Renovatie van bedrijfsruimte. Het nieuwe wetsvoorstel

Renovatie van bedrijfsruimte Het nieuwe wetsvoorstel

Naam: L.E. van Cuilenborg Studentnr.: 5873932 Naam begeleider: G.J.P. de Vries Meelezer: F. van der Hoek Datum: 21-01-2013

Inhoudsopgave Voorblad Inhoudsopgave

Pag.2

Inleiding

Pag.3

Hoofdstuk 1

Hoofdstuk 2

De bedoeling van het nieuwe wetsvoorstel

Pag.4

- Beweegreden wijziging artikel 7:296 BW

Pag.4

- Beweegreden wijziging artikel 7:220 BW

Pag.5

- Bedoeling artikel 7:296 BW

Pag.5

- Bedoeling artikel 7:220 BW

Pag.5

Huidige wetgeving betreffende renovatie van bedrijfsruimte Pag.6 - 2.1 De huidige wetgeving - Artikel 7:220 BW: dringende werkzaamheden en renovatie Pag.7 Artikel 7:296 BW: dringend eigen gebruik en renovatie

Hoofdstuk 3

- 2.2 Achtergrond van de huidige wetgeving

Pag.9

- 2.3 Jurisprudentie

Pag.11

- 2.4 Nadere invulling renovatie van bedrijfsruimte

Pag.16

De nieuwe wetgeving

Pag.18

- Wat gaat er veranderen

Pag.18

- De gevolgen van de nieuwe wetgeving

Pag.19

- Het belang van de nieuwe wetgeving

Pag.22

Conclusie

L.E. van Cuilenborg

Pag.8

Pag.26

21-01-2013

2

Inleiding Op dit moment ligt er in Den Haag nog steeds een wetsvoorstel met betrekking tot de renovatie van bedrijfsruimte. Het wetsvoorstel waar ik het over heb, is wetsvoorstel 33018. Dit is op 28 september 2011 aanhangig gemaakt door Tweede Kamerleden van de SP, de PvdA, het CDA en Groenlinks. Dit voorstel ziet op een verandering van artikel 7:296 BW en artikel 7:220 BW. Het wetsvoorstel is gebaseerd op de overweging, dat het wenselijk is om de huurder van bedrijfsruimte meer bescherming te bieden wanneer een verhuurder over wil gaan tot renovatie van de bedrijfsruimte. De indieners vinden dat huurders op dit moment te makkelijk uit hun panden kunnen worden gezet bij renovatie door de verhuurder. 1 De indieners stellen dan ook een nieuwe wet voor, die de nodige veranderingen zal brengen in de huidige situatie. Dat is dan ook één van de onderwerpen die ik in deze scriptie, ter afsluiting van mijn Master Privaatrecht, wil bespreken. Allereerst zal ik in hoofdstuk één bespreken, wat de bedoeling is van de indieners met dit wetsvoorstel. Wat zal er volgens de indieners gaan veranderen met deze nieuwe wetgeving? Wat was daarbij precies de beweegreden om het in te dienen? Vervolgens wil ik de huidige wetgeving bespreken, aan de hand van onder andere de jurisprudentie met betrekking tot die wetgeving. Zo wil ik de huidige situatie schetsen voor zowel de huurder als de verhuurder van bedrijfsruimte. Ten slotte zal ik dan de nieuwe wetgeving bespreken en de gevolgen die deze waarschijnlijk gaat hebben. Wat gaat er veranderen volgens onder anderen Mr. Huydecoper en de Raad van State? Wat zijn de positieve en negatieve gevolgen van deze wetgeving? En wat is het belang eigenlijk van deze wetgeving? Is deze wel echt noodzakelijk in zijn huidige vorm? Al deze vragen moeten mij helpen mijn hoofdvraag te beantwoorden: 'Wordt het renoveren van een bedrijfsruimte door een verhuurder niet zo goed als onmogelijk gemaakt door deze nieuwe wetgeving?'

1

Kamerstukken, memorie van toelichting 2011/2012, 33018, nr. 3 pag.1

L.E. van Cuilenborg

21-01-2013

3

Hoofdstuk 1 De bedoeling van het nieuwe wetsvoorstel In dit hoofdstuk wil ik kort schetsen wat de bedoeling en de beweegredenen van de indieners van het wetsvoorstel waren. Allereerst zal ik hier de beweegredenen aangeven, zodat duidelijk wordt waarom de indieners het tijd vonden voor nieuwe wetgeving. Vervolgens zal ik de bedoeling schetsen: wat zal er volgens de indieners gaan veranderen met deze nieuwe wetgeving. Beweegreden wijziging artikel 7:296 BW Om te beginnen dus de beweegreden voor de wijziging van artikel 7:296 BW. De huidige wetgeving, althans de constructie daarvan, brengt een zeer ongewenste situatie met zich mee voor huurders van bedrijfsruimte volgens de indieners. Verhuurders van bedrijfsruimte maken de laatste jaren namelijk steeds meer gebruik van de mogelijkheid die artikel 7:296 BW hun biedt, aldus de indieners. Er is ook gebleken dat de huurders van bedrijfsruimte steeds vaker uit hun panden worden gezet zonder dat daarbij enige rekening wordt gehouden met de belangen van die huurders. 2 De huurders krijgen dus geen kans om hun kant van de zaak te onderbouwen. 3 In de memorie van toelichting noemen de indieners een aantal winkelcentra waar de bovengenoemde problematiek aan de orde is. Nu dit aantal gevallen volgens hen groeit, maken zij zich zorgen en wensen zij de huidige situatie te veranderen. 4 Er is verder gebleken dat verhuurders vaak artikel 7:296 BW inroepen om over te gaan tot renovatie, maar dat een ontbinding helemaal niet nodig was voor de voorgenomen renovatie. Daarnaast wordt het artikel lang niet altijd gebruikt om daadwerkelijk te gaan renoveren, maar om eenvoudig van een huurder af te komen aldus de indieners van het wetsvoorstel. 5 Hoewel de indieners erkennen dat er een tegemoetkoming mogelijk is voor de huurder, in de zin van een verhuiskostenvergoeding op grond van artikel 7:297 BW, vinden zij dit 2


3


4


5


L.E. van Cuilenborg

21-01-2013

4

onvoldoende. Het feit dat de huurder deze vergoeding krijgt, doet er niet aan af dat er aan zijn belangen is voorbijgegaan bij het toewijzen van de beëindigingsvordering. De winst, die de huurder dan misloopt door de beëindiging van de huurovereenkomst, had veel hoger kunnen uitvallen dan de verhuiskostenvergoeding en deze valt daar dus bij in het niet. 6 Beweegreden wijziging artikel 7:220 BW Artikel 7:220 BW is ook toe aan verandering aldus de indieners. Zo is een verhuurder van bedrijfsruimte nu alleen verplicht om een verhuiskostenvergoeding te betalen als er zonder deze vergoeding geen sprake is van een 'redelijk voorstel' als bedoeld in lid 2 van dit artikel. Het zal dus altijd afhangen van de omstandigheden van het geval of er een bijdrage verschuldigd is (Wanneer kan worden gesproken van een dergelijk 'redelijk voorstel' zal ik bespreken in hoofdstuk 2). 7 De huidige situatie is dus heel onzeker voor de huurder, dit is onwenselijk en dit moet veranderen volgens de indieners. Bedoeling Artikel 7:296 BW De bedoeling van de indieners is om het niet langer mogelijk te maken de huurovereenkomst te beëindigen via artikel 7:296 lid 2 sub b op grond van 'dringend eigen gebruik' waarbij de noodzaak om de huur ter renovatie op te zeggen, door de verhuurder slechts 'aannemelijk is gemaakt'. Het wetsvoorstel moet dus voor meer bescherming zorgen voor de huurder van bedrijfsruimte. Het moet er echter ook voor zorgen dat renovatie niet volledig onmogelijk wordt gemaakt voor de verhuurder. 8 Artikel 7:220 BW Daarnaast ziet het wetsvoorstel ook op verandering van artikel 7:220 BW. Er wordt met dit wetsvoorstel bewerkstelligd dat de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties bij ministeriële regeling tevens een minimumbijdrage zal vaststellen in de verhuis- en inrichtingskosten voor de huurders van bedrijfsruimte. 9 Indien verhuizing van de huurder 6

Kamerstukken, memorie van toelichting 2011/2012, 33018, nr. 3 pag. 3 en 4

7

Kamerstukken, memorie van toelichting 2011/2012, 33018, nr. 3 pag. 5

8


9


L.E. van Cuilenborg

21-01-2013

5

noodzakelijk is voor de voorgenomen renovatie, heeft de huurder recht op een bijdrage van de verhuurder in kosten van de verhuizing en de inrichting. 10 Dit waren in het kort de beweegredenen van de indieners om de huidige wetgeving te veranderen. Duidelijk is, dat zij meer bescherming wensen voor de huurder van bedrijfsruimte. Dat is dan ook de bedoeling van de nieuwe wetgeving. Deze zal de huurder meer bescherming bieden en het lastiger maken voor de verhuurder om over te gaan tot renovatie. Mijn vraag is dus, zoals eerder gezegd: maakt deze nieuwe wetgeving het niet zo goed als onmogelijk voor de verhuurder om over te gaan tot renovatie? Duidelijk is al, dat de mogelijkheden om over te gaan tot renovatie gaan inkrimpen voor de verhuurder. Daarnaast gaan de kosten omhoog voor de verhuurder om een renovatie te realiseren, aangezien hij een in ieder geval een vaststaand minimum bedrag aan verhuiskosten moet gaan betalen aan de huurder. Dit bedrag kan zelfs nog hoger uitvallen als de rechter van mening is dat dit in een voorliggende situatie op zijn plaats is. Om hier meer duidelijkheid over te krijgen en mijn vraag te beantwoorden zal ik nu eerst de huidige wetgeving en de mogelijkheden daarvan bespreken. Vervolgens zal ik in het laatste hoofdstuk uitgebreid de nieuwe wetgeving bespreken en de gevolgen daarvan.

Hoofdstuk 2 Huidige wetgeving betreffende renovatie van bedrijfsruimte In dit hoofdstuk zal ik de huidige wetgeving betreffende renovatie van bedrijfsruimte bespreken. Allereerst zal ik de van toepassing zijnde artikelen kort uiteenzetten. Vervolgens zal de motivatie van de wetgever voor de huidige wetgeving ter sprake komen. In paragraaf 4.3 zal ik dan de jurisprudentie met betrekking tot de huidige wetgeving bespreken. Ter afsluiting zal ik nog een nadere invulling geven aan de huidige wetgeving.

2.1 De huidige wetgeving In deze paragraaf wil ik allereerst de artikelen met betrekking tot de renovatie van bedrijfsruimte bespreken. Hierbij zijn voornamelijk de artikelen 7:296 lid 1 BW en 7:220 lid 2 en 3 BW van belang. Kort gezegd komen deze artikelen hierop neer: ‘opzegging

10


L.E. van Cuilenborg

21-01-2013

6

huurovereenkomst na einde eerste huurtermijn wegens dringend eigen gebruik, waar ook renovatie onder valt (7:296 lid 1) en renovatie waarbij de huurovereenkomst na de renovatie wordt voortgezet (7:220 lid 2 en 3)’. Ik zal hier nu om te beginnen artikel 7:220 BW bespreken en vervolgens artikel 7:296 BW. Artikel 7:220 BW: dringende werkzaamheden en renovatie Artikel 7:220 BW maakt een onderscheid tussen in de lid 1 genoemde ‘dringende werkzaamheden’ en de in lid 2 genoemde ‘renovatie’. Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden waarvan geen uitstel mogelijk is en die de huurder moet toestaan. De Kamerstukken spreken wat betreft de dringende werkzaamheden over werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld 11 en die daarnaast niet kunnen wachten tot het einde van de huurovereenkomst. De huurder kan in deze situatie wel aanspraak maken op vermindering van de huurprijs, ontbinding van de huurovereenkomst of een schadevergoeding zo blijkt uit lid 1. In het geval van een renovatie zoals in lid 2 genoemd, dient de verhuurder aan de huurder een redelijk voorstel te doen alvorens de huurder gehouden is hieraan mee te werken. Een dergelijk voorstel dient schriftelijk te worden gedaan. Op grond van dit lid 2 wordt onder renovatie zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan. In de Kamerstukken en jurisprudentie wordt nog wat uitgebreider besproken wat er onder renovatie wordt verstaan. Zo moeten de veranderingen die de verhuurder wilt aanbrengen als een vernieuwing worden aangemerkt voordat er gesproken kan worden van renovatie. 12 Belangrijk is dat dit artikel de mogelijkheid geeft om de huurovereenkomst voort te zetten, waarvoor een redelijk voorstel is vereist. Wanneer er precies sprake is van een redelijk voorstel zal ik bespreken in een later deel over de jurisprudentie. Wat ik hier wel wil bespreken, is wat er gebeurt als de huurder het redelijk voorstel niet aanvaardt en de verhuurder dus niet kan renoveren. In dat geval kan de verhuurder naar de rechter stappen om het voorstel te laten toetsen. De rechter weegt de belangen van de huurder en de verhuurder in zo'n geval tegen elkaar af. Daarbij let hij onder andere op de volgende omstandigheden: de 11 Kamertstukken II 2000/2001, 26 089, nr. 19, pag. 29 12 Kamertstukken II 2000/2001, 26 089, nr. 19, pag. 29

L.E. van Cuilenborg

21-01-2013

7

aard van de werkzaamheden, de noodzaak van medewerking door de huurder, de financiële consequenties voor de verhuurder, de huurprijsverhoging voor de huurder en de mogelijkheid van een tijdelijk vervangend huurobject voor de huurder. 13 Als de rechter het voorstel niet redelijk vindt, zal de verhuurder een nieuw voorstel moeten doen aan de huurder. Oordeelt de rechter dat het voorstel redelijk is dan moet de huurder in beginsel de renovatie toestaan, hoewel de huurder wel vrij is om de huur te beëindigen. Voortzetting huurovereenkomst na renovatie Het begrip uit 'voortzetting van de huurovereenkomst' dient volgens de parlementaire geschiedenis ruim te worden uitgelegd. Ten eerste betekent dit niet dat de huurovereenkomst na de renovatie niet mag worden aangepast. Ook een aanpassing van de huurprijs staat er niet aan in de weg om het als een voorzetting van de bestaande huurovereenkomst te zien. Tenslotte betekent dit dat zelfs indien het gehuurde is gesloopt en opnieuw opgetrokken, er sprake is van voortzetting van de huurovereenkomst. Dit is echter alleen het geval als vast staat dat de plaats en de functie van het gehuurde gelijk is gebleven, zij dat de kwaliteit is verbeterd. 14 Artikel 7:296 BW: dringend eigen gebruik en renovatie Artikel 7:296 geeft de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen vanwege eigen dringend eigen gebruik tegen het einde van de eerste termijn, hier kan renovatie ook onder vallen. 15 De verhuurder dient volgens het artikel aannemelijk te maken dat hij, zijn echtgenoot, zijn geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Dit is al het geval wanneer de renovatie niet mogelijk is met voortzetting van de huur zoals hierboven besproken. Het begrip 'dringend eigen gebruik' dient dus ruim te worden opgevat. Als de rechter eenmaal heeft vastgesteld dat de verhuurder een terecht beroep heeft gedaan op dringend eigen gebruik is er in de huidige wetgeving geen plaats meer voor een

13 Kamerstukken II 2000/2001, 26089, nr. 19, pag. 26 14 Memorie van toelichting, Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 31, Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, p.22 15

Deze termijn blijkt uit artikel 7:292 lid 1 en is in beginsel 5 jaar

L.E. van Cuilenborg

21-01-2013

8

belangenafweging. Op grond van het huidige lid 3 is opzegging echter ook mogelijk op grond van een algemene belangenafweging. Dit is alleen mogelijk bij een huurovereenkomst van minstens 10 jaar. 16 Bij de deze belangenafweging wegen de belangen van beide partijen in beginsel even zwaar. Hoewel de belangenweging er over het algemeen voor zorgt dat het zwaarwegende belang van de huurder van bedrijfsruimte wordt beschermd tegen aantastingen van de kant van de verhuurder, die over het algemeen niet op dergelijk zwaarwegende belangen kan steunen. Het huurgenot van de bedrijfsruimtehuurders zal echter niet ten koste van alles worden beschermd tegenover de verhuurder aldus Mr. Huydecoper. 17 In de paragraaf over de jurisprudentie zal ik verder ingaan op de inhoud van zowel de zojuist besproken belangenafweging als de term 'dringend eigen gebruik'. In deze paragraaf heb ik een algemeen overzicht willen geven van de huidige wetgeving betreffende de renovatie van bedrijfsruimte. Duidelijk is geworden dat er een aantal mogelijkheden zijn voor een verhuurder om een renovatie te realiseren. Daarnaast is gebleken dat de huurder en de verhuurder gelijk worden behandeld door de rechter bij de huidige belangenafweging na de tweede termijn op grond van artikel 7:296 BW. In de volgende paragraaf zal ik bespreken wat de motivatie van de wetgever was om de wetgeving, zoals deze nu is, in te voeren.

2.2 Achtergrond van de huidige wetgeving In deze paragraaf wil ik de overwegingen en motivatie van de wetgever behandelen voor het invoeren van de huidige wetgeving betreffende de renovatie. Met name de voor bedrijfsruimte specifieke bepaling van artikel 7:296 BW. Zo wil ik onderzoeken waarom er destijds voor deze opzet gekozen is en niet voor meer bescherming voor de huurder, zoals nu aan de orde is in het nieuwe wetsvoorstel. Om te beginnen is er bij de wetswijziging in 2003 een aantal dingen veranderd aan het artikel 7:296. Allereerst is het begrip 'gebruik' van het begrip 'eigen gebruik' veranderd. Eerder was het gebruik beperkt tot gebruik 'als bedrijfsruimte in de zin van artikel 1624', waarbij

16 G.I. Beij en Th. C. Visser (2011), Renovatie van de bedrijfsruimte door de verhuurder, TvHB nr. 5, Pag. 12 17 LJN: BP3276, Hoge Raad , 10/02860, noot A-G Huydecoper

L.E. van Cuilenborg

21-01-2013

9

vervreemding expliciet was uit gesloten. 18 Deze beperking is in het huidige artikel vervallen. Vervreemding is wel nog steeds uitgesloten. Deze beperking is vervallen door een amendement van het Kamerlid Weekers. Hij vond dat de opzeggingsgrond wegens dringend eigen gebruik niet beperkt diende te blijven tot bedrijfsruimte in de zin van artikel 290. Ook ander gebruik dat op grond van het bestemmingsplan is toegestaan is een rechtens te respecteren opzeggingsgrond. 19 Verder is het volgende aan het artikel toegevoegd: 'renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.' Voorheen was er alleen een mogelijkheid tot opzegging wegens renovatie op grond van de algemene belangenafweging, zodat de verhuurder alleen aan het einde van het tiende jaar kon opzeggen. De wetgever heeft wel aangegeven dat de huurovereenkomst in beginsel in stand blijft, maar dat artikel 7:296 BW de mogelijkheid biedt om bij de rechter beëindiging van de overeenkomst te vorderen op grond van dringend eigen gebruik. Bij de mogelijkheid die artikel 7:296 BW geeft, moet bedacht worden dat deze mogelijkheid alleen bestaat als renovatie niet mogelijk is zonder beëindiging van de huur en deze voldoende dringend is. 20 Het eerste doel van de wetgever met de wetgeving van 2003 was om een verkorte en duidelijke versie te maken van de oude artikelen 1628 en 1631a zo blijkt uit de Memorie van Toelichting. Daarnaast was het de bedoeling om binnen de termijn van tien jaar slechts op twee gronden de mogelijkheid te geven om op te zeggen, te weten onbehoorlijk gebruik of eigen gebruik. 21 Door renovatie onder dit eigen gebruik te laten vallen en door het eerder genoemde amendement zijn beide doelstellingen niet gehaald. De wetgever heeft hiervoor gekozen om een einde te maken aan de gigantische afkoopsommen die de verhuurder aan de huurder moest betalen indien hij wenste over te gaan tot 'renovatie', waarbij de huurder het gehuurde moest verlaten. Deze afkoopsommen moesten betaald worden, omdat renovatie voor 2003 nog niet onder 'dringend eigen gebruik' viel. Een renovatie was dus een stuk lastiger te realiseren voor een verhuurder. 18 Noot onder HR 24 september 2010, LJN BM9758 (Toko Mitra/PMT), Z.H. Duijnstee- van Imhoff, WR 2011/1, pag. 14-17 19 Kamerstukken II 2000/2001, 26 932, nr. 10 20 Kamerstukken II 2000/2001 26 932, nr. 5 pag. 9 21 Kamerstukken II MvT 1999/2000 26 932 nr. 3 pag. 6

L.E. van Cuilenborg

21-01-2013

10

Daarbij moest de stand van het onroerend goed worden verbeterd, zodat er meer herontwikkelingsprojecten van de grond konden komen. 22 Er dienen eventueel wel verhuiskosten te worden betaald aan de huurder op grond van artikel 7:297 BW. De wetgever is hier duidelijk niet gegaan voor veel bescherming van de huurder, maar juist voor het makkelijker kunnen realiseren van een renovatie door de verhuurder. Met het nieuwe voorstel slaat de wetgever dus een volledig andere weg in dan er destijds voor ogen stond. Zo komt de destijds voor ogen staande - en toch al redelijk minieme - vrijheid voor de huurder en de verhuurder om afspraken te maken op de tocht te staan.

2.3 Jurisprudentie In de eerste paragraaf heb ik een algemeen beeld willen geven van de huidige wetgeving. In deze paragraaf wil ik de jurisprudentie bespreken met betrekking tot deze huidige wetgeving. Ik zal dus wat dieper ingaan op de diverse begrippen uit de wettekst en de betekenis die daar door de rechter aan is gegeven. Het zal daarom duidelijk worden hoe de huidige wetgeving wordt uitgelegd door de rechter ofwel hoe de huidige verhouding is tussen de huurder en de verhuurder. Krijgt de huurder veel bescherming van de rechter of juist niet? Redelijk aanbod in de zin van artikel 7:220 BW Het uitgangspunt van de renovatieregeling van artikel 7:220 BW is dat de verhuurder begint met het doen van een redelijk voorstel. Bij dit voorstel moet er op de belangen van zowel de huurder als van de verhuurder gelet worden. 23 In het geval van een complexgewijze renovatie wordt een voorstel vermoed redelijk te zijn, wanneer 70% of meer van de huurders ermee heeft ingestemd. De verplichting van de verhuurder om naast zijn eigen belangen ook die van de huurder mee te wegen bij het doen van het voorstel, brengt niet mee dat hij in dat voorstel gehouden is om volledige schadeloosstelling aan de huurder aan te bieden. Het hangt af van alle omstandigheden van het geval of een voorstel als redelijk heeft te gelden. 24

22 De M. Sloot en A. Kemp (2009), De verhuis- en inrichtingskosten van artikel 7:297 BW, TvHB nr. 4, pag. 141 23

R.A. Dozy, J.L.R.A. Huydecoper (red.) (2008), Huurrecht tekst en commentaar, Deventer: Kluwer, pag. 37

24

Gerechtshof Amsterdam 17-11-2009, LJN BK7494 r.o. 3.9

L.E. van Cuilenborg

21-01-2013

11

De omstandigheden die hierbij een rol spelen zijn onder andere: 1) de aard van de werkzaamheden, 2) de noodzaak van de medewerking van de huurder, 3) de financiële consequenties voor de verhuurder, 4) de huurprijs verhoging voor de huurder, 5) de mogelijkheid voor een tijdelijk vervangend huurobject voor de huurder, 6) de overige omstandigheden van het geval. Daarbij moet ook gekeken of er een vergoeding op zijn plaats is voor de huurder, voor de schade die eventueel geleden word bij een verhuizing en, zo ja, hoe hoog deze moet zijn. 25 De omvang van een dergelijke schadevergoeding wordt uitgebreid onderzocht voordat deze daadwerkelijk vastgesteld wordt. De rechter zal hier een feitenonderzoek voor doen. Er is dus onder de huidige wetgeving alle ruimte om deze schadevergoeding aan te passen op een voorliggend geval. Verhuiskosten o.g.v artikel 7:297 BW Ook de verhuiskosten uit artikel 7:297 BW zijn aanpasbaar naar een voorliggend geval. Deze verhuiskosten zijn hoogstens de kosten die de huurder zal moeten maken om te verhuizen en zich elders in te richten. De huurder zal dus op zijn minst aannemelijk moeten maken dat hij zijn bedrijf ergens anders voortzet. 26 Het is hierbij niet vereist dat de huurder de exploitatie van zijn bedrijf aansluitend op een andere locatie voortzet. 27 Waarom de rechter voor een bepaald bedrag aan verhuiskosten toewijst is vaak weinig gemotiveerd. Er zijn dus weinig maatstaven hieraan te ontlenen. Wel staat vast dat de bedragen de laatste jaren hoger zijn geworden. 28 Dit is dus een nadeel van de huidige wetgeving. Zowel in de jurisprudentie als in de wet zelf is er geen maatstaaf voor de hoogte van de verhuiskosten. De vraag is of een vastgestelde minimale vergoeding hier de oplossing biedt, dit zal ik later nog bespreken. 29

25

Rechtbank Almelo 22-09-2010, LJN BN8201 r.o. 4.5

26

Gerechtshof Leeuwarden 8 februari 2011, LJN BP3872, r.o. 5.3.3

27

Gerechtshof Leeuwarden 8 februari 2011, LJN BP3872, r.o. 5.3.4

28

M. Sloot en A. Kemp (2009), De verhuis- en inrichtingskosten van artikel 7:297 BW, TvHB nr. 4, pag. 140

29

Hoofdstuk 3, De nieuwe wetgeving, pag. 22

L.E. van Cuilenborg

21-01-2013

12

Dringend eigen gebruik (artikel 7:296 BW) De vraag of de verhuurder het verhuurde daadwerkelijk zelf dringend nodig heeft als genoemd in artikel 7:296 lid 1 sub b BW dient te worden beantwoord naar alle omstandigheden van het geval. Deze omstandigheden kunnen eventueel wijzigen in de loop van de procedure. 30 Het is voldoende dat de verhuurder het dringend eigen gebruik aannemelijk maakt. Als een verhuurder bijvoorbeeld van plan is om een ingrijpende herontwikkeling door te voeren kan hij dit staven met een actueel overzicht van de geplande werkzaamheden en de gevolgen daarvan voor de huurder. 31 Als hij dit aannemelijk heeft gemaakt is er geen ruimte om de belangen van de huurder tegen de verhuurder af te wegen. 32 Zo kunnen algemene bedrijfseconomische motieven al voldoende zijn om dringend eigen gebruik aannemelijk te maken. 33 Een voorbeeld van bedrijfseconomische motieven blijkt duidelijk uit een uitspraak van het Hof Leeuwarden. 34 Zo stelde een partij dat het noodzakelijk was om de uitstraling van een winkelcentrum te verbeteren en dat daarvoor kwaliteitsverbetering wenselijk was van de geboden voorzieningen. Ook in deze uitspraak vond het Hof deze bedrijfseconomische motieven op zichzelf reeds al voldoende om dringen eigen gebruik aannemelijk te achten. Het is niet vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en het verhuurde nodig heeft om te blijven voortbestaan. 35 Zelfs als de verhuurder het ontstaan van de dringende behoefte zelf heeft veroorzaakt kan hij een beroep doen op dringend eigen gebruik. Dit is ook het geval wanneer er een alternatief bestaat voor de verhuurder. De huurder kan in dit laatste geval wel aannemelijk maken dat het voldoende in de rede ligt om het alternatief te gebruiken. 36

30 HR 27 april 1979, NJ 1979, 493 en HR 24 februari 1989, NJ 1989, 435 31

LJN: BX6420, Sector kanton Rechtbank Utrecht, 29-08-2012

32 LJN: AE5130, Hoge Raad 12 juli 2002 , C01/269HR 33 LJN: AE5130, Hoge Raad 12 juli 2002, C01/269HR, r.o. 3.3.1. 34 LJN: BP3872, Hof Leeuwarden, 08-02-2011, r.o. 4.7.2. 35 R.A. Dozy, J.L.R.A. Huydecoper (red.) (2008), Huurrecht tekst en commentaar (derde druk), Deventer: Kluwer 36 LJN: AE5130, Hoge Raad 12 juli 2002 , C01/269HR, conclusie mr. A.S. Hartkamp

L.E. van Cuilenborg

21-01-2013

13

Met de huidige wetgeving is het dus relatief makkelijk voor de verhuurder om aan dringend eigen gebruik te komen: hij hoeft het enkel aannemelijk te maken en de belangen van de huurder doen er dan vervolgens niet meer toe. Duurzaam gebruik (artikel 7:296 BW) Wanneer is er sprake van (persoonlijk) duurzaam gebruik? Ook deze vraag is van belang voor de uitleg van artikel 7:296 BW. De vraag of een verhuurder het verhuurde in persoonlijk duurzaam gebruik wil nemen, dient wederom beantwoord te worden naar de omstandigheden van het geval. Onder dit duurzaam gebruik valt alleen renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Onder renovatie valt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging. 37 Dit alles blijkt ook al vrij duidelijk uit de artikelen 7:296 lid 1 sub b (en 7:220 lid 2 BW). Als voorbeeld van persoonlijk duurzaam gebruik, heb ik een recent geval. In een uitspraak van Rechtbank Arnhem wordt het persoonlijk duurzaam gebruik van de verhuurder door de huurder betwist. De huurder stelde dat de verhuurder niet van plan was om na de renovatie zelf het pand in gebruik te nemen, maar om dit te verhuren aan een zustermaatschappij. Volgens de huurder had de verhuurder hier zelf dus geen belang bij. De verhuurder stelde daartegenover dat hij wel degelijk een belang had bij de renovatie, omdat hij de wensen van zijn (toekomstige) grote huurders (waaronder ook zijn zustermaatschappij) tegemoet wilde komen. De verhuurder ging het pand zelf renoveren om dit vervolgens zelf weer te verhuren en er was dus wel degelijk sprake van een persoonlijk duurzaam gebruik zo vond ook de Rechtbank. 38 Vaak wordt bij renovatie met sloop en vervangende nieuwbouw ook gewoon de huurovereenkomst voortgezet op grond van artikel 7:220 lid 2 BW. In het geval dat de functie en plaats hetzelfde blijven is het zelfs niet mogelijk om renovatie te realiseren via artikel 7:296 lid 1 en is de vraag over duurzaamheid dus niet van belang. 39

37 LJN BP3872, Gerechtshof Leeuwarden 8 februari 2011 r.o. 4.3 en 4.5 38 LJN: BW9938, Rechtbank Arnhem, 27-06-2012, r.o. 5.3., 5.4. en 5.8. 39 Redactie: R.A. Dozy, J.L.R.A. Huydecoper (2008), Huurrecht tekst en commentaar (derde druk), Deventer: Kluwer

L.E. van Cuilenborg

21-01-2013

14

De belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 Bij deze belangenafweging maakt de rechter een redelijke afweging tussen de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huur en die van de huurder bij een verlenging van de huur. Daarbij is het de vraag of deze afweging meebrengt dat er van de huurder mag worden verlangd dat hij het gehuurde ontruimt. Vervolgens beslist hij of hij de beëindigingvordering toewijst. Het bepaalde in artikel 7:296 lid 2 is niet van toepassing bij deze belangenafweging. In een uitspraak overweegt het Hof 's-Gravenhage dat een huurrecht in beginsel een eindig recht is. Een huurder kan er dus niet van uitgaan dat hij zijn onderneming tot in lengte van jaren kan voortzetten in een gehuurd pand. 40 Uiteindelijk komt het er op neer dat er meer gronden gelden voor toewijzing van de beëindiging van de huur op grond van lid 3. 41 De positie van de huurder is, bij beëindiging van de huur tegen het einde van de tweede termijn uit lid 3, nog steeds zwak. Positie huurder onder huidig recht De positie van de huurder onder huidig recht blijkt dus zeker niet versterkt te worden door de rechter. Zo is er ruime mogelijkheid voor de verhuurder om over te gaan tot renovatie. Bovendien hoeft hij in het geval van renovatie op grond van artikel 7:296 lid 1 sub b BW enkel aannemelijk te maken dat er sprake is van dringend eigen gebruik. Aan de belangen van de huurder wordt dan vrij makkelijk voorbij gegaan. De vergoedingen voor de huurder liggen niet vast en zijn vrij vast te stellen door de rechter. Er is dus veel ruimte voor de rechter om een toepasselijke vergoeding vast te stellen voor de huurder. Dit heeft als nadeel dat er geen maatstaaf is waar deze kosten naar worden vastgesteld. Bovendien dekt deze vergoeding de werkelijke kosten vrijwel nooit. Daar staat tegenover dat de rechter rekening houdt met alle omstandigheden van het geval. Een renovatie moet natuurlijk wel betaalbaar blijven voor een verhuurder.

40 Gerechtshof 's- Gravenhage 26-07-2011, LJN: BR3166 r.o.8 41 Gerechtshof Arnhem 01-09-2009, WR 2009/119 r.o.4.2

L.E. van Cuilenborg

21-01-2013

15

2.4 Nadere invulling renovatie van bedrijfsruimte Bij de verhuur van bedrijfsruimte is er natuurlijk vaak sprake van twee professionele partijen. Bij renovatieprojecten zullen dan ook vaak afspraken kunnen worden gemaakt, wellicht zelfs al vooraf. Zo kan er worden afgesproken dat er geen huur wordt betaald gedurende de periode en dat er vervangende ruimte beschikbaar is voor de huurder. Daarnaast kan er een eventuele schadevergoeding of verhuiskostenvergoeding naar eigen gelieve worden afgesproken tussen de partijen. 42 In deze paragraaf zal ik nader ingaan op de beschikbare mogelijkheden voor verhuurder en de huurder om onderling afspraken te maken. Daarnaast zal ik kort ingaan op het feit dat artikel 7:296 van semi-dwingend recht is en de gevolgen daarvan. Omdat de artikel 7:220 BW niet van dwingend recht is, kunnen de huurder en de verhuurder afwijkende regelingen in de overeenkomst opnemen. Zij zijn bijvoorbeeld vrij om een regeling betreffende de huurvermindering en schadevergoeding op te nemen. Zo zou de huurder bijvoorbeeld kunnen afzien van een schadevergoeding als er een ruimere huurvermindering tegenover staat. De vraag is: 'Is de toch al redelijk minieme vrijheid voor partijen niet van wezenlijk belang voor de bedrijfswereld?' Zo zijn er natuurlijk verschillende typen bedrijfsruimte, van kleine tot grote bedrijven. Bij een kleine bedrijfsruimte zal de verhuurder in beginsel minder te besteden hebben dan de verhuurder van grote bedrijfsruimte. Voor hen kan het essentieel zijn dat zij zelf de hoogte van een vergoeding of de mate van huurvermindering kunnen overeenkomen. Simpelweg omdat er een bepaald bedrag is dat de verhuurder kan betalen en dat bedrag tevens voldoende is voor de huurder. Bovendien kan er een groot verschil zijn in de werkelijke kosten voor het verhuizen bij de verschillende typen bedrijfsruimte. Hier kan met de huidige wetgeving rekening worden gehouden. 43 Dit kan dan wel door onderlinge afspraken zoals hierboven uitgelegd, dan wel door de rechter.

42 www.dekey.nl/nieuwsitem/?tx_ttnews[tt_news]=580&cHash=2d794d3c1bb518078c3662e24a8091fc : Een voorbeeld van een dergelijke afspraak met huurders van bedrijfsruimte. Er worden individuele afspraken gemaakt met de ondernemers, over vervangende ruimte of opslagruimte enz. 43 G.I. Beij en Th. C. Visser, Wetsvoorstel ter verbetering van de huurbescherming in geval van renovatie. Een

vooruitgang? TvHB nr.6 december 2011 pag. 338

L.E. van Cuilenborg

21-01-2013

16

Zo kan er voor na afloop van de renovatie gekozen worden om een huurkorting overeen te komen, in plaats van een verhuiskostenvergoeding. 44 Zo is er dus grote flexibiliteit voor de partijen om tot een overeenkomst te komen. Verder wil de huurder vaak ook meewerken aan een renovatie: het is immers ook in zijn belang dat het pand in goede staat blijft. Zo kunnen verhuurder en huurder overeenkomen om op een bepaald moment te gaan renoveren, dit kan zelfs al worden afgesproken voorafgaand aan de contractssluiting. Artikel 7:296 BW is in tegenstelling tot 7:220 BW van semi-dwingend recht. De rechter is over het algemeen heel terughoudend met het beperken of aanvullen van semi-dwingend recht. 45 Bij het toewijzen van een beëindigingsvordering wordt er door de rechter nauwelijks rekening gehouden met de belangen van de huurder. Dit houdt in dat de verhuurder redelijk vrij is in zijn onderbouwing van bijvoorbeeld zijn 'dringend eigen gebruik'. De verhuurder kan dus relatief makkelijk van een huurder af in het huidige stelsel, omdat de rechter zo terughoudend is in het toetsen van verdere belangen. De zekere vrijheid die er met het huidige artikel 7:220 BW is, lijkt dus van wezenlijk belang voor de verhuurders maar ook voor de huurders. Zij zijn er in het eerste geval uiteindelijk beiden bij gebaat dat ze afspraken kunnen maken naar eigen kunnen en doen. Zoals eerder gezegd moet niet vergeten worden dat het hier vaak gaat om professionele partijen, die over het algemeen prima in staat zijn om zelf te onderhandelen. De terughoudendheid van de rechter in het kader van artikel 7:296 BW vind ik ook essentieel en, aangezien dit ook gebeurd tegen een einde van een termijn, begrijpelijk. 46 Een verhuurder moet op een gegeven moment toch de mogelijkheid hebben om een uitgebreide renovatie door te kunnen voeren en als de rechter belangen oneindig tegen elkaar gaat afwegen komt dit niemand ten goede. Zowel de huurder/ondernemer als de verhuurder hebben uiteindelijk baat bij snelle beslissingen. Bovendien zoals al in het deel over de jurisprudentie naar voren kwam,

44 G.I. Beij en Th. C. Visser, Wetsvoorstel ter verbetering van de huurbescherming in geval van renovatie. Een vooruitgang? TvHB nr.6 december 2011 pag. 338 45


46 Zoals al eerder aangegeven is de eerste termijn in beginsel 5 jaar o.g.v. artikel 7:292 lid 1 een eventuele 2e termijn is in beginsel een volgende 5 jaar

L.E. van Cuilenborg

21-01-2013

17

is een huurrecht in beginsel een eindig recht en kan de huurder hier tegen een einde van een termijn rekening mee houden.

Hoofdstuk 3 De nieuwe wetgeving In dit laatste hoofdstuk zal ik allereerst bespreken wat er nu precies gaat veranderen met de nieuwe wetgeving volgens de indieners. Daarbij zal ik ook kritiek op deze toelichting van de indieners weergeven. Vervolgens zal ik de waarschijnlijke gevolgen van deze wetgeving bespreken. Ik wil hier voornamelijk naar voren halen of deze gevolgen positief of negatief zijn voor de huurders, maar vooral voor de verhuurders van bedrijfsruimte. Ook wil ik het belang van de nieuwe wetgeving bespreken. Is deze wetgeving nu wel noodzakelijk? Of is er eventueel een beter alternatief? Onder andere de Raad van State heeft immers de nodige kritiek geuit op de onderbouwing van het wetsvoorstel. 47 In het eerste hoofdstuk is al beschreven wat de bedoeling is van de indieners. Die kwam kort gezegd neer op: 'meer bescherming voor de huurder van bedrijfsruimte'. Dit moet worden bereikt door aan de verhuurder minder mogelijkheden te geven om over te gaan tot renovatie. Wat gaat er veranderen? Het nieuwe wetsvoorstel maakt het voor verhuurders onmogelijk om de huur in verband met renovatie op grond van artikel 7:296 lid 1 sub b BW tegen het einde van de eerste termijn te beëindigen. 48 De verhuurder behoudt de mogelijkheid tot beëindiging wegens renovatie tegen het einde van de tweede termijn wel gewoon. 49 In dit geval maakt de rechter een belangenafweging en kan hij ook de belangen van de verhuurder meewegen om te renoveren. 50 Dit zal de huurders van bedrijfsruimte beter beschermen, aldus de indieners, zonder dat daarbij de mogelijkheid van de verhuurder wordt ontnomen om te renoveren. Er is voor de 47

Kamerstukken, 2011/2012, 33018, nr. 4 pag. 1

48

Deze termijn blijkt uit artikel 7:292 lid 1 en is in beginsel 5 jaar

49

Op grond van artikel 7:292 lid 1 is een eventuele 2e termijn in beginsel een volgende 5 jaar (dus uiteindelijk 10 jaar)

50

Kamerstukken, memorie van toelichting 2011/2012, 33018, nr. 3 pag. 5 en 6

L.E. van Cuilenborg

21-01-2013

18

verhuurders altijd nog de mogelijkheid om via artikel 7:220 BW te renoveren met voortzetting van de huurovereenkomst. 51 In dit geval worden de belangen van de huurder wel meegenomen, omdat er een 'redelijk voorstel' wordt getoetst. Ook dit artikel zal, zoals eerder besproken, gaan veranderen. In de nieuwe wetgeving wordt immers een minimum verhuiskostenvergoeding vastgesteld, die de verhuurder aan de huurder moet betalen als deze noodgedwongen moet verhuizen wegens de renovatie. Mr. Huydecoper is echter kritisch op deze toelichting bij het wetsvoorstel. Hij ziet artikel 7:220 BW niet als alternatief voor artikel 7:296 BW om over te gaan tot renovatie. Het gaat hier om bepalingen, die twee verschillende en in beginsel onverenigbare gevallen regelen. 52 Zoals eerder gezegd regelt artikel 7:220 BW de gevallen waarbij de huurovereenkomst wordt voortgezet na de renovatie en artikel 7:296 BW de gevallen waarbij de huurovereenkomst wordt beëindigd. Mr. Huydecoper erkent dat er wellicht in sommige gevallen een zeker gebied aan te wijzen is met een 'overlap' van beide artikelen, maar in veel gevallen is de ene bepaling niet te gebruiken in het gebied van de andere bepaling. Deze onderbouwing moet dus volgens hem als drogbeeld worden gezien. 53 De gevolgen van de nieuwe wetgeving Kort gezegd krijgt de huurder dus meer bescherming door de nieuwe wetgeving en wordt het voor de verhuurder lastiger om over te gaan tot renovatie. Voor de verhuurder blijft er wel gewoon de mogelijkheid om via artikel 7:220 BW te renoveren. Dit is echter lang niet altijd voldoende voor een verhuurder. Zo is het niet mogelijk om een volledig nieuw winkelcentrum te realiseren, met een andere indeling en een vergroting van winkels waarbij eventueel winkels kunnen verdwijnen, aangezien artikel 7:220 BW ziet op renovaties met voortzetting van de huur. 54 Daarbij moet de functie en de plaats, zoals eerder gezegd, gelijk blijven. Een

51


52

Hoge Raad 16-03-2012, LJN: BV1769, Conclusie Mr. Huydecoper nr. 19 sub a

53

Hoge Raad 16-03-2012, LJN: BV1769, Conclusie Mr. Huydecoper nr. 19 sub a

54

G.I. Beij en Th. C. Visser, Wetsvoorstel ter verbetering van de huurbescherming in geval van renovatie. Een vooruitgang? TvHB nr.6 december 2011 pag. 338

L.E. van Cuilenborg

21-01-2013

19

grootschalige renovatie kan echter van belang zijn voor een verhuurder om een winkelcentrum nog aantrekkelijk te laten zijn en te kunnen blijven concurreren. 55 Ook in het geval dat een aantal huurders niet wil meewerken aan een renovatie kan een herontwikkeling niet doorgaan. Dit kan gevolgen hebben voor de andere huurders, wier belangen dit wetsvoorstel juist beoogt te beschermen. 56 Zo kunnen zij wellicht hun inkomsten achteruit zien gaan, omdat het winkelcentrum niet meer aantrekkelijk is voor consumenten. Met dit nieuwe wetsvoorstel is er dus geen rekening gehouden dat artikel 7:220 BW lang niet altijd de mogelijkheid geeft om over te gaan tot een optimale renovatie. 57 Artikel 7:220 BW kan daarbij niet gezien worden als alternatief voor artikel 7:296 BW, omdat bij eerstgenoemd artikel de plaats en de functie van het gerenoveerde gelijk dienen te blijven. 58 Dit is bij artikel 7:296 BW niet het geval en daardoor kunnen ook ingrijpender renovaties plaatsvinden. De mogelijkheid om ingrijpender renovaties door te voeren, na de eerste termijn, verdwijnt dus voor de verhuurder. Verder is er in dit wetsvoorstel geen overgangsrecht opgenomen. Daarnaast volgt uit een nota van wijziging dat artikel 205 van de Overgangswet als niet van toepassing is verklaard op het moment van inwerkingtreding van het wetsvoorstel bestaande huurovereenkomsten. 59 Dit betekent dat de nieuwe wetgeving direct van toepassing is op alle nu al lopende huurovereenkomsten en gerechterlijke procedures. Het huidige recht zal alleen nog gelden in procedures die bij de inwerkingtreding van het voorstel in de hoogste feitelijke instantie in staat van wijzen verkeren of waarbij sprake is van cassatie tegen een voor de inwerkingtreding tot stand gekomen uitspraak. 60 Onder andere de Raad van State heeft de nodige kritiek op geleverd op de onmiddellijke werking van het wetsvoorstel.

55

G.I. Beij en Th. C. Visser, Wetsvoorstel ter verbetering van de huurbescherming in geval van renovatie. Een vooruitgang? TvHB nr.6 december 2011 pag. 338 56




59

Kamerstukken, 2011/2012, 33018, nr. 5 pag. 1 en 2

60


L.E. van Cuilenborg

21-01-2013

20

Allereerst kan het zo zijn dat een voorgenomen, noodzakelijk te achten renovatie met ten minste vijf jaar moet worden uitgesteld. 61 Wanneer de huurder zich immers verzet tegen deze voorgenomen renovatie en er een procedure gestart is, betekent dit dat deze procedure onder het nieuwe recht gaat vallen hoewel deze al loopt op het moment van de inwerkingtreding. Met name wanneer er sprake is van een grootschalige renovatie, van bijvoorbeeld een winkelcomplex, kan dit grote problemen opleveren. Dit kan niet alleen leiden tot doorkruising van de plannen van een verhuurder, maar dit kan tevens van invloed zijn op investeringsbeslissingen en toekomstplannen van andere huurders. 62 De indieners hebben gekozen voor deze onmiddellijke werking, omdat zij willen voorkomen dat de behandeling van dit wetsvoorstel verhuurders stimuleert om voor de vaststelling van het voorstel snel nog een renovatietraject te starten. Dit met als doel om de nieuwe wetgeving niet van toepassing te laten zijn op het renovatieproces. 63 Mijns inziens is dit een begrijpelijke redenering van de indieners. Anders zullen vele huurders juist de dupe worden van het invoeren van de nieuwe wetgeving wanneer verhuurders hals over kop van hun huurders af willen. Dit neemt niet weg dat deze 'onmiddellijke werking' nog meer negatieve kanten heeft. Zo kan het bijvoorbeeld zijn dat een verhuurder al een beëindigingprocedure is begonnen, terwijl tijdens de procedure blijkt dat de gebruikte opzeggrond is komen te vervallen, dan wel dat partijen een stelling hebben ingenomen die niet meer strookt met de geldende wetgeving. 64 Als partijen zich hier vervolgens weer over mogen uitlaten gedurende de procedure, leidt dit tot langere procedures en hogere kosten. 65 Deze situatie is voor zowel de huurder als de verhuurder dus niet positief. Beide partijen zitten niet te wachten op langere en duurdere procedures. 61


62


63


64


G.I. Beij en Th. C. Visser, Wetsvoorstel ter verbetering van de huurbescherming in geval van renovatie. Een vooruitgang? TvHB nr.6 december 2011 pag. 338

L.E. van Cuilenborg

21-01-2013

21

Daar komt ook nog eens bij dat de verhuurder met de nieuwe wetgeving een minimale verhuiskostenvergoeding moet gaan betalen. Dit kan nadelig gaan uitpakken voor verhuurders, aangezien het moeilijk is om hier één juiste maatstaf voor vast te stellen. Dit gezien de grote diversiteit van ondernemingen, die verschillen in grote en inrichting zo onderkent ook de Raad van State. 66 Het kan immers gaan om een bakkerij, een supermarkt of een garage. Deze ondernemingen zijn moeilijk met elkaar te vergelijken. Daarnaast ziet de Raad van State het gevaar dat deze minimum vergoeding ook als richtlijn gaat gelden bij de vraag of er sprake is van een redelijk voostel op grond van artikel 7:220 BW. 67 De indieners gaan hier duidelijk voor veel bescherming van de huurder en het heel moeilijk maken van een grootschalige renovatie door een verhuurder. Dit willen zij daarnaast, door het niet opnemen van overgangsrecht hals over kop invoeren om te voorkomen dat verhuurders nog snel een procedure starten. Deze wetgeving moet daarom wel berusten op een eenzijdige "ad-hoc"-afweging (ten gunste van de huurder) en niet op evenwichtige besluitvorming aldus Mr. Huydecoper. Deze wetgeving maakt het verwezenlijken van een grootschalige renovatie, gericht op het verbeteren van de leefbaarheid en veiligheid van de buurt immers erg moeilijk terwijl daarbij geen rekening wordt gehouden met het individuele geval. 68 Belang van de nieuwe wetgeving De indieners van het wetsvoorstel onderbouwen het belang van de nieuwe wetgeving met een aantal berichten van diverse verenigingen. Zo is er uit de door de indieners aangehaalde berichten gebleken, dat winkeliers bij een renovatie steeds vaker zomaar uit hun pand worden gezet door de verhuurder. Hierbij verwijzen de indieners onder andere naar een bericht van de Branchevereniging Detailhandel Nederland. Volgens deze vereniging is er sprake van honderden gevallen per jaar met een doorzettende toename. 69

Ook verwijzen zij naar een bericht van CBW-MITEX, de branchevereniging voor woon- en

66


67


68

Hoge Raad 16-03-2012, LJN: BV1769, Conclusie Mr. Huydecoper, nr. 20

69


L.E. van Cuilenborg

21-01-2013

22

kledingwinkels. Volgens deze vereniging was er tien jaar geleden sprake van maar enkele uitzettingsgevallen per tien jaar en is er nu sprake van tientallen gevallen per jaar. 70 Verder verwijzen zij naar het feit dat de huurder geen kans krijgt om zijn kant van de zaak toe te lichten. Zodra een verhuurder aannemelijk heeft gemaakt dat hij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik in verband met renovatie, welke niet mogelijk is zonder beëindiging van de huur, staat de huurder buitenspel. Veel middenstanders zien hierdoor de mogelijkheid tot uitoefening van hun beroep -en daarmee voorziening in hun levensonderhoud- verdwijnen, aldus de indieners. 71 Als laatste stellen de indieners dat er weliswaar ruimte is voor de rechter om een verhuiskostenvergoeding toe te wijzen op grond van artikel 7:297 BW, maar dat dit slechts een tegemoetkoming is voor de huurder. Dit betreft dus niet een volledige vergoeding en dekt dan ook niet bijvoorbeeld de kosten die de huurder maakt door het mislopen van de winst. 72 Ook de mogelijkheid van een schadevergoeding voor de huurder op grond van artikel 7:299 BW is minimaal volgens de indieners. De huurder moet in dit geval aannemelijk maken, dat de verhuurder het verhuurde helemaal niet in persoonlijk duurzaam gebruik wil nemen. De huurder moet hier zelf de stappen ondernemen en naar de rechter gaan, maar deze drempel blijkt in de praktijk zeer hoog. Bovendien heeft de huurder in het gunstigste geval slechts recht op een schadevergoeding. De huurovereenkomst is en blijft in zo'n geval niet meer van kracht, aldus de indieners. 73 De Raad van State is erg kritisch ten aanzien van de eerdergenoemde berichten, waar de indieners het belang van de nieuwe wetgeving op baseren. Uit beide berichten van de verenigingen kan volgens de Raad van State niet worden afgeleid op welke feiten de genoemden cijfers en veronderstellingen zijn gebaseerd en of zij een representatief beeld schetsen van de huidige situatie. 74 Daarbij zijn er sinds 2003 maar 28 uitspraken gepubliceerd, die betrekking hebben op dit onderwerp. In deze uitspraken werd de beëindigingvordering diverse keren toegewezen, maar ook afgewezen. Natuurlijk worden niet alle uitspraken 70


71


72


73


74

Kamerstukken, 2011/2012, 33018, nr. 4 pag. 2 en 3

L.E. van Cuilenborg

21-01-2013

23

gepubliceerd, maar er is absoluut geen sprake van 'honderden gevallen per jaar', zoals de hierboven genoemde vereniging stelt. 75 De toelichting van de indieners verwijst daarbij ook naar twee algemeen juridische publicaties over het huurrecht. Deze publicaties bevatten geen representatieve gegevens over de toepassing van de bedoelde opzeggingsgrond (die op grond van artikel 7:296 BW), aldus de Raad van State. Het ook nog door de indieners aangehaalde rapport 76, waarin de problematiek rond renovaties van bedrijfsruimte wordt besproken, heeft bovendien mede betrekking op renovaties die op zichzelf niet in de weg staan aan voortzetting van de huurovereenkomst. 77 Ook dit rapport bevat dus geen representatieve gegevens over de toepassing van de bedoelde opzeggingsgrond. De Raad van State adviseert de indieners nader te motiveren waarop de feitelijk en verwachte toename van de toepassing van het renovatieartikel berust. De regering heeft daarnaast toegezegd, naar aanleiding van het hiervoor genoemde rapport, een onderzoek in te stellen om de omvang en de reikwijdte van de in dat rapport aangehaalde problematiek vast te stellen. De Raad van State adviseert aandacht te besteden aan de resultaten van dit onderzoek. 78 Dit onderzoek blijkt niet te zijn uitgevoerd door de regering. Als 'excuus' voor het niet uitvoeren van dit onderzoek melden de indieners dat er sprake is van een nijpende situatie en dat er niet voldoende tijd is voor een dergelijk onderzoek. 79 Dit 'excuus' is mijn inziens zwak, aangezien de cijfers en berichten waarop de indieners zich baseren al redelijk discutabel blijken te zijn. Het initiatiefvoorstel zal, zoals eerder beschreven, de nodige gevolgen hebben op de gang van zaken op het moment. Een onderzoek kan in een dergelijk geval geen kwaad. Ten slotte heeft de Raad van State nog commentaar op het laatste argument van de indieners. Dit commentaar houdt kort gezegd in, dat het voor de verhuurder erg makkelijk is om duurzaam dringend eigen gebruik aannemelijk te maken en dat de belangen van de huurder dan vervolgens snel buitenspel staan. Volgens de Raad van State is de hoeveelheid 75

W. Raas (2011), Wetsvoorstel verbetering huurbescherming winkeliers, WR 2011/114, pag. 2

76

Sharon Gesthuizen (2008), Help, mijn winkel wordt gerenoveerd

77


78


79


L.E. van Cuilenborg

21-01-2013

24

jurisprudentie hierover schaars. Bovendien rust de bewijslast om dringend eigen gebruik aannemelijk te maken op de verhuurder. De Afdeling is er dus niet zonder meer van overtuigd dat de rechter de grond van opzegging wegens renovatie op te makkelijke wijze toepast. 80 Wat betreft dit laatste argument kan ik me wederom vinden in het advies van de Raad van State. Er is relatief weinig jurisprudentie te vinden op dit front, zo heb ik zelf ook ondervonden. Het is dus vrij lastig om een goed beeld te schetsen voor wat betreft het 'gedrag' van de rechter. Wel is mij opgevallen dat er inderdaad snel aan de belangen van de huurder voorbij wordt gegaan als de verhuurder dringend eigen gebruik eenmaal aannemelijk heeft gemaakt. Dit 'aannemelijk maken' is echter wel wat lastiger dan de indieners doen geloven. Zo moet de verhuurder wel degelijk onderbouwen waarom hij het verhuurder dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De enkele wens om te renoveren is onvoldoende om dringend eigen gebuik aan te nemen. 81 Enige verandering op dit punt kan echter zeker geen kwaad, maar ik betwijfel of dit wetsvoorstel het juiste middel is. De Raad van State stelt, naar mijn mening, een goed alternatief voor om het huidige wetsvoorstel aan te passen. Aangezien het de indieners vooral gaat om het geven van meer bescherming aan de huurder terwijl de verhuurder nog steeds de mogelijkheid moet hebben om gewoon te renoveren. Zoals eerder gezegd, biedt dit wetsvoorstel wel nog steeds de mogelijkheid om via 7:220 BW te renoveren. Deze mogelijkheid is echter vaak niet voldoende, omdat de plaats en de functie van het gerenoveerde hetzelfde moeten blijven. Iets wat niet hoeft bij een renovatie op grond van artikel 7:296 BW. De Raad van State stelt voor dat er na de eerste termijn van vijf jaar ook een mogelijkheid komt tot beëindiging op grond van een belangenafweging. Daarnaast zou kunnen worden overwogen de rechter de bevoegdheid te geven om de huurder, afhankelijk van de omstandigheden van het geval, een ruimere vergoeding toe te kennen. Zo zijn noodzakelijke renovaties, die alleen mogelijk zijn met beëindiging van de huur, gewoon mogelijk en heeft de huurder meer kans om zij bedrijf elders voort te zetten. 82 De indieners nemen dit voorstel helaas niet over.

80


81

W. Raas (2011), Wetsvoorstel verbetering huurbescherming winkeliers, WR 2011/114, pag.3

82


L.E. van Cuilenborg

21-01-2013

25

Over het belang van een minimum bijdrage van de verhuurder in de verhuiskosten is de Raad van State, zoals eerder gezegd ook kritisch. Ook met dit advies wordt echter niets gedaan door de indieners. Zij willen hier een minimum bescherming voor de huurders realiseren en stellen dat de bijdrage naar omstandigheden naar boven kan worden bijgesteld. 83 Er wordt dus geen rekening gehouden met de gevallen die wellicht naar beneden zouden moet worden bijgesteld. Dit omdat het anders niet mogelijk zou zijn voor de verhuurder om een renovatie te realiseren. Op dit moment lijkt er dus wel een behoefte te zijn aan nieuwe wetgeving. Maar het belang van het voorliggende wetsvoorstel is op zijn minst twijfelachtig. Vast staat dat er wat moet veranderen. De belangen van de huurder moeten niet meer zo simpel aan de kant kunnen worden gezet. Het huidige wetsvoorstel lijkt hier echter in door te draven.

Conclusie Ik kan concluderen dat renovatie van bedrijfsruimte nog steeds mogelijk zal blijven met dit wetsvoorstel. De mogelijkheden worden echter drastisch ingeperkt, zodat dit in de praktijk waarschijnlijk vrijwel meer mogelijk is. De indieners hebben mijns inziens wel de juiste beweegredenen. Zo staat het wel vast dat er snel wordt voorbijgegaan aan de belangen van de huurder bij een renovatie. Daarbij is de situatie van een huurder vaak heel onzeker, als het gaat om verhuiskostenvergoedingen. Dat er aan deze situatie wat moet veranderen staat wat mij betreft wel vast. De belangen van de huurder moeten ook kunnen worden meegewogen door de rechter. Op deze manier wordt de huurder dan meer beschermd door de rechter, iets wat op dit moment helemaal niet zo is. Het wetsvoorstel dat nu echter voorligt, maakt de mogelijkheden wel erg miniem voor de verhuurder. Daarbij moet vooral bedacht worden dat artikel 7:296 BW en 7:220 BW op compleet andere vormen van renovatie zien. Dit lijken de indieners over het hoofd te hebben gezien. Zij betogen dat de verhuurders nog steeds de mogelijkheid moet hebben om te allen tijde via artikel 7:220 BW te renoveren. Deze mogelijkheid is echter veel beperkter dan die van artikel 7:296 BW, aangezien de plaats en de functie van het verhuurde hetzelfde moeten blijven onder de eerste bepaling.

83


L.E. van Cuilenborg

21-01-2013

26

Daarbij moeten de verhuurders ook nog eens een minimum aan verhuiskostenvergoeding gaan betalen wanneer zij willen renoveren. De Raad van State is hier erg kritisch over en stelt dat het lastig is om één maatstaf vast te stellen voor een zo'n grote diversiteit aan ondernemingen. Ik kan me hier wel in vinden. Het verhuizen van een bakkerij kan niet worden gelijkgesteld met het verhuizen van een garage; hier komen geheel andere kosten bij kijken. Wanneer er wordt uitgegaan van één minimumvergoeding, kan dit nadelig uitpakken voor de verhuurders van kleinere panden aangezien zij dan worden opgezadeld met veel hogere kosten dan eigenlijk nodig is. Wellicht is het beter om de rechter gewoon de ruimte te blijven gunnen om per geval verhuiskostenvergoedingen vast te stellen. Zo kan er rekening worden gehouden met het individuele geval. Iets wat dit voorstel helemaal niet doet, zoals Mr. Huydecoper stelt. 84 Hierbij is een eventuele richtlijn wellicht niet overbodig, zodat huurders enigszins een houvast hebben wanneer een verhuurder over wil gaan tot renovatie. Ook het belang van deze wetgeving lijkt discutabel. Zo onderbouwen de indieners het wetsvoorstel met redelijk vage cijfers, ook naar het oordeel van de Raad van State. Daarbij lijken zij individuele gevallen boven het collectief te stellen. Het gaat immers om een aantal individuele huurders die door hun verhuurders, wellicht ten onrechte, uit hun panden zijn gezet. Deze wetgeving heeft echter uiteindelijk ook veel negatieve gevolgen voor het collectief van huurders en verhuurders. Met het alternatief dat de Raad van State voorstelt doen de indieners helaas niets. Dit alternatief ziet er op dat er een belangenafweging komt als opzeggingsgrond, na de eerste termijn van artikel 7:296 BW. Op deze manier kan de rechter de individuele huurders meer bescherming bieden en blijft er ook gewoon de mogelijkheid voor de verhuurder om een grootschalige renovatie te realiseren, waarbij de functie en de plaats van het verhuurde veranderen. Dit laatste wordt dus erg moeilijk met de nieuwe wetgeving, aangezien er alleen nog de mogelijkheid is om na de tweede termijn van artikel 7:296 BW of via artikel 7:220 BW te renoveren. Eigenlijk wordt het in de praktijk dus zo goed als onmogelijk voor de verhuurder om een grootschalige renovatie uit te voeren. Misschien wordt het zelfs wel buitengewoon

84

Hoofdstuk 3, Belang van de nieuwe wetgeving, pag. 22

L.E. van Cuilenborg

21-01-2013

27

onaantrekkelijk om überhaupt een renovatie uit te voeren, aangezien er een minimum verhuiskostenvergoeding betaald moet worden aan de huurder. Dit lijkt mij een onwenselijke situatie in deze tijden. Het is immers belangrijk voor bedrijven om aantrekkelijk te blijven voor consumenten, teneinde zo het hoofd boven water te kunnen blijven houden.

L.E. van Cuilenborg

21-01-2013

28

Bronnenlijst Kamerstukken - Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3 - Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6 - Kamerstukken II 1999/2000 26 932 nr. 3 - Kamerstukken II 2000/2001, 26 089, nr. 19 - Kamerstukken II 2000/2001, 26 932, nr. 5 en 10 - Kamerstukken, 2011/2012, 33018 nr. 3, 4 en 5 Boeken/tijdschriften - G.I. Beij en Th. C. Visser (2011), Renovatie van de bedrijfsruimte door de verhuurder, TvHB nr.5 - M. Sloot en A. Kemp (2009), De verhuis- en inrichtingskosten van artikel 7:297 BW, TvHB nr. 4 - R.A. Dozy, J.L.R.A. Huydecoper (red.) (2008), Huurrecht tekst en commentaar (derde druk), Deventer: Kluwer - G.I. Beij en Th.C. Visser (2011), Wetvoorstel ter verbetering van de huurbescherming in geval van renovatie. Een vooruitgang? TvHB nr. 6 - A.M. Kloosterman, H.J. Rossel en J.P. van Stempvoort (2011), Hoofdlijnen in het huurrecht met vragen en antwoorden (7e druk), Deventer: Kluwer - W. Raas (2011), Wetsvoorstel verbetering huurbescherming winkeliers, WR 2011/114, pag. 2 - www.dekey.nl/nieuwsitem/?tx_ttnews[tt_news]=580&cHash=2d794d3c1bb518078c366 2e24a8091fc

L.E. van Cuilenborg

21-01-2013

29

Jurisprudentie - Sector kanton Rechtbank Utrecht, LJN: BX6420, 29-08-2012 - Rechtbank Almelo, LJN BN8201, 22-09-2010 - Rechtbank Arnhem, LJN: BW9938, 27-06-2012 - Gerechtshof Amsterdam, LJN BK7494, 17-11-2009 - Gerechtshof Leeuwarden, LJN BP3872, 08-02-2011 - Gerechtshof 's- Gravenhage, LJN: BR3166, 26-07-2011 - Gerechtshof Arnhem, WR 2009/119, 01-09-2009 - Hoge Raad 27-04-1979, NJ 1979, 493 - Hoge Raad 24-02-1989, NJ 1989, 435 - Hoge Raad 12-07-2002 , LJN: AE5130, C01/269HR - Hoge Raad 12-07-2002 , C01/269HR, LJN: AE5130, Conclusie mr. A.S. Hartkamp - Hoge Raad 16-03-2012, LJN: BV1769, Conclusie Mr. Huydecoper - Hoge Raad , 10/02860, LJN: BP3276, noot A-G Huydekoper - Noot onder HR 24 september 2010, LJN BM9758 (Toko Mitra/PMT), Z.H. Duijnstee- van Imhoff

L.E. van Cuilenborg

21-01-2013

30

Renovatie van bedrijfsruimte. Het nieuwe wetsvoorstel

Recommend Documents