de Olifant dendert door de Circulaire Stad

de Olifant dendert door de Circulaire Stad

inzicht in de vijf economieën, uitzicht op vernieuwd eigendom Remko Zuidema

Inhoudsopgave

Voorwoord 3 Over Stichting BRIQS en de auteur

7

1. Wat is de Circulaire Economie en wat heeft de bouwwereld eraan?

10

2. Circulaire economie in bestuur en politiek

22

3. Circulaire economie en de financiële wereld

25

4. Circulaire economie en de eindgebruikers van gebouwen

29

5. Van aannemer naar aanbieder in de circulaire bouweconomie

32

6. Naar een nieuw business model: gespecialiseerd aanbieder in de bouw

36

7. Juridische aspecten in de circulaire bouweconomie

40

8. Financiering van bouwprojecten in de circulaire economie

43

9. Nieuwe eigendomsverhoudingen en verdienmodellen in de circulaire bouweconomieën 49 Dankwoord 55 Colofon 56


2

Voorwoord Waarom dit e-book? Om deze ogenschijnlijk eenvoudige vraag te beantwoorden, neem ik je eerst mee terug in de tijd om vervolgens de brug te slaan naar het heden. Jarenlang heb ik als bouwkundige vele opdrachtgevers gesproken vanuit mijn werk als projectleider. Maar ook vroeger, toen ik nog een kind was, kwamen bij ons al particulieren en collega’s aan huis om met mijn vader (hij was architect/ stedenbouwkundige) te bespreken waaraan hun nieuwe thuis moest gaan voldoen. Zo heb ik geleerd hoe ik moet luisteren naar en praten met mensen uit de complexe bouwwereld die weer uit vele verschillende subwerelden bestaat (daarover later meer). Verder heb ik ervaring hierin opgedaan doordat ik tweemaal mijn eigen huis heb verbouwd en eerder bovendien tweemaal het ontwerp- en realisatieproces van een huis van mijn ouders heb meegemaakt. Ook heb ik vele bouwprojecten met en voor anderen begeleid, van infrastructuur en woningen tot winkels, kantoren, culturele voorzieningen en brede scholen. In het hoofdstuk ‘Over de auteur’ ga ik hier nader op in. We shape our buildings; thereafter they shape us.” Sir Winston Churchill Al deze ervaringen heb ik op een rij gezet en de logica erin ontdekt. Bovenal heb ik ontdekt dat het niet moeilijk hoeft te zijn, maar dat bouwprojecten wel vaak moeilijk worden gemaakt! En dat ‘moeilijk maken’ doen de aannemers, adviseurs en de overheid vaak uit gewoonte, niet meer omdat het moet. Dus dat kunnen en gaan we vanaf nu anders doen. Want er blijken vele perverse verdienmodellen in de bouwwereld te zijn, zowel bij opdrachtgevers als gebruikers, waardoor de werkelijkheid vaak anders uitpakt dan wat het beste zou zijn. Vele partijen in de bouwwereld spreken elkaars taal helemaal niet en hebben hele andere, dikwijls conflicterende, belangen. Dat komt vaak door verschillen in verdien- of business modellen en in mindset. Met andere woorden: ze verdienen allemaal op een andere manier en om een andere reden geld, vaak helemaal niet omdat ze goed voor de uiteindelijke klant zorgen, integendeel.


3

Je kunt ‘de bouwwereld’ grofweg in vijf verschillende en behoorlijk van elkaar gescheiden werelden opdelen (‘subeconomieën’): 1. de wereld van grondstoffen en materialen; 2. die van de industrie en handel; 3. het ontwerp en de realisatie; 4. de wereld van het vastgoed en financiers; 5. en natuurlijk de gebruiker van het gebouw. Met die kennis heb ik al heel wat mensen kunnen helpen ten aanzien van: • welke verwachtingen je realistisch kunt hebben van andere partijen in de bouwen vastgoedwereld, gezien vanuit hun belangen ten opzichte van die van jou; • hoe je precies vragen moet stellen aan (andere) bouwprofessionals, hoe je antwoorden moet interpreteren om uiteindelijk het door jou beoogde resultaat voor elkaar te krijgen; • het voor jezelf duidelijk krijgen wat je echt wilt en kunt doen voor je nieuwe gebouw op het gebied van energie en materialen, in het belang van gebruik, belegging of andere toekomstwaarde. Omdat juist veel professionals in de bouw niet op de hoogte zijn van deze grote verschillen in de bouwwerelden, kun je van hen hierin geen hulp verwachten. In dit boek reik ik je het overzicht aan om dat vanaf nu anders op te pakken; zowel voor materialengebruik in een gebouw (bouwstoffen) als materialengebruik als faciliteit door een gebouw (nutsvoorzieningen). Met als doel dat we onze ecologische ‘footprint’ en de daarmee gepaard gaande kosten voor onszelf, de bouwwereld en de maatschappij fors kunnen verminderen. Wist je dat het bouwen en wonen verantwoordelijk is voor bijna 40% van ons materiaalgebruik en onze CO2 -productie als mensheid op deze aarde? Dat onderstreept wel de noodzaak om het anders aan te gaan pakken. Niet alleen ecologisch gezien maar ook in het belang van alle betrokkenen in de bouw. Want gebouwen zijn nu nauwelijks eenvoudig, snel en goedkoop aan te passen aan veranderingen. En ook is dat zeer wenselijk. Behalve dat de beschikbaarheid van biologische en technische materialen wereldwijd afneemt, vermindert ook nog eens de kwaliteit ervan, maken steeds meer mensen gebruik van deze materialen


4

en leven deze mensen ook nog eens langer. De toenemende levensstandaard stuwt de vraag nog meer waardoor de uitputting van onze aarde exponentieel stijgt. Hoog tijd voor de Circulaire Economie! Dankzij gesloten cycli van materialen en producten, bestaat er geen afval meer als eindresultaat. Afval is grondstof voor nieuwe producten en afgedankte producten worden hergebruikt of gerecycled. Bovendien biedt de Circulaire Economie (mede) kansen voor werkgelegenheid en innovatie op lokaal en regionaal niveau. In een circulair systeem waarin alle soorten economische stakeholders om je heen betrokken kunnen zijn, kan meer welvaart voor het milieu, voor de mensen en voor de maatschappij als geheel ontstaan. Dat geldt zeker ook voor de bouwwereld. Recente ontwikkelingen inzake gebouwen gepubliceerd in de Long-Life Quality Housing in Japan (Minami K, 2011) illustreren het belang van nieuwe basisprincipes in de huizenmarkt door de implementatie van nieuwe businessmodellen die circulariteit ondersteunen. Hierbij worden de beslissers binnen beleggers en eindgebruikers rechtstreeks verbonden met de kennis, de verantwoordelijkheid en de omvang van de segmenten in de bouwindustrie (de vijf ‘subeconomieën). Daarin is dus ook een rol voor de overheid weggelegd om voorwaarden te stellen en voorbeelden te geven. Woningen maken meer dan de helft uit van de gebouwde voorraad en zullen de komende tientallen jaren allen aangepakt moeten worden naar een niet-fossiele energiehuishouding, zodra het huidige fossiele aardgas voor verwarming wordt vervangen door energiebesparing aangevuld met elektra en aardwarmte. Geld lenen als professioneel ontwikkelaar, als particulier via een hypotheek of mogelijk juist als bouw producent is steeds moeilijker geworden. Eigendom als middel om een gebouw of een deel daarvan in onderpand van een financier te geven, is daarin een uitdaging. Vooral omdat het basisgebouw en de inbouw nu vanuit de wetgever als een geheel worden gezien, echter in levensduur blijken zij een totaal ander verloop te kennen. Dit staat klantgericht bouwen en ontwikkeling van de bouwsector naar een nieuwe circulaire dimensie ernstig in de weg. Maar er is een oplossing! Daarbij is het belangrijk om de voorwaarden in bestaande en eventueel benodigde nieuwe verdelingen van eigendom in gebouwen op een rij te krijgen.


5

Rond de vraag hoe we dat precies vormgeven, is een stevig onderzoek nodig, waarin de huidige nog niet benutte mogelijkheden, de praktijk in andere landen om ons heen en nieuwe wensen vanuit de Circulaire Economie op een rij worden gezet. Stichting BRIQS schreef een inmiddels goedgekeurd budget onderzoeksvoorstel voor de Nederlandse organisatie voor Wetenschappelijk Onderzoek (NWO) om door onze universiteiten uit te laten zoeken hoe we tot nieuwe verhoudingen en regels kunnen komen. We werken daarbij samen met organisaties als De Groene Zaak en het Groene Brein. Daarbij bleek in diverse gesprekken met hoogleraren notariaat, bouwrecht en vastgoedrecht van diverse universiteiten dat de huidige wetgeving mogelijk meer toelaat dan nu wordt toegepast, samen met handige mogelijkheden die nu onze buurlanden al wel kennen. Essentieel is vooral te zorgen voor draagvlak in bouw en vastgoed rond bezit en andere vormen van controle op het onderpand van leningen. Daarin is ook een rol voor jou weggelegd! Het lezen van dit e-book is een uitstekende eerste stap. Dit e-book bereidt je voor op de economische uitdagingen die ons in de bouwen vastgoedwereld te wachten staan. Ook help ik je om er meer inzicht in te krijgen. Want de circulaire economie biedt ook kansen met nieuwe business modellen en waardevolle samenwerkingen waarbij zowel de bouwer, de belegger en de eindgebruiker gebaat zijn.

Remko Zuidema voorzitter stichting BRIQS www.briqs.org


6

Over Stichting BRIQS en de auteur “Als eerste had ik het huis van mijn vijand moeten maken, pas daarna dat van mijn vrienden en als allerlaatste het huis voor mezelf.” Ik herinner me nog goed dat mijn vader dat vaak zei. Je bent namelijk het meest kritisch op je eigen huis, je thuis. Nergens verlang je van jezelf een kleinere afstand tussen verwachting en realiteit als op de plek waar je zelf belanghebbende bent. Heel wat anders dan voor het huis van iemand anders aan de slag te gaan! Of natuurlijk diens werkplek. Dat was soms best confronterend. Ik groeide op tussen stedenbouwkundigen, architecten, aannemers en vele opdrachtgevers uit de bouwwereld. Mijn vader was stedenbouwkundige bij de Rijks Planologische Dienst (RPD) en architect. Eerst heeft hij mijn ouderlijk huis verdubbeld in grootte en daarna deed hij dat nog een keer bij zijn volgende woning toen ik zelf al ruim uit huis was. De buurman van mijn ouders was aannemer, dus de werkplaats was letterlijk om de hoek. Wij waren altijd aan het verbouwen en ik herinner me dat ik op mijn tiende jaar al meehielp met het leggen van de fundering. Mijn moeder was ook architect en leidde het architectenbureau. Mijn opa van mijn moederskant was de jongste zoon van een aannemer en getrouwd met een bekwaam juriste. Ook hij was bouwkundige en ging met pensioen als hoofd publieke werken van een inmiddels fors gegroeide gemeente in het midden van ons land. Als weg- en waterbouwkundige had mijn oom het familie-aannemersbedrijf voor bruggen en kades van mijn opa’s oudere broer overgenomen. En aan de andere kant in de familie was mijn opa accountant en zijn vader elektriciën. Bouwen zit dus echt in onze genen maar ook de juridische en financiële kanten van de bouwwereld lagen onze familie na aan het hart. Bij ons thuis kwamen dus doorlopend opdrachtgevers, aannemers, bouwkundigen, juristen en architecten over de vloer en als kind heb ik op elk bouwterrein waarover werd gesproken zelf rondgekeken. Ik heb van jongs af aan geleerd


7

met verschillende disciplines om te gaan, de diverse ‘talen’ in de bouwwereld te spreken en verbindingen te leggen. Ik denk dat het voor niemand als verrassing kwam dat ook ik koos voor een studie bouwkunde, maar wel met een brede blik op de ontwikkelingen in dat vakgebied. Vier keer heb ik mogen werken aan mijn eigen huis: als kind met metselen en timmeren en vervolgens als volwassene aan mijn vaders volgende huis; daarna aan mijn studentenhuis en tot slot aan mijn huidige woning. Daarnaast heb ik vrienden en kennissen vele keren bijgestaan in het proces van ontwerp en uitvoering. Zowel gepland vooraf als ongepland tijdens en achteraf, wanneer de nood aan de man was. Helaas komt dat laatste in de traditionele bouw regelmatig voor. Je verwacht vaak dat je het zelf wel redt, ook als onbekende in de bouwwereld. Vervolgens raak je toch de weg kwijt in de bijzondere ‘omgangsvormen’ van de bouwwereld. Dat is niet leuk! Handig als je dan in je vrienden- en kennissenkring de reddende engel hebt rondlopen! Overigens hoor ik hetzelfde van de vele eenmalige opdrachtgevers van utiliteitsgebouwen die ook moeite hebben om grip te krijgen en houden op hun gebouw projecten.

Waarom de Stichting BRIQS Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever, manager en ingenieur op off-shore-modules, in de woningbouw, het onderwijs, de gezondheidszorg en kantorenprojecten van particuliere bedrijven, alsmede als afdelingsmanager van infrastructuur bij een grote gemeente. Vaak zat ik daar tussen de belangen van de eindgebruikers en van de eigenaar in, bijvoorbeeld de gemeente die het maatschappelijke vastgoed financierde. Later, als lokaal politicus en strategisch consultant in duurzaamheid, werd ik direct betrokken bij het op elkaar afstemmen van natuurlijke hulpbronnen, materialen, producten en levenscycli van de bebouwing enerzijds met het belang van de eindgebruiker van het gebouw, de eisen van de belegger en de maatschappij anderzijds. In combinatie met de opkomst en noodzaak van de circulaire economie, ontstond er uit deze ervaringen een nieuw specialisatiegebied in mijn vak.


8

Steeds vaker ontdekte ik dat de wil er bijna overal wel is om circulair te gaan werken en zaken beter op elkaar af te stemmen binnen de bouwwereld, maar het overzicht en de kennis hierover ontbreken. Na tientallen jaren technische en organisatorische begeleiding van projecten, brak voor mij dan ook de tijd aan om de opgedane praktijkervaring beschikbaar te stellen aan de klanten van de bouwwereld (eindgebruikers van gebouwen) en aan de bouwwereld zelf. Jaren werk aan en bestudering van onderzoek en rapportages voor overheden en universiteiten leidden tot het inzicht dat telkens dezelfde vraagstukken de oorzaak van alle ellende bij klanten en maatschappij bleken te zijn: • Ten eerste waren sommige gewoonten en verdienmodellen gewoonweg niet in het voordeel van betrokken partijen en van de klant! En ik ontdekte dat veel van die verdienmodellen prima te veranderen zijn omdat ook de bouwwereld er vanaf wil. • Ten tweede merkte ik dat de behoeften van bewoners snel veranderen. Dit lijkt in tegenstelling tot de belangen van financiers en beleggers, die gebaat zijn bij continuïteit op lange termijn. Dat knelt en maakt dat bewoners en andere gebruikers vaak niet krijgen wat zij willen en nodig hebben. Daarnaast vindt veel kapitaalvernietiging plaats doordat er geen rekening is gehouden met veranderingen in behoeften van de eindgebruikers. Hoe krijg je als bewoner/ gebruiker van een pand dan toch wat jij wilt als je afhankelijk bent van de bouwwereld die onvoldoende oog heeft voor veranderingen? • Ten derde viel het mij op dat de enige manier om dan alsnog te krijgen wat je wilt, het zelfbouwen is. Maar dat is toch raar? Waarom moet ik het opeens zelf doen en kan ik nergens gewoon bestellen en ontvangen? Er ontbreekt inzicht in hoe de eindgebruikers hun gebouwen gebruiken. Ook heeft de bouwwereld er nu geen direct belang bij om dit exact te weten en hierop in te spelen. Daarom ben ik op onderzoek uitgegaan en ik heb vele antwoorden gevonden. Alle drie genoemde punten kunnen worden opgelost. De ontbrekende schakels, naast de door de crisis ontstane wil om kritisch te kijken naar verbetering, zijn daarom oplosbaar. Remko Zuidema


9

1. Wat is de Circulaire Economie en wat heeft de bouwwereld eraan? Mag ik je voorstellen aan de ‘circulaire olifant’ – maar dan in zijn geheel? Ken je die oude Indische parabel over de blinde mannen en de olifant? Ieder voelt aan een bepaald deel van de olifant en denkt te weten wat het is. De man die de slurf vast heeft, roept: “Het is een slang!” De man bij het oor zegt: “Het is een waaier.” Zo wordt de staart een touw, de slurf een slang en de slagtand een speer. Niemand ziet en benadert de olifant als één geheel. Met de bouwwereld is het precies zo en dat is funest voor het begrip in de circulaire economie. Dat wil ik je in dit e-book laten zien. Wil je kennismaken met de ‘circulaire olifant’ maar dan in zijn geheel?

Het delen van de olifant Vastgoed is voor de overheid een melkkoe met een mooie opbrengst. Kom daar maar eens aan! Ook beleggers houden van vastgoed, alleen zijn woningen bijvoorbeeld soms een lastig rendabel te maken investering. De belegger moet immers geld steken in keukens, badkamers en andere zaken die relatief kort meegaan. Voldoen aan de minimumeisen op dat vlak vindt hij dus goed genoeg. Zo krijgt de gebruiker een woning of werkplek die niet voldoet aan zijn persoonlijke


10

behoeftes aan gezondheid, welzijn en productiviteit. Maar ja, hoeveel keuze heb je nu eigenlijk in populaire steden om te huren, te kopen of te laten bouwen? Veel te weinig! Dus gebruikers hebben het maar te accepteren. Ook de bouwsector wordt er niet gelukkig van. Aannemers kunnen soms alleen nog geld aan bouwprojecten verdienen door klanten zonder scrupules uit te kleden. Dit kan niet zo doorgaan. Door al deze verschillende belangen en het gebrek aan samenwerking is de circulaire economie het kind van de rekening. De bouwsector verspilt grondstoffen en produceert een idiote hoeveelheid afval. Met 40% afval is de bouw de absolute topscorer! Topscorer zijn is alleen in de sport iets om trots op te zijn. We hebben een nieuwe aanpak nodig om met de bouw uit de afval-hitlijst te verdwijnen. Wil je weten hoe we dat kunnen bereiken? Dan zit je goed! We zullen achtereenvolgens de begrippen circulair en economie nader bekijken in de context van de bouw.

A. Begrip 1: circulair Hoe we in de bouw grondstoffen kunnen veiligstellen Grondstoffen: ze zijn een probleem in de bouw. Wist je dat de bouw grootverbruiker is van materialen en ook al jaren de meeste afvalstoffen produceert? De verspilling is echt enorm en de prijs ontzettend hoog, zowel financieel als ecologisch. Als we leren om grondstoffen en materialen te gebruiken in plaats van te verbruiken, besparen we veel geld en we putten de aarde minder snel uit. Om dat voor elkaar te krijgen, is het nodig dat het bouwproces en de manier waarop partijen daarin samenwerken, drastisch veranderen. Denk hierbij ook aan de grote hoeveelheid grondstoffen die door een gebouw heen stromen tijdens het gebruik, zoals drink-, hemel-, riool- en verwarmingswater, ventilatie- en afvoerlucht en aardgas.


11

Van lineair naar circulair

Bestaande organisatie van bouwen vastgoed Op enkele innovatieve voorbeelden na, verloopt een bouwproces nu lineair: we gebruiken grondstoffen en materialen in producten en wat we overhouden tijdens en na de bouw, gooien we weg. In een circulair proces daarentegen worden producten en materialen geen afval. Producten en materialen worden teruggehaald en opnieuw ingezet. In de huidige bouw maken drie factoren het moeilijk om circulair met grondstoffen om te gaan: de slechte informatieoverdracht, de versnippering van belangen en de vermenging van producten en materialen.

1. Allemaal verschillende belangen Er zijn veel verschillende partijen die bovendien op verschillende manieren zijn betrokken bij de bouw. De grondstoffenleveranciers zijn actief op de wereldwijde grondstoffenmarkt. Zij leveren aan de producenten van bouwproducten. Die verkopen hun producten rechtstreeks of via de groothandel aan aannemers. Die aannemers verwerken de bouwproducten tot een gebouw in opdracht van vastgoedbeleggers en woningbouwcorporaties, na advies van architecten en andere adviseurs. Aannemers worden tijdens het bouwproces gecontroleerd door


12

opzichters in opdracht van de opdrachtgever, maar daags na voltooiing van een project dragen deze aannemers zelf geen verantwoordelijkheid meer voor wat daarvoor niet expliciet is opgeschreven. De opdrachtgevers - de vastgoedbeleggers en woningbouwcorporaties dus - willen vooral hun belegging veilig stellen. Zij zien nog geen financieel belang bij de verwerkte producten en materialen. En dan zijn er nog de gebruikers die in gebouwen wonen, werken, zorg verlenen of onderwijs krijgen... Die zijn nog geheel onbekend met dit onderwerp.

2. Verlies aan informatie over grondstoffen in materialen en producten

Circulaire organisatie van bouwen vastgoed De behoeften en verdienmodellen van al deze partijen verschillen te veel van elkaar om gemakkelijk tot een zinnige uitwisseling van informatie te komen. En partijen werken vaak maar één keer op projectbasis met elkaar samen. In dit systeem leren de samenwerkende partijen dus niet van elkaar en niet van het proces. Dat is op zijn zachtst gezegd niet handig, als je een volgende keer het geleerde weer samen hoogwaardig wilt toepassen. Zo gaat kostbare informatie verloren en blijven we op hetzelfde niveau hangen. Maar dat hoeft niet zo te zijn als de aanbieders van oplossingen betrokken blijven tijdens gebruik.


13

3. Grondstoffen worden vermengd In een gebouw komen veel grondstoffen samen. Tijdens het bouwproces raken die vervolgens vermengd in materialen en producten. Zo leggen we installaties in de vloer aan en storten er daarna beton op en omheen. Materialen raken zo dus met elkaar versmolten. En dat terwijl juist installaties bij uitstek producten zijn waarin veel waardevolle want herbruikbare materialen zitten zoals koper, verschillende kunststoffen, aluminium en roestvaststaal (rvs). Zonder rekening te houden met de verschillende levenslopen van de verwerkte bouwproducten worden ze samen gestort tot één monolitisch geheel. Verder besteedt niemand bij het maken van het gebouw aandacht aan hoe al die producten en materialen weer uit elkaar gehaald kunnen worden. Ten slotte is de registratie van alle toegepaste materialen en producten maar heel beperkt.

De oplossing: maak de levensduur leidend Om tot een circulaire grondstofeconomie te komen, moeten we onze manier van denken over gebouwen fundamenteel veranderen. We moeten afstappen van monolitisch denken. Een gebouw bestaat immers uit verschillende delen die elk een eigen levensduur hebben. De draagstructuur van een gebouw bijvoorbeeld kan technisch honderd jaar mee, terwijl de inbouw (‘de binnenkant’) veel minder lang meegaat. Gebruikers willen die inbouw bovendien gemakkelijk kunnen aanpassen. Daarom komt verbouwen veel vaker voor dan nieuwbouwen. Haal dus bij ieder gebouw de langetermijnwereld van de eigenaar en de kortetermijnwereld van de gebruiker uit elkaar. Door het basisgebouw en de inbouw apart te bezien, kan het gebruikersdeel bijdragen aan een circulaire grondstofeconomie. En later, veel later, geldt dat dus ook voor het basisgebouw bij de eindsloop. Bij circulariteit gaat het ook om het onderscheid tussen natuurlijke en technische cycli. Door binnen gebouwen onderscheid te maken in levensduur - zoals Steward Brand doet in zijn Zes-S methode (1994) - kunnen we natuurlijke materialen rustig laten cascaderen terwijl we de waarde van technische materialen behouden.


14

6S-method, Steven Brand

Natuurlijke materialen circuleren uiteindelijk in de natuur Als het gaat over het verbruiken van materialen die dus niet hergebruikt kunnen worden, zou het slim zijn alleen natuurlijke materialen toe te passen. Technische materialen - onnatuurlijk geworden materialen door een bewerking door mensen - komen anders in de natuur terecht met zowel schade aan de natuur als verlies van deze materialen tot gevolg. Als we natuurlijke materialen laten cascaderen, kunnen we er maximaal gebruik van maken. We kunnen hun natuurlijke degradatie zo lang mogelijk uitstellen. Helemaal voorkomen is op de lange termijn immers onmogelijk. Zand, grind en cement van puinafval opnieuw benutten in beton is hiervan een succesvol voorbeeld. (Natuur)steen, grind, zand en klei zijn immers uiteindelijk allemaal natuurlijke degradaties van Zwitserse bergen, via de rivieren naar de (Noord)zee.

Technische en natuurlijke materialen circuleren dankzij de mens Voor technische materialen geldt dat we ze zo lang mogelijk in de cirkel (loop) moeten houden, als geheel of in onderdelen. Zo houden we maximaal economisch waardevol gebruik in stand en voorkomen we uiteindelijk dat we nieuwe, schaarse grondstoffen en materialen nodig hebben. Dat lukt bijvoorbeeld al redelijk goed bij staal en aluminium waarvan meer dan 95% opnieuw wordt benut. Alleen groeit


15

enerzijds de vraag zo snel dat we nog steeds nieuw ijzererts en bauxiet nodig hebben en lukt het anderzijds nog niet om nieuw staal te maken uit 100% oud staal. Nog steeds is daarvoor een klein percentage nieuwe grondstof nodig. Voor natuurlijke materialen is deze technische cirkel ook handig om zo lang mogelijk de teruggang naar de ultieme vorm van regeneratie door de natuur te vertragen.

Waardevolle modellen Binnen de circulaire economie van gebouwen gebruiken we, naast de eerder genoemde Zes-S methode van Brand, nog andere modellen om waarde te bepalen en te handhaven, zoals de tien niveaus van circulariteit van Prof. Cramer. In haar niveaus - en die zijn zeker ook geldig voor gebouwen - geldt dat er hier in elke stap één tot en met tien telkens gemiddeld minder arbeid aan te pas komt en er meer verlies van materiaal ontstaat. In ons huidige economische model is het zo dat belastingheffing deze genoemde arbeid relatief duur maakt terwijl grondstoffen nauwelijks aanvullend belast worden. Bedrijven bezuinigen daarmee op het inzetten van mensen en niet op primair grondstofgebruik. Het zou dus goed zijn om die fiscale prikkel te verschuiven om arbeidsintensief hergebruik te ondersteunen. Projecten als www.extax.com gaan daar gelukkig al verder op in onder het motto: Tax resources, not labor! Dit principe vraagt om een snelle inbedding in onze nationale en Europese economie.


16

Daarmee komen we als vanzelf op het tweede te beschouwen begrip: economie.

B. Begrip 2: economie Hoe circulariteit in gebouwen is verbonden met maar liefst vijf heel verschillende subeconomieën Circulaire economie zou voor Nederland zomaar eens DE kans kunnen zijn om de crisis definitief achter ons te laten. In de Circulaire Economie kunnen we namelijk twee kwaliteiten van ons land met elkaar verbinden: de grote kennis en omvang van hergebruik van grondstoffen én van logistiek. Tijdens ons voorzitterschap van de EU in de eerste helft van 2016 is Circulaire Economie daarom ons nationale visitekaartje. Dan is het heel belangrijk dat het helder is wat de Circulaire Economie precies inhoudt. Maar over welke economie hebben we het eigenlijk als we praten over dit begrip in de bouw en vastgoed wereld? Zoals eerder gezien hebben we het namelijk alleen al als het over de wereld van gebouwen gaat, over maar liefst vijf totaal verschillende subeconomieën. Vijf subeconomieën die op dit moment voor een belangrijk deel gescheiden functioneren maar binnen de circulaire economie opeens intensief met elkaar te maken krijgen. Vijf subeconomieën waar velen


17

die met bouwen of gebouwen te maken hebben er maar een of twee echt van kennen, dat bevordert de samenwerking en afstemming niet bepaald! Uiteraard levert dit nieuwe uitdagingen op waar we overigens al bestaande antwoorden op hebben, zelfs al binnen Nederland. Antwoorden die zorgen dat we steeds opnieuw maximale waarde behouden en nieuwe creëren. We hoeven ze alleen nog ‘even’ onderling af te stemmen... Dat gaan we nu op een rij zetten! Volgens de definitie van economie van Prof. Heertje heb je twee variabelen nodig om iets economisch waardevol te maken: 1. Het moet welvaart opleveren voor de maatschappij, de klant en de producent. 2. Het moet om een schaars goed gaan; iets wat niet zonder waardeoverdracht of betaling geleverd kan worden. Zonder waardeoverdracht en verdienmodel wil namelijk geen bedrijf investeren en leveren. Met deze algemene omschrijving van economie alleen komen we er in de bouwwereld niet. Daarbij moeten we echt onderscheid maken tussen die vijf verschillende subeconomieën, omdat de belangen - en daarmee de behoeften van verschillende partijen zo extreem anders zijn. En de onderlinge hiërarchie van deze subeconomieën maakt ook nog eens dat ze nu niet gelijkwaardig zijn.


18

Het gaat om de: • economie van gebruik in het primair proces van de (eind-)gebruiker; • exploitatie-economie vanuit de inbouwuitgaven; • bouweconomie vanuit basisgebouw-investeringen; • vastgoedeconomie vanuit het rendement van de belegger; • overheidseconomie vanuit de diverse overheden als belangrijke bron van inkomsten. Verderop in de volgende hoofdstukken wordt dit nader uitgewerkt.

Wat is Open Bouwen dan precies? Dit zijn een aantal spelregels rond zowel bevoegdheden tussen eigenaar/ belegger enerzijds en de gebruiker anderzijds van een gebouw. Het is ontstaan in de jaren ‘60 als reactie op de massawoningbouw in ons land en de daardoor ontstane gelijkvormige en onpersoonlijke woning inbouw. Het heeft aan de basis gestaan van het huidige BouwBesluit dat in 1992 is ingevoerd en is in de utiliteitsbouw al gebruikelijk om tussen verhuurder en huurder afspraken te maken die afwijken van de standaard eigendom verdeling tussen vastgoed partij en gebruik. Open Bouwen maakt een andere verdeling van kennis en verantwoordelijkheid tussen het gebruik, de financiele verantwoordelijkheid en de bouwwereld mogelijk. Met bouwen is immers veel geld en specieke kennis gemoeid, naast dat het voor de gebruiker het resultaat veelal heel persoonlijk is. Praktisch gezien kijkt Open Bouwen bij opdrachtgeverschap gescheiden doch afgestemd vanuit het basisgebouw (ook wel casco of drager genoemd), en de inbouw en bevat de afspraken verdeling tussen de eigenaar/ verhuurder en de bewoner.


19

Het basisgebouw Het basisgebouw, ook wel drager of casco genoemd, kun je het beste van buiten naar binnen toe bekijken. Hij bestaat bijvoorbeeld uit de fundering, constructiewanden of -kolommen,

vloeren, dak

en gevels, gezamenlijke trap(en), galerij en/of lift, gebouwinstallaties en nutsvoorzieningen tot aan jouw voordeur. Dit kan zowel een nieuw gebouw zijn als een bestaand gebouw waarbinnen jouw thuis komt. Een ‘slim’ basisgebouw heeft een stevige, ruime draagstructuur en daarbinnen open ruimtes die later makkelijk weer anders in te delen zijn. Bouw jij je droomthuis helemaal zelf, los van andere woningen, dan is het basisgebouw jouw keuze en verantwoordelijkheid. Gaat het om een gebouw voor meerdere woningen zoals appartementen, dan kan ook een belegger of woningbouwcorporatie verantwoordelijk zijn voor het basisgebouw. In die laatste situatie hoef jij je tijd, geld en energie alleen in de inbouw te stoppen.

De inbouw De inbouw kun je het beste van binnen naar buiten bekijken. Het bestaat vooral uit de indeling van de binnenruimte; waar wil de gebruiker wonen, koken, eten, slapen, douchen, sporten, werken enzovoorts. Wat voor keuken en sanitair wil de gebruiker? Wat is de behoefte aan licht, lucht en warmte en welke installaties zijn daarvoor nodig? Kortom, hoe wordt het werken en wonen precies ingevuld? Bij Open Bouwen is dit helemaal het domein van gebruik om in te vullen, los van andere woningen/ winkelunits of kantoorruimten ernaast, boven of onder. Naast utiliteitsbouw worden steeds meer ook woningen zo gemaakt om makkelijk, veelvuldig en persoonlijk aan te passen door jouzelf. Verbouwen wordt dan steeds makkelijker.


20

De sleutel tot succes De scheiding van basisgebouw en inbouw en daarmee tussen de bouweconomie en de exploitatie-economie geldt als belangrijke sleutel tot succes voor de circulaire economie. Met die scheiding ontrafelen we de verschillende belangen en verantwoordelijkheden van de partijen die bij de bouw en verbouw betrokken zijn. Bovendien maken we verschil tussen uitgaven en investeringen, waarbij volgens de definities alleen in het laatste geval geïnvesteerd geld wordt terugverdiend en rendement oplevert. Ieder kan doen waar hij goed in is, krijgt kwaliteit en verdient op een transparante manier zijn geld (terug). Voor we met zijn allen zo ver zijn, hebben we nog een heleboel met elkaar te bespreken. Op de werkvloer van de bouw en in de politiek. We hebben namelijk ook andere spelregels nodig om de nieuwe manier van samenwerken en verdeling van inkomsten en verantwoordelijkheden mogelijk te maken. De scheiding van basisgebouw en inbouw ligt aan de basis van deze nieuwe manier van samenwerken, omdat de bouw twee geheel verschillende klanten kent.


21

2. Circulaire economie in bestuur en politiek

Bestuur: hoe gaat het met de koe en het groene gras? Is het gras wel zo groen als we dat in de circulaire economie doen voorkomen? Vanuit de overheid bekeken is ons huidige vastgoed vooral een mooie melkkoe. Wat nu als grondstoffenbanken het eigendom van gebouwen overnemen en aan ons gebruikers ter beschikking stellen? De inkomsten vanuit de overdrachtsbelasting voor gebouwen zal fors verminderen als verkooptransacties van gebouwen weinig meer voorkomen, anders dan de uitwisseling van een bv’tje met vastgoedonderdelen erin tussen grondstoffenbanken. Dit nog los van het een paar jaar geleden verlaagde heffingspercentage van de verkooptransactie, waardoor de overdrachtsbelasting al minder geld in het laadje brengt. De transactiewaarde wordt vervolgens gebruikt om de WOZ-waarde van gebouwen in de buurt vast te stellen. Die waarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een belastingpercentage, vastgesteld door de gemeenteraad, als onroerendezaakbelasting aan de gemeente te betalen. Maar wat is de WOZwaarde van een gebouw zonder recente transactieprijzen te hebben? Of wordt het gebouw nu verdeeld in 40 producenten van bouwproducten met elk een stukje eigendom waarbij de gemeente nu bij elk van dat stukje gebouw de belasting gaat ophalen? Ook de erfbelasting op gebouwen is gebaseerd op een percentage van die WOZ, net als een reeks van andere belastingen en aftrekposten zoals van de inkomstenbelasting. Dat is nogal een verandering ten opzichte van het huidige systeem! Zo is vastgoed straks opeens niet meer de koe om te melken ter ontvangst van de overheidsfinanciën, toch? Waarom zou een parlement of gemeenteraad dat accepteren als het gat dan niet gedicht wordt met nieuwe opbrengsten of


22

meerwaarde? Het gras achter het hek van die Circulaire Economie mag dan wel sappig en groen lijken, maar hoe komen we in de realiteit tot de benodigde besluitvorming rond nieuwe inrichting van weten regelgeving en de minimalisatie van de risico’s van de transitie? Als voorbeeld voor de ultieme Circulaire Economie kennen we het principe van vertaling van een fysiek product naar de vorm van dienstverlening aan de consument; de corebusiness van telecom operators is het verkopen van bereikbaarheid (belminuten, smsjes) en het faciliteren van communicatie (data), fabrikanten van wasmachines verkopen wasbeurten en de lichtinstallatiefabrikant verkoopt lichturen. Het gaat niet om het bezit van het apparaat waarmee het gewenste resultaat wordt behaald, maar om dat resultaat als product. Apparaten en goederen blijven eigendom van de fabrikant (de gebruiker least) en worden gerecycled. Ook vroeger waren we circulair bezig: nadat mensen de jacht in wijde omtrek verruilden voor veeteelt en landbouw vlakbij, konden tenten om in te wonen worden vervangen door stenen gebouwen die in de ontstane steden ook verhuurd konden worden aan anderen. Daarmee zijn we met het verhuren van gebouwen als woondienst al sinds de Mesopotamische tijd klaar met de invoering van de nieuwe circulaire economie, of toch niet? Belasting op vermogen vormt, naast die op arbeid en op natuurlijke bronnen, een van de drie kernen van de algemene inkomsten van de overheid. Daarnaast is er een reeks heffingen in de vorm van rechten, tarieven of leges, allemaal met een begrenzing tot de te maken (bouw)kosten. En dat is al zo sinds het ontstaan van overheden, want degene die inkomsten heeft en die baat heeft bij een vergunning, betaalt. En of vervolgens diegene die dat betaalt ook bepaalt bij die overheid, dat is afhankelijk van de heersende visie in maatschappij en politiek. In Nederland zijn veel inkomsten uit gebouwen bronnen van gemeentelijke belastingheffing en daarmee een belangrijk onderdeel van ongeveer een vijfde van het gemeentelijke budget dat elke gemeente nu zelf mag binnenhalen. Maar belangrijker nog, juist die twintig procent is vrijwel alle beleidsvrijheid waar een gemeenteraad zelf over mag beslissen! Dat laten ze zich niet zo maar ontnemen!


23

Regelmatig hoor je in ‘circulaire economie-land’ “eigendom is dom, gebruik is slim” en meer opmerkingen over de nadelen van bezit. Tegelijk zie ik nieuwe organisaties die juist het eigendom van bijvoorbeeld grondstoffen en materialen als uitgangspunt zien van hun business model als grondstofbank; dus eigendom is dan toch de kern van slim? Maar mijn verwarring wordt pas echt compleet als ik zie dat voor de overheid eigendom van gebouwen en bijbehorende transacties de basis vormen voor een hele serie van belastinginkomsten, voor zowel de rijks- als de gemeentekas. Nu is de wettelijk vastgestelde definitie van eigendom beperkt tot die van registergoederen en dan met name gebouwen, opgenomen in het Burgerlijk Wetboek (BW) en vastgelegd via de notaris bij het Kadaster. Hoe kan dat allemaal tegelijk langs elkaar heen gaan en hoe gaan - of beter gezegd kunnen politici hierover dan al besluiten nemen, vraag ik me af? Op deze discussie of het huidige eigendomsrecht wel zo slim is in de circulaire economie zal ik aan het eind van dit e-book verder terugkomen. De eerste wedervraag waarmee elke politicus met een politieke motie – voorstel voor nieuw beleid – namelijk wordt geconfronteerd is: ‘waar komt je benodigd budget vandaan voor je voorstel?’ Dit als basis voor duurzaam beheer van de per definitie beperkte hoeveelheid geld waarmee elk segment van onze overheid het moet zien te doen. Die vraag niet kunnen beantwoorden, betekent het einde voor je voorstel en bij herhaling het einde van je politieke loopbaan omdat je niet meer serieus genomen wordt. Dus is een wijziging van onze maatschappelijke spelregels nodig, bijvoorbeeld voor gebouwen. Hoe komen we – in stapjes of juist in één grote klap – tot die circulaire bebouwing in die nieuwe economie waar vanuit duurzaam grondstoffenbeheer zo veel te halen is? Het is goed om ieders ideeën hierover te verzamelen!


24

3. Circulaire economie en de financiële wereld

Ziet de belegger die circulaire economie wel zitten…? Beeld je dit eens in! Een strandstoel op de Bahama’s, man met laptop op schoot en telefoon aan zijn oor. Terwijl de ober zijn cocktail neerzet, sluit de belegger rechtstreeks een deal met de aanbieder van een bouwproject, als partner. Waarom zou in de circulaire economie de aanBIEDER – dus niet meer de aanNEMER geheten – de beste en enige partner van iedere belegger zijn? Als bijvoorbeeld veertig producenten los van elkaar de voorzieningen voor dat gebouw zouden leveren, kun je je voorstellen dat de vakantievreugde van de belegger verpest is…. Maar niet als de aanbieder van werk aan een gebouw de aanbieder van het gebouw als totaaloplossing zou zijn! Zo’n ‘all inclusive’-aanbieder van een gebouw als project kan meteen ook mede-eigenaar zijn. In ieder geval zou hij de garantieverantwoordelijkheid van de producenten en materialenleveranciers samen met de belegger op zich kunnen nemen. Belegger en aanbieder hebben dan dus een gezamenlijk belang. Samen zorgen ze voor een stevige fundering, draagstructuur, dak, gevel en nutsaansluitingen. Een langetermijninvestering die voor beide partijen echt rendement gaat opleveren. Zo biedt de aanbieder niet alleen de bouw aan, maar ook het gebouw. De indeling en invulling van de appartementen is meer een noodzakelijk kwaad voor de belegger en dat laat hij dan ook liever over aan de individuele huurders, hun corporatie of de aanbieder van het gebouw. Zo krijgt iedereen eindelijk waar voor zijn geld. Dan kies jij als belegger toch ook voor circulaire economie! Hoe anders is het nu door die belangentegenstelling. De belegger stoeit nu met allerlei partijen om tot een maximaal rendement en minimaal risico te komen. Wie zijn die partijen en wat is hun belang?


25

Waarde van vastgoed Vastgoed is naast aandelen en obligaties de derde beleggingscategorie voor pensioenfondsen, verzekeraars, banken en rijke families. De locatie bepaalt in combinatie met de functie van het gebouw - wonen, werken, recreëren enzovoort – de prijs per vierkante meter. Elke woonfunctie kent op basis van de huurinkomsten of het imago van de locatie een bepaalde opbrengstrange per m2. De invulling is in handen van verschillende partijen, zoals adviseurs, architecten en aannemers, die vaak los van elkaar werken, apart hun rekeningen indienen en weer snel vertrekken naar het volgende project. Grote ontwikkelaars voeren de plannen uit namens anonieme beleggers in woningbouw en corporaties. Ze kleuren de plannen verder in binnen de aangegeven lijntjes. Allemaal leven ze van de transactie-opbrengst, niet van de groeiende waarde van het gebouw, dat is nu alleen aan de belegger. De belegger doet er vanuit zijn belang alles aan om de waarde van zijn gebouwen te bewaken en ook op lange termijn liefst te laten groeien. Ook voor de lokale overheid is een optimaal rendement uit deze langetermijninvestering van groot belang. Daarover hebben we het in een vorige hoofdstuk al gehad.

Waardebeheer Voor een belegger zit de waarde van zijn gebouw in de structuur en de buitenkant. Hij bewaakt de waarde van zijn gebouwen meestal door een beheerder aan te stellen. Die beheerder krijgt een vast maandtarief om de kosten van beheer en onderhoud te dekken. Dus wat doet die beheerder? Hij besteedt minimale tijd aan het beheer door steeds dezelfde mensen in te schakelen die werken met steeds dezelfde producten en materialen in alle woningen. Voor de gebruiker betekent dat een minimale keuze uit keukens, badkamers en installaties. Deze beperkingen in de keuzes dragen natuurlijk totaal niet bij aan een positieve waardebeleving van de eindgebruiker van het gebouw. Maar hoe krijgt het gebruik dan wel zijn waarde?

Transacties zijn leidend Net als een beheerder worden adviseurs en aannemers nu betaald voor de transactie van diensten en geleverd werk. Hun doel is op korte termijn zoveel mogelijk geld te verdienen. Na de eindafrekening gaat iedereen weer door naar het volgende project. Offertekosten voor transacties zijn hier vaak onvermijdelijk


26

en, vanwege het eenmalige karakter, aan de hoge kant. Dat is jammer want in de uitvoering van ieder project wordt telkens opnieuw voor elk product een hele serie offertes aangevraagd. Dat komt omdat projectmatig werken in de bouw nog steeds de norm is terwijl we met een systematische aanpak in bouw en vastgoed zoveel meer zouden bereiken. Elders in de economie is projectmatig werken al grotendeels vervangen door het uiteindelijk voor de consument veel voordeligere systematisch werken. Dan worden adviseurs en aannemers ook beloond voor de latere waardeontwikkeling waaraan ze in hun werk bijgedragen hebben. Ook voor de makelaar zijn alleen transacties van belang. Hij is gebaat bij een zo hoog mogelijke prijs op het moment van transactie. Op dat moment krijgt hij namelijk een percentage of een vaste prijs per (ver)koop of (ver)huur betaald. Zijn focus ligt dus op transactiewinst en de verhuur of verkoop moet het liefst snel gebeuren. Want van uitstel komt vaak afstel. Tot slot verdienen ook ontwikkelaars hun geld met transacties, namelijk de verkooptransactie van hun project aan de belegger. Maar die transactie vindt pas plaats als de ontwikkelaar alle contracten rond heeft en hij het risico op aanvullende projectkosten heeft afgedekt. Als opstart verdient hij de eigen kosten terug op de verkoop of verhuur aan gebruikers en door te besparen op de voorfinanciering van adviseurs en aannemers. Zonder voorlopig afnamecontract van de belegger doet de ontwikkelaar er dus verstandig aan het bij een schets van het ontwerp en een voorlopig opbrengstenoverzicht te houden.

Waarde toevoegen In de circulaire economie gaat het intussen om waarde toevoegen voor de lange termijn, niet om snel winst te behalen op losstaande transacties. De vraag is dus hoe alle aanbiedende partijen als samenhangend geheel waarde kunnen toevoegen voor de lange termijn en hoe zij voor deze waardetoevoeging beloond kunnen worden. Voor een belegger bepalen de waarde van de locatie en de waarde van het gebouw samen of de investering op de lange termijn rendabel is. Daarom is het logisch dat de belegger zich volledig toelegt op een flexibel basisgebouw met


27

een goede fundering, constructie, gevel en dak. De verantwoordelijkheid voor de kortetermijninvesteringen in de inbouw met keuken, badkamer en installaties gaat tot zijn grote opluchting naar de eindgebruiker. In het volgende hoofdstuk beschrijf ik hoe dit van invloed is op het gebruik. Ieder houdt zijn eigen deel in goede staat, met aankoop- en montagekorting voor de inbouw inclusief onderhoud en beheer, zonder veel aanvullende kosten. Zo delen alle partijen mee in de waardeontwikkeling.


28

4. Circulaire economie en de eindgebruikers van gebouwen Grondstoffenwaarde en -hergebruik? Waarom zou een eindgebruiker dat interesseren? Als eindgebruiker zonder invloed heeft een gebouw weinig waarde voor je, dus interesseert het je waarschijnlijk ook niet wat er later mee gebeurt. Daarmee staat de eindgebruiker lijnrecht tegenover het belang van de belegger, al vindt die weggooien ook niet echt een probleem. Momenteel weet je als gebruiker van een gebouw eigenlijk maar één ding echt zeker: de hoogte van de kale huurprijs die je betaalt voor de beschikbare vierkante meters en het aantal ruimtes. Je hebt geen inzicht in en weinig invloed op de kosten voor energie en beheer. Dat geeft onzekerheid in een tijd waarin beiden zoveel variëren. Voor zover grondstoffen een eindgebruiker überhaupt interesseren, snapt hij mogelijk niet waar het over gaat of hij snapt het wel maar mag niets met deze kennis doen! De eindgebruiker krijgt geen enkele garantie dat het gebouw ook daadwerkelijk bijdraagt aan zijn gezondheid, welzijn, geluk, en productiviteit. En dat is toch echt een belangrijke reden waarom jouw klant er woont en werkt, toch? Herken je die kloof tussen de eindgebruiker, de belegger en de bouwwereld? Wat kunnen we daar in ieders belang en in het belang van de circulaire economie aan doen?

Invloed en verantwoordelijkheid De belangen van de gebruiker en die van de belegger lopen uiteen, zowel in tijd (korte versus lange termijn) als in onderdeel van het gebouw (inbouw versus basisgebouw). Zoals elders verwoord, is de belegger vooral geïnteresseerd in rendement voor de lange termijn en wil hij zo min mogelijk aan het gebouw tussentijds veranderen. De gebruiker woont en werkt er relatief kort en wil het


29

gebouw steeds ook kunnen aanpassen aan zijn veranderende behoeften. En kan hij zijn woon- en werkomgeving niet naar zijn zin aanpassen, dan is de kans groot dat hij gaat verhuizen. Voor een belegger zit het belang in de waardevaste delen zoals de fundering, draagstructuren, gevel, dak, kortom vooral de buitenkant. De eindgebruiker is vooral geïnteresseerd in de binnenzijde: de indeling, de afwerkingsmaterialen en -producten, de keuken, het sanitair, inval van daglicht en installaties voor licht, frisse lucht, warmte, geluid en communicatie. Daar wil de gebruiker invloed op! Daar wil hij zeggenschap over en ook wil hij er verantwoordelijkheid voor dragen omdat deze zaken van grote invloed zijn op zijn gezondheid, welzijn, geluk en productiviteit. Hoe komen die binnen- en buitenkant bij elkaar?

Einde aan belangentegenstelling Bij vastgoed voor winkels, horeca en ook steeds meer in de zorg, is er al lang een einde gemaakt aan deze belangentegenstelling. Winkel- en horecapanden worden leeg en kaal opgeleverd en verhuurd. De huurder/gebruiker zorgt zelf voor de invulling van het gebouw, passend bij de formule en het gewenste imago om van de zaak een succes te maken. In de zorg gaan de technologische ontwikkelingen en veranderingen in het zorglandschap zo snel dat vastgoed van binnenuit aanpasbaar moet zijn. Dat geldt met name voor ziekenhuizen. Nieuwe technieken en apparatuur, gekoppeld aan installaties en de ruimtelijke indeling die daarvoor nodig is, maken dat er veel op de schop gaat en dat een gemiddeld ziekenhuis nu in Nederland maar twintig jaar meekan zonder megadure aanpassingen, vaak leidend tot de totale sloop van het gebouw. Ook in het onderwijs lopen we tegen dergelijke problemen aan. De onderwijskundige veranderingen zijn groot en veel gebouwen zijn gemaakt op basis van het onderwijsconcept uit de jaren ‘70 en ‘80. Toen dacht men: ‘Dit is het!’. Deze gebouwen zijn als het ware vacuüm gezogen rond het toenmalige idee van gebruik. En dat betekent automatisch: einde gebruik = einde gebouw en dat is slecht in de circulaire economie vanwege het onnodig snel afdanken van producten en materialen.


30

Goed, beter, best ‘Einde gebouw’kunnen we dus makkelijk voorkomen, of in ieder geval lang uitstellen, door invloed en bevoegdheden voor de buitenkant en binnenkant opnieuw te verdelen. Niet alleen voor winkels, horeca, zorg en onderwijs maar vooral ook in de woningbouw. Want de komende tijd zullen woningen forse aanpassingen nodig hebben vanwege het drastisch moeten besparen op energieverbruik en het verdwijnen van de huidige gasaansluiting in de woning (einde levensduur gasleidingen en overgang naar duurzame energie). Dan krijgt de eindgebruiker eindelijk waar voor zijn geld. Hij kan eindelijk investeren in de beste kwaliteit en hoeft zich niet meer tevreden te stellen met wat de belegger levert om maar net aan de wettelijke minimumeisen te voldoen. We maken een slag van goed via beter naar het beste voor de eindgebruiker als individu. Leveranciers van inbouwoplossingen doen zo direct zaken met eindgebruikers en innoveren op basis van veranderende wensen van hun klanten, ook als het over (her) gebruik van producten en materialen gaat. Daar hoeft de belegger zich niet meer mee te bemoeien. En dat betekent een einde aan de huidige tegenstellingen tussen eindgebruiker, bouwer en de belegger die voortkomen uit de logische verschillen in belangen in een gebouw. De een is belanghebbend in een gebouw als gebruiker of bouwer, de ander wil er alleen maar geld aan verdienen. De eindgebruiker stelt de hoogste eisen aan de binnenkant van een gebouw maar is nu nog niet bevoegd deze eisen te bepalen. Hoogste tijd dus, dat dat gaat veranderen.


31

5. Van aannemer naar aanbieder in de circulaire bouw economie Wil de echte circulaire gebouwenaanbieder en materialenexpert nu opstaan! Ik had een wonderlijke droom vannacht. Op het trottoir liep ik bijna tegen een man aan die met een wel heel tevreden blik een pas gerenoveerde gevel stond te bekijken. “Wat zie je precies?,” vroeg ik aan hem. “Een mooi staaltje vakwerk,” was zijn antwoord en hij vertelde hoe hij dit gebouw dertig jaar geleden als aanbieder had neergezet voor een belegger met de afspraak dat hij het gebouw ook zou onderhouden. Ze hadden net de kozijnen en buitendeuren vervangen, de gevel gereinigd en het dak vernieuwd. Hij wist precies te vertellen welke gebruikte elementen en materialen geschikt waren voor hergebruik en recycling. De man kijkt me aan en zegt: “Ik heb de belegger dertig jaar geleden de beste kwaliteit beloofd + rendement voor de lange termijn + een positieve bijdrage aan de circulaire economie. Toen ik nog gewoon aannemer was, kon ik dat soort beloftes niet doen, omdat ik moest werken met andermans plannen en ik na oplevering meteen vertrok. Die tijden zijn gelukkig voorbij!” Hij schudt me vriendelijk de hand en verdwijnt om de hoek. Ik kijk hem verbaasd na, knijp mezelf en wordt wakker.

Onhoudbaar verdienmodel Ben jij een aannemer? Ik hoop niet lang meer…. Want: hoe eerder mijn droom werkelijkheid wordt, hoe beter het is voor jouw verdienmodel, de toekomst van je onderneming en meteen ook voor de circulaire economie. Waarom ben ik daar zo van overtuigd? Omdat je huidige verdienmodel als aannemer om een aantal redenen niet houdbaar is. • Nu moet je klanten op een niet integere manier uitkleden om aan een bouwproject te kunnen verdienen. Hoe meer fouten je vooraf in de bestekstukken ontdekt, hoe lager je kunt offreren, dus hoe groter de kans dat je het project binnenhaalt. En dan is het de sport ontdekte fouten net op tijd aan te kaarten en op te lossen voor extra geld. Daar haal je nu je winst uit.


32

• Integriteit is essentieel om de jeugd van tegenwoordig - en vooral de toppers - aan je bedrijf te binden. Hoe ga je dat doen met het perverse verdienmodel van nu? • Je draagt bij aan de verkwisting van producten en materialen en dus aan de schaarste ervan. Dat gaat je extra geld kosten. En voor de circulaire economie is de huidige manier van werken natuurlijk een ramp.

Aannemer wordt aanbieder Het wordt tijd dat je een andere rol op je neemt en een gebouw als totaalproduct gaat leveren: het ontwerp, de bouw, het beheer en de onderhoud. Of je bedrijf wordt juist overgenomen door de adviseur in het bouwproces, zoals de architect, projectmanager of opzichter die het contact met de opdrachtverlener verzorgt... Jouw bedrijf en de circulaire economie gaan een zonnige toekomst tegemoet als we jou, de huidige aannemer, helpen in je ontwikkeling naar aanbieder van die totaaloplossingen, circulaire oplossingen. Jij hebt immers al veel kennis en kunde op het gebied van logistiek en organisatie van de bouwplaats. Die kennisgebieden verdienen uitbouw naar retourlogistiek en demontage. Als aanbieder ben jij partner van materialenleveranciers en van productleveranciers. Jij weet straks exact wat de waarde is van de materialen en producten die in het gebouw worden gebruikt. Jij weet ook wat de levenscyclus daarvan is en wanneer en hoe je ze het beste kunt terughalen voor hergebruik of recycling. Daarmee ontwikkel jij je tot een expert die langdurig met materialen, producten en gebouwen kan omgaan. Zo verandert dus niet alleen jouw manier van werken maar ook je verdienmodel. Dit stelt jou in staat perfect te reageren op de wensen van beleggers, te weten optimaal rendement op geïnvesteerd vermogen, te regelen vanaf zijn laptop op het strand, zoals in een eerder hoofdstuk verwoord. Maar vergis je niet, dit is een complex veranderproces.

Wat moet er anders om dit te bereiken? Om jou de ruimte te geven je naar aanbieder van oplossingen te ontwikkelen moeten we in de bouwwereld een aantal zaken anders gaan organiseren. Ik noem hier de drie grootste veranderingen:


33

• De bouwklant specificeert alleen de context De bouwklant (eindgebruiker) specificeert niet langer wat voor gebouw hij precies wil hebben maar geeft jou de context aan. Welke functie moet het gebouw kunnen vervullen in welke omgeving? Op die vraag presenteer jij, in samenwerking met andere experts, de beste antwoorden. Daaruit kan de bouwklant kiezen. Met deze manier van werken ben jij meteen van een hoop conflicten af die nu ontstaan door de contractuele scheiding tussen het ontwerpwerk van de klant met zijn adviseurs en jouw uitvoeringswerk. Dat is meteen goed nieuws voor de circulaire economie. Minder conflicten betekent minder aanpassingen en dus minder verspilling van producten en materialen en vooral: minder afval.

• Onderscheid buitenkant en binnenkant We verdelen een gebouw in een buitenkant en een binnenkant. De belegger investeert alleen in de buitenkant: het basisgebouw met fundering, constructie, gevel, dak en nutsaansluitingen tot aan elke eigen entree/voordeur van elke woning of unit. Daarvoor doet hij direct en alleen zaken met een aanbieder die gespecialiseerd is in zulke basisgebouwen. De gebruiker investeert in de binnenkant: de inbouw, te beginnen met zijn ideale indeling van de lege binnenruimte, keuze voor installaties die het binnenklimaat aangenaam maken, keuken, badkamer, materiaalgebruik. De gebruiker doet rechtstreeks zaken met de aanbieder van inbouwen. In het volgende hoofdstuk zul je zien hoeveel voordelen dat voor beide partijen heeft en dat het voor de retail allang de succesformule is. Ook de financiering van gebruik wordt dan anders, maar daarover later ook meer.

• Kennis ontwikkelen Het is noodzakelijk dat we in de bouwwereld samen nieuwe kennis ontwikkelen. Dat kan alleen als we steeds voortbouwen op de kennis die we al vergaard hebben, zoals gebruikelijk is in bijvoorbeeld de luchtvaarttechnologie en scheepsbouw. We benaderen een gebouw dus niet langer als een geheel uniek, door diverse ambachtslieden, gemaakt project maar als een systeem van in elkaar passende onderdelen. Die onderdelen worden gemaakt in de fabriek en op het bouwterrein geassembleerd, bij het basisgebouw en afgestemd op de unieke locatie. Dit is zeker gemakkelijk voor de inbouw en dat kun je prima systematiseren. Diverse landen hebben dat de afgelopen jaren al laten zien. Mocht er weer een tekort aan


34

werknemers in de bouw optreden nadat de afgelopen crisisjaren tienduizenden werknemers noodgedwongen uit de bouwsector zijn vertrokken, dan is dit ook een manier om schone, prettige en veilige banen te laten ontstaan. Zo werken we toe naar een steeds hogere kwaliteit van bouwwerken waardoor de waarde stijgt, tegen afnemende kosten terwijl banen in de bouw hoogwaardiger worden. Ook bij systematisering is de variatie is eindeloos. Voor nieuwe, saaie Vinexwijken hoeven we dus niet bang te zijn. En deze systematische manier van werken leidt automatisch tot minder verspilling van grondstoffen en minder afval. En die nieuwe toekomst is al begonnen!

Bouwwereld ontrafeld Als aanbieder van totaaloplossingen ontwikkel jij dus je eigen specialiteit: de buitenkant (het basisgebouw) of de binnenkant (de inbouw) van een gebouw. Je bedient het liefste juist een van deze twee klanten: de belegger óf de gebruiker, een onderscheid tussen Business to Business (B2B) óf Business to Consumer (B2C), overal; elders in de economie zijn dit al lang geheel verschillende businessmodellen. Je ontwikkelt zo ook je eigen kennis en kunde op het gebied van het gebruik en herwinning van grondstoffen en materialen. Zo kunnen we de bouwwereld ontrafelen, transparant maken, op een nieuwe manier waarde creëren en afval reduceren. Een win-win-win situatie voor jou als aanbieder, voor de overheid, de belegger, de adviseurs, de gebruiker en zeker ook voor de circulaire economie en de maatschappij als geheel.


35

6. Naar een nieuw business model: gespecialiseerd aanbieder in de bouw Aanbieder van gezondheid, welzijn en productiviteit, neem jij de uitdaging aan? In een weekend was het geregeld. De inventaris van de C1000 om de hoek werd in twee dagen vervangen door een compleet nieuw Albert Heijn-interieur. Van een vol pand naar een lege binnenruimte en naar een nieuw winkelinterieur in 48 uur. Deze aanbieder was gespecialiseerd in de levering en montage van deze winkelinbouwen. Nee, met het pand zelf bemoeide hij zich nooit, zei hij, dat liet hij graag aan collega-aanbieders over die voor beleggers werken. “Heb je dit ook al eens voor woningen gedaan?,” vroeg ik hem. “Dat niet,” zei hij, “maar dat kan natuurlijk prima. Sterker nog, dat is een gat in de markt! Dank voor de tip.” In Japan zouden ze dit een vreemd gesprek vinden. Het is daar namelijk al jaren heel normaal dat je als aanbieder juist gespecialiseerd bent in inbouwen voor woningen en rechtstreeks zaken doet met de gebruiker. Wat levert zo’n specialisatie alle betrokken partijen nou op, denk je?

Voor het geval je het vorige hoofdstuk niet gelezen hebt: ik daag jou als aanbieder (voorheen: aannemer) uit je werkveld en verdienmodel opnieuw te definiëren. Je ontwikkelt je tot aanbieder van totaaloplossingen in één van deze twee markten:


36

• Of je werkt voor beleggers (B2B) en je biedt een compleet basisgebouw aan, inclusief onderhoud en beheer. Wat de voordelen daarvan zijn, lees je in het vorige hoofdstuk. • Of je werkt voor de gebruiker (B2C) en biedt uitsluitend de invulling van de binnenkant van het gebouw aan, de inbouw. Daar gaat dit hoofdstuk over. Zoals ik al zei, in Japan is deze splitsing van basisgebouw en inbouw al jaren regel. Een wettelijke regel zelfs. De Long Life Housing Act uit 2008 bepaalt dat de Japanse overheid alleen maar bijdraagt in de bouwkosten wanneer het basisgebouw aantoonbaar minimaal tweehonderd jaar mee kan gaan en het binnenwerk zonder schade aan het gebouw of last voor de buren makkelijk vervangen kan worden. Dankzij dit politieke besluit heeft Japan nieuwe spelregels en is er een nieuwe manier van werken ontstaan met inmiddels ruim 600.000 ‘open woningen’ (gerealiseerd volgens het principe van ‘open wonen’) als resultaat. Een middelgrote aanbieder van gebouwen en van inbouwen is Haseko in Japan. Ik was er in juni 2015 op werkbezoek en schreef er een verslag over. Op een vergelijkbare manier werkt de bouworganisatie van Sekisui of Toyota. Op het bedrijfsterrein van Haseko staan complete woningen in appartementengebouwen zoals een klant die besteld kan hebben. Let op! Besteld kán hebben en dus niet zoals een klant die moet bestellen uit een standaardassortiment, want je kunt alles bestellen. Als klant loop je daar door de woninginbouw in de fabriek heen om te zien en ervaren of alles klopt en werkt zoals je dat vooraf hebt bedacht in de 3D-computervisualisatie. Pas dan besluit je of je dat ook echt wilt kopen. Zo ja, dan bezorgt Haseko of een van de andere bouwers de inbouw binnen zes weken thuis en bouwt deze binnen een week in. Wil je als klant een compleet nieuwbouwhuis, dan duurt levering meer dan een maand langer (na de dan benodigde vergunningverlening). Daarvoor levert een andere afdeling als aanbieder het basisgebouw met fundering, constructie, gevel, dak en nutsaansluitingen tot aan je eigen entree/voordeur. Zo werken overigens vele andere bouwers daar nu ook en binnenkort zien we hetzelfde in Korea en Taiwan. De voordelen voor jou als gespecialiseerd aanbieder van inbouwen zijn legio: • Je werkt rechtstreeks met de eindafnemer: de gebruiker van je product. Je helpt deze gebruiker om zijn vraag helder te krijgen, want jij bent de bouwexpert. Wat heeft hij of zij nodig om in gezondheid en welzijn te wonen en te werken? Die vraag beantwoord jij met een gepaste indeling en inbouw van de beste materialen.


37

• Op basis van deze vraag presenteer je een plan en je voert het ook uit. Je bent 100% de baas over de kwaliteit die je levert. En door het beheer en onderhoud blijf je betrokken bij je klant. • Je kunt direct innoveren op basis van de vragen en feedback van je klanten: je kent en bepaalt je markt. Onderdelen die bij aanpassingen vanuit de gebruiker weer terugkomen, kun je opnieuw elders benutten. Waardevolle materialen kun je weer vermarkten. • Daardoor werk je steeds systematischer = efficiënter = goedkoper en tegelijkertijd verbeter je doorlopend de kwaliteit. Je klanten blijven bij je en zijn je ambassadeurs voor het leven! • Je kennis van materialen levert je geld op omdat je goed bijhoudt wat je in gebouwen stopt en hoe en wanneer je de materialen het beste kunt terughalen voor hergebruik of recycling. In deze nieuwe opzet lever je de klant eindelijk waar hij of zij echt gelukkig van wordt en dus voor wil betalen. Je hebt veel meer invloed op de kwaliteit en winstgevendheid van het product dat je levert. En je levert een waardevolle bijdrage aan de circulaire economie. Nog even en de politiek begrijpt dat we ook in Nederland de regels moeten aanpassen zodat bouwfinanciering de circulaire economie en jouw ondernemerschap echt ondersteunen. Daar ga ik in een volgend hoofdstuk nader op in.


38

Project of systeem? Iedere ondernemer kan zijn werk op twee manieren professioneel aanpakken: als project of als systeem. Gaat het om een lopende activiteit of iets dat je meer dan één keer doet, dan is het beter dat je hiervoor een systeem bedenkt. Is het een unieke, eenmalige klus met een concreet doel, met een begin en een eind, dan pak je het aan als project. Om als gespecialiseerd aanbieder in de bouw optimaal te kunnen presteren, is er nog een belangrijke aanpassing die je moet maken in je business model. En dat is: de keuze voor systematisch of projectmatig werken. Het verbaast me dat dit onderscheid in de bouw nauwelijks wordt gemaakt of herkend,‘systeemwerken’komt niet veel voor. Dit is waar succesvol ondernemerschap namelijk om draait. Succesvolle ondernemingen vinden niet steeds opnieuw het wiel uit. Ze ontwikkelen, installeren en verbeteren doorlopend systemen in hun bedrijf én zijn daarnaast betrokken bij een beperkt aantal projecten om het maximale uit hun systemen te halen. De keuze om te werken in projecten of volgens een systeem, heeft niet alleen invloed op de mate van efficiency maar ook op juridische zaken! Hier ga ik in het volgende hoofdstuk op in.


39

7. Juridische aspecten in de circulaire bouweconomie Rechtstelsel rond het bouwen Wanneer we systematisch gaan bouwen, levert dat een heel ander aanbod op voor de eindgebruiker dan bij projectmatig werken. Daar horen andere garanties en verzekeringen bij, zoals een koopcontract in plaats van een bouwcontract. Waarom is dat gunstig voor de eindgebruiker? Producenten vallen onder Europees recht (caveat emptor = verkoper pas op! in het Latijn). Aannemers, architecten en vele andere partijen waar eindgebruikers nu mee te maken hebben, vallen onder Nederlands bouwrecht. Dat gaat uit van caveat venditor wat in het Latijn ‘koper pas op!’ betekent. Een waarschuwing om echt serieus te nemen! Niet veel mensen weten dat de bouwwereld onderverdeeld wordt in twee groepen organisaties met totaal andere verantwoordelijkheden en bevoegdheden. Het Nederlands bouwrecht geldt voor de bouwen vastgoedpartijen, zoals financiers, projectontwikkelaars, makelaars, beheerders, architecten, adviseurs, opzichters, installateurs en aannemers. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) verzorgt daarin de weten regelgeving. Welke partijen zijn er dan nog meer? Denk aan alle leveranciers van grondstoffen, materialen en producten! In omzet meer dan de helft van alles wat voor gebouwen worden gemaakt! Deze bedrijven kennen primair het ministerie van Economische zaken (EZ) als parter in die weten regelgeving. Het Europees recht beschermt de eindgebruiker als consument en stelt eisen aan alle leveranciers van grondstoffen, materialen en producten, dus ook in de bouw. Maar de nationale wetgever doet heel beperkt aan klantbescherming en voor niet-particuliere opdrachtgevers vrijwel niet. Dit levert soms vreemde situaties op, namelijk dat producenten langdurig verantwoordelijk zijn voor hun producten terwijl aannemers en installateurs met het directe klant contact en contract dat vervolgens juist niet meer zijn na oplevering van het gebouw. Dus vaak nog voor daadwerkelijke ingebruikname!


40

Garantie: rechten en plichten in de bouw Het Europees consumentenrecht stelt dat je als koper moet krijgen wat je bestelt, impliciet en expliciet, om welk materiaal of product het ook gaat. Het Europees recht zegt dus ook dat de producent van bouwproducten de kwaliteit moet leveren die aan die verwachtingen voldoet. Wordt de producent aansprakelijk gesteld voor een gebrek, dan moet hij zijn eigen onschuld en de schuld van de gebruiker aannemelijk maken. Maar let op: volgens de Nederlandse wet is een aanbieder in de bouw – bijvoorbeeld een projectontwikkelaar, adviseur of aannemer – alleen aansprakelijk voor een onjuiste vervulling van wensen en opdrachten als die heel nadrukkelijk eerder zijn verwoord. Wil je als eindgebruiker dus krijgen wat je hebt besteld, dan moet je je wensen heel duidelijk en tot in detail kenbaar hebben gemaakt. De verantwoordelijkheid voor wat je als eindgebruiker vraagt, is in Nederland dus groter dan de verantwoordelijkheid van de aanbieder om de klantvraag goed te interpreteren, te bevestigen en te beantwoorden. En na de oplevering van het gebouw – als de eindgebruiker formeel verklaard heeft dat de aannemer klaar is – kan de eindgebruiker de aannemer alleen nog aanspreken op verborgen gebreken. Tenminste… als je als eindgebruiker voldoende toezicht hebt gehouden zodat je kon zien welke gebreken nooit eerder zichtbaar zijn geweest. Alleen mag je het bouwterrein vaak nog niet op totdat de bouw klaar is, een perfect recept voor gedonder. Daarom is het heel belangrijk dat eindgebruikers hun eisen goed leren verwoorden zolang de Nederlandse wet nog niet is aangepast. Laat het grondig nakijken door deskundigen (bijvoorbeeld minimaal in de vorm van een opleveringskeuring) voordat je als eindgebruiker het gebouw accepteert. Laten we elkaar daarbij helpen.


41

Van Meerwerk naar Meerwaarde als verdienmodel Eerst even de commercie. In Nederland is elke partij in vastgoed, ontwerp en bouw verantwoordelijk voor de eigen geleverde kwaliteit. Die hangt af van wat er aan het begin van dat hele proces met de klant is afgesproken. Maar… die klant ontbeert soms zo ongeveer elke kennis op het vakgebied. Want hoe vaak laat je als eindgebruiker nu een gebouw maken? En dus ontstaat een bedrijfsmodel, waarbij de bouwwereld meer winst boekt naarmate de klant tijdens het proces meer aanvullende vragen, wensen en behoeften ontdekt en verwoordt. Meerwerk als verdienmodel, dus, maar levert dat meer klantwaarde? Vanuit aansprakelijkheidsverzekeringen gezien is het beter om samenwerken naar de klant toe niet te overdrijven en dat niet transparant bewijsbaar te hebben, want aansprakelijkheid moet je niet opzoeken als je die volgens de wet niet hebt! In Duitsland is vanuit de wetgever de combinatie architect en aannemer samen automatisch aansprakelijk en moeten ze het dus vervolgens samen uitzoeken, niet de klant. In België is de architect altijd vanuit de klant aansprakelijk en die architect regelt alles met de aannemer. In Frankrijk is ieder in het bouwproces betrokken bedrijf deels aansprakelijk met de architect als collectief verzekeringnemer naar de klant. In Europa – met uitzondering dus van Nederland, maar ook van Groot-Brittannië en Ierland – ligt de verantwoordelijkheid voor het eindresultaat van het bouwproces niet primair bij de klant, maar bij de gezamenlijke ondernemers in de bouw. Daar ligt immers ook de kennis, en de mogelijkheid het proces actief te beïnvloeden! Elders geldt dus de onkunde van de klant als uitgangspunt voor de wetgever. En dus zijn ook de adviseurs en bouwers gehouden om de vraag van de klant uitputtend te onderzoeken. In samenwerking wel te verstaan. Om door te vragen naar de vraag-achter-de-vraag. Naar wat de klant ten diepste wil, naar zijn echte behoeften. Uiteindelijk gaat het een klant immers niet zomaar om een gebouw, maar om zijn verwachting van wat hij daarmee en erin wil en kan bereiken. Klinkt wel prettig toch?


42

8. Financiering van bouwprojecten in de circulaire economie Bouwprojecten slim financieren doe je zonder een bank Heb je ook een NEE! gekregen bij de bank toen je aanklopte voor de financiering van een gebouw of verbouwing? Dan ben je niet de enige. Bouwprojecten zijn moeilijk te financieren op dit moment. Tenminste, door banken. Niet getreurd, slim financieren doe je dus met nieuwe partijen! Nieuwe regels rond bankreserves en uitleningen verplichten banken om hun geld vast te houden. Zowel leningen en hypotheken voor nieuwbouw als voor bestaande bouw moeten aan steeds meer voorwaarden voldoen. Voorwaarden rond vaste arbeidscontracten van de aanvrager, bijvoorbeeld, en rond minimale verkoopwaarden bij executie van het te realiseren gebouw. Gelukkig hebben financiële instellingen zoals banken meer te bieden dan alleen geld en zijn er andere manieren om investeringsgelden te ontvangen, maar hoe breng je dat samen?

Wat maakt financiering van bouwprojecten complex? Als we naar bouwprojecten kijken vanuit de betrokken partijen, hun relaties, regels en bevoegdheden dan lopen we nu tegen een reeks problemen aan die de financiering complex maakt. Waarom? Omdat er zoveel onzekerheden zijn. En daar houden vooral ook financiers niet van. Voor het overzicht zet ik de knelpunten hier eerst op een rij. Hoe we zaken samen eenvoudiger kunnen maken, lees je verderop. Verwachtingen omtrent de kosten van gebouwen worden stukje bij beetje omgezet in inzet- en resultaatcontracten met de vele leveranciers van advies, controle en uitvoering. Deze contracten vormen de basis voor de financiering. De uiteindelijke totale kosten zijn echter vooraf niet helemaal te garanderen. Het gaat immers om een optelsom tijdens een lange doorlooptijd.


43

• Vergunningen kunnen pas worden verleend na afronding van veel voorwerk en daar speelt de lokale ambtelijke organisatie en politiek altijd een rol in. Deze onzekerheden in tijd en geld werken verstorend als het om een financiering vooraf gaat. • Versplintering van werken door aannemers, architecten, installateurs et cetera, levert losse onderdelen op die pas bij uitvoering bij elkaar komen en daarna pas de zekerheid bieden dat ze samen de benodigde oplossing geven. Soms zelfs pas jaren na oplevering. • Gebouwen leveren pas zekerheid op als vooraf duidelijk is wat de huidige en toekomstige vraag van gebruikers is. Die vraag is vooraf nooit helemaal bekend en verandert doorlopend en tegenwoordig steeds sneller. Het is steeds meer een kwestie van uitproberen in de praktijk, zowel voor de belegger als de eindgebruiker zelf. De huidige manier van bouwen is meestal nog niet ingesteld op aanpasbaarheid van gebouw onderdelen. Aanpassen aan veranderende behoeften van gebruikers is vaak lastig en kostbaar. En de eenvoudige manieren zijn meestal onbekend bij de ontwikkelaars, gemeenten, beleggers en al helemaal bij het grote publiek.

Wist je dat? Financiering is altijd gebaseerd op drie pijlers Daarom geven we graag de redenering hierachter in deze drie basispijlers: 1. De cashflow: het geld dat de aanvrager van de lening verdient met het gebouw, door huur te innen of door andere al lopende activiteiten waarmee hij de financiering kan aflossen; 2. Het risico van verhuurbaarheid of waardeontwikkeling dat gelopen wordt in de markt. Dit heeft bij gebouwen te maken met de locatie en de inzetbaarheid van het gebouw voor diverse functies;


44

3. De zekerheden: de waarde van het gebouw als onderpand. Wanneer de aanvrager de lening niet volledig kan terugbetalen, kan de bank het gebouw vermarkten. Dan is het van belang een courant gebouw te hebben waardoor er meer mogelijkheden zijn met dat gebouw. Behalve in de harde zekerheden zit vertrouwen natuurlijk ook in ‘zachte’ factoren, zoals een track-record van de aanvrager en zijn gedrag. Daarom helpt het als de aanvrager en de financier elkaar al heel lang kennen en eerder hebben samengewerkt.

De banken zien nu maar één ‘counterpart’ aan tafel Er is nog een struikelblok te overwinnen. Als je kijkt naar bouwprojecten dan erkent de bank maar één ‘counterpart’, in andere woorden de gesprekspartner. De bank praat alleen met de uiteindelijke ontwikkelaar/eigenaar/belegger over financiering. De andere betrokkenen bij het project, zoals gebruikers, adviseurs, architecten, aannemers, leveranciers en producenten, zijn hierbij geen partij. Deze partijen hebben wel weer een persoonlijke of bedrijfsrelatie met de bank voor de interne kredietleningen op hun projectdeel. De ontwikkelaar/eigenaar/belegger zal deze partijen al tijdens of direct na voltooiing van het project betalen voor hun werkzaamheden en dan gelden alleen eventueel doorlopende garanties. Dit is daarmee een voorbeeld van betalen voor transacties, niet voor de uiteindelijk bereikte waardeontwikkeling van het gebouw. Daar staan de partijen in de bouw dan geheel buiten.

Regels inzake vastgoed en eigendom In de bouw zorgt de vragende partij, de ontwikkelaar/eigenaar/belegger, traditioneel voor de (voor)financiering. Dit in tegenstelling tot andere markten waarbij de aanbieder die financiering aanbiedt in combinatie met het product. Denk aan autofinancieringen vanuit de fabrikant of de afbetaling van telefoons via de telefoonrekeningen gedurende het jaar na ‘aankoop’. Deze voorfinanciering


45

door de aannemer is door de AFM (Autoriteit Financiële Markten) nu namelijk niet toegestaan voor gebouwen. Ook het eigendom is in deze andere markten anders geregeld. Als koper word je eigenaar van de auto of telefoon, tenzij je niet hebt betaald, dan kan dat ongedaan worden gemaakt. Er is namelijk maar een basiswet op het eigendom en die bepaalt het vastgoedeigendom, al het andere is eigenlijk als niet-vastgoed gedefinieerd. De vastgoedeigendomsregels vanuit het Burgerlijk Wetboek zeggen dat een gebouw automatisch het eigendom is van de grondeigenaar en ‘ongedeeld’ blijft (met de grond). Een niet betaalde leverancier/ producent van dat gebouw kan deze grond niet ‘terugnemen’, want die is altijd van de opdrachtgever geweest. De gevolgen van deze definitie van eigendom voor de circulaire economie komen in een volgend hoofdstuk aan bod.

Vier nieuwe rollen voor banken naast het huidige geld uitlenen De nieuwe regels rond bankreserves en uitleningen maken het voor banken steeds lastiger om geld beschikbaar te stellen voor bouwprojecten. De (#1- rol), bank als geldloket, is daarmee voor een groot deel stilgevallen. Gelukkig heeft een bank veel meer te bieden dan dat. De opgebouwde kennis, ervaring en netwerken die banken tot nu toe gebruikten om intern te bepalen of ze geld wilden en konden uitlenen, is heel waardevol voor andere partijen die wel in bouwprojecten kunnen investeren. Een bank is namelijk ook (rol #2) expert in het inschatten van risico’s van financieringen en (rol #3) de spreiding van diezelfde risico’s. Daarnaast zijn banken (rol #4) een ideaal kennisnetwerk en platform voor informatie en verspreiding van de vraag naar leningen van derden. Verder hebben banken (rol #5) een vertrouwensfunctie die meerwaarde kan bieden bij de verspreiding van allerlei producten, zoals een aanbod van nieuwe woon- of werkruimte, aan derden via de banken als de bank zich daarvoor als ambassadeur opstelt. Nu banken dus veel minder mankracht in hoeven zetten voor de verstrekking van leningen, hebben zij ruimte om hun (intern) verborgen kwaliteiten aan derden aan te bieden. Dat is een uitgelezen kans om slim financieren van bouwprojecten door derden goed georganiseerd te laten verlopen, niet door de bank maar via de bank!


46

Bouwprojecten slim financieren kan echt zonder bank Er zijn voldoende mensen en organisaties met geld die bereid zijn te investeren in een goed bouwproject. Denk aan ouders die voor hun kinderen met beperking een veilig en zelfstandig thuis willen bouwen. Of aan ouderen die niet van plan zijn in een verzorgingshuis te eindigen. Aan verenigingen en lokale organisaties die voor hun doelgroepen een toekomstbestendige (club)accommodatie willen realiseren. Of aan gemeentes als belegger in goede voorzieningen voor hun bewoners. Samen sta je sterker! Ook de bouwsector krijgt in deze opzet straks de kans om naast een goed product ook de financiering te leveren, net als elders in de economie gebruikelijk is. En omdat de bouwsector als aanbieder zo ook invloed heeft op de eindwaarde en kwaliteit van het onderpand, is de sector nog meer gebaat bij een goede uitvoering van het bouwproces. Daarnaast kunnen grotere partijen zoals aannemers, leveranciers, producenten en grondstoffenleveranciers hun vermogen - inclusief bijbehorende brancheverzekeringen - en sectorpensioenfondsen, onderbrengen in een voor hun bekende markt. Zo levert eigen kennis en kapitaal het meeste op, nu ook voor henzelf in rendement op vermogen. Verder kunnen ook gebouwonderdelen nu als onderpand dienen voor producerende partijen. Zij kennen als maker de (rest) waarde en weten die optimaal opnieuw in te zetten.

De oplossing zit in nieuwe combinaties maken Oplossingen komen zo van drie partijen: 1. een combinatie van de diverse interne bankfuncties; 2. de ontwikkelaar/eigenaar/belegger van een project; 3. de belanghebbenden die daarin mee willen doen, zowel uit de omgeving van het gebouw, de gebruikers als de aanbieders ervan.


47

Methoden zoals crowdfunding, kredietunies en ‘sociale impact-obligaties’ (bijvoorbeeld leningen voor startups) benutten die drie markten om geld bij elkaar te brengen. Vaak door bekendheid te geven aan de belangen voor anderen van een gerealiseerd project, denk aan de genoemde ouders, ouderen, instellingen en de wijk of buurt. Het gaat hier meestal om particulier en lokaal geld dat wordt ingezet voor financieel rendement plus het praktische profijt dat de geldverstrekkers er in de toekomst zelf van hebben.

Slim financieren niet door de bank maar via de bank!

Willen we financiering ook vanuit de toekomstige gebruiker als eigenaar mogelijk maken, dan is het zaak om de inbouw van een gebouw af te splitsen van het basisgebouw. Dan kan de inbouw zowel financieel, technisch als organisatorisch apart gefinancierd worden, dus apart van de financiering van het basisgebouw waarin de inbouw later volgt. Zoals in een eerder hoofdstuk verwoord, is dit bij winkels en horeca al een gangbare constructie. Dat moet ook kunnen voor onderwijs, zorg, kantoren of wonen. In deze opzet is het ook logisch om in de financiering een onderscheid te maken tussen langdurende en kortdurende leningen. Daarmee komt meteen een veel bredere markt van geldverstrekkers beschikbaar. Zie hierover meer in het volgende hoofdstuk.


48

9. Nieuwe eigendomsverhoudingen en verdienmodellen in de circulaire bouweconomieën Nieuw licht op eigendom en verdienmodellen Besef je dat gebouwen belangrijk zijn voor twee totaal verschillende doelgroepen met compleet verschillende belangen? Aan de ene kant heb je de belegger die geld wil verdienen of, sociaal gezien, dat geld minimaal wil behouden als waarde. Aan de andere kant zit de gebruiker. Wat hij wil, is prettig wonen, werken en recreëren naar zijn eigen wensen. Leveranciers die zich focussen op zijn belangen zijn dan het meest interessant voor hem.

Gunstig effect op grondstoffengebruik De splitsing van inbouw en basisgebouw leidt tot nieuwe eigendomsverhoudingen die uiteindelijk ook een zeer gunstig effect hebben op het gebruik van grondstoffen in de bouw. Als we uitgaan van deze splitsing dan vermengen we namelijk geen


49

verschillende levenslopen van producten en gebouwdelen meer met elkaar en storten we bijvoorbeeld geen installaties meer in het beton. Producten en materialen worden alleen nog los of demontabel verwerkt. Ze kunnen eenvoudig zonder veel schade worden verwijderd of vervangen op het moment dat dat functioneel, technisch, economisch en/of ecologisch het meest gunstig is. Zo kan een circulaire grondstofeconomie ontstaan die nieuwe contractvormen mogelijk maakt. Zoals leasecontracten voor tijdelijk gebruik van bijvoorbeeld gevels, lichtinstallaties, een keuken of het sanitair. Contracten gebaseerd op de geleverde prestatie in plaats van op de eenmalige verkoop en levering van producten. Want waarom zou ik een lamp willen kopen als ik alleen in het licht geïnteresseerd ben? Bedenk eens welke nieuwe mogelijkheden dat jou biedt als gebruiker van een gebouw. Maar ook: welke kansen levert jou dat als aanbieder op?

Een ander bouwproces: verbouw in plaats van nieuwbouw Of je nu eigenaar of gebruiker van een gebouw bent, of beiden, jouw behoeften en wensen veranderen doorlopend, en zijn vaak een verrassing! Daar houdt de huidige bouwwereld veel te weinig rekening mee. Sterker nog; de bouwsector probeert veranderingen vaak te voorkomen omdat er nu nog vaak geen geld mee te verdienen is. Ik wil dat veranderen via een ander bouwproces. Zodat eindgebruikers steeds opnieuw een woon- en werkomgeving kunnen creëren die bij hen past zonder verlies aan waarde voor anderen.

Hoe gaat het nu? In Nederland is een bestaand pand verbouwen, restaureren of renoveren vaak vele malen omslachtiger en duurder dan slopen en nieuw bouwen. Dat komt doordat bij de bouw totaal geen rekening wordt gehouden met de wisseling van het gebruik na oplevering. Sinds de uitvinding van de betonnen wand en vloer in de woningbouw, zo’n 50 jaar geleden, storten we daarin de gebruikersinstallaties mee, waardoor elke verandering moeizaam, zo niet onmogelijk wordt. Als we ervan uitgaan dat een kantoor- of woongebouw technisch zo’n honderd jaar mee kan gaan en er in die periode gemiddeld tien verhuizingen plaatsvinden, dan weet je dat verbouw tien keer vaker voorkomt dan nieuwbouw. Maar dat is niet het uitgangspunt van de bestaande weten regelgeving en ook niet van huidige eigenaren, beheerders,


50

adviseurs en bouwers. Het gevolg: leegstand, sloop en verspilling. En torenhoge kosten voor jou als eigenaar en als gebruiker zodra je wilt groeien en veranderen.

Hoe het moet gaan: een ander bouwproces Kortom, er is een ander bouwproces nodig, waarin jouw belang als eigenaar en/of gebruiker bij het ontwerp- en bouwproces voorop staat. Jij bent gebaat bij aanpasbaarheid, flexibiliteit en een eigendom dat daarbij hoort. Om dat te bereiken is een nieuwe verdeling van het eigendom nodig, en wel gezien vanuit de levensloop van een gebouw, met kennis van de verschillende belangen van gebruik en belegging. Dat levert meteen een betere verdeling van verantwoordelijkheid en risico op tussen basisgebouw en inbouw. Daarnaast is er een aantal onderdelen waarover in een bouwproject een discussie plaats zou kunnen vinden tussen de partijen wat hier het beste is, bijvoorbeeld inzake de gevel of de energieopwekking. Is dat nieuw? Nee!

De voorbeelden zijn overal om je heen! Van zo’n ander bouwproces zijn in Nederland al verschillende succesvolle voorbeelden te vinden. Bij winkeliers en andere retailers is het al volledig geaccepteerd dat de huurder of gebruiker een ‘kale’ ruimte krijgt voorzien van de nutsaansluitingen. De huurder zorgt dan geheel naar eigen inzicht, kosten en risico voor de eventuele verbouwing en verdere invulling van de ruimte. En wil je de huur opzeggen of het pand verkopen, dan is de ruimte door een nieuwe huurder of eigenaar snel van een andere invulling of bestemming te voorzien. Als nieuwe huurder of eigenaar kun je dus snel en efficiënt aan de slag. In de retail is het dan ook standaard om binnen een week of zelfs in een weekend een winkel opnieuw in te richten. Zo wordt verbouw de logische keuze in plaats van nieuwbouw.

Hoe de huidige wetgeving echt klantgericht bouwen blokkeert Stel dat je als eigenaar van een pand niet meer verantwoordelijk zou zijn voor zaken die maar een tiental jaar meegaan: de keukeninrichting, de badkamer, de verwarmingsketel of juist de nieuwe huisaccu. En dat je daarover als huurder juist alle zeggenschap krijgt. Toegegeven, niet iedereen ziet dat nu zitten, vooral bij zeer korte huurduur. Belangrijker nog; dat kan helemaal niet onder de huidige weten regelgeving voor gebouwen. De laatste vijf jaar hebben Japan en Finland echter al


51

bewezen hoe urgent deze verandering is en hoe goed het resultaat daar nu is voor iedereen.

Naar een beter businessmodel Stichting BRIQS zet zich in voor gefundeerd onderzoek naar hoe de eigendomsverhoudingen in bouw en vastgoed anders kunnen. De nieuwe verhoudingen zullen ruimte maken voor nieuwe relaties en een op alle fronten duurzaam, en daarmee beter businessmodel voor alle betrokkenen. De oplossingen leiden ertoe: 1. Dat je als belegger/eigenaar alleen hoeft te investeren in die gebouwdelen die echt lang meegaan, en niet meer in de keuken en de badkamer. Je wordt daarmee alleen verantwoordelijk voor het zogenoemde ‘basisgebouw voor het gebruik’. Je bent dan verlost van de betuttelende regels over inbouw vanuit het BouwBesluit. Zoals de hoogte van binnendeuren en de draairuimte voor rolstoelen achter de voordeur voor iedereen. Je kunt er zelfs voor kiezen om een demontabele gevel als onderdeel van je basisgebouw te leasen bij de leverancier waardoor beheer en onderhoud bij de ontwerpende en bouwende partij komen te liggen. Kortom, je haalt meer rendement op minder geïnvesteerd vermogen met minder risico. Zo’n beter businessmodel: wie wil dat nou niet? 2. Dat je als gebruiker eindelijk de volledige vrijheid hebt om zelf je inbouw te regelen, ook als je geen eigenaar van de gehele woning of het bedrijfspand bent. Je hoeft dus geen eigenaar meer te zijn van de fundering of verdere draagconstructie van een gebouw om je eigen besluiten te mogen nemen over gebruiksinstallaties en afbouw. Dus wil je een ander interieur, sanitair, aanrecht of verwarming- of koelsysteem – om wat voor reden dan ook – dan regel je dat gewoon zelf, eventueel inclusief een betaalbare financiering van jouw leverancier of basisgebouweigenaar. Ideaal ook voor zorgen ouderenwoningen, voor ateliers of bij het combineren van wonen en werken. 3. Dat je als leverancier eindelijk de complete inbouw of onderdelen daarvan rechtstreeks aan de echte gebruiker kunt leveren. In zo’n businessmodel regel je samen de financiering (koop of lease) en maak je afspraken over beheer,


52

onderhoud en – bij verhuizing – herplaatsing. Dus neem je de keuken naar Duits gebruik mee naar je volgende huur- of koopwoning, is dat geen probleem. Dus directe besluitvorming tussen bedrijf en consument.

Voorkom de ‘split incentive’ Het onderzoek en de oplossingen kunnen beiden laten zien dat het onderscheid tussen basisgebouw en inbouw leidend is voor een beter businessmodel en is een vervolg op de vele onderzoeken vanuit bijvoorbeeld TU Delft, MIT en Ball State University daarover en de recente praktijkervaringen in Japan en Finland. De belangen van de gebruiker zijn daarbij gekoppeld aan de inbouw, de belangen van de eigenaar aan die van het basisgebouw. Deze duidelijke scheiding van verantwoordelijkheden lost meteen het probleem van de ‘split incentive’ op. Of beter gezegd, de nieuwe modellen voorkomen de ‘split incentive’; beter vertaald als conflicterende belangen! Immers nu komen die lasten van gemaakte kosten vaak nog bij een andere partij terecht dan diegene die de baten ontvangt. In de nieuwe situatie betaalt de gebruiker zelf voor bijvoorbeeld zijn nieuwe HR-ketel of juist warmtepomp en hij profiteert daarmee ook zelf van een lagere energierekening. Als je wat koopt, wil je waar voor je geld! Dat betekent dat je invloed wilt op wat je geleverd krijgt, toch? Die invloed heb je als consument toch overal; behalve in de bouw... Daar zit je als koper of huurder met een heel bataljon mensen en bedrijven tussen jou en de producent van je pand- of woninginrichting. En allemaal hebben ze zo hun eigen meningen en belangen...

De weg naar de oplossing De beschreven oplossingen zijn juridisch gezien nu nog ingewikkeld en te weinig toegepast. Dat moet en kan allemaal veel simpeler. Rond de vraag hoe we dat precies vormgeven, is een stevig onderzoek nodig, waarin de huidige nog niet benutte mogelijkheden, de praktijk in andere landen om ons heen en nieuwe wensen vanuit de Circulaire Economie op een rij worden gezet. Stichting BRIQS schreef een inmiddels goedgekeurd onderzoeksvoorstel voor de Nederlandse Organisatie voor Wetenschappelijk Onderzoek (NWO) om door onze universiteiten uit te laten zoeken hoe we tot nieuwe verhoudingen en regels kunnen komen. We werken daarbij samen met organisaties als De Groene Zaak en het Groene Brein.


53

Daarbij bleek in diverse gesprekken met hoogleraren notariaat, bouwrecht en vastgoedrecht van diverse universiteiten dat de huidige wetgeving mogelijk meer toelaat dan nu wordt toegepast. Nieuwe ideeën zijn al in de wetgeving van ons omringende landen in de praktijk toegepast. Zoals dat je in Frankrijk automatisch bij sloop weer eigenaar kunt worden van vooraf vastgelegde gebouw(onder)delen, of dat je in België als huurder de eerste 50 jaar eigenaar blijft van wat je zelf toevoegt aan het gebouw totdat je vertrekt. Juridisch eigendom volgt de civiele / commerciele overeenkomst tussen partijen in Belgie. In Nederland bepaalt en beperkt het juridisch eigendom de mogelijke civiele / commerciele overeenkomsten tussen partijen. Het onderzoek zal bijdragen aan echt nieuwe voorstellen waarvan alle betrokkenen profijt zullen hebben en waarvoor ook vanuit de Europese Commissie interesse bestaat. Wil jij ook op de hoogte blijven van of meedenken over deze ontwikkelingen? Meld je dan aan op de site www.briqs.org. Doe mee!


54

Dankwoord Gelukkig lijkt het maken van een e-book van tevoren eenvoudiger dan het in werkelijkheid is… Anders was ik er mogelijk nooit aan begonnen en dan had je gemist wat je nu hebt gelezen… Vele experts en vrienden hebben me door het schrijfproces heen geholpen en zijn daarmee vaak van expert verworden tot vriend. Om te beginnen wil ik mijn dank uitspreken naar Aldi van Lierop (AldiSchrijft) voor het uitschrijven en leesbaar maken van de vele eerdere blogs die in dit e-book als deelonderwerpen hebben gediend. Vervolgens heb ik met Bianca Minkman (Sprekende Verhalen) de klus geklaard om de inhoud te structureren, waar nodig te schrappen en te stroomlijnen om zo te komen tot een heldere beschrijving van de circulaire economie voor gebouwen. Yulia Kryazheva (Yulia-Ink) heeft de teksten voorzien van illustraties om hoofd en hart bij elkaar te brengen. Uiteindelijk heeft Daisy Goddijn (Expertboek) het eindproduct weten te vertalen in de juiste vormgeving om dit e-book ook leesbaar te krijgen. Zonder dit waanzinnige team was ik blijven zitten met een hoofd vol ideeën, ervaringen en de behoefte om het te vertellen. Maar waarschijnlijk had ik dan overladen met veel te veel informatie in te korte tijd om daar echt van te kunnen profiteren. In ieder geval kun je nu bewust meedenken in wat de Circulaire Economie in de context van de bouw teweeg brengt en wat dit betekent als eindgebruiker, belegger of als bouwer. Rest mij Rutger Buch als gemeentesecretaris van Cirkelstad te danken in het geschonken vertrouwen mij dit boek te laten schrijven, doen publiceren en overhandigen aan Prof. Jaqueline Cramer.


55

Colofon de Olifant dendert door de Circulaire Stad © Stichting BRIQS Copyright © Remko Zuidema - juni 2016 – www.briqs.org Versie 1.1 Ontwerp: Daisy Goddijn, Expertboek Eindredactie: Bianca Minkman, Sprekende Verhalen Illustraties: Yulia Kryazheva, Yulia-Ink’

BELANGRIJKE NOOT VOOR DE LEZER Als je dit e-book waardevol vindt dan kun je een ander verwijzen naar de website van www.briqs.org, maar deel geen gratis kopieën uit. Er berust copyright op deze tekst. De laatste versie is te downloaden op de BRIQS-website. Behoudens de in of krachtens de Auteurswet van 1912 gestelde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of op een andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.

DISCLAIMER Bij het samenstellen van dit e-book is de grootste zorg besteed aan de juistheid van de hierin opgenomen informatie. Alles wat ik vertel, zijn tips op basis van eigen ervaringen. De auteur is niet aansprakelijk voor eventuele onvolkomenheden of gevolgen die voortvloeien uit de toepassing van de in dit e-book voorgestelde wijzigingen in de huidige bouwpraktijk.


56

de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Recommend Documents