Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) – Tata Ruang Kota (TRK)
(RTBL-TRK) Jonny Wongso
“Pemahaman Umum Kawasan RTBL”
Pemahaman Umum Kawasan
Di dalam proses penyusunan RTBL, dikenal adanya Kawasan Kajian (Kawasan Study) dan Kawasan Perencanaan yang masing-masing dapat dibedakan atas: • • • •
Cakupan dan luas area Tingkat kedalaman analisis Tingkat kedalaman pola penanganan Unsur pemilih kawassn.
Sifat Kegiatan Kawasan
Kawasan Fungsi Tunggal
Kawasan Fungsi Campuran
1) Kawasan fungsi hunian (perumahan) 2) Kawasan fungsi usaha 3) Kawasan fungsi social budaya 4) Kawasan fungsi keagamaan 5) Kawasan fungsi khusus 6) Kawasan sentra niaga (CBD) 7) Kawasan industry 8) Kawasan bersejarah
Kawasan Fungsi Tunggal 1) Kawasan fungsi hunian (perumahan) • Kawasan yang didominasi oleh bangunan dengan fungsi utama hunian dan dilengkapi dengan prasarana, sarana dan utilitas lingkungan. • Kawasan hunian dapat berupa hunian tunggal, hunian deret, huan susun, villa, asrama maupun campuran diantaranya. 2) Kawasan fungsi usaha • Kawasan dengan dominasi kegiatan yang bersifat komersial atau menjadi pusat suatu kegiatan usaha berskala kecil hingga menengah. • Kawasan ini dapat berupa sentra industry kecil/kerajinan rakyat hingga kawasan perdagangan dan jasa dengan intensitas bangunan rendahsampai menengah dan ketinggian bangunan bertingkat rendah sampai sedang.
Kawasan Fungsi Tunggal 3) Kawasan fungsi social budaya • Kawasan yang berfungsi sebagai tempat berlangsungnya kegiatan yang bersifat public dan terkait dengan upaya menigkatkan kualitas budaya manusia. • Termasuk di dalamnya adalah kawasan pendidikan, peribdatan, kesehatan kebudayaan, dll. 4) Kawasan fungsi keagamaan • Kawasan yang didominasi dengan kegiatan keseharian berkaitan pelaksanaan kegiatan keagamaan. • Kawasan ini dapat berupa suatu ingkungan denga fungsi hunian dan social, maupun hanya kawasan yang memiliki bangunan dengan kegiatan social.
Kawasan Fungsi Tunggal 5) Kawasan fungsi khusus • Kawasan dengan fungsi tertentu yang membutuhkan penanganan dengan cara yang spesifik. • Misalnya: kawasan rawan bencana, kawasan nelayan, kawasan pariwisata, kawasan tepi air, dll
6) Kawasan sentra niaga (CBD) • Kawasan yang didominasi dengan kegiatan komersial berupa perkantoran dan perdagangan. • Kawasan ini memiliki intensitas bangunan menengah sampai dengan tinggi dan ketinggian bangunan sedang sampai tinggi.
Kawasan Fungsi Tunggal 7) Kawasan industry Kawasan tempat pemusatan kegiatan industri yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana penunjang yang dikembangkan dan dikelola oleh Perusahaan kawasan Industri yang telah memiliki Izin Usaha kawasan Industri. 8) Kawasan bersejarah • Kawasan yang memiliki nilai kesejarahan tinggi dan masih memiliki peninggalan fisik maupun non fisik terkait sejarah. Kawasan ini memiliki objek yang telah tetapkan atau belum sebagai cagar budaya. • Kawasan yang memiliki nilai budaya tradisional baik secara fisik maupun non fisik. Kawasan ini padaumumnya masih digunakan sebgai kawasan tempat dilaksanakannya kegiatan ritual budaya rutin, insidentil maupun berkala.
Kawasan Fungsi Campuran
• Kawasan dengan dua atau lebih fungsi yang tertung dalam kawasan fungsi tunggal. • Kawasan fungsi campuran dapat memiliki lebih dari satu fungsi pada saat yang bersamaan, namun juga dapat menjadi kawasan fungsi campuran akibat adanya pergiliran waktu. Diperlukan penanganan yang lebih berhati-hati, karena segala aturan hingga disain kawasan yang akan diberlakukan di kawasan tersebut harus sesuai dengan kegiatan kawasan tersebut pada siang maupun malam hari.
Tematik Kawasan a. kawasan baru berkembang cepat;
b. kawasan terbangun; c. kawasan dilestarikan;
d. kawasan rawan bencana; e. kawasan gabungan atau campuran dari a, b,c dan/atau d
Kawasan Baru Berkembang Cepat a) Memiliki potensi untuk cepat tumbuh;
b) Mengalami pertambahan densitas penduduk maupun fisik terbangun dalam waktu yang singkat; c) Mengalami pertambahan intensitas volume kegiatan
d) Mengalami pertambahan densitas penduduk maupun densitas bangunan dalam waktu relative singkat maupun pertumbuhan ekonomi yang siknifikan dalam waktu yang singkat.
Kawasan Terbangun
a) Sebuah kawasan yang didominasi leh fisik terbangun b) Memiliki sarana dan prasarana lingkungan c) Memiliki pertumbuhan densitas, jumlah dan kualitas lingkungan binaan d) Memiliki perubahan jumlah dan struktur penduduk, ekonomi dan budaya e) Telah terbangun dalam waktu yang cukup lama (antara 10-50 tahun).
Kawasan Dilestarikan
• Kawasan terbangun bilamana ditemukan indikasi adanya kecenderungan kemerosotan nilai, makna dan fungsi kawasan,hingga penurunan kualitas lingkungan alamiah dan binaan. • Dikategorikan dilestarikan, bila memiliki penetapan sebagai cagar budaya dan atau bersejarah dan atau revitalisasi. Penetapan tersebut dapat berskala nasional, regional maupun lokal, sehingga dapat ditetapkan oleh pemerintah pusat maupun pemerintah daerah.
Kawasan Rawan Bencana
a) Kawasan yang telah ditetapkan oleh instansi yang berwenang sebaai kawasan yang pernah mengalami atau mengandung atau diduga dapat meimbulkan bahaya dikarenakan bencana alam maupun bencana Yang diakibatkan kelalaian atau manusia. b) Ragam kawasan rawan bencana antara lain adalah: kawasan raawan gempa, rawan banjir, rawan longsor, rawan sunami, dll.
Intervensi Penataan Berdasarkan Jenis Kawasan
Jenis Kawasan
Gentrifikasi
Konservasi
Peremajaan
Perubahan stratifikasi sosial (dr permukiman kumuh di tengah kota menjadi permukiman golongan mapan)
Pelestarian di seluruh kondisi struktur lingkungan & ruang eksisting di kaw. bersejarah
Perbaikan kondisi lingkungan secara mendasar dan menyeluruh
√
√
√
√
Baru berkembang cepat Terbangun
√
Dilestarikan
√
Rawan Bencana
√
Rehabilitasi Perbaikan kerusakankerusakan besar karena usang atau bencana
Pembangunan Sisipan
Relokasi
Pemba ngunan baru yang dilakukan di badan air dengan menimbun badan air untuk menciptakan daratan baru
Pemba ngunan dengan menyisipkan 1 atau lebih bangunan dgn memper hatikan konteks tualitasnya
Pemindahan sebagian atau seluruh aktivitas dari 1 tempat ke tempat lain u mempertinggi faktor keamanan, kelayakan dan legalitas lahan
√ √ √
√
Reklamasi
√
√
√ √
Pertimbangan Kritis Pada Pengendalian Prasarana dan Utilitas Lingkungan
Kata Kunci GENTRIFIKASI Contoh Tipe Pengembangan Kawasan
Lingkungan kepadatan tinggi, tidak ada sarana dan infrastruktur eksisting
KONSERVASI
Pelestarian bangunan/lingkungan, ada/tidak terdapat infrastruktur eksisting
REHABILITASI
Lingkungan dengan kegiatan yang unik, kemunduran/kehancuran fisik bangunan/lingkungan
RENEWAL
Secara ekonomi kinerja lingkungan telah menurun, secara fisik lingkungan masih dapat dipertahankan, restrukturisasi penyediaan infrastruktur kota
Pertimbangan Fisik
Pertimbangan Sosial
• Keterbatasan ruang gerak bagi penempatan utilitas yang tidak leluasa. • Keterbatasan kondisi jaringan utilitas eksisting yang acak2an dan tidak tertata.
• Kritis terhadap tanggapan masyarakat yang kadang dikaitkan dengan permasalahan social kota. • Kritis terhadap kesesuaian kegiatan sector informal yg umumnya mendominasi lingkungan kepadatan tinggi
• Keterbatasan factor penentu ruang gerak bagi penempatan utilitas sangat beragam dan ketat • Keterbatasan pertimbangan kondisi jaringan utilitas eksisting dari bangunan / lingkungan yang dikonservasi.
• Kritis dan sensitive terhadap tanggapan public secara luas tentang implementasi fisik pada bangunan/lingkungan konservasi. • Kritis terhadap kesesuaiannya dengan kegiatan spesifik dalam bangunan/lingkungan konservasi.
• Permasalahan pertimbangan integrasi system utilitas dengan kegiatan / aktifitas unik lingkungan • Permasalahan keharusan untuk mempertahankan / menciptakan karakter khas lingkungan dari kegiatan unik yang ada.
Kritis terhadap pelaksanaan jangka pendek terutama semasa konstrusi berlangsung mengingat alokasinya selama masa itu tidak boleh mengganggu pemenuhan kebutuhan warga ataupun kegiatan yang berlangsung.
• Permasalahan restrukturisasi infrastruktur secara menyeluruh dan menyisipkan dalam fisik terbangun.
Kritis terhadap tanggapan masyarakat yang kadang dikaitkan dengan permasalahan social kota.
KRITERIA PENATAAN PADA TIAP FUNGSI KAWASAN ELEMEN KONSEP PERANCANGAN LINGKUNGAN KOTA MENYELURUH
FUNGSI HUNIAN
(hunian tunggal, deret, susun, villa, asrama, dll)
(usaha kantor, hotel, industry, terminal, penyimpanan, dll)
FUNGSI SOSIAL BUDAYA & PERIBADATAN
(pendidikan, layanan kesehatan, kebudayaan, dll)
• Skenario: berjati diri, mengapresiasi konteks lokal. • Menciptakan pusat-pusat aktifitas sebagai generator • Membenahi lingkungan dengan penyuntikan aktifitas • Lingkungan sebagai bagian struktur setempat dan saling bertautan • Indikasi penanganan sesuai potensi setempat. • Berjati diri mengacu pada kekhasan setempat. • Lingkungan hunian yang menyatu dengan sekitar dan tidak mengotakkotakkan golongan ekonomi. • Berorientasi padaruang terbuka lingkungan sebagai pusat interaksi masyarakat.
KONSEP PERUNTUKAN LAHAN
FUNGSI USAHA
• Mengkatalis kehidupan ruang kota dengan aktifitas ekonomi sebagai alat. • Mengangkat dan memberdayakan aktifitas ekonomi dan jasa setempat. • Bertautan dan berintegrasi dengan pusat ekonomi lain. • Zonasi merunut pada keragaman aktifitas ekonomi • Indikasi penanganan merunut pertimbangan investasi dan tahapan pembangunan.
• Mengkatalis kehidupan ruang kota dengan aktifitas socialbudaya sebagai alat. • Mengangkat dan memberdayakan aktifitas kegiatan social-budaya setempat. • Mendukung image kota • Merupakan titik pengembangan kehidupan social-budaya sekitar. • Zonasi merunut pada keragaman potensi budaya • Indikasi penanganan merunut padakehidupan social-budaya yang telah/akan berkembang.
• Menghidupkan kegiatan berskala PEJALAN KAKI • Manajemen RUANG TRANSISI (Interface) antar AKTIFITAS PUBLIK dan PRIVAT • Mendukung atifitas lingungan
• Penyuntikan aktifitas ekonomi berskala pejalan kaki (lantai dasar) • Aktifitas 24 jam pada spot tertentu
• Penyuntikan aktifitas spesifik dan tematikalberskala pejalan kaki (lantai dasar) • Aktifitas lebih dari 18 jam.
KRITERIA PENATAAN PADA TIAP FUNGSI KAWASAN FUNGSI HUNIAN
ELEMEN KONSEP INTENSITAS PEMANFAATAN LAHAN
(hunian tunggal, deret, susun, villa, asrama, dll) • • • •
(usaha kantor, hotel, industry, terminal, penyimpanan, dll)
(pendidikan, layanan kesehatan, kebudayaan, dll)
• Penerapan KDB, KLB, KDH untuk memaksimalkan ruang public kegiatan usaha
• Penerapan KDB, KLB, KDH untuk memaksimalisasi ruang public kegiatan social-budaya.
• Mempeertimbangkan pembetukan Karakter/Identitas Visual kaasan • Memaksimalkan penataan ruang dan visual bagi pejalan kaki • Menjaga privasi ruang dan fungsi pribadi hunian dengan fungsi public • Menjaga kualitas ekologis untuk kenyamanan lingkungan hunian.
KONSEP SISTEM SIRKULASI DAN JALUR PENGHUBUNG
FUNGSI SOSIAL BUDAYA & PERIBADATAN
Mempertimbangkan system Unit Perancangan kawasan setempat Mempertimbangkan Daya Dukung kawasan Mempertimbangkan penataan zona kepadatan kawasan Mempertimbangkan keterjangkauan konsep TOD
• Penerapan KDB, KLB, KDH untuk memperjelas bata ruang privat dan ruang publik KONSEP TATA BANGUNAN
FUNGSI USAHA
• Memprioritaskan tata guna lahan fungsi campuran (mixed use) • Mendefinisikan ruang public dengan jelas. • Mengoptimalkan wajah jalan/street scape untuk orientasi visual.
• Memperhatikan keserasian dan kelestarian lingkungan social-budaya
• Mengoptmalkan kontinuitas lingkungan pejalan kaki dan aksesibiltas penyandang cacat • Mempertimbangkan jangkauan konsep TOD pada penataan kawasan • Mempertimbangkan moda transportasi dan system sirkulasi bagi transportasi informal setempat • Sirkulasi terpusat dalam jangkauan pelayanan tiap blok/cluster hunian.
• Sistem transit pada pusat pelayanan usaha • Fasilitas padaode moda transportasi dapat berintegrasi dengan fungsi usaha
• Sirkulasi terpusat dalam jangkauan pelayanan tiap blok/cluster hunian • Pendefinisian secara tegas system sirkulasi yang tidak mengganggu kegiatan social-budaya.
KRITERIA PENATAAN PADA FUNGSI KAWASAN ELEMEN
KONSEP RUANG TERBUKA DAN TATA HIJAU
FUNGSI HUNIAN (hunian tunggal, deret, susun, villa, asrama, dll)
FUNGSI SOSIAL BUDAYA & PERIBADATAN (pendidikan, layanan kesehatan, kebudayaan, dll)
• Mempetimbangkan jangkaua Pejalan Kaki • Mengoptimalkan Ruang Terbuka sebagai elemen system tautan kawasan • Mengoptimalkan Ruang Terbuka dan RTH sebagai identitas dan orientasi kaasan (vs beautifikasi) • Pengolahan RT dan RTH sebagai dasar perencanaan vs sekedar pengisi ruang sisa pada kawasan. • RTH merupakan pusat cluster
KONSEP KUALITAS LINGKUNGAN: IDENTITAS LINGKUNGAN
FUNGSI USAHA (usaha kantor, hotel, industry, terminal, penyimpanan, dll)
• Merupakan pusat layanan ekonomi untuk satu satuan jangkauan pelayanan.
• Merupakan pusat layanan social-budaya untuk satu satuan jangkauan pelayanan
• Sistem media penanda, media luar ruang dan perabot jalan terpadu • Mengolah karakter lingkungan setempat: tengeran, vista, focal point • Manajemen interaksi dan konflik ruang public yang tegas bagi kegiatan pendukung. • Menonjolkan tengaran, vista, focal point setempat lebih sebagai orientasi sekuensial. • Pembatasan jumlah, bentuk dan ekspresi fisik media penanda /luar ruang. • Manajemen interaksi kegiatan social komunitas.
• Menonjolkan tengaran,vista, focal point setempat lebih sebagai orientasi pusat aktifitas usaha. • Pembatasan jumlah dan bentuk fisik media penanda/luar ruang. • Manajemen konflik kegiatan sector formalinformal.
• Menonjolkan tengaran, vista, focal point setempat lebih sebagai orientasi dan identitas pusat ktifitas socialbudaya • Pembatasan tegas ekspresi dan bentuk fisik media penanda/luar ruang • Manajemen konflik kegiatan social-budaya setempat/eksisting.
