EMBARGO TOT DONDERDAG 4 OKTOBER 2007 10.00 UUR
Kloof dure en goedkope woningen steeds groter
Randstad prijst zich uit de markt Nieuwegein, 4 oktober – De prijs van de gemiddelde verkochte woning in Nederland is in het derde kwartaal van 2007 wederom gestegen, met 1,1%. Dat is een lagere stijging dan over het tweede kwartaal van 2007 toen de huizenprijs gemiddeld met 2% toenam. De lagere stijging is te verklaren uit het feit dat in de zomermaanden de huizenmarkt altijd in rustiger vaarwater verkeert. De gemiddelde woning kost op dit moment 248.000 euro*, een stijging van 4,3% ten opzichte van het derde kwartaal van 2006. Tot en met september is de gemiddelde woningprijs in 2007 inmiddels met 3,9% toegenomen. Dit blijkt uit de analyse van de Woningmarkt die de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) vandaag presenteert. * De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft zijn voorlopig. Ook de vierkante meterprijs is verder gestegen, met 0,9% ten opzichte van het voorgaande kwartaal. De vierkante meterprijs in het noorden, oosten en zuiden van het land steeg het afgelopen kwartaal veel minder (gemiddeld 0,2%) dan in het centrale deel van de Randstad (gemiddelde stijging per m2 van 1,4%). In de loop van 2007 is het verschil in prijsstijging tussen de duurdere en goedkopere koopwoningen gestaag toegenomen. De duurdere huizen stijgen bovengemiddeld, terwijl de prijsstijging van de goedkopere woningen achterblijft. Hiermee lijkt zich een tweedeling op de koopwoningmarkt af te tekenen.
Nederland Prijs per m2 – Verandering in procenten Dure woningen Goedkope woningen
3e kwartaal 2007* versus 2e kwartaal 2007 Tussen‐ woningen 1,0% 0,3%
Hoek‐ woningen 3,4% 0,1%
2 onder 1 kap 1,5% 0,8%
Vrijstaande woningen 1,6% ‐0,8%
Appartementen
Alle woningen
2,4% 1,1%
1,9% 0,4%
Woningprijzen stijgen harder dan inflatie De betaalbaarheid van de koopwoningen is verder onder druk komen te staan, doordat de prijsstijgingen van de huizen in het overgrote deel van Nederland harder gaan dan de algemene inflatie (CPI). Bij een zeer matig inflatiecijfer van het CBS (+1,4% tot en met augustus 2007), stijgen de huizenprijzen in veel steden en regio’s meer dan dubbel zo hard. Absolute koploper is Haarlem waar de prijsstijging van de gemiddelde koopwoning bijna zes keer hoger is dan de inflatie (zie grafiek hierna). NVM-voorzitter Ger Hukker: “In combinatie met de geringe bouwproductie, een stagnerende loonontwikkeling en de licht oplopende rente is dit een alarmerend gegeven. De schaarste aan woningen blijft, de prijzen blijven daardoor stijgen en de betaalbaarheid van woningen zal daarmee alleen maar afnemen.”
Regio
Haarlem eo noord Limburg Roermond eo zo Brabant Breda Eindhoven eo Amsterdam Grootegast eo Leiden het Gooi Bunnik/Zeist Ruurlo Eibergen Utrecht Delft e.o. zo Groningen Opsterland Dordrecht stad Groningen eo Zeeuw se eilanden n Kennemerland West Friesland Haarlemmermeer Ede eo Culemborg/Dodew aard Almere Amersfoort Doetinchem eo zuid Limburg Rotterdam w est Brabant Arnhem De Bollenstreek Gorkum no Brabant Almelo Tubbergen Lelystad Apeldoorn eo Nunspeet eo Den Haag Tilburg Oirschot Kop v Noord-Holland Woerden zw Friesland Zw olle eo zo Drenthe Zeeuw s-Vlaanderen Zaanstreek Gouda zuid Friesland Uden eo Den Bosch nw Friesland zw Drenthe Brielle/Goeree noord Drenthe Waterland Zutphen eo Westland Consumentenprijsindex (t/m aug., CBS) Nijmegen o Friesland Alphen Waalw ijk Drunen Hengelo Enschede Raalte eo Elst eo no Groningen m Kennemerland Bergen op zoom eo Oss eo Barneveld Slochteren eo Hardenberg eo Duiven Westervoort Weert eo Kop v Overijssel Den Helder Texel -9.0%
-7.0%
-5.0%
-3.0%
-1.0%
Consumentenprijsindex (t/m aug., CBS)
1.0%
3.0%
5.0%
7.0%
Prijsstijging tussenwoningen per m2 2007 t/m sept.
(De NVM-regio’s in Randstad Centrum en de Randstad-Ring zijn respectievelijk rood en zalmkleurig gemarkeeerd in de grafiek)
Met de ontwikkeling in de afgelopen kwartalen is de betaalbaarheid geleidelijk aan gedaald naar een niveau net boven het laagste niveau sinds lange tijd, eind 2000. Toen was dat de aanzet tot een matiger ontwikkeling van de prijzen.
9.0%
Fig. 2 NVM-Affordability-Index incl. rente 1975-2007.Q3
Betaalbaarheid woonlasten Index consumenteninkomen / financieringslast 200
index 1975 = 100
150
100
50
® Bron: NVM / UvA
0 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 20 01 02 03 04 05 06 07
Kwalitatieve en betaalbare woningnood Randstad dreigt Onvoldoende nieuwbouw en aanbod van kwalitatieve koopwoningen voor modale huishoudens stuwen de prijzen in de Randstad bovengemiddeld op, waardoor een dreigende woningnood zich daar begint af te tekenen. In de drie grootste steden Amsterdam, Rotterdam en Den Haag bewoont van de huishoudens met een modaal inkomen respectievelijk 7%, 17% en 15% een koop-eengezinswoning. Ter vergelijking: in de drie grote Brabantse steden Eindhoven, Tilburg en Breda is dat respectievelijk 43%, 56% en 49%. Ook in de noordelijke steden wonen huishoudens met een modaal inkomen veel vaker in een koop-eengezinswoning dan in een huurappartement (zie bovenste grafiek op volgende pagina). Door de hoge prijzen en het ontbreken van veelgevraagde eengezinswoningen prijst de randstad zich uit de markt. In de regio’s in de Randstad is in 2006 meer uitstroom van inwoners te zien dan instroom. In de Brabantse en noordelijke regio’s is dit op een enkele uitzondering na omgekeerd (zie onderste grafiek op volgende pagina).
Woonsituatie van huishoudens met een modaal inkomen in gemeenten in de Randstad, het Noorden en in Brabant
Percentage huishoudens (modaal inkomen)
80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
en Z w Le eu olle w ar de n As se n Em m en 's -H er to ge nb os ch Br ed Ei a nd ho ve n Ti lb ur g
ra
G
ro ni ng
ve m nh ag e Le id en U tr e c H ht aa rl e m
rd a te
's -G
R ot
Am
st e
rd a
m
0%
Koophuizen
Huurappartementen
Haarlem Rotterdam Den Haag Leiden Utrecht Amsterdam
Eindhoven eo Tilburg Breda Den Bosch
Zwolle eo ZO Drenthe NW Friesland N Drenthe Stad Groningen eo
-1000
0
1000
2000
3000
4000
5000
Verschil uitstromers en instromers (aantal huishoudens)
NVM-voorzitter Ger Hukker noemt de toenemende krapte op de koopwoningenmarkt in de Randstad verontrustend. “De tijd van praten is nu echt voorbij. Er zijn volop plannen om de krappe woningmarkt te ontlasten, maar er gebeurt onvoldoende. Er wordt veel te weinig gebouwd om de grote vraag naar betaalbare nieuwbouwwoningen aan te kunnen. Bovendien moet de bestaande woningvoorraad dringend een kwaliteitsimpuls krijgen. De kabinetsplannen stemmen in dat opzicht niet hoopvol. Er wordt wel aangegeven dat er op jaarbasis structureel zo’n 100.000 woningen moeten worden bijgebouwd, maar in de praktijk stuit dit nobele streven op wensen van lokale overheden en bureaucratie.”
9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
Randstad
Noorden
Zuiden
Woningforfait heeft grote gevolgen De verhoging van het woningforfait voor huizen vanaf 1 miljoen noemt Hukker een ad-hoc maatregel die weliswaar leidt tot extra inkomsten voor de staat, maar de problematiek van doorstroming en betaalbaarheid van de woningmarkt niet oplost. “Het is symboolpolitiek van het zuiverste water. Het is de NVM volstrekt onduidelijk wat het kabinet hiermee beoogt. Het kabinet lost hiermee niets op en ontkent daarmee de grote problemen die zijn ontstaan op de woningmarkt.” Tabel Voorbeelden gevolgen nieuwe woningforfaitregel voor huishoudens * * Versimpeld voorbeeld met aanname woningwaarde 1,35 miljoen euro en hypotheekrente Tabel Voorbeelden gevolgen nieuwe woningforfaitregel voor huishoudens * * Versimpeld voorbeeld met aanname woningwaarde 1,35 miljoen euro en hypotheekrente 5%.
Bruto-inkomen Hoogte hypotheek Netto-inkomen 2008 Netto-inkomen 2009 Extra kosten door forfaitregel
Huishouden 1 € 80.000 € 500.000 € € €
54.200 50.900 3.300
Huishouden 2 € 50.000 € 150.000 € € €
35.900 32.900 3.000
De regeling legt geen relatie tussen de waarde van de woning en het daadwerkelijke inkomen van de eigen woningbezitter.
2007-2
2007-1
2006-4
2006-3
2006-2
2006-1
2005-4
2005-3
2005-2
2005-1
2004-4
2004-3
2004-2
2004-1
2003-4
2003-3
2003-2
2003-1
2002-4
2002-3
2002-2
2002-1
2001-4
2001-3
2001-2
2001-1
0 2000-4
Gereedgekomen nieuwbouw koopwoningen (aantal)
10000
