NU DE STAD! bedrijvig, levend en groen
1
‘Het Paleiskwartier in Den Bosch is een succesvol voorbeeld van binnenstedelijke (her)ontwikkeling. Sinds eind jaren ’90 wordt in Paleiskwartier gewerkt aan de transformatie van een laagwaardig bedrijventerrein aan het spoor naar een hoogwaardige binnenstad, met ruimte voor wonen, werken en verblijven.’ Willem van der Made, directeur stadsontwikkeling gemeente ’s-Hertogenbosch
inhoud Voorwoord: Meer en beter bouwen in de stad
4
Coalitie Nu de Stad
7
De coalitie wordt gesteund door...
8
1. De ideale stad is …
10
Bedrijvig
10
Levend en veelzijdig
11
Groen
11
2. Obstakels weg
14
Bouwen in de stad is – soms nodeloos - ingewikkeld
14
Teveel kantoren en woningen in planning
15
Kosten – baten ongunstig verdeeld
16
3. Het kan anders: de elastische stad
18
De uitdagingen voor gemeenten en marktpartijen
18
De taak voor het rijk en de provincies
20
Bronnen
22
Coalitie Nu de Stad!
24
NU DE STAD! 2
3
Meer en beter bouwen in de stad
Ons denken over het bouwen van woningen en kantoren en het aanleggen van bedrijventerreinen is nog steeds gericht op groei: groei van de bevolking en groei van de economie. Maar in delen van Nederland wordt krimp zichtbaar en vervolgens zijn we geconfronteerd met een langdurige economische crisis, die ook groeigebieden treft. Met als gevolg leegstand van kantoren, bedrijfsgebouwen en woningen en de noodzaak om veel nieuwbouwplannen te schrappen of langdurig in de ijskast te plaatsen. Oude tijden zullen niet weerkeren, we moeten ons voorbereiden op een andere toekomst en daarvoor de juiste keuzes maken. We moeten niet alleen nu een stapje terug doen, maar ook rekening houden met structureel minder bouwen van kantoren, bedrijventerreinen en woningen, met daarbij grote regionale verschillen.
De Nederlandse bevolking groeit nog langzaam door, tot ergens tussen 2030 en 2040 het maximum is bereikt. De beroepsbevolking zal door de vergrijzing al eerder een maximum bereiken, ook bij een grotere arbeidsparticipatie en verhoging van de pensioenleeftijd. Door de vergrijzing worden bij een toenemende levensverwachting de huishoudens gemiddeld kleiner, waardoor het aantal woningen nog wat langer zal blijven toenemen, maar wel in een veel lager tempo dan we gewend waren.
‘De huidige vastgoedcrisis is wellicht een goed moment om een andere koers te gaan varen, met de focus op binnenstedelijke herontwikkeling. Oftewel: Never waste a good crisis!’ Eelco Siersema, directeur Bouwinvest
Minder groei betekent echter geen stilstand. Om onze welvaart te behouden is economische dynamiek nodig. Uit de studie ‘The Netherlands of 2040’ van het Centraal Planbureau wordt nog eens bevestigd dat de steden daarbij een cruciale rol zullen spelen. ‘Kennis is en blijft voor Nederland de sleutel tot succes. … De economische activiteit zal zich concentreren in de steden. Steden trekken hoogopgeleide mensen aan die voordeel hebben van face-to-face contacten. Bovendien zijn steden de belangrijkste knooppunten in de economie…’ Deze tendens is al duidelijk zichtbaar: de steden trekken jonge mensen, die er ook steeds vaker willen blijven wonen, aan de grenzen van Nederland is de krimp al aan de gang. Maar ook ouderen ontdekken steeds meer dat de stad aantrekkelijk is om in te wonen vanwege de nabijheid van een breed aanbod van voorzieningen. De uitdaging die wij zien en die we aan willen gaan is dan ook: bouw wat er nog gebouwd moet worden zoveel mogelijk in de steden. En doe dat zo dat het er aan bijdraagt dat die steden hun rol als groeimotor optimaal kunnen vervullen. Elke woning in de wei, die ook in de stad gebouwd had kunnen worden, is uiteindelijk een bijdrage aan de uitholling van de stad. Het uiteenleggen van woonwijken, bedrijventerreinen en kantorenparken zorgt voor versnelde veroudering en leegstand, kleinschalige gemengde woon-werkgebieden in de steden maken die steden juist sterker en flexibeler.
5
telen op het rijk terwijl de gemeente die bouwt binnen de stadsgrenzen zelf moet zorgen voor de aanleg of aanpassing van wegen. Als alle kosten op een rijtje worden gezet en we alle budgetten in één grote pot zouden beheren, dan wordt bouwen in de stad ineens voordeliger. Om veel meer te bouwen in de stad zijn doorbraken nodig. Doorbraken in onze manier van denken, in de manier waarop we sturen met geld en in de manier waarop we omgaan met de huidige regels. Laten we definitief afscheid nemen van een aantal uitbreidingsplannen, haal de drempels van versnipperde geldstromen en rigide regels weg en werk met ambulante expertteams aan complexe projecten.
Daarom willen wij voorrang voor bouwen in bestaand stedelijk gebied. Het tegengaan van overaanbod is noodzakelijk om de waarde van het bestaande vastgoed te behouden en te vergroten, zoals nu blijkt in de kantorenvoorraad in grote delen van de Randstad en de woningvoorraad in krimpgebieden. We kunnen beter investeren in het goed benutten van de ruimte in bestaande steden en dorpen en ze tegelijk mooier en veelzijdiger maken. Dat spaart de ook groene ruimte. Dit betekent meer ruime woningen, prettige werkruimten en voorzieningen binnen handbereik, meer groen in en om de stad en een efficiënt openbaar vervoer. Bouwen in de stad is goed voor mensen, bedrijven en het milieu. Toch gebeurt het nog te weinig. Hoe komt dat? Bouwen in de stad is ingewikkelder en lijkt veelal duurder dan het bouwen in de wei. Dat komt grotendeels doordat de kosten niet door dezelfde partijen worden betaald als degenen die de opbrengsten ontvangen. Zo kan de gemeente die in het weiland bouwt de kosten voor de wegen afwen-
6
‘Investeer in een aantrekkelijke stad en maak het mogelijk om minstens de helft van de nieuwbouw in de stad te bouwen.’
coalitie NU DE STAD! ! • Alfred van den Bosch, directeur Vastgoed en Ontwikkeling de Alliantie , • Corne Paris, partner Twynstra Gudde • Eelco Siersema, directeur projectontwikkeling Bouwinvest • Hans Tijl, directeur Dienst Ruimtelijke Ordening, Gemeente Amsterdam • Maarten van Biezen, teammanager Mobiliteit en Ruimte, Stichting Natuur en Milieu • Patrick Esveld, directeur AM • Paul Rutte, directeur NS Poort
Dat is de oproep van de brede coalitie Nu de stad! aan overheden, beleggers, ontwikkelaars en woningcorporaties. Deze brochure laat zien dat het anders moet en kan. Het zal niet gemakkelijk zijn, daarom moeten alle betrokken partijen, inclusief het nieuwe kabinet, er de schouders onder zetten. Voor de toekomst van de stad.
• Peter van der Gugten, algemeen directeur Proper Stok Groep • Willem van der Made, directeur Stadsontwikkeling Gemeente ’s-Hertogenbosch
De Coalitie wordt gesteund door: ! • Prof. Dr. Barrie Needham, emeritus hoogleraar planologie, Radboud Universiteit Nijmegen • Prof. Dr. Peter J. Boelhouwer, Wetenschappelijk directeur Onderzoeksinstituut OTB TU Delft • Prof. Dr. Wil A.M. Zonneveld, Onderzoeksinstituut OTB & Faculteit Bouwkunde TU Delft • Prof. Dr. Ir. Luca Bertolini, Hoogleraar vervoersplanologie Universiteit van Amsterdam • Dr. Erik Louw, Senior Onderzoeker, Stedelijke en regionale ontwikkeling, TU Delft • Prof. Dr. Pieter Tordoir, Hoogleraar economische geografie en planologie, Universiteit van Amsterdam
• Dr. Leonie B. Janssen-Jansen, Universitair Docent Planologie, Universiteit van Amsterdam • Peter G. de Bois, hoofdredacteur van De Vitale Stad, Lector Hogeschool van Amsterdam, Ass. Prof. TU Delft • Jan-Willem Wesselink, hoofdredacteur van Stedelijk Interieur, Bedrijventerrein en Water Wonen & Ruimte • Cees-Jan Pen, Programmaleider Economie & Innovatie, Nicis Institute • Frank Wassenberg, Programmaleider Wonen, Nicis Institute • Annemiek Rijckenberg, zelfstandig adviseur stedelijke ontwikkeling • Frans Soeterbroek, De Ruimtemaker • Pepijn van Wijmen, directeur, en Hilco van der Wal, procesmanager gebiedsontwikkeling, APPM Management Consultants • Charlot ten Dijke, directeur Tangram Architecten • Gert Urhahn, directeur Urhahn Urban Design • Adriaan Mout, Marianne Loof en Jurriaan van Stigt, directeuren LEVS architecten • Gabriël Verheggen directeur, ABC Architectuurcentrum Haarlem • Jaco D. de Visser, directeur/architect JDdVarchitecten • Joke Vos, architect en directeur Joke Vos Architecten • Joris Deur, directeur ZZDP Architecten • Henk Bulstra, directielid Sputnik Architecture Urbanism Research • Rens Schulze, directielid Geurst & Schulze architecten bv.
Wilt u ons pleidooi ook ondersteunen? Maak dat kenbaar op www.natuurenmilieu.nl/nudestad
8
1
DE IDEALE STAD IS... Voor het eerst in de geschiedenis woont meer dan de helft van de wereldbevolking in steden. In Europa zijn Berlijn, Kopenhagen en Barcelona populair en ook in de Verenigde Staten verhuizen mensen van de uitgestrekte suburbs naar compacte steden om te wonen én te werken. In Nederland zijn de internationaal georiënteerde steden zoals de grote vier, en Leiden en Eindhoven in trek. Ook op regionaal niveau trekt men naar de steden. Om die trek op te vangen is het verstandig om te kiezen voor duurzaam binnenstedelijk bouwen. Daarom roepen wij het nieuwe kabinet op om de huidige rijksambitie om slechts vijfentwintig tot veertig procent van de bouwopgave in de stad op te vangen drastisch te verhogen. Daarnaast willen we de gemeenten stimuleren om hier zelfstandig invulling aan te geven.
Steden hebben wereldwijd de zegeningen ontdekt van verdichting, in combinatie met openbaar vervoer en de voordelen van kleinschaligheid (sociale cohesie, meer bewegen). In een stad als Vancouver heeft dit geleid tot een daling van het autogebruik met vijftig procent, terwijl het aantal inwoners in het centrum ruim verdubbelde. Dat dit ook in Nederland kan heeft het verleden laten zien. Tussen 1996 en 2005 werd in de stedelijke regio’s gemiddeld 48 procent van de nieuwe woningen en zelfs 57 procent van de toegevoegde werkplekken (kantoren, scholen ziekenhuizen) in bestaand stedelijke gebied gebouwd. De komende tien jaar zou de lat hoger gelegd moeten worden dan de huidige ambities. De meeste stedelijke agglomeraties willen dat ook. Er zijn nog volop mogelijkheden voor hergebruik van
bedrijvig Binnenstedelijk bouwen houdt de motor van onze economie draaiend. Kennis en creativiteit zijn de pijlers van onze moderne economie. Juist dit type economie gedijt het beste in de stad vanwege het brede scala aan persoonlijke contacten. Voor bedrijven is de aanwezigheid van werknemers en andere bedrijven een belangrijke stimulans voor vestiging en groei. En natuurlijk is de stad met zijn vele potentiële consumenten de ideale plek om producten en diensten aan de man te brengen.
Patrick Esveld, directeur AM
Compact gebouwde historische steden bieden hiervoor de juiste schaal en aantrekkelijke omgeving. Steden zijn brandpunt en motor van economische en sociaal-culturele ontwikkelingen. Die rol vervult bijvoorbeeld Drachten voor Noordoost-Friesland, Breda voor westelijk Noord-Brabant en de Randstad voor heel Nederland. levend en veelzijdig Jonge mensen trekken vooral naar de stad voor werk, opleiding of ontspanning. Ouderen blijven graag wonen in de stad omdat benodigde zorg en diensten vlakbij zijn. Bouwen in de stad sluit aan bij de behoeften van mensen. De menselijke contacten in de stad voorzien in de behoefte aan ontwikkeling en emancipatie. Dat lukt niet bij iedereen; daarom zijn goede zorg, veiligheid en een goed onderwijsaanbod nodig. Veelzijdigheid, als basis van hoge levenskwaliteit, is de sleutel van het succes, zo laat de Zwitserse stad Zurich zien die al jaren de ranglijst aanvoert van ’s werelds meest leefbare steden. De veelzijdigheid van de stad verlangt niet alleen een aantrekkelijk en gevarieerd stedelijk gebied, maar ook een prettig en toegankelijk buitengebied. De stad is de
Foto AM
10
industrie-, haven- en spoorterreinen en van leegstaande kantoren. Maar ook woonwijken en bedrijventerreinen kunnen getransformeerd worden tot aantrekkelijke gemengde woonwerkgebieden.
‘Wij richten onze focus nog meer dan voorheen op de steden. Hier liggen tal van interessante transformatieopgaven, die het mogelijk maken verouderde gebieden opnieuw tot leven te brengen met aantrekkelijke woonmilieus, in combinatie met kantoor- en winkelfuncties en vrijetijdsvoorzieningen. Hiermee dragen wij bij aan de kwaliteit van ruimte en de kwaliteit van leven.’
Brouwerspoort Veenendaal
beschermer van het ommeland. En het aantrekkelijke ommeland zorgt dat mensen in de stad willen wonen en werken. Dit geldt niet alleen voor de grotere steden, maar ook voor dorpse steden en stadse dorpen. groen Bouwen in de stad spaart energie, milieu, landschap en natuur. In compacte steden is de CO2-uitstoot per inwoner de helft lager dan in nieuwe suburbs als Almere, Zoetermeer en Haarlemmermeer. In de compacte stad ligt het energieverbruik voor verwarmen en koelen lager en is meer duurzame mobiliteit mogelijk: lopen, fiets, OV en elektrisch vervoer. Gemeenschappelijke voorzieningen worden intensiever gebruikt en zijn daardoor relatief goedkoper. Bouwen in de stad draagt ook nog eens bij aan het sparen van het landschap, natuur en andere schaarse ruimte. De compacte stad is van belang om de doelen op het gebied van duurzaamheid te halen. Daarom moeten bij de keuze voor nieuwe bouwlocaties de kosten van milieu- en klimaateffecten worden meegenomen. De ideale stad is nooit af, maar altijd in ontwikkeling.
11
‘De realisatie van de VINEX-wijken rondom Rotterdam heeft geleid tot het wegtrekken van met name de autochtone middenklasse uit de stad. Nu dreigt hetzelfde te gebeuren met de allochtone .. middenklasse. Zowel de sociale structuur als de financiEle structuur wordt daardoor ernstig verstoord. Dit moet worden voorkomen door te investeren in de stad en door woonmilieus te realiseren die de mensen binden aan de stad.’ Peter van der Gugten, directeur Proper Stok Groep
.. ‘Steden worden sterk als geinvesteerd wordt in het intelligent bundelen en verknopen van wonen, werken, mobiliteit en groene kwaliteit. De overheid moet de investeerder perspectief bieden op rendabel investeren in de stad.’ Corné Paris, Twynstra Gudde
2
obstakels weg Steeds meer professionals, bestuurders en burgers zijn ervan overtuigd dat bouwen in de stad loont. Waarom lukt het dan tot nu toe onvoldoende om duurzaam te bouwen in de stad en wordt nog te vaak uitgeweken naar uitbreiding in het buitengebied? De oorzaak ligt in een aantal obstakels die bouwen in de stad tegenwerken.
Bouwen in de stad is – soms nodeloos - ingewikkeld Bouwen in de stad is meestal complexer dan bouwen buiten de stad. De aankoop van grond en vastgoed kan soms jaren duren doordat deze in handen zijn van veel verschillende eigenaren. Daarnaast heb je in de stad te maken met veel belanghebbenden (burgers, winkeliers, bedrijven), specifieke regelgeving (bijvoorbeeld monumentenzorg), ingewikkelde berekeningen voor de luchtkwaliteit en geluid (milieuregels) en inpassingsproblemen die om maatwerk vragen. Maar bouwen in de stad is soms nodeloos ingewikkeld. Tegenstrijdige wetten, versnipperde regelgeving en het rigide toepassen van bepaalde normen (zoals parkeernormen die als richtlijn bedoeld zijn) leiden tot onnodige vertraging en tot financieel onhaalbare en soms ronduit lelijke oplossingen. De oorzaak is de sectorale regelgeving
en belangen die haaks staan op het zoeken naar de beste, integrale oplossingen waarvoor een zekere mate van flexibiliteit onontbeerlijk is. Zo dreigden in een bepaalde stad woningen voor studenten bovenop een station onbetaalbaar te worden door toepassing van de standaard parkeernormen. Bij parkeernormen wordt onvoldoende rekening gehouden met kenmerken en wensen van bewoners, eigenschappen van de locatie en mogelijkheden van dubbel gebruik van parkeerplaatsen. Het rigide vasthouden aan normen dreigde iets simpels over het hoofd te zien: studenten boven een station hebben vrijwel geen parkeerplekken nodig. Door een minder strenge parkeernorm te hanteren, werden de woningen alsnog betaalbaar.
Door de verkokering moet ook steeds het wiel opnieuw worden uitgevonden. Slimme oplossingen die met veel moeite tot stand zijn gebracht in de ene gemeente stuiten in een andere op een muur van (sectorale) weerstand. Conclusie: niet de wetgeving is altijd het probleem, maar veelal de manier waarop gemeenten met wetten en regels omgaan. Het rigide toepassen van regels belemmert goede/duurzame oplossingen. Dat moet anders, zonder dat daarmee regels en inspraak overboord worden gezet. Er is veel te winnen door op gemeentelijk niveau stadsontwikkeling meer integraal te organiseren en kennis en ervaring meer te delen. Teveel kantoren en woningen in planning Het Nederlands Instituut voor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting (Nirov) heeft berekend dat gemeenten tot 2025 340.000 woningen meer gepland hebben dan waar volgens de prognoses behoefte aan is. Voor de kantoren is de overmaat nog schrijnender: als de huidige leegstand (7 miljoen m2) wordt meegerekend, is het teveel aan plannen bijna 400 procent. Ook de vraag voor nieuwe bedrijventer-
reinen wordt stelselmatig flink overschat. De oorzaak van dit overaanbod aan plannen komt doordat nieuwbouw de gemeenten nog steeds flink wat geld oplevert door de uitgifte van de grond en een hogere uitkering uit het gemeentefonds. Het gevolg van deze overmaat aan plannen is desastreus. Veel plannen, waarvoor al kosten zijn gemaakt, gaan uiteindelijk niet door. En voor de nieuwbouw die wel wordt gerealiseerd moeten gemeenten vaak de grond uiteindelijk voor een lagere prijs verkopen door de concurrentieslag met elkaar. Een tweede gevaar is dat bij onvoldoende vraag de kwaliteit van het plan tot het bot wordt uitgekleed om het plan doorgang te laten vinden. Zo worden ooit ambitieuze plannen uiteindelijk omgezet in wijken met weinig lange termijn perspectief. Conclusie: Schaarste en kwaliteit is cruciaal om binnenstedelijke locaties tot ontwikkeling te kunnen brengen en maakt investeringen in de stad meer waard.
‘Het nieuw te bouwen station Breda is een goed voorbeeld van binnenstedelijk bouwen in hoge dichtheid met een grote verscheidenheid aan functies. In het nieuwe station wordt gewoond, gewerkt, je kunt er winkelen en parkeren op het dak. In het gebouw stopt ook nog de trein.’ Paul Rutte, directeur ontwikkeling NS Poort
14
15 Het nieuw te bouwen station in Breda
,, ‘Voorwaarde nummer een voor binnenstedelijk bouwen is schaarste aan bouwlocaties. Dit is cruciaal om binnenstedelijke locaties tot ontwikkeling te kunnen brengen. Het was het “geluk” van ’s-Hertogenbosch dat destijds de Vinex-locatie Groote Wielen vertraagd was, waardoor het Paleiskwartier kon worden ontwikkeld.’ Willem van der Made, directeur stadsontwikkeling gemeente ‘s-Hertogenbosch
Kosten – baten ongunstig verdeeld Bij de ontwikkeling van nieuwe woonwijken, kantoren en bedrijventerreinen ‘in de wei’ wordt slechts een deel van de totale kosten in de nieuwbouwprojecten meegenomen. Alleen de kosten voor het bouwen worden meegenomen, niet de kosten voor het onderhoud en het gebruik. Die verhouding ligt ongeveer 1:3. De kosten voor de aanleg van de riolering in een nieuwbouwwijk bijvoorbeeld is maar een fractie van de kosten voor het levenslange onderhoud en de toekomstige vernieuwing van diezelfde riolering. Het eerste bedrag wordt betaald door de initiatiefnemer (meestal gemeente, ontwikkelaar of corporatie), het tweede bedrag komt voor rekening van alle inwoners via belastingen en heffingen. Ditzelfde ongunstige mechanisme komt ook terug bij de aanleg van wegen (maar ook voor gas, water, bekabeling, openbare verlichting). De kosten voor extra wegen en OV-voorzieningen in het buitengebied komen niet ten laste van het te ontwikkelen nieuwbouwproject, maar worden afgewenteld op het rijk (Rijkswaterstaat en Prorail), dat
16
immers rijkswegen en stations aanlegt en betaalt. De kosten voor infrastructuur in de stad komen daarentegen bijna geheel voor rekening van de stad (gemeente) en worden, voor zover mogelijk, wel meegenomen in de kosten voor het bouwproject. Kortom: de kosten voor bouwen in de wei worden deels afgewenteld op andere partijen. En lange termijnkosten, voor bijvoorbeeld onderhoud, worden niet meegerekend. Maar die worden uiteindelijk natuurlijk wel betaald. Daar komt nog eens bij dat de maatschappelijke baten van bouwen in de stad – die veel hoger zijn dan bij bouwen in de wei – niet omgezet kunnen worden in geld. In een stad die floreert, met veel bedrijvigheid en economische groei, stijgt de prijs van woningen en bedrijfspanden. De voorzieningen zoals scholen, bibliotheek en vervoer worden optimaal benut. Deze positieve maatschappelijke effecten laten zich niet omzetten in harde munt voor de initiatiefnemer om de relatief hogere kosten voor het bouwen in de stad op te vangen.
Deze tegenwerkende mechanismen maken dat in maatschappelijke kosten-baten analyses, die ten grondslag liggen aan investeringsbeslissingen, het binnenstedelijk bouwen (in combinatie met investeringen in het openbaar vervoer) het altijd aflegt tegen bouwen in de wei (in combinatie met investeringen in wegen). Daar komt bij dat de maatschappelijke baten van bouwen in de stad veel hoger zijn dan bouwen in de wei, maar dat deze baten niet gekapitaliseerd worden. Bouwen in de stad wordt dubbel benadeeld. Het effect van deze verkeerde mechanismen: grondeigenaren en initiatiefnemers voor bouwen (gemeentelijke grondbedrijven, ontwikkelaars) verdienen vooral makkelijker aan uitbreiding, terwijl bouwen in de stad hen verhou-
dingsgewijs geld kost. Voor de burger en (rijks)overheid is dit andersom. Bouwen in de wei betekent voor de overheid hoge kosten (aanleg en onderhoud van wegen en riolering), terwijl inbreiding een positief saldo oplevert. De hoge kosten voor de burger zijn het gevolg van grotere reisafstanden en de noodzaak om meer voorzieningen in stand te houden, gespreid over een groter gebied. Conclusie: De kosten en baten moeten eerlijker verdeeld worden over de verschillende betrokken partijen zodat bouwen in de stad een eerlijke kans krijgt. Kosten van maatschappelijke effecten moeten worden meegerekend (sociaal leefklimaat, benutting voorzieningen, milieu).
‘De waardevastheid van het vastgoed wordt grotendeels bepaald door de kwaliteit van de omgeving. Dus participeert Bouwinvest veel in binnenstedelijke gebiedsontwikkeling waarin naast woningen ook andere voorzieningen worden gerealiseerd, zoals bijvoorbeeld het binnenstedelijke transformatiegebied Java-eiland in Amsterdam.’ Eelco Siersema, Directeur Projectontwikkeling van Bouwinvest
17
het kan ook anders: de elastische stad
Foto: Jolanda Somsen
3
‘Het Oostelijk Havengebied in Amsterdam is inmiddels een klassiek voorbeeld van inzetten op grondgebonden wonen in hoge binnenstedelijke .. dichtheid, met nieuwe typologieen en parkeerconcepten.’
Wat is nodig om bouwen in de stad te bevorderen? En welke taken liggen hier voor gemeenten, de vastgoedsector, de provincies en het rijk? De leden van de Coalitie Nu de Stad! kennen de problemen als geen ander. En ze hebben zelf al aan (deel)oplossingen gewerkt. Wij zetten ons in om het anders te doen. Wij roepen andere gemeenten en marktpartijen op om dezelfde inzet te plegen. Aan de provincies en het rijk vragen we om dit te ondersteunen met de inzet van de middelen en instrumenten waarover zij beschikken. Wij, de coalitie Nu de Stad! , vinden dat de volgende doorbraken nodig zijn om te bereiken dat we ons land mooier en de steden sterker maken.
Foto: AM
De uitdagingen voor gemeenten en marktpartijen Bied variatie Doorbreek het pessimisme. Steden zijn aantrekkelijk voor alle soorten huishoudens, mits we voldoende rekening houden met hun wensen. Wij vinden dat we een veel grotere variatie in wonen, werken en (groen)voorzieningen moeten en kunnen realiseren. Er zijn vele woon-, werkvormen mogelijk tussen appartemententorens en doorsnee woningen-met-een-tuintje, en tussen kantoorgebouwen en losse bedrijfskavels. Er is ook
Hans Tijl, directeur Dienst Ruimtelijke Ordening gemeente Amsterdam
meer variatie mogelijk in buitenruimte: van openbare pleinen en plantsoenen, via collectieve binnentuinen tot private balkons, tuinen en dakterrassen. Met variatie in bebouwingsdichtheid, in mate van functiemenging, in woonvormen en in groen en buitenruimte trek je een gevarieerd publiek. Wij zullen stedenbouwkundigen uitdagen om meer gevarieerde plannen te maken.
‘Het voormalige brouwerijterrein van Drie Hoefijzers in Breda maakt een transformatie door naar een binnenstedelijk gebied met een mix van functies, waarvan wonen een belangrijke pijler is. Industrieel erfgoed, zoals het oude Jugendstil-kantoor van de brouwer en het voormalige brouwhuis, blijft behouden en krijgt een nieuwe functie.’ Patrick Esveld, directeur AM
18
Gefaseerd ontwikkelen We zullen minder moeten uitgaan van een eindbeeld en meer van gefaseerd ontwikkelen om beter in te kunnen spelen op nieuwe ontwikkelingen en de actuele vraag. We pleiten daarom voor een structuurvisie als basis, die zorgt voor samenhang. In plaats van een bestemmingsplan dat werkt als een blauwdruk en al bijna is achterhaald als het is vastgesteld. Het is nodig om de wettelijke mogelijkheden te verkennen en te benutten om de publieke kosten, zoals aanleg van wegen en groen, te verhalen op private investeerders in het hele plangebied over een lange periode. Zo nodig moeten wetten en regels hiervoor worden aangepast. We vragen gemeenten te gaan experimenteren met een aantal voorbeeldgebieden (bijvoorbeeld Hamerstraatterrein in Amsterdam). We vragen de minister van Infrastructuur en Milieu om de onzekerheden weg te nemen door in het Besluit ruimtelijke ordening en zo nodig de Wet ruimtelijke ordening, de regelgeving te verduidelijken.
Flexibiliteit en maatwerk Normen en regels die voor uitbreidingswijken bedacht zijn, kunnen niet altijd zomaar worden toegepast in een binnenstedelijk gebied waar bedrijven en verkeer al aanwezig zijn. Sectorale normen voor bijvoorbeeld parkeren en geluid zijn er om de kwaliteit van de leefomgeving te borgen. Ze moeten geen keurslijf zijn dat binnenstedelijke projecten onmogelijk maakt. We gaan de vele wettelijke mogelijkheden voor flexibiliteit en maatwerk beter gebruiken, zoals parkeernormen die zijn toegesneden op het project en de omgeving. De kwaliteit van het gebied en de leefomgeving staan hierbij centraal. Ambulante expertteams voor ingewikkelde projecten Binnenstedelijk bouwen is complex. Om binnenstedelijk bouwen te versnellen moeten we meer van elkaar leren. We stellen voor om ambulante expertteams te vormen met deskundigen van gemeenten, bouwers en adviesbureaus, die kunnen optreden als ambulante aanjaagteams voor lastige projecten. Veel gewenste ontwikkelingen zijn wel degelijk mogelijk binnen de huidige maar vaak zeer complexe wetgeving, maar vaak weet men niet hoe deze mogelijkheden goed te benutten. De expertteams kunnen daarbij helpen .
19
Borneohof in Amsterdam
‘In het hart van de Indische Buurt in Amsterdam heeft de Alliantie, als onderdeel van het revitaliseren van de wijk, het project Borneohof ontwikkeld,, met 67 woningen, een parkeergarage, bibliotheek, Grand Cafe en een Healthclub. De woningen liggen rond een mooie binnenstuin. Er voor, waar eerst bebouwing was, ontstaat een prachtig Amsterdams autovrij plein met winkeltjes en terrasjes. Zo werken we actief aan de leefomgeving in de stad.’ Alfred van den Bosch, directeur vastgoed en ontwikkeling De Alliantie
De taak voor het Rijk en de provincies Voorrang voor bouwen in de stad Dat geldt voor zowel kantoren, kleinschalige bedrijven als woningen. Van elk nieuwbouwplan moet de noodzaak worden aangetoond aan de hand van de SER-ladder: eerst moet worden gekeken naar ruimte binnen bestaand stedelijk gebied; als tweede moet worden gekeken naar mogelijkheden voor intensiever ruimtegebruik, bijvoorbeeld bij herstructurering; pas als dat onvoldoende oplevert dan kunnen er plannen gemaakt worden voor uitbreiding van steden en dorpen. Toepassing van deze SER-ladder begint langzaam gemeengoed te worden voor bedrijventerreinen, maar moet ook verplicht worden gesteld voor woningbouw. We roepen rijk en provincies op om hier heldere regels - op basis van die zogeheten SER-ladder - voor te maken en te handhaven. ,, Een rijksbudget Meer bouwen in de stad vereist samenhangende overheidsinvesteringen in infrastructuur, herstructurering, openbare ruimte en groen. Eén rijksbudget voor investeren
20
in stedelijke ontwikkeling maakt een einde aan belemmerende schotten in de financiering. Wij vinden dat de overheidsgelden die via het MIRT toegedeeld worden ook sterker gericht moeten zijn op de ontwikkeling van
binnenstedelijke kwaliteit: samenhangend investeren in infrastructurele knooppunten, herstructurering, transformatie, meervoudig ruimtegebruik, openbare ruimte, openbaar vervoer en groen. De coalitie is dan ook voorstander van een grotere decentralisatie van budgetten naar provincies en gemeenten. Meer gemeentelijke belastingen, minder rijksbelasting Decentralisatie van een aantal rijksbudgetten is niet voldoende. Lagere overheden moeten ook over meer eigen middelen kunnen beschikken. Die zijn nu het laagste in de EU. De hogere belastingen door economische groei, winst en hogere inkomens vloeien nu bijna volledig weg naar het rijk. Wij stellen daarom voor dat het rijk het initiatief neemt voor een systeemverandering in het locale en provinciale belastingstelsel, waardoor de locale economische groei en waardecreatie, die wordt bereikt in de ontwikkeling van stedelijke knooppunten en economische kerngebieden,
Terugkopen gronden De afgelopen twintig jaar hebben veel projectontwikkelaars, overheden en corporaties grond in het buitengebied aangekocht in de verwachting dat hier gebouwd kon worden. Door krimp en crisis komen deze gronden niet meer in aanmerking voor bebouwing. Maar zolang de grond in de portefeuille van de projectontwikkelaars, overheden en corporaties zit, blijft de druk om toch te bouwen bestaan. Wij willen dat dit probleem wordt opgelost. Gedacht kan worden om de gronden via de Dienst voor het Landelijk Gebied terug te verkopen aan boeren of aan organisaties
voor natuur en recreatie. Dat levert een verlies op, waar mogelijk iets tegenover moet staan, want anders gebeurt het niet. Bijvoorbeeld een voorkeursrecht bij binnenstedelijke bouwprojecten. Samen met overheden, projectontwikkelaars en corporaties willen we naar creatieve oplossingen zoeken om dit probleem op te lossen. Zodat we de kwaliteit van het landelijk gebied versterken en de ontwikkeling van binnenstedelijke locaties versnellen. De elastische stad leeft en is nooit af!
‘Parkkwartier Rotterdam is een prachtig voorbeeld van een nieuw woonmilieu in de stad. Woningen met groene buitenruimte in een stedelijke setting.’ Peter van der Gugten, directeur Proper Stok Groep
toevloeit naar de regio zelf en beschikbaar komt voor herinvestering. Zo ontstaat in de gemeenten meer dynamiek om te kunnen investeren in bouwen en kwaliteit.
21
Bronnen ! • Newman en Kenworthy, Sustainablity and cities. Island Press, Washington, 1999
• Duurzame verstedelijking (advies 076), VROMRaad, maart 2010
• Locatiekeuzes bij woningbouw, eindrapportage van de werkgroep verstedelijking, Interdepartementaal beleidsonderzoek, ronde 2004, nr. 2
• Prachtig Compact NL. College Rijksadviseurs (CRA), Ministerie VROM, april 2010
• Artikel Paul van de Coevering ‘Ruimte en mobiliteit in een internationaal perspectief’ in boek ‘Bundeling een gouden greep?’, oktober 2006 • Kuijpers-Linde M.A.J. e.a., Nederland Later, Tweede Duurzaamheidsverkenning, deel Fysieke leefomgeving Nederland. MNP, Bilthoven, juni 2007 • Benchmark CO2-emissies personenmobiliteit Een handvat voor duurzaam gemeentelijk mobiliteitsbeleid. Goudappel Coffeng adviseurs verkeer en vervoer, 2009
• The Netherlands of 2040 (samenvatting), Centraal Planbureau, juni 2010 • De staat van de ruimte 2010 – De herschikking van stedelijk Nederland, Planbureau voor de Leefomgeving, juli 2010 • Nieuwbouw, verhuizingen en segregatie, Planbureau voor de Leefomgeving, september 2010 • Balans van de leefomgeving 2010, Planbureau voor de leefomgeving, september 2010
• Meer bouwen in de stad, kan dat? Eindrapportage van het project “Compacte stad: verdichten in een gezonde stad”. Stichting Natuur en Milieu, mei 2009 • Gebiedsontwikkeling en de kredietcrisis, een recessie met structurele consequenties, Akro Consult en TU Delft. Den Haag, 26 oktober 2009 • Nirov. Impressie Nieuwjaarsdebat “Crisis en de kracht van het ruimtelijk beleid”, januari 2010 • Kiezen voor sterke steden. Actieprogramma Uitvoeringsalliantie Stedelijke Transformatie. Januari 2010 • Ruimte voor regionale regie. Pamflet. Joris Stok, BMC, maart 2010
22
• Uit voorraad leverbaar. Proefschrift Han Olden, Faculteit Geowetenschappen Universiteit Utrecht, maart 2010
Met steun van het ministerie van VROM en De Nationale Postcodeloterij Colofon Uitgave: Stichting Natuur en Milieu, Utrecht, november 2010 | Tekst: Rianne Zandee, Douwe Tiemersma Eindredactie: Anita Direcks | Ontwerp: De Hondsdagen, Utrecht | Druk: Drukkerij Groenewoud bv Deze brochure is duurzaam geproduceerd in waterloos offset.
Alfred van den Bosch, directeur Vastgoed
Corné Paris, partner Twynstra Gudde
en Ontwikkeling De Alliantie
Eelco Siersema, directeur Projectontwikkeling Bouwinvest
Hans Tijl, directeur Dienst Ruimtelijke
Maarten van Biezen, teammanager Mobiliteit
Ordening, Gemeente Amsterdam
en Ruimte, Stichting Natuur en Milieu
Patrick Esveld, directeur AM
Paul Rutte, directeur NS Poort
Peter van der Gugten,
Willem van der Made, directeur
algemeen directeur Proper Stok Groep
Stadsontwikkeling Gemeente ‘s-Hertogenbosch
