Renovatie bedrijfsruimte: hoe zit het met de bescherming van de huurder?

Mariska Nijensteen en Anneke Werner*

Renovatie bedrijfsruimte: hoe zit het met de bescherming van de huurder? Over renovatie van verhuurde bedrijfsruimte is de afgelopen jaren veel te doen geweest. Het zogenaamde Herenhuis-arrest heeft tot een belangrijke beperking geleid in de mogelijkheden om de huurovereenkomst op te zeggen op grond van financiële gronden en over te gaan tot renovatie van woonruimte. Lange tijd was onzeker of die beperking ook voor bedrijfsruimte gold. Vervolgens werd een wetsvoorstel ingediend om huurders van bedrijfsruimte beter te beschermen tegen dergelijke renovaties, welk voorstel de wettelijke status echter (nog) niet heeft bereikt. Wel bracht het veel teweeg bij huurrechtjuristen. Inmiddels is door de Hoge Raad een uitspraak gewezen waaruit blijkt dat de strenge maatstaf van het Herenhuis-arrest niet zonder meer van toepassing is bij huurrecht bedrijfsruimte. Vooralsnog lijkt van een beperking van de mogelijkheden voor verhuurders om een beroep te doen op renovatie als opzeggingsgrond derhalve nog geen sprake. 1. Inleiding Het belang van de huurder om in het verhuurde te kunnen blijven wonen of een bedrijf te kunnen blijven exploiteren, strookt niet altijd met het belang van de verhuurder. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer zich een (financiële of bouwkundige) noodzaak voor renovatie voordoet. Onder renovatie wordt in het huurrecht zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan. De verhuurder zal zich dan (al dan niet tijdelijk) van de huurder verlost willen zien. Er zijn drie wetsartikelen die dat mogelijk maken: artikel 7:220 BW (renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst), artikel 7:274 lid 1 onderdeel c jo. lid 3 onderdeel a BW (opzeggingsgrond ingeval renovatie woonruimte niet zonder beëindiging van de huur mogelijk is) en artikel 7:296 lid 1 onderdeel

b BW (opzeggingsgrond ingeval renovatie bedrijfsruimte niet zonder beëindiging van de huur mogelijk is). De laatste jaren hebben zich ontwikkelingen voorgedaan bij de toepassing van deze artikelen, in het bijzonder het laatstgenoemde artikel. Het wetsvoorstel 33018,1 dat de huurbescherming van huurders van bedrijfsruimte bij renovatie zou moeten verbeteren, heeft veel pennen in beweging gebracht.2 Op 14 februari 2014 heeft de Hoge Raad3 daarnaast een belangrijke uitspraak gewezen die erop lijkt te duiden dat de positie van de huurder minder sterk is dan door sommige schrijvers gedacht,4 in die zin dat het hierna te bespreken zogenaamde Herenhuis-arrest bij huurrecht bedrijfsruimte niet zonder meer van toepassing is. In de rechtspraak bestond daar tot dan toe niet absolute zekerheid over.5 Met dit artikel wordt beoogd een overzicht te geven van deze ontwikkelingen en de thans geldende stand van zaken, in het bijzonder ten aanzien van het huurrecht bedrijfsruimte. Voor een juist begrip van de wettelijke regeling wordt daarbij ook kort stilgestaan bij de hiervoor genoemde regelingen van artikel 7:220 en 274 BW. 2.

Renovatie die mogelijk is met voortzetting van de huurovereenkomst In artikel 7:220 lid 1 BW is bepaald dat indien gedurende de huurovereenkomst dringende werkzaamheden aan het verhuurde moeten worden uitgevoerd, de huurder daartoe gelegenheid moet geven. Deze gedoogplicht geldt – onder bepaalde voorwaarden – ook indien de verhuurder wil overgaan tot renovatie van het verhuurde met voortzetting van de huurovereenkomst. De verhuurder moet dan een schriftelijk voorstel doen, dat gelet op de belangen van de verhuurder en de huurder redelijk is. Daarbij moet blijkens de wetsgeschiedenis onder meer rekening worden gehouden met de financiële consequenties voor de verhuurder en de mogelijkheid van vervangende woonruimte voor de huurder.6 Zoals geschreven heeft het artikel betrekking op renovatie die mogelijk is met voortzetting van de huurovereenkomst. Van ‘voortzetting’ van dezelfde huurovereen-

*

Mr. M. Nijensteen en mr. A.A.T. Werner zijn beiden werkzaam als advocaat bij Wijn & Stael Advocaten N.V.

1. 2.

Kamerstukken II 2011/12, 33018, 2. Zie onder meer W. Raas, ‘Wetsvoorstel verbetering huurbescherming winkeliers’, WR 2011/114 en G.I. Beij & Th.C. Visser, ‘Wetsvoorstel ter verbetering van de huurbescherming in geval van renovatie. Een vooruitgang?’, TvHB 2011, afl. 6. HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:338. HR 14 februari 2014, ECLI:HR:2014:338 (concl. A-G M.H. Wissink, punt 2.20) en N. Eeken & P.K. Oosterling-van der Maarel, ‘Beëindiging van huurovereenkomsten bedrijfsruimte’, TvHB 2012, afl. 6, p. 343. Onder meer: HR 16 maart 2012, WR 2012/40. Kamerstukken II 1997/98, 26089, 3, p. 31.

3. 4. 5. 6.

126

Vastgoedrecht 2014-4

Renovatie bedrijfsruimte: hoe zit het met de bescherming van de huurder?

komst kan in beginsel worden gesproken indien plaats en functie van het verhuurde gelijk blijven.7 Dat betekent niet dat de huurovereenkomst geheel ongewijzigd dient te blijven. De huurprijs kan bijvoorbeeld als gevolg van renovatie worden aangepast. Het enkele feit dat plaats en functie gelijk blijven (een huis wordt gesloopt en op dezelfde plek wordt een nieuw huis gebouwd) betekent niet dat de huurovereenkomst móét worden voortgezet.8 Denkbaar is bijvoorbeeld dat de verhuurder overgaat tot vernieuwbouw van een huurobject dat dezelfde functie blijft behouden (bijvoorbeeld wonen), maar dat de daarmee gepaarde (redelijke) huurverhoging door de huidige huurder niet kan worden voldaan. In een dergelijk geval is renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk. De enkele omstandigheid dat het verhuurde tijdelijk verlaten zal moeten worden om de renovatie uit te voeren, brengt overigens niet met zich dat voortzetting van de huurovereenkomst onmogelijk is. Dit kan anders zijn indien de renovatie zeer lange tijd in beslag neemt.9 Renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is In het geval dat de verhuurder niet wil overgaan tot renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst, dient hij – zowel met betrekking tot de huur van woonruimte als bedrijfsruimte – aan te tonen dat de renovatie dringend is en niet kan plaatsvinden zonder beëindiging van de huurovereenkomst. In een dergelijk geval kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen op grond van het bepaalde in artikel 7:296 lid 1 onderdeel b BW (of bij woonruimte: artikel 7:274 lid 1 onderdeel c jo. lid 3 onderdeel a BW).10

ging van de huur niet mogelijk is – dat van hem niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Een rechter zal bij toetsing of hieraan is voldaan de belangen van de huurder en de verhuurder afwegen en bezien of de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Overigens zal bij beoordeling van de aanwezigheid van dringend eigen gebruik en de toepassing van de belangenafweging in de praktijk wel een zekere overlapping bestaan.12 De dringendheid van de renovatie kan worden gestoeld op bouwkundige redenen en financiële, sociale of beleidsmatige motieven.13 In 2010 heeft de Hoge Raad een belangrijk arrest gewezen over de mogelijkheid om over te gaan tot opzegging in verband met renovatie, (enkel) ingegeven door financiële motieven. In het zogenaamde Herenhuis-arrest had de verhuurder het voornemen om twee woningen samen te voegen en te renoveren. Van deze twee woningen werd er één (zeer verliesgevend) verhuurd. De verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd met een beroep op dringend eigen gebruik. De Hoge Raad overwoog:

3.

De opzeggingsgronden voor de huur van woonruimte en bedrijfsruimte lijken op het eerste gezicht veel op elkaar. De verschillen in de wettekst11 blijken echter niet onbelangrijk te zijn. Voordat de recente ontwikkelingen met betrekking tot de huur van bedrijfsruimte worden besproken, worden voor de volledigheid en een goed begrip van de recente ontwikkelingen, enige opmerkingen gewijd aan de renovatieregeling die geldt bij huur van woonruimte. 3.1. Woonruimte In artikel 7:274 lid 1 onderdeel c jo. lid 3 onderdeel a BW is bepaald dat de verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen indien hij aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik – waaronder ook begrepen renovatie die zonder beëindi-

7. 8.

9. 10. 11. 12. 13. 14.

‘Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.’14 De Hoge Raad concludeerde dus dat een onrendabele exploitatie alleen onvoldoende is, maar een structurele wanverhouding wel voldoende kan zijn. Wordt geoordeeld dat sprake is van dringend eigen gebruik, dan zal de rechter de belangen moeten afwegen en moeten toetsen of de huurder vervangende woonruimte kan krijgen, alvorens hij een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toe kan wijzen. Naar aanleiding van het Herenhuis-arrest is veel jurisprudentie verschenen. De praktijk bleek weerbarstig: het onderscheid tussen een onrendabele exploitatie en een structurele wanverhouding is niet duidelijk en de uitkomsten van procedures vertonen een verdeeld beeld. Uit de

Kamerstukken II 1999/00, 26089, 6, p. 22. Zie ook Hof Arnhem 24 februari 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BH7552, r.o. 7, H. Hielkema e.a. (red.), Groene Serie Huurrecht, Deventer: Kluwer (losbl.), art. 7:220 BW, aant. 42b en J.K. Six, J.M. Heikens & P.M. Gompen, ‘Renovatie: enkele overpeinzingen’, WR 2007/54 (§ 4.1.1). Anders: A.M. Kloosterman, H.J. Rossel & J.P. van Stempvoort, Hoofdlijnen in het huurrecht, Deventer: Kluwer 2008, p. 223: de verhuurder die de verhuurde woonruimte wil slopen en die op dezelfde plaats een nieuw pand met dezelfde functie wil realiseren, kan volgens Kloosterman, Rossel & Van Stempvoort in beginsel niet opzeggen. H. Hielkema e.a. (red.), Groene Serie Huurrecht, Deventer: Kluwer (losbl.), art. 7:220 BW, aant. 42b. De regeling van artikel 7:220 BW laat blijkens lid 4 van dit artikel het bepaalde in artikel 7:296 BW expliciet onverlet. Het meest in het oog springende verschil betreft de expliciete toepassing van een belangenafweging bij huurrecht woonruimte en de omstandigheid dat moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:338 (concl. A-G M.H. Wissink, punt 2.4.2). HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:338 (concl. A-G M.H. Wissink, punt 2.8). HR 26 maart 2010, r.o. 3.4.2, NJ 2010/190 (Herenhuis-arrest).


127


verschenen jurisprudentie en literatuur zijn wel omstandigheden te destilleren die een rol spelen bij de beoordeling van de vraag of een beroep op dringend eigen gebruik in verband met renovatie gerechtvaardigd is. 3.1.1. Hypotheekrente en aflossing De kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam overwoog dat bij de beoordeling of sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en huuropbrengsten de hypotheekrente en aflossing in beginsel geen rol spelen. De aflossing is volgens de kantonrechter geen kostenpost maar een verschuiving van het vermogen. De kantonrechter overwoog voorts: ‘Voor deze benadering wordt steun gevonden in de conclusie van de AG Huydecoper bij voornoemd herenhuisarrest (onder 39) waar hij betoogt dat in de “Polenzaak” (EHRM 19 juni 2006, RvdW 2006, 849) de “verliessituatie” alleen de verhouding tussen de huuropbrengst en rechtstreekse kosten (en met name de onderhoudskosten) betrof. De AG stelt dat het niet zeker is of in de benadering van het EHRM ook “kapitaallasten” in de berekening van de “verliessituatie” mogen worden betrokken, maar dat uit EHRM 19 december 1989 Mellacher e.a./Oostenrijk, aanwijzingen zijn te putten dat dat niet zonder meer het geval is.’15 3.1.2. Cijfers over in ieder geval meer dan vier jaar Het Gerechtshof Amsterdam overwoog dat uit de enkele stelling dat een bepaald bedrag aan onderhoudskosten is gemaakt niet blijkt of deze structureel zijn, of in het verleden al eens eerder dergelijke kosten zijn gemaakt en of op korte termijn opnieuw substantiële en noodzakelijke onderhoudskosten dienen te worden gemaakt. Cijfers over een periode van slechts vier jaar bieden volgens het gerechtshof te weinig aanknopingspunten om te concluderen dat de gestelde wanverhouding tussen huuropbrengsten en exploitatiekosten een structureel karakter heeft.16 3.1.3. Beoogde financiële situatie na renovatie Ook de beoogde financiële situatie na renovatie speelt een rol bij de beoordeling van het dringend eigen gebruik. Als de exploitatie niet beter zou worden na renovatie, is bezwaarlijk te stellen dat er een financiële noodzaak is voor renovatie.17 Volgens Huydecoper is voor de beoordeling niet alleen het verlies dat wordt geleden relevant. Hij sluit niet uit dat gederfde winst c.q. een voordeliger exploitatieresultaat ook tot het aannemen van dringend eigen gebruik kan leiden. Huydecoper gaat er kennelijk van uit dat in een dergelijk geval nog wel een bijkomende omstandigheid nodig is, zoals bijvoorbeeld de maatschappelijke wenselijkheid van de ontwikkeling.18

3.1.4. Door verhuurder zelf veroorzaakte dringendheid Voor de beoordeling of sprake is van een dringende behoefte aan renovatie is niet relevant of de verhuurder de omstandigheden waarop hij zich beroept zelf in het leven heeft geroepen. Volgens Huydecoper mag de verhuurder die door aankoop van het verhuurde verhuurder wordt en bij die aankoop kon voorzien dat de exploitatieresultaten niet goed waren, dit niet worden tegengeworpen.19 Aan deze omstandigheid kan wel gewicht toekomen in de belangenafweging die artikel 7:274 BW voorschrijft. 3.1.5. Waardestijging huurobject Tot slot blijkt uit het Herenhuis-arrest dat de eventuele waardestijging van het huurobject, zoals die zich na de verwerving ervan maar voor eventuele renovatie heeft voorgedaan, een rol kan spelen bij de beoordeling van de vordering tot beëindiging op grond van dringend eigen gebruik.20 Een op het eerste gezicht onrendabele exploitatie zal in een dergelijk geval minder snel tot dringend eigen gebruik leiden. Het verlies wordt als het ware gecompenseerd door de – overigens niet liquide gemaakte – waardestijging. Ook Huydecoper heeft in zijn conclusie bij dit arrest geschreven dat aan een eventuele waardestijging ‘inderdaad betekenis kan toekomen bij de beoordeling of de verliessituatie waarop een verhuurder zich beroept dusdanig nadelig is, dat dat een beroep op dringend eigen gebruik in het kader van renovatie kan (helpen) onderbouwen’.21 Gelet op de juridische benadering van het hiervoor genoemde punt, zou ook bepleit kunnen worden dat een waardestijging van het object niet in het kader van de beoordeling van de verliessituatie c.q. de dringendheid van de renovatie zou moeten worden betrokken, maar pas aan de orde komt bij de belangenafweging. De waarde van het object op papier doet immers aan de financieel benarde situatie gedurende de huurovereenkomst niet af. Om de vruchten van die waardestijging te plukken zal het huurobject verkocht moeten worden. Het is echter zeer de vraag hoe realistisch dat is. Opzegging met het oog op vervreemding is blijkens het bepaalde in artikel 7:274 lid 1 onderdeel c BW niet mogelijk . Het huurobject kan derhalve enkel worden verkocht met behoud van de huurovereenkomsten.22 Een opvolgend eigenaar zal niet snel geneigd zijn een kennelijk onrendabele exploitatie over te nemen, althans niet tegen een koopprijs waarbij de vorige eigenaar zijn waardestijging in volle omvang realiseert. 3.1.6. Aanwezigheid vergunningen De eventuele aanwezigheid van voor de voorgenomen renovatie benodigde vergunningen speelt geen rol bij de beoordeling of sprake is van een structurele wanverhouding, maar kan wel een belangrijke rol spelen bij de vraag

15. Rb. Amsterdam 22 april 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:CA0351, r.o. 17. 16. Hof Amsterdam 19 februari 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:BZ3784, r.o. 3.11. 17. HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:338 (concl. A-G M.H. Wissink, punt 2.6) (vgl. ook: Rb. Amsterdam 13 maart 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:2208, r.o. 10). 18. HR 26 maart 2010 (concl. A-G J.L.R.A. Huydecoper, punt 18), NJ 2010/190. Overigens merkt Huydecoper voorts op dat er geen verschil behoort te zijn in de benadering tussen particuliere verhuurder en professionele verhuurders/vastgoedbeleggers (punt 44-48). 19. HR 26 maart 2010 (concl. A-G J.L.R.A. Huydecoper, punt 20), NJ 2010/190, met verwijzing naar HR 9 december 1983, r.o. 3.3, NJ 1984/307. 20. HR 26 maart 2010, r.o. 3.5.2, NJ 2010/190. Zie ook Hof Amsterdam 15 oktober 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:3447, r.o. 3.4.3. 21. HR 26 maart 2010 (concl. A-G J.L.R.A. Huydecoper, punt 56), NJ 2010/190. 22. Artikel 7:226 BW.

128



of verhuurder een zwaarwegend belang bij opzegging heeft; is verhuurder wel van plan om te gaan renoveren en kan deze renovatie ook plaatsvinden? De Rechtbank Utrecht overwoog in een geschil omtrent een andere opzeggingsgrond dan dringend eigen gebruik – namelijk ‘niet toestemmen in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst’ (artikel 7:274 lid 1 onderdeel d BW) – dat eiser op dat moment geen zwaarwegend belang had bij de verbouwing van het verhuurde omdat hij geen bouwvergunning had aangevraagd, niet had aangegeven wanneer hij dat zou doen en niet te voorspellen was of de bouwvergunning zou worden verkregen.23 In de praktijk blijkt de aanleiding voor renovatie vaak niet gelegen in (uitsluitend) financiële motieven, maar in een combinatie van factoren. In het geval dat de noodzaak van de renovatie reeds vaststaat op andere dan (uitsluitend) financiële gronden (bijvoorbeeld de slechte staat van het verhuurde), is de strenge maatstaf van het Herenhuis-arrest niet zonder meer van toepassing. De eventuele wanverhouding tussen huuropbrengsten en exploitatiekosten kan dan wel terugkomen in de belangenafweging. De nadruk zal dan liggen op de verhouding tussen kosten en opbrengsten ná renovatie.24 3.2. Bedrijfsruimte Net zoals bij woonruimte zal een huurder van bedrijfsruimte behoefte hebben aan een zeker voortdurend genot van het verhuurde. Bij de aan een huurder van bedrijfsruimte toegekende huurbescherming speelt ook een rol dat de wetgever ervan uitgaat dat een huurder in de bedrijfsruimte moet investeren en huurder daarom de kans moet krijgen deze investering terug te verdienen. De daarvoor geregelde termijnbescherming is vervat in artikel 7:292-300 BW en houdt – kort gezegd – in dat de huurovereenkomst in beginsel geldt voor vijf plus vijf jaar.25 De huurovereenkomst kan na ommekomst van de eerste vijf jaar slechts op grond van een tweetal gronden worden opgezegd (waaronder renovatie). Na ommekomst van de verlengde termijn is opzegging door verhuurder eenvoudiger, zij het dat de verhuurder aan de wettelijke opzeggronden van artikel 7:296 BW gebonden is. Na verloop van de eerste termijn van de huurovereenkomst kan – voor zover hier relevant – worden opgezegd op de grond dat de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij het verhuurde daartoe dringend nodig heeft. Onder duurzaam gebruik wordt ook begrepen renovatie van het verhuurde die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. De verhuurder zal het bestaan van deze opzeggrond aannemelijk moeten maken. Anders dan bij de renovatieregeling voor woonruimte, volgt geen belangenafweging of de toets of een huurder een vervangend huurobject kan verkrijgen.

Aan de dringendheid van renovatie kunnen vanzelfsprekend dezelfde motieven ten grondslag liggen als bij woonruimte besproken, waaronder financiële motieven. Het was lange tijd de vraag of de strenge maatstaf van het hiervoor besproken Herenhuis-arrest ook van toepassing was op de renovatieregeling voor bedrijfsruimte. In de literatuur bestonden daarover verscheidene opvattingen. Sommige commentaren gingen er zonder meer van uit dat dit wel het geval was.26 Gelet op het in 2011 ingediende Wetsvoorstel houdende verbetering van de huurbescherming van huurders van bedrijfsruimte (hierna: het Wetsvoorstel)27 in geval van renovatie, was die gedachte niet vreemd. Inmiddels heeft de Hoge Raad deze vraag echter ontkennend beantwoord.28 Alvorens dat arrest nader te bezien, enige opmerkingen over het Wetsvoorstel. 3.2.1. Wetsvoorstel In 2011 is het Wetsvoorstel houdende verbetering van de huurbescherming van huurders van bedrijfsruimte ingediend. De indieners van het Wetsvoorstel meenden dat het voor verhuurders te eenvoudig was om een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte op te zeggen. Het Wetsvoorstel voorziet onder meer in het beperken van de mogelijkheid van de verhuurder van bedrijfsruimte om de huurovereenkomst op te zeggen vanwege renovatie. Onder de opzeggingsgrond dringend persoonlijk gebruik zal na invoering van het Wetsvoorstel niet meer ‘renovatie’ worden begrepen. Opzegging op grond van renovatie kan dan alleen nog plaatsvinden indien de belangenafweging als bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW in het voordeel van de verhuurder uitpakt en – zoals bij toepassing van dit artikel gebruikelijk is – pas na ommekomst van de termijn waarmee de huurovereenkomst is verlengd (doorgaans dus na verloop van tien jaar). Bovendien beoogt het Wetsvoorstel ook te komen tot een minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten voor de huurder. Het Wetsvoorstel is kritisch ontvangen door de Afdeling advisering van de Raad van State. De Afdeling is er niet van overtuigd dat de rechter de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik te makkelijk zou toepassen en adviseerde de noodzaak van de schrapping van dit artikel nader te motiveren.29 In de literatuur is op vergelijkbare wijze gereageerd. Zo heeft Raas zich op het standpunt gesteld dat het Wetsvoorstel is gebaseerd op (onder meer) de onjuiste veronderstelling dat er een toename zou zijn van het aantal gevallen waarin de huurovereenkomst op grond van renovatie wordt opgezegd en verhuurders door de huidige opzet van artikel 7:296 BW de huurovereenkomst eenvoudig zouden kunnen laten beëindigen. Raas stelt dat analyse van de jurisprudentie leert dat in ieder

23. Rb. Utrecht 17 maart 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BM0376, r.o. 2.8. 24. HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:338 (concl. A-G M.H. Wissink, punt 2.9-2.11). 25. Bij woonruimte geldt slechts een verbod de huurovereenkomst op te zeggen voor het einde van de overeengekomen bepaalde termijn, artikel 7:271 BW. 26. HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:338 (concl. A-G M.H. Wissink, punt 2.20). 27. Kamerstukken II 2011/12, 33018, 2. 28. HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:338. 29. Kamerstukken II 2011/12, 33018, 4.


129


geval geen sprake is van grote aantallen; in iets meer dan acht jaar tijd zijn circa 28 uitspraken over het onderwerp gepubliceerd. Het ging daarbij om zowel toewijzingen als afwijzingen van de vordering van de verhuurder.30 Raas meent bovendien dat het Wetsvoorstel geen grote veranderingen zal brengen in de effectieve rechtsbescherming van huurders als het gaat om renovaties. Renovatie die plaats zou moeten vinden reeds vijf jaar na aanvang van de huur zijn een zeldzaamheid. Als daarvan al sprake zou zijn, is de gewenste renovatie vaak al verdisconteerd in de huurovereenkomst.31 Het laatste Kamerstuk omtrent dit Wetsvoorstel dateert van december 2012. Of, en zo ja wanneer, een vervolg wordt gegeven aan dit Wetsvoorstel, is onduidelijk. Hoewel kritisch ontvangen, is in te zien hoe het Wetsvoorstel een rol heeft gespeeld in de discussie omtrent de eventuele toepasbaarheid van de strenge maatstaf uit het Herenhuis-arrest voor huur van bedrijfsruimte. De roep om meer huurbescherming voor huurders van bedrijfsruimte zou toepasbaarheid van die maatstaf uit het huurrecht woonruimte wellicht hebben kunnen legitimeren. 3.2.2. Alog/Ultimo In 2013 heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden echter al overwogen dat de door de Hoge Raad in het Herenhuis-arrest geformuleerde rechtsregel – dat sprake moet zijn van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten – niet van toepassing is bij de beoordeling van de aanwezigheid van dringend eigen gebruik bij huur van bedrijfsruimte.32 Begin dit jaar heeft de Hoge Raad dit bevestigd. Het ging in die zaak om het volgende. Alog huurde 700 m2 winkelruimte in een winkelcentrum van Ultimo. Alog exploiteerde daarin een Aldi-supermarkt. Ultimo was voornemens het hele winkelcentrum te renoveren, omdat dit inmiddels ernstig verouderd was. Van het verhuurde zou 100 m2 open terrein worden, 200 m2 zou worden verhuurd aan een kapsalon en een Chinees restaurant en in totaal 1300 m2 van het winkelcentrum zou worden verhuurd aan Deen-supermarkten. Voor Alog zou in de herontwikkeling geen plaats meer zijn. Blijkens het arrest zou de gemeente geen toestemming geven aan een voorgestelde uitbreiding om plaats te bieden voor twee supermarkten. Kennelijk is tussen Alog en Ultimo wel onderhandeld over een huurovereenkomst (in welk geval geen verhuur aan Deensupermarkten zou plaatsvinden). Een breekpunt in die onderhandelingen was echter dat Alog na renovatie niet meer dan € 170 per m2 wilde gaan betalen. Volgens Ultimo zou exploitatie dan niet kostendekkend zijn. Ultimo wilde om die reden de huurovereenkomst met Alog opzeggen op grond van dringend, persoonlijk gebruik. Alog stelde in cassatie aan de orde dat het enkele feit dat de exploitatie na renovatie niet kostendekkend was ontoereikend was; het hof had moeten onderzoeken of een

structurele wanverhouding bestond tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, gelijk de Hoge Raad in het Herenhuis-arrest had gedaan. Wissink merkte in zijn conclusie bij het arrest op dat algemene bedrijfseconomische redenen voldoende kunnen zijn voor dringend persoonlijk gebruik. Voor beperking van de opzeggingsmogelijkheden tot de situatie waarin sprake is van een structurele wanverhouding bestaat volgens Wissink bij bedrijfsruimte geen aanleiding.33 De Hoge Raad overwoog vervolgens als volgt: ‘De vraag of de in genoemd arrest van 26 maart 2010 voor de beëindiging van huur van woonruimte neergelegde maatstaf ook geldt voor de beëindiging van huur van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW, dient ontkennend te worden beantwoord op grond van het volgende. Bij beëindiging van de huur van woonruimte mag een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder niet te snel worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder van woonruimte. Naar de Hoge Raad in voormeld arrest heeft overwogen, is de enkele omstandigheid dat de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is, onvoldoende voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Voor het aannemen daarvan geldt de strengere maatstaf dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Bij de bescherming van de huurder van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW gaat het om een bescherming van een recht van (fundamenteel) andere aard, waarbij met name bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder een rol spelen. Van de verhuurder van bedrijfsruimte kan in een geval als het onderhavige – waarin de noodzaak van renovatie tussen partijen niet ter discussie staat – niet worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie.’34 De Hoge Raad heeft aldus geoordeeld dat de rechtsregel uit het Herenhuis-arrest niet van toepassing is bij de beëindiging van een huurovereenkomst bedrijfsruimte. Daarbij moet men wel in ogenschouw nemen dat, anders dan in het Herenhuis-arrest waar de renovatie enkel door financiële motieven was ingegeven, in het geschil dat voorlag aan de Hoge Raad de noodzaak voor renovatie al op andere gronden vaststond. Dat de exploitatie na renovatie niet kostendekkend was, was een (niet onbelangrijke) bijkomende omstandigheid. Mol merkt terecht op dat het lijkt of de Hoge Raad een slag om de arm houdt bij de vraag of een niet-kostendekkende exploitatie altijd volstaat als ‘dringend persoonlijk gebruik’ bij huur bedrijfsruimte. De Hoge Raad overweegt namelijk dat ‘in een geval als het onderhavige – waarin de noodzaak van renovatie tussen partijen niet ter discussie staat’ niet kan worden gevergd dat hij de huur-

30. W. Raas, ‘Wetsvoorstel verbetering huurbescherming winkeliers’, WR 2011/114. 31. Bijvoorbeeld in de vorm van een renovatiebeding of het aangaan van tijdelijke huurcontracten, zie W. Raas, ‘Wetsvoorstel verbetering huurbescherming winkeliers’, WR 2011/114. 32. Hof Arnhem-Leeuwarden 24 september 2013, r.o. 4.10, WR 2014/22. 33. HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:338 (concl. A-G M.H. Wissink, punt 2.21). 34. HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:338, r.o. 3.3.4.

130



overeenkomst voortzet.35 In een voorkomend geval zou daar dus anders over kunnen worden geoordeeld. Maar, zoveel is duidelijk: de rechtsregel van structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten laat zich in ieder geval niet een op een toepassen in het huurrecht bedrijfsruimte. De volgende uitgangspunten spelen wel een rol bij de beoordeling of er sprake is van dringend, persoonlijk gebruik in verband met renovatie als opzeggingsgrond. 3.2.3. Door verhuurder zelf veroorzaakte dringendheid Anders dan bij de huur van woonruimte, speelt het feit dat de omstandigheid waar een verhuurder zich op beroept door hem zelf in het leven is geroepen, wel een rol bij de beoordeling van de aanwezigheid van dringend persoonlijk gebruik. Volgens Huydecoper is dit vooral een gevolg van de verschillen in de beide regelingen.36 Bij woonruimte kan dit aspect namelijk wel meewegen in de belangenafweging die plaatsvindt na vaststelling van de aanwezigheid van dringend eigen gebruik. Bij huur van bedrijfsruimte bestaat een dergelijke belangenafweging niet en worden dergelijke aspecten vaak betrokken bij de beoordeling van de aanwezigheid van dringend persoonlijk gebruik. Daarin lijkt een belangenafweging soms te worden geïntegreerd. Ook Raas schrijft dat hoewel formeel niet correct, rechters vaak de neiging hebben de belangen van de huurder wel expliciet mee te wegen.37 3.2.4. Aannemelijk maken en aanwezigheid vergunningen De verhuurder hoeft het dringend gebruik slechts aannemelijk te maken en behoeft dit niet aan te tonen met objectieve gegevens.38 Het is in beginsel niet vereist dat de verhuurder aantoont dat hij beschikt over de voor de voorgenomen renovatie benodigde vergunningen of dat deze zullen worden verleend. Als het gebruik waarvoor hij stelt het verhuurde nodig te hebben op praktische of juridische gronden is uitgesloten, of het verkrijgen van de benodigde vergunningen onaannemelijk is, dan zal de vordering van de verhuurder worden afgewezen.39 Volgens Fraai betekent dit dat zal moeten blijken dat er een serieus uitvoerbaar plan zijdens de verhuurder moet bestaan, dat praktisch en juridisch gezien binnen afzienbare tijd haalbaar is. De eis om dat plan met concrete stukken te onderbouwen, wordt zwaarder naarmate het bestaan of de uitvoerbaarheid van het plan sterker worden betwist.40

‘(…) nu niet gezegd kan worden dat de voorgestelde regeling aansluit bij de opvattingen zoals die zich onder het huidige huurrecht in rechtspraak, literatuur en maatschappij hebben ontwikkeld, de voorgestelde regeling onmiskenbaar een breuk inhoudt met de huidige regeling waarin renovatie juist expliciet als duurzaam gebruik wordt aangemerkt, geen sprake is van een lacune in de huidige regeling, en de voorgestelde regeling voor wat betreft het overgangsrecht afwijkt van de in artikel 205 Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek voor Titel 4 van Boek 7 BW neergelegde eerbiedigende werking.’41 4. Conclusie De afgelopen jaren zijn er met betrekking tot de bescherming van de huurder van bedrijfsruimte tegenstrijdige ontwikkelingen geweest. Enerzijds werd een Wetsvoorstel ingediend om de huurbescherming van de huurders van bedrijfsruimte te verbeteren, anderzijds heeft de Hoge Raad zich er in Alog/Ultimo over uitgelaten dat de strenge maatstaf van het Herenhuis-arrest niet geldt voor huur van bedrijfsruimte. Het is de vraag hoe dit debat zich verder gaat ontwikkelen. Zal naar aanleiding van het arrest van de Hoge Raad dit jaar het Wetsvoorstel weer onderwerp van debat worden? Mag uit het arrest van de Hoge Raad worden afgeleid dat de huurbescherming van huurders bedrijfsruimte juist minder sterk is dan door sommige schrijvers gedacht of vindt in de toekomst een nuancering plaats naar aanleiding van een uitspraak waar wel uitsluitend financiële motieven aan de renovatie ten grondslag liggen? Wellicht komt het Wetsvoorstel er nooit en is het arrest van de Hoge Raad niet meer en niet minder dan een bevestiging van het sinds lange tijd bestaande uitgangspunt dat het belang van de huurder van bedrijfsruimte als minder beschermingswaardig wordt gezien dan dat van de huurder van woonruimte. De tijd zal het uitwijzen.

3.2.5. Geen anticipatie Wetsvoorstel In een procedure omtrent beëindiging van de huur van bedrijfsruimte in verband met renovatie wordt (terecht) niet geanticipeerd op het Wetsvoorstel. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden overwoog geen aanleiding te zien om te anticiperen op het Wetsvoorstel:

35. 36. 37. 38. 39. 40. 41.

HR 14 februari 2014, TvHB 2014, afl. 2, commentaar Mol. HR 26 maart 2010 (concl. A-G J.L.R.A. Huydecoper), voetnoot 22, NJ 2010/190. W. Raas, ‘Wetsvoorstel verbetering huurbescherming winkeliers’, WR 2011/114. Bijvoorbeeld Hof Arnhem-Leeuwarden 24 september 2013, r.o. 4.4, WR 2014/22. Hof Arnhem-Leeuwarden 24 september 2013, r.o. 4.4, WR 2014/22. Th.S.M. Fraai, ‘Hoe aannemelijk is dringend eigen gebruik?, TvHB 2014, afl. 1, p. 22. Hof Arnhem-Leeuwarden 24 september 2013, r.o. 4.5, WR 2014/22. In die zin ook HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:338 (concl. A-G M.H. Wissink, punt 2.18) en HR 16 maart 2012 (concl. A-G J.L.R.A. Huydecoper, punt 14 en 20), WR 2012/40.


131

Renovatie bedrijfsruimte: hoe zit het met de bescherming van de huurder?

Recommend Documents