Samengaan. Dit zijn de eerste zinnen van het laatste jaarverslag van Trias Woondiensten

Trias Woondiensten Jaarverslag 2008

Samengaan ‘Dit zijn de eerste zinnen van het laatste jaarverslag van Trias Woondiensten.

Het markeert het einde van een periode waarin met veel in-

In schril contrast met het toewerken naar een nieuwe start, staan

zet gewerkt is aan de volkshuisvesting in Lisse en Voorhout

de ontwikkelingen in de maatschappij en de sector. De relatie

(Teylingen). De toenemende complexiteit van de taken en

tussen woningcorporaties en de overheid en tussen de overheid

omgeving waarin we werken, de vele uitdagingen die voor

en Aedes staat op scherp. Tevens wordt steeds duidelijker dat

ons liggen en de behoefte nieuwe zaken te ontwikkelen

de ontwikkelingen in de financiële wereld niet voorbij gaan aan

voor onze klanten, waren de aanleiding voor een versterking

woningcorporaties. Door de sterke financiële positie van Stek

van de organisatie. De fusie met Woningstichting PAGO uit

behoeven de plannen geen aanpassing. Voor het opstellen van

Hillegom zorgt ervoor dat we klaar zijn voor de toekomst.

de meerjarenbegroting van de nieuwe corporatie zijn scenario’s

Vanaf 1 januari 2009 gaan we samen verder als Stek.

ontwikkeld waarbij voornamelijk is gekeken naar varianten in de projectontwikkeling en verkoop van woningen uit de bestaande

Met de fusie in het vooruitzicht was het een spannend en druk

voorraad. Ook is een oriëntatie gestart op mogelijke kansen en

jaar. Een nieuwe, onbekende organisatie werd ontwikkeld en

bedreigingen bij alle bedrijfsprocessen.

opgebouwd. Dat was namelijk de insteek. Geen overname, geen voortzetting van de één ten koste van de ander, maar de kracht

Dit alles zou niet mogelijk zijn zonder de grote inzet van alle

van beide organisaties benutten voor een nieuwe, stabiele,

collega’s. De betrokkenheid was intens en daardoor de resultaten

klantgerichte wooncorporatie.

groot. De waardering van onze huurders, die onveranderd hoog is gebleven, is dan ook een belangrijk compliment voor iedereen.

Daar hoorden in 2008 al een paar grote wijzigingen bij. Na 100 jaar werd de vereniging omgezet in een stichting. De Raad van

We sluiten de periode Trias Woondiensten af en beginnen met

Toezicht werd een Raad van Commissarissen met een nieuwe

enthousiasme en vertrouwen aan een nieuw tijdperk als Stek.’

voorzitter en drie nieuwe leden. In negen maanden tijd werd de basis gelegd voor een nieuw automatiseringssysteem, dat

Hans Al

op 1 januari 2009 in gebruik wordt genomen. Tegelijkertijd blijft

algemeen directeur/bestuurder

de dagelijkse dienstverlening aan onze klanten voorop staan.

Trias Woondiensten

Een tastbare blijk hiervan is het behoud van het KWH-label. De meting naar de dienstverlening van de klant heeft zelfs hogere cijfers laten zien. Een mooi resultaat van alle collega’s.

Inhoudsopgave Jaarverslag Trias Woondiensten

De organisatie

4

Raad van Toezicht

5

Interview met Gijs Oskam

6

Kwaliteit van dienstverlening

8

Huurdersvertegenwoordiging

9

Interview met Yvonne Baas

10

Prestatieafspraken

12

Woningbezit, huur en verkoop

14

Onderhoud

18

Leefbaarheid

20

Aandacht voor de doelgroepen

21

Interview met Christine Stechman

22

Wonen en Zorg

25

Projecten

26

Communicatie

28

Cijfers 2008

29

2

Trias Woondiensten

Jaarverslag 2008

3

De organisatie Voor Trias Woondiensten staat het jaar 2008 in het teken van de aankomende fusie tussen Trias Woondiensten en Woningstichting PAGO. Het is een druk en spannend jaar, waarin de basis wordt gelegd

Opsteker

voor Stek, de nieuwe fusieorganisatie. Uitgangspunt hierbij is

Ten opzichte van 2007 is het ziekteverzuimpercentage in 2008

het bundelen van de krachten van beide organisaties.

sterk verlaagd. Het gemiddelde percentage over 2008 bedroeg 1,85%. In 2007 bedroeg dit percentage 4,8%. Een opsteker voor de

Vertrouwen

organisatie, zeker in een onzekere fusieperiode waarin veel van

Een belangrijke voorwaarde voor de fusie is de omzetting van ver-

de medewerkers is gevraagd. De organisatie heeft er dan ook alles

eniging naar stichting. Op de Algemene Vergadering van 17 april

aan gedaan om de medewerkers zo goed mogelijk te informeren

wordt het voorstel voor de omzetting goedgekeurd met 52 stem-

en te betrekken bij het fusieproces.

men voor, 3 onthoudingen en 0 stemmen tegen. Een grote blijk van vertrouwen van leden en huurders in de organisatie. De bin-

In het laatste kwartaal van 2008 is de Arbocommissie nieuw

ding met de organisatie blijkt groot en er wordt afgesproken dat

leven ingeblazen. Na de fusie zullen medewerkers vanuit de

de ‘traditie’ van een Algemene Vergadering zal worden voortgezet.

nieuwe organisatie hierbij betrokken worden.

Het bestuur van de vereniging en de stichting wordt het hele jaar gevormd door Hans Al. Hij wordt ook aangesteld als bestuurder van Stek per 1 januari 2009.

Medewerkers Aan het eind van 2008 zijn er 38 medewerkers (totaal 32,3 fte) in dienst van Trias Woondiensten. Daarnaast zijn er tien interimmedewerkers werkzaam (in verband met de extra werkzaamheden van vaste werknemers in het kader van de fusie en het nieuwe automatiseringssysteem) en werkt er een beleidsmedewerker van de fusiepartner.

4

Trias Woondiensten

Raad van Toezicht Door de omzetting van vereniging naar stichting, wordt de Raad van Toezicht een Raad van Commissarissen.

De fusie met Woningstichting PAGO staat het hele jaar cen-

Op 1 januari 2008 bestaat de Raad van Toezicht uit:

traal. In dit kader zijn verschillende documenten vastgesteld,

• de heer G.A. (Gijs) Oskam, voorzitter

zoals de visie en de missie, de statuten voor de nieuwe orga-

• de heer R.W. (René) Roodzant, vice-voorzitter

nisatie en het daarbij behorende reglement voor de Raad van

• de heer J.P.M. (Sjaak) van den Berg

Commissarissen en het directiereglement.

• de heer J.M. (Jan) Hoff • de heer G.A. (Bert) Camphorst

Naast de reguliere overleggen vindt overleg plaats met de

• de heer B.P.J. (Boudewijn) van Eerdenburg*

Ondernemingsraad en de Huurdersbelangenvereniging Bollenstreek.

* Tot ons leedwezen is de heer Van Eerdenburg in mei 2008 overleden na een noodlottig ongeval.

Governancecode Voor zijn toezichthoudende taak hanteert de raad kaders. Het meest belangrijke uitgangspunt is de Governancecode, de ‘code voor goed bestuur’. In 2008 wordt dit onderdeel van het fusieproces en is het mede bepalend voor de inrichting van de nieuwe organisatie en de Raad van Commissarissen.

Samenstelling Ter voorbereiding op de fusie met Woningstichting PAGO is de samenstelling van de Raad van Toezicht per 22 oktober 2008 gewijzigd. Er is onder andere een nieuwe voorzitter aangetrokken via een sollicitatieprocedure. Daarnaast zijn de heren Oskam en Van den Berg afgetreden wegens het verstrijken van de maximale zittingstermijn van twaalf jaar. Om te waarborgen dat de Raad van Toezicht voldoende is uitgerust om zijn taak te kunnen vervullen, zijn bij de selectie van de nieuwe leden de in 2007 vast­ gestelde functieprofielen gehanteerd. Jaarverslag 2008

5

Gijs Oskam

‘Fusie is een perfecte

Scheidend voorzitter Raad van Toezicht.

afronding van de ontwikkeling van de organisatie’

‘Fusietrajecten zijn vaak lastig. Wat mij heeft getroffen in de

stap is. De organisatie is steeds heel open geweest en heeft goed

fusie tussen Trias Woondiensten en Woningstichting PAGO is de

aan­gegeven wat de omzetting betekent voor de leden. Dat gaf een

betrokkenheid van alle medewerkers. Hun bereidheid en inzet

open sfeer vol vertrouwen en de leden pakten dat op. Dat leidde

deze fusie te laten slagen.’ Gijs Oskam begeleidde als voorzitter

tot een bijna unanieme instemming tot de omzetting. Een onge-

van de Raad van Toezicht van Trias Woondiensten de fusie en

kend succes.’

nam na jaren van nauwe betrokkenheid met de corporatie afscheid van de raad. ‘Vroeger was het een verdienste als je

Bollenstreek

dertig jaar in een bestuur zat. Nu geldt er een periode van

Gijs Oskam geeft aan dat de fusie om meer gaat dan het groter

maximaal twaalf jaar. Die heb ik er zeer ruim opzitten en het

worden. ‘De nieuwe organisatie Stek is een echte Bollenstreekse

is mooi geweest. Het is tijd voor nieuwe gezichten. De fusie is

corporatie. Wij hebben onze roots in de streek, weten wat hier

een perfecte afronding van de ontwikkeling van de club.’

speelt. Ik vind dat een belangrijk pluspunt ten opzichte van corporaties die van buitenaf hier voet aan de grond proberen

Volgens Gijs Oskam kende Trias Woondiensten het afgelopen jaar

te krijgen. We zijn financieel gezond. Maar we brengen nu meer

twee grote uitdagingen. ‘De eerste was natuurlijk om twee corpo-

mee dan alleen geld: onze ideeën en onze creativiteit. We hopen

raties bij elkaar te brengen die ieder hun eigen geschiedenis en

dat de gemeentes ons ook zien als ‘hun’ club.’

eigen cultuur hebben en niet te vergeten een eigen manier van werken. Door de diverse fusiewerkgroepen kregen medewerkers

Woonomgeving

van beide organisaties de kans elkaar te leren kennen en te waar-

‘De service aan de huurder blijft natuurlijk hoog in het vaandel

deren. We hebben er bewust naartoe geleefd om ons op 1 januari

staan. Als een corporatie met circa zesduizend woningen ben je

als één organisatie te presenteren. Dat is gelukt.’

een aantrekkelijke gesprekspartner voor andere partijen. Dat was de drijfveer van de Raad van Toezicht om positief tegenover

Stichting

schaalvergroting te staan. Als grotere corporatie kunnen we

‘De andere uitdaging was het omzetten van Trias Woondiensten

ons ook bemoeien met de ruimtelijke invulling van de streek:

van vereniging naar stichting. Dat was een voorwaarde voor het

waar komt er groen en hoe wordt het openbaar vervoer geregeld.

doorgaan van de fusie. 90% van de aanwezige leden op de leden­

Ook de woonomgeving is belangrijk en een verantwoordelijk-

vergadering moest ermee instemmen. Trias Woondiensten heeft

heid van Stek. De nieuwe organisatie is er klaar voor om die

de leden ervan kunnen overtuigen dat de omzetting een goede

verantwoor­delijkheid op zich te nemen.’

6

Trias Woondiensten

Jaarverslag 2008

7

Kwaliteit van dienstverlening Trias Woondiensten heeft de kwaliteit van haar dienstverlening hoog in het vaandel staan. In 2008 is de organisatie opnieuw doorgelicht in het kader

Naast de KWH-meting heeft Trias Woondiensten ook een eigen

van het KWH-label (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties

onderzoek uitgevoerd naar de dienstverlening op het gebied

Huursector). De organisatie is gemeten op vijf labelonderdelen.

van Woondiensten en de onderhoudsplanning.

Bijna alle scores zijn hoger dan de vorige meting en liggen hoger dan het landelijk gemiddelde. Een bijzondere prestatie

Kwaliteit is ook steeds onderwerp van gesprek met de

in een druk jaar.

Huurdersbelangenvereniging Bollenstreek, die tijdens het Algemeen Wijkoverleg het functioneren van Trias Woondiensten

De volgende onderdelen komen in de meting aan bod: • Corporatie bellen • Woning veranderen • Woning onderhouden • Klachten afhandelen • Woning verlaten De aanbevelingen die wij ontvangen naar aanleiding van de meting van 2008 worden in 2009 in het kader van kwaliteitsmanagement ter harte genomen en moeten leiden tot een verbetering van de dienstverlening.

8

Trias Woondiensten

nadrukkelijk met de bewonerscommissies bespreekt.

Huurdersvertegenwoordiging De Huurdersbelangenvereniging Bollenstreek (HBVB) en bewonerscommissies zijn belangrijke gesprekspartners voor Trias Woondiensten. Huurdersbelangenvereniging Bollenstreek (HBVB)

Bewonerscommissies

Het overleg met de HBVB is intensief en constructief. Het overleg

deze bewonerscommissies wordt minimaal twee keer per jaar

vindt plaats conform de afspraken die hierover zijn gemaakt in

overleg gevoerd, waarvan eenmaal met een complexronde. Er

de door beide partijen ondertekende samenwerkingsovereen-

zijn in 2008 geen nieuwe bewonerscommissies verwelkomd. Wel

komst. In de overleggen komen onder andere het strategisch

nemen we afscheid van één commissie. Deze commissie miste

voorraadbeleid en het huurprijsbeleid aan de orde en de plannen

draagvlak en noodzaak om een commissie te blijven.

voor de verschillende woningcomplexen, waaronder De Engel.

In totaal zijn 1.933 van de 3.433 woningen van Trias Woondiensten

Daarnaast zijn er themabijeenkomsten over de evaluatie van

vertegenwoordigd door een bewonerscommissie: een participatie-

het woonruimteverdelingsysteem (Woonzicht.nl) en de fusie met

graad van bijna 56%. Trias Woondiensten waardeert de inzet van

Woningstichting PAGO. Na uitgebreid overleg brengt de HBVB

betrokken bewoners zeer en streeft ernaar het aantal bewoners-

samen met de Hillegomsche HuurdersVereniging (HHV) uit

commissies nog uit te breiden.

Per 31 december 2008 zijn er twaalf bewonerscommissies. Met

Hillegom een positief advies uit over de fusie, met voorwaarden en aandachtspunten. Deze voorwaarden en aandachtspunten

Klachtencommissie

zijn verwoord in het ‘huurdersstatuut’. Eind 2008 spreekt de

De onafhankelijke Klachtenadviescommissie (KAC) bestaat uit

HBVB met de Raad van Toezicht.

drie leden. De samenstelling blijft in 2008 ongewijzigd. Door de fusie van Trias Woondiensten met Woningstichting PAGO is

De HBVB is in hoge mate afhankelijk van vrijwilligers die zich

besloten om per 1 januari 2009 aan te sluiten bij de regionale

intensief inzetten om alle ontwikkelingen te volgen en de belan-

klachtencommissie. PAGO is al aangesloten bij deze regionale

gen van huurders daarbij te behartigen. De HBVB wordt steeds

klachtencommissie. Hierop is per 31 december 2008 de samen-

professioneler en blaast ook regionaal een flinke partij mee. Deze

werking met de Klachtenadviescommissie beëindigd.

inzet wordt door Trias Woondiensten zeer gewaardeerd en is van grote betekenis voor de huurder en de verdere ontwikkeling van

In 2008 wordt slechts één klacht bij de Klachtenadviescommissie

de woningcorporatie.

aangemeld. De commissie brengt hierover kritisch advies uit aan de directie die vervolgens ervoor zorgt dat de klacht na behoren wordt afgehandeld.

Jaarverslag 2008

9

Yvonne Baas

‘Groter groeien

Huurdersbelangenvereniging Bollenstreek gezond kritisch over fusie.

is nodig om mee te kunnen blijven doen’

‘De HBVB is nooit negatief geweest over het groter groeien van

Hillegom niet. Die verschillen moeten binnen een termijn van een

Trias Woondiensten. Wij realiseren ons dat dat nodig is om in

jaar rechtgetrokken zijn. Bij Trias Woondiensten speelde nog een

de regio mee te kunnen doen.’ Aan het woord is Yvonne Baas,

andere factor mee. De ledenvergadering moest ermee instemmen

voorzitter van de Huurdersbelangenvereniging Bollenstreek

dat de vereniging een stichting werd. Dat verliep goed.’

(HBVB). ‘Juist in de periode van de fusie waren we kritisch op zowel Trias Woondiensten als Woningstichting PAGO. We zijn wel

Samengaan

gezond kritisch. Als het niet goed gaat, zeggen we dat. Wij zijn

Beide huurdersorganisaties richten zich nu op een eigen fusie.

de luis in de pels van de organisatie, dat weten ze onderhand.’

‘Al begin vorig jaar zochten de besturen contact met elkaar. Wij wilden als één gesprekspartner fungeren voor Trias Woondiensten

‘Je denkt: leuk, fuseren. Dat is goed. Daarna begint het echter pas.

en Woningstichting PAGO. Dan staan wij ook sterker. Net als

Twee organisaties moeten in elkaar gevlochten worden. Niet alles

tussen de corporaties is er een cultuurverschil tussen de HBVB

verloopt zo vloeiend als werd gedacht, dat is inherent aan een

en de HHV. We willen niet onze identiteit kwijtraken, maar als

fusie. Wij hebben daar alle begrip voor. Er zijn echter wel grenzen.

grotere huurders­organisatie kunnen we beter voor de belangen

In de loop van 2009 moeten zaken weer op orde zijn. Het gaat

van de huurders op komen. Mary Weijers, voorzitter van de HHV,

steeds beter. Beide organisaties hebben bovendien in 2008 weer

en ik kennen elkaar al jaren. Qua denkwijze en humor zitten we

het KWH-label gehaald. Dat is een opsteker.’

op dezelfde golflengte. Wij vullen elkaar goed aan. Mary vlooit alles met een stofkam uit en bekijkt de kleine lettertjes scherp.

Wensenlijst

Ik ben meer de uitvoerende kracht. In 2009 is de intentie tot

‘Het belang van de huurders staat altijd voorop. Zij moeten

een fusie uitgesproken. De ledenvergadering is akkoord, dus

beter worden van de fusie. Samen met onze collega’s van de

per 1 januari 2010 vormen we samen één club.’

Hillegomsche HuurdersVereniging (HHV) stelden we een pittige wensenlijst op. De corporaties verwachten dat ook van ons. Wat wij belangrijk vinden is dat er aanwijsbare verschillen zijn voor huurders tussen Hillegom en Lisse/Voorhout. In Lisse/Voorhout is er bijvoorbeeld een serviceabonnement voor huurders en in

10

Trias Woondiensten

‘Het belang van de huurders staat altijd voorop. Zij moeten beter worden van de fusie’

Jaarverslag 2008

11

Prestatieafspraken Trias Woondiensten streeft ernaar om afspraken te maken met de gemeente en deze vast te leggen. Uitgangspunt is gelijkwaardigheid in inzet en uitwerking. Bij

Conform het jaarplan 2008 komen ondermeer

het realiseren van de afspraken zijn partijen immers van el-

onderwerpen aan de orde over:

kaar afhankelijk. Het schriftelijk vastleggen van de afspraken

• evaluatie voortgang Wonen, Zorg en Welzijn

geeft garanties voor het nakomen en uitvoeren van collectieve

• huurbeleid

verantwoordelijkheden.

• ontwikkeling woonservicegebied • evaluatie woonruimteverdeling (Woonzicht.nl)

Gemeente Lisse

• evaluatie en voortgang Lokaal Loket Lisse

In oktober 2007 is de Raamovereenkomst prestatieafspraken

• ontwikkelingen nieuwbouw en herstructurering

‘2007-2010’ tussen de gemeente Lisse en Trias Woondiensten

• mogelijkheden ontwikkeling Vak A en C (Geestwater)

on­dertekend. In deze overeenkomst is een kader benoemd voor de

• strategisch voorraadbeleid Trias Woondiensten

vijf prestatievelden voor woningcorporaties in overeenstemming

• leefbaarheid

met het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Het kader is een afgeleide van de gemeentelijke Woonvisie 2006 - 2010.

Gemeente Teylingen

Deze Woonvisie is in 2007 vastgesteld. De afspraken uit de

Samen met collega-corporaties Vooruitgang (kern Sassenheim)

Raamovereenkomst worden vastgelegd in jaarplannen.

en Warmunda (kern Warmond) heeft Trias Woondiensten in 2006 besloten een Woonvisie te ontwikkelen, met daaraan gekoppeld

Vanuit het jaarplan 2008 zijn er diverse prestatieafspraken

een gezamenlijk prestatiedocument met de gemeente Teylingen.

nagekomen en vastgesteld, waaronder:

Zowel de Woonvisie als de prestatieafspraken worden medio 2008

• in kaart brengen toegankelijkheid (sterrrensysteem)

door alle partijen ondertekend.

• beleid rondom het aanbrengen van een tweede toilet waar mogelijk

De onderwerpen die tijdens de overleggen regulier aan de orde

• beleid rondom de EnergiePrestatieAdviezen (EPA ‘s)

komen, zijn vrijwel hetzelfde als genoemd bij de gemeente Lisse,

• beleid rondom inbraakpreventie en achterpadverlichting

alleen ligt bij de projecten het accent op de situatie in Voorhout (Hooghkamer).

12

Trias Woondiensten

‘Uitgangspunt is gelijkwaardigheid in inzet en uitwerking’

Er wordt een gezamenlijk concept voor een sociaal statuut ontwikkeld maar nog niet vastgesteld. Dit ligt ter advies bij de verschillende huurdersraden. Begin 2009 start volgens de afspraken een gezamenlijk onderzoek naar bijzondere woonvormen en de toepassing van alternatieve koopconstructies.

Jaarverslag 2008

13

Woningbezit, huur en verkoop Het aantal woningen van de totale woningvoorraad blijft ten opzichte van 2007 ongewijzigd: 3.441 woningen. Er worden vier wooneenheden verkocht en vier andere gekocht. Naast het bestaande woningbezit verhuurt Trias Woondiensten

de inkomsten in balans zijn met de uitgaven. De uitgaven

per 31 december 2008 nog 183 garages, 32 opstelplaatsen

dekken de reguliere kostenstijgingen, planmatig onderhoud,

voor scootmobielen, 3 bedrijfsruimten, 9 parkeerplaatsen, het

nieuwbouw, leefbaarheid, werkorganisatie en dergelijke. Trias

klooster ‘Beekbrug’ aan de Heereweg, een bedrijfsunit aan de

Woondiensten wil de huidige goede bedrijfseconomische

Grachtweg en kantoorruimte in Amiant. In het verleden zijn

situatie vasthouden. Een inflatievolgende huurverhoging is

28 woningen verkocht waarvan de grond door Trias Woon­

hierbij het minimum.

diensten met een erfpachtconstructie wordt verhuurd. Alle verhuureenheden zijn gelegen in het statutaire werkgebied

Op grond van deze overweging en de randvoorwaarden van het

van Trias Woondiensten.

Ministerie van VROM wordt de gemiddelde huurverhoging van zelfstandige woningen voor 2008 bepaald op 1,6%.

Verkoop Vanwege de goede financiële positie van Trias Woondiensten en

Servicekosten

de grote vraag naar sociale huurwoningen is het beleid van de

In 2008 is de aanzet gegeven om het proces van het afrekenen

corporatie niet gericht op verkoop.

en vaststellen van de servicekosten te verbeteren. Hierbij nemen

Het strategisch voorraadbeleid van Trias Woondiensten gaat er-

de communicatie aan de huurders en de begrijpelijkheid van

van uit dat er geen noodzaak is tot verkoop. Trias Woondiensten

de cijfers een belangrijke plaats in.

heeft dan ook geen verkoopprogramma. Een uitzondering hierop is het versnipperde bezit in Teylingen (Voorhout: Tooropstraat en

Huurincasso

Ruysdaelhof) en Ter Beek (Lisse). Deze enkele woningen worden

De doelstelling om de huurachterstanden terug te dringen wordt

bij leegkomst uit beheeroogpunt verkocht.

in 2008 gerealiseerd. Door een intensieve persoonlijke en soms

Begin 2008 staan nog drie appartementen in Vorstenhove II te

preventieve aanpak lukt het om bij de groep zittende huurders een

koop. In 2008 wordt er één verkocht. De overige twee apparte-

lager bedrag aan huurachterstand te realiseren, minder huurders

menten worden tijdelijk verhuurd.

met achterstand te hebben en het gemiddelde bedrag van de huurachterstand te verlagen. De achterstand wordt teruggebracht tot

Huren

onder de 1%, overeenkomstig de beleidsmatige norm. Vanuit

De belangrijkste inkomstenbron voor Trias Woondiensten zijn

financieel oogpunt is dat niet alleen prettig, ook wordt voorkomen

de huren. Om een gezonde bedrijfsvoering te hebben, moeten

dat de huurder in een financieel moeilijke situatie terechtkomt.

14

Trias Woondiensten

Woningbestand

Huurprijs

Het bestaande woningbezit kan op basis van woningtype c.q.

Geconstateerd kan worden dat het verhuurbeleid een goede

soort bezit per 31 december 2008 als volgt worden ingedeeld:

prijs-kwaliteitverhouding heeft en goed aansluit bij de doelgroep.

Soort woning

Aantal

In %

Het ministerie van VROM bepaalt ieder jaar wat de maximale huurprijs mag zijn. De maximale huur bij Trias Woondiensten bedraagt 69,8% van deze maximale huurprijs.

Eengezinswoningen

1.819

53

Etagewoningen begane grond

274

8

Etagewoningen met lift

958

28

Etagewoningen zonder lift

379

11

Woonwagenstandplaatsen

11

0

3.441

100

Totaal

Leegstand Gemiddeld staan in 2008 27 woningen, een bedrijfsruimte en 22 parkeervoorzieningen leeg. Dit beeld sluit aan bij het eindbeeld van 2007 en komt overeen met de beleidsmatige norm. Er is geen sprake van structurele leegstand, behalve de leegstand bij de standplaatsen voor scootmobiel­stallingen en de bedrijfsruimte.

Per huurprijsklasse kan per 31 december 2008 de volgende

Woonzicht.nl

verdeling worden gemaakt:

De regionale woonruimteverdeling vindt plaats binnen de regio-

Huurprijsklasse

Soort

Aantal

In %

gemeente Holland Rijnland. De corporaties werken samen binnen de Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland (VWHR) en bieden hun woningen aan via de website: www.woonzicht.nl.

< € 353

886

26

Betaalbaar

Goedkoop

€ 353 - € 500

2.080

61

In 2007 heeft een evaluatie plaatsgevonden, zoals was afgespro-

Duur

€ 500 - € 632

458

13

ken bij de start in 2006. In 2008 wordt de Huisvestingsverordening

> € 632

6

-

aangepast. De VWHR zegt het Huisvestingsconvenant dat met Holland Rijnland afgesloten was, op. Enerzijds omdat het convenant niet meer aansluit op de nieuwe verordening, maar ook omdat de weg die Holland Rijnland volgt naar de nieuwe verordening geen schoonheidsprijs verdient. Het convenant kent een Jaarverslag 2008

15

‘In 2008 wordt de Huisvestings­­verordening aangepast’

opzegtermijn van één jaar. Binnen dit jaar moet sprake zijn van een nieuw ondertekend convenant, waarin de rol en de mogelijkheden van invloed voor corporaties en huurdersorganisaties goed zijn gewaarborgd. De onvrede over de uitwerking van de verordening en de werking van het systeem neemt helaas niet af. De nieuwe verordening is inmiddels geautomatiseerd doorgevoerd in het systeem. Een aantal maatregelen is doorgevoerd, zoals het voorrang geven aan jonge starters en het verlagen van de leeftijdsgrens van senioren. Ook het toekennen van woonwaarde aan woningzoekenden die een zelfstandige woning in de regio huren, maar niet bij een corporatie, is ingevoerd. Hiermee is gehoor gegeven aan het signaal om deze groep toegang te geven tot het woningaanbod van de corporaties. Maar hiermee zijn tegelijkertijd de signalen gevoed om aandacht te vragen voor het verdringen van starters op de woningmarkt.

16

Trias Woondiensten

‘Een prettige leefomgeving is belangrijk’

Jaarverslag 2008

17

Onderhoud De huidige onderhoudstoestand van de woningen is redelijk tot goed te noemen.

De technische staat van het bezit van Trias Woondiensten, de

Meerjarenonderhoudsbegroting

gebruiksmogelijkheden, de kwaliteit van de woonomgeving en

In 2008 vindt na inspectie van het bezit een update van de

de verjonging van het bezit door nieuwbouw, zijn belangrijke

meerjarenonderhoudsbegroting plaats. De uitvoering van het

factoren voor de kwaliteit van het woongenot.

onderhoud wordt voor een deel gedaan door de eigen technische dienst en voor een deel uitbesteed aan andere bedrijven. De eigen

Onderhoudsbeleid algemeen

technische dienst bestaat uit zeven allround onderhoudsmede-

Trias Woondiensten heeft altijd een actief onderhoudsbeleid ge-

werkers die aangestuurd worden door een coördinator. De eigen

voerd met als uitgangspunt ‘voorkomen is beter dan genezen’.

dienst wordt ingezet voor het reparatie- en serviceonderhoud en

De huidige onderhoudstoestand van de woningen is daarom

het klein mutatieonderhoud. Naast deze taken leveren de mede-

redelijk tot goed te noemen. In 2008 is in samenwerking met

werkers ook een bijdrage aan de leefbaarheid door het vroegtijdig

Woningstichting PAGO het onderhoudsbeleid opnieuw geformu-

signaleren van gebreken en vervuiling aan woningen en in

leerd voor Stek.

de woonomgeving.

In 2007 heeft Trias Woondiensten in het kader van het strategisch

Duurzaam Bouwen

voorraadbeleid het technische onderhoud van de complexen

De uitgangspunten van Duurzaam Bouwen voor nieuwbouw en

scherp onder de loep genomen. Naar aanleiding hiervan is

onderhoud worden door Trias Woondiensten onderschreven. Dit

een aantal complexen in 2008 nader onderzocht (Vogelbuurt,

betekent dat bij kwalitatief gelijkwaardige materialen wordt geko-

Van Speykstraat, hofjeswoningen, flats in de Poelpolder).

zen voor de minder milieubelastende producten.

Dit wordt in 2009 verder uitgewerkt. Het onderzoek naar de toekomst van de portiekwoningen aan de Broekweg en twee

Reparatieonderhoud

kleine complexen in Voorhout is verschoven naar 2009. De

Onder reparatieonderhoud wordt verstaan het herstel van kleine

plannen voor groot onderhoud in De Engel zijn grotendeels

gebreken waardoor te leveren kwaliteit en wooncomfort in stand

uitgewerkt en besproken met de bewoners. Voor de overige

blijft en het betreffende bouwdeel de geplande levensduur haalt.

complexen zijn de komende jaren geen ingrijpende maat­-

In 2008 worden 3.660 opdrachten uitgevoerd voor een bedrag van

regelen nodig om de woningen in goede en verhuurbare

€ 399.345. Hiervan worden 2.263 opdrachten (62%) door de eigen

staat te houden.

dienst uitgevoerd.

18

Trias Woondiensten

‘Voorkomen is beter dan genezen’

Na kantoortijd kunnen huurders spoedeisende reparatieverzoe-

Planmatig onderhoud

ken melden bij boodschappendienst Intertel. Deze boodschappen-

Planmatig onderhoud is al het voorzienbare onderhoud aan

dienst is bevoegd om bij onder andere verstoppingen, lekkages

gebouwen, installaties en woonomgeving, waarbij afhankelijk

en lift- en elektrastoringen een aannemer of installateur in te

van het type onderhoud, cycli zijn aan te geven in de meerjaren-

schakelen. Storingen aan cv-installaties kunnen door huurders

planning. Onder planmatig onderhoud wordt ook verstaan het

direct gemeld worden bij de cv-installateur.

aanpassen van de binnenzijde van de woning aan de eisen van deze tijd bij verhuizingen of bij klachten.

Serviceonderhoud Huurders kunnen door deelname aan het serviceabonnement

Naast het bovengenoemde onderhoud vinden bij oudere

een groot deel van de onderhoudswerkzaamheden die volgens

woningen ook veel geriefsverbeteringen plaats. Voor zover

het ‘besluit kleine herstellingen’ voor hun rekening komen,

nog niet aanwezig worden warmte-isolerende voorzieningen

uit laten voeren door Trias Woondiensten tegen een vaste

(glas-, spouw- en dakisolatie) en cv-installaties met warm­

maandelijkse vergoeding van € 5,36. Het serviceabonnement

watervoorziening aangebracht. Ook wordt inbraakwerend

voldoet duidelijk aan een behoefte. Eind 2008 maken meer dan

hang- en sluitwerk aangebracht.

2.500 huurders gebruik van het serviceabonnement.

Mutatieonderhoud

Onderhoudslasten De totale begroting voor onderhoud was circa € 9,1 miljoen

Een nieuwe huurder verwacht een goede woning. Deze dient

voor 2008. Hiervan is € 4,8 miljoen uitgegeven, waardoor

minimaal te voldoen aan de in het strategisch voorraadbeleid

de onderhoudslasten circa € 4,3 miljoen (afgerond) lager

opgenomen basiskwaliteit. Waar nodig worden kleine reparatie

zijn dan begroot.

uitgevoerd om de woning verhuurklaar te maken. Anderzijds mag van een vertrekkende huurder ook verwacht worden dat hij

Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door het doorschuiven van

de woning netjes achterlaat. In 2008 wordt hier extra aandacht

het project Vogelbuurt naar 2009. Hiervoor was € 3,6 miljoen in

aan besteed.

2008 begroot. Per woning is € 1.380,- besteed aan onderhoud.

Uit oogpunt van veiligheid wordt van elke mutatiewoning de gasen elektrische installatie gekeurd. Daarnaast worden een of meer rookmelders aangebracht en wordt de woning schoongemaakt. Jaarverslag 2008

19

Leefbaarheid Initiatief nemen en investeren in leefbaarheid en woonomgeving blijven speerpunten van Trias Woondiensten. Tijdens ons 100-jarig bestaan in 2007 is een leefbaarheidprijsvraag uitgeschreven. In 2008 worden de winnende ideeën uitgewerkt en voor een deel uitgevoerd.

• Het nemen van maatregelen op het gebied van veiligheid en preventie, zoals het aanbrengen van achterpadverlichting. • Het creëren van stallingen voor scootmobielen. • Het bemiddelen bij overlastsituaties.

Voor 2008 was rekening gehouden met een budget van € 150.000 voor leefbaarheid. Dit budget is slechts ten dele besteed, doordat

Woonfraude

nog niet alle projecten zijn opgestart, nog in uitvoering zijn of

In 2008 ondertekenen de gemeenten Hillegom, Lisse en Teylingen

pas geboekt kunnen worden in 2009. Veel initiatieven van bewo-

en de corporaties Warmunda, Vooruitgang, PAGO en Trias Woon­

ners op het gebied van sociale samenhang en bevordering van

diensten het convenant Aanpak Woonfraude. Woonfraude is

de leefbaarheid worden gehonoreerd met een financiële bijdrage.

het onrechtmatig bewonen van woningen of het gebruiken van

Zo kunnen bewoners van een seniorenflat een gezellige avond

woningen als bedrijfsruimte of voor de teelt van hennepplanten.

organiseren en houden andere commissies een feestelijke bij­

Trias Woondiensten vindt de aanpak van woonfraude belang-

eenkomst zoals een barbecue, een jubileumbijeenkomst of een

rijk, omdat rechtvaardige woningtoewijzing zo niet mogelijk is.

activiteit rondom de feestdagen in december. Ook de seniorenbus

Daarnaast hebben deze bewoners vaak weinig binding met de buurt,

in Lisse krijgt een aanzienlijke financiële bijdrage.

terwijl dat erg belangrijk is voor de leefbaarheid in een buurt.

Voorbeelden van initiatieven die in 2008 op het gebied van leefbaarheid zijn genomen: • Samenwerking met de bewoners en gebruikers van de openbare ruimte, bijvoorbeeld het opknappen van het speelplein aan de Gasstraat in Lisse en een proefproject grofvuil rond de flats in de Poelpolder in Lisse. • Samenwerking met de gemeente Lisse en Valent in het kader van Buurtgericht Werken, bijvoorbeeld periodiek toezicht op het Rembrandtplein. • Projecten op het gebied van sociale cohesie, zoals het gevelconcert op het Jacob van Ruysdaelplein. 20

Trias Woondiensten

Aandacht voor de doelgroepen Trias Woondiensten richt zich op het aanbieden van goede en betaalbare woningen.

Trias Woondiensten richt zich op het aanbieden van goede

onder de pardonregeling vallen. De huisvesting van alle status-

en betaalbare woningen aan huishoudens uit de lagere inko-

houders vindt plaats in overleg met de gemeenten Teylingen en

mensgroepen en huishoudens die niet zelf in hun huisvesting

Lisse. De ISD en vluchtelingenwerk zijn belangrijke samenwer-

kunnen voorzien. Bijzondere aandacht gaat uit naar kwetsbare

kingspartners in dit proces.

doelgroepen die extra zorg en service of een aangepaste woon-

In de gemeente Lisse heeft Trias Woondiensten de reguliere taak-

gelegenheid nodig hebben.

stelling om vijf personen te huisvesten volledig gerealiseerd. De taakstelling voor de statushouders die onder de pardonregeling

Jongeren

vallen bedraagt 24 personen tot 1 januari 2010. Hiervan zijn er

De aandacht voor jongeren krijgt vorm door de maatregel om

inmiddels drie gehuisvest.

jonge starters voorrang te geven in de regio bij de woonruimte­

In de gemeente Teylingen (Voorhout) bestaat de taakstelling

verdeling. Daarnaast is besloten om te kijken of jongeren via

in totaal uit het huisvesten van drie personen. Wij huisvesten

Koopgarant een (voorlopige) prijskorting kunnen krijgen bij de

vijf personen.

aanschaf van een woning.

Senioren

Urgenten Trias Woondiensten voert voor de urgentiecommissie van Holland

Woningen die geschikt zijn voor senioren of als seniorenwoning

Rijnland urgentiegesprekken. De commissie beoordeelt of de aan-

zijn gebouwd, worden met voorrang voor senioren aangeboden

vrager voorrang krijgt bij het verkrijgen van woonruimte. In 2008

binnen het regionale woonruimteverdelingssysteem, Woonzicht.

zijn 123 aanvragen door Trias Woondiensten in behandeling ge­

nl. Bijna 20% van ons bezit is gelabeld voor senioren. Daarnaast

nomen, een verdubbeling ten opzichte van 2007. Uiteindelijk zijn

wordt de standaarduitrusting voor seniorenwoningen aangepast.

94 aanvragen doorgestuurd naar de urgentiecommissie ter beoor-

Senioren vanaf 55 jaar kunnen naast een verhoogd toilet ook een

deling. De aangekondigde wijziging om de echtscheidingsgrond

gratis thermostaatkraan en een éénhendelkraan krijgen.

als urgentiereden te laten vervallen, is deels debet aan deze verhoging, net als de positie van een aantal woningzoekenden op de

Statushouders

woningmarkt die een urgentie als kans op voorrang aangrijpen.

Het Ministerie van Justitie bepaalt per gemeente de taakstelling voor de huisvesting van statushouders. Sinds juli 2007 is de taakstelling verzwaard door de toevoeging van statushouders die Jaarverslag 2008

21

Christine Stechman

‘Ik vind het leuk dat mede­werkers

Huurder Trias Woondiensten.

zo met de huurders meeleven’

‘Een fusie van Trias Woondiensten en Woningstichting PAGO

vloers en dat is heerlijk. Het balkon is ruim. De woonkamer

zag ik wel zitten. Als de organisatie en de huurders er beter

zit aan de straatkant en dat vind ik gezellig. Je ziet nog

van worden, waarom niet?’ Christine Stechman huurt al

eens wat. En ik zit nu middenin het centrum en een vriendin

tientallen jaren van Trias Woondiensten. ‘Ik heb alleen maar

woont drie huizen verderop. Het is gewoon een heel fijn

goede ervaringen. Als er iets stuk was, dan kwam iemand

appartement.’

van de technische dienst het zo snel mogelijk repareren. En met mijn verhuizing dit jaar ben ik heel goed begeleid door

Thuis

de medewerkers.’

Het had niet veel gescheeld of Christine was in Noordwijk gaan wonen. ‘Mijn gehandicapte dochter woonde jaren geleden in

‘Ik heb 43 jaar in de Ooievaarstraat gewoond en daarvoor in de

Noordwijk. Toen heb ik een woningruil overwogen om dichter

Van Speykstraat. Dus altijd bij Stek gehuurd. De grote eengezins-

bij haar te zijn. Dat kwam er uiteindelijk niet van. Gelukkig maar,

woning werd me te veel werk. Ik ben alleen, maar je gebruikt

want nu heb ik deze woning. Mijn dochter komt iedere veertien

toch het hele huis. Bovendien moeten de voor- en achtertuin ook

dagen een weekend naar huis, dus het was belangrijk dat ik een

worden bijgehouden. Ik wilde kleiner gaan wonen en meer in het

extra slaapkamer had. Ook zij voelt zich hier helemaal thuis.

dorp. Ik heb geen auto, dus ik liep altijd naar het centrum. Ik heb

Het is bijna niet te geloven, maar ik heb de Ooievaarstraat nog

echt kilometers afgelegd!’

geen moment gemist.’

Gelijkvloers Op Woonzicht.nl zag Christine haar huidige woning in het apparte­ mentencomplex in de Molenstraat staan. ‘Ik heb gereageerd en niet veel later hoorde ik dat ik de meeste punten had. Ik kon mijn geluk niet op en bij Stek waren ze oprecht blij voor me. Het is toch leuk dat de medewerkers zo meeleven. Alles is hier gelijk-

22

Trias Woondiensten

Jaarverslag 2008

23

‘Realisatie huurappartementen die deel uitmaken van een woonzorgcentrum’

24

Trias Woondiensten

Wonen en zorg De gemeente Lisse heeft een nota Visie 2020 Wonen, Zorg en Welzijn opgesteld en vervolgens een uitvoeringsplan Wonen, Zorg en Welzijn geschreven. Hiervoor is samengewerkt met alle betrokkenen, waaronder

Klooster Beekbrug in Lisse

Trias Woondiensten. In het uitvoeringsplan staat de opdracht

In het voormalige klooster is een zogenoemd Thomashuis

aan Trias Woondiensten voor de komende jaren beschreven.

gevestigd. In dit Thomashuis worden meervoudig gehandicapten

Begin 2009 wordt de intentieverklaring Wonen, Zorg en

opgevangen en verzorgd.

Welzijn ondertekend. Trias Woondiensten is tevens projectparticipant in het Lokaal Loket Lisse, het vraagcentrum voor

Oranjestaete in Lisse

informatie, advies en ondersteuning op het gebied van wonen,

Het Raamwerk huurt een steunpunt in Oranjestaete in Lisse, van

zorg en welzijn.

waaruit twaalf verstandelijk gehandicapten ondersteuning krijgen bij het zelfstandig wonen. Zij huren twaalf appartementen in het-

Woonzorgzone Poelpolder

zelfde complex.

In 2008 start met zorgorganisaties en de gemeente Lisse een haalbaarheidsonderzoek naar de realisatie van seniorenwoningen en

Rembrandtplein Lisse

een woonzorgzone in de Poelpolder. Hiervoor zijn twee locaties

In twaalf tweekamerwoningen aan het Rembrandtplein wo-

aangewezen: de Ooievaarstraat en het Rembrandtplein. De op-

nen verstandelijk gehandicapten. Ook hier is een woning als

gave bestaat uit het transformeren van tweehonderd woningen

steunpunt ingericht, van waaruit Het Raamwerk haar diensten

tot seniorenwoningen en het realiseren van een zorgsteunpunt

aanbiedt. Het steunpunt in dit complex, ook wel ‘de huiskamer’

met welzijnsvoorzieningen. Besluitvorming hierover vindt in 2009

genoemd, wordt een keer per week ter beschikking gesteld aan

plaats. Vooruitlopend hierop werken de verschillende partijen

de overige bewoners van de flat.

samen om een steunpunt te realiseren op een tijdelijke locatie.

Herenstaete in Teylingen (Voorhout)

GGZ Duin- en Bollenstreek De GGZ is begonnen met het ontmantelen van de grotere woon-

In het centrum van Voorhout realiseert Trias Woondiensten

complexen voor bewoners met een psychiatrische aandoening.

43 huurappartementen, die onderdeel uitmaken van een

Voor de groep bewoners die onder begeleiding zelfstandig kan

multifunctioneel woonzorgcentrum. Deze woningen worden

wonen, worden de komende jaren woningen gezocht. Voor Lisse

met voorrang toegewezen aan terugkeerders uit het gesloopte

hebben de GGZ en Trias Woondiensten afgesproken circa acht

woonzorgcomplex De Agnes en de eveneens gesloopte aanleun-

woningen beschikbaar te stellen.

woningen. De oplevering wordt in 2009 verwacht. Jaarverslag 2008

25

Projecten De nog steeds aanwezige grote behoefte aan woonruimte vraagt van een woningcorporatie strategische acties op het gebied van voorraadbeheer. De bestaande woningvoorraad moet blijven voldoen aan de

voormalige veilinghal Hobaho in Lisse en 20 woningen op een

vragen en eisen van deze tijd. Kwalitatieve verbeteringen bij

aanpalende locatie in 2013.

sanitaire voorzieningen, installaties, energie- en geluidsisolatie en grootte van woonruimte, zijn nodig om de voorraad aan te

Gedurende het jaar worden haalbaarheidsstudies verricht of

laten aansluiten bij de huidige tijd. Kwantitatieve toevoegingen

intenties uitgesproken voor diverse locaties. Doorgaans gaat het

zijn vereist om de vraag te verminderen. Dit betekent dat bij

hier om prille planontwikkelingen die in 2008 nog niet tot noe-

sloop en nieuwbouw in hogere dichtheden moet worden

menswaardige resultaten leiden. Met aannemer Horsman is wel

teruggebouwd en dat geheel nieuwe locaties ontwikkeld

een intentieverklaring afgesloten voor de afname van de sociale

moeten worden.

woningbouw, ongeveer dertig woningen achter het buurtschap De Engel (Engelhof). Tevens wordt grond verworven in Lisserbroek,

Deze opgave is niet gering. Voor de bestaande voorraad gaat

Gansoord, waar in de toekomst ontwikkelingsmogelijkheden zijn.

het om een juiste afstemming tussen kwaliteit, kosten, betaal-

Met de gemeente Lisse wordt nog geen overeenstemming bereikt

baarheid en financieel resultaat in beheer. Het ontwikkelen

over de realisatie van een woonwijk van ongeveer 330 woningen

van nieuwbouw is een complex proces. Dat begint al bij de

op de locatie Geestwater, ten zuiden van Lisse.

verwerving van grondposities. In zowel Lisse als Teylingen zijn die nauwelijks te verkrijgen.

Nieuwbouw De druk op de markt blijft bestaan. In 2008 worden helaas geen woningen aan de voorraad toegevoegd door nieuwbouw. Wel wordt de basis gelegd voor realisatie in de jaren daarna. Met de oplevering van 43 woningen in Teylingen (Herenstaete) en 38 woningen in Lisse (Sierexkwartier) zal 2009 een beter jaar worden. Er worden contracten afgesloten voor de realisatie van 54 woningen eind 2010 of begin 2011 op de locatie van de 26

Trias Woondiensten

‘De basis wordt gelegd voor toekomstige nieuwbouw’

Jaarverslag 2008

27

Communicatie Vanuit onze kantoren in Lisse en Voorhout vindt de voorlichting aan klanten plaats.

Naast schriftelijke en telefonische contacten wordt informatie verschaft via de uitgebreide huurdersinformatiemap en de verschillende brochures en kluswijzers. In 2008 houden we onze huurders en relaties via brieven, onze website en het bewonersblad Trias Thuis, dat volgend jaar wordt opgevolgd door het nieuwe bewonersblad van Stek, van de voortgang van de fusie op de hoogte. Tijdens een uitermate druk bezochte bijeenkomst voor onze huurders onthullen we de naam van de fusieorganisatie en het logo. Om op ludieke wijze het nieuwe logo te introduceren, ontvangen alle huurders in Lisse en Voorhout en de huurders van Woningstichting PAGO in Hillegom een vogelhuisje om zelf in elkaar te zetten. Het vogelhuisje toont het fleurige logo van Stek. In de lokale en regionale pers verschijnen regelmatig berichten over de ontwikkelingen rond de fusie, activiteiten die Trias Woondiensten initieert en diverse projecten die wij starten of waarin wij participeren.

28

Trias Woondiensten

Cijfers 2008

Jaarverslag 2008

29

Kengetallen Omschrijving

2008

2007

Winst & Verliesrekening (€ x 1000) Jaarresultaat vóór mutatie reële waarde materiële vaste activa Huren Overheidsbijdragen Vergoedingen leveringen en diensten

3.523

8.004

17.131

16.871

772

155

1.000

894

472

4.127

Overige waardeveranderingen

0

-61

Erfpacht

7

7

Lonen, salarissen en sociale lasten

2.524

2.308

Lasten onderhoud

4.828

4.129

Overige bedrijfsopbrengsten

Overige bedrijfslasten Financiële baten en lasten Mutatie reële waarde materiële vaste activa Buitengewone baten en lasten

4.624

4.131

-3.697

3.479

-16.728

5.374

0

0

Winst & Verliesrekening (per verhuureenheid) Jaarresultaat ná mutatie reële waarde mva Huren

3.823

4.896

4.822

Overheidsbijdragen

221

44

Vergoedingen leveringen en diensten

286

256

Overige bedrijfsopbrengsten

135

1.179

0

-18

Overige waardeveranderingen Erfpacht

2

2

721

660

Lasten onderhoud

1.380

1.180

Overige bedrijfslasten

1.322

1.181

-1.056

-994

0

0

1.297

1.138

Lonen, salarissen en sociale lasten

Financiële baten en lasten Buitengewone baten en lasten Beheerskosten

30

-4.125

Trias Woondiensten

Kengetallen Omschrijving

2008

2007

69

69

Aantal verhuureenheden: Voor-oorlogse woningen

3.361

3.362

Woonwagens c.q. standplaatsen

Na-oorlogse woningen

11

11

Overige objecten (vhe)

58

58

3.499

3.499

330.000

330.000

2008

2007

Totaal Verzekerde waarde (x E 1.000)

Kengetallen (vervolg) Omschrijving

Balans (€ x 1000) Materiële vaste activa Financiële vaste activa

158.752

166.270

259

1.258

Langlopende schulden

70.648

74.086

Eigen vermogen

73.259

87.069

45.371

47.519

74

353

Balans (per verhuureenheid) (€ x 1000) Materiële vaste activa Financiële vaste activa Langlopende schulden

20.191

21.173

Eigen vermogen

20.937

24.884

45,7%

50,6%

8,1%

46,5%

-19,7%

15,7%

Overige (€ x 1000) Solvabiliteit (EV/TV) Liquiditeit (current ratio) Rentabiliteit eigen vermogen

Jaarverslag 2008

31

Geconsolideerde balans Omschrijving

2008

2007

137.335

148.799

17.549

14.375

3.868

3.096

158.752

166.270

Te vorderen BWS subsidies

92

912

Latente belastingvordering

167

323

Vaste activa (€ x 1000) Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal

Financiële vaste activa

Vlottende activa (€ x 1000) Voorraden Voorraden materiaal

83

76

269

828

Huurdebiteuren

154

230

Debiteuren Gemeenten/Rijk

286

91

Voorraad verkoopwoningenwerk

Vorderingen

Overige debiteuren

161

238

Overlopende activa

133

595

Totaal

734

1.153

82

2.626

160.179

172.189

Liquide middelen

Totaal

32

Trias Woondiensten

Geconsolideerde balans (vervolg) Omschrijving

2008

2007

73.259

87.068

92

912

1.734

29

1.003

1.014

Passiva (€ x 1000) Eigen vermogen Overige reserves

Egalisatierekening BWS

Voorzieningen Overige voorzieningen

Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen

69.645

73.072

Totaal langlopende schulden

70.648

74.086

Schulden aan kredietinstellingen

7.298

6.474

Belastingen en premies van sociale verzekeringen

1.375

252

Kortlopende schulden

Schulden aan leveranciers

1.074

2.478

Overige overlopende passiva

4.699

889

Totaal kortlopende schulden

14.446

10.093

160.179

172.188

Totaal

Jaarverslag 2008

33

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over het jaar 2008 Omschrijving

2008

2007

17.131

16.871

1.000

894

772

155

Bedrijfsopbrengsten (€ x 1000) Huren Vergoedingen leveringen en diensten Overheidsbijdragen en egalisatie Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten (a)

90

-49

472

4.126

19.465

21.997

0

-61

Bedrijfslasten (€ x 1000) Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Erfpacht Lonen en salarissen

7

7

2.164

1.969

Sociale lasten

102

87

Pensioenlasten

258

252

4.828

4.129

263

0

Lasten onderhoud Aankoop onroerende zaken

4.624

4.131

Totaal bedrijfslasten (b)

Overige bedrijfslasten

12.246

10.514

Bedrijfsresultaat (a-b)

7.219

11.483

Rente baten Opbrengst financiële vaste activa en effecten

275

0

80

Rente lasten

-3.727

-3.834

Subtotaalresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

3.523

8.004

Vennootschapsbelasting Mutatie reële waarde materiële vaste activa

Resultaat ná mutatie reële waarde vaste activa en belasting

34

31

Trias Woondiensten

-1.229

205

-16.728

5.373

-14.434

13.584

Jaarverslag 2008

35

‘Mensen een goede betaalbare woning kunnen bieden’

Samen naar Stek

Inhoudsopgave

Stek waar je thuis bent

Samen naar Stek

2

Intentieverklaring

4

Visie en missie

6

Nieuwe processen

9

Ondernemingsraad

10

Raad van Commissarissen

13

Medewerkers

14

Samen naar Stek 3

Intentieverklaring Hans Al, bestuurder van Trias Woondiensten en Johan de Greef, bestuurder van Woningstichting PAGO, tekenden op 28 januari 2008 een intentieverklaring voor de fusie. De intentieverklaring heeft als uitgangspunt dat de klant centraal staat bij de nieuwe organisatie.

iedereen hard nodig. De fusie biedt voor de mede­werkers ook nieuwe kansen, omdat er nieuwe functies zullen ontstaan. De ondernemingsraden en de vakbonden zijn nauw betrokken bij het fusietraject. De administratieve en ondersteunende diensten worden gehuisvest in het kantoor van Trias Woondiensten aan

Huurders moeten voordeel hebben bij de fusie en de posi-

de Hobahostraat in Lisse. In Voorhout en Hillegom blijft

tie van beide corporaties wordt door de fusie regionaal

een kantoor waar huurders terechtkunnen. Zo blijft de

versterkt. Medewerkers van beide corporaties zijn tijdens

nieuwe organisatie lokaal verankerd.

het fusieonderzoek volledig betrokken bij het proces. In de intentieverklaring is opgenomen dat er geen gedwongen

Stek waar je thuis bent

ontslagen zullen vallen. Binnen de nieuwe organisatie is

4

www.stek-wonen.nl

‘Huurders moeten voordeel hebben bij de fusie’

Samen naar Stek 5

Visie en missie Met de fusie tussen Trias Woondiensten en Woningstichting PAGO tot Stek ontstaat een nieuwe maatschappelijke organisatie in de Bollenstreek en omliggende gemeenten. Een onderneming met passie voor wonen. Wij bundelen onze krachten en verwachten samen meer te bereiken dan alleen.

Stek is een actieve corporatie die werkt en investeert in de Bollenstreek en omliggende gemeenten. We zetten

Prettig wonen

ons in voor goede, betaalbare woningen in prettige buur­

We bemoeien ons actief met de woonomgeving. In

ten. Onze professionele medewerkers helpen huurders

bouwkundige, technische en sociale zin spannen we

bij het realiseren van hun woonwensen. En we stimule­

ons in voor veilige buurten waar men prettig woont.

ren en ondersteunen eigen initiatief van bewoners om

Wij zijn zichtbaar aanwezig in de wijken en stimuleren

de woonomgeving te verbeteren. Stek initieert samen­

de aanwezigheid van bewonersvertegenwoordigingen.

werking met gemeenten en (maatschappelijke) partners

Wij zetten onze kennis, contacten en middelen in om

als dat bijdraagt aan de leefbaarheid, het woonplezier

bewonersgroepen in staat te stellen hun doelen te

of de betaalbaarheid van de woningen.

bereiken. Wij werken samen met alle partijen die een bijdrage kunnen leveren aan de kwaliteit van het

Klant eerst

wonen, de betaalbaarheid en de leefbaarheid.

Stek waar je thuis bent

Voorop staat onze huidige en toekomstige klant. Mensen

6

die niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien

Huurdersorganisatie

vormen onze belangrijkste doelgroep. Wij voorzien in

Stek vindt het belangrijk dat huurders serieus worden

(betaalbare) huisvesting en daar houdt onze taak niet op.

betrokken bij beleidskeuzes. We sluiten een samenwer­

Stek kent haar klanten en hun wensen. De eisen die men­

kingsovereenkomst af met de Huurdersbelangenvereniging

sen stellen aan hun woning en woonomgeving verande­

Bollenstreek en de Hillegomsche HuudersVereniging die

ren voortdurend. Stek wil aan die wensen zoveel mogelijk

de huurdersorganisatie een formele positie geeft in het

tegemoet komen. Een dak boven het hoofd is niet genoeg.

besluitvormingsproces.

‘Stek kent haar klanten en hun wensen’

Samen naar Stek 7

8

Stek waar je thuis bent

Nieuwe processen In 2008 is een groot aantal procedures opnieuw beschreven met betrekking tot de primaire processen binnen de organisatie. Deze procedures zijn beschreven en afgestemd op de geplande fusie en de invoering van een nieuw bedrijfs­ informatiesysteem per 1 januari 2009.

Adequaat projectmanagement leidt tot een succesvolle implementatie van het nieuwe systeem ViewPoint. Ter voorbereiding op de fusie is hard gewerkt aan het selecteren en invullen van een nieuw bedrijfsautomati­ seringssysteem. In dit kader is ook een groot aantal procedures met betrekking tot de primaire processen binnen de organisatie opnieuw beschreven. Het nieuwe systeem wordt volgens planning per 1 januari 2009 in gebruik genomen.

Samen naar Stek 9

Ondernemingsraad Voor de ondernemingsraden (OR) van Trias Woondiensten en Woningstichting PAGO is 2008 een bijzonder druk jaar. Alle leden van de twee ondernemingsraden hebben zitting in de Bijzondere Ondernemingsraad (BOR).

gevolgd, waarbij de belangen van medewerkers én organisatie centraal staan. Vlak voor het einde van het jaar ondertekent de BOR samen met de twee directeuren van de beide corporaties een document waarin staat dat met voldoening wordt teruggekeken op het gelopen fusietraject en met ver-

De BOR is gedurende het gehele fusietraject voor de

trouwen wordt uitgekeken naar de nieuwe organisatie.

bestuurders, als medezeggenschapsorgaan, de gesprekspartner. In het gezamenlijke overleg van de BOR en de bestuurders wordt de voortgang in het fusietraject

Op de volgende onderwerpen zijn adviesaanvragen ingediend: Bestuursbesluit uitvoeren haalbaarheidsstudie fusie Het aantrekken van een externe

Stek waar je thuis bent

projectleider voor het totale traject

10

Huisvesting fusieorganisatie en huisvestingskosten Huisvesting kantoor Hillegom Hoofdstraat Primair systeem Formatieplan

Visie en missie van de nieuwe organisatie

Voorgenomen besluit tot fusie

Hoofdstructuur

Hoofdlijnen van beleid

Statuten

Functiehandboek

Directiereglement

Aanpassing hoofdstructuur:

Profielen van bestuurder en leden Raad van Commissarissen Procedure werving en selectie Raad van Commissarissen

positie secretariaat en telefonie Voordracht kandidaat voorzitter Raad van Commissarissen Benoeming directeur/bestuurder van Stek

‘Met vertrouwen kijken we uit naar de nieuwe organisatie’

Samen naar Stek 11

Stek waar je thuis bent

‘Nieuwe Raad van Commissarissen van start’

12

Raad van Commissarissen Als voorbereiding op de fusie installeren Trias Woondiensten en Woningstichting PAGO op 22 oktober 2008 de nieuwe Raad van Commis­ sarissen van Stek. Omdat de nieuwe raad moet instemmen met de plannen die Stek heeft voor het komende jaar, is bewust gekozen voor een installatie voor de officiële fusiedatum.

De samenstelling van de Raad van Commissarissen per 22 oktober 2008: Van links naar rechts: F.J.M (Frank) Barnhoorn, lid J.M. (Jan) Hoff, lid E.A.M. (Eric) van Winsen, lid G.A. (Bert) Camphorst, lid

Trias Woondiensten neemt afscheid van oudgedienden

R.W. (René) Roodzant, vice-voorzitter

Gijs Oskam (voorzitter) en Sjaak van den Berg,

R. (Rob) Kies, lid

Woningstichting PAGO van Johan van Dijk (voorzitter)

N.P.M (Nico) Schoof, voorzitter

en Peter van Dijk (secretaris). De overige leden nemen zitting in de nieuwe Raad van Commissarissen. De nieuwe voorzitter is Nico Schoof, voormalig burgemeester van Alphen aan den Rijn. Hij heeft ruime bestuurlijke ervaring en een grote kennis van de volkshuisvesting. Alle leden van de raad vertegenwoordigen ieder een eigen specialisme.

Samen naar Stek 13

José Rutgrink Verhuurmakelaar

‘Bij PAGO was ik baliemedewerker en daarmee het gezicht en aanspreekpunt van PAGO. Een van de veranderingen na de fusie is dat er geen balie meer is. Mijn functie kwam dus te vervallen. Nu ben ik in opleiding voor verhuurmakelaar waarbij ik ook veel contact met de huurders heb. De fusie heeft mij een grote nieuwe kans gegeven en het bevalt me heel goed.’

Edward Ho Planner

‘Tijdens de fusie ben ik betrokken bij het opbouwen van het nieuwe computersysteem. We geven het een jaar om het helemaal onder de knie te krijgen en te perfectioneren. Een fusie vergt geduld om er met z’n allen wat van te maken en uiteindelijk op één lijn te zitten. Wat dat betreft vind ik de fusie geslaagd.’

Stek waar je thuis bent

Sandra Beentjes

14

Medewerker administratie ‘Omdat ik de salarisadministratie doe, heb ik contact met iedereen. Ook in de nieuwe organisatie vind ik het belangrijk het persoonlijk te houden. Ik maak met alle collega’s een praatje als ik de salaris­ brieven rondbreng. Ze worden altijd heel blij van mij!’

Arie van den Oever Vakman

‘Het leukste van allround vakman zijn, is dat je veel mensen ontmoet. De huurders zijn blij als jij zaken voor hen repareert en regelt. Dat geeft voldoening. Na 27 jaar bij PAGO heb ik mijn plek binnen Stek gevonden. Het is een goede organisatie met een positieve instelling waar we met z’n allen de schouders onder willen zetten.’

Paul de Ruijter Verhuurmakelaar

‘Medewerkers krijgen door de fusie de kans om zich verder te ontwikkelen. Mijn functie is nog diverser geworden. Voorheen was het vooral achter mijn bureau werken, nu bezoek ik de woningen. Dat is heel leuk.’

Mirjam van der Hulst Medewerker administratie voel ben ik aan een nieuwe baan begonnen. Een nieuw systeem, nieuwe collega’s. Het is wennen, maar het wordt steeds leuker.’

Samen naar Stek

‘De fusie is voor mij een nieuwe uitdaging. Voor mijn ge-

15

www.stek-wonen.nl

Colofon Dit is een uitgave van Stek in Hillegom, Lisse en Voorhout (gemeente Teylingen).

Concept, ontwerp en realisatie De Weijer Design BNO, Baarn Fotografie De Weijer design BNO, Baarn Teksten Brainwork communicatie bv, Rijnsburg Eindredactie Brainwork communicatie bv, Rijnsburg, Stek Uitgave juli 2009

Stek Postbus 126 2160 AC Lisse T 0252 430 500 F 0252 430 505 [email protected] www.stek-wonen.nl

Woningstichting PAGO Jaarverslag 2008

Samengaan ‘2008 stond in het teken van de fusie met Trias Woondiensten in Lisse, die per 1 januari 2009 plaatsvond. Wij kozen ervoor om zoveel mogelijk energie te steken in

In 2008 ontstond een crisis in de bancaire wereld, die vervolgens

de voorbereiding van de organisatorische integratie. Daarbij

de economie in zijn greep kreeg en leidde tot een recessie. De

hebben wij het onszelf niet gemakkelijk gemaakt. Het zal er

economie krimpt in een ongekend hoog tempo. Bedrijven heb­

echter toe leiden dat vanaf 1 januari de beide organisaties

ben te kampen met teruglopende omzetten of vallen zelfs om.

daadwerkelijk worden samengevoegd. Alle medewerkers

De werkloosheid stijgt snel. Banken zijn in deze omstandigheden

krijgen een nieuwe functie aangeboden in een nieuw opgezet

uiterst terughoudend met het verlenen van kredieten. Voor een

organisatiemodel. Ook bereidden wij in 2008 de invoering

woningcorporatie, die haar activiteiten voor een belangrijk deel

van een geheel nieuw automatiseringssysteem voor.

financiert met geleend geld, is dit een zorgelijke ontwikkeling. PAGO heeft veel investeringen in voorbereiding, waarvoor geld

Het kantoor aan de Mgr. Van Leeuwenlaan hebben wij eind

moet worden geleend. Het kapitaal voor corporaties is nog

van het jaar verlaten, waarna we een nieuwe vestiging aan

voldoende beschikbaar, al zijn de rentetarieven hoog.

de Hoofdstraat 33 in gebruik namen. De werkplaats aan de Jhr. Mockkade is gesloten. Alle serviceactiviteiten zijn over­

De oplopende werkloosheid zal ook onze huurders raken. Wij

gebracht naar de werkplaats in Lisse, die speciaal voor dit

bereiden ons erop voor dat zij vaker problemen zullen ondervin­

doel is uitgebreid.

den met het betalen van de maandelijkse huur. Wij zullen alert reageren op oplopende huurachterstanden, om te voorkomen dat

Daardoor kunnen wij vanaf 1 januari 2009 als Woningstichting

huurders met onoverkomelijke schulden komen te zitten en wij

Stek in Hillegom, Lisse en Voorhout ons werk verrichten.

huurinkomsten mislopen. Als maatschappelijke organisatie blijft

Een nieuwe naam, een nieuwe organisatie en een nieuwe

het onze kerntaak mensen, die niet zelf in hun huisvesting kun­

uitstraling. Van Stek wordt meer verwacht dan voorheen

nen voorzien, een goede, betaalbare woning te bieden. Dat is waar

van Woningstichting PAGO en Trias Woondiensten. 2009 wordt

PAGO voor stond in 2008 en dat is waar Stek voor staat in 2009.’

een jaar waarin wij die verwachtingen moeten waarmaken. Naar onze huurders, medewerkers en onze belanghouders.

Johan de Greef

Het is meer dan de moeite waard om hier onze schouders

directeur/bestuurder

onder te zetten.

Woningstichting PAGO

Inhoudsopgave Jaarverslag PAGO

De organisatie

4

Raad van Commissarissen

6

Interview met Johan van Dijk

8

Kwaliteit van dienstverlening

10

Huurdersvertegenwoordiging

11

Interview met Mary Weijers

12

Woningbezit en mutaties

14

Onderhoud

17

Buurtbeheer en leefbaarheid

18

Interview met Dini van Nieuwpoort

20

Groot onderhoud en projecten

22

Samenwerking

25

Cijfers 2008

26

2

Woningstichting PAGO

Jaarverslag 2008

3

De organisatie Medewerkers maken en zijn de organisatie.

Woningstichting PAGO kent een structuur waarin de

Arbobeleid

direc­teur de bestuurlijke bevoegdheid heeft en de Raad

Op Arbogebied worden diverse acties ondernomen, waaronder het

van Commissarissen het interne toezichthoudende orgaan is.

regelmatig controleren en waar nodig uitbreiden van persoonlijke beschermingsmiddelen. Alleen persoonlijke beschermingsmidde­

Eind 2008 telt PAGO 37 medewerkers (29,7 fte). Daarvan hebben

len met het CE-keurmerk worden aangeschaft. De vakploeg doet

21 medewerkers een parttime dienstverband en 16 een fulltime

op eigen initiatief EHBO-oefeningen in de werkplaats. Het nieuwe

dienstverband

kantoor aan de Hoofdstraat ondergaat voor ingebruikname een Arbotoets.

Scholing en opleiding Verschillende medewerkers volgen in 2008 opleidingen. Alle

Ziekteverzuim

medewerkers kunnen een cursus reanimatie volgen. Voor de

Eind 2006 bedroeg het ziekteverzuimpercentage 9,8%.

invoering van het nieuwe automatiseringssysteem Viewpoint

In 2007 daalde dit percentage naar 5,22%. In 2008 daalt

volgen medewerkers diverse opleidingen (deze kosten vallen

het percentage verder naar 2,38%. Het aantal ziekmeldingen

onder de invoering). In totaal is in 2008 € 43.364,- aan scholing

in 2008 is 61 (2007:67).

en opleiding besteed.

4

Woningstichting PAGO

Jaarverslag 2008

5

Raad van Commissarissen De missie van onze organisatie luidt: Woningstichting PAGO biedt mensen met een kwetsbare positie op de woningmarkt in Hillegom ondersteuning bij het realiseren van de woonwensen. De dienstverlening is erop gericht dat mensen zich thuis voelen

genomen fusie vastgesteld, zoals de visie en de missie, de

in de eigen woning en de woonomgeving. Wij stellen het

voorgestelde hoofdstructuur, de statuten voor de nieuwe

belang van onze klanten voorop, waarbij de betaalbaarheid

organisatie, het daarbij behorende reglement voor de Raad

en de kwaliteit onze permanente aandacht heeft.

van Commissarissen en het directiereglement.

De Raad van Commissarissen houdt hier toezicht op.

Fusie

Financiële positie De raad heeft de financiële meerjarenprognose voor de komende

Het jaar 2008 staat in het teken van de voorgenomen fusie

tien jaar met het bestuur besproken. Hieruit blijkt dat de ver­

met Trias Woondiensten. De Raad van Commissarissen van

mogenspositie bij de voorgenomen investeringen binnen de

Woningstichting PAGO neemt verschillende beslissingen ten aan­

door de raad vastgestelde bandbreedte blijft. De raad verleent

zien van deze fusie. Allereerst verleent de raad goedkeuring aan

goedkeuring aan de jaarrekening en het jaarverslag over 2007

het afzonderlijke bestuursbesluit van beide organisaties om al

en de jaarbegroting voor 2009.

het nodige in gang te zetten om te komen tot een fusie van PAGO en Trias Woondiensten per 1 januari 2009. De voorzitter van de Raad van Commissarissen ondertekent het document ‘Bewaking en beheersing van de efficiëncy-doelstellingen tijdens en na het fusieproces’. Dit document is onderdeel van de fusieaanvraag aan het ministerie van VROM. De Raad van Commissarissen stemt in juni in met het Voorstel tot Fusie. Het besluit tot fusie wordt genomen nadat alle beno­ digde externe goedkeuringen zijn verkregen. In de vergadering van 17 december 2008 gaat de Raad van Commissarissen akkoord met de fusie tussen Woningstichting PAGO en Stichting Trias Woondiensten per 1 januari 2009. Verschillende documenten worden in het licht van de voor­-

6

Woningstichting PAGO

‘Wij stellen het belang van onze klanten voorop’

De raad stemt in met:

De Raad van Commissarissen

• het vaststellen van de meerjaren onderhoudsbegroting;

bestaat van 1 januari tot

• het vaststellen van de onderhoudsbegroting voor 2009.

22 oktober 2008 uit:

Governance

• De heer J.J.J. (Johan) van Dijk,

PAGO hanteert de AedesCode en de Governancecode Woningcorporaties. Er zijn geen onderdelen van deze codes waar PAGO van afwijkt. In haar jaarlijkse evaluatiegesprek onderzoekt

voorzitter • De heer P.A.M. (Peter) van Dijk, secretaris

de raad of de Governancecode correct wordt toegepast.

• De heer F.J.M. (Frank) Barnhoorn,

Visitatie

• De heer R.(Rob) Kies, lid,

In 2008 vindt geen visitatie plaats. Stek zal zich binnen enkele

• De heer E.A.M. (Eric) van Winsen, lid

vice-voorzitter

jaren, als de structuur van verplichte visitatie volledig operatio­ neel is, voor het eerst laten visiteren.

Tegenstrijdige belangen De heer P.A.M. van Dijk neemt vanwege indirecte betrokkenheid niet deel aan de beraadslagingen rond het project Triangel.

Samenstelling De samenstelling van de Raad van Commissarissen wijzigt op 22 oktober 2008. Vanaf deze datum vormt de raad een personele unie met de Raad van Commissarissen van Trias Woondiensten. Dit alles ter voorbereiding op de fusie.

Jaarverslag 2008

7

Johan van Dijk

‘Een gelijk­waardige

Voorzitter Raad van Commissarissen PAGO

fusie creëren was een uitdaging’

De belangrijkste taak van de Raad van Commissarissen in 2008

wegen niet op tegen het persoonlijke contact. Bovendien wilden

was het tot een goed einde brengen van de fusie met Trias

we lokaal verankerd blijven. Een samengaan met een landelijke

Woondiensten. ‘De grootste uitdaging was om een gelijkwaardige

organisatie zou dat teniet hebben gedaan. Ik ben blij dat de lokale

fusie te creëren’, vertelt Johan van Dijk, voorzitter van de Raad

gezichten herkenbaar zijn en blijven. Zij kennen de afspraken en

van Commissarissen van PAGO. ‘Geen van beide organisaties

de huurders. Vooral voor oudere huurders is dat belangrijk.’ De

moest het gevoel krijgen opgeslokt te worden door de ander.

grootste winst voor Stek vindt Johan van Dijk dat de organisatie

Samen staan we sterker, was het motto. Een fusieproces gaat

alle kwaliteiten in huis heeft. ‘Voorheen moesten we veel taken

vaak met vallen en opstaan. Er zijn cultuurverschillen. Die

uitbesteden, dat hoeft niet meer. De professionalisering en de

ebben langzaam weg. Het kan ook niet allemaal in één keer.

financiële draagkracht maken ons een solide organisatie die

Het gevoel het samen te willen doen, was gelukkig heel sterk.’

aan haar maatschappelijke plicht kan voldoen.’

‘Het initiatief voor een fusie kwam bij PAGO vandaan. Hillegom

Genoten

ligt in het meest noordelijke puntje van Zuid-Holland. Over de

Na zestien jaar betrokken te zijn geweest bij PAGO, nam Johan

Ringvaart is het Noord-Holland. We wilden sterker worden en

van Dijk in 2008 afscheid. ‘Al die jaren zijn de medewerkers van

verbonden blijven met de Bloembollenstreek. Dat waren de

PAGO en de Raad van Commissarissen bezig geweest aan het

belangrijkste uitgangspunten voor een fusie. Dan ligt het voor de

bouwen aan een goede leefomgeving in Hillegom. Je bent de

hand dat je polst bij je buurman, Lisse dus. Trias Woondiensten

grootste huiseigenaar in het dorp, als je je taken laat verslonzen,

wilde heel begrijpelijk eerst haar eigen zaken geheel op orde

heeft dat een enorme impact op de leefbaarheid in een dorp. Daar

hebben. Na de reorganisatie nam ik weer contact op met

moeten we steeds alert op zijn. Als voorzitter zit je weliswaar niet

Gijs Oskam, voorzitter van de Raad van Toezicht van Trias

in de uitvoering, je bent toch vaak de kop van Jut. Ook al was het

Woondiensten. Daarna is het heel snel gegaan.’

vaak zeer intensief ik heb er altijd erg van genoten. Maar het is tijd voor een nieuwe raad. Gijs Oskam en ik hebben het ons afge­

Lokale verankering

lopen jaar ook actief bezig gehouden met het werven van leden

‘Wat voor beide organisaties vaststond, was dat er in iedere plaats

voor de nieuwe Raad van Commissarissen. Zij zullen tegen heel

een vestiging moest zijn. Voor ons is het belangrijk om dichtbij

andere zaken oplopen dan wij. Denk maar aan de gevolgen van

de huurders te blijven. De kans dat anders het contact verwatert,

de financiële crisis. Het is een heel goede en ervaren club mensen

is groot. Hoe makkelijk de telefoon en het Internet ook zijn, ze

die weten dat goed toezicht Stek alleen maar sterker maakt.’

8

Woningstichting PAGO

Jaarverslag 2008

9

Kwaliteit van dienstverlening Onze klanten moeten op de hoogte zijn van wat PAGO hen kan bieden.

Via ons huurdersmagazine PAGOZine en door het plaatsen

Klachtencommissie

van alle relevante actualiteiten op de website informeren

Eén van de eisen die het KWH stelt, is dat klanten van de corpo­

we onze huurders.

ratie via een onafhankelijke geschillencommissie hun klachten over de woningcorporatie kunnen laten beoordelen. Sinds 2006

Het KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector)

maakt PAGO gebruik van de Klachtencommissie Wonen. Dit is

toetst ook in 2008 de kwaliteit van onze dienstverlening.

een gezamenlijke commissie van de Noordwijkse Woningstichting

Wederom doorstaat PAGO de toets prima en behalen wij

(Noordwijk), Sint Antonius van Padua (Noordwijkerhout),

het KWH-label. In onderstaande tabel staan de onderdelen

Vooruitgang (Sassenheim), Warmunda (Warmond) en PAGO.

die gemeten zijn en de cijfers.

De onafhankelijke Klachtencommissie bestaat uit vijf leden

Onderdeel

2008

2007

Corporatie bellen

7,6

7,3

Woning veranderen

7,1

8,0

Woning onderhouden

8,0

8,3

Klachten afhandelen

6,9

6,5

Woning verlaten

8,4

8,4

en een onafhankelijke voorzitter. In 2008 ontvangt en behandelt de commissie geen klachten

10

Woningstichting PAGO

van PAGO.

Huurdersvertegenwoordiging PAGO overlegt regelmatig met bewoners via de bewonerscommissies.

Bij de herstructureringsprojecten in complex 49 (Himera, Maronia), Goed Wonen en Patrimonium voeren vertegen­ woordigers van de bewoners van die complexen in 2008 overleg met PAGO over de te volgen aanpak en de te nemen maatregelen met betrekking tot sloop/nieuwbouw en reno­vatie van de woningen. Ook met de bewonerscommissie van Groot Veenenburg vindt regelmatig overleg plaats. In Hillegom zijn de huurders vertegenwoordigd in de Hillegomsche HuurdersVereniging (HHV). Met de HHV wordt ook in 2008 goed en constructief overleg gevoerd over onder meer het huurincassobeleid van PAGO, het huurbeleid en de servicekosten. Veel van het overleg staat in het teken van de voorgenomen fusie. Met de HHV en haar zusterorganisatie in Lisse, de Huurdersbelangenvereniging Bollenstreek (HBVB), ondertekenen PAGO en Trias Woondiensten op 14 juni 2008 een Huurdersstatuut, opgesteld in het kader van de fusie tussen Trias Woondiensten en PAGO.

Jaarverslag 2008

11

Mary Weijers

‘Wij realiseren

Hillegomsche Huurdersvereniging gaat voor ‘best of both worlds or better.’

dat een fusie nodig is’

‘Het belang van de huurders staat altijd voorop. Zij moeten

Vrijwilligers

beter worden van de fusie tussen Woningstichting PAGO

Zowel de HHV als de HBVB zijn te spreken over de communicatie

en Trias Woondiensten. Als huurdersvereniging houden

rond de fusie. ‘Hoewel ik vind dat we soms wat eerder betrokken

wij dat scherp in de gaten.’ Mary Weijers, voorzitter van de

mogen worden in processen. Het is voor ons allemaal vrijwilli­

Hillegomsche HuurdersVereniging (HHV) benadrukt dat de

gerswerk. De meeste bestuursleden hebben een fulltimebaan

HHV niet negatief tegenover de fusie staat. ‘Wij realiseren

en doen de werkzaamheden voor de HHV in hun vrije tijd.

ons dat dat nodig is om in de regio mee te kunnen doen. Wij

We worden als volwaardige gesprekspartner gezien. Dat geeft

gaan voor ‘best of both worlds or better’. De nieuwe organisatie

een goed gevoel.’

moet minimaal dezelfde service bieden en liefst nog beter. Juist ten tijde van de fusie waren we kritisch op beide

Samengaan

corporaties. Dat is onze taak.’

Beide huurdersorganisaties richten zich op een eigen fusie. ‘Al begin vorig jaar zochten de besturen contact met elkaar.

‘Niet alles gaat in één keer goed. Dat is vaak met een fusie.

Wij wilden als één gesprekspartner fungeren voor PAGO en Trias

Het is lastig om twee verschillende organisaties tot één te maken.

Woondiensten. Dan staan wij ook sterker. Als grotere huurders­

Dat begrijpen wij en dat is niet erg. Samen met onze collega’s

organisatie kunnen we beter voor de belangen van de huurders

van de Huurdersbelangenvereniging Bollenstreek (HBVB) stelden

opkomen. Yvonne Baas, voorzitter van de HBVB, en ik vullen

we een wensenlijst op. Er zijn aanwijsbare verschillen voor huur­

elkaar goed aan. Samen brengen we jaren van ervaring bij elkaar,

ders tussen Hillegom en Lisse/Voorhout. Die verschillen moeten

die we inzetten ten gunste van de huurders. In 2009 is de intentie

binnen een termijn van een jaar rechtgetrokken zijn.’

tot een fusie uitgesproken. De ledenvergadering is akkoord, dus per 1 januari 2010 vormen we samen één club. We zitten nu in het aanloop­traject. Belangrijk voor ons is om dit jaar al samen voordelen te behalen voor onze huurders. Dan kunnen we laten zien dat een fusie van onze verenigingen voordelen oplevert. Er zijn sceptici, die willen we overtuigen van het feit dat we een juiste keuze hebben gemaakt.’

12

Woningstichting PAGO

‘We worden als volwaardige gesprekspartner gezien’ Jaarverslag 2008

13

Woningbezit en mutaties Het bestuur van PAGO neemt in 2008 diverse besluiten die passen binnen onze strategie om de voorraad uit te breiden met betaalbare woningen, die voldoen aan Woonkeur. Binnen de voorraad willen we een gedifferentieerd aanbod

In 2008 worden zestien woningen verkocht. Het verkoopprogram-

hebben. Belangrijkste besluit is om per 1 januari 2009 te

ma is vooral gericht op verkoop van woningen in het duurdere

fuseren met Trias Woondiensten. Ook wordt besloten het

segment. Er komen 239 woningen vrij. Dit is 10,2% van het totale

budget voor de nieuwbouw van Goed Wonen fase 1 te

bezit. In vergelijking met landelijke cijfers is onze mutatiegraad

verhogen en een investeringsbudget te bepalen voor de

hoog, maar wel lager dan 2007 (11,2%). Dit hoge percentage wordt

nieuwbouw van 88 huurwoningen en 20 koopwoningen

verklaard door de opzegging van woningen in een renovatie- en

in de tweede fase van het uitbreidingsplan Vossepolder.

sloopnieuwbouwcomplex. Ook zorgt het woonruimteverdelings­ systeem voor langere verhuisketens, waardoor meer woningen

Aan de investeringsbeslissingen gaat een risico-analyse vooraf.

worden opgezegd.

In 2008 vindt er een integrale herziening plaats van het

Woonzicht.nl

strategisch voorraadbeleid.

Van de 239 gemuteerde woningen worden 220 woningen Eind 2008 bestaat het woningbestand uit 2.351 woningen,

ge­adverteerd op Woonzicht.nl. Dertien woningen zijn niet op

waarvan 225 woningen in beheer. Daarnaast verhuurt PAGO

Woonzicht.nl geplaatst omdat ze worden gesloopt. Zes woningen

89 garages, 2 overige ruimten en 8 parkeerplaatsen.

zijn buiten het woonruimtezoeksysteem toegewezen aan stads­

Aantal

2008

2007

2006

2.126

2.140

2.151

89

89

89

Parkeerplaatsen

8

8

8

Bedrijfs- en overige ruimten

2

2

2

225

209

209

2.450

2.448

2.459

verhuureenheden Woningen Garages

Woningen in beheer

Totaal

vernieuwingsurgenten die, na renovatie, terugkeren naar het te renoveren complex. De woningen van PAGO blijken populair. Op de woningen die via Woonzicht.nl worden aangeboden, komen gemiddeld 126 reacties binnen per woning. Dit zijn 26 reacties meer dan in 2007. De toename is het gevolg van de regionalisering van de woonruimteverdeling in 2006. Veel woningzoekenden reageren op een woning om te kijken hoe hoog ze eindigen om zo in te schatten wat hun kansen zijn. Ook komen door het af­ schaffen van de criteria ten aanzien van de inkomensgrenzen en de huishoudengrootte meer mensen in aanmerking voor meer woningen.

14

Woningstichting PAGO

‘Sommige woningen verkopen, slopen of renoveren we’

Statushouders

Op 31 december 2008 hebben 1.973 van de 2.350 woningen

Als woningcorporatie spant PAGO zich in om groepen die een

van PAGO (84%) een huur beneden dit grensbedrag.

moeilijke positie in de markt hebben aan passende woonruimte

Huurders hebben de keuze om hun huurtoeslag rechtstreeks op

te helpen. Eén van de groepen met een kwetsbare positie op de

hun rekening gestort te krijgen of dit bedrag met de huur door

woningmarkt is statushouders en pardonregelinghouders. In

PAGO te laten verrekenen (geclusterde betaling). In het subsidie­

2008 stellen we elf woningen aan hen beschikbaar. De gemeente

jaar 2008 stijgt het aantal huurders dat huurtoeslag ontvangt via

Hillegom biedt deze aan aan woningzoekende statushouders.

de geclusterde betaling van 444 naar 500 huurders. Het gemid­

In totaal huisvest PAGO vijftien personen. De taakstelling voor

delde ontvangen bedrag aan geclusterde huurtoeslag bedraagt

de gemeente Hillegom is om vijf personen te huisvesten in 2008.

in 2008 € 180,- per maand.

Aan de taakstelling is daarmee voldaan.

Met de gemeente is in de prestatieafspraken vastgelegd dat op 31 december 2008 het aantal betaalbare woningen, de

Leegstand

zogenaamde kernvoorraad, minimaal uit 2.037 woningen

Niet alle woningen verhuren we aansluitend aan de opzegging.

moet bestaan. Eind 2008 zijn dit er 1.992. De prestatieafspraak is

Woningen kunnen leeg staan doordat er bijvoorbeeld eerst onder­

niet gerealiseerd, maar PAGO heeft verschillende woningen

houd in de woning moet worden gepleegd. Sommige woningen

in productie die de kernvoorraad aanvullen. Bovendien verkoopt

verkopen, slopen of renoveren we. De totale huurderving door

PAGO regelmatig woningen via Koopgarant. In een dergelijke

leegstand bedraagt in 2008 € 102.063,-. Dat is 0,95% van de bruto

constructie krijgt de koper op vastgestelde voorwaarden een

huuropbrengst van 2008. PAGO streeft ernaar om een huurachter­

aanzienlijke (voorlopige) korting op de marktprijs. Hiermee stelt

stand te hebben van minder dan 1%.

PAGO mensen, die dat anders niet zouden kunnen, in staat toch een woning te kopen. Deze woningen behoren formeel niet tot

Betaalbaarheid

de kernvoorraad.

Een woning is betaalbaar, als huurders van de woning, indien hun inkomen daartoe aanleiding geeft, voor een huurtoeslag

Huurverhoging

(voorheen huursubsidie) in aanmerking kunnen komen. De

Op 1 juli 2008 wordt de huurprijs van onze woningen verhoogd

huurprijs ligt dan beneden een door de overheid vastgesteld

met gemiddeld 1,6%. De maximaal toegestane huurverhoging

grensbedrag. In 2008 ligt het grensbedrag voor een drie- of

ligt ook op 1,6% per verhuureenheid. Er is door niemand bezwaar

meerpersoonshuishouden tot 65 jaar op € 535,33.

gemaakt tegen de huurverhoging. Jaarverslag 2008

15

‘Een actieve persoonlijke benadering past in ons beleid’

Huurachterstanden en ontruimingen Het consequent versturen van aanmaningen en een actieve per­ soonlijke benadering van huurders met een achterstand leidt ertoe dat de huurachterstand daalt tot een voor PAGO historisch laag niveau: van 0,89% (€ 98.022) in 2007 naar 0,76% (€ 81.588) in 2008. Dit past in ons beleid ‘klant centraal’. De verwachting is dat de achterstand stabiliseert rond de 0,9%, omdat er altijd mensen zullen zijn die hun huur te laat betalen. In 2008 wordt 27 maal ontruiming wegens huurachterstand aan­ gezegd. Uiteindelijk worden er zeven ontruimingen uitgevoerd.

16

Woningstichting PAGO

Onderhoud In 2008 wordt het meerjarenonderhoud verder verfijnd.

In de zomermaanden zijn de inspecties voor de werken die we

Dit jaar zijn de inventarisaties voor de energie-prestatieadviezen

in de begroting van 2009 opnemen, uitgevoerd. Wijzigingen en

(EPA’s) afgerond en heeft iedere woning een label. Met de gege­

gewijzigde inzichten zijn doorgevoerd.

vens uit de database kunnen we nu precies bepalen welke isola­ tiemaatregelen er genomen moeten worden om een bepaald label

Planmatig onderhoud

te halen. Ook zijn de kosten van een maatregel vooraf te bepalen.

De schilders van de eigen dienst voeren in 2008 alleen repara­

Nieuwe klanten kunnen zoeken naar woningen met een label en

tiewerk uit in opdracht. Het betreft hier binnenschilderwerk aan

zo een voordeel halen op energielasten.

trappenhuizen en onderbouw aan de flats aan de Mesdaglaan. Verder zijn er enkele grote dakvervangingen uitgevoerd. Tijdens

In 2007 en 2008 zijn in totaal 529 woningen geïsoleerd. In 2009 en

de werkzaamheden worden direct de permanente veiligheids­

2010 worden nog ongeveer 500 woningen nageïsoleerd.

voorzieningen op de platte daken aangebracht die noodzakelijk blijken na de risico-inventarisatie. Ook zijn ankerpunten aange­

De besparing op het gasverbruik komt per woning uit op ongeveer

bracht als gebiedsbegrenzer. Zo kan iedereen die op het dak moet

24%. Op het gebied van CO-2 reductie zien we een teruggang van

werken zich aanlijnen. Aan de gevel zijn ladderborgingspunten

ongeveer 20% ten opzichte van 2006.

geplaatst. Ladders die men hierin plaatst, kunnen niet plotseling wegglijden. Voor alle platte daken is er nu een risico-inventari­

Mutatie- en reparatieonderhoud

satie gedaan, waardoor precies in kaart is gebracht waar veilig­

In 2008 stijgt het aantal reparatieverzoeken met 10% ten opzichte

heidsvoorzieningen moeten worden aangebracht.

van 2007. 3.959 meldingen worden geregistreerd. Er worden veel verzoeken voor relatief kleine reparaties gedaan. Voor het uit­

Zeventig centrale verwarmingsketels zijn vervangen. Het gaat

voeren van werkzaamheden op hoogte moeten extra veiligheids­

hier om individuele en collectieve systemen. De ketels die worden

maatregelen genomen worden. Hiervoor maken we gebruik van

gebruikt zijn HR-ketels. Dit leidt tot extra energiebesparingen.

gespecialiseerde bedrijven.

Jaarverslag 2008

17

Buurtbeheer en leefbaarheid Met twee actieve wijkmeesters bewaakt PAGO in 2008 de staat van de woonomgeving en probeert ongewenste ontwikkelingen in de leefomgeving te voorkomen. Waar wij dit nodig vinden, of onze huurders dit van ons

Buurtinitiatieven

verwachten, treden wij op om de kwaliteit te handhaven.

PAGO ziet voor zichzelf, naast het bewaken van de leefbaarheid door preventieve acties, ook een rol op het gebied van het

Woonfraude

stimuleren van de buurtbetrokkenheid van bewoners onderling.

Ter bestrijding van woonfraude vinden in 2008 tien gesprekken

Daarom ondersteunt PAGO buurtinitiatieven. Zo wordt in 2008

plaats met huurders, die van woonfraude worden verdacht. Drie

een voetbaltoernooi georganiseerd voor buurtjongeren en

huurovereenkomsten worden ontbonden. Eén huurovereenkomst

verlenen wij onze medewerking aan brandweeroefeningen in

is na tussenkomst van de rechter ontbonden.

(leegstaande) woningen van PAGO. Dankzij onze inspanningen

In 2008 wordt een convenant gesloten tussen de gemeenten

hebben wij goed contact met onze klanten, ook in de wijken en

Lisse, Hillegom en Teylingen en Woningstichting Warmunda,

voelen bewoners zich prettig in hun woonomgeving.

Woningstichting Vooruitgang, Trias Woondiensten en Woningstichting PAGO. In dit convenant wordt het uitwisselen van informatie uit de Gemeentelijke Basis Administratie geregeld.

18

Woningstichting PAGO

‘Bewoners voelen zich prettig in hun woonomgeving’ Jaarverslag 2008

19

Dini van Nieuwpoort

‘Bijna dertig jaar actief in bewoners­­-

Trouwe huurder van PAGO.

commissies’

Dini van Nieuwpoort, Hillegomse in hart en nieren, huurt al

‘We hebben hier acht clubs, waaronder een sjoelclub en een

vijftig jaar bij Woningstichting PAGO. ‘Wij zijn nogal vaak

kaartclub. Zij krijgen subsidie vanuit de bewonerscommissie.

verhuisd binnen Hillegom en we hebben altijd van PAGO

Vele bewoners kijken wekelijks uit naar de activiteit.’ Ook

gehuurd. Sinds 1994 wonen we heerlijk in Groot Veenenburg.’

beheerde ze de sleutel voor de logeerkamers. ‘We hebben in Groot Veenenburg een aantal kamers waar bijvoorbeeld familie

Vanaf 1981 zat Dini van Nieuwpoort in verschillende bewoners­

van bewoners kan logeren. Mijn dochter woont in Oostenrijk en

commissies. ‘Al van jongs af aan zat ik op allerlei verenigingen

als zij overkomt, dan kan ze hier blijven slapen.’

en in besturen. Ik doe het ontzettend graag. Dus toen ik werd gevraagd een bewonerscommissie te komen versterken, zei ik

Vraagbaak

direct ja. Toen we naar Groot Veenenburg verhuisden, ben ik

In het complex staat ze bekend als de vraagbaak van bewoners.

daar ook in de bewonerscommissie gegaan. Helaas moest ik

‘Bewoners konden met alle vragen bij mij terecht. Mijn man hielp

er dit jaar om gezondheidsredenen mee stoppen.’

mensen vaak met het invullen van formulieren. Als een bewoner naar het ziekenhuis moest, dan belde ik even of de afspraak wel

Harmonie

klopte. Dat was een kleine moeite. De bel ging hier soms wel

Door haar activiteiten had Dini veel contact met PAGO. ‘Dat ging

twaalf keer per dag. Dat is nu wel wat minder, maar nog steeds

in goede harmonie. Ik deed het niet voor mezelf, maar voor de

weten veel mensen me te vinden.’

huurders. Ik heb best wat dingen voor elkaar gekregen. In de Eboralaan betaalden flatbewoners zonder duidelijke reden veel

Fusie

servicekosten. Na goede gespreken met PAGO kreeg iedereen

De plannen voor de fusie ondersteunde Dini van harte. ‘Daar kan

uiteindelijk een enorm bedrag terug. Dat is toch heel mooi dat

de organisatie alleen maar beter van worden. Persoonlijk vind ik

je dat voor elkaar krijgt. De mensen in de wijk hebben me daar­

het jammer dat Stek verhuisd is naar de Hoofdstraat. Ze zaten

voor een groot boeket gegeven.’

hier namelijk om de hoek, dus ik liep altijd even binnen. Maar voor Stek zelf is het vast een betere locatie. Ik heb bestuurder

Clubs

Hans Al nog niet ontmoet. Maar wie weet, komt dat er binnen­-

In Groot Veenenburg was haar belangrijkste taak ervoor te zorgen

kort nog eens van.’

dat er leuke activiteiten werden georganiseerd voor de bewoners.

20

Woningstichting PAGO

Jaarverslag 2008

21

Groot onderhoud en projecten In 2008 geeft PAGO diverse opdrachten voor groot onderhoudsprojecten. Kleine reparaties worden door onze eigen medewerkers opgepakt. Grotere mutaties worden uitgevoerd door andere partijen. Voor

Prinses Beatrixlaan 7 t/m 23

het uitvoeren van werkzaamheden op hoogte, waarbij extra

Het schilderwerk van deze woningen is opgeschort. In 2009 vindt

veiligheidsmaatregelen moeten worden genomen, maken we

nader onderzoek plaats naar de technische staat. Ook worden de

gebruik van gespecialiseerde bedrijven. Zij hebben de expertise

woningen niet nageïsoleerd. De kozijnen zijn niet in de techni­

en het materieel om veilig te kunnen werken.

sche staat die wordt vereist om dubbelglas te plaatsen, vandaar het aanvullende onderzoek.

Kuyperlaan Van 34 eengezinswoningen aan de Kuyperlaan zijn de kozijnen

Mesdaglaan

vernieuwd en voorzien van HR++ glas. Bij het aanbrengen van

Op één flat is een compleet nieuw, geïsoleerd dak aangebracht.

isolatie in de kruipruimte worden resten asbesthoudende riole­

Dit resulteert in positieve reacties van de bewoners van de boven­

ringspijpen gevonden. Dit vertraagt de voortgang van het isola­

ste etage. Op het dak zijn veiligheidsvoorzieningen aangebracht.

tieproject. Inmiddels is er opdracht voor asbestsanering gegeven

Looppaden van betontegels naar de installaties zorgen ervoor dat

waarna het isoleren van de kruipruimtes wordt uitgevoerd.

de dakbedekking niet meer wordt belopen. De levensduur wordt hiermee verlengd.

Michiel de Ruyterstraat 26 t/m 48 en Karel Doormanplein 12 t/m 20

Goed Wonen

Deze eengezinswoningen zijn geschilderd. Bij de uitwerking is

Voor de herstructurering van 82 vooroorlogse woningen worden

besloten om de oude kozijnen te vernieuwen en te voorzien

de voorbereidingen in 2008 voortgezet. De uitplaatsing van de

van HR++ glas. Voor de bewoners zijn de besparingen op

zittende huurders is vrijwel voltooid. De aanvraag voor een bouw­

energiegebruik aanzienlijk. De schildercyclus komt met het

vergunning is ingediend. De bouw wordt in het eerste kwartaal

nieuwe systeem op acht jaar, wat een aanzienlijke besparing

van 2009 aanbesteed. Wij verwachten in maart te kunnen starten

oplevert in de meerjarenonderhoudsbegroting.

met de sloop en rond de zomer met de nieuwbouw van het plan. Met de gemeente is overeenstemming over de inhoud van een realisatieovereenkomst.

22

Woningstichting PAGO

‘We maken gebruik van gespecialiseerde bedrijven’

Vossepolder

HOZO, de eigenaar van Bloemswaard, en PAGO trekken geza-

De bouw van negentien dure huurwoningen is gaande: de op-

menlijk op in de planontwikkeling. Het dienstencentrum moet

levering wordt na de zomer 2009 verwacht. Wij zijn in 2007

onderdak bieden aan verschillende instellingen op het gebied

gestart met de planontwikkeling van 88 huurwoningen en

van wonen, zorg en welzijn.

20 MGE-koopwoningen. Voor het ontwerp is Kokon architectuur

Een bouwvergunningsaanvraag eerste fase voor een verzorgings/

& stedenbouw uit Rotterdam ingeschakeld. In 2009 verwachten

verpleeghuis, dienstencentrum en twintig zorgwoningen wordt

wij de bouwvergunning te verkrijgen en met de bouw te starten.

ingediend. Wij overleggen met de potentiële gebruikers over de indeling van het dienstencentrum. De definitieve toestemming

Complex 49 (Himera, Maronia)

voor de bouw van het zorggedeelte van HOZO is binnen. Met

De planontwikkeling voor de bouw van 89 woningen is afgerond.

de gemeente wordt de laatste hand gelegd aan de stedenbouw-­

In januari 2008 wordt gestart met de bouw. De verkoop van zes­

kundige uitwerking, inrichting bouwterrein en grondoverdrachten.

tien zorgappartementen en zeventien starterswoningen verloopt

Het ontwerpproces voor het zorggebouw start met een workshop

succesvol. De belangstelling is groot en alle woningen worden

met de beoogde gebruikers Zorgbalans (veertig PG-plaatsen voor

binnen drie maanden verkocht. De oplevering vindt in 2009

ouderen die geestelijk hulpbehoevend zijn), Spaarneziekenhuis

plaats. De vierentwintig zorgappartementen voor de verhuur wor­

(polikliniek), AHOED (Apotheekhoudende Huisartsen Onder

den verhuurd aan de stichting HOZO. Met HOZO zijn afspraken

Een Dak) en PAGO (veertig huurwoningen), onder leiding van

gemaakt over aanpassingen aan het ontwerp om zorg aan huis te

KAW Architecten. De architect stelt een structuurplan voor het

vergemakkelijken. In fase 5 zijn vrije sector woon-werkwoningen

gebouw op dat door de partijen wordt besproken, voordat met

gepland. Gemeente en de Hartekamp Groep zijn beide akkoord

het voorlopig ontwerp wordt gestart.

met de bouw van 36 wooneenheden met dagopvang. PAGO levert de grond, Hartekamp Groep realiseert de bouw.

Triangel Wij onderzoeken de mogelijkheid om een vastgelopen dorps-

Woonzorgzone

vernieuwingsproject met de particuliere eigenaren vlot te

In de wijk Elsbroek is een plan ontwikkeld voor nieuwbouw

trekken. Inmiddels hebben wij drie woningen aangekocht, zijn

van verzorgingshuis Bloemswaard, in combinatie met een

voor zes woningen koopovereenkomsten getekend en zijn wij

dienstencentrum en twintig huurwoningen voor PAGO.

nog met drie eigenaren in onderhandeling. Ook voeren wij

Jaarverslag 2008

23

‘PAGO heeft strategische grondposities’

gesprekken met de twee bedrijven die in het plangebied zijn ge­ vestigd. Wij verwachten voor de zomer van 2009 de haalbaarheidsstudie af te ronden. Michiel de Ruijterstraat Met Jos Janssen Rijpwetering is een principe akkoord gesloten voor de bouw van 24 nieuwe woningen tegen inlevering van 21 bestaande woningen. Patrimonium Een werkgroep heeft Bouwhulp uit Eindhoven geselecteerd als adviesbureau voor het uitvoeren van een haalbaarheidsonder­ zoek voor de instandhouding van de 110 vooroorlogse woningen in de Patrimoniumwijk. De werkgroep bestaat uit acht huurders, een vertegenwoordiger van de HHV en medewerkers van PAGO. Zij voert met Bouwhulp een bewonersonderzoek en een tech­ nische inventarisatie uit. Nadat van verschillende ingrepen de kosten zijn berekend wordt een scenario ontwikkeld met een combinatie van nieuwbouw en renovatie. In het eerste kwartaal van 2009 wordt dit scenario aan de bewoners gepresenteerd. Grondposities PAGO heeft (strategische) grondposities in Hillegom in het gebied Zanderij West en aan de Pastoorslaan. Hier zijn in de toekomst ontwikkelingsmogelijkheden. De grondposities zijn respectievelijk in 2005 en 2007 aangekocht.

24

Woningstichting PAGO

Samenwerking De gemeente Hillegom is een belangrijke samenwerkingspartner. In 2006 heeft PAGO met de gemeente voor de periode 2006-2009 prestatieafspraken vastgelegd. Hierin zijn onder meer afspraken gemaakt over de omvang en

Onderwijs

de kwaliteit van de voorraad. Helder geformuleerde en in de

PAGO spant zich in op het gebied van onderwijs. In samenwerking

praktijk haalbare doelstellingen, die bijdragen aan de realise­

met het Fioretti College lopen verschillende leerlingen stage bij

ring van het gemeentelijk beleid en passen binnen de missie

de vaklieden. Ook spreken wij af om leraren, door korte stages,

van PAGO.

kennis te laten maken met het werk van de woningcorporatie.

Woonzorgzone

Wijkvertegenwoordigers

In de wijk Elsbroek wordt een woonzorgzone ontwikkeld. Hier

Bij buurtbeheer en leefbaarheidvraagstukken is samenwerking

wordt op termijn een combinatie geboden van intramurale zorg,

heel belangrijk. Naast de gemeente werkt PAGO in 2008 samen

thuiszorg, eerstelijns medische zorg, specialistische gezondheids­

met de politie en wijkvertegenwoordigers van de Hillegomsche

zorg en een veelheid aan zorg en welzijn waar bewoners van

HuurdersVereniging worden betrokken bij het buurtbeheer en

Elsbroek een beroep op doen. 2008 staat vooral in het teken van

de leefbaarheid van de wijk. Problemen kunnen worden gemeld

de ontwikkeling van een verzorgings- annex verpleeghuis, een

bij het zorgnetwerkoverleg. Aan dit overleg nemen tal van maat­

dienstencentrum en twintig zorgappartementen. Ook sluiten wij

schappelijke organisaties deel (GGD, politie, gemeente, maat­

in 2008 met het Spaarneziekenhuis een overeenkomst af voor de

schappelijk werk, GGZ, ouderenadviseur en PAGO).

ontwikkeling van een polikliniek binnen de woonzorgzone.

Hartekamp Groep Met de Hartekamp Groep werken we in 2008 plannen uit voor de bouw van een dagbestedingsruimte, zorgappartementen en een steunpunt voor mensen met een verstandelijke beperking. Naar verwachting zullen wij in 2009 de hiervoor benodigde grond in fase 5 van het herstructureringsproject complex 49 (Himera, Maronia) aan de Hartekamp Groep leveren.

Jaarverslag 2008

25

Cijfers 2008 Kengetallen Omschrijving

2008

2007

Winst & Verliesrekening (€ x 1000) Jaarresultaat vóór mutatie reële waarde materiële vaste activa

-8.416

-7.311

Huren

10.899

10.829

4

5

700

384

0

45

Overheidsbijdragen Vergoedingen leveringen en diensten Overige bedrijfsopbrengsten

11.582

11.726

Afschrijvingen

Overige waardeveranderingen

1.832

1.467

Lonen, salarissen en sociale lasten

1.842

1.500

Lasten onderhoud

2.630

2.488

Overige bedrijfslasten Financiële baten en lasten

2.788

2.445

-2.545

-2.689

Winst & Verliesrekening (per verhuureenheid) Jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitvoering Huren Overheidsbijdragen Vergoedingen leveringen en diensten Overige bedrijfsopbrengsten Overige waardeveranderingen

-2.986

4.448

4.423

2

2

286

157

0

18

4.727

4.790

Afschrijvingen

748

599

Lonen, salarissen en sociale lasten

752

613

Lasten onderhoud

1.073

1.016

Overige bedrijfslasten

1.138

999

-1.039

-1.099

1.225

1.010

Financiële baten en lasten Beheerskosten

26

-3.435

Woningstichting PAGO

Kengetallen Omschrijving

2008

2007

2.126

2.140

89

89

2

2

225

209

8

8

2.450

2.448

186.264

170.077

2008

2007

Aantal verhuureenheden: Woningen Garages Bedrijfs- en overige ruimten Woningen in beheer Parkeerplaatsen

Totaal Verzekerde waarde (x E 1.000)

Kengetallen (vervolg) Omschrijving

Balans (€ x 1000) Materiële vaste activa

58.977

62.188

Financiële vaste activa

446

1.086

Langlopende schulden

51.555

48.879

2.668

11.898

24.072

25.403

Eigen vermogen

Balans (per verhuureenheid) (€ x 1000) Materiële vaste activa Financiële vaste activa

182

444

Langlopende schulden

21.043

19.967

1.089

4.860

4,0%

16,4%

Solvabiliteit bedrijfswaarde (EV/TV)

30,7%

44,8%

Liquiditeit (current ratio)

1,72%

2,56%

-345,9%

-56,3%

Eigen vermogen

Overige (€ x 1000) Solvabiliteit historische kostprijs (EV/TV)

Rentabiliteit eigen vermogen

Jaarverslag 2008

27

Geconsolideerde balans Omschrijving

2008

2007

44.662

52.051

Vaste activa (€ x 1000) Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa

947

918

12.501

9.573

867

564

58.977

63.106

Financiële vaste activa Te vorderen BWS subsidies

0

445

Actieve belastingvordering

446

641

46

66

2.288

2.489

50

0

Vlottende activa (€ x 1000) Voorraden Voorraden materiaal

Onderhanden werk Onderhanden werk

Vorderingen Huurdebiteuren Debiteuren Gemeenten/Rijk

348

1

Overige debiteuren

614

335

0

144

Overlopende activa

Belastingen en premies sociale verzekeringen

166

413

Totaal vorderingen

1.178

983

Liquide middelen

3.736

5.549

66.672

73.280

Totaal

28

Woningstichting PAGO

Geconsolideerde balans (vervolg) Omschrijving

2008

2007

2.668

11.898

2.615

1.849

50.471

48.879

1.084

918

51.555

49.797

6.950

7.162

Passiva (€ x 1000) Eigen vermogen Overige reserves

Voorzieningen Overige voorzieningen

Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal langlopende schulden

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Belastingen en premies van sociale verzekeringen

1.094

116

Schulden aan leveranciers

1.077

1.870

Overige schulden

314

102

Overige overlopende passiva

398

486

Totaal kortlopende schulden

9.833

9.736

66.672

73.280

Totaal

Jaarverslag 2008

29

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over het jaar 2008 Omschrijving

2008

2007

10.899

10.829

700

709

4

5

2.583

3.256

617

531

14.803

15.330

1.832

1.467

11.581

11.727

1.457

1.134

Bedrijfsopbrengsten (€ x 1000) Huren Vergoedingen leveringen en diensten Overheidsbijdragen en egalisatie Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten (a)

Bedrijfslasten (€ x 1000) Afschrijvingen Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten

198

199

Pensioenlasten

187

166

Lasten onderhoud

2.630

2.488

Overige bedrijfslasten

2.788

2.772

Totaal bedrijfslasten (b)

20.673

19.953

Bedrijfsresultaat (a-b)

-5.871

-4.622

Rente baten

210

203

Rente lasten

-2.755

-2.892

Subtotaalresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening -8.416 -7.311 Vennootschapsbelasting Mutatie reële waarde materiële vaste activa

Resultaat ná mutatie reële waarde vaste activa en belasting

30

Woningstichting PAGO

-814

608

0

0

-9.230

-6.703

Jaarverslag 2008

31