Rapportage scenario's krimpopgave

Project

De sloop van koop Rapportage scenario's krimpopgave

Opdrachtgever Datum

1342.001.01/JWi/KvG

Provincie Groningen 9 februari 2012

Datum

10 februari 2012

Project

De sloop van koop

Onderwerp

Rapportage scenario's krimpopgave

Inhoudsopgave 1

Inleiding

3

1.1 Het autonome proces

3

2

5

Probleemeigenaren

2.1 Eigenaar leegstand huis

5

2.2 De nabije buur (eigenaar bewoner)

6

2.3 Verre buur

7

2.4 Institutionele buur

8

2.5 Corporatie (verhuurder) in gemengd complex of VvE

9

2.6 Hypotheekverstrekker

9

2.7 Gemeente

10

2.8 Rijksoverheid

11

3

Het onontkoombaar handelen

12

4

De financierbare ingreep

13

4.1 Desinvestering versus waardeontwikkeling

15

4.2 Basis voor een instrument

15

5

17

Sturingsinstrumenten

5.1 Instrumenten aan inkomstenkant

17

5.2 Instrumenten voor uitgaven

18

5.3 Ondersteunend instrumentarium

19

5.4 Volgen of anticiperen

20

6

Conclusie en werkwijze

21

a.

Appingedam Bronsmotoren

23

b

Appingedam Pelikaanstraat

26

c.

Appingedam Opwierde Zuid

28

d

Delfzijl Kustweg, Naterijflat

30

e

Delfzijl, Rijksweg

32

Krimp Tuikwerd

1342.001.01/JWi/KvG

34

Blad 2

Datum

10 februari 2012

Project

De sloop van koop

Onderwerp


1

Inleiding

De prognose is dat de regio noord en oost Groningen de komende decennia nog een flinke huishoudenskrimp zal doormaken, resulterend in een verder overschot van woningen. De krimp die in het verleden plaatsvond leidde vooral tot een overschot aan huurwoningen. De krimp die de komende decennia plaatsvindt zal ook resulteren in een overschot aan koopwoningen. Dat is ook voor de crisis al zichtbaar geworden in een groeiende hoeveelheid (goedkope) koopwoningen die langdurig te koop staat. Die voorraad groeit (mede onder invloed van de situatie op de woningmarkt) steeds verder. Ook groeit het aandeel van deze woningen dat inmiddels leeg staat. Het is de vraag hoe met een krimpopgave moet worden omgegaan als sprake is van een overschot aan koopwoningen. Een groeiende leegstand van koopwoningen is een autonoom proces, waar de overheid in beginsel geen invloed op heeft. De rol is dan ook in beginsel afwachtend, waarbij er vooral een beheersopgave ligt. In dit rapport wordt onderzocht wat de redenen, mogelijkheden en instrumenten zijn om meer te doen dan afwachten en beheren. Het uiterste is daarbij preventief aankopen om als eigenaar de krimp te besturen. Het probleem is echter dat een dergelijke strategie zeer duur is, en zelfs onnodig duur omdat de markt kunstmatig in stand wordt gehouden.

1.1

Het autonome proces

Wij onderscheiden drie aggregatieniveaus in een krimpende koopmarkt: 1

Waardevast (waardewierde):

Dit is het deel van de markt waar nog steeds een vraag naar koopwoningen aanwezig is. De instroom in het gebied verandert niet sterk onder druk van de krimp. De woningen in deze gebieden ondervinden wel nadelige gevolgen van de ontwikkelingen op een hoger schaalniveau. Zo daalt de waarde van woningen mogelijk onder druk van de totale marktontwikkeling of het krimpimago van de regio, maar er is geen bovengemiddelde daling. Ook zijn er directe gevolgen doordat het voorzieningenpakket van de regio onder druk komt te staan. 2

Waardeval

In delen van de markt worden verkoopproblemen opgelost met scherpe prijsdalingen. Er ontstaat geen leegstand doordat steeds een nieuwe instroom wordt gegenereerd op basis van het lagere prijsniveau. Er is een veranderend rekruteringspatroon dat mogelijk afleesbaar is aan inkomen- en opleidingsniveau. Het gevolg kan zijn dat er sociale en beheerproblemen ontstaan. 3

Waardeloos

In dit marktsegment zijn verkoopproblemen niet meer oplosbaar. Er wordt steeds minder gekocht. Er is een groeiende leegstand op straat, blok of hofniveau. Het ontbrekende verkoopsucces versterkt zichzelf. Kopers zijn geneigd eerder op plekken te kijken die nog functioneren. De waardedaling helpt niet meer om verkoop te stimuleren. De onverkoopbaarheid leidt er primair toe dat mensen niet meer weg kunnen. Leegstand ontstaat vooral op die plekken waar vertrek onvermijdelijk is, bijvoorbeeld door overlijden of omdat verzorging nodig is.

1342.001.01/JWi/KvG

Blad 3

Datum

10 februari 2012

Project

De sloop van koop

Onderwerp


Er kunnen allerlei financiële problemen ontstaan, in ieder geval bij eigenaren die met waardeverlies worden geconfronteerd, bij gemeenten die stijgende beheerkosten en dalende inkomsten hebben. Als gevolg van de concentratie van leegstand kunnen sociale problemen ontstaan. Tegelijk is sprake van een groeiende beheeropgave bij een krimpende bevolking. 1.1.1

Consequenties per aggregatieniveau

Bij elk van de drie genoemde aggregatieniveaus zijn al dan niet overlappende consequenties ten aanzien van financiële- en sociale consequenties alsmede qua instroom aan de orde. Deze zijn: Financieel: ad 1. waardevast

-

redelijk constante waarde waarschijnlijk wel deels

ad 2. waardeval

-

scherp dalende waarde

-

kosten in verband met sociaal beheer

-

onverkoopbare woningen hebben feitelijk negatieve waarde

-

bewoonde woningen ook zeer scherpe waardedaling

-

hogere beheerkosten, lagere dekking

-

kosten in verband met sociaal beheer

ad 1. waardevast

-

stationaire instroom van traditionele doelgroepen

ad 2. waardedaling

-

sterk veranderende instroom

ad 3. waardeloos

-

geen instroom

meedalend met gemiddelde

ad 3. waardeloos

Instroom:

Sociaal: ad 1. waardevast

-

geen in directe omgeving, wel gevolgen van druk op voorzieningen

ad 2. waardedaling

-

mogelijk sociale beheer problemen (samenhangend met concentratie probleemgroepen)

ad 3. waardeloos

1342.001.01/JWi/KvG

-

beheerprobleem (samenhangend met leegstand)

Blad 4

Datum

10 februari 2012

Project

De sloop van koop

Onderwerp


2

Probleemeigenaren

Bij krimp in de koop zijn er verschillende probleemeigenaren, namelijk: -

eigenaar leegstaand huis

-

eigenaar bewoner (buren)

-

overige eigenaren (verre buren)

-

institutionele buren

-

hypotheekverstrekker

-

gemeente

-

rijksoverheid

De verschillende typen eigenaren kijken op verschillende manieren tegen dezelfde situatie aan. De eigenaar die niet meer in een gebied woont ziet het probleem vooral als een financieel probleem. De eigenaar die nog wel in het gebied woont ziet eerder een sociaal maatschappelijk probleem. De gemeentelijk overheid ziet een beheerprobleem, maar ook een financieel probleem als het gaat om het organiseren van gemeentelijke voorzieningen in een context van krimp. De hypotheekverstrekker ziet mogelijk een financieel probleem. Het is de vraag hoe de verschillende beschouwingen van de deze probleemeigenaren samen kunnen worden gebald tot actie. 2.1

Eigenaar leegstand huis

De eigenaar van de leegstaande woning ziet een direct waardeverlies optreden. De mate waarin dit problematisch is, is afhankelijk van de individuele situatie: Dubbel eigenaar Deze eigenaar heeft elders een huis gekocht en raakt zijn oude woning niet kwijt. Hier is een groot financieel probleem zeker niet uit te sluiten. In de huidige markt wordt er, zeker in krimpgebieden, veelal voor worden gekozen de eigen woning eerst te verkopen. Het probleem is in principe niet groeiende, maar is waarschijnlijk groter naar mate de leegstaande woning meer recent (lees duurder) was gekocht. Zorgverhuizer Het betreft hier een groep die gedwongen is verhuisd in verband met een zorgbehoefte. Het verschil met de vorige groep is dat zij in veel gevallen elders niet kopen maar huren. Er is financieel vooral een probleem als de hypotheek niet (volledig) is afgelost. De bewoner krijgt dan dubbele woonlasten. Het is echter de vraag hoe vaak dit het geval is. Mogelijk valt het probleem mee omdat de senioren relatief lagere hypotheken hebben en relatief minder vaak een aflossingsvrije hypotheek hebben afgesloten. Erfboedel Wanneer de eigenaar overlijdt komt het huis in een erfboedel terecht. Er is geen financieel probleem, omdat de erfenis kan worden geweigerd. Wel zijn er verwachtingen omtrent de opbrengsten die mogelijk niet worden waargemaakt. Door het ontbreken van een financieel probleem kunnen de erven een grote invloed hebben op de markt door zonder prijsaanpassingen woningen zeer lang in de verkoop te houden, of door met scherpe prijsdalingen te streven naar snelle verkoop.

1342.001.01/JWi/KvG

Blad 5

Datum

10 februari 2012

Project

De sloop van koop

Onderwerp


Belangen eigenaren leegstaand huis Financieel De eigenaar van het leegstaande huis heeft vooral een financieel belang dat ligt in waardebehoud en het voorkomen van kosten zolang er geen profijt is. Daarbij kan het accent liggen op de hoogte van de opbrengsten of op het tempo van verkoop. Beide invalshoeken kunnen een averechts effect hebben. Er moet een onderscheid worden gemaakt tussen het verlies ten opzichte van de verwachtingswaarde van het huis, het mogelijk verlies ten opzichte van de initiële investering en het mogelijk deficit ten opzichte van de hypotheek. Ten opzichte van een verwachtingswaarde die er ooit was zullen alle eigenaren van leegstaande huizen een groot verlies leiden. Dat verlies hoeft nog niet problematisch te zijn. De omvang van het verlies ten opzichte van de initiële investering en ten opzichte van de hypotheek zijn afhankelijk van het aankoopmoment en de staat van de hypotheek. Dat betekent dat er primair een noodzaak is tot het bijstellen van verwachtingen. Vervolgens is de vraag bij wie het financiële probleem van de eigenaar terecht komt. Om hierop meer grip te krijgen is het wenselijk veel scherper dan nu in beeld te brengen wat de kenmerken zijn van de leegstaande woningen en de eigenaren van de leegstaande woningen. Daarbij zijn onder andere van belang: - Onderscheid naar dubbeleigenaar, zorgverhuizer, erfboedel, overig. - Oorspronkelijk aankoopmoment (nieuwe eigenaren/oude eigenaren. - Oorspronkelijke aankoopprijs. - Hypotheek - Transactieprijzen directe omgeving (irt OZB waarde) Dergelijke gegevens zijn in belangrijke mate voor handen bij het Kadaster. Sociaal, Beheer, overig Het sociale en beheer belang van de eigenaar van het leegstaande huis is een afgeleide van zijn financiële doelstelling. Hij wenst te beheren zolang dat de kans op verkoop en hogere opbrengsten vergroot. Er is ook met betrekking tot het beheer een financiële afweging. Wanneer de eigenaar meent dat de inspanning van het beheer niet meer opweegt tegen de mogelijke merites, dreigt een negatieve uitstraling op de omgeving. Er liggen mogelijk dwangmiddelen bij gemeente. Deze zou de eigenaar kunnen aanschrijven en verplichten tot onderhoud. Daarnaast liggen er mogelijk dwangmiddelen bij de hypotheekverstrekker. De hypotheeknemer is verplicht zijn woning te beheren (en vaak zelfs te bewonen) om waarde verlies van het onderpand te voorkomen). Rond deze dwangmiddelen zouden instrumenten kunnen worden ontwikkeld. 2.2

De nabije buur (eigenaar bewoner)

De nabije buur woont in een straat waarin steeds meer huizen te koop staan. Bovendien dalen de vraagprijzen. Mogelijk is er ook een groeiende leegstand omdat bewoners al weg zijn. De nabije buur ziet zo ook een waardevermindering van de eigen woning. Zolang hij er blijft wonen

1342.001.01/JWi/KvG

Blad 6

Datum

10 februari 2012

Project

De sloop van koop

Onderwerp


is er financieel nog niets aan de hand, zijn lasten blijven tenslotte gelijk. De bewoner wordt door die waardedaling wel in zijn keuzevrijheid beknot. Het is niet meer zo maar mogelijk te verhuizen. Zodra hij wil verkopen is er financieel wel degelijk wat aan de hand. Afhankelijk van de aankoopprijs (aankoopmoment) en hypotheekvorm (mogelijk aflossingsvrij) zijn er mogelijk op termijn wel degelijk financiële problemen. Tegelijk zijn er de nadelige gevolgen van het wonen in een steeds legere straat. Daarbij wordt ook de onderhoudstoestand van tuinen en woningen in de straat steeds slechter. Belangen van de nabije buur Financieel De eigenaar bewoner heeft er vanuit financieel perspectief steeds belang bij dat de leegstand elders neerdaalt, en dat hij in het gebied zit waar sprake is van waardebehoud. Dat betekent dat hij een direct belang heeft bij verkoop. Als geen verkoop plaatsvindt heeft hij belang bij het uit de markt nemen van woningen. Er zijn met name uit de VS wel voorbeelden bekend van straatbewoners die woningen in hun straat opkopen om deze te beheren, en zelf te verkopen om zo te kunnen sturen op het beheer en de instroom in de straat. Sociaal, Beheer, overig De eigenaar bewoner heeft een groot belang bij de onderhoudsstaat van zijn straat. Wanneer een deel van de woningen leeg staat wordt deze straat zeer kwetsbaar. Bovendien heeft de eigenaar bewoner belang bij de aard van de instroom. Waar de verkoper alleen een belang heeft dát er wordt verkocht, maakt het de nabije buur ook uit aan wie er wordt verkocht. Het is denkbaar op straatniveau in een VvE beheer en instroom te reguleren. Een dergelijke regeling kan voor kopers een zekerheid bieden omtrent de toekomstwaarde van een gebied. 2.3

Verre buur

De verre buur (op de waardevaste wierde) ondervindt niet direct grote hinder van leegstand en scherpe waardedalingen en andere instroom elders. Dat neemt niet weg dat er wel degelijk een belang is, namelijk samenhangend met de stedelijke gevolgen van de krimp. 2.3.1

Belangen van de verre buur

Financieel De financiële belangen van de verre buur zijn tweeledig. In de eerste plaats zal de waardeontwikkeling in de nabijheid een schaduw werpen op de woningwaarde van de verre buur. De leegstand in het marktgebied komt niet ten goede aan het imago. Bovendien wordt de concurrentie groter door waardedalingen in de omgeving. Wat dat betreft heeft ook de verre buur er baat bij dat woningen uit de markt worden genomen, om zodoende niet al te veel onderdruk op de woningmarkt te laten ontstaan. Die waardeontwikkeling wordt ook mede beïnvloed doordat de krimp invloed heeft op de kwaliteit van het grotere gebied, bijvoorbeeld omdat het voorzieningenniveau onder druk komt te staan.

1342.001.01/JWi/KvG

Blad 7

Datum

10 februari 2012

Project

De sloop van koop

Onderwerp


In de tweede plaats is er een financieel belang dat samenhangt met de kosten van het beheer en de dalende bijdragen daaraan door krimp. De gemeentelijke voorzieningen moeten met steeds minder middelen in stand worden gehouden terwijl de kosten door de krimp in beginsel zeker niet dalen. Sociaal, Beheer en overig Sociale problematiek daalt niet neer waar deze bewoners wonen. Dat neemt niet weg dat er wel degelijk ook voor deze bewoners een imagoprobleem ontstaat. Bovendien kan sprake zijn van een zodanige verandering van de toestroom op gemeentelijk niveau dat sociale gevolgen niet tot wijken en buurten beperkt blijven. Een belangrijk probleem voor de verre buur is de druk op de totale stedelijke/regionale structuur. De kwaliteit van het wonen wordt aangetast doordat voorzieningen niet op peil blijven. Bovendien kan de beheerinspanning (zonder dekking) in de krimpgebieden het beheer in de betere gebieden onder druk zetten. 2.4

Institutionele buur

De institutionele buur is vooral de corporatie. Het belang van deze eigenaar komt overeen met dat van gewone eigenaren. Verschillen hangen onder andere samen met het verschil tussen huur en koop, verschillen in waardering en financieringsmogelijkheden van particulieren en corporaties én met de taken en verplichtingen van de corporatie/verhuurder.

Financieel De corporatie heeft ook te maken met een waardedaling van het bezit. Zolang er geen verkoopplannen zijn heeft die waardedaling beperkte invloed op de bedrijfsvoering. Problematischer is dat huurders (in tegenstelling tot kopers) niet vast komen te zitten aan hun huis. Verhuizen is voor hen steeds een optie. Verder ligt er een financieel probleem in het beheer. De verwachting is gerechtvaardigd dat de beheerkosten in gebieden waar sprake is van een aanzienlijke leegstand (ook al is die leegstand in woningen van anderen) leidt tot een gemiddelde stijging van de beheerkosten. Een bijzonder vraagstuk is wat op termijn in een krimpmarkt de concurrentiepositie is van huur ten opzichte van koop. Wanneer koopprijzen sterk dalen is het mogelijk dat op termijn koop een valide alternatief is voor huur. Die concurrentie zou nog eens sterker kunnen worden wanneer de corporatie zelf de huurtoeslag moet betalen. Het is de vraag wat op termijn bij sterke prijsdalingen de concurrentiepositie van huurwoningen is ten opzichte van zeer goedkope koopwoningen. Sociaal, Beheer, overig Hier geldt hetzelfde als voor de overige eigenaren, met dit verschil dat de ontwikkeling voor de corporatie vooral betekent dat actie moet worden ondernomen. De corporatie kan belang hebben bij het organiseren van het beheer van koopwoningen in de directe omgeving van het eigen bezit.

1342.001.01/JWi/KvG

Blad 8

Datum

10 februari 2012

Project

De sloop van koop

Onderwerp


2.5

Corporatie (verhuurder) in gemengd complex of VvE

Een bijzondere situatie is die waar de verhuurder eigenaar is in een gemengd complex van koop en huur. Het zal steeds gaan om complexen waarin de corporatie (of belegger) woningen heeft verkocht en nu wordt geconfronteerd met slecht verkopende of leegstaande koopwoningen. Wanneer het gaat om een complex met gemengd eigendom (rijwoningen) verkeert de corporatie in een lastige positie. Er moet worden beheerd aan versnipperd bezit. In een VvE ontstaat er een andere dynamiek. De huurder kan de verhuurder aanspreken op zijn onderhoudsverplichtingen. In de VvE kan de corporatie de mede-eigenaren aanspreken op de onderhoudsverplichting. Financiële consequenties Wanneer onderhoud moet worden gepleegd aan delen van het complex in plaats van aan het geheel, dan zal steeds sprake zijn van hogere kosten dan bij integraal onderhoud. In een VvE is er nog het voordeel dat de corporatie (vooral wanneer die nog een meerderheid van stemmen heeft) de mede eigenaar kan aanspreken op zijn onderhoudsverplichting. Wat dat betreft zijn er in de VvE extra mogelijkheden om de dekking van het beheer te organiseren. Wanneer de corporatie in een VvE (of in een gemengd complex) wil slopen ontstaat een lastige situatie. De corporatie zal in dat geval wensen dat de eigenaar de desinvestering van sloop in ieder geval gedeeltelijk voor eigen rekening neemt. In dergelijke gemengde complexen zal het meestal zo zijn dat de corporatie ook de oorspronkelijke eigenaar van de woningen was. De corporatie die heeft verkocht aan de huidige eigenaar heeft zo de toenmalige waarde opgestreken. Juridisch is er een zaak te maken dat die eigenaar heeft gedwaald indien de corporatie nu wil slopen. Het lijkt lastig hieraan vorm te geven zonder de schade volledig te vergoeden. Sociaal, Beheer, overig Met name in een VvE zijn er meer mogelijkheden om sociale aspecten en beheer te organiseren. Nu is vooral sprake van gemengde VvE’s die voortkomen uit verkoopbeleid. Het is ook denkbaar in de toekomst juist te streven naar dergelijke gemengde VvE’s vanuit beheerdoelstellingen. De VvE met gemengde eigendom van corporatie en particuliere eigenaren zou een instrument kunnen zijn om het beheer en waardevastheid te garanderen. Op die manier kan de corporatie blijven verkopen, zonder de mogelijk negatieve gevolgen van verkoop. Er zal dan mogelijk wel een terugkoopplciht moeten worden geformuleerd. 2.6

Hypotheekverstrekker

De hypotheekverstrekkers hebben vooral belang bij de waardevastheid van het onderpand voor het geval een eigenaar zijn betalingsverplichting niet meer kan nakomen. Daar is zeker niet in alle gevallen van leegstand sprake van. De senior die naar een zorginstelling verhuist heeft mogelijk zijn hypotheek al afgelost. De eigenaar met twee huizen kan mogelijk zijn maandlasten nog probleemloos voldoen.

1342.001.01/JWi/KvG

Blad 9

Datum

10 februari 2012

Project

De sloop van koop

Onderwerp


Dat betekent dat het directe belang van de hypotheekverstrekker maar een deel vormt van de totale waardedaling. Dat neemt niet weg dat hij wel degelijk een belang heeft, met name bij de nieuwe hypotheken. Het is de vraag of bij nieuwe hypotheken het risico niet veel groter is dan bij de bestaande hypotheken. De huidige verkoopprijzen liggen nog beduidend boven het niveau waarop in het verleden hypotheken zijn verstrekt. Het is de vraag hoe de inkomensontwikkeling van de koper zich ontwikkelt ten opzichte van de hypotheeklening. Financieel De belangen van de hypotheekverstrekker zijn eigenlijk puur financieel. Er is een inschatting van het risico dat betalingen niet meer plaatsvinden en de executiewaarde en executiemogelijkheden die er in dat geval zijn. Dat risico is te kwantificeren. De uiterste consequentie is dat huizen in eigendom komen bij de bank. Het risico voor de hypotheekverstrekker is in principe goed te kwantificeren met gegevens van het kadaster. Sociaal, beheer, overig Er is geen belang op deze punten, anders dan voor zover dat samenhangt met het financiële belang. Bijzonderheid daarbij is wel dat er hieromtrent contractueel bij het aangaan van de hypotheek het een en ander is vastgelegd. Zo is de hypotheeknemer in het algemeen verplicht bepaalde omstandigheden die van invloed zijn op de waardeontwikkeling te melden. Ook is de hypotheeknemer verplicht geen dingen te doen die een waardedaling tot gevolg hebben. Het huis leeg laten staan zou één van die dingen kunnen zijn. De beheerverplichting van de hypotheeknemer zou in gesprek tussen overheden en banken onderdeel kunnen vormen van een strategie om risico’s van de banken in te perken en het beheer van krimpende gebieden te organiseren. 2.7

Gemeente

De gemeente is direct financieel belanghebbende bij de krimpopgave van koop. De krimp zorgt voor een afname van de financiële dekking en is daarmee een praktisch gemeentelijk probleem. Los van die financiële aanleiding ligt er een beheerstaak en een sociale taak voor de gemeente. Ook al gaat het om koop, wanneer sprake is van een concentratie van leegstand of sociale problemen kan de gemeente niet afzijdig blijven. Financieel Het financiële belang is er één van (beheer)kosten versus belastinginkomsten. Bijkomend probleem is dat er gebieden zijn met een waardebehoud versus gebieden met een sterke waardedaling. De gemiddelde waardedaling kan worden gecompenseerd door de OZB op basis van een hogere factor vast te stellen. Het gevolg daarvan is wel dat juist die gebieden waar sprake is van waardebehoud moeten betalen voor die delen waar de problemen zich voordoen. Het is interessant te bestuderen welke mogelijkheden er zijn voor een andere grondslag van de OZB. Zou er bijvoorbeeld een apart (hoger) tarief mogelijk zijn voor woningen die langere tijd leegstaan?

1342.001.01/JWi/KvG

Blad 10

Datum

10 februari 2012

Project

De sloop van koop

Onderwerp


Sociaal, beheer, overig Er is, wanneer de leegstand over een bepaalde grens gaat, een groeiende beheeropgave. Bij instroom van andere doelgroepen en als gevolg daarvan groeiende sociale problemen is er ook een groeiende sociale opgave waarop de gemeente zou moeten anticiperen. 2.8

Rijksoverheid

Het Rijk speelt in eerste instantie een rol als het gaat om de financiële problematiek van gemeenten. Wanneer de gemeente in problemen komt is het Rijk uiteindelijk degene die de dekking moet organiseren. Op het moment dat er sprake is van sterk dalende inkomsten en stijgende beheerkosten is een ingreep van het Rijk aan de orde. Er is ook een meer directe financiële betrokkenheid van het Rijk. Wanneer sprake is van verhuizingen of woningruil is het denkbaar dat er nog sprake is van overdrachtsbelasting. Die overdrachtsbelasting zou een negatieve invloed kunnen hebben op het inzetten van instrumenten als woningruil. Er is ook een samenhang tussen de leegstand die ontstaat bij vererving en de erfbelasting. Vanuit dat perspectief heeft ook de overheid er belang bij dat de waarde van woningen behouden blijft. In de dekking zou in ieder geval die erfbelasting kunnen worden ingezet om te komen tot financiering. Daarnaast is er fiscaal nog een rol van het rijk door loonbelasting en BTW die wordt geïnd bij bouwactiviteiten die in het kader van de krimp plaatsvinden. In het algemeen speelt de overheid een rol bij de (grenzen die zijn gesteld aan) instrumenten die kunnen worden toegepast. Op basis van een uitwerking van de totale (mogelijke/denkbare) krimpstrategie, zal een inbreng van het Rijk moeten worden geformuleerd die zowel instrumenteel als financieel van aard is.

1342.001.01/JWi/KvG

Blad 11

Datum

10 februari 2012

Project

De sloop van koop

Onderwerp


3

Het onontkoombaar handelen

Om te komen tot een strategie voor krimp moet er op de één of andere manier een valide aanzet tot handelen worden gevonden. Wanneer het idee bestaat dat krimp in de koop primair een particulier probleem is, is de afweging steeds die tussen vandaag ingrijpen en vandaag niets doen. In die afweging is vandaag niets doen altijd goedkoper. Om te komen tot een mogelijke financiële onderbouwing moet worden gekeken naar het onontkoombaar handelen in de toekomst. Er is een moment waarop de betrokken partijen, of zij willen of niet, geen keuze meer hebben om in te grijpen. Die onontkoombare handeling vormt de basis voor het formuleren van eventuele alternatieve strategieën. Per partij en omstandigheid zijn die situaties van onontkoombaar handelen aan te geven. Partij

situatie

Eigenaar leegstaand huis

Beheerskosten wegen niet meer op - scherpe daling vraagprijs tegen kans op verkoop - koste wat het kost afstoten bezit

Nabije buur

Beheerproblemen

- zelf beheermaatregelen nemen

Waardedaling eigen woning

- afschrijven

Verre buur

Waardedaling eigen woning

- afschrijven

Institutionele buur

Waardedaling eigen woningen

- afschrijven

Stijgende beheerkosten

- uit exploitatie nemen

beheerverplichting

- aanspreken medeeigenaars

beheerverplichting

hogere beheerkosten

hypotheekverstrekker

wanbetaling

executie, afschrijven

gemeente

inkomstenderving krimp

bezuinigen, belastingverhoging

extra beheerinspanning krimp

bezuinigen, belastingverhoging

concentratie leegstand koop

aanschrijven? verwerven?

institutioneel gemengd beheer

handeling

Bij alle partijen is er uiteindelijk een moment waarop er iets gebeurt dat tot ingrijpen noopt. Voor de meeste partijen is dat een moment waarop waarde moet worden afgeschreven. Voor sommige belanghebbenden is er een beheervraagstuk aan de orde. De overblijvende bewoner zal een beheerinspanning moeten leveren om de kwaliteit van zijn leefomgeving overeind te houden. De corporatie heeft te maken met hogere beheerkosten, de gemeente heeft te maken met hogere beheerkosten en met een inkomstenderving. Dat betekent dat de principiële vraag niet is óf partijen moeten ingrijpen. Partijen zullen uiteindelijk altijd ingrijpen. De primaire vraag is wanneer partijen ingrijpen en wat de actie is.. Er is niet de afweging tussen niks doen en misschien anticiperend leegstaande huizen verkopen. Er is een afweging tussen afschrijven, hogere beheerkosten en lagere inkomsten enerzijds en een

1342.001.01/JWi/KvG

Blad 12

Datum

10 februari 2012

Project

De sloop van koop

Onderwerp


mogelijk alternatief waarbij op een eerder moment iets wordt gedaan, met een beter eindresultaat, anderzijds.

4

De financierbare ingreep

De afweging tussen waardevarianten, in combinatie met risicodragende investeringen, maakt het zo lastig te komen tot een strategie waarbij de financiële onderbouwing de basis van het handelen vormt. Het is de vraag of er overtuigende argumenten te vinden zijn dat ingrijpen gunstiger is. Zelfs dan is de mogelijkheid tot ingrijpen afhankelijk van de mogelijkheden om liquiditeit te genereren. Een goede vergelijking is die met de huiseigenaar met het lekkende huis. Er is onomstotelijk vast te stellen dat het financieel uiteindelijk niet verstandig is de lekkage niet te verhelpen. Het huis verliest daardoor veel meer waarde dan de kosten van reparatie. Die analyse is echter niet zo relevant als de huiseigenaar de reparatie niet kan betalen. Er is een lastig financieringsvraagstuk, zowel voor de eigenaar van het lekkende huis als voor de krimpende regio.

waardeontwikkeling

waardeontwikkeling investering waardeontwikkeling + investering

0

} rendement

0 liquiditeit

SCENARIO A

SCENARIO B

Scenario A geeft de ontwikkeling van een specifieke woning aan zonder ingrijpen. Het voordeel is dat het vandaag niks kost. Er is geen negatieve liquiditeit. Zonder investering is er schijbaar ook geen rendement. Wel daalt de waarde daalt gestaag en op een gegeven moment steeds sneller. in scenario B is wel sprake van een investering. Het probleem is dat er een negatieve liquiditeit is zonder uitzicht op een positief rendement. Het is wel denkbaar dat een investering, zoals aangegeven in scenario B, een positieve invloed heeft op de waardeontwikkeling. Zo kan een vergelijking van lekkend dak scenario’s eruit zien en ook een vergelijking van krimpscenario’s. Het grote voordeel van scenario A is dat er geen actie nodig is, waardedaling gebeurt vanzelf. Het bezwaar van Scenario B is dat er een negatieve liquiditeit is zonder uitzicht op positieve kasstromen. Dat is vooral als er geen geld is steeds problematisch. Uiteindelijk is de optelling van de waardeontwikkeling en de investering wel gunstiger dan die in scenario A, zodat er wel degelijk sprake is van een rendement. Het probleem is dat dit rendement alleen tot uiting komt in een (onzekere) (minder slechte) waardeontwikkeling.

1342.001.01/JWi/KvG

Blad 13

Datum

10 februari 2012

Project

De sloop van koop

Onderwerp


De analyse wordt nog ingewikkelder als niet alleen de toekomst van de eigenaar erin wordt betrokken, maar die van alle belanghebbenden.

De waardeontwikkeling van de nabije buur en van de verre buur kunnen ook worden beïnvloed door de (des)investering in de leegstaande woning. Het voorkomen van die waardevermindering is mede in het belang van de bank. Bovendien kunnen gemeente (en corporatie) stijgende beheerkosten mogelijk voorkomen. De complexiteit van de problematiek wordt hierdoor vergroot. Het is niet alleen zo dat de kosten van de desinvestering moeten worden gekoppeld aan een theoretisch waardebehoud en een theoretische kostenbesparing. Waardebehoud en kostenbesparing vallen ook nog eens bij verschillende partijen. Dit is eigenlijk geen maatschappelijk kosten/baten analyse probleem. Het gaat er niet om dat moet worden aangetoond dat een ingreep een maatschappelijke waarde heeft die op geld moet worden gezet. Het gaat om echte waarde. Door het uit de markt nemen van woningen is daadwerkelijk sprake van een andere waardeontwikkeling. Het probleem is dat er geen positieve kasstroom volgt uit de (des)investering. Het rendement bestaat eruit dat het nog negatievere rendement van niets doen wordt voorkomen. Daarmee is er primair een financieringsvraagstuk. De partijen bij wie het verlies valt in scenario A zouden de (des)investering in scenario B moeten financieren om hun verlies te minimaliseren. De analyse van belanghebbenden begint, zoals dit opstel begint, met een opsomming van de belanghebbenden en een duiding van hun belang. De volgende stap is het kwantificeren van hun belang in verschillende scenario’s. Dat is al lastiger. Er zijn aannames nodig om het scenario op geld te zetten. Er is niet steeds duidelijk wat de krimp en de daarmee samenhangende waardeontwikkeling zal zijn. Evenmin is duidelijk waar de krimp en waardedaling het hardst zullen toeslaan. De volgende stap is nog lastiger. De probleemeigenaar moet er van worden overtuigd dat hij morgen een probleem heeft dat vandaag met geld moet worden opgelost. Dit zal waarschijnlijk een stap te ver zijn. Bovendien zal de “probleemeigenaar” alleen willen bijdragen als iedereen meedoet. Hij zal niet alleen het probleem van de buurt willen oplossen. Op de één of andere manier moet iedereen meedoen en daartoe is een verplichting nodig.

1342.001.01/JWi/KvG

Blad 14

Datum

10 februari 2012

Project

De sloop van koop

Onderwerp


Dat betekent dat het steeds nodig is te komen tot een overtuigende onderbouwing van de waardeontwikkeling in verschillende scenario’s. Daarnaast is een instrument nodig om de financiële belangen die samenhangen met de waardeontwikkeling verschillende scenario’s te organiseren.

4.1

Desinvestering versus waardeontwikkeling

De basis moet worden gevonden in de relatie tussen leegstand en waardeontwikkeling. In het onderzoek Krimp en Woningprijzen, SEV 2010, is al getracht deze relatie te onderbouwen. Daar kwam (in een model dat niet volledig verklarend is) uit dat er ongeveer een 1:1 relatie is tussen leegstand en prijsontwikkeling. 1% leegstand gaf in het model 1,1% prijsdaling. Ook in dat rapport werd geconcludeerd dat de belangrijkste vraag is op welke manier gebruik kan worden gemaakt van deze dekking. Gesuggereerd werd dat het er om gaat de waardestijging die het gevolg is van sloop te incasseren. Zoals hierboven aangezet is het probleem nog lastiger. Misschien zorgt het uit de markt nemen van een woning er alleen voor dat een waardedaling niet tot stand komt. Het SEV-rapport gaat alleen over de relatie leegstand-waardeontwikkeling. Er wordt niet gekeken naar de relatie tussen leegstand en beheerkosten. Als die kosten ook zouden worden meegenomen, is er in principe een nog ruimere dekking. Daarnaast gaat het rapport uit van een relatie tussen sloop en de gemiddelde waardeontwikkeling in een bepaald gebied. Fetielijk is die relatie voor verschillende woningen natuurlijk verschillend. De relatie zal sterker zijn voor woningen in gebieden waar de leegstand zich daadwerkelijk voordoet en de relatie zal ook sterker zijn voro woningen die vergelijkbaar zijn met de leegstaande woningen. 4.2

Basis voor een instrument

Een financieringsinstrument zou er op gericht moeten zijn de belangen van partijen te verenigen. De basis vormt een bijdrage van eigenaren aan het uit de markt nemen van woningen van andere eigenaren. Om dat te laten functioneren zou sprake moeten zijn van een generiek instrument, waar iedere eigenaar een bijdrage aan levert, dat aansluit op de zichtbare en verwachte waardeontwikkeling van de eigen woning. Dat betekent dat ook in die bijdrage een driedeling moet worden gemaakt tussen de eigenaar bewoner, de nabije buur en de verre buur. Daarnaast zou sprake moeten zijn van een bijdrage van de beheerders die gericht is op een vergoeding voor de besparing van beheerkosten. 4.2.1

Eigenaar leegstaande woning

De eigenaar van de leegstaande woning heeft in principe te maken met een afwaardering naar 0. Als er geen markt meer is voor de woning, is er ook geen waarde meer. De grote vraag is wat het waarderingsmoment is. De eigenaar zal zich steeds op het standpunt stellen dat de leegstand tijdelijk is, en dat nog er nog wel degelijk een waarde is. Hoe preventiever de ingreep, hoe sterker de eigenaar in zijn stelling staat.

1342.001.01/JWi/KvG

Blad 15

Datum

10 februari 2012

Project

De sloop van koop

Onderwerp


Een vroegtijdig uit de markt nemen van woningen voorkomt een waardedaling van overige woningen. Het laat uit de markt nemen van woningen kan zorgen voor een waardestijging. Het is de vraag of de relatie in werkelijkheid niet kritischer is. Zelfs rekenkundig is het zo dat het vasthouden van 1% van de hogere waarde meer geld vertegenwoordigt dan het winnen van 1% op de lagere waarde die later ontstaat. Los van die rekenkundige conclusie, die niet zomaar uit het model mag worden getrokken, is waarschijnlijk dat bij het toestaan van een grotere leegstand en extremere waardedalingen een imagoprobleem een rol gaat spelen in de waardering. Daarbij moet er ook rekening mee worden gehouden dat in het model wordt gedaan alsof de waardedaling gelijk over een regio is verdeeld. In de praktijk is sprake van een waardedaling volgens de in deze notitie gegeven driedeling tussen leegstaande woningen, nabije buren en verre buren. Als de leegstand groter wordt, mag worden verondersteld dat sprake is van een scherpere waardedaling, omdat de leegstaande woningen zelf en de directe buren zwaarder gaan mee gaan wegen in het totaal. Er moet een optimaal moment worden gevonden voor het uit de markt nemen, waarbij niet te lang wordt gewacht, zodat grote imago en marktproblemen worden voorkomen, terwijl tegelijk de overwaardering wordt vermeden. 4.2.2

De nabije buur

Voor de nabije buur ligt de waardedaling in principe dichtbij die van de lege woning. In de straat met lege woningen is het reëel te verwachten dat ook de laatste woning, mits die te koop zou staan, niet wordt verkocht. Er is alleen het verschil dat er nu nog sprake is van een te waarderen woongenot. Die waarde van het woongenot moet onvermijdelijk vergoed worden, of in geld, of in een vervangende woning elders.

1342.001.01/JWi/KvG

Blad 16

Datum

10 februari 2012

Project

De sloop van koop

Onderwerp


Met name voor deze groep ligt er een kans in een instrument van woningruil. Hier moet worden gedacht aan een instrument dat in samenwerking met de corporatie wordt uitgewerkt.

4.2.3

De verre buur

De verre buur heeft vooral te maken met de schaduwwerking van de leegstand. Er is zeker sprake van waardedaling. Het is zeer lastig hier de waardering op los te laten volgens het gegeven waarde-leegstandsmodel. Op basis van dat model zou er wel naar moeten worden gestreefd een deel van de kosten van krimp in de koop bij deze groep neer te leggen.

5

Sturingsinstrumenten

5.1

Instrumenten aan inkomstenkant

De middelen zullen in belangrijke mate moeten worden bijeengebracht door degenen die een belang hebben. De basis vormt de financiële relatie tussen leegstand en waardeontwikkeling. Bij een relatie van ongeveer 1:1, zoals in het Ortec model, is er in principe een basis voor dekking. Er is een generiek instrument nodig om de eigenaren van het waardebehoud mee te laten betalen aan de kosten van de desinvestering. Bij een voorraad van 10.000 woningen met gemiddelde waarde van € 150.000 en een krimp van 20% is het nodig te komen tot een lening van € 240.000.000. De eigenaren zouden moeten bijlenen om de desinvesteringen te financieren die waardebehoud kunnen voorkomen. Elke overblijvende eigenaar zou € 30.000 moeten bijlenen, om door het uit de markt nemen van woningen de waarde van de eigen woning te behouden. Dan is er vanuit gegaan dat de eigenaren van de te slopen woningen in ieder geval zelf ook € 30.000 verlies nemen. Bij een rente van 4% op basis van een overheidsfinanciering komt dit neer op extra bruto jaarlasten van € 800 voor een periode van 30 jaar. Iedereen zou mee moeten doen om de dekking te garanderen. De basis ligt in deze rekensom. De optimalisatie ligt in de verdeling van de dekking over verschillende partijen en bronnen. Het voorkomen van hogere gemeentelijke lasten kan worden meegewogen. De corporatie kan mogelijk een extra bijdrage leveren. Het Rijk kan een rol spelen. En er kan een optimalisatie worden gevonden in het moment waarop de aankopen die de basis vormen voor de desinvestering worden gedaan. Cruciaal is dat er draagvlak blijft door niet te veel te betalen voor (inmiddels) waardeloze leegstaande woningen. Een denkbaar instrument om die dekking door de eigenaren te organiseren is de OZB. Het volledig organiseren van de dekking via de OZB zou (bij de globale onderbouwing die is gedaan) een structurele verhoging van de OZB van 30% betekenen. Er is een grens aan deze systematiek. Als de krimp te groot wordt, worden de kosten van het waardebehoud groter dan de waarde die behouden blijft. Bij een krimp van 20% is de gegeven

1342.001.01/JWi/KvG

Blad 17

Datum

10 februari 2012

Project

De sloop van koop

Onderwerp


systematiek nog hanteerbaar. Bij een krimp van 50% zal het lastig worden. Waarschijnlijk is veel eerder al de grens in zicht 5.2

Organisatie van ingrepen

In het voorgaande gaat het alleen nog om de geldbronnen die zouden kunnen worden aangeboord en de instrumenten die daarbij zouden kunnen helpen. Vervolgens is de vraag aan de orde op welke manier de middelen worden aangewend. Het is daarbij van belang te bedenken dat er niet alleen verschillende geldbronnen kunnen en/of moeten worden aangesproken. Er is ook sprake van verschillende reguliere geldstromen die één richting zouden moeten krijgen. Gemeente, corporaties, eigenaren, banken en mogelijk andere ontplooien activiteiten en geven geld uit. Als deze activiteiten meer gezamenlijk richting krijgen is hieruit een meerwaarde te halen. 5.2.1 Fonds Een minimale vorm om “afwikkeling” van de krimp te organiseren is een fonds waar in de middelen van verschillende partijen worden verenigd, om vervolgens op basis van die gezamenlijke financiële bron te komen tot eenduidige (des)investeringen. De belangrijkste argumenten voor fondsvorming zijn 2-ledig: 1. Afzonderlijke geldbronnen zijn nooit voldoende om de krimp te organiseren. 2. Inzet door partijen afzonderlijk leidt tot het suboptimaal aanwenden van middelen.

5.2.2 Ontwikkelingsmaatschappij Een stap verder dan het fonds gaat een ontwikkelmaatschappij, waarin ook (een deel van) de reguliere activiteiten van verschillende partijen worden ondergebracht. Er zijn verschillende afweging om een dergelijke ontwikkelmaatschappij op te richten: - De gemeente verricht allerlei beheeractiviteiten die zeer dicht tegen ontwikkeling aan zitten. Het is wenselijk te komen tot een optimale afstemming tussen deze beheeractiviteiten en vastgoedingrepen. - De corporatie kan bij zelfstandige afwegingen geneigd zijn een eigen optimalisatie op te zoeken. Tegen die achtergrond zou een ontwikkelmaatschappij (bijvoorbeeld op gemeentelijk niveau) kunnen redeneren vanuit de totale opgave van krimp, waarbij het corporatiebezit in de ontwikkelmaatschappij volledig tot onderdeel van de totaaloplossing wordt gemaakt. Daarmee komen ook mogelijkheden binnen bereik waarbij sprake is van ruilacties tussen corporatie, gemeente en particulieren. Er is dan een scenario denkbaar waarbij acties er in eerste instantie op gericht zijn om gebieden die het niet gaan redden leeg te ruimen. De eigenaren in die gebieden wordt een alternatief gebonden in corporatiewoningen. De corporatie sloopt de koopwoning. Pas in een volgende fase komt de corporatie tot herinvestering, waarbij voor die herinvestering middelen ter beschikkenb moeten worden gesteld. Op die manier is er een voordeel doordat vroeg woningen uit de voorraad worden genomen. Daarmee blijft veel waarde behouden. Er zijn nu geen grote investeringen nodig omdat corporatiewoningen als vervangen worden aangewend. Er is voor de corporatie alleen een verslechtering van de balanspositie. Door de (gesubsidieerde) herinvestering later te laten

1342.001.01/JWi/KvG

Blad 18

Datum

10 februari 2012

Project

De sloop van koop

Onderwerp


plaatsvinden, wordt nog eens een financieel voordeel behaald, en kan relatief goedkoop de balanspositie van de corporatie (deels) worden hersteld. In een dergelijke ontwikkelmaatschappij zou ook de bank als hypotheekhouder een rol kunnen krijgen. 5.3

Ondersteunend instrumentarium

De crux van de krimp is het organiseren van de dekking en het daadwerkelijk organiseren van de krimp op basis van een fonds, op basis van een ontwikkelmaatschappij, of anderszins. Los van die principiële keuze is er altijd behoefte aan ondersteunend instrumentarium. Dat instrumentarium kan gericht zijn op: - goedkope inkoop - afdwingen beheeractiviteiten van partijen - dwingen tot actie - verkrijgen bijdragen - ruimtelijke organisatie krimp Goedkope inkoop monitor/prognose waardeontwikkeling hypotheken

waardegrondslag onteigening OZB leegstand

tijdelijke verhuur Negatief anticiperen

Beheer beheerplicht vanuit bank

aanschrijving gemeente

cooperatieve vereniging straten en blokken

De beheercorporatie

Dwingen tot actie kosten maken...

- monitor op basis van werkelijke transacties, gegevens kadaster - waardemodel (uitwerking Ortec model) - kadaster (heeft aflossingen niet in beeld) - banken (wel aflossingen in beeld) - WOON (gebeurt in Limburg. probleem is wel aantal respondenten en geen harde gegevens) Waardering leegstaande woningen zou sterk omlaag moeten Het is de vraag of het mogelijk is een bijzonder (hoog) OZB-tarief te koppelen aan leegstand, om de beheerkosten te dekken. Een dergelijk hoog tarief maakt de inkoop goedkoper en stimuleert een waardeverschil tussen verhuurde en leegstaande woningen. Bij erfrecht zou de consequentie direct ook kunnen zijn dat de erfbelasting lager is door lagere waarde en dat het geld direct lokaal kan worden ingezet. aankoop en tijdelijke verhuur kan zorgen voor een gedekte sloop op termijn, en/of voor het behoud van “waardewierden”. Door heldere uitspraken over welke gebieden en welke woningen het niet gaan redden zal de waarde sterk dalen. Het is wel de vraag wat de juridische mogelijkheden en consequenties zijn. De hypotheeknemer is veelal verplicht zijn woning te bewonen en omstandigheden die effect hebben op waarde te voorkomen en te melden aan de bank Het is nodig te onderzoeken wat de mogelijkheden voor de gemeente zijn om eigenaren van leegstaande woningen te verplichten tot beheer (aanschrijving). Daarbij is tevens de vraag wat de mogelijke sancties zijn. Door het bezit in een coöperatieve vereniging te stoppen kunnen eigenaren waardevastheid en beheer voor zichzelf organiseren. Waarschijnlijk is er nu direct een waardedaling, maar op termijn meer waardebehoud. Het is denkbaar de corporatie in te zetten als beheerder van woningen waar zijn geen eigenaar van zijn. Het is ook de vraag wat de mogelijkheden zijn om in gebieden een dergelijke constructie af te dwingen. Het gaat er om dat moet worden voorkomen dat de eigenaar van de leegstaande woning risicoloos kan wachten. Instrumenten zouden moeten worden ingezet (en gevonden) om de eigenaar tot enig tempo te dwingen.

optie: leegstandsontweigening optie: aanschrijving

1342.001.01/JWi/KvG

Blad 19

Datum

10 februari 2012

Project

De sloop van koop

Onderwerp


Bijdragen OZB sloopheffing

- afhankelijk van sloopprognose een structurele OZB verhoging om woningen aan te kopen en te slopen

- financiering in combinatie met banken verzekering waardebehoud en beheer bij hypotheken Aankoop door nabije buren

Ruimtelijke organisatie Ruilwoningen Er moet worden uitgewerkt hoe vrije ruime en vrije woningen maximaal kunnen worden ingezet voor waardebehoud anticiperend beheer

anticiperend beheer 2

- banken zouden zekerheden kunnen eisen bij woningen die in bepaalde gebieden en onder bepaald prijsniveau worden verkocht. - de nabije buur heeft belang bij het waardebehoud in zijn directe omgeving. Zeker wanneer woningen worden verkocht onder een bepaald bedrag is het mogelijk interessanter de woning te verwerven. Het is wenselijk ruilwoningen in te zetten om dure aankoop en sloop, met extra verlies van bewoners, te voorkomen. - kavels vergroten - woningen samenvoegen - tweekapperen

Er is het moeilijke (maatschappelijke en juridische) vraagstuk of in negatieve zin moet worden geanticipeert op plekken die het niet gaan redden, door een minimaal beheer. Het is omgekeerd ook mogelijk positief te anticiperen, door in gebieden die het gaan redden de beheersinspanning te vergroten en kwaliteitsimpulsen te geven.

Organisatie Krimpfonds Ontwikkelmaatschappij (Afwikkelmaatschappij)

De mogelijke instrumenten volgen op een logische manier uit de analyse. De instrumenten zijn nog niet volledig en nog niet volledig uitgewerkt.

5.4

Volgen of anticiperen

Een van de cruciale vragen voor de strategie voor krimp in de koop is het moment van actie. Eerder is al aangegeven dat daar een financiële afweging achter schuil gaat die te maken heeft met de afweging tussen laat en laag inkopen en vroeg en veel betalen versus het te ver weg zakken van de markt. Om de vraag van anticiperen of volgen goed te kunnen beantwoorden is een belangrijke vraag wat anticiperen niet alleen financieel, maar ook in ruimtelijke keuzen zou kunnen inhouden. Er zijn verschillende strategieën te onderscheiden: Volgen Het volgen van de ontwikkeling leidt tot grote onzekerheid op de markt. De waarde zal in meer gebieden verder dalen dan noodzakelijk zou zijn bij eerder ingrijpen. De beheerkosten lopen scherp op. Een beperking aan het volgen is voorts dat het lastig is een plan te maken. De toevallig leegstaande woning zal op een gegeven moment moeten worden gekocht en uit de markt moeten worden genomen. Het continu volgend, herinrichten en fysiek aanpakken van gebieden is een kostbare onderneming die bovendien weinig nieuwe kwaliteiten oplevert. De laatste bewoners van blokken en straten zullen op enig moment toch moeten worden uitgekocht of verplaatst naar andere plekken. Dat betekent dat er nog steeds een aankoopbeleid noodzakelijk is. Positief anticiperen

1342.001.01/JWi/KvG

Blad 20

Datum

10 februari 2012

Project

De sloop van koop

Onderwerp


Het is mogelijk positief te anticiperen door te investeren in die gebieden die zullen blijven. In de parallelle ruimtelijke analyse in Delfzijl is dit aangeduid als investeren in de waardewierden. De plekken die behouden blijven krijgen een impuls. Daar wordt snel ingegrepen als een woning leeg staat, door de woning te kopen en verhuren of door de woning te kopen en slopen. De verkoop van woningen kan worden ondersteund door te investeren in het gebied en door de zekerheid te bieden dat dit deel het altijd gaat redden. De belangrijkste beperking van deze strategie ligt in de gespiegelde gebieden waar juist geen investeringen plaatsvinden. De consequentie van de concentratie op de waardewierden is dat in de overige gebieden juist geen investeringen plaatsvinden. Het idee is dat op die manier de kosten van de ingreep tot een minimum worden beperkt. De negatieve consequenties van de krimp komen direct te liggen bij de eigenaren van de woningen. Er is geen dure inkoop. Er zijn wel lange tijd hoge beheerkosten én er ontstaan veel persoonlijke problemen voor eigenaren die hun woonomgeving snel in waarde zien dalen en zien verloederen. Dit proces wordt versneld door de keuze om in bepaalde gebieden wel en in andere gebieden niet in te grijpen. Deze ingreep betekent ook dat het lastig is een generieke dekking te organiseren, omdat er geen sprake is van een generieke aanpak. Eigenlijk is het een strategie die primair gericht is op het beperken van de kosten. Het is ook de vraag of een dergelijke strategie van de overheid wel is toegestaan. het moedwillig in de steek laten van een deel van de belastingbetalers is een lastig verdedigbare optie. Negatief anticiperen Wanneer overal sprake is van een positief anticiperende strategie zal ook op plekken die het uiteindelijk niet gaan redden in een vroeg stadium sprake zijn van aankopen en ingrepen. Die ingrepen zijn haast onvermijdelijk, ook tussentijds. Er is immers vooraf niet duidelijk hoe ver de krimp zal doorzetten. Dat betekent dat sprake is van een vroege en dus dure inkoop, in gebieden die straks niet meer bestaan. Het zou wenselijker zijn in die gebieden juist niet meer te investeren. Dat betekent dat er vooraf ook een helder beeld moet bestaan, of dat er moet worden gekozen, welke plekken het niet gaan redden.

6

Conclusie en werkwijze

Binnen het kader van deze opdracht is het niet mogelijk in één keer een oplossing te bedenken voor het vraagstuk van krimp in de koop. Wel is er een basis gelegd voor een benadering die op verschillende plekken kan worden ingezet. Die benadering kent steeds een aantal stappen: 1.

Verwachtingspatroon

2.

Opsommen en formuleren van de belangen

3.

Kwantificeren van de belangen

4.

Berekenen saldo van de scenario’s -

financieel

-

sociaal/beheer

5.

Aansluitende strategie formuleren

6.


1342.001.01/JWi/KvG

Blad 21

Datum

10 februari 2012

Project

De sloop van koop

Onderwerp


De financieel optimale variant kent steeds een aantal problemen: -

er is wel een waardebehoud, maar geen liquiditeit

-

het waardebehoud is lastig bewijsbaar

-

het optimum betekent dat er vooraf keuzen moeten worden gemaakt in de stad. Het is de vraag in hoeverre dit maatschappelijk wenselijk en juridisch houdbaar is.

Dat laatste is waarschijnlijk het belangrijkste discussiepunt.

1342.001.01/JWi/KvG

Blad 22

Datum

10 februari 2012

Project

De sloop van koop

Onderwerp


Bijlage: Voorbeelden a.

Appingedam Bronsmotoren

Het eerste voorbeeld ligt in de Houwerstraat, Ripperdastraat en Akkerstraat te Appingedam. De verwachting is dat dit een gebied is waar steeds grotere waardedalingen (waardeval) kunnen optreden, zonder dat uiteindelijk sprake is van een gebied met grote leegstand. Er is steeksproefgewijs een analyse geweest van de transacties van de afgelopen jaren. Daaruit blijkt dat met name in 2011 sprake is geweest van twee transacties die de gemiddelde waarde van het gebied sterk drukken. Een van die transacties is dubieus, omdat in korte tijd sprake is van twee transacties met een sterk prijsverschil. De andere transactie zou een illustratie kunnen zijn van de neiging om woningen in een erfenis met grote spoed te verkopen. Dat zal steeds vaker voor gaan komen. (deze tabel heb ik opnieuw ingeklopt, was blanco doorgekomen; bij 3e woning van boven ontbreekt huisnummer, ook op print; nog interessant tabel op een of andere manier te sorteren? Lijkt een beetje op datum te zijn) Adres

Transactieprijs

Transactiedatum

Houwerdastraat 23

€ 132.500

31-1-2006

Ripperdastraat 48

€ 92.500

4-9-2006

Houwerdastraat

€ 107.500

1-2-2007

Houwerdastraat 43

€ 116.000

2-4-2007

Houwerdastraat 25

€ 115.000

3-4-2007

Houwerdastraat 10

€ 112.500

19-4-2006

Houwerdastraat 42

€ 115.000

12-6-2006

Ripperdastraat 31

€ 92.500

7-5-2007

Houwerdastraat 19

€ 92.000

27-6-2007

1342.001.01/JWi/KvG

Blad 23

Datum

10 februari 2012

Project

De sloop van koop

Onderwerp


H. Akkerstraat 30

€ 89.000

2-7-2007

Ripperdastraat 46

€ 92.000

23-7-2007

Ripperdastraat 38

€ 115.000

16-11-2007

Ripperdastraat 44

€ 110.000

14-2-2008

H. Akkerstraat 40

€ 110.000

9-5-2008

Houwerdastraat 18

€ 118.000

3-9-2008

H. Akkerstraat 18

€ 106.000

31-1-2009

H. Akkerstraat 16

€ 116.250

2-3-2009

Houwerdastraat 4

€ 109.500

20-7-2009

H. Akkerstraat 44

€ 115.000

15-9-2009

Ripperdastraat 36

€ 111.000

1-6-2010

Ripperdastraat 43

€ 90.000

16-2-2011

Houwerdastraat 14

€ 103.000

1-4-2011

Ripperdastraat 51

€ 122.000

11-4-2011

Houwerdastraat 7

€ 97.500

1-6-2011

H. Akkerstraat 2

€ 98.500

7-6-2011

Houwerdastraat 27

€ 102.000

27-6-2011

H. Akkerstraat 2

€ 49.250

30-6-2011

Ripperdastraat 44

€ 112.900

26-9-2011

H. Akkerstraat 24

€ 79.000

17-10-2011

1

Verwachtingspatroon

De strategie is primair afhankelijk van het verwachtingspatroon ten aanzien van de plek. De verwachting is dat deze plek het gaat redden, maar er zal wel sprake kunnen zijn van flinke waardedalingen en een andere instroom van bewoners. 2

Belangen

De belangen liggen vooral bij de buren om het gebied. Het risico is een negatieve instroom in het gebied en een meer structurele waardedaling en kwaliteitsproblemen. Het risico voor de gemeente is dat sprake is van stijgende beheerproblemen die ook uitstralen op de omgeving.

1342.001.01/JWi/KvG

Blad 24

Datum

10 februari 2012

Project

De sloop van koop

Onderwerp


3

Belangen gekwantificeerd

De gezamenlijk bewoners kunnen hun waardedaling inzetten om de aankoop en woningtoewijzing van nieuwkomers te organiseren. Dat vormt een basis zolang de waardedaling groter is dan het aantal transacties. 4

Saldo van de scenario’s

koopaanbod

jaarlijks koopaanbod

waardeontwikkeling

-x%

waardesceanrio 1

totaal waardeverlies bij niet ingrijpen

waardescenario 2

totaal waardeverlies bij aankoop sloop

waardescenario 3

totaal waardeverlies bij aankoop verhuur

waardescenario 4

totaal waardeverlies bij aankoop toewijzen

5

Strategie

In bovenstaande scenario’s zijn verschillende invalshoeken aangegeven. De crux ligt in waardeuitwisseling op de schaal van het gebied. Die waardeuitwisseling is te ondersteunen door een OZB gedekte ondersteuning, in verband met de uitstraling op de omgeving en beheerbesparing. Een cruciale vraag voor dergelijk gebieden is wel wat het acceptabele prijsniveau is, of anders gezegd, wat het niveau is waarop de instroom problematisch zou kunnen worden. Bij € 79.000 ligt de prijs nog op een niveau dat historisch gezien niet absurd laag is. Het zou interessant zijn te weten wat de variatie is in het bedrag waarvoor mensen zich hebben ingekocht in het gebied. Een aanpalende strategie zou er ook in kunnen liggen dat de bewoners gezamenlijk bijvoorbeeld in een coöperatieve vereniging - bepaalde beheersaspecten van het gebied organiseren. Op die manier is inkoop voor nieuwkomers duurder. Tegelijk is inkoop ook interessanter omdat er een grotere garantie voor waardebehoud is.

1342.001.01/JWi/KvG

Blad 25

Datum

10 februari 2012

Project

De sloop van koop

Onderwerp


b

Appingedam Pelikaanstraat

1

Verwachtingspatroon

De strategie is primair afhankelijk van het verwachtingspatroon ten aanzien van de plek. Het is de vraag of deze plek het gaat redden. Een denkbaar scenario is een waardeval. Het is ook denkbaar dat de plek uiteindelijk waardeloos wordt. 2

Belangen

De belangen liggen vooral bij de eigenaren bewoners in het gebied. Het risico is een negatieve instroom in het gebied en een meer structurele waardedaling en kwaliteitsproblemen. Het risico voor de gemeente is dat sprake is van stijgende beheerproblemen die ook uitstralen op de omgeving. 3


De schaal van het gebied is zodanig dat bewoners gezamenlijk het gebied niet financieel overeind kunnen houden als sprake is van grote waardedalingen. Gezien het relatief beperkt aantal woningen komt een onevenredige last te liggen bij bewoners die al weinig draagkracht hebben. 4


Wanneer het gebied niet overeind kan blijven is steeds sprake van een negatief saldo. Het is dan alleen nog de vraag hoe dat saldo te organiseren. 5

Strategie

Mogelijk is bij een verdere waardedaling aankoop en verhuur van woningen mogelijk, gericht op sloop op termijn. De tijdelijk verhuur kan er voor zorgen dat er gedeeltelijk een financiële dekking is voor de afwaardering van de woning.

1342.001.01/JWi/KvG

Blad 26

Datum

10 februari 2012

Project

De sloop van koop

Onderwerp


Ook hier is de cruciale vraag weer wat in termen van waardeontwikkeling het moment is waarop ingreep noodzakelijk is. Nu is nog sprake van een vraagprijs van € 99.000 voor een eenvoudige arbeiderswoning. Dat is nog een hoog prijsniveau. Ingrijpen lijkt pas te overwegen als er een waardedaling is die beduidend verder gaat. 6


Hier zou het helpen als de nieuwe koper meebetaalt aan het risico dat de lage inkoop voor het gebied inhoud. Er is een constructie denkbaar waarbij woningen die onder een bepaald bedrag worden verkocht altijd in een soort VvE constructie terecht komen.

1342.001.01/JWi/KvG

Blad 27

Datum

10 februari 2012

Project

De sloop van koop

Onderwerp


c.

Appingedam Opwierde Zuid

1

Verwachtingspatroon

Het idee is dat de wijk het gaat redden. Binnen de wijk heeft deze plek echter een beperkte kwaliteit. Het zou helpen, zowel stedenbouwkundig als in het terugbrengen van het kwantitatief woningaanbod, als deze woningen zouden worden gesloopt. Het gaat er om dat de buurt waardevast zou kunnen zijn mede doordat deze woningen worden gesloopt. 2

Belangen

Het belang ligt vooral in de vraag of er de mogelijkheid is om op een hoger schaalniveau te kijken naar stedenbouwkundige ingrepen in koopwijken. De eigenaren in de wijk hebben een belang bij het wegnemen van de woningen. De eigenaren van de specifieke woningen hebben een belang bij behoud van woongenot. 3


De schaal van het gebied is zodanig dat gezamenlijk eigenaren zeker een bijdrage zouden kunnen leveren aan het gebied financieel overeind houden van het gebied. Het idee is dat het uit de markt nemen van woningen direct bijdraagt aan waardebehoud in de wijk. Mogelijk is een gedeelde aanpak mogelijk waarbij: -

de corporatie ruilwoningen van gelijke kwaliteit beschikbaar stelt

-

de kosten voor de ruilwoningen worden vastgesteld op basis van verhuurwaarde

-

de kosten worden verdeeld naar rato van eigendom in de wijk

-

de particuliere eigenaars in de wijk worden ondersteund met andere middelen (OZB/ anderszins)

1342.001.01/JWi/KvG

Blad 28

Datum

10 februari 2012

Project

De sloop van koop

Onderwerp


4


aankoop stroken waardeontwikkeling

-x%

inzet corporatiewoningen

waarde huur dekking naar eigendomsverhouding ondersteuning eigenaar bewoners

5

Strategie

De strategie is gericht op het uit de markt nemen van woningen. Het idee is dat eigenaren meebetalen. De corporatie betaalt in natura, namelijk in beschikbaar stellen van woningen. De strategie zou er ook op gericht kunnen zijn dit plan nu als strategie vast te stellen en kansen af te wachten in het gebied. Er lijkt in ieder geval sociaal geen haast te zijn. 6


Ondersteunend zou in ieder geval sprake moeten zijn van een dekking voor aanvullende budgetten. Ondersteunend is ook een instrument nodig om bewoners mee te laten doen.

1342.001.01/JWi/KvG

Blad 29

Datum

10 februari 2012

Project

De sloop van koop

Onderwerp


d

Delfzijl Kustweg, Naterijflat

1

Verwachtingspatroon

Het is de vraag wat de toekomstwaarde van deze hoogbouw is. Waarschijnlijk treed er zonder ingrijpen een periode van een aanzienlijke waardeval in. 2

Belangen

Er ligt een belang van de eigenaar bewoners die hun waarde behouden zouden willen zien. De corporatie heeft woningen aan de huidige particuliere eigenaren verkocht en is daardoor beperkt in haar handelingsvrijheid. Bijvoorbeeld bij een sloopplan at door de corporatie wordt gesteund is het mogelijk dat de oorspronkelijke aankoopprijs aan de eigenaren zou moeten worden vergoed. 3


Er zijn hier twee bijzonderheden. In de eerste plaats is er een gemengde VvE van corporatie en eigenaren. Dat betekent dat de corporatie, niet zelfstandig beslissingen kan nemen, en zelfs tegen haar zin gedwongen kan worden mee te doen in onderhoud en investeringen in de flat. Het wegstemmen van noodzakelijke ingrepen zal juridisch problematisch zijn. Daarbij speelt ook de juridische omstandigheid dat de corporatie zelf de woningen heeft verkocht aan de eigenaren. De eigenaren zullen zich bijvoorbeeld mogelijk op dwaling kunnen beroepen wanneer de corporatie nu wenst te slopen.

1342.001.01/JWi/KvG

Blad 30

Datum

10 februari 2012

Project

De sloop van koop

Onderwerp


4


huidige waarde

€ 100.000 - 125.000 (vraagprijs)

oorspronkelijke verkoop

?

5

Strategie

Er lijken indien de flat zou worden gesloopt niet veel meer opties dan terugkopen. In het gunstigste geval zal dat terugkopen zijn tegen de oorspronkelijk verkoopprijs. De consequentie is waarschijnlijk dat er eerder de keus wordt gemaakt om door te gaan.

1342.001.01/JWi/KvG

Blad 31

Datum

10 februari 2012

Project

De sloop van koop

Onderwerp


e

Delfzijl, Rijksweg

1

Verwachtingspatroon

De verwachting is dat deze portiekwoningen het in de markt niet gaan redden. Zonder actief op sloop gericht beleid zal er echter eerst een periode van een aanzienlijke waardeval intreden. 2

Belangen

Er ligt een bang van de eigenaar bewoners die hun waarde behouden zouden willen zien. Er ligt in de VvE bij grotere leegstand in ieder geval een beheerprobleem. Op termijn ligt er ook een beheerprobleem met mogelijke uitstraling op de omgeving. Vooralsnog lijkt het beheer voor zover dit een uitstraling heeft naar buiten echter goed georganiseerd. 3


Er is een direct belang voor de huidige eigenaren in verband met waardeverlies. Er ligt ook een belang in het woongenot, op het moment dat er een nieuwe instroom ontstaat op basis van een laag prijsniveau. 4


huidige waarde waardescenario inkoopmoment 1 inkoopmoment 2 Het gaat er om het waardeverloop in verschillende scenario’s en bij verschillende inkoopmomenten naast elkaar te zetten.

1342.001.01/JWi/KvG

Blad 32

Datum

10 februari 2012

Project

De sloop van koop

Onderwerp


5

Strategie

Het gebouw zal het, zoals het er nu uitziet, uiteindelijk niet redden in de markt. Dat betekent dat er een onontkoombaar ingrijpmoment komt. Zolang het beheerprobleem “binnenskamers” is te houden lijkt een strategie die gericht is op een zo laat mogelijke aankoop het meest wenselijk. 6


WOZ waardering relatief hoog houden ivm erfbelasting.

1342.001.01/JWi/KvG

Blad 33

Datum

10 februari 2012

Project

De sloop van koop

Onderwerp


f. Krimp Tuikwerd 1

Verwachtingspatroon

De verwachting is dat deze wijk op zijn minst aanzienlijk zal krimpen. Er zal in delen van de wijk een aanzienlijke waardeval intreden. In delen zal ook sprake zijn van leegstand. 2

Belangen

Er ligt een bang van de eigenaar bewoners die hun waarde behouden zouden willen zien. Er ligt een aanvullend belang bij de corporatie als beheerder van woninghen in de wijk en bij de gemeente als beheerder van de wijk. Het belang van de overheid schuilt er in het algemeen ook in dat ingrijpen bij aanzienlijke leegstand in Tuikwerd onontkoombaar zou zijn. Tegen die achtergrond heeft de gemeente er een belang bij dat ingrepen op de juiste schaal en op het juiste moment gebeuren. Het risico is anders dat Flinke kosten worden gemaakt in kwaliteitsimpulsen voor gebieden die het uiteindelijk niet redden. Een groot belang van de overheid ligt ook in helderheid omtrent de schaal van de krimp en een ruimtelijke organisatie die daarop aansluit. Een strategie van volgen maakt het naar alle waarschijnlijkheid onmogelijk om te komen tot een goede krimp van infra en groen. Daarvoor is anticiperen en het maken van keuze noodzakelijk. 3


Er is een direct belang voor de huidige eigenaren in verband met waardeverlies. Er ligt ook een belang in het woongenot, op het moment dat er een nieuwe instroom ontstaat op basis van een laag prijsniveau. Omdat hier sprake zou zijn van een concentratie van leegstand mag worden verwacht dat de waardedaling procentueel hoger is dan het leegstandspercentage. Dat zou betekenen dat waardedalingen van meer dan 50% zeker tot de mogelijkheden behoren. 4


huidige voorraad voorraadscenario’s waardeontwikkeling bij voorraadscenario’s kosten van verschillende scenario’s:

(in onderdelen analyseren)

- kosten aankoop (naar moment) - kosten herbestemming, herinrichting

(grootschalig)

- meerkosten kleinschalig volgend (aanhelen) - beheerkosten in scenario’s De krimp van Tuikwerd vraag om een zeer uitgebreide financiële onderbouwing en waardeprognose in scenario’s. De bijzonderheid is daarbij dat het niet alleen gaat om sloop, maar in scenario’s ook om daadwerkelijk opdoeken van een stuk stad. Hierboven zijn kort de onderdelen aangegeven die in ieder geval analyse behoeven. Er zou sprake zijn van een uitgebreide gebiedsexploitatie voor stedelijke inkrimping.

1342.001.01/JWi/KvG

Blad 34

Datum

10 februari 2012

Project

De sloop van koop

Onderwerp


5

Strategie

De strategie voor Tuikwerd gaat vooral om het vraagstuk van schaal en moment van ingrijpen. De krimp is van een omvang dat een volledig volgende strategie geen oplossing biedt. Een volgende strategie zou hier leiden tot hoge kosten voor het aanhelen van lege plekken en de wijk zal even groot blijven met veel minder woningen. Er zal moeten worden gestuurd om tegelijk met de wijk ook de stedelijke voorzieningen (infra en groen) mee te laten krimpen. Daarbij is er steeds een risico dat de lat niet hoog genoeg wordt gelegd. Het gevolg zou zijn dat nog wordt geïnvesteerd in het in stand houden van een deel van de wijk, terwijl uiteindelijk ook daar leegstand ontstaat. 6


De schaal van de opgave is zodanig dat alle gegeven instrumenten voor Tuikwerd van belang zijn.

1342.001.01/JWi/KvG

Blad 35

Rapportage scenario's krimpopgave

Recommend Documents