Rozdíly vyhláškového oceňování nemovitých věcí v porovnání s pohledem bank

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Rozdíly vyhláškového oceňování nemovitých věcí v porovnání s pohledem bank Bakalářská práce

Autor:

Věra Otrubová, DiS. Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Pavel Zídek

2016

Prohlášení Prohlašuji, že jsem závěrečnou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Plumlově dne 18. 04. 2016

Věra Otrubová, DiS.

2

Poděkování Tímto bych chtěla poděkovat všem, kteří mi byli nápomocni, byli mi podporou po celou dobu studia a podíleli se svými radami na bakalářské práci. Obzvlášť pak Ing. Pavlu Zídkovi za vstřícnost, ochotu a odborné rady z praxe.

3

Anotace Tématem a cílem bakalářské práce je vystihnout základní rozdíly mezi oběma přístupy v oceňování a zhodnocení oceňování podle předpisu z pohledu bank. V práci popisuji jednotlivé metody, rozdíly a také změny, které přinesla do oboru oceňování rekodifikace občanského práva. V praktické části je vybraná nemovitá věc oceněna oběma přístupy včetně vyhodnocení rozdílů obou metod, dále pak ocenění komerčního objektu cenou obvyklou a analýza realitního trhu na Prostějovsku. Klíčová slova: Cena obvyklá, cena zjištěná, nemovitost, nákladová metoda, oceňovací předpis, odhadce, porovnávací metoda, tržní hodnota, výnosová metoda, znalec.

Annotation The

theme

differences

and

aim

between

the

of

the two

Bachelor approaches

thesis in

the

is

to

distill

valuation

the

and

fundamental

assessment

of

measurement in accordance with the regulation of banks. In the presented work I describe the individual methods, the differences and changes introduced to valuation by the amended Civil Code. In the practical part of the work, a selected estate is valued using both approaches, including the analysis of the differences in the two methods, followed by valuation of

a

typical

commercial

object

and

the

analysis

of

the

real

estate

market in the Prostějov region. Key words: Usual price, price according to regulation, real estate, cost method, valuation regulation, valuer, comparative method, market value, income method, expert.

4

Obsah

Anotace ....................................................................................................................................... 4 Úvod ........................................................................................................................................... 7 A. Teoretická část ....................................................................................................................... 9 1. Základní definice a pojmy ...................................................................................................... 9 2. Právní úprava při oceňování nemovitých věcí ..................................................................... 14 3. Oceňování obvyklou cenou z pohledu bank ......................................................................... 17 3.1 Postup při zpracování obvyklé ceny ........................................................................... 18 3.2 Přístupy při oceňování obvyklou cenou ..................................................................... 21 3.2.1 Nákladová metoda ............................................................................................... 22 3.2.2 Porovnávací metoda............................................................................................. 24 3.2.3 Výnosová metoda ................................................................................................ 25 3.2.4 Reziduální metoda ............................................................................................... 28 4. Oceňování podle právního předpisu ..................................................................................... 30 4.1 Metodický princip podle oceňovacího předpisu ......................................................... 30 4.1.1 Nákladový způsob ............................................................................................... 30 4.1.2 Porovnávací způsob ............................................................................................. 31 4.1.3 Výnosový způsob................................................................................................. 33 4.1.4 Oceňování pozemků ............................................................................................ 37 4.1.5 Směrná hodnota ................................................................................................... 39 4.2 Zpracovatel ocenění .................................................................................................... 41 5. Vybrané rozdíly obou přístupů a příklady z praxe ............................................................... 44 5.1 Rozdíly obou přístupů oceňování ............................................................................... 44 5.2 Výhody a nevýhody ceny zjištěné z pohledu bank..................................................... 46 Závěr ......................................................................................................................................... 50

5

B. Praktická část ....................................................................................................................... 52 1. ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITÉ VĚCI č. 1/2016 ................................................ 52 3. ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITÉ VĚCI č. 2./2016 ............................................... 99 C. Analytická část ................................................................................................................... 138 Analýza realitního trhu v bývalém okrese Prostějov .............................................................. 138 1.1 Obecná charakteristika ............................................................................................. 138 1.1.1 Doprava ……………………………………………………………………… 139 1.1.2 Průmysl ………….…………………………………………………………… 139 1.1.3 Nezaměstnanost a pracovní příležitosti………………………….…………… 140 1.2 Trh s nemovitostmi ................................................................................................... 141 1.2.1 Stručný vývoj realitního trhu do současnosti………………………………… 141 1.2.2 Pozemky ……………………………………………...……………………… 141 1.2.3 Budovy .……………………………………………………………………… 142 1.2.4 Nájmy ………………………………...……………………………………… 147 1.3 Výhled do budoucna ................................................................................................. 149 Seznam použité literatury ....................................................................................................... 152 Seznam tabulek ....................................................................................................................... 156 Seznam obrázků...................................................................................................................... 157 Zadání bakalářské práce ………………………………………………..………………….. 158

6

Úvod Pro téma své bakalářské práce jsem si vybrala Rozdíly vyhláškového oceňování nemovitých věcí v porovnání s pohledem bank, neboť v tomto oboru několik let pracuji. V poslední době nastalo mnoho změn nejen v oceňovacích předpisech a souvisejících zákonech, které přináší zejména nový občanský zákoník, ale také nové technologie, materiály ve stavebnictví a trendy v bydlení. Ocenění podle právního předpisu je vymezeno ke stanovení výše daně z nabytí nemovitých věcí, pro účely vyvlastnění majetku státem ve veřejném zájmu a pro účely restituce majetku. Restituce byly uplatňovány především v 90. letech a v současnosti jsou spojeny s navrácením majetku církvím. Dále se ocenění podle předpisu uplatní v těch případech, kde to stanoví zákon. Oceňovací předpis je rozsáhlá právní norma, která se laikovi může jevit jako soubor složitých pravidel, ustanovení a matematických vzorců. Je to velmi obsáhlý a složitý předpis, proto je třeba jeho velmi dobrá znalost k uplatnění v praxi. Cena obvyklá je založená na tržních principech a má naopak široké využití pro mnoho účelů. Zejména ji využívají bankovní instituce při poskytování úvěrů souvisejících s nemovitými věcmi. „Tržní oceňování vychází obecně z práva EU a ze standardů mezinárodních profesních organizací odhadců majetku IVSC a TEGoVA.“1 Jedná se o dva rozdílné způsoby pohledu při vyčíslení hodnoty nebo ceny nemovité věci. Oceňování je vysoce odborná činnost a prochází změnami a vývojem. Souvisí se změnami ve společnosti, které se projevují na realitním trhu na jedné straně a druhé v politických zájmech a prioritách, které se odráží v právních předpisech. Legislativní změny v oceňování s účinností od 1. 1. 2014 se částečně snaží přiblížit vyhláškové oceňování k principu tržního oceňování než v době před rekodifikací soukromého práva, přičemž ve své práci uvedu konkrétní případy. Dále jsou v práci vymezeny základní rozdíly mezi oběma přístupy, jejich výhody či nevýhody. Kapitola 4.1.4 se věnuje oceněním kombinací výnosové a nákladové metody podle oceňovacího předpisu. Toto téma bylo zvoleno, neboť v mnoha případech rozdíl mezi oceněním podle předpisu a realizovanou cenou bývá velmi často velký. Také bych tímto chtěla upozornit na skutečnost, že tento způsob ocenění nejméně objektivně odráží situaci na trhu, protože nelze zohlednit tržní vlivy mající vliv na cenu majetku obecně. 1

HOŠEK, P.; Faktory ovlivňující hodnotu stavby v rámci tržního ocenění a dle cenového předpisu. Praha, 2012. Diplomová práce. Bankovní institut vysoká škola, obor Finance, Oceňování majetku. Vedoucí diplomové práce Josef Michálek (s. 10)

7

V úvodu teoretické části jsou objasněny základní pojmy v oblasti oceňování, které jsou pak využity v praktické části. Závěrem teoretické části jsou vyhodnoceny, v čem spočívají podstatné rozdíly mezi oběma přístupy, jejich výhody a nevýhody. Dále je zachycen princip oceňování v západních státech Evropy v kontextu s dosavadním vývojem oceňovacích předpisů v České republice. Praktická část obsahuje ocenění rodinného domu ve Vícově jak cenou obvyklou, tak cenou stanovenou podle předpisu s vyhodnocením rozdílů obou cen. Dále je odhadována cena obvyklá budovy prodejny v Bedihošti. Analytická část práce na závěr zobrazuje analýzu realitního trhu na Prostějovsku. Hlavním cílem práce je tedy prakticky prokázat a popsat základní rozdíly a podstatu mezi oceňováním podle oceňovacího předpisu a cenou obvyklou založenou na tržních principech. Při srovnávání obou přístupů byl použit mimo jiné zákon o oceňování s prováděcími vyhláškami, publikace Oceňování na tržních principech od Ing. Zbyňka Zazvonila, Oceňování nemovitostí – moderní metody a přístupy od Ing. Petra Orta, Ph.D a aktuální informace při oceňování podle předpisu.

8

A. Teoretická část 1. Základní definice a pojmy Nemovitá věc – dříve byl používán pojem nemovitost. Ustanovení § 119 občanského zákoníku z roku 1964 nemovitosti definoval jako: „pozemky nebo stavby spojenou se zemí pevným základem“2. Ostatní věci byly movité. Ustanovení § 498 nového občanského zákoníku (dále jen „NOZ“) definuje nemovitou věc kromě pozemků také pozemní stavby se samostatným účelovým užitím, jakož i věcná práva k nim a práva, o kterých to určí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. 3 „Nemovitá věc je věc v právním smyslu, jejíž podstata vychází z latinského immobilium („to, co se nedá přemístit“).“4 Součást věci – „je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila“.5 Součástí věci je například vybavení stavby, které je pevně spojeno se stavbou a které zefektivňuje účel jejího užití, tj. zastřešení, vytápění, podlahové krytiny, okna, dveře apod. Za součást stavby se považují i další stavby, pokud jsou s předchozí provozně propojeny (jedná se o propojení komunikační, např. dveřmi, společnou chodbou apod.). Podle NOZ je součástí pozemku stavba na něm zřízená, nejedná-li se o dočasnou stavbu. Součástí pozemku je vždy rostlinstvo na něm vzešlé. Toto je významná změna oproti definici občanskému zákoníku z roku 1964 účinného do 31. 12. 2013, která vyjadřuje starou zásadu římského práva superficies solo cedit, podle které povrch stavby ustupuje půdě a která byla před nástupem komunistického režimu součástí našeho právního řádu. Součástí věci (pozemku) není a samostatnou věcí je stavba v následujících případech: 

podzemní stavba se samostatným účelovým určením (např. metro, vinný sklep pod cizím pozemkem apod.)

2

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ustanovení § 119 odst. 2 SKÁLA, M., Dopady nového občanského zákoníku do zdaňování nemovitých věcí v roce 2014 – I. díl. Daně a právo v praxi 9/2013, [online]. [cit. 2016-04-07]. Dostupné z http://www.danarionline.cz/archiv/dokument/docd42716v53790-dopady-noveho-obcanskeho-zakoniku-do-zdanovaninemovitych/?search_query=dopady+nov%C3%A9ho+ob%C4%8Dansk%C3%A9ho+z%C3%A1kon%C3%ADk u+na+zda%C5%88ov%C3%A1n%C3%AD+nemovit%C3%BDch+v%C4%9Bc%C3%AD&search_results_page = 4 Dostupné z: https://cs.wikipedia.org/wiki/Nemovit%C3%A1_v%C4%9Bc 5 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 505 3

9



dočasná stavba (stavba, o které dočasnost určí stavební zákon)



inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické vedení



jednotka (byt či nebytový prostor)



věc (nikoliv jen stavba), pro kterou to stanoví právní předpis (např. ložiska vyhrazených nerostů podle horního zákona, dálnice, silnice, místní komunikace podle zákona o pozemních komunikacích) věcná práva k nemovitým věcem, popřípadě i jiná práva, které za nemovité věci prohlásí zákon (např. právo stavby).6

Příslušenství věci –„ je vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li jejím účelem, aby se jí trvale užívalo společně s věcí hlavní v rámci jejich hospodářského určení.“7 Jedná se např. o venkovní úpravy, studny, vedlejší stavby (kůlny, přístřešky, altány, balkony, sklepy, garáže, apod. Stavba – tento pojem není žádným obecným právním předpisem zvlášť vymezen. Pro účely oceňování můžeme stavbu charakterizovat jako prostorový výsledek lidské činnosti vzájemně propojující stavební prvky (stavební dílo) spojené pevně se zemským povrchem.8 „Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby.“9 V § 2 odst. 3, 4 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), dále jen „stavební zákon“, se „stavbou rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Stavba, která slouží reklamním účelům, je stavba pro reklamu. Pokud se v tomto zákoně používá pojmu stavba, rozumí se tím podle okolností i její část nebo změna dokončené stavby.“10

6

SKÁLA, M., Dopady nového občanského zákoníku do zdaňování nemovitých věcí v roce 2014 – I. díl. Daně a právo v praxi 9/2013, [online]. [cit. 2016-04-07]. Dostupné z http://www.danarionline.cz/archiv/dokument/docd42716v53790-dopady-noveho-obcanskeho-zakoniku-do-zdanovaninemovitych/?search_query=dopady+nov%C3%A9ho+ob%C4%8Dansk%C3%A9ho+z%C3%A1kon%C3%ADk u+na+zda%C5%88ov%C3%A1n%C3%AD+nemovit%C3%BDch+v%C4%9Bc%C3%AD&search_results_page = 7 Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ustanovení § 510 8 SKÁLA, M., Dopady nového občanského zákoníku do zdaňování nemovitých věcí v roce 2014 – I. díl. Daně a právo v praxi 9/2013, [online]. [cit. 2016-04-07]. Dostupné z http://www.danarionline.cz/archiv/dokument/docd42716v53790-dopady-noveho-obcanskeho-zakoniku-do-zdanovaninemovitych/?search_query=dopady+nov%C3%A9ho+ob%C4%8Dansk%C3%A9ho+z%C3%A1kon%C3%ADk u+na+zda%C5%88ov%C3%A1n%C3%AD+nemovit%C3%BDch+v%C4%9Bc%C3%AD&search_results_page = 9 Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ustanovení § 2 odst. 3 10 Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ustanovení § 2 odst. 3 a 4

10

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů v ustanovení § 3 rozlišuje stavby na: 

stavby pozemní (budovy, jednotky a venkovní úpravy)



stavby inženýrské a speciální pozemní (stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií, kanalizace, věže, stožáry, komíny, studny apod.)



vodní nádrže a rybníky



jiné stavby

„Pro účely oceňování se stavba posuzuje podle účelu užití. Při nesouladu mezi účelem užití stavby uvedeným v kolaudačním rozhodnutí nebo ve stavebním povolení a skutečným užitím se vychází podle skutečného užití stavby nebo podle stavu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena. Jestliže vybavení nasvědčuje několika účelům, má se za to, že stavba je určena k účelu, ke kterému se užívá bez závad.“11 Budova – jde o druh stavby, kterou definuje nový katastrální zákon takto: „nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí“.12 Budova však není příslušenstvím jiné budovy, které se nachází na stejném pozemku. Rodinný dům – jde o další druh stavby, „ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.“13 Pozemek – je definován jako: „část zemského povrchu oddělena oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí jiného práva, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků.“14

11

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ustanovení § 3 odst. 2 Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, ustanovení § 2 13 Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využití území, ustanovení § 2 14 Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, ustanovení § 2 12

11

Parcela – „parcelou je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.“15 Pozemek je chápán jako celek, který se může skládat s několika parcel. Hodnota – existuje více vysvětlení tohoto pojmu. Hodnota vychází z míry užitku, nabídkou a poptávkou na trhu. Obecně hodnotu chápeme jako subjektivní pohled na užitečnost věci, nelze zde hovořit o přesném čísle, ale o možném rozpětí o vzájemných srovnatelných relací nebo o pravděpodobných limitech v závislosti na tom, z jakých hledisek, za jakých podmínek a k jakému účelu je hodnota zkoumána.16 Tržní hodnota – hodnota nemovitého majetku, jíž je s největší pravděpodobností možno dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu s nemovitými věcmi mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím bez zřetele na individuální či jiné zájmy, vybočující z běžné praxe. Přitom se předpokládá, že oběma stranám jsou známá všechna fakta o předmětu prodeje, jednají obezřetně a bez donucení.17 Směrná hodnota – je hodnota nemovité věci, která slouží pro účely výpočtu daně z nabytí nemovitých věcí podle zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí a prováděcí vyhlášky č. 418/2013 Sb., účinné od 1. 1. 2014. Cena - je všeobecně uvažována jako konkrétní vyjádření určité pevné částky. Podle zákona č. 526/1990 Sb., „je cena peněžní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu (zákona o oceňování) k jiným účelům než k prodeji“18. Cena zjištěná (označováno také jako administrativní, úřední) – je cena zjištěná podle cenového předpisu; v současné době podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů (aktuálně podle vyhlášky č. 345/2015 Sb.)19 Tržní cena – je skutečně realizovaná cena při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním

15

Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, ustanovení § 2 ZAZVONIL, Z.; Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. Vydání, Praha 1996, Nakladatelství CEDUK®, 173 stran, s. 28 17 ZAZVONIL, Z.; Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. Vydání, Praha 1996, Nakladatelství CEDUK®, 173 stran, s. 30 18 Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ustanovení § 1 , odst. 2 19 BRADÁČ, A. a kol.; Věcná břemena od A do Z, praktická právní příručka, 4. vydání, Praha 1996, Vydavatelství Linde Praha, a. s., 364 stran, s. 116 16

12

dokladu o zaplacení. Na rozdíl od ceny obvyklé se do ní mohou promítnout zvláštní vlivy.20 „Naše legislativa v podstatě nezná rozlišení mezi hodnotou a cenou, rovněž i odborné veřejnosti rozdíl mezi těmito výrazy významově splývají – jedná se o vyjádření odhadnuté částky (hodnota) a vyjádření realizované částky (cena).“21 Katastr nemovitostí – jedná se o veřejný seznam, který eviduje nemovité věci na území České republiky zahrnující jejich popis, soupis, geometrické a polohové určení a zápis práv k těmto nemovitostem. Jeho součástí je evidence vlastnických, jiných věcných práv a dalších zákonem stanovených práv k těmto nemovitostem.22 Daň z nabytí nemovitých věcí – platná od 01.01.2014 (dříve daň z převodu nemovitostí) je jednorázovou daní při úplatném převodu nemovitých věcí, např. formou kupní nebo směnné smlouvy, úplatném vypořádání podílového spoluvlastnictví, dražbou, apod. Výše daně činí 4 % ze základu daně.23

20

ODBOR 26 (sekce 05) MF ČR, Komentář k určování obvyklé ceny (ocenění majetku a služeb), vydáno 25.9.2014, aktualizováno 26.09.2014, [online].[cit. 2016-04-12]. Dostupné z http://www.mfcr.cz/cs/oministerstvu/zakladni-informace/organizacni-struktura/dane-a-cla-sekce-05/odbor-26-majet-dane-dan-silnicnipopl-a-ocenovani 21 BRADÁČ, A. a kol.; Věcná břemena od A do Z, praktická právní příručka, 4. vydání, Praha 1996, Vydavatelství Linde Praha, a. s., 364 stran, s. 115 22 Dostupné z: https://cs.wikipedia.org/wiki/Katastr_nemovitost%C3%AD_%C4%8Cesk%C3%A9_republiky 23 TISKOVÁ ZPRÁVA MF ČR, Co se změní u daně z převodu nemovitostí po 1. 1. 2014? Změny budou i u daně dědické a darovací, tisková zpráva, vydáno 20.12.2013. [online].[cit. 2016-04-12]. Dostupné z http://www.financnisprava.cz/cs/financni-sprava/pro-media/tiskove-zpravy/2013/co-se-zmeni-u-dane-z-prevodunemovitosti-po-1-1-2014-zmeny-budou-i-u-dane-dedicke-a-darovaci-4576

13

2. Právní úprava při oceňování nemovitých věcí Stěžejním právním předpisem pro oceňování je zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (dále jen „zákon o oceňování“). Účinnost tohoto předpisu je od 01.01.1998. Jedná se o hmotně právní předpis, který rámcově upravuje způsoby oceňování práv a dalších majetkových hodnot a služeb zahrnující i nemovité věci. Na základě tohoto zákona se zajistí výběr daně z nabytí nemovitých věcí, který vešel v platnost 01.01.2014 zákonným opatřením Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. Do té doby se jednalo o daň z převodu nemovitostí, který upravoval zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí. Tento zákon a prováděcí právní předpisy tvoří Ministerstvo financí a reflektují politickou vůli, schválené vládou, Parlamentem ČR a prezidentem ČR. Přijetí zákona o oceňování si vynutil neudržitelný právní stav, kdy do 31.12.1997 v rozporu s Listinou základních práv a svobod byly způsoby výběru některých majetkových daní stanoveny pouze vyhláškou, nikoliv zákonem.24 V článku 2 odst. 2 Listiny základních práv a svobod je zakotveno: „Státní moc lze uplatňovat jen v případech a v mezích stanovených zákonem, a to způsobem, který zákon stanoví.“25 Zákon o oceňování specifikuje základní pojmy pro účely oceňování a způsoby oceňování majetku včetně definice obvyklé ceny zakotvené v § 2 odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

24

ORT, P.; Oceňování na tržních principech, 1. vydání, Praha 2007, Bankovní institut vysoká škola, a. s., 100 stran, s. 56 25 Listina základních práv a svobod č. 2/2003 Sb., článek 2, odst. 2

14

Mimo obvyklou cenu zákon dále uvádí i jiné způsoby oceňování majetku jako je nákladový, výnosový a porovnávací způsob oceňování, podle jmenovité hodnoty a oceňování cenou sjednanou. Jako prováděcí předpis k tomuto zákonu slouží prováděcí vyhláška. V současné době jde o vyhlášku č. 441/2013 Sb., která je platná od 01.01.2014. Vyhláška je rozdělena na dvě části: textová část (jednotlivá paragrafová ustanovení) a část příloh. Tato vyhláška metodicky stanovuje postup, jakým způsobem stanovit cenu zjištěnou nemovité věci a je každý rok novelizována z důvodu přizpůsobení cen aktuálnímu stavu na trhu. Postup při oceňování je striktně dán právním předpisem a v tom je zásadní rozdíl od způsobu stanovení hodnoty obvyklé ceny nemovité věci. Prováděcí vyhláška je ve smyslu § 32 odst. 3 zákona o oceňování majetku novelizována na základě statistik realizovaných prodejů nemovitých věcí vedených finančními úřady. Úřady shromažďují údaje o sjednaných cenách z kupních smluv a cenách zjištěných ze znaleckých posudků, přičemž provádí jejich kontrolu. Nevýhodou je, že do cen sjednaných se mohou promítnout i mimořádné okolnosti trhu zkreslující obvyklé ceny. Tyto údaje slouží jako cenotvorný podklad pro tvorbu dalších předpisů. Dále se do statistik nedostávají realizované ceny od daně osvobozeného majetku podle hmotně právního předpisu a realizované ceny při prodeji nemovitého majetku z vlastnictví nebo do vlastnictví územně samosprávních celků. Při tvorbě ceny podle předpisu je snaha koncipovat ji co nejvíce v souladu se skutečným trhem, aby výsledný odvod z výběru daně do státního rozpočtu odpovídal skutečné hodnotě nemovitosti a odvod do státního rozpočtu byl pokud možno spravedlivý. Výpočet administrativní ceny je tedy přesně dána a problematika oceňování se potom soustředí především na správný výklad platné právní normy.26

Mezi další právní předpisy upravující proces oceňování jsou především: 

občanský zákoník č. 89/2012 Sb., (dále jen „NOZ“). Nejvýznamnější zásadou při procesu oceňování vnímám zásadu uvedenou v ustavení § 506, že stavba je opět součástí pozemku. Dále NOZ definuje, co je součástí a příslušenství nemovité věci a samotnou nemovitou věc, věcné břemeno, zástavní právo, zavádí nové instituty jako právo stavby, pacht, právo zpětného prodeje a koupě, výhrada lepšího kupce, koupě na zkoušku, právo

26

HÜTTER, D., NOVOTNÝ, J., NEŠPORKOVÁ, R.; Základy oceňování majetku, 1. vydání, Ostrava 2008, Vysoká škola podnikání, a. s.,93 stran, s. 66

15

výměnku, apod. Nově upravuje také bytové spoluvlastnictví, definuje pojem jednotka (do 31. 12. 2013 bylo upraveno samostatným zákonem č. 72/1994 Sb.). 

zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, který po účely oceňování definuje pojem cena a cena obvyklá a v základní rovině rozlišuje zboží s regulovanými a cenami tímto zákonem a ceny, které nepodléhají žádné regulaci. Sjednávání cen při prodeji nemovitých věcí nepodléhá regulaci ve smyslu tohoto zákona. Do 31.12.2012 tento zákon upravoval institut regulovaného nájemné.



zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Zákon upravuje územní plánování, stavební řízení, výstavbu, definuje stavbu jako takovou a dočasnou stavbu, územní a regulační plány, obecné požadavky na výstavbu.



zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). Upravuje způsob zápisu nemovitostí do veřejného seznamu, který je stěžejním podkladem pro oceňování (poskytuje základní informace o nemovitostech jak pro oblast veřejnou, tak i pro soukromou).



zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnicích, ve znění zákona č. 444/2011 Sb., který upravuje znaleckou a tlumočnickou činnost v řízeních před státními orgány. Od 01.01.2012 zákon zaznamenal významnou změnu, která reagovala na nutnost zakotvit do právního řádu správní delikty znalců a tlumočníků a jejich sankciovatelnost.



vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využití území, která stanovuje obecné požadavky na využití území při vymezování ploch a pozemků a podmínky umisťování staveb na pozemku. Definuje pojem rodinný dům, bytový dům, stavby pro rodinnou rekreaci a ubytovací zařízení.

Dále jsou to hmotněprávní předpisy, které upravují například ochranná pásma, pásma chráněných území, přírodních výtvorů nebo památek, vyhlášené chráněné krajinné oblasti, národní parky, apod.

16

3. Oceňování obvyklou cenou z pohledu bank Obvyklá cena je založena na tržních principech. Jedná se tedy o oceňování v prostředí trhu. Zobrazuje tak reálnou hodnotu nemovitých věcí v daném čase a místě. Subjekty trhu často ovlivňují touhy a přání bez ekonomického kontextu, proto nelze vždy považovat tržní cenu sjednanou v kupní smlouvě za cenu obvyklou. Na ekonomickém pohledu je založeno oceňování podle oceňovacího předpisu a oceňování na tržních principech. Tržní hodnota zboží je neoddělitelná od tržního prostředí, je dána nabídkou a poptávkou. Bez znalosti situace na trhu s daným typem zboží (nemovitými věcmi) nelze odhadnout tržní hodnotu nemovitosti.

27

Při oceňování v tržním prostředí je třeba vyhodnotit různá právní,

ekonomická a technická rizika, dlouhodobě sledovat trh s nemovitostmi, trendy, nutná je znalost makroekonomického a mikroekonomického prostředí. Dále je třeba znalost lokality, změny, předpoklady rozvoje, apod. Jedna z nejdůležitějších podmínek zpracovatele ocenění je průběžné vytváření vlastní databáze realizovaných cen nemovitostí. Ocenění tímto způsobem je absolutně nezávislé na konkrétním postupu stanoveném právním předpisem, i když má své zásady a ustálené postupy, které jsou založeny na světových a evropských oceňovacích standardech. Oceňování cenou obvyklou na rozdíl od oceňování podle oceňovacího předpisu je individuálním procesem hledání cenotvorných argumentů. Tržní hodnotu na rozdíl od administrativní ceny nelze stanovit či zjistit, ale pouze odhadnout. Oceňování nemovitého majetku v bankovním sektoru slouží především k vyčíslení hodnoty nemovité věci pro zajištění úvěru nemovitou zástavou, kterou banka poskytuje klientovi. Vyčíslení hodnoty nemovité zástavy je zástavní hodnotou. Zástavní hodnota by neměla převyšovat cenu obvyklou definovanou v zákoně o oceňování. Banky poskytují peněžní prostředky například ve formě hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření. Hypoteční úvěry slouží především k financování koupě nemovité věci, která se nachází na území ČR. Dále mohou sloužit k financování rekonstrukce nemovité věci, opravy, výstavbu, vypořádání dědických a spoluvlastnických nároků, apod.28 Je zcela v kompetenci bankovního ústavu, jaký přístup při ocenění nemovité jistiny zvolí, neboť banka nese rizika s úvěrem spojená. Jedná se zejména o riziko nesplacení úvěru dlužníkem. Na druhé straně by však zvolená metoda měla

27

HLAVINKOVÁ, V.; Tržní oceňování nemovitostí, 1. vydání, VUT v Brně, Ústav soudního inženýrství, Brno 2012, 57 stran, s. 8 28 Dostupné z: https://cs.wikipedia.org/wiki/Hypote%C4%8Dn%C3%AD_%C3%BAv%C4%9Br

17

vycházet z tržních principů, protože v případě nezaplacení dluhu dlužníka, banka přistoupí k prodeji zajištěné nemovité věci většinou formou veřejné dražby.29 Zájmem bankovního ústavu není správa propadnutého majetku dlužníka, ale rychlé zpeněžení nemovité věci. Z toho důvodu klade důraz na zhodnocení nemovité věci především z pohledu rizik spojené s prodejem nemovité věci. Ocenění cenou obvyklou z pohledu bank vždy představuje hodnotu z pohledu kupujícího (nabyvatele nemovité věci).

3.1 Postup při zpracování obvyklé ceny Zpracovatel obvyklé ceny je odhadce nebo znalec. Ten musí vyhodnotit nemovitou věc z hlediska vhodnosti jako předmětu zástavy úvěru. Jde o zhodnocení rizik, které jsou rozhodující pro rychlý a bezproblémový prodej nemovité věci. Na rozdíl od oceňování podle oceňovacího předpisu se tímto znalec zabývá minimálně. Rizikovost nemovité věci má rozhodný vliv na obchodovatelnost na volném trhu a cena obvyklá pak vychází z jejich vyhodnocení. Existují rizika zřejmá z veřejného seznamu nemovitých věcí, jsou tedy evidovaná v katastru nemovitostí. Můžeme jej zjistit z listu vlastnictví. Dále jsou rizika, která se neevidují v katastru nemovitostí. Mezi rizika (omezení vlastnických práv), která se zapisují do katastru nemovitostí, patří: 

právo stavby,



věcné břemeno či služebnost,



zástavní právo,



budoucí zástavní právo,



podzástavní právo,



předkupní právo,



budoucí výměnek,



výhrada vlastnického práva,



výhrada práva zpětné koupě,



výhrada práva zpětného prodeje,



zákaz zcizení nebo zatížení,

29

ZAZVONIL, Z.; Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. Vydání, Praha 1996, Nakladatelství CEDUK®, 173 stran, s. 24

18



výhrada práva lepšího kupce,



ujednání o koupi na zkoušku,



přídatné spoluvlastnictví,



nájem, požádá-li o to vlastník nebo nájemce se souhlasem vlastníka,



pacht, požádá-li o to vlastník nebo pachtýř se souhlasem vlastníka,



zda jsou nemovité věci dotčeny změnou (plomba),



zda je v katastru nemovitostí evidována poznámka spornosti



zda je v katastru nemovitostí evidováno duální vlastnictví



zahájení pozemkových úprav

Mezi rizika nezjistitelná z katastru nemovitostí patří např.: nájemní vztah nebo pacht, výskyt přírodních katastrof v dané lokalitě (záplavy, zemětřesení, důlní otřesy, ekologická zátěž území, kontaminace půdy, nadměrný hluk, vibrace, ochranná pásma, omezení využití území nebo pozemku, apod.). Odhadce musí dále vyhodnotit, zda je nemovitá věc přístupná z veřejné komunikace, která umožňuje dojezd k hranici pozemku dvoustopým vozidlem. Nájem nebo pacht se díky změně zákona o katastru nemovitostí od 1. 1. 2014 zapisují do katastru nemovitostí. Ve většině případů se v praxi v současnosti setkáme s tím, že tyto rizika v katastru nemovitostí nedohledáme. Dále se můžeme setkat s duplicitním vlastnictvím, případně spornost zápisu nemovité věci v katastru nemovitostí. Mezi další právní rizika patří: 

zda skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací



zda průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci



stavba v demoličním pásmu



dočasná stavba



povodňové riziko Dále se můžeme setkat s technickými riziky, které musí odhadce vyhodnotit, jsou to

např.: 

radonové riziko ve stavbě



stavba se zhoršeným technickým stavem



stavba splňuje požadavky moderního bydlení



stavba dlouhodobě nevyužívána 19



stavba delší dobu rozestavěná



stavba velikostně naddimenzovaná

Rozlišujeme míru vlivu jednotlivých rizik na prodejnost nemovitých věcí a tím i míru vlivu jejich tržní hodnotu. Jsou rizika, která hodnotu ovlivní minimálně a tyto nemovité věci jsou vhodné pro zajištění úvěru a naopak rizika, která mohou zcela nemovitou věc znehodnotit a učinit tak nemovitou věc na trhu zcela neprodejnou. Taková nemovitá věc pak nemůže sloužit k zajištění úvěru. Příklad z praxe: Měla jsem za úkol ocenit obvyklou cenou bytovou jednotku vymezenou podle zákona č. 72/1994 Sb., s věcným břemenem pro účely daňové exekuce. Jednalo se o byt 3+1 v průměrném stavu v obci nedaleko Prostějova. Věcné břemeno bylo zřízeno pro manželku vlastníka ve středním věku. Spočívalo v doživotním užívání a bydlení bez omezení. Tento typ věcného břemene má rozhodující vliv na cenu obvyklou nemovité věci, protože s takto zatíženou nemovitou věcí se na trhu prakticky neobchoduje. Nelze tedy byt ocenit porovnávacím způsobem včetně věcného břemene. Ocenění jsem provedla tak, že nejprve jsem ocenila bytovou jednotku porovnávacím způsobem bez věcného břemene a poté samostatně věcné břemeno výnosovým způsobem. Hodnotu věcného břemene jsem odhadla podle obvyklého nájmu, neboť ve smlouvě nebylo ujednání o úplatě mezi oprávněným a povinným z věcného břemene. Poté jsem od porovnávací hodnoty bytu odečetla hodnotu věcného břemene. Takové zatížení má za následek významné znehodnocení nemovité věci. Z toho důvodu jsem rozdíl mezi obvyklou cenou a věcným břemenem ponížila o dalších 10 %. Protože nelze s takto zatíženou nemovitostí běžně na trhu obchodovat, nemůže být tato nemovitá věc předmětem zástavy úvěru u bankovního ústavu. Výsledná cena obvyklá může být i nulová. Ocenění podle oceňovacího předpisu: Podle oceňovací vyhlášky se bytová jednotka ocení porovnávacím způsobem podle § 38. Dále se samostatně ocení prakticky stejným způsobem jako cenou obvyklou věcné břemeno výnosovým způsobem podle výše obvyklého nájemného. Ve výsledku se od ceny zjištěné porovnávacím způsobem odečte hodnota věcného břemene. Rozdíl mezi cenou bytu a hodnotou věcného břemene je cena zjištěná. Podle § 49 oceňovací vyhlášky cenu zjištěnou nelze snížit více než o 80 % ceny nemovité věci bez ohledu na charakter a míru zatížení věcného břemene. Výsledná cena tedy nemůže být nulová. 20

3.2 Přístupy při oceňování obvyklou cenou Jedná se o tři základní metody oceňování, které vychází z oceňovacích standardů a ze zákona o oceňování. Jsou to: metoda nákladová, porovnávací a výnosová. Každá metoda je samostatná, ve svém přístupu odlišná od druhé a vhodná v jiných případech. Odhadce musí být schopen při ocenění nemovité věci posoudit vhodnost jednotlivé metody, míru a objektivnost tak, aby výsledná hodnota představovala reálnou hodnotu na trhu v daném čase, místě a za konkrétních podmínek. Nákladová metoda Nákladová metoda je založena převážně na pořizovacích nákladech na nemovitou věc a jejím výsledkem je tzv. věcná hodnota. Měla by tedy představovat celkové náklady na znovuvybudování oceňované nemovitosti ve stavu k datu ocenění včetně nákladů na nákup pozemku.30 Jedná se o cenu minulou za předpokladu, že hodnotíme dokončenou stavbu. Porovnávací metoda Je založená na bázi porovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí, které byly realizovány v nedávné době na trhu. Výsledkem je porovnávací hodnota rovnající se ceně podobné nemovité věci dosažené na volném trhu se zohledněním případných odlišností a časovým odstupem. Tato metoda je nejobjektivnější a nejspolehlivějším nástrojem, jak určit tržní hodnotu nemovité věci, neboť je skutečnou reflexí trhu. Jedná se o cenu současnou. Výnosová metoda Reprezentuje čistě ekonomický, podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet výnos. Tato metoda tedy preferuje užitné hledisko a jejím výsledkem je výnosová hodnota rovnající se součtu všech předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovité věci po dobu její ekonomické životnosti. Budoucí výnosy se přepočítávají na současnou hodnotu peněz pomocí tzv. kapitalizace.31 Jedná se o cenu budoucí.

30

ZAZVONIL, Z.; Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. Vydání, Praha 1996, Nakladatelství CEDUK®, 173 stran, s. 58 31 ZAZVONIL, Z.; Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. vydání, Praha 1996, Nakladatelství CEDUK®, 173 stran, s. 133 a 135

21

Tabulka 1 Základní metody oceňování Minulost nákladová metoda

Současnost porovnávací metoda

Budoucnost výnosová metoda

S jakými náklady jsme majetek v minulosti realizovali.

Jaká je současná obvyklá cena majetku na trhu.

Jaký očekáváme v budoucnosti zisk.

Zdroj: DÖRFL, L.; KRATĚNA, J.; ORT, P.; VÁCHA, V.; Soudní znalectví aneb minimum znalostí znalce nejen v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí, 1. vydání, Praha 2009, Nakladatelství ČVUT, 148 stran, s. 98

3.2.1 Nákladová metoda Nákladová metoda spočívá v porovnání a substituci nákladů na realizaci podobných nemovitých věcí s těmi, které jsou oceňovány. Základní princip spočívá v tom, že předpokládané náklady na realizaci oceňované stavby jsou odvozeny ze stavebních nákladů na novostavbu, která má podobné funkční a technické parametry. Od nákladové hodnoty se odečítá míra opotřebení oceňované stavby.32 Kromě technického opotřebení stavby se dále odečítají funkční nedostatky (majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji) a morální zastarání (funkční vybavení, které již neodpovídá současným trendům). 33 Nákladová metoda by nám tedy měla vyčíslit celkové náklady na pořízení stavby v době ocenění nemovité věci včetně nákladů na pořízení pozemku aneb „za kolik byla nemovitá věc postavená“. Nejčastěji používané metody pro stanovení nákladové hodnoty stavby jsou: 

individuální cenová kalkulace (je nejpracnější a zároveň nejvýstižnější). Metoda umožňuje stanovení jednotkové ceny dané položky. Náklady na jednotlivou konstrukci rozdělují na přímé (materiál, mzdy dělníků, stroje a zařízení, sociální a zdravotní pojištění mezd, náklady na pořízení materiálu, výrobní a správní režie) a nepřímé náklady (zisk).34



podrobný položkový rozpočet - jde o pracnou a podrobnou metodu, kterou lze provést u staveb s kompletní stavební dokumentací nebo novostaveb. Metoda rozlišuje jednotlivé prvky stavebních konstrukcí na základě druhu a výměry na dané stavbě. Výsledné objemy

32

ZAZVONIL, Z.; Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. vydání, Praha 1996, Nakladatelství CEDUK®, 173 stran. s. 133 a 135. 33 ORT, P.; Oceňování nemovitostí – moderní metody a přístupy, 1. vydání, Praha 2013, Nakladatelství Leges s. r. o., 178. publikace, 176 stran, s. 107 a 108, 110 a 111 34 BRADÁČ, A. a kolektiv; Teorie oceňování nemovitostí, V. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM s. r. o., Brno, v roce 2001, 616 stran, s. 105

22

pro každý druh a provedení se násobí jednotkovou cenou, zjištěnou v příslušném dílu katalogu cen stavebních prací. Ke každé položce lze provést připočtení přirážek podle pravidel pro stanovení cen stavebních prací. Součtem těchto položek je reprodukční (pořizovací) cena.35 

metody agregovaných položek (stavebnicový způsob). „Agregované položky představují sdružení několika rozpočtových položek do jedné, kdy jsou v rámci jedné agregace sloučeny položky stavebních prací tak, že tvoří ucelenou konstrukci. Například položka železobetonových základových pasů v rámci agregace obsahuje i potřebné bednění, výztuž a odbednění konstrukce.“36 Metoda je poměrně rychlá a přesná.



propočet ceny pomocí technických hospodářských ukazatelů (THU). Jde o nejjednušší a oblíbenou metodu, která je však méně přesná. Metoda je založena na statistickém vzorku již realizovaných staveb, které jsou rozděleny podle druhu a vybavení. Stanovuje průměrnou jednotkovou cenu za 1 m3 obestavěného prostoru stavby, 1 m2 plochy nebo délkovou jednotku stavby. Reprodukční cena se stanoví vynásobením průměrné ceny za danou jednotku stavby. Metoda se používá před realizací stavby a bývá součástí dokumentace pro stavební či územní řízení. Cenu za 1 m3 obestavěného prostoru můžeme dohledat na stránkách www.stavebnistandardy.cz.37



ocenění nákladovým způsobem podle oceňovacího předpisu bez použití indexu pp. Odhadce může při ocenění tržním způsobem použít i tento způsob, musí však zvážit všechny aspekty a její vhodnost, aby ocenění nákladovým způsobem mělo dostatečnou vypovídací hodnotu o vynaložených nákladech.

Bankovní ústavy pro zajištění pohledávky nákladovou metodu oceňování používají jako stěžejní informaci o nákladech na pořízení stavby. Vyjadřuje tzv. pojistnou hodnotu nemovité věci. Často se tato metoda ocenění používá pro pojišťovny a zajímá také investory, neboť slouží jako podklad pro vyčíslení rozdílu mezi náklady na pořízení stavby, potencionálním ziskem a dohodnutou kupní cenou ve smlouvě.

35

BRADÁČ, A., FIALA, J.; Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, 1. vydání, Vydavatelství Linde Praha a. s., v roce 1996, 492 stran, s. 76 36 BRADÁČ, A., FIALA, J.; Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, 1. vydání, Vydavatelství Linde Praha a. s., v roce 1996, 492 stran, s. 76 37 Dostupné z: http://www.rozpocty.net/faq_terminyvrozpoctech.html

23

3.2.2 Porovnávací metoda Metoda je založena na bázi porovnání hodnoty oceňované nemovité věci s hodnotou podobných, nedávno obchodovaných nemovitých věcí. Tato metoda je velmi rozšířená, protože výsledky jsou relativně přesné a odráží současný stav trhu.38 Při oceňování na tržních principech je pro bankovní ústavy tato metoda naprosto stěžejní. Aby byla hodnota nemovité věci optimální, musí být splněny čtyři základní podmínky: 

oceňované a porovnávané nemovité věci musí být skutečně srovnatelné (rozsah, kvalita a užitek)



porovnávané ceny musí být poměrně aktuální



porovnávané ceny musí vycházet z dostatečného počtu realizovaných obchodů



porovnání musí probíhat ve stejných podmínkách (účastníci obchodu, příslušný segment trhu a rozsahu oblasti, v níž nemovitá věc působí).

Čím více se porovnávané nemovité věci liší (velké časové rozdíly mezi datem obchodu srovnávané nemovité věci a datem ocenění dané nemovité věci, velké rozdíly příslušné lokality a menší počet obchodů), tím stoupá riziko nepřesnosti výsledku porovnávací metody. 39

Základním předpokladem této metody je tedy sběr informací o skutečných realizovaných

obchodech nemovitých věcí. Rozeznáváme dva způsoby výpočtu hodnoty porovnávací metodou: 

přímé porovnání



nepřímé porovnání

U přímého porovnání je hledána hodnota oceňované nemovitosti s realizovanou cenou obdobné nemovitosti, která je vybraným vzorkem podobných parametrů. Nejlépe je srovnávání dané nemovité věci se 4 na trhu realizovanými prodeji podobných nemovitých věcí (vzorky), minimálně však se třemi vzorky. Důležitá je kvalita vybraných vzorků nikoliv jejich vysoký počet vybírané náhodně. Jednotlivé odlišnosti a podobnosti jsou zohledněny pomocí koeficientu odlišnosti, které si určí odhadce podle typu nemovité věci a její využitelnosti. Pozitivní odlišnosti se zohlední srážkou a negativní přirážkou k obchodovatelné

38

ZAZVONIL, Z.; Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. vydání, Praha 1996, Nakladatelství CEDUK®, 173 stran, s. 79 39 ZAZVONIL, Z.; Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. vydání, Praha 1996, Nakladatelství CEDUK®, 173 stran, s. 79

24

ceně.

40

Výše koeficientu by měl vycházet z odborné úvahy odhadce založené na průkazném

rozboru trhu. Metodu přímého porovnání používám v praktické části. Nepřímé porovnání je hledána hodnota oceňovaných nemovitostí s realizovanými cenami podobných nemovitostí, jejichž průměrná cena je určitým standardem. Výhodnější je tento způsob – průměrná standardní cena eliminuje extrémní vlivy a je tudíž „bezpečnější“. Každý odhadce by měl průběžně vytvářet vlastní databázi prodejních cen nemovitých věcí a dále sledovat další možné zdroje těchto cenných informací. Nejčastěji to bývají realitní inzerce, spolupráce s realitními kancelářemi, vzájemná spolupráce mezi odhadci, výsledky dražeb, informace od správců nemovitého majetku, veřejný seznam nemovitostí (katastr nemovitostí, který shromažďuje nabývací tituly nemovitostí), přímý kontakt s lidmi, kteří prodávají, kupují nebo pronajímají nemovité věci, stavební investoři a také běžní lidé, kteří velmi dobře znají danou lokalitu a místní poměry. Tyto informace by měl odhadce dále vyhodnotit, a pokud je to možné, ověřit z jiných pramenů. 41

3.2.3 Výnosová metoda Výnosová metoda oceňování se používá u těch nemovitých věcí, které jsou schopné pro svého vlastníka produkovat zisk - výnos v peněžité či nepeněžité formě. Výnosovou metodou se oceňují veškeré nemovité věci, které lze pronajmout. Jsou to např. nájemní bytové domy, komerční nebo výrobní objekty, dále pak byty, rekreační objekty nebo rodinné domy, kde je o pronájem zájem. Také jsou to zemědělské pozemky, pozemky sloužící jako parkoviště, lyžařský svah nebo jiné pronajímatelné pozemky. Tyto nemovité věci jsou přednostně pořizovány z důvodu zhodnocení peněz, nikoliv pro vlastní potřebu vlastníka např. pro bydlení, apod. Tato metoda je založena na principu, že výnosová hodnota se rovná součtu všech očekávaných budoucích výnosů plynoucích z pronájmu/pachtu nemovité věci přepočtených na současnou hodnotu peněž pomocí míry kapitalizace.42 „Kapitalizační míra je vyjádřením

40

ZAZVONIL, Z.; Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. vydání, Praha 1996, Nakladatelství CEDUK®, 173 stran, s. 88 41 ZAZVONIL, Z.; Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. vydání, Praha 1996, Nakladatelství CEDUK®, 173 stran, s. 81 42 ZAZVONIL, Z.; Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. vydání, Praha 1996, Nakladatelství CEDUK®, 173 stran, s. 99

25

míry zhodnocení kapitálu vloženého do podniku.“43 Míra kapitalizace je v podstatě úroková míra, která zohledňuje tzv. časovou hodnotu peněz a převádí různé formy a typy očekávaných budoucích výnosů na současnou hodnotu.44 Míra kapitalizace se uvádí v procentní sazbě. Na úrokovou míru pak významně působí inflace, která peníze (nemovité věci) zhodnocuje nebo naopak znehodnocuje. Nejčastější způsoby, jak zjistit hodnotu míry kapitalizace jsou: 1. metoda přímé kapitalizace 2. metoda nepřímé kapitalizace Metoda přímé kapitalizace nejvíce zobrazuje reálnou situaci na trhu. Jedná se o výpočet poměru realizovaných tržních cen, nikoliv hodnot, a skutečných výnosů z nemovitých věcí. Metoda nepřímé kapitalizace je založena na součtu 4 základních prvků: 

kapitalizační (úroková) míra bezrizikové investice (je zveřejňována centrální bankou). Jde například o úrokovou míru státem emitovaných dluhopisů, kterou zjistíme z údajů zveřejňovaných statistickými úřady nebo centrální bankou.



míra inflace, která je aktuální k datu ocenění. Vlivem inflace se reálná hodnota kapitálu snižuje. Je zveřejňována za určité období Českým statistickým úřadem. V případě, že v nájemní smlouvě je sjednána inflační doložka, počítá se s touto hodnotou.



míra rizika - tj. míra návratnosti investice do nemovitého majetku. Je spojena s riziky např.: požár, zřícení budovy, havárie, hospodářská krize, hyperinflace, změny v legislativě, významné politické změny, válečný stav, apod. Obecně se nemovité věci považují za méně rizikové ve srovnání například s cennými papíry.



míra ekonomické životnosti – tj. doba, po kterou je majetek schopen produkovat zisk. Nemovité věci jsou majetkem s vysokou mírou ekonomické životnosti – jedná se o dobu, která uplyne od jedné generální opravy ke druhé. Hodnota se uvažuje v rozmezí od 1 % do 6 %.45

43

DÖRFL, L.; KRATĚNA, J.; ORT, P.; VÁCHA, V.; Soudní znalectví aneb minimum znalostí znalce nejen v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí, 1. vydání, Praha 2009, Nakladatelství ČVUT, 148 stran, s. 113 44 ZAZVONIL, Z.; Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. vydání, Praha 1996, Nakladatelství CEDUK®, 173 stran, st. 111 45 ORT, P.; Oceňování nemovitostí – moderní metody a přístupy, 1. vydání, Praha 2013, Nakladatelství Leges s. r. o., 178. publikace, 176 stran, s. 76 až 78

26

Metodu nepřímé kapitalizace využívá oceňovací předpis. Při výpočtu výnosové hodnoty pro bankovní účely se často setkáme s tzv. věčnou rentou. Je to případ, kdy uvažujeme s konstantním (stejným) výnosem z pronájmu po dlouhou dobu. Jde o trvale dosažitelný roční výnos. Výpočet výnosové hodnoty je následující:

46

Výnosová hodnota =

Postup výpočtu výnosové hodnoty je následující. Odhadce nejprve musí provést analýzu o užitečnosti a nejvyšším možném využití nemovitého majetku. Dále je nezbytná analýza nájmů v nájemní smlouvě. Odhadce vyhodnotí způsob a dobu pronájmu z nájemních smluv, musí posoudit, zda sjednaná cena pronájmu je ve výši obvyklého nájmu. Čím delší doba sjednání nájmu bez možnosti výpovědi nebo jiného způsobu ukončení, tím je riziko výnosnosti vyšší. Příklad užitečnosti a vyhodnocení nájemní smlouvy uvádím v praktické části v ocenění budovy prodejny v Bedihošti. Při výpočtu výnosové hodnoty se uvažuje s tzv. čistým nájmem. Jedná e o cenu bez energií a dalších poplatků. Od čistého nájmu se odečítá: 

neobsazenost a ztráta vlivem neplacení nájemného (nelze exaktně stanovit, musíme brát v úvahu konkrétní podmínky v daném čase a místě; většinou se pohybuje v rozmezí od 5 % do 20 %).



provozní výdaje přímo související s provozem objektu, jsou to: pojištění, daň z nemovitých věcí, správní režie, výdaje na správu objektu, pronájem pozemku, marketing, apod. Nelze zde odečítat daň z příjmů, neboť přímo nesouvisí s nemovitým majetkem.



rezerva na renovace (náklady na opravy objektu).

Po odečtení těchto položek od celkového čistého nájmu získáme čistý provozní příjem, který dál upravíme stanovenou mírou kapitalizace. Výsledkem je pak výnosová hodnota nemovitých věcí. Obecně platí, že výnosová hodnota nemůže převýšit porovnávací hodnotu nemovité věci, neboť to vyplývá z logiky tržních podmínek a z ekonomických zákonitostí.

46

ORT, P.; Oceňování nemovitostí – moderní metody a přístupy, 1. vydání, Praha 2013, Nakladatelství Leges s. r. o., 178. publikace, 176 stran, s. 83 až 84

27

Tato metoda poslouží jako další cenový argument, ale také si ověříme správnost výpočtu porovnávací hodnoty nemovité věci.47

3.2.4 Reziduální metoda Reziduální metoda představuje jednu z možností tržního ocenění pozemku, jehož aktuální způsob a míra stavebního využití není optimální. Je založena na ocenění nemovité věci, která odráží její nejlepší a nejvyšší využití z hlediska právního, technického a ekonomického a zajistí maximální produktivitu pozemku.48 „Je to kupříkladu tehdy, jedná-li se o pozemek nezastavěný resp. zastavěný zástavbou, kterou je ekonomicky výhodné odstranit a na jejím místě vystavět stavbu novou.“

49

. Pro odvození jednotlivých nákladů na výstavbu a ostatních

veličin lze použít vypracovaný investiční rozpočet. Kalkulovaná výše nákladů by však měla odpovídat obvyklým cenám. Postup odhadu reziduální hodnoty pozemku je následující: 

nejprve se stanoví hodnota nemovité věci po jejím dokončení. K tomu bývá využito výnosové nebo nákladové metody.



od budoucí hodnoty celé nemovité věci se odečtou náklady potřebné na výstavbu. Jedná se o náklady stavební, náklady na případné odstranění ekologické zátěže, vypracování projektu, poplatky, daně, financování výstavby, režijní náklady, apod.



odečte se obvyklý zisk a riziko developera



současná hodnota výsledného rezidua představuje hodnotu pozemku stanovenou reziduální metodou.

Tato metoda má svá rizika. Jsou to například: 

tržní riziko (konečná očekávaná cena stavby může být odlišná – souvisí se změnami cen stavebních prací)



riziko změny úrokových sazeb (souvisí s tím, že vlastník pozemku používá pro výstavbu cizí zdroje financování, to jsou bankovní úvěry)



riziko nemožnost projekt výstavby zrealizovat (dojde ke změně územního nebo regulačního plánu, nově vzniklé ochranné pásmo, stavební uzávěra, apod.)

47

DÖRFL, L.; KRATĚNA, J.; ORT, P.; VÁCHA, V.; Soudní znalectví aneb minimum znalostí znalce nejen v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí, 1. vydání, Praha 2009, Nakladatelství ČVUT, 148 stran, s. 108 až 113 48 DUŠEK, D.; Základy oceňování nemovitostí, 4. vydání, Praha 2011, VŠE v Praze, Nakladatelství Oeconomica, 138 stran, s. 55 49 Dostupné z: http://www.la-ma.cz/?p=113

28

Naopak výhodou této metody je úzká provázanost s realitním trhem, vysoká míra transparentnosti a zohlednění veškerých hodnotových faktorů pozemku.50

Využití z pohledu banky: Tato metoda se využívá zejména pro investory, kteří využívají financování projektu výstavby prostřednictvím bankovního úvěru.

50

DUŠEK, D.; Základy oceňování nemovitostí, 4. vydání, Praha 2011, VŠE v Praze, Nakladatelství Oeconomica, 138 stran, s. 55 až 58

29

4. Oceňování podle právního předpisu 4.1 Metodický princip podle oceňovacího předpisu Metodický princip a postup při oceňování podle předpisu stanovuje prováděcí vyhláška o oceňování. Rozlišuje jednotlivé části nemovitých věcí: stavby, drobné stavby, venkovní úpravy, inženýrské stavby, pozemky a trvalé porosty. Ocenění stavby je založeno na jednotkové základní ceně závisející na účelu stavby, která je vynásobena obestavěným prostorem a dále je upravována koeficienty, přirážkami nebo srážkami. V hodnotě jednotlivých koeficientů spočívá cenotvorná úprava základních cen nemovitých věcí.

Základní měrnou jednotkou u budov je obestavěný prostor v m3, u

bytových a nebytových jednotek je základní měrnou jednotkou podlahová plocha v m2. Postup měření a výpočet výměr staveb a jejích částí určuje příloha č. 1, která je součástí prováděcí vyhlášky zákona o oceňování majetku. Způsoby oceňování podle prováděcí vyhlášky jsou následující: 

nákladový způsob (použije se při ocenění zemědělské usedlosti, rozestavěného RD, rekreačního objektu nebo samostatné garáže, dále u RD s obestavěným prostorem nad 1 100 m3. Dále při ocenění budov a hal, které nejsou pronajímatelné nebo u těchto staveb, u kterých to určí § 33 vyhlášky)



porovnávací způsob (použije se u RD s obestavěným prostorem do 1 100 m3, bytových jednotek, rekreačních objektů a samostatných garáží)



kombinace nákladového a výnosového způsobu (určí § 22 a 23 vyhlášky, jsou to zejména budovy a haly pronajaté zcela nebo částečně).

4.1.1 Nákladový způsob Při výpočtu ceny zjištěné nákladovou metodou se obestavěný prostor budovy vynásobí základní cenou a ta se dále upraví koeficienty. U rodinného domu jsou to: 

K4 koeficient vybavenosti - jeho výše závisí na vybavenosti jednotlivých konstrukčních prvků dlouhodobé a krátkodobé životnosti, zda jsou standardní, podstandardní, chybějící či nadstandardní.



K5 polohový koeficient - jeho výše vyjadřuje počet obyvatel města či obce, ve kterém se nemovitá věc nachází bez ohledu na atraktivitu místa.

30



Ki koeficient změny cen staveb, tzv. koeficient inflace - vyjadřuje hodnotu, o kolik se změnila cena stavby či pozemku od základní cenové báze k datu platnosti vyhlášky.



Kp koeficient prodejnosti - jedná se o poměrně významný koeficient, který v prováděcích vyhláškách účinných do 31.12.2013 jako jediný vnášel tržní pohled do nákladové metody. Kp zohledňoval ekonomický efekt, tj. poptávka a nabídka na volném trhu. Kp vyjadřoval zprůměrovaný poměr mezi věcnou a tržní hodnotou nemovité věci v dané lokalitě. Z toho důvodu se hodnota koeficientu každým rokem aktualizovala.

Výpočet nákladové ceny nemovité věci je následující. Od předepsané základní ceny upravené těmito koeficienty se vynásobí obestavěný prostor stavby a odečte se míra opotřebení, jejíž postup stanovuje příloha č. 15 prováděcí vyhlášky. Po odečtení opotřebení vypočteme výslednou cenu stavby nákladovým způsobem. Nákladovým způsobem s použitím koeficientu prodejnosti se oceňovaly jakékoliv rodinné domy do 31.12.2008. Teprve vyhláška č. 456/2008 Sb., účinná od 01.01.2009, zavedla porovnávací způsob u rodinných domů. Rozdíl (pohled banky): Nákladová hodnota nemovité věci zobrazuje její zejména technický stav, vybavenost, míru opotřebení a závady. Je několik způsobů, jak stanovit nákladovou hodnotu (to je popsáno v kapitole 3.2.1). Pokud je míra opotřebení vyšší, je nutné zvážit vhodnost nemovité věci k zástavě. Nákladová hodnota pak představuje pojistnou hodnotu nemovité věci při zajištění pohledávky. Na nákladovou hodnotu pak nejčastěji navazuje ocenění porovnávací metodou. Pro bankovní účely například hodnotu rodinného domu oceňujeme dvěma způsoby, nákladovou a porovnávací metodou.

4.1.2 Porovnávací způsob Tento způsob oceňování se nejvíce přibližuje způsobu stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí. Porovnávacím způsobem se podle předpisu oceňují rezidenční nemovitosti. „Indexová porovnávací metoda je založena na principu odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty jiného pozemku na základě zohlednění některých jeho odlišných vlastností.“51 Indexová metoda byla převzata z německého modelu, kde je běžně užívána několik let.

51

Dostupné z: http://www.la-ma.cz/?p=113

31

Stanovená průměrná indexovaná cena za 1 m3 obestavěného prostoru stavby se vynásobí indexem cenového porovnání, který obsahuje: 

index trhu (zde se zohlední zejména vliv poptávky a nabídky na volném trhu, vlivy právních stavů na prodejnost, povodňové riziko apod.)



index polohy (zohledňuje např. polohu v rámci obce, občanskou vybavenost, napojení na IS, dopravní dostupnost apod.)



index konstrukce a vybavení (pouze u stavby, kde se zohledňuje její vybavenost a celkový technický stav)



index omezujících vlivů u pozemků (zde se mohou zohlednit aspekty, jako tvar a velikost pozemku, ochranná pásma, svažitost a orientace ke světovým stranám, výskyt pozemků v chráněných oblastech nebo národních parcích, ostatní kritéria jinde neuvedená).

Každý index obsahu několik stanovených hodnotících znaků, které se zařazují do jednotlivých pásem. Každé kvalitativní pásmo má přiřazenou hodnotu. Tato hodnota vyjadřuje určité měřítko odlišnosti od standardu stanovené vyhláškou (nadstandard, podstandard nebo chybějící konstrukce či vybavení). U každého indexu lze kromě určujících znaků zohlednit další aspekty jinde neuvedené, tedy neurčené vyhláškou. Znalec může uplatnit tržní či jiné faktory mající vliv na cenu nemovité věci. Index cenového porovnání nahradil od 01.01.2014 koeficient prodejnosti používaný v nákladové metodě. Indexová metoda je použita při ocenění rodinného domu ve Vícově v praktické části 2. znalecký posudek o ceně zjištěné. Rozdíl (pohled banky): Jedná se o metodu svým označením shodnou s porovnávací metodou oceňovanou tržním způsobem. Umožňuje zohlednit aspekty trhu, jako např. stav nabídky a poptávky, negativní či pozitivní vlivy na trhu, občanskou vybavenost obce, dopravní dostupnost a obslužnost, konfliktní skupiny obyvatel, apod. Tyto vlivy nelze u nákladové metody zohlednit. Z pohledu banky se tento způsob výpočtu ceny a míry uvedených korekcí kvalitativních pásem stanovující vyhláškou nejvíce přibližuje porovnávací metodě odhadu ceny obvyklé. Cena obvyklá se odhaduje na základě porovnání s obdobnými nemovitosti vybrané odhadcem pomocí koeficientů odlišnosti. Ocenění podle vyhlášky není prováděno na základě srovnání vybraných obdobných nemovitých věcí, jak je tomu u tržního principu oceňování, ale jedná se

32

o indexaci hodnot stanovených vyhláškou.52 Přesto však výsledná cena nemovité věci určená podle vyhlášky a cena obvyklá může být podobná, ne-li v některých případech shodná.

4.1.3 Výnosový způsob Podle platné vyhlášky se nemovité věci oceňují kombinací výnosového a nákladového způsobu. Tímto způsobem se vypočítá cena pronajaté budovy či haly a u těch staveb, u kterých to určí § 22 a 23 vyhlášky. To jsou částečně pronajaté nebo nepronajaté budovy a haly. Výnos u nepronajatých prostor se stanoví podle obvyklého nájemného. Cena nemovité věci se nejprve určí nákladovým způsobem, poté výnosovým způsobem bez použití indexu cenového porovnání. Od čistého ročního výnosu nemovité věci se odečítají náklady, jako pojistné, daň z nemovitých věcí, náklady na opravu. „Roční nájemné zjištěné za celou stavbu nebo soubor staveb se sníží o 40 % a o nájemné z pozemku, je-li jiného vlastníka.“53 Snížení nájmu o 40 % je pevně stanovené vyhláškou. Vztahuje se k veškerým druhům budov a hal bez ohledu na lokalitu, kde se nemovitá věc nachází. Takto upravený výnos se vynásobí mírou kapitalizace stanovenou v příloze č. 16 vyhlášky. Nakonec se výsledná cena sníží či zvýší koeficientem analýzy rozvoje nemovité věci. Analýza rozvoje zobrazuje schopnost nemovité věci přizpůsobit se předpokládaným změnám v okolí a rozvojovými možnostmi nemovité věci. Změnami okolí se rozumějí budoucí změny charakteru okolní zástavby v návaznosti na územní plán, realizace staveb v okolí posuzované nemovitosti s výrazným dopadem na její výnosnost nebo prodejnost (např. nová občanská vybavenosti v blízkém okolí, výstavba dopravních či průmyslových staveb, otvírka stanice metra, těžebního území aj.), fiskální a dotační politika státu, cenové regulace aj.54 Jde o analýzu využití nejlepšího a nejvyššího využití. Vzorec pro výpočet výsledné ceny kombinací nákladového a výnosového způsobu je následující: CV + 0,10 × | CV – CN | = celková cena CV = cena výnosová CN = cena nákladová55

52

DUŠEK, D.; Základy oceňování nemovitostí, 4. vydání, Praha 2011, VŠE v Praze, Nakladatelství Oeconomica, 138 stran, s. 113 53 SUPERATOVÁ, A.; Současné oceňovací předpisy, 1. vydání, Brno 2011, VUT v Brně, Ústav soudního inžernýrství, 68 stran, s. 35 54 SUPERATOVÁ, A.; Současné oceňovací předpisy, 1. vydání, Brno 2011, VUT v Brně, Ústav soudního inžernýrství, 68 stran, s. 36 55 Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, příloha č. 23

33

Z tohoto vzorce vyplývá, že do ceny nevstupují tržní aspekty oceňované nemovité věci (zejména poloha nemovité věci, místní poměry, nabídka a poptávka). Rozdíl (pohled banky): Pokud budu srovnávat čistě výnosový způsob, jde o výpočet založený na stejných principech s tím rozdílem, že vyhláška stavuje typy budov a hal, u kterých se tento způsob výpočtu uplatní. Neuplatní se u všech pronajatých nebo pronajímatelných objektů. Jako velkou nevýhodu vnímám skutečnost, že cenu objektu vypočtenou tímto způsobem neovlivňuje index cenového porovnání. Nelze tedy zohlednit cenotvorné faktory, kterými jsou např.: 

dispoziční řešení objektu



celkový výnosový potenciál



výpadky v placení nájemného (sezónní nájem)



bonita nájemce (spolehlivost placení)



doba trvání nájemního vztahu



nabídka, poptávka



lokalita

U ceny obvyklé se oceňují výnosovou metodou veškeré nemovité věci, které pro svého vlastníka jsou schopny produkovat zisk. Vedle budov to mohou být pozemky, např. veřejná parkoviště v centrech měst, v turistických lokalitách, pozemky lyžařských vleků v horských střediscích, bytové jednotky a rodinné domy v lokalitách, kde se běžně pronajímají, rekreační objekty, apod. Dále bych se věnovala způsobu určení míry kapitalizace, který významně ovlivňuje výslednou hodnotu nemovité věci. Rozdíl (míra kapitalizace): Cena zjištěná: míra kapitalizace pro určitý typ pronajaté nebo pronajímatelné nemovité věci (konkrétně budovy či haly) je stanovena v příloze č. 22 prováděcí vyhlášky. Hodnota míry kapitalizace se neaktualizuje podle situace na trhu v rámci každoroční novelizace vyhlášky. Přitom ceny daných typů nemovitých věcí oceňovaných výnosovým způsobem zaznamenaly v obecné rovině v době ekonomické recese významný pokles. Znalec má možnost pouze snížit či zvýšit míru kapitalizace jen o 0,5 % s příslušným odůvodněním. Zde může uvést zvýšené riziko nepronajatelnosti nebo víceúčelové využití objektu. Vezměme v úvahu, jaká 34

ekonomická situace byla v ČR před rokem 2009. Míra inflace v roce 2008 dosahovala 6,3 %. V roce 2009 klesla na 1,0 %, v roce 2010 činila 1,5 % a zatím nejvyšší míra inflace od roku 2008 byla v roce 2012 a činila 3,3 %.56 Výrazný pokles inflace způsobil zlevnění hypotečních úvěrů poskytovaných bankami a došlo k poklesu realizovaných cen nemovitých věcí vůbec. Bohužel tato situace se v hodnotách míry kapitalizace v oceňovací vyhlášce vůbec nezohlednila, což je patrné z tabulky 2 z přílohy č. 22 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Cena obvyklá: míru kapitalizace stavuje odhadce. Zpracovatel odhadu musí vyhodnotit aktuální situaci na trhu: 

výnos nemovité věci v dané lokalitě, který je vztažen k realizovaným tržním cenám



možnosti pronájmu a výnosu z pronájmu v dané lokalitě daného typu nemovité věci



další cenotvorné faktory (lokalita, nabídka a poptávka, dopravní dostupnost nebo obslužnost, občanská vybavenost v okolí, atd.)

Dobrý odhadce by měl při určení výše kapitalizační míry vycházet z možného průměrného bezrizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu a z výše uvedené míry inflace v daném čase. V případě, že ceny nemovitých věcí jsou nižší a očekáváme klesající výnosy (zisky z pronájmu), zvýší se kapitalizační míra přičtením složky na návratnost investic. Čím vyšší míra kapitalizace, tím je i rizikovější výnosnost nemovité věci.57

56

Dostupné z: https://www.czso.cz/csu/czso/mira_inflace ZAZVONIL, Z.; Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. vydání, Praha 1996, Nakladatelství CEDUK®, 173 stran, s. 113 57

35

Tabulka 2 Míra kapitalizace dle vyhlášky č. 3/2008 Sb., platné od 01.02 2008 do 31.12.2013 Číslo položky 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Název položky (účel nemovitosti) Nemovitosti pro výrobu a garážování Nemovitosti pro obchod a administrativu Nemovitosti pro hromadné ubytování a stravování Nemovitosti pro dopravu, spoje a školství Nemovitosti pro kulturu Nemovitosti pro zdravotnictví Nemovitosti pro zemědělství Nemovitosti pro skladování Bytové domy Ostatní nemovitosti Majetková práva

Míra kapitalizace v% 10 7 8 9 8 8 7 6 5 8 12

Zdroj: Vyhláška č. 3/2008 Sb., k provedení zákona o oceňování, příloha č. 22

Příklad z praxe: Při prodeji spoluvlastnického podílu na bytovém domě poplatník daně z nabytí nemovitých věcí doložil znalecký posudek. V podstatě se jednalo o prodej bytové jednotky 3+1 v bytovém domě, kde ostatní spoluvlastníci budovy vlastnili další 3 byty. Bytový dům se nacházel v malé obci vzdálené asi 20 km od Prostějova a z technického hlediska byl obyvatelný. Tyto byty nebyly samostatně vymezeny podle zákona č. 72/1994 Sb., ani podle nového občanského zákoníku. Jeden byt byl obydlen problémovou skupinou obyvatel, takže zájem o tuto nemovitost je trhu značně snížen. V dané obci také nejsou obvykle byty pronajímány pro nízký zájem. Obyvatelstvo dává přednost vlastnímu bydlení. Podle § 31 odst. 1 písm. c) oceňovací vyhlášky se budova typu K (bytový dům) ocení vždy kombinací výnosového a nákladového způsobu, i když není pronajímán a technický stav pronajmutí umožňuje. Z toho důvodu musí být bytový dům oceněný jako celek kombinací výnosového a nákladového způsobu, přičemž nájemné má být stanoveno v obvyklé výši. Z celku se pak vypočte příslušný spoluvlastnický podíl a to je výsledná cena zjištěná. Vyhláška nedokáže zohlednit skutečnost, že v některých lokalitách se dané typy nemovitých věcí stěží pronajmou z důvodu nízkého zájmu. Nedokáže postihnout problémové skupiny obyvatel v domě. V tomto případě tak cena zjištěná přesahuje cenu obvyklou.

36

4.1.4 Oceňování pozemků Zákon o oceňování v § 9 pozemky rozlišuje na dva základní typy: 

pozemky stavební (pozemek zastavěný stavbou, pozemek v jednotném funkčním celku k takovému pozemku, např. zahrada u domu a pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří bez ohledu na skutečný stav),



pozemky nestavební (lesní pozemky, pozemky vodní plochy a vodních nádrží, zemědělské pozemka a jiné pozemky – neplodná půda, pozemky hospodářsky nevyužité).

Podle zákona o oceňování se při oceňování pozemku vychází podle toho, jak je pozemek evidován v katastru nemovitostí Při nesouladu mezi skutečným a stavem evidovaným v katastru nemovitostí se vždy vychází ze skutečného stavu.58 V praxi se můžeme setkat s tím, že pozemek evidovaný jako pozemek ve zjednodušené evidenci může ve skutečnosti být jak zemědělským, tak i pozemkem lesním s lesními porosty nebo polní cestou. Tato situace souvisí s postupnou časově a technicky náročnou digitalizací katastru nemovitostí na celém území ČR, která probíhá od 90. let 20. století. Od 01.01.2014 nabyla účinnosti prováděcí vyhláška č. 441/2013 Sb., ve které se základní cena pozemků a potažmo i staveb určí podle kritérií obdobnými způsobu stanovení obvyklé (tržní) ceny. Reaguje tak na změnu v občanském zákoníku, že stavba je součástí pozemku. Základní cena stavebního pozemku je určena zpravidla pro každé bývalé okresní město zvlášť a tato cena se v daném městě či obci dále upravuje koeficienty podle: 

velikosti obce



hospodářsko-správního významu



polohy obce



technické infrastruktury v obci



dopravní obslužnosti



občanské vybavenosti.

Takto upravená základní cena stavebního pozemku v dané obci či městě se dále upravuje podle charakteru využití a typem stavby, která se na něm nachází indexem cenového porovnání pp, který zahrnuje index trhu a index polohy a dále se upraví indexem omezujících vlivů pozemku. 58

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ustanovení § 9, odst. 5

37

Obce i města mohou mít cenovou mapu schválenou příslušným obecním úřadem/magistrátem města. Potom se stavební pozemek ocení podle ceny uvedené v cenové mapě (výměra se násobí sazbou za 1 m2 z cenové mapy). Tato cena se již nijak neupravuje. Účinnou cenovou mapu mají v ČR především krajská města jako Praha, Brno, Ostrava, Olomouc atd. Cenové mapy jsou zveřejňovány v cenovém věstníku Ministerstva financí ČR. Rozdíl (pohled banky): Při tržním ocenění pozemků vychází odhadce především ze znalosti trhu v daném místě a čase. Při ocenění odhadce zpravidla oceňuje pozemky porovnávacím způsobem. Nelze přitom předem stanovit základní cenu pro určitou lokalitu všech stavebních pozemků, jak je tomu při oceňování podle oceňovacího předpisu (jde o průměrnou cenu v určitém čase a místě, která je dále upravována koeficienty, srážkami a přirážkami). Taktéž nelze jednoznačně říci, že ve městech, kde je platná cenová mapa, je tato cena zároveň cenou tržní. Odhadce vždy musí vyhodnotit aktuální situaci a cenová mapa může sloužit jako jeden z podkladů pro určení tržní hodnoty pozemku. Od 01.01.2014 lze při ocenění podle cenového předpisu částečně zohlednit typický jev charakteristický pro tržní prostředí: čím větší množství, tím nižší cena za jednotku. V konkrétním případě jde o stavební pozemky, které tvoří funkční celek např. k rodinnému domu nebo k rekreační chatě. Jde o ustanovení § 5 odst. 6 vyhlášky: „je-li součet výměr všech pozemků ve funkčním celku se stavbou větší než 1 000 m2, vynásobí se základní cena upravená pozemku redukčním koeficientem vypočteným podle vzorce: n

R

200  0,8   vpi i 1

n

 vp i 1

,

i

kde: R…………redukční koeficient, vp………...výměra pozemků ve funkčním celku se stavbou v m2, 200 a 0,8…konstanty.59

59

Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ustanovení § 5, odst. 6

38

Toto tržní pravidlo platí u všech nemovitých věcí, tj. rozměr budovy obecně (rodinného domu, rekreační chaty, apod.) podlahové plochy bytové jednotky apod. Bohužel tento jev oceňovací předpis v těchto případech neumožňuje zohlednit.

4.1.5 Směrná hodnota S účinností nového občanského zákoníku a zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí a prováděcí vyhlášky k tomuto zákonnému opatření MF ČR č. 418/2013 Sb., bylo daňovým poplatníkům umožněno použít pro výpočet daně kromě ceny určené znalecký posudkem tzv. směrnou hodnotu. Jedním z cílů zavedení směrné hodnoty je zjednodušení výpočtu daně pro občany (fyzické osoby). Směrnou hodnotu lze použít jen u převodu nemovitých věcí, které nejsou předmětem podnikání.60 Lze ji použít jen u předpisem stanovených nemovitých věcí. Těmi jsou: 

samostatné pozemky bez staveb a trvalých porostů (např. zemědělské pozemky, ostatní komunikace, zahrady, apod.)



pozemky, jejichž součástí je stavba rodinného domu, stavba pro rodinnou rekreaci nebo stavba garáže včetně pozemků, které k těmto stavbám tvoří příslušenství



jednotky sloužící k bydlení včetně spoluvlastnických podílů na pozemcích



nemovité věci tvořící příslušenství k výše uvedeným nemovitým věcem61

Základní měrnou jednotkou u směrné hodnoty je skutečná zastavěná plocha u budov nebo podlahová plocha v m2 u jednotek. Směrná hodnota je založena na principu porovnávací metody a podle zákonodárce by se měla přibližovat výši ceny obvyklé převáděné nemovité věci, což v praxi v mnoha případech není pravidlem. Podle ustanovení § 15 zákonného opatření Senátu „vychází z cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, tj. se zohledněním druhu, polohy, účelu, stavu, stáří, vybavení a stavebně technických parametrů nemovité věci“. Tyto znaky lze rozdělit na 2 skupiny: 

údaje vztahující se k nemovité věci (jsou to především technické parametry a uvádí je poplatník v daňovém přiznání)

60

ZÁMEČNÍK, P.; Daňová poradkyně: Nová daň z nabytí je lepší než současná daň z převodu, 25.04.2013, [online].[cit. 2016-04-12]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/danova-poradkyne-nova-dan-z-nabyti-je-lepsi-nezsoucasna-dan-z-prevodu/ 61

Pokyny k vyplnění přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí, 25 5546/1 MFin 5546/1 vzor č. 1

39



údaje obecného charakteru související s obcí, kde se nemovitá věc nachází (poloha obce v rámci okresu, občanská vybavenost, dopravní obslužnost, rozvody IS, poptávka a nabídka). Údaje zadává do daňového systému správce daně62.

Postup stanovení směrné hodnoty je následující: 1. k daňovému přiznání se vyplňují speciální přílohy o základních informacích a parametrech nemovité věci. Jsou to: katastrální území, identifikace pozemku včetně převáděného podílu, určí stáří stavby, počet podlaží, výměry ploch jednotlivých podlaží, typ obvodového zdiva, typ zastřešení, vnitřní vybavenost: způsob vytápění, sociální zařízení, rozvody inženýrských sítí, zhodnocení technického stavu a záplavové území. 2. poplatník má možnost orientačně vypočítat směrnou hodnotu v daňové kalkulačce, která je zveřejněna na stránkách: www.financnisprava.cz. V daňovém přiznání si poplatník vypočte zálohu na daň ve výši 4 % z kupní ceny. 3. po uplynutí lhůty 3 měsíců pro podání daňového přiznání finanční úřad vypočte na základě vyplněných příloh směrnou hodnotu v daňovém systému. 4. v případě, že 75 % směrné hodnoty převýší cenu sjednanou v kupní smlouvě, zašle finanční úřad poplatníkovi platební výměr s vyčíslením výše daně. Toto rozhodnutí však postrádá postup výpočtu směrné hodnoty. Nevýhody: 

náročnost správného vyplnění všech příloh pro poplatníka daně



poplatník v době podání daňového přiznání nezná výši směrné hodnoty



směrná hodnota zahrnuje také hodnotu vedlejších staveb rodinného domu (veškeré kůlny, dílny, drobné stavby bez ohledu na jejich stav či velikost). Nelze zohlednit některé cenotvorné faktory jako např. velmi nízká nebo vysoká poptávka po dané nemovité věci, problémové obyvatelstvo v sousedství, věcné břemeno, svažitý terén pozemku,

ochranné

pásmo,

stavební

uzávěru

či

jiné

omezení,

prodej

spoluvlastnického podílu, právní rizika nebo jiné vady neuvedené v hodnotících kritériích.

62

TISKOVÁ ZPRÁVA MF ČR, Co se změní u daně z převodu nemovitostí po 1. 1. 2014? Změny budou i u daně dědické a darovací, vydáno 20.12.2013. [online].[cit. 2016-04-12]. Dostupné z http://www.financnisprava.cz/cs/financni-sprava/pro-media/tiskove-zpravy/2013/co-se-zmeni-u-dane-z-prevodunemovitosti-po-1-1-2014-zmeny-budou-i-u-dane-dedicke-a-darovaci-4576

40



při stanovení směrné hodnoty u staveb je závazný právní stav evidovaný v katastru nemovitostí. Je poměrně časté, že stav stavby zaevidovaný v katastru nemovitostí není v souladu se skutečným stavem.



některé dosud nevyjasněné právní postupy finanční správy v této problematice



jedná se o třetí cenu nemovitých věcí – to přispívá ke složitosti a zaměnitelnosti nejen mezi občany, ale také mezi odbornou veřejností. Hodnota či cena stejné nemovité věci může být v jiné výši a při zdanění prodeje stejné nemovité věci se můžeme setkat se dvěma rozdílnými hodnotami/cenami v rámci jedné kupní smlouvy.

Výhody: 

není třeba znaleckého posudku (šetří náklady poplatníka, což byl hlavní důvod zákonodárce k zavedení směrné hodnoty)



vhodnost z hlediska určení hodnoty např. u samostatných řadových garáží



rychlost

Směrná hodnota byla Ministerstvem financí vytvořena ve velmi krátkém časovém období, v prosinci 2013, za nestabilní politické situace. Byla vytvořena na základě politické vůle, stejně jako cena zjištěná. Jde o velmi zjednodušenou formu ocenění, ve kterém je poplatníkovi, ač v mnoha případech bez odborných znalostí, umožněno zhodnotit stav a technické parametry nemovité věci, což může vést ke zkresleným výsledkům její hodnoty. Důsledkem toho nemusí mít tento způsob stanovení hodnoty dostatečnou vypovídací schopnost o jeho skutečné hodnotě či ceně a dále mohou vznikat nemalé rozdíly v částce daně samotné (rozdíly mohou být v desetitisíců Kč). Na základě údajů směrné hodnoty z daňových přiznání jsou Ministerstvem financí dále zpracovávány podklady pro tvorbu dalších cenotvorných předpisů.

4.2 Zpracovatel ocenění Znalec je oprávněný zpracovat znalecký posudek mimo jiné podle oceňovacího předpisu. Znalce jmenuje podle zákona č. 36/1967 Sb., ve znění zákona č. 444/2011 Sb., o znalcích a tlumočnicích, ministr spravedlnosti nebo předseda krajského soudu. Podmínky, za kterých se příslušná fyzická či právnická osoba stane znalcem je dáno tímto zákonem a jejich počet není neomezený. Krajské soudy vedou rejstříky znalců v okruhu trvalého bydliště/sídla. Znalci

41

mají oprávnění provádět znalecké posudky především pro orgány veřejné moci a soudy (pro účely správního, občanskoprávního a trestního řízení), dále pro banky a pojišťovny a jiné soukromé osoby v oboru, ve kterém jsou jmenováni. Znalec zpracovává znalecký posudek. Jeho náležitosti a forma jsou také stanoveny zákonem o znalcích a tlumočnicích. Jsou to: 

nález (základní informace o předmětné nemovité věci)



ocenění (popisné informace, výpočet ceny nemovité věci)



rekapitulace výsledných cen



znalecká doložka

Znalecký posudek musí mít formu svázaného sešitu, opatřený otiskem pečeti a vlastnoručním podpisem znalce. Znalec je povinen vést znalecký deník o zpracovaných znaleckých posudcích. Seznam znalců je zveřejněn na webových stránkách www.justice.cz.63 Rozdíl (pohled banky): Pro bankovní ústavy zpracovávají odhady odhadci. Profese odhadce je živnost vázaná (dříve koncesovaná) na základě udělené koncese příslušným živnostenským úřadem. Odhadci mohou vykonávat svou činnost pro soukromé osoby, zejména pro banky, realitní kanceláře, pro účely dědictví, apod. Nemohou však na rozdíl od znalců provádět znalecké posudky pro státní orgány, neboť k tomu nemají zákonné oprávnění. Jejich odbornost spočívá zejména ve znalostech trhu a jiných aspektů mající vliv na tržní hodnotu nemovitého majetku. V praxi však v mnoha případech jsou znalci zároveň i odhadci bankovních ústavů. Odhadce zpracovává odhad tržní hodnoty nemovité věci. V případě, že jde o odhad pro bankovní účely formu, náležitosti a obsah stanoví konkrétní bankovní instituce svými interními předpisy podle účelu použití odhadu. Pro jednotlivé bankovní ústavy zpracovává odhady hodnoty nemovitých věcí určitý počet smluvních externích odhadců nebo znalců. Příklady z praxe: Při své práci kontroly znaleckých posudků, které jsou podkladem pro stanovení základu daně z nabytí nemovitých věcí, se v některých případech setkávám s naprosto neprofesionálním přístupem některých znalců. Jak jsem výše popsala rozdíly mezi obvyklou cenou a cenou podle právního předpisu, musí znalec při oceňování pro daňové účely dodržovat a respektovat 63

Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnicích, ustanovení § 13

42

oceňovací předpis.64 Znalci nepřísluší jakékoliv názory či komentáře na vhodnost použití jednotlivých metod. Uvádím příklad ocenění rodinného domu. Znalec při své úvaze, kterou popisuje ve svém posudku, ocenil dokončený rodinný dům s obestavěným prostorem do 1 100 m3 nákladovým způsobem, ačkoliv podle § 35 prováděcí vyhlášky se takový rodinný dům ocení porovnávacím způsobem. Znalec ve svém komentáři uvedl, že rodinný dům ocenil nákladovým způsobem, neboť výsledná cena rodinného domu určená porovnávacím způsobem by neodpovídala tržní hodnotě a tato cena by byla nepřiměřeně vysoká. Popsal nevýhody a vady nemovitosti, které snižují její cenu. Jednalo se zejména o špatný technický stav. Technický stav nemovité věci je přímo hodnotícím kritériem v indexu konstrukce a vybavení rodinného domu. Dále má znalec podle svého uvážení možnost využít snížení ceny u každého indexu až o 30 % v kritériu jinde neuvedené nebo ostatní vady s příslušným odůvodněním. Dále jsem se setkala s případem, kdy znalec zpracoval znalecký posudek pro exekuční řízení, jehož obsahem bylo určení ceny obvyklé rodinného domu s pozemky. Ve znaleckém posudku byly však předmětné nemovité věci oceněny podle oceňovacího předpisu a v závěru znalec uvedl v několika větách, že cena obvyklá je odhadnuta na konkrétní částku odpovídající zaokrouhlené ceně stanovené podle oceňovacího předpisu. V tomto případě znalec nerespektuje zavedené standardy oceňování tržním způsobem a cenu podle oceňovacího předpisu považuje za cenu obvyklou. Bohužel tento případ není ojedinělý. Velmi často se setkávám se znaleckými posudky, jejichž kvalitu snižuje nedostatečný popis oceňované nemovité věcí, chybí základní popis (popis lokality, stavební uspořádání, dispozice, konstrukční provedení stavby, vady nebo přednosti, místní poměry, ostatní vlivy ovlivňující cenu nemovité věci, atd.). Znalecký posudek se při absenci jakékoliv popisu a přílohy stává téměř nepřezkoumatelný. Znalecký posudek tak obsahuje pouze matematické údaje a výpočty. V mnoha případech chybí i komentář nebo odůvodnění u těch částí, kde to stanovuje předpis.

64

Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnicích, ve znění zákona č. 444/2011 Sb., ustanovení § 6 odst. 2

43

5. Vybrané rozdíly obou přístupů a příklady z praxe 5.1 Rozdíly obou přístupů oceňování V praxi se můžeme setkat s celou řadou rozdílů mezi oběma způsoby ocenění. Základním rozdílem je skutečnost, že při ocenění podle oceňovacího předpisu se pohybujeme ve veřejném právu. Platí zásada: "vše je zakázáno, co není výslovně zákonem dovoleno", zde je při oceňování jistá svázanost právními předpisy a nelze se od nich odchýlit. Znalec musí mimo odborných znalostí velmi dobře znát oceňovací předpis. Prioritou ocenění podle právního předpisu, je výběr daně, která je příjmem státního rozpočtu. Naopak při ocenění z pohledu bank se pohybujeme v soukromém právu. Zde platí zásada: "vše je dovoleno, co není výslovně zakázáno", jde tedy o smluvní volnost. Odhadce podle svých odborných znalostí a zavedených standardů zvolí podle typu nemovité věci a účelu tržního ocenění vhodnou metodu výpočtu hodnoty nemovité věci. Prioritou je tedy co nejlépe vystihnout tržní hodnotu nemovitých věcí. Několik vybraných rozdílů: 

pozemek určený k výstavbě územním či regulačním plánem obce - cena zjištěná takového pozemku podle oceňovacího předpisu je nesrovnatelně nižší než obvyklá cena. Je to z toho důvodu, že základní cena stavebního pozemku se násobí koeficientem 0,3.



reziduální metoda. Je jednou z možností tržního ocenění pozemku, jehož aktuální způsob či míra využití není optimální. Svým smyslem vyjadřuje budoucí hodnotu pozemku včetně stavby, která produkuje pro svého vlastníka maximální výnos a je na trhu konkurenceschopná. Tuto metodu výpočtu ceny pozemku tržním způsobem oceňovací předpis vůbec neobsahuje.



„černá“ stavba. Podle oceňovacího předpisu se stavba vždy oceňuje podle skutečného stavu bez ohledu na její právní stav. Ocení se podle skutečného užití stavby nebo podle účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena.65

Cena obvyklá takové stavby může být nulová, za předpokladu, že

vlastník (stavebník) stavbu dodatečně nezlegalizuje a nedojde k jejímu zapsání do katastru nemovitostí. Je to z toho důvodu, že hrozí riziko odstranění stavby podle

65

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ustanovení § 3 odst. 2

44

stavebního zákona. Taková stavba ani nemůže být předmětem zajištění úvěru pro banky. 

vedlejší stavby a venkovní úpravy – stavby tvořící příslušenství (např. kůlny, dílny, chlévy, přístřešky, altány) a dále venkovní úpravy (přípojky IS, zpevněné plochy, oplocení, studny, žumpy, septiky, zemní sklepy, skleníky, udírny, bazény, apod.) se započítávají do ceny zjištěné buď podílem z ceny hlavní stavby, nebo se oceňují samostatně a tím ji i zvyšují cenu. Naopak na cenu obvyklou tyto drobné stavby nemají zásadní vliv. Považují se za součást hlavní stavby nebo pozemku, proto se zvlášť nevyčíslují. Obvyklá cena chápe hodnotu nemovité věci jako celek.66 Tento rozdíl je zřejmý v praktické části v ocenění rodinného domu ve Vícově obvyklou cenou a cenou zjištěnou.



trvalé porosty – u ceny zjištěné se počítají trvalé porosty v každém případě a to dvěma způsoby. Zjednodušeným způsobem určeným procentním podílem z ceny stavebního pozemku a výnosovým způsobem podle druhu, stáří a plodnosti dřeviny (např. u ovocného sadu). U obvyklé ceny se trvalé porosty na stavebních pozemcích stejně jako venkovní úpravy a vedlejší stavby zvlášť nevyčíslují, neboť nejsou svým významem prioritní a jsou zahrnuty v hodnotě pozemku. Trvalé porosty jsou cenotvorné například u ovocných sadů a lesních pozemků.



stavba určená k odstranění – u ceny zjištěné se cena stavby určené k odstranění vypočítá nákladovým způsobem za předpokladu, že dosud nebylo vydáno rozhodnutí o odstranění stavby. Od této ceny se odečtou náklady vynaložené na zbourání a odklizení materiálu, případně i náklady na úpravu terénu. Převýší-li tyto náklady cenu stavby, je cena zjištěná nulová.67 U ceny obvyklé se od hodnoty stavby odečtou veškeré náklady vynaložené na její odstranění, které většinou převyšují „zbytkovou“ hodnotu stavby a celková obvyklá cena může být záporná.



zemědělské budovy – např. rozsáhlé budovy bývalých JZD. Jejich nákladová hodnota a cena zjištěná podle oceňovacího předpisu převyšuje tržní hodnotu zejména z důvodu velmi nízkého zájmu o takové stavby. Podobná situace je u zemědělských usedlostí, které se oceňují nákladovým způsobem. Obvyklou cenu na trhu snižuje mimo jiné

66

ZAZVONIL, Z.; Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. vydání, Praha 1996, Nakladatelství CEDUK®, 173 stran, s. 82 67 Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ustanovení § 26

45

morální zastaralost staveb, kterou blíže popisuji v následující kapitole. O takové nemovité věci je nižší zájem ve srovnání s typickými rezidenčními nemovitostmi. 

bytová jednotka – například umístění bytové jednotky v 5. NP budovy bez výtahu nebo v

1. PP budovy lze při ocenění podle předpisu snížit maximálně o 5 %. Pokud

budeme brát v úvahu tržní hledisko, je poptávka po takových bytech velmi omezená. Umístění v 5. NP bez výtahu je velmi limitující pro potencionální okruh kupujících, zejména pro osoby se zdravotním postižení, pro starší občany. Na trhu je nízký zájem to takové byty, stejně jako o byty umístěné v podzemním podlaží, které je značně neatraktivní. 

přístup k pozemku – pro cenu obvyklou pro účely zajištění úvěru u banky je velmi důležité, zda k nemovité věci je umožněn bezproblémový přístup. Po právní stránce je to přístup po veřejné komunikaci (ve vlastnictví města či obce) nebo pozemku ve spoluvlastnictví vlastníka budovy (tzv. přídatné spoluvlastnictví). Další podmínkou je komunikace se zpevněným povrchem, která technicky umožňuje příjezd k hranici pozemku dvoustopým vozidlem. V případě, že tato podmínka není splněna, nemůže být nemovitá věc předmětem zajištění, protože obchodovatelnost na trhu je značně ztížená. U ocenění podle právního předpisu tato skutečnost nemá téměř vliv na ocenění. Řeší pouze zpevněnou či nezpevněnou přístupovou komunikaci. Znalec může z hlediska snížené obchodovatelnosti na trhu zohlednit tento negativní vliv u ocenění pozemku v kritériu jinde neuvedené, maximální snížení ceny o 30 %.

5.2 Výhody a nevýhody ceny zjištěné z pohledu bank Oceňovací předpis má několik nevýhod, některé z nich jsem popsala v předchozí kapitole. Avšak jako velké pozitivum považuji oproti vyhlášce č. 3/2008 Sb., která platila do 31. 12. 2013, zrušení koeficientu prodejnosti. V mnoha případech docházelo ke zkreslení prodejnosti nemovitostí v daném okrese nebo části města. Přechod k tržnímu principu oceňování souvisí s obnovou zásady, že stavba je součástí pozemku a přiblížení oceňovacích předpisů ke světovým a evropským standardům oceňování. Každá nemovitá věc je jedinečná a oceňovací předpis určuje, co a jakým způsobem ocenit. Předpis určuje základní ceny budov a staveb podle účelu využití a provedení. V praxi se však setkávám s případy, kdy podle těchto kritérií však nelze vždy nemovitost jednoznačně zatřídit 46

tedy „zaškatulkovat“ a tím i správně určit základní cenu, od které se odvíjí výsledná cena zjištěná. Například zatřídění budovy pro ustájení koní, které jsou chovány za účelem hipoterapie (fyzioterapeutická metoda léčby). Nejedná se o typický chov pro zemědělské účely, při zatřídění přichází v úvahu dvě možnosti: účel využití pro zdravotní péči a služby nebo zemědělské účely. Při chybném zatřídění staveb mohou vznikat nemalé rozdíly v ceně zjištěné, které se mohou vyšplhat nad rozumnou obvyklou mez. Znalost a správnou aplikaci předpisu při oceňování vyžaduje výbornou orientaci také v dalších souvisejících právních předpisech. Co nedokáže vyhláška zohlednit? 

míru využití nemovité věci (kapacita)



naddimenzovanost stavby



nevhodné dispoziční uspořádání



architektonickou nebo kulturní hodnotu



vysoké náklady potřebné k připojení budovy k inženýrským sítím



náklady spojené s výstavbou



nákladný archeologický průzkum



kácení stromů a náklady na terénní úpravy pozemku



vybudování čističky odpadních vod a veřejné kanalizace



náklady spojené s odstraněním stavby, atd.

Příklad z praxe: Oceňovací vyhlášky umožňovaly v omezené míře zohlednit morální zastaralost staveb. Typickým příkladem je zemědělská usedlost. Zemědělská usedlost je soubor staveb a pozemků sloužící k zemědělským nebo hospodářským účelům a pro bydlení, přičemž převládá hospodářská část. Pozemky a stavby tvoří jeden komplex. Podle oceňovacího předpisu se hospodářská usedlost oceňuje nákladovým způsobem. U takových objektů se často můžeme setkat s morální zastaralostí, kterou charakterizujeme těmito znaky: 

stavby jsou velikostně rozsáhlé (1000 m3 obestavěného prostoru a více)



použité materiály, které

nesplňují

dnešní

standardy (kamenné základy bez

hydroizolací, smíšené obvodové zdivo z pálených a nepálených cihel tloušťky nad 50 cm) 47



zastaralé vybavení (lokální vytápění, prkenné podlahy, nevyhovující sociální zařízení, chybějící nebo nedostatečné odkanalizování objektu, chybějící ohřev vody nebo jen lázeňská kamna, atd.)



špatná dispozice spočívající např. v průchozích místnostech, nevyužité prostory komor dříve určené ke skladování nebo sušení sena, apod.



vysoká energetická náročnost a s tím související zvýšené náklady na vytápění



dlouhodobé nevyužití objektu.

U takových staveb je třeba velmi vysokých nákladů rekonstrukce a modernizace. Současná vyhláška umožňuje zohlednit morální zastaralost maximálně o 5 %.68 Novela oceňovací vyhlášky platná pro rok 2015 umožňovala zohlednit morální opotřebení až o 10 %.69 Dále oceňovací vyhláška stanovuje u jednotlivých typů nemovitých věcí standardní vybavení a konstrukce budovy. Standardy se od roku 1998, kdy došlo k účinnosti zákona o oceňování, se téměř nezměnily. V mnoha případech vyhláškou stanovené standardy dnešní trh považuje v některých případech za podstandard a nadstandardy jsou dnes již standardním vybavením. Jde například o obvodové konstrukce budov, dveře, okna, způsoby vytápění, sociální zařízení, vybavení kuchyně, apod. Ve srovnání s oceňováním na tržních principech tyto stavební aspekty dokáží lépe vystihnout. Obecně je nevýhoda vyhlášky v tom, že nedokáže aktuálně reagovat na situaci na trhu s nemovitostmi. Aktualizace vyhlášky mohou jen stěží probíhat v kratších než ročních intervalech. Reakce na vývoj trhu je tím značně zpožděná. Vyhláška tak reflektuje zejména minulý stav trhu s nemovitostmi.70 Jako další nedostatek považuji skutečnost, že součástí znaleckého posudku nejsou povinné přílohy, např. fotodokumentace nemovité věci, výpis z katastru nemovitostí, mapové podklady, nájemní smlouvy, stavební dokumentace a další přílohy související s oceněním. V odhadech tržní hodnoty pro bankovní účely jsou přílohy povinné a nepostradatelné.

Nejednou jsem se setkala s případem, kdy rodinný měl

jednoznačně 2 NP, ve znaleckém posudku však rodinný dům byl oceněný jako jednopodlažní a také zkrácený obestavěný prostor.

68

Vyhláška č. 345/2015 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování, ustanovení § 30, odst. 6 69 Vyhláška č. 199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování, ustanovení §30, odst. 6 70 DUŠEK, D.; Základy oceňování nemovitostí, 4. Vydání, Praha 2011, VŠE v Praze, Nakladatelství Oeconomica, 138 stran, s. 113

48

Výhody vyhlášky Jako velkou výhodu ocenění podle předpisu považuji případy, kdy je velmi obtížné určit cenu obvyklou nemovité věci, která není na trhu často obchodovaná a tak lze velmi obtížné vyčíslit její hodnotu nebo cenu. V těchto případech oceňovací vyhláška slouží jako podklad pro stanovení hodnoty nemovité věci. Jsou to jednoúčelové stavby, např. inženýrské stavby (pozemní komunikace, mosty, vodní díla), budovy škol, nemocnic, rozestavěné stavby, vodní plochy a toky, lesní pozemky, hřbitovní stavby, pomníky nebo kulturní památky apod. U ceny obvyklé není právní úprava pro postup ocenění stanovená předpisem. Ustanovení § 2 zákona o oceňování pouze definuje cenu obvyklou, jak uvádím v kapitole 2. Oceňování cenou obvyklou je z velké části subjektivní tvůrčí proces, který musí být průkazně doložený a zdůvodněný. V právním předpise není blíže specifikován postup ke stanovení ceny obvyklé. Z toho důvodu vydalo Ministerstvo financí Komentář k určování obvyklé ceny (oceňování majetku a služeb). Tento dokument je použit jako zdroj pro zpracování této bakalářské práce. Z politických důvodů nebylo a v blízké době ani nebude cena obvyklá používána pro účely daně z nabytí nemovitých věcí. Tomu nasvědčuje zavedení směrné hodnoty.

49

Závěr Jak jsem ve své práci popsala, oba přístupy při ocenění nemovitého majetku jsou zcela odlišné a nelze jej vzájemně zaměňovat ani nahrazovat. Oba přístupy mají svůj účel a odlišné využití v praxi. Jaká je situace ve vyspělých zemích Evropy? Ve smyslu tržního oceňování jsou koncipovány zákony o oceňování ve většině západních zemí, kde je existence tržního prostředí ve srovnání s Českou republikou mnohem rozvinutější a ustálenější a nepodléhá výrazným výkyvům při změně ekonomických podmínek. Jejich právní předpisy mají obecný charakter a upřesňují pouze rámec, v němž se přístupy k ceně odehrávají. Spoléhají se také na odbornost, zodpovědnost a morální etiku znalců a odhadců.71 Nejde o přesné stanovení matematických vzorců, pravidel nebo přesných návodů, jak dospět k výsledné ceně, jak je tomu v současné době v České republice. Bohužel etický kodex znalců a odhadců není podle mého názoru, vycházející z vlastních zkušeností, dnes samozřejmostí.

Situace a vývoj u nás Od 01.01.2014 je u daně z nabytí nemovitých věcí zřejmá tendence, aby byla realizovaná kupní cena základem daně, neboť se srovnává 75 % ceny zjištěné nebo směrné hodnoty stanovené podle právního předpisu s kupní cenou. Do 31.12.2013 byla základem daně vyšší cena – srovnávala se kupní cena se 100 % cenou zjištěnou vypočtenou ve znaleckém posudku. Touto změnou se částečně eliminuje případný vzniklý rozdíl mezi cenou stanovenou předpisem a reálnou kupní cenou. V současné době se připravuje novela zákonného opatření Senátu upravující daň z nabytí nemovitých věcí, ve které se mění poplatník daně z převodce na nabyvatele vlastnického práva. Otázkou je, projde-li tato novela úplným schvalovacím legislativním procesem, zda se tím nezvýší realizované ceny nemovitostí, neboť dojde k přesunutí nemalého daňového břemene z prodávajícího na kupujícího. Otázkou také je, jakým směrem se dál bude vyvíjet osud existence této daně, zda se v budoucnu nezruší stejně tak jako na Slovensku v roce 2005. Dosud však zrušení daně vždy zůstalo ve fázi politické debaty. 71

ZAZVONIL, Z.; Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. vydání, Praha 1996, Nakladatelství CEDUK®, 173 stran, s. 22

50

Při vzniku daňových předpisů v roce 1992 se s cenou stanovenou podle předpisu uvažovalo na dočasnou dobu, dokud se v Československu a později v České republice dostatečně nevytvoří stabilní tržní prostředí, které nepodléhá častým výkyvům, jak je tomu ve vyspělých zemích Evropy. Do roku 1989 v Československu díky komunistickému režimu neexistoval svobodný trh a v podstatě neexistovala ani tržní hodnota nemovitostí. Kupní cena musela být sjednána pouze v souladu s cenovými předpisy. V dnešní době už není problém v mnoha případech odhadnout cenu obvyklou na tržních principech. Je to díky výraznému rozvoji tržního prostředí, které díky bankovnímu sektoru a vstupu ČR do Evropské Unie od roku 2004 zaznamenal největší boom. Cena obvyklá je nyní mnohem více akceptovaná a používaná pro jiné účely, například u daně z příjmů fyzických osob, při vypořádání nemovitého majetku mezi spoluvlastníky v občanskoprávních procesech, při vkladu kapitálu v podobě nemovitého majetku do společnosti, při prodeji ve veřejných dražbách, při stanovení hodnoty majetku v dědickém řízení, apod. Právní normy by měly být svými tvůrci koncipovány v souladu se zvyklostmi ve společnosti, proto jsem toho názoru, že cena obvyklá, jak už z jejího označení vyplývá, by měla mít prioritní použití nejen při ocenění pro bankovní účely. V případech, kdy nelze objektivně určit obvyklou cenu, nejde tedy o majetek běžně obchodovaný na trhu, vzniká prostor pro uplatnění ocenění podle oceňovacího předpisu a to i přes veškeré nedostatky, které jsem ve své práci uvedla. Oba přístupy v oceňování by se tedy měly navzájem doplňovat a nikoliv nahrazovat či zaměňovat.

51

B. Praktická část

1. ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITÉ VĚCI č. 1/2016 (tržní hodnoty nemovité věci) rodinného domu č. p. 158, který je součástí pozemku st. p. č. 209, dále pozemků p. č. 209, 179/13 a 179/18 v kat. území Vícov, zapsaných na LV č. 173

Účel:

úvěrové řízení banky

Objednavatel:

Bankovní institut vysoká škola Nárožní 2600/9a 150 00 Praha 5 – Stodůlky

Adresa nemovité věci:

Vícov č. p. 158 (součástí pozemku p. č. st.209) 798 03 Plumlov okres Prostějov

Datum ocenění:

01.02.2016

Zpracovatelka ocenění:

Věra Otrubová, DiS. 9. května 481 798 03 Plumlov

V Plumlově dne 07.02.2016

52

Obsah

1. ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITÉ VĚCI č. 1/2016 .............................................. 52 A. Nález…………..………………………………………………….………...………. 57 1.Prohlídka a zaměření nemovitosti …..……………………………………………….. 56 2. Vlastnické a evidenční údaje ........................................................................................ 56 3. Použité podklady .......................................................................................................... 56 1. Místopis nemovité věci................................................................................................. 57 2. Popis a dispoziční uspořádání ...................................................................................... 57 2.1 Popis ……………………………………………….……………….………………. 57 2.2 Dispoziční uspořádání ……………………………………...….……………………58 3. Rizika ............................................................................................................................ 61 B. Ocenění ……………………………………………………………..………………. 62 4. Nákladová metoda ........................................................................................................ 62 4.1 Rodinný dům č. p. 158 s příslušenstvím …….…………………….………………. 62 4.2 Pozemky st. p. č. 209, 179/13 a 179/18 ...................................................................... 65 4.2.1 Srovnatelné pozemky ............................................................................................. 65 5. Celkové hodnocení nemovité věci ................................................................................ 69 6. Ocenění porovnávací metodou ..................................................................................... 70 6.1 Srovnatelné nemovité věci ………......…………………………….………………. 70 6.2 Vyhodnocení nabývacího titulu …………...……………………….………………. 76 6.3 Stanovení porovnávací hodnoty……...…………………………….………………. 76 C. Rekapitulace a závěr .................................................................................................... 77 2. ZNALECKÝ POSUDEK č. 1/2016 ..................................................................................... 79 A. Nález ……………………………………………………………….………………. 80 1. Znalecký úkol ............................................................................................................... 80 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti ................................................................................ 80 53

3. Podklady pro vypracování posudku ............................................................................. 80 4. Vlastnické a evidenční údaje ........................................................................................ 80 5. Dokumentace a skutečnost ........................................................................................... 81 6. Celkový popis nemovitého majetku ............................................................................. 81 7. Obsah posudku ............................................................................................................. 81 B. Znalecký posudek …………………………………………………….………………. 82 1. Hlavní stavby ……………………...….…………………………….………………. 83 1.1 RD č. p. 158 ……………………………….………………………………………. 83 1.2 Garáž ……………………………………………...……………….………………. 85 2. Trvalé porosty……………………………………………………….………………. 87 3. Pozemky p. č. 209, 179 a 179/18………………………………………..…..………. 87 Popis objektu, výměra, hodnocení a ocenění ................................................................... 82 C. Rekapitulace …………………………………..…...……………….…………………. 89 D. Znalecká doložka …………………………..………………...……….………………. 90 E. Přílohy …….……………………………………...…………..……….………………. 91 F. Vyhodnocení rozdílnosti cen ................................................................................................ 98

54

Úvod Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu ustanovení § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon o oceňování): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Tento odhad vyjadřuje odborný názor zpracovatelky na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu.

55

1. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 23.11.2015 za přítomnosti Jarmily Kejíkové.

2. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec:

Olomoucký Prostějov Vícov

Adresa nemovité věci: Katastrální území:

Vícov č. p. 158 798 03 Plumlov Vícov (781495)

List vlastnictví číslo:

173

Vlastník: Jarmila Kejíková, bytem Vícov 158, 798 03 Plumlov

3. Použité podklady 

výpis z katastru nemovitostí LV č. 173



částečná stavební dokumentace rodinného domu



katastrální mapa příslušné lokality, zdroj: www.cuzk.cz



platný územní plán obce Vícov

 kupní smlouva V-4421/2010-709 ze dne 02.09.2010 

místní šetření zpracovatelky odhadu se zaměřením stavu nemovitých věcí



zákon MF ČR č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku



vlastní databáze obvyklých cen nemovitých věcí



informace spolupracující realitní kanceláře



www.sreality.cz



údaje sdělené vlastníkem nemovitých věcí

56

A. Nález 1. Místopis nemovité věci Obec Vícov se nachází v Olomouckém kraji, v okrese Prostějov, ve vzdálenosti asi 12 km západně od Prostějova na úpatí Drahanské vrchoviny, ve střední části Moravy, která se etnograficky nazývá Haná. Ke dni 1. 2. 2016 má obec 510 obyvatel. Nachází se v nadmořské výšce 364 metrů. Obec je součástí mikroregionu Plumlov. Nejbližší základní občanská vybavenost se nachází v Plumlově, městě s 2 300 obyvateli, vzdáleném 5 km. Je zde k dispozici základní škola, zdravotní středisko s lékárnou, pošta, Městský úřad s rozšířenou působností, několik obchodů zajišťující základní potřeby. Úplná občanská vybavenost, pracovní příležitosti a možnosti vzdělání jsou v Prostějově (12 km) a krajském městě Olomouci, dostupné po rychlostní silnici R 46 ve vzdálenosti asi 30 km. Obec protíná silnice 1. třídy E 150, která spojuje města Prostějov a Boskovice. Dopravní spojení je pouze autobusové na průměrné úrovni (asi 12 spojů denně). V obci je občanská vybavenost na minimální úrovni – obchod se smíšeným zbožím, 1 obchod s potravinami, hostinec, obecní úřad, obecní knihovna, mateřská škola, fotbalové hřiště a hřiště minigolfu. V posledních osmi letech v obci probíhá výstavba nových rodinných domů, o které je stále vzrůstající zájem. Od loňského roku probíhá v obci výstavba veřejné kanalizace a opravy povrchů místních komunikací. V obci je vybudován veřejný vodovod a plynovod. Urbanisticky lze obec rozčlenit na dvě části – původní (rodinné domy vesnického charakteru a zemědělské usedlosti) a novodobá zástavba (novostavby rodinných domů).

2. Popis a dispoziční uspořádání 2.1 Popis Rodinný dům č. p. 158 je umístěný v jihozápadní okrajové části obce v docházkové vzdálenosti asi 400 m od centra obce. Dům je orientovaný hlavním průčelím na jihovýchod a severozápad. Docházková vzdálenost k autobusové zastávce je asi 600 m po místní komunikaci s nově vybudovaným asfaltovým povrchem. Ulice je dostatečně osvětlena veřejným osvětlením. Okolní zástavbu tvoří především novostavby rodinných domů bez 57

nadbytečného hluku s velmi příznivým životním prostředím. Lokalita je velmi klidná, vzdálená asi 200 m od lesa s říčkou Hloučela. Lesní celek je součástí Drahanské vrchoviny s Vojenským újezdem Březina a vybudovanou novou cyklostezkou spojující obec Hamry a Repechy na Protivanovsku. Část lesa v blízkosti obce je volně přístupná veřejnosti a vhodná k turistice. Hranice Vojenského újezdu jsou ve vzdálenosti asi 500 m. Rodinný dům je součástí pozemku st. p. č. 209 o výměře 370 m2 nepravidelného čtvercového tvaru, který obklopuje pozemek zahrady p. č. 179/18 o výměře 223 m2. Ze severozápadní části navazuje pozemek obdélníkového tvaru trvalý travní porost p. č. 179/13 o výměře 821 m2. Všechny pozemky tvoří jednotný funkční celek s rodinným domem a jsou takto využívány. Pozemky jsou oplocené, upravené, s větší části zatravněné s ovocnými stromy, v rovinném terénu. V místě je možnost napojení na veřejný vodovod, elektřinu a plynovod. Ke dni ocenění je v obci vybudovaná pouze splašková kanalizace. Svým stavebně technickým provedením a účelem využití se jedná rodinný dům, určený k trvalému bydlení. Rodinný dům je samostatný, jednopodlažní, zděný, částečně podsklepený se sedlovou střechou s plně využitým podkrovím. V domě se nachází bytová jednotka o velikosti 5 + 1 se standardním sociálním zařízením.

2.2 Dispoziční uspořádání 1. PP: po cihelném schodišti je přístupný sklad (plocha činí 16,70 m2). 1. NP: hlavní vstup do domu je z jihovýchodní strany po betonových schodech na verandu. Z verandy je přístupná předsíň, na předsíň navazuje schodiště do podkroví a úzká chodba. Z chodby je přístupná po pravé straně koupelna a WC, po levé straně technická místnost s kotlem na vytápění. Dále je z chodby přístupná ložnice a obývací pokoj, které jsou orientovány na jihovýchod. Na konci chodby je kuchyně se spíží orientovaná do dvora na severovýchod. Podkroví: z chodby je přístupná terasa, dva pokoje po levé straně, malá pracovna po pravé straně a samostatné WC. Nevýhodou jsou zkosené stropy ve dvou pokojích a pracovně, které však minimálně omezují jejich využití (zkosený strop je v části nad 1,3 m světlé výšky). Dispozičně je rodinný dům řešený velmi dobře, pokoje jsou neprůchozí, přístupné v obou podlažích ze společné chodby. 58

Stáří domu je podle sdělení vlastníka přibližně 50 let, čemuž odpovídá stavebnětechnické provedení. V roce 2010 byla po koupi nemovitosti současným vlastníkem uskutečněna kompletní rekonstrukce včetně modernizace vnitřního vybavení a vybudování obytných místností v podkroví. Provedené opravy: zateplení zdiva kontaktním izolačním systémem na bázi polystyrénu tl. 10 cm včetně nových omítek (nástřiky na bázi umělých hmot), podhledy podkroví ze sádrokartonových desek, výměna klempířských konstrukcí, výměna keramické dlažby v koupelně na WC v 1. NP a v podkroví, nová povrchová úprava schodiště včetně zábradlí, výměna dveří a oken, osazení plynového kotle a el. bojleru na ohřev vody, nové povrchy podlah, sociální zařízení (vana, sprchový kout, 3x WC), nová kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči a digestoří. Současný technický stav je velmi dobrý. Příslušenství domu tvoří zděná vedlejší stavba se zastavěnou plochou do 25 m2 umístěná ve dvoře a samostatně stojící zděná garáž. Venkovní úpravy tvoří: přípojky inženýrských sítí, betonová žumpa, oplocení pozemku, vjezdová brána a vstupní plotová branka, zpevněné plochy dvora (zámková dlažba), zděná udírna a betonové předložené schodiště. Kolaudační rozhodnutí a energetický štítek nebyli vlastníkem nemovitosti předloženy. Výčet místností a obytné plochy: Obytné místnosti v 1. NP

Plocha v m2

Koeficient Započitatelná plocha využitelnosti v m2 1,00 13,75

veranda

13,75

schodišťový prostor

6,30

1,00

6,30

chodba

6,21

1,00

6,21

koupelna

8,00

1,00

8,00

WC

1,00

1,00

1,00

kuchyně

17,22

1,00

17,22

ložnice

17,60

1,00

17,60

obývací pokoj

24,20

1,00

24,20

technická místnost

4,20

0,50

2,10

WC

0,85

1,00

0,85

Celkem

99,33 m2

59

97,23 m2

Obytné místnosti v podkroví

Plocha v m2

Koeficient Započitatelná plocha využitelnosti v m2 1,00 8,48

chodba

8,48

pokoj

20,16

1,00

20,16

pokoj

12,80

1,00

12,80

WC

0,90

1,00

0,90

pracovna

9,00

1,00

9,00

Celkem

51,34 m2

51,34 m2

Obyvatelná plocha bez 1. PP (vytápěná plocha) činí celkem: 148,57 m2

60

3. Rizika 

rodinný dům č. p. 158 je součástí pozemku st. p. č. 209



nemovité věci jsou zapsány na LV č. 173 (skutečný stav je v souladu s právním stavem)



nevázne právo stavby



nevázne věcné břemeno či služebnost



nevázne zástavní ani podzástavní právo nebo budoucí zástavní právo



nevázne předkupní právo



není budoucí výměnek



není výhrada vlastnického práva



není výhrada zpětného koupě ani zpětného prodeje



není výhrada lepšího kupce



není vymezen zákaz zcizení nebo zatížení



není ujednání o koupi na zkoušku



není přídatné spoluvlastnictví



není sjednán nájem ani pacht



nejsou žádné jiné dluhy ani exekuce



není evidována poznámka spornosti



nemovité věci nejsou dotčeny změnou (plomba)



rodinný dům je řádně zkolaudován



nejde o dočasnou stavbu



stavba splňuje požadavky moderního bydlení



stavba není velikostně naddimenzována



nenachází se oblasti, která byla dříve zaplavena



příjezd je po veřejné a zpevněné komunikaci



nemovité věci jsou z hlediska svého využití v souladu se schváleným územním plánem obce



nemovité věci se nenachází v demoličním pásmu



stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost



nebylo zjištěno radonové riziko



nenachází se ochranná pásma, chráněná území, pozemek nebyl v minulosti nijak kontaminován apod. 61

B. Ocenění 4. Nákladová metoda Nákladová metoda ocenění nemovitosti vyjadřuje reprodukční cenu, která představuje skutečné náklady na pořízení majetku při současných cenách, stejných materiálech a výrobních postupech a při stejné kvalitě provedení, která se sníží o míru opotřebení. U většiny oceňovaného majetku je užívána metoda vynásobením obestavěného prostoru vysoce agregovanou hodnotou vztaženou na jeden metr kubický. Prioritou této metody ocenění jsou tedy pořizovací náklady bez vazby na skutečný užitek nemovitosti. Cena za měrnou jednotku (1 m3) je určena dle způsobu stavebnětechnického provedení stavby a podle účelu využití nemovité věci. Jako podklad pro zjištění základní měrné jednotky dané nemovité věci je portál: www.stavebnistandardy.cz.

4.1 Rodinný dům č. p. 158 s příslušenstvím Rodinný dům: samostatný se sedlovou střechou Konstrukce:

zděná

Podsklepení:

podsklepená do poloviny 1. NP

Podlaží:

1 NP

Podkroví:

využito k bydlení do 2/3 zastavěné plochy

Podlaží: Název

Výška

Zastavěná plocha

1. PP

2,70 m

4,45×(0,9+0,95+1,9)

=

16,69 m2

1. NP

3,00 m

10,6×10,15+2,95×6,4

=

126,47 m2

podkroví

2,80 m

10,6×10,15

=

107,59 m2

Součet:

8,50 m

250,75 m2

Obestavěný prostor (OP): spodní stavba

2,70 × (4,45×(0,9+0,95+1,9))

=

45,06 m3

vrchní stavba

3,00 × (10,6×10,15+2,95×6,4)

=

379,41 m3

zastřešení

(3,40×0,5) × (10,6×10,15)

=

182,90 m3

Obestavěný prostor – celkem:

=

62

607,37 m3

Popis konstrukcí a vybavení: Název, popis

Hodnocení

1. Základy – betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti

Standardní

2. Zdivo – zděné z pálených cihel tl. do 45 cm + zateplení

Nadstandardní

3. Stropy – rovné montované železobetonové

Standardní

4. Střecha – krov sedlový

Standardní

5. Krytina – pálené tašky

Standardní

6. Klempířské konstrukce – pozinkovaný plech

Standardní

7. Vnitřní omítky – vápenné štukové

Standardní

8. Fasádní omítky – vápenné dvouvrstvé

Standardní

9. Vnější obklady – akrylátová omítka

Standardní

10. Vnitřní obklady – keramické obklady

Standardní

11. Schody – železobetonové s teraco povrchem + dřevěné zábradlí

Standardní

12. Dveře – dřevěné

Standardní

13. Okna – plastová zdvojená

Standardní

14. Podlahy obytných místností – plovoucí

Standardní

15. Podlahy ostatních místností – beton, PVC, keramická dlažba

Standardní

16. Vytápění – ÚT plynové a TP

Standardní

17. Elektroinstalace – světelná a motorová

Standardní

18. Bleskosvod – chybí

Nevyskytuje se

19. Rozvod vody – studená i teplá

Standardní

20. Zdroj teplé vody – elektrický bojler

Standardní

21. Instalace plynu – ocelové svařované trubky

Standardní

22. Kanalizace – ze všech zař. předmětů do jímky

Standardní

23. Vybavení kuchyně – kuchyňská linka se zabud. spotřebiči

Standardní

24. Vnitřní vybavení – sprchový kout, vana, umyvadlo

Standardní

25. Záchod – 2x WC v 1. NP, 1x v podkroví

Standardní

26. Ostatní – digestoř

Podstandardní

Ocenění: Základní jednotková cena:

=

4 500,-- Kč/m3

Základní cena upravená: 607,37 m3 × 4 500,-- Kč/m3 63

=

2 733 165,-- Kč

Vybavení předmětného rodinného domu je na standardní úrovni bez nadstandardních prvků, odpovídá trendům dnešního bydlení. Cenové rozmezí standardně vybavených domů se pohybuje od 4 300 do 4 800 Kč/m3 (vyšší hranice jednotkové ceny za 1 m3 je s vícečetnými prvky standardního vybavení a větší rozsah zpevněné plochy dvora). Opotřebení: Stáří objektu je 50 roků. Míra opotřebení zohledňuje provedení celkové rekonstrukce rodinného domu uskutečněné v letech 2010 – 2011 (výměna střešní krytiny, provedení zateplení obvodových stěn včetně omítek, výměna oken, dveří, veškerých instalací, vytápění, povrchů podlah, ohřevu vody, vybavení kuchyně, sociálního zázemí). Dále úpravy pozemku (nové zpevněné plochy, nové oplocení, oprava vedlejší stavby). Předpokládaná celková životnost při běžné údržbě budov zděné konstrukce je 100 let, v důsledku provedených rekonstrukcí a velmi dobrému stavu je stanovena míra opotřebení na 30 %. Základní cena:

2 733 165,00 Kč

Odpočet opotřebení: 2 733 165 Kč × 30 %

– 819 949,50 Kč

Rozdíl:

1 913 216,50 Kč

Nákladová cena RD s příslušenstvím – zaokrouhleně

1 910 000,-- Kč

64

4.2 Pozemky st. p. č. 209, 179/13 a 179/18 Pozemek st. p. č. 209 (zastavěná plocha a nádvoří) ……………….….……………… 370 m2 Pozemek p. č. 179/13 (trvalý travní porost) ………………...…….…….……………. 821 m2 Pozemek p. č. 179/18 (zahrada) …………………………..………….……………….. 223 m2 Výměra pozemků celkem ……………….……………………………...………….. 1 414 m2 Pozemky jsou zapsány na LV č. 173 pro katastrální území Vícov. Pozemky tvoří funkční celek s rodinným domem, jsou pravidelného čtvercového a obdélníkového tvaru neomezující jejich využití. Terén je rovinný. Pozemky jsou oploceny a tvoří funkční celek. Pozemky jsou napojeny na inženýrské sítě: přípojka elektro, veřejný vodovod a plynovod. Odkanalizování je provedeno do žumpy. Veřejná kanalizace je v současné době ve výstavbě. Přístup je po osvětlené veřejné komunikaci s asfaltovým povrchem bez dopravního omezení. Přístupový pozemek (ostatní plocha p. č. 702/1) je ve vlastnictví Obce Vícov. Z tohoto pohledu tedy lze přístup k domu vyhodnotit za bezproblémový. Podle platného územního plánu obce je zóna určena k bydlení. Pro ocenění pozemku je použita porovnávací metoda, která vychází z realizovaných cen na trhu s volnými pozemky určené pro výstavbu rodinných domů v dané lokalitě a čase. Se zastavěnými pozemky se prakticky neobchoduje. Ocenění je provedeno metodou přímého porovnání pomocí koeficientů odlišnosti: Rozmezí koeficientu

Hodnocení

1,00

stejné hodnocení

0 až 0,99

lepší hodnocení

1,01 až 2,00

horší hodnocení

4.2.1 Srovnatelné pozemky: 4.2.1.1 Prodej pozemku v kat. území Mostkovice Jedná se o prodej samostatného pozemku evidovaného v katastru nemovitostí jako orná půda o výměře 1 520 m2. Pozemek je bez staveb a trvalých porostů, nachází se v zóně platným 65

územním plánem obce určen pro výstavbu rodinnými domy. Ostatní hodnotící parametry jsou níže uvedeny. Realizovaná kupní cena: 1 290 000 Kč (849 Kč/m2); prodáno 11/2015. Zdroj: vlastní databáze. Kupní cenu považuji za obvyklou. Jednotková cena: 849 Kč/m2 Koeficient odlišnosti K zdroj

Hodnota koeficientu 1,00

K velikosti

1,00

K právního stavu

1,00

K tvaru pozemku

1,00

K dostupnosti IS

1,00

K terénu

1,00

K dalších omezení

1,00

K obce

0,95

Koeficient odlišnosti Upravená cena

Komentář prodej stejné stejné (budoucí využití podle územního plánu pro obytnou zástavbu) stejné (obdélníkový pravidelný tvar) stejné (IS ve výstavbě investorem včetně zpevněné komunikace) stejné (rovinný terén) stejné (nebylo zjištěno, bez VB) lepší (vysoká poptávka po nemovitostech v této obci)

0,9938 844 Kč/m2

4.2.1.2 Prodej pozemku v kat. území Ptení Jedná se o prodej samostatného pozemku evidovaného v katastru nemovitostí jako zahrada. Výměra pozemku činí 1 203 m2. Pozemek netvoří příslušenství žádné stavby, je bez staveb. Na pozemku se nachází asi 5 ovocných stromů a studna. Nachází se v zastavěné části obce v dosahu IS. Ostatní hodnotící parametry jsou níže uvedeny. Realizovaná cena: 577 500 Kč (480 Kč/m2); prodáno 9/2015. Zdroj: databáze spolupracující RK. Kupní cenu považuji za obvyklou.

66

Jednotková cena: 480 Kč/m2 Koeficient odlišnosti K zdroj

Hodnota koeficientu 1,00

K velikosti

1,00

K právního stavu

1,00

K tvaru pozemku

1,00

K dostupnosti IS

1,00

K terénu

1,00

K dalšího omezení

1,00

K obce

1,10

Koeficient odlišnosti Upravená cena

Komentář prodej stejné stejné (zástavba rodinných domů, podle územního plánu přípustná stavba RD) stejné (pravidelný tvar) stejné (veškeré IS ve vzdálenosti 6 m od hranice pozemku) stejné (rovinný terén) stejné (nebylo zjištěno, bez VB) horší (oproti hodnocené obci je mírně nižší poptávka po nemovitostech)

1,0125 486 Kč/m2

4.2.1.3 Prodej pozemku v kat. území Ohrozim Jedná se o prodej samostatného pozemku evidovaného v katastru nemovitostí jako zahrada. Výměra pozemku činí 980 m2. Pozemek netvoří příslušenství žádné stavby, je oplocený a zatravněný bez trvalých porostů. Nachází se na okraji zastavěné části obce v dosahu IS. Ostatní hodnotící parametry jsou níže uvedeny. Realizovaná cena: 640 000 Kč (653 Kč/m2); prodáno 1/2016. Zdroj: vlastní databáze. Kupní cenu považuji za obvyklou. Jednotková cena: 653 Kč/m2 Koeficient odlišnosti K zdroj

Hodnota koeficientu 1,00

K velikosti

1,10

K právního stavu

1,00

K tvaru pozemku

1,00

K dostupnosti IS

1,00

Komentář prodej horší (menší výměra pozemku) stejné (zástavba rodinných domů, podle územního plánu přípustná stavba RD) stejné (pravidelný tvar) stejné (IS na hranici pozemku, veřejná kanalizace ve výstavbě) 67

K terénu

1,00

stejné (rovinný terén)

K dalšího omezení

1,00

stejné (nebylo zjištěno žádné omezení)

K obce

1,00

stejné (srovnatelná lokalita)

Koeficient odlišnosti Upravená cena

1,0125 661 Kč/m2

Ze sledování trhu a dostupných údajů poskytnutými spolupracující realitní kanceláří se prodejní ceny srovnatelných pozemků pohybují v rozmezí od 480 Kč/m2 do 850 Kč/m2. Výpočet porovnávací hodnoty pozemků: Upravená cena Kč/m2

Váha v %

Indikace Kč/m2

Pozemek v k. ú. Mostkovice

844

30

253

Pozemek v k. ú. Ptení

486

30

170

Pozemek v k. ú. Ohrozim

661

35

232

Srovnatelný pozemek

Výsledná cena upravená

655

Celková výměra oceňovaných pozemků v k. ú. Vícov činí 1 414 m2. Porovnávací hodnota tedy činí 926 170 Kč. Porovnávací hodnota pozemků - zaokrouhleně

68

930 000,-- Kč.

5. Celkové hodnocení nemovité věci Oceňovaný objekt je ve velmi dobrém technickém stavu se standardní vybavením, splňující trendy dnešního bydlení. Obsahuje bytovou jednotkou 5+1, příslušenství tvoří upravené pozemky sloužící jako velká zahrada k rodinnému domu. Po takových domech je v poslední době zaznamenána vyšší poptávka. Výhodou je dobré dispoziční řešení domu (neprůchozí pokoje), vlastní garáž, parkování na vlastním pozemku i před domem, zvýšená poptávka bydlení v dané obci a lokalitě. Takové rodinné domy jsou vhodné především pro rodinu s dětmi. V obci je vybudované nové dětské hřiště a minigolf (asi 200 m od domu). Cenotvorným parametrem lokality je příznivé životní prostředí, blízkost lesa s turistickým využitím. Nevýhodou je minimální občanská vybavenost obce (2 obchody, hostinec, obecní úřad, obecní knihovna, mateřská škola, fotbalové hřiště). Vzhledem k těmto a dalším faktorům ovlivňující prodejnost oceňovaných nemovitých věcí je nemovitá věc velmi dobře obchodovatelná.

Pozitiva oceňovaného objektu: 

velmi dobrý technický stav



možnost parkování na vlastním pozemku s garáží



upravené pozemky s ovocnými stromy



příznivé životní prostředí v obci



oživení realitního trhu v regionu

Negativa oceňovaného objektu: 

minimální občanská vybavenost obce



velká plocha pozemků

69

6. Ocenění porovnávací metodou Ocenění je zpracováno porovnávací metodou vzhledem k charakteru nemovitých věcí, neboť se jedná o běžně obchodované nemovité věci v dané lokalitě. Porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem je pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolena za srovnávací jednotku 1 m2. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Odhad obvyklé (tržní) hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku.

6.1. Srovnatelné nemovité věci: 6.1.1 Nabídka prodeje RD (byt 5+1; 160 m2), Klenovice na Hané Nabízená cena: 2 999 000 Kč (18 744 Kč/m2); nabídka ze dne 20.01.2016; zdroj: www.sreality.cz Řadový koncový, zděný rodinný dům s bytem 5+1 a dvougaráží, terasou, zahradou s bazénem, v klidné části obce Klenovice na Hané na Prostějovsku. Stavba nového domu v r. 1997, zabudovaná klimatizace. V přízemí: kuchyně se vstupem na terasu a do zahrady, 2 pokoje, vstupní hala, koupelna s vanou, samostatné WC. V podkroví: 3 pokoje, koupelna se sprchovým koutem, samostatné WC. Ústřední topení s plyn. kotlem, plastová okna a podkrovní okna Velux. Dům nabízí velký suterén. K rodinnému domu náleží pozemek o výměře 830 m2. V místě je možnost napojení na veškeré IS.

70

Nabídková cena: 2 999 000,-- Kč Jednotková cena: 18 744 Kč/m2 Koeficient odlišnosti K zdroj

Hodnota koeficientu 0,90

Komentář nabídka

K velikosti

0,95

horší – větší RD

K vybavenosti

1,00

stejné

K technického stavu

1,00

stejné

K konstrukce

1,00

K pozemku

1,05

K polohy v obci

1,00

stejné lepší – menší a vhodnější plocha s vlastním parkováním stejné

K obce

1,00

stejné

K možnosti parkování

1,00

stejné

Koeficient odlišnosti

0,9875

Upravená cena

18 510 Kč/m2

6.1.2 Prodaný RD (byt 4+kk; 115 m2), část obce Lutotín, Bílovice – Lutotín Kupní cena: 2 500 000 Kč (21 740 Kč/m2), prodáno 9/2015. Realizovanou cenu považuji

za obvyklou. Zdroj: vlastní databáze.

Rodinný dům v obci Bílovice – Lutotín, která se nachází asi 8 kilometrů severozápadně od města Prostějova. Jedná se o jednopodlažní objekt ve tvaru písmene L po kompletní rekonstrukci z roku 2008 (zateplení, izolace, rozvody elektřiny, plynu i vody, ústřední topení 71

napojené na kondenzační kotel i krbová kamna s výměníkem, plastová okna, plovoucí podlahy a dlažba, podlahové vytápění v koupelně) a malá přístavba do dvora se sociálním zařízením. Dispoziční řešení: kuchyně včetně spotřebičů s jídelním koutem propojená s hlavním obývacím pokojem s krbem, tři prostorné pokoje přístupné z chodby, koupelna s vanou a sprchovým koutem, WC, technická místnost, spíž a prádelna. Uzavřený dvůr s vjezdem, upravená zahrada, terasa s posezením a udírnou, přístřešek pro parkování. Celkový velmi dobrý stav. V obci mateřská školka, pravidelné autobusové spojení, město Kostelce na Hané (1 km) s rozšířenou občanskou vybaveností. Celková rozloha pozemku 504 m2.

Kupní cena: 2 500 000,-- Kč Jednotková cena: 21 740 Kč/m2

Koeficient odlišnosti K zdroj

Hodnota koeficientu 1,00

Komentář prodej

K velikosti

0,95

lepší – menší RD

K vybavenosti

1,00

stejné

K technického stavu

1,00

stejné

K konstrukce

1,00

K pozemku

0,90

K polohy v obci

1,00

K obce

1,05

K možnosti parkování

1,00

stejné lepší – menší a vhodnější plocha s vlastním parkováním stejné horší – obec s mírně nižší poptávkou po RD stejné

Koeficient odlišnosti

0,9875

Upravená cena

21 468 Kč/m2 72

6.1.3 Prodaný RD (byt 5+kk; 160 m2), Kralice na Hané Kupní cena: 3 390 000 Kč (21 188 Kč/m2); prodáno 6/2015. Zdroj: vlastní databáze. Kupní cenu považuji za obvyklou. Prodej řadového rodinného domu v obci 5 km od Prostějova. Zděný rodinný dům o 1 NP s obytným podkrovím, vel. 5+kk, 2x koupelna, 2x WC. V 1. NP: vstupní chodba, hala se schodištěm, pracovna, obývací pokoj s krbem (s rozvodem tepla) a kuchyňským koutem (nová linka s vestavěnými spotřebiči), koupelna (sprchový kout, umyvadlo), WC. V podkroví: 3 pokoje, koupelna (2x umyvadlo, rohová vana), WC. Dům postavený v roce 2000 (později provedené částečné úpravy), zateplení obvodového zdiva, plastová a střešní okna, střecha sedlová. Kanalizace je svedena do septiku, voda obecní, přípojka plynu před domem. Vytápění: v 1. NP podlahové a elektrické přímotopy. Centrální vysavač v obou podlažích. Za domem je zahrada o výměře 716 m2 s přístřeškem na auto, terasa. V místě veškeré IS kromě veřejné kanalizace. Obec se základní občanskou vybaveností.

Kupní cena: 3 390 000,-- Kč Jednotková cena: 21 188 Kč/m2

Koeficient odlišnosti K zdroj

Hodnota koeficientu 1,00

Komentář prodej

K velikosti RD

1,05

horší – větší RD

K vybavenosti

0,90

lepší – nadstandardní prvky

K technického stavu

0,95

lepší – výborný stav 73

K konstrukce

1,00

stejné

K pozemku

0,95

lepší – menší a vhodnější plocha

K polohy v obci

1,00

stejné

K obce

1,00

stejné

K možnosti parkování

1,00

stejné

Koeficient odlišnosti

0,9813

Upravená cena

20 792 Kč/m2

6.1.4 Prodaný RD (byt 4+1; 115 m2), Plumlov Kupní cena: 1 980 000 Kč (17 217 Kč/m2). Prodáno 11/2015; zdroj: vlastní databáze. Kupní cenu považuji za obvyklou. Jedná se o rodinný dům po rekonstrukci v klidné lokalitě s bytem o velikosti 4+1. Zděný (cihelné zdivo částečně zateplené) dům s obytným podkrovím v řadové zástavbě jako koncový. V 1. NP se nachází vstupní chodba, pokoj s kuchyňským koutem, samostatné WC s umyvadlem, komora a pokoj. V podkroví se nachází 3 pokoje, terasa, koupelna s rohovou vanou, umyvadlem a WC. Elektřina 220/380 V, vytápění elektrokotlem a podlahovým vytápěním, plyn před domem, veřejná kanalizace, obecní vodovod. V domě jsou nové laminátové podlahy, nová koupelna, plastová okna, veškeré rozvody, rohová kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči, krb v obývacím pokoji. Za domem se nachází malý dvorek a oplocená zahrada o výměře 62 m2.

Kupní cena: 1 980 000,-- Kč Jednotková cena: 17 217 Kč/m2 74

Koeficient odlišnosti K zdroj

Hodnota koeficientu 1,00

Komentář prodej

K velikosti RD

0,95

lepší – menší RD

K vybavenosti

1,00

K technického stavu

1,10

K konstrukce

1,00

K pozemku

1,20

K polohy v obci

0,95

K obce

0,90

K možnosti parkování

1,10

stejné horší – z části zateplené zdivo, modernizace vnitřního vybavení stejné horší – malá výměra pozemků omezující využití, bez možnosti parkování lepší – blízkost centra lepší – město s rozšířenou občanskou vybaveností, mírně vyšší poptávka horší – parkování u domu na pozemku ve vlastnictví města

Koeficient odlišnosti

1,0222

Upravená cena

17 599 Kč/m2

75

6.2 Vyhodnocení nabývacího titulu K nabytí nemovitých věcí současným vlastníkem (původně SJM Miroslava a Jarmily Kejíkových) došlo na základě kupní smlouvy V-4421/2010-709 s právními účinky dne 6. 9. 2010. Kupní cena činila 1 700 000 Kč. Z nabývacího titulu nebylo zjištěno žádné riziko právního stavu a omezení odpovídající věcnému břemenu a nebylo zjištěno žádné ujednání o odložení kupní ceně. Vzhledem k tomu, že po koupi nemovitých věcí byly provedeny rozsáhlé rekonstrukce a došlo k rozšíření obytné plochy v podkroví, nelze kupní cenu objektivně vyhodnotit.

6.3 Stanovení porovnávací hodnoty Z výše uvedených skutečností vyplývá, že prodejnost jednobytových rodinných domů odpovídajícím trendu dnešního bydlení, v dané lokalitě je v současné ekonomické situaci na trhu poměrně žádané. Prodejní ceny se pohybují v rozmezí od 17 200 Kč/m2 do 25 600 Kč/m2. Po stagnaci realitního trhu v letech 2010 – 2014 dochází k postupnému oživení. V obci vzdálené od Prostějova 12 km dochází v posledních letech k rozšiřování obytné zóny, probíhá výstavba nových rodinných domů a výstavba veřejné kanalizace. Ze sledování a analýzy trhu vyplývá, že jednobytové rodinné domy jsou na trhu více žádané než větší, ekonomicky náročnější a vícegenerační rodinné domy. Výpočet porovnávací hodnoty rodinného domu: Upravená cena Kč/m2

Váha v %

RD Klenovice na Hané

18 510

25

Indikace Kč/m2 4 628

RD Lutotín

22 012

35

7 514

RD Kralice na Hané

25 631

20

4 158

RD Plumlov

17 599

20

3 520

Výsledná cena upravená

20 789

Srovnatelný RD

19 820

Výše obvyklé ceny předmětného rodinného domu je vzhledem k vybavenosti, velikosti, stavu, stáří, lokalitě a dalším cenotvorným faktorům stanovena ve výši 19 820 Kč/m2. Podlahová plocha činí 148,57 m2, porovnávací hodnota tak činí 2 944 657 Kč. Porovnávací hodnota RD - zaokrouhleně

2 900 000,-- Kč. 76

C. Rekapitulace a závěr Toto hodnocení vyjadřuje názor zpracovatelky na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace: Metoda ocenění

Indikace (Kč)

Porovnávací metoda

2 900 000

Výnosová metoda

není stanovena

Nákladová metoda

2 840 000

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

90

2 610 000 není stanovena

10

Výsledná hodnota

284 000 2 894 000

Výnosová hodnota není vyčíslená, neboť v posuzované lokalitě a okolí se běžně rodinné domy nepronajímají, místní obyvatelstvo dává přednost vlastnímu bydlení. Nejvyšší váhu ke stanovení obvyklé ceny jsem přisoudila porovnávací metodě, neboť se jedná o nemovitou věc, která je v daném regionu běžně obchodována a nejlépe odráží stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto typu majetku. Z výsledku vyplývá, že hodnoty předmětné nemovité věci vypočtené porovnávací metodou a nákladovou metodou jsou v podobné výši. Z toho důvodu odhaduji výši obvyklé ceny

2 900 000,-- Kč slovy: dvamilionydevětsettisíc Kč.

77

Prohlášení Prohlašuji, že jsem osobou nezávislou. Odhad obvyklé ceny jsem zpracovala na základě mnou zjištěných a známých skutečností. Ocenění zobrazuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu.

Věra Otrubová, DiS. odhadce nemovitého majetku na základě certifikátu QON, evidenční číslo 2082/13 vydaný Bankovním institutem vysoká škola a. s. v Praze dne 19. 11. 2013 V Plumlově dne 07. 02. 2016

78

2. ZNALECKÝ POSUDEK č. 1/2016

o ceně zjištěné rodinného domu č. p. 158, který je součástí pozemku st. p. č. 209, dále pozemky p. č. 179/13 a 179/18 v k. ú. Vícov, zapsané na LV č. 173

Účel ocenění:

daň z nabytí nemovitých věcí

Objednavatel:

Bankovní institut vysoká škola Nárožní 2600/9 150 00 Praha 5 - Stodůlky

Adresa nemovitosti:

Vícov č. p. 158 798 03 Plumlov

Datum ocenění:

01. 02. 2016

Zpracovatelka posudku:

Věra Otrubová, DiS. 9. května 481 798 03 Plumlov

Znalecký posudek je zpracován dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 01.02.2016.

V Plumlově dne 07.02.2016

79

A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem je vypracovat znalecký posudek o ceně zjištěné nemovitých věcí zapsaných na LV č. 173 pro kat. území Vícov, podle stavu ke dni 01.02.2016, pro účely daně z nabytí nemovitých věcí.

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 31.01.2016 za přítomnosti paní Jarmily Kejíkové.

3. Podklady pro vypracování posudku 

výpis z katastru nemovitostí LV č. 173, k. ú. Vícov



katastrální mapa pro k. ú. Vícov



místní šetření uskutečněné na místě samém



údaje a skutečnosti sdělené vlastníkem nemovité věci



částečná stavební dokumentace



http://www.obecvicov.cz



platný územní plán obce Vícov



fotodokumentace



zákon MF ČR č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění prováděcí vyhlášky č. 441/2013 Sb., ve znění pozdějších předpisů

4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj:

Olomoucký

Okres:

Prostějov

Obec:

Vícov

Katastrální území:

Vícov (781495)

80

5. Dokumentace a skutečnost Skutečný stav nemovitých věcí je v souladu s poskytnutou dokumentací a právním stavem.

6. Celkový popis nemovitého majetku Předmětem ocenění je samostatný zděný rodinný dům č. p. 158, který je součástí pozemku st. p. č. 209 a dále s pozemky p. č. 179/13 a 179/18, které tvoří funkční celek s rodinným domem. V domě se nachází bytová jednotka o velikosti 5+1. Dům je zděný, samostatný, obyvatelný, částečně podsklepený o 1 NP, s plně využitým podkrovím a terasou. Příslušenství domu tvoří zděná garáž a vedlejší stavby. Dům je po celkové rekonstrukci, nachází se v okrajové části obce, v rovinném terénu v dosahu veškerých inženýrských sítí. V obci v současné době probíhá výstavba veřejné kanalizace.

7. Obsah posudku 1. Hlavní stavby 1.1 RD č.p. 158 1.2 Garáž 2. Trvalé porosty 3. Pozemky p. č. 209, 179/13 a 179/18

81

B. Znalecký posudek Popis objektu, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb., 345/2015 Sb., o oceňování majetku.

Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Hodnocení znaku

Popis znaku

2

Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi Vlastnické vztahy

3

Změny v okolí

4

Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) Povodňové riziko

1

5

6

Pi

II. Nabídka odpovídá poptávce

0,00

V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území

0,00

II. Bez vlivu

0,00

II. Bez dalších vlivů

0,00

IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

0,00

1,00

5

Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 1,000 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku 1

Druh a účel užití stavby

Hodnocení znaku I. Druh hlavní stavby v jednotném

Pi 1,01

funkčním celku 2 3 4

5

Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Poloha pozemku v obci Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v obci Občanská vybavenost v okolí pozemku

I. Rezidenční zástavba

0,03

III. Okrajové části obce

–0,01

I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí

0,00

I. V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce

0,00

82

7

Dopravní dostupnost k pozemku Osobní hromadná doprava

8

Poloha pozemku nebo stavby z

6

VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku III. Zastávka nad 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce II. Bez možnosti komerčního využití stavby

hlediska komerční využitelnosti

0,01 0,02 0,00

na pozemku II. Bezproblémové okolí

0,00

10 Nezaměstnanost

II. Průměrná nezaměstnanost

0,00

11 Vlivy ostatní neuvedené

II. Bez dalších vlivů

0,00

9

Obyvatelstvo

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +

 Pi) = 1,061

1. Hlavní stavby 1.1 RD č. p. 158 – § 35 Rodinný dům je samostatný, zděný (cihelné zdivo tl. 45 cm s dodatečným zateplením), krov sedlový s plně využitým podkrovím pod sedlovou střechou a částečně podsklepený. Podrobný technický popis domu je níže uvedený v části vybavení a konstrukční provedení. Původní stáří domu je podle sdělení vlastníka 50 let, přičemž před 5 lety byla provedena kompletní rekonstrukce, která zahrnovala: zateplení obvodových stěn kontaktním systémem včetně nových omítek a klempířských konstrukcí, oprava střešního krovu, vybudování tří pokojů v podkroví (původně zde byl nevyužitý půdní prostor), výměna oken, vstupních a vnitřních dveří, výměna oken, podlahové krytiny, osazení otopných těles, nová povrchová úprava schodiště včetně dřevěného zábradlí, nové vybavení koupelny a WC (vana, sprchový kout, 3x WC) s keramickými obklady, nová kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči. Současný stav je velmi dobrý, nebyla zjištěna vlhkost zdiva, trhliny nebo jiné závady. Dispozičně je rodinný dům řešený velmi dobře, pokoje jsou neprůchozí, přístupné ze společné chodby.

Podlaží: Název

Výška

Zastavěná plocha

1. PP

2,70 m

4,45×(0,9+0,95+1,9)

=

16,69 m2

1. NP

3,00 m

10,6×10,15+2,95×6,4

=

126,47 m2

podkroví

2,80 m

10,6×10,15

=

107,59 m2

83

Název

Výška

Zastavěná plocha

Součet:

8,50 m

Podlažnost:

250,75 / 16,69

250,75 m2

= 15,03

Obestavěný prostor (OP): 1. PP

2,70 × (4,45×(0,9+0,95+1,9))

=

45,06 m3

1. NP

3,00 × (10,6×10,15+2,95×6,4)

=

379,41 m3

podkroví

(3,4×0,5) × (10,6×10,15)

=

182,90 m3

Obestavěný prostor – celkem:

=

607,37 m3

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj:

Olomoucký

Obec:

Vícov

Počet obyvatel:

510

Základní cena (ZC):

1 516,– Kč/m3

Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku 0 Typ stavby

1 Druh stavby 2 Provedení obvodových stěn

Hodnocení znaku I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou III. Samostatný rodinný dům

Vi A

0,00 0,04

3 Tloušťka obvod. stěn

IV. Dřevostavby (novostavby) a stavby zateplené II. 45 cm

4 Podlažnost

III. Hodnota větší než 2

0,02

5 Napojení na veřejné sítě (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby

IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna III. Ústřední, etážové, dálkové

0,04

7 Zákl. příslušenství v RD

III. Úplné - standardní provedení

0,00

8 Ostatní vybavení v RD 9 Venkovní úpravy

I. Bez dalšího vybavení IV. Většího rozsahu nebo nadstand. provedení (oplocení celé plochy pozemků, zámková dlažba ve větším rozsahu, přípojky IS, betonová žumpa, vjezdová brána, vstupní branka, venkovní 84

0,00

0,00

0,00 0,04

10 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav *

betonové schodiště). III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 III. Nad 800 m2 celkem III. Bez vlivu na cenu

0,10 0,01 0,00

Rok výstavby / kolaudace:

II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou 1965

Rok celkové rekonstrukce:

2010

Stáří stavby (y):

21

Koeficient pro úpravu (s):

0,895

1,00*

12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V13):

1,119

i=1

1 696,40 Kč/m3

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): Index trhu (IT):

1,000

Index polohy (IP):

1,061

Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 607,37 × 1 696,40 × 1,000 × 1,061 RD č.p. 158 – zjištěná cena:

=

1 093 193,36 Kč 1 093 193,36 Kč

1.2 Garáž – § 37 Jedná se o volně stojící zděnou jednopodlažní garáž s pultovou střechou, stáří 5 let. Údržba je na dobré úrovni. Zdivo je cihelné tl. do 30 cm, břízolitová omítka, stropy dřevěné, střecha pultová s plechovou krytinou, elektroinstalace světelná, podlahy betonové, vrata ocelová dvouřídlá. Podlaží: 1. NP Výška: Zastavěná plocha:

2,70 m 5,1×3,6

=

85

18,36 m2

Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba

5,1×3,6×(2,6+2,8)/2

49,57 m3

=

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 26, tabulky č. 1: Kraj:

Olomoucký

Obec:

Vícov

Počet obyvatel:

510

Základní cena (ZC):

817,– Kč/m3

Index konstrukce a vybavení: příloha č. 26, tabulka č. 2 Hodnocení znaku

Popis znaku

Vi

1 Druh stavby

II. Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví II. Samostatně stojící

0,00

2 Konstrukce

II. Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm

0,00

3 Technické vybavení

II. Jen el. proud 230 V

0 Typ stavby

B

–0,02

4 Příslušenství - venk. úpravy

III. Bez výrazného vlivu na cenu

0,00

5 Kriterium jinde neuvedené

III. Bez vlivu na cenu

0,00

6 Stavebně-technický stav *

1,05*

I. Stavba ve výborném stavu

Rok výstavby / kolaudace:

2010

Stáří stavby (y):

6

Koeficient pro úpravu (s):

0,970 5

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V6):

0,998

i=1

815,37 Kč/m3

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): Index trhu (IT):

1,000

Index polohy (IP):

1,061

Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 49,57 × 815,37 × 1,000 × 1,061 Garáž – zjištěná cena:

=

42 883,38 Kč 42 883,38 Kč

86

2. Trvalé porosty – § 40 - § 47 Na pozemku p.č. 179/13 se nachází okrasné i ovocné stromy. Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem – § 47 Plocha Název 2

500 m zahrada

Parc. č.

Koef.

Jedn. cena poz.

Celková cena

179/13

0,065

411,6680 Kč

13 379,21 Kč

Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 47 – celkem:

=

Trvalé porosty – zjištěná cena:

13 379,21 Kč 13 379,21 Kč

3. Pozemky p. č. 209, 179/13 a 179/18 – § 4 Pozemky tvoří jednotný funkční celek s pozemkem st. p. č. 209 a rodinným domem. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce:

Vícov

Název okresu:

Prostějov

Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Hodnocení znaku

Popis znaku

Oi

1 Velikost obce

IV. 501 - 1000 obyvatel

0,65

2 Hospodářsko-správní význam

IV. Ostatní obce

0,60

obce 1,00

4 Technická infrastruktura v obci

V. Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn

5 Dopravní obslužnost obce

III. Železniční nebo autobusová zastávka

0,90

V. Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment) ZCv = 1 300,– Kč/m2

0,85

3 Poloha obce

6 Občanská vybavenost v obci Základní cena výchozí:

Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 388,– Kč/m2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.)

87

1,00

Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Nebyly zjištěny žádné níže uvedené omezující vlivy oceněných pozemků

Hodnocení znaku

Popis znaku 1 Geometrický tvar pozemku a

Pi

II. Tvar bez vlivu na využití

0,00

velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice

IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně;

0,00

ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky

III. Neztížené základové podmínky

4 Chráněná území a ochranná

0,00

I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo

0,00

I. Bez omezení užívání

0,00

pásma 5 Omezení užívání pozemku 6 Ostatní neuvedené

II. Bez dalších vlivů

0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 1,000 i=1

Index polohy: IP = 1,061 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,061 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená:

ZCU = ZC × I = 411,6680 Kč/m2 Výměra [m2]

Cena [Kč]

st.

370

152 317,16

179/13

tr. travní porost

821

337 979,43

179/18

zahrada

223

91 801,96

Součet:

1 414

582 098,55

Parc. č.

Název

209

Pozemky p. č. 209, 179/13 a 179/18 – zjištěná cena:

88

582 098,55 Kč

C. Rekapitulace Výsledné ceny včetně opotřebení: 1. Hlavní stavby 1.1 RD č.p. 158

1 093 193,36 Kč

1.2. Garáž

42 883,38 Kč

2. Trvalé porosty

13 379,21 Kč

3. Pozemky p. č. 209, 179/13 a 179/18

582 098,55 Kč

Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem:

1 731 554,50 Kč

Cena po zaokrouhlení podle § 50:

1 731 550,– Kč

Zjištěná cena: 1 731 550,– Kč Cena slovy: jedenmilionsedmsettřicetjedentisícpětsetpadesát Kč

V Plumlově dne 07.02.2016

89

D. Znalecká doložka Znalecký

posudek

jsem

podala

jako

znalec

jmenový

Krajským

soudem

v

………………………. pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitých věcí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1/2016 podle připojené likvidace.

Věra Otrubová, DiS. V Plumlově dne 01.02.2016

90

E. Přílohy Fotodokumentace

jihozápadní uliční část domu

východní část domu

91

dvorní část s vedlejší stavbou

schodiště do podkroví

sprchový kout

92

ložnice v podkroví

pokoj v podkroví

93

koupelna

chodba v 1. NP

zahrada s udírnou

94

Mapové podklady

poloha rodinného domu v obci Vícov

95

Katastrální mapa

96

97

F. Vyhodnocení rozdílnosti cen Pro vyjádření rozdílnosti obou přístupů při oceňování jsem si vybrala jednobytový rodinný dům č. p. 158, který je součástí pozemku st. p. č. 209 a dále s pozemky tvořící jednotný funkční celek (trvalý travní porost p. č. 179/13 o výměře 832 m2 a zahrada p. č. 179/18 o výměře 218 m2), v katastrální území Vícov. V této obci je poslední dobou vzrůstající poptávka po bydlení. Rodinný dům je jednobytový, standardního vybavení splňující trendy dnešního bydlení. Jedná se o nemovitou věc, která je běžně obchodována a na trhu vzhledem k převládajícím kladům velmi dobře prodejná. Potencionální kupující dávají v současné době přednost menším, jednobytovým rodinným domům, před dvougenerační a větším a starším rodinným domům. Cenu obvyklou jsem odhadla ve výši 2 900 000 Kč. Jedná se o můj názor na hodnotu daného majetku v absolutním vlastnictví. Cena zjištěná stanovená podle oceňovacího předpisu, činí 1 731 550 Kč. Na první pohled je zřejmý významný rozdíl obou cen. Porovnávací metoda podle oceňovacího předpisu, v mnohem menší a omezené míře dokáže zohlednit situaci na trhu, zejména poptávku a nabídku. V tomto případě je v daném čase poptávka v souladu s nabídkou a index trhu činí 1,00. V případě, že poptávka je vyšší než nabídka, lze cenu v indexu trhu navýšit maximálně o 6 %. Poměr poptávky a nabídky je přitom pro cenu obvyklou klíčový.

98

3. ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITÉ VĚCI č. 2/2016 budovy obchodu č. p. 142 s příslušenstvím, která je součástí pozemku st. p. č. 518/2 v katastrálním území Bedihošť, okres Prostějov

Účel ocenění:

úvěrové řízení banky

Objednavatel posudku:

Bankovní institut vysoká škola, a. s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 – Stodůlky

Adresa nemovitosti:

Prostějovská č. p. 142 798 21 Bedihošť

Datum ocenění:

01. 02. 2016

Zpracovatelka ocenění:

Věra Otrubová, DiS. 9. května 481 798 03 Plumlov

V Plumlově dne 07.02.2016

99

Obsah

3. ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITÉ VĚC č. 2/2016 ................................................. 99 1. Prohlídka a zaměření nemovité věci ........................................................................... 103 2. Vlastnické a evidenční údaje ...................................................................................... 103 3. Použité podklady ........................................................................................................ 103 A. Nález .................................................................................................................................. 105 1. Místopis nemovité věci............................................................................................... 105 2. Popis a dispoziční řešení ............................................................................................ 106 2.1 Popis …………………….………………………………………..………………. 106 2.2 Dispoziční řešení …………………..……………………………..………………. 106 3. Rizika .......................................................................................................................... 108 B. Ocenění - metody zjištění hodnoty ……………………………………...……………… 110 4. Nákladová metoda ...................................................................................................... 111 4.1 Budova č. p. 142 s příslušenstvím …….………………...………..………………. 111 4.2 Pozemek zastavěná plocha a nádvoří p. č. 518/2……………………....…………. 114 4.2.1 Srovnatelné pozemky ………………..…………………………………………. 114 5. Výnosové ocenění ...................................................................................................... 118 6. Celkové hodnocení nemovité věci .............................................................................. 122 7. Porovnávací metoda ................................................................................................... 123 7.1 Srovnatelné nemovité věci ….……………………………..……..………………. 123 7.2 Vyhodnocení nabývacího titulu………….…………………...…..………………. 127 7.3 Stanovení porovnávací hodnoty…………………………………..………………. 127

100

C. Rekapitulace a závěr .......................................................................................................... 128 D. Přílohy ………………………………..………………………………………………… 130

101

Úvod Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu ustanovení § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon o oceňování): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Tento odhad vyjadřuje odborný názor zpracovatelky na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu.

102

1. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 02.02.2016 za přítomnosti Martina Matouška.

2. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec:

Olomoucký Prostějov Bedihošť

Adresa nemovité věci: Katastrální území:

Prostějovská č. p. 142 798 21 Bedihošť Bedihošť (601331)

List vlastnictví číslo:

670

Vlastník: ½ Markéta Indráková ½ Martin Matoušek, oba bytem Prostějovská 142, 798 21 Bedihošť

3. Použité podklady 

výpis z katastru nemovitostí LV č. 670



katastrální mapa příslušné lokality, zdroj: www.cuzk.cz



smlouva o nájmu ze dne 02.05.2014



kupní smlouva V-5558/2014-709 ze dne 07.07.2014



vlastní databáze realizovaných cen nemovitých věcí



http://www.sreality.cz/



nahlížení do katastru nemovitostí (informace o pozemku p. č. 492 ostatní plocha, k. ú. Bedihošť)



místní šetření zpracovatelky odhadu se zaměřením stavu nemovitých věcí



zákon MF ČR č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku

103



informace z internetových stránek http://www.obcemesta.info/obec.php?id=Bedihost589268



platný územní plán obce Bedihošť



fotodokumentace



údaje sdělené vlastníkem nemovité věci

104

A. Nález 1. Místopis nemovité věci Obec Bedihošť se nachází v jižní části Olomouckého kraje, v okrese Prostějov, střední části Moravy, která se etnograficky nazývá Haná. Obec je vzdálena asi 5 km jihovýchodně od města Prostějov. Obec leží v nadmořské výšce 209 m. Okolní krajina obce je rovinná, je součástí Hornomoravského úvalu s velmi úrodnou černozemní půdou a minimálním množstvím lesních porostů. Obec protíná silnice 1. třídy č. 367 (Prostějov – Kojetín), která se napojuje u Kojetína na dálnici D1. Obec leží na železniční trati Olomouc – Prostějov – Nezamyslice, je tedy z dopravního hlediska velmi dobře dostupná. V obci je sídlo obecního úřadu a pošta (centrum obce). Občanská vybavenost obce je na dobré úrovni, nachází se zde základní a mateřská škola, lékárna, obecní knihovna, prodejny smíšeného zboží a potravin, autoservis, fotbalové hřiště, tenisový kurt, lékárna, ordinace praktického lékaře. Obec má ke dni ocenění 1 047 obyvatel. Zástavbu obce tvoří především rodinné domy, v centru obce objekty občanské vybavenosti. V jižní části obce u hlavní komunikace se nachází bývalý areál cukrovaru s dosud chátrajícím hlavním objektem a přilehlým parkovištěm. Oceňovaná budova č. p. 142 se nachází v centrální části obce u hlavní komunikace, na ulici Prostějovská. Objekt je vzdálenosti asi 50 m zastávky autobusu s 20 denními spoji do Prostějova. Z toho asi 10 autobusových spojů je Prostějov – Kroměříž, asi 5 denních spojů je přímou linkou do Zlína. Na protější straně objektu se nachází obecní úřad, obecní knihovna a mateřská škola. V docházkové vzdálenosti asi 600 m je zastávka železniční stanice s asi 15 denními spoji směr Prostějov – Nezamyslice. Terén je rovinný, budova je přístupná po veřejné zpevněné komunikaci. Výhodou jsou výborné možnosti parkování na vlastním uzavřeném pozemku za objektem a na vedlejší zpevněné komunikaci před vjezdovou bránou (pozemek p. č. 492 ostatní plocha ostatní komunikace ve vlastnictví Obce Bedihošť). Nevýhodou je absence zeleně v okolí domu. Vzhledem ke svému charakteru a způsobu využití se jedná o velmi dobrou polohu oceňované budovy.

105

2. Popis a dispoziční řešení 2.1 Popis Oceňovaná nemovitá věc je zděná, v řadové zástavbě jako koncová, dvoupodlažní, nepodsklepená. Zastřešení je z větší části valbového tvaru, část prodejny má pultovou střechu. Půdorys objektu je čtvercového tvaru. Budova se nachází na pozemku zastavěná plocha a nádvoří st. p. č. 518/2 o výměře 928 m2, z toho 214 m2 je zastavěná. Podle evidence v katastru nemovitostí, stavebně technického provedení, dispozičním uspořádání a účelu využití (více než polovina podlahové plochy je určená ke komerčnímu využití) se jedná o budovu obchodu. V 1. NP se nachází prostory obchodu a ve 2. NP bytová jednotka o velikosti 2+kk. Jednotka není samostatně vyčleněna ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb. Byt a nebytový prostor jsou v současnosti využívány vlastníkem nemovité věci. Hlavní průčelí domu je z uliční části orientováno na východ, dvorní část na západ. Dvorní nezastavěná část domu pozemku je využívána jako odstavná plocha a částečně zpevněné parkoviště. Budova pochází podle sdělení vlastníka z roku 1957, čemuž odpovídá stavebnětechnické provedení a použité materiály. V letech 2007 - 2008 prošel objekt rekonstrukcí a modernizací (nově vybudovaná bytová jednotka ve 2. NP, schodišťový prostor, prostory prodejny v 1. NP). Jedná se o tyto úpravy: výměna oken, vstupních a vnitřních dveří, vnitřních a vnějších omítek, výměna instalací, nové vytápění ve 2. NP, povrchy podlah kromě skladového prostoru, sociální zázemí. Údržba je prováděna, celkový stavebně technický stav je velmi dobrý. Projektová dokumentace, kolaudační rozhodnutí a energetický štítek nebyli vlastníkem nemovitosti předloženy.

2.2 Dispoziční řešení V pravé části 1. NP se nachází prodejna motocyklů, dílna, skladový prostor, sociální zázemí. Hlavní vchod do prodejny je z uliční části prosklenými dveřmi. Ze dvorní části je další vchod do skladového prostoru. V levé části je z ulice hlavní vchod do 2. NP domu. Oba vchody nejsou navzájem dispozičně propojené, což umožňuje jejich samostatné vyčlenění a využití. Ve 2. NP je zrekonstruovaná bytová jednotka o velikosti 2+kk s terasou, která je přístupná po dvouramenném schodišti. Hlavní vstup je do předsíně ze schodišťové podesty. Vpravo je 106

přístupný kuchyňský kout a navazující obývací pokoj s orientací do ulice na východ. Vlevo se nachází ložnice s orientací do dvora. Z předsíně je francouzským oknem samostatně přístupná terasa orientovaná do dvora na západ a technická místnost. Sociální zázemí tvoří koupelna s rohovou vanou, WC a sprchovým koutem. Příslušenství budovy tvoří venkovní úpravy: oplocení pozemku, vjezdová plechová brána, částečně zpevněné plochy dvorní části pozemku (škvára) a přípojky inženýrských sítí: přípojka elektro, přípojka vody, kanalizace, plynu a přístupné datové sítě. Výčet místností a obytné plochy: Místnosti v 1. NP

Plocha v m2

Koeficient využitelnosti 1,00

Započitatelná plocha v m2 92,46

Prostory prodejny

92,46

Sociální zázemí

6,25

1,00

6,25

Skladový prostor

39,25

1,00

39,25

Chodba

4,30

1,00

4,30

Mezisoučet

Místnosti ve 2. NP Obývací pokoj a kuchyňský kout Pokoj Předsíň Schodišťový prostor Koupelna s WC Komora Terasa Mezisoučet

142,26

142,26

Započitateln á plocha v m2

Plocha v m

Koeficient využitelnosti

24,55

1,00

24,55

15,30 5,90

1,00 1,00

15,30 5,90

4,40

1,00

4,40

7,20 5,66 38,00 101,01

1,00 1,00 0,20

7,20 5,66 7,60 70,61

2

Užitná plocha činí celkem: 212,87 m2

107

3. Rizika 

nemovité věci jsou zapsány na LV č. 670 (skutečný stav je v souladu s právním stavem)



stavba je součástí pozemku



budova je řádně zkolaudována



nevázne právo stavby



nevázne věcné břemeno či služebnost



na nemovitých věcech vázne zástavní právo smluvní (nemá vliv na tržní hodnotu nemovitých věcí)



nevázne předkupní právo



není ujednaný budoucí výměnek



není výhrada vlastnického práva



není výhrada zpětného koupě ani zpětného prodeje



není výhrada lepšího kupce



není vymezen zákaz zcizení nebo zatížení



není ujednání o koupi na zkoušku



není přídatné spoluvlastnictví



nemovitá věc je částečně pronajatá



nejsou žádné jiné dluhy ani exekuce



není evidována poznámka spornosti



nemovité věci nejsou dotčeny změnou (plombou)



nejde o dočasnou stavbu



stavba splňuje požadavky moderního bydlení



stavba není velikostně naddimenzována



nenachází se oblasti, která byla dříve zaplavena



příjezd je po veřejné a zpevněné komunikaci



stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost

108



nemovité věci jsou z hlediska svého využití v souladu se schváleným územním plánem obce



nemovité věci se nenachází v demoličním pásmu



nebylo zjištěno radonové riziko



nebyla zjištěna ochranná pásma, chráněná území, pozemek nebyl v minulosti nijak kontaminován.

109

B. Ocenění - metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel úvěrového řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou užívány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: 

Metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečného stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase ohodnocení).



Metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovité věci vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti.



Metoda porovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitých věcí. Pokud je srovnávací metoda použita, musí být uvedeny v časovém horizontu ne delší než šesti měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitých věcí.

Pro stanovení obvyklé ceny bude použito podle charakteru nemovité věci kombinace metod nákladové, výnosové a porovnávací.

110

4. Nákladová metoda Nákladová metoda ocenění nemovitosti vyjadřuje reprodukční cenu, která představuje skutečné náklady na pořízení majetku při současných cenách, stejných materiálech a výrobních postupech a při stejné kvalitě provedení, která se sníží o míru opotřebení. U většiny oceňovaného majetku je užívána metoda vynásobením obestavěného prostoru vysoce agregovanou hodnotou vztaženou na jeden metr kubický. Prioritou této metody ocenění jsou tedy pořizovací náklady bez vazby na skutečný užitek nemovitosti. Cena za měrnou jednotku (1 m3) je určena dle způsobu stavebnětechnického provedení stavby a podle účelu využití nemovité věci. Jako podklad pro zjištění základní měrné jednotky dané nemovité věci je portál: www.stavebnistandardy.cz.

4.1 Budova prodejny č. p. 142 s příslušenstvím Budova:

řadová koncová s valbovou střechou

Konstrukce:

zděná

Podsklepení:

nepodsklepená

Podlaží:

2 NP

Podlaží: Název

Výška

Zastavěná plocha

1. NP

2,92 m

9,8×10,3+3,9×15,8

=

162,56 m2

2. NP

2,80 m

9,8×10,3

=

100,94 m2

Součet:

5,72 m

263,50 m2

Obestavěný prostor: vrchní stavba

5,72 × (9,8×10,3+3,9×15,8)

=

929,84 m3

zastřešení

1,6×(9,8×10,3)

=

161,50 m3

=

1 091,34 m3

Obestavěný prostor – celkem:

111

Popis konstrukcí a vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti

Hodnocení

2. Svislé konstrukce – cihelné

Standardní

3. Stropy – rovné železobetonové (nespalné)

Standardní

4. Krov, střecha – valbová a plochá

Standardní

5. Krytiny střech – pálená taška, živičná svařovaná

Standardní

6. Klempířské konstrukce – úplné z pozink. plechu

Standardní

7. Úprava vnitřních povrchů – vápenné hladké

Standardní

8. Úprava vnějších povrchů – vápenné dvouvrstvé omítky

Standardní

9. Vnitřní obklady keramické – běžné keramické obklady

Standardní

Standardní

10. Schody – železobetonové s teraco povrchem

Standardní

11. Dveře – dřevěné plné a prosklené, plastové

Standardní

12. Vrata

Neuvažuje se

13. Okna – plastová

Standardní

14. Povrchy podlah – beton + PVC, keramická dlažba,

Standardní

plovoucí podlahy 15. Vytápění – ÚT plynové 16. Elektroinstalace – světelná a motorová

Standardní Standardní

17. Bleskosvod – ano

Standardní

18. Vnitřní vodovod – studená i teplá 19. Vnitřní kanalizace – ze všech zař. předmětů

Standardní Standardní

20. Vnitřní plynovod – ocelové rozvody zemního plynu

Standardní

21. Ohřev vody – elektrický bojler 22. Vybavení kuchyní – kuchyňská linka + sklokeramická deska 23. Vnitřní hygienické vybavení – vana, umyvadlo, sprchový

Standardní

112

Standardní

Standardní

kout 24. Výtahy – chybí

Nevyskytuje se

25. Ostatní – digestoř, rozvody antén, odvětrávání

Standardní

– chybí

60 %

Nevyskytuje se 40 %

Ocenění: Vybavení objektu je na standardní úrovni, nadstandardní prvky se nevyskytují. Ve větší míře jsou použity náklady na úpravy povrchů na terase a v bytové jednotce ve 2. NP. Méně nákladů je použito při výstavbě 1. NP, které slouží ke komerčním účelům. Kalkulace vynaložených nákladů k modernizaci a vybudování bytové jednotky v roce 2007 - 2008 nebyla k dispozici. Cenové rozmezí se pohybuje vynaložených nákladů za 1 m3 se pohybuje od 3 900 Kč do 4 500 Kč/m3. V tomto případě je stanovena jednotková cena v horní hranici především z důvodu vyšších nákladů na vybudování bytové jednotky s terasou (větší rozsah keramické dlažby). 4 300 Kč/m3

Základní jednotková cena je určena ve výši Nákladová cena bez opotřebení: 4 300 x 1 091,34 m3 =

4 692 762 Kč

Opotřebení: Odpočet opotřebení: 4 692 762 Kč x 40,00 % Nákladová cena po odečtení opotřebení

-

1 877 104,80 Kč 2 815 657,20 Kč

Původní stáří objektu je 59 let (kolaudace se uskutečnila v roce 1957). V letech 2007 – 2008 prošel objekt větší rekonstrukcí, která zahrnovala úpravy komerčních prostor v 1. NP, úpravy schodiště a společných prostor, vybudování bytové jednotky 2+kk ve 2. NP. Celkový stav je velmi dobrý, nebyly zjištěny žádné podstatné vady, trhliny ve zdivu, zatékání, vlhkost, apod. Předpokládaná životnost zděných budov při běžné údržbě je 100 let, míra opotřebení je stanovena na 40 %. Zaokrouhleně nákladová hodnota nemovitých věcí

113

3 000 000,-- Kč

4.2 Pozemek zastavěná plocha a nádvoří p. č. 518/2

Pozemek zastavěná plocha a nádvoří p. č. 518/2 o výměře 928 m2 je zapsány na LV č. 670 pro katastrální území Bedihošť. Část pozemku o výměře 214 m2 je zastavěná, 714 m2 slouží jako odstavná plocha částečně zpevněná štěrkovým posypem. Pozemek je čtvercového tvaru, v rovinném terénu, v dosahu IS: přípojka elektro, veřejná přípojka vody, kanalizace a plynu. Objekt je napojen na všechny tyto IS. Přístupová komunikace je zpevněná, veřejná (pozemek p. č. 492 je ve vlastnictví Obce Bedihošť). Ulice je dostatečně osvětlená, není žádné dopravní omezení. Dvorní část slouží jako odstavná plocha uzavřená oplocením s plechovými vraty. Umožňuje bezproblémový vjezd a zásobování objektu nákladními vozidly. Přístup je dopravně neomezený přímo z hlavní veřejné komunikace. Před vjezdovou bránou je prostor pro veřejné parkování asi 3 aut. Prodejna je přístupná po dlážděném chodníku přímo z uliční části (pozemek je ve vlastnictví Obce Bedihošť). Dle platného územního plánu obce Bedihošť je lokalita označená jako SO – smíšená obytná (zóna určená k bydlení, ke komerčnímu využití a zóna občanské vybavenosti). Nemovitá věc je tedy v souladu s územním plánem obce. Pro ocenění pozemku je použita porovnávací metoda, která vychází z realizovaných cen na trhu s volnými pozemky určené pro výstavbu rodinných domů v dané lokalitě a čase. Se zastavěnými pozemky se prakticky neobchoduje. Ocenění je provedeno metodou přímého porovnání pomocí koeficientů odlišnosti: Rozmezí koeficientu

Hodnocení

1,00

stejné hodnocení

0 až 0,99

lepší hodnocení

1,01 až 2,00

horší hodnocení

4.2.1 Srovnatelné pozemky: 4.2.1.1 Prodej pozemku v kat. území Držovice na Moravě Jedná se o prodej samostatného pozemku evidovaného v katastru nemovitostí jako ostatní plocha jiná plocha. Pozemek je bez staveb a trvalých porostů. Výměra pozemku činí 1 056 m2. IS jsou na hranici sousedního pozemku (asi 40 m). Pozemek je pravidelného tvaru, nachází se v centrální části obce u hlavní komunikace. Územním plánem obce je zóna označená jako komerční a smíšená. 114

Realizovaná cena: 1 260 000 Kč (1 193 Kč/m2); prodej 9/2015. Zdroj: spolupracující RK. Kupní cenu považuji za obvyklou. Jednotková cena: 1 193 Kč/m2

Hodnota koeficientu 1,00

prodej

1,00

stejné

K právního stavu

1,00

K tvaru pozemku

1,00

stejné (podle územního plánu je zóna komerční nebo smíšená - přípustnost komerčního objektu stejné (pravidelný tvar)

K dostupnosti IS

1,00

stejné (IS v dosahu asi 40 m)

K terénu

1,00

stejné (rovinný terén)

K dalších omezení

1,15

K obce

0,90

Koeficient odlišnosti K zdroj K velikosti

Koeficient odlišnosti Upravená cena

Komentář

horší (na hranici pozemku zřízeno VB provozování a vedení NN napětí včetně ochranného pásma) lepší (vyšší poptávka po nemovitostech v této obci s přímým napojením na rychlostní silnici R46)

1,0063 1 200 Kč/m2

4.2.1.2 Prodej pozemku v kat. území Kralice na Hané (lokalita Kralický háj) Jedná se o prodej samostatného pozemku evidovaného v katastru nemovitostí jako zahrada. Výměra pozemku činí 1 920 m2. Pozemek netvoří příslušenství žádné stavby, je bez staveb. Na pozemku se nenachází žádná stavba. Nachází se v průmyslovém areálu Kralický háj v dosahu IS. Na pozemku je přípustná podle platného územního plánu objekt s komerční nebo výrobní využitelností. Ostatní hodnotící parametry jsou níže uvedeny. Realizovaná cena: 1 190 000 Kč (620 Kč/m2); prodáno 11/2015. Zdroj: databáze spolupracující RK. Kupní cenu považuji za obvyklou.

115

Jednotková cena: 620 Kč/m2 Koeficient odlišnosti K zdroj

Hodnota koeficientu 1,00

Komentář

K velikosti

0,90

K právního stavu

1,00

K tvaru pozemku

1,00

prodej lepší (větší pozemek s lepším využitím vzhledem k jeho budoucí zastavitelnosti) stejné (podle územního plánu je zóna především výrobní přípustnost komerčního objektu) stejné (pravidelný tvar)

K dostupnosti IS

1,00

stejné (IS na hranici pozemku)

K terénu

1,00

stejné (rovinný terén)

K dalších omezení

1,00

K obce

1,05

stejné (bez zjištěných omezení) horší (srovnatelná poptávka a dopravní obslužnost, okrajová část obce)

Koeficient odlišnosti Upravená cena

0,9938 616 Kč/m2

4.2.1.3 Prodej pozemku v kat. území Kostelec na Hané Jedná se o samostatný pozemek v katastru nemovitostí evidovaný jako zastavěná plocha zbořeniště o výměře 822 m2. Dříve se na pozemku nacházela budova obchodu. Nyní je pozemek bez staveb. Nachází se v centrální části města, v dosahu veškerých IS a v blízkosti veřejného parkoviště. Ostatní hodnotící parametry jsou níže uvedeny. Realizovaná cena: 595 000 Kč (960 Kč/m2); prodej 1/2016. Zdroj: vlastní databáze. Kupní cenu považuji za obvyklou. Jednotková cena: 960 Kč/m2 Hodnota koeficientu 1,00

prodej

K velikosti

1,00

stejné

K právního stavu

1,00

stejné (přípustnost komerčního objektu)

K tvaru pozemku

1,00

stejné (obdélníkový tvar)

K dostupnosti IS

1,00

stejné (IS na hranici pozemku)

K terénu

1,00

stejné (rovinný terén)

Koeficient odlišnosti K zdroj

Komentář

116

K dalších omezení

1,00

stejné (bez zjištěných omezení)

K obce

1,05

horší (obec s mírně nižší poptávkou po nemovitostech)

Koeficient odlišnosti

Upravená cena

1,0063

966 Kč/m2

Ze sledování trhu a dostupných údajů poskytnutými spolupracující realitní kanceláří se prodejní ceny srovnatelných pozemků pohybují v rozmezí od 620 Kč/m2 do 1 200 Kč/m2. Výpočet porovnávací hodnoty pozemků: Srovnatelný pozemek Pozemek v k. ú. Držovice na Moravě Pozemek v k. ú. Kralice na Hané Pozemek v k. ú. Kostelec na Hané

Upravená cena Kč/m2

Váha v %

Indikace Kč/m2

1 200

30

360

616

35

216

966

35

338

Výsledná cena upravená

914

Celková výměra oceňovaných pozemků v k. ú. Bedihošť činí 928 m2. Porovnávací hodnota tedy činí

848 192 Kč.

Porovnávací hodnota pozemků - zaokrouhleně

117

850 000 Kč.

5. Výnosové ocenění Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovité věci vytvářet výnos (zisk). Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti nemovité věci. Prioritou této metody stanovení tržní hodnoty je ekonomická užitečnost nemovité věci bez vazby na pořizovací náklady. Výnosovou hodnotu můžeme stanovit v zásadě dvěma způsoby: 

kapitalizací stabilizovaného, trvale dosažitelného ročního výnosu příslušnou mírou kapitalizace (tj. porovnáním s jistinou vloženou do banky při alternativním investováním kapitálu)



diskontováním budoucích výnosů z nemovitosti plynoucí z pronájmu nemovitých věcí přepočtených (diskontovaných) na současnou hodnotu peněz pomocí míry kapitalizace. Současnou hodnotou se rozumí hodnota v čase ocenění.

Při analýze diskontovaných výnosů – finančního toku peněz (cash flow) je třeba vzít na vědomí výnosy v delším časovém horizontu (např. 10 - 15 let a ekonomickou životnost nemovité věci). Dále je třeba odhadnout a diskontovat prodejní cenu nemovité věci na konci analyzovaného období. Výnosové ocenění nemovitosti je provedeno jednodušším způsobem stanovení výnosové hodnoty, tj. kapitalizací stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: Výnosová hodnota =

Při zjištění úroková míry kapitalizace se vychází z možného průměrného bezrizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu (např. státní dluhopisy, hypoteční zástavní listy apod.) s přihlédnutím k charakteru nemovité věci, způsobu využití, stavebně technického stavu, lokality a na situaci na trhu s nemovitým majetkem (tj. zvýšením o míru rizika při nákupu konkrétní nemovité věci). Cena obvyklá je stanovena metodou přímé kapitalizace.

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Jedná se o analýzu nejefektivnější využití majetku při dodržení právních předpisů, technické a investiční proveditelnosti a maximální ziskovosti. Předmětná nemovitá věc je evidována v katastru nemovitostí jako prodejna obchodu, čemuž odpovídá její stavebně technické provedení a skutečné využití. Podle platného územního plánu obce je zóna, ve které se objekt 118

nachází, označená jako SO smíšené území obytné, stabilizovaná plocha, kde jsou přípustné objekty určené pro komerční využití a obytné objekty. Podmínka dodržení právních předpisů je tedy splněna. Z hlediska technické proveditelnosti je objekt ve velmi dobrém stavu, údržba je pravidelně prováděná. Majetek není morálně zastaralý, splňuje požadavky dnešního bydlení. Komerční prostory v 1. NP budovy mají víceúčelové využití, např. prodejna smíšeného zboží, dílna, skladování, autoservis, garážování, případně mohou být po stavebních úpravách prostory využité k bydlení. Z hlediska investiční proveditelnosti jsou náklady vložené na výstavbu či rekonstrukci úměrně vysoké. Z hlediska maximální ziskovosti lze bytovou jednotku ve 2. NP pronajmout za tržní nájemné. V době ocenění je byt využíván vlastníkem nemovitosti, proto tato podmínka není splněná. Dále lze vzhledem k umístění objektu u hlavní poměrně frekventované komunikace využít např. pro reklamní billboardy. Ke dni ocenění je budova částečně pronajatá. Prodejna v 1. NP je pronajímána za nájemné ve výši 7 700 Kč/měsíc, což je 650 Kč/m2/rok a bytová jednotka ve 2. NP je užívána vlastníkem nemovité věci. Nájemní smlouva je uzavřená na dobu určitou (na 2 roky) s výpovědní lhůtou v délce 3 měsíce, přičemž lze nájemní vztah obnovit. Výše sjednaného nájemného je v daném místě a čase obvyklé, tudíž nemá vliv na cenu obvyklou. Bytová jednotka je z hlediska technického stavu a lokality pronajatelná, je po celkové rekonstrukci ve velmi dobrém technickém stavu, splňující požadavky dnešního bydlení. Při výpočtu hodnoty majetku výnosovým způsobem je uvažováno obvyklé nájemné. Byty a nebytové prostory v obcích v blízkosti Prostějova se pronajímají v malé míře. Bytové jednotky o velikosti 2+1 a 2+kk se v obcích v blízkosti Prostějova pronajímají v malé míře, obyvatelstvo dává přednost vlastnímu bydlení. Jedná se o byt ve výborném stavu odpovídající požadavkům dnešního bydlení, je uvažováno obvyklé nájemné ve výši 850 Kč/m2/rok (tj. asi 5 000 Kč/měsíc). Přehled pronajímatelných prostor: 

prostory prodejny v 1. NP o výměře 142,26 m2………... 650 Kč /m2/rok



obytné prostory ve 2. NP o výměře 70,61 m2 ……....…. 850 Kč/m2/rok



reklamní bilboard na štítové zdi ………………………. 10 000 Kč/rok

Toto nájemné nezahrnuje poplatky za spotřebu vody a energií, jedná se o „čisté nájemné“. Výše nájemného u nepronajatých prostor je stanoveno podle aktuálních nabídek na trhu v oceňované lokalitě s přihlédnutím ke stavu a předpokládané životnosti nemovité věc a na

119

základě poskytnutých informací spolupracujících realitních kanceláří a dlouhodobého sledování trhu. Výše úrokové míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovité věci. Provádí se na základě obvyklé výnosnosti určitého typu nemovité věci v dané lokalitě. Jedná se tedy o výnos určitého typu nemovité věci, který je vztažen k realizovaným tržním cenám.

Dále vychází z možného průměrného bezrizikového zúročení peněz na

kapitálovém trhu a míry inflace. Hodnota míry kapitalizace je v tomto případě určena ve výši 8 %. Vychází přitom ze skutečnosti, že cena obvyklá nemovitých věcí v dané lokalitě mají mírně rostoucí tendenci, ovšem nižší zájem o pronájem bytových jednotek. Přehled výnosu z obvyklého nájemného: Pronajaté plochy:

Výměra

byt 2 + kk ve 2. NP prostory prodejny v 1. NP

Roční nájemné

Celkem

70,61 m2

850,– Kč

60 019,– Kč

2

650,-- Kč

92 469,-- Kč

142,26 m

reklamní billboard

10 000,-- Kč

Roční nájemné celkem

162 488,-- Kč

120

Výpočet výnosové hodnoty Výnos z ročního nájemného za rok

162 488 Kč

Snížení ročního nájemného ( ztráta vlivem neplacení nájemného a neobsazenost)

- 10 %

16 249 Kč 20 000 Kč

Náklady na údržbu Mezisoučet

126 239 Kč

Pojistné

3 200 Kč

Daň z nemovitých věcí

1 180 Kč

Nájem pozemku

0 Kč

Marketing

0 Kč

Odpisy (0,1 % z nákladové hodnoty)

3 000 Kč

Čistý zisk celkem

118 859 Kč

Míra kapitalizace

8%

Výnosová hodnota

1 485 738 Kč

Výnosová hodnota zaokrouhleně

1 486 000 Kč

121

6. Celkové hodnocení nemovité věci Oceňovaný objekt ve velmi dobrém technickém stavu. Svou vybaveností, dobrým dispozičním řešením je na standardní úrovni dnešního bydlení. Po nemovitých věcech tohoto charakteru, je zvýšená poptávka. Výhodou takové nemovité věci je možnost podnikání nebo možnosti pronájmu komerčních prostor a víceúčelové využití (k dispozici je sociální zázemí, skladový prostor). Objekt je výhodně dispozičně řešen. Další výhodou je orientace prodejny do ulice, která je přístupná přímo z chodníku a orientace místnost ložnice a terasy do dvora. Výhodou je také uzavřený prostorný pozemek za objektem a víceúčelovost využití. Cenotvorným parametrem obce je výborné dopravní spojení s Prostějovem (vlakové a autobusové spojení do 10 minut). Nevýhodou pro bydlení je absence zeleně a hlučnost z frekventované silnice. Zaznamenaná četnost realizovaných obchodů srovnatelných nemovitých věcí je mírně nižší oproti typickým rezidenčním nemovitostem. Přesto s přihlédnutím k popsaným výhodám je nemovitost dobře obchodovatelná.

Pozitiva oceňovaného objektu: 

velmi dobrý stavebně technický stav a celkové dispoziční řešení objektu



komerční prostor s možností víceúčelového využití



prostorný pozemek s možností parkování



z hlediska komerční využitelnosti blízkost frekventované hlavní silnice

Negativa oceňovaného objektu: 

objekt se nachází obci s nižší pravděpodobností zájmu potencionálních kupců



z hlediska bydlení zvýšená hlučnost od dopravy



absence zeleně v okolí domu

122

7. Porovnávací metoda Porovnávací metoda vyjadřuje vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí, vybavením a lokalitou. Srovnávací metodu stanovení obvyklé ceny nemovitosti můžeme použít tehdy, pokud existuje sektor trhu s příslušným typem nemovitosti a dostatečná databáze porovnatelných realizovaných tržních cen. Jedná se o metodu, která je v zemích s rozvinutou tržní ekonomikou nejvíce rozšířena, neboť její výsledky jsou relativně přesné. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, nabídek realitních kanceláří, sledování aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Na základě analýzy trhu byly jako srovnatelné nemovité věci podobného charakteru vybrány z aktuální nabídky následující vzorky.

7.1. Srovnatelné nemovité věci: 7.1.1 Nabídka prodeje objektu s komerčním prostorem (110 m2) a bytem 3+1 (90 m2), celkem užitná plocha 200 m2, ul. Drozdovice, Prostějov Nabízená cena: 3 990 000 Kč včetně provize RK, datum aktualizace 25.01.2016. Zdroj: www.sreality.cz Jedná se o řadovou, zděnou, zrekonstruovanou budovu z roku 2000 o 1 NP a podkrovím. V 1. NP domu je nebytový prostor o ploše cca 80 m2 s příslušenstvím a zázemím. Nebytový prostor má čtyři výlohy a vstup z ulice. Nebytový prostor má ústřední plynové topení s vlastním kotlem. Na nebytový prostor navazuje garáž. V 1. NP je bytová jednotka 3+1 s šatnou o výměře cca 90 m2 a s prostornou terasou situovanou na jižní stranu do dvorního traktu. Byt je možné využít jako kanceláře, nyní je využíván k bydlení. Pokoje jsou neprůchozí. Podlahy v chodbě a pokojích – laminátové plovoucí, v koupelně, kuchyni a na WC – dlažba. Okna jsou plastová, střešní dřevěná. Byt má vlastní plynové ÚT a klimatizaci. V bytě je kuchyňská linka včetně vestavných spotřebičů. V koupelně je vana i sprchový kout. WC je samostatné. Ve dvorním traktu je skladový prostor cca 130 m2. Veškeré inženýrské sítě v místě.

123

Nabídková cena: 3 990 000,-- Kč Jednotková cena: 19 950 Kč/m2 Koeficient odlišnosti

Komentář

Hodnota koeficientu

K zdroj

0,90

nabídka

K velikosti

1,00

stejné

K vybavenosti

1,00

stejné

K technického stavu

1,00

stejné

K konstrukce

1,00

stejné

K možnosti parkování

1,05

horší (omezené před objektem)

K komerční využitelnosti

1,00

stejné

K polohy v obci

1,10

horší (mimo centrum)

K obce

0,90

lepší (bývalé okresní město)

Koeficient odlišnosti Upravená cena

0,8833 17 622 Kč/m2

7.1.2 Prodaný RD (byt 4+kk o výměře 90 m2) s provozními prostory (115 m2), celkem užitná plocha 205 m2, Bedihošť. Kupní cena: 3 120 000 Kč (15 220 Kč/m2). Prodáno: listopad 2015. Zdroj: vlastní databáze. Kupní cenu považuji za obvyklou. Jedná se o zděný (cihelné zdivo tl. 45 cm), dvoupodlažní, částečně podsklepený objekt se sedlovou střechou. Bytová jednotka je po částečné rekonstrukci (vnitřní omítky, povrchy podlah, okna, kuchyňská linka, sociální zařízení včetně obkladů). Schodiště ŽB s dřevěným

124

povrchem. Vytápění v bytě ústřední plynové, v 1.NP částečně ÚT, částečně lokální na tuhá paliva. V roce 2000 objekt prošel částečnou rekonstrukcí. Celkový průměrný stav objektu. Dispoziční řešení: v 1.NP jsou provozní prostory – autoservis se sociálním zázemím (sprcha a WC), dále technická místnost, dílna a garáž pro min. 2 stání o podlahové ploše cca 115 m2. Ve 2.NP jsou obytné prostory bytu 4+kk. Technický stav objektu je dobrý (bez vlhkosti, viditelných závažných vad). Stáří objektu je odhadováno na 50 let. Za domem navazuje zahrada o výměře 287 m2. Kupní cena (NC): 3 120 000,-- Kč Jednotková cena (JC): 15 220 Kč/m2

Koeficient odlišnosti

Komentář

Hodnota koeficientu

K zdroj

1,00

prodej

K velikosti

1,00

stejné

K vybavenosti

1,00

stejné

K technického stavu

1,10

horší (mírně horší stav - starší objekt)

K konstrukce

1,00

stejné (zděná budova)

K možnosti parkování

1,05

horší (menší plocha k parkování)

K komerční využitelnosti

1,00

stejné

K polohy v obci

1,00

stejné

K obce

1,00

stejné

Koeficient odlišnosti

Upravená cena

1,1278

17 165 Kč/m2

7.1.3 Prodaný komerční objekt s bytem 3+kk (celkem 290 m2), Držovice Kupní cena: 3 620 000 Kč (12 483 Kč/m2), prodáno 9/2015, zdroj: informace RK Jedná se o zděný, řadový koncový, dvoupodlažní komerční objekt se sedlovou střechou (restaurace s kavárnou, byt 3+kk), o celkové ploše 290 m². Dispozice domu: v 1.PP je sklep (22 m2), slouží ke skladování. V 1. NP se nachází restaurace, kuchyně a malá kavárna (užitná plocha 215 m2 s kapacitou 27 místy k sezení), sociální zařízení pro hosty a personál. Ve 2. NP je bytová jednotka 3+kk (obytná plocha 75 m2). Vnitřní vybavení bytu je standardní, po 125

rekonstrukci (kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči, nové povrchy podlah, okna, dveře, sociální zařízení s keramickými obklady). Vytápění v celém objektu je ÚT plynové, zdroj vody obecní vodovod, odkanalizování do veřejné kanalizace. Stáří objektu asi 40 let, celkový stav je dobrý. Parkování je možné před objektem (stání asi pro 8 aut), v blízkosti 80 m veřejné parkoviště. Hlavní a poměrně frekventovaná ulice. Obec s 1 380 obyvateli, urbanisticky navazuje na Prostějov (do r. 2006 okrajová část města).

Kupní cena (NC): 3 620 000,-- Kč Jednotková cena (JC): 12 483 Kč/m2 Koeficient odlišnosti

Komentář

Hodnota koeficientu

K zdroj

1,00

prodej

K velikosti

1,10

horší (větší objekt)

K vybavenosti

0,85

lepší (navíc vybavenost kuchyně)

K technického stavu

1,05

horší (mírně horší stav - starší objekt)

K konstrukce

1,00

stejné (zděná budova)

K možnosti parkování

1,05

K komerční využitelnosti

1,10

K polohy v obci

1,00

K obce

0,95

horší (menší plocha k parkování) horší (dispoziční uspořádání umožňuje méně možností využití) stejné lepší (bývalá místní část Prostějova, mírně vyšší poptávka)

Koeficient odlišnosti Upravená cena

1,0111 12 622 Kč/m2 126

7.2 Vyhodnocení nabývacího titulu K nabytí nemovitých věcí současným vlastníkem došlo na základě kupní smlouvy V5558/2014-709 s právními účinky dne 08.07.2014. Kupní cena činila 3 620 000 Kč a lze ji považovat v daném čase a místě za obvyklou. Na nemovitých věcech vázne smluvní zástavní právo na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva V-5525/2014-709 pro Komerční banku a. s., s právními účinky ke dni 7. 7. 2014. Zástavní právo nemá vliv na cenu obvyklou. Žádná jiná omezení či vedlejší ujednání nebyla zjištěna.

7.3 Stanovení porovnávací hodnoty Z výše uvedených skutečností vyplývá, že prodejnost komerčních objektů v dané lokalitě s možností bydlení, je v současné ekonomické situaci na trhu průměrně žádané. V obci s nižším počtem obyvatel, základní občanskou vybaveností, je možné efektivní využití kombinace bydlení a prodejna potravin nebo smíšeného zboží. Poptávka na Prostějovsku zaznamenala od léta 2014 mírné oživení. Jedná se však o region s omezenými pracovními příležitostmi a poměrně dobou dopravní dostupností. Toto jsou rozhodné faktory pro stanovení tržní hodnoty nemovité věci. Vzhledem k pozitivním aspektům (dobrý technický stav a dispoziční řešení, kombinace bydlení a podnikání v jednom objektu, prostorný pozemek využitelný k parkování a blízkost hlavní komunikace), jde o velmi výhodnou investici. Z výše uvedených vzorků, dostupných údajů, sledování realitního trhu se prodejní ceny srovnatelných movitých věcí pohybují v rozmezí přibližně od 12 300 Kč/m2 do 19 620 Kč/m2. Výpočet porovnávací hodnoty komerčního objektu: Srovnatelný objekt

Upravená cena Kč/m2

Váha v %

Indikace Kč/m2

Objekt v Prostějově

17 622

35

6 168

RD v Bedihošti

17 165

35

6 008

Objekt v Držovicích

12 622

30

3 787

Výsledná cena upravená

15 963

Započitatelná plocha objektu činí 212,87 m2, porovnávací hodnota tak činí 3 398 044 Kč, zaokrouhleně 3 400 000,-- Kč. 127

C. Rekapitulace a závěr Toto hodnocení vyjadřuje názor zpracovatelky na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace: Metoda ocenění

Indikace (Kč)

Váha v %

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

3 400 000

90

3 060 000

Výnosová metoda

1 486 000

10

148 600

Nákladová metoda

3 850 000

0

0

Výsledná hodnota

3 208 600

Nejvyšší váhu ke stanovení obvyklé ceny jsem přisoudila porovnávací metodě, neboť se jedná o nemovitou věc, která je v daném regionu snadno a poměrně často obchodovatelná a nejlépe odráží stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto typu majetku. Bytové jednotky se v dané lokalitě pronajímají v malé míře, protože místní obyvatelstvo dává přednost finančně výhodnějšímu vlastnímu bydlení. Možnost podnikání, které nabízí komerční prostory v 1. NP budovy zvyšují konkurenceschopnost oceňovaného objektu na trhu a umožňuje větší možnosti využití. Z toho důvodu jsem podíl výnosové metody v ceně obvyklé přisoudila v míře 10 %. Naopak do ceny obvyklé se nepromítne nákladová hodnota, protože potencionální kupující nebo investor není ochoten akceptovat náklady vynaložené na výstavbu. Výši obvyklé ceny nemovité věci odhaduji zaokrouhleně na

3 210 000,-- Kč slovy: třimilionydvěstědesettisíc Kč.

128

Prohlášení Prohlašuji, že jsem osobou nezávislou. Odhad obvyklé ceny jsem zpracovala na základě mnou zjištěných a známých skutečností. Ocenění zobrazuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu.

Věra Otrubová, DiS. odhadce nemovitého majetku na základě certifikátu QON, evidenční číslo 2082/13 vydaný Bankovním institutem vysoká škola a. s. v Praze dne 19. 11. 2013 V Plumlově dne 01. 02. 2016

129

D. Přílohy Fotodokumentace

uliční východní část budovy

boční severní část budovy

130

prostory prodejny v 1. NP

dílna v 1. NP

schodišťový prostor do 2. NP

131

koupelna

obývací pokoj

kuchyňský kout

132

vstup na terasu

pozemek ve dvorní části

133

Mapové podklady

budova č. p. 142, ul. Prostějovská, Bedihošť

Mapa obce Bedihošť 134

135

136

137

C. Analytická část Analýza realitního trhu v bývalém okrese Prostějov 1.1 Obecná charakteristika Bývalý okres Prostějov se nachází ve východní části České republiky, v Olomouckém kraji, ve střední části Moravy, která se etnograficky nazývá Haná. K 31. 12. 2013 měl okres celkovou plochu 769,90 km². Prostějovsko lze rozčlenit na tyto části, které tvoří mikroregiony: 

severní část (mikroregion Konicko)



západní část (mikroregion Protivanovsko)



střední část (Prostějov a okolí)



jižní část (mikroregion Němčicko)

Konicko tvoří severní část okresu, je charakteristické zalesněnými pozemky Drahanské vrchoviny, převažující venkovská zástavba (rodinné domy a zemědělské usedlosti) s četnými rekreačními oblastmi. Správním centrem je město Konice s 2 800 obyvateli, které je vzdáleno asi 20 km severozápadně od Prostějova. V některých odlehlých obcích vzdálených přes 30 km od Prostějova, tvoří stálé obyvatelstvo převážně důchodového věku a kupní síla obyvatelstva je zde nízká. Nemovitosti jsou zde pořizovány především k rekreačním účelům. Protivanovsko tvoří západní část okresu, sousedící s okresem Blansko a Vojenským újezdem Březina, který je využívaný Armádou ČR. Území mikroregionu je převážně zalesněné a tvoří část Drahanské vrchoviny. Převládající zástavba je venkovského charakteru s rekreačními objekty. Správním centrem je městys Protivanov s 1 015 obyvateli, vzdálené asi 22 km západně od Prostějova. Obdobně jako Konicko, převážná část nemovitostí je zde pořizována k rekreačním účelům. Prostějov je bývalé okresní město, které se rozkládá na ploše 46,60 km2 a od 12. 3. 2012 je statutárním městem a má přes 44 000 obyvatel. Je správním a průmyslovým centrem s veškerou infrastrukturou a pracovními příležitostmi. Je vzdáleno asi 18 km jihozápadně od krajského města Olomouc. V Prostějově a v jeho blízkém okolí je obecně nejvyšší poptávka po nemovitostech.

138

Jižní část okresu tvoří mikroregion Němčicko, které je charakteristické velmi úrodnou zemědělskou půdou, rovinnou krajinou s řekou Haná. Zástavba je venkovského charakteru s rodinnými domy a zemědělskými usedlostmi. Správním střediskem je město Němčice nad Hanou s 1 990 obyvateli, vzdálené asi 18 km jižně od Prostějova. I přes velmi dobrou dopravní dostupnost (železnice a blízká nově vybudovaná dálnice D1) však tato část okresu nepatří k vyhledávaným, neboť v některých obcích se vyskytují problémové skupiny obyvatel. 1.1.1 Doprava S krajským městem Olomouc je Prostějov dopravně spojen rychlostní silnicí R 46, která se u Vyškova napojuje na rozšířený úsek dálnice D1, který také dopravně zpřístupňuje obce v jižní části Prostějovska, Prostějov a Olomouc s Brnem, což má pozitivní vliv na poptávku po nemovitostech. Železniční koridor spojuje města Brno – Vyškov – Nezamyslice – Prostějov – Olomouc, který dále navazuje na hlavní železniční koridor Ostrava – Olomouc – Praha. 1.1.2 Průmysl Z průmyslových odvětví v Prostějově zaujímal prioritní postavení oděvní a textilní průmysl, a to zejména významným zastoupením společností OP Prostějov. Úpadek a poté úplný zánik OP v roce 2011 významně přispěl k vyšší míře nezaměstnanosti v regionu. V Konici je oděvní průmysl zastoupen společností Moděva a dále se na Konicku nachází dřevozpracující průmysl (Pila Ptení). Nyní v Prostějově působí několik malých oděvních firem (např. KAJA s.r.o., H & D a. s., Koutný s.r.o. a další) a japonská textilní továrna Toray Textiles Central Europe s.r.o. Dále jsou zde zastoupeny obory strojírenství (nejvýznamnější jsou Železárny Annahütte), potravinářský (Sladovny Soufflet ČR a. s., PENAM a. s., Makovec a. s.), stavebnictví (Pozemstav Prostějov a. s., R & G Zesta spol. s r. o.), výroba lihovin (Palírna u Zeleného stromu – Starorežná Prostějov), sportovní galanterie (GALA a. s.) a zpracování kovů. Další významným

zaměstnavatelem

je

prosperující

společnost

Mubea-HZP,

jeden

z

nejvýznamnějších výrobců dílů pro automobilový průmysl. Stávající průmyslové podniky jsou umístěny z převážné většiny ve východní průmyslové zóně města v návaznosti na rychlostní komunikaci R 46. Potravinářský průmysl je dále zastoupen významným zpracovatelem cukrové řepy Cukrovarem Vrbátky. 72

72

Dostupné z: http://www.prostejov.eu/cs/podnikatel-2/

139

Obrázek 1 Náměstí T. G. Masaryka v Prostějově zdroj: https://www.google.cz/search?q=Prost%C4%9Bjovsk%C3%A1+radnice&tbm

1.1.3 Nezaměstnanost a pracovní příležitosti Nezaměstnanost v okrese Prostějov v rámci Olomouckého kraje je v současné době nejnižší úrovni. V roce 2015 míra nezaměstnanosti na Prostějovsku činila 4,85 %, přičemž nejvyšší míra dosahovala k 8 % v roce 2010, kdy vrcholila v České republice hospodářská recese a trh s nemovitostmi se výrazně utlumil.73 Největší pracovní příležitosti jsou v Prostějově, dále pak v dopravně dostupné Olomouci a okolních okresních městech. Další města v okrese Prostějov Konice, Kostelec na Hané, Plumlov nebo Němčice nad Hanou (s max. 2 800 obyvateli) však zdaleka neposkytují tolik pracovních příležitostí jako Prostějov.

73

Dostupné z: https://www.czso.cz/csu/czso/g-nezamestnanost-ja00agbv1z

140

1.2 Trh s nemovitostmi 1.2.1 Stručný vývoj realitního trhu do současnosti S přechodem k demokratickému systému v roce 1989 se v České republice formoval volný trh s nemovitostmi, který prakticky do této doby díky komunistickému režimu neexistoval. V 90. letech ceny nemovitostí měli pozvolně rostoucí tendenci. Významným mezníkem byl rok 2004, vstup České republiky do Evropské unie, kdy došlo k politické stabilitě a růstu ekonomiky. V té době měly ceny nemovitostí vzrůstající charakter. K tomu také významně přispěl bankovní sektor, kdy se bankovní úvěry a hypotéky staly dostupné střední vrstvě obyvatelstva, a tím se trh s nemovitostmi začal rozvíjet a četnost obchodů byla na maximu. Tento vzestup trval do konce roku 2008, kdy v Evropě a v České republice započala ekonomická recese.

Počet zrealizovaných obchodů byl minimální a následně se ceny

významně snižovaly. V roce 2011 došlo k ustálení cen a k mírnému oživení realitního trhu došlo v některých regionech v roce 2012. Příčinou bylo především oživení ekonomiky a velmi nízké úrokové sazby hypotéčních úvěrů. Na Prostějovsku však k výraznějšímu oživení trhu došlo v průběhu roku 2014. U rezidenčních nemovitostí a rekreačních objektů je na Prostějovsku nejžádanější bezprostřední okolí města, obce Mostkovice, Plumlov (blízkost Plumlovské přehrady), obec Stražisko a okolní chatová oblast, dále Seloutky, Držovice, Smržice, Kralice na Hané, Bedihošť a západní část Prostějova. Naopak nejnižší zájem je o nemovitosti v jižní části okresu a v nejsevernější části okresu, kde je ztížená dopravní dostupnost a kde stálé obyvatelstvo tvoří zejména občané důchodového věku. 1.2.2 Pozemky Stavební pozemky Poptávka po volných stavebních pozemcích určených k výstavbě je na Prostějovsku poměrně vysoká. Obchodování s volnými pozemky určené územním plánem obce či města pro výstavbu je limitován územním plánem a s tím spojené možnosti realizace výstavby inženýrských sítí. Četnost takových pozemků je v Prostějově poměrně nízká. V ostatních obcích je nabídka širší. Zájem je určen lokalitou, dopravní dostupností, občanskou vybaveností a atraktivitou dané obce. Nejnižší poptávka je v obcích na Konicku.

141

Tabulka 3 Ceny stavebních pozemků v obytných zónách v dosahu IS: Rozpětí cen v Kč/m2

Lokalita Konicko

100 až 400

Protivanovsko

200 až 500

Prostějov

1 000 až 2 500

okolí Prostějova

500 až 1 700

Němčicko

200 až 600

Zdroj: autorka

Realizované ceny budoucích stavebních pozemků (územním plánem určeny k výstavbě objekty pro bydlení), ke kterým dosud nebyly vybudovány inženýrské sítě, se pohybují v rozmezí v Prostějov od 150 do 300 Kč/m2, mimo Prostějov v rozmezí od 80 do 300 Kč/m2. Realizované ceny pozemků v průmyslové zóně (východní část Prostějova) v dosahu IS se pohybuje od 450 do 700 Kč/m2. Zemědělské pozemky V blízkém okolí Prostějova, zejména ve východní a v jižní části okresu se nachází velmi úrodná půda s nejvyšší bonitou. Tržní ceny zemědělských pozemků se pohybují od 15 Kč/m 2 do 30 Kč/m2. Tržní ceny méně kvalitní zemědělské půdy odpovídají příslušné bonitě, pohybují se v rozmezí od 5 Kč/m2 do 10 Kč/m2. Kupující jsou v mnoha případech místní zemědělská družstva a soukromí zemědělci. Realizované ceny zemědělské půdy však nelze v mnoha případech považovat za cenu obvyklou, neboť kupující využívají podpory dotací z Evropské unie.

1.2.3 Budovy Byty Poptávka po bytových jednotkách je na Prostějovsku na dobré úrovni. Nejvyšší zájem je u bytů v cihlových domech v osobním vlastnictví o velikosti 2+1 a 3+1. V důsledku provedených revitalizací většiny panelových domů je poptávka po bytech v panelových domech stále na dobré úrovni. Nejžádanější byty jsou v Prostějově v místní části Krasice, na ulici Mozartova v blízkosti centra města. Poptávka je závislá především na lokalitě, 142

parkovacích možnostech, dostupnosti občanské vybavenosti, MHD, hustotě okolní zástavby, velikosti bytu a dispozičním řešení. Ve stavebních prolukách a v blízkosti centra Prostějova v roce 2012 byla postavena rezidence „Florián“ (bytový dům s nadstandardními byty a nebytovými prostory v 1. NP). Realizované ceny bytů v novostavbách se pohybují v rozmezí od 25 000 Kč/m2 do 35 000 Kč/m2. Poptávka v dalších městech, a to v Konici, Kostelci na Hané, Plumlově a Němčicích nad Hanou, je na poměrně dobré úrovni. Nižší poptávka je v obcích do 1 500 obyvatel, kdy potencionální kupující dávají přednost bydlení v rodinných domech. Tabulka 4 Ceny bytů v Prostějově v osobním vlastnictví Rozpětí ceny v Kč/m2 podlahové plochy Velikost bytu panelové domy cihlové domy 1 + 1, 1 + kk

17 000 až 21 000

19 000 až 23 000

2 + 1, 2 + kk

16 000 až 20 000

16 000 až 21 000

3 + 1, 3 +kk

13 000 až 18 000

15 000 až 20 000

4 + 1 a větší

12 000 až 18 000

13 000 až 20 000

Zdroj: autorka

Tabulka 5 Ceny bytů mimo Prostějov v osobním vlastnictví Velikost bytu

Rozpětí ceny v Kč/m2 podlahové plochy města do 2 800 obyv.

ostatní obce

1 + 1, 1 + kk

15 000 až 20 000

12 000 až 16 000

2 + 1, 2 + kk

15 000 až 19 000

12 000 až 16 000

3 + 1, 3 + kk

12 000 až 18 000

7 000 až 15 000

4 + 1 a větší

9 000 až 15 000

nevyskytují se

Zdroj: autorka

Z hlediska charakteru vlastnictví bytových jednotek jsou ceny družstevních bytů o 10 % až 15 % nižší než u bytů v osobním vlastnictví. Příčinou je zejména omezené možnosti financování pořízení bytu a omezenost dispozičních práv.

Rodinné domy Dlouhodobě je nízká poptávka po dvougeneračních domech (neodpovídají trendu bydlení). Potencionální kupci dávají také přednost jednobytovým domům, domům s víceúčelovým 143

využitím, např. kombinace bydlení a podnikání v jednom objektu. Nižší zájem je o zemědělské usedlosti nebo morálně zastaralé domy. V rámci developerského projektu v poslední době došlo k realizaci výstavby zděných řadových rodinných domů s byty o velikosti 3 + 1, např. v západní části Prostějova, v Domamyslicích a Čechovicích, dále pak v Brodku u Prostějova, kde se realizované ceny domů pohybují kolem 3 300 000 Kč (kolem 27 000 Kč/m2). Tabulka 6 Ceny rodinných domů v Prostějově Lokalita

Rozpětí ceny v Kč/m2 obytné plochy RD s byty 1+1 RD s byty 3+1 RD dvoubytové až 3+1 a větší (nad 200 m2)

centrum města

16 000 až 23 000

17 000 až 23 000

kolem 15 000

východní část města

16 000 až 23 000

15 000 až 20 000

kolem 15 000

západní část města

18 000 až 27 000

15 000 až 22 000

kolem 17 000

Zdroj: autorka

Tabulka 7 Ceny rodinných domů mimo Prostějov Velikost RD RD s byty 1+1 až 3+1 RD s byty 3+1 a větší RD dvoubytové (nad 200 m2) zemědělské usedlosti

Rozpětí ceny v Kč/m2 obytné plochy obce do 10 km od města do 2 800 obyv. ostatní obce Prostějova 12 000 až 22 000

12 000 až 22 000

8 000 až 21 000

10 000 až 23 000

10 000 až 23 000

5 000 až 20 000

7 000 až 17 000

7 000 až 15 000

3 000 až 12 000

3 000 až 12 000

3 000 až 10 000

2 000 až 10 000

Zdroj: autorka

Tabulka 8 Ceny novostaveb rodinných domů Rozpětí Kč/m2 obytné plochy Lokalita standard

nadstandard

Prostějov

23 000 až 27 000

27 000 až 35 000

města do 2 800 obyv.

22 000 až 25 000

25 000 až 33 000

obce do 10 km od Prostějova

20 000 až 25 000

25 000 až 33 000

ostatní obce

19 000 až 25 000

25 000 až 30 000

Zdroj: autorka

144

Bytové domy Většina prodejů bytových domů se realizuje v Prostějově. Jde především o starší zděné bytové domy v blízkosti centra, postavené před rokem 1940. V současné době se cena těchto nemovitých věcí pohybuje v rozmezí od 3 000 000 do 15 000 000 Kč v závislosti na počtu bytových a nebytových jednotek, typu nájemních smluv, stavebně technickém stavu a lokalitě. V ostatních obcích je nabídka velmi nízká, realizované ceny se pohybují od 1 500 000 Kč do 4 000 000 Kč. V současné době je nabídka prodeje tříbytového zděného objektu ve Vícově, po rekonstrukci za 4 200 000 Kč (v r. 2014 realizován prodej za 3 800 000 Kč). Objekty k individuální rekreaci Nejbližší rekreační lokalitou Prostějova je místní část Čechovice – Záhoří na okraji lesa. Realizované ceny pozemků (pro zahrádkářské a rekreační využití) se pohybují v rozmezí od 500 Kč/m2 až 900 Kč/m2. Jednou z nejvyhledávanější rekreační oblastí je Plumlovská přehrada. Dopravně je oblast velmi dobře dostupná. Je zde k dispozici letní kino s parkovištěm, hřiště minigolfu, letní posezení s občerstvením a autokemp. Realizované ceny pozemků se pohybují v rozmezí od 500 Kč/m2 do 1 500 Kč/m2, ceny samotných rekreačních objektů se pohybují v rozmezí od 150 000 Kč do 3 000 000 Kč. Další poptávanou rekreační oblastí je Stražisko, Protivanovska (Drahanská vrchovina, blízkost Moravského krasu) a severní část Konicka (Drahanská vrchovina). Nejvíce jsou tyto lokality žádány obyvateli Brněnska a Olomoucka. Realizované ceny rekreačních objektů se pohybují od 100 000 Kč do 2 000 000 Kč. Administrativní objekty Prodejnost administrativních objektů je v závislosti na jejich četnost nízká. Většinou se prodávají objekty s víceúčelovým využitím, které jsou více žádané (kanceláře v kombinaci s obchodními nebo skladovými prostory, obytné domy s kancelářskými prostory v 1. NP, které se nachází v centru Prostějova). Obvyklé ceny takových objektů se pohybují od 1 500 000 Kč do 10 000 000 Kč. Trh s administrativními prostory je spíše trhem pronájmu menších prostor.

145

Průmyslové objekty Struktura výrobních odvětví v Prostějově zůstala v podstatě zachována. V posledních letech došlo v Prostějově k většímu útlumu průmyslu. To je likvidací některých podniků – mezi nejvýznamnější patří OP Prostějov a likvidací Cukrovaru v Němčicích nad Hanou. Prodej hlavního výrobního areálu společnosti OP Prostějov s pozemky a železniční vlečkou se uskutečnil v lednu 2014 v ceně 58 000 000 Kč (cena v insolvenčním řízení). Po prodeji byly objekty odstraněny. V současné době jsou pozemky postupně po částech rozprodávány a dokončuje se jejich čištění a rekultivace. Cena obvyklá pozemků se pohybuje v rozmezí od 300 až 600 Kč/m2 s tím, že dojde podle platného územního plánu města k zachování průmyslové zóny. Obrázek 2 Areál OP Prostějov v době prosperity

zdroj: https://www.google.cz/search?q=op+prostejov

V současné době se obchoduje především s menšími objekty drobných živnostníků, např. autodílny, opravny, dílny, bývalé kotelny atd. Realizované ceny takových objektů se pohybují v okolí Prostějova od 2 000 Kč/m2 do 15 000 Kč/m2, v Prostějově pak od 5 000 Kč/m2 do 15 000 Kč/m2, rozsáhlejší výrobní objekty kolem 1 500 Kč/m2.

146

Obrázek 3 Pozemky po demolici areálu OP Prostějov

zdroj: https://www.google.cz/search?q=op+prostejov

Komerční objekty a obchodní plochy V době od roku 2010 do 2014 byla velmi nízká prodejnost těchto objektů. V následujícím roce došlo k oživení trhu, došlo k prodeji objektu supermarketu Albert v Prostějově s přilehlým parkovištěm. Realizovaná cena pozemků činila 7 300 Kč/m2. Obecně převládá trh pronájmu menších prostor. Ceny menších provozních objektů (zejména restaurací, barů a obchodních prostorů) se obcích mimo Prostějov pohybují v rozmezí od 2 000 Kč/m2 do 12 000 Kč/m2.

1.2.4 Nájmy Nájmy bytů V současnosti nabídka nájmů bytových a nebytových prostor převyšuje poptávku. Většina obyvatel dává přednost vlastnímu bydlení z důvodu výhodného financování ve formě hypoték, které jsou pro většinu obyvatel dostupné. Většina pronájmů bytů jsou nabízeny ve starších cihlových bytových domech. Byty v panelových a rodinných domech jsou zřídka pronajímány z důvodu velmi nízké poptávky. Poptávka po nájmech v rodinných domech se téměř nevyskytuje. Koncem roku 2012 bylo zrušeno právní úpravou regulované nájemné. Od 1. ledna 2013 došlo k uvolnění cen, takže jejich výše zcela závisí na dohodě nájemce a pronajímatele. Ceny nezahrnují poplatky za spotřebu energií a další služby.

147

Tabulka 9 Nájmy bytů v Prostějově Rozpětí ceny v Kč/měsíc Velikost bytu

panelový dům

cihlový dům

1 + 1, 1 + kk

4 000 až 5 5 00

5 000 až 6 500

2 + 1, 2 + kk

5 500 až 8 000

6 000 až 8 000

3 + 1, 3 + kk

7 000 až 9 000

7 000 až 11 000

4 + 1 a větší

nepronajímají se

nad 10 000

Zdroj: autorka

Nájmy obchodních prostor V Prostějově se vyšší nájmy se vyskytují v samotném centru města a v okrajových částech, v obchodních zónách, např. obchodní dům Tesco, Arkáda, Albert. Mimo centrální část města je poptávka výrazně nižší než nabídka a většina prostor zůstávají neobsazeny. Tabulka 10 Nájmy obchodních prostor Rozpětí ceny v Kč/m2/rok

Lokalita Centrum Prostějova

500 až 900

Obchodní zóny Prostějova

300 až 700

Okrajové částí Prostějova

100 až 300

Ostatní města a obce

50 až 250

Zdroj: autorka

Nájmy výrobních a skladovacích prostor Většina žádaných prostor se nachází v okrajových částech s dopravním napojením na rychlostní silnici R 46. Výše obvyklých nájmů v nevytápěných prostorách se pohybují v cenových relacích od 100 Kč/m2/rok do 300 Kč/m2/rok a ve vytápěných prostorech od 250 do 600 Kč/m2/rok. V ostatních obcích a městech je nižší poptávka nájmů, její výše se pohybuje od 10 do 150 Kč/m2/rok. Nájmy kanceláří Poptávka po kancelářských prostorech je poměrně nízká. Vyšší zájem je o pronájmy v centru města nebo jeho blízkosti, kde se výše nájmů pohybují v relacích od 500 Kč/m 2/rok do 900 Kč/m2/rok, jejichž výše je ovlivněna umístněním a další vybaveností objektu. Poptávku tvoří

148

především kanceláře pojišťoven, advokáti či notáři, kteří potřebují pro svou image „dobrou adresu“.

1.3 Výhled do budoucna Situace na realitním trhu je do velké míry závislá na makroekonomických podmínkách v České republice a v eurozóně. Jsou to: míra nezaměstnanosti, úrokové sazby na bankovním trhu, dostupnost hypoték, vývoj inflace a cenové hladiny, výše nákladů na pořízení novostaveb (stavební průmysl), vývoj nabídky a poptávky, trendy v bydlení, daňová politika, demografický vývoj, apod. Dále jsou to podmínky v daném regionu. V průběhu roku 2014 došlo na Prostějovsku k oživení trhu. Častěji dochází k prodeji nemovitostí, které jsou více než 2 roky v nabídce a narůstá počet zrealizovaných obchodů. V některých obcích na Prostějovsku dochází k rozšiřování zastavěného území.

Vzniká

výstavba nových rodinných domů, jsou to např. obce Vícov, Kralice na Hané, Držovice, Mostkovice Slatinky, Mostkovice, Pivín a Víceměřice, kde zájem o stavební pozemky je poměrně významný. Dále probíhá rekultivace pozemků v Němčicích nad Hanou, dříve zastavěné výrobními budovami cukrovaru. V části již probíhá výstavba nových rodinných domů, zájem je však nižší než v obcích v blízkosti Prostějova. Dále zatím není zřejmý záměr s pozemky v průmyslové zóně v areálu bývalého podniku OP Prostějov, které současný vlastník nabízí k prodeji. Tyto rozvojové možnosti, pokles míry nezaměstnanosti a nové pracovní příležitosti na Prostějovsku přispívají k pozvolnému růstu cen na trhu s nemovitostmi.

149

Obrázek 4 Olomoucký kraj a Prostějovsko v rámci ČR

Zdroj: https://cs.wikipedia.org/wiki/Okres_Prost%C4%9Bjov#/media/File:Okres_prostejov.PNG

150

Obrázek 5

Zdroj: https://www.czso.cz/documents/11276/17838488/Prost%C4%9Bjov.gif/3e6543e3-8e9b-4d11-8ccd943b1c5bc165?version=1.0&t=1413533128340

151

Seznam použité literatury Literatura 1. BRADÁČ, A. a kolektiv; Věcná břemena od A do Z, praktická právní příručka, 4. vydání, Praha 2009, Vydavatelství Linde Praha, a.s., 364 stran ISBN 978-80-7201-7614 2. BRADÁČ, A., FIALA, J.; Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, 1. vydání, Vydavatelství Linde Praha a. s., v roce 1996, 492 stran ISBN: ISBN 80-7201-017-4 3. BRADÁČ, A. a kolektiv; Teorie oceňování nemovitostí, V. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM s. r. o., Brno, v roce 2001, 616 stran ISBN 80-7204-188-6 4. DÖRFL, L.; KRATĚNA, J.; ORT, P.; VÁCHA, V.; Soudní znalectví aneb minimum znalostí znalce nejen v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí, 1. vydání, Praha 2009, Nakladatelství ČVUT, 148 stran ISBN 978-80-01-04307-3 5. DUŠEK, D.; Základy oceňování nemovitostí, 4. Vydání, Praha 2011, VŠE v Praze, Nakladatelství Oeconomica, 138 stran ISBN 978-80-245-1818-3 6. HLAVINKOVÁ, V.; Tržní oceňování nemovitostí, 1. vydání, VUT v Brně, Ústav soudního inženýrství, Brno 2012, 57 stran ISBN: 978-80-214-4568-0 7. HÜTTER, D., NOVOTNÝ, J., NEŠPORKOVÁ, R.; Základy oceňování majetku, 1. vydání, Ostrava 2008, Vysoká škola podnikání a. s., 93 stran ISBN: 978-80-7410-007-9

152

8. ORT, P.; Oceňování nemovitostí – moderní metody a přístupy, 1. vydání, Praha 2013, Nakladatelství Leges s. r. o., 178. publikace, 176 stran ISBN 978-80-87212-77-9 9. ORT, P.; Oceňování na tržních principech, 1. vydání, Praha 2007, Bankovní institut vysoká škola, a. s., 100 stran ISBN: 978-80-7265-101 10. SUPERATOVÁ, A.; Současné oceňovací předpisy, 1. vydání, Brno 2011, VUT v Brně, Ústav soudního inžernýrství, 68 stran ISBN: 978-80-214-4565-9 11. ZAZVONIL, Z.; Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. vydání, Praha 1996, Nakladatelství CEDUK®, 173 stran ISBN 80-902109-0-9

Legislativa 1. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku 2. Vyhláška č. 199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování 3. Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnicích 4. Vyhláška č. 345/2015 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování 5. Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využití území 6. Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnicích, ve znění zákona č. 444/2011 Sb. 7. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 8. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník 9. Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník 153

10. Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu 11. Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí 12. Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách 13. Listina základních práv a svobod č. 2/2003 Sb.

Elektronické dokumenty: 1. SKÁLA, M.; Dopady nového občanského zákoníku do zdaňování nemovitých věcí v roce 2014 – I. díl. Daně a právo v praxi 9/2013, [online]. [cit. 2016-04-07]. Dostupné z http://www.danarionline.cz/archiv/dokument/doc-d42716v53790-dopady-novehoobcanskeho-zakoniku-do-zdanovaninemovitych/?search_query=dopady+nov%C3%A9ho+ob%C4%8Dansk%C3%A9ho+z%C3% A1kon%C3%ADku+na+zda%C5%88ov%C3%A1n%C3%AD+nemovit%C3%BDch+v%C4 %9Bc%C3%AD&search_results_page= 2. ODBOR 26 (sekce 05) MF ČR; Komentář k určování obvyklé ceny (ocenění majetku a služeb), vydáno 25.9.2014, aktualizováno 26.9.2014, [online].[cit. 2016-04-12]. Dostupné z http://www.mfcr.cz/cs/o-ministerstvu/zakladni-informace/organizacni-struktura/dane-a-clasekce-05/odbor-26-majet-dane-dan-silnicni-popl-a-ocenovani 3. TISKOVÁ ZPRÁVA MF ČR; Co se změní u daně z převodu nemovitostí po 1. 1. 2014? Změny budou i u daně dědické a darovací, vydáno 20.12.2013. [online].[cit. 2016-04-12]. Dostupné

z

http://www.financnisprava.cz/cs/financni-sprava/pro-media/tiskove-

zpravy/2013/co-se-zmeni-u-dane-z-prevodu-nemovitosti-po-1-1-2014-zmeny-budou-i-udane-dedicke-a-darovaci-4576 4. ZÁMEČNÍK, P.; Daňová poradkyně: Nová daň z nabytí je lepší než současná daň z převodu,

25.04.2013,

[online].[cit.

2016-04-12].

Dostupné

z:

http://www.hypoindex.cz/danova-poradkyne-nova-dan-z-nabyti-je-lepsi-nez-soucasna-dan-zprevodu/

154

Internetové odkazy: 1. https://cs.wikipedia.org/wiki/Nemovit%C3%A1_v%C4%9Bc 2. http://www.la-ma.cz/?p=113 3. http://www.rozpocty.net/faq_terminyvrozpoctech.html 4. https://www.czso.cz/csu/czso/mira_inflace 5. http://www.prostejov.eu/cs/podnikatel-2/ 6. https://www.czso.cz/csu/czso/g-nezamestnanost-ja00agbv1z 7.https://cs.wikipedia.org/wiki/Katastr_nemovitost%C3%AD_%C4%8Cesk%C3%A9_republ iky 8. https://cs.wikipedia.org/wiki/Hypote%C4%8Dn%C3%AD_%C3%BAv%C4%9Br 9. http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ 10. http://www.stavebnistandardy.cz/default.asp?ID=1 11. http://www.prostejov.eu/cs/podnikatel-2/ 12.https://www.czso.cz/documents/11276/17838488/Prost%C4%9Bjov.gif/3e6543e3-8e9b4d11-8ccd-943b1c5bc165?version=1.0&t=1413533128340 13. https://www.google.cz/search?q=Prost%C4%9Bjovsk%C3%A1+radnice&tbm

Ostatní: 1. HOŠEK, P.; Faktory ovlivňující hodnotu stavby v rámci tržního ocenění a dle cenového předpisu. Praha, 2012. Diplomová práce. Bankovní institut vysoká škola, obor Finance, Oceňování majetku. Vedoucí diplomové práce Josef Michálek. 2. Pokyny k vyplnění přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí, 25 5546/1 MFin 5546/1 vzor č. 1

155

Seznam tabulek Tabulka 1 Základní metody oceňování ........................................................................ strana 22 Tabulka 2 Míra kapitalizace dle vyhlášky č. 3/2008 Sb., platné od 01.02.2008 do 31.12.2013 ........................................................................................................................................strana 36 Tabulka 3 Ceny stavebních pozemků v obytných zónách v dosahu IS ....................... strana 142 Tabulka 4 Ceny bytů v Prostějově v osobním vlastnictví .......................................... strana 143 Tabulka 5 Ceny bytů mimo Prostějov v osobním vlastnictví ..................................... strana 143 Tabulka 6 Ceny rodinných domů v Prostějově .......................................................... strana 144 Tabulka 7 Ceny rodinných domů mimo Prostějov ..................................................... strana 144 Tabulka 8 Ceny novostaveb rodinných domů ............................................................ strana 144 Tabulka 9 Nájmy bytů v Prostějově ............................................................................ strana 148 Tabulka 10 Nájmy obchodních prostor ...................................................................... strana 148

156

Seznam obrázků Obrázek 1 Náměstí T. G. Masaryka v Prostějově …………………………………strana 140 Obrázek 2 Areál OP Prostějov v době prosperity………….……………………… strana 146 Obrázek 3 Pozemky po demolici areálu OP Prostějov……………….…………… strana 147 Obrázek 4 Olomoucký kraj a Prostějovsko v rámci ČR………….………..….…. strana 150 Obrázek 5 Administrativní rozdělení okresu Prostějov ……….………………… strana 151

157