Datum Betreft
26 november 2012 Alternatieven voor “Sloopfonds” CONCEPT
Aan
Wethouder Wonen, Wijken, Ruimte en Burgerparticipatie Mary Fiers via Fred Geers per Mail:
[email protected]
Geachte lezer Op 27 juni 2012 sloten “het Rijk” (betrokken ministeries) , “de Koepelorganisaties” (IPO en VNG) en de ‘’Brancheorganisaties” (beleggers, ontwikkelaars, facility en banken) het zgn. “Convenant aanpak leegstand kantoren”. Dit als resultaat van “de KantorenTop” ingesteld door toenmalig minister Tineke Huizinga ter bestrijding van de alsmaar oplopende kantorenleegstand (slotverklaring 25 mei 2010). Naast afspraken over de beperking van nieuwbouw van kantoren, bevat dit convenant ook een voorstel voor fondsvorming ter bestrijding van de leegstand: “Artikel 5. Regionale kantorenfondsen Provincies, Gemeenten en IVBN, Vastgoed Belang, NEPROM, CoreNet en FMN kunnen binnen een Kantorenregio, of een deel daarvan, gezamenlijk het initiatief nemen tot het opstellen van een regionaal of lokaal kantorenfonds dat bedoeld is om de sanering van verouderde, structureel leegstaande kantoren te stimuleren door vanuit het fonds een financiële compensatie te bieden aan eigenaren die besluiten hun bestaande kantoor te saneren, door ofwel sloop ofwel duurzame transformatie naar een andere functie.”
Bij verwijzing wordt dit fonds steeds aangeduid als het “Sloopfonds”. Uit de het hiervoor geciteerde artikel 5 blijkt echter duidelijk dat het fonds ook bedoeld is voor transformatie naar een andere functie. Inzet immers is het terugdringen van de voorraad structureel leegstaande kantoren. Geconstateerd moet worden dat er maatschappelijk weerstand is bij de instelling van een sloopfonds met bijdragen vanuit gemeenschapsgelden. Er is immers door de eigenaren in het verleden flink verdiend aan deze kantoren en niet zelden was er sprake van speculatie en/of doorverkoop boven de oorspronkelijke realisatiekosten. Daarnaast betekent sloop in de huidige omstandigheden een volledige afboeking. Gezien de stagnerende bouwplannen op uit te geven nieuwbouwkavels, valt te verwachten dat voor de vrij komende grond in de meeste gevallen weinig interesse zal bestaan. Wellicht verklaart dit ook de opkomst van de “Stadslandbouw”. Als dit niet het gebruik wordt, dreigt er eerder het verder afglijden van het gebied, want wie huurt er nu nog een kantoor tussen sloop en leegstand. Daar staat echter tegenover dat er, mede door de haperende nieuwbouwplannen, in delen van de vastgoedmarkt tekorten zijn. Bekende voorbeelden zijn het door de P01
koepelorganisatie Kences en de studentenvakbond LSVB geconstateerde tekort van 30.000 studenten kamers en studio’s. Ook buiten de universiteitssteden is een toenemende behoefte aan betaalbare woon- en werkruimte voor jongeren. Een “vergeten” groep zijn de alleenstaande 50+ ers die wonen met gemak zoeken, waar zij in veel gevallen ook nog kunnen werken tot 67 jaar. Alleen al voor de studentenhuisvesting zou zo’n 1,5 miljoen m2 leegstand benut kunnen worden. Mede door de in 2012 sterk gedaalde marktwaarde van deze gebouwen, blijkt bij een slim plan de realisatiekans op te lopen naar 50%. Het zijn juist de grote steden en hun satellieten waar de structurele leegstand het hoogst is. Daar ligt ook de grootste vraag naar studenteneenhedenen, maar ook in de satellietensteden naar betaalbare appartementen voor de ex-studenten. En dan is er ook nog het actieplan van de overheid om de huisvestingssituatie van de 300.000 arbeidsmigranten te verbeteren. Alle reden dus om in plaats van sloop, transformatie permanent of tijdelijk te overwegen en hiervoor middelen uit de sector en mogelijk ook gemeenschapsgelden in te zetten. Alhoewel een naar woonfunctie getransformeerd kantoor een betere buurman is, dan omringd door leegstand, is het echter de vraag of deze eigenaar wil bijdragen aan een sloop- of transformatiefonds. Echter, stimulansen zijn wel nodig om tot grootschalige aanpak te komen. Alhoewel er veel initiatieven zijn, komen deze nog maar zelden tot realisatie. Onzekerheid speelt hierbij een grote rol, niet zelden veroorzaakt door onbekendheid met de toepassing van regels en wetten in deze situatie, door de uitvoerende en toetsende diensten van gemeenten (zie ons onderzoek uit 2011: Transformatie kantoren gaat niet vanzelf). Op welke wijze kan een “Transformatiefonds” tot een stimulans leiden? In 2010/2011 zijn door het TransformatieTeam ism Stogo in opdracht van de provincie Utrecht en de gemeenten Nieuwegein, Veenendaal en Utrecht, zgn. quickscans uitgevoerd naar alternatieve gebruiksmogelijkheden als aanbod aan de eigenaren. Hiermee werden meerdere doelen bereikt:
In een gesprek met een adviesbureau in de kantorenmarkt werd de eigenaar geconfronteerd met zijn eigen verhuurverleden met oplopende leegstand, maar ook met het oplopende aanbod in zijn concurrerende markt;
Door de financiële bijdrage van de provincie waren aan deze quickscan voor de eigenaar geen kosten verbonden en de drempel voor medewerking dus laag;
De nauwkeurige uitwerking in haalbare alternatieve plattegrondontwikkeling met (huur) waarde, verbouwkosten en residuele waarde gaf eigenaar maar ook een moeilijke geïnteresseerde afnemer inzicht in haar belang van deze transformatie;
P02
Door de participatie van de gemeenten in dit proces ontstond er bekendheid voor de specifieke regel-en wetgeving en het proces bij de gemeentelijke uitvoerders;
De totale aanpak zorgde voor de mogelijkheid voor het hele proces goede afspraken te maken waardoor en bij alle benodigde partijen zekerheid ontstond. Deze aanpak heeft geleerd dat met beperkte middelen een forse stimulans te bereiken is. Het zou er dan ook voor pleiten voor het op voorraad uitvoeren van dergelijke quickscan een transformatiefonds in te zetten. Naast het wegnemen van onzekerheden in het transformatieproces, resteert nog de moeilijke situatie van financiering. Van woningcorporatie tot groep particulieren bij collectief opdrachtgeverschap; allen hebben momenteel problemen om financiering te verkrijgen. Een tweetal oplossingen zouden hierbij kunnen stimuleren:
Een herstructureringsfonds, gevormd door de gezamenlijke vastgoed banken. Door de FGH is een dergelijk fonds al eens geopperd. Vanuit het H-team (zie www.herbestemming.nu/h-team/samenstelling-team) zijn aan de banksector al voorstellen gedaan om te komen tot een “Treuhandfonds” zoals ooit voor de herstructurering en verkoop Volkseigener Betrieb (VEBs) is ingezet( firma's die openbare eigendom waren in de Duitse Democratische Republiek). Uit een dergelijk fonds zouden met een revolving fund gedachte, leningen voor transformatie versterkt kunnen worden. Het effect hiervan tezamen met dat van de quickscan is een optimalisatie van de residuele waarde, en daarmee ook van belang voor de banken die het leegstaand vastgoed gefinancierd hebben.
Een tweede stimulans op het financiële vlak is een waarborg of garantiestructuur. Dit is met name van belang voor (groepen) particulieren die permanent(koop) of tijdelijk (huur) een leegstandgebouw willen overnemen. Opkomende initiatieven zijn de zgn, “kluskantoren” feitelijk een vorm van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Bij tijdelijk gebruik richt een groep belanghebbenden gebruikers een stichting of vereniging op om op basis van de Leegstandswet een leegstaand eenvoudig en vaak met gedeeltelijke zelfwerkzaamheid aan te passen voor wonen en werken. Met de in procedure zijnde wijzigingen Leegstands- en Crisis en herstelwet is dit met veel ontheffingen en korte procedure voor 10 jaar mogelijk. Voor het verkrijgen van een lening voor de aanpassingen (tussen de 6 en 10 duizend € per gebruiker) is een garantie/waarborg noodzakelijk. De provincie samen met de gemeente Utrecht hebben met het afgeven van een dergelijke garantie mogelijk gemaakt dat de klantgroep zelf 400 kamers voor 5 jaar kon realiseren in een leegstaand onderwijsgebouw. Omdat Amsterdam een dergelijke borging niet tot haar taak bevond te horen is voor een soortgelijk tijdelijk gebruik in het ACTA gebouw voor 460 studneten en 6.000 broedplaats, is de aanpassing gefinancierd door de woningcorporatie de Alliantie. Door het laag houden van verbouw- en
P03
beheerkosten is aan het einde van de exploitatieperiode de investering voor het tijdelijk gebruik terug verdiend. Wel of niet inzetten van een sloop/transformatiefonds: Bij de vraag aan de gemeenten en provincies in navolging van de VNG het convenant mede te ondertekenen en uit te voeren speelt primair de vraag of hiermee de nieuwbouw beperkt wordt en de toename van de structurele leegstand wordt omgebogen naar afname. In hoeverre is een sloop/transformatiefonds hierbij een stimulans en gaat het ook echt werken. Een aantal situaties beschouwd:
Beperking nieuwbouw kantoren, maar ook scholen en overheidsgebouwen: door de formulering van beleid is dit te beperken tot een aantal gebieden. Bij nieuwbouw op uitgiftegrond dient er dan een storting van een percentage van de bouwkosten te geschieden in het sloop/transformatiefonds;
Bij sloop/nieuwbouw op een locatie waar terugdringing leegstand gewenst is, is geen bijdrage sloop/transformatiefonds verplicht tot het gesloopte metrage kantoor of gewenst onderwijsgebouw;
De gemeente kan vanuit haar regierol alle hulp aanbieden aan een ruimtevrager kantoor/onderwijsfunctie om bij voorrang een bestaand gebouw passend te maken voor het gevraagde programma. Dat dit mogelijk is, zou aangetoond kunnen worden met het aanbod van de genoemde quickscan met berekening te bekostigen uit het transformatiefonds;
Eigenaren die hun gebouw (al dan niet met toepassing Leegstandsverordening) beschikbaar willen stellen voor verhuur voor tijdelijk gebruik, krijgen uit het transformatiefonds een quickscan aangeboden ter bepaling van de haalbaarheid en de acceptabele huur; de gebruiker/huurder kan met behulp van hieruit voortvloeiende exploitatieberekening een beroep doen op een waarborg voor de berekende investering bij de gemeente;
Voor initiatieven voor aankoop door groepen particulieren t.b.v. de zgn. Kluskantoren stimuleert een quickscan aanbod plus; hierbij worden ook de randvoorwaarden t.b.v. de vergunning verkrijging en de noodzakelijke werkzaamheden voor de gemeenschappelijke onderdelen bepaald; een dergelijk model wordt momenteel door het ExpertTeam voorbereid in Amsterdam als uitwerking van initiatief van Raadslid Michel Mulder;
Voor professionele geïnteresseerde of te interesseerden initiatiefnemers/ afnemers van te transformeren kantoren stimuleert ook de uitvoering van een quickscan; dit zou gefinancierd kunnen worden uit het sloop/ transformatiefonds met een 50/50 % verdeling met inzet van stedelijke of provinciale middelen naast de eigenaar ter stimulans. Dit naar voorbeeld van het aanbod wat momenteel het ExpertTeam doet bij projecten ter stimulering start transformatie waar dit niet op gang dreigt te komen. Een terugstorting in het fonds van de gemeenschapsmiddelen zou bij succesvolle verkoop door de eigenaar afgesproken kunnen worden;
P04
Gezien de blijvende afname van de behoefte aan kantooroppervlak moet het beleid gericht zijn op substantiële vermindering met percentages per stad verschillend, maar naar verwachting tussen de 25 en 40% op termijn. Hiervoor kan niet volstaan worden met incidentele transformatie of sloop. Middels beleid prioritering handhaving en kwaliteitsverbetering kantoorgebieden zal er een keuze gemaakt moeten worden voor gebiedstransformatie van af te voeren kantoorgebieden (voorbeeld Amstel 3, Diemen Zuid en Plaspoelpolder). Tevens zouden dat vervangende vormen van belegging kunnen zijn. Het belang van de financierende banken hierbij is groot; de inzet van een herstructureringsfonds door hun te vormen (per locatie?) ligt daarom voor de hand.
Tot zo ver een visie over de bruikbaarheid van een sloop/transformatiefonds. Deze visie is gebaseerd op een persoonlijke ervaring met de transformatie van 250.000m2 in de rol van corporatiedirecteur vanaf begin jaren 90 in Rotterdam en de afgelopen twee jaar als initiatiefnemer van het TransformatieTeam wat voor elke fase van het totale proces ervaren partners heeft, zodat de planvorming en uitvoering niet hoeft te haperen of zelfs stoppen. Door het TransformatieTeam zijn inmiddels voor 300.000m2 quickscans uitgevoerd en opvolgende plannen gemaakt waarvan de eerste zijn uitgevoerd. Opdrachtgevers zijn eigenaren, gemeenten en corporaties. Op basis van de ervaringen met partijen wordt niet verwacht dat eigenaren van de leegstaande gebouwen bereid zullen zijn een bijdrage in een collectief fonds te storten. Zij zullen eerder kiezen voor inzet van dit geld voor onderzoek naar de mogelijkheden van hun gebouw ter beperking van de afboeking bij verkoop. Probleem zit veel meer bij de financiering van de plannen van de partij die het gebouw tijdelijk huren of definitief overnemen. Het vroeg in het proces verkrijgen van zekerheden is een van de belangrijkste voorwaarden. In dit kader dient de inzet van een van de ondertekende partijen (het Rijk) van het convenant gericht te zijn op het wegnemen van de onzekerheid rond het risico van Integratieheffing bij transformatie. Ook het afschaffen van de overdrachtsbelasting en toepassing lage BTW tarief zou een sterke stimulans zijn.
transformatieteam HERNIEUWD VASTGOED Jean Baptiste Benraad
P05
BIjlage:
P06
Het Rijk moet regels schrappen voor Kluskantoren door Michiel Mulder op 6 september 2012
Het lijkt zo simpel. Er staat 7 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg, en er zoeken duizenden mensen naar een betaalbare woning. Een leeg kantoor kan dan uitkomst bieden, tenminste, als je bereid bent zelf te klussen en te verbouwen. De marktwaarde van kantoren is gedaald, zodat je nu op sommige locaties voor 100 vierkante meter kunt kopen voor 50.000 euro.
Dat is voor een gezin goed te doen. Dan moet je nog wel verbouwen. Jongeren kunnen 50 vierkante meter kopen voor 25.000 euro, dat is een bruto maandlast bij annuitaire hypotheek van 140 euro. Als je bedenkt dat de gemiddelde kamerprijs voor studenten 400 euro is, dan is het kopen van een stukje oud kantoor veel voordeliger. Maar niet op alle locaties mag het van het Rijk. Om precies te zijn, een VVDminister. VVD blokkeert Eind juni sloot minister van Verkeer en Waterstaat Schultz een convenant af om de leegstand van kantoren te bestrijden. Maar er stond telurstellend weinig in, en al helemaal niet over hoe je een deel van die vierkante meters zou kunnen gebruiken als woonruimte. Er is namelijk een aantal regels vanuit het Rijk die ombouw naar woningen in de weg staat. Lege panden staan soms op plekken waar geluidsnormen gelden. Maar er is geen geluidsoverlast meer. Of de kantoren staan in gebieden waar ´stankcirkels´ gelden, waarbinnen niet gewoond mag worden. Als je er loopt, ruik je niets. Hiervoor bestaat tegenwoordig wel een oplossing buiten de stad. Afgelopen juni heeft de Tweede Kamer een wet voor de ´plattelandswoning´ aangenomen. Deze wet biedt een oplossing voor bijvoorbeeld gepensioneerde agrariërs die gestopt zijn met hun onderneming. Volgens de wet hebben zij dan een gewone woning, en die zijn niet toegestaan binnen ´stankcirkels´ van bijvoorbeeld een aanpalende varkensboerderij. De wet biedt hiervoor ontheffing, mits de gemeente de woning aanmerkt als ´plattelandswoning´. P07
Belemmeringen wegnemen Maar dit voorrecht voor het platteland is de stad niet gegund. Dat is niet logisch. Grote steden moeten dezelfde rechten krijgen als plattelandsgemeenten. In Amsterdam wil de gemeente graag dat de leegstaande kantoren worden bewoond, want de goedkope vierkante meters zijn een uitkomst voor al die starters die vanwege de nieuwe regels voor hypotheken maximaal een ton of anderhalf ton kunnen lenen. Op voorspraak van de PvdA-fractie heeft de gemeenteraad alle regels geschrapt die de ombouw van lege kantoren naar woningen nog belemmeren. Maar de minister houdt nog vast aan de Rijksregels, zodat ombouw soms niet lukt. Als zij de gemeenteraad de bevoegdheid geeft per pand af te wegen of een ontheffing van de starre rijksregels wenselijk is, is dit probleem opgelost. De minister kan dan én de leegstand aanpakken én de starters op de woningmarkt helpen. Maar als zij het niet doet, doen wij het wel na 12 september. Michiel Mulder is gemeenteraadslid in Amsterdam namens de PvdA Mei Li Vos is kandidaat-kamerlid voor de PvdA (Deze open brief verscheen eerder in Het Parool.)
P08
