Rapport
Kantoorgebouw voorbeeld quickscan herbestemming
1
INHOUDSOPGAVE
3
Basisgegevens
4
Bestemmingsplan
6
Aanvullend beleid
8
Verbouwmogelijkheden
11
Overzichtstabel procedures
2
BASISGEGEVENS
3
Verkoopinformatie: Perceel: 986 m2 Verhuurbaar oppervlak: 810 m2 WOZ: € 1.683.000,vraagprijs: € 1.650.000 excl. btw
BESTEMMINGSPLAN
4
Het perceel heeft de bestemming Dorpsdoeleinden. Beoogd gebruik: - Buurtwinkelcentrum (winkels, supermarkt, dienstverlenende publiekgerichte functies van gering omvang op zakelijk, administratief, economisch, medisch, recreatief, sociaal of cultureel gebied, atelierruimtes en ambachtelijke bedrijven.) - Bovenwoningen - Parkeervoorzieningen, tuinen en te bebouwen erven en bouwwerken geen gebouw zijnde Met een binnenplanse ontheffing kan wonen op de begane grond mogelijk gemaakt worden.
BESTEMMINGSPLAN
Bouwvlak hoofdgebouwen (oranje vlak, ca. 425 m2) Bestemd voor hoofdgebouwen, met een goot en bouwhoogte zoals aangegeven op de kaart: 7-9 meter goot, 10-14 meter nok/bouwhoogte. Een kap is verplicht, met een helling tussen 45 en 80 graden. Het hoofdgebouw mag bestaan uit 2 bouwlagen. Een kapverdieping en een kelder tellen niet mee als bouwlaag. De kap van nr. 92 is momenteel toegankelijk/bruikbaar, die van nr. 90 niet. Vraag is of er een volwaardige kapverdieping gebruikt mag worden als (zelfstandige) woonruimte. Gezien de maximale bouwhoogte van 14 meter en een verplichte kaplaag, zou dit mogelijk moeten zijn. Bespreken met de gemeente. Erf (licht groen) Hier mag 60 m2 bebouwd worden, aan en bijgebouwen, met een goothoogte van maximaal 3 meter. Bij aanbouwen geldt dat de goothoogte < 3 meter of gelijk eerste bouwlaag. Nokhoogte is niet bepaald, en ook is niet bepaald of een kap verplicht is. In principe is een platte aanbouw ook toegestaan dus. Een deel is vergunningsvrij. Schuttingen zijn toegestaan. (ook vergunningsvrij) Er is een aanlegvergunning nodig voor een grotere parkeerplaats. Verkeer (grijs) Het grijze vlak voor het gebouw is ten behoeve van Verkeersdoeleinden. Voor dit perceel is relevant dat hier parkeerplaatsen, verlichtingsmasten (7 meter) en overig straatmeubilair is toegestaan. Een strook van ca. 3 meter behoort tot het perceel. dus slechts beperkt geschikt voor parkeerplaatsen. Tuin (groen) Aan de noordzijde van het perceel. Hier is geen bebouwing toegestaan, wel schuttingen e.d. Er mogen 2 onverharde parkeerplaatsen komen, en er mag zonder aanlegvergunning een inrit naar het achterterrein komen. Vergunningsvrij zou hier wel een en ander mogen, het ligt nl buiten het beschermd dorpsgezicht. Maar niet dieper dan 60 cm. Opening zal toch open blijven waarschijnlijk.
5
AANVULLEND BELEID
De woonvisie wordt begin maart vastgesteld. Een ‘harde’ voorwaarde is dat bij woningbouwprojecten 30 % sociale woningbouw vereist is. Voor kleinschalige projecten wordt hier makkelijk vanaf gestapt, omdat projecten dan vaak niet haalbaar zijn. Parkeren: indien mogelijk op eigen terrein. Hier zegt het bestemmingsplan niets over, maar in de gemeente is dit wel de richtlijn. Volgens de structuurvisie, die in januari is vastgesteld, is lichte horeca bij winkels op kleine schaal toegestaan. Verdichting in de dorpenzone wordt geprevereerd boven bouwen in de buitengebieden. . Het pand is geen monument en het perceel valt buiten het beschermd dorpsgezicht.
6
AANVULLEND BELEID
7
Het pand is geen monument en het perceel valt buiten het beschermd dorpsgezicht.
Het perceel ligt in een archeologisch waardevol gebied. (hoge waarde) Dit betekent dat er extra toestemming nodig is voor het uitvoeren van grondbewerkingen op een grotere diepte dan 0,6 meter. Er kunnen voorwaarden worden gesteld aan de vergunning ten behoeve van de veiligstelling van het archeologisch materiaal.
VERBOUWMOGELIJKHEDEN
Theoretische bouwruimte: Het bouwvlak is 425 m2 groot. Twee volwaardige bouwlagen levert 850 m2. De bestaande kap van nr. 92 is ca. 50 m2. Kappen op de achterbebouwing levert theoretisch ca. 150 m2 op. Totaal bruto oppervlak aan hoofdbebouwing is dus ca. 1050 m2. Daarnaast zou er op het Erf nog 60 m2 kunnen worden gebouwd, als uitbouwen of bijgebouwen. Bestaande situatie
Theoretische achterbouw, kap tot 14 meter
Eenlaagse aanbouwen in de tuin
8
VERBOUWMOGELIJKHEDEN
Een mogelijkheid is om de oude voorbebouwing te behouden en daarachter nieuwe woonbebouwing te realiseren. Optimale bezonning en een (gemeenschappelijke) binnentuin. Parkeren kan plaatvinden in achtergebied. BVO’s zonder bebouwing in binnengebied: - bestaand: 300 m2 (excl. kappen) - nieuw: 300 m2 (excl. kappen) - aanbouwen: 60 m2
Nieuwe woningen aan grote gemeenschappelijke tuin
Theoretisch is binnengebied ook te bebouwing.
9
VERBOUWMOGELIJKHEDEN
Andere mogelijkheid is de bestaande bebouwing achter de oude panden niet te slopen maar ingrijpend te verbouwen. Daglichttoetreding zal gecreeerd moeten worden, in dit voorbeeld is een opening van 7,5 x 7,5 meter gemaakt. Er kunnen ook kapverdiepingen worden gemaakt, vraag is in hoeverre deze als aparte bouwlaag mogelijk zijn, vanwege het maximaal aantal bouwlagen van twee, ieder geval kan een deel van de kap bij de appartementen betrokken worden. Parkeren kan plaatvinden in achtergebied. BVO’s: - bestaand voorkant: 300 m2 (excl. kappen) - achter: 320 m2 (excl. kappen) - 60 m2 aanbouwen - optimaliseren door derde laag is mogelijk, dan ca. 800 m2 bvo haalbaar.
10
OVERZICHTSTABEL
onderdeel
beleid/bestemming
Ontheffing/procedure
Termijn
wonen BG
wijzigingsbevoegheid b.p.
Wabo 2.1-1c en 2.12, eerste lid, onder a, onder 1°
regulier 8 weken
wonen verdieping
binnen bp
Wabo 2.1/2.2
8 weken
wonen kap voor
binnen bp
Wabo 2.1/2.2
8 weken
wonen kap achter
n.t.b.
evt. ontheffing voor gebruik als woonlaag Wabo 2.1-1c
8 weken
sociale woningbouw
30 % sociaal
overleg met gemeente over invulling
n.v.t.
parkeren
in principe op eigen terrein
aanlegvergunning, Wabo 2.2
8 weken
dakkapellen
toegestaand
Wabo 2.1/vergunningsvrij
8 weken
archeologie
bij dieper graven
archeologische begeleiding
n.v.t.
welstand
bijzonder welstandsregime
extra aandacht voor ruimtelijke kwaliteit
binnen regulier termijn
- Dit rapport is met de grootst mogelijke zorg opgesteld, echter er kunnen geen rechten aan ontleend worden. - Alle werkzaamheden geschieden onder de voorwaarden zoals omschreven in DNR2005: http://www.bna.nl/fileadmin/user_upload/Over_BNA/DNR_STB_CR/dnr-2005.pdf
11
Badhuisstraat 24 zw – 2012 CN Haarlem 06-26098826 –
[email protected] www.watmagikbouwen.nl
