ROBECO REAL ESTATE HIGH YIELD CERTIFICATE

ROBECO REAL ESTATE HIGH YIELD CERTIFICATE

ALGEMENE GEGEVENS:

Emittent:

Robeco Structured Properties I Limited Valuta: EUR Uitgiftedatum: 27 juni 2006 Uitgiftekoers: 100% Nominale waarde: EUR 25.000 Einddatum: 21 maart 2016 Notering: Geen Portefeuillebeheer: Annexum Beheer B.V. Portefeuille: kantoren in Nederland Coupon uitkering: Ieder kwartaal: op 15 maart, 15 juni,15 september en 15 december Coupon: variabel, afhankelijk van de bruto inkomsten minus operationele kosten en rente- en aflossingsverplichtingen Aflossing: Afhankelijk van de verkoopprijzen van de onderliggende kantorenportefeuille Valutabeleid: Geen valutarisico ISIN code: XS0245710255

KWARTAALRAPPORTAGE JUNI 2007

Page 1 of 21


MARKTONTWIKKELINGEN De Nederlandse kantorenmarkt laat ook dit jaar een herstel zien, dat in 2006 in gang is gezet. Dit wordt vanzelfsprekend veroorzaakt door een algehele opleving van de economie. Net als in 2005 kwam de opname van kantoorruimte in 2006 boven de 2 miljoen m2. Anderzijds staat nog steeds circa 6 miljoen m2 te huur. Daarbij is een duidelijke tweedeling waar te nemen in de belangstelling vanuit de kant van de huurders met betrekking tot hun kantoorwensen. Er is al lange tijd een trend gaande van een overstap van huurders van verouderde gebouwen op secundaire locaties naar kwalitatief en recenter gebouwde kantoren tegen concurrerende huurprijzen op primaire locaties. Dit heeft geleid tot een afname van de kwaliteit van het aanbod. De huurprijzen zijn op de primaire locaties gelijk gebleven en de verwachting is dat deze voor 2007 een gelijkblijvend of licht stijgend verloop zullen hebben. Daarentegen dalen de huren op de secundaire locaties nog steeds, zij het licht. Wel is duidelijk waarneembaar dat incentives, zoals huurvrije perioden en inrichtingsbijdragen minder royaal worden weggeven. Waar tot voor kort 6-12 maanden huurvrij niet ongebruikelijk was, is dit in veel gevallen niet meer dan 3 tot 8 maanden. De portefeuille bestaat uit 12 kantoorgebouwen verspreid over Nederland: Nieuwegein, Amersfoort, Hoofddorp, Leusden, Houten, Amsterdam, Woerden, Arnhem, Capelle aan den IJsel, Huizen, Den Bosch. Omdat elke deelmarkt haar eigen dynamiek kent wordt hieronder de belangrijkste deelmarkten nader omschreven.

Nieuwegein Nieuwegein kreeg 35 jaar geleden een immense opdracht mee, namelijk voorzien in de enorme behoefte aan woningen in de met woningnood kampende provinciehoofdstad Utrecht. Vanaf het begin moest Nieuwegein uitgroeien van 13.000 inwoners in 1971 tot 50.000 inwoners in 1980 en 61.000 inwoners in 2006. Inmiddels is de woonfunctie die het in eerste instantie als overloop voor Utrecht had, uitgebreid door er werkgelegenheid te creëren. In combinatie met de schaarste aan ontwikkelingsmogelijkheden in Utrecht resulteerde dit in een kantoorvoorraad met een omvang van 493.000 m². Voor de nabije toekomst staat een planvoorraad van circa 175.000 m² op de agenda. Het grootste gedeelte van de kantoorvoorraad in Nieuwegein is te vinden op grote kantoorlocaties zoals Blokhoeve, Merwestein, Laagraven/Liesbosch, Rijnhuizen, Poort van Nieuwegein en in het stadscentrum van Nieuwegein. Marktbeeld De kantorenmarkt in Nieuwegein valt als zeer ruim te typeren. Het aanbod bedraagt 114.000 m² en dat komt neer op 23% van de voorraad. Naast de economische laagconjunctuur van de afgelopen jaren is de verruiming op de Utrechtse markt een belangrijke reden voor het opgelopen aanbod. Nieuwegein ondervindt namelijk de nodige concurrentie van de nieuwe locaties Papendorp en Leidsche Rijn in Utrecht. De opname bleef met een volume van 23.000 m² gelijk aan het niveau in 2005. De opname in 2006 werd voor een groot gedeelte bepaald door een grote transactie van Econcern van 10.500 m². Econcern gaat haar hoofdkantoor vestigen in de nieuw te bouwen Palmtoren І in de binnenstad van Nieuwegein. Het gebouw wordt ontwikkeld door Ecobuildings, een samenwerkingsverband van Econcern, Innoplan en JP van Eesteren. Het overige deel van de opname bestond uit drie middelgrote transacties van tussen de 2.000 m² en 3.000 m² en enkele transacties in het kleinschalige segment. De gemiddelde huurprijs in Nieuwegein bedroeg vorig jaar € 130,-/m². De tophuren worden behaald in het centrum en bedragen ongeveer € 150,-/m². Nieuwbouwontwikkelingen De hoogte van het aanbod weerhoudt Nieuwegein er niet van nieuwe kantoorontwikkelingen te initiëren. Een belangrijk deel van de opgestelde planvoorraad maakt onderdeel uit van de plannen rondom het winkelcentrum Cityplaza. Nieuwegein bouwt aan een nieuwe binnenstad. Gemeente en marktpartijen realiseren de komende jaren onder meer een nieuw stadhuis, een centrale bibliotheek met een centrum voor beeldende kunst, een nieuwe grote zaal voor theater De Kom, vier pleinen, een promenade langs de Hollandse IJssel, een verdubbeling van de winkelmeters, hoogwaardige kantoren, stedelijke woningen, een bioscoop en bijbehorende parkeerplaatsen. Tevens zal de infrastructuur worden herontwikkeld. De totale investering bedraagt ongeveer € 900 miljoen. Het ontwerp

Page 2 of 21


bestaat uit circa 35.000 m² commercieel onroerend goed (gedeeltelijk ter vervanging van bestaande winkels) en ongeveer 240 woningen. De nieuw te realiseren Palmtorens maken deel uit van dit binnenstadsproject. De provincie Utrecht heeft hiervoor inmiddels het groene licht gegeven. Het betreft de realisatie van twee kantoortorens van in totaal 28.000 m² in de nieuwe binnenstad van Nieuwegein. Met een hoogte van 99 meter zal dit een van de hoogste kantoren in de provincie Utrecht worden. Wanneer alles voorspoedig verloopt, kan begin 2007 worden gestart met de bouw van Palmtoren І. In de eerste fase zal 16.000 m² kantoren gebouwd worden. Econcern zal een van de huurders worden. In de tweede fase zal afhankelijk van de kantorenmarkt nog eens 12.000 m² gebouwd worden. Verwachtingen De kantorenmarkt van Nieuwegein is in 2006 behoorlijk verruimd. De realisatie van nieuwe kantoren moet dan ook zeer kritisch worden bekeken. De afvloeiing van de vraag, waar Nieuwegein als randgemeente van Utrecht lange tijd van heeft weten te profiteren, lijkt voorlopig grotendeels voorbij. De gemeente Nieuwegein heeft voor de kantorenmarkt een planvoorraad van circa 175.000 m². Belangrijk is of deze planvoorraad toegesneden is op de vraag, gezien het ruime aanbod van dit moment. Een goede fasering en afstemming van bijvoorbeeld het stadscentrum is gewenst. Een voordeel van Nieuwegein blijft de centrale ligging op knooppunten van verschillende lagen infrastructuur. Huurprijzen staan door het opgelopen aanbod onder lichte neerwaartse druk.

Amersfoort Amersfoort heeft circa 135.000 inwoners en is met een totale omvang van 778.000 m² de tweede kantoorstad van de provincie Utrecht. De kantorenmarkt is redelijk snel gegroeid doordat aan het eind van de jaren negentig werd ingesprongen op de groeiende behoefte aan kantoorruimte in de ICTsector en de zakelijke dienstverlening. Mede door de gunstige geografische ligging van Amersfoort (nabij de steden Utrecht en Amsterdam) krijgt de stad steeds meer de rol als uitvalsbasis voor het noordelijk deel van de Randstad. De belangrijkste bedrijfstakken in Amersfoort zijn de zakelijke dienstverlening, de handel en de gezondheidszorg. Industrie neemt een bescheiden plaats in. Enkele grote (internationale) bedrijven in Amersfoort zijn Sun, Yokogawa, Norit, Philips en KPN. In de zakelijke dienstverlening zijn bedrijven als DHV, Twijnstra Gudde en Arcadis in Amersfoort gevestigd. Daarnaast telt de stad ook een aantal grote namen in de financiële dienstverlening, zoals De Amersfoortse en zorgverzekeraar Agis. De grootste kantoorconcentraties zijn te vinden in het centrum/stadsring en het stationsgebied (zuidzijde en noordzijde). Verder zijn er kantoren in het Bergkwartier, op De Hoef en op Calveen. Geleidelijk wordt het kantorenpark Vathorst Podium (100.000 m²) toegevoegd aan de Amersfoortse kantoorvoorraad. Marktbeeld De Amersfoortse kantorenmarkt kan worden getypeerd als een ruime markt. Het aanbod en de leegstand zijn de afgelopen jaren ook in Amersfoort toegenomen. Eind 2006 bedroeg het aanbod 164.000 m². Dit is een stijging ten opzichte van 2005 toen er nog 120.000 m² werd aangeboden. Hiermee wordt een leegstandpercentage behaald van 21%. De afgelopen jaren is het aanbod opgelopen, omdat de zakelijke dienstverlening en de ICT-sector het door de

Page 3 of 21


stagnerende economische groei moeilijk hadden. Dit zijn juist de sectoren die sterk aanwezig zijn in Amersfoort en die ten opzichte van voorgaande jaren relatief weinig kantoorruimte hebben opgenomen. De oudere kantoren blijven vooral op bedrijventerrein De Hoef langer te huur staan, omdat op bedrijventerrein Calveen op dit moment meer courante kantoren te vinden zijn. Tevens wordt in het centrum/stadsring en het stationsgebied meer kantoorruimte aangeboden. Met een totaal van 32.000 m² is er niet veel kantoorruimte opgenomen in 2006. De opname in 2005 was met 20.000 m² de laagste van de afgelopen vijf jaren. Het hoogtepunt lag in 2004 met een opname van 52.000 m². De grootste transactie in 2006 was van de Hogeschool Utrecht. Die heeft 13.000 m² kantoorruimte in gebruik genomen aan de Berkenweg. Een tweede grote transactie is die van ABN Amro Hypotheken Groep. Die huurde 5.000 m² kantoorruimte in gebouw Sagitta aan de Computerweg. Verder waren er acht middelgrote transacties tussen de 1.000 m² en 2.500 m². In Amersfoort is voldoende aanbod in vrijwel alle segmenten, van kleine units tot grote en van oud tot nieuw. De gemiddelde huurprijzen liggen rond de € 130,-/m². Tophuren in het Stationsgebied liggen rond de € 160,-/m². Nieuwbouwontwikkelingen Amersfoort kent twee grote nieuwbouwontwikkelingen, namelijk het Eemkwartier (115.000 m²) en het kantorenpark Podium (100.000 m²). In totaal leveren deze twee locaties circa 215.000 m² kantoorruimte op. Het Eemkwartier is een herontwikkelingslocatie en is onderdeel van de ontwikkeling van het plan Centraal Stadsgebied (CSG). Naast kantoorruimte worden winkels, hotels en andere voorzieningen in de categorie leisure ontwikkeld. De meest omvangrijke kantoorplannen binnen dit plan zijn The Works (65.000 m²) en het Eemcentrum (16.000 m²). The Works wordt gezien de huidige markt gefaseerd ontwikkeld. Fase één bestaat uit 43.000 m² kantoorruimte, fase twee uit 24.000 m² en fase drie 21.000 m². The Works is een ontwikkeling van AM, Heiligers Projectontwikkeling, Heijmans IBC Vastgoedontwikkeling en Van Hoogevest ontwikkeling. Oplevering zal naar verwachting niet voor 2010 plaatsvinden. Een gebouw dat op dit moment in aanbouw is, is Brouwershof. Dit 21.000 m² tellende gebouw, zal onder meer 10.000 m² kantoorruimte beslaan voor het nieuwe hoofdkantoor van Akzo Nobel, 4.500 m² hotel en 4.500 m² congresruimte. In deze zone zijn onder andere ook Agis, De Amersfoortse, Twijnstra Gudde, KPN en Philips gevestigd. In het najaar van 2006 is verder de bouw van kantorencomplex Between van start gegaan. Dit 11.000 m² grote gebouw komt op de plek van de voormalige vestiging van De Amersfoortse aan het Smallepad. Een tweede omvangrijke kantoorlocatie is kantorenpark Podium. Deze locatie ligt in het nieuwe stadsdeel Vathorst ten noordoosten van Amersfoort aan de A28. Aan de westzijde van het kantorenpark is in het voorjaar van 2006 het NS-station Amersfoort Vathorst geopend. Naast de ontwikkeling van kantoren zijn er tal van voorzieningen gepland, zoals horeca, sport, winkels en kinderopvang. Kantorenpark Podium wordt voornamelijk ontwikkeld voor bedrijven uit de zakelijke dienstverlening en de ICT-sector. Het kantorenpark zal 21 gebouwen omvatten. De realisatie verloopt gefaseerd. In de eerste fase zullen twee kantoorgebouwen langs de boulevard Vathorst worden gebouwd. Daarna volgen de overige kantoren langs de A28. Het kantoorcomplex wordt gerealiseerd door V.O.F. Kantorenpark Podium, een samenwerkingsverband van ING Real Estate, Heijmans IBC Vastgoedontwikkeling en de gemeente Amersfoort. Eind 2005 is gestart met de ontwikkeling en geschat wordt dat tot aan de uiteindelijke oplevering van het laatste kantoorgebouw tien jaar verstreken zullen zijn. Eind augustus 2006 is het startsein gegeven voor de bouw van het nieuwe hoofdkantoor met magazijn van The Phone House Nederland. Het gebouw wordt naar verwachting opgeleverd in juli 2007. Het vloeroppervlak bedraagt in totaal 6.200 m². Eind september 2006 is begonnen met de bouw van het nieuwe hoofdkantoor voor Stater. Het nieuwe kantoorgebouw, Landmark, is een ontwikkeling van Bouwfonds MAB Ontwikkeling in samenwerking met V.O.F. kantorenpark Podium. Het kantoor omvat ongeveer 15.000 m², verdeeld over drie gebouwen. Verwachtingen Het aanbod is de afgelopen jaren opgelopen en de opname is niet evenredig hoog. Deze omstandigheden hebben ontwikkelaars voorzichtiger gemaakt met nieuwbouwplannen. Om die reden blijft fasering van nieuwbouwprojecten ook de komende jaren een belangrijk issue. Verwacht wordt dat kantoren moeilijker worden ingevuld en vaak zal het gepaard gaan met vervanging van oudere panden in de stad. Het meerjarige aanbod van kantoren gaat voor steeds meer problemen zorgen. Er bestaat echter algemeen de verwachting dat het huidige economische klimaat ook volgend jaar zal aantrekken. Hierdoor zal de vraag naar kantoorruimte in Amersfoort kunnen toenemen. Naar verwachting hebben het huidige aanbod en de planvoorraad voldoende omvang en diversiteit om de komende jaren in de vraag te

Page 4 of 21


kunnen voorzien. De kwaliteit van bestaande gebouwen, de bereikbaarheid en de leegstand vereisen in de toekomst blijvende aandacht. Rekening moet worden gehouden met huurprijzen die door de leegstand weinig opwaarts potentieel bieden.

Hoofddorp Hoofddorp is in een korte periode uitgegroeid tot een stad. In 1970 woonden er nog ongeveer 9.000 inwoners, in 2006 waren dat er bijna 68.000 en in de toekomst zal het aantal inwoners nog verder toenemen. Het in de Haarlemmermeer gelegen Hoofddorp heeft sterk geprofiteerd van de ligging ten opzichte van Amsterdam en Schiphol. In Hoofddorp bevinden zich dan ook veel luchthavengerelateerde bedrijven. Hoofddorp is op het gebied van kantoren een van de snelst groeiende steden. Daardoor beschikt Hoofddorp over een relatief jonge kantoorvoorraad met een totale omvang van 569.000 m². De grootste kantorenconcentraties bevinden zich op BeukenhorstWest, Beukenhorst-Oost en in het centrum. Beukenhorst-Zuid (bestaande locatie) en Hoek-West (nieuwe locatie) zijn twee locaties die de komende jaren ontwikkeld worden. Marktbeeld De kantorenmarkt van Hoofddorp werd in de afgelopen jaren gekenmerkt door een ruime markt. Ondanks dat de kantorenmarkt in de regio weer iets aantrekt is inmiddels wel duidelijk dat het hoogtij over is. Het oplopende aanbod leek in 2005 tot stilstand te zijn gekomen, maar in 2006 is het aanbod weer toegenomen tot 156.000 m². De markt is om die reden nog altijd erg ruim. Er wordt een leegstandspercentage behaald van maar liefst 27%. Dit is erg hoog en heeft vooral te maken met het feit dat in voorgaande jaren veel kantoren op risico zijn ontwikkeld. Hiermee zou tegemoet gekomen worden aan het groeipotentieel van internationale bedrijvigheid, luchthavengebonden bedrijven en de ICT-sector. Die groei is uiteindelijk grotendeels uitgebleven. Het transactievolume bedroeg in 2006 34.000 m², waarmee het iets hoger lag dan in het voorgaande jaar. De grootste transactie werd gevormd door Stichting Hoger Onderwijs Nederland die aan de Saturnusstraat, op BeukenhorstWest, 5.300 m² kantoorruimte huurde. Een andere grote transactie kwam op naam van Allshare. Het bedrijf huurde 3.500 m² kantoorruimte aan Scorpius, op Beukenhorst-Zuid in kantorencomplex South Point, gebouw E. De huurprijs van deze transactie bedroeg 185,-/m². De tophuurprijzen zijn te vinden op Beukenhorst-Zuid en liggen rond de € 190,-/m². Nieuwbouwontwikkelingen Om de groei van Haarlemmermeer, waartoe Hoofddorp behoort, goed te reguleren, is in 2005 het initiatief genomen om als regio gezamenlijk op te treden. Daartoe is inmiddels het Platform bedrijventerreinen en kantoorlocaties (Plabeka) opgericht. Dit platform is ingesteld om de totale aantrekkingskracht van de regio Haarlemmermeer te vergroten en te zorgen voor een permanente beschikbaarheid van direct uitgeefbare locaties die qua prijs en kwaliteit op internationaal niveau kunnen concurreren. Om de groei in goede banen te leiden, is in Hoofddorp een aantal locaties aangewezen waar nieuwe ontwikkelingen als eerste moeten plaatsvinden. Het stedenbouwkundig ontwerp voor Beukenhorst-Zuid zou eigenlijk al moeten worden uitgevoerd, maar is door de sterk gedaalde vraag naar

Page 5 of 21


kantoren voorlopig uitgesteld. Onduidelijk is wanneer het gerealiseerd zal worden en hoezeer dit plan nog zal veranderen. De gemeente Haarlemmermeer heeft verder opgetreden door middel van het stilleggen van de kantorenonderdelen op Beukenhorst Oost-Oost. Volgens de planning is er ruimte voor circa 400.000 m² kantoorruimte. Tevens is de gemeente bezig in Beukenhorst-West een andere beweging dan alleen de bouw van kantoren op gang te krijgen. Hogeschool Inholland vestigt een school in een voormalig kantoorgebouw en de Meerveste wordt omgebouwd tot starterswoningen. Een andere maatregel is de eis dat 60% van het gebouw moet zijn voorverhuurd voordat de bouw mag beginnen. Een andere nieuwbouwontwikkeling is Hoek-West. De gemeente heeft begin 2006 een overeenkomst getekend voor de ontwikkeling van Business Garden Hoofddorp. De locatie bevindt zich op twee kilometer van Schiphol en heeft een directe aansluiting op de A4 en de recent aangelegde A5. Business Garden is gelegen tussen de Kruisweg, de Spoordijk en de Rijnlanderweg. Het geheel wordt in twee fasen opgeleverd. De eerste fase betreft een vijfsterrenhotel met 317 kamers, de tweede fase is de ontwikkeling van 50.000 m² kantoren en bedrijfsruimten. Het plan is een samenwerkingsverband van Hillgate Properties en Kantorenhuis. De realisatie is gepland tussen 2006 en 2012. Verwachtingen Voor de gemeente Haarlemmermeer (Hoofddorp en Schiphol) is een planvoorraad van maar liefst 1.700.000 m² aan kantoorruimte gepland. De meeste plannen bevinden zich in de zachte fase. De huidige planvoorraad is twee keer zo groot als de geraamde maximale uitbreiding tot 2020, berekend door het Plabeka. Enige voorzichtigheid lijkt daarom op zijn plaats. Voor Hoofddorp is het van belang om het evenwicht in de kantorenmarkt te herstellen. Het aanbod in Hoofddorp is de afgelopen jaren snel opgelopen. Om leegstaande kantoren opnieuw gevuld te krijgen, is om te beginnen een krachtig herstel van de economie nodig. De economische vooruitzichten voor de komende jaren zijn gunstig. Het is alleen de vraag of de (vervangings-)behoefte aan kantoorruimte uiteindelijk in Hoofddorp zal neerstrijken. Veel internationale bedrijven verkiezen Amsterdam boven Hoofddorp als nieuwe vestigingslocatie. Hoofddorp kan na de verruiming op de kantorenmarkt in Amsterdam namelijk niet meer profiteren van de schaarste die hier lange tijd voor een overloop heeft gezorgd. Door het hoge aanbod blijven de huurprijzen in 2007 onder druk staan en zullen er weer de nodige incentives worden verstrekt.

Houten Houten heeft een kantoorvoorraad met een omvang van 208.000 m². Deze voorraad is ten opzichte van 2005 onveranderd. Voor een plaats met circa 44.000 inwoners is de kantoorvoorraad behoorlijk hoog. Een belangrijke oorzaak is de centrale ligging in Nederland (nabij Utrecht) en de goede bereikbaarheid. Houten heeft circa 17.200 arbeidsplaatsen en ongeveer 2.200 bedrijfsvestigingen. Een belangrijk deel van de kantoorvoorraad is gebouwd in de jaren tachtig en de jaren negentig en bestaat vooral uit kantoren in het midden- en kleinschalige segment. De belangrijkste kantoorgebieden zijn het

Page 6 of 21


stationsgebied, de Molenzoom en de Doornkade. Marktbeeld Het aanbod in de Houtense kantorenmarkt is ten opzichte van 2005 onveranderd gebleven. In totaal werd er eind vorig jaar 21.000 m² aangeboden. Hiermee is de leegstand net als in 2005 10%. Het leegstandspercentage ligt daarmee onder het landelijk gemiddelde. Het aanbod is verspreid over verschillende locaties. Het grootste gedeelte is te vinden aan de westzijde van Houten met locaties als de Rondeel en de Doornkade. Verder worden in het oosten van Houten kantoren aangeboden, onder meer op De Molenzoom en De Schaft. De opname van kantoorruimte in Houten bedroeg in 2006 14.000 m². In 2005 bedroeg de opname nog 34.000 m². De opname in 2005 is echter uniek voor Houten en geeft daarom een enigszins vertekend beeld. Deze grote opname kwam namelijk tot stand door één grote transactie van Getronics PinkRoccade. Het bedrijf gaat vanaf 2008 een nieuw kantoor in gebruik nemen op het bedrijventerrein Koppeling-De Schaft. Het gebouw, dat door LSI ontwikkeld wordt, krijgt een omvang van 25.000 m². Het opnameniveau in 2006 bestaat uit één grotere transactie. Kantoorinrichter Samas is naar Houten verhuisd en heeft 8.000 m² gehuurd in The Village Office. Verder vonden er drie transacties plaats van tussen de 1.000 m² en 1.500 m². De huurprijzen zijn licht gedaald, met een tophuurniveau rond de € 140,/m². Nieuwbouwontwikkelingen Op het gebied van nieuwbouwontwikkelingen voor kantoren staat er in Houten de komende jaren weinig te gebeuren. De verruiming van de Utrechtse kantorenmarkt zorgt ervoor dat in Houten de meeste plannen vooralsnog op de lange baan worden geschoven. Volgens de gemeente Houten is er tot 2015 behoefte aan extra kantoorruimte. Als het aan de gemeente ligt wordt er tussen de 130.000 m² en 150.000 m² toegevoegd aan de bestaande voorraad. De geplande kantoorlocaties zijn Koppeling/De Schaft en Middengebied/Het Spoor. Een ander gepland kantorenproject Spoor-Zuid (5.100 m²) is echter nog niet gestart. Het gaat hierbij om acht kantoorvilla’s met een omvang van tussen de 540 en 890 m². Niroc Vastgoedontwikkeling zal met de bouw beginnen zodra er voldoende units zijn verhuurd of verkocht. De vraaghuurprijs bedraagt € 145,-/m². Verwachtingen De kantorenmarkt van Houten is nog steeds ruim, maar lijkt zich enigszins te verbeteren door de daling van het aanbod. De overloopfunctie die Houten jarenlang voor Utrecht heeft weten te vervullen is met de verruiming van de kantorenmarkt in Utrecht grotendeels komen te vervallen. Dit geldt overigens niet alleen voor Houten, maar ook voor andere randgemeenten van Utrecht. Houten is een interessante plaats voor kleinere kantoorgebruikers die belang hebben bij lagere huisvestingslasten en een goede bereikbaarheid. Houten zou zich voornamelijk moeten richten op het consolideren van haar huidige positie en kritisch moeten zijn ten aanzien van nieuwe kantoorontwikkelingen. De verwachting is dat de huurprijzen in 2007 een overwegend stabiel verloop laten zien. Voor matig courante gebouwen staan de prijzen echter onder neerwaartse druk.

Page 7 of 21


Amsterdam Amsterdam is de grootste kantoorstad van Nederland met een voorraad van ongeveer 6.400.000 m². Het economisch belang van de regio wordt onderstreept door een studie van het CBS waaruit blijkt dat van iedere in Nederland verdiende euro 12% op het conto komt van Amsterdam. De andere drie grootstedelijke regio’s kwamen niet boven de 8%. Amsterdam profiteert sterk van de nabijheid van luchthaven Schiphol en zijn internationale naamsbekendheid. In de stad zijn dan ook veel hoofdkantoren gevestigd. Overmatige bouw van kantoren aan het begin van de 21-ste eeuw leidde ertoe dat de kantorenmarkt uit balans geraakt is. Dit uit zich in hoge leegstand in zowel de stad als de omliggende randgemeenten. Ondanks de hoge leegstand beschikt Amsterdam over een grote planvoorraad. Belangrijke kantorenconcentraties bevinden zich in het centrum (de traditionele grachtengordel), de zuidelijke IJ-oevers, Zuidoost, Teleport/Sloterdijk, de Riekerpolder, de Zuidas en in de omgeving van het Amstelstation en de Wibautas in het oostelijk deel van de stad. Marktbeeld Het opnameniveau heeft in 2006 (450.000 m²) een vlucht genomen en bereikte zelfs het niveau van de topjaren van het begin van deze eeuw. Net als in voorgaande jaren vindt de opname van vooral de grote transacties plaats in nieuwbouw en draagt de kantorenmarkt het karakter van een vervangingsmarkt. Het gevolg hiervan is dat het aanbod nog steeds hoog is, met een leegstandpercentage van 21%. In absolute aantallen bevindt zich het meeste aanbod in West (400.000 m²), waar vooral in het Teleport-gebied veel leegstand te vinden is. Ditzelfde geldt voor Zuidoost, waar veel leegstand (335.000 m²) te vinden is in de kantoren die het gebied in de jaren tachtig als kantoorlocatie op de kaart hebben gezet. Ook aan de Zuidas is nog relatief veel leegstand, maar dit nam in 2006 zienderogen af. De opname groeide van 20.000 m² tot ongeveer 75.000 m². De Brauw Balckstone Westbroek heeft 22.000 m² kantoorruimte opgenomen in het project Mahler4. Het bedrijf concentreert hier ook de activiteiten die in de kantoren van Rotterdam en Den Haag plaatsvinden. Andere opvallende transacties aan de Zuidas kwamen op naam van onder andere Optiver, Google, Simmon & Simmons, Yacht en de makelaarskantoren Cushman & Wakefield en Savills. In Zuidoost viel op dat de kantoorontwikkeling Plaza ArenA in trek was. Zo huurde British Telecom 17.000 m² kantoorruimte in de gebouwen Minerva en Mercurius, terwijl Gouden Gids in het Jupiter Building 9.124 m² kantoorruimte opnam. Over praktisch de gehele linie verbeterde de kantooropname in 2006 en ook voor het komende jaar zijn de verwachtingen positief. Gedurende 2006 zijn de incentives gedaald tot gemiddeld 16,5%, tegenover 20% in 2005. Dat is een indicatie voor de toegenomen interesse in Amsterdamse kantoren. Hierbij moet worden opgemerkt dat huurders nog steeds in de positie zijn een forse huurvrije periode af te dwingen. Doordat de afgelopen jaren aanhoudend incentives zijn verleend, hebben veel verhuurders de vraagprijzen naar beneden bijgesteld. Dit blijkt vooral het geval in Zuidoost en West, niet toevallig de deelgebieden met de hoogste leegstand. Een ander opvallend gegeven is dat de gemiddelde looptijd van de contracten afneemt. Het gemiddelde huurniveau is dan ook licht gedaald in 2006 en bereikt een niveau van € 184,-/m². Naast de zeer hoge opname viel een aantal andere aspecten op in de Amsterdamse kantorenmarkt. Zo beginnen de contouren van de concentratie van creatieve industrieën langs zowel de noordelijke als de zuidelijke IJ-oevers zich meer en meer te manifesteren. Ook blijkt de hoeveelheid langjarig aanbod ieder jaar te groeien en baren de kantoorplannen voor de komende jaren enigszins zorgen. Om de huidige en toekomstige spanningen op de Amsterdamse kantorenmarkt tegemoet te treden, nam de gemeente een tweetal initiatieven. Allereerst heeft de gemeente aangegeven dat de huidige planvoorraad op termijn tot problemen gaat leiden. Men wil een derde van de bouwplannen schrappen. De daadwerkelijke uitwerking van deze plannen moet nog plaatsvinden. In de praktijk kan dit ertoe leiden dat gronden die nu toegewezen zijn voor kantoorontwikkelingen, herbestemd zullen worden. Een tweede initiatief betreft de ‘kantorenloods’. Dit moet het omzetten van kantoren naar andere functies, bijvoorbeeld woningen en sociale voorzieningen, vergemakkelijken. Hier zal ook een grote rol zijn weggelegd voor eigenaars. Nieuwbouwontwikkelingen Bovenstaande initiatieven zijn uiteraard niet zonder reden ontstaan. Amsterdam beschikt over een totale planvoorraad van ongeveer 3.300.000 m², waarvan 1.300.000 m² voor 2010 gerealiseerd zou kunnen worden. Met de huidige leegstandsproblematiek wordt een dergelijk nieuwbouwvolume ongewenst geacht.

Page 8 of 21


Centrum Het centrumgebied van Amsterdam heeft een kantoorvoorraad van 1.740.000 m² die te vinden is in subgebieden als de grachtengordel en de Vondelparkbuurt. Hoge huren, parkeerproblematiek en matige bereikbaarheid per auto hebben het aanbod de afgelopen jaren doen toenemen. Vooral financiële instellingen en andere grote kantoorgebruikers hebben elders in de stad goede alternatieven kunnen vinden. Op termijn is de verwachting dat het centrumgebied zeer aantrekkelijk blijft voor (internationale) bedrijven, die vooral een minder veeleisend bereikbaarheidsprofiel hanteren en kiezen voor de unieke centrumlocatie en haar objecten. Nieuwbouwactiviteiten vinden in het centrum nauwelijks plaats. Hier en daar is er verkantorisering. Veel kantoren in het oude centrum hebben door hun locatie en bouwtechnische eigenschappen een kans omgezet te worden naar andere functies. Een voorbeeld hiervan is het Scheepvaarthuis aan de Prins Hendrikkade, waar het voormalige hoofdkantoor van het GVB wordt verbouwd tot vijfsterrenhotel. Ook het voormalige ABN Amrokantoor aan het Rembrandtplein zal aan de kantoorvoorraad ontrokken worden. Een opvallende transactie in 2006 betrof de aanhuur van 18.000 m² door de Stichting Autoriteit Financiële Markten (AFM) in het op dit moment in renovatie zijnde kantoorgebouw Noortse Bosch aan de Vijzelgracht. Zuidelijke IJ-oevers Het totale gebied van de zuidelijke IJ-oevers heeft nu een voorraad van 122.000 m² en bestrijkt een lang lint van bebouwing langs het IJ. Het gebied valt onder te verdelen in deelgebieden als de Oostelijke Handelskade, Oosterdok, Oosterdokseiland, het Stationseiland, het Westelijk Stationseiland, het Westerdokseiland en de Silodam. Het gebied wordt gekenmerkt door hoogwaardige architectuur en herontwikkelde pakhuizen in combinatie met het water van het IJ. De IJ-oevers zijn in relatief hoog tempo ontwikkeld en zowel fysiek als functioneel mag het gebied inmiddels los gezien worden van het traditionele centrum van Amsterdam. De IJ-oevers hebben een grote aantrekkingskracht op zowel de creatieve industrie als de zakelijke dienstverlening. De grootste ontwikkelingen aan de zuidelijke IJ-oevers zullen de komende jaren plaatsvinden aan de flanken van het Centraal Station. Wellicht het meest aansprekende project aan de zuidelijke IJ-oevers is het Oosterdokseiland (ODE). ODE beoogt een multifunctioneel gebied te worden met ruimte voor woningen, winkels, horeca en cultuur- en leisurevoorzieningen. In totaal is er ruimte voor ongeveer 80.000 m² kantoorruimte. Op het Westerdokseiland ligt de nadruk op woningen. Daarnaast is ruimte voor ongeveer 30.000 m² kantoorruimte, waar onder meer het Korps Landelijke Politie Diensten en het Gerechtshof zich vestigen. In 2006 is begonnen met de realisatie van het kantoorgebouw Admiraal De Ruyter aan de De Ruijterkade. Het project van Bouwfonds MAB telt ongeveer 7.300 m² kantoorruimte. Oost Amsterdam-Oost heeft een kantoorvoorraad van 467.000 m² en wordt gevormd door kantorenconcentraties in de omgeving van de Weesperstraat, de Wibautstraat, het Prins Bernardplein en de Omval bij het Amstelstation. Een sterke focus zal de komende jaren liggen op de herontwikkeling van de Wibautas. Het masterplan dat de gemeente in 2002 heeft opgesteld, gaat onder meer uit van kantoorontwikkelingen. In de zogenaamde Parooldriehoek is ruimte gereserveerd voor ongeveer 55.000 m² kantoorruimte, te ontwikkelen door Multi Vastgoed. Verderop bij het Amstelstation kan BAM Vastgoed op termijn 38.000 m² kantoorruimte realiseren. In het Polderweggebied in de Watergraafsmeer wordt een nieuw stedelijk centrum ontwikkeld, waar naast woningen, winkelruimte, leisure en sport, 13.500 m² kantoorruimte zal verrijzen. Hiervan is een deel gereserveerd voor het nieuwe stadsdeelkantoor. Volgens de huidige planning is het volledige project voltooid in 2010. Het Science Park zal zich de komende tien jaar verder ontwikkelen tot een internationaal kenniscentrum waar samenwerking tussen wetenschappelijk onderwijs, onderzoek en kennisintensieve bedrijvigheid sterk wordt gestimuleerd. De locatie wordt gevormd door het gebied tussen de Oosterringvaart, het Amsterdam-Rijnkanaal, de A10 en de spoorlijn Amsterdam-Amersfoort. Het Science Park Amsterdam zal op de langere termijn ruimte kunnen bieden aan ongeveer 200.000 m² kantoren en kantoorachtige bedrijfsruimte. De definitieve komst van NS-station Watergraafsmeer is een belangrijke voorwaarde voor de ontwikkeling van deze locatie. Zuidoost Zuidoost is met een voorraad van 1.250.000 m² een groot kantoorgebied. Het gebied is ondanks de congestie goed ontsloten door de A2 en A9 en tevens goed bereikbaar met verschillende vormen van openbaar vervoer. Zuidoost is traditioneel aantrekkelijk voor bedrijven met een bovenregionaal verzorgingsniveau. Daarnaast biedt de locatie een

Page 9 of 21


uitstekend alternatief voor bedrijven die zich de hoge huurprijzen aan bijvoorbeeld de Zuidas niet kunnen of willen veroorloven. Het gebied Zuidoost is sterk gefragmenteerd tussen succesvolle en minder succesvolle deellocaties. Het gebied van station Bijlmer tot het ArenA-gebied presteert goed. De verouderde kantoren uit de jaren tachtig tussen de Hoogoorddreef en het AMC kennen hoge leegstand en gaan gebukt onder fysieke en functionele veroudering. Desondanks zal met het aantrekken van de economie een toenemende marktvraag ontstaan voor deze locaties. Zuid/Zuidas De Zuidas is gelegen ten zuiden van Amsterdam, aan beide kanten van de ringweg A10-zuid en rondom het trein-, metro- en toekomstig HSL-station Amsterdam Zuid-WTC. De ontwikkeling van het multifunctionele gebied waar naast werken ook ruimte wordt geboden aan woningen en voorzieningen, krijgt steeds meer vorm. Uiteindelijk zal dat moeten leiden tot een miljoen vierkante meters kantoorruimte, 10.000 woningen en diverse voorzieningen. Flexibiliteit is echter het devies binnen het Zuidasproject, waardoor verschuiving in fasering en in functie voldoende speelruimte moet krijgen. De keuze voor het Dokmodel lijkt steeds evidenter; hierdoor komen de verschillende vervoermodaliteiten ondergronds te liggen. Het belang van de Zuidas voor zowel Nederland als Amsterdam als vestigingsplaats van internationale bedrijvigheid, wordt in brede lagen onderkend. Het stadsbestuur heeft daarom ook aangegeven dat de Zuidas ontzien zal worden als er kantoorplannen geschrapt worden. Een aansprekend project dat in 2006 in aanbouw is genomen, is de Amsterdam Symphony, een project van Bouwfonds MAB ontwikkeling en Trimp & Van Tartwijk Property development. Het multifunctionele project bestaat uit een kantoortoren van 35.000 m², 105 appartementen, een luxueus hotel, winkels en een parkeergarage. In het Vivaldigebied is in 2006 het project Eurocenter van circa 21.000 m² opgeleverd. Het is gelegen tussen de Drentestraat, de De Boelelaan en de Europaboulevard. In hetzelfde gebied zal naar verwachting in 2007 de nieuwbouw van Ernst & Young worden gerealiseerd. In Buitenveldert is in 2006 begonnen met de realisatie van het Cuserpark op de grens met Amstelveen. Het betreft hier vier kantoorvilla’s met een totaaloppervlak van 6.900 m². Eerder werd al aangegeven dat het opnameniveau in 2006 aan de Zuidas sterk is aangetrokken. De huurprijzen in 2006 zijn dan ook gestegen tot € 325,-/m². West Met een totale voorraad van 1.800.000 m² is Amsterdam-West wat kantoormeters betreft het grootste deelgebied van Amsterdam. Deze voorraad bevindt zich verdeeld over locaties als Teleport Sloterdijk, Riekerpolder en de tussenliggende gebieden aan de A10-west. Het gebied kent veel leegstand; ongeveer 22% van de ruimte wordt aangeboden. Dit is de afgelopen jaren ontstaan door speculatieve ontwikkelingen, de gebrekkige functionele kwaliteit van de gebouwen en de schaarste aan voorzieningen op bepaalde deellocaties. Op termijn kan de Westrandweg en de aanleg van de tweede Coentunnel de bereikbaarheid van het gebied vergroten. Atradius Credit Insurance heeft in 2006 de overeenkomst getekend voor de aanhuur van 13.500 m² in een nieuw te bouwen kantoor in de Riekerpolder. Ook verwacht PWC bij te bouwen naast haar huidige vestiging in Riekerpolder. Naast deze ontwikkelingen is in de Riekerpolder nog ruimte voor ongeveer 60.000 m² kantoorontwikkeling. In het Teleport-gebied bestaan plannen om de huidige gebrekkige omgevingskwaliteit te verbeteren. Door verdichting en functiemenging zal op termijn een aantrekkelijker verblijfsklimaat moeten ontstaan. Noord De kantoorvoorraad in Amsterdam-Noord van 132.000 m² is tot op heden gering, maar er is ook nauwelijks leegstand. Met de komst van de Noord-Zuidlijn en de grootschalige plannen ter verbetering van bestaande gebieden, lijkt het tot nu enigszins geïsoleerde stadsdeel onderdeel te worden van de stad Amsterdam. De ontwikkeling van hoogwaardige stedelijke milieus langs de IJ-oevers springt daarbij het meest in het oog. Het project Overhoeks van ING Real Estate op het voormalige Shell-terrein zal naast een veelheid aan activiteiten ruimte kunnen bieden aan 70.000 m² kantoren. De komst van MTV, IdtV en op termijn het filmmuseum, zal bij het oostelijk deel van de NDSMwerf als aanjager moeten dienen voor de vorming van het nieuwe creatieve hart van de stad. Een andere omvangrijke ontwikkeling kan op termijn plaatsvinden rondom het Buikslotermeerplein, waar een programma ligt voor ongeveer 150.000 m² kantoren. Daarnaast is er ruimte voor 25.000 m² winkelruimte, 3.000 woningen en additionele voorzieningen . Verwachtingen Het bemoedigende jaar 2006 zal naar verwachting voortgezet worden in 2007. Dit vloeit grotendeels voort uit de

Page 10 of 21


geprognosticeerde economische groei, die traditioneel veel nieuwe kantoorbanen in Amsterdam creëert. Uit een recente studie van het SEO wordt voor de stad Amsterdam een economische groei verwacht van 3,8%. Dit is hoger dan alle andere grootstedelijke agglomeraties in Nederland. Ook zal een verdergaande groei van Schiphol bijdragen aan een verbeterd economisch klimaat in de hoofdstad. Toch zal dit de structurele problemen op de Amsterdamse kantorenmarkt niet kunnen verhullen. Aan de onderkant van de markt zal het langjarig aanbod groeien, terwijl nieuwe kantoorruimte gestaag aan de markt wordt toegevoegd. De bandbreedte van de huurprijzen zal dan ook zeer waarschijnlijk verruimen, waardoor de discrepantie in de markt vergroot. Voor bepaalde locaties zal men nadrukkelijk moeten nadenken of transformatie en/of herontwikkeling tot de mogelijkheden behoren. De ondernomen initiatieven van de gemeente zijn daarom positief, al is nog onduidelijk in welke mate dit opgepikt zal worden door de verschillende marktpartijen.

Woerden De gemeente Woerden telt ruim 48.000 inwoners en heeft een kantoorvoorraad van circa 215.000 m². Dat komt neer op een gemiddelde bezetting van 4,45 m² per inwoner. Daarmee heeft Woerden een relatief omvangrijke kantorenmarkt. Woerden ligt circa 20 kilometer ten westen van de stad Utrecht en er zijn 3.200 bedrijven gevestigd. Het aantal arbeidsplaatsen in Woerden bedraagt ongeveer 27.000. De gemeente heeft vooral een lokaal en deels regionaal verzorgende functie en biedt daarnaast ruimte aan bedrijven die centraal in de Randstad gevestigd willen zijn. De grootste kantoorlocaties zijn Middelland (Noord en Zuid), Snel en Polanen, het centrum en de nieuwe locatie Snellerpoort. Marktbeeld Het aanbod op de kantorenmarkt in Woerden is in 2006 toegenomen tot 63.000 m². Hiermee wordt meer dan een kwart van de voorraad aangeboden en is de leegstand met 29% uitzonderlijk hoog te noemen. De oorzaak hiervan is dat er veel verouderde kantoorruimte is die niet meer voldoet aan de eisen van de hedendaagse gebruiker. De voorraad is vooral in de jaren negentig toegenomen. Daarvoor zijn twee belangrijke redenen. Ten eerste is de kantoorwerkgelegenheid in deze periode sterk gegroeid. Ten tweede heeft Woerden, evenals andere gemeenten in de regio Utrecht, kunnen profiteren van de schaarste die zich in de stad Utrecht heeft voorgedaan. Die situatie is momenteel sterk veranderd. Utrecht beschikt inmiddels weer over voldoende nieuwe kantoorlocaties, zoals Papendorp, het te herontwikkelen stationsgebied en Leidsche Rijn Centrum. Deze ontwikkeling leidt ertoe dat de vraag sterk is veranderd. Bovendien was in de periode tussen 2001 en 2005 sprake van een economische laagconjunctuur, waardoor de vraag naar kantoorruimte in het algemeen sterk daalde. De opname in 2006 is licht toegenomen ten opzichte van 2005 en kwam uit op 11.000 m². Het merendeel van de

Page 11 of 21


opname kwam tot stand door twee grotere transacties. De eerste transactie van 4.000 m² was er een van de Better Bodies Healthclub. De tweede transactie van 4.400 m² werd gerealiseerd door Kenteq. Beide bedrijven huurden kantoorruimte aan de Korenmolenlaan op de locatie Middelland. De tophuurprijs ligt met circa € 150,-/m² iets lager dan in 2005 en wordt behaald in het stationsgebied. Nieuwbouwontwikkelingen Op het gebied van nieuwbouwontwikkelingen voor kantoren staat er in Woerden de komende jaren weinig te gebeuren. Snellerpoort is een nog te ontwikkelen kantoorlocatie. Deels zal hier waarschijnlijk menging met woonfunctie plaatsvinden. Snellerpoort is gelegen langs het spoor, nabij NS-station Woerden. In eerste instantie zou er 200.000 m² kantoorruimte ontwikkeld worden. Deze ambitieuze plannen zijn inmiddels bijgesteld en verlaagd naar een totaal van 70.000 m². Het is echter de vraag op welke termijn deze meters daadwerkelijk op de markt zullen worden gebracht, aangezien momenteel al zeer veel bestaande kantoorruimte wordt aangeboden en de huurprijzen als gevolg hiervan sterk onder druk staan. Verwachtingen De kantorenmarkt in Woerden is in de periode vanaf 2003 sterk verruimd. Er is momenteel veel kantoorruimte voor de markt beschikbaar. Als gevolg van de opgetreden verruiming is de planvoorraad van nieuwe kantoren voor de toekomst behoorlijk aangepast. Woerden behoort tot het zogenoemde Groene Hart. Dit betekent dat voor de vestiging van bedrijven buiten Woerden een restrictief beleid geldt. Dit heeft een remmende invloed op de toekomstige groei van Woerden. Door de verruiming in het aanbod zullen de huurprijzen ook in 2007 onder druk blijven staan. Zelfs als de opname de komende jaren stijgt, zal het nog enige tijd duren voordat de markt in Woerden weer enigszins in evenwicht komt. Mede om die reden hebben de huurprijzen op korte termijn geen opwaarts potentieel.

Arnhem Arnhem is de belangrijkste kantoorstad van Gelderland. In Arnhem werkt 85% van de werknemers in de dienstensector, van wie een groot deel in kantoren. De belangrijkste sectoren zijn de zakelijke dienstverlening en de overheid. De kantoorvoorraad beslaat 980.000 m². Bedrijven als Kema, Arcadis, Essent en Nuon hebben een grote vestiging in Arnhem. Daarnaast zijn verschillende overheidsinstellingen in Arnhem gevestigd, waaronder de provincie en de rechtbank. Via de autosnelwegen A12 en A50 is de stad goed te bereiken en vanuit het zuiden via de A325 en A15. De belangrijkste kantoorlocaties in Arnhem zijn de stationsomgeving, het Kroonpark, de Gelderse Poort, IJsseloord II en Business Park Arnhem. Marktbeeld De opname van kantoorruimte heeft zich de afgelopen drie jaar gestabiliseerd. Evenals in 2005 bedroeg het opnamevolume vorig jaar 38.000 m². De grootste transactie betrof de huuruitbreiding van Nuon. Ten behoeve van

Page 12 of 21


haar Customer Care Center werd 7.000 m² kantoorruimte gehuurd in gebouw Rijnpoort aan de Groningensingel. Nuon huurde al 5.000 m² en huurt nu in totaal 12.000 m². In Arnhem-Centrum is de opname flink gestegen door onder andere de vlotte verhuur van een groot deel van de Rijntoren bij het Centraal Station en de verhuur van het pand aan de Koningstraat aan de Raad voor de Rechtsbijstand. Een andere grote transactie is de verhuizing van het districtskantoor van ING naar het nieuw ontwikkelde Kroonpark in Arnhem-Zuid per begin 2007. Kroonpark is een relatief kleinschalige kantoorontwikkeling met in totaal zeven kantoorgebouwen. ING huurt in het gebouw Kroonveste. Dit is het laatste gebouw dat op dit park is ontwikkeld en ligt op een zichtlocatie aan de snelweg A325 tussen Arnhem en Nijmegen. Andere gebruikers op dit park zijn onder andere Deloitte en Europe Assistance. Het aanbod is met 8% gestegen naar een niveau van 169.000 m². Dit is het hoogste aanbodvolume in de afgelopen vijf jaar. Liefst 17% van de totale kantoorvoorraad wordt aangeboden en daarmee kampt Arnhem met een aanzienlijke leegstand. Arnhem-Noord is hier een uitzondering op. Het aantal transacties verdubbelde ten opzichte van vorig jaar en daarmee is het aanbod met een kwart gedaald. In Arnhem-West is echter een stijging van het aanbod. ArnhemZuid laat weinig veranderingen zien ten opzichte van voorgaand jaar. Ondanks het hoge aanbod zijn de huurprijzen stabiel gebleven. De gemiddelde huurprijs ligt op circa € 120,-/m². Dit wordt deels veroorzaakt door een aantal grote, verouderde kantoorpanden die voor relatief lage huurprijzen zijn verhuurd. Over het algemeen kan gesteld worden dat de huurprijzen gelijk gebleven zijn ten opzichte van 2005. Tophuurprijzen liggen op circa € 160,-/m². Nieuwbouwontwikkelingen Volgens de gemeente Arnhem ligt de vraag naar uitbreiding voor de komende jaren tussen de 17.000 m² en 23.000 m² kantoorruimte per jaar. Het huidige aanbod lijkt voldoende om deze vraag de eerstkomende jaren op te vangen. Toch zijn er vele kantoorprojecten gepland. De totale planvoorraad bedraagt meer dan 200.000 m². Een van deze nieuwbouwontwikkelingen is Arnhem Centraal. Het Arnhemse Centraal Station en directe omgeving worden in de periode tot 2010 compleet vernieuwd. Daarmee wordt uitvoering gegeven aan het belangrijkste stedenbouwkundige plan sinds de Arnhemse wederopbouw na de Tweede Wereldoorlog. Het World Trade Center Arnhem-Nijmegen is in februari 2006 officieel in gebruik genomen. Het WTC, in combinatie met de halteplaats voor HSL-Oost naar Frankfurt, geeft een extra impuls aan de ontwikkeling van het Arnhemse stationsgebied. Op het busplein in Arnhem begint in het voorjaar van 2007 de bouw van Place du Gare. Eind 2008 moet het 15.000 m² grote kantoorgebouw opgeleverd worden. Tevens wordt voorzien in een aansluiting op de Rijntoren en het nieuwe station, de zogeheten OV-terminal. Het project, waarmee een investering van ongeveer € 555 miljoen is gemoeid, voorziet onder meer in de volledige herstructurering van het station en de stationspleinen tot een nieuw en samenhangend knooppunt van openbaar vervoer. Het wegennet in het hele project wordt volledig vernieuwd. In totaal zal het gebied in 2010 beschikken over 80.000 m² kantoorruimte. De recent gerealiseerde Rijntoren en Parktoren zijn hier onderdeel van. Op het Businesspark IJsseloord II in Arnhem-Noord is ruimte voor 100.000 m² kantoorruimte. In 2010 moet de helft gerealiseerd zijn. Via de A12 is het gebied goed te bereiken. Daarnaast komt er een busverbinding met het centrum van Arnhem. In Arnhem-Zuid bestaat de mogelijkheid op verschillende locaties in de komende jaren ruim 50.000 m² te realiseren. Uit onderzoek uitgevoerd door de gemeente bleek dat de vraag naar kantoorruimte tot 2010 tussen de 85.000 m² en 116.000 m² ligt. Waar deze gewenste vierkante meters worden gebouwd, is niet bekend. Om te starten met de bouw wachten veel ontwikkelaars eerst op een eindgebruiker. Verwachtingen Arnhem neemt een (boven)regionale positie in op de kantorenmarkt. De vraag naar kantoorruimte staat echter niet in verhouding met het huidige aanbod. In Arnhem vindt vrij veel nieuwbouw plaats. Dat zal leiden tot een toenemend aanbod. Met inachtneming van de geplande nieuwbouwontwikkelingen is fasering een belangrijk aandachtspunt. De huurprijzen zijn ten opzichte van 2005 gelijk gebleven en de verwachting is dat dat ook komend jaar zo zal zijn.

Page 13 of 21


Capelle aan den IJssel Met een kantoorvoorraad van 450.000 m² is Capelle aan den IJssel een van de belangrijkere deelgebieden in de regio Rijnmond. Het overgrote deel van de kantoorruimte in Capelle aan den IJssel is ontwikkeld tijdens krapte in de Rotterdamse kantorenmarkt, begin jaren negentig. Veel van deze kantoorruimte is gesitueerd langs de A16 op de locatie Rivium, die grenst aan de belangrijke Rotterdamse Brainpark-locaties. Net als veel satellietsteden in Nederland kampt Capelle aan den IJssel met hoge leegstandscijfers en huurprijzen die onder druk staan. Een groot deel van dit aanbod lijkt daarbij van structurele aard. De enige nieuwbouw vindt plaats op de locatie Fascinatio. Marktbeeld Het transactievolume in 2006 is in vergelijking met het jaar daarvoor behoorlijk teruggelopen en bedroeg ongeveer 11.000 m². Iets meer dan de helft van de transacties in Capelle aan den IJssel was relatief kleinschalig en kwam niet boven de 500 m². Daarnaast viel een aantal middelgrote transacties te noteren. De grootste transactie was de huur van 2.800 m² door Eneco in de Zwarte Diamant in het Hoofdweggebied. Opvallend was ook het aantal transacties van rond de 500 m² aan het Rhijnspoor. Verder zal Blauwhoed voor Quion een kantoor van 9.000 m² realiseren op de locatie Fascinatio. Quion laat daarvoor drie verspreide vestigingen op Brainpark II achter. De gemiddelde huurprijs in Capelle aan den IJssel is in 2006 weer gedaald en bereikte een niveau van € 127,-/m². Het verruimde aanbod in de regio in combinatie met hoge (structurele) leegstand zal ook de komende jaren de huurprijzen onder druk houden. Het totale aanbod is in 2006 minder snel toegenomen dan in 2005, maar bedraagt met 110.000 m² nog steeds ruim 24% van de voorraad. Het grootste deel van de leegstand bevindt zich op Rivium. Nieuwbouwontwikkelingen De voorlopig laatste uitbreidingsmogelijkheden zijn te vinden op Fascinatio. Begin 2007 start Blauwhoed aan de noordzijde van de Fascinatio Boulevard met de eerder genoemde ontwikkeling van 9.000 m² voor Quion, terwijl er nog ongeveer 30.000 m² gereserveerd is voor verdere ontwikkeling van kantoorruimte. De voltooiing van de ring kantoren rondom de woningen in Fascinatio verbindt daarmee de kantoren op Rivium met het in Rotterdam gelegen Brainpark III. De gemeente is bezig het verouderde Hoofdweggebied te revitaliseren. De verbreding van de Hoofdweg op Capelse grond is onlangs voltooid, terwijl de verlenging door Nieuwerkerk aan den IJssel nog op tegenstand stuit van bewoners. Op termijn moet de Hoofdweg het verkeer uit de Vinex-locatie Nesselande (Rotterdam) ontsluiten. In het Hoofdweggebied is nog ongeveer 4.000 m² te ontwikkelen op grond die wacht op een eindgebruiker. De start daarvan vindt plaats zodra de eindgebruiker bekend is. Verwachtingen De verruiming van de kantorenmarkt in met name de stad Rotterdam vormt een bedreiging voor de markt in Capelle

Page 14 of 21


aan den IJssel. De beschikbaarheid van betaalbare en kwalitatief toereikende ruimte met een Rotterdams adres geniet de voorkeur van vooral organisaties met een bovenlokale uitstraling. Daarnaast schuilt er gevaar in structurele leegstand aan de onderkant van de markt. Hierdoor vertoont Capelle aan den IJssel dezelfde symptomen als veel andere Nederlandse satellietsteden. De lage huurprijzen lijken het belangrijkste wapen voor de kantorenmarkt in Capelle aan den IJssel. De voortgaande druk op de huurprijzen uit zich opnieuw het sterkst op Rivium en biedt voor de toekomst weinig perspectief door nog steeds hoge leegstand. Bepaalde onderscheidende objecten bezitten zeker potentie. Datzelfde geldt voor gebruikers in de zakelijke dienstverlening en ICT op zoek naar een snelweglocatie. De bereikbaarheid van Capelle aan den IJssel kan op middellange termijn versterkt worden door de verlenging van de A16 bij het Terbregseplein.

Den Bosch Met een kantoorvoorraad van 897.000 m² is Den Bosch na Eindhoven de grootste kantoorstad in de provincie Noord-Brabant. Dat de stad provinciale hoofdstad is draagt bij aan de omvangrijke kantoorvoorraad. Voor de economie van Den Bosch is kennis een van de voornaamste pijlers. Circa 17% van de banen is gericht op innovatie, onderzoek en ontwikkeling. Op het gebied van werken en bedrijvigheid toont de stad zich een belangrijk bestuurs- en handelscentrum en economische motor voor de regio. De stad Den Bosch heeft zich vooral in de jaren negentig ontwikkeld tot een grote kantoorstad. De ICT-sector, de groothandel en de zakelijke dienstverlening hebben daaraan bijgedragen. De grootste kantoorlocaties in Den Bosch zijn het Pettelaarpark, gelegen aan de A2, met circa 125.000 m² kantoorruimte (vestigingen van onder andere het provinciehuis, Kamer van Koophandel, SNS Bank, KPMG en Océ). Daarnaast, ook aan de A2, zijn Soetelieve, Tradepark De Herven, Brabantpoort en De Brand belangrijke kantoorlocaties. In het centrum/stationslocatie vinden we het Paleiskwartier. Dit is met ruim 120.000 m² een van de belangrijkste kantoorlocaties van Den Bosch. Enkele beeldbepalende vestigingen zijn Van Lanschot Bankiers, Paleis van Justitie, Brabant Water, DAS verzekeringen, ING bank en Essent. De gemeente blijft de komende jaren de hoogste prioriteit geven aan voltooiing van het Paleiskwartier. Marktbeeld Het aanbod van kantoorruimte is in 2006 gestegen tot een niveau van 102.000 m². Voor het eerst ligt het aanbod boven de 100.000 m². Het aanbod omvat circa 11% van de kantoorvoorraad. Een groot deel van het aanbod is op Tradepark de Herven te vinden en in het centrum/Paleiskwartier. De kantorenmarkt van Den Bosch kan worden getypeerd als een ruime markt. Het aanbod en de leegstand zijn de afgelopen jaren toegenomen. Om die reden is de bouwproductie van kantoorruimte op een laag pitje gezet en de plannen die momenteel klaar liggen worden voorlopig uitgesteld. In 2006 is er 38.000 m² opgenomen door de markt. Dat is een stijging van 11.000 m² ten opzichte van een jaar eerder. De opname is vooral hoger uitgevallen door een grote transactie van F. van Lanschot Bankiers N.V. Zij verhuizen in het eerste kwartaal van 2007 naar gebouw Riva, ruim 11.000 m² groot en gelegen in het Paleiskwartier. Het overgrote

Page 15 of 21


deel van het gebouw was in gebruik door Essent. Die zal de ruimte verlaten vanwege de inmiddels opgeleverde nieuwbouw van 30.000 m² aan het Willemsplein. Naast Riva blijft Van Lanschot gehuisvest in de ‘Van Lanschottoren’, eveneens in het Paleiskwartier en in zijn historische kantoorcomplex in het centrum aan de Hooge Steenweg. In Den Bosch hebben in 2006 verder geen grote transacties plaatsgevonden. De meeste huurtransacties liggen qua volume tussen de 500 m² en 2.000 m². Een grotere transactie komt op naam van Reclassering Nederland. Zij hebben per 1 januari 2007 een nieuw kantoor van 2.200 m² gehuurd aan de Eekbrouwersweg. Een andere transactie was die van Novadic-Kentron. Zij hebben 2.150 m² kantoorruimte gehuurd in gebouw Rompertstaete aan de Rompertsebaan. De huurprijs bedraagt € 100,-/m². Een derde transactie van meer dan 2.000 m² komt op naam van Sogeti. Zij huren 2.115 m² kantoorruimte aan de Goudsbloemvallei. De huurprijs bedraagt € 135,-/m². De tophuren worden rondom het Centraal Station en dan met name in het Paleiskwartier gehaald en liggen rond de € 160,-/m². De gemiddelde huurprijs in Den Bosch ligt op € 130,-/m². Nieuwbouwontwikkelingen Den Bosch heeft voldoende nieuwe kantoorlocaties om in de behoefte van de toekomstige kantoorgebruikers te kunnen voorzien. Of deze kantoorplannen allemaal doorgang zullen vinden ligt aan de toekomstige vraag uit de markt. Kantoorlocaties die in de toekomst (door)ontwikkeld worden, zijn het Paleiskwartier, NS-station Oost en Avenue2. Het Paleiskwartier aan de westzijde van het Centraal Station blijft de komende jaren de belangrijkste nieuwbouwlocatie. Op korte termijn kunnen in het Paleiskwartier nog kantoren worden ontwikkeld. Het Paleiskwartier is gelegen aan de rand van de binnenstad van Den Bosch. Het totale plan bestaat uit 1.400 woningen, 180.000 m² kantoorruimte en 30.000 m² voorzieningen (winkels, horeca en cultuur). In het gebied zijn inmiddels verschillende kantoorpanden (circa 80.000 m²), appartementen en voorzieningen gebouwd. De komende jaren zal het Paleiskwartier nog verder worden uitgebreid met circa 100.000 m² kantoorruimte. Drie projecten zijn in voorbereiding of aanbouw genomen, namelijk De Croon (9.000 m² kantoorruimte en 44 appartementen), Belvedère (23.000 m² kantoorruimte, 134 appartementen en 2.000 m² voorzieningen) en het Kabinet (8.400 m² op risico gebouwd, 102 appartementen). Met een uiteindelijke omvang van circa 180.000 m² zal het Paleiskwartier de belangrijkste kantoorlocatie van de stad worden. Een grote nieuwbouwontwikkeling is het nieuwe kantoor van Essent. Het energiebedrijf heeft een nieuwe complex gerealisereerd dat eind 2006 huisvesting is gaan bieden aan circa 1.700 werkplekken. Essent is met ongeveer 2.100 banen de tweede werkgever in de gemeente Den Bosch. Op de vernieuwde locatie aan het Bossche Willemsplein komt het grootste deel van de kantoorfuncties van de huidige divisies Netwerk, Retail en Energie samen. Het gaat daarbij in de meeste gevallen om het samenbrengen van werkplekken die zich op dit moment ook al in Den Bosch bevinden. Eind 2006 is door burgemeester Rombouts van Den Bosch het startsein gegeven voor de bouw van het nieuwe kantoor (11.500 m²) van SAP Nederland op het bedrijvenpark De Herven langs de snelweg A2. BAM Utiliteitsbouw is gekozen als ontwikkelaar en bouwer van het door het Rotterdamse architectenbureau Kraaijvanger Urbis ontworpen kantoor. SAP Nederland is al sinds 1987 gevestigd in Den Bosch en telt ruim 400 medewerkers. SAP is de huidige locatie ontgroeid. De medewerkers van SAP Nederland betrekken volgens planning voor 1 januari 2008 hun nieuwe kantoorruimte. Station Oost komt als tweede locatie voor grootschalige kantoren in beeld. De locatie met een capaciteit van circa 52.000 m² maakt een overgang mogelijk naar Avenue2. Voorwaarde voor de ontwikkeling is dat de upgrading van de A2, de omlegging van de Zuid Willemsvaart en een nieuwe NS-halte worden gerealiseerd. Den Bosch heeft aan de A2 ruimte gereserveerd voor kantoorontwikkeling om in de toekomstige behoefte te kunnen voorzien. Het gebied bestaat uit vier deelterreinen aan weerszijden van de A2, ten noorden en ten zuiden van het beoogde station. De A2 zal overkapt moeten worden en bovenop de snelweg kunnen kantoren en woningen worden gebouwd. In het project is ruimte voor circa 300.000 m² tot 400.000 m² kantoorruimte, 2.000 woningen en diverse voorzieningen. De plannen zullen voorlopig nog niet in ontwikkeling worden genomen. Waarschijnlijk zal het project pas na 2008 starten. Verwachtingen Den Bosch kan worden getypeerd als een stabiele kantorenmarkt. De ontwikkelingen gaan doorgaans vrij geleidelijk en de verhouding tussen vraag en aanbod is al een aantal jaren redelijk in evenwicht. Toch staan er met meer dan 100.000 m² nog veel kantoren leeg. Met de ontwikkeling van het Paleiskwartier, dat gefaseerd in de markt wordt

Page 16 of 21


gezet, heeft Den Bosch een ambitieus project, zowel regionaal als nationaal. Op dit moment is er mede door de omvangrijke nieuwbouwplannen een groot aanbod van bestaande kantoren. Het zijn voornamelijk de oudere kantoren op mindere locaties die leeg staan. Een positieve ontwikkeling is dat de gemeente Den Bosch bezig is incourante kantoren uit de markt te nemen. Voor 2007 is de verwachting dat de huurprijzen voor hoogwaardige kantoorruimten in het stationsgebied/Paleiskwartier licht kunnen stijgen. De huurprijzen voor overige kantoorruimten zullen naar verwachting stabiel blijven.

Bron: FGH Vastgoedbericht 2007

ONDERLIGGENDE VASTGOEDPORTEFEUILLE Inmiddels is de totale vastgoedportefeuille opgebouwd. Hierbij een overzicht per 11 juni 2007 van de kantoren in de onderliggende vastgoedportefeuille. Overzicht van de totale vastgoedportefeuille van Robeco Structured Properties 1 Ltd per 11 juni 2007 -

Koopsom Huurstroom BAR kk Aantal gebouwen Aantal huurders Looptijd contracten Leegstand

: 66.517.500 kk : 4.960.399 : 7,5% : 12 : 39 : 3,6 jaar : 3,4%

1. Nieuwegein, Weverstede 31-59 Koopsom : 12.200.000 kk Bouwjaar : 1990 BAR kk : 7,6% Huurstroom : 921.914 Huurders : VGZ St Antonius Ziekenhuis Mc Kesson Nederland Looptijd contract : 4,3 jaar Leegstand : 7,7%

Page 17 of 21


2. Amersfoort, Maanlander 47 Koopsom : 6.600.000 kk Bouwjaar : 2001 BAR kk : 7,7% Huurstroom : 507.114 Huurders : Imtech Looptijd contract : 3,7 jaar Leegstand : 0%

3. Hoofddorp, Oppaallaan 1198-1200 4. Hoofddorp, Oppaallaan 1202-1204 Koopsom : 9.925.000 kk Bouwjaar : 2001 BAR kk : 7,4% Huurstroom : 738.192 Huurders : Kawasaki Crop Registeraccountants Woutersen Beheer Pin High Golftravel Amadeus Benelux Looptijd contract : 2,8 jaar Leegstand : 0%

5. Leusden, Philipsstraat 1-7 Koopsom : 7.445.000 kk Bouwjaar : 2000 BAR kk : 7,0% Huurstroom : 519.956 Huurders : T.T.P. Groep Talent & Pro Groep Looptijd contract : 5,2 jaar Leegstand : 11,2%

6. Houten, De Bouw 59-79 Koopsom Bouwjaar BAR kk Huurstroom Huurders Looptijd contract Leegstand

: 3.787.500 kk : 2002 : 7,4% : 279.060 : Dura Vermeer : 4,7 jaar : 0%

Page 18 of 21


7. Amsterdam, Hessenbergweg 8-10 Koopsom : 5.270.000 kk Bouwjaar : 1988 BAR kk : 7,6% Huurstroom : 400.917 Huurders : Westerman Groep Blomer Textielmij Update.com Looptijd contract : 3,4 jaar Leegstand : 0%

8. Woerden, De Bleek 13 Koopsom Bouwjaar BAR kk Huurstroom Huurders

-

Looptijd contract Leegstand

9. Arnhem, Velperweg 27 Koopsom Bouwjaar BAR kk Huurstroom Huurders

-

Looptijd contract Leegstand

: 5.000.000 kk : 1989 : 7,8% : 387.382 : Stichting Nationaal Instituut voor Gezondheidsbevordering Meurs Software Nederland : 4,6 jaar : 0%

: 7.976.814 kk : 1987 : 7,3% : 584.881 : Ahrend Alexander Calder Compu Train Vitae Nederland : 2,5 jaar : 5%

10. Capelle aan den IJsel, Rivium 1e straat 1-9 Koopsom : 3.555.929 kk Bouwjaar : 1999 BAR kk : 7,4% Huurstroom : 263.696 Huurders : Phoenix University Tri-Ennium Stevlok MoMac Looptijd contract : 3,8 jaar Leegstand : 0%

11. Huizen, Huizermaatweg 320-338 Koopsom : 3.027.345 kk Bouwjaar : 1991 BAR kk : 7,6% Huurstroom : 229.474 Huurders : Specsavers International RVS Levensverzekeringen APM Group Merell Europe Conner en Davis Insurance Abaqus Benelux Looptijd contract : 2,9 jaar Leegstand : 0%

Page 19 of 21


12. Den Bosch, Rompertsebaan 60-64 Koopsom : 1.729.912 kk Bouwjaar : 1999 BAR kk : 7,4% Huurstroom : 127.813 Huurders : Ingenieursbureau EPG GDA International Altuition Facility Kwadraat Holding Looptijd contract : 2,7 jaar Leegstand : 0%

ROBECO DUTCH OFFICES INDEX BOND De hoogte van de uitkering van de Robeco Real Estate High Yield is afhankelijk van de performance van de onderliggende vastgoedportefeuille, de kosten, de uitkering op de Banklening en de uitkering op de Robeco Dutch Offices Index Bonds. Voor de Robeco Dutch Offices Index Bond geldt dat ieder kwartaal een coupon wordt uitbetaald waarvan de hoogte afhankelijk is van het directe jaarrendement van de ROZ/IPD vastgoedindex (segment kantoren). De aflossing van de Robeco Dutch Offices Index Bond wordt in beginsel geïndexeerd voor het jaarlijkse indirecte rendement van de ROZ/IPD vastgoedindex (segment kantoren). De ROZ/IPD vastgoedindex (segment kantoren) voor 2006 is gepubliceerd op 12 maart 2007. De nieuwe jaarlijkse ROZ/IPD vastgoedindex (segment kantoren) 2007 zal gepubliceerd worden in maart 2008. ROZ/IPD vastgoedindex (segment kantoren)

2002

2003

2004

2005

2006

Directe rendement

7,5%

7,4%

7,3%

6,9%

7,0%

Indirecte rendement

0,7%

-2,1%

-1,7%

0,1%

4,3%

COUPON Ieder kwartaal wordt een couponrente op de Robeco Real Estate High Yield Certificates uitgekeerd. De exacte hoogte van de couponrente is met name afhankelijk van de huurinkomsten op de onderliggende kantorenportefeuille. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de couponnen die in het verleden zijn uitbetaald. Datum

15 december 2006 15 maart 2007 15 juni 2007

In EUR (afgerond) per Robeco Real Estate High Yield Certificate 0,00 0,00 45,40

In % op jaarbasis

0,00% 0,00% 0,18%

De couponuitkering van 15 juni 2007 is EUR 45,40. Dit wordt veroorzaakt doordat de huurinkomsten beperkt waren vanwege de opbouwfase van de onderliggende vastgoedportefeuille en een uitgestelde betaling aan de Robeco Dutch Offices Index Bond. De volgende couponuitkering vindt plaats op 17 september 2007.

Page 20 of 21


BELANGRIJKE INFORMATIE OVER DE ROBECO REAL ESTATE HIGH YIELD CERTIFICATE Deze kwartaalrapportage dient uitsluitend als aanvullende informatie over het hierin vermelde certificaat en niet als aanprijzing, aanbieding of promotie van de diensten van Annexum Beheer B.V. Noch deze kwartaalrapportage , noch enig ander document vormt een aanbod of een uitnodiging door of namens Robeco Institutional Asset Management B.V. (Robeco), enige gelieerde onderneming, dan wel door of namens enige andere entiteit die hierin wordt besproken. Investerings- en beleggingsbeslissingen dienen uitsluitend op het relevante prospectus gebaseerd te worden. Deze kwartaalrapportage is niet gericht en mag niet worden verstrekt aan enig persoon binnen enige jurisdictie waarin het aanbod van de Robeco Real Estate High Yield Certificate niet of beperkt is toegestaan. De informatie van deze kwartaalrapportage is ontleend aan of gebaseerd op door Robeco betrouwbaar geachte bronnen, maar Robeco neemt geen verantwoordelijkheid en geeft geen garantie (expliciet of impliciet) voor de nauwkeurigheid, juistheid of volledigheid hiervan. De Robeco Real Estate High Yield Certificate wordt niet bevestigd of gesteund door Investment Property Databank Limited (‘IPD’). IPD geeft geen enkele garantie of verzekering omtrent de resultaten verkregen uit de ROZ/IPD-Vastgoedindex (de ‘Index’) in verband met de Robeco Real Estate High Yield Certificate of omtrent de mate waarin de kapitaalwaarde of het beleggingsresultaat van de bond overeenkomt of zal overeenkomen met het resultaat van de Index. IPD kan door geen enkele partij die akkoord gaat met de aankoop van de bond aansprakelijk (uit hoofde van overeenkomst, onrechtmatige daad of anderszins) worden gesteld voor welk verlies en/of welke schade dan ook voortvloeiende uit een fout in de Index. IPD geeft geen verzekering omtrent de voortdurende berekening of publicatie van de Index en evenmin omtrent eventuele wijzigingen in de componenten van de Index of in de berekeningsmethode die wordt gehanteerd. Deze kwartaalrapportage is samengesteld en gepubliceerd door Robeco en is geproduceerd aan de hand van de Index welke is samengesteld door Investment Property Databank Limited (IPD)©. Alle rechten voorbehouden. Investment Property Databank Limited en IPD zijn handels- en dienstmerken van Investment Property Databank Limited. Robeco Alternative Investments is een handelsnaam van Robeco Institutional Asset Management B.V. Robeco Institutional Asset Management B.V. is geregistreerd bij de Autoriteit Financiële Markten te Amsterdam. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde rendementen bieden geen garantie voor de toekomst.

Page 21 of 21

ROBECO REAL ESTATE HIGH YIELD CERTIFICATE

Recommend Documents