Een uitgave van de Nederlandse Vereniging van Makelaars • Jaargang 9 • nr 2 • maart 2015 • zie ook: www.nvm.nl
Nieuwe methode waardering
2
vastgoed levert ‘berg werk’ op
Nieuwe columniste Marianne
5
Zwagerman over krimp
Wethouder Joris Wijsmuller van Den Haag:
‘Zestien jaar sjouwen door de stad betaalt zich nu uit’ Sinds de zomer van 2014 is Joris Wijsmuller wethouder in Den Haag op het gebied van Wonen, Stadsontwikkeling, Duurzaamheid en Cultuur. Een opvallende stap voor een politicus, die zestien jaar oppositie voerde in de Haagse gemeenteraad en oorspronkelijk uit de kraakwereld afkomstig is. Als ‘luis in de pels’ van het college moest hij nu zelf verantwoordelijkheid nemen en compromissen sluiten met zijn voormalige ‘tegenstanders’. Bijvoorbeeld over het hete hangijzer van het zogeheten Spuiforum dat nu definitief van tafel is. “Het was makkelijker dan ik had verwacht”, zo beoordeelt Wijsmuller nu zijn overstap van de oppositiebankjes naar het collegepluche. Joris Wijsmuller (Haagse Stadspartij) is als wethouder de opvolger van de veelbesproken Marnix Norder. Zijn masterplannen voor de Hofstad waren vaak mikpunt van kritiek. De ambities van Wijsmuller zijn meer bescheiden. Ook zijn achtergrond is totaal anders. Norder was academicus, terwijl Wijsmuller in het verleden onder meer heeft gewerkt als fotograaf, slotenmaker en timmerman. “Ik ben van oorsprong geen Hagenaar. Ik ben in 1984 in deze stad gaan wonen en ben heel erg van deze stad gaan houden. Dat is mijn motivatie geweest om me voor deze stad in te gaan zetten.” Wijsmuller is zeer positief gestemd over zijn nog relatief nieuwe rol als wethouder. “Het bevalt zeer goed. Dan merk je dat die zestien jaar sjouwen door de stad zich uitbetaalt. De kennis, die ik in al die jaren heb opgebouwd, komt nu heel goed van pas. Ik heb me zestien jaar volop ingezet in de oppositie, maar ben niet bang om nu ook zelf kritiek uit de
oppositiebanken te krijgen. Iedere bestuurder heeft recht op goede oppositie. Dat is alleen maar goed, want we moeten elkaar scherp houden. Dus kom maar op.” Voorganger Norder was een groot voorstander van ‘een compacte stad’, met veel spannende hoogbouw. Den Haag moest een ‘wereldstad aan zee’ worden. Wijsmuller wijst hoogbouw niet af, maar is wel veel terughoudender op dit gebied. “Den Haag heeft heel bijzondere woonkwaliteiten. Bepaalde vooroorlogse wijken vertegenwoordigen bijzondere architectonische eigenschappen. Er is ook veel groen aanwezig. Dan moet je oppassen dat je dit niet laat overschaduwen door hoogbouw. Dus ik ben daar terughoudend in, al zijn er sommige plekken in deze stad waar hoogbouw niet misstaat.”
Lees verder op pagina 3
15-jarig bestaan van VvE Belang
7
Rubrieken Makelen in een veranderende markt 4 Faits divers
5
De eerste woning van Hans Klok
8
In de kantlijn: hotel The Dylan in Amsterdam
8
voorwoord
Het belang van de verkiezingen voor de Provinciale Staten Op 18 maart kunt u weer naar de stembus. Het gaat deze keer om de verkiezingen voor de Provinciale Staten. De opkomst bij deze verkiezingen is normaal niet heel erg hoog. De leden van de Provinciale Staten en de bestuurders, de gedeputeerden, zijn vaak niet zichtbaar. Het is niet duidelijk wat zij doen en de aandacht in de media gaat vooral uit naar de kopstukken in de landelijke politiek.
Nieuwe methode voor waardering vastgoed
‘Een berg werk voor corporaties en taxateurs’ Corporaties zijn binnenkort door gewijzigde wetgeving verplicht om hun vastgoedportefeuille te waarderen op marktwaarde in verhuurde staat. Minister Blok van Wonen volgt hiermee een advies van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). De nieuwe methode betekent dat corporaties in hun jaarrekening de waarden van al hun vastgoed moeten berekenen op basis van wat het vastgoed waard zou zijn als ze het zouden verkopen, terwijl er een bewoner met (sociaal) huurcontract in zit. Corporaties waarderen hun bezit dan op dezelfde manier als beleggers. NVMagazine ging over deze belangrijke aanpassing in gesprek met Arnold Pureveen, de financiële topman van woningcorporatie de Alliantie, en Jan-Henri Janssen, directeur en taxateur bij Hans Janssen Bedrijfsmakelaars BV in Nijmegen. Jan-Henri Janssen: “Je kunt bij marktwaarde in verhuurde staat ook goed zien welke woningen underperformen.”
Kroonjuwelen
Maar ik hoop wel op een hoge opkomst op 18 maart. Allereerst hebben de verkiezingen invloed op de landelijke politiek. De nieuw gekozen leden van de Provinciale Staten kiezen de leden van de Eerste Kamer in mei. De huidige coalitie van VVD en PvdA heeft nu geen meerderheid in de Eerste Kamer en moet een beroep doen op drie gedoogpartners (D66, ChristenUnie en SGP) om voorstellen door de Senaat te laten komen. Het zal er om hangen of de coalitie en de gedoogpartners deze meerderheid in mei kunnen vasthouden. Een verzwakking van de coalitie zou de rust op de woningmarkt niet ten goede komen.
“Je kunt bij marktwaarde in verhuurde staat ook goed zien welke woningen in bepaalde wijken underperformen”, meent Jan-Henri Janssen, directeur en taxateur bij Hans Janssen Bedrijfsmakelaars in Nijmegen. “Maar vanuit maatschappelijk belang kunnen corporaties bij de marktwaarde ook een goede motivatie geven waarom dit bezit behouden moet worden. In Nijmegen zie ik ‘kroonjuwelen’ met een huur van slechts 300 euro. Die woningen leveren in leegstaat twee ton op. Het rendement op dit vastgoed is erg laag, zo niet negatief als gevolg van de lasten (onderhoud en zakelijke lasten). Voor het rendement zou het beter zijn deze woningen te verkopen, dan wel uit te ponden, maar als ik zoiets aanhaal, dan worden de hakken in het zand gezet en wordt gezegd: die woningen gaan we niet verkopen. Als er een goede motivatie is, dan zeg ik op mijn beurt: ik vind het prima.” Bij het waarderingsproces is corporaties geadviseerd onderscheid te maken tussen een zogenaamde ‘light’-model en een ‘full’-model. Bij de lightversie volgt een corporatie de in het waarderingshandboek vastgelegde kwantitatieve parameters volledig. Tussenkomst van een (externe) taxateur is daarbij dan ook niet verplicht. In de full-versie zullen corporaties de marktwaarde modelmatig opstellen, waarbij zij op specifieke onderdelen en binnen bepaalde bandbreedtes zelf de taxatieparameters en uitgangspunten zullen bepalen, die door een taxateur verplicht dienen te worden gevalideerd.
Een andere belangrijke reden is van inhoudelijke aard. De Provinciale Staten hebben wel degelijk wat in de melk te brokkelen op het gebied van bijvoorbeeld herbestemming, krimp, kantoren, ruimtelijke ordening en de woningmarkt. Een voorbeeld is het Aanvalsplein Woningmarkt, waarvoor de Provinciale Staten van Friesland miljoenen beschikbaar stelde. Een ander voorbeeld is besluit van het Gedeputeerde Staten van Noord-Holland om afgelopen jaar 100.000 euro aan subsidie beschikbaar te stellen voor haalbaarheidsonderzoeken naar herbestemming van monumenten en identiteitsbepalende gebouwen in deze provincie. En vorig jaar maakte de provincie Utrecht bekend dat het verder gaat met het bestrijden van de leegstand van kantoren. Bij de aanpak van bovenstaande zaken past een betrouwbare en deskundige partner. Een ‘spin in het web’. Wij zijn als NVM een constructieve partner en we kunnen met de provincies meedenken en hen van dienst zijn. Dit geldt voor het terrein van de woningmarkt, agrarisch en landelijk vastgoed en de kantorenmarkt. Ik zou zeggen: provincies, doe hier uw voordeel mee! Ger Hukker, voorzitter NVM
maakt om daarop te gaan sturen, zo vindt de minister. Bij de sturing van eigen beleidsvoornemens past het sturen op de hieraan gerelateerde operationele en (des)investeringskasstromen en de financierbaarheid hiervan beter.”
Berg werk
‘Het is absoluut af te raden weer met verschillende modellen te werken’ Tot nu toe waarderen corporaties hun vastgoed meestal op basis van de bedrijfswaarde. Marktwaarde in verhuurde staat wordt nu als een betere en meer objectieve waarderingsgrondslag gezien, omdat de waarde van de markt wordt afgeleid, zonder de financiële effecten van de eigen beleidskeuzes van corporaties hierin te betrekken. “Wij gaan allemaal stenen waarderen met een huurcontract dat erop zit, waardoor de vergelijkbaarheid van deze waarderingen een stuk groter wordt. Er komt zo meer transparantie en helderheid over de werkelijke waarde van de vastgoedportefeuille en meer aansluiting bij interne Planning & Control systematiek, uitgaande van waardesturing. De wijze hoe we deze waarde bepalen is niet anders dan bij een commerciële belegger”, aldus Arnold Pureveen, de financiële topman van woningcorporatie de Alliantie, die naast lid van de Raad voor de Jaarverslaggeving ook direct betrokken is geweest bij de totstandkoming van de uitwerking van de marktwaarde voor corporaties.
Janssen: “Ik heb het sterke vermoeden dat er toch wel behoorlijk verschillende uitkomsten zijn tussen waarderingen van de corporaties en die van de taxateurs zelf. Ik vraag me af of de gegevens allemaal goed zijn. Het is in ieder geval een berg werk.” “Uitgangspunt is dat de light- en de full-versie een uitkomst heeft van de geschatte marktwaarde van de totale vastgoedportefeuille, die naast elkaar binnen een geaccepteerde bandbreedte per m2 ligt”, zegt Pureveen. “En als dat niet zo is, dan moet het ligt model nader worden aangescherpt.” Janssen: “Wij werken met het TMI-systeem en dat staat voor transparantie. Als ik het vergelijk met de taxaties die we vóór TMI deden, dan was dat veel meer willekeur. De kwaliteit van taxeren is enorm vooruitgegaan. Corporaties zouden hiervan, bij het waarderen op de verhuurde staat, kunnen profiteren. Het is absoluut af te raden weer met verschillende modellen te werken. Laten we landelijk met een systeem, bij voorkeur TMI, werken, waarna het veel makkelijker is de verschillen in de portefeuilles te ontdekken en hier ook gevoel bij te hebben. Daar zouden we corporaties enorm mee kunnen helpen.”
Ingeburgerd Volgens Pureveen is de nieuwe verplichting al langer ingeburgerd bij met name de grotere corporaties, die naast betaalbaarheid van huisvesting voor de doelgroep als onderdeel van hun beleid ook meer sturen op de deze waarde. “De Alliantie waardeert al vijf jaar in haar jaarstukken op marktwaarde. Dit geldt ook voor Ymere en Mitros. Andere corporaties waaronder Portaal en Stadgenoot volgden meer recent dit voorbeeld. Dit gebeurde meer uit vrije wil. De Raad van Jaarverslaggeving heeft een jaar of vijf geleden al de mogelijkheid gegeven om niet alleen op bedrijfswaarde te waarderen, maar ook op marktwaarde.” Pureveen: “Een tweede pijler onder de verandering is dat de sector verder moet worden geprofessionaliseerd met vastgoedsturing. Dan moet je wel een begrippenkader hebben, dat aansluit op een dergelijke ontwikkeling van de professionalisering. En dat is bedrijfswaarde niet. Daar zitten subjectieve elementen in, uitgaande van de eigen beleidsvoornemens, die het niet mogelijk
2
Arnold Pureveen: “Een pijler onder de verandering is dat de sector verder moet worden geprofessionaliseerd met vastgoedsturing.”
Vervolg van pagina 1 Een opvallend gegeven is dat het bewonersaantal van Den Haag sneller toeneemt dan verwacht. Per 1 januari 2015 waren er al ruim een half miljoen Hagenaars. Corporaties moeten om aan deze vraag te voldoen de komende jaren meer gaan bouwen, zo vindt wethouder Wijsmuller. “Ik heb de corporaties als partners de komende jaren hard nodig. De druk op de onderkant van de sociale woningsector neemt door de bevolkingsgroei ook toe. Aan de andere kant hebben corporaties minder te besteden, onder meer als gevolg van de verhuurdersheffing. Het is al met al een pittige opgave waar we voor staan.” In de koopsector kunnen starters in de Hofstad nog een beroep doen op de starterslening, “We zijn nu bezig met het bekijken hoe we dit kunnen voortzetten, naar alle waarschijnlijkheid niet in de huidige vorm. Maar we zien natuurlijk wel dat het belangrijk is om een middel in te zetten dat de doorstroming op de woningmarkt bevordert.”
interview
‘Het plan rond het Spuiforum was te eenzijdig’
Wethouder Joris Wijsmuller van Den Haag: “Ik heb makelaars hier al aan tafel gehad.”
Spuiforum Het plan voor het omstreden Spuiforum (een groot theater op het plein voor het Lucent Danstheater en de Dr. Anton Philipszaal) werd vorig jaar door het nieuwe college afgeschoten. Het gevaar van te grote bouwkosten was met name een belangrijke reden. Er bestond het risico dat het tientallen miljoenen duurder zou worden dan begroot. In plaats van het Spuiforum wordt het hele Spuikwartier ontwikkeld. Het Spuikwartier moet een levendig gebied met veel cultuur, onderwijs, detailhandel, horeca en woningen gaan worden. Het Spuikwartier wordt door een bouwconsortium tegen een vaste prijs heringericht. Wijsmuller, groot tegenstander van het Spuiforum, is blij met het nieuwe plan. “Het plan rond het Spuiforum was erop gericht om één groot prestigieus gebouw te realiseren. Maar dit was te eenzijdig. Naast het investeren in theaters moet dit gebied veel levendiger worden. Als je ’s avonds hier rondloopt en er is geen voorstelling, dan loop je hier verloren rond. En dan heb ik het over het centrum van Den Haag. Het verblijfsklimaat moet beter worden. Dat doe je met een breder programma dan alleen een onderwijs- en cultuurcomplex.” In augustus wordt bekendgemaakt wat het nieuwe plan gaat worden. De herontwikkeling moet in 2019 zijn afgerond.
Makelaars Heeft Wijsmuller in zijn functie veel contact met makelaars? “Jazeker, en ik heb hen hier ook al aan tafel gehad. Wij hebben een gemeenschappelijk belang bij een goede en vitale woningmarkt. We moeten aan de ene kant ervoor zorgen dat de woningmarkt in ontwikkeling blijft. Aan de andere kant moeten we uitdragen wat de bijzondere kwaliteiten van Den Haag zijn. Onze kracht op bijvoorbeeld cultureel gebied
en onze investeringskracht. Ondanks de crisis is die goed op peil gebleven. Met onze partners, zoals de makelaars, moeten we al die kwaliteiten onder de aandacht van andere partijen brengen. Dus dat dragen we gezamenlijk uit.”
Haagse Stadspartij Joris Wijsmuller is jarenlang fractievoorzitter geweest van de Haagse Stadspartij (HSP). De partij werd in 1997 opgericht door een aantal actievoerders. “We bespeurden dat er in de politiek en de besluitvorming te weinig rekening werd gehouden met bepaalde stadsbelangen. Die belangen zitten soms in het groen, of in de culturele ontwikkeling. Daar heb ik heel veel affiniteit mee”, zegt Wijsmuller, die veelvuldig is geroemd voor zijn dossierkennis en betrokkenheid bij de stad. Bij de gemeenteraadsverkiezingen van 1998 en later haalde de partij steeds 1 zetel. In maart 2010 boekte de partij winst en kreeg er een zetel bij. Vier jaar later werd er opnieuw winst behaald en groeide de partij naar vijf zetels.
‘Iedere bestuurder heeft recht op goede oppositie’
Gedeputeerde Yves de Boer (Noord-Brabant):
‘Een omslag van aanbod- naar vraaggericht bouwen’ De vraag naar woningen in de provincie Noord-Brabant is nog altijd onverminderd groot. Het is daarom belangrijk om de zogeheten woningbouwparadox te voorkomen, zo legt de Brabantse gedeputeerde Yves de Boer (Ruimtelijke Ontwikkeling en Wonen) uit. “Deze paradox houdt in dat er als er meer capaciteit wordt geboden dan de behoefte, de kans groot is dat er uiteindelijk minder wordt gebouwd dan die behoefte.” Er is daarom door de provincie een woningbouwprogrammering vastgesteld waarbinnen de verschillende initiatieven moeten passen. “Op basis van eigen demografische data maakt de provincie per regio afspraken met gemeenten over welke soort woningen, hoeveel daarvan en waar ze het beste kunnen worden gerealiseerd om aan de vraag in de markt te voldoen”, zegt De Boer. Woningbouwplannen moeten passen in de Structuurvisie, met als wettelijk instrument de Provinciale Ruimtelijke Verordening. Inmiddels werkt de provincie drie jaar met dit systeem van woningbouwprogrammering. “Daarmee is de omslag gemaakt
Gedeputeerde Yves de Boer: “Als provincie vinden we dat onze grote steden zich moeten kunnen versterken.”
van aanbod- naar vraaggericht bouwen”, aldus De Boer.
Krimpregio’s Op basis van de bevolkingsprognose mogen er van de provincie de komende tien jaar per jaar tienduizend woningen worden bijgebouwd. Die zullen vooral verrijzen in de vijf grote steden Breda, Den Bosch, Eindhoven, Helmond en Tilburg, omdat, aldus de gedeputeerde, die groei past binnen het zogeheten reurbanisatiemodel. “Als provincie vinden we dat onze grote steden zich moeten kunnen versterken binnen wat wij de Mozaiëk Metropool noemen. Landelijke gemeenten hebben die groeiopdracht niet. Voor die gemeenten is het
migratiesaldo op nul gezet. Die kunnen alleen bouwen voor de eigen natuurlijke aanwas.” Krimpregio’s kent Brabant nog niet, wel zogenoemde anticipeerregio’s die in de toekomst te maken krijgen met krimp. Per saldo neemt het aantal inwoners van de provincie nog tot 2040 licht toe, waarna afvlakking en lichte krimp volgt.
Plancapaciteit
Niet op lijst
De Boer staat voor de komende Statenverkiezingen op 18 maart niet op de VVD-kandidatenlijst in NoordBrabant. Hij ziet zichzelf namelijk niet als volksvertegenwoordiger aan de slag gaan. Als bestuurder is hij wel weer beschikbaar voor een nieuwe termijn als gedeputeerde met de portefeuille Ruimtelijke Ordening en Wonen. Omdat hij naar eigen zeggen ‘nog niet klaar is met die klus’.
De Boer gaat met gemeenten ook in gesprek over de zogenoemde harde plancapaciteit, woningbouwprojecten die in het verleden zijn ontwikkeld en waarvoor commerciële partijen en vaak ook gemeenten grond aankochten, maar die door de crisis niet meer of nog maar gedeeltelijk levensvatbaar zijn. “Iedere gemeente in Brabant heeft daar in meerdere of mindere mate mee te maken. Die gronden afboeken is dan een uitweg. Maar ik probeer partijen te faciliteren zodat er op een beperkter aantal locaties toch woningen komen. Want anders ontstaat de woningbouwparadox, dus dat er doordat de markt op slot zit niets wordt bijgebouwd terwijl er in Brabant nog een grote vraag is naar woningen.”
‘Het is belangrijk om de zogeheten woningbouwparadox te voorkomen’ Maart 2015
3
serie
Helma Bulten: “In de kleine dorpen en kernen zullen huizen voor een deel uit de markt gehaald moeten worden.”
Makelen in een veranderende markt
Makelen in een veranderende markt
In deze serie vertellen makelaars over hoe ze met ondernemerschap, innovaties, klantbenadering en nieuwe diensten succesvol opereren in deze veranderende markt. In dit zeventiende deel een gesprek met Helma Bulten van De Horsten Makelaars uit Doetinchem. Dit makelaarskantoor is met name actief in het iets duurdere segment en kan door zijn kleine omvang veel persoonlijke aandacht besteden aan zijn klanten.
Ondernemen met nieuwe diensten “Ik ben goed ingevoerd in de markt hier in Doetinchem en omgeving en kan, mede door het feit dat ik een klein kantoor heb, heel klantgericht werken. Dat directe contact is een van de dingen die mensen het meeste aanspreekt. Juist voor deze omgeving is het belangrijk heel alert te zijn hoe de markt zich ontwikkelt en mogelijkheden te zien met leegstaande panden. Hoewel bestemmingswijzigingen makkelijker tot stand komen dan voorheen, is het in deze regio wel lastig om op een nietwoonbestemming een woonbestemming te krijgen. Dit omdat men geen extra woonruimte wil creëren waar er eigenlijk al te veel van is. Tijdelijke andere oplossingen zijn vaak wel mogelijk. Denk aan een tijdelijke winkel of horeca van een school ten behoeve van opleidingsdoeleinden in leegstaande winkels.”
Het werk toen en nu
De markt toen en nu
Visie op de toekomst
“Ik begeef mij in de markt van de iets duurdere woningen en zie dat mensen vroeger sneller knopen doorhakten dan nu. Toen stond er ook meer druk op, omdat er meer kopers in de markt waren. Ik speel daarop in door hen ook die ruimte te bieden en aan te geven dat ze gerust vaker kunnen komen kijken. Want na één bezichtiging krijg je een algemene indruk van een woning. Komen mensen vaker in een huis, dan gaat het toch vaak meer ‘eigen’ voelen en zien ze zichzelf er ook echt wonen. Dat ik mij in een krimpregio bevind, speelt uiteraard ook mee. Op dit moment zijn er in deze omgeving gewoon minder mensen die in het hogere segment waarin ik actief ben (boven de 400.000 euro) willen kopen. “
“De onderkant van de markt begint nu wel aan te trekken, er wordt meer verkocht. Maar ten opzichte van de heel goede jaren is het nog steeds te weinig. Het is hier ook anders dan in het westen van het land. Je hebt hier niet ineens vijf kopers voor een huis. In het westen staat er sowieso veel meer druk op de woningmarkt, of het nu om koop of huur gaat. Daarnaast zie je hier dat mensen als ze de kans hebben ook naar de duurdere huurwoningen gaan en niet naar koop, om even rustig de kat uit de boom te kijken. De klanten zijn tegenwoordig gelukkig wel realistischer, ook qua vraagprijzen. Een groot verschil tussen vraag- en uiteindelijke koopprijs zie je eigenlijk alleen nog bij de woningen in het hogere segment. “
“In de woningmarkt in deze regio zullen er altijd plekken zijn, waar we met z’n allen heel goed over na moeten denken hoe we die leefbaar houden. In de kleinere dorpen en kernen staan te veel woningen. Deze kunnen niet als woning in gebruik blijven, omdat ze bijvoorbeeld sterk verouderd zijn. Laten staan geeft verloedering, dus deze zullen voor een deel uit de markt gehaald moeten worden. Want hoewel er wel nieuwe mensen bijkomen, is en blijft dit een vergrijzingsgebied. En waar je zou verwachten dat levensloopbestendige appartementen en woningen dan goed verkopen, kiest deze groep 55-plussers vaak liever voor huur. Zij verkopen hun woning en houden het geld als buffer om zelf zorg te kunnen inkopen zodra dit nodig wordt.”
‘Klanten zijn gelukkig realistischer’
‘Vanafprijs helpt bij snellere verkoop woning’ Het inzetten van een zogeheten vanafprijs kan ervoor zorgen dat de verkooptijd van een woning meer dan halveert ten opzichte van een reguliere vraagprijs. De verkoopprijs komt bij het hanteren van een bodemprijs wel lager uit (gemiddeld 4,4 procent). Dit is de kernboodschap van de afstudeerscriptie van Koen Pillen. Hij voltooide hiermee in november 2014 cum laude zijn studie Master of Real Estate aan Tias, School for Business and Society, in Tilburg. Pillen heeft bij zijn afstudeerscriptie gebruik gemaakt van gegevens uit de NVM-database. “Vorig jaar juni zijn we naar de NVM gegaan met het onderzoeksvoorstel en de vraag of wij van data gebruik mochten maken. Dat mocht”, zegt Pillen. “Wij zijn daar al vaker voor andere vraagstukken geweest ”, vult zijn afstudeerbegeleidster Ingrid Janssen aan. “De medewerking van de NVM was ook deze keer heel prettig.”
Opmars Volgens Pillen heeft ‘bieden vanaf’ in de Nederlandse woningmarkt een snelle opmars gemaakt. Kwamen zogenaamde vanafprijzen vóór 2009 nog maar nauwelijks voor, in 2014 werd al één op de vijftig woningen op deze manier verkocht. Verkopers stellen een bodemprijs vast, die aangeeft vanaf welk bedrag ze bereid zijn met potentiële kopers in onderhandeling te treden. “Het was wel wat moeilijk om de woningen met een vanafprijs boven water te krijgen, omdat dergelijke woningen niet apart geregistreerd worden. Alle aanbiedingsteksten moesten worden bekeken. In die teksten wordt door de makelaar genoteerd of er een vanafprijs wordt gehanteerd. Gelukkig lukte dat. We hebben iets meer
4
Afgestudeerde Koen Pillen: “Vooral snelheid is een belangrijk pluspunt.”
dan 5.000 woningen gevonden, die met een bieden-vanafprijsmethode tussen 2009 en 2014 zijn verkocht.”
Snelheid Pillen stelt dat vooral snelheid een belangrijk pluspunt van de vanafprijs is. “Uit het onderzoek blijkt dat de verkooptijd kan worden gehalveerd. Dat leidt ertoe dat steeds meer verkopers hiervoor kiezen.” Volgens hem leidt met name de methode bij jongere woningen (gebouwd na 1990) niet tot prijsverlies. De koper zal hierbij de lagere vraagprijs vooral beleven als een scherpe prijs, in plaats van een aanwijzing van een lagere kwaliteit. “Ook blijkt uit het onderzoek dat in regio’s waar de bieden-vanaf methode al langer wordt toegepast, het negatieve effect op de verkoopprijs verdwijnt. In deze regio’s lijkt het hanteren van de vanaf-prijs methode alleen voordelen te kennen”, stelt Roger Bougie, die Pillen eveneens bij de afstudeerscriptie heeft begeleid.
Serieus alternatief Frank Harleman van NVM Data & Research stelde de data voor het onderzoek beschikbaar en vindt de resultaten van het onderzoek interessant voor makelaars. “Iedere woning die te
koop komt bij een makelaar, is anders. Wanneer een snelle verkoop belangrijk is, dan is de vanafprijs een serieus alternatief voor de huidige methode van vraagprijzen. Met behulp van de NVM database heeft Koen Pillen uniek inzicht verschaft in het gebruik van vanafprijzen als verkoopstrategie.” Het onderzoek zal een vervolg krijgen, waarbij de gevolgen van het gebruik van vanafprijzen verder onderzocht zullen worden.
‘Ook deze keer was de medewerking van de NVM heel prettig’
Terwijl in Amsterdam de huizenjagers al boven je sterfbed cirkelen voordat je de kans kreeg om even rustig dood te gaan, is er in Groningen sinds kort een actief krimpbeleid. Dat moet een oplossing leveren voor huizen die leeg blijven staan nadat de bewoners overlijden of wegtrekken. Er ontstaan daar spookdorpen, met huizen die blijkbaar het kraken niet waard zijn. accent aan te leren! Je hoeft niet via een asielzoekerscentrum, maar kunt direct door naar een ander huis.
Geen onhaalbaar scenario Als je woont in een provincie waar huizen blijkbaar zo onverkoopbaar zijn dat ze leeg blijven staan, wat is er dan mis met het idee om te accepteren dat dit deel van Nederland vooral geschikt is om gas te winnen en veel minder om te wonen? Gewoon de
column
Best gek, terwijl in dezelfde provincie miljarden euro’s moeten worden gestoken in het opknappen van huizen die al tijdens deze werkzaamheden weer door elkaar geschud worden. Nou ben ik geen makelaar, econoom of planoloog, maar laat mij even vijf minuten nadenken over dat krimpbeleid en ik heb een oplossing hoor. Gewoon die mensen van de gasbel afhalen en een stukje verkassen. Als ze in de krimpregio blijven hoeven ze niet eens een ander
naar verder. Naar waar je nog niet was. Veel mensen durven die sprong niet te wagen. Ze hebben een duwtje nodig. Zo’n duwtje voelt in eerste instantie vaak als een tragedie. “Help, mijn huis stort in!” Maar het is eigenlijk de bewaker die de poort opendoet. Op weg
uit de aardgasopbrengsten.
naar vrijheid. Freedom is just another word for nothing left to lose. Ga van die gasbel af!
Waarom moet je per se op een vulkaan willen wonen? Of op een gasbel? Mensen durven niet los te laten. Ik herken die emotie wel. Ik voerde ook een paar jaar actief campagne voor het behoud van de polder waar ik opgroeide en die nu ten prooi valt aan het Europese streven naar natte natuur. Deze Horstermeerpolder is misschien wel het lelijkste stukje van de Gooi- en Vechtstreek. Het is een lange rechte weg langs smalle akkertjes met sloten waar vroeger nog enorme snoeken zwommen, maar sinds de waterzuiveringsinstallatie achter in de polder werd gebouwd is er geen vis meer gezien. De mensen die er wonen denken dat het de mooiste plek op aarde is, maar dat komt vooral omdat ze de polder nooit uitkomen. Het is zo’n plek waar iedereen met zijn buurmeisje trouwt en daar dan zijn hele leven bij blijft. Mijn ouders zaten al op de lagere school bij elkaar in de klas. En nu, zestig later wonen zij nog steeds tussen hun klasgenootjes die ook allemaal met elkaar zijn getrouwd.
column
K rimp
huizen platgooien, mensen een andere plek aanbieden en een hek eromheen. Schapen erop en pompen maar. Dat is helemaal niet zo’n onhaalbaar scenario. Het gaat blijkbaar om maximaal 30.000 huizen. Het uitkopen van alle huiseigenaren is makkelijk te bekostigen
Marianne Zwagerman is innovatiestrateeg en schrijfster
Duwtje Mensen hebben de natuurlijke neiging om alles te willen houden zoals het was. Terwijl je leven zoveel leuker, mooier en rijker wordt als je durft te streven
faits divers
‘Veel mensen durven de sprong niet te wagen en hebben een duwtje nodig’
In modern Iraans landhuis draaien kamers letterlijk In Nederland halen we ’s zomers de zonnewarmte en koele wind ons huis binnen door een raam te openen. ’s Winters doen we de gordijnen dicht, om de warmte vast en kou buiten te houden. In Teheran, de hoofdstad van Iran, staat sinds de zomer een huis dat zich op een radicalere manier aanpast aan het weer: door complete kamers te laten draaien. ’s Zomers ‘openen’ de kamers zich door zich 90 graden naar buiten te draaien. Door grote ramen komt dan veel licht en koele lucht binnen en is een breed uitzicht over de stad mogelijk. De binnenkant van het huis en de buitenwereld zijn met elkaar verbonden. ’s Winters ‘sluiten’ de kamers zich door 90 graden naar binnen te draaien. In de koude, Iraanse winters blijft de warmte zo beter binnenshuis. De ramen zijn niet op de buitenwereld gericht en de sfeer binnenshuis is knusser.
Aangepaste uitstraling Het huis heeft de naam Sharifi-ha, dat ‘de familie van Sharif’ betekent, naar de eigenaars van het huis. Het heeft drie draaibare kamers en nog een aantal niet-draaibare kamers. De draaibare kamers hebben de functies van ontbijtkamer, gastenkamer en kantoor. Door de kamers te draaien, kan de sfeer in de kamers aangepast worden aan de wensen van de bewoners. Het kantoor kan bijvoorbeeld een formelere of minder formele uitstraling krijgen.
faits divers
In de overige kamers, verdeeld over zeven verdiepingen, bevinden zich een fitnessruimte, zwembad, sauna, parkeerruimte, kamer
Maart 2015
voor de schoonmaker, eetkamer, woonkamer, tv-kamer en meerdere slaapkamers, badkamers en keukens. Volgens het Iraanse architectenbureau Next Office is het huizenontwerp een moderne vorm van een klassiek Iraans landhuis, dat zowel zomer- als winterkamers heeft. Het relatief smalle en diepe bouwkavel in de Iraanse hoofdstad lijkt echter geen ruimte te bieden voor verschillende kamers voor de verschillende seizoenen, ondanks de totaaloppervlakte van 1.400 m2. Om toch de ruimte en flexibiliteit van een landhuis te hebben, is dus een diep huis met draaibare kamers bedacht. Door op een knop te drukken, kunnen de bewoners de kamers laten draaien, met behulp van techniek uit theaters en autoshowrooms.
5
prikbord
CBS: weinig aanbod voor starters Voor starters op de woningmarkt die dromen van een eigen huis met een tuin is het aanbod beperkt. Dit meldt het Centraal Bureau voor de Statistiek. Eind 2014 stonden er 12 duizend eengezinswoningen met een vraagprijs onder de 150 duizend euro te koop. Dit is 3 procent van het totaal aantal bewoonde woningen met een WOZ-waarde in deze prijsklasse. Duurdere eengezinswoningen staan in verhouding vaker te koop, namelijk 5 procent van het totaal aantal bewoonde woningen met een WOZ-waarde boven de 150 duizend euro. Aangezien starters geen opgebouwd vermogen hebben uit een vorig huis, moet de aanschaf van een eerste woning gefinancierd worden met een hypotheek en eventueel spaargeld. Alleenstaanden met een modaal inkomen kunnen ongeveer 140 duizend euro hypotheek krijgen en voor modale tweeverdieners ligt de toelaatbare hypotheekhoogte rond de 180 duizend euro.
Aantal woninginbraken neemt af Het aantal woninginbraken is in 2014 jaar met bijna 20 procent gedaald ten opzichte van 2013. Er werden in 2014 bijna 71.000 woninginbraken en pogingen daartoe geregistreerd. Dat is ruim 16.000 minder dan het jaar ervoor. De daling is volgens (voormalig) minister Opstelten te danken aan preventie, zoals betere sloten. Ook bellen burgers sneller de politie als ze iets verdachts zien. Verder werkt de politie beter samen met bijvoorbeeld gemeenten en woningcorporaties met het geven van voorlichting. Opstelten verklaarde het terugdringen van criminaliteit die het veiligheidsgevoel van mensen raakt in 2013 al tot topprioriteit. Zijn doel is om het aantal inbraken in 2018 terug te brengen tot 65.000. Ook het aantal overvallen en straatroven is vorig jaar fors gedaald met bijna een kwart.
Amsterdamse VVD wil hulp voor woningbezitter De VVD-fractie in de Amsterdamse gemeenteraad wil dat de gemeente eigenaren van woningen op particuliere erfpachtgrond te hulp komt. Duizenden huizenbezitters in Amsterdam dreigen voor altijd gevangen te zitten in hun woning, aldus de VVD. Het gemeentebestuur zou moeten bemiddelen tussen banken, particulier verpachters en huizenbezitters, stelt VVD-raadslid Daniël van der Ree, die het college vragen heeft gesteld. Het zou gaan om tienduizend Amsterdammers. Aanleiding van de problemen was dat grondeigenaren enkele jaren geleden plotseling de erfpacht verhoogden. Daarop volgde in 2010 het besluit van banken geen hypotheken meer te verstrekken op woningen die op particuliere erfpachtgrond staan. Kern van het probleem is dat verpachter net als de gemeente eenzijdig de contracten kan aanpassen. Een woning op particuliere erfpachtgrond kon alleen nog worden gekocht door kopers die het bedrag cash op tafel leggen. Al deze huizen zijn daardoor zo goed als onverkoopbaar geworden.
6
Wat gebeurt er op Twitter?
Een overzicht van een aantal spraakmakende berichten op Twitter van de afgelopen weken, met betrekking tot de woningmarkt. Wegwijs @WegwijsNL 24 februari Van de 90 jarigen heeft ruim 80% een huis met minstens een ton overwaarde. Bij starters is het eerder andersom
Oosterom Makelaardij @OosteromBorger 20 februari TU Delft: de #leennormen om de hoogte van #hypotheek te bepalen zijn te streng. De #woningmarkt is de dupe
Meneer Dubbeltje @MeneerDubbbeltje 24 februari Ons huis is wéér meer van ons en minder van de bank. Schriftelijk bevestiging van extra aflossing van 700 euro is binnen.
Han de Groot @HanHdeGroot 20 februari Gelukkig trekt de woningmarkt aan. Maar herstel is broos. Betrokkenheid rijksoverheid juist nu cruciaal voor robuust herstel.
Steffan Kunst @SteffanKunst 20 februari Ondanks lage rente betalen huizenkopers nog te veel voor #hypotheek. @ABNAMRO verdient fors, via @dft
Rikke van Geest @RikkeVG 19 februari Nibud nog steeds onder vuur door verlagen maximale hypotheek. Hoogleraar woningmarkt noemt norm Nibud ‘betuttelend’.
actueel
Kees Oomen van de Stichting VvE Belang:
‘Beleidsmaker moet rekening houden met 250.000 appartementseigenaren’ De stichting VvE Belang komt alweer vijftien jaar op voor de belangen van VvE’s. Zij faciliteert haar achterban met allerhande advies en diensten. “We vertegenwoordigen ongeveer 250.000 appartementseigenaren en dat is bijna een kwart van het totale aantal appartementseigenaren in Nederland”, aldus Kees Oomen, directeur Public Affairs. Volgens Oomen is VvE Belang een belangenbehartiger in hart en nieren. “Vijftien jaar geleden werd de stichting opgericht, omdat er in Nederland eigenlijk geen enkele plek was waar VvE’s terechtkonden met hun inhoudelijke of technische vragen, of voor voorlichting. Terwijl dat eigenlijk heel hard nodig was.” In de vijftien jaar van haar bestaan heeft VvE Belang zich ontwikkeld van tweehonderd aangeslotenen naar bijna elfduizend. “We vertegenwoordigen daarmee ongeveer 250.000 appartementseigenaren en dat is bijna een kwart van het totale aantal appartementseigenaren in Nederland. Een flinke groep waar je als beleidsmaker goed rekening mee moet houden.”
Energiebesparing Energiebesparing wordt daarnaast steeds belangrijker, ook voor de gestapelde bouw. “Energiebesparende maatregelen kunnen echter alleen genomen worden in samenspraak met de andere appartementseigenaren in het kader van een VvEbesluit. Wij zorgen dat er allerlei scans voorhanden zijn, zodat je een op maat gemaakt advies krijgt voor een complex. Daarnaast zorgen we voor goedkope(re) energie-inkoop voor VvE’s.”
‘Een belangrijke scope is energie en duurzaamheid’
Belangenbehartiging De stichting richt zich in de eerste plaats op de aangesloten VvE’s, maar doet ook aan collectieve belangenbehartiging, vertelt Oomen. Die belangenbehartiging vindt plaats op een zestal domeinen. “Een van de belangrijkste is beheer en bestuur, dus de juridische vraagstukken. Bij onze juridische dienst kunnen mensen terecht met allerhande vragen over aktes, conflicten binnen de VvE enz.” Maar ook onderhoud en bouwkunde zijn belangrijke onderwerpen. “De VvE bestaat met als belangrijkste doel het in stand houden van het gebouw. Dat betekent dat onderhoud meteen een van de kerntaken is. Wij faciliteren onze achterban met advies en voorlichting, maar ook heel concreet met dienstverlening. Zo maken wij als VvE Belang meerjarige onderhoudsplanningen en verzorgen wij allerhande (technische) keuringen.”
Om haar achterban goed te informeren besteedt VvE Belang veel aandacht aan voorlichting. “Zo organiseren we jaarlijks zes tot acht grote landelijke voorlichtingsbijeenkomsten. Daar behandelen we altijd actuele thema’s. Daarnaast geven we een magazine uit en verzorgen we cursussen en opleidingen voor VvE-bestuurders en -professionals.” Ten slotte adviseert de stichting op het gebied van financiering en woon- en leefomgeving. “Het thema ‘langer in je woning blijven wonen’ is voor appartementseigenaren, die veelal 55-plussers zijn, heel relevant. Dus wij kijken als belangenbehartiger heel nadrukkelijk hoe we onze achterban kunnen faciliteren en adviseren op dit vlak.”
Speerpunten 2015 Voor 2015 staat nieuwe wet- en regelgeving hoog op de agenda, aldus Oomen: “We hebben met het ministerie een groot project opgestart om de bestaande wet- en regelgeving kritisch tegen het licht te houden en te kijken waar ruimte zit voor aanpassing, modernisering of aanvulling. Zo willen we een nieuw modelreglement maken, maar bijvoorbeeld ook kijken naar de regelgeving betreffende tijdelijke (vakantie) verhuur zoals Airbnb.”
Kees Oomen van de Stichting VvE Belang: “Wij besteden veel aandacht aan voorlichting.”
Een tweede belangrijke scope is energie en duurzaamheid. “Naar aanleiding van het Nationaal Energieakkoord heeft een breed samengestelde werkgroep onder ons voorzitterschap onderzocht welke knelpunten er zijn om energiebesparingsmaatregelen door te voeren als VvE. Dit rapport wordt binnenkort aan de SER en de Tweede Kamer aangeboden en daar zullen veel initiatieven uit voortkomen die het voor de VvE makkelijker gaan maken om aan energiebesparing te doen.”
Colofon
Tien kandidaten in race voor Agrarisch Ondernemer 2015 Tien kandidaten strijden dit jaar om de titel Agrarisch Ondernemer van het jaar 2015. De topondernemers komen uit zes verschillende sectoren en zijn het neusje van de zalm van de agrarische sector. De verkiezing wordt jaarlijks georganiseerd door Reed Business Media uitgever van onder meer het vaktijdschrift Boerderij - en wordt mogelijk gemaakt door de NVM, ABN Amro, Flynth, de grootste Nederlandse accountants- en adviesdienstverlener, en agrarisch voerbedrijf ForFarmers Hendrix. De prijs wordt sinds 1995 uitgereikt. Tot de tien kandidaten behoren vier ondernemers met melkvee; drie ervan verwerken melk tot eigen producten. Twee melkveehouders komen uit de Achterhoek, één uit Friesland en één uit NoordHolland.
Topsegment De akkerbouwers in dit topsegment van agrarisch ondernemers komen uit Dordrecht, Wieringerwaard en Eemsmond. Eén varkenshouder doet mee: de familie Elshof uit het Groningse Marum. Tot de kanshebbers dit jaar behoort ook
Maart 2015
vleesveehouder Henk Broeders uit BerkelEnschot en een niet alledaags bedrijf in Markelo: de konijnenhouderij van Bert Poliste en Ans Schoolen. Fruittelers Leander en Peter Vereecken uit Dronten houden de eer hoog voor het groente- en fruitsegment. Een onafhankelijke jury onder leiding van voorzitter Albert Jan Maat van LTO Nederland kiest uit de tien kandidaten vijf genomineerden. Zij nemen het in de finale tegen elkaar op. Staatssecretaris Sharon Dijksma van Economische Zaken reikt op donderdag
26 maart de prijs uit. De winnaar ontvangt een geldbedrag van 12.500 euro.
Wilskracht
Duurzaam Varkensvlees. De keten telt inmiddels 350 deelnemende bedrijven en levert op jaarbasis 1 miljoen vleesvarkens.
Vorig jaar ging varkenshouder Hans Verhoeven uit Valkenswaard bij de verkiezing met de eer strijken. In het juryrapport werd hij beschreven als een ondernemer met visie, wilskracht en doorzettingsvermogen. Hij werkt sinds 1997 aan een keten voor duurzame varkenshouderij. Zijn initiatief is stevig verankerd in de Stichting Keten
Meer informatie staat op de website www.agrarischondernemer.nl Bezoekers van deze site kunnen stemmen op hun favoriet. De ondernemer met de meeste stemmen ontvangt de publieksprijs, een bedrag van 2500 euro. Kandidaten kunnen zich via deze website al aanmelden voor de verkiezing in 2016.
NVMagazine is een periodieke uitgave van de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM. NVMagazine biedt nieuws, achtergronden en opinies uit de wereld van onroerend goed in de markten wonen, business en agrarisch & landelijk vastgoed. Uitgever NVM, Postbus 2222, 3430 DC Nieuwegein, T: 030 608 5185 Hoofdredactie Roeland Kimman (
[email protected]) Bladmanagement & eindredactie PACT Public Affairs Redactie Liesbeth Kramer, Daan Keij, Sander Schilders, Peter Westhof Fotografie Sicco van Grieken, PACT Public Affairs, Nationale Beeldbank, Roy Beusker, Joep Lennarts, Ministerie van Veiligheid en Justitie Vormgeving & opmaak Koos in Vorm Druk & distributie MediaCenter Rotterdam Abonnementen NVMagazine wordt toegezonden aan personen die beroepsmatig bij de vastgoedsector betrokken zijn. Aanvragen voor een (gratis) abonnement en adreswijzigingen kunnen worden gericht aan de uitgever. Overname van artikelen uitsluitend toegestaan na toestemming van de hoofdredactie.
7
serie
Illusionist Hans Klok:
‘Wees niet te impulsief en denk er goed over na’ Hans Klok: “Ik heb onlangs mijn eerste woning gekocht; een appartement in een appartementencomplex in Bloemendaal. Eigenlijk was ik op zoek naar een huis met een zwembad, maar dat werd mij door mensen in mijn omgeving sterk afgeraden. De huizen in deze omgeving hebben veelal een buitenbad en dat is in Nederland toch vrij onpraktisch en best koud. Toen ik verder ging zoeken, kwam ik dit appartement tegen met een Amerikaanse opzet. Onder het appartementencomplex bevindt zich namelijk een hele grote kelder met daarin een zwembad, sauna en Turks bad. Voor mij betekende dit de ideale oplossing, want ik moet in verband met mijn optredens altijd veel sporten; fysiek erg sterk zijn. En nu is het een kwestie van de lift naar beneden nemen en ik kan meteen aan de slag. Privacy Het appartementencomplex bestaat 10 jaar, maar het pand waarin het gerealiseerd is, bestaat al sinds de dertiger jaren van de vorige eeuw en is van origine een bedrijfspand. Met marmeren trappen en een entree die doet denken aan een ouderwets Amerikaans hotel, vind ik het een beetje art decoachtig. Het appartement dat ik gekocht heb is weliswaar niet
‘Het is nu een goede tijd om te kopen’
heel erg groot, maar heeft wel twee balkons en een ruime, handige keuken. Daarnaast is het voor mij belangrijk dat ik hier over voldoende privacy beschik. Ik heb dan ook niet lang getwijfeld over de aankoop. In mijn vak is het wel wat lastiger om een hypotheek af te sluiten; als er iets met je gebeurt, heb je geen inkomsten. Maar uiteindelijk is ook dat rondgekomen.
Mijn eerste woning In de rubriek ‘Mijn eerste woning’ komen bekende Nederlanders aan het woord over de aankoop van hun eerste woning. Waarom werd de woning gekocht, hoe verliep de aankoop en hoe werd de woning gefinancierd? En welk advies wil de BN’er potentiële kopers van een huis meegeven? In dit zeventiende deel het verhaal van illusionist Hans Klok die zijn eerste woning in Bloemendaal heeft gekocht. erfpachtgrond, waardoor het toch nooit echt je eigendom wordt. Dat zijn toch punten die je goed moet uitzoeken en waarmee je rekening moet houden. Wees dus niet te impulsief en denk er goed over na.”
Belegging Ik zie het kopen van een huis als een stukje belegging. Tot nu toe had ik eigenlijk alleen huizen gehuurd, maar voor hetzelfde geld kun je ook heel goed kopen. Toen ik ging verhuizen, heb ik er dan ook bewust voor gekozen om dit keer te kopen. Daarnaast is het voor mij ook heel praktisch, want stel dat ik voor een paar jaar naar Amerika ga, dan heb ik toch nog een huis in Nederland.
Goede tijd
in de kantlijn
Tegen mensen die nu op het punt staan hun eerste woning te kopen zou ik willen zeggen: denk er goed over na. Het is nu wel een goede tijd om te kopen. De huizenmarkt trekt weer aan, dus het zou zomaar over een paar jaar weer veel duurder kunnen zijn om een huis te kopen. Je kunt nu bovendien vaak nog flink wat van de prijs af krijgen, omdat de huizen veelal al heel lang te koop staan. Hou daarnaast wel goed in de gaten hoe het zit met praktische zaken zoals bijvoorbeeld de grond waarop het huis staat. Zo staan veel huizen in en rondom Amsterdam op
Hans Klok: “Ik zie het kopen van een huis als een stukje belegging.”
Van voormalig theater tot luxe boutique hotel Amsterdam telt tegenwoordig een aantal vier- en vijfsterrenhotels, waar toeristen met een goedgevulde portemonnee terecht kunnen. Een heel bijzonder luxe boutique hotel is The Dylan aan de Keizersgracht. Dit is een voormalig theater, waar tal van toneel- en theaterstukken zijn opgevoerd. The Dylan is nu voor een deel vernieuwd, waarbij rekening is gehouden met de rijke historie van het pand. De geschiedenis van het gebouw gaat terug tot begin 17e eeuw, toen een dokter, genaamd Samuel Coster, een stuk grond aan de Keizersgracht kocht en er een houten gebouw liet plaatsen. Coster was altijd erg geïnteresseerd in Nederlandse toneelstukken, theater en dichtkunst. Dit inspireerde hem tot het stichten van een theater, genaamd de ‘Duytsche Academie’. Om de kerk te behagen, die geen belang zag in het theater, doneerde hij het grootste gedeelte van de opbrengst van het theater aan weeshuizen in de stad.
In 1632 werd de beroemde architect Jacob van Campen aangesteld om op deze plek een stenen theater te bouwen. Vele Nederlandse toneel- en theaterstukken zijn opgevoerd in dit theater, maar ook stukken die geschreven zijn door grote internationaal bekende namen zoals Shakespeare, Moliere, Voltaire en Corneille. Tijdens het 100-jarig bestaan van het theater, in 1737, was het de componist Antonio Vivaldi zelf die het theaterorkest dirigeerde. Vele grootheden bezochten toen het theater, zoals de Prins van Oranje, de koning van Polen, de Russische tsaar en de vorst van Brandenburg.
Zwarte bladzijde Maandag 11 mei 1772 werd een zwarte bladzijde in de geschiedenis van het theater. Tijdens een optreden vatte het gebouw vlam en brandde volledig af. De 17e eeuwse entreepoort van Jacob van Campen, is het enige overgebleven deel uit die tijd dat ons herinnert aan deze rijke geschiedenis. In 1773 werd de grond verkocht aan een van de regenten van de katholieke kerk en deze stichtte er het Ouderen & Armen kantoor. Deze stichting behield het eigendomsrecht tot 1998. Vervolgens werd
8
het gebouw compleet gerenoveerd en heropend als een luxe boutique hotel in 1999. The Dylan is nu gedeeltelijk vernieuwd. Interieurontwerper Remy Meijers heeft zestien van de veertig kamers onder handen genomen. De gerenoveerde kamers worden door het hotel aangeduid als de ‘Serendipity Collection’. Hierbij verwijst ‘Serendipity’ naar ‘sereen’. De kamers stralen een bepaalde rust uit. Volgens het hotelmanagement brengt het gebruik van luxueuze stoffen en natuurlijke materialen zoals de Wengé houten vloeren deze kamers tot leven. “De gerenoveerde kamers kenmerken zich door een geraffineerde balans tussen modern design en historische waarde.” Het renovatieproject van Meijers heeft slechts twee maanden in beslag genomen.
