Rapportage stadsdelen

40

Rapportage stadsdelen

Disclaimer

▲

▲

Woon Amsterdam 2014 is in een samenwerking tussen de Makelaarsvereniging Amsterdam en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties tot stand gekomen. De teksten die in het hoofdstuk ‘Rapportage stadsdelen’ zijn opgenomen, zijn door de makelaars op persoonlijke titel geschreven. Hun mening vertegenwoordigt niet per definitie de mening van de deelnemers uit het hierboven genoemde samenwerkingsverband.

41

am w s o 2 0 ter on 1 4 da m

Stadsdeel Centrum

5

8

Appartementen, bouwjaar voor 1945

als een rups die een liter Redbull heeft genuttigd. Terugkijkend is het omslag-

Afgenomen looptijd, afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, veel

punt de nazomer van 2013. Kopers kwamen voorzichtig weer terug op de

minder aanbod, veel meer verkopen en een sterke prijsstijging in 2014.

markt, nadat ze twee jaar verstopt hadden gezeten onder een grote steen.

inhoud 3

De woningmarkt in ons stadsdeel heeft zich het afgelopen jaar ontwikkeld

Ze kwamen terug de markt op met het idee dat de prijzen laag zijn, de huren

Appartementen, bouwjaar 1970 - 1990

omhoog gaan en de hypotheekrente laag is. En dat de inperking van de

Sterk afgenomen looptijd, sterk afgenomen verschil tussen vraag en verkoop-

hypotheekrenteaftrek toch eigenlijk wel meeviel. Concluderend dat het een

prijs, veel minder aanbod, veel meer verkopen en een sterke prijsstijging in 2014.

goed moment was om in te stappen. Dit duurde maar een enkele maand. In

VOORWOORD

het najaar sloeg het om naar ‘we zijn alweer een half jaar te laat, de prijzen

Appartementen, bouwjaar na 1990

stijgen alweer’. Er ontstond een run op huizen, vooral woningen met tuin.


Daar houden vlinders van. Bij de makelaars werden zelfs de winkeldochters

prijs, veel minder aanbod, veel meer verkopen en een prijsstijging in 2014.

verkocht, na een jarenlange verpietering in de etalages. De woningvoorraad

Eengezinswoningen

Marktontwikkeling koopwoningen

Dit is goed te zien in de daling van het totaal aantal te koop staande huizen.

Zeer sterk afgenomen looptijd, zeer sterk afgenomen verschil tussen vraag en

Op dit moment, oktober 2014, is dat aantal gelijk aan dat van eind 2006. De

verkoopprijs, veel minder aanbod, veel meer verkopen en een zeer sterke

prijzen stabiliseerden eerst en stijgen licht vanaf eind 2013. De eerste twee

prijsstijging in 2014.

kwartalen van 2014 heeft die stijging doorgezet. Alle indicatoren staan nu op groen. De gemiddelde verkooptijd van 60 dagen is terug op het niveau van 15

2006, terwijl dit in 2012 meer dan 90 dagen was. Het verschil tussen vraag-

Nieuwbouw

en maakprijs ligt ook op het niveau van 2006; er wordt iets minder dan 3% onder de vraagprijs betaald. In 2012 piekte dit verschil op 5,1%. Een groot

20

Ontwikkelingen in de stadsdelen

27

Verkoop door woningcorporaties

deel van de woningen wordt binnen een paar weken verkocht, vaker boven dan onder de vraagprijs.

• Krachtig herstel in 2014 • Grote stijging aantal transacties • Gemiddelde prijs gestegen naar niveau 2007 • Aantal te koop staande woningen gedaald naar niveau van 2006 • Gemiddelde verkooptijd fors gedaald

De gemiddelde transactieprijs in Centrum bedraagt momenteel € 365.000.

36

Conclusie

De huidige prijs ligt ‘verrassend genoeg’ bijna gelijk aan de gemiddelde

de Negen Straatjes, Spiegelstraat en omgeving Noordermarkt. De oost-

prijs van… 2007. In het derde kwartaal van 2014 lijkt de markt wat tot rust

kant, tussen Vijzelstraat en de Plantage, is leefbaarder en wordt populairder

te komen. Misschien dat de grote berg potentiële kopers uit 2011 tot 2013

bij de lokale huizenkoper. Dit vormt misschien een bedreiging in de nabije

nu een huis heeft gevonden. September en oktober zijn traditioneel sterke

toekomst, zeker gezien de verwachting dat het aantal toeristen nog gaat

maanden, maar dit jaar waren juli en augustus dat ook.

groeien in de komende paar jaar.

De projecten in Centrum zijn nu bijna af, er zijn geen grote veranderingen 40

geweest. Oosterdok en Westerdok zijn klaar, project 1012 is van de baan


Vlinders houden niet van te grote drukte.

– of zo goed als. Wel of geen erfpacht is geen discussie voor dit stadsdeel,

▲

▲

want die komt hier toch niet vaak voor. Een verschil met 2006 is de grote stijging van het aantal toeristen in het centrum. De leefbaarheid staat onder

Jip Oudes

druk. Met name in het westelijke en zuidelijke deel van de grachtengordel:

Dokter Makelaardij


stadsdeel centrum

36 Aanbod

Soort woning Appartement < 1945

inhoud 3

VOORWOORD

362

297

257

139

365

401

424

540

558

341

Appartement 1945 - 1970

6

11

7

3

8

6

12

12

14

6


64

48

27

18

60

46

55

76

82

45

Appartement > 1990

92

84

58

44

91

92

128

177

167

111

Eengezinswoningen

85

57

37

41

66

68

74

105

100

61

Totaal 5

15

Nieuwbouw


27


2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014* 627

648

699

567

518

469

542

430

457

398


20

27

26

17

23

17

15

14

15

20


133

130

119

99

93

110

102

126

136

123

Appartement > 1990

178

205

174

161

120

107

143

98

134

107

Eengezinswoningen

112

122

127

94

69

76

65

60

82

73

Totaal

1070 1132 1145 938 823 779 867 728 824 721

Soort woning

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*

Appartement < 1945

7,1

11,8

11,1

3,8

-5,0

1,5

3,1

-7,2

0,2

8,7


6,5

19,3

9,0

-

7,6

-

-

-

-

-1,6


3,5

8,8

11,0

10,8

-15,4

15,7

-10,5

-10,6

2,3

8,9

Appartement > 1990

8,1

3,5

11,0

8,9

-9,2

2,0

2,6

-8,9

-1,8

4,5

Eengezinswoningen

21,0

15,6

4,7

2,4

-1,4

16,9

-12,5

1,3

-3,6

10,8

Totaal


▲

▲

40

38 Prijsstijging per m2 (in %)

Conclusie



20

36

609 497 386 245 590 613 693 910 921 564

De woningvoorraad

37 Verkocht 8

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*

8,3 10,5 10,3 5,2 -6,1 5,0 0,2 -7,2 -0,2 8,0

* cijfer tot en met het 3de kwartaal

42

stadsdeel centrum


39 Mediane transactieprijs

1.000.000

800.000

600.000

inhoud 3

VOORWOORD

5

De woningvoorraad

400.000

Appartement < 1945 Appartement 1945 -1970

200.000

Appartement 1971-1990 8


Appartement > 1990 Eengezinswoningen

15

Nieuwbouw

20


40 Mediane looptijd in dagen

0

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014*


200

150 27


36

Conclusie

40


100

Appartement < 1945

50

Appartement 1945 -1970 Appartement 1971-1990

▲

▲


0

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014*


43

stadsdeel centrum

41 Mediane verschil

8%


vraag-verkoopprijs 7% 6% 5%

inhoud 3

4%

VOORWOORD

3% Appartement < 1945

5

Appartement 1945 -1970

De woningvoorraad

Appartement 1971-1990

2% 1%

Appartement > 1990 8


Nieuwbouw

20


27


36

Conclusie

40


▲

▲

15

Eengezinswoningen

0% 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014*


44

45


Stadsdeel Nieuw-West

5


Terwijl appartementen binnen de ring sinds eind 2013 bij inschrijving boven

Afgenomen looptijd, licht afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, iets

de vraagprijs verkocht werden, bleef het in Nieuw-West nog even rustig…

minder aanbod, veel meer verkopen en een prijsstijging in 2014.

Tot het voorjaar van 2014. Ook ten westen van de ring is de koopbereidheid

inhoud 3

OSDORP

vanaf die tijd uitstekend te noemen. Normaal gesproken zien we een daling van


het aantal verkopen in de maand oktober, maar nu de eengezinswoningen in

Licht afgenomen looptijd, afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs,

West weer helemaal in zijn, loopt de verkoop als vanouds. De laatste kwartalen


van 2014 gaan bij ons dan ook de boeken in als de beste sinds 2009. Eengezinswoningen

VOORWOORD

De looptijden van verkoop van alle woningen in Nieuw-West zijn in totaal met

Sterk afgenomen looptijd, afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs,

21% (bouwjaar 1971-1990) afgenomen. De looptijden van de appartementen

minder aanbod, veel meer verkopen en een zeer sterke prijsstijging in 2014.

hebben daarin een minder groot aandeel gehad, namelijk 7%, van 184 dagen De woningvoorraad

naar 172 dagen. Bij de eengezinswoningen is de looptijd met 35% afgenomen van 153 dagen naar 100 dagen. Door de snelle looptijden is het totaalaanbod in Nieuw-West met 7,7% gedaald.

8


In de WOON 2013 gaven we aan dat eengezinswoningen voor net boven de 2 ton te koop waren en dat deze relatief makkelijk van eigenaar wisselden. 15

Dit type woning, uitgezonderd de appartementen, heeft er in Nieuw-West dan

Nieuwbouw

ook voor gezorgd dat het totaal aantal verkochte eenheden met 24% is toe genomen en de prijzen met 6,4% gestegen zijn. Merkwaardig vinden wij dat

20


de prijzen van appartementen uit bouwjaar 1971-1990 met € 1.200 gedaald zijn en dat er in 2014 minder verkocht zijn dan het jaar ervoor. Misschien is de verklaring dat het absolute prijsverschil in 2013 tussen eengezinswoning en appartement maar € 26.000 bedroeg. Dat verschil loopt snel op en bedraagt

27


nu € 40.000. Wij hopen dat er een ‘eindejaarsrally’ plaats mag vinden, vanwege het ver

36

krappen van de maximale vrijstelling schenkbelasting van € 100.000 naar de

Conclusie

oorspronkelijke € 51.407 en het terugbrengen van het maximale leenbedrag. En dat 2014 een voorproefje was van het ontstaan van een gezonde en 40

stabiele woningmarkt in Amsterdam.


Hans M.C. Huijg

▲

▲

Nieuw West Makelaardij b.v.

stadsdeel nieuw-west


SLOTERVAART EN GEUZENVELD-SLOTERMEER Terugkijkend op de afgelopen jaren, kan voor de stad Amsterdam gesteld worden dat de ommekeer op de huizenmarkt zich in 2013 voltrokken heeft. Woningen werden weer verkocht, kopers stonden in steeds groter wordende

“Het ergste lijkt achter ons te liggen”

aantallen voor de deur, prijzen begonnen langzaam te stijgen en de makelaar kon af en toe weer eens lachen. Een tendens die zich in 2014 gevoelsmatig en cijfermatig alleen maar lijkt te hebben versneld.

inhoud 3

5

8

15

VOORWOORD

De woningvoorraad

Verleden jaar was het voor het stadsdeel Nieuw-West een kwestie van ‘nog

stedelijke vernieuwing dan wel teruggeschroefd, die vernieuwing heeft zeker

even doorbijten’. Langzaam maar zeker worden de eerste tekenen van herstel

niet stil gestaan. En daar waar de woningzoeker binnen de ring zijn nieuwe

ook zichtbaar in Nieuw-West.

huis niet meer kan vinden, kan Nieuw-West instappen, mede als gevolg van

In cijfers ziet dat er als volgt uit: het aantal verkochte woningen in de eerste

de gemaakte stappen.

negen maanden van 2014 is al bijna gelijk aan de aantallen over de gehele


jaren 2012 en 2013 (in absolute aantallen spreken we dan over 510 woningen/

We moeten zeker nog niet te optimistisch zijn voor de toekomst. Het herstel

appartementen versus 550 in de jaren hiervoor). Nadat de prijzen sinds 2011

van de woningmarkt is pas net ingezet en feitelijk erg broos en te afhanke-

jaarlijks telkens verder zijn gedaald, laat 2014 een prijsstijging zien over alle

lijk van externe factoren. Maar als we realistisch naar de behaalde cijfers

verschillende type woningen van 6,4%. De mediane transactieprijs is terug op

kijken, kunnen we in ieder geval concluderen dat het ergste achter ons lijkt

het niveau van 2012 (€ 181.500) en de looptijd nam af met 27% tot 109 dagen

te liggen. En dat we niet gek moeten staan te kijken als vooral delen van de

gemiddeld.

Nieuwbouw

Gezien het gegeven dat de laatste jaren steeds een eindejaarsrally kenden, 20

27



wederom 1% minder geleend worden. En op 1 januari 2015 eindigt de mogelijkheid van het belastingvrij schenken tot € 100.000. Daarnaast zijn er

George M.M. Kloprogge

de blijvende prikkels van de lage hypotheekrente, de stijgende huurprijzen en

Smit & Heinen Makelaars en Taxateurs o/z

de – zeker voor Amsterdamse begrippen – goede betaalbaarheid van woninover om de koopwoningmarkt ook het komende jaar van kopers te blijven voorzien.

Conclusie

Het stadsdeel Nieuw-West heeft de afgelopen jaren een aardige transformatie 40

ondergaan in zowel de kwaliteit van woningen als ook de leefbaarheid. Niet


dat de doelstellingen allemaal al bereikt zijn. Op de website van Amsterdam Nieuw-West staan immers nog genoeg pagina’s met projecten over stedelijke vernieuwing, zelfbouwkavels en vernieuwing van openbare ruimte in de diverse wijken. In Nieuw-West heeft men sinds 2009 het tempo van de

▲

▲

een resultaat zijn wat meer dan verdiend is.

valt dat voor dit jaar ook weer te verwachten. Immers, volgend jaar kan er

gen in Slotervaart en Geuzenveld-Slotermeer. Er blijven dus genoeg factoren 36

stad als Slotervaart en Geuzenveld-Slotermeer de komende jaren sterk aan populariteit gaan winnen. Mede gezien de collectieve inspanningen zou dat

46



42 Aanbod


inhoud 3

5

VOORWOORD

15

Nieuwbouw


27



Conclusie

0

0

0

0

1

2

0

1


147

153

170

101

97

127

182

245

280

267


12

16

14

14

7

12

19

30

34

34

Appartement > 1990

170

171

141

120

189

271

351

408

414

387

Eengezinswoningen

108

116

95

103

165

178

201

242

251

215

Totaal

437 456 420 338 458 588 754 927 979 904

Soort woning

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014* 2

5

5

3

1

4

4

3

1

1


324

343

400

317

299

268

199

218

223

217


39

63

55

59

38

31

24

28

39

24

Appartement > 1990

229

266

247

224

158

150

130

151

138

152

Eengezinswoningen

261

263

275

229

197

163

154

161

148

116

Totaal

855 940 982 832 693 616 511 561 549 510


2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014* -

-

-

-

-

-

-

-

-


0,2

3,8

7,3

4,4

0,7

2,5

-3,3

-4,8

-7,1

4,9


-4,8

8,2

7,6

3,5

-6,8

1,4

8,7

-16,0

-5,4

1,0

Appartement > 1990

0,6

5,7

4,7

1,8

-2,3

-1,2

-2,7

-5,4

0,8

7,3

Eengezinswoningen

-0,4

5,2

7,1

-0,6

-2,2

4,4

-5,2

-5,0

-2,6

9,2

Totaal -0,1 5,0 6,5 2,2 -1,2 2,0 -3,1 -5,5 -3,8 6,4


▲

▲

40

0

Appartement < 1945


20

36

0

De woningvoorraad

43 Verkocht 8

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*


47




300.000

250.000

200.000

150.000

inhoud 3

VOORWOORD

Appartement < 1945

100.000

Appartement 1945 -1970 5


De woningvoorraad

50.000

Appartement > 1990 Eengezinswoningen 8

0 2005



15

Nieuwbouw

20


2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014*


200

150

27


100 36

Conclusie

Appartement < 1945 40



50

Appartement 1971-1990 Appartement > 1990

▲

▲

Eengezinswoningen

0

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014*


48


47 Mediane verschil

7%


vraag-verkoopprijs 6% 5% 4%

inhoud 3

3% Appartement < 1945

VOORWOORD

Appartement 1945 -1970 Appartement 1971-1990

5

Appartement > 1990

De woningvoorraad

Eengezinswoningen

8


Nieuwbouw

20


27


36

Conclusie

40


▲

▲

15

2% 1% 0%

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014*


49

50


Stadsdeel West

5

8

Appartementen, bouwjaar voor 1945 Afgenomen looptijd, afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, veel

speuren, dit jaar heeft het herstel van de woningmarkt in De Baarsjes aardig


doorgezet. Je zou je natuurlijk kunnen afvragen: welk herstel en voor wie?

inhoud 3

DE BAARSJES Waren er in de tweede helft van vorig jaar hier en daar al lichtpuntjes te be-

Voor de verkoper natuurlijk: de woningmarkt in De Baarsjes is zich over-


duidelijk aan het verplaatsen van een kopersmarkt naar een verkopersmarkt.

Fors afgenomen looptijd, sterk afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs,

De reden is simpel. De Baarsjes is anno 2014 een prima omgeving om te

gelijkblijvende hoeveelheid aanbod, veel meer verkopen en een zeer sterke

wonen en te werken, met tot gevolg een steeds grotere vraag naar (koop-)

prijsstijging in 2014.

woningen in deze buurt.

VOORWOORD

De woningvoorraad

Met name de pioniers die de afgelopen jaren goedkope starterswoningen


kochten, veelal van woningbouwverenigingen, hebben de buurt een boost

Afgenomen looptijd, afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, iets

gegeven en zijn toe aan een volgende stap in hun wooncarrière. Van grote

toegenomen aanbod, veel meer verkopen en een zeer sterke prijsstijging in 2014.

toegevoegde waarde en de motor van de woningmarkt zijn ook de diverse


nieuwbouwcomplexen met koopappartementen, de renovatie- en uitpond


projecten van voormalige huurwoningen en diverse particuliere initiatieven:


dit alles geeft De Baarsjes een optimale mix van woningaanbod in elk seg-

prijs, veel minder aanbod, veel meer verkopen en een prijsstijging in 2014.

ment. Nu het een prima woonwijk is, behoort De Baarsjes tot een van de woonwijken die zoekers speciaal in hun zoekprofiel opnemen. Steeds vaker 15

komt het dan ook voor dat De Baarsjes prevaleert boven van oudsher popu-

Nieuwbouw

laire buurten als De Pijp en Oud-West, dit vanwege het simpele feit dat je er kwaliteit en meer vierkante meters voor je geld krijgt in een prima leefomge-

20


ving. De Baarsjes is een gewilde woningmarkt; de zuigende werking die dit

“De Baarsjes, een prima woonomgeving.

deel van Amsterdam heeft, is een schoolvoorbeeld hoe het kan/moet.

Kan het nog beter?” Ook uit het cijfermateriaal blijkt overduidelijk dat De Baarsjes nog steeds in 27


de lift zit. Wat helaas niet uit de cijfers te distilleren is, is het onderscheid in het aantal toegevoegde koopwoningen aan de koopmarkt (omzetting huur

36

40

Conclusie


naar koop door woningbouwvereniging) en particulieren die hun woning

particuliere verkoper, dat de noodzaak om te verkopen volledig is komen

verkopen (doorstromers). Tot voor kort was in De Baarsjes de concurren

te vervallen. In veel gevallen is het zelfs zeer lucratief de woning tijdelijk (maxi-

tie van de woningbouwvereniging voor de particuliere eigenaar die zijn

maal 5 jaar) te blijven verhuren en nog niet te verkopen. Wellicht een over

woning wilde verkopen, in veel gevallen ondoenlijk. Gelukkig werd voor deze

weging voor overheid en banken om in een aantrekkende markt deze regeling

eigenaren ‘tijdelijke verhuur’ mogelijk gemaakt op basis van de Leegstands-

weer te herzien.

wet. Ofwel: een naar verhouding groot deel van de verkochte woningen in

▲

▲

2013/2014 is verkocht door de woningbouwvereniging en niet door particuliere eigenaren. De verhuring op basis van de Leegstandswet is echter (door

Fred Koot

het loslaten van het puntensysteem) inmiddels dermate aantrekkelijk voor de

Fred Koot Makelaardij

stadsdeel west

BOS EN LOMMER ‘Ik hoor dat de markt weer wat aantrekt’, is de laatste tijd een veel gehoorde


uitspraak op verjaardagen. Mijn antwoord dat dit een understatement is en dat in Amsterdam binnen de ring alweer regelmatig per inschrijving wordt verkocht, zorgt dan ook vaak voor opgetrokken wenkbrauwen. Er is weer sprake van schaarste. Ook in Bos en Lommer merken we de krapte in de markt.

“Prijs en locatie voor Bos en Lommer De succesvolle herontwikkeling van het voormalige GAK-gebouw, waarbij 42.000 m2 kantoor werd getransformeerd naar woonstudio’s, dient niet

inhoud 3

onopgemerkt te blijven. Deze extra vierkante meters woonruimte werden moeiteloos door de markt opgenomen. In de bestaande woningvoorraad

VOORWOORD

werden kleine (32m2) tweekamerwoningen rond de vraagprijs verkocht. Tientallen bezoekers tijdens een open huis, diverse inschrijvingen; het is als starter

5

(en ouders) haast om moedeloos van te worden. De woningvoorraad

In 2014 kregen eigenaren van woningen in de Erasmusbuurt te maken met de afloop van het erfpachttijdvak. Deze situatie had een merkbaar prijsdrukkend 8


effect. De woonlasten namen door de verhoging van de canon toe. Dit werd gereflecteerd in de koopsommen. De woningen van de corporaties werden aangeboden met afgekochte erfpacht en waren mild qua prijsstelling.

15

Nieuwbouw

Wij merken dat Bos en Lommer zeer in trek is bij jonge kopers. Veel ouders maken gebruik van de schenkingsregeling om de koop van een woning

20


mogelijk te maken. De prijsstelling van woningen speelt hierbij een duidelijke rol en de locatie nabij de binnenstad is aantrekkelijk. Prijs en locatie: voor Bos en Lommer een ijzersterke combinatie.

27


Jeroen Vlietstra Bert van Vulpen Makelaars Conclusie

40


▲

▲

36

ijzersterke combinatie”

51

stadsdeel west

OUD-WEST De woningmarkt herstelt zich voorzichtig. Gelukkig is de particuliere koper


weer bereid om te bieden op appartementen – meestal met meerdere kandidaten tegelijk – wat inmiddels heeft geresulteerd in stijgende verkoop opbrengsten; gemiddeld een 4% hogere verkoopprijs dan een jaar geleden. Is deze ontwikkeling op de woningmarkt misschien alleen een kwetsbare

“Oud-West is inmiddels Goud-West”

zeepbel? Zal deze delicate bubbel na de winterrust wellicht uiteenspatten, zodat we terugvallen tot een desastreuse prijsdaling, soortgelijk aan de prijs-

inhoud 3

daling die begon in het najaar van 2008? Of zal de economische groei eindelijk doorpakken, zal de koopkracht van de mensen substantieel groter worden

VOORWOORD

en het consumentenvertrouwen definitief herstellen? Wellicht kan dit, ondersteund door de historisch lage hypotheekrente, de inmiddels fors gedaalde huizenprijzen en de sterk stijgende huurlasten, hopelijk blijven resulteren in

5

De woningvoorraad

8


meer onroerendgoedtransacties en herstelt de woningmarkt dan definitief! Het huidige herstel van de woningmarkt is met name goed te zien in de populaire woonsteden Utrecht, Leiden, Haarlem en Amsterdam. De vooroorlogse woonwijken, met zijn betaalbare appartementen, maken momenteel de grootste prijsstijgingen door: 5,8% ten opzichte van het derde kwartaal 2013. Ook

15

20

worden deze appartementen 2,5 keer sneller verkocht dan vorig jaar. Al met al

Nieuwbouw


goed nieuws, zeker voor een typisch vooroorlogse woonwijk als Amsterdam

parkpaviljoen (het voormalige Filmmuseum en eetcafé Vertigo) tot restaurant

Oud-West, waar het aanbod van koopwoningen gestaag daalt. Momenteel

Vondelpark 3, met haar stijlvolle inrichting en zonovergoten terrassen.

staan er slechts nog een krappe 300 appartementen te koop. Daarnaast wordt er ook nog steeds geïnvesteerd in Oud-West door het herGelukkig is er door ontwikkelaars geanticipeerd op de stijgende vraag naar

27

36

40


profileren van straten en pleinen en het herinrichten van de openbare ruimte,

betaalbare appartementen en is er, ook tijdens de moeilijke jaren 2008-2013,

met name in de Bellamy- en Borgerbuurt. Tevens wordt het eenrichtings

geïnvesteerd in nieuwbouw in Oud-West. Op de locatie van de voormalige

verkeer in de Kinkerstraat doorgetrokken tot aan de Nassaukade. Een bredere

gemeentewerf en het voormalige stadsdeelkantoor wordt momenteel een

stoep met planten- en bomenbakken zal ook dit deel van de winkelstraat

aantrekkelijk stadswijkje gebouwd, “De Hallen”, met 78 koopwoningen, 5 zelf-

aantrekkelijk maken voor bewoners, middenstand en winkelpubliek.

bouwkavels, 84 sociale huurwoningen, 121 vrije sector huurwoningen en 650

Conclusie


ondergrondse parkeerplaatsen. De naastgelegen voormalige tramremise van

Al met al is door het herstellen van een prettige woonomgeving, de popu-

het GVB, gesitueerd tussen de Tollenstraat en de Bilderdijkkade, is ontwikkeld

lariteit van Oud-West flink toegenomen. In de volksmond wordt inmiddels

tot een futuristische bibliotheek, negen intieme filmzalen met zowel arthouse

gesproken over ‘Goud West’!

films als Hollywood-kaskrakers, een kinderdagverblijf waar de creativiteit van

▲

▲

de kleintjes gestimuleerd wordt, een kunstuitleen met voor een elk wat wils en een diversiteit aan horecagelegenheden. En er zijn dit jaar nog meer interes-

Johan Overeem

sante verbouwprojecten gerealiseerd, zoals de renovatie van het Vondel-

Makelaardij De Nederlanden

52

stadsdeel west

WESTERPARK Het jaar 2014 is bewogen en druk geweest, en we zijn er nog niet. Het aflopen


van het verruimde belastingvrije schenkingsrecht tot 1 januari, gecombineerd met de aantrekkelijk lage hypotheekrente zullen ook het laatste kwartaal de gemoederen hooghouden. Het aantal transacties en de prijzen zijn ten opzichte van vorig jaar flink gestegen. De krapte op de markt neemt snel toe en onderhandelen is er vaak niet meer bij: de procedure van verkoop bij inschrij-

“Westerpark vol op de kaart”

ving neemt de overhand. Na zes jaar crisis is de maat vol en willen kopers niet langer wachten of moeten door. Van een trage kopersmarkt naar een

inhoud 3

(op)gejaagde verkopersmarkt.

VOORWOORD

Het relatief grote aandeel van compacte tweekamerwoningen blijft voor eenpersoonshuishoudens aantrekkelijk, zeker met een impuls van buitenaf (zoals

5

de belastingvrije schenking). Woningen kunnen ‘makkelijker’ aangekocht De woningvoorraad

worden en hypothecaire maandlasten zijn vele malen gunstiger dan het be wegen op de lastige, ondoorzichtige en dure huurmarkt. Het woord investeren is een woord wat veel gebruikt wordt bij aankoop. Dit zorgt voor een con-

8


stante aanwas van jonge, enthousiaste en nieuwe kopers. En laat voor deze categorie nu juist een groot aanbod zijn in Westerpark.

15

Stadsdeel Westerpark blijft moderniseren en uitbreiden. (Semi-)grootschalige

Nieuwbouw

projecten zoals het Wicherskwartier zijn afgerond en de transformatie van de Houthavens naar woonwijk met bedrijvigheid en cultuur is in volle gang en

20

27



zelfs succesvol in gebruik. Denk daarbij bijvoorbeeld aan het nieuwe Theater

Het icoon van de wijk, het Westerpark, is en blijft dé culturele ontmoetings-

Amsterdam en de ontwikkelingen van het Food Center. Steeds meer internati-

plek van Amsterdam. Met een onuitputtelijk aanbod van festivals voor ieder

onale bedrijven weten het Havengebied te vinden en maken gebruik van deze

wat wils. Denk daarbij aan de populaire Rollende Keukens, Amsterdam

rauwe, maar inspirerende omgeving met schappelijke huurprijzen. En dat al-

Fashion Week en Milkshake; initiatieven die uitgegroeid zijn tot volwassen

lemaal op fietsafstand van het Centrum. Locaties in stadsdeel Centrum zoals

evenementen van (inter)nationale proporties.

bijvoorbeeld Wester- en IJdok zijn nu volledig up-and-running en vormen een 36

40

Conclusie

naadloze en transparante aansluiting naar het stadsdeel. En wie herinnert zich

Laten we hopen dat het herstel doorzet en de woningmarkt in zijn geheel

nog het zielloze Hugo de Grootplein? Anno 2014 bruist dit plein volop met

stabiliseert. Wellicht in een iets lager tempo dan het huidige, maar in ieder

verschillende recent geopende restaurants en winkels! Enkele jaren geleden

geval positief! Dit zal de stad en zeker ook het volop in ontwikkeling zijnde

had niemand zich kunnen voorstellen dat dit plein zich zou ontwikkelen tot

Westerpark, absoluut ten goede komen.

een nieuwe urban hotspot.


Willem Jan Romeijn

▲

▲

Groot Amsterdam Makelaardij

53


stadsdeel west

48 Aanbod


inhoud 3

VOORWOORD

368

267

208

172

559

640

738

1053

1209

868


15

12

25

4

15

22

20

34

32

32


16

6

10

11

24

34

23

37

35

37

Appartement > 1990

56

36

21

15

68

85

95

154

157

104

Eengezinswoningen

8

7

10

6

18

22

14

19

20

13

Totaal 5

15


Nieuwbouw

20


27


36


Conclusie

Soort woning

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*

Appartement < 1945

1199

1399

1478

1415

1321

1299

1336

1244

1326

1239


27

56

110

59

40

50

48

50

39

39


82

85

63

51

68

58

68

74

77

68

Appartement > 1990

129

110

124

129

108

120

108

125

100

137

Eengezinswoningen

31

22

24

15

17

23

16

15

18

11

Totaal

1468 1672 1799 1669 1554 1550 1576 1508 1560 1494

Soort woning

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*

Appartement < 1945

1,1

12,7

19,0

1,3

-6,6

3,2

-3,1

-5,0

-0,7

6,6


44,3

3,7

15,3

0,8

0,7

-3,5

-5,5

-4,5

-2,0

10,9


-1,7

5,0

22,8

11,2

-11,6

-1,1

-3,5

-3,2

-5,2

9,8

Appartement > 1990

10,6

5,6

11,5

-0,4

-3,2

-2,2

-2,4

-1,4

-4,1

3,2

Eengezinswoningen

-7,3

14,4

25,1

-

-

22,7

-

-

-

-

Totaal


▲

▲

40

463 328 274 208 684 803 890 1297 1453 1054

De woningvoorraad

49 Verkocht 8

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*

2,4 11,6 18,5 1,4 -6,3 2,7 -3,1 -4,5 -1,2 6,5


54

stadsdeel west



800.000 700.000 600.000 500.000

inhoud 3

400.000 300.000

VOORWOORD

Appartement < 1945 Appartement 1945 -1970 5


De woningvoorraad


15

200.000 100.000 0


2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014*


2014*


Nieuwbouw

52 Mediane looptijd in dagen 20


150

27


100 36

Conclusie




50

Appartement 1971-1990 Appartement > 1990 Eengezinswoningen

0

▲

▲

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

55

stadsdeel west

53 Mediane verschil

6%


vraag-verkoopprijs 5%

4%

inhoud 3

3%

VOORWOORD


2%


De woningvoorraad


1%



Nieuwbouw

20


27


36

Conclusie

40


▲

▲

15

Eengezinswoningen

0%

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014*


56

57


Stadsdeel Noord

5

8


deling het rustig aan te doen. De afgelopen jaren was de woningmarkt ziek.

Afgenomen looptijd, sterk afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, veel

De diagnose: ‘crisis’. Alles wijst erop dat we weer beter zijn. Maar van een

minder aanbod, minder verkopen en een lichte prijsdaling in 2014.

rustig herstel is geen sprake. Hier en daar slaat de hysterie weer toe en lopen

inhoud 3

Wanneer je beter bent, stuurt de dokter je naar huis. Meestal met de mede-

de kopers bijna letterlijk over elkaar heen. Het belangrijkste voordeel van de


huizenmarkt in Amsterdam-Noord is dat het herstel al eerder zichtbaar was

Afgenomen looptijd, afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, minder

en daardoor iets geleidelijker of gematigder lijkt te gaan ten opzichte van

aanbod, meer verkopen en een lichte prijsstijging in 2014.

andere stadsdelen. Appartementen, bouwjaar 1970 - 1990

VOORWOORD

De aantrekkingskracht van Amsterdam-Noord in de afgelopen jaren is goed

Toegenomen looptijd, gelijkblijvend verschil tussen vraag en verkoopprijs, licht

te verklaren. De huizenprijzen zijn in verhouding tot andere delen van Am-

afgenomen aanbod, veel meer verkopen en een prijsstijging in 2014.

sterdam aantrekkelijk, de voorzieningen zijn goed en het stadsdeel is volop De woningvoorraad


in ontwikkeling. De stap naar Amsterdam-Noord, in het verleden minder

Eengezinswoningen

populair, is hierdoor goed te verantwoorden. Met een gecalculeerde ‘spin-off’

Afgenomen looptijd, sterk afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs,

als gevolg. Want het publiek dat tegenwoordig in Amsterdam-Noord woont,

minder aanbod, veel meer verkopen en een zeer lichte prijsdaling in 2014.

nodigt vrienden, familie en kennissen uit om ook in Noord te komen wonen. De ondernemer speelt hier slim op in en voorziet in de behoefte van deze nieuwe doelgroep. Hippe eetgelegenheden, koffiezaken en culturele bezienswaardigheden, trendy bedrijven en prestigieuze nieuwbouwprojecten vinden

15

Nieuwbouw

20


aansluiting en zorgen voor nog meer aantrekkingskracht. Noord is hot! De cijfers bevestigen deze ontwikkeling en het ‘gezonde’ herstel van de woningmarkt in Amsterdam-Noord. De betaalbare appartementen worden vlot verkocht en ook in het middensegment is de gewenste doorstroming zichtbaar. Hier en daar wordt zelfs al voorzichtig een stapje gezet richting

27


het hogere prijssegment, terwijl deze prijsklasse wel laat zien dat je met een gebroken been niet kunt rennen. De verschillen tussen de bestaande bouw en nieuwe projecten zijn in Noord niet heel groot. Het valt vooral op dat we

36

demografisch de mutatie goed in kaart kunnen brengen en dat een potentieel

Conclusie

koper moeiteloos te matchen is met een nieuwe woonlocatie.

prijsontwikkeling daadwerkelijk gerealiseerd wordt en een koper binnen 5 tot 10 jaar met een aantrekkelijke winst kan verkopen, is het natuurlijk fantastisch

40

Tot slot lijkt men zich bewust van het potentieel van stadsdeel Noord. Of men


wanneer die ook kan terugkijken op fijne woonjaren!

nu speculeert op de realisatie van de Noord-Zuidlijn, de toenemende voorzie-

▲

▲

ningen, de huur naar koopmutatie of de planologische herinrichting, niemand betwist dat de prijzen in Noord de komende jaren nog fors zullen stijgen en

Arnout Ale

dat deze ruimte er in verhouding tot de rest van de stad is. Wanneer deze

ERA Van de Steege


stadsdeel noord

54 Aanbod


inhoud 3

VOORWOORD

6

27

8

5

16

20

32

24

28

10


86

77

76

52

51

70

75

155

158

137


42

64

41

39

41

54

107

130

145

143

Appartement > 1990

16

24

10

11

18

27

34

38

42

39

Eengezinswoningen

81

74

70

57

66

82

100

144

144

115

Totaal 5

15

Nieuwbouw

27


(in %)

Conclusie

42

50

39

33

50

77

62

61

33


168

166

195

181

144

124

80

116

147

105


114

168

161

155

135

87

102

113

107

110

26 29 16 19 18 30 25 32 26 19

Eengezinswoningen

210

Totaal

534 608 637 557 457 402 426 467 459 402


203

215

163

127

111

142

144

118

135

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014* -

-3,7

13,7

13,6

1,7

-9,3

-7,9

0,5

7,0

-0,8


1,7

3,0

7,5

0,4

2,7

-3,5

-5,2

-9,3

2,0

1,2


9,3

-2,9

-2,2

9,0

6,5

-4,2

-3,9

-5,7

-4,3

2,2

Appartement > 1990

-1,1

9,7

-

-

-

-2,2

-6,7

4,2

-17,1

-

Eengezinswoningen

-1,1

7,0

3,0

4,0

-3,0

-2,9

-1,3

-7,8

6,9

-0,1

Totaal


▲

▲

56 Prijsstijging per m2

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014* 16

Appartement > 1990


40



20

36

231 266 205 164 192 253 348 491 517 444

De woningvoorraad

55 Verkocht 8

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*

2,0 2,6 3,8 4,8 2,1 -4,1 -4,2 -5,7 1,4 0,8


58

stadsdeel noord



250.000

200.000

150.000

inhoud 100.000 3

VOORWOORD

Appartement < 1945 Appartement 1945-1970 5

50.000


De woningvoorraad


0


15

Nieuwbouw

20


27


90

36

Conclusie

60


2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014*


2014*


150

120




30


0

▲

▲

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

59

stadsdeel noord


59 Mediane verschil vraag-verkoopprijs

5%

4%

inhoud 3

3%

VOORWOORD


2%


De woningvoorraad


1%



Nieuwbouw

20


27


36

Conclusie

40


▲

▲

15

Eengezinswoningen

0%

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014*


60

61


Stadsdeel Zuid

5

8

15


Oud-Zuid is het grootste stadsdeel, waarbinnen Concertgebouwbuurt,

Zeer sterk afgenomen looptijd, afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs,

De Pijp, Beethovenbuurt, Rivierenbuurt, Buitenveldert en Hoofddorpplein-

veel minder aanbod, veel meer verkopen en een sterke prijsstijging in 2014.

buurt één geheel vormen. Onder ‘Oud-Zuid’ wordt eigenlijk verstaan De

inhoud 3

Oud-Zuid

Pijp, Concertgebouw- en Beethovenbuurt. In dit deel van Oud-Zuid blijven


de verkoopprijzen onverminderd boven het Amsterdams gemiddelde. Het

Sterk afgenomen looptijd, afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, veel

prijsniveau van Oud-Zuid wordt slechts in individuele gevallen in het Centrum

minder aanbod, veel meer verkopen en een forse prijsstijging in 2014.

en Oud-West geëvenaard. Maar het gebied kent ook een variëteit in buurten

VOORWOORD

en typen huizen en appartementen. Zo hebben Buitenveldert en de Rivieren-


buurt een minder gevarieerd en minder tot de verbeelding sprekend aanbod.

Afgenomen looptijd, licht afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, veel

De Rivierenbuurt laat een groot prijsherstel zien, waar Buitenveldert voorals-

minder aanbod, veel meer verkopen en een lichte prijsdaling in 2014.

nog achterblijft. De woningvoorraad


Het meest voorkomende woningtype in Oud-Zuid is het vooroorlogse appar-


tement. Dit is een etagewoning uit de jaren dertig of een boven- of beneden-

Iets afgenomen looptijd, afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, veel

huis uit 1900, verdeeld over twee of meer lagen. Een groot aantal kleinere


woningen bevindt zich in De Pijp, Stadionbuurt en Hoofdorppleinbuurt. De grotere typen woningen vindt men, in een kleiner aantal, vooral in de

Eengezinswoningen

Concertgebouw-, Museum- en Beethovenbuurt.

Afgenomen looptijd, afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, veel minder aanbod, meer verkopen en een prijsstijging in 2014.

Nieuwbouw

Kengetallen De eerste drie kwartalen van 2014 geven verbeterde getallen wat betreft

20

27



het aantal te koop staande woningen, aantal transacties en de gemiddelde koopsom. Positief en een duidelijk signaal is dat de doorlooptijd van nieuw te koop gekomen woningen terugloopt naar slechts 41 dagen. Ook opval-

overwaarde heeft dan wel voor eenzelfde prijs wordt verkocht. In specifieke

lend en een relevant cijfer: de prijs per vierkante meter is sterk verbeterd.

gevallen kan de overwaarde, lees: waardestijging, substantieel meer zijn. Maar

Met name van hele huizen, duurdere woningen en benedenwoningen. De

er zijn ook slechte, te dure aankopen geweest of verbouwingen waardoor die

gemiddelde m²-prijs geeft een meer objectief beeld, daar er in de makelaardij

woningen nog geen overwaarde hebben.

accuraat metrages worden opgegeven en de m²-prijs als gemiddelde minder 36

40

Conclusie


afhankelijk is van afwijkingen. De gemiddelde doorlooptijd – hoe lang duurt

Omslagpunt

het voordat een woning is verkocht – is versneld gedaald. Een koper moet in-

Afgelopen jaar hebben steeds meer kopers onderkend dat woningen niet ver-

middels bij nieuw aanbod binnen 1 tot 3 weken beslissen. En een koper heeft

der in prijs daalden. Woningen werden weer voor hogere prijzen en sneller ver-

nog maar keuze uit 5 woningen. Alle woningtypen geven hierin eenzelfde

kocht. Een koper in Zuid heeft nog maar de keus uit 5 tot 6 woningen. Kopers

beeld, al blijft er verschil tussen goede woningen en slechtere woningen.

ervaren inmiddels weer een hoge druk om te beslissen. Zij het dat nog steeds

▲

▲

de beste woningen (goed) worden verkocht. Locatie en relatieve locatie, sfeer, In zijn algemeenheid kan iemand die rond 2007 (sommige partijen in 2008)

kwalitatieve buitenruimte, courante indeling: woningen die goed aan al deze

een woning heeft gekocht, er inmiddels vanuit gaan dat zijn woning een

voorwaarden voldoen én daarbij met de juiste vraagprijs in de markt zijn gezet,

stadsdeel zuid

hebben het afgelopen jaar weer tot menige ‘inschrijving’ geleid met meerdere


bieders. Wij makelaars merken wel dat voor de woningen tot € 300.000 de rek

“Oud-Zuid: stijging m²/prijs en een veel kortere door-

in de financierbaarheid er nu al bijna uit is. Ondanks de historisch lage rente. De cijfers worden ons inziens nog negatief beïnvloed door de relatief grote

looptijd! En nog steeds geldt: alleen met de juiste

aantallen woningen in het goedkope segment die woningbouwverenigingen te koop zetten. Dit heeft zijn weerslag in de cijfers. Opvallend is dat zelfs de

prijs en het goede product wordt er goed verkocht!”

woningbouwverenigingen inmiddels per inschrijving verkopen. Voorts kennen woningen die twee of drie voorkeurvoorwaarden missen, geen stijging in de

inhoud 3

5

8

gemiddelde opbrengst.

VOORWOORD

De woningvoorraad


Buitenveldert blijft relatief zwak. In de Beethovenbuurt is er in de laatste

Lage rente, financiering en aftrek

periode sprake van relatieve schaarste en een duidelijk prijsherstel. De buurt

De huidige rente is relatief laag, ondanks de hoge opslagen van de banken.

was relatief goedkoop geworden ten opzichte van de Rivierenbuurt en de

Dit is nog steeds de oorzaak dat er inmiddels een enorme omslag van kopers-

Concertgebouwbuurt en zit inmiddels alweer bijna op het niveau van 2008.

markt naar verkopersmarkt is ontstaan. Minder mensen hebben problemen

In de Concertgebouwbuurt blijft de vraag nog hoog, het aanbod slinkt. Er zijn

gekregen dan voorspelt. In brede zin geeft de beperking van financierings

wederom een groot aantal opvallend goede verkopen geweest bij duurdere

mogelijkheden een extra rem op de markt. Maar de woonlasten van koop

objecten met zelfs historisch gezien hoge opbrengsten. De goede woningen

woningen zijn technisch gezien zeer goed betaalbaar.

blijven het goed doen: deze woningen zijn goed verbouwd en modieus afge15

Nieuwbouw

werkt en bewoond. Kopers laten zich meer dan anders graag verleiden. De

Kees Kemp

woningen die daar niet aan voldoen, laten de kopers links liggen.

Broersma Makelaardij

Uitstel verhuisbehoefte 20


Het aantal hits op Funda blijft onverminderd hoog. Kleine woningen die te koop staan op Funda hebben nog steeds veelal allen een stapelbed in de kinderkamer. Het aantal woningzoekenden dat zijn huis heeft verkocht zonder uitzicht op een nieuwe woning, groeit. Dat geeft een extra druk bij die partijen

27


bij de aankoop van een nieuw huis. Veel woningzoekenden hebben hun verhuisnoodzaak of -behoefte uitgesteld. Het verlangen naar een nieuwe woning kan in veel gevallen weer concreet worden, omdat een steeds grotere groep

36

mensen meer zekerheid heeft over baan en inkomen. Daarnaast zijn er veel

Conclusie

mensen in de markt die inmiddels hun huis hebben verkocht, tijdelijk (te duur) huren en waar de surplus in opbrengst van het verkochte huis geen rente 40

opbrengt. Dit alles maakt dat deze groep meer concreet in de markt actief is


en meer bereid is tot het kopen van een huis (2% overdrachtsbelasting). Daarnaast is er een opvallende trek naar de stad vanuit de rest van Nederland en

▲

▲

vanuit het buitenland.

CONCLUSIE Door het lichte herstel in het consumentenvertrouwen, de betere berichten over de woningmarkt, de schaarste van koopwoningen en de betaalbaarheid merken makelaars nu een verbeterd herstel. De statistieken worden daarbij ook nog beïnvloed door grote aantallen woningen die door woningbouw verenigingen worden aangeboden en in absolute zin lage transactieprijzen noteren. De betere en relatief grotere woning blijft relatief gezien schaars en is in prijs terug op het niveau van 2008. Daarentegen kennen de mindere courante woningen vrijwel geen prijsstijging en een lange doorlooptijd. Een eigenaar hoeft in beginsel niet meer bang te zijn dat hij bij verkoop verlies zou lijden. Een verkoper doet er wel verstandig aan zijn woning optimaal te presenteren en zelfs vooraf te investeren voordat hij met de verkoop start. De voorspelling vorig jaar dat de markt aan het kantelen was, is uitgekomen.

62

stadsdeel zuid

Zuideramstel Dit gaat dan eindelijk weer eens een heel erg positief stuk worden over de


woningmarkt in Zuideramstel. Toch? Ja, dat wordt het wel, al is dit misschien niet geheel onvoorwaardelijk. Er was al een verbetering van de markt opgetreden aan het eind van 2013. Die kreeg een versnelling in het voorjaar van 2014. Verlaagde koopsommen, startersleningen, acties van woningcorporaties en de mogelijkheid tot het be-

“Herstel, maar gaat het niet iets te snel?”

lastingvrij schenken van een bedrag tot een ton zorgden hiervoor. Daarnaast daalde de hypotheekrente naar een historisch laag niveau, werkten de banken

inhoud 3

zowaar weer mee aan het verlenen van een hypotheek en was er sprake van een algeheel beter economisch sentiment. Wat hierbij dan ook nog een rol

VOORWOORD

speelt, is het feit dat het huren van een woning in Amsterdam vaak niet het redelijke alternatief is.

5

De woningvoorraad

Dit alles en het gegeven dat veel potentiële kopers gewacht hebben tot de huizenprijzen hun bodem hadden gevonden, zorgt ervoor dat het op dit

8

15


Nieuwbouw

moment zeer gunstig is voor eigenaren om hun woning te verkopen. En dat

De ontwikkeling van de woningmarkt in dit gebied laten over het laatste kwar-

gebeurt dan ook in grotere mate. Komt er een goede woning op de markt,

taal van 2013 en de eerste drie kwartalen van 2014 het volgende beeld zien.

dan worden daar zelfs weer tientallen afspraken voor gemaakt. Verkopen

In prijsontwikkeling is de gemiddelde transactieprijs van appartementen in de

waar de potentiële kopers uitgenodigd worden tot het uitbrengen van een

Rivierenbuurt gestegen naar € 275.000 en ligt op het niveau van 2006/2007.

uiterst prijsvoorstel vóór een bepaalde termijn, komen met grote regelmaat

De gemiddelde transactieprijs van appartementen in Buitenveldert is geste-

voor.

gen naar € 205.000 en ligt op het niveau van 2006. Dit zijn prijsstijgingen van gemiddeld rond de 6%. De gemiddelde looptijd voor de verkoop van apparte-

20

27



De markt voor goede woningen is abrupt verschoven van een kopersmarkt

menten in Zuideramstel is met 35% afgenomen en ligt nu rond de anderhalf/

naar een verkopersmarkt. Dit geldt met name voor de Rivierenbuurt, maar ook

twee maanden. De situatie in de Rivierenbuurt is daarbij iets gunstiger dan die

Buitenveldert profiteert mee. Daarbij moet wel de opmerking gemaakt worden

in Buitenveldert. Bij eengezinswoningen is de gemiddelde looptijd eveneens

dat er nog steeds een realistische vraagprijs gesteld moet worden. En dat niet

teruggelopen, tot ongeveer 3 maanden.

alles een succesverhaal is. Woningen op mindere locaties of die qua ligging in het complex en/of afwerking minder zijn, verkopen nog steeds minder goed.

Dit zijn cijfers waar we een aantal jaar geleden alleen maar van konden dromen. Het gaat echter in sommige segmenten wel weer iets te snel. Het aan-

36

40

Conclusie


Laatste ontwikkelingen

bod van goede woningen loopt niet in de pas met de vraag van dit moment,

Zuideramstel is een combinatie van de Rivierenbuurt, een karakteristieke

wat tot een zekere scheefstand in de markt kan leiden. Maar het zal mijn

woonwijk met voornamelijk etagewoningen die gebouwd zijn in de jaren

voorzichtige inslag wel zijn, dat ik soms wens dat één en ander meer langs

twintig en dertig van de vorige eeuw, en Buitenveldert, een ruim opgezette

wegen van geleidelijkheid verloopt. Wij willen namelijk het positieve gevoel

woonwijk met voornamelijk woningen die tussen 1950 en 1970 gebouwd zijn.

niet verliezen.

Buitenveldert heeft een groter aandeel aan eengezinswoningen. Deze twee wijken worden doorsneden door de Zuidas en de A10.

▲

▲

Jean Paul Schrijver Makelaarsgroep AMEO

63


stadsdeel zuid

60 Aanbod


inhoud 3

VOORWOORD

402

361

198

225

596

718

749

1052

1107

740


79

65

65

54

97

115

176

192

227

159


29

18

10

8

33

40

26

45

46

30

Appartement > 1990

38

26

24

22

47

57

116

131

167

115

Eengezinswoningen

40

40

32

23

62

75

92

95

108

71

Totaal 5

15


Nieuwbouw

20


27


36


Conclusie


▲

▲

40

588 510 329 332 835 1005 1159 1515 1655 1115

De woningvoorraad

61 Verkocht 8

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*

Soort woning

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*

Appartement < 1945

1314

1406

1487

1324

1138

1226

1128

1081

1211

1199


187

211

254

198

156

185

205

183

235

213


53

61

58

44

45

48

39

62

60

63

Appartement > 1990

85

77

93

85

49

117

92

59

82

81

Eengezinswoningen

128

119

121

78

79

70

77

78

96

74

Totaal

1767 1874 2013 1729 1467 1646 1541 1463 1684 1630

Soort woning

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*

Appartement < 1945

7,4

12,1

13,3

0,4

-7,9

5,3

-1,2

-6,3

-0,5

6,9


-1,2

12,2

12,5

-3,1

-1,3

-3,5

-2,0

-7,2

3,8

5,7


12,7

3,2

14,9

2,0

-5,3

-8,8

7,4

-0,7

-5,2

-0,2

Appartement > 1990

-1,1

18,8

11,7

0,1

-7,3

4,6

-2,6

-13,8

7,1

2,1

Eengezinswoningen

8,8

3,2

31,4

0,0

-6,2

-5,1

4,5

-16,6

10,2

1,4

Totaal

6,4 11,5 14,3 0,0 -7,0 3,4 -0,9 -7,0 0,9 6,0


64

stadsdeel zuid



1.000.000

800.000

600.000

inhoud 400.000 3

VOORWOORD

Appartement < 1945 Appartement 1945-1970

5


De woningvoorraad


8

15

0

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014*



Nieuwbouw

64 Mediane looptijd in dagen 20

200.000

150


120

27


90

36

Conclusie

60 Appartement < 1945

40




30


0

▲

▲

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014*


65

stadsdeel zuid

65 Mediane verschil

8%



4%

inhoud

Appartement < 1945 Appartement 1945-1970

3

VOORWOORD


2%


5

De woningvoorraad

8


Nieuwbouw

20


27


36

Conclusie

40


▲

▲

15

0%

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014*


66

67


Stadsdeel Zuidoost Hoewel nog niet direct zichtbaar in de laatste (kwartaal)cijfers, zijn er wel


degelijk tekenen dat Zuidoost zich langzaam aan het herstellen is. Dit na een

Toegenomen looptijd, toegenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, minder

periode van stagnatie, steeds weer dalende prijzen en langere looptijden, die

aanbod, meer verkopen en een forse prijsdaling in 2014.

Zuidoost relatief zwaarder getroffen lijkt te hebben dan de andere s tadsdelen. Eengezinswoningen

inhoud 3

Maar de positieve trend is ingezet. Zo zal de economische groei naar ver-

Sterk toegenomen looptijd, toegenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs,

wachting volgend jaar stijgen en het consumentenvertrouwen verder toe

gelijkblijvend aanbod, meer verkopen en een lichte prijsstijging in 2014.

nemen. De historisch lage hypotheekrente maakt het kopen van een woning op dit moment zeer aantrekkelijk: koop kan de concurrentie aan met huur.

VOORWOORD

Zuidoost vormt voor steeds meer mensen een aantrekkelijk alternatief. Door herontwikkeling, renovatie en nieuwbouw wordt deze wijk in rap tempo

5

8

vernieuwd en daarmee aantrekkelijk voor een diversiteit aan doelgroepen. De woningvoorraad

Gezinnen, alleenstaanden, eenoudergezinnen en studenten kunnen dankzij


een gevarieerd woningaanbod steeds meer hun draai vinden in Zuidoost.

“Hoe een stadsdeel zich ontwikkelt tot een

Nieuwbouw in dit stadsdeel bestaat niet langer uit veel van hetzelfde, maar

geliefde woonomgeving”

uit een diversiteit aan eengezinswoningen, appartementen, ateliers enzovoort. Steeds vaker is het voor aspirant-kopers mogelijk om inspraak te 15

hebben in de indeling en afwerking van de woningen en er zijn steeds meer

Nieuwbouw

initiatieven waarbij aspirantkopers hun mening kunnen geven over de toekomstige uitstraling van ‘hun’ nieuwbouwproject.

20

27

36

40



De strategische ligging van Zuidoost – dichtbij belangrijke uitvalswegen – en

vroeg is. De looptijd is ten opzichte van vorig jaar voor alle type w oningen

nieuwe ontwikkelingen zoals onder andere Mi Oso, Emerald, Kameleon en

iets toegenomen. Waar de gemiddelde prijs per vierkante meter voor een-

Frankemaheerd helpen om Zuidoost steeds beter op de kaart te zetten. Door

gezinswoningen met 0,5% is toegenomen, is die voor de appartementen

het toenemend aantal mensen dat Zuidoost bezoekt voor een concert in

met gemiddeld 5,2% afgenomen. Naar verwachting zal Zuidoost echter de

Ziggodome of de Arena, wordt de aandacht steeds meer gefocust op Zuid-

landelijke trend volgen en zullen de verkopen aantrekken en de prijzen voor

oost en groeit bij een steeds groter publiek de waardering voor deze wijk.

het komende jaar stabiliseren, dan wel stijgen.

Hoe staat Zuidoost er op dit moment voor? Het hoogste aantal transacties

Een stadsdeel dat in het verleden vaak negatief in het nieuws kwam, ont-

in de bestaande bouw lag in de eerste drie kwartalen van 2014 bij apparte-

wikkelt zich op dit moment tot een door velen gewaardeerde en geliefde

menten, waarbij de mediane transactieprijs voor alle woningen rond de

woonomgeving.

Conclusie


€ 115.300 lag. Dit is een daling van € 7.300 ten opzichte van 2013. Met deze

▲

▲

mediane transactieprijs sluit Zuidoost de rij van stadsdelen en schaart zich direct achter Noord. Met dien verstande dat het voor 2014 de cijfers betreft

Jonneke Bach

over de eerste drie kwartalen en het voor een definitieve conclusie nog te

ERA Van de Steege


stadsdeel zuidoost

66 Aanbod


inhoud 3

VOORWOORD

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-


11

15

11

9

5

8

16

20

21

19


155

171

191

146

159

179

221

306

336

294

Appartement > 1990

32

62

35

34

32

39

48

63

52

63

Eengezinswoningen

83 81 87 81 60 83 77 101 102 102

Totaal 5

15

Nieuwbouw


27



▲

▲

40

Conclusie



20

36

281 329 324 270 256 309 362 490 511 478

De woningvoorraad

67 Verkocht 8

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*


2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014* -

-

-

-

-

-

-

-

-

-


14

13

9

13

9

4

5

12

9

9


255

310

415

377

272

241

224

230

187

148

Appartement > 1990

26

23

36

40

22

20

20

34

18

19

Eengezinswoningen

153

122

122

104

65

66

52

70

66

45

Totaal

448 468 582 534 368 331 301 346 280 221

Soort woning

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*

Appartement < 1945

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-


-

-

-

-

-

-

-

-

-

-


1,8

7,4

-0,2

2,6

0,2

-3,5

-1,6

-8,5

-1,5

-5,2

Appartement > 1990

6,4

-1,5

12,9

1,5

-2,4

2,8

-8,6

-5,6

-

-

Eengezinswoningen

4,4

1,3

3,0

3,9

-5,8

0,9

-7,2

-5,1

-0,7

0,5

Totaal

2,9 5,1 1,3 2,7 -1,0 -2,2 -3,0 -7,2 -1,2 -3,4


68

stadsdeel zuidoost



250.000

200.000

150.000

inhoud

100.000 Appartement < 1945

3


VOORWOORD


50.000


De woningvoorraad

Eengezinswoningen

0 2005

8

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014*



15

Nieuwbouw

20



200

150

27


100 36

Conclusie




50


0

▲

▲

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014*


69

stadsdeel zuidoost

71 Mediane verschil

6%



4%

inhoud 3

3%

VOORWOORD


2%


De woningvoorraad


1%



Nieuwbouw

20


27


36

Conclusie

40


▲

▲

15

Eengezinswoningen

0% 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014*


70

71


Stadsdeel Oost

5

8

15


Een nieuwe WOON is weer een goed moment om de balans op te maken

Licht afgenomen looptijd, afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, veel

en te weten waar we staan met de woningmarkt. Dit jaar kan voorzichtig


geconcludeerd worden dat de woningmarkt bezig is aan een herstel. In de

inhoud 3

Watergraafsmeer

pers wordt weer positief gesproken en geschreven over de woningmarkt, er


is meer duidelijkheid op de hypotheekmarkt, de rente staat erg laag en het

Licht toegenomen looptijd, afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs,

consumentenvertrouwen in de woningmarkt neemt toe.

veel minder aanbod, meer verkopen en een sterke prijsstijging in 2014.

Begon dat herstel vorig jaar al in sommige categorieën, in 2014 zien we

VOORWOORD

dat herstel over de hele breedte van de woningmarkt in Amsterdam. Op dit


moment zijn er in 2014 al meer woningen verkocht dan in heel 2013. Het


overgrote deel van het indertijd beschikbare aanbod is inmiddels verkocht,


op een paar uitzonderingen na. Bovendien zien we dat de gemiddelde vierDe woningvoorraad


Nieuwbouw

kantemeterprijzen weer stijgen en de gemiddelde tijd dat een woning te koop


staat, afneemt. Het aantal woningen dat in verkoop komt, stijgt echter niet


evenredig mee, waardoor er opnieuw een schaarste lijkt te ontstaan. Duide-

minder aanbod, veel meer verkopen en een forse prijsstijging in 2014.

lijk is dat er weer veel kandidaat-kopers op de markt zijn, die graag nu een nieuwe woning zouden willen kopen. Dit resulteert regelmatig in een situatie

Eengezinswoningen

waarbij de woning wordt verkocht voor de vraagprijs of zelfs daarboven.

Sterk afgenomen looptijd, afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs,

Het aangeleverde cijfermateriaal voor Amsterdam Oost bestaat uit meerdere

minder aanbod, veel meer verkopen en een lichte prijsstijging in 2014.

buurten, wij beperken ons hier tot de woningmarkt in Oost en Watergraafs meer, waar de woningmarkt weer volop in beweging is. In het afgelopen

20


jaar zijn de eerste woningen en winkels in Oostpoort opgeleverd, en ook de volgende fase – eengezinswoningen – is verkocht via voorinschrijving, met

“Het bruist weer in Oost!”

ruimschoots meer inschrijvingen dan het beschikbare aantal woningen. Momenteel wordt er nieuwbouw verkocht in een nieuwe stadswijk in 27

36

40


Conclusie


Amsterdam Oost, het Amstelkwartier; een nieuwe buurt aan de Amstel met

voorbeeld aan de ontwikkeling van de Javastraat, maar ook de omgeving van

gevarieerd aanbod, onder andere zelfbouwkavels, studentenwoningen,

het Beukenplein is hier een goed voorbeeld.

huurwoningen en koopappartementen in het midden- en hogere segment.

Watergraafsmeer blijft onverminderd populair, zeker onder jonge gezinnen.

De ‘Wibautveste’ aan de Wibautstraat wordt binnenkort opgeleverd en is

Ook hier hetzelfde positieve beeld: meer verkopen, hogere m2-prijzen en een

nagenoeg geheel verkocht.

kortere verkooptijd.

In de overzichten van verkochte appartementen, gebouwd na 1991, zien we

Kortom, wij hopen van harte dat het herstel van de woningmarkt zich zal voort-

in Amsterdam Oost dat maar liefst 80% van deze appartementen is ver-

zetten en zien het komende jaar vol vertrouwen tegemoet.

kocht in nieuwbouwcomplexen in een bestaande buurt (veelal ontstaan rond

▲

▲

1915). Dergelijke nieuwbouwontwikkelingen geven die bestaande buurt een positieve impuls: door meer financieel draagvlak worden winkelaanbod en

Sandra van der Zee

horeca aantrekkelijker en ontstaat een prettiger woonomgeving. Denk bij-

Pappie & Van der Zee makelaardij

stadsdeel oost

Zeeburg en IJburg Vorig jaar eindigde ik dit stuk met de vraag of de ontwikkelingen achter de


schermen z’n vruchten af zouden werpen. In Zeeburg en IJburg is aan de cijfers te zien dat dit inderdaad het geval is geweest. Het totaal van de transacties is toegenomen en de transactieprijs is sinds 2010 voor het eerst na een jarenlange daling toegenomen van € 223.900 tot € 243.000. Het aanbod van woningen is voor het eerst dit jaar afgenomen, de looptijd is afgenomen en ook het verschil tussen vraagprijs en transactieprijs is minder. Kortom, het gaat weer beter.

inhoud 3

“Ontwikkelingen achter de schermen Wat zijn die ontwikkelingen dan achter de schermen? De bedoeling voor een

VOORWOORD

ieder in Zeeburg en IJburg is dat er weer gebouwd kan worden, woningen

werpt z’n vruchten af?”

betaalbaar worden en het mogelijk wordt gemaakt om een prettig huis te 5

hebben in een fijne omgeving. Een betaalbare woning begint bij de grondaanDe woningvoorraad

koop en dus is het grondprijsbeleid van de gemeente een factor van belang. Daarnaast maken onder andere verscherpte prijzen van aannemers het bouwen mogelijk, de (landelijk) verlaagde btw en creatieve architecten die

8


zoeken naar nieuwe bouwmethoden. In de moeilijk te doorgronden grondprijzenbrief 2014 van de gemeente Amsterdam wordt voor het eerst gesproken over een lichte afname van de grondprijs; chapeau! Vorig jaar schreef ik al

15

dat het merkwaardig was te constateren dat de grondprijzen maar bleven

Nieuwbouw

stijgen in een tijd dat de transactieprijs maar bleef dalen. Positief is gelukkig ook dat geluiden uit de markt aangeven dat het grondbedrijf fl exibeler met

20

27


bestemmingen omgaat, waardoor er minder leegstand is. Ontwikkelaars zijn zich meer gaan richten op huurwoningen, omdat huurwaarden van woningen

het de komende jaren kan blijven en op het Centrumeiland komen betaalbare

stabiel zijn gebleven en zelfs gestegen de afgelopen jaren. Weinig mensen

eengezinswoningen: kleine aannemers, ontwikkelaars, beleggers en ontwik-

kochten immers nog een woning, maar gingen daarvoor in de plaats huren.

kelende architecten kunnen deze kavels afnemen. Vanaf 2017 kunnen de


eerste woningen hier klaar zijn. Aan de Oostelijke Handelskade en Piet Heinkade is te zien dat de bouwblok-

36

40

Conclusie


ken zich goed hebben gevuld. Op IJburg is gelukkig een toename te zien van

Uit deze projecten blijkt dat er dus duidelijk weer gebouwd wordt. Gelukkig

het aantal zelfbouwkavels: zie bijvoorbeeld blok 59 met kavelprijzen vanaf

blijven Zeeburg en IJburg prettige woonbuurten met veel water en door de

€ 147.500 vrij op naam, het Rieteiland Oost en de waterkavels aan de Cas

aansluiting van de weg aan de Oostkant van IJburg op de A1 en A9 is IJburg

Oorthuijskade met kavelprijzen vanaf € 126.000 vrij op naam. Aan de Jan

beter bereikbaar. Kortom: positief en een duidelijk herstel. Maar of dat door

Vrijmanstraat zijn 2-onder-1-kap-woningen te koop vanaf € 430.000 vrij op

de ontwikkelingen achter de schermen komt, blijft de vraag…

naam en aan de Bert Haanstrakade gaan op dit moment de palen de grond

▲

▲

in voor zelfbouwkavels. Op het Zeeburgereiland aan de Zuider IJdijk zet de bouw van de eerste vrije kavels zich voort en krijgt het eiland langzamerhand

Iddo Brouwer

steeds meer vorm. Blijburg wordt weer verplaatst naar een betere plek waar

De Nieuwe Amsterdamsche Makelaardij

72


stadsdeel oost

72 Aanbod


inhoud 3

VOORWOORD

124

145

96

65

170

241

203

283

318

262


23

19

7

6

11

14

27

25

37

18


38

24

22

10

33

40

57

83

120

90

Appartement > 1990

133

111

82

66

151

238

318

390

410

331

Eengezinswoningen

17

22

24

21

82

101

110

131

155

131

Totaal 5

15



Nieuwbouw


27


(in %)

Conclusie


▲

▲

40

74 Prijsstijging per m2

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014* 410

532

487

511

540

475

402

412

349

388


56

52

60

51

42

46

50

43

57

37


144

141

127

145

143

133

106

155

204

166

Appartement > 1990

311

316

316

287

221

252

266

254

223

250

Eengezinswoningen

77

90

97

94

87

92

66

70

61

74

Totaal 20

36

335 321 231 168 447 634 715 912 1040 832

De woningvoorraad

73 Verkocht 8

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*

Soort woning

998 1131 1087 1088 1033 998 890 934 894 915

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*

Appartement < 1945

9,0

8,5

13,2

5,4

-3,8

4,9

-2,0

-6,8

1,1

3,3


3,5

11,5

15,3

-1,8

-4,5

8,7

-9,0

-3,4

-0,9

6,3


5,4

-1,5

20,2

2,3

-5,7

5,7

-4,4

-8,8

1,8

6,1

Appartement > 1990

7,2

9,4

8,4

2,2

-1,5

-2,0

-4,4

-14,3

7,9

4,1

Eengezinswoningen

3,7

9,9

7,2

5,2

-12,0

5,7

4,9

-15,3

2,3

0,2

Totaal

7,2 7,8 12,2 3,8 -4,3 3,5 -2,9 -9,7 2,9 3,9


73

stadsdeel oost



600.000

500.000

400.000

inhoud 3

300.000

VOORWOORD

Appartement < 1945

200.000

Appartement 1945-1970 5


De woningvoorraad

100.000


0


15

Nieuwbouw

20


27



2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014*


2014*


150

120

90 36

Conclusie


60




30


0

▲

▲

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

74

stadsdeel oost

77 Mediane verschil

7%



5%

4%

inhoud 3

3%

VOORWOORD


2%


De woningvoorraad


1%



Nieuwbouw

20


27


36

Conclusie

40


▲

▲

15

Eengezinswoningen

0%

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014*


75

Rapportage stadsdelen

Recommend Documents