiteiten dat leidt tot verbetering van de woon- en leefomgeving van de bewoners. Hiertoe behoren onder andere activiteiten ter vergroting van de variatie in het woningaanbod, activiteiten die bijdragen aan afstemming van vraag en aanbod en aanpassingen aan de voorzieningen. Huur op Maat Huur op Maat is een nieuwe manier om huurprijzen van woningen te berekenen. Op basis van de kwaliteit van een woning wordt een reële huurprijs gevraagd. Afhankelijk van hun inkomen krijgen huurders een korting op deze prijs. Kernvoorraad huurwoningen Alle betaalbare huurwoningen vormen samen de kernvoorraad huurwoningen. Deze woningen worden met voorrang toegewezen aan de aandachtsgroep en aandachtsgroep plus. Kernvoorraad koopwoningen Alle betaalbare koopwoningen, die onder de Koopgarantvoorwaarden vallen.

7 8

36

Bron: SEV, Handleiding duurzaam slopen. De kwaliteitskortingsgrens is de maximale huur waarvoor huishoudens tot 23 jaar een beroep kunnen doen op huurtoeslag.


Koopgarant Kopers krijgen korting op de verkoopprijs van de woning die door QuaWonen wordt verkocht. Als de eigenaar-bewoners verhuizen, verkopen zij hun woning terug aan QuaWonen. De winst of het verlies wordt daarbij volgens een verdeelsleutel gedeeld. Koopgarant is beschikbaar voor alle starters op de koopmarkt. Het maximale inkomen bedraagt € 45.000,--. Lagere-inkomensgroep Alle huishoudens die behoren tot de aandachtsgroep en de aandachtsgroep-plus. Levensloopgeschikt bouwen Het zodanig bouwen van woningen dat mensen er gedurende verschillende fasen van hun leven in kunnen (blijven) wonen. Dit wordt bereikt door onder meer het voldoen aan woningeisen voor senioren, gebruiksgemak (domotica), veiligheid, toegankelijkheid en aanpasbaarheid. Dit komt overeen met het bouwen volgens het Programma van Eisen levensloopgeschikt wonen van QuaWonen. MGE Maatschappelijk gebonden eigendom (MGE) is een vorm van verkoop van een woning door de corporatie (soms met korting), waarbij bij latere verkoop die woning weer wordt terugverkocht aan de corporatie. Daarbij wordt de winst of het verlies gedeeld. De corporatie beslist daarna of de woning opnieuw wordt verkocht aan een volgende koper of opnieuw wordt verhuurd. Een vorm van MGE is Koopgarant. Particulier opdrachtgeverschap Hierbij beslist de bewoner zelf over het ontwerp van de woning. Er zijn drie vormen van particulier opdrachtgeverschap: - Traditionele kavelbouw, waarbij een individuele particulier een kavel met woonbestemming koopt, vervolgens de woning (al dan niet met een architect) ontwerpt en een bouwbedrijf selecteert dat het bouwplan realiseert. - Catalogusbouw, waarbij een individuele eigenaar van een kavel met woonbestemming naar eigen wens een complete woning samenstelt aan de hand van een catalogus. - Collectief opdrachtgeverschap, waarbij particulieren in groepsverband een bouwkavel met woonbestemming verwerven. Hiervoor organiseren zij zich meestal in een vroeg stadium in een stichting of vereniging zonder winstoogmerk, die als opdrachtgever naar architect en aannemer van het project optreedt. Politiekeurmerk Veilig Wonen Het Keurmerk richt zich op de gelegenheidsinbreker. Bijvoorbeeld een junk die met een schroevendraaier op zak langs woningen loopt en kijkt waar een slot eenvoudig kan worden opengebroken of straatcriminelen die snel een tv of computer uit de woonkamer willen weghalen. Ook andere vormen van criminaliteit, zoals fietsendiefstal en vandalisme in de woonomgeving, nemen met dit keurmerk af. Het hebben van een keurmerk maakt wijken aantrekkelijker als woonplek. Het Keurmerk

37


onderscheidt enkele certificaten, waaronder het certificaat Veilige Woning en het certificaat Veilige Omgeving. Zie verder www.politiekeurmerk.nl Sociaal en maatschappelijk investeren Investeren in een vitale en leefbare gemeenschap, met als doel het versterken van sociale netwerken en het verbeteren van het imago van een wijk of buurt. Dit betekent: meer doen dan fysiek investeren (bouwen en verhuren van woningen). Starter Een woningzoekende die niet eerder zelfstandig woonruimte heeft bewoond en tot de leeftijdscategorie van 18 tot 30 jaar behoort. Statushouder Een statushouder is een asielzoeker die een verblijfsvergunning heeft gekregen. Hij/zij hoeft dan niet langer in een centraal opvangcentrum te blijven, maar kan zelfstandig gaan wonen. Iedere gemeente in Nederland moet jaarlijks een bepaald percentage van de woningen voor statushouders reserveren (de zogenoemde ‘taakstelling’).

38

Samenwerkingsovereenkomst Wonen Krimpen aan den IJssel

Recommend Documents