Risico-rendement afweging bij acquisitie van ontwikkelposities in bestaand bebouwd gebied

Risico-rendement afweging bij acquisitie van ontwikkelposities in bestaand bebouwd gebied

Ir. O. M. van Denzen MSRE Masterthesis Februari 2009

Risico-rendement afweging bij acquisitie van ontwikkelposities in bestaand bebouwd gebied

Document: Datum: Status:

Master Thesis 14 april 2009 Definitief

Auteur: E-mail:

ir. O.M. van Denzen [email protected]

Onderwijs: Opleiding: Begeleider:

Amsterdam School of Real Estate Master of Science in the Real Estate (MSRE) prof. dr. E.F. Nozeman

Master Thesis Onno van Denzen

0

VOORWOORD Voor u ligt de Master Thesis van de opleiding ‘Master of Science in Real Estate’ aan de Amsterdam School of Real Estate. Ten tijde van het zoeken naar een onderwerp stelde ik mijzelf twee eisen. Het onderwerp diende ten eerste actueel te zijn. Ten tweede diende de opgedane kennis een bijdrage te leveren aan mijn dagelijkse werkzaamheden als vastgoedprofessional. Met deze twee eisen in de hand kwam ik al snel bij het volgende onderwerp terecht: risico-opslag bij het acquireren van ontwikkelposities in bestaand stedelijk gebied. Een onderwerp wat zich afspeelt op het vlak van risicomanagement, acquisitie en planontwikkeling. Hoewel er de laatste jaren een toenemende aandacht voor risicomanagement bij projectontwikkelaars is waar te nemen, zorgt de huidige kredietcrisis voor een stroomversnelling. Risicomanagement is op dit moment buitengewoon actueel. Aan de actualiteitseis werd dus ruimschoots voldaan. Wat betreft de bruikbaarheidseis kan ik stellen dat dit onderzoek mij de gelegenheid heeft geboden een gestructureerde blik te werpen in de keukens van de verschillende soorten ontwikkelaars die Nederland rijk is. Iets waar ik in mijn dagelijkse werkzaamheden waarschijnlijk nog jaren over gedaan zou hebben. Daarnaast heeft de verdieping in het onderwerp mij nieuwe inzichten opgeleverd die een bijdrage leveren aan mijn dagelijkse werk. Langs deze weg wil ik allereerst de respondenten nogmaals bedanken. Zonder hun inbreng was het schrijven van dit rapport niet mogelijk geweest. Verder wil ik mijn bijzondere dank richten aan mijn externe afstudeerbegeleider Ed Nozeman en Jan Bolhoeve en Jan Piet Kuit als kritische lezers. Het schrijven van een scriptie heeft de afgelopen maanden de nodige tijd gevergd. Tijd die mede ten koste is gegaan van mijn dagelijkse werk. Aan alles komt een eind, zo ook aan de scriptie. Het is nu weer tijd om me volledig te storten op het buitengewoon prachtige vak projectontwikkeling. Onno van Denzen Assendelft, februari 2009


1

SAMENVATTING Lange tijd heeft de zon geschenen bij woningbouwontwikkelaars. Echter, er zijn andere tijden aangebroken. De nadruk van de toekomstige ontwikkelopgave is verschoven van buitengebied naar bestaand bebouwd gebied. De gemeente legt steeds meer verantwoordelijkheden en risico’s bij projectontwikkelaars neer en is daarnaast steeds strenger gebonden aan Europese regelgeving bij het vergeven van ontwikkelposities. Projectontwikkelaars begeven zich hierdoor tegenwoordig in een uiterst complex en uitdagend doch risicovol businessmodel. Derhalve is er een toenemende aandacht waar te nemen voor risicomanagement. Projectontwikkelaars dienen binnen dit nieuwe businessmodel ontwikkelposities in te kopen en lopen daarna de nodige risico’s. De beloning die de projectontwikkelaar hiervoor krijgt, wordt doorgaans verwerkt in de kosten-batenanalyse bij het bepalen van de inkoopprijs en voorwaarden van een beoogd project. De ontwikkelaar rekent hierbij op een in verhouding staande vergoeding (risico-opslag) voor het gelopen risico. De hoofdvraag luidt dan ook: Hoe gaan projectontwikkelaars om met de risico-opslag bij het inkopen van ontwikkelposities in bestaand bebouwd gebied en hoe verhoudt dit zich tot de theorie? Door middel van literatuuronderzoek is er getracht een theoretische onderbouwing te vinden. Deze theoretische onderbouwing is vervolgens gebruikt voor een confrontatie met de praktijk, die gerealiseerd is door het afnemen van diepte-interviews. Complexiteit blijkt een rode draad te zijn bij het ontwikkelen in bestaand bebouwd gebied. Door deze complexiteit is de kans op een onzekere gebeurtenis groter, waardoor er sprake is van verhoogde risico’s. Procedurele en politieke risico’s blijken de grootste risico’s te zijn omdat deze minder of niet goed beheersbaar zijn. Veel beter beheersbare risico’s zijn de bouw, het milieu en de grondexploitatie. Het moment van afsluiten van een ontwikkelovereenkomst waarin de financiële condities (aankoopprijs en voorwaarden) worden vastgelegd blijkt uiteen te lopen van soms ruim vóór de start tot tegen het einde van de planontwikkeling. Hierdoor verschilt de mate van risico al door het moment van het inkopen van ontwikkelposities. Veel projectontwikkelaars blijken het beoogde risicoprofiel mee te nemen bij de financiële haalbaarheid door te variëren in de risico-opslag. Overigens doen ze dit niet alleen op basis van het beoogd risicoprofiel maar ook op basis van strategische belangen zoals werkgelegenheid en kansen voor de toekomst door ergens binnen te komen. Projectontwikkelaars blijken bij het inkopen van ontwikkelposities de in hun ogen beheersbare risico’s te accepteren door deze vooraf grondig te onderzoeken. Het bepalen of een risico beheersbaar is kan onderdeel uitmaken van voorgeschreven beleid maar blijkt vaak per beoogd project te worden bekeken. Enerzijds trachten ontwikkelaars de in hun ogen minder of niet beheersbare risico’s te beperken door hier afspraken over te maken. Anderzijds nemen ontwikkelaars juist bepaalde minder beheersbare risico’s omdat deze volgens hun beperkt zijn. Gevoeligheids- en scenarioanalyses worden hierbij gebruikt om te bepalen of er niet te grote risico’s worden genomen en beperkt zich hierdoor tot ‘what-if’ scenario’s met betrekking tot het maximale verlies. De risico’s die overblijven bij het aangaan van een ontwikkelovereenkomst zijn vervolgens de risico’s die een projectontwikkelaar voor haar rekening neemt. Echter, in de praktijk kunnen bepaalde risico’s gedurende de ontwikkeling onderhandelbaar worden, hetgeen het vooraf waarderen van risico’s bemoeilijkt. Op basis van de literatuur is op te maken dat risico’s uit te drukken zijn als afwijkingen ten opzichte van het gemiddelde rendement. Een risico is hierdoor in feite niets anders dan de standaarddeviatie van het rendement. De kansverdeling van het rendement is hierdoor een graadmeter voor de mate van risico. In de literatuur wordt een aantal kwantificeringstechnieken beschreven. Alleen met behulp van de stochastische techniek Monte Carlo Simulatie is het mogelijk deze kansverdelingsfunctie van het resultaat te bepalen. Door het gebrek aan historische en objectieve data en de complexiteit van deze techniek is dit allerminst een bewezen techniek. Daarnaast is ieder project uniek waardoor risico’s lastig kwantificeerbaar zijn. In de literatuur ontbreekt het dan ook aan een theoretische maar ook Master Thesis Onno van Denzen

2

inhoudelijke onderbouwing van de risico-opslag. Hierdoor is het erg moeilijk risico’s nauwkeurig te kwantificeren in de risico-opslag bij het afsluiten van een ontwikkelovereenkomst. Doordat er geen adequate kwantificeringstechniek voor handen is om de risico’s die men loopt rationeel te waarderen in een risico-opslag bij het opstellen van de financiële haalbaarheid, maken projectontwikkelaars de aloude afweging tussen risico en rendement op basis van ervaring, gevoel en niet te vergeten strategische belangen. Diegene die had gedacht dat er bij het afsluiten van een ontwikkelovereenkomst uitvoerige kwantificeringstechnieken aan te passen komen, komt enigszins bedrogen uit. Anno 2009 worden dergelijke beslissingen voor een groot deel genomen op basis van ervaring en gevoel. De grote afstand tussen de theoretisch benadering van risico-opslag en de praktijk is te verklaren. De sector is namelijk nog bezig met het verwerven van kwalitatief inzicht in de ontwikkelrisico’s in bestaand bebouwd gebied. Hierdoor is men feitelijk nog bezig met het opbouwen van een goede dataset. Tot die tijd voldoen risicokwantificeringstechnieken eigenlijk niet, waardoor het ook weinig zin heeft deze te gebruiken. Verder is de achtergrond van risicoanalyse rationeel. De praktijk is dit echter niet. Projectontwikkelaars leunen namelijk sterk op subjectieve risico-inschattingen. Voorts blijkt dat er veel redenen zijn om risico’s verschillend te waarderen. Deze redenen zijn voornamelijk van strategische aard. Tenslotte worden de grootste ontwikkelrisico’s genomen door gelieerde ontwikkelaars. Door het hogere belang van hun moeder hebben zij de mogelijkheid risico’s te dempen c.q. uit te smeren. Hierdoor worden ontwikkelrisico’s lang niet altijd goed zichtbaar. Tot slot is het aan te bevelen op een praktisch doch gestructureerde wijze de volledige risicomanagementcyclus te doorlopen bij het inkopen van een ontwikkelpositie. Hierdoor zal men in ieder geval bewust en weloverwogen omgaan met de risicodeling bij het afsluiten van een ontwikkelovereenkomst. Immers als je bewust bent van wat je doet en welke risico’s je meent, kan je nooit echt voor verrassingen komen te zijn. Daarnaast is het aan te bevelen gebruik te maken van een maximale risicopot. Deze risicopot dient gebaseerd te zijn op de beschikbare buffer om verliezen op te kunnen vangen: het beschikbare eigen vermogen. Afhankelijk van de risicoattitude kan een projectontwikkelaar bepalen welk deel van dit vermogen ingezet kan worden om risico’s te nemen. Doordat de pot als het ware wordt gevuld door het maximale denkbare verlies van ieder project, wordt voorkomen dat het bedrijf risico’s neemt die het eigenlijk niet aankan. Belangrijk voordeel van het gebruik van een risicopot is dat een projectontwikkelaar als het ware gedwongen wordt vooraf flexibele afspraken of afrekeningen te maken met betrekking tot moeilijk of niet beheersbare risico’s dan wel op zoek te gaan naar een strategische alliantie om bepaalde risico’s beheersbaar te maken.


3

INHOUDSOPGAVE

1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6

2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

4 4.1 4.2 4.3

5 5.1 5.2 5.3

INLEIDING AANLEIDING INLEIDING ONDERWERP DOEL- EN VRAAGSTELLING AFBAKENING RELEVANTIE LEESWIJZER

PROJECTONTWIKKELING & ACQUISITIE VASTGOEDKETEN GRONDMARKT, ONTWIKKELRECHT EN GRONDEXPLOITATIEMODELLEN PROJECTONTWIKKELING ACQUISITIE CONCLUSIE

RISICOMANAGEMENT RISICOMANAGEMENT RISICO-IDENTIFICATIETECHNIEKEN ONTWIKKELRISICO’S RISICOKWANTIFICERING RISICO-OPSLAG VERWACHTINGEN OP BASIS VAN THEORIE

RESULTATEN PRAKTIJKONDERZOEK ONDERZOEKSONTWERP TOETSING PRAKTIJK CONCLUSIE RESULTATEN

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN CONCLUSIES AANBEVELINGEN VOOR VERDER ONDERZOEK REFLECTIE ONDERZOEK

5 5 6 6 7 8 8

9 9 11 14 20 25

27 27 31 33 39 43 44

47 47 48 54

57 57 59 60

LITERATUURLIJST

61

BIJLAGEN

65


4

1

INLEIDING

1.1 AANLEIDING Projectontwikkeling is een kapitaalintensief proces waar omvangrijke voorinvesteringen worden gedaan en waarvan het resultaat onzeker is. Risico’s nemen zijn dan ook inherent aan het vak (Harms, 2004). In de sectorstudie van ABN AMRO (2008) valt te lezen dat de sector grote veranderingen ondergaat en projectontwikkeling steeds complexer wordt. Het omgevingsmodel van de sector verandert en hiermee ook het risicoprofiel van een projectontwikkelaar. Behalve de algemene trend van professionalisering en toenemende transparantie van de sector, geven de volgende ontwikkelingen aanleiding tot een toenemende aandacht voor risicomanagement in de sector: Toekomstige bouwopgave in bestaand bebouwd gebied is complex en risicovol Het belang van ontwikkelen in bestaand bebouwd gebied (BBG) neemt aanzienlijk toe. Volgens Bleyser (2002) zal de opgave in BBG de komende jaren oplopen tot circa 50% van de toekomstige nieuwbouw. Niet alleen zijn er in ons dichtbevolkte land nauwelijks meer uitleggebieden in de ‘open weide’ beschikbaar, er staat ook nog eens in BBG een record aan gebouwen leeg (Van der Voordt, 2007) of locaties die in verval of onbruik raken (Buitenlaar e.a., 2008). Deze locaties – bijvoorbeeld braakliggende terreinen, oude industrie, kantoren, scholen, ziekenhuizen, sportvoorzieningen, volkstuinen, kerken en ga zo maar door - hebben hun functie verloren of komen niet meer overeen met wat maatschappelijk gewenst is. Tel hierbij op dat intensivering van BBG ervoor zorgt dat voorzieningen betaalbaar en bereikbaar blijven en het is niet meer dan vanzelfsprekend dat de trend is dergelijke locaties te transformeren tot nieuwe functies. Hierbij wordt vooral ingezet op woningbouw gemengd met enige bedrijvigheid. Het ontwikkelen in BBG is echter complexer en risicovoller dan uitleglocaties. Het risicoprofiel van nieuwbouwprojecten zoals een Vinex ontwikkeling is namelijk met de ervaring en kennis van vandaag de dag te benaderen (Rust e.a, 2000). Dit geldt niet voor binnenstedelijk ontwikkelen. Risicobepalende factoren zijn relatief hoge verwervingskosten, complexe regelgeving, lange doorlooptijden, functiemenging en de invloed van de bestaande omgeving. Sceptici zien daarom veel obstakels en risico’s bij binnenstedelijk ontwikkelen (Van der Voordt, 2007). Veranderende rol van de gemeente De rol van de gemeente in het ontwikkelingsproces verandert langzamerhand steeds meer van actief naar faciliterend. Hierdoor trekken zij zich steeds vroeger terug uit het proces en leggen ze meer verantwoordelijkheden en risico’s neer bij de markt. Allereerst houdt dit in dat projectontwikkelaars zich steeds meer dienen te profileren als gebiedsontwikkelaars, die niet alleen verantwoordelijk willen zijn voor het realiseren van het vastgoed maar ook opereren als grondexploitant (Korthals Altes, 2008). Daarnaast wensen gemeenten steeds vroeger zekerheid over haar opbrengsten op termijn. Waar het in de traditionele rolverdeling voor een ontwikkelaar mogelijk was belangrijke risico’s – denk bijvoorbeeld aan de afname van grond bij 70% voorverkoop – bij de gemeente/grondexploitant neer te leggen, is dit in de nieuwe situatie, waar projectontwikkelaars zich steeds vroeger in het proces mengen, niet meer mogelijk of minder gebruikelijk. De in Almere en Amsterdam ingevoerde bouwenvelop - bij een bouwenvelop wordt er in een vroegtijdig stadium afspraken gemaakt over programma en grondprijs - is hier een goed voorbeeld van. Na het tekenen van het bereikte onderhandelingsresultaat staat de ontwikkelaar er alleen voor: risico’s liggen nu bij de ontwikkelaar en hij kan niet bij ieder beetje tegenwind terug naar de gemeente (Ontwikkelingsbedrijf gemeente Amsterdam, 2004).


5

Opkomst ontwikkelcompetities door Europese regelgeving Onder invloed van Europese aanbestedingsregelgeving zijn overheden steeds strenger gebonden aan open en transparante gunning van opdrachten. De tijd van het onderhands vergeven van ontwikkelrechten lijkt steeds meer tot het verleden te horen. Overheden zullen bouwgrond steeds meer moeten aanbesteden door het uitschrijven van ontwikkelcompetities. Ontwikkelcompetities bevorderen de concurrentie tussen ontwikkelaars. Daarnaast zullen projectontwikkelaars elkaar na gunning van een ontwikkeling nauwgezet in de gaten houden door de transparante werkwijze van overheden. Vooraf weloverwogen in kaart brengen van risico’s en deze correct te waarderen kan daarbij van doorslaggevend belang zijn. Op basis van bovenstaande ontwikkelingen valt te concluderen dat een projectontwikkelaar zich in een nieuw omgevingsmodel bevindt waarin risico’s een belangrijk onderwerp van gesprek zijn. Verondersteld wordt dat hierdoor een toenemende behoefte is aan risicoanalyse. Immers, onjuiste inschattingen van risico’s kunnen in het nieuwe omgevingsmodel voor onaangename verrassingen zorgen, die positieve winstverwachtingen doen omslaan in een negatief resultaat. Projectontwikkelaars dienen daarom op een weloverwogen en verantwoorde manier om te gaan met risico’s door ze vooraf zo goed mogelijk in kaart te brengen en op waarde te schatten. 1.2 INLEIDING ONDERWERP In het nieuwe omgevingsmodel wordt van projectontwikkelaars verwacht dat zij in een relatief vroeg stadium, liefst in concurrentie, ontwikkelposities inkopen van lastige en relatief ingewikkelde projecten. Projectontwikkelaars lopen hierbij de nodige risico’s. Volgens Fokkema (2008) is de beloning die de projectontwikkelaar hiervoor krijgt een opslag op de kostprijs van het project: de winst- en risico-opslag. De inkoopprijs van een ontwikkelpositie wordt doorgaans gebaseerd op een kostenbatenanalyse (KBA). Bijgaand heeft het risicoprofiel van een project hier invloed op. De ontwikkelaar rekent namelijk op een in verhouding staande vergoeding (risico-opslag) tegenover het gelopen risico (De Jong, 1992) In z’n algemeenheid geldt: hoe groter het risico hoe groter zijn risico-opslag c.q. percentage voor winst en risico. In het verleden werden risico’s gekwantificeerd op subjectieve wijze op basis van ervaring, gevoel en eenvoudige ratio’s (Van Gool, 2006). Tegenwoordig kan men zich voorstellen dat dit steeds beter kan worden begeleid door de toegenomen hoeveelheid informatie en de beschikbaarheid van rationele analysetechnieken. Door in de acquisitiefase de ontwikkelingsrisico’s te herkennen en op waarde te schatten kan er op een verantwoorde en weloverwogen wijze een investeringsvoorstel worden gedaan op een ontwikkelpositie. Dit onderzoek zal zich bezighouden met de vraag op welke manier projectontwikkelaars vanuit zowel de theorie als vanuit de praktijk omgaan met de risico-opslag bij het acquireren van ontwikkelposities in BBG. 1.3 DOEL- EN VRAAGSTELLING Het doel van dit onderzoek is inzicht te verkrijgen op welke wijze projectontwikkelaars vanuit de theorie rekening zouden moeten houden met ontwikkelrisico’s in de risico-opslag bij het inkopen van ontwikkelposities in BBG en op welke wijze zij dat in de praktijk doen. De hoofdvraag luidt: Hoe gaan projectontwikkelaars om met de risico-opslag bij het inkopen van ontwikkelposities in bestaand bebouwd gebied en hoe verhoudt dit zich tot de theorie? Deelvragen: 1. Welke risico’s zijn er te onderkennen bij het ontwikkelen in bestaand bebouwd gebied? 2. Op welke manier zijn deze risico’s volgens de theorie te kwantificeren in een risico-opslag bij het inkopen van een ontwikkelpositie? 3. Hoe gaan projectontwikkelaars in de praktijk hiermee om en hoe verhoudt dit zich tot de theorie? 4. Welke aanbevelingen zijn er te geven om te komen tot een weloverwogen afweging tussen risico en rendement bij het inkopen van een ontwikkelpositie in bestaand bebouwd gebied? Master Thesis Onno van Denzen

6

Uit praktische overwegingen heeft het de voorkeur om zoveel mogelijk gebruik te maken van bestaande informatie (Baarda en De Goede, 2006). Het literatuuronderzoek heeft daarom tot doel een theoretisch kader te formuleren waarin antwoord wordt gegeven op deelvraag één en twee. Dit zal vervolgens worden gebruikt voor de confrontatie met de praktijk. 1.4 AFBAKENING Dit onderzoek is afgebakend naar projectontwikkelaars of bedrijfsonderdelen hiervan die zich bezig houden met het op eigen rekening en risico acquireren van ontwikkelposities in bestaand bebouwd gebied in Nederland ten behoeve van het ontwikkelen van met name woningbouw. Hieronder wordt de afbakening toegelicht. Ontwikkelingen in bestaand bebouwd gebied Dit onderzoek richt zich op het acquireren van (toekomstige) bouwlocaties in bestaand bebouwd gebied en niet op uitleglocaties zoals Vinex locaties. Als grens tussen wel of niet bestaand bebouwd gebied kan gemakshalve de grens van de bebouwde kom worden aangehouden. Ontwikkelingen in bestaand bebouwd gebieden bestaan bij benadering uit herstructurering, functieverandering en verdichting binnen de bebouwde kom. Herstructurering valt verder te verdelen in herstructurering met versnipperd bezit en herstructurering met corporatiebezit (Bleyser, 2002). Commerciële projectontwikkelaars spelen een zeer bescheiden rol in de herstructurering van oude wijken. Corporaties bezitten hier overwegend het vastgoed. Omdat herstructurering met corporatiebezit doorgaans niet plaatsvindt op commerciële basis is er geen sprake van een bedrijfseconomische uitwisseling tussen risico en rendement. Dit onderzoek heeft daarom geen waarde bij herstructurering met corporatiebezit door corporaties. Locatie-ontwikkeling Dit onderzoek richt zich overwegend op locatie-ontwikkelingen en niet op objectontwikkeling - de ontwikkeling van één of enkele eenheden - of op grote gebiedsontwikkelingen. De definitie van locatieontwikkeling van Fronik (2007) sluit het beste aan op dit onderzoek en luidt als volgt: “verzamelterm voor projecten van beperkte omvang waarin een bepaalde functie wordt ontwikkeld, …, al dan niet in combinatie met elkaar of met de aanleg van infrastructuur. Daarbij kan het gaan om zowel nieuwe ontwikkelingen als om herontwikkeling van bestaande locaties in stedelijke gebieden” Fronik stelt dat locatieontwikkeling in abstracte zin zich midden in het spectrum van objecten gebiedsontwikkeling bevindt (zie figuur 1). Figuur 1: spectrum objecten gebiedsontwikkeling (Bron: Fronik, 2007)

Wat Fronik precies bedoelt met projecten van beperkte omvang is niet exact omschreven. De door de gemeente Amsterdam gehanteerde maximale omvang van een bouwenvelop van circa 500 woningen lijkt een aardige scheidslijn te zijn tussen locatie- en gebiedsontwikkeling. In dit onderzoek wordt verder als belangrijkste verschil de mate van samenwerking tussen publieke en private partijen beschouwd. Zeker bij grote gebiedsontwikkelingen is er sprake van een verplichte samenwerking tussen publieke en private partijen. Terwijl bij een locatieontwikkeling de betrokkenheid geringer is en niet verder strekt dan betrokkenheid uit wetgeving of subsidieverstrekking. Geen strategisch grondaankopen Dit onderzoek houdt zich niet bezig met strategische aankopen. De grondmarkt kan worden opgedeeld in de markt voor agrarische grond (strategisch) en bouwgrond (Van Gool, Jager en Weisz, 2001). Een projectontwikkelaar kan zogenaamde strategische grond aankopen. Dit is doorgaans agrarische grond waarvan wordt gehoopt en vertrouwd dat ze op termijn – doorgaans tientallen jaren - een alternatieve planologische bestemming (woningbouw, industrie of recreatie) krijgt waardoor de grond geschikt Master Thesis Onno van Denzen

7

wordt voor planontwikkeling. Het aankopen van strategische grond op basis van weinig zekerheid en veel risico is vooral weggelegd voor partijen die over relatief veel en goedkoop geld beschikken (geld met een lage rente) of partijen die over relatief veel eigen geld, dat vrij voor handen is, beschikken. Dergelijk partijen kunnen zulke risicovolle investeringen dragen. Volgens Van Dijk (2007) zijn dergelijke investeringen te onzeker en te duur voor veel ontwikkelaars. Overwegend woningbouw Dit onderzoek richt zich op projectontwikkelaars of bedrijfsonderdelen hiervan die zich overwegend bezig houden met het ontwikkelen van woningbouw en hieraan gerelateerde voorzieningen en niet op projectontwikkelaars die zijn gespecialiseerd in het ontwikkelen van bijvoorbeeld bedrijfshuisvesting of winkelvastgoed. Zoals in de aanleiding te lezen valt, wordt er namelijk behoorlijk ingezet op woningbouw in bestaand bebouwd gebied. 1.5 RELEVANTIE Tot op heden is er relatief weinig geschreven over het acquisitieproces van projectontwikkelaars en de wijze waarop een investeringsvoorstel voor een ontwikkelpositie tot stand komt. De reden hiervan ligt waarschijnlijk in het vertrouwelijk karakter van de acquisitiefase. Dit onderzoek tracht hier meer duidelijk over te verschaffen en zodoende een bijdrage te leveren aan de professionalisering van dit onderdeel van projectontwikkeling. Tevens is er in literatuur nog relatief weinig geschreven over hoe projectontwikkelaars omgaan met het proces van identificatie en kwantificering van risico’s (Van Dijk, 2006) en de uitwisseling tussen risico en het rendement bij het inkopen van een ontwikkelpositie. Uit onderzoek van Gehner, Halman en De Jonge (2006) is wel bekend dat projectontwikkelaars gebruik maken van risico-identificatietechnieken en in veel mindere mate van eenvoudige technieken om risico’s te kwantificeren. Weliswaar wordt er in dat onderzoek een uitspraak gedaan over de verschillende behoeften van risicoanalyse naar gelang de fasering of voortgang van een project, er wordt geen onderscheid gemaakt in investeringsmomenten. Hierdoor ontbreekt een verdieping naar individuele investeringsmomenten zoals de acquisitie (inkoop) van een project. Tot slot valt op dat de literatuur op het gebied van de uitwisseling tussen risico en rendement bij projectontwikkelaars is tot op heden uiterst zeldzaam. Verwacht wordt dat de huidige theorie onvoldoende antwoord geeft op de vraag op welke wijze projectontwikkelaars rekening zouden moeten houden met de ontwikkelrisico’s in de risico-opslag bij het acquireren van een ontwikkelpositie in BBG. Met het praktijkonderzoek wordt getracht hier een bijdrage aan te leveren. 1.6 LEESWIJZER Dit onderzoek is verdeeld in drie delen. Het eerste deel bestaat uit een theoretisch kader en is beschreven in hoofdstuk twee en drie. In hoofdstuk twee wordt ingegaan op projectontwikkeling en acquisitie van ontwikkelposities. In hoofdstuk drie wordt de risicomanagementcyclus beschreven in relatie tot ontwikkelen in bestaand bebouw gebied en wordt er afgesloten met de formulering van een aantal toetsbare verwachtingen voor het praktijkonderzoek. In het twee deel, hoofdstuk vier, komen de resultaten van het praktijkonderzoek aan bod. Tenslotte sluit hoofdstuk vijf met conclusies en aanbevelingen dit onderzoek af. In tabel 1 is de opzet van dit onderzoek schematisch weergegeven. Tabel 1: opbouw hoofdstukken

Deel A:

Theoretisch Kader

Hoofdstuk 2:

Projectontwikkeling & acquisitie

Hoofdstuk 3:

Risicomanagement

Deel B:

Onderzoeksresultaten

Hoofdstuk 4 : Resultaten praktijkonderzoek Deel C:

Conclusies en aanbevelingen

Hoofdstuk 5:

Conclusies en aanbevelingen


8

2

PROJECTONTWIKKELING & ACQUISITIE

Dit hoofdstuk vormt het theoretische kader van projectontwikkeling en acquisitie. Paragraaf één beschrijft in hoofdlijnen de vastgoedketen, de verschillende spelers en het vastgoedrekenproces. Paragraaf twee gaat in op de grondmarkt. Paragraaf drie houdt zich vervolgens uitvoerig bezig met projectontwikkeling en sluit af met het aanbrengen van een demarcatie tussen het einde van de acquisitiefase en de start van de planontwikkeling. Paragraaf vier beschrijft vervolgens gedetailleerd de acquisitiefase. Tot slot sluit paragraaf vijf dit hoofdstuk af met een conclusie. 2.1

2.1.1

VASTGOEDKETEN

Vastgoedontwikkelingsproces

Een voortbrengingsproces staat voor een keten van activiteiten gericht op de transformatie van inputs (grondstoffen) naar outputs: halffabrikaten en eindproducten, aldus Doree (1997). Voor een vastgoedontwikkeling betreft dit het proces ‘van zand tot klant’. Salemi (2008) onderscheidt hierin grofweg drie functionele hoofdfases (zie tabel 2): Grondexploitatiefase; Projectontwikkelingsfase; Exploitatiefase. Tabel 2: vastgoedontwikkeling: fases, markten, partijen en exploitaties

Fase

Markt

Partij

Exploitaties

1. Grondexploitatiefase

Grondmarkt

Grondexploitant of grondbedrijf

Grondexploitatie

2. Projectontwikkelingsfase

Ontwikkelingsmarkt

Projectontwikkelaar

Opstalexploitatie

3. Exploitatiefase

Nieuwbouw vastgoedmarkt

Belegger en particuliere kopers

Vastgoedexploitatie

In figuur 2 is het vastgoedontwikkelingsproces geïllustreerd. Het voortbrengingsproces start met de grondexploitant. Zijn taak is kortweg het ontwikkelen van bouwgrond. Werkzaamheden die hierbij komen kijken zijn grond1verwerving, tijdelijk beheer, sloop en sanering en productie van bouwrijpe grond. Het eindproduct van een grondexploitant, bouwrijpe grond, is de grondstof voor een ontwikkelaar om een vastgoedontwikkeling te kunnen realiseren. Het eventueel woonrijp opleveren van de openbare ruimte vindt pas later plaats door het grondbedrijf. De ontwikkelaar heeft vervolgens tot doel waarde aan de grond toe te voegen door objecten te ontwikkelen of te herontwikkelen, aldus Van Dijk (2007). In de projectontwikkelingsfase werkt een ontwikkelaar een planontwikkeling uit en tracht dit te verkopen aan toekomstige gebruikers en/of eigenaren, zoals beleggers of particuliere kopers. Zij exploiteren het gerealiseerde vastgoed vervolgens langdurig. Deze fase heet de exploitatiefase en houdt op bij het einde van gebruik. Het vastgoedontwikkelingsproces start vervolgens weer van voren af aan bij de herontwikkeling van afgeschreven vastgoed.

2.1.2

Vastgoedrekenproces en residuele waarde

Uit het vastgoedontwikkelingsproces, afgebeeld in figuur 2, blijkt dat het bestaansrecht van een vastgoedontwikkeling wordt bepaald door de vraag van gebruikers. Immers zonder animo van gebruikers of kopers heeft een projectontwikkelaar geen afnemers en zal hij niet willen overgaan tot realisatie, hetgeen weer inhoudt dat er geen behoefte is aan een (toekomstige) bouwlocatie.

1

Indien er in de tekst wordt gesproken over grond kan dit inclusief opstallen inhouden. Master Thesis Onno van Denzen

9

Figuur 2: vastgoedontwikkelings- en vastgoedrekenproces (Bron: Salemi, 2008 , eigen bewerking)

Transactie

Transactie

Transactie

Analoog aan dit vastgoedontwikkelingsproces wordt het vastgoedrekenproces doorlopen aan de hand van een exploitatiecyclus. In figuur 2 zijn deze verschillende transacties in de exploitatiecyclus weergegeven. De eerste transactie is te beschouwen als de aankoop van gronden door een grondbedrijf. De tweede transactie is de verkoop van bouwrijpe grond aan een projectontwikkelaar. De derde transactie is de verkoop van een project (grond plus opstal) door een ontwikkelaar aan een belegger of particuliere koper. Indien een projectontwikkelaar zowel de grond- als de opstalexploitatie of de opstalen vastgoedexploitatie voor zijn rekening neemt, is er sprake van een gecombineerde of integrale exploitatie. Bij de totstandkoming van een transactie zullen partijen een redelijke vergoeding wensen voor het gelopen ondernemersrisico (marge). In de marge moet de mate van risico worden uitgedrukt, aldus Salemi (2008). Uit de exploitatiecyclus blijkt dat de vastgoedexploitatie de opbrengst genereert van de opstalexploitatie, die op haar beurt weer de opbrengst genereert voor de grondexploitatie. Kortom: De waarde van een (grond)positie wordt bepaald door hetgeen er op gerealiseerd kan worden. Andersom geldt natuurlijk ook dat de opstal grond waarde geeft. Grond en opstal zijn dan ook een onafscheidelijke eenheid (Bosse, Rust, In het Veld, 2000). Van Gool (2006) merkt op dat de grondwaarde als restwaarde wordt bepaald. Deze methode van ‘backward pricing’ heet de residuele waardemethode. De residuele waarde van een ontwikkelingspositie wordt bepaald door de marktwaarde van de te ontwikkelen functies te verminderen met de all- in bouwkosten inclusief winstopslag (zie figuur 3). De residuele waardemethode wordt sinds de jaren negentig in toenemende mate gebruikt voor de waardering van een perceel grond met een mogelijkheid tot projectontwikkeling. In december 2001 hebben gemeenten en ontwikkelaars een convenant ondertekend om de residuele berekening voortaan te gebruiken als waardemethode. De residuele waarde wordt overigens niet gebruikt voor sociale functies. Hiervoor gelden doorgaans lagere door de overheid vastgestelde waarden.


10

Figuur 3: residuele benadering (Bron: Kenniscentrum PPS, 2004)

Naast de residuele grondwaarden speelt de gebruikswaarde een rol bij grondverwerving van transformatielocaties (Buitelaar e.a., 2008). De gebruikswaarde is de waarde onder het huidige gebruik van het onroerend goed. De gebruikswaarde wordt bepaald door de verwachte toekomstige inkomsten te verminderen met de toekomstige uitgaven (onder andere onderhoud, beheerkosten, belastingen en verzekeringen) teruggerekend naar het heden (Schutte e.a., 2002). De eerder beschreven residuele grondwaarde was gebaseerd op de waarde in bouwrijpe staat. Indien een locatie nog niet in die staat verkeerd - dit is vaak het geval in bestaand bebouwd gebied - is er sprake van de residuele waarde van ruwe grond. De residuele grondwaarde van ruwe grond is te berekenen door de kosten van het bouwrijp maken van de grond van de residuele waarde van bouwrijpe grond af te trekken. De gebruikswaarde van een potentiële ontwikkellocatie kan hoger zijn dan de residuele grondwaarde van de ruwe grond. Indien een ontwikkelaar of gemeente in zo’n geval toch besluit de grond te verwerven, dan leidt dit in theorie zonder tussenkomst van subsidies, tot verlies en/of waardevernietiging. 2.2

2.2.1

GRONDMARKT, ONTWIKKELRECHT EN GRONDEXPLOITATIEMODELLEN

Grondmarkt

Het acquireren van grond vindt plaats op de grondmarkt. De grondmarkt is een bijzondere markt met unieke economische kenmerken. Omdat grond nauwelijks reproduceerbaar is, is het een schaars goed. Feitelijk staat het aanbod van grond vast. Ook bij een stijgende vraag kan het aanbod niet toenemen2. Daarnaast is geen stuk grond identiek en is het niet geschikt voor alle doeleinden door de eigenschappen van locatie, omgeving en bodemgesteldheid. Kortom, ieder stuk grond of locatie heeft een unieke ligging met dito kwaliteiten. De grondmarkt is daardoor geen homogene markt (De Regt, 2003). Volgens De Regt verklaart het bijzondere karakter van grond overheidsinterventie op de grondmarkt. De overheid stelt door middel van grondbeleid kaders op met als doel het feitelijk ruimtegebruik beter te laten aansluiten op het maatschappelijk gewenst gebruik. De gemeente speelt een grote rol op de grondmarkt. Vanuit de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) heeft zij een publiekrechtelijke taak om haar ruimtelijke beleid vast te stellen in structuur- en bestemmingsplannen. Zo dienen bouwplannen te worden getoetst aan het bestemmingsplan. In het bestemmingsplan staan voorschriften over het gebruik van de grond zoals bestemming, bebouwingsvlak en bouwhoogte. Daarnaast stelt de gemeente voorwaarden op het gebied van parkeren, infrastructuur, inrichting van de openbare ruimte en het behoud van monumenten. Al deze voorschriften bepalen de ontwikkelingsmogelijkheden en bebouwingsintensiteit van een locatie. De WRO biedt de mogelijkheid af te wijken van vigerende bestemmingsplannen of deze te wijzigen.

2

Inpolderingen en het gebruik van water als ondergrond wordt hier even buiten beschouwing gelaten. Master Thesis Onno van Denzen

11

Echter, zonder toestemming van de gemeente is een vrijstelling of wijziging niet mogelijk. Hierdoor is er een directe relatie tussen politieke besluitvorming, bestemming en grondgebruik. De gemeente heeft daarnaast van oudsher een belangrijke rol als actieve grondexploitant. Zij kan de grond namelijk zelf verwerven door het vestigen van een voorkeursrecht, minnelijke verwerving, of toepassing van de onteigeningswet. Private partijen kunnen alleen gebruik maken van minnelijke verwerving. Veel gemeenten voeren een actief grondbeleid. Echter, er worden tegenwoordig hoge prijzen betaald voor grond met steeds minder zekerheid, hetgeen onacceptabele hoge financiële risico’s voor gemeenten met zich meebrengt. Daarnaast kan een gemeente in bestaande structuren moeilijk om vastgoedeigenaren heen in verband met het zelfrealisatierecht. Het is dan ook een legitieme vraag of het niet passender is als een gemeente zich beperkt tot het faciliteren van een ontwikkeling door middel van het stellen van kaders en de grondexploitatie over te laten aan de markt (Van Segeren, 2007). De invoering van de nieuwe WRO sinds medio 2008 biedt de mogelijkheden om ook zonder actieve grondpolitiek het ontwikkelingsproces te sturen, aldus Korthals Altes (2008).

2.2.2

Ontwikkelrecht

Holties (2007) beschouwt een ontwikkelrecht als de privaatrechtelijke toestemming van een overheid om op percelen te mogen bouwen. Dit wordt ook wel bouwrecht genoemd. Een ontwikkelrecht bestaat in andere woorden uit een zakelijk recht om een door de overheid mogelijk te maken ruimtelijke en bestemmingstechnische transformatie te realiseren. Een ontwikkelrecht is zodoende gekoppeld aan toestemming van de overheid. Zie aldaar de afhankelijkheidsrelatie van een ontwikkelrecht, ontwikkelaar en de politieke en bestuurlijke context. Volgens Holties (2007) houden ontwikkelrechten in Nederland nauw verband met de eigendom van grond. Een eigendomsrecht is namelijk het meest absolute vermogensrecht. Hierdoor heeft een gronden/of opstaleigenaar het recht zelf te realiseren wat publiekrechtelijk is toegestaan, het zogenaamde zelfrealisatierecht. Door dit zelfrealisatierecht is een eigendomsrecht gekoppeld aan een ontwikkelrecht. Hierdoor geldt voor een projectontwikkelaar dat met een investering in een (grond)eigendomspositie toekomstige omzet als het ware veilig kan worden gesteld. Volgens Holties staat onder andere dit zelfrealisatiebeginsel een echt eerlijk speelveld voor de verwerving c.q. het vermarkten van ontwikkelrechten in de weg. Inperking van dit recht zou betekenen dat het eigendom wordt ontnomen door middel van onteigening. Nu is het nog zo dat er geen onteigening plaats vindt indien een grondeigenaar of ontwikkelaar in staat en bereid is de toekomstige ontwikkeling zelf te realiseren, uiteraard binnen de grenzen van publiekrechtelijke medewerking van de gemeente.

2.2.3

Grondexploitatiemodellen

Gemeente en projectontwikkelaar zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden bij een ruimtelijke ontwikkeling en kunnen op verschillende manieren met elkaar samenwerken. Akro Consult (1999) onderscheidt hierbij vijf modellen van samenwerking. De wijze van samenwerking hangt onder andere af van het grondbezit tussen gemeente en marktpartijen. Uit de beschrijving blijkt dat de modellen verschillen in de mate waarin publiek- (gemeente) en private (projectontwikkelaar) partijen risico’s, zeggenschap en kosten delen. 1. Volledige publieke grondexploitatie: Traditionele model De gemeente heeft de grond in bezit of verwerft de gronden, is verantwoordelijk voor het bouwen woonrijp maken en biedt ze ‘te koop’ aan projectontwikkelaars. Projectontwikkelaars dienen binnen de grenzen van het bestemmingsplan tot ontwikkeling over te gaan. De gemeente kan in dit model maximale invloed uitoefenen op het grondgebruik door bij de gronduitgifte voorwaarden te stellen. De projectontwikkelaar doet niet mee in de grondexploitatie en neemt hierdoor ook geen risico in de grondexploitatie.


12

2. Volledige private grondexploitatie: Zelfrealisatie o.b.v. exploitatie-overeenkomst Bij zelfrealisatie komt er geen gronduitgifte van de gemeente aan te pas. De projectontwikkelaar vervult de rol van grondexploitant en voert voor eigen rekening en risico een bestemmingsplan of bestemmingsplanwijziging uit. De gemeente probeert de manier waarop de projectontwikkelaar zijn eigendomrechts gebruikt, te beïnvloeden. Dit doet zij door het afsluiten van een exploitatieovereenkomst waarin beschreven staat onder welke voorwaarden de locatie ontwikkeld dient te worden. Daarnaast kan de gemeente dergelijke private ontwikkelingen beïnvloeden door het wijzigen van bestemmingsplannen en het verlenen van vrijstelling, subsidies en belastingen. 3. Volledig private grondexploitatie: Concessiemodel Dit model lijkt erg veel op het model van zelfrealisatie. De grondexploitatie is bij het concessiemodel eveneens een volledige private aangelegenheid. De rol van gemeente is beperkt. Zij stellen een kader door het opstellen van een stedenbouwkundig programma van eisen, een beeldkwaliteitsplan en eisen aan de openbare ruimte. Daarnaast heeft de gemeente een rol in de publiekrechtelijke medewerking. De regiefunctie voor de ontwikkelingsfase ligt bij dit model bij private partijen. Hierdoor kunnen ze binnen de gemeentelijke randvoorwaarden ontwikkelingen naar eigen inzicht sturen, plannen en faseren. In ruil hiervoor nemen ze risico’s in de grondexploitatie. Fokkema (2007) vatte het concessiemodel heel pakkend samen. “Marktpartijen maken het bestemmingsplan, de overheid neemt de besluiten. Hierdoor doen de overheid en de marktpartijen waarvoor ze in het leven zijn geroepen.” 4. Volledig publieke grondexploitatie: Bouwclaimmodel Bij dit model vindt er een overdracht van grond door een private partij aan een gemeente. Doorgaans verwerft de gemeente de grond met korting van de private partijen. In ruil daarvoor verleent de gemeente de private partij een ontwikkelrecht (bouwclaim). De korting trachten de private partijen terug te verdienen met de ontwikkeling van de locatie. 5. Gezamenlijke grondexploitatie: Joint-venture (PPS-constructie) Bij dit model worden de gronden van zowel de gemeente als private partijen ondergebracht in een gezamenlijke grondexploitatiemaatschappij (GEM). De GEM is verantwoordelijk voor de grondexploitatie en vervult een regiefunctie in de ontwikkeling. De uitgifte van de gronden gebeurt veelal aan projectontwikkelaars die tevens participeren in de GEM. In dit model worden de risico’s in de grondexploitatie gedeeld door de gemeente en marktpartijen. De risico’s voor een ontwikkelaar in de grondexploitatie blijken afhankelijk te zijn van het samenwerkingsmodel met de gemeente (zie tabel 3). Tabel 3: risicoverdeling in de grondexploitatie Model

Risico’s ontwikkelaar

Risico’s verdeeld

1. gemeentelijk grondexploitatie 2. zelfrealisatie 3. concessiemodel 4. bouwclaimmodel 5. publiek private samenwerking

Risico’s gemeente

Het zelfrealisatie en concessiemodel zijn te beschouwen als het meest risicovol omdat men hierbij zelf voor eigen rekening en risico binnen de publieke randvoorwaarden een grondexploitatie uitvoert. Het traditionele model is de minst riskante voor de projectontwikkelaar omdat de grootste risico’s uit de grondexploitatie bij de gemeente liggen. Echter, zoals in de inleiding te lezen viel, verleggen gemeenten tegenwoordig grote risico’s naar projectontwikkelaars. Het bouwclaim- en joint venture model is gebaseerd op een nauwe band tussen overheid en projectontwikkelaar. Publiek en privaat zijn hierdoor verweven. Risico’s worden namelijk gezamenlijk genomen of verdeeld. Beide modellen, met name het bouwclaimmodel, zijn hierdoor gebaseerd op het principe “voor wat, hoort wat”. Hierdoor vindt er in feite geen economische uitwisseling plaats tussen risico en rendement zoals dat wel gebeurt bij Master Thesis Onno van Denzen

13

publieke of private modellen. In het kader van dit onderzoek zijn het bouwclaim- en joint venture model daarom niet relevant. Beide modellen staan overigens onder druk van Europese aanbestedingsregelgeving.

2.2.4

Contradictoire belangen en risicodeling

Uit de beschrijving van de grondexploitatiemodellen blijkt dat bij een ontwikkeling belangen van een grondexploitant (bijvoorbeeld een gemeente) en een projectontwikkelaar samenkomen. Naast het gemeenschappelijk belang, de succesvolle realisatie van het beoogde project, is er sprake van tegenstrijdig belangen. Deze tegenstrijdig belangen komen naar voren in de risicodeling. Een grondexploitant wenst namelijk zekerheid over de grondopbrengst die hij de projectontwikkelaar dient te ontvangen. Echter, door diverse onzekerheden (risico’s) over realisatie en afname van het vastgoed kan een projectontwikkelaar dit niet zonder meer geven. Een projectontwikkelaar wenst namelijk eerst meer zekerheid voordat de grond kan worden afgenomen. Door deze tegenstrijdige belangen ontstaat er een spel in het verdelen van risico’s. Een gemeente wenst een afnameplicht van de projectontwikkelaar terwijl de projectontwikkelaar pas bij een onherroepelijk bouwvergunning en het bereiken van een bepaald voorverkooppercentage de grond wil afnemen. Tot slot valt op te merken indien grondexploitatie en projectontwikkeling onder één paraplu vallen, dit is het geval bij het concessiemodel, risicodeling weinig zin heeft. De risicodeling dient in dergelijke gevallen al bij de aankoop van de ruwe grond plaats te vinden. 2.3

2.3.1

PROJECTONTWIKKELING

Definitie projectontwikkeling

Er zijn vele definities van projectontwikkeling in omloop. In essentie is het merendeel te herleiden tot het risicodragend initiëren, ontwikkelen en realiseren van vastgoed. Volgens de vastgoedlexicon van Keeris (1997) is projectontwikkeling: het (min of meer) op eigen initiatief – zonder oogmerk tot zelf exploiteren en zekerheid van een afnemer – en voor eigen rekening en risico tot stand brengen van één of meer bouwprojecten voor de markt, via het integreren en coördineren van de benodigde professionele kennis en kunde afgestemd op de (aangenomen) vraag van een beoogde specifieke doelgroep of afnemer c.q. gebruiker, waarbij de betrokkenheid zich uitstrekt tot de fase van ingebruikneming dan wel korter indien het project eerder verkocht wordt (Keeris, 1997, p. 540). Gehner (2003) merkt op dat de verantwoordelijkheid van een projectontwikkelaar zich verder strekt dan het alleen aansturen van het ontwerp- en bouwproces. Een projectontwikkelaar verwerft volgens Gehner namelijk de grond, draagt zorg voor het ontwerp en bijbehorende vergunningen en verkoopt of verhuurt tenslotte het vastgoed. Miles, Berens en Weiss (2000) vergelijken projectontwikkelaars met filmmakers die benodigde talenten samenbrengt om hun doel te bereiken en de verantwoordelijkheid neemt om individuen zo te managen dat het ontwikkelpotentieel zal worden gerealiseerd. Volgens hun heeft een projectontwikkelaar een rol als een creatief ondernemer, teambuilder en risicomanager. Gehner (2003) voegt hieraan toe aan dat de projectontwikkelaar het risico van een project draagt en daarmee niet alleen risicomanager maar eveneens risicodrager is. Volgens Fit (2006) is een ontwikkelaar in essentie continu bezig de risico’s te beheersen en te verminderen. Deze risico’s zijn altijd terug te voeren op de aspecten tijd, geld en kwaliteit. Van Tartwijk (2007) stelt zelfs dat bij een solide projectmanagement de taak van de projectontwikkelaar eigenlijk hoofdzakelijk bestaat uit het op gang brengen van een proces en daarna het managen van risico’s. Resumerend wordt gesteld dat: • de projectontwikkelaar waarde aan grond toevoegt door objecten te ontwikkelen of te herontwikkelen; • de projectontwikkelaar bereid is en in staat is om voor eigen rekening en risico te investeren in de grondverwerving, ontwikkeling en realisatie van vastgoed. Hierbij draagt hij het financiële risico tot het moment dat het vastgoed verkocht en/of verhuurd is. Het managen van risico’s is als risicodrager een centrale taak van een projectontwikkelaar;


14

• •

de projectontwikkelaar in principe niet uit is op bezit en exploitatie van vastgoed. Zijn betrokkenheid strekt zich uit tot en met de verkoop en ingebruikneming; de projectontwikkelaar de spil is in de verschillende ontwikkelingsfasen bij het tot stand komen van een vastgoedobject. Hij heeft een actieve en ondernemende rol als eindverantwoordelijke manager om alle bij het proces betrokken partijen aan te sturen op basis van de randvoorwaarden kwaliteit, geld en tijd.

2.3.2

Soorten projectontwikkelaars en hun risicoprofiel

Volgens Van Dijk (2007) zijn projectontwikkelaars uit verschillende disciplines ontstaan. Van Tartwijk (2007) maakt verder een belangrijke tweedeling tussen onafhankelijke ontwikkelaars en gelieerde ontwikkelaars. Onafhankelijke ontwikkelaars zien projectontwikkeling primair als hun doel versus gelieerde projectontwikkelaars die projectontwikkeling zien als middel voor hun bedrijfsdoelstelling zoals een bouwonderneming die ontwikkelt om bouwproductie veilig te stellen of beleggers die ontwikkelen om aantrekkelijk objecten aan hun portefeuille toe te kunnen voegen. Van Tartwijk (2005) maakt verder een koppeling tussen risico’s en soorten projectontwikkelaars. Op basis van bovenstaande zijn de volgende vijf soorten projectontwikkelaars te onderscheiden: I. Ontwikkelaars pur sang: dit zijn onafhankelijke opererende ondernemingen die zelfstandig dan wel in samenwerking met andere partijen ontwikkelen. Een groot deel van deze groep bestaat uit relatief kleine regionale ontwikkelaars. Overigens is het aantal grote volledig onafhankelijke ontwikkelaars de laatste jaren behoorlijk afgenomen door fusies en overnames. Onafhankelijke ontwikkelaars zijn volledig afhankelijk van het ontwikkelingsresultaat en kunnen zich daardoor geen grote missers veroorloven. Ze trachten zich van gelieerde ontwikkelaars te onderscheiden op basis van creatieve, eigenzinnige en onconventionele ruimtelijke oplossingen. II. Ontwikkelende bouwers: deze ontwikkelaars zijn gelieerd aan bouwers en leveren een bijdrage aan het bouwconcern door te zorgen voor bouwvolume en continuïteit. Daarnaast zorgt een eigen ontwikkelingstak voor een geringere afhankelijkheid van externe opdrachtgevers. Deze groep is minder afhankelijk van het resultaat van de ontwikkelactiviteiten. Een gezond bouwbedrijf is doorgaans leidend. Door de interne contractvorming met de aannemer wordt het bouwrisico beperkt. III. Ontwikkelende beleggers: deze groep is gelieerd aan (institutionele) beleggers die tegenwoordig onder voorwaarden mogen ontwikkelen. Ze ontwikkelen primair voor de eigen vastgoedportefeuille. Zij doen aan projectontwikkeling omdat ze vanaf het prille begin hun expertise en invloed op een project willen uitoefenen. Ontwikkelende beleggers zijn minder afhankelijk van het resultaat van de ontwikkelactiviteiten, het primaire belang is het rendement in de exploitatiefase. Hierdoor streven ze vaak een langere termijn doelstelling na dan een ontwikkelende bouwer of ontwikkelaar pur sang. Doordat er sprake is van een interne afnemer is het verkooprisico beperkt. IV. Ontwikkelende woningcorporaties: deze groep is gelieerd aan woningcorporaties die zich steeds meer bezig zijn gaan houden met projectontwikkeling. Ontwikkelende corporaties zijn in feite ontwikkelende beleggers. Het ontbreken van aandeelhouders zorgt ervoor dat zij geen commerciële rendementen nastreven. Zij dienen in ieder geval voldoende rendement te maken om de continuïteit te kunnen waarborgen. V. Ontwikkelende financiers: dit zijn gelieerde ontwikkelbedrijven die zijn voortgekomen uit financiële instellingen. Zij gebruiken projectontwikkeling om de financieringsactiviteiten (o.a. hypotheekverstrekking) uit te breiden. Deze groep is eveneens minder afhankelijk van het resultaat van de ontwikkelactiviteiten door de belangen van de moeder. Het risico dat er geen financiering wordt verkregen is hierdoor beperkt.


15

Voorts is in hoofdlijnen een onderscheid te maken tussen ‘fee-developer’, ‘trader-developer’ en ‘investor-developer’ (Van Dijk, 2007). Deze indeling is gebaseerd op de inzet van risicodragend kapitaal. ‘Fee-developers’ nemen zelf niet risicodragend deel maar treden op als deskundig dienstverlener voor opdrachtgevers en voldoet zodoende niet aan de eerder beschreven definitie van een projectontwikkelaar. De opdrachtgever, die veelal wel risicodragend deelneemt, betaalt hiervoor een bepaald tarief of fee. ‘Trader-developers’ en ‘investor-developers’ daarentegen ontwikkelen voor eigen risico. ‘Trader-developers’ kunnen worden beschouwd als volwaardige of pur sang projectontwikkelaars. ‘Investor-developers’ zijn te vergelijken met gelieerde ontwikkelaars. Tot slot worden projectontwikkelaars vaak onderscheiden naar product. Sommige ontwikkelaars ontwikkelen alleen vrijstaande woningen, andere alleen bedrijfshuisvesting.

2.3.3

Fasering projectontwikkelingsproces

Het ontwikkelingsproces betreft het gehele proces van grondverwerving, het verkrijgen van vergunningen, de realisatie en de uiteindelijke verhuur/verkoop van het project (Fronik, 2007). Eensgezindheid is er in de literatuur te vinden over het iteratieve karakter van het proces. De verfijning van het proces en daarmee het aantal te onderscheiden fases en de benaming hiervan verschillen echter. Miles, Berens en Weiss (2000) weten maarliefst acht fases te onderscheiden. Gehner (2003) en de NEPROM gaan uit van een vierdeling. Dit onderzoek volgt de fasering van Oude Veldhuis (1993): 1. Acquisitiefase; 2. Planontwikkelingsfase; 3. Verkoop- en realisatiefase. Het koppelen van tijdsduur aan fases is niet mogelijk omdat ieder project een unieke planning kent. Hieronder worden de verschillende fases kort toegelicht. Er is met name gebruik gemaakt van de literatuur van Gehner (2003). 1. Acquisitiefase In de literatuur komen we verschillende benamingen tegen voor deze fase zoals initiatieffase, definitiefase, haalbaarheidsfase en de fase van locatieverwerving. Al deze verschillende fases maken onderdeel uit van de startfase van een projectontwikkelaar: de acquisitiefase. De acquisitiefase start voor een projectontwikkelaar met een acquisitiesignaal en eindigt met bindende afspraken. In de acquisitiefase wordt getracht zekerheid te verschaffen omtrent de ruimtelijke mogelijkheid (juridische ontwikkelpositie) tot realisatie van een vastgoedproject. Deze zekerheid wordt verkregen door het sluiten van een overeenkomst. De feitelijke verwerving vindt doorgaans pas in een later stadium plaats. In paragraaf 2.4 wordt hier gedetailleerder op ingegaan. 2. Planontwikkelingsfase De planontwikkelingsfase start in feite pas als er aan het einde van de acquisitiefase voldoende zekerheid is verkregen over de ontwikkelpositie. Immers het hebben van een ontwikkelpositie is natuurlijk een vereiste. Startpunt van deze fase zijn dan ook de uitgangspunten uit de acquisitiefase. De planontwikkelingsfase wordt daarna op basis van de volgende vier sporen uitgewerkt: - Markttechnische planontwikkeling Dit betreft het opstellen van een Programma van Eisen (PvE) op basis van de behoefte of vraag vanuit de markt. Tijdens het ontwerpproces is regelmatig een update van de markt nodig. - Bouwkundige planontwikkeling Dit betreft het ontwerpproces met de architect, constructeur, installateur, overige (technische) adviseurs en eventueel toekomstige gebruikers. Op basis van het PvE wordt het ontwerpproces aangestuurd. - Juridische planontwikkeling Dit betreft zowel het doorlopen van alle benodigde ruimtelijke ordeningsprocedures zoals wijziging bestemmingsplan tot aan diverse noodzakelijke vergunningen als wel de juridische begeleiding van de contractvorming met de verschillende partijen.


16

-

Financiële planontwikkeling Dit betreft het begroten en budgetteren van de kosten en opbrengsten, het in kaart brengen van de risico’s van het project. Daarnaast worden verschillende financieringsconstructies onderzocht. Uiteindelijk eindigt de financiële planontwikkeling met een zogenaamde realisatie-exposé met bijbehorend financieringsplan.

Op basis van bovenstaande is op te maken dat er tijdens de planontwikkelingsfase met veel verschillende disciplines wordt samengewerkt. Elke discipline brengt zijn specifieke kennis en kunde in om het project verder te brengen. In de samenwerking met de verschillende disciplines moeten vele keuzes worden gemaakt en afgestemd. De projectontwikkelaar is in deze fase verantwoordelijk voor de aansturing en beheersing hiervan en fungeert hierbij als ‘spin in het web’. Doorgaans geldt dat de planontwikkelingsfase is afgerond als ten eerste voldoende zekerheid is over het verkrijgen van de benodigde vergunningen. Met name de bouwvergunning is van belang. Ten tweede zal er afhankelijk van het risico dat een projectontwikkelaar wenst te lopen, een bepaald voorverkoop- of voorverhuurpercentage gehaald moeten worden om over te kunnen gaan tot realisatie. Ten derde koppelen financiers de opname van geld aan bepaalde mijlpalen zoals voorverkoop zodat pas bij het bereiken hiervan voldoende geld voor handen is om te starten met de bouw. 3. Verkoop- en realisatiefase Het precieze moment waarop de planontwikkelingsfase eindigt valt niet eenduidig vast te stellen. Maar zodra aan het einde van de planontwikkelingsfase alle lichten op groen komen te staan, kan er worden overgegaan tot de feitelijke realisatie. Hoewel deze fase in tijd gezien misschien wel de kortste fase van het projectontwikkelingsproces is, is de feitelijke realisatie de meest kostbare fase. Tijdens de bouw houdt de projectontwikkelaar zich bezig met toezicht op de kwaliteit, planning en termijnschema’s. Omdat het project vaak nog niet geheel verkocht is, loopt de verkoop tijdens de bouw door. Zelfs na oplevering kan een deel niet verkocht zijn. Theoretisch kan het project pas worden afgesloten als alle woningen zijn verkocht. Ter afsluiting kan de (financiële) projectevaluatie een schat aan waardevolle inzichten opleveren voor toekomstige projecten.

2.3.4

Investeringsverloop en beïnvloedbaarheid

Deze paragraaf, die voor een groot deel ontleend is aan Gehner (2003), verschaft inzicht in het investeringsverloop in relatie tot de fasering van een project. Tijdens het ontwikkelproces nemen zekerheden toe terwijl de potentiële invloed afneemt, zoals blijkt uit de beschrijving van de zekerheidscurve en beïnvloedbaarheidscurve van een project. In de acquisitiefase worden er doorgaans redelijk bescheiden uitgaven gedaan voor het onderzoeken van de haalbaarheid. De uitgaven bestaan uit interne onderzoekskosten en diverse soorten externe advieswerkzaamheden. In de planontwikkelingsfase beginnen de planvoorbereidingskosten te lopen. Deze kosten bestaan met name uit het inschakelen van verschillende adviseurs, interne apparaatskosten en leges. Deze kosten lijken redelijk gering maar kunnen bij grote projecten toch al gauw enkele miljoenen bedragen of zelfs nog veel meer als de ontwikkelpositie reeds in eigendom is en er besloten is om in een vroegtijdig over te gaan tot sloop of andere werkzaamheden. De realisatiefase is op zichzelf de kostbaarste fase, afgezien van projecten met een extreem hoge grondwaarde. Afhankelijk van het voorverkooppercentage, de verkoopsnelheid, en de contractvorming genereert de projectontwikkelaar vanaf start van de bouw verkoopinkomsten. Eventueel subsidies worden bij start bouw of bij oplevering uitgekeerd. Ter illustratie is in figuur 4 een grafische voorstelling van het verloop van de kosten (en dus niet van de opbrengsten) van een project te zien. Enige nuancering van het verloop van de kosten voor de projectontwikkelaar zelf is hierbij op zijn plaats. De realisatiefase is voor een projectontwikkelaar namelijk vaak niet de kostbaarste fase. Afhankelijk van het voorverkooppercentage weet een projectontwikkelaar een deel van de bouwtermijnen te verleggen naar de kopers van het project. Hierbij wordt vaak gebruik gemaakt van gescheiden koopen aannemingsovereenkomsten.


17

Figuur 4: investeringsverloop van een project (Bron: Gehner, 2003)

Start bouw = start ontvangst verkoopopbrengsten

Aankoop grond

In figuur 5 is de zekerheids- en invloedscurve weergegeven. Gedurende het ontwikkelingsproces gaat een projectontwikkelaar allerlei verplichtingen aan waardoor hij steeds meer zekerheden bemachtigd in het project. Denk daarbij aan het sluiten van een grondovereenkomst, een steeds gedetailleerder ontwerp, nauwkeurigere bouwkostenramingen, het aanvragen van een bestemmingsplanwijziging en bouwvergunning etc. Figuur 5: zekerheids- en beïnvloedbaarheidscurve van een project (Bron: Brinkgroep, 2007, Gehner, 2003; eigen bewerking)

Echter, de beïnvloedbaarheid van het proces neemt door deze toegenomen zekerheden af. Hierdoor loopt de zekerheid- en beïnvloedbaarheidscurve tegengesteld aan elkaar. Zo is het bijvoorbeeld niet meer mogelijk invloed uit te oefenen op de verwervingsprijs nadat er is aangekocht. Het aanvragen van een bestemmingsplanwijziging verschaft de projectontwikkelaar aan de ene kant meer zekerheden over de juridische mogelijkheid tot realisatie. Aan de andere kant laat het geen ruimte meer open voor andere bestemmingsmogelijkheden. Op basis van bovenstaande valt op te maken dat een project in de beginfase meer onzekerheden in zich heeft dan in de eindfase maar dat de beginfase juist de meeste mogelijkheden biedt om te sturen.

2.3.5

Besluitvorming projectontwikkelaar

Projecten worden getracht te beheersen door te faseren. Door een project te faseren ontstaat er op enig moment een gelijktijdige beschikbaarheid van bereikte deelresultaten. Hierdoor is het voor een beslissingsbevoegden (directie) mogelijk om het totaal te kunnen overzien en de gewenste besluiten en


18

keuzes te nemen ten aanzien van de voortgang van het project (Van Eekelen, 2006). De hierbij gebruikte beslisdocumenten staan beter bekend als fasedocumenten. Volgens Van Eekelen (2006) dient een projectontwikkelaar op vooraf vastgestelde mijlpalen in het proces een beslissing te nemen over de voortgang. Bijvoorbeeld bij het moment van afronden van het voorlopig ontwerp en start van het definitief ontwerp. Bij deze beslissing dient de projectontwikkelaar te beslissen of de activiteiten onder de ingenomen randvoorwaarden (tijd, geld en kwaliteit) kunnen worden doorgezet. Bij deze beslissing dient hij een afweging te maken tussen het verwachte rendement en de risico’s die hij gaat lopen. Omtrent de voortgang van een project onderscheidt Gehner (2003) de volgende beslissingen: - ‘No Go’-beslissing; - ‘Go’-beslissing; - ‘Go Elsewhere’ beslissing. Als een project niet voldoet aan de gangbare besliscriteria van besluitvormers kan worden besloten om het project af te breken door er verder geen tijd en geld meer in te steken. Het project krijgt als het ware een ‘No Go’ en de gemaakte kosten (voorinvesteringen) zullen als negatief projectresultaat of verlies weg worden geboekt. Bij een ‘Go’ is er juist sprake van dat het project wel voldoet aan de besliscriteria. Besluitvormers hebben hierdoor vertrouwen in het project en zijn van mening dat het project zonder substantiële wijzigingen verder kan worden ontwikkeld. Indien een project niet voldoet aan de besliscriteria maar dit wellicht wel kan door aanpassing van essentiële (rand)voorwaarden is er sprake van ‘Go Elsewhere’. Bij een dergelijke beslissing wordt er uitgeweken naar een alternatieve oplossing. Van groot belang is hierbij in hoeverre randvoorwaarden vloeibaar zijn of gemaakt kunnen worden zodat een alternatieve oplossing mogelijk is. Aangezien met de tijd uitgaven toenemen wordt het voor een projectontwikkelaar steeds moeilijker om een project in een verder gevorderd stadium af te breken. Niet alleen levert dit aanzienlijke ‘exit’-kosten op maar vaak ook een enorm gezichtverlies met veelal een negatieve spinoff. In de praktijk zal een ontwikkelaar daarom geneigd zijn op zoek te gaan naar een alternatief oplossing (‘Go Elsewhere) in plaats van de spreekwoordelijke stekker uit het project te trekken. Hoewel projectontwikkelaars in de praktijk verschillende fasemomenten hanteren, blijkt uit onderzoek van Gehner e.a. (2006) onder Nederlandse projectontwikkelaars dat er bijna unaniem overeenstemming is over de twee belangrijkste beslismomenten omdat ze onomkeerbaar zijn. De eerste is de beslissing tot het aangaan van een verplichting door ofwel aankoop van bouwgrond of het aangaan met door middel van een verbintenis hieromtrent. Dergelijke beslissingen zijn alleen terug te draaien door de positie te verkopen dan wel het contract te ontbinden. Deze beslissing markeert de overgang van acquisitie naar start planontwikkeling. De tweede belangrijkste beslissing is de start van de bouw. Als er eenmaal is gestart met de bouw is er realistisch gezien geen weg terug. Op basis van bovenstaande en in analogie van de fasering van het projectontwikkelingsproces onderscheidt dit onderzoek de volgende twee belangrijkste beslismomenten c.q. investeringsmomenten, te weten: sluiten van een grondovereenkomst en start van de bouw (zie figuur 6). Figuur 6: de twee belangrijkste beslismomenten van een projectontwikkelaar (Bron: eigen bewerking)

Acquisitie

OntwikkelOvereenkomst

Planontwikkeling

Realisatie

RealisatieOvereenkomst


19

Ontwikkelbesluit: afsluiten van een ontwikkelovereenkomst Dit is het moment dat er zekerheid wordt verkregen omtrent de juridische grondpositie door het afsluiten van een ontwikkelovereenkomst. Verondersteld wordt dat de aankoopprijs en –voorwaarden in een ontwikkelovereenkomst worden vastgelegd. Een uitgewerkte samenwerkingsovereenkomst, een koopovereenkomst voor een bouwterrein, een koopovereenkomst voor opstallen, een koopen ontwikkelingsovereenkomst of koopen realiseringsovereenkomst inzake een perceel grond en/of opstal vallen allen onder het predikaat ontwikkelovereenkomst. Het afsluiten van een intentieovereenkomst is te vrijblijvend en voldoet hier niet aan. Op basis van de in de ontwikkelovereenkomst overeengekomen vertrekpunten kan de planontwikkelingsfase van start gaan. Realisatiebesluit: afsluiten van een realisatie-overeenkomst Dit is het moment dat er daadwerkelijk opdracht wordt gegeven aan de aannemer, de zogenaamde realisatie overeenkomst. Dit moment is de knip tussen het einde van de planontwikkelingsfase en de start van de realisatiefase. 2.4

2.4.1

ACQUISITIE

Inleiding acquisitiefase

De acquisitiefase is een zeer belangrijkste fase voor projectontwikkelaars. In deze fase wordt namelijk toekomstige ontwikkelingsproductie maar soms nog meer, afhankelijk van de toegevoegde waarde van projectontwikkeling voor de bedrijfsdoelstelling, veiliggesteld. De acquisitiefase kan erg kort zijn maar ook zeer langdurig en hangt van velerlei omstandigheden af. Een gemeentelijke prijsvraag is wel even iets anders dan een één-tweetje tussen een grondeigenaar en een ontwikkelaar en naarmate het project ingewikkelder is, duurt de initiatieffase ook langer, aldus Nozeman (2008). Swinkels (2000) geeft aan dat het acquisitietraject vaak onder tijdsdruk staat en niet alles impliciet kan worden uitgezocht. In figuur 7 is de acquisitiefase schematisch weergegeven. Figuur 7: acquisitiefase (Bron: Swinkels, 2000; eigen bewerking)

Acquisitiesignaal

-formeel -informeel -deskresearch -fieldresearch

Interne check 1. Werkgebied 2. Kritische Massa 3. Programma 4. Tijdshorizon

seponeren

Haalbaarheidsonderzoek -Markt -Fiscaal/Juridisch -Ruimtelijke ordening -Bouw -Financiën -Milieu

Ontwikkelvoorstel

Ontwikkelovereenkomst

seponeren

Na het opvangen van een acquisitiesignaal wordt besloten in hoeverre het signaal reëel is en aansluit op de bedrijfsdoelstellingen. Aan de hand van een interne check wordt beoordeeld of dit het geval is. Hierbij wordt bijvoorbeeld gekeken of de ontwikkellocatie voldoet aan uitgangspunten zoals werkgebied, kritische massa, type vastgoed en tijdshorizon. Indien dit niet het geval is, wordt het signaal geseponeerd. Indien dit wel het geval is, kan er besloten worden over te gaan tot het verrichten van een haalbaarheidsonderzoek. In een haalbaarheidsonderzoek wordt er gekeken naar de maatschappelijke, ruimtelijke, technische, markttechnische en financiële levensvatbaarheid van een project. Indien de haalbaarheid wordt aangetoond, wordt er op basis hiervan een ontwikkelvoorstel voorbereid. De onderdelen programma, kosten-batenanalyse (KBA), planning, risico’s en het rendement maken deel uit van het ontwikkelvoorstel. Op basis hiervan wordt besloten binnen welke condities een contractuele afronding dient plaats te vinden. De acquisitiefase wordt tenslotte succesvol Master Thesis Onno van Denzen

20

afgerond door het tekenen van een ontwikkelovereenkomst. In de volgende paragrafen zal nu verder worden ingegaan op de verschillende onderdelen van de acquisitiefase.

2.4.2

Consultatie van ontwikkelposities

Acquisitie wordt vooraf gegaan of ingegeven door een initiatief. De aanleidingen van initiatieven zijn zeer divers. Het kan zijn dat een onroerend goed eigenaar zijn eigendom wenst te verkopen, de gemeente een locatie graag tot ontwikkeling brengt, een projectontwikkelaar een unieke kans ziet voor een locatie etc. (Nozeman, 2008). Signalen worden vanuit zeer diverse circuits opgevangen. Dit kan bij wijze van spreken variëren van een officieel persbericht van een ontwikkelcompetitie tot aan een tip uit het relatienetwerk. Zelfs het bij toeval tegenkomen van een locatie kan aanleiding zijn actie te ondernemen. Het onderhouden van goede contacten bij gemeenten, makelaars, aannemers, architecten, adviseurs, vastgoedeigenaren, beleggers e.d. is hierbij van groot belang. Kortom, netwerken is essentieel. Eigenaren van (mogelijke) ontwikkelposities zullen op enig moment en op enige wijze partijen consulteren. Het kader van een ontwikkelpositie kan hierbij bij wijze van spreken variëren van een zeer globaal tot een behoorlijk gedetailleerd programma. In het prille begin van een ontwikkeling is vaak weinig bekend terwijl dit later vaak wel het geval is. VROM (2006) meldt dat indien plancontouren en programma nog onvoldoende uitgewerkt zijn, een grondbieding weinig realiteitswaarde heeft en evenmin de maximale prijs gehaald wordt. Risico’s zijn namelijk onvoldoende bekend en daardoor verrekenbaar. Overheden selecteren in het prille begin van een ontwikkeling marktpartijen vaak dan ook alleen op basis van visie of kwaliteit. Naarmate een plan zich verder uitkristalliseert, worden de uitgangspunten steeds duidelijker en kan de selectie steeds meer plaatsvinden op basis van prijs en kwaliteit of alleen prijs. Acquisitie op basis van prijs en kwaliteit of alleen prijs is alleen mogelijk indien de uitgangspunten voldoende zijn uitgekristalliseerd. Dit is niet lang niet altijd mogelijk in de prille beginfase. Theoretisch is de acquisitiefase hierdoor in tweeën te splitsen: initiatieffase en de plandefinitiefase. Naast het stadium waarin een initiatief verkeert, is de setting waarin een eventuele ontwikkelpositie wordt aangeboden van belang. Ontwikkelposities worden aangeboden in onderlinge competitie maar ook in min of meer één-op-één relaties. Het grote verschil zit ‘m vaak in de onderhandelingsruimte. Bij een competitie is het kader ‘voorgebakken’ en is er in feite geen onderhandelingsruimte terwijl deze ruimte er wel vaak is in een één-op-één situatie. Op basis van het stadium waarin een initiatief verkeert en de setting waarin het kan worden aangeboden, onderscheidt dit onderzoek de volgende wijze van het aanbieden van ontwikkelposities c.q. acquisitie hiervan: 1. Acquisitie door middel van deelname aan een ontwikkelcompetitie op prijs of prijs en kwaliteit Een (grond)eigenaar – dit kan zijn een gemeente, provincie of rijk maar ook een private eigenaar schrijft een ontwikkelcompetitie, ook wel prijsvraag of tender geheten, uit voor de (her)ontwikkeling van een locatie. Door middel van het uitschrijven van een ontwikkelcompetitie biedt hij zijn eigendom c.q. ontwikkelrecht te koop aan. Een ontwikkelcompetitie kan worden beschouwd als het aanbesteden van een ontwikkelrecht of -opdracht. Om een eerlijke competitie te waarborgen is de ontwikkelovereenkomst al ‘voorgebakken’ waardoor er geen sprake is van onderhandeling tussen grondeigenaar en projectontwikkelaar. De selectie vindt doorgaans plaats op basis van alleen prijs of prijs en kwaliteit. Het deelnemersveld van een ontwikkelcompetitie hangt af van de selectievorm. Er zijn drie selectievormen te onderscheiden, te weten: openbare selectie, niet openbare selectie en onderhandse selectie. De keuze van de selectievorm hangt af van de omvang en aard van de opgave en of de eigenaar valt onder een aanbestedende dienst. Een overheidsorgaan is een aanbestedende dienst en dient zich te houden aan strenge Europese aanbestedingsregels. Dit geldt niet voor private partijen.


21

2. Acquisitie in een min of meer één-op-één situatie op basis van prijs of prijs en kwaliteit Ontwikkelposities kunnen verkregen worden in een één-op-één situatie met een (grond)eigenaar. Dit wil overigens niet zeggen dat er geen andere gegadigden zijn, maar de voorwaarden en uitgangspunten zijn bespreekbaar in plaats dat deze voorgeschreven zijn zoals bij een ontwikkelcompetitie. Voor overheden gelden er hierbij strikte regels op het gebied van transparant en zuiver handelen. Bij deze vorm van acquisitie is er vaak sprake van een exclusief contact tussen eigenaar en projectontwikkelaar om te komen tot een ontwikkelovereenkomst. 3. Acquisitie op basis van visie/kwaliteit Zoals al reeds is gezegd, is het verstandig om in de prille beginfase van een ontwikkeling partijen te selecteren op basis van visie/kwaliteit in plaats van prijs of prijs en kwaliteit. Een gemeente kan dit doen door de markt te consulteren op zoek naar originele ideeën. Maar een projectontwikkelaar, die meent een bijzonder idee of vastgoedconcept te hebben voor een locatie, kan ook een grondeigenaar benaderen om dit verder uit te werken.

2.4.3

Haalbaarheidsonderzoek

In de haalbaarheidsfase is het zaak om vooral de kritische informatie boven tafel te krijgen (Swinkels, 2000). Het gebruik van kennis en expertise van verschillende interne en externe disciplines variërend van marktanalisten, makelaars, fiscalisten, juristen, bouwkostenadviseurs , wethouders en gemeenteambtenaren tot aan de provincie toe zijn van belang. Met name bij omvangrijke acquisities wordt een heel scala aan externe expertise tijdelijk ingeschakeld. In een haalbaarheidsonderzoek wordt er gekeken naar de maatschappelijke, ruimtelijke, technische, markttechnische en financiële levensvatbaarheid van een project. Doorgaans wordt er begonnen met het onderzoeken van de maatschappelijke en hiermee mede ruimtelijke haalbaarheid. Zo wordt er bij de gemeente geïnformeerd over de status van de locatie en wordt er gepolst in hoeverre er draagvlak vanuit de gemeente te verwachten is voor de visie van de ontwikkelaar. Voor het bepalen van de planomvang kan er gebruik worden gemaakt van een stedenbouwkundige of architect die een massaof verkavelingstudie verricht naar de locatie. De inzet van makelaars en marktanalisten wordt gebruikt voor het onderzoeken van de markttechnische haalbaarheid. En om meer zekerheid te verkrijgen over eventuele bodemverontreiniging kan een verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. Uiteindelijk is de financiële haalbaarheid voor een projectontwikkelaar doorslaggevend (Nozeman, 2008). In de volgende paragraaf wordt hier daarom nader op ingegaan.

2.4.4

Financiële haalbaarheidsberekeningen

Door het opstellen van verschillende kosten-bastenanalyses (KBA’s) wordt de financiële haalbaarheid onderzocht en daarmee de grondwaarde bepaald. Bij het opstellen van een KBA is er vooral onzekerheid over de volgende investeringsvariabelen (Kenniscentrum PPS, 2004): Programma; Kosten; Opbrengsten; Tijdsgebonden grootheden, zoals ontwikkelen bouwtijd, rente en indexatie van kosten- en opbrengsten Omdat het rendement van de ontwikkelaar onderdeel uitmaakt van de kostprijs van de ontwikkeling, wordt de grondwaarde van een ontwikkelpositie bepaald door de te hanteren rendementsberekening van een ontwikkelaar. Er bestaan verschillende rendementsberekeningen bij het nemen van investeringsbeslissingen. Dorsman (1997) is van mening dat de methode van de netto contante waarde (NCW) de voorkeur heeft. Dorsman laat zich hier overigens niet specifiek uit over investeringen in projectontwikkeling. De netto contante waarde methode is vooral bekend bij beleggers. Rust e.a. (1997) en Lesmeister (1997) houden zich specifiek bezig met investeringen in projectontwikkeling en pleiten juist voor de eindwaardeberekening omdat de hoogte van de posten overeenkomen met de werkelijke uitgaven en zodoende herkenbaar blijven. Kostenoverschrijdingen en vertragingrente zijn hierdoor Master Thesis Onno van Denzen

22

eenvoudig inzichtelijk te maken en te monitoren. Hieronder worden beide rendementsberekeningen beschreven. Essentieel is een onderscheid te maken tussen rendement en marge (Kuijpers, 2006a). Netto contante waarde berekening en rendement Bij de netto contante waarde berekening worden de toekomstige kasstromen, dit zijn alle uitgaven en ontvangsten, van een project contant gemaakt naar een bepaald tijdstip. Dit contant maken gebeurt tegen een bepaalde rentevoet ook wel interne rendementseis genoemd. Hierdoor wordt er dus rekening gehouden met de tijdswaarde van geld. De financiële kasstroom dient dan ook geen onderdeel uit te maken van deze berekening. In formulevorm ziet de methode er als volgt uit:

met Z= alle in- en uitgaande stromen van het investeringsproject; k= interne rendementseis of de vermogenskostenvoet; t= het aantal perioden.

Het interne rendement waarmee de geldstromen contant gemaakt worden, is een samenstelling van de kosten van het totale vermogensbeslag (TV) van de vastgoedontwikkeling. De totale vermogenskosten bestaan uit de financieringskosten van het vreemd vermogen (VV) en het geïnvesteerd eigen vermogen (EV) (Gehner, 2003). De samenstelling van de rendementseis ziet er in formulevorm als volgt uit: Rendementeis = VV/TV * financieringskosten VV + EV/TV * rendement EV Uitgangspunt van de financieringskosten van het geïnvesteerd eigen vermogen is dat dit is gebaseerd op een risicoloos rendement, zoals bijvoorbeeld staatsobligaties, vermeerderd met een risico-opslag. De samenstelling van de rendementeis van eigen vermogen ziet er dan in formulevorm als volgt uit: Rendement EV = risicoloos rendement EV + een risicopremie op EV Het risicoloos rendement op het EV komt eveneens overeen met het rendement op een risicovrije belegging. De risicopremie op het EV is de premie voor het risicodragend investeren van eigen geld. Voor de grondwaarde berekening geldt dat er gewaakt moet worden risico's niet dubbel op te nemen in de contante waarde berekeningen door zowel risico mee te laten wegen in voorzichtige inschattingen van kaststromen en het hanteren van een risico-opslag in de disconteringsvoet. De grondwaarde van de ontwikkelpositie kan tenslotte residueel worden bepaald door de kasstroom van de toekomstige grondlevering zodanig te becijferen zodat de NCW van alle geldstromen gelijk wordt gesteld aan 0. In formulevorm ziet dit er als volgt uit:

Eindwaardeberekening en marge Bij deze berekening worden alle projectgerelateerde kosten en opbrengsten tegen nominale waarden opgenomen en vervolgens geïndexeerd naar het moment dat ze werkelijk optreden (eindwaarde). De financieringskasstromen worden als aparte post in de berekening opgenomen. Uit het verschil in eindwaarde van alle kosten en opbrengsten van het project resulteert de vergoeding voor het te lopen risico , de risico-opslag of marge (Lesmeister, 1997). In formulevorm ziet dit er als volgt uit: Marge = verkoopopbrengsten – all in bouwkosten – grondkosten - rente De marge wordt hierbij vaak uitgedrukt als percentage van de kostprijs. Bij het berekenen van de waarde van een ontwikkelpositie is juist de residuele waarde de resultante en zal de marge voor winst


23

en risico dan ook worden berekend door een percentage van de kostprijs of verkoopprijs te nemen. De residuele grondwaarde van een ontwikkelpositie ziet er dan als volgt uit: Grondwaarde = opbrengsten – stichtingskosten - marge De gerealiseerde marge van een project is uiteindelijke eenvoudigweg te beschouwen als het eindsaldo van een rekening courant waar uitgaven en inkomsten ongelimiteerd hebben plaatsgevonden inclusief de kosten van het rood staan (Kuipers, 2006a). Aangezien bij een project de kosten voor de baten gaan, loopt het saldo aanvankelijk in de min. Pas bij verkoop van het project zal het saldo bij winst in de plus kunnen komen. Overigens in werkelijkheid wordt de rekening courant gefinancierd door enerzijds eigen vermogen van de projectontwikkelaar anderzijds door vreemd vermogen van een externe vermogensverschaffer.

2.4.5

Risicomanagement acquisitiefase

Projectontwikkelaars bekostigen de acquisitiefase doorgaans met eigen geld. De ervaring leert dat de kosten van deelname aan bijvoorbeeld een prijsvraag soms aardig in de papieren kan lopen. De vergoedingen, die gemeenten soms geven, staan vaak niet in verhouding tot het geleverde werk en de gemaakte kosten. Desalniettemin blijft in veel gevallen de inbreng van risicodragend geld in de acquisitiefase redelijk beperkt. Daarnaast is het niet ongebruikelijk bepaalde dienstverleners in te schakelen op basis van ‘no cure, no pay’. Omdat het in de acquisitiefase om relatief kleine investeringen gaat, kan geconcludeerd worden dat het risico in deze fase beperkt is tot het afbreukrisico indien een project niet geacquireerd wordt. Dit geldt echter niet voor de risicodeling van een te acquireren (beoogd) project. In paragraaf 2.2.4 is deze risicodeling al ter sprake gekomen in de bespreking van de rollen op de grondmarkt. Bertijn (2008) meldt dat in de beginfase van een ontwikkelingsproces er nog geen concrete risico’s worden gelopen, maar dat de verdeling van risico’s in vervolgfases, die de projectdoelstellingen kunnen bedreigen, al wel plaatsvindt. Beslissingen die in het begin van het project worden genomen zijn hierdoor volgens Bertijn bepalend voor het eindresultaat en omdat in de acquisitiefase er juist nog veel invloed uitgeoefend kan worden geeft dit de noodzaak van risicomanagement aan. Afhankelijk van de mate waarin een projectontwikkelaar risico’s neemt of hiertoe gedwongen wordt, zal een projectontwikkelaar een inschatting moeten maken omtrent de risico’s die men redelijkerwijs zou kunnen verwachten in de planontwikkeling-, verkoop- en realisatiefase. De risicoverdeling komt vervolgens in de overeenkomst tot uiting door middel van opschortende en ontbindende voorwaarden, maar ook door het maken van afspraken over risico’s. Kuijpers (2006b) formuleerde dit heel toepasselijk als volgt: “Onderhandelen gaat niet zozeer om het verdelen van geld, maar om het verdelen van risico’s ”. Met betrekking tot een ontwikkelpositie wenst een ontwikkelaar vanuit risico overweging voldoende juridische zekerheid te verkrijgen zonder direct de grond af te nemen. Dit is mogelijk door bij de koop – dit is het afsluiten van een ontwikkelovereenkomst – overeen te komen dat de grond pas wordt afgenomen indien er aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Op deze manier weet de projectontwikkelaar het moment van koop en het moment van (juridische) levering via de notaris te scheiden. Indien een projectontwikkelaar vrij is in het moment van afnemen van de grond zal hij pas afnemen indien een bepaald percentage verkocht of verhuurd is. In de praktijk is dit natuurlijk lang niet altijd mogelijk en kan dit zorgen voor een aanzienlijk spanningsveld met de verkopende partij (grondeigenaar). De meest vergaande vorm van zekerheid en veelal ook de risicovolste is de directe aankoop van een ontwikkelpositie. De minst vergaande vorm is het tekenen van een ontwikkelovereenkomst waarin tegen een vooraf overeengekomen prijs of methode van prijsbepaling de grond pas wordt geleverd indien aan een aantal voorwaarden van de projectontwikkelaar wordt voldaan.


24

2.4.6

Ontwikkelvoorstel en -besluit

Het ontwikkelvoorstel kan worden beschouwd als een afrondend document aan het einde van de acquisitiefase en markeert het begin van de ontwikkelingsfase (Nieman en Nozeman, 2008). In de praktijk worden er verschillende benamingen voor dit document gebruikt zoals aankoopnotitie, ontwikkelingsvoorstel, ontwikkelingsexposé e.d. Beslissers besluiten op basis van zo’n document tegen welke condities een ontwikkelpositie geacquireerd kan worden. Het document is een resumé van andere onderzoeken en rapporten uit de haalbaarheidsonderzoek aangevuld met een stevige financiële beschouwing die moet resulteren in een antwoord op de vraag of het project voldoende draagvlak en rendement genereert. Volgens Dekker (2005) wordt in een investeringsvoorstel het programma, de verwachtingen met betrekking tot de opbrengsten en kosten, de doorlooptijd en van welke risico’s er nog sprake is, weergegeven. Nieman en Nozeman (2008) menen dat een investeringsvoorstel informatie bevat over het voorlopige programma, planning, geschatte kosten en opbrengsten, wijze van financiering en de aard en omvang van risico’s. Bij het nemen van een ontwikkelbesluit staat een projectontwikkelaar voor de beslissing definitief te investeren in een project en wordt hij geconfronteerd met een beslissing onder onzekerheid. Tijdens de acquisitiefase kan hij hier meer duidelijkheid en zekerheid over krijgen door het volgen van de risicomanagementcyclus3 (Gehner, 2003, Bertijn, 2008). De besluitvorming van het ontwikkelbesluit kan het beste worden gevat in het besluitvormingsproces zoals afgebeeld in figuur 8. Figuur 8: Besluitvorming van het ontwikkelbesluit (Bron: Gehner, 2003; eigen bewerking)

Na het doorlopen van de risicomanagementcyclus zal er een aantal risico’s overblijven die de projectontwikkelaar op waarde dient te schatten zodat hij op een verantwoorde en weloverwogen wijze een bieding kan doen op een ontwikkelpositie. Bij deze beslissing dient hij een afweging te maken tussen het verwachte rendement en de risico’s die hij neemt. Omdat het financieel potentieel van een acquisitie van doorslaggevend belang is, dient een ontwikkelvoorstel inzicht geven in het ontwikkelresultaat en risicoprofiel van het mogelijke project. Op basis van het ontwikkelvoorstel wordt de uiteindelijke ‘go’ of ‘no go’ beslissing genomen. Indien een acquisitie van een ontwikkelpositie succesvol wordt afgerond kan er gestart worden met de daadwerkelijke planontwikkeling. 2.5 CONCLUSIE In dit hoofdstuk is de positie van projectontwikkeling beschouwd vanuit een integraal perspectief van de vastgoedketen. Projectontwikkeling blijkt de schakel tussen de gronden de nieuwbouwmarkt. Voorwaarde hiervoor is dat een ontwikkelaar beschikt over een ontwikkelpositie of ontwikkelrecht op grond. Een ontwikkelrecht bestaat uit het recht om ruimtelijke en bestemmingstechnische transformatie te realiseren en is zodoende gekoppeld aan een politieke en bestuurlijke context. Doel van een projectontwikkelaar is waarde toe te voegen aan grond door er objecten te ontwikkelen of te herontwikkelen. De projectontwikkelaar is hierbij bereid om voor eigen rekening en risico te investeren en vervult een spilfunctie in de ontwikkeling. Onder de risicomanagementcyclus wordt verstaan het proces van analyseren, reageren en beheersen van risico’s en komt in het volgende hoofdstuk aan de orde.

3


25

In dit onderzoek zijn de volgende fases van projectontwikkeling onderscheiden: acquisitie, planontwikkeling en verkoop en realisatie. Gedurende het proces neemt de zekerheid toe, flexibiliteit meestal af en de investeringskosten toe. Hierdoor wordt de drempel om uit het project te stappen steeds groter. Beheersing van de projecten vindt plaats door middel van de fasering. Om door te mogen naar de volgende fase dient er goedkeuring te worden verkregen. De volgende beslissingen zijn daarbij mogelijk: ‘go’, ‘no go’ of ‘go elsewhere’. Een zeer belangrijk moment voor projectontwikkelaars is het moment van definitief vastleggen een ontwikkelpositie. Dit moment wordt beschouwd als het einde van de acquisitiefase en wordt bewerkstelligd door het sluiten van een ontwikkelovereenkomst. Verondersteld wordt dat de aankoopprijs en –voorwaarden in een ontwikkelovereenkomst worden vastgelegd. Het sluiten van een ontwikkelovereenkomst is een zeer belangrijke beslissing omdat deze niet of nauwelijks omkeerbaar is. Daarnaast geldt dat hoewel het afbreukrisico van een ontwikkelaar in de acquisitiefase beperkt is, dit niet geldt voor de risico’s die hij neemt bij het overeenkomen van een ontwikkelovereenkomst. Projectontwikkelaars dienen dan ook heel goed stil te staan bij deze investeringsbeslissing. In de acquisitiefase wordt de haalbaarheid vanuit verschillende invalshoeken in een relatief korte tijd onderzocht. De financiële haalbaarheid blijkt hierbij van doorslaggevend belang te zijn. We onderscheiden hierbij twee soorten berekeningen voor het bepalen van de grondwaarde van een ontwikkelpositie en daarmee te hanteren risico-opslag. Indien de haalbaarheid wordt aangetoond kan dit leiden tot een ontwikkelvoorstel waarin aannames worden gedaan over toekomstige parameters in de planontwikkelingsfase en verkoop- en realisatiefase die nog onzeker zijn. Voordat de beslissing genomen wordt om te investeren is het daarom verstandig inzicht te hebben welke risico’s een rol spelen en welke impact ze kunnen hebben op het toekomstige projectresultaat. Het risico bestaat namelijk dat door onzekere omstandigheden het resultaat van het project verdampt of zelfs leidt tot verliezen. Risicomanagement is daarom noodzakelijk bij het sluiten van een ontwikkelovereenkomst. In het volgende hoofdstuk worden hier daarom verder op ingegaan.


26

3

RISICOMANAGEMENT

In het vorige hoofdstuk is geconcludeerd dat risicomanagement in de acquisitiefase van wezenlijk belang en noodzakelijk is. In paragraaf één wordt daarom begonnen met een beschrijving van het proces van risicomanagement, een proces van analyseren, reageren en beheersen van risico’s. Risicoanalyse bestaat uit het identificeren en kwantificeren van risico’s. In paragraaf twee wordt ingegaan op de verschillende technieken om risico’s te identificeren. Na het beschouwen van de verschillende identificatietechnieken wordt er in paragraaf drie getracht een antwoord te geven op de eerste deelvraag: Welke ontwikkelrisico’s zijn er te onderscheiden bij het ontwikkelen in BBG? Zoals eerder gezegd zal er een aantal risico’s overblijven die voor rekening en risico van de projectontwikkelaar zijn In paragraaf vier worden daarom de meest gebruikte technieken om risico’s te kwantificeren uitgelegd om vervolgens in paragraaf vijf een antwoord te geven op de tweede deelvraag: Op welke manier kunnen risico’s worden gekwantificeerd worden in een risico-opslag bij het doen van een investeringsvoorstel voor de acquisitie van een ontwikkelpositie? Tenslotte wordt dit hoofdstuk afgesloten met het formuleren van een aantal verwachtingen voor het praktijkonderzoek. 3.1

3.1.1

RISICOMANAGEMENT

Risico en onzekerheid

Wanneer is er sprake van een risico? Feitelijk pas indien een situatie zich voordoet die niet is voorzien. Een behandeltermijn van een bouwaanvraag is niet te aan te merken als risico. Immers de behandeltijd is bekend. Een bezwaar dat aanhangig wordt gemaakt, is echter wel een risico. Het begrip risico is een uitvoerig besproken onderwerp in de literatuur. Volgens Koele en Van der Pligt (1993) bestaat het begrip risico in diverse definities uit een waarde- en waarschijnlijkheidscomponent. De waardecomponent bestaat uit het effect of gevolg van een gebeurtenis op het gewenste resultaat en de waarschijnlijkheidscomponent uit de kans dat dit effect optreedt (Gehner, 2003). In formulevorm ziet dit er als volgt uit: Risico = kans x effect Hierbij dient er niet alleen uit te worden gegaan van negatieve effecten maar ook van positieve afwijkingen op het resultaat, aldus Raftery (1994). De Jong (1992) merkt op dat gelopen risico’s in principe altijd terug te voeren zijn op de financiële consequenties voor een project. Kuipers (2006) heeft een aantal kenmerken beschreven van risico’s. Deze kenmerken gecombineerd met de opmerking van Raftery leidt tot de volgende kenmerken van risico: heeft betrekking op gebeurtenissen in de toekomst; kan ‘upwards’ of ‘downwards’ effect hebben; kan meestal in geld uitgedrukt worden; heeft te maken met onzekerheden en inschattingen. De bovenstaande kenmerken kunnen in de volgende definitie van risico worden samengevat: Een onzekere gebeurtenis of conditie die, als hij optreedt, mogelijk een positief of negatief effect heeft op de rendementsdoelstelling van een project. Krabben (2006 ) maakt verder een onderscheid tussen zuivere risico’s en speculatieve risico’s. Onder een zuiver risico verstaat men een risico met alleen een kans op verlies zoals bijvoorbeeld de kans op sanering. In principe zijn dit soort risico’s te verzekeren. Speculatieve risico’s, ook wel ondernemingsrisico’s genoemd, worden gezien als risico’s die inhouden dat er een ofwel een kans op een positief ofwel een kans op een negatief gevolg is. Marktontwikkeling is een voorbeeld van een speculatief risico. Master Thesis Onno van Denzen

27

Tot slot worden risico’s en onzekerheden vaak in één adem genoemd. Byrne (1996) maakt een onderscheid op basis van de mate van kwantificeerbaarheid. Het begrip risico wordt opgemerkt als een gebeurtenis die voorspelbaar en modelleerbaar is. Terwijl onzekerheid wordt gekenmerkt als een gebeurtenis die onvoorspelbaar en niet modelleerbaar is. Gehner (2003) merkt op dat het onderscheid tussen risico en onzekerheid niet geschikt is voor projectontwikkeling. Projectontwikkelaars operen namelijk bij uitstek in een dynamische en onzekere omgeving. Xu (2002) stelt dat het onderscheid slechts nuttig is in conceptuele zin en niet in praktische zin en merkt daarbij op dat onzekerheid verwant is aan alle variabelen die effect hebben op het gewenste resultaat.

3.1.2

Risicomanagement

Risicomanagement kan worden omschreven als het systematische proces van analyseren, reageren en beheersen van risico’s. Vanuit het perspectief van een projectontwikkelaar is het doel van risicomanagement het systematisch beheersen van de risico’s die invloed hebben op het rendement. Volgens Gehner (2003) zit de toegevoegde waarde van risicomanagement in het feit dat het objectieve beslissingsondersteunende informatie kan bieden, zodat er niet alleen wordt beslist over rendementsverwachting maar ook op basis van het risicoprofiel (Gehner, 2003). In figuur 9 is de risicomanagementcyclus weergegeven. Na het analyseren van de risico’s volgt de risicorespons en risicobeheersing, hetgeen kans biedt te komen tot een vernieuwd risicoprofiel van een ontwikkeling. Figuur 9: risicomanagement cyclus (Bron: Gehner, 2003, eigen bewerking)

Omdat projecten in beweging blijven, risico’s door de tijd ingehaald kunnen worden, afgenomen kunnen zijn door beheersmaatregelen of omdat nieuwe risico’s de kop op kunnen steken is risicomanagement een cyclisch en continu proces. Risicomanagement kan overigens plaatsvinden op het niveau van de organisatie, de portefeuille en het project. Dit onderzoek heeft met name betrekking op projectniveau.

3.1.3

Risicoanalyse

Het doel van risicoanalyse is risico’s inzichtelijk maken en de omvang ervan vast stellen (Uittenbogaard, 1997). Gehner (2003) onderscheidt bij risicoanalyse twee stappen: Stap 1: Risico-identificatie en -kwalificatie Stap 1 bestaat uit het identificeren van de belangrijkste risico’s (risico-identificatie) om deze vervolgens te prioriteren aan de hand van risicokwalificatie. Het doel van risico-identificatie is het zo compleet mogelijk inventariseren van de risico’s van een project (Gehner, 2003). Hierbij dient er een onderscheid te worden gemaakt tussen de bron, de gebeurtenis en het effect van een risico. De bron bestaat uit omgevingfactoren van een project. Omgevingsfactoren bepalen de kans op een gebeurtenis, die een effect heeft op het rendement van project. Volgens Bertijn (2005) is het identificeren van risico’s moeilijker dan het lijkt omdat er bij een ontwikkeling zeer veel actoren en factoren betrokken zijn en elk project weer anders van aard is. Het resultaat van risico-identificatie is niet een uitputtende lijst van risico’s maar een lijst met daarop de belangrijkste geïdentificeerde risico’s (Kuijpers, 2006a).


28

Aan de hand van de risicokwalificatie wordt er een inschatting gemaakt van de kans en het effect van de geïdentificeerde risico’s. Op basis daarvan is het mogelijk vast te stellen welke risico’s als ‘eminent’ beschouwd dienen te worden. Dit zijn de risico’s die de grootste invloed hebben op het rendement van het project. Op basis van de mate van impact worden de geïdentificeerde risico’s geprioriteerd. Het resultaat van stap 1 is een lijst van geïdentificeerde risico’s die gerangschikt zijn naar mate van belangrijkheid. Stap 2: Risicokwantificering Risicokwantificering is het toekennen van een kans op een effect van een geïdentificeerd risico. Het effect kan worden uitgedrukt in verandering ten opzichte van de rendementeis. Dit kan in principe door afwijkingen in kosten, opbrengsten en tijd worden veroorzaakt. Afwijkingen in tijd kunnen vervolgens verder worden gemonetariseerd aan de hand van rente. Er bestaan verschillende technieken voor het kwantificeren van risico’s. In paragraaf 3.4 wordt hier nader op ingegaan.

3.1.4

Risicoanalyse en projectvoortgang

Uit het vorige hoofdstuk is bekend dat gedurende de voorgang van een project de informatievoorziening en zekerheden toenemen. Hierdoor neemt de nauwkeurigheid en betrouwbaarheid van risicoanalyse gedurende de rit toe. In de beginfase is er juist door het ontbreken van informatie en zekerheden sprake van veel onzekerheid. Naarmate de opgave van het project concreter wordt zal de onzekerheid en complexiteit rond een ontwikkelopgave afnemen (Zeegers, Ysbrandy, Ophem, 2006). In figuur 10 is de relatie tussen risicoanalyse en de projectvoortgang te zien. Figuur 10: fasen en risicoanalyse (Bron: Zeegers, Ysbrandy en Ophem , 2006; eigen bewerking)

Omdat in de beginfase van een project de informatievoorziening nog gering is, geeft Gehner (2003) aan dat in deze fase met name kwalitatieve analyses geschikt zijn bij risicoanalyse. Vervolgens neemt gedurende de voortgang van het project de hoeveelheid informatie toe, waardoor de betrouwbaarheid en bruikbaarheid van een kwantitatieve analyse toeneemt. Echter, de mogelijkheden tot het nemen van beheersmaatregelen neemt daarentegen af. Hierdoor wordt risicoanalyse steeds minder relevant gedurende de projectvoorgang omdat er geen invloed meer op risico’s uitgeoefend kan worden.

3.1.5

Risicorespons en -beheersing

Het doel van risicorespons- en beheersing is het beoordelen van de risico’s zodat een beslissing genomen kan worden over de gewenste beheersmaatregelen (Gehner, 2003). Er zijn vier verschillende risicoresponsies c.q. beheersmaatregelen te onderscheiden (Vermande en Spalburg, 1998): 1. Vermijdend: het totale risico voor het project wordt vermeden/uitgesloten door bijvoorbeeld het opnemen van ontbindingsclausules; 2. Reducerend: het risico wordt verminderd door kans en/of effect te verkleinen; 3. Overdragend: het risico wordt overdragen naar een partij die het risico het beste kan dragen; 4. Accepterend: risico’s kunnen worden geaccepteerd.


29

In figuur 11 zijn de vier typen respons in volgorde van afnemende effectiviteit weergegeven. Omdat de risicorespons overdragen effectiever is dan reduceren wijkt de figuur op dit punt af van de oorspronkelijke figuur. Risicobeheersing vindt plaats door middel van het bijhouden van de geïdentificeerde risico’s, de implementatie van maatregelen (de risicorespons) en de doelmatigheid hiervan. Zo kan een groot risico worden verkleind door maatregelen te nemen om dit risico te beheersen. Figuur 11: risicorespons (Bron: Vermande en Spalburg, 1998) Vermijden

Overdragen

Reduceren

Accepteren

Afnemende effectiviteit

De risicorespons van een projectontwikkelaar hangt voornamelijk af van de grootte van het risico en zijn bereidheid om risico’s te nemen (risicoattitude). Het is een algemeen verschijnsel dat besluitvormers meer risicomijdend gedrag gaan vertonen bij het in absolute zin groter worden van bedragen die gemoeid zijn met risico’s (Gehner, 2003). Raftery (1994) onderscheidt drie typen van risicoattitude: risicozoekend; risiconeutraal; risicomijdend. De bereidheid tot het nemen van risico’s hangt onder meer af van de mate waarin een onderneming het zich kan veroorloven geld te verliezen. Het maximale te verantwoorden risico dat een onderneming zou kunnen nemen hangt dus samen met de beschikbare buffer om verliezen op te kunnen vangen. Deze buffer heet in vaktermen het beschikbare weerstandvermogen en bestaat doorgaans uit het eigen vermogen en stille reserves (Twijnstra Gudde, 2002). Ten einde de financiële continuïteit van een onderneming te waarborgen, zorgt een interne solvabiliteitseis ervoor dat een deel van het weerstandsvermogen niet kan worden aangewend om risico’s op te vangen (figuur 12).

max. risicobedrag solv. eis

weerstandvermogen

Figuur 12: maximaal risicobeslag (Bron: Twijnstra Gudde, 2002)

Hoewel de risicoattitude verschilt per bedrijf, geven projectontwikkelaars de voorkeur aan het maximaliseren van hun rendement en het minimaliseren van hun risico’s. Grote risico’s - dit zijn risico’s met een grote kans en/of groot effect - komen hierdoor uiteraard eerder in aanmerking voor beheersing terwijl kleine risico’s – risico’s met een klein kans en/of een klein effect – eerder worden geaccepteerd. Deze risicorespons gecombineerd met het kwadrantenmodel4 levert figuur 13 op.

4

Effect

Figuur 13: risicorespons in het kwadrantenmodel (Bron: Gehner, 2003) Overdragen

Voorkomen

Accepteren

Reduceren

Kans

Het kwadrantenmodel wordt in de volgende paragraaf uitgelegd. Master Thesis Onno van Denzen

30

Naar aanleiding van bovenstaande en het gestelde in hoofdstuk 2 dat in de acquisitiefase al risicoverdeling plaatsvindt, dient een projectontwikkelaar bij elke acquisitie in het kader van risicobeheersing het onderstaande schema (figuur 14) te volgen. Figuur 14: risicobeheerschema bij acquisitie (Bron: Claes & Meerman, 1998)

De hierboven beschreven theorie suggereert dat ontwikkelaars vrij zijn in de keuze van beheersmaatregelen. De werkelijkheid ligt genuanceerder. In de praktijk is het voor een projectontwikkelaar vaak niet mogelijk bepaalde risico’s te vermijden of over te dragen. Dit is bijvoorbeeld het geval bij deelname aan een ontwikkelcompetitie waar in een ontwikkelovereenkomst de risicoverdeling reeds is voorgeschreven. Daarnaast kan het zo zijn dat een projectontwikkelaar tijdens onderhandelingen onder druk van de concurrentie min of meer gedwongen kan worden bepaald risico’s te accepteren. 3.2 RISICO-IDENTIFICATIETECHNIEKEN Bij risico-identificatie moet onderscheid gemaakt worden tussen bron, de gebeurtenis en het effect van een risico (Vermande en Spalburg, 1998). De bron van risico’s zijn te vinden de omgeving van het project (zie paragraaf 3.3.9). De omgeving bepaalt de kans op een gebeurtenis. De gebeurtenis bepaalt vervolgens het effect op het rendement van het project (Gehner, 2003). Het identificeren van risico’s is zoals al eerder gezegd van groot belang, zeker in de acquisitiefase. In deze fase wordt er namelijk een voorschot genomen op toekomstige risico’s die men redelijkerwijs zou kunnen verwachten tijdens de ontwikkeling van het project. Omdat elke vastgoedontwikkeling door haar aard en omgeving uniek is, verschillenen de risico’s per project. Het is daarom zaak dat voor elk project opnieuw een inventarisatie gemaakt wordt van de ontwikkelingsrisico’s. Het onderschatten of juist overschatten van risico’s kan leiden tot verkeerde beslissingen. Lesmeister (1997) merkt daarbij op dat bij het identificeren risico’s moeten worden herkend en erkend. Volgens


31

hem vereist dit in de praktijk redelijk veel kennis en ervaring. Er bestaan gelukkig diverse hulpmiddelen die vanuit verschillende invalshoeken bijdragen aan het opstellen van een zo’n compleet mogelijk lijst van projectrisico’s. De volgende methodieken voor het inventariseren van risico’s worden veel gebruikt: Checklist Dit is een lijst van risico’s die is opgesteld op basis van kennis en ervaring uit eerdere projecten. Het grote voordeel is dat het eenvoudig en eenduidig toe te passen is. Het grote nadeel is dat de checklist de risico’s herbergt van vorige projecten en niet die van komende. SWOT-analyse Een SWOT-analyse is een middel om sterke (strengths) en zwakke (weaknesses) punten van een toekomstig project in verband te brengen met kansen (opportunities) en bedreigingen (threats) uit de omgeving. Een SWOT-analyse is met name geschikt voor het in kaart brengen van omgevingsrisico’s zoals politieke, maatschappelijke en samenwerkingsrisico’s. Effect- of risicomatrix Dit is een matrix waarop de horizontale as de gezichtpunten staan die risico’s veroorzaken en op de verticale as de delen waarop de risico’s effect hebben. De matrix kan op basis van verschillende invalshoeken worden opgesteld. De bekendste effectmatrix is die waarbij op de horizontale as de verschillende risico’s staan en op de verticale as de investeringsvariabelen waarop de risico’s effect hebben. In tabel 4 is een voorbeeld te zien van een effectmatrix. Tabel 4: effectmatrix (Bron: Gehner, 2003)

Financieringsconstructie

•

Financieringsrente

Planning

•

•

•

•

RO-risico Aanbestedingsrisico

Huuropbrengsten

•

Grondindex

•

Bouwindex

Algemene kosten

•

Inflatie

Bijkomende kosten

Grondprijsrisico

Bouwkosten

Risico’s

Grondkosten

Investeringsvariabelen

Initiatiefkosten

EFFECTMATRIX

•

•

Str. Leegstandsrisico

•

Financieringsrisico

Het grootste nadeel van de checklist, SWOT-analyse en risicomatrix is dat ze geen rekening houden met de prioritering en impact van een risico. Bij het opstellen van een zogenaamd kwadrantenmodel kan hier wel rekening mee gehouden worden. Het opstellen van een kwadrantenmodel is een vorm van risicokwalificatie waar de kans en effect van de geïdentificeerde risico’s wordt beoordeeld (zie figuur 15). Aan de hand hiervan kunnen de (belangrijkste) risico worden geprioriteerd. Figuur 15: kwadrantenmodel (Bron: Gehner, 2003) Effect (E)

Kwadrant 3

Kwadrant 4

Kwadrant 1

Kwadrant 2

.

Kans (P) Master Thesis Onno van Denzen

32

3.3

3.3.1

ONTWIKKELRISICO’S

Complexiteit van ontwikkelen in bestaand bebouwd gebied

In de literatuur is er inmiddels het een en ander gezegd over het ontwikkelen in BBG. Het onderstaande is ontleend aan een uitgave van het Ruimtelijk Planbureau over stedelijke transformatie (Buitelaar, Segeren, Kronberger, 2008). Bij het ontwikkelen in bestaand bebouwd gebied is er sprake van een transformatieopgave. Deze locaties voldoen om welke reden dan ook niet meer aan de hedendaagse maatstaven en dienen daarom getransformeerd te worden. Bij een transformatieopgave kan er sprake zijn van sloop van het bestaande en vervolgens nieuwbouw, herbestemming door middel van vernieuwbouw en transformatie of een combinatie van beide. Er zijn grofweg twee soorten transformatieopgaven te onderscheiden, de functieverandering en de herstructurering. Functieverandering heeft veelal betrekking op ingesloten geraakte locaties die hun functies verliezen en daardoor plaats moeten maken voor veelal woningbouw. Herstructurering betreft locaties die niet meer voldoen aan de eisen van deze tijd en die opnieuw worden ingericht voor dezelfde functie. In de praktijk komen er veel mengvormen van beide soorten transformatieopgaven voor. Zoals al eerder gezegd, is het nodig grond (en opstallen) in bezit te hebben of ten minste de rechten daarvoor te hebben om ergens te kunnen transformeren. Oorspronkelijke eigenaren willen of kunnen vaak niet meewerken aan transformatieopgaven. Gemeenten en projectontwikkelaars nemen deze verantwoordelijkheid. Zij trachten deze positie te verwerven en worden mogelijkerwijs tijdelijk eigenaar van de grond voor de duur van het ontwikkelingstraject. In bestaand bebouwd gebied is het gecompliceerder om grond te verwerven dan op uitbreidingslocaties. De verwervingskosten in bestaand bebouwd gebied zijn hoog door de relatief hoge verwervingsprijzen en soms langdurige verwervingstrajecten. Zoals bekend ligt het initiatief voor stedelijke transformatie steeds vaker bij private partijen en steeds minder bij de gemeente. Toch is stedelijke transformatie niet altijd mogelijk zonder hulp van de gemeente. Projectontwikkelaars beschikken bijvoorbeeld niet over juridisch instrumentarium om eigenaren te dwingen de grond te verkopen. Een gemeente beschikt echter over een publiekrechtelijk grondbeleidsinstrumentarium, zoals voorkeursrecht en onteigening, waarmee ze eigenaren kunnen dwingen grond en of opstallen te verkopen. Volgens Bleyser (2002) zijn er in financieel opzicht veel verschillen tussen bouwen in de wei en in de stad. Volgens hem is de voorbereidingstijd en looptijd van projecten in de stad twee maal zo lang en twee maal zo onzeker, en is bouwrente en liquiditeit een factor vier problematischer. Volgens Wijnbelt (2001) zijn de risico’s bij herstructurering groter omdat er sprake is van een complexe uitgangssituatie door bestaande bebouwde e omgeving, complexere plan- en besluitvorming, betrokkenheid van veel partijen en het vaak minder goede imago en investeringsklimaat. Slokker Bouwgroep (2001) stelt in een bedrijfspublicatie dat ontwikkelen en bouwen binnen de bestaande leefomgeving het uiterste vergt van inventiviteit, planning, coördinatie en logistiek. Er wordt in kleinere aantallen gebouwd. De omgeving heeft in tegenstelling tot vroeger grote invloed op het ontwerp en de gewenste opleverdatum. Goede communicatie is uiterst belangrijk, met kopers, omwonenden, bedrijfsleven, winkeliers en andere belanghebbenden. Bouwen in bestaande omgeving brengt nu eenmaal onvermijdelijke overlast met zich mee. Kortom, de complexiteit van hedendaags ontwikkelen in bestaand bebouwd gebied is groot door de karakteristieken hiervan.

3.3.2

Risicocategorieën

Het projectontwikkelingsproces wordt gekenmerkt door een veelzijdigheid van mogelijke risico’s (Van Dijk, 2006). Hoewel Van Dijk van mening is dat in de literatuur de categorisatie van risico’s in grote mate overeen komt, komt dit niet overeen met de projectmanagement categorieën (geld, tijd en kwaliteit) van De Jong (1992) en de algemene categorisatie in beïnvloedbare en niet-beïnvloedbare risico’s. Gehner e.a. (2006) merkt op dat er in de literatuur geen uitputtende lijst te vinden is. Gehner (2003), Kuipers (2006) en Lesmeister (1997) hebben ieder getracht een zo volledig mogelijk overzicht van risico’s op te stellen. In de literatuur is echter geen eenduidige, gestructureerde en uitputtende lijst Master Thesis Onno van Denzen

33

te vinden van ontwikkelrisico’s. Dit onderzoek sluit zich zo veel mogelijk aan bij het overzicht van Lesmeister, zoals weergegeven in tabel 5 met dien verstande dat het renterisico onderdeel uit kan maken van iedere categorie. Interne risico’s zoals vertrek van expertise om het project tot een succes te maken, worden buiten beschouwing gelaten. Tabel 5: Risico’s projectontwikkeling (Bron: Van Dijk, 2006)

Niet alle risico’s zijn relevant voor elk project, aldus Lesmeister. In de volgende paragrafen worden deze risico’s beschreven vanuit het perspectief van een projectontwikkelaar die in bestaand bebouwd gebied ontwikkelt. Daarnaast worden tevens mogelijkheden aangedragen voor het beheersbaar maken van risico’s. Bij het opstellen van de risicoparagrafen is er gebruik gemaakt van literatuur van AkroConsult (1999), De Boer (2001), Van Dijk (2006), Fronik (2007), Lesmeister (1997), Van der Voordt (2007) en Wijnbelt (2001). Complexiteit blijkt een rode draad te zijn bij het ontwikkelen in bestaand bebouwd gebied.

3.3.3

Planontwikkelingsrisico’s

Het planontwikkelingsrisico bestaat uit de onzekerheid dat tijdens de planontwikkeling allerlei wijzigingen in voortgang, programma en begroting voordoen die afwijken ten opzichte van het oorspronkelijke plan. Het planontwikkelingsrisico bestaat uit de volgende deelrisico’s: Afbreukrisico Dit risico is de kans dat de ontwikkelpositie verloren gaat en het project geen doorgang vindt. Eerder is al uitgelegd dat het voor een projectontwikkelaar haast ondoenlijk is om tijdens de planontwikkeling de stekker er uit te trekken. Een ontwikkelcontract kan uiteraard wel van rechtswege worden ontbonden door partijen. Afbreuk kan inhouden dat alle voorinvesteringen inclusief aanbetaling verloren kunnen gaan en lopende verplichtingen afgekocht moeten worden inclusief eventuele boetes. Planwijzigingsrisico Dit risico is de kans dat tijdens de planontwikkeling blijkt dat er wijzigingen in het programma en planning moeten worden doorgevoerd ten opzichte van het oorspronkelijke plan. Deze wijzigingen hebben gevolgen voor de kosten en opbrengsten van het project. Fronik (2007) heeft in zijn onderzoek naar de stagnatie van complexe locatieontwikkeling een positief verband aangetoond tussen de mate van complexiteit van de ruimtelijke opgave en de mate waarin het project vertraagt in tijd. Door de complexiteit van het ontwikkelen in BBG is de kans op stagnatie groot, waardoor de doorlooptijd lang wordt. Een voorbeeld hiervan zou kunnen zijn dat er in het oorspronkelijke plan onvoldoende rekening gehouden is met bepaalde complexiteit. Pas later in de ontwerpfase komen de onmogelijkheden van het plan naar boven met als gevolg vertraging en planaanpassing. Vertraging uit zich onder andere in renteverliezen.


34

Begrotingsrisico bijkomende kosten/opbrengsten De kans dat de begrootte bijkomende kosten/opbrengsten afwijken van het oorspronkelijke investeringsvoorstel. Onder dit risico vallen ook afwijkingen ten opzichte van de ingecalculeerde renteparameters en subsidies

3.3.4

Grondexploitatierisico’s

Het grondexploitatierisico bestaat uit de onzekerheid over kosten en opbrengsten van de exploitatie van de grond vanaf verwerving tot aan bouwen woonrijpe staat. Het grondexploitatierisico wordt in de volgende deelrisico’s opgedeeld: Verwervingsrisico Dit is de kans dat niet alle benodigde posities die nodig zijn voor realisatie van het plan tijdig verkregen worden dan wel behoorlijk afwijken van het ontwikkelvoorstel. Andere ontwikkelaars kunnen bijvoorbeeld een positie innemen die met een alternatief plan voor dat deel van de locatie kunnen komen met als gevolg dat de grondpositie niet of niet onder de gewenste voorwaarden verkregen wordt. Inmiddels is bekend dat de verwervingskosten van bestaand bebouwd gebied relatief hoog zijn ten opzichte van een uitleglocatie. Daarnaast bestaat de te transformeren locatie vaak uit meer dan één perceel en zijn niet alle eigenaren bereid mee te werken. Om een locatie toch te transformeren heeft een ontwikkelaar of gemeente relatief meer grondverwervingen nodig dan bij een uitleglocatie. Indien bepaalde percelen niet verworven kunnen worden, is men gedwongen het plangebied te verkleinen, percelen met soms bestaande bebouwing in te passen in het plangebied of mogelijkerwijs het plan gefaseerd te ontwikkelen. Tijdelijke exploitatie risico Dit is de kans dat de kosten en opbrengsten van de tijdelijke exploitatie van de grond en of opstallen afwijkt van hetgeen begroot was in het investeringsvoorstel. Indien de huurinkomsten wegvallen betekent dit vaak dat de financieringslasten van de aankoop niet gedekt worden. Onder dit risico wordt eveneens verstaan dat een deel van een verwerving (bestaande bebouwing), dat geen onderdeel uit zal gaan maken van de ontwikkeling, niet tegen de verwachtte prijs kan worden doorverkocht. Afnameplicht risico De verkopende partij kan met de ontwikkelaar een grondafname verplichting overeenkomen. De ontwikkelaar dient de grond dan op een bepaald tijdstip verplicht af te nemen tegen de vooraf overeengekomen grondprijs. Er bestaat een risico dat de stichtingskosten de verkoopprijzen overstijgen. Overigens zit er een grens aan het opleggen van deze verplichting. Indien de ontwikkelaar aantoonbaar kan maken dat het voortbestaan van zijn bedrijf in het geding komt, kan de afnameplicht worden vernietigd (Akro Consult, 1999). Dit verhaal gaat echter niet op bij het direct aankopen van bestaande opstallen ten behoeve van transformatie en wordt hierdoor risicovoller geacht. Slopen, bouwen woonrijp maken risico De kans dat de werkelijke kosten van het slopen, bouwen woonrijp maken afwijkt van het investeringsvoorstel. De ervaring leert dat de kosten voor het slopen, bouwen woonrijp maken over het algemeen redelijk goed zijn in te schatten. De grootste onzekerheid zit in de raming van de kostenstijgingen. Milieurisico De kans dat er onvoorziene kosten voortkomen uit wettelijke voorschriften op het gebied van grond en milieu. Denk hier bijvoorbeeld aan onvoorziene kosten ten gevolge van bodemverontreiniging. Bij het bouwrijp maken kan het voorkomen dat er verontreinigde grond wordt aangetroffen waarvan aard en omvang vooraf verkeerd ingeschat is. Deze posten kunnen van grote invloed zijn op het resultaat, met name het risico van hogere saneringskosten dan geraamd. Het is daarom verstandig hier vooraf zo goed mogelijk een beeld van te vormen door bijvoorbeeld het uitvoeren van gedegen (historisch) bodemonderzoek. Desalniettemin wordt er vaak pas volledig inzicht verkregen bij de daadwerkelijke Master Thesis Onno van Denzen

35

uitvoering. Omdat in bestaand bebouwd gebied de ondergrond veelal een lange historie kent, kan er hierdoor eerder sprake zijn van bodemverontreiniging dan bij een uitleglocatie. Onbekende kabels en leidingen of zelfs puinresten uit de Tweede Wereldoorlog kunnen worden aangetroffen. Hoewel het principe bij bodemsanering luidt dat de vervuiler betaalt, is dit in de praktijk een lastig verhaal. Een manier om dit risico af te dekken is door dergelijke risico’s eenzijdig bij de verkopende partij neer te leggen of door afspraken te maken over een maximum risicobedrag. Archeologische monumenten In bestaand bebouwd gebied kent de ondergrond vaak een lange historie waardoor er een gerede kans is dat er archeologische schatten kunnen worden aangetroffen in het ondergrondse. Volgens het mede door Nederland getekende verdrag van Malta betaalt de verstoorder in geval er een archeologisch monument wordt aangetroffen. Archeologische monumenten kunnen niet alleen leiden tot vertraging maar zelfs leiden tot stedenbouwkundige implicaties en hiermee de haalbaarheid van het project onder druk zetten. Vooraf afspraken hierover maken of dit risico afkopen bij de grondexploitant zijn voorbeelden van risicobeheersing.

3.3.5

Bouwrisico’s

Bestaand bebouwd gebied leent zich goed voor het ontwikkelen en bouwen in hoge dichtheden. Overigens door de relatief hoge verwervingskosten in bestaand bebouwd gebied is men vaak ook genoodzaakt de opbrengsten te verhogen door de woningdichtheid op te schroeven. De hoge verwervingskosten sturen in zekere zin de ontwikkeling. Verdichten leidt in praktische zin tot het bouwen van meer appartementen en minder grondgebonden woningen. Dit zorgt voor een ingewikkelder bouwvorm (hoogbouw) in combinatie met relatief dure (semi) ondergrondse parkeervoorzieningen. Het bouwrisico bestaat hierdoor uit veel onzekerheid over de kosten en duur van het bouwproces bij het bepalen van de uitgangspunten in het ontwikkelvoorstel. Aan het begin van de ontwikkeling kan er slechts worden gewerkt met een grove kostenraming. Definitieve bouwkosten zijn vaak pas bekend bij gunning van de bouw aan een aannemer en zelfs daarna kunnen de bouwkosten door onvoorziene omstandigheden en meer- en minderwerk afwijken. Het bouwrisico bestaat uit de volgende deelrisico’s: Prijsrisico Dit is de kans dat de bouwkosten bij gunning afwijken van de begrote bouwkosten. De prijs is afhankelijk van de bouwconjunctuur, de heersende loon- en materiaalprijzen en de concurrentie op de bouwmarkt (De Jong, 1992). Hoewel de bouwkosten op zichzelf redelijk in te schatten zijn, zorgt de onzekere ontwikkeling van de bouwprijzen in de tijd voor een extra dynamiek. Over het algemeen wordt gezegd dat de stijging van bouwprijzen parallel loopt met de inflatie. De afgelopen jaren is echter gebleken dat de bouwprijzen veel harder zijn gestegen dan de inflatie. Schaarste aan materialen en het tekort aan mankracht zijn hier waarschijnlijk voor een groot deel debet aan alsmede strengere bouwwetgeving. Ontwerprisico Dit is de kans dat er door hiaten in het ontwerp meer- of minderwerk ontstaat. Hiaten moeten dikwijls in alle haast in het werk worden opgelost, heeft een kostprijsverhogend effect en zorgt voor het nodige tijdverlies. Bouwtijdvertragingsrisico Dit is de kans dat de werkelijke bouwtijd afwijkt van de uitgangspunten van het investeringsvoorstel. Langere bouwtijden leiden tot renteverliezen en eventuele schadeclaims. Projectontwikkelaars trachten deze risico’s af te wentelen op aannemers. Een mogelijkheid om bouwrisico’s te reduceren is door in een vroegtijdig stadium al samen te werken met een aannemer in bouwteamverband. Echter, aannemers kunnen en willen doorgaans niet op basis van slechts summiere ontwerpuitgangspunten bouwrisico’s volledig overnemen van ontwikkelaars. Indien ze dit wel willen Master Thesis Onno van Denzen

36

doen, wordt zeker niet de meest economische prijsaanbieding gehaald. Een aannemer zal hiervoor namelijk een extra (risico)premie in rekening brengen.

3.3.6

Afzetrisico’s

Het afzetrisico bestaat uit de onzekerheid over de opbrengsten ten opzichte van het investeringsvoorstel. Door de lange tijd tussen start planontwikkeling en start verkoop is er onzekerheid over de marktsituatie bij verkoop. Een gedegen marktvisie over een bepaald gebied is hierbij van groot belang. De ontwikkeling van de koopkracht, de hoogte van de hypotheekrente, het aanbod van concurrerende nieuwbouw en de inflatie spelen een rol bij de opbrengst van een project. Het afzetrisico wordt verdeeld in de volgende deelrisico’s: Marktwijzigingen Dit is de kans dat de ingeschatte verkoopprijzen afwijken van de werkelijke verkoopprijzen. Dit kan met name een rol spelen bij het wat duurdere segment. Afzetsnelheid (en voorverkoop) De kans dat de snelheid van verkoop afwijkt van hetgeen is ingeschat. De afzetsnelheid heeft invloed op de rentekosten van het project. Met name bij projecten met een lange bouwtijden door diepe ondergrondse parkeerkelders valt het niet mee om vooraf projecten te verkopen. Vaak kan er pas gestart worden met de verkoop bij start van de bouw van een parkeerbak. Hierdoor zijn er beduidend grotere risico’s en is de afzetsnelheid van groot belang voor de financiering. Bouwplicht Contractueel kan een gemeente een ontwikkelaar verplichten over te gaan tot realisatie zonder voorverkoop. Dit wordt bouwplicht genoemd. Bij het verkrijgen van een bouwvergunning zal er dan op risico worden gestart met de bouw. Bij het in gebreke zijn zal de gemeente een boete vorderen. Overigens zit er een grens aan het opleggen van een bouwplicht. Indien de bouwprijzen sterk stijgen en de verkoopprijzen inzakken, kan de rechter op grond van redelijkheid en billijkheid niet verwachten dat de bouwplicht nagekomen dient te worden (Akron Consult, 1999). Het afzetrisico kan worden beperkt door de grond pas af te nemen en te starten met de bouw als een bepaald voorverkooppercentage is gehaald. Op deze manier wordt een groot deel van het risico bij de grondeigenaar neergelegd. Met name private eigenaren, die direct hun eigendom wensen te verzilveren, voelen hier weinig voor. Indien het lastig in woningen vooraf te verkopen, is het verstandig indien dit mogelijk is gefaseerd te bouwen door te starten met bijvoorbeeld huurwoningen.

3.3.7

Procedurele risico’s (RO-risico’s)

Het procedurele risico bestaat uit de onzekerheid over de uitkomst van de nog te volgen ruimtelijke ordeningsprocedures. Een gemeente is verantwoordelijk voor het doorlopen van de benodigde ruimtelijke ordeningsprocedures. Van een gemeente wordt een inspanningsverplichting verlangt dat zij zich maximaal in zal spannen om de benodigde ruimtelijke ordeningsprocedures te doorlopen. Garanties kan zij echter niet afgeven. Een gemeente is verplicht haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheden in ogenschouw te nemen. Een ontwikkelpositie in bestaand bebouwd gebied heeft vaak nog niet de bestemming die noodzakelijk is voor de realisatie van de opgave. In combinatie met de bestaande omgeving zorgt dit voor een kluwen aan wetgeving en ingewikkelde besluitvormingsprocedures. Denk hierbij aan ruimtelijke ordeningsprocedures, beperkingen door privaat- en publiekrechtelijke zaken, ingewikkelde wetgeving op het gebied van luchtkwaliteit, geluid- en geurhinder etc. Daarnaast oefent de bestaande omgeving grote invloed uit op de planontwikkeling. Bestemmingsplan- en bouwvergunnings-procedures bieden burgers en bedrijven namelijk veel inspraak met eventueel enorme gevolgen voor het project. In dichtbevolkt gebied is er een grote kans op bezwaren, schorsingsverzoeken of beroepsprocedures, die tot aanpassingen en vertragingen leiden van het plan. De invloed van omwonenden is de laatste Master Thesis Onno van Denzen

37

decennia toegenomen. Omwonenden worden steeds meer een bepalende factor bij ontwikkelingsmogelijkheden, zeker bij binnenstedelijke ontwikkelingen. Met name hoogbouw, vanwege de schaduwwerking, kan een hekel punt zijn. Ontwikkelaars dienen dan ook een pro-actieve houding ten opzichte van belangengroepen in te nemen. Als er onvoldoende draagvlak is kunnen belangengroeperingen het project door middel van bezwaar- en beroepsprocedures enorm vertragen. Dit risico is te beheersen door af te spreken in dergelijke situaties met elkaar in gesprek te gaan en tot een voor alle partijen aanvaardbare oplossing te komen.

3.3.8

Politieke risico’s

Dit is het risico dat als gevolg van politieke besluitvorming of nieuwe verkiezingen het project schade ondervindt in de vorm van bijvoorbeeld vertraging, planwijziging of het wegvallen van subsidies. Met name gemeenteraadsverkiezingen kunnen grote raad- en collegewijzigingen tot gevolg hebben, waardoor het gemeentelijk beleid een totaal andere kleur krijgt. Dergelijke risico’s kunnen leiden tot forse wijzigingen tot zelfs afbreuk van het plan en aangezien de waarde van de grond wordt bepaald door de mogelijke planologische bestemming, kan dit aanzienlijke consequenties hebben voor het projectresultaat. Politiek ‘commitment’ is daarom van zeer groot belang. Volgens Fronik (2007) blijkt het welslagen van een project afhankelijk van draagvlak in de gemeenteraad en één of enkele wethouders welke bereid zijn een project te trekken. Politieke verdeeldheid ontstaat met name bij aanwending van publieke middelen en mogelijk verband houdende budgetoverschrijdingen.

3.3.9

Belangrijkste risico’s

Bij het nemen van een investeringsbeslissing is er grote onzekerheid over een groot aantal investeringsvariabelen. Bronnen van onzekerheid bevinden zich in de gehele projectomgeving. De projectomgeving is weergegeven in figuur 16 en bestaat uit de externe omgeving van het project, het project zelf en de eigen organisatie van de projectontwikkelaar. Onder de externe omgeving van een project vallen macro-economische variabelen zoals conjunctuur, wet en regelgeving, maatschappelijke ontwikkelingen en dergelijke. De mate van beïnvloedbaarheid van bronnen is bepalend voor de mate van beheersing van risico’s. Op basis van de mate van beïnvloedbaarheid is er sprake van beïnvloedbare en niet-beïnvloedbare risico’s. Figuur 16: projectomgeving (Bron: Krabben , 2006)

Het economische klimaat is een voorbeeld van een verzameling van niet te beïnvloeden risico’s die een zeer belangrijke invloed hebben op het afzetrisico van een project. In economisch mindere tijden kan de werkloosheid oplopen en kunnen ontwikkelingen en investeringen in vastgoed op de lange termijn worden geschoven. De financieringsruimte van spelers op de markt kan verkleinen indien de rente stijgt. Daarnaast is het zo dat afnemers in economisch moeilijkere tijden minder makkelijk beslissingen nemen waardoor verkoop of verhuur langer duurt. Veranderingen in politieke opvattingen, veranderende wetgeving, bezwaarmakers zijn allen voorbeelden van nauwelijks te beïnvloeden risico’s met uiteenlopende (indirecte) effecten. Hierdoor zijn ze moeilijk te beheersen. Bouwrisico’s, milieurisico’s, ontwerprisico’s, planontwikkelingsrisico’s e.d. zijn risico’s die daarentegen wel beïnvloedbaar zijn en daardoor beheersbaar. Onderzoek van Gehner e.a. (2006) wijst uit dat Master Thesis Onno van Denzen

38

projectontwikkelaars niet te beïnvloeden risico’s als de belangrijkste risico’s zien omdat ze niet te managen zijn en veel indirecte effecten kunnen bevatten. Resumerend kan geconcludeerd worden dat er een onderscheid is te maken tussen beheersbare en niet-beheersbare risico’s. Niet beheersbare risico’s worden gezien als de grootste risico’s omdat ze niet te beïnvloeden zijn.

3.3.10 Risicoschema Naar aanleiding van beschrijving van de risicoparagrafen kan er een risicoschema worden opgesteld (zie tabel 6). Het risicoschema geldt trouwens niet specifiek en alleen voor BBG. Echter, de eigenschappen van BBG zorgt ervoor dat er sprake is van een groter risico doordat met name de kans op een risico groter is dan gemiddeld. Dit is ook de reden dat het milieurisico als aparte categorie is opgenomen in plaats van onder de categorie grondexploitatierisico. Tabel 6: Risicoschema BBG

Risicocategorie

Verhoogd risico door

Beheersen

Milieu risico

Archeologisch gebied

Bouwrisico

Kans op vervuiling Ingewikkelde bouwvorm

Uitvoeren archeologisch onderzoek en vooraf afspraken maken met bevoegd gezag Uitvoeren gedegen bodemonderzoek Risico bij aannemer leggen, samenwerking aannemer opzoeken of gebruik maken van bouwkostenadvies Uitvoeren grondmechanisch onderzoek Inspanningsverplichting gemeente en maken van flexibele afspraken Veelvuldig informeren en overleggen Begeleiding externe expertise

Ondergronds parkeren Geen passend bestemmingsplan Hardnekkige bezwaarmakers Complexe procedures / ondeskundigheid ambtenaren Politiek risico Onvoldoende politiek draagvlak door veranderende politieke opvattingen Grondexploitatierisico Verplichte aankoop of afname Zelf grondexploitatie uitvoeren (bouwen woonrijp maken) Afzetrisico Prijssegment van afzetmarkt Nauwelijks voorverkoop door lange bouwtijd Bouwplicht Planontwikkelingsrisico Plan- en programmawijziging Procedureel risico

Veelvuldig informeren en overleg voeren om voldoende draagvlak te handhaven. Flexibiliteit inbouwen tot eventuele exit-regeling bij onvoldoende draagvlak Financieringslasten dekken Samenwerking civieltechnisch aannemer en sloper opzoeken en/of het uitvoeren grondig vooronderzoek Uitvoeren marktonderzoek Starten met de bouw van huurproducten

Afspraken maken bij wijzigingen van plan/programma

De procedurele, politieke en afzetrisico’s in het schema zijn te beschouwen als nauwelijks te beïnvloeden risico’s. De overige risico’s zijn veel (deels) te beïnvloeden c.q. te managen. Voorts valt op te merken dat het afzetrisico een hoog speculatief karakter heeft door de variaties in de vastgoedmarkt. De overige risico’s zijn te beschouwen als meer zuivere risico’s. 3.4

3.4.1

RISICOKWANTIFICERING

Deterministische en stochastische technieken

Het kwantificeren van risico’s is eigenlijk niet meer dan het waarderen van een project met onzekerheden (Kuijpers, 2006a). Er bestaan verschillende technieken om onzekerheden te kwantificeren. De volgende meest gebruikte analysetechnieken worden onderscheiden: Risk premium; Gevoeligheidsanalyse; Scenarioanalyse; Expected monetary value-method; Risico-opslagmodel; Monte Carlo-simulatie. Master Thesis Onno van Denzen

39

Er is een onderscheid te maken in deterministische en stochastische berekeningstechnieken. Deterministische berekening Bij een deterministische berekening wordt aan iedere parameter in een investeringsvoorstel één waarde toegevoegd. De hoogte van de bedragen en het tijdstip zijn inschattingen van de meest waarschijnlijke waarden, die in een onzekere toekomst liggen. Tussen de variabelen zijn geen relaties aanwezig waarbij waarschijnlijkheid een rol speelt. Volgens Byrne (1996) geven deterministische berekeningen antwoorden op zogeheten ‘what if’-vragen. De eerder beschreven methode voor het waarderen van een ontwikkelpositie kan worden beschouwd als een deterministische berekening waarbij voor de hoogte van de bedragen de meest realistische c.q. meest waarschijnlijke variabelen worden aangenomen. Stochastische berekening Bij een stochastische berekening worden onzekerheden over de hoogte van bedragen zichtbaar gemaakt door middel van het inschatten van de kans op een risico en het effect hiervan. Het begrip kans is de mate van waarschijnlijkheid van optreden van een risico en ligt tussen nul en één (Lesmeister, 1997). Indien de kans één is, is de kans honderd procent dat het risico optreedt. Hiermee is in feite geen sprake meer van een risico maar van een zekerheid waar rekening mee gehouden dient te worden. Het effect van een risico dient zoals al eerder gemeld, te worden uitgedrukt aan de hand van een afwijking ten opzichte van het geëiste rendement.

3.4.2

Deterministische kwantificeringstechnieken

Hieronder staan de belangrijkste deterministische kwantificeringstechnieken beschreven. Risk-premium Deze methode bestaat uit het toekennen van een post onvoorzien aan de begroting voor tegenvallers. De hoogte van de post onvoorzien is veelal een standaardpercentage. Het grote voordeel van deze techniek is de zeer eenvoudige toepassing. Nadeel is dat met deze methode het risico in feite niet wordt geïdentificeerd en de hoogte van de post wordt bepaald door ervaring en risicoattitude waardoor er sprake is van een grote mate van subjectiviteit. Gevoeligheidsanalyse Gevoeligheidsanalyse is een deterministische kwantificeringstechniek waarbij het effect van de investeringsvariabelen op het resultaat wordt getoond. Volgens Gehner (2003) wordt bij het gebruik van risicoanalyse het effect op het rendement van risico’s berekend. Doorgaans worden er voor de investeringsvariabelen een pessimistische, een verwachte en een optimistisch invoerwaarde gebruikt. Per invoerwaarde, waarbij de overige variabelen gelijk worden gehouden, kan vervolgens opnieuw het rendement alsmede het effect en gevoeligheid t.o.v. van het verwacht of geëist rendement worden berekend. In tabel 7 is een voorbeeld van een gevoeligheidsanalyse te zien. Aan de hand van de berekende effecten kunnen de belangrijkste variabelen worden aangetoond. Tabel 7: Voorbeeld gevoeligheidsanalyse Investeringsvariabelen Bouwkosten per m2

Inflatie

Ontwikkeltijd

Verkoopprijs per m2

Begroting 1.250 1.300 1.400 1% 2,5% 5% 1 jaar 2 jaar 3 jaar 2.000 2.100 2.300

Resultaat 7,5% 4,5% -1,2% 5,6% 4,5% 3,0% 5,6% 4,5% 3,0% -0,5% 4,5% 9,4%


40

Scenarioanalyse Scenarioanalyse is een afgeleide van gevoeligheidsanalyse en berekent aan de hand van combinaties van investeringsvariabelen het effect op het resultaat. Doorgaans worden er drie scenario’s, een pessimistische, een realistische en een optimistische doorgerekend. Per scenario worden er meervoudige invoerwaarden voor de investeringsvariabelen gebruikt die resulteren in een enkele uitwaarde: het resultaat. De gevoeligheids- en de scenarioanalyse zijn eenvoudig toepasbare technieken. Echter, een veel besproken punt van kritiek is dat bij deterministische modellen slechts effecten worden gemeten in plaats van risico’s te kwantificeren (Van Dijk, 2006). De Boer (2001) meldt dat gevoeligheids- en scenarioanalyses te scharen zijn onder de noemer semi-kwantitatieve technieken. Volgens hem zijn dat technieken die wel leiden tot één of andere vorm van kwantificeren, maar dan niet in de vorm van een kansverdeling. Expected monetary value methode Bij de Expected Monetary Value (EMV) methode wordt scenarioanalyse gecombineerd met kansverdeling. Per investeringsvariabele wordt de EMV berekend door de gewogen som van de producten van de waarde van de variabelen en de kans te nemen. Met de EMV’s van de verschillende variabelen kan daarna de EMV van het project berekend worden. Het voordeel van deze methode is dat er rekening wordt gehouden met een kansverdeling. De uitvoer bestaat echter uit een enkelvoudige waarde waardoor er geen uiting wordt gegeven aan de kans op en het effect van afzonderlijke risico’s (Gehner, 2003). Risico-opslag model De Boer(2001) heeft bij een belegger onderzoek gedaan naar de risico-opslag bovenop de standaard Internal Rate of Return (IRR) bij de verkoop van grond ten behoeve van de ontwikkelingen van koopwoningen. Hij heeft hiervoor op basis van een risico-inventarisatie een semi-kwantitatief risicoopslagmodel ontwikkeld voor het berekenen van de opslag bovenop de IRR. verschillende risico’s, ieder met een relatief belang maakt onderdeel uit van dit model. Vervolgens dient de ontwikkelaar elk risico te beoordelen met een score tussen de 0 en de 5 (een 0 als er geen sprake is van een risico en een 5 als het risico maximaal is). Aan de hand van het product van het relatief belang en de score tussen 0 en 5 wordt er risico-opslag gebruikt bovenop de standaard IRR. Het grote nadeel van het model, afgezien van de standaard bezwaren van semi-kwantitatieve technieken, is dat de dit model is gemaakt voor een belegger en de onderbouwing van de relatie tussen de mate van risico en de te hanteren opslag ontbreekt.

3.4.3

Stochastische kwantificatie: Monte Carlo Simulatie

Monte Carlo simulatie is een stochastische kwantificatietechniek die het resultaat van het project weergeeft aan de hand van de kansverdeling van het resultaat. Deze kansverdeling is gebaseerd op de kansverdeling van de investeringsvariabelen. Dit wordt gedaan door vooraf een kansverdeling toe te kennen aan de variabelen (Gehner, 2003). Het lastige hiervan is een bandbreedte binnen minimum, meest waarschijnlijke en maximum waarde van variabelen (Wedding, 2002). Een goede methode die hierbij kan worden gebruikt is de Delphi-methode (Prakken, 1989). Alle mogelijke willekeurige combinaties van investeringsvariabelen worden doorgerekend en verwerkt in alle mogelijke uitkomsten, waarmee een verzameling scenario’s wordt gecreëerd rondom het gemiddelde scenario (verwachtte scenario). Hierdoor is het mogelijk een kansverdeling van het resultaat op te stellen zoals in figuur 17 op de volgende pagina. Het grote voordeel van een Monte Carlo simulatie is het gebruik van kansverdelingsfuncties. Daarnaast kunnen correlaties worden gemodelleerd. Het nadeel is de subjectiviteit van de gekozen bandbreedten. De subjectiviteit wordt voor een deel veroorzaakt door het gebrek aan data van inputvariabelen (Van Dijk, 2006).


41

3.4.4

Kansverdeling van rendement als risicomaat

Er is een aantal verschillende kwantificeringstechnieken beschreven. Er is echter nog niet ingegaan op welke manier de mate van risico’s uitgedrukt dienen te worden. Zoals gezegd, kunnen risico’s worden gemeten door er een kans en een effect aan toe te kennen. De kans of mate van zekerheid dat een risico optreedt kan worden uitgedrukt door een getal tussen de 0 en de 1. Bij nul treedt het risico zeker niet op en bij één is het zeker dat dit risico optreedt. Het effect is het gevolg van een risicogebeurtenis. Volgens Tazelaar (2002) zijn de afwijkingen ten opzichte van het gemiddelde rendement een maatstaf voor het risico (standaarddeviatie). Volgens van Dijk (2006) kan een risico worden gemeten door middel van de spreidingsmaat standaarddeviatie. De standaarddeviatie is een maat voor de spreiding van variabelen en is te beschouwen als de gemiddelde afwijking van het gemiddelde. Lesmeister (1997) stelt dat de mate van risico van een ontwikkelingsproject te beschouwen is als de kans op afwijking van de gewenste winstmarge en kan worden voorgesteld door middel van een kansdichtheidsfunctie. Uit alle kansberekeningen van de onzekere variabelen van het project tezamen vloeit de kansverdeling van het rendement van het project voort. Aan de hand van de kansverdeling van het rendement, worden de kans op onder- of overschrijding van de gemiddelde waarde c.q. rendement gecreëerd. In figuur 17 zijn van drie projecten de kansverdelingen van het rendement weergegeven. Curve A heeft de grootste standaarddeviatie en is daardoor het meest risicovol. Er geldt hoe groter de standaarddeviatie, hoe groter het risico is. In figuur 17 is te zien dat hoe breder de kansverdeling van het rendement en dus de standaarddeviatie hiervan des te groter het risicoprofiel is (Van Dijk, 2006). Figuur 17: Kansverdeling rendement (Bron: Van Dijk, 2006)

Volgens Lesmeister (1997) biedt de kansverdeling van het rendement van projecten de mogelijkheid projecten uitvoerig te analyseren en het risicoprofiel mee te nemen in de haalbaarheidsanalyse. Volgens hem kan met behulp van deze methodiek een projectontwikkelaar beoordelen of de marge in verhouding staat tot het risico dat hij wenst te lopen. De projectontwikkelaar wordt namelijk gedwongen na te denken of de kans dat de ondergrens (kans op lager rendement) wordt overschreden acceptabel is.

3.4.5

Geschiktheid risicokwantificeringstechniek

In de vorige paragraaf is gesteld dat de kansverdelingsfunctie van het resultaat een graadmeter is voor de mate van risico van een project. De mate van risico kan worden uitgedrukt door middel van de spreidingsmaat ten opzichte van het meest waarschijnlijk resultaat: de standaarddeviatie. Dit kan niet worden bewerkstelligd met deterministische technieken maar is wel met behulp van de stochastische techniek Monte Carlo Simulatie. Volgens Gehner (2003) zijn de grootste nadelen dat de uitvoerwaarden niet expliciet uiting geven aan de kans en effect van afzonderlijke risico’s, de subjectiviteit van de techniek en complexiteit ervan. Het alternatief van Gehner is het kwadrantenmodel. Echter, dit model is meer te beschouwen als een model voor het kwalificeren van risico’s dan het kwantificeren. Lesmeister (1997) meent echter dat risicokwantificering door het gebruik van computermodellen ook eenvoudig toepasbaar is voor ontwikkelingsprojecten. Een ander nadeel van stochastische technieken is dat er vrijwel niets bekend is over het soort kansverdeling van vastgoedontwikkelingen. Het is


42

onduidelijk of er sprake is van een normale verdeling zoals in figuur 17. Uit onderzoek van Brown en Matysiak (2000) blijkt al dat voor vastgoedbeleggingen normale verdelingen voor rendementen niet opgaat voor individueel vastgoed. Voorts kan men zich afvragen of het wel zo realistisch is negatieve waarde (lees verliezen) volledig mee te nemen in de kwantificering. Inmiddels is er enig onderzoek verricht naar het gebruik van risicokwantificeringstechnieken bij projectontwikkelaars. Uit onderzoek van Gehner (2006) is naar voren gekomen dat projectontwikkelaars bij het inschatten en beoordelen van risico’s voornamelijk kwalitatief te werk gaan. Men maakt wel gebruik van scenarioanalyses maar niet van stochastische technieken. Als reden voor het niet gebruiken van stochastisch technieken is de mate van subjectiviteit van input door het gebrek aan statistische en objectieve data en de complexiteit van het modelleren. Van Dijk (2006) constateert in zijn onderzoek dat risicoanalyse voornamelijk kwalitatief van aard is en dat risico’s niet of nauwelijks worden gekwantificeerd, laat staan voorspeld worden. 3.5

3.5.1

RISICO-OPSLAG

Inleiding risico-opslag

In hoofdstuk 2 is uitgelegd dat projectontwikkelaars bij onzekerheden in ontwikkelingsprojecten werken met een risico-opslag. Door middel van een bepaald percentage van kosten of opbrengsten (marge) of een contante maken van de kasstromen tegen een bepaald rendement wordt er een risico reservering gemaakt. Het probleem met het gebruik van één risico-opslag is dat men niet kan zien bij welke posten de onzekerheidsfactor het grootst is (Wedding, 2002). Dit kan worden aangevuld met het probleem dat het tevens niet bekend is bij welke posten de onzekerheden een rol spelen. In zijn algemeen geldt: hoe hoger het risico, hoe hoger het verwachte rendement (risico-opslag) en vice versa. Oftewel risico en rendement zijn communicerende vaten. De Brink Groep (2007) rept in haar uitgave van de investeringskostenwijzer editie 2007/2008 voor het eerst over risico en rendement: ‘Het risicoprofiel van een project heeft invloed op de investeringskosten. Een projectontwikkelaar wil een redelijke vergoeding voor het risico dat hij loopt. Hoe lastiger en ingewikkelder het project hoe groter de kans dat het project in gevaar komt en hoe hoger het winst- en risicopercentage.(Brinkgroep, 2007, p. 15)’ Tazelaar (2002) stelt dat bij het vaststellen van rendementseisen risico’s van cruciaal belang zijn, want de risicoverwachtingen bepalen in belangrijke mate de rendementseis. Xu (2002) meent dat risico niet anders is dan de kans dat toekomstig rendement afwijkt van het verwachte rendement. Beleggingsanalisten stellen dat er een curve bestaat die de marktverhouding weergeeft tussen rendement en risico: bij een hoog rendement een hoog risico en omgekeerd. (Rust e.a., 1997). In figuur is een hypothetische risico-rendementscurve afgebeeld. Figuur 18: Risico-rendementscurve (Bron: eigen bewerking)


43

3.5.2

Risico-opslag vastgoedbeleggers

Hoewel de afstand tussen de vastgoedbeleggers en projectontwikkelaars in eerste instantie klein lijkt, is niets minder waar. Beleggen en ontwikkelen zijn behoorlijk gescheiden werelden, aldus Gelinck (2007). Partijen hebben verschillende financiële vertrekpunten, berekeningsgrondslagen, rendementseisen en houdingen. Daarnaast bestaat er een elementair verschil in het nemen van investeringsbeslissingen tussen beide. Projectontwikkelaars zijn in staat risico’s pro-actief te beheersen, dit geldt niet voor beleggers. Zij kunnen door spreiding hun risico beperken (Gehner ,2003). Beide werelden kunnen elkaar tegenkomen bij de transformatie van gebouwen. Volgens Van Bloois en Van der Burgt (2005) nemen beleggers relatief weinig initiatief tot transformatie omdat beleggers een laag rendement met hoge risico’s verwachten. Beleggers rekenen voor de vaststelling van de rendementseis met een risicovrije voet met opslagen. Er wordt gezegd dat de risico-opslag gebaseerd op historische reeksen van risico en rendement. Tazelaar (2001) meldt dat er geen eenduidige beeld in de Nederlandse praktijk bestaat betreffende het waarderen van specifieke risico’s. Volgens hem blijken beleggers op basis van ervaringen te differentiëren naar gebied en soort vastgoed, maar ontbreekt het een goede theoretisch en inhoudelijke onderbouwing van risico-opslag, met name wat betreft specifieke risico’s.

3.5.3

Afweging tussen risico en rendement

In de literatuur komt nauwelijks de afweging tussen risico en rendement bij projectontwikkelaars aan de orde. Projectontwikkelaars zijn uiterst summier in het verstrekken van informatie over de kosten en opbrengsten van hun projecten. Het boek Transformatie van kantoorgebouwen (Van der Voordt, 2007) meldt dat inzage in financiële haalbaarheidsstudies en wijze van rekenen meestal niet werd gegund. Het ontwikkelen van kennis hieromtrent komt hierdoor moeilijk van de grond. In de lijn hiermee ligt de opmerking van Van Dijk (2006) die constateert dat projectontwikkelaars over het algemeen geen informatie omtrent behaalde resultaten wensen prijs te geven. Volgens Lesmeister (1997) baseren veel ontwikkelaars hun investeringsbeslissing eerder op hun ‘onderbuikgevoel’ dan op goed uitgewerkte analyses waarbij aan de hand van vele onzekerheden, onderkende risico’s worden gekwantificeerd en de trade-off tussen risico en rendement wordt bekeken. Volgens De Jong (1992) zijn risico’s kwantificeerbaar mits een serie vrijwel identieke situaties de resultaten gemeten en vergelijken worden. Echter, elk project is zoals eerder gesteld uniek. Hierdoor is het nauwelijks mogelijk om een overzicht te geven van de te hanteren risicopremies bij verschillende mogelijk voorkomende risico’s . Om de niet kwantificeerbare risico’s toch op waarde te schatten zal een ontwikkelaar op basis van zijn eigen kennis en ervaring een schatting moeten maken welk rendement hij tegenover te lopen risico’s wil stellen. Voor veel beleggers zal dit overkomen als een behoorlijke ‘natte-vinger-methode’. 3.6 VERWACHTINGEN OP BASIS VAN THEORIE In dit onderzoek is het projectontwikkelingsproces verdeeld in drie fases, te weten: acquisitie, planontwikkeling en verkoop en realisatie. Hierbij is in dit onderzoek een duidelijke demarcatie gemaakt tussen de acquisitie- en planontwikkelingsfase. Gesteld is dat er pas met de planontwikkelingsfase wordt gestart zodra er voldoende zekerheid is verkregen over een ontwikkelpositie door het afsluiten van een ontwikkelovereenkomst waarin de financiële condities (aankoopprijs- en voorwaarden) zijn vastgelegd. Dit moment wordt beschouwd als het einde van de acquisitiefase en levert de vertrekpunten op voor de start van de planontwikkelingsfase. Redenerend vanuit het ontwerpproces kan een definitieve opdrachtverstrekking (start voorlopig ontwerp) aan een architect als startpunt van de planontwikkelingsfase worden beschouwd. Tijdens de acquisitiefase zelf maakt men vaak gebruik van massastudies, vlekkenplannen, verkavelingen en schetsontwerpen etc. maar wordt er nog geen definitieve opdracht gegeven aan de architect. Op basis van bovenstaande wordt de eerste verwachting opgesteld:


44

Verwachting 1: Bij locatieontwikkelingen sluiten projectontwikkelaars voordat er begonnen wordt met de daadwerkelijke planontwikkeling een ontwikkelovereenkomst af waarin de financiële condities (aankoopprijs en voorwaarden) van de ontwikkelpositie worden vastgelegd. In hoofdstuk twee is gesteld dat door het opstellen van een KBA de financiele haalbaarheid wordt onderzocht en daarmee de grondwaarde. Het geëiste rendement maakt een belangrijk onderdeel uit bij deze berekening. Een projectontwikkelaar rekent hierbij op een in verhouding staand rendement tegenover het gelopen risico voor een project. Met andere woorden, afhankelijk van het risicoprofiel wordt het rendement bepaald. In paragraaf 2.2.4 zijn de twee rendementsberekeningen de revue gepasseerd, te weten: de netto contante waarde berekening en de eindwaardeberekening. Essentieel hierbij is het onderscheid tussen marge en rendement. In de beschreven theorie wordt er gepleit voor een eindwaardeberekening vanwege het grote voordeel van eenvoud en inzichtelijkheid. Naar aanleiding van bovenstaande argumenten worden de volgende verwachtingen opgesteld: Verwachting 2a: Projectontwikkelaars maken bij berekenen van de financiële haalbaarheid gebruik van een eindwaardeberekening met daarin een (ontwikkel)marge als risico-opslag. Verwachting 2b: Afhankelijk van het risicoprofiel van een project stellen projectontwikkelaars verschillende eisen aan de risicoopslag (rendementseis). Het belang van risicomanagement bij het aangaan van een ontwikkelovereenkomst is evident. Risicoverdeling vindt namelijk plaats in de acquisitiefase. Gesteld is dat een projectontwikkelaar in principe de risicomanagementcyclus zou moeten volgen. Risicomanagement bestaat uit risicoanalyse, risicorespons en risicobeheersing en start met het identificeren van risico’s. Er bestaan verschillende hulpmiddelen om risico te identificeren en te beheersen. Een projectontwikkelaar heeft hierbij de voorkeur om beheerbare risico’s (zoals de bouw en milieugerelateerde aspecten) te accepteren omdat deze ‘te managen’ zijn. De grootste risico’s zijn die risico’s die niet of nauwelijks beïnvloedbaar en daardoor niet beheersbaar zijn. Hieronder vallen procedurele risico’s, politieke risico’s en afzetrisico’s. In de theorie is er verder een onderscheid gemaakt in verschillende soorten projectontwikkelaars. Omdat onafhankelijke ontwikkelaars volledig afhankelijk zijn van het ontwikkelresultaat kunnen zij zich geen grote missers veroorloven. Hierdoor kunnen zij het zich niet permitteren grote risico’s te nemen. Voor gelieerde ontwikkelaars geldt dat zij projectontwikkeling niet als een doel zien maar als een middel voor een hogere doel. Hierdoor hebben zij in feite meer ontsnappingsmogelijkheden en zijn ze in staat grotere risico’s te nemen. Immers ontwikkelende beleggers en corporaties hebben de mogelijkheid risico’s uit te smeren over de lange termijn van exploitatie. Ontwikkelende aannemers kunnen de risico’s (in mindere mate dan ontwikkelende beleggers en corporaties) voor een deel verantwoorden onder realisatie. Naar aanleiding hiervan worden de volgende verwachtingen opgesteld: Verwachting 3a Projectontwikkelaars identificeren op een systematisch manier projectrisico’s. Verwachting 3b Projectontwikkelaars accepteren de te beheersen risico’s en trachten de niet te beheersen risico’s te beperken of over te dragen bij het aangaan van een ontwikkelovereenkomst indien dit mogelijk is. Verwachting 3c De risicobenadering is afhankelijk van het soort ontwikkelaar.


45

Zoals gezegd zal er nadat de belangrijkste risico’s zijn geïdentificeerd en de eerste respons heeft plaats gevonden, een aantal risico’s overblijven bij het aangaan van een ontwikkelovereenkomst. Deze risico’s dient de projectontwikkelaar op waarde te schatten. In diverse bedrijfstakken staan geavanceerde technieken ter beschikking om de risico-rendement verhouding in kaart te brengen (Gehner, 2003). Echter, doordat projectontwikkelaars tot op heden weinig hebben laten zien van hun financiële resultaten is dit deel van de wetenschap nog redelijk onontgonnen terrein. Op basis van de theorie valt te concluderen dat er geen uitgesproken techniek bestaat voor het objectief kwantificeren van risico’s in een risico-opslag bij het afsluiten van een ontwikkelovereenkomst. Hierdoor maakt een ontwikkelaar eerder op zijn kennis en ervaring een schatting dan op basis van goed uitgewerkte analyses waarbij aan de hand van vele onzekerheden, onderkende risico’s worden gekwantificeerd en de trade-off tussen risico en rendement wordt bekeken. Daarnaast kan men zich kan afvragen of het wel zo realistisch is negatieve waarde (lees verliezen) volledig mee te nemen in een risicokwantificering. In paragraaf 2.3.5 is gemeld dat een projectontwikkelaar drie soorten beslissingen kan nemen tijdens het ontwikkelingsproces. Indien een project door omstandigheden een slecht financieel vooruitzicht oplevert, kan de projectontwikkelaar ervoor kiezen het project in de ijskast te zetten en hopen op betere tijden. Het risico is dan vastgesteld op de gemaakte kosten eventueel inclusief grondverwerving en de renteverliezen. Indien hij de grond nog niet heeft verworven dient hij hierbij tevens een afweging te maken tussen een te verwachten projectverlies en de kans op afbreukkosten bij het niet afnemen van de grond. De projectontwikkelaar kan er ook voor kiezen het project met verlies te realiseren. Als laatste optie kan hij proberen bestaande afspraken open te breken door bijvoorbeeld te praten over ruimere programmatische uitgangspunten. Een gemeente en een projectontwikkelaar hebben namelijk een gezamenlijk belang: een succesvolle realisatie van een project. Hierdoor is het te verwachten dat een projectontwikkelaar de randvoorwaarden van een ontwikkeling tracht open te breken. Op basis van bovenstaande worden tenslotte de volgende verwachtingen opgesteld: Verwachting 4a Kwantificeringstechnieken ter onderbouwing van de risico-opslag worden nauwelijks in de praktijk gebruikt. Verwachting 4b De risico-opslag bij het acquireren van ontwikkelposities gebeurt in de praktijk op basis van ondernemersgevoel. Verwachting 4c Projectontwikkelaars heronderhandelen over de voorwaarden van afgesloten ontwikkelovereenkomsten wanneer markt of andere omstandigheden daartoe aanleiding geven.


46

4

RESULTATEN PRAKTIJKONDERZOEK

In dit hoofdstuk staat onderzoeksvraag drie centraal: Op welke manier de praktijk omgaat met de risico-opslag bij de acquisitie van ontwikkelposities in BBG? Dit hoofdstuk begint in paragraaf één met een uiteenzetting van uitvoering van de interviews. Vervolgens wordt er in paragraaf twee ingegaan hoe de praktijk omgaat met het proces van identificeren en kwantificeren van de ontwikkelrisico’s tijdens de acquisitiefase en de uitwisseling tussen risico en rendement bij het aangaan van een ontwikkelovereenkomst. Tot slot sluit paragraaf drie dit hoofdstuk af met een conclusie. 4.1

4.1.1

ONDERZOEKSONTWERP

Onderzoeksmethode

Om een compleet antwoord te geven op de deelvragen en om de gestelde verwachtingen te toetsen, zal het primaire onderzoek uitgevoerd worden middels kwalitatief onderzoek. Het doel van het onderzoek is verkennend: inzicht verkrijgen hoe ontwikkelaars omgaan met risico’s en de achterliggende beweegredenen. Kwalitatief onderzoek is een geschikte methode voor een exploratieve studie waarbij achterliggende beweegredenen van belang zijn en er geen harde conclusies hoeven te worden getrokken. De belangrijkste technieken voor het afnemen van kwalitatief onderzoek zijn focusgroepen en diepteinterviews. Wanneer men geïnteresseerd is in individueel gedrag van personen verdienen individuele gesprekken de voorkeur (Alsem, 2001). Focusgroepen worden met name gebruikt om interactie binnen een groep te verkrijgen waardoor ideeën en creativiteit gestimuleerd worden. Een nadeel van focusgroepen is dat het lastig is om alle personen op één tijdstip te laten samenkomen. Bij diepteinterviews is dit niet aan de orde. Wegens bovenstaande redenen is er gekozen de informatie te verzamelen door middel van diepte-interviews. De interviews dienen hoofdzakelijk om de verwachtingen van het theoretisch kader te toetsen aan de praktijk. De diepte-interviews worden persoonlijk afgenomen op het bedrijf waar de respondent op dat moment werkzaam is, zodat de kans op medewerking vergroot wordt. De interviews worden door één persoon afgenomen. Er wordt hierbij gewerkt met overwegend open vragen. Hierdoor kan de interviewer tijdens het interview doorvragen c.q. nader ingaan op onderliggende gedachten van antwoorden en anticiperen op vragen die enige toelichting behoeven.

4.1.2

Samenstelling steekproef en steekproefomvang

De onderzoekspopulatie betreft projectontwikkelaars of bedrijfsonderdelen hiervan die zich bezig houden met het voor eigen rekening en risico acquireren van ontwikkelposities in BBG in Nederland ten behoeve van het ontwikkelen van woon-werkgebieden. Voorwaarde is dat de respondent over voldoende kennis beschikt over het onderwerp. Aan dit criterium wordt voldaan door de interviews af te nemen bij respondenten die als deskundig op het vakgebied van dit onderzoek kunnen worden beschouwd omdat ze in hun dagelijkse werk veel bezig zijn met investeringsvoorstellen voor het acquireren van ontwikkelposities. In dit onderzoek is een klein gedeelte van de onderzoekspopulatie betrokken. Getracht is zo veel mogelijk een steekproef te trekken, die de afgebakende populatie zo goed mogelijk weerspiegelt. Bij kwalitatief onderzoek is het van belang de steekproef zorgvuldig te selecteren. Een aselecte steekproef geniet bij kwalitatief onderzoek met een kleine steekproefomvang geen voorkeur omdat hierdoor geen rekening gehouden wordt met de representativiteit van de populatie. Zoals al eerder in de theorie is beschreven kunnen verschillende soorten ontwikkelaars onderscheiden worden. Om een representatieve steekproef te selecteren is rekening gehouden met de omvang van deze verschillende Master Thesis Onno van Denzen

47

groepen wat gebruikt is om de steekproefomvang te bepalen. Volgens Alsem (2001) blijkt dat na het ondervragen van circa 15 tot 25 respondenten, er vrijwel geen nieuwe zaken meer naar boven komen. Om deze reden is gekozen voor een minimale steekproef van 15. Gedurende het onderzoek wordt bepaald of extra interviews nodig zijn. Uiteindelijk zijn er 15 personen geïnterviewd. In bijlage 2 is een overzicht van de verschillende respondenten te vinden.

4.1.3

Vragenlijst

Onderstaand schema geeft een overzicht van de tijdens de interviews behandelde onderwerpen. Onderwerpen interviews Ontwikkelovereenkomst Financiële haalbaarheidsberekening Risico-identificatie en -respons Risicokwantificering en risico-opslag

Verwachtingen Verwachting 1 Verwachting 2a, 2b Verwachting 3a, 3b Verwachting 4a, 4b, 4c

Om inzicht te krijgen in de demarcatie tussen acquisitie en planontwikkeling is als eerst ingegaan op de ontwikkelovereenkomst. Vervolgens is er ingegaan op de financiële haalbaarheidsberekening. Het derde onderwerp waarop is ingegaan is risico-identificatie en risicorespons, waar achterhaald is op welke wijze projectontwikkelaars risico’s identificeren en hoe zij hierop reageren. Tot slot is er ingegaan op het onderwerp risicokwantificering en is er inzicht verkregen hoe projectontwikkelaar omgaan met de wijze van bepalen van de risico-opslag. De vragenlijst die gebruikt is bij het afnemen van de interviews is te vinden in bijlage 1. Deze vragenlijsten zijn gebruikt als indicatie en checklist daar een diepte-interview niet geheel gestructureerd wordt afgenomen. Om de vragenlijst te testen op volledigheid en de kwaliteit te waarborgen is voor het afnemen van de diepte interviews een testinterview gehouden met een zelfstandige projectontwikkelaar. Naar aanleiding van dit testinterview is de vragenlijst geoptimaliseerd. 4.2

4.2.1

TOETSING PRAKTIJK

Momentum van afsluiten ontwikkelovereenkomst

In het vorige hoofdstuk is de volgende verwachting op basis van de theorie opgesteld: Verwachting 1: Bij locatieontwikkelingen sluiten projectontwikkelaars voordat er begonnen wordt met de daadwerkelijke planontwikkeling een ontwikkelovereenkomst af waarin de financiële condities (aankoopprijs en voorwaarden) van de ontwikkelpositie worden vastgelegd. Uitkomsten 1 De verwachting wordt niet volledig gesteund omdat: • Bijna de helft van de geïnterviewden heeft aangegeven vaak een ontwikkelovereenkomst af te sluiten waarin de financiële condities (aankoopprijs- en voorwaarden) worden vastgelegd voordat er begonnen wordt met de planontwikkeling. Hierbij wordt er gewerkt met beperkte ontwerpuitgangspunten. • De andere helft sluit deze overeenkomst pas gedurende de planontwikkeling af, aan het einde van de planontwikkelingsfase of afhankelijk van de situatie van het plan of project. Men is vaak al enige tijd bij het project of plan betrokken en maakt hierbij gebruik van veelal een intentie- en samenwerkingsovereenkomsten maar soms ook van nog geen overeenkomst. Zeven geïnterviewden hebben aangegeven in veel gevallen pas over te gaan tot daadwerkelijke planontwikkeling als de ontwikkelpositie verzekerd is in een ontwikkelovereenkomst waarin de aankoopprijs en voorwaarden zijn vastgelegd en doen dit op basis van een schets, bouwvlek, getekend Master Thesis Onno van Denzen

48

bouwblok, massastudie, vlekkenplan of verkaveling. Een aantal geïnterviewden gaf zelfs nadrukkelijk aan zo snel mogelijk financiële afspraken te willen maken om zekerheid en duidelijkheid te verkrijgen omtrent een ontwikkelpositie. Verder viel op dat alle ontwikkelende aannemers wel min of meer conform de hierboven beschreven wijze werken. Waarschijnlijk ingegeven door het feit dat een groot deel van de ontwikkelende aannemers ontwikkelposities binnenhalen door deelname aan tenders waar deze werkwijze gebruikelijk is. De andere acht geïnterviewden meldden dat er pas in een later stadium, tijdens de planontwikkeling of zelfs aan het einde van de planontwikkeling, er feitelijk een ontwikkelovereenkomst wordt afgesloten. Tijdens de initiatief- en planontwikkelingsfase (voortraject) wordt er gewerkt met een intentieovereenkomst en samenwerkingsovereenkomst. Vervolgens wordt daarna pas de ontwikkelovereenkomst afgesloten. Hoewel het in het voortraject theoretisch nog wel mogelijk was de ontwikkelpositie niet te vergeven aan de ontwikkelaar, was dit praktisch gezien erg lastig. Omdat de grondexploitant voor een groot deel afhankelijk is geworden van de ontwikkelaar – omgekeerd trouwens ook - heeft de grondexploitant belang bij het uitontwikkelen van het plan. Immers het niet doorgaan van het plan kost de grondexploitant opnieuw veel tijd en moeite, terwijl de rentekosten doorlopen. Geïnterviewden gaven verder aan dat deze werkwijze aansluit bij het project of plan en hun toegevoegde waarde. Indien er sprake was van een meer uitgekristalliseerd plan zou de toegevoegde waarde volgens hun juist bij puur uitvoerende ontwikkelaars liggen. Éen ontwikkelende belegger gaf aan op basis van volledig open en transparante onderhandelingen te komen tot een ontwikkelovereenkomst aan het einde van de planontwikkelingsfase vanuit risicomijdend oogpunt.

4.2.2

Financiële haalbaarheidsberekening

In het vorige hoofdstuk zijn de volgende verwachtingen geformuleerd met betrekking tot de financiële haalbaarheidsberekening: Verwachting 2a Projectontwikkelaars maken bij berekenen van de financiële haalbaarheid gebruik van een eindwaardeberekening met daarin een ontwikkelmarge als risico-opslag. Uitkomsten 2a Deze verwachting wordt voor het grootste deel gesteund omdat: • Een ruime meerderheid van de geïnterviewden bleek inderdaad gebruik te maken van een berekening op eindwaarde. • Slechts enkele geïnterviewden gebruiken berekeningen op basis van nominale waarden (startwaarde). • Slechts enkele geïnterviewden gaven aan van zowel berekeningen op eindwaarde als wel van NCW-berekeningen gebruik te maken. • Twee geïnterviewde beleggers bleken gebruik te maken van een langjarige vastgoedexploitatie waarin de opstalexploitatie als een kostenpost wordt benaderd. Maarliefst negen geïnterviewden hebben aangegeven gebruik te maken van de eindwaardeberekening. Twee geïnterviewden maakten eveneens gebruik van deze berekening maar deden dit op startwaarde. Een beperkt aantal geïnterviewden kwam tijdens de interviews zelfs met praktijkvoorbeelden van financiële haalbaarheidsberekeningen. Bij nadere bestudering hiervan bleek overigens de eindwaarde van kosten vaker te worden doorgevoerd dan de opbrengsten. Twee geïnterviewde beleggers bleken gebruik te maken van een langjarige vastgoedexploitatie en benaderen daarin de opstalexploitatie als kostenpost. De ene belegger gaf aan dat ze pas in een heel laat stadium afspraken maken op basis van een volledig open en transparante onderhandeling waardoor ze niet werken met een risico-opslag. In dit late stadium was het zelfs mogelijk bouwrisico’s te verzekeren. De andere belegger gaf aan vooraf zo realistisch mogelijk te calculeren. Eventuele risico’s die zich tijdens de planontwikkeling melden, dienen goed te worden gemaakt in de vastgoedexploitatie.


49

Verwachting 2b Afhankelijk van het risicoprofiel van een project stellen projectontwikkelaars verschillende eisen aan de risicoopslag (rendementseis) bij het afsluiten van een ontwikkelovereenkomst. Uitkomsten 2b De verwachting wordt voor een deel maar niet volledig gesteund omdat: • Hoewel een zeer groot deel van de geïnterviewden aangaf te variëren op basis van het risicoprofiel, blijken strategische belangen tevens een belangrijke rol te spelen. • Daarnaast gaven enkele ontwikkelaars aan gebruik te maken van één standaard marge waar nauwelijks van afgeweken kan worden. Een zeer groot deel van de geïnterviewden gaf aan niet te werken met een standaardpercentage voor risico-opslag maar meer met een wens- of streefpercentage. Bij iedere acquisitie bepaalt men op basis van het risicoprofiel en strategische belangen de gewenste risico-opslag. Wat betreft het risicoprofiel blijkt dat er op basis van type product, mate van onzekerheid (met name het afzetrisico), soort eigenaar (publiek of privaat), mate van prijsconcurrentie, mate van zeggenschap en grip op het plan, mate van flexibiliteit, en zelfs de mate van bekendheid met het product gevarieerd wordt met de risico-opslag (rendementseis). Men varieert tussen eengezinswoningen en appartementen, rekent nauwelijks risico voor sociale woningen, voert de risico-opslag op bij duurdere segmenten, verlaagt deze weer bij veel flexibiliteit en vrijheid en geeft aan de opslag weer te verlagen bij een tender of indien men graag wilt winnen. Sommigen projectontwikkelaars zeggen in risico-opslag te variëren van soms slechts enkele procenten tot soms wel twintig procent. Strategische belangen blijken een duidelijke rol te spelen bij het gebruik van de risico-opslag. Voor een ontwikkelende aannemer kan er op dat moment sprake zijn van een strategisch belang van bouwvolume. Een ontwikkelende belegger ziet juist een strategisch belang in eventuele interessante vervolgopdrachten of de meerwaarde van waarde-ontwikkeling van nabij gelegen vastgoed. Bijna alle geïnterviewden gaven aan dat ze door strategisch belangen gretiger kunnen zijn en daardoor een lager percentage accepteren. Twee ontwikkelaars (ontwikkelende financier en belegger) gaven aan gebruik te maken van één rendementseis voor woningbouw voor de gehele portefeuille in plaats van te differentiëren. Beide gebruikten de eindwaardeberekening en marge als methodiek. Als reden dat er niet gedifferentieerd wordt, werd geantwoord dat het mogelijke project onderdeel uitmaakt van een grote portefeuille met projecten in ontwikkeling. Hierdoor worden bepaalde risico’s gedempt. De ontwikkelende belegger gaf hierbij aan dat indien ze wat gretiger willen zijn juist grotere risico’s accepteren in plaats van te sleutelen aan de standaardeis. Bij één ontwikkelende financier kan er slechts op basis van zeer goede argumenten zeer minimaal (maximaal 1%) afgeweken mag worden van de standaard. Als goede argumenten hierbij werden strategische belangen genoemd (o.a. kans op vervolgopdracht) of indien er sprake is van vergaande flexibiliteit en zeggenschap in het plan waardoor er sturingsmogelijkheden zijn naar een hoger rendement. Wat opviel is dat beide ontwikkelaars die gebruik maken van één standaardeis zich niet comfortabel voelen indien ze afwijken van hun standaard aanpak.

4.2.3

Risico-identificatie en -respons

In het vorige hoofdstuk zijn de volgende verwachtingen geformuleerd met betrekking tot risicoidentificatie en respons: Verwachting 3a Projectontwikkelaars identificeren op een systematische manier projectrisico’s. Deze verwachting wordt niet volledig gesteund omdat: • Alle geïnterviewden projectontwikkelaars doen aan een bepaalde mate van risico-identificatie op projectniveau. Echter, dit gebeurt lang niet altijd op een systematische wijze. Master Thesis Onno van Denzen

50

Uitkomsten 3a Alle geïnterviewden hebben aangegeven aan een bepaalde vorm van risico-identificatie te doen op projetniveau. “Je wilt weten waar je op je bek kunt gaan”, aldus één van de geïnterviewden. Er is hier wel een groot verschil waar te nemen in de systematiek en structurering tussen de verschillende ontwikkelaars. Met name bij de groep ontwikkelende beleggers en financiers is er sprake van een standaard checklist en soms een SWOT-analyse die onderdeel uitmaken van de risicoparagraaf bij een ontwikkelvoorstel. Sommige van deze partijen hebben vaak nog een aparte risicoafdeling die zich bezig houdt met risico’s en een rol van betekenis speelt bij het nemen van een ontwikkelbesluit. Door de gelaagde besluitvorming worden de risico’s grondig bekeken. Bij met name ontwikkelende aannemers, maar ook bij een deel van de ontwikkelende corporaties is eerder sprake van een wat summiere wijze van identificatie. Sommige ontwikkelende aannemers werken daar zelfs helemaal niet met risicolijst of risicoparagraaf van een mogelijke acquisitie maar doen dit ‘uit het hoofd’ op basis van gevoel, kennis en ervaring. Volgens hen wordt het gevaar dat er risico’s over het hoofd worden gezien gedekt door goedkeuring of advies van een hoger orgaan, die kritische vragen stelt. Verwachting 3b Projectontwikkelaars accepteren de te beheersen risico’s en trachten de niet te beheersen risico’s te beperken of over te dragen bij het aangaan van een ontwikkelovereenkomst indien dit mogelijk is. Deze verwachting wordt gesteund omdat: • Voor de meeste geïnterviewden geldt dat de in hun ogen beheersbare risico’s worden geaccepteerd door deze uit te zoeken. De veel minder of nauwelijks te beïnvloeden risico’s worden getracht zo beperkt mogelijk te houden door hier al in de acquisitiefase meer zekerheid over te krijgen of door deze te beperken of over te dragen. Uitkomsten 3b Bijna alle geïnterviewden gaven aan dat het beleid is risico’s aan de voorkant grondig uit te zoeken door (maximaal) onderzoek te doen. De spin in het web functie zoals die is beschreven in de planontwikkelingsfase geldt hierdoor ook al in de acquisitiefase. Het devies wat veelvuldig de revue passeerde was dan ook: “doe eerst je huiswerk door risico’s gewoon goed uit te zoeken”. Hierdoor wordt een risico beheersbaar en behoorlijk beperkt, soms zelfs tot bijna nul. Volgens de geïnterviewden begint dit met het zo goed mogelijk inschatten van de belangrijkste (investerings)variabelen. Voor de bouwkosten beschikken zij vaak over uitgebreide referenties (met name ontwikkelende aannemers) of schakelen ze bouwkostenadviseurs in. Voor de verkoopopbrengsten wordt er vaak niet alleen gebruik gemaakt van extern onderzoek maar juist ook van intern onderzoek. De grote ontwikkelaars hebben daar vaak een aparte afdeling voor die de markt voortdurend screent. Een ontwikkelende financier benadrukte dat er bij het indienen van een ontwikkelvoorstel bewust voorwaartse integratie in de keten plaatsvindt. Hierdoor wordt het ontwikkelvoorstel geobjectiveerd door middel van de kennis uit de afdelingen die het straks moeten gaan uitvoeren. Overigens kwam bij dit onderwerp veelvuldig de kwaliteit van de interne organisatie naar voren en het belang van het mobiliseren van teams die verstand van zaken hebben om een risico zo goed mogelijk uit te zoeken. Met betrekking tot de in de ogen van een projectontwikkelaar niet of veel minder beheersbare risico’s geldt dat iedere partij hier op haar eigen wijze mee omgaat. Sommige ontwikkelaars zijn vrij duidelijk en geven aan deze risico’s te beperken door pas bij het verkrijgen van een bepaalde mate van zekerheid (bijvoorbeeld voorverkoop of bouwvergunning) over te gaan tot volledig effectuering van een overeenkomst. Daarnaast gaf één ontwikkelende aannemer aan reeds in de acquisitiefase op zoek te gaan naar samenwerking met een afnemer. Andere, met name een aantal ontwikkelende aannemers, lijken bepaalde risico’s bewust te nemen maar merken daarbij op dat dit risico volgens hen beperkt is door bijvoorbeeld hun goede contacten binnen een gemeente en het belang dat het bedrijf binnen de gemeente heeft door werkgelegenheid e.d.


51

Verwachting 3c De risicobenadering is afhankelijk van het soort ontwikkelaar. De verwachting wordt gesteund omdat: • De geïnterviewden gaven aan dat de mate waarin zij risico’s kunnen nemen afhankelijk is van hun achtergrond. Hierdoor is er een verschil in benadering van risico’s waar te nemen tussen de verschillende typen ontwikkelaars. Gelieerde ontwikkelaars blijken meer risico’s te nemen bij het inkopen van ontwikkelposities dan onafhankelijke ontwikkelaars. Tijdens de interviews zijn de verschillende risico’s die in dit onderzoek zijn onderscheiden besproken. Hieruit blijkt dat door de verschillende achtergronden en ervaringen van ontwikkelaars sprake is van verschillen in de mate van beheersbaarheid van een risico. Alom is er overeenstemming over het planontwikkelingsrisico. Dit is een voor iedere ontwikkelaar een aanvaardbaar risico. Redelijke overeenstemming is er mede waar te nemen omtrent het milieu- en bouwrisico. Dit risico wordt door de meeste ontwikkelaars beheersbaar gemaakt door vooraf gedegen onderzoek te doen dan wel samenwerking te zoeken met een uitvoerende partij met soms vergaande afspraken over hierover. Wel gaven een aantal geïnterviewden gaven aan sommige op zichzelf beheersbare risico’s zoals bouwen woonrijp maken en milieurisico’s liever niet op zich te willen nemen omdat men er nog te beperkte ervaring mee heeft opgedaan. Er is een onderscheid te maken tussen de risicobenadering van onafhankelijke en gelieerde ontwikkelaars. Beide geïnterviewden onafhankelijke projectontwikkelaars blijken ten opzichte van gelieerde projectontwikkelaars minder risico te willen nemen bij het inkopen van ontwikkelposities. Één ontwikkelaar pur sang gaf zelfs aan in principe geen grondposities in te nemen en overgebleven bouwrisico’s zelfs te verzekeren. Deze benadering kwam voort uit het feit dat hij risico’s minimaliseert door ze simpelweg niet te nemen of uit te sluiten door middel van ontbindende voorwaarden. Met betrekking tot het risico van verplichte aankoop valt op dat de meeste geïnterviewden ontwikkelende beleggers, corporaties en financiers dit risico durven te nemen omdat volgens hen grond een goede investering is. “Grond blijft z’n waarde houden” en “Of we het geld nu op de bank zetten of investeren in grond maakt niet zo veel uit” aldus enkele geïnterviewden. Van de geïnterviewden ontwikkelende aannemers valt op dat sommige aannemers dit risico ook wel durft te nemen. In hun begroting nemen ze hiervoor de extra rentelasten op. Andere ontwikkelende aannemers gaven juist aan dergelijke risico’s niet te willen nemen tenzij het gedekt is door bijvoorbeeld huurinkomsten. Een duidelijk verschil tussen de verschillende soorten ontwikkelaars was waar te nemen op het gebied van afzetrisico’s. Voor de meeste ontwikkelende beleggers, financiers en corporaties wordt dit beschouwd als een beheerbaar risico terwijl dit voor een ontwikkelende aannemers niet opgaat. Daarbij viel op dat een aantal ontwikkelende aannemers een bouwplicht niet als een legitiem risico beschouwen terwijl de ontwikkelende beleggers, financiers en corporaties dit wel doen. Tenslotte viel op dat alle ontwikkelende corporaties in dit onderzoek aangaven de meeste politieke risico’s wel te durven nemen. Naar hun zeggen is dit mogelijk omdat ze de politiek vaak erg goed kennen en de nauwe banden die er bestaan tussen de overheid en corporatie. Daarnaast gaven maarliefst drie ontwikkelende aannemers aan op basis van het goed vertrouwen van een gemeente het risico van geen passend bestemmingsplan te nemen.

4.2.4

Risicokwantificering en risico-opslag

In het vorige hoofdstuk is de volgende verwachting geformuleerd met betrekking tot risicokwantificering en risico-opslag: Verwachting 4a Kwantificeringstechnieken ter onderbouwing van de risico-opslag worden nauwelijks in de praktijk gebruikt.


52

Uitkomsten 4a Deze verwachting wordt ondersteund omdat: • Geen van de geïnterviewden maakt gebruik van een risicokwantificeringstechniek ter onderbouwing van de risico-opslag. • Kwantificeringstechnieken worden met name gebruikt om te bepalen of er niet te grote risico’s worden genomen en beperkt zich hierdoor tot ‘what-if’ scenario’s met betrekking tot het maximale neerwaartse risico. Omdat de theorie al aangaf dat er geen adequate techniek is voor het kwantificeren van risico’s in een risico-opslag is het eigenlijk niet meer dan logisch dat projectontwikkelaars hier ook geen techniek voor hebben. Eenvoudige kwantificeringstechnieken zoals gevoeligheids- en scenarioanalyse worden door de meerderheid wel eens gebruikt voor het beoordelen van (individuele) risico’s. Het gebeurt vaak op verzoek bij de wat risicovollere acquisities. Twee geïnterviewden gaven overigens aan helemaal geen gebruik te maken van gevoeligheid- en scenarioanalyses. Van de geïnterviewden die zeggen gebruik te maken van kwantificeringstechnieken valt op dat sommigen slechts bij in hun ogen lastige projecten of projecten met een langere looptijd hier gebruik van maken. Een geïnterviewde meende dat kwantificeringstechnieken in het verleden nooit nodig waren omdat projectontwikkelaars altijd rendement behaalden. Een ontwikkelende financier en onafhankelijke ontwikkelaar gaven zelfs aan wel eens gebruik te hebben gemaakt van Monte Carlo simulatie. Overigens alleen bij zeer ingewikkelde ontwikkelingen. De risico kwantificatietechnieken blijken in de praktijk niet verder te gaan dan het beoordelen van ‘what-if’-risico’s in een scenario- en gevoeligheidsanalyse. Op deze manier probeert men inzicht te krijgen in het maximale neerwaartse risico. Indien een risico zo groot is dat het rendement verdampt dan wenst men dit risico niet te nemen. De toepassing van kwantificeringstechnieken blijft hierdoor beperkt tot het onderzoeken van het maximale verlies indien het mis gaat. Twee ontwikkelende financiers werkten hierbij met een soort van risicopot. Deze pot wordt als het ware telkens gevuld door het maximale denkbare verlies van een beoogd project hierin te stoppen. Op enige moment zal de pot vol raken, waardoor het niet meer mogelijk is risico’s te nemen c.q. projecten te acquireren. Één ontwikkelende belegger maakte daarnaast gebruik van de volgende stelregel: ”de beoogde post winst en risico dient circa 2,5 maal zo groot te zijn als de maximale schade (risico) die we lopen als het mis gaat”. Omdat op projectniveau volgens hem onvoorziene omstandigheden zich onvoldoende uit kunnen middelen, wordt dit voornamelijk gebruikt op portefeuilleniveau. Indien deze regel wordt overschreden dan mogen er verder geen (ontwikkel)overeenkomsten worden gesloten. Verwachting 4b De risico-opslag bij het acquireren van ontwikkelposities gebeurt in de praktijk op basis van ondernemersgevoel. Uitkomsten 4b Deze verwachtingen wordt ondersteund omdat: • De geïnterviewden gaven aan dat men de risico-opslag op basis van ondernemersgevoel benadert. Dit gevoel is door de jaren heen door kennis en ervaring ontwikkeld. Alle geïnterviewden gaven aan dat de gewenste risico-opslag vooral een kwestie is van ondernemersgevoel. Dit gevoel hebben zij door jarenlange ervaring ontwikkeld. Hier is geen objectieve onderbouwing voor. Een ontwikkelende financier voegde hier aan toe dat men dit zo objectief mogelijk tracht te benaderen door uit te gaan van één bewezen standaard rendementseis (behorende bij een standaard risicoprofiel) en standaard aannames van bepaalde variabelen. Deze ontwikkelende financier sloot echter af door te zeggen dat professionals tenslotte de keuzes maken en dat modellen hier slechts een hulpmiddel bij zijn. Tijdens de interviews is de risicolijst besproken. Een groot aantal geïnterviewden gaven aan bepaalde risico’s voor een deel op te nemen in een post onvoorzien en extra rentelasten bij het opstellen van een KBA en niet in de rendementseis (risico-opslag). Met name de post onvoorzien wordt hierbij ingeschat op basis van gevoel. Door het gebruik van verschillende aannames over onvoorziene kosten en prijsstijgingen dient volgens veel geïnterviewden bij de afweging tussen Master Thesis Onno van Denzen

53

risico en rendement tussen de regels van een KBA door gelezen te worden. Echter, indien er vervolgens doorgevraagd werd welke risico’s er dan in de risico-opslag zitten en welke niet bleef dit onduidelijk. Één ontwikkelende belegger die op basis van een volledig open en transparante wijze acteert met een grondexploitant, beantwoordde dat zijn risico-opslag door het volledig doorlopen van de planontwikkelingsfase beperkt was tot het gebruik van een post onvoorzien voor meerwerk, gebaseerd op een historisch bewezen percentage. Tot slot erkennen de meeste geïnterviewden de theoretisch relatie tussen de risico en rendement en de risicovolle context van binnenstedelijk ontwikkelen. Echter, de ervaringen van de meeste geïnterviewden met binnenstedelijk ontwikkelen is dat deze relatie niet of onvoldoende opgaat gezien de volgens hun magere financiële resultaten hiervan. Verwachting 4c Projectontwikkelaars heronderhandelen over de voorwaarden van afgesloten ontwikkelovereenkomsten wanneer markt of andere omstandigheden daartoe aanleiding geven. Uitkomsten 4c De verwachting wordt grotendeels gesteund omdat: • Maarliefst negen partijen hebben aangegeven te heronderhandelen over de voorwaarden van de eerder afgesloten ontwikkelovereenkomst indien hier in hun ogen goede argumenten voor zijn. • Omdat sommige geïnterviewden aan hebben gegeven pas laat in de planontwikkelingsfase definitieve afspraken te maken omtrent de aankoop van de ontwikkelpositie waardoor heronderhandeling niet relevant is. • Ondanks dat de bepaalde uitgangspunten wijzigen menen enkele geïnterviewden dat het niet chique is te gaan heronderhandelen. Hun motto luidt: “ wij zijn een zeer betrouwbaar bedrijf en houden ons aan de afspraken”. Een groot deel van de geïnterviewden gaf te kennen te heronderhandelen over de uitgangspunten die ze in het verleden hadden afgesproken in een ontwikkelovereenkomst. “Indien de kosten en opbrengsten te veel uit elkaar lopen, gaan we praten over de uitgangspunten om tot een oplossing te komen”, meldde een geïnterviewde. Alle geïnterviewden waren eveneens van mening dat het heronderhandelen niet mogelijk is als een projectontwikkelaar een ‘slecht’ project heeft ontwikkeld. Men is van mening dat dit hun eigen risico is. Alle geïnterviewden menen realistische aannames te doen op basis van de huidige inzichten die ze kunnen hebben. Hierbij meent men dat men van een projectontwikkelaar mag verwachten dat hij een bepaald kennisniveau heeft en op de hoogte is van bepaalde toekomstige ontwikkelingen zoals veranderende regelgeving e.d. De geïnterviewden die van mening zijn te heronderhandelen gaven echter aan dat zij geen rekening kunnen houden met extreme gevallen zoals de huidige kredietcrisis. Het huidige afzetrisico is volgens hen dan ook voor een deel onderhandelbaar. Dit geldt volgens hen ook indien een project door toedoen van de politiek zo erg vertraagt dat kostprijsverhogende wetgeving niet eenzijdig voor rekening kan komen van de ontwikkelaar. Daarnaast zijn het juist de gemeenten die volgens de geïnterviewden vaak de randvoorwaarden wijzigen. Hierdoor zijn er argumenten om bepaalde zaken uit het contract onderhandelbaar te maken of samen op zoek te gaan naar een oplossing. Twee geïnterviewden gaven hierbij aan dat dit vooral werkt op basis van een goede relatie en goed vertrouwen met een gemeente en dat het zaak is in het verleden krediet te hebben opgebouwd door problemen voor de gemeente op te lossen. 4.3 CONCLUSIE RESULTATEN Het moment van afsluiten van een ontwikkelovereenkomst waarin de financiële condities (aankoopprijs en voorwaarden) worden vastgelegd blijkt uiteen te lopen van soms ruim vóór de start tot tegen het einde van de planontwikkeling. Door deze verschillende momenten is er sprake van verschillende risicoprofielen. Neem bijvoorbeeld de situatie dat een gemeente en projectontwikkelaar in nauwe samenwerking een ontwikkeling hebben opgepakt en vervolgens een ontwikkelovereenkomst


54

afsluiten. In deze situatie zijn de procedurele en politieke beperkt terwijl juist deze risico’s een belangrijke rol spelen indien de ontwikkelovereenkomst in een eerder stadium zou zijn afgesloten. Door het opstellen van een KBA wordt de financiële haalbaarheid en grondwaarde van het project onderzocht. De meeste projectontwikkelaars maken hierbij gebruik maken van een eindwaardeberekening met een marge als risico-opslag. Bijna alle geïnterviewden blijken behoorlijk te variëren in deze risico-opslag. Dit doen ze niet alleen op basis van het beoogd risicoprofiel van een project maar naar hun zeggen ook op basis van strategische belangen zoals werkgelegenheid, waardestijging van nabij gelegen vastgoed en kansen voor de toekomst door ergens binnen te komen. Alle projectontwikkelaars blijken bij de investeringsbeslissing om een ontwikkelpositie in te kopen gebruik te maken van een bepaalde mate van risico-identificatie. Wel valt er hier een duidelijk verschil waar te nemen tussen de verschillende soorten ontwikkelaars. Met name bij ontwikkelende aannemers maar ook bij een ontwikkelende corporatie ontbrak het aan een systematische en gestructureerde wijze van risico-identificatie. Alle geïnterviewde projectontwikkelaars bleken in ieder geval risico’s op projectniveau te bekijken. Ontwikkelende beleggers en financiers blijken vaak nog een stap verder te gaan door geïdentificeerde projectrisico’s naar portefeuilleniveau te tillen door te beoordelen of ze voldoende financiële buffer hebben om deze risico’s op te kunnen vangen. Projectontwikkelaars blijken de in hun ogen beheersbare risico’s te accepteren door deze aan de voorkant grondig uit te zoeken door maximaal onderzoek te doen. De kwaliteit van de organisatie blijkt volgens hun hierbij erg belangrijk. Met betrekking tot de in hun ogen niet beheersbare risico’s zoals procedurele, politieke en afzetrisico’s blijkt iedere partij daar op een eigen wijze mee om te gaan, vaak weer afhankelijk van het project. Sommige ontwikkelaars zijn vrij duidelijk en hebben een beleid of werkwijze bepaalde niet beheersbare risico’s bijna volledig te beperken. Andere ontwikkelaars, met name ontwikkelende aannemers blijken juist bepaalde minder beheersbare risico’s bewust te nemen omdat deze in hun ogen beperkt is. Verder blijkt er een verschil in benadering van risico’s waar te nemen tussen de verschillende soorten ontwikkelaars. Gelieerde ontwikkelaars nemen meer risico’s bij het inkopen van ontwikkelposities dan onafhankelijke ontwikkelaars. De risico’s die overblijven bij het aangaan van een ontwikkelovereenkomst zijn de risico’s die de ontwikkelaar voor haar eigen rekening en risico neemt. Echter, men beschikt niet over een adequate techniek om de risico-opslag hiervan te onderbouwen. Men komt vaak niet verder dan het benaderen van het maximale neerwaartse risico. Het maximale risico blijkt in de praktijk moeilijk te schatten omdat bepaalde risico’s onderhandelbaar worden gemaakt c.q. de risicodeling ter discussie wordt gesteld. Doordat er geen beproefde methode is om de risico-opslag rationeel te onderbouwen wordt dit vanuit ondernemersgevoel benaderd. Dit gevoel valt volgens de geïnterviewden moeilijk in modellen vast te leggen, maar is een gevoel dat door de jaren heen is ontwikkeld. Resumerend is er zowel in de literatuur als in de praktijk geen antwoord te geven hoe een projectontwikkelaar aan zijn rendementseis komt. Het lijkt erop dat de hoogte van de risico-opslag die wordt gebruikt gebaseerd is op een historisch bewezen risico-opslag en wordt gedicteerd door de marktgemiddelden. Illustrerend is het verhaal van een geïnterviewde die kwam met een verhaal van een directeur uit de civiele sector die standaard wilde werken met 15% onvoorzien in projecten maar daarna genoodzaakt werd dit snel bij te stellen omdat er anders geen opdrachten meer werden binnengehaald. De werkwijze van de twee ontwikkelaars die een ontwikkelovereenkomst afsluiten op basis van de uitgangspunten van een base-case KBA en een standaard bewezen rendementeis met een dienovereenkomstig risicoprofiel is wat dat betreft nog het meest helder en zuiver.


55

De grote afstand tussen de theoretisch benadering van risico-opslag en de praktijk is als volgt te verklaren: •

•

•

De sector is nog bezig met het verwerven van kwalitatief inzicht in de ontwikkelrisico’s in bestaand bebouwd gebied. Hierdoor is men feitelijk nog bezig met het opbouwen van een goede dataset. Tot die tijd voldoen risicokwantificeringstechnieken eigenlijk niet, waardoor het ook weinig zin heeft deze te gebruiken. De achtergrond van risicoanalyse is rationeel. Echter, de praktijk is dit niet. Projectontwikkelaars leunen namelijk sterk op subjectieve risico-inschattingen. Daarnaast zijn er vele redenen om risico’s verschillend te waarderen. Voornamelijk op basis van strategische belangen worden risico’s lager gewaardeerd. De grootste ontwikkelrisico’s kunnen worden genomen door gelieerde ontwikkelaars. Door het hogere belang van hun moeder hebben zij de mogelijkheid risico’s te dempen c.q. uit te smeren. Hierdoor worden ontwikkelrisico’s lang niet altijd goed zichtbaar.

Op basis van bovenstaande argumenten worden dialogen over de afweging tussen risico en rendement bij het afsluiten van een ontwikkelovereenkomst in bestaand bebouwd gebied tot op heden beperkt gevoerd. Zolang projectontwikkelaars geen openheid van (financiële) zaken willen geven, zal het waarschijnlijk niet eenvoudig zijn adequate en meer rationele risicomanagementtechnieken te ontwikkelen, zoals die gebruikelijk zijn in bijvoorbeeld de beleggingswereld.


56

5

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN

De eindconclusie van dit onderzoek wordt in paragraaf één beschreven en geeft antwoord op de hoofdvraag. Dit gebeurt door antwoord te geven op de verschillende deelvragen. Daarna volgt paragraaf twee met enkele aanbevelingen. Tot besluit wordt dit onderzoek afgesloten met een persoonlijke reflectie. 5.1 CONCLUSIES De hoofdvraag van dit onderzoek is hoe projectontwikkelaars omgaan met de risico-opslag bij het inkopen van ontwikkelposities in bestaand bebouwd gebied en hoe dit zich verhoudt tot de theorie. Om deze vraag te beantwoorden zijn er drie onderzoeksvragen opgesteld, die hieronder puntsgewijs worden behandeld. 1.

Welke risico’s zijn er te onderkennen bij het ontwikkelen in bestaand bebouwd gebied?

Door middel van het raadplegen van literatuur op het gebied van binnenstedelijk ontwikkelen is er getracht een zo goed mogelijk beeld te schetsen van de verschillende te onderkennen risico’s in bestaand bebouwd gebied. Complexiteit blijkt een rode draad te zijn bij het ontwikkelen in bestaand bebouwd gebied. Door deze complexiteit is de kans op risico’s groter, waardoor er sprake is van verhoogde risico’s. Op basis hiervan is er een schema van risico’s opgesteld. Dit schema is te vinden in bijlage 3. Procedurele en politieke risico’s zijn de grootste risico’s omdat deze minder of niet goed beheersbaar zijn. Veel beter beheersbare risico’s zijn het grondexploitatierisico, bouwrisico, milieurisico en het planontwikkelingsrisico. 2.

Op welke manier zijn deze risico’s volgens de theorie te kwantificeren in een risico-opslag bij het inkopen van een ontwikkelpositie?

Op basis van de literatuur is op te maken dat risico’s uit te drukken zijn als afwijkingen ten opzichte van het gemiddelde rendement. Een risico is hierdoor in feite niets anders dan de standaarddeviatie van het rendement. De kansverdeling van het rendement is hierdoor een graadmeter voor de mate van risico. In de literatuur worden een aantal kwantificeringstechnieken beschreven. Alleen met behulp van de stochastische techniek Monte Carlo Simulatie is het mogelijk deze kansverdelingsfunctie van het resultaat te bepalen. Door het gebrek aan historische en objectieve data en de complexiteit van deze techniek is dit allerminst een bewezen techniek. Daarnaast is ieder project uniek waardoor risico’s moeilijk of zelfs niet kwantificeerbaar zijn. In de literatuur ontbreekt het dan ook aan een theoretisch maar ook inhoudelijke onderbouwing van de risico-opslag. Hierdoor is het nauwelijks mogelijk risico’s te kwantificeren in de risico-opslag. 3.

Hoe gaan projectontwikkelaars in de praktijk hiermee om en hoe verhoudt dit zich tot de theorie?

Allereerst blijkt het moment van afsluiten van een ontwikkelovereenkomst waarin de financiële condities (aankoopprijs en voorwaarden) worden vastgelegd uiteen te lopen van soms ruim vóór de start tot tegen het einde van de planontwikkeling. Hierdoor verschilt de mate van risico al door het moment van het inkopen van ontwikkelposities. Veel projectontwikkelaars blijken het beoogd risicoprofiel mee te nemen bij de financiële haalbaarheid door te variëren in de risico-opslag. Overigens doen ze dit niet alleen op basis van het beoogd risicoprofiel maar ook op basis van strategische belangen zoals werkgelegenheid, toekomstige kansen die men ziet door ergens binnen te komen of door waardestijging van nabij gelegen bezit.


57

Projectontwikkelaars blijken bij de risicodeling bij het inkopen van ontwikkelposities de in hun ogen beheersbare risico’s te accepteren door deze vooraf grondig te onderzoeken. Het bepalen of een risico beheersbaar is kan onderdeel uitmaken van voorgeschreven beleid maar blijkt vaak per beoogd project te worden bekeken. Enerzijds trachten ontwikkelaars de in hun ogen minder of niet beheersbare risico’s te beperken door hier afspraken over te maken. Anderzijds blijken bepaalde ontwikkelaars juist bepaalde minder beheersbare risico’s te nemen omdat deze volgens hun beperkt zijn. Gevoeligheids- en scenarioanalyses worden hierbij gebruikt om te bepalen of er niet te grote risico’s worden genomen en beperkt zich hierdoor tot ‘what-if’ scenario’s met betrekking tot het maximale verlies. De risico’s die overblijven bij het aangaan van een ontwikkelovereenkomst zijn vervolgens de risico’s die een projectontwikkelaar voor haar rekening neemt. Echter, in de praktijk blijken bepaalde risico’s onderhandelbaar, waardoor bepaalde risico’s niet altijd even makkelijk zijn in te schatten. Doordat er geen adequate kwantificeringstechniek voor handen is om de risico’s die men loopt rationeel te waarderen in een risico-opslag bij het opstellen van de financiële haalbaarheid, maken projectontwikkelaars de aloude afweging tussen risico en rendement op basis van ervaring, gevoel en niet te vergeten strategische belangen. De grote afstand tussen de theoretisch benadering van risico-opslag en de praktijk is als volgt te verklaren: •

•

•

De sector is nog bezig met het verwerven van kwalitatief inzicht in de ontwikkelrisico’s in bestaand bebouwd gebied. Hierdoor is men feitelijk nog bezig met het opbouwen van een goede dataset. Tot die tijd voldoen risicokwantificeringstechnieken eigenlijk niet, waardoor het ook weinig zin heeft deze te gebruiken. De achtergrond van risicoanalyse is rationeel. Echter, de praktijk is dit niet. Projectontwikkelaars leunen namelijk sterk op subjectieve risico-inschattingen. Daarnaast zijn er vele redenen om risico’s verschillend te waarderen. Voornamelijk op basis van strategische belangen worden risico’s lager gewaardeerd. De grootste ontwikkelrisico’s kunnen worden genomen door gelieerde ontwikkelaars. Door het hogere belang van hun moeder hebben zij de mogelijkheid risico’s te dempen c.q. uit te smeren. Hierdoor worden ontwikkelrisico’s lang niet altijd goed zichtbaar.

Op basis van bovenstaande argumenten worden dialogen over de afweging tussen risico en rendement bij het afsluiten van een ontwikkelovereenkomst in bestaand bebouwd gebied tot op heden beperkt gevoerd. Zolang projectontwikkelaars geen openheid van (financiële) zaken willen geven, zal het waarschijnlijk niet eenvoudig zijn adequate en meer rationele risicomanagementtechnieken te ontwikkelen, zoals die gebruikelijk zijn in bijvoorbeeld de beleggingswereld. 4.

Welke aanbevelingen zijn er te geven om te komen tot een weloverwogen afweging tussen risico en rendement bij het inkopen van een ontwikkelpositie in bestaand bebouwd gebied?

Projectontwikkelaars zijn in hoge mate opportunistisch als het gaat om het inkopen van ontwikkelposities. Als ‘echte’ ondernemers weten zij dat ondernemen niet zonder risico is. Echter, zowel de interne als wel de externe omgeving (financiers) zal steeds meer vragen om een weloverwogen afweging tussen risico en rendement bij het nemen van een investeringsbeslissing. Het gestructureerd doorlopen van de risicomanagementcyclus bleek bij veel projectontwikkelaars nog lang geen gemeengoed maar bevordert wel degelijk deze afweging. Omdat de financiële condities en risicodeling bij het inkopen van een ontwikkelpositie bepalend zijn voor het latere resultaat, is het implementeren van risicomanagement ten zeerste aan te bevelen. Een combinatie van opportunisten en meer risicomijdende personen zouden elkaar hierbij kunnen versterken en kunnen zorgen voor een gezond realisme.


58

Daarnaast is het aan te bevelen een koppeling te houden met het totaal van projectrisico’s op bedrijfsbreed niveau. Het gebruik van een maximale risicopot zoals een aantal ontwikkelende beleggers en financiers dit doen, biedt hierbij wellicht soelaas. Hierdoor wordt niet alleen voorkomen dat een projectontwikkelaar onevenredige grote risico’s neemt maar hij wordt vooral gedwongen vooraf flexibele afspraken en/of afrekeningen te maken over moeilijk of niet te beheersen risico’s dan wel op zoek te gaan naar een strategische alliantie om bepaalde risico’s beheersbaar te maken. Er schuilt een gevaar in een overdreven implementatie van risicomanagement waardoor alle betrokken partijen nauwelijks meer risico’s durven te nemen. Dit kan vertragend en contraproductief werken. Aanbevolen wordt daarom vooral te zoeken naar praktische vormen van risicomanagement die aansluiten op de praktijk van projectontwikkeling. Risicomanagement begint verder met het objectiveren en kwalificeren van de huidige status van een risico. Dit is mijn inziens redelijk eenvoudig te benaderen. Neem bijvoorbeeld de status van een ruimtelijke ordeningsrisico. Het is mogelijk hierin verschillende categorieën van risico’s te onderscheiden op basis van het bestemmingsplan of bouwvergunning. Zo kan er sprake zijn van een project dat past in het bestaande bestemmingplan, dat past in het vigerend ruimtelijk kader maar waarvoor een projectprocedure nodig is of dat niet past en een nieuw bestemmingsplan moet worden doorlopen. Dit objectiveren is eveneens redelijk eenvoudig mogelijk voor de status van andere (investerings)variabelen. 5.2 AANBEVELINGEN VOOR VERDER ONDERZOEK Tenslotte is het op deze plaats mogelijk aanbevelingen te doen voor verder onderzoek. Uit dit onderzoek blijkt dat projectontwikkelaars wel gebruik zouden willen maken van risicokwantificeringstechnieken maar dat er geen adequate technieken voor handen zijn. Aanbevolen wordt daarom onderzoek te doen naar nieuwe kwantificeringstechnieken die bruikbaar kunnen zijn voor de sector. Zoals hierboven al genoemd, begint risicomanagement met het objectiveren en kwalificeren van de status van een risico. Op dit terrein valt nog veel te winnen. Aanbevolen wordt daarom te beginnen met onderzoek naar het objectiveren en kwalificeren van de status van de diverse ontwikkelrisico’s. In aansluiting op het vorige wordt er aanbevolen diepgaand onderzoek te doen naar de werkelijke impact die verschillende risico’s hebben gehad op het ontwikkelingsresultaat en deze te koppelen aan de destijds ingecalculeerde risico-opslag bij het afsluiten van een ontwikkelovereenkomst. Veel ontwikkelaars staan vaak onvoldoende stil bij het verleden, waardoor er nog nauwelijks leereffecten optreden. Bij dit onderzoek dienen in ieder geval de volgende kenmerken in ogenschouw te worden genomen: het moment van afsluiten van een ontwikkelovereenkomst, het objectief identificeren en kwalificeren van risico’s en het soort projectontwikkelaar en zijn attitude. Met behulp van een toenemende invloed van de financiële rekenkunde en statistiek in de sector moet dit mogelijk zijn. Met betrekking tot niet tot nauwelijks te beheersen risico’s is in de vorige paragraaf geadviseerd te zoeken naar flexibele oplossingen hiervoor. Het verdient daarom langs deze weg tevens aanbeveling om te onderzoeken welke geschikte oplossingsrichtingen er mogelijk zijn om dit te bewerkstelligen. Hierbij moet men de algemene beginselen van een open en transparante gunning alsmede de prestatiedruk van een ontwikkelaar niet uit het oog verliezen. Tenslotte is er in dit onderzoek getracht een representatieve steekproef samen te stellen uit de verschillende soorten projectontwikkelaars. Gezien het kleine aantal per soort en het verkennende karakter van dit onderzoek is het aan te bevelen diepgaander en breder onderzoek te doen naar de risicobenadering van de verschillende soorten projectontwikkelaars.


59

5.3 REFLECTIE ONDERZOEK Deze paragraaf biedt uiteindelijk de mogelijkheid een reflectie te geven op de gepresenteerde onderzoeksmethodiek en representativiteit van het onderzoek. In dit onderzoek is getracht te focussen op projectontwikkelaars die overwegend bezig zijn met woningbouw in BBG. Uiteindelijk is er een pluriforme groep ontwikkelaars geïnterviewd variërend van grote financieel gerelateerde tot kleinere productiegedreven projectontwikkelaars. Hoewel de steekproef op zichzelf een goede afspiegeling lijkt te zijn van de groep woningbouwontwikkelaars is het onduidelijk of deze partijen ook een goede afspiegeling zijn van de markt voor ontwikkelposities in BBG. Hiervoor ontbreekt het namelijk aan onvoldoende informatie over deze specifieke markt. Daarnaast bemoeilijken de grote onderlinge verschillen tussen de geïnterviewden de representativiteit van dit onderzoek. Daarnaast bleek dat tijdens de afname van de interviews sommigen vragen in eerste instantie toch vanuit een ander perspectief of fase van het ontwikkelingsproces te worden beschouwd door de geïnterviewde. Hier kwam het dan ook aan op het kennisniveau van de interviewer om hier op toe te zien en eventueel de vraag opnieuw te stellen. Tot slot kan worden opgemerkt dat dit onderzoek een momentopname blijft. Op dit moment bevindt projectontwikkeling zich door de huidige kredietcrisis in een bijzonder lastige tijd. Risicomanagement is hierdoor extra actueel. Het is hierdoor mogelijk dat geïnterviewden zich door de huidige tijdgeest hebben laten beïnvloeden door bijvoorbeeld politiek correcte antwoorden te geven terwijl de werkelijkheid genuanceerder ligt.


60

LITERATUURLIJST ABN AMRO (2008), Visie op sectoren 2008, brancherapport projectontwikkeling, Amsterdam. AkroConsult (1999), PPS 2000+, terugblik en toekomstperspectief, Den Haag. Alsem, K.J. (2001), Strategische marketingplanning, Groningen: Wolters-Noordhoff. Bloois, R. van en W. van der Burgt (2005), Transformatie van leegstaande kantoorpanden; stimulans versus knelpunt, Scriptie, Hogeschool van Utrecht, Utrecht. Baarda, D.B. en M.P.M de Goede (2006), Basisboek Methoden en Technieken. Handleiding voor het opzetten en uitvoeren van kwantitatief onderzoek. Wolters-Noordhoff: Groningen/Houten. Bertijn, G. (2008), Risicomanagement bij grondverwerving. Beheersmodel voor de acquisitiefase, Afstudeerscriptie, Rijksuniversiteit Groningen, Groningen. Bleyser, M. (2002), Projectontwikkelaar; zakkenvuller of toegevoegde waarde, Masterproof Vastgoedkunde, Stichting voor Belegging- en Vastgoedkunde, Amsterdam. Boer, S. E. de (2001), Het ontwikkelen van koopwoningen door een vastgoedbelegger, Masterproof Real Estate, Stichting voor Beleggings- en Vastgoedkunde, Amsterdam. Brink Groep (2007), Investeringskostenwijzer Woningbouw, editie 2007-2008. Brown, G.R. en G.A. Matysiak (2000), Real Estate investment, a capitalmarket approach, Financial Times/Pretice Hall Buitelaar, E., A. van Segeren en P. Kronberger (2008), Stedelijke transformatie en grondeigendom, Rotterdam/Den Haag: NAi Uitgevers/ Ruimtelijk Planbureau. Byrne, P. (1996), Risk, uncertainty, decision-making in property development, Second edition, Londen: E & FN Spon. Dekker, A.W.W. (2005), Projectontwikkeling door woningcorporaties, Masterproof MRE, Amsterdam School of Real Estate, Amsterdam. Dekker, S.M. (2006), Brief over zelfrealisatierecht gericht aan de Tweede kamer, Den Haag. Dijk, J.C. van (2007), Moduleboek 2007 – Opleiding projectontwikkeling, Amsterdam School of Real Estate, Amsterdam. Dijk, J.C. van (2006), De gevolgen van marktrisico op resultaten uit projectontwikkeling van kantoren op regionale markten, Masterproof MRE, Amsterdam School of Real Estate, Amsterdam. Doreé, A. G. (1995), Voortbrengingsprocessen in de civiele techniek. Uitgave van Universiteit Twente, Enschede, p. 1-3. Dorsman, A. B. (1997), Vlottend financieel management, Deventer: Kluwer Bedrijfsinformatie


61

Eekelen, B. van (2006), Basissyllabus – Module 4 –Opleiding gebiedsontwikkeling, Amsterdam School of Real Estate, Amsterdam. Fit, J.J., (2006). Drijvende woningen, op weg naar een volwassen segment op de woningmarkt? Masterproof, Amsterdam School of Real Estate, Amsterdam. Fokkema. J. (2007), Het concessiemodel bij grootschalige projecten: volmaakt of vergissing? Building Business, april 2007, p. 14-17. Fokkema, J. (2008), Projectontwikkeling: het spel, de spelers en de spelregels, In: Handboek Projectontwikkeling, Voorburg: NEPRPOM, p. 10-19. Fronik, M., (2007). Stagnatie bij complexe locatieontwikkeling, Afstudeerscriptie, Rijksuniversiteit Groningen, Groningen. Gehner, E. (2003). Risico-analyse bij projectontwikkeling. Amsterdam: Sun. Gehner, E. (2004). Kansen voor risicomanagement, Real Estate Magazine, jaargang 7, juni 2004, nr. 4, p.12-15. Gehner, E., J.I.M. Halman en H. de Jonge (2006), Risk management in the Dutch real estate development sector: a survey, Delft/Enschede: TU Delft/ Universiteit Twente. Gelinck, S. (2007), Financiele haalbaarheid, In: T. van der Voordt (red.), Transformatie van kantoorgebouwen, Rotterdam: Uitgeverij 010. Gool, van, P., P. Jager en R.M. Weisz (red.) (2001). Onroerend goed als belegging. Groningen/Houten: Stenfert Kroese (derde druk). Harms, E. (2004). Projectontwikkeling is niet meer dan gemanaged risico;s nemen. Real Estate Magazine, nummer 34, p. 6-11. Holties, D.C. (2007). Ontwikkelrechten en marktwerking, Masterproof MSRE, Amsterdam School of Real Estate, Amsterdam. Jong, D.J. de (1992). Kopen of ontwikkelen? Projektontwikkeling door institutionele beleggers, Scriptie, Amsterdam School of Real Estate, Amsterdam. Keeris, W.G. (1997), Vastgoedbeheer lexicon; begrippen, omschrijving, toelichting, eerste druk, Den Haag: Ten Hagen & Stam Kenniscentrum PPS (2004), Handleiding financiële modellen bij PPS bij gebiedsontwikkeling,Den Haag: Ministerie van Financiën Korthals Altes, W.K. (2008) Actief grondbeleid betaalt zich terug, Property Research Quarterly, april 2008, p. 22-26. Koele, P., en J. van der Pligt (1993). Beslissen en beoordelen. Besliskunde in de psychologie, Meppel: Boom Lesmeister, D.R. (1997). Risico-analyse bij projectontwikkeling; het kwantificeren van risico’s bij investeringsbeslissingen, Masterproof MRE, Amsterdam School of Real Estate, Amsterdam.


62

Miles, M.E., G. Berens en M.A. Weiss (2000). Real Estate Development: principles and process, Washington: Urban Land Institute (third edition). Needam , B., en E. Geuting (2006). Afschaffing van het zelfrealisatiebeginsel, economische effecten, deelonderzoek, Rabboud Universiteit Nijmegen, Nijmegen Nieman, H., en E. Nozeman (2008), De ontwikkelingsfase, In: Handboek Projectontwikkeling, Voorburg: NEPROM, p. 42-58. Nozeman, E.F. (2008), De initiatieffase, In: Handboek Projectontwikkeling, Voorburg: NEPROM, p. 28-39. Oude Veldhuis, M.C. (1993). Wat is projectontwikkeling?, Voorburg: NEPROM. Ontwikkelingsbedrijf gemeente Amsterdam (2004), Verantwoordelijkheden verdeeld; de kunst van het loslaten, Conceptnotitie, Amsterdam. Ontwikkelingsbedrijf gemeente Amsterdam (2007), Bijkomende kosten nieuwbouwwoningen, Amsterdam. Pries, F., en E. ten Voorde, (2006). Risico en rendement zijn communicerende vaten, Building Business, november 2006, p. 54-57. Raftery, J. (1994), Risk analysis in project management, London: E & F.N. Spon Ltd. Regt, W.J. de (2003), De grondmarkt in gebruik: een studie over de grondmarkt ten behoeve van MNPbeleidsonderzoek en grondgebruiksmodellering, RIVM-productie, Bilthoven. Rooy, P. (2007), Grond, geld en gebiedsontwikkeling, Real Estate Magazine, nummer 55, p. 36-38. Salemi, A. (2008), Rekenen op uw vastgoed, In: Handboek Projectontwikkeling, Voorburg: NEPROM, p. 186-205. Schutte, A., P. Schoonhoven & I. Dolmans-Budé (2002), Commercieel vastgoed, Utrecht: Berenschot Osborne / Elsevier bedrijfsinformatie. Segeren, A. van (2007). De grondmarkt voor woningbouwlocaties, Rotterdam/Den Haag,: Nai uitgevers/Ruimtelijke Plan Bureau. Slokker Groep (2001) , Huizenhoog, Slokker: bouwen aan ruimte, Huizen: Slokker Groep. Swinkels, S. (2000). De pre-initiatief-/acquisitiefase binnen de woningbouw-projectontwikkeling, afstudeerrapport Faculteit Bouwkunde, Technische Universiteit Eindhoven, Eindhoven. Tartwijk, J.B.A.M., van, T.R.G. Croon (2005), Projectontwikkeling en risico, Syllabus Markten en Producten I, MRE-opleiding, Amsterdam School of Real Estate, Amsterdam. Uittenbogaard, L.B. (1997), Risicoanalyse en het vastgoedinvesteringsproces, In: T.M. Berkhout (red.) , Risicoanalyse van vastgoed; het (proces van) inventariseren en wegen van vastgoedrisico’s, Amsterdam: Stichting voor Beleggings- en Vastgoedkunde, p. 10-17. Vermande, H.M., en M.G. Spalburg (1998), Risicomanagement in de bouw; een verkenning, Rotterdam: Stichting Bouw Research. VROM (Ministerie van VROM) (2006), Reiswijzer marktpartijen en gebiedsontwikkeling. Den Haag. Master Thesis Onno van Denzen

63

Voordt, T., van der (red.) (2007) Transformatie van kantoorgebouwen; thema’s, actoren, instrumenten en projecten, Rotterdam: Uitgever 010. Wedding, D. (2002). Onzekerheid kent (geen) tijd; een beslissingsondersteunend risicomodel bij binnenstedelijke ontwikkelingen, Master Theses, Technische Universiteit Eindhoeven, Eindhoven. Wijnbelt, D. (2001). Een onderzoek naar de financiële aspecten van de stedelijke herstructurering en de rol- en risicoverdeling tussen gemeenten, corporaties en ontwikkelaars in de vier grote steden, Masterproof, Amsterdam School of Real Estate, Amsterdam. Xu, Q. (2002). Risk analysis on real estate investment decision making¸ Proefschrift, Arko Publishers, Nieuwegein. Colleges Amsterdam School of Real Estate Gool, P. van (2006), 1 februari 2006, Ondernemingsdoelstellingen en beslissingscriteria, MSRE-college: Investeringsanalyse Kuijpers, M.L.J. (2006a), 15 februari 2006, Financiële rekenkunde: risico en rendement op investeringsprojecten, MSRE-college: Investeringsanalyse Kuijpers, M.L.J. (2006b), 22 maart 2006, Introductie risicoanalyse en –management bij vastgoedinvesteringen, MSRE-college: Investeringsanalye, Krabben, E. (2006), 30 oktober 2006, Theorie van risico’s; achtergrond en transacties, MSRE-college: Projectontwikkeling Tartwijk, J.B.A.M. van (2007), 17 september 2007, Problemsetcollege: Kantorenmarkt. MSRE-college: Projectontwikkeling Interne notities Twijnstra Gudde (2002), Interne beheersingssystemen, interne notatie t.b.v. Raad van Commissarissen van Eigen Haard, 5 september 2002.


64

BIJLAGEN Bijlage 1: Vragenlijst onderzoek Bijlage 2: Overzicht respondenten Bijlage 3: Risicoschema bestaand bebouwd gebied


65

Bijlage 1: Vragenlijst Interview

Naam geïnterviewde:

…

Bedrijf:

…

Functie:

…

Datum interview:

…

Ontwikkelovereenkomst Dit onderzoek onderscheidt de volgende fases van projectontwikkeling (zie figuur hieronder): 1. acquisitie, 2. planontwikkeling en 3. realisatie/verkoop Dit onderzoek houdt zich bezig met het moment dat er zekerheid wordt verkregen omtrent de juridisch ontwikkelpositie. Dit moment is juridisch ingekaderd door het afsluiten van een grond- of ontwikkelovereenkomst1.

Acquisitie

Planontwikkeling

OntwikkelOvereenkomst

Realisatie/verkoop

RealisatieOvereenKomst

Gemeente en projectontwikkelaar kunnen op verschillende manieren met elkaar samenwerken: gemeentelijke grondexploitatie (klassiek) volledige private grondexploitatie (zelfrealisatie) concessiemodel bouwclaimmodel publiek-private samenwerking Dit onderzoek houdt zich niet bezig met de acquisitiefase van ontwikkelposities met een vooruitzicht op een bouwclaimmodel of publiek-private samenwerking. Deze modellen zijn onvoldoende gebaseerd op een economische uitwisseling tussen rendement en risico. Vraag 1. In welke fase van het ontwikkelingsproces sluit u bedrijf veelal een ontwikkelovereenkomst af?

1 Onder de ontwikkelovereenkomsten vallen koopovereenkomsten van bouwterrein, koopen ontwikkelovereenkomsten, koopen realiseringsovereenkomst inzake perceel grond, aankoop bestaand o.g., etc


Financiële haalbaarheidsberekening Door het opstellen van een kosten-bastenanalyses (KBA’s) wordt de financiële haalbaarheid onderzocht en daarmee de grondwaarde bepaald. De waarde van een ontwikkelpositie wordt bepaald door de marktwaarde van de ontwikkeling te verminderen met de all-in bouwkosten inclusief een redelijk vergoeding (rendement) voor het gelopen risico. Er bestaan bij benadering twee verschillende rendementsberekeningen: netto contante waarde methode en de marge methode. Vraag 2. Welke rendementberekening gebruikt uw organisatie of bedrijfsunit? Vraag 3. Hoe gaat u om met de rendementeis (portefeuilleniveau versus differentiatie op projectniveau) en waarom op deze manier?

Risicomanagement algemeen Risicomanagement kan worden omschreven als het systematische proces van analyseren, reageren en beheersen van projectrisico’s. In de figuur hieronder is de risicomanagementcylus weergegeven. Er zijn twee stappen te onderscheiden: identificatie en kwantificatie.

Stap 1: Risico-identificatie Het doel van risico-identificatie is het zo compleet mogelijk inventariseren van de risico’s van een project. Veel gebruikte technieken zijn een standaard checklijst, een SWOT-analayse en een effect of risicomatrix. Risico-identificatie

Vraag 4. Hoe gaat u om met risico-identificatie? Maakt uw bedrijf bij een acquisitie op een systematische manier gebruik van risico-identificatietechnieken?


In bestaand stedelijk gebied dient een projectontwikkelaar veel meer rekening te houden met de bestaande structuren van gebouwen, burgers en bedrijven. Algemeen wordt geacht dat binnenstedelijke ontwikkelingen hierdoor complexer en risicovoller zijn. Dit onderzoek onderscheidt hierbij de volgende verhoogde risico’s2: Risicocategorie


Beheersen

Milieu risico


Bouwrisico



Ondergronds parkeren Geen passend bestemmingsplan Hardnekkige bezwaarmakers Complexe procedures / ondeskundigheid ambtenaren Politiek risico Onvoldoende politiek draagvlak door veranderende politieke opvattingen Grondexploitatierisico Verplichte aankoop of afname Zelf grondexploitatie uitvoeren (bouwen woonrijp maken) Afzetrisico Prijssegment van afzetmarkt Nauwelijks voorverkoop door lange bouwtijd Bouwplicht Planontwikkelingsrisico Plan- en programmawijziging Procedureel risico

Veelvuldig informeren en overleg voeren om voldoende draagvlak te handhaven. Flexibiliteit inbouwen tot eventuele exit-regeling bij onvoldoende draagvlak Financieringslasten dekken Samenwerking civieltechnisch aannemer en sloper opzoeken en/of het uitvoeren grondig vooronderzoek Uitvoeren marktonderzoek Starten met de bouw van huurproducten

Afspraken maken bij wijzigingen van plan/programma

Vraag 5. : Welke risico’s onderscheidt u en hoe gaat u daarmee om? Stap 2: Risicokwantificering Risicokwantificering is het toekennen van een kans op een effect van een geïdentificeerde risico. Het effect kan worden uitgedrukt in een verandering ten opzichte van de rendementseis. Bekende technieken zijn gevoeligheidsanalyses, scenarioanalyses, expected monetary value method, kwadrantemmodel en Monte Carlo-simulatie. Dit onderzoek stelt verder dat hoe lastiger en ingewikkelder het project hoe groter de kans dat het project in gevaar komt en hoe hoger de redelijke vergoeding (W + R) voor de ontwikkelaar voor het risico dat hij loopt.

Deze risico’s gelden overigens niet specifiek voor bestaand stedelijk gebied. Wel geldt dat deze risico’s expliciet in bestaand stedelijk een belangrijke rol spelen Master Thesis Onno van Denzen

2

Risicokwantificering en risico-opslag Vraag 6. Hoe gaat u om met risicokwantificering en welke technieken gebruikt u waarom? Vraag 7. Gebruikt uw bepaalde ratio getallen of classificaties voor het inschatten van de mate van risico van een acquisitie? Vraag 8. Op welke manier tracht u de hierboven beschreven risico’s te kwantificeren in de risico-opslag in uw investeringsvoorstel voor een ontwikkelpositie? Vraag 9. Zijn er ontwikkelrisico’s die niet genomen mogen worden volgens het beleid van de onderneming? Vraag 10. Herkent u de theoretisch relatie tussen risico en rendement in de praktijk? Vraag 11. Vinden er heronderhandelingen over de condities van de ontwikkelovereenkomst plaats, en zo ja, wat zijn de redenen hiervan?

Dit is het einde van het interview. Bedankt voor uw medewerking.


Bijlage 2: Overzicht respondenten Categorie I I

Organisatie Bohemen AM Wonen

Persoon Hans Broekman Ronald Huikeshoven

Functie Directeur Regiodirecteur Noord Holland

II II II II II

De Peyler Projectontwikkeling Katwijkse Ontwikkelingsmaatschappij Bouwbedrijf J.M Deurwaarder Smits bouwbedrijf Bouwbedrijf M.J. de Nijs en Zonen

Jan Buisman Marc Angevare Lukas Deurwaarder Bert Kiewiet Winfred de Nijs

Hoofd Projectontwikkeling Manager Projectontwikkeling Directeur Ontwikkeling Directeur Ontwikkeling Financieel directeur

III III III

Vesteda Amvest Syntrus Achmea

Maurice Raemaerkers Annemarie Noordermeer Gerrit Jöersen

Senior adviseur Projectmanager Manager ontwikkeling en realisatie

IV IV IV

Eigen Haard Portaal Ymere

Jan Bolhoeve Henri Koekoek Cosmo Schuurmans

Directeur Directeur Projectontwikkeling Directeur Projectontwikkeling & Gebiedsontwikkeling

V V

ING Real Estate Fortis Vastgoedontwikkeling

Abel Salemi Boris van der Gijp

Vastgoedontwikkelaar Directeur Strategie en risico


Bijlage 3: Risicoschema Risicocategorie


Beheersen

Milieu risico


Bouwrisico



Ondergronds parkeren Geen passend bestemmingsplan Hardnekkige bezwaarmakers Complexe procedures / ondeskundigheid ambtenaren Politiek risico Onvoldoende politiek draagvlak door veranderende politieke opvattingen Grondexploitatierisico Verplichte aankoop of afname Zelf grondexploitatie uitvoeren (bouwen woonrijp maken) Afzetrisico Prijssegment van afzetmarkt Bouwplicht Planontwikkelingsrisico Plan- en programmawijziging Procedureel risico

Veelvuldig informeren en overleg voeren om voldoende draagvlak te handhaven. Flexibiliteit inbouwen tot eventuele exit-regeling bij onvoldoende draagvlak Financieringslasten dekken Samenwerking civieltechnisch aannemer en sloper opzoeken en/of het uitvoeren grondig vooronderzoek Uitvoeren marktonderzoek Afspraken maken bij wijzigingen van plan/programma


Risico-rendement afweging bij acquisitie van ontwikkelposities in bestaand bebouwd gebied

Recommend Documents