Krimpen aan den IJssel Memlingstraat Bouwregels voor de herontwikkeling van de locatie RK kerk. Inleiding Door de r.k.-parochie wordt een nieuw kerkgebouw ontwikkeld in de waterpartij nabij de Memlingstraat. De locatie van de huidige kerk wordt herontwikkeld met appartementen. Voor beide plannen is een zelfstandige projectprocedure ex. art. 19 WRO gevoerd. In september 2004 is voor beide objecten tezamen één bouwvergunning afgegeven. De beslissing van het college van B&W op de bezwaarschriften is destijds door de rechtbank vernietigd. Volgens de rechter is sprake van onvoldoende motivering op een tweetal punten. In de eerste plaats het volkshuisvestingsbelang. Dit belang is niet aangetoond omdat de verkoop van woningen inmiddels was gestaakt. Ten tweede is niet gebleken dat de belangen die door de Flora- en Faunawet worden beschermd voldoende zijn gewaarborgd. Voor een aangepast ontwerp van het nieuwe kerkgebouw is recent een (tweede) bouwvergunning verleend. Deze vergunning is inmiddels onherroepelijk. De verkoop van de appartementen is destijds gestaakt omdat er voor de in het bouwplan opgenomen appartementen op deze locatie geen markt is. De gemeente heeft daarom de parochie, die eigenaar is van de grond, toegezegd om medewerking te verlenen aan een bouwplan met andere appartementen. Als voorwaarde is gesteld dat een nieuw ontwerp past binnen de contouren van de bouwmassa van het oorspronkelijke ontwerp. De met de parochie gesloten realiseringsovereenkomst is vervolgens geactualiseerd, waarbij het oorspronkelijke vertrekpunt -te weten grondruil omniet- in stand is gebleven. Het nieuw ontwikkelde schetsplan voor het appartementengebouw voldoet echter niet aan deze voorwaarden. De nieuwe opzet met andere appartementen vereist een heroverweging van de contouren van het vorige plan. Ook de resultaten van het voor het vorige plan gehouden maatschappelijk overleg en de ontwikkelingen elders langs de Nieuwe Tiendweg (SOR locatie) zijn aanleiding om die contouren te heroverwegen. Het bouwplan voor de nieuwe kerk maakt een verbreding van het water van de Oude Tiend noodzakelijk alsmede een infltratievoorziening (Wadi)voor het regenwater dat van dit gebouw met koperen dak komt. Hiervoor is een aanpassing van de omgeving noodzakelijk. De bouwregels betreffen het appartementengebouw op de huidige locatie van de RK kerk en de inpassing van dit gebouw en van de nieuwe RK kerk in de omgeving. Deze bouwregels zullen zoals gebruikelijk, na vaststelling door de Raad, als kader dienen voor deze ontwikkelingen.
Plangebied (kaart1: luchtfoto en kaart 2: huidige situatie) De huidige situatie is op kaart 2 weergegeven. De rode lijnen begrenzen het plangebied. De stippellijnen zijn de kadastrale grenzen, het gele vlak met de huidige kerk is nu eigendom van de parochie. Het plan voor de nieuwe kerk is in de huidige situatie geprojecteerd, voor dit plan is een bouwvergunning verleend die inmiddels onherroepelijk is. De te ontwikkelen locatie wordt aan de noordwest zijde begrensd door de Nieuwe Tiendweg en aan de zuidoost zijde door de “Oude Tiend”, één van de verbrede bermsloten van de Oude Tiendweg die hier oorspronkelijk liep. Aan de zuidwest zijde sluit de locatie aan op de Memlingstraat, de ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer, en aan de noordoost zijde aan het appartementengebouw en omgeving aan de Van Scorelstraat. De locatie maakt deel uit van
het IJsselpark, het woongebied dat ruim 10 jaar geleden is ontwikkeld in het kader van een herontwikkeling van scholenlocaties. Het kwartronde appartementengebouw met portiekontsluiting bij de rotonde aan de van Scorelstraat heeft een hoogte van 4 lagen op een halfverdiepte parkeerlaag. Per portiek (4) is een lifthuis gebouwd als 5e laag. De “urbanvilla” aan de Memlingstraat heeft een hoogte van 4 lagen met een 5e toplaag; de kern van dit gebouw en het kwart dat is gedraaid naar de Oude Tiend heeft 6 lagen. De eengezinswoningen aan het IJsselpark hebben een hoogte van 2 en 3 lagen. De Rudolf Steinerschool stamt uit de jaren ‘60 van de vorige eeuw en heeft een hoogte van 1 en 2 lagen.
Bestemmingsplan (kaart 3: fragment bestemmingsplan Kortland) In het bestemmingsplan Kortland heeft het eigendom van de parochie voor het grootste deel de bestemming Maatschappelijke Doeleinden D1 en voor het overige -langs het voetpad bij het appartementengebouw aan de Van Scorelstraat-, de bestemming Woongebied. De maximale goothoogte binnen de bouwgrenzen van eerstgenoemde bestemming is 6 meter waarvan B en W vrijstelling kunnen verlenen tot een hoogte van 15 meter (+10 % ex. art. 20). Voor de goede orde: het gaat hier om een maatschappelijke voorziening. Een appartementengebouw is derhalve in strijd met het bestemmingsplan. Het bebouwingspercentage van de bestemming is ten hoogste 60%, wat B en W kunnen verhogen indien op eigen terrein wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. B en W kunnen nadere eisen stellen aan de situering van bebouwing ten opzichte van de Nieuwe Tiendweg.
Stedenbouwkundige overwegingen Inpassing RK kerk De nieuwe RK kerk en de locatie daarvan is een gegeven. Na de vereiste procedure werd hiervoor een bouwvergunning afgegeven, de kerk is inmiddels gebouwd. De RK kerk is door de ligging in het water langs de Nieuwe Tiendweg en door vorm en materialisatie een beeldbepalend gebouw. Voor de afvoer van het regenwater van het koperen dak zal een wadi worden ingepast op het huidige terrein van de Kerkparochie. Om de doorstroomcapaciteit van de Oude Tiend te verbeteren zal deze ter plaatse van de nieuwe kerk verbreed worden door een deel van de zuidoostelijke oever te vergraven. Het smalste doorstroomprofel ter plaatse van de nieuwe kerk dient volgens het Hoogheemraadschap minimaal 9,70 m te bedragen. Dit is ongeveer gelijk aan de breedte van het doorstroomprofel van de Oude Tiend ter plaatse van de huidige kerk. Tevens wordt de waterberging voor 225 m2 hersteld. Het overige te compenseren oppervlak (circa 415 m2) zal op het huidige terrein van de Kerkparochie worden aangelegd. Bij de verbreding van het doorstroomprofel zullen 4 Moerascipressen verwijderd moeten worden. Dit zal bij de afwerking van de locatie al dan niet in combinatie met de herontwikkeling en herinrichting van de locatie van de Rudolf Steinerschool en omgeving gecompenseerd worden door de aanplant van bomen en door het beter toegankelijk maken van het betreffende groengebied, zodat het ook visueel ruimtelijk beter aansluit op het IJsselpark. De doorstroomcapaciteit van de Oude Tiend bij het plangebied kan verder verbeterd worden door de huidige smalle duiker in de Memlingstraat te vervangen door een brug. Dit is een maatregel die in overleg met de waterbeheerder uitgevoerd kan worden. Het is wenselijk om het huidige informatiepunt langs de Nieuwe Tiendweg te verplaatsen naar het einde van de Memlingstraat. Het wordt dan mogelijk om de halteplaats bij het informatiepunt ook als laad - en losplaats voor de kerk te benutten. Bovendien wordt het dan
mogelijk om de watergang tussen de kerk en de Nieuwe Tiendweg te verbreden door het vergraven van de noordwestelijke oever van de vijver. Door de ligging van de nieuwe kerk wordt de resterende watergang te smal. Bij het verleggen van voet en fetspaden, zullen de monumentale bomen langs de Nieuwe Tiendweg gespaard moeten worden. Deze aanpassingen kunnen eventueel in het kader van het herstraten van de Nieuwe Tiendweg uitgevoerd worden. Alle nieuwe oevers worden als natuurvriendelijke oevers uitgevoerd.
Appartementengebouw Op de huidige locatie van de RK kerk zal een appartementengebouw gerealiseerd worden met grote woningen (circa 150 m2 gebruiksoppervlak, GBO). Het is wenselijk dat dit appartementengebouw aansluit op de situering, de bouwhoogte en materialisatie van het appartementengebouw bij de rotonde en daarmee ook op de appartementengebouwen die elders langs de Nieuwe Tiendweg ontwikkeld worden, bijvoorbeeld bij Tiendhoven. Het parkeren zal in gebouwde vorm opgelost moeten worden. De ruimte tussen het gebouw en de Nieuwe Tiendweg wordt als groene ruimte gehandhaafd en kan gedeeltelijk als tuin ingericht worden. Aan de zijde van de Oude Tiend wordt de waterberging aangelegd die de vermindering door de gedeeltelijke situering van de nieuwe kerk in de vijver compenseert. Door de waterberging met een kade af te scheiden van de Oude Tiend kan een vijver met waterplanten worden aangelegd waar de wadi op een vanzelfsprekende manier op kan aansluiten. Die kade herinnert aan de Oude Tiendweg die hier ooit gelopen heeft. Een elzenhaag op de kade benadrukt het tracé en vormt tevens een groen scherm in het IJsselpark. De ruimte tussen het nieuwe appartementengebouw en de nieuwe kerk kan ingericht worden als verhard kerkplein, waar ook bezoekers kunnen parkeren en het parkeren voor invalide bezoekers van de kerk en de stalling van fetsen opgelost kan worden. In het verlengde van de Memlingstraat zal, overeenkomstig de bedoeling van het bestemmingsplan, een verbinding voor voetgangers en fetsers met het voetpad en fetspad langs de Nieuwe Tiendweg aangelegd worden. Het kerkplein wordt verhard met een gebakken steen met een roodbruine tint; incidenteel kan hardsteen worden toegepast. De eventuele brug over de Oude Tiend zou door hoogte en (geringe) breedte de overgang over het water kunnen markeren. In de doorgang tussen het bestaande en het nieuwe appartementengebouw wordt het huidige voetpad gehandhaafd. De afstand tussen het voetpad en het bestaande gebouw wordt gelijk worden aan de afstand tot het nieuwe gebouw. De hoofdtoegang van het gebouw komt aan de zijde van de Nieuwe Tiendweg, de toegang tot de gebouwde parkeervoorziening komt aan de zijde van de nieuwe kerk. Afmetingen appartementengebouw De minimum afstand van het gebouw tot de Nieuwe Tiendweg is gelijk of groter dan de afstand van het aangrenzende appartementengebouw tot de nieuwe Tiendweg (22.0 meter), de diepte is ongeveer gelijk aan dat gebouw, circa15,0 meter voor de woonverdiepingen en circa 19.5 meter voor de parkeergarage. De entree kan gelijk het aangrenzende appartementengebouw tot en met de eerste woonlaag uitgebouwd worden. De afstand tot het appartementengebouw aan de Van Scorelstraat wordt 9.0 meter. Aan de zijde van de nieuwe kerk wordt (globaal) de voorgevelrooilijn van de woningen langs de Memlingstraat aangehouden, zij het dat het appartementengebouw op de richting van de Nieuwe Tiendweg wordt georiënteerd. Daarmee is de grootste lengte van de footprint 45.0 meter en de minimum afstand tot de kerk 18.0 meter. Bouwhoogte appartementengebouw
De max. bouwhoogte bedraagt 17,70m (5*3.20 voor de woonlagen + 1.70 voor de halfverdiepte parkeergarage). Die laatste maat wordt gelijk aan de onderbouw aan de Van Scorelstraat. Hier komt een lifthuis (ondergeschikte dakopbouw) beperkt bovenuit (circa 1.00 meter). De fat aan de Van Scorelstraat heeft 4 lagen op een onderbouw met zeer prominente lifthuizen, die de hoogte van het blok in feite op 5 lagen brengt. Het nieuwe appartementengebouw wordt circa 1.00 meter hoger dan de bovenkant van de lifthuizen van de Van Scorelstraat. De Urbanvilla aan de Memlingstraat heeft een 6e laag (het gedraaide kwadrant), maar geen onderbouw. De hoogte daarvan is circa 18 meter en daarmee ongeveer gelijk aan de nieuwe appartementen. Dit is geïllustreerd op doorsnede A-A op de laatste pagina. Het bouwplan waarvoor eerder bouwvergunning is gegeven was overigens 7 woonlagen op onderbouw dus circa 22,5 meter. De bovenzijde van de parkeerlaag (terras of woningvloer) ligt maximaal 1.2 meter boven maaiveld of sluit aan op de hoogte van de parkeerlaag van het aangrenzende gebouw. Het aantal woonlagen is 4; een 5e laag voor een daklaag (penthouse) is toegestaan als deze terugligt ten opzichte van de hoofdgevels. De maximum bouwhoogte van het gebouw is 17,5 meter, gemeten vanaf het maaiveld. Aan de zijde van de Nieuwe Tiendweg kan een tuin aangelegd worden waarvan de afstand tot de kant van de weg tenminste 12,0 meter bedraagt en incidenteel, bij de entree, 10,00 meter. Karakteristiek appartementengebouw Het is wenselijk dat dit nieuwe appartementengebouw een ingetogen architectuur krijgt, zodat het als achtergrond kan dienen voor het nieuwe kerkgebouw, dat het bijzondere element op deze locatie zal zijn. Het appartementengebouw wordt gebouwd in baksteen met duurzame mooi verouderende materialen; naast baksteen, natuursteen, glas, hout, metaal. De toepassing van kunststof en plaatmaterialen is uit oogpunt van duurzaamheid niet gewenst. De overheersende kleur is rood/bruin voor de baksteen en, naast wit, gedekte tinten voor de overige materialen. Door de kleur van de baksteen onderscheidt dit gebouw zich duidelijk van de kleurstelling van het gebouw aan de van Scorelstraat waarmee het in de welstandsnota bedoelde verschil in verschijning van de bebouwing langs de Nieuwe Tiendweg kan worden gerealiseerd. De bebouwing dient met voorzijden (gevels met ramen) op de openbare ruimte te zijn gericht, eventuele galerijen worden inpandig opgelost.
Voor een beschrijving en de gehanteerde welstandcriteria wordt verwezen naar de welstandsnota van de gemeente. Parkeren Voor de parkeerbehoefte in de nieuwe situatie moet de kerk en het appartementengebouw in samenhang worden bezien. Het oppervlak van de huidige kerk (circa 635 m2) en van de toekomstige kerk (circa 680 m2) is vrijwel gelijk. Bij 5 parkeerplaatsen per 100 m2 kerkgebouw (handboek ASVV) zijn ongeveer 32 parkeerplaatsen nodig. Een ook gebruikt kengetal is 0,15 parkeerplaatsen per zitplaats. De nieuwe kerk krijgt 308 zitplaatsen. Op hoogtijdagen is het mogelijk om de bijruimten te verbinden met de kerkruimte, waardoor er maximaal 370 zitplaatsen beschikbaar kunnen zijn. Op hoogtijdagen zijn er daarom 56 (370x0,15) parkeerplaatsen nodig. Langs de Memlingstraat zijn er nu (met dubbelgebruik van bezoekersparkeren voor de woningen) ca. 44 parkeerplaatsen beschikbaar voor de kerk. Door de herinrichting van de ruimte bij de kerk en de singel gaan er 5 parkeerplaatsen verloren en resteren er nog 39. In totaal derhalve een tekort voor de kerk van 17 (56-39).
Langs het gedeelte van de Rembrandtlaan, dat grenst aan de Vrije School, zijn op dit moment 11 parkeerplaatsen. Door een goede herinrichting met groen en bomen kan dit aantal uitgebreid worden tot 29 plaatsen. Met deze uitbreiding van 18 parkeerplaatsen wordt voldaan aan de parkeernorm van 0,15 per zitplaats in de kerk. Het parkeren voor de nieuwe appartementen wordt in een parkeergebouw onder de woningen aangeboden. Per appartement zijn 2 parkeerplaatsen beschikbaar. Het bezoekersparkeren van 0,3 per woning (4 stuks) kan dubbel worden gebruikt met de kerk.
Bouwenvelop ( Kaart 4 en 5: bouwenvelop, situatie en afmetingen en profel) De kaarten 4 en 5 geven een beeld van de inpassing van de nieuwe kerk en van het appartementengebouw in de omgeving. Met de hiervoor genoemde overwegingen ten aanzien van plaats en hoogte is de bouwenvelop van het appartementengebouw bepaald. De bouwenvelop kan verschillend worden ingevuld, bijvoorbeeld afhankelijk van de te kiezen beukbreedte van de woningen. In alle gevallen mogen maximaal 14 woningen in het appartementengebouw gerealiseerd worden. De ruimte van het eventueel niet te bebouwen deel van de footprint wordt bij een korter gebouw toegevoegd aan het kerkplein. Er zullen tenminste 2 parkeerplaatsen per woning gerealiseerd worden (1:2,0) onder het woongebouw. Er kunnen ten hoogste 8 parkeerplaatsen voor bezoekers op het kerkplein gerealiseerd worden.
Politiekeurmerk Veilig Wonen De woningen moeten voldoen aan het “politiekeurmerk veilig wonen voor nieuwbouw”
Duurzaam bouwen Vanzelfsprekend moet voldaan worden aan het Bouwbesluit en de daarin geëiste EPC van 0,8. Gestreefd wordt naar een lagere norm. Voor de nieuwbouw in de gemeente is minimalisering van het energieverbruik een centraal thema. Het, eventueel in de toekomst, aanbrengen van PV panelen of warmtecollectoren zal meegenomen worden in het ontwerp. De woningen worden levensloopbestendig ontworpen, het casco is eenvoudig aanpasbaar zodat veranderingen kunnen worden aangebracht zonder dat het casco gesloopt hoeft te worden. Het gebruik van duurzame, niet vervuilende, materialen is voorgeschreven.
160909
Bouwregels voor de herontwikkeling van de locatie RK kerk
Kaart 1: luchtfoto
schaal 1:1250
Bouwregels voor de herontwikkeling van de locatie RK kerk
Kaart 2: huidige situatie
schaal 1:1250
Bouwregels voor de herontwikkeling van de locatie RK kerk
Kaart 3: fragment bestemmingsplan Kortland
schaal 1:1250
Bouwregels voor de herontwikkeling van de locatie RK kerk
Kaart 4: bouwenvelop situatie
schaal 1:1250
Bouwregels voor de herontwikkeling van de locatie RK kerk
Kaart 5: bouwenvelop afmetingen en profel
schaal 1: 1000
