VI. Bedrijfsruimte huren, kopen of verbouwen
A. Huur Voor de huur of verhuur van een onroerende zaak moet er een onderscheid worden gemaakt tussen: 1. de (ver)huur van woonruimte; 2. de (ver)huur van bedrijfsruimte. En voor de tweede categorie dient er weer een onderscheid te worden gemaakt in: • de (ver)huur) van kleinhandelsbedrijfsruimte zoals een winkelruimte of andere voor het algemene publiek toegankelijke bedrijfsruimte, en • de (ver)huur van overige bedrijfsruimte.
1. Regelgeving De huur van woon- en bedrijfsruimte is in de wet aan een groot aantal wettelijke regels gebonden. Deze regels kunnen worden onderscheiden in de volgende categoriën. Algemene regels
Specifieke regels
Daarnaast zijn er wettelijke regels die alleen gelden voor een bepaalde categorie van huurovereenkomsten. Voor die wettelijke regels is het onderscheid in het soort huurovereenkomst waar de huurder en verhuurder mee te maken hebben, van groot belang. Dwingendrechtelijke regels
Van veel wettelijke regels mag in de huurovereenkomst niet worden afgeweken. Dat worden ook wel de ‘dwingendrechtelijke regels’ genoemd. Dwingendrechtelijke regels zijn vooral van toepassing op de huur van woonruimte of winkelruimte. Ze dienen © Het grote Tips & Advies basisboek,
Semi-dwingendrechtelijke regels
Van sommige wettelijke regels mogen de huurder en verhuurder slechts afwijken als ze daarvoor toestemming krijgen van de rechter. En uiteraard zullen de huurder en verhuurder het daarover onderling eens moeten zijn. Deze regels worden de ‘semi‑ dwingendrechtelijke regels’ genoemd. Aanvullende regels
Van deze wettelijke bepalingen mogen de huurder en verhuurder in onderling overleg altijd afwijken. Ze hebben daarvoor geen goedkeuring nodig van de rechter. Deze wettelijke regels worden ‘aanvullende regels’ genoemd.
2. Algemene regels In de wet worden een groot aantal be palingen opgesomd die betrekking hebben op de huur of verhuur van een onroerende zaak. Die wettelijke regels handelen over de huurovereenkomst en over verplichtingen van de huurder en de verhuurder die in de huurovereenkomst worden vastgelegd. a. De huurovereenkomst Definitie
Volgens de wet is er sprake van een huurovereenkomst als er aan twee voorwaarden is voldaan: 1. het moet gaan om het gebruik van een zaak of van een gedeelte daarvan, en 2. voor het gebruik van die zaak moet er sprake zijn van een tegenprestatie. De wet heeft het uitdrukkelijk over een ‘zaak’ in het algemeen. Het hoeft dus niet alleen te gaan om een onroerende zaak. Roerende zaken zoals machines, werktuigen of vervoermiddelen kunnen ook worden verhuurd. En op die huurovereenkomsten zijn eveneens (voor zover mogelijk) de 167
VI
Voor elke soort van huurovereenkomst zijn in de wet algemene regels vastgesteld. Het maakt daarbij niets uit of het gaat om de huur van woonruimte of van bedrijfsruimte. Huurder en verhuurder hebben altijd met deze regels te maken en zullen deze regels dus in acht moeten nemen.
met name ter bescherming van de positie van de huurder.
VI. Bedrijfsruimte huren, kopen of verbouwen
algemene regels van het huurrecht van toepassing. Maar voor het vervolg van dit onderwerp beperken we ons tot de huur van onroerende zaken. De wet heeft het over een tegenprestatie die voor het gebruik van de zaak moet worden voldaan. Daarmee wordt de huur bedoeld die door de huurder periodiek (meestal maandelijks) aan de verhuurder moet worden betaald. Inhoud
In de huurovereenkomst wordt zo volledig mogelijk vermeld wie de huurder en de verhuurder zijn. Als dat natuurlijke personen zijn, worden in ieder geval de naam en het adres opgenomen. Tevens wordt vermeld of die personen daarbij handelen in privé of voor en namens een rechtspersoon (BV, NV) of een personenvennootschap (Vof, CV). Van die vennootschappen en rechtspersonen worden tevens de naam, de rechtsvorm, het adres en het inschrijvings nummer in het handelsregister vermeld. Verder worden in de huurovereenkomst alle bepalingen vastgelegd die voor de huur van de onroerende zaak tussen de huurder en verhuurder gelden. De belangrijkste bepalingen zijn: • een zo goed mogelijke omschrijving van het object (de onroerende zaak) waarop de huurovereenkomst betrekking heeft; vermeld worden het soort zaak (woonhuis, bedrijfsruimte, winkelruimte), de adres gegevens en de kadastrale gegevens; • de duur van de overeenkomst; • de huurprijs die door de huurder moet worden voldaan; • de wijze van voldoening: maandelijks, achteraf of bij vooruitbetaling; inclusief of exclusief btw?; • afspraken over periodieke (jaarlijkse) ver hoging van de huurprijs; volgens indexe ring of volgens een vast percentage?; • de wijze waarop de huurder de onroerende 168
zaak mag gebruiken (als woning, winkel, opslagruimte, werkruimte of fabriekshal?); • afspraken over de wijze waarop de huurovereenkomst kan worden beëindigd; • afspraken over het betalen van een waarborgsom of het verstrekken van een bankgarantie door de huurder; • overigens: vermelding van alle andere ver plichtingen van huurder en verhuurder. Registratie
Een huurovereenkomst kan (net zoals overigens elke andere overeenkomst) bij de belastingdienst worden geregistreerd. Verplicht is dat niet. Maar het heeft als voordeel dat de datum van ondertekening vastligt. Vanaf die datum zal de belastingdienst er dus rekening mee moeten houden dat de onroerende zaak verhuurd is. Registratie van de overeenkomst kunt u laten doen via uw notaris. En voor de kosten hoeft u het niet te laten. Want die bedragen niet meer dan € 3,-. b. Verplichtingen voor de verhuurder De verhuurder is verplicht om: 1. de verhuurde onroerende zaak ter be schikking te stellen van de huurder; 2. gebreken aan het verhuurde pand te verhelpen; 3. het verhuurde pand goed te onderhouden. Ter beschikking stellen
De verhuurder heeft de plicht om het verhuurde pand ter beschikking te stellen van de huurder. Dat doet hij door het over handigen van de daarvoor bestemde sleutels. De huurder mag in het gebruik en genot van de onroerende zaak niet door de verhuurder worden gestoord. Zonder toestemming van de huurder mag de verhuurder niet zomaar ineens het verhuurde pand binnentreden. En ook mag niet zonder geldige redenen het gas, de elektriciteit of de watertoevoer worden afgesloten door de verhuurder. © Het grote Tips & Advies basisboek,
VI. Bedrijfsruimte huren, kopen of verbouwen
Want daardoor wordt de huurder beperkt in het gebruik en genot van het verhuurde pand. Gebreken verhelpen
Er is sprake van een gebrek aan de on roerende zaak als: • het verhuurde pand in een slechte staat verkeert (of indien er andere eigenschappen of omstandigheden zijn die direct met het pand te maken hebben); • die slechte staat (of eigenschap) niet is toe te rekenen aan de huurder; • de huurder daardoor in het gebruik en genot van het verhuurde pand wordt beperkt; • terwijl de huurder dat genot op basis van de huurovereenkomst wel mocht verwachten. Voorbeelden: Gebreken: achterstallig onderhoud; constructie fouten; overlast door ongedierte in het pand; het ontbreken van de vereiste vergunningen om in het pand een bedrijf uit te mogen oefenen of om het pand te mogen verhuren.
Gaat het daarentegen om feiten of om standigheden die niet specifiek met het verhuurde pand te maken hebben, dan is er juridisch gezien géén sprake van een gebrek. De verhuurder is daarvoor niet aansprakelijk. Dit ondanks het feit dat de huurder mogelijk in het genot en gebruik van de onroerende zaak wordt beperkt. Voorbeelden: Feiten of omstandigheden die géén gebrek zijn: geluidshinder van de omgeving; stankof geluidsoverlast door de buren; slechte bereikbaarheid doordat er aan de toegangsweg wordt gewerkt.
Voor die omstandigheden kan de verhuurder door de huurder niet aansprakelijk worden gesteld. © Het grote Tips & Advies basisboek,
• de verhuurder herstelt zelf het gebrek aan het verhuurde pand of laat dat op zijn kosten doen; • als de verhuurder niets doet, mag de huurder het gebrek (laten) herstellen; de kosten zijn in dat geval voor de verhuurder; • de verhuurder wordt verplicht om de huurprijs te verlagen; • de verhuurder wordt verplicht om schadevergoeding te betalen aan de huurder; • de huurovereenkomst wordt ontbonden. De verhuurder kan proberen om zijn aansprakelijkheid voor (verborgen) gebreken uit te sluiten. Maar voor de verhuur van bedrijfsruimte heeft hij daarvoor de toestemming nodig van de rechter. En uiteraard zal de huurder daarmee akkoord moeten gaan. Ingeval van verhuur van woonruimte is het voor de verhuurder niet toegestaan om zijn aansprakelijkheid uit te sluiten. Ook niet als de huurder daar eventueel mee akkoord zou gaan. c. Verplichtingen voor de huurder De huurder is verplicht om: 1. op tijd de huur te betalen; 2. het gehuurde pand volgens de juiste bestemming te gebruiken (bijvoorbeeld: als woonhuis, opslagloods of bedrijfshal); 3. zich als een goede huurder te gedragen; hij moet op een normale wijze met het pand omgaan en geen overlast veroorzaken voor de omgeving; 4. toestemming te vragen aan de verhuurder voor het aanbrengen van wijzigingen of veranderingen aan het pand, tenzij het gaat om veranderingen die zonder veel moeite en 169
VI
Deze gebreken komen dus voor rekening van de verhuurder. Ze hebben namelijk direct met het verhuurde pand te maken.
Als er een gebrek aan het verhuurde pand is vastgesteld en de huurder heeft de verhuurder daarvan op de hoogte gesteld, dan hebben de huurder en/of verhuurder de keuze uit de volgende mogelijkheden:
VI. Bedrijfsruimte huren, kopen of verbouwen
zonder grote kosten weer ongedaan kunnen worden gemaakt; 5. kleine reparaties zelf te verrichten; 6. renovatie- en herstelwerkzaamheden door de verhuurder toe te staan; 7. als de huurovereenkomst is afgelopen het verhuurde pand weer ter beschikking te stellen van de verhuurder. d. Wijzigingen en veranderingen Als een huurder veranderingen of wijzigingen in het gehuurde pand wil aanbrengen, zijn er drie situaties denkbaar. Kleine wijzigingen
Een huurder wil in het verhuurde pand kleine wijzigingen aanbrengen. Voor deze wijzigingen of veranderingen zijn weinig kosten of moeite nodig om ze weer on gedaan te maken. In dat geval is er geen toestemming nodig van de verhuurder. De huurder mag deze wijzigingen zonder problemen aanbrengen. Voorbeeld: Het ophangen van een spiegel of schilderij, het ophangen van een lamp of het plaatsen van een hordeur.
Worden er echter wijzigingen aangebracht aan de buitenkant van het verhuurde pand, dan heeft de huurder altijd de goedkeuring nodig van de verhuurder. Ook als het gaat om kleine wijzigingen of veranderingen. Meer ingrijpende wijzigingen
Voor meer ingrijpende wijzigingen heeft de huurder de toestemming nodig van de verhuurder. De verhuurder is verplicht om die toestemming te verlenen als de huurder kan aantonen: • dat de wijziging niet tot gevolg heeft dat het pand daardoor in de toekomst minder goed kan worden verhuurd; • dat de wijziging niet tot gevolg heeft dat het pand daardoor in waarde daalt. 170
Wordt aan deze voorwaarden voldaan, dan is de verhuurder verplicht om daarvoor aan de huurder toestemming te verlenen. Voorbeeld: Het plaatsen van een nieuwe keuken of het installeren van een nieuwe badkamer. Grote wijzigingen of veranderingen
Zijn de wijzigingen of veranderingen nóg ingrijpender van aard, dan heeft de huurder niet alleen de toestemming nodig van de verhuurder. In dat geval zal ook de rechter er nog mee akkoord moeten gaan. Deze goedkeuring door de rechter is een regel van dwingend recht en daarvan mag door partijen niet worden afgeweken. Dus zélfs als de huurder en verhuurder het met elkaar helemaal eens zijn over deze grote veranderingen, moeten ze daarvoor toch nog aan de rechter toestemming vragen. Het gaat dan om grote veranderingen waar bijzonder hoge kosten mee gemoeid zijn en waarvan het moeilijk is om aan te geven of het pand daardoor al dan niet in waarde zal dalen. Voorbeeld: Een ingrijpende verbouwing of aanbouw waar door mogelijk de bestemming van het pand zou worden gewijzigd.
e. Reparatie, renovatie en onderhoud De kosten voor reparaties en herstelwerkzaamheden kunnen zowel voor rekening komen van de huurder als van de ver huurder. Kleine reparaties
Kleine herstelwerkzaamheden of reparaties binnenshuis komen voor rekening van de huurder. Het gaat dan om herstellingen of reparaties die bij een normaal gebruik van het verhuurde pand noodzakelijk zijn. De huurder kan deze reparaties zelf uitvoeren (zonder toestemming van de verhuurder) dan wel deze werkzaamheden laten uit © Het grote Tips & Advies basisboek,
VI. Bedrijfsruimte huren, kopen of verbouwen
voeren. In dat geval zal de huurder daarvoor de kosten moeten betalen. Voorbeelden: Kleine herstelwerkzaamheden of reparaties die voor rekening komen van de huurder: het vervangen van lampen, het repareren van de waterkraan, het repareren van deurklinken en van ander hang- en sluitwerk en al het schilder werk binnenshuis.
Alleen als de huurder kan aantonen dat de herstelwerkzaamheden nodig zijn als gevolg van het slechte onderhoud van het pand dat eigenlijk door de verhuurder had moeten worden gedaan, kan de huurder de verhuurder voor de kosten van de herstelwerkzaamheden aansprakelijk stellen. Huurovereenkomst is van belang
Maar om moeilijkheden tussen huurder en verhuurder te voorkomen, wordt dat in de meeste gevallen uitdrukkelijk geregeld in de huurovereenkomst. Meestal wordt dan afgesproken dat alle reparaties en herstelwerkzaamheden aan de buitenkant, alsmede het grote onderhoud en de renovatie van het verhuurde pand, voor rekening komen van de verhuurder. Terwijl alle werkzaamheden aan de binnenkant (behalve groot onderhoud en renovatie) voor rekening zijn van de huurder. Renovatie en groot onderhoud
De verhuurder is verplicht om de kosten in verband met werkzaamheden voor groot onderhoud en renovatie te betalen. Maar anderzijds is de huurder verplicht om deze werkzaamheden te gedogen, ook al zou hij daardoor tijdelijk in het gebruik © Het grote Tips & Advies basisboek,
Voordat met de werkzaamheden wordt begonnen, is de verhuurder verplicht om de huurder daarvan op de hoogte te brengen. Hij moet alle feiten en omstandigheden aangeven die voor de huurder van belang kunnen zijn. Als de huurder het niet eens is met het voorstel van de verhuurder, kan deze aan de rechter vervangende goed keuring vragen. f. Onderhuur Met onderhuur wordt bedoeld de situatie dat een huurder op zijn beurt het door hem gehuurde pand (of een gedeelte daarvan) weer verhuurt aan iemand anders. De overeenkomst van onderhuur wordt gesloten tussen de huurder en de onderhuurder. De verhuurder is daarbij geen partij en hij is van de onderhuurovereenkomst vaak ook niet op de hoogte. Goedkeuring verhuurder
Onderhuur is alleen toegestaan als de huurder kan aantonen dat de verhuurder daar tegen geen bezwaar heeft. Als de verhuurder zich achteraf daartegen verzet, moet de overeenkomst van onderhuur worden ontbonden. Eventuele schade die de onderhuurder daardoor heeft geleden, zal hij moeten verhalen op de huurder. Huurovereenkomst
Om problemen te voorkomen wordt de kwestie van de onderhuur bijna altijd geregeld in de huurovereenkomst. Meestal wordt daarin bepaald dat onderhuur slechts is toegestaan als de verhuurder daarvoor uitdrukkelijk de voorafgaande schriftelijke toestemming heeft gekregen van de huurder. Zonder die toestemming is de huurder in overtreding en kan hij voor eventuele schade aansprakelijk worden gesteld. Voor onderhuur van woonruimte geldt een speciale regeling. 171
VI
Het is vaak moeilijk om uit te maken of werkzaamheden behoren tot de categorie ‘kleine reparaties en herstelwerkzaam heden’ en daarmee voor rekening komen van de huurder. Een overzicht daarvan is te vinden op de website van de overheid (http://www.overheid.nl) onder de rubriek Besluit Kleine Herstellingen.
en genot van het gehuurde pand worden beperkt.
VI. Bedrijfsruimte huren, kopen of verbouwen
g. Koop breekt geen huur De koper van een pand dat wordt verhuurd, moet de lopende huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder (de verkoper van het pand) respecteren. De huurovereenkomst mag door de koper tussentijds niet worden opgezegd. Ook heeft de koper niet het recht om zonder enige reden de huurprijs te verhogen. Alle verplichtingen van de verkoper die voor hem voortvloeien uit de huurovereenkomst, gaan over op de koper van het verhuurde pand. Waarde van een verhuurd pand
Een verhuurd pand dat verkocht wordt, is vaak een stuk goedkoper dan een pand dat leeg staat. De koper kan immers niet zelf over het verhuurde pand beschikken. Vaak wordt voor de koopprijs van een verhuurd pand uitgegaan van 70% van de waarde in vrij opleverbare staat. Dat ligt echter anders als een verhuurd pand door een beleggings- of investeringsmaatschappij wordt gekocht. Die heeft er alleen maar baat bij als het pand langdurig wordt verhuurd. Want de opbrengst van de huurpenningen moet juist het rendement op het geïnvesteerde geld garanderen. In dat geval wordt als koopprijs voor het verhuurde pand uitgegaan van de vrije verkoopwaarde (en soms zelfs nog iets hoger). h. Einde van de huurovereenkomst Als de huurovereenkomst eindigt, is de huurder verplicht om het pand weer ter beschikking te stellen van de verhuurder. Dat moet gebeuren in dezelfde staat als waarin hij het pand bij de aanvang van de huurovereenkomst heeft aanvaard. Eventuele wijzigingen of veranderingen die door de huurder aan of in het pand zijn aangebracht, zullen door hem weer in de oude staat moeten worden teruggebracht. Eventuele kosten die daarmee gemoeid zijn, zijn voor rekening van de huurder.
172
Uitzonderingen
Slechts in twee situaties hoeft de huurder het pand niet in dezelfde staat terug te brengen. Dat is het geval als: • de verhuurder voor de wijzigingen uitdrukkelijk toestemming heeft gegeven aan de huurder; • de huurder kan aantonen dat de wijzigingen of veranderingen noodzakelijk waren als gevolg van slijtage of beschadiging. Voorbeeld: Een huurder die in het pand een parketvloer heeft laten leggen zonder dat de verhuurder daarvan op de hoogte was, zal bij het einde van de huurovereenkomst deze vloer er weer uit moeten laten halen. Als de nieuwe huurder de vloer echter wil overnemen en de verhuurder gaat daarmee akkoord, dan kan de vloer blijven liggen. Beschrijving
Bij aanvang van een huurovereenkomst wordt vaak een beschrijving gemaakt van de staat waarin het pand zich op dat moment bevindt. Ter verduidelijking kan de beschrijving worden aangevuld met foto’s. Aan de hand van de beschrijving wordt het pand bij het einde van de huurovereenkomst door de verhuurder geïnspecteerd. Op die manier wordt duidelijk welke wijzigingen en veranderingen er door de huurder aan het pand zijn aangebracht.
3. Huur van winkelruimte Bij de huur van bedrijfsruimte moet er een onderscheid worden gemaakt naar de huur van winkelruimte en de huur van overige bedrijfsruimte. a. ‘290-bedrijfsruimte’ De huur van winkelruimte is geregeld in artikel 290 e.v. van Boek 7 van het Burger lijk wetboek. Vandaar dat deze bedrijfsruimte ook wel ‘290-bedrijfsruimte’wordt genoemd. De (ver)huur van bedrijfs ruimte die onder deze categorie valt, is aan strengere regels gebonden dan de (ver)huur © Het grote Tips & Advies basisboek,
