BESTEMMINGSPLAN LEEFGOED DE OLIFANT, HITLAND

BESTEMMINGSPLAN LEEFGOED DE OLIFANT, HITLAND

25 september 2012

BESTEMMINGSPLAN LEEFGOED DE OLIFANT, HITLAND Voorontwerp: Ontwerp: Vaststelling:

18 oktober 2010 20 oktober 2011 25 september 2012

direct

pers

creatief

oonli

jk vlot

betrokken atisch pragm

kundig

held

er

dyna

misc

h

BOdG Ruimtelijk Advies B.V. Postbus 6083 3002 AB Rotterdam www.BOdG.nl

INHOUDSOPGAVE I. TOELICHTING II. REGELS III. BIJLAGEN (APART BIJGEVOEGD) IV. VERBEELDING

I.

TOELICHTING

INHOUDSOPGAVE TOELICHTING 1. INLEIDING...............................................................................................................................11 1.1 Aanleiding ................................................................................................................................11 1.2 Ligging en begrenzing ..............................................................................................................11 1.3 Vigerend bestemmingsplan .....................................................................................................11 1.4 Gekozen planopzet ..................................................................................................................12 2. BELEIDSKADER........................................................................................................................13 2.1 Nationaal beleid.......................................................................................................................13 2.2 Provinciaal beleid.....................................................................................................................14 2.3 Gemeentelijk beleid.................................................................................................................15 3. BESCHRIJVING VAN HET PLAN ................................................................................................17 3.1 Kwaliteiten en karakteristieken van het gebied ......................................................................17 3.2 Huidig gebruik..........................................................................................................................18 3.3 Projectbeschrijving ..................................................................................................................19 4. TOETSING AAN (MILIEU-‐)ASPECTEN........................................................................................23 4.1 Water.......................................................................................................................................23 4.2 Geluidhinder ............................................................................................................................26 4.3 Luchtkwaliteit ..........................................................................................................................27 4.4 Externe veiligheid ....................................................................................................................28 4.5 Bedrijven en milieuzonering ....................................................................................................29 4.6 Bodem .....................................................................................................................................31 4.7 Ecologie ...................................................................................................................................31 4.8 Archeologie..............................................................................................................................34 5. JURIDISCHE ASPECTEN ............................................................................................................35 5.1 Inleiding ...................................................................................................................................35 5.2 De opzet van de planregels .....................................................................................................35 5.3 Handhaving..............................................................................................................................37 6. UITVOERBAARHEID.................................................................................................................39 6.1 Vooroverleg ex artikel 3.1.1. Bro .............................................................................................39 6.2 Financiële uitvoerbaarheid ......................................................................................................40

Bestemmingsplan Leefgoed De Olifant, Hitland – Toelichting

-‐ 9 -‐

-‐ 10 -‐

1. 1.1

1.2

INLEIDING Aanleiding In het uiterste zuiden van de gemeente Zuidplas bevindt zich aan de binnendijkse zijde van de Groenendijk de voormalige steenoven "De Olifant". Deze, tot woonhuis omgebouwde, steenoven is gelegen op een landgoed. De eigenaren hebben het idee opgevat om dit landgoed, onder de naam "Leefgoed De Olifant", te ontwikkelen tot een gebied dat voorziet in een combinatie van wonen, vergaderen, trainen en kleinschalige daghoreca. Met betrekking tot de horeca wordt opgemerkt, dat deze ter ondersteuning is van de activiteiten op het Leefgoed, alsmede ter voorziening in de behoefte van recreanten/passanten ter plaatse. Dit alles zal op een zodanige wijze plaatsvinden, dat de ontwikkeling aansluit op de bijzondere ruimtelijke structuur rondom het landgoed. Aangezien het nu vigerende bestemmingsplan “Hitland” de realisatie van het leefgoed niet toestaat, is een herziening van dat plan noodzakelijk. Het onderhavige bestemmingsplan voorziet in de benodigde juridisch-‐planologische regeling. Ligging en begrenzing Het "Leefgoed De Olifant" is gelegen aan de Groenendijk ter hoogte van Werkhaven Hitland. Het plangebied grenst in het westen aan het Hitlandbos en maakt onderdeel uit van de polder Esse, Gans-‐ en Blaardorp. Het gehele landgoed wordt in het bestemmingsplan meegenomen. Afbeelding 1 geeft de ligging en begrenzing van het plangebied aan.

Afbeelding 1: Ligging van het plangebied.

1.3

Vigerend bestemmingsplan Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan “Hitland”, dat op 28 juni 2005 is vastgesteld, door de raad van de toenmalige gemeente Nieuwerkerk aan den IJssel, en op 14 februari 2006 gedeeltelijk is goedgekeurd, door Gedeputeerde Staten van Zuid-‐Holland. De delen die van goedkeuring zijn onthouden hebben geen betrekking op de gronden waarop het leefgoed gerealiseerd wordt.


-‐ 11 -‐

In het bestemmingsplan “Hitland” zijn de betreffende gronden bestemd als “Woondoeleinden”, waarbij vier directe woningbouwtitels voorhanden zijn (zie grijze cirkels in afbeelding 2). Twee van deze bouwtitels zijn ook daadwerkelijk in gebruik genomen, te weten de dijkwoning op nummer 321 en de woning die is gerealiseerd in steenoven 'De Olifant'. De andere twee bouwtitels hangen samen met en zijn toegekend na de sloop van een tweetal dijkwoningen. Daarnaast is over een deel van de gronden de medebestemming “Primaire waterkering” opgenomen. De beoogde ontwikkeling van "Leefgoed De Olifant" past niet binnen de mogelijkheden die het geldende bestemmingsplan biedt.

Afbeelding 2: Uitsnede vigerend bestemmingsplan (plangebied oranje omkaderd).

Gekozen planopzet Het onderhavige bestemmingsplan schept een juridisch-‐planologische regeling voor de geplande ontwikkelingen. Deze regeling geschiedt door middel van de bindende planstukken, te weten de planregels en de verbeelding. Zij omvatten enerzijds een vertaling van de beleidsvoorwaarden (hoofdstuk 2) en anderzijds een juridisch kader voor het te realiseren bouwplan (hoofdstuk 3). De bindende planstukken worden nader onderbouwd met de toelichting.

1.4

Wat betreft planopzet sluit het bestemmingsplan aan op de gangbare systematiek binnen de gemeente Zuidplas, met inachtneming van de standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen (SVBP 2008) en het Informatie Model Ruimtelijke Ordening (IMRO 2008).

-‐ 12 -‐

2.

2.1

BELEIDSKADER In dit hoofdstuk worden de belangrijkste beleidsstukken aangehaald die betrekking hebben op de gemeente Zuidplas en in het bijzonder die voor de geplande ontwikkeling. Nationaal beleid Nota Ruimte De visie van het kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland staat beschreven in de Nota Ruimte. In deze nota is het ruimtelijk beleid tot 2020 vastgelegd met een doorkijk tot 2030. De nota heeft een strategisch karakter en richt zich op de hoofdlijnen van het beleid. Hoofddoel van het beleid is om ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies. Gelet op de beperkte ruimte in Nederland dient dit efficiënt en duurzaam te geschieden. Het kabinet heeft gekozen voor een dynamisch en op ontwikkeling gericht ruimtelijk beleid, met als uitgangspunt ‘decentraal waar dat kan, centraal waar dit moet’. Het accent ligt daarbij op ‘ontwikkeling’ in plaats van op ‘ordening’. De nota bevat de ruimtelijke bijdrage aan een sterke economie, een veilige en leefbare samenleving en een aantrekkelijk land. Daarbij hoort een aangepaste verdeling van verantwoordelijkheden tussen Rijk en decentrale overheden. Samenspel tussen overheden, maatschappelijke organisaties en burgers wordt nodig geacht om problemen effectief aan te pakken en kansen beter te benutten. In de Nota zijn door het kabinet nadere eisen gesteld welke een rol spelen bij de afwegingen die de decentrale overheden moeten maken. Deze eisen hebben betrekking op gezondheid, veiligheid, verontreiniging, natuur en milieu (de zogenaamde basiskwaliteiten) en zijn bindend voor alle bij de planontwikkeling en –uitvoering betrokken partijen. Voorbeelden van deze eisen zijn het locatiebeleid en de watertoets. Het kabinet waarborgt de basiskwaliteit door actief het belang van een aantal meer financiële principes op te nemen in het nationale ruimtelijke beleid. Zo geldt bijvoorbeeld dat géén afwenteling van negatieve effecten van nieuwe activiteiten mag plaatsvinden op het bestaande ruimtegebruik en op functies zoals water, natuur en infrastructuur. Uitgangspunt is dat de initiatiefnemer van nieuwe activiteiten zorgt voor opheffing van de ontstane knelpunten (”de veroorzaker betaalt”). Het Groene Hart, waarin het bestemmingsplangebied is gelegen, is in de Nota ruimte aangeduid als "Nationaal landschap". Dit zijn gebieden met internationaal zeldzame of unieke en nationaal kenmerkende landschapskwaliteiten en in samenhang daarmee bijzondere natuurlijke en recreatieve kwaliteiten. Landschappelijke, cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten van deze landschappen moeten behouden blijven, duurzaam beheerd worden en waar mogelijk worden versterkt. In samenhang hiermee moet de toeristisch-‐recreatieve betekenis toenemen. Binnen nationale landschappen is daarom 'behoud door ontwikkeling’ het uitgangspunt voor het ruimtelijk beleid. De landschappelijke kwaliteiten zijn medesturend voor de wijze waarop de gebiedsontwikkeling plaatsvindt. Uitgangspunt is dat de nationale landschappen zich sociaal-‐economisch voldoende moeten kunnen ontwikkelen, terwijl de bijzondere kwaliteiten van het gebied worden behouden of worden versterkt. In algemene zin geldt dat binnen nationale landschappen ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk zijn, mits de kernkwaliteiten van het landschap worden behouden of worden versterkt (‘ja, mits’-‐regime). Binnen nationale


-‐ 13 -‐

landschappen is ruimte voor ten hoogste de eigen bevolkingsgroei (migratiesaldo nul). Provincies zijn verantwoordelijk voor de uitwerking van het beleid voor nationale landschappen. Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid In verband met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening per 1 juli 2008 heeft het Rijk een ‘Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid’ vastgesteld. Voor bundeling van verstedelijking en economische activiteiten is het streven om een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) vast te stellen met als beleidskader een optimale benutting van onder andere bestaand bebouwd gebied, waardoor de noodzaak afneemt om open ruimte te gebruiken voor bebouwing. Daarnaast zal het moeilijker worden gemaakt om in de open ruimte te bouwen. De hierboven genoemde AMvB is de zogenaamde “AMvB Ruimte” welke thans in ontwikkeling is. Deze AMvB wordt in twee rondes (tranches) tot stand gebracht. De eerste tranche bevat, zoals al is aangekondigd in de Realisatieparagraaf, een beleidsneutrale omzetting van bestaand Rijksbeleid. Enkele van deze beleidsstukken zijn de Nota Ruimte, de Derde Nota Waddenzee en het Project Mainportontwikkeling Rotterdam. De tweede tranche van de AMvB zal nieuw beleid bevatten. Provinciaal beleid Visie op Zuid-‐Holland Op 2 juli 2010 heeft Provinciale Staten van de provincie Zuid-‐Holland de Provinciale Structuurvisie (PSV), alsmede de bijbehorende Verordening Ruimte (PVR) en de Uitvoeringsagenda vastgesteld. De visie voldoet aan de eisen uit de Wet ruimtelijke ordening en geeft een doorkijk naar 2040 en de visie voor 2020 met bijbehorende uitvoeringsstrategie. De nieuwe integrale Structuurvisie voor de ruimtelijke ordening komt in plaats van het ‘Ruimtelijk Plan Regio Rotterdam 2020’ en de nota ‘Regels voor Ruimte’. In ‘Visie op Zuid-‐Holland’ staat hoe de provincie samen met haar partners wil omgaan met de beschikbare ruimte. De kern van het provinciaal ruimtelijk beleid is het realiseren van een samenhangend stedelijk en landschappelijk netwerk om de economische concurrentiepositie te versterken. Hierdoor is in Zuid-‐Holland goed wonen, werken en recreëren voor iedereen binnen handbereik. Duurzame ontwikkeling en klimaatbestendigheid zijn daarbij belangrijke pijlers. Ook de instrumenten van de provincie komen in de structuurvisie aan de orde. De provincie ordent op kaarten, ontwikkelt programma’s en projecten, agendeert zaken en laat onderzoek uitvoeren. Zij stuurt op hoofdlijnen door kaders te stellen en het lokale bestuur ruimte te geven bij de ruimtelijke inrichting. Deze aanpak sluit aan bij de nieuwe stijl van besturen: ‘Lokaal wat kan, provinciaal wat moet.’ De provincie stimuleert dat verstedelijking zoveel mogelijk wordt geconcentreerd in bestaand bebouwd gebied. Hiermee worden investeringen in de gebouwde omgeving gebundeld, waardoor de kwaliteit van het bebouwde gebied behouden blijft en wordt versterkt. Alle kernen zijn dan ook omgeven door bebouwingscontouren, waarbuiten verstedelijking in principe niet is toegestaan. Uitgezonderd zijn situaties waarbij de bouw van een beperkt aantal woningen of een bedrijfsvestiging de kwaliteiten van het gebied versterken. Hoewel Leefgoed De Olifant buiten de contour is gelegen, is sprake van een bedrijfsvestiging die de kwaliteiten van het gebied versterkt (zie ook hoofdstuk 3).

2.2

-‐ 14 -‐

2.3

Naast het feit dat het bestemmingsplangebied gelegen is buiten de bebouwingcontour, blijkt uit kaart 4 van de PVR dat het bestemmingsplangebied is gelegen binnen het nationaal landschap "Groene Hart". Dit betekent dat in een bestemmingsplan alleen ontwikkelingen mogelijk gemaakt mogen worden, die de kernkwaliteiten van het gebied behouden of versterken. In de nota "Voorloper Groene Hart" worden de volgende vier kernkwaliteiten onderscheiden: 1. landschappelijke diversiteit; 2. veenweide karakter (inclusief de strokenverkaveling en lintbebouwing); 3. openheid; 4. rust en stilte. Onder versterking van de kwaliteiten wordt ook het benutten van de economische waarde ervan verstaan. Dit kan zowel via toerisme en recreatie, als via de kwaliteiten van woon-‐ en werkmilieus in het gebied zelf en de nabijgelegen stedelijke netwerken. Een bestemmingsplan zal, in de vorm van een beeldkwaliteitsparagraaf (artikel 6, lid 3 van de PVR), aandacht moeten besteden aan deze aspecten. Hiervoor wordt verwezen naar hoofdstuk 3. Recreatie in het landelijk gebied wordt van groot belang geacht, vanwege de hoge belevingswaarde door afwisseling in landschapstype en vegetatie en de mate van rust die ervaren wordt. Gemeentelijk beleid Structuurvisie Nieuwerkerk aan den IJssel Met de structuurvisie (2004) geeft het gemeentebestuur de koers aan voor de ruimtelijke ontwikkeling op de korte en middellange termijn (tot ca. 2015), en op de lange termijn (2015 -‐ 2030). De structuurvisie heeft betrekking op het gehele grondgebied van de voormalige gemeente Nieuwerkerk aan den IJssel en vormt het ruimtelijke kader voor ontwikkelingen. Daarmee is het in feite een integraal masterplan voor het gehele grondgebied. De structuurvisie heeft de volgende functies: 1. het biedt een integraal en samenhangend ontwikkelingskader voor de ruimtelijke en programmatische ontwikkeling van Nieuwerkerk aan den IJssel; 2. het vormt een kader voor de actualisatie van bestemmingsplannen; 3. het zorgt voor communicatie, overleg en afstemming van het beleid op verschillende schaalniveaus, tussen rijk, provincie en gemeente; 4. het is een toetsingskader met een goede ruimtelijke onderbouwing voor de ontwikkeling van deelprojecten; 5. het werkt mobiliserend en motiverend naar betrokken partijen; In de structuurvisie wordt aandacht besteed aan wonen, werken, maatschappelijke voorzieningen, natuur, recreatie, verkeer, milieu en cultuurhistorie. Voor Hitland is in de structuurvisie de keuze gemaakt voor consolidatie van de huidige situatie. Dit houdt in dat het middengebied als agrarisch gebied gehandhaafd wordt; de uiteinden van Hitland staan ten dienste van de recreatieve functie. Binnen deze recreatieve delen zijn functiewijzigingen mogelijk, mits deze passend zijn binnen de recreatieve doelstellingen.


-‐ 15 -‐

-‐ 16 -‐

3.

3.1

BESCHRIJVING VAN HET PLAN Zoals uit § 2.2 blijkt is het van belang dat initiatieven die mogelijk worden gemaakt binnen de grenzen van een nationaal landschap de bestaande kwaliteiten van het gebied niet schaden. In dit hoofdstuk zal derhalve, alvorens een beschrijving plaatsvindt van het initiatief, worden ingegaan op de kwaliteiten die het gebied thans kenmerkt. Kwaliteiten en karakteristieken van het gebied In de Provinciale Verordening Ruimte is een overzicht opgenomen van kwaliteiten en karakteristieken waaraan aandacht besteed dient te worden. Dit zijn: 1. de aanwezige kernkwaliteiten in het plangebied; 2. de belangrijkste kwaliteiten van de landschapstypen en aardkundige waarden; 3. de openheid van het landschap; 4. de historische structuurlijnen en cultuurhistorische objecten; 5. de bebouwingskarakteristieken ter plaatse; 6. de ordeningsprincipes en de ontwikkelingsgeschiedenis van het landschap. Kernkwaliteiten, landschapstype en openheid De omgeving waarin Leefgoed De Olifant is gelegen, is in de jaren '80 van de vorige eeuw ingericht als het extensieve recreatie-‐ en natuurgebied ‘Hitland’, met een agrarische en recreatieve hoofdfunctie. Het gebied kent een open karakter en sluit aan op de zogenaamde ‘Groene Zoom’, de bufferzone tussen de stedelijke gebieden van de gemeenten Zuidplas, Capelle aan den IJssel en Rotterdam. Hitland vormt een verbindingszone tussen het Groene Hart (Rottemerengebied) en de Krimpenerwaard. Hier is sprake van landschappelijke diversiteit met veenweiden (inclusief strokenverkaveling) en openheid. Aan de noord-‐ en zuidzijde van de polder is sprake van aanzienlijke oppervlakten aan recreatiegebied, met daartussen agrarisch gebied. In beide recreatiegebieden is voornamelijk de extensieve recreatie van belang (wandelen, fietsen, paardrijden, schaatsen) in een bos-‐ en natuurrijke omgeving. Deze extensieve recreatie, als één van de kernkwaliteiten van de polder, is ook herkenbaar in de directe omgeving van het landgoed. Zo bevindt zich westelijk van de locatie de Ouderkerkselaan, die aansluit op de fietspaden door het Hitlandbos en de groene route door de polder aan de oostzijde. Tezamen met het fiets-‐ en voetveer naar Ouderkerk aan den IJssel, dat net ten oosten van het gebied is gelegen, vormt deze laan de basis voor een belangrijke fietsverbinding tussen het stedelijk gebied aan de noordwestkant en de Krimpenerwaard aan de zuidkant, zowel voor woon-‐werk als toeristisch fietsverkeer. Ordening, historische objecten en karakteristieke structuren De polders Esse, Gansdorp en Blaardorp bestaan uit strokenverkaveling, die kenmerkend is voor een veenweidelandschap. Het landgoed waarop "Leefgoed De Olifant" is voorzien, is gelegen op een plek waar verschillende landschapsstructuren samenkomen. Zo sluit het landgoed in het westen direct aan op het recreatiegebied Hitland. Aan de zuidzijde is de Groenendijk gelegen; deze waterkering beschermt de polder tegen het water van de Hollandsche IJssel. Daarnaast heeft het een functie als toegangsweg voor aanwonenden, maar wordt de dijk ook veelvuldig gebruikt als toeristische route langs de Hollandsche IJssel. Aan de overzijde van de dijk is Werkhaven Hitland gelegen; een haven met bewoonde historische schepen. Ten westen daarvan wordt buitendijks een drassig natuurgebied aangelegd, waar de getijdenwerking van de Hollandsche IJssel vrij spel krijgt. Aan de noord-‐ en oostzijde van het landgoed zijn de gronden in agrarisch gebruik. Dit deel bestaat uit open


-‐ 17 -‐

grasland en is in gebruik ten behoeve van de melkrundveehouderij. Gesteld kan worden dat ter hoogte van het landgoed de nadrukkelijk aanwezige sfeer van de rivier 'kruist' met het recreatiegebied en de open structuur van de polder Esse, Gans-‐ en Blaardorp (afbeelding 3).

Afbeelding 3: Het landgoed in zijn omgeving.

Langs de Hollandsche IJssel is een aantal steenovens gelegen, waar tot het begin van de jaren '60 van de vorige eeuw de bekende Hollandse IJsselsteentjes werden gebakken. Het te ontwikkelen 'leefgoed' is vernoemd naar de binnen het plangebied aanwezige steenoven "De Olifant".

Afbeelding 4: Zicht op de voormalige steenoven.

Huidig gebruik Begin jaren ’70 van de vorige eeuw werd 'De Olifant' door architect Gunnar Daan omgevormd tot een riant woonhuis, waarbij is uitgegaan van de oorspronkelijke kwaliteiten van het gebouw. In 1974 is de steenoven als woonhuis in gebruik genomen. Naast de in de zuidoosthoek gelegen steenoven is aan Groenendijk 321 een dijkwoning gelegen, met noordelijk daarvan een schuur. Ten noorden van deze schuur is de voormalige

3.2

-‐ 18 -‐

landbouwschuur 'De Plaets' gesitueerd. In het meest noordelijke puntje van het landgoed is 'De Beer' gelegen; eveneens een voormalige landbouwschuur. De qua vorm vergelijkbare schuur in het midden van het landgoed betreft een opslagruimte bij de steenoven. Afbeelding 5 laat de plaats van de genoemde gebouwen op het landgoed zien.

a b

Afbeelding 5: Huidige inrichting plangebied.

3.3

Het plangebied is toegankelijk via een tweetal afritten vanaf de dijk. De meest westelijke afrit (a) draagt zowel zorg voor de bereikbaarheid van de onderste laag van de dijkwoning als voor die van de landbouwschuur ´De Plaets´. Tevens biedt het toegang tot de achter de locatie gelegen landbouwgronden. De bebouwing op het oostelijk deel (de steenoven, de landbouwschuur ´De Beer´ en een opslagruimte) hebben een eigen, meer oostelijk gelegen toegang (b). Projectbeschrijving Uit bovenstaande paragrafen valt op te maken dat "Leefgoed De Olifant" is gelegen op zowel een ruimtelijk als functioneel kruispunt. Deze markante positie leent zich dan ook bij uitstek voor een invulling die functioneel afwijkt van zijn directe omgeving, maar deze omliggende functies wel versterkt. Er is dan ook een plan opgevat om het landgoed te ontwikkelen tot een plek, waarbij naast de woonfunctie óók ruimte wordt geboden aan publiek toegankelijke functies: vergaderen, trainingen (voor kleine besloten groepen) en kleinschalige daghoreca in een groene, rustige en natuurlijke setting. Het leefgoed is op een zodanige wijze ingericht, dat vrije doorzichten naar het achtergelegen veenweidegebied worden gegarandeerd en de rustieke sfeer behouden blijft. Dit versterkt de recreatieve waarde van het knooppunt.


-‐ 19 -‐

Leefgoed De Olifant – van gebouw tot gebouw Afbeelding 6 geeft de gewenste eindsituatie van het leefgoed weer. Hierin behouden de steenoven ´De Olifant´ (nummer 1), de daarbij behorende opslagschuur (nummer 2) en de dijkwoning op nummer 321 met bijbehorende opslagruimte (nummers 3 en 4) hun huidige woonfunctie. Voor de steenoven geldt tevens dat het gebruik als expositieruimte en trouwlocatie behouden blijft. Bij de inrichting van het gebied wordt ervoor gezorgd dat de gewenste privacy niet in het gedrang komt. In ´De Plaets´ (nummer 5) wordt de daghoreca ondergebracht. Dit horecapunt richt zich op passerende recreanten. Daarnaast zal de voormalige landbouwschuur ook dienst gaan doen als cateringslocatie voor de vergaderingen en trainingen op het leefgoed en eventueel ook als vergader-‐ of trainingsruimte. Voor opslag van onder andere terrasmeubilair en toestellen voor buitentrainingen wordt ten noorden van de bestaande berging, behorende bij de dijkwoning, een extra schuur opgericht (nummer 6). Vanuit ´De Plaets´ zijn op het terrein diverse looproutes aanwezig, bijvoorbeeld naar de te realiseren blokhut (nummer 7) waarin overnacht kan worden. Hierbij wordt gedacht aan een bed&breakfast-‐concept voor 'passanten' of mensen die een training op het leefgoed volgen. Daarnaast is het mogelijk om een tweede overnachtingsruimte naast de blokhut te realiseren; het is bedoeling dat dit nieuwe gebouw geschikt moet zijn voor de overnachting van grotere groepen. Tevens bevinden zich looproutes naar een te realiseren buitenactiviteitenplek in het bosrijke deel van de locatie (nummer 8) en naar de voormalige landbouwschuur ´De Beer` (nummer 9). Laatstgenoemde wordt in gebruik genomen als vergader-‐ annex trainingsruimte en wordt gekenmerkt door zijn vrije ligging in de polder.

9

10

7 8 12 5 11

6

2

4

1

3

Afbeelding 6: Situatie na realisatie "Leefgoed De Olifant".

-‐ 20 -‐

Naast de bestaande opstallen zullen nog twee nieuwe gebouwen opgericht worden, beide dienstdoende als vergader-‐ en/of trainingsruimte. De nieuwe ruimte aan de noordzijde van het plangebied, `De Hut´ genoemd (nummer 10), wordt getypeerd door vrij uitzicht in combinatie met een sterke ´rug´ van groen, terwijl de sfeer op ´De Zander´ (nummer 11) wordt bepaald door de nadrukkelijke aanwezigheid van bomen. Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid dat onder voorwaarden één van de nieuw op te richten gebouwen, 'De Plaets' of 'De Beer' dienst gaat doen als beheerderswoning. Om parkeeroverlast op de Groenendijk te voorkomen, worden op eigen terrein voldoende parkeervoorzieningen gerealiseerd. Het aantal parkeerplaatsen is gebaseerd op de parkeerkencijfers, zoals opgenomen in CROW-‐publicatie 182. Dit betekent dat per functie het volgende aantal parkeerplaatsen gerealiseerd moet worden: • vergader-‐/trainingsruimten: 45 parkeerplaatsen; • daghoreca: 12 parkeerplaatsen; • logies: 3 parkeerplaatsen In totaal moeten dus 60 parkeerplaatsen op eigen terrein aanwezig zijn. Hierin wordt voorzien in het westelijk deel van het plangebied (nummer 12 op afbeelding 6).


-‐ 21 -‐

-‐ 22 -‐

4. 4.1

TOETSING AAN (MILIEU-‐)ASPECTEN Water Het watersysteem kan, samen met een groen netwerk van (stads)parken en natuurterreinen, de ecologische verbinding tussen stad en buitengebied vormen. Aandacht voor het water werkt bovendien positief uit voor het regionale watersysteem, bijvoorbeeld waar het gaat om waterkwaliteit, verdroging, retentie en watergebruik. Door specifieke aandacht te geven aan duurzaam waterbeheer wordt het belang van de watersysteembenadering benadrukt. Europees beleid De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om in alle Europese wateren de waterkwaliteit chemisch en ecologisch verder te verbeteren. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. Streefdatum voor het bereiken van gewenste waterkwaliteit is 2015, met eventueel uitstel tot 2027. De doelstellingen worden uitgewerkt in (deel)stroomgebiedsbeheerplannen. In deze plannen staan de ambities en maatregelen beschreven; ook de ecologische ambities worden op dit niveau geregeld. Nationaal beleid Het Rijksbeleid is in diverse nota’s vastgelegd. De meest directe beleidsplannen zijn de Vierde Nota Waterhuishouding en het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW). Deze plannen hebben tot doel om in de periode tot 2015 het hoofdwatersysteem in Nederland te verbeteren en op orde te houden. Het gaat daarbij om het aanpakken van de gevolgen van de zeespiegelstijging, bodemdaling en een veranderend klimaat. Belangrijk onderdeel is om de drietrapsstrategie ‘vasthouden, bergen, afvoeren’ in alle overheidsplannen als verplicht afwegingsprincipe te hanteren. Tevens is in het NBW vastgelegd, dat de watertoets een verplicht te doorlopen proces is in waterrelevante ruimtelijke planprocedures. Hierdoor wordt een vroegtijdige betrokkenheid van de waterbeheerder in de planvorming gewaarborgd. Verder is water in de Nota Ruimte een belangrijk structurerend principe voor bestemming, inrichting en gebruik van de ruimte. Om problemen met water te voorkomen moet, anticiperend op veranderingen in het klimaat, de ruimte zo worden ingericht dat water beter kan worden vastgehouden of geborgen. Op alle rijkswateren is sinds 1996 de Wet beheer rijkswaterstaatswerken (Wbr) van toepassing. Volgens deze wet is het zonder vergunning verboden om gebruik te maken van een waterstaatswerk door: • daarin, daarop, daaronder of daarover werken te maken of behouden; • daarin, daaronder of daarop vaste voorwerpen te storten, te plaatsen of neer te leggen, of deze te laten staan of liggen. De Wbr is onverkort van kracht binnen het plangebied. Dit betekent dat bij eventuele (bouw)-‐ werkzaamheden in of op de waterkering een vergunning moet worden aangevraagd. Provinciaal beleid Het beleid van de provincie Zuid-‐Holland met betrekking tot water is vastgelegd in het provinciaal Waterplan Zuid-‐Holland 2010 – 2015. Dit waterplan is 11 november 2009 door Provinciale Staten vastgesteld. In het Provinciaal Waterplan zijn de opgaven van de Europese Kaderrichtlijn Water, het Nationaal Bestuursakkoord Water en het Nationale Waterplan


-‐ 23 -‐

vertaald naar strategische doelstellingen voor Zuid-‐Holland. Het Provinciaal Waterplan beschrijft op hoofdlijnen wat de provincie in de periode tot 2015 samen met haar waterpartners wil bereiken. Het Waterplan heeft vier hoofdopgaven: 1. Waarborgen waterveiligheid. 2. Zorgen voor mooi en schoon water. 3. Ontwikkelen duurzame zoetwatervoorziening. 4. Realiseren robuust en veerkrachtig watersysteem. In het plan zijn deze opgaven verder uitgewerkt in 19 thema’s èn voor drie gebieden, in samenhang met economische, milieu-‐ en maatschappelijke opgaven. Regionaal beleid Het plangebied is gelegen binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard (HHSK). Het HHSK heeft zijn beleid vastgelegd in het Waterbeheerplan 2010-‐2015, dat op 25 november 2009 door de verenigde vergadering is vastgesteld. Het Waterbeheerplan bevat de hoofdlijnen van het beleid voor de taken van het HHSK met betrekking tot de waterveiligheid, het oppervlaktewater-‐ en grondwaterbeheer, het beheer van afvalwaterketen en emissies, en het wegenbeheer in de Krimpenerwaard. De missie in dit plan luidt kortweg: 'Droge voeten en schoon water’. De taken worden opgepakt vanuit de bestuurlijke visie, waarin de volgende accenten zijn opgenomen: 1. De basis op orde houden tegen aanvaardbare tarieven; de waterstaatkundige belangen in het beheersgebied worden het beste behartigd door te focussen op de kerntaken, waarbij een stijging van de belastingdruk zoveel mogelijk wordt voorkomen. 2. Focussen op waterveiligheid; het onderdeel 'droge voeten' in het motto staat voor veiligheid. Om de dijken en andere waterkeringen zo optimaal mogelijk te kunnen beheren en onderhouden, wordt kennis en expertise gekoesterd en waar nodig uitgebreid. Daarnaast zijn innovatie en duurzaamheid in toenemende mate voorwaarden voor het bieden van een veiligheidsniveau dat past bij het belang van het beheersgebied. 3. Aandacht voor ruimtelijke ontwikkelingen; HHSK pakt zijn rol in gebiedsontwikkelingen en ruimtelijke plannen en past daarbij de watertoets toe. Ruimtelijke plannen moeten waarborgen bevatten voor waterveiligheid, -‐kwantiteit en -‐kwaliteit. Tevens moeten zij een visie bevatten die voldoende ruimte biedt voor de opgave die waterschappen hebben. Door het aandeel in het planproces te handhaven en daar waar mogelijk te versterken, probeert het hoogheemraadschap een faciliterende rol op zich te nemen en daar waar nodig voorwaarden te stellen. 4. Samen werken aan een duurzaam en veilig watersysteem; het hoogheemraadschap wil in een zo vroeg mogelijk stadium structureel een plaats verkrijgen als gewaardeerd gespreks-‐ en samenwerkingspartner. Hierbij stelt het hoogheemraadschap zich omgevingsgericht op, en wordt ingespeeld op de actuele ontwikkelingen en worden belanghebbenden bij het werk betrokken. De voormalige gemeente Nieuwerkerk aan den IJssel heeft in 2009, samen met het HHSK een waterplan opgesteld. Het waterplan bestaat naast een inventarisatie van 'knelpunten en kansen' in het waterbeheer, uit een visie voor de middellange termijn en voorstellen voor maatregelen ter verbetering van het water-‐ en rioolbeheer. Beschrijving huidige situatie watersysteem "Leefgoed De Olifant" is gelegen in het bemalingsgebied Polder Esse, Gans-‐ en Blaardorp, een veenpolder waarbij de waterlichamen bestaan uit zowel hoofdwaterlopen als verschillende poldersloten. De ontwatering van de gronden in deze polder is over het algemeen matig. In het overgrote deel van de polder komt grondwatertrap II voor. Dit houdt in dat de gemiddeld -‐ 24 -‐

hoogste grondwaterstand minder dan 40 cm beneden maaiveld ligt en de gemiddelde diepste waterstand 50 tot 80 cm beneden maaiveld ligt. De polder kan worden aangemerkt als infiltratiegebied. Het overtollige water uit de polder wordt nabij Capelle aan den IJssel uitgeslagen op de Hollandsche IJssel. Vanuit de Ringvaart van de Polder Prins Alexander vindt inlaat van water plaats. Dit water is ook weer afkomstig uit de Hollandsche IJssel. De inlaat van water is nodig ten behoeve van de doorspoeling van watergangen en ten behoeve van verbetering van de waterkwaliteit. Het leefgoed is binnendijks gesitueerd, waarbij een deel van de gronden binnen de beschermingszone van de Groenendijk is gelegen. Dit is een primaire waterkering behorende bij de Hollandsche IJssel met een overschrijdingsnorm van 1:10.000 (dijkring 14). Op het leefgoed zijn enkele watergangen en een vijver aanwezig. De sloot die het leefgebied grotendeels omsluit en voor een klein deel in het bestemmingsplangebied is gelegen, is aangemerkt als hoofdwatergang. De overige op het leefgoed aanwezige oppervlaktewaterlichamen zijn dit niet. Regenwater wordt momenteel direct op de watergangen geloosd. Ten behoeve van de afvoer van vuil water zijn steenoven ‘de Olifant’, de dijkwoning op nr. 321, ‘De Beer’ en ‘De Plaets’ aangesloten op een gemengd rioolstelsel. Beschrijving toekomstige situatie watersysteem In dit bestemmingsplan wordt de realisatie van “Leefgoed De Olifant” mogelijk gemaakt, waarbij de bestaande opstallen op het landgoed gebruikt mogen worden als vergader-‐ annex trainingsruimte. Hiervoor wordt tevens de mogelijkheid geboden om vier nieuwe ruimten op te richten. Daarnaast wordt extra halfverharding aangelegd ten behoeve van de op te richten parkeerplaatsen en (wandel)paden. Tevens worden de huidige ongebruikte bouwtitels in dit plan overgenomen. Waterkwantiteit De toename van het verhard oppervlak door het oprichten van extra bebouwing en het aanleggen van (half)verharding bedraagt meer dan 500 m2. Het hoogheemraadschap heeft aangegeven dat 10% van het toegevoegde verhard oppervlak gecompenseerd moet worden. Dit wordt gezocht in het wijzigen van de steile bermen van de bestaande sloten tot plasbermen en/of het verbreden van sloten en het aanleggen van waterpartijen. Hiervoor is een vergunning van het hoogheemraadschap nodig. Het hemelwater dat op de verharde oppervlakten valt wordt, conform de huidige situatie, afgevoerd op de in en om het plangebied aanwezige oppervlaktewaterlichamen. Waterkwaliteit Voor de nieuwe bebouwing is het van belang om duurzame, niet-‐uitloogbare bouwmaterialen toe te passen om diffuse verontreinigingen van water en bodem te voorkomen. Zink, lood, koper en PAK´s-‐houdende materialen mogen uitsluitend worden toegepast als deze worden voorzien van een coating. Daarnaast zullen de nieuw op te richten gebouwen worden voorzien van een aansluiting voor een (verbeterd) gemengd rioolstelsel. Mocht in de toekomst het huidige rioolstelsel worden vervangen door een dergelijk rioleringssysteem, dan zijn de nieuw op te richten gebouwen hierop voorbereid. Bestemmingsplan Leefgoed De Olifant, Hitland – Toelichting

-‐ 25 -‐

Beheer en onderhoud Voor werkzaamheden (ophogingen, afgravingen, funderingen en bouwwerken) binnen de beschermingszone van de primaire waterkering is een vergunning op grond van de Keur van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard noodzakelijk. Dit geldt sowieso voor de oprichting van de schuur achter de dijkwoning (nummer 5 op afbeelding 4). Daarnaast geldt een bebouwingsvrij profiel (kernzone van de waterkering) en geldt een gesloten seizoen voor werken in de keurzone van de primaire waterkering. De watergang aan de noord-‐westzijde van het plangebied is aangemerkt als hoofdwatergang. Om deze watergang te kunnen onderhouden, dient een strook van minimaal 5 meter breed vrijgehouden te worden van obstakels. Om dit te waarborgen is op de verbeelding een functieaanduiding "waterstaat" opgenomen. Het betreft hier een strook grond met een breedte van 5 meter aan de noordzijde van de watergang. Water in het bestemmingsplan Een deel van het bestemmingsplangebied heeft de dubbelbestemming “Waterstaat -‐ Waterkering” gekregen, vanwege de ligging binnen de beschermingszone van de waterkering. Realisatie van waterlopen en waterpartijen is mogelijk binnen de diverse bestemmingen. Overleg met waterbeheerder Het project is op 22 juli 2010 informeel besproken met het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard. Daaruit is voortgekomen dat bij toevoeging van meer dan 500 m2 verharding een vergunning moet worden aangevraagd. Dat geldt tevens voor bouwwerken en verhardingen in de beschermingszone. Het onderhavige plan is tevens in het kader van het vooroverleg formeel aan het Hoogheemraadschap voorgelegd. De gemaakte opmerkingen zijn voorzien van repliek en daar waar nodig is het bestemmingsplan aangepast. Geluidhinder Geluidhinder kan ontstaan door verschillende activiteiten. In de Wet geluidhinder (Wgh) en de Wet milieubeheer zijn geluidsnormen opgenomen voor wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en industrielawaai. Deze normen geven de hoogst acceptabele geluidsbelasting bij geluidsgevoelige functies zoals woningen. Bij het bepalen van de maximaal toegestane geluidsbelasting maakt de Wgh onderscheid tussen bestaande situaties en nieuwe situaties. Nieuwe situaties zijn nieuw te bouwen geluidsgevoelige functies of nieuwe geluidhinder veroorzakende functies. Dit bestemmingsplan maakt één geluidsgevoelig object (woning) mogelijk. Daarnaast kan middels een wijzigingsbevoegdheid een tweede woning gerealiseerd worden. Ondanks dat het hier gaat om twee bouwtitels die op basis van het vigerende plan ook al gerealiseerd kunnen worden, verplicht de Wet geluidhinder om een akoestisch onderzoek uit te voeren, indien de 'nieuwe' woning en/of de grenzen van deze wijzigingsbevoegdheid zijn gelegen binnen een toetsingszone behorende bij een zoneplichtige weg. Op de Groenendijk geldt een maximum snelheid van 30 km/h en daarmee is het geen zoneplichtige weg als bedoeld in de Wet geluidhinder. Uit het bestemmingsplan "Zelling Ver Hitland" kan tevens opgemaakt worden, dat de 48 dB-‐contour van de Groenendijk op ongeveer 9 meter uit de wegas is gesitueerd. De geplande geluidgevoelige objecten vallen ruimschoots buiten deze contour. Daarnaast leidt het leefgoed tot een beperkte toename van het aantal verkeersbewegingen (zie bijlagenbundel); de ligging van deze contour zal dus niet wezenlijk veranderen. De geluidbelasting op de bestaande woningen vanwege de toename van het aantal verkeersbewegingen op de Groenendijk zal dan ook marginaal zijn.

4.2

-‐ 26 -‐

4.3

De IJsseldijk-‐West te Ouderkerk aan den IJssel kan ingevolge de Wet geluidhinder wel aangemerkt worden als zoneplichtige weg; de bijbehorende zone van 200 meter is echter niet over het plangebied gelegen. Gezien de afstanden van deze wegen tot aan het plangebied, kan gesteld worden dat de 48 dB-‐contour ruimschoots buiten het plangebied is gelegen. Dit geldt ook voor andere zoneplichtige wegen in de nabijheid van het leefgoed. Uit vorenstaande kan geconcludeerd worden dat een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai niet noodzakelijk is. Gesteld kan worden dat met betrekking tot het wegverkeerslawaai sprake is van een goed woon-‐ en leefklimaat ter plaatse van zowel de nieuw geplande als de bestaande geluidgevoelige objecten. Op het leefgoed wordt ook een kleinschalig daghorecapunt gerealiseerd. Een dergelijke voorziening kan leiden tot geluidhinder, echter is de Wet geluidhinder hiervoor niet het toetsingskader. Verwezen wordt dan ook naar § 4.5, alwaar dit horecapunt nader wordt toegelicht. Luchtkwaliteit Voor een aantal stoffen in de lucht gelden wettelijke grenswaarden, welke zijn vastgelegd in het hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (de zogenaamde Wet luchtkwaliteit). De normen zijn gesteld ter bescherming van de gezondheid van de mens. De luchtkwaliteit dient in zijn algemeenheid, met uitzondering van de werkplek, bepaald te worden. Het ontstaan van nieuwe knelpunten moet worden voorkomen. De gemeente toetst daartoe nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen expliciet aan de normen uit de Wet luchtkwaliteit. Is de verwachting dat de ontwikkeling zal leiden tot overschrijding van de normen, dan wordt naar een zodanig (technisch en/of planologisch) alternatief gezocht dat wordt voldaan aan de normen. Van bepaalde projecten met getalsmatige grenzen is vastgesteld dat deze ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze projecten kunnen zonder toetsing aan de luchtkwaliteitsnormen worden uitgevoerd. Een project draagt ‘niet in betekenende mate’ bij aan de luchtverontreiniging als de grens van 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie fijn stof en stikstofdioxide niet wordt overschreden. In de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate’ (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. Het voorliggende bestemmingsplan maakt de realisatie van een vergader-‐ annex trainingsruimte, logies en horeca mogelijk. Daarnaast worden de twee ongebruikte bouwtitels uit het vigerende bestemmingsplan ook in dit plan opgenomen. Deze ontwikkelingen zullen leiden tot een toename van het aantal verkeersbewegingen, met eventuele gevolgen voor de luchtverontreiniging. Uit de Regeling NIBM blijkt echter, dat een project als ‘niet in betekenende mate’ bijdraagt, als het maximaal 1.500 woningen of een kantoorpand met maximaal 100.000 m2 bedrijfsvloeroppervlak betreft. Een bouwplan van 1.500 woningen genereert volgens de rekentool van het CROW gemiddeld 8.600 tot motorvoertuigbewegingen per etmaal (uitgaande van een 'onbekende ligging'; indien gekozen wordt voor een landelijke omgeving bedraagt dit aantal zelfs meer dan 11.000 bewegingen. Uit bijlage 1 van de bijlagenbundel kan geconcludeerd worden, dat het leefgoed ongeveer 61 motorvoertuigbewegingen per dag genereert. Dit aantal is dus fors lager dan de verkeersgeneratie behorende tot een bouwplan


-‐ 27 -‐

van 1.500 woningen. Gelet hierop dragen de ontwikkelingen waarin dit bestemmingsplan voorziet ‘niet in betekenende mate’ bij aan de luchtverontreiniging. In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt wel inzicht gegeven in de luchtkwaliteit ter plaatse van de beoogde woningen. Volgens de grootschalige concentratiekaart van het Planbureau voor de Leefomgeving bedraagt de achtergrondconcentratie PM10 en NO2 in 2010 circa 25 respectievelijk 24 (μg/m3); in 2020 bedraagt deze concentratie circa 22 respectievelijk 18 (μg/m3). Gezien deze lage achtergrondconcentraties en het feit dat in de directe omgeving geen grote emissiebronnen zijn gelegen, kan gesteld worden dat ter hoogte van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling een goed woon-‐ en leefklimaat geldt. Nader onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit wordt niet noodzakelijk geacht. Externe veiligheid Binnen het externe veiligheidsbeleid wordt onderscheid gemaakt tussen plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico zegt iets over de theoretische kans op overlijden op een bepaalde plaats voor een persoon die een jaar lang op die plaats zou staan. Hiervoor geldt dat een kans groter dan 1 op de miljoen per jaar (10-‐6/jaar) onacceptabel wordt geacht. De norm voor het plaatsgebonden risico is bij kwetsbare objecten een grenswaarde die niet mag worden overschreden. In tegenstelling tot het plaatsgeboden risico, dat in één getal kan worden uitgedrukt, wordt het groepsrisico door een (grafiek)lijn weergegeven. Naarmate de groep mogelijke slachtoffers groter wordt, moet de kans op zo’n ongeval kleiner zijn. Het invloedsgebied van het groepsrisico bedraagt het 1% letaliteitsgebied. De normen voor het groepsrisico weerspiegelen geen grenswaarde maar een oriënterende waarde. Dit houdt in dat bij de beoordeling van het groepsrisico het lokaal en regionaal bevoegd gezag de mogelijkheid geboden wordt om gemotiveerd van de oriënterende waarde af te wijken. Een afwijking moet in een openbare en goed inzichtelijke belangenafweging door het bevoegd gezag worden gemotiveerd. Gedeputeerde Staten van Zuid-‐Holland hebben de wijze waarop deze verantwoording moet worden afgelegd nader gepreciseerd in de zogenaamde CHAMP-‐plichten.

4.4

2

3

1

Afbeelding 7: Uitsnede risicokaart.

Volgens de provinciale risicokaart zijn ter hoogte van het plangebied enkele risicobronnen gelegen (zie afbeelding 7). Zo is zowel ten oosten (nummer 1) als ten westen (nummer 2) van een plangebied een propaantank gelegen. Beide tanks hebben een 10-‐6 plaatsgebonden risicocontour van 10 meter. Daarnaast beschikt vrijwel elke woning en een aantal woonschepen in de directe nabijheid van het plangebied over een eigen propaantank; zo is ook op het terrein van de Leefgoed een propaantank met een inhoud van 3 m3 gelegen (zie afbeelding 8). Deze zijn echter van een dusdanige omvang, dat deze in het kader de Bevi geen risicoafstanden kennen. Op basis van de Publicatiereeks Gevaarlijke Stoffen wordt echter

-‐ 28 -‐

geadviseerd een minimale afstand van 5 meter aan te houden. Bij de nadere inrichting van het plangebied zal hiermee rekening worden gehouden.

Afbeelding 8: Aanwezige propaantanks in (directe omgeving van) het plangebied.

4.5

Op een afstand van ongeveer 425 meter is tevens een leiding van de GasUnie gelegen (nummer 3). Het bedraagt hier een leiding met een diameter van 30 inch en een druk van 66 bar. De bijbehorende 10-‐6 plaatsgebonden risicocontour bedraagt 0 meter. Gesteld kan worden dat geen van de contouren over het plangebied is gelegen. Ook het aandachtsgebied groepsrisico van deze bronnen is niet over het plangebied gelegen. Verdere verantwoording hiervan is dan ook niet noodzakelijk. Het aspect externe veiligheid levert geen beperkingen op voor de beoogde ontwikkeling. Bedrijven en milieuzonering De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) heeft in haar uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” (april 2007) een handreiking geboden voor het toepassen van milieuzonering in de ruimtelijke planvorming. De milieuzonering zorgt ervoor dat nieuwe milieubelastende activiteiten (bijv. bedrijven) een passende locatie in de nabijheid van milieugevoelige functies (bijv. woningen) krijgen en dat milieugevoelige functies op een verantwoorde afstand van milieubelastende activiteiten gesitueerd worden. Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie, te weten: geluid, geur, gevaar en stof. Daarnaast is milieuzonering gericht op nieuwe ontwikkelingen. Het is niet bedoeld voor het beoordelen van bestaande situaties waarbij gevestigde milieubelastende activiteiten en milieugevoelige functies op minder dan de richtafstand van elkaar staan. Met de handreiking kan worden bepaald wat de gewenste richtafstand is tussen de woningbouwlocatie en de bedrijven in de omgeving. Dit kan oplopen tot de maximale richtafstand voor bedrijven met milieucategorie 6 en die bedraagt 1.500 meter tot omgevingstype rustige woonwijk. Uit de VNG-‐uitgave blijkt dat ook een congrescentrum (SBI-‐code 5510) een hindercontour heeft. Deze bedraagt maximaal 10 meter voor het aspect geluid. Een horecapunt zoals een Bestemmingsplan Leefgoed De Olifant, Hitland – Toelichting

-‐ 29 -‐

restaurant, cafetaria (beide SBI-‐code 561) of een café (SBI-‐code 563) heeft eenzelfde maximale hindercontour. Voorgestelde ontwikkeling is te vergelijken met dergelijke inrichtingen. Uitgaande van de contour van 10 meter, blijkt dat hierbinnen geen bestaande gevoelige objecten (zoals een woning) zijn gelegen. De voorgenomen ontwikkeling zal dan ook niet leiden tot aantasting van het woon-‐ en leefklimaat van omliggende woningen. In de directe nabijheid van het plangebied zijn ook enkele bedrijven gelegen, waarvan de bestaande rechten door de geplande ontwikkelingen niet aangetast mogen worden. Het gaat hierbij om de volgende bedrijven: • Melkveehouderij aan Groenendijk 259 Deze melkveehouderij ligt op ongeveer 425 meter oostelijk van het te realiseren leefgoed en valt onder het Besluit landbouw milieubeheer. Dit besluit schrijft voor bedrijven buiten de bebouwde kom een hinderafstand voor van 100 meter tot objecten uit categorie I en II (waaronder aaneengesloten woonbebouwing in een agrarische omgeving). Deze afstand wordt gemeten vanaf het dichtstbijzijnde emissiepunt van het dierenverblijf. Aangezien de stallen op een grotere afstand dan 100 meter van de geprojecteerde woningen staan, wordt voldaan aan de afstandseisen uit het besluit. Dit betekent dat het bedrijf door het leefgoed niet in zijn huidige bedrijfsvoering wordt beperkt. Een eventuele wijziging naar een diercategorie met een grotere hinderafstand is voor dit bedrijf niet mogelijk door de burgerwoning aan Groenendijk 261. Ten opzichte van deze woning dient een hinderafstand van 50 meter aangehouden te worden, waardoor vrijwel het hele vrije perceel van de veehouderij niet kan worden gebruikt voor uitbreiding van de bedrijfsactiviteiten. • Agrarisch bedrijf aan Groenendijk 275 Dit gemengde agrarisch bedrijf, waar melkvee, paarden en varkens worden gehouden, ligt op ongeveer 250 meter ten oosten van het plangebied. Het bedrijf valt, net als de melkveehouderij aan Groenendijk 259, onder het Besluit landbouw milieubeheer. Ook hier geldt dat een hinderafstand van 100 meter tot objecten uit categorie I en II. Aangezien de stallen op een grotere afstand dan 100 meter van het bouwplan staan, wordt voldaan aan de afstandseisen uit het besluit. Tevens worden de uitbreidingsmogelijkheden van dit bedrijf beperkt door de al aanwezige burgerwoningen. Dit gemengde agrarisch bedrijf wordt dan ook niet beperkt in zijn bedrijfsvoering door de komst van "Leefgoed De Olifant". • Hoveniersbedrijf aan Groenendijk Ongeveer 55 meter ten oosten van het plangebied is een hoveniersbedrijf gelegen. Een dergelijke inrichting (SBI-‐code 016.3 of 0.16.4) heeft een maximale hindercontour van 50 meter. Deze contour is niet over het plangebied gelegen, waardoor geconcludeerd kan worden dat het leefgoed de bestaande rechten van dit bedrijf niet zal aantasten. Op basis van het bovenstaande wordt geconcludeerd, dat de bedrijven in de omgeving van het plangebied door de geplande ontwikkeling niet, dan wel niet onevenredig in hun bedrijfsvoering worden beperkt. Ter plaatse van "Leefgoed De Olifant" is sprake van een aanvaardbaar woon-‐ en leefklimaat. -‐ 30 -‐

4.6

4.7

Bodem Het wettelijk kader bij de bepaling van de mate en ernst van bodemverontreiniging wordt gevormd door de Wet bodembescherming (Wbb). Op grond van de mate en omvang van een verontreiniging in grond en/of grondwater wordt bepaald of, conform de Wbb, sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Hierop is de principiële noodzaak tot sanering gebaseerd. In de Wbb wordt op basis van risico’s voor mens en ecosystemen vervolgens onderscheid gemaakt tussen spoedeisende en niet spoedeisende sanering. Als een sanering spoedeisend is, dient binnen vier jaar aangevangen te worden met de sanering. Als geen sprake is van een spoedeisende sanering, kan sanering worden uitgesteld totdat op de locatie een herinrichting en/of bestemmingswijziging aan de orde is. Voor het verkrijgen van een bouwvergunning, moet worden aangetoond dat de bodemkwaliteit goed genoeg is om te bebouwen ten behoeve van de toegekende bestemming (bodemgeschiktheidsverklaring): er mag pas worden gebouwd als de bodem schoon genoeg is bevonden. Om te bepalen in hoeverre in het bestemmingsplangebied sprake is van bodemverontreiniging, is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd1. Het veldonderzoek heeft plaatsgevonden in januari en februari 2011, waarbij in het plangebied in totaal 24 boringen zijn verricht, waarvan twee zijn afgewerkt met een peilbuis. De boringen zijn zoveel als mogelijk gelijkmatig over het terrein verspreid. Uit de analyseresultaten blijkt dat in de bovengrond een lichte verontreiniging (overschrijding van de achtergrondwaarde) is aangetroffen voor de stoffen lood en zink; ook in de ondergrond is een lichte verontreiniging aangetroffen voor de parameters kwik en molybdeen. In de grondwaarde zijn ook lichte verontreinigingen aangetroffen. Het gaat hierbij om de stoffen barium, molybdeen en xylenen. Formeel gezien kan de bodem op basis van deze onderzoeksresultaten niet als multifunctioneel worden beschouwd. De gemeten concentraties zijn echter van dien aard, dat deze geen gevaar vormen voor de volksgezondheid. Op grond van de Wet bodembescherming is in het kader van onderhavige bestemmingsplanprocedure geen nader onderzoek meer noodzakelijk. Vanuit milieuhygiënisch oogpunt vormt de bodemgesteldheid geen belemmeringen voor het huidige en toekomstige gebruik. Indien grond van het leefgoed wordt afgevoerd, is bij hergebruik het Besluit bodemkwaliteit van toepassing. Ecologie Nederlandse natuurbescherming kent twee aspecten, te weten gebieds-‐ en soortbescherming. Hieronder worden beide aspecten nader uiteengezet. Gebiedsbescherming Eén van de belangrijkste kaders voor gebiedsbescherming wordt gevormd door de Natuurbeschermingswet. Deze wet regelt de bescherming van gebieden die als Natura 2000, staats-‐ of beschermend natuurmonument zijn aangewezen. Hierbij kan onder andere gedacht worden aan de speciale beschermingszones volgens de Vogel-‐ en Habitatrichtlijn en de beschermde natuur-‐ en staatsnatuurmonumenten. Wanneer in of in de directe nabijheid van 1

AV-‐Consulting, Verkennend bodemonderzoek Groenendijk 321 Nieuwerkerk aan den IJssel, mei 2011, rapportnr. AV0861.


-‐ 31 -‐

een aangewezen gebied een activiteit plaatsvindt die leidt tot significante effecten voor de instandhoudingsdoelstellingen van het natuurgebied, dan dient hiervoor een vergunning te worden aangevraagd. Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een quickscan flora en fauna uitgevoerd2. In dit onderzoek wordt geconcludeerd dat het bestemmingsplangebied niet is gelegen binnen de grenzen of in de directe nabijheid van beschermde natuurgebieden op basis van de Habitat-‐, Vogelrichtlijn en/of Natuurbeschermingswet. Het plangebied grenst wel aan gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). De rivier Hollandsche IJssel is namelijk opgenomen in de EHS als "Grote wateren en Noordzee", waarbij de oevers van de rivier zijn opgenomen als bestaande en prioritaire nieuwe natuur. Daarnaast ligt het recreatiegebied Hitland in de ecologische verbindingszone. Delen van Hitland zijn aangemerkt als belangrijk weidevogelgebied. Gesteld wordt dat de voorgenomen ontwikkeling geen negatieve invloed heeft op deze gebieden. Soortbescherming Soortbescherming vindt zijn wettelijk kader in de Flora-‐ en faunawet (FF-‐wet); deze wet beschermt de in deze wet aangemerkte soorten planten en dieren, ongeacht waar deze zich bevinden. Om de instandhouding van de beschermde soorten te waarborgen moeten negatieve effecten op de instandhouding worden voorkomen. Hiertoe zijn in de wet verschillende verbodsbepalingen geformuleerd en zijn de soorten onderverdeeld in drie categorieën: • categorie 1: Bij activiteiten die te kwalificeren zijn als bestendig beheer en onderhoud of bestendig gebruik of ruimtelijke ontwikkelingen, geldt voor de soorten in deze categorie een vrijstelling voor artikel 8 t/m 12 van de FF-‐wet. Er hoeft voor deze activiteiten geen ontheffing te worden aangevraagd; • categorie 2: Bij activiteiten die te kwalificeren zijn als bestendig beheer en onderhoud of bestendig gebruik of ruimtelijke ontwikkelingen, geldt voor de soorten in deze categorie een vrijstelling voor artikel 8 t/m 12 van de FF-‐wet, mits activiteiten worden uitgevoerd op basis van een door de minister van EL&I goedgekeurde gedragscode. Deze gedragscode moet door een sector of ondernemer zelf worden opgesteld en ingediend voor goedkeuring. Is er geen goedgekeurde gedragscode aanwezig, dan dient ontheffing aangevraagd te worden; • categorie 3: Bij activiteiten die te kwalificeren zijn als ruimtelijke ontwikkelingen, geldt voor soorten in deze categorie geen vrijstelling. Ook niet op basis van een gedragscode. Hiervoor is een ontheffing nodig. Ontheffingaanvragen op basis van categorie 1 en 2 worden getoetst aan het criterium ‘doet geen afbreuk aan gunstige staat van instandhouding van de soort’ (de zogenaamde lichte toets). Ontheffingaanvragen op basis van categorie 3 krijgen te maken met de ‘uitgebreide toets’. Dit houdt in dat wordt getoetst op drie criteria, te weten 1) er is sprake van een in of bij de wet genoemd belang, 2) er is geen alternatief en 3) doet geen afbreuk aan gunstige staat van instandhouding van de soort. Aan alle criteria moet worden voldaan. 2

Adviesbureau E.C.O. Logisch, Quickscan: Leefgoed de Olifant te Nieuwerkerk aan den IJssel, juli 2011, rapportnr. MYNA1101.6.

-‐ 32 -‐

Plangebied Uit de eerder genoemde quickscan blijkt dat in het onderhavige bestemmingsplangebied een aantal beschermde soortgroepen voorkomt (zie tabel zeven in bijlage 3 in bijlagenbundel). Het betreft hier hoofdzakelijk algemeen beschermde soorten uit categorie 1 van de FF-‐wet. De zwaarder juridisch beschermde soorten zijn rugstreeppad, ringslang, platte schijfhoren, rietorchis, kleine modderkruiper, bittervoorn, broedvogels en diverse soorten vleermuizen. Het betreffen hier soorten uit categorie 2 en 3 van de FF-‐wet en zijn deels opgenomen in de Habitatrichtlijn. De voorgenomen ontwikkeling zal leiden tot werkzaamheden die bestaan uit lokale ingrepen ten behoeve van het realiseren en/of verbouwen van gebouwen. Daarnaast worden wandelpaden en extra oppervlaktewater gerealiseerd. Voor de algemeen beschermde soorten (categorie 1) zijn geen grote nadelige effecten te verwachten. Daarnaast geldt voor deze soorten bij uitvoering van de werkzaamheden alleen de zorgplicht; het aanvragen van een ontheffing is niet noodzakelijk. Ook voor de kleine modderkruiper, rietorchis, ringslang, platte schijfhoorn en bittervoorn geldt, dat de werkzaamheden geen nadelig effect op de instandhouding hebben. Ondanks dat het hier strenger beschermde soorten betreft, is het aanvragen van een ontheffing niet noodzakelijk; wel dient bij uitvoering voor deze soorten de zorgplicht in acht genomen te worden. Voor wat betreft de nesten van broedvogels kan gesteld worden dat de werkzaamheden een verstorende werking kunnen hebben. Door de werkzaamheden echter buiten het broedseizoen uit te voeren, zal verstoring minimaal zijn. In (de directe omgeving van )het plangebied zijn namelijk voldoende alternatieve broedlocaties voorhanden. Door het aanbrengen van voorzieningen voor broedvogels kan de functie van het plangebied voor een aantal vogelsoorten zelfs worden versterkt. Hierbij valt te denken aan nestkasten voor mussen of het creëren van ruimten tussen dakplaten en dakbeschot. Een klein deel van het bestemmingsplangebied is aantrekkelijk als winterbiotoop voor de rugstreeppad, met name rondom de voormalige paardenbak. Een ontheffing van de FF-‐wet wordt ten behoeve van een ruimtelijke ontwikkeling voor deze soort niet (meer) verleend, tenzij sprake is van een groot maatschappelijk belang. Om de wetgeving niet te overtreden zal zodoende de functionaliteit van de planlocatie voor de rugstreeppad behouden moeten blijven. Door rekening te houden met de seizoensgebonden activiteit van deze pad, kan schade aan deze soort eenvoudig worden voorkomen. Dit betekent dat, indien verstorende werkzaamheden ter plaatse van de voormalige paardenbak plaatsvinden, deze buiten de winterperiode plaats moeten vinden. Daarnaast kan mitigatie plaatsvinden door het creëren van een nieuwe winterbiotoop; hierbij kan gedacht worden aan een rustig gelegen langwerpig 'dijkje' van 40 tot 50 centimeter hoog, één meter breed en vijf tot tien meter lang. Voor vleermuizen geldt dat de schuur 'De Plaets' en de bestaande opslagruimte achter de dijkwoning op nummer 321 mogelijk van belang zijn als paarverblijf voor gebouwbewonende vleermuizen, zoals de laatvlieger, meervleermuis, gewone dwergvleermuis of gewone grootoorvleermuis. Daarnaast zijn in het plangebied twee bomen aangetroffen, die mogelijk dienst kunnen doen als verblijfplaats, te weten ter plaatse van de eerder genoemde opslagruimte en in de buurt van de schuur 'De Beer'. De voorgenomen ontwikkeling en daarbij behorende werkzaamheden zullen wellicht leiden tot aantasting van deze verblijfplaatsen. Aangezien geen werkzaamheden aan de opslagruimte plaatsvinden en de boom nabij 'De Beer' niet wordt gekapt, worden deze verblijfplaatsen niet aangetast. In 'De Plaets' is geen stabiel binnenklimaat aanwezig om winterverblijfplaatsen van soorten als de gewone Bestemmingsplan Leefgoed De Olifant, Hitland – Toelichting

-‐ 33 -‐

dwergvleermuis, meervleermuis of de watervleermuis te bevatten. Zo is geen spouwmuur of kelder aanwezig. Wel zijn wegkruipmogelijkheden voor soorten als de laatvlieger en de gewone grootoorvleermuis aanwezig achter bijvoorbeeld de gevelbeplating. De op het leefgoed aanwezige foerageergebieden blijven onaangetast, doordat de aanwezige struwelen en groene elementen blijven bestaan. Vleermuizen zijn beschermd, behoren tot categorie 3 van de FF-‐wet en staan tevens vermeld op bijlage IV van de Habitatrichtlijn. Dit betekent, dat een ontheffing ten behoeve van een ruimtelijke ontwikkeling niet (meer) wordt verleend, tenzij sprake is van een groot maatschappelijk belang. Dus ook hier dient de functionaliteit van de planlocatie voor vleermuizen behouden blijven, door aanwezige effecten afdoende te compenseren en/of mitigeren. Door de voorgenomen ontwikkeling verdwijnen wellicht een aantal paarverblijven in 'De Plaets' en een holte in een boom. Dit laat zich vrij eenvoudig mitigeren, door het aanbrengen van alternatieve verblijven in de vorm van vleermuiskasten of het geschikt maken van de gebouwen voor vleermuizen. Hierbij kan gedacht worden aan het toegankelijk maken van de spouw of het creëren van ruimten tussen dakplaten en dakbeschot. Uit bovenstaande kan geconcludeerd worden dat de voorgenomen ontwikkeling niet leidt tot onevenredige aantasting van het leef-‐ en foerageergebied van mogelijk aanwezige beschermde dier-‐ en plantensoorten, mits een aantal mitigerende en/of compenserende maatregelen worden toegepast. Het thema 'ecologie' staat de realisatie van leefgoed "De Olifant" dan ook niet in de weg. Archeologie Het archeologisch erfgoed wordt binnen Nederland als zeer waardevol beschouwd. De Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WaMZ) legt de verantwoordelijkheid voor de bescherming van het archeologische erfgoed bij de gemeente. Zo verplicht de WaMZ om bij de vaststelling van een bestemmingsplan of bij ontheffing daarvan rekening te houden met in de bodem aanwezige of te verwachten archeologische waarden. De feitelijke bescherming daarvan krijgt gestalte door het opnemen van voorschriften in het bestemmingsplan ten aanzien van de afgifte van bouw-‐ en aanlegvergunningen in die gebieden die als archeologisch waardevol zijn aangemerkt. Om de archeologische waarde van het plangebied te bepalen is een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd3. Hieruit blijkt dat volgens het opgestelde gespecificeerde archeologisch verwachtingmodel het noordelijke deel van het plangebied een lage verwachting heeft voor vondsten uit de periode (Laat) Paleolithicum tot de Bronstijd. Voor de periode IJzertijd tot Middeleeuwen geldt een middelhoge verwachting en voor de Nieuwe Tijd geldt een hoge verwachting. Het zuidelijk deel heeft voor de periode (Laat) Paleolithicum -‐ IJzertijd een lage verwachting. Voor de periode Romeinse Tijd tot Nieuwe Tijd geldt een hoge verwachting, waarbij ter plaatse van de gesloopte steenoven zelfs een zeer hoge verwachting geldt voor vondsten uit de Nieuwe Tijd. Geadviseerd wordt om voorafgaand aan de uitvoering van grondverstorende activiteiten een inventariserend veldonderzoek uit te voeren door middel van een verkennend booronderzoek. Om dit te waarborgen is een archeologie-‐bestemming opgenomen.

4.8

3

Econsultancy, Archeologisch bureauonderzoek Groenendijk 321 te Nieuwerkerk aan den IJssel gemeente Zuidplas, april 2011, rapportnr. 11010019.

-‐ 34 -‐

5.

JURIDISCHE ASPECTEN

5.1

Inleiding Het bestemmingsplan bestaat uit juridisch bindende regels (deel II) en een plankaart (verbeelding; deel IV) met daarbij een toelichting (deel I). De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van de op te richten en/of aanwezige bebouwing. Op de verbeelding zijn de bestemmingen in beeld gebracht. Samen met de regels is dit het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking, maar vervult een belangrijke rol voor de onderbouwing van het plan en de uitleg van de planregels. De opzet van de planregels De regels, zoals die zijn uitgewerkt in deel II, zijn opgezet volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP2008) en onderverdeeld in vier hoofdstukken: -‐ Inleidende regels; -‐ Bestemmingsregels; -‐ Algemene regels; -‐ Overgangs-‐ en slotregels. Hierna volgt een korte toelichting op de inhoud van de regels. Inleidende regels In de inleidende regels staan de algemene bepalingen die nodig zijn om de overige regels goed te kunnen hanteren. De begripsbepalingen (art. 1) bevatten uitleg van de in het plan gebruikte begrippen die niet tot de algemeen bekend veronderstelde begrippen gerekend worden. De wijze van meten (art. 2) bevat technische regelingen met betrekking tot het bepalen van hoogtes, oppervlaktes etc. Bestemmingsregels De bestemmingen beginnen telkens met een doeleindenomschrijving, waarin in algemene bewoordingen wordt aangegeven waarvoor de gronden, waaraan de desbetreffende bestemming is toegekend, mogen worden gebruikt. Deze doeleindenomschrijving wordt gevolgd door een bepaling waarin staat aangegeven onder welke voorwaarden bebouwing van deze gronden is toegestaan (bouwregels). Alle regels die op een bepaalde bestemming van toepassing zijn, worden zoveel mogelijk in de bestemmingsregels zelf geregeld. Op deze wijze wordt bij de digitale versie van het plan bij het aanklikken op adres of bestemmingsvlak zo veel mogelijk informatie gegeven zonder dat er verder doorgeklikt behoeft te worden. In dit bestemmingsplan zijn drie hoofdbestemmingen (recreatie, water en wonen) en één dubbelbestemming (waterstaat-‐waterkering) opgenomen. Artikel 3: Recreatie De gronden waarop deze bestemming van toepassing is, zijn onder andere bestemd voor recreatieve voorzieningen, vergader-‐, horeca-‐ (maximaal categorie 2 horecabeleid Zuidplas), training-‐ en/of expositieruimte. Gebouwen mogen alleen opgericht worden binnen het bouwvlak zoals op de verbeelding is aangegeven; voor één situatie is erin voorzien om maximaal twee gebouwen binnen het bouwvlak mogelijk te maken. Verder is de maximale inhoud van deze gebouwen evenals in enkele gevallen een maximum vloeroppervlakte aangegeven op de verbeelding. Op drie bouwvlakken is een functieaanduiding ‘wonen’ opgenomen; één van de in deze bouwvlakken aanwezige en/of te realiseren opstallen mag hier gebruikt worden als woning (dus niet één woning per bouwvlak waarop een functieaanduiding

5.2

5.2.1

5.2.2


-‐ 35 -‐

‘wonen’ staat). Op de gehele bestemming is voorts een wijzigingsbevoegdheid van toepassing. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om onder bepaalde voorwaarden de bestemming ‘Recreatie’ te wijzigen in ‘Wonen’. Artikel 4: Water Deze bestemming is opgenomen voor dat deel van de rondom het leefgoed gelegen hoofdwaterloop dat binnen het bestemmingsplangebied valt. Bouwwerken van waterbouwkundige aard zijn hierin toegestaan, evenals (kleine) voorzieningen ten behoeve van de ontsluiting van het perceel (zoals bruggen). De overige waterlopen en watergangen op het leefgoed vallen binnen de bestemming 'Recreatie'. Artikel 5: Wonen De bestaande woningen (Steenoven De Olifant en dijkwoning op nummer 321) hebben een woonbestemming gekregen. Voor deze beide woningen is op de verbeelding een bestemmingsvlak met daarbinnen een bouwvlak opgenomen. Eventueel nieuw op te richten woningen dienen binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden. De op de verbeelding aangegeven aanduidingen (zoals de maximum goothoogte en de maximale hellingshoek van de kap) dienen in acht te worden genomen. In deze bestemming is tevens geregeld dat een aan-‐ huis-‐gebonden-‐beroep/bedrijf in de woning uitgeoefend mag worden en dat de gebouwen gebruikt mogen worden als trouwlocatie en/of expositieruimte. De bij de woningen behorende bijgebouwen zijn middels relatielijnen op de verbeelding weergegeven. Artikel 6: Waarde -‐ Archeologie (dubbelbestemming) Uitgangspunt voor deze dubbelbestemming, welke over de bestemmingen "Recreatie", "Water" en "Wonen" heen ligt, is dat archeologische waarden beschermd dienen te worden. Hierbij is aangesloten bij de bestemming "Archeologisch waardevol gebied" uit het vigerende bestemmingsplan "Hitland". Dit betekent, dat bij verstoringen van de bodem die dieper reiken dan een diepte van 0,3 meter een archeologisch rapport dient te worden opgesteld alvorens met de verstorende activiteit begonnen kan worden. In het concreet komt dit neer op een inventariserend veldonderzoek door middel van grondboringen. Dit geldt zowel voor bouwwerkzaamheden als voor overige werkzaamheden. Aan een te verlenen vergunning kunnen voorwaarden verbonden worden. Artikel 7: Waterstaat -‐ Waterkering (dubbelbestemming) Een deel van het plangebied is gelegen binnen de waterkering van de Hollandsche IJssel. Deze gronden zijn dan ook met de dubbelbestemming "Waterstaat -‐ Waterkering" op de bij dit bestemmingsplan behorende verbeelding weergegeven. In de planregels is geregeld dat voorafgaand aan eventuele bouwactiviteiten eerst advies aan het Hoogheemraadschap gevraagd moet worden en dat het schap tevens een ontheffing van de Keur verleend moet hebben. Algemene regels Dit hoofdstuk bevat vier algemene regels. Artikel 8 Anti-‐dubbeltelregel De anti-‐dubbeltelregel moet op grond van het Besluit ruimtelijke ordening worden opgenomen om bijvoorbeeld te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

5.2.3

-‐ 36 -‐

5.3

Artikel 9 Algemene bouwregels Dit artikel bevat een aantal algemene bepalingen. Artikel 10 Algemene afwijkingsregels In deze regels wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij omgevingsvergunning ontheffing te verlenen van de maximum toegestane bouwhoogte. De criteria voor de toepassing van deze afwijkingsregels zijn hierin eveneens opgenomen. Artikel 11 Algemene wijzigingsregel Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen ten aanzien van het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van de bestemmingsgrenzen ten behoeve van de praktische uitvoering van het plan. De afwijking mag echter ten hoogste 3 meter bedragen en de wijziging mag geen belangen van derden schaden. Overgangs-‐ en slotregels In deze regels is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke bepaling zowel de titel van het plan als de regels bevat. Handhaving Het bestemmingsplan vervult een aantal functies op het gebied van handhaving. Het geeft een beeld van de te verwachten ruimtelijke ontwikkelingen en verwoordt het gemeentelijk beleid ten opzichte van de ontwikkelingen. Eveneens functioneert het bestemmingsplan als toetsingskader voor bouwplannen en andere werkzaamheden. Hierdoor is het bestemmingsplan bindend voor burgers, bedrijven, instanties en overheid. Om ervoor te zorgen dat handhaving van het bestemmingsplan in de praktijk met succes kan worden afgedwongen, dient aan het volgende te worden voldaan: • de regels en het kaartmateriaal moeten duidelijk en overzichtelijk zijn; • de regels moeten zodanig zijn dat duidelijk is wanneer er sprake is van een overtreding en overtredingen moeten herkenbaar/zichtbaar én controleerbaar zijn; • het plan dient uitvoerbaar te zijn. Met deze punten is bij de vormgeving van dit bestemmingsplan rekening gehouden. Een bestemmingsplan kan echter nog zulke heldere planregels bevatten, het opsporen van illegale activiteiten is niet altijd even eenvoudig. Waar illegale bebouwing over het algemeen opvalt, is illegaal gebruik moeilijker te constateren. Het is lang niet altijd mogelijk om van buitenaf waar te nemen wat zich in een pand afspeelt. Waar het vermoeden leeft dat het gebruik in strijd is met de bestemming wordt dit onderzocht. Het zou te ver voeren om uit de jurisprudentie, die leert dat er in beginsel een handhavingsplicht bestaat, af te leiden dat er ook in alle gevallen een opsporingsplicht bestaat. Uiteraard zal altijd worden gereageerd op klachten van naburige gebruikers en bewoners. Doordat illegale situaties, die reeds in strijd waren met het voorgaande bestemmingsplan, worden uitgezonderd van het overgangsrecht, bestaat, op grond van de jurisprudentie, ook na langere tijd in beginsel nog de mogelijkheid om handhavend op te treden, indien een situatie aan het licht komt die redelijkerwijze niet eerder bekend kon zijn. Per geval zal door het bevoegde bestuursorgaan een zorgvuldige belangenafweging worden gemaakt.


-‐ 37 -‐

-‐ 38 -‐

6. 6.1

UITVOERBAARHEID Vooroverleg ex artikel 3.1.1. Bro Op grond van artikel 3.1.1. Bro dient bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plaats te vinden met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Het voorontwerp-‐bestemmingsplan is dan ook toegezonden aan de volgende partijen: • Provincie Zuid-‐Holland; • VROM-‐Inspectie; • Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard; • Recreatieschap Hitland. De provincie Zuid-‐Holland heeft per brief laten weten dat geen van hun belangen door het plan in het geding komen; het Recreatieschap Hitland heeft telefonisch medegedeeld vooralsnog geen aanleiding te zien tot het plaatsen van een reactie. Zowel de VROM-‐Inspectie als het hoogheemraadschap hebben één of meerdere opmerkingen op het plan gemaakt. Deze reacties zijn hieronder samengevat, waarbij ook het standpunt van de gemeente is weergegeven. 1. VROM-‐Inspectie 1.1 Het plangebied is in zijn geheel gelegen binnen Nationaal Landschap "Groene Hart". Woningbouwontwikkeling moet voldoen aan het uitgangspunt "migratiesaldo nul"; dit betekent dat alleen voor "eigen bevolkingsgroei" gebouwd mag worden. De provincie is verantwoordelijk voor het vaststellen van de maximale groei van het aantal woningen in het Nationaal Landschap op basis van migratiesaldo nul. Uit de regels blijkt dat het aantal woningen binnen het plangebied vergroot (kan) worden. Uit de toelichting blijkt niet duidelijk hoe dit zich verhoudt tot het uitgangspunt migratiesaldo nul. Verzocht wordt om dit in het beleidshoofdstuk aan te geven. Gemeentelijk standpunt Het bestemmingsplan "Leefgoed De Olifant, Hitland" maakt het inderdaad mogelijk dat ten opzichte van de bestaande situatie twee extra woningen kunnen worden opgericht. Het vigerend juridisch-‐planologisch kader (bestemmingsplan "Hitland" uit 2006) bevat voor het onderhavige bestemmingsplangebied vier woningbouwtitels, waarvan er twee zijn gebruikt. De twee ongebruikte bouwtitels zijn destijds opgenomen na de sloop van een tweetal dijkwoningen. Ten opzichte van het vigerend juridisch-‐planologisch kader maakt dit bestemmingsplan dus geen extra woningen mogelijk. Zelfs is sprake van een inperking van de mogelijkheden. Immers bevat het onderhavige plan maar één directe bouwtitel en kan een tweede bouwtitel pas gebruikt worden als voldaan wordt aan de in de wijzigingsbevoegdheid opgenomen voorwaarden. Wij zijn dan ook van mening dat geen sprake is van vergroting van het aantal woningen in het bestemmingsplangebied, waardoor toetsing aan het uitgangspunt "migratiesaldo nul" niet noodzakelijk wordt geacht. Wij worden in dit standpunt gesterkt door de reactie van de provincie Zuid-‐Holland. Zij hebben, als verantwoordelijke instantie, aangegeven dat het onderhavige plan conform het provinciaal beleid is, zoals vastgelegd in de Structuurvisie en de verordening Ruimte.


-‐ 39 -‐

2. Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard 2.1 Op pagina 23, 2e volledige alinea, wordt gesproken over een 'overschrijdingsnorm van 1:4000'. Dit is niet juist; het plangebied is gelegen binnen dijkring 14. Hier geldt een gemiddelde jaarlijkse overschrijdingskans van 1:10.000. Verzocht wordt om de tekst hierop te wijzigen. Gemeentelijk standpunt De betreffende passage is hierop aangepast. 2.2 Aan de noord-‐westzijde van het plangebied is een hoofdwatergang gelegen. Ten behoeve van het beheer en onderhoud aan deze watergang wordt verzocht op de plankaart een 5 meter brede strook op te nemen, voorzien van de aanduiding "beschermingszone" of dubbelbestemming "waterstaat". In de toelichting moet worden aangegeven dat deze strook vrij gehouden moet worden van obstakels en toegankelijk is voor het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard. Gemeentelijk standpunt Naar aanleiding van deze reactie is op de verbeelding een functieaanduiding "waterstaat" opgenomen. Het betreft hier een strook met een breedte van 5 meter aan de noordzijde van de betreffende watergang. In de planregels is bepaald dat hier geen bebouwing gerealiseerd of hoogopgaande beplanting geplant mag worden. Hiermee is gegarandeerd dat de noodzakelijke onderhoudsstrook vrij gehouden wordt van bebouwing. 2.3 Op pagina 24 staat vermeld, dat in een eerder stadium overleg is gevoerd over de plannen waarbij een vergunningplicht is besproken. Dit geldt inderdaad bij toename van 500 m2 of meer verharding en het werken in de zone van de waterkering. Ondanks het feit dat het geplande wijzigingsgebied buiten de zonering ligt, wordt aangeraden om bij toepassing hierover tijdig met het hoogheemraadschap in overleg te treden. Er moet rekening worden gehouden met een behandelingstermijn van de aanvraag. Gemeentelijk standpunt Indien toepassing wordt gegeven aan de in dit plan opgenomen wijzigingsbevoegdheid, is het wettelijk verplicht om een nieuwe watertoets te doorlopen. In dat kader zal ook de waterbeheerder bij de totstandkoming van het wijzigingsplan worden betrokken. Financiële uitvoerbaarheid Op grond van artikel 6.12 lid 1 Wro stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In het tweede lid van artikel 6.12 Wro is aangegeven dat onder andere van het opstellen van een exploitatieplan kan worden afgezien wanneer het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins is verzekerd. In de aan de orde zijnde situatie is daarvan sprake. Voor de ontwikkeling van Leefgoed “De Olifant” is met de eigenaar en initiatiefnemer een planschade-‐ en ontwikkelingsovereenkomst afgesloten, met als kenmerk dat de ontwikkelende partij voor eigen rekening en risico de locatie ontwikkelt. Hiermee is sprake van een financieel uitvoerbaar plan.

6.2

-‐ 40 -‐

II.

REGELS

INHOUDSOPGAVE PLANREGELS HOOFDSTUK 1 INLEIDENDE REGELS..............................................................................................45 Artikel 1 – Begrippen.........................................................................................................................45 Artikel 2 – Wijze van meten ..............................................................................................................49 HOOFDSTUK 2 BESTEMMINGSREGELS..........................................................................................51 Artikel 3 – Recreatie..........................................................................................................................51 Artikel 4 – Water ...............................................................................................................................53 Artikel 5 – Wonen .............................................................................................................................54 Artikel 6 – Waarde -‐ Archeologie (dubbelbestemming) ...................................................................56 Artikel 7 – Waterstaat -‐ Waterkering (dubbelbestemming) .............................................................58 HOOFDSTUK 3 ALGEMENE REGELS ...............................................................................................61 Artikel 8 – Antidubbeltelregel ...........................................................................................................61 Artikel 9 – Algemene bouwregels .....................................................................................................61 Artikel 10 – Algemene afwijkingsregels ............................................................................................61 Artikel 11 – Algemene wijzigingsregel ..............................................................................................61 HOOFDSTUK 4 OVERGANGS-‐ EN SLOTREGELS...............................................................................63 Artikel 12 – Overgangsrecht..............................................................................................................63 Artikel 13 – Slotregel.........................................................................................................................64

Bestemmingsplan Leefgoed De Olifant, Hitland – Regels

-‐ 43 -‐

-‐ 44 -‐

HOOFDSTUK 1 INLEIDENDE REGELS Artikel 1 – Begrippen In deze regels wordt verstaan onder: Plan: het bestemmingsplan “Leefgoed De Olifant, Hitland” van de gemeente Zuidplas. Bestemmingsplan: de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels als vervat in het GML-‐bestand NL.IMRO.1892.BpOlifantHitland-‐Va01 met de bijbehorende regels. Verdere begrippen op alfabetische volgorde: Aan-‐ en uitbouw: een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. Aanduiding: een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar – ingevolge de regels – regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. Aanduidingsgrens: de grens van een aanduiding, indien het een vlak betreft. Aan huis verbonden bedrijf: het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, in tegenstelling tot de hieronder omschreven "aan huis verbonden beroepen", gericht op consumentverzorging geheel of overwegend door middel van handwerk en waarvan de omvang in de activiteiten zodanig is, dat de activiteiten in een woning en de daarbij behorende bijgebouwen met behoud van de woonfunctie worden uitgeoefend, met uitzondering van seksinrichtingen. Aan huis verbonden beroep: een dienstverlenend beroep op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, cosmetisch, kunstzinnig of hiermee gelijk te stellen gebied, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Archeologisch deskundige: een deskundige met betrekking tot archeologische monumentenzorg die voldoet aan de door burgemeester en wethouders te stellen kwalificaties.


-‐ 45 -‐

Archeologisch onderzoek: onderzoek ten behoeve van het vaststellen van de archeologische waarde, verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt. Archeologische waarde: de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden. Bebouwing: één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Bestemmingsgrens: de grens van een bestemmingsvlak. Bestemmingsvlak: een geometrisch bepaald vlak met een zelfde bestemming. Bijgebouw: een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. Bouwaanduidingen: alle aanduidingen met betrekking tot de wijze van bouwen en de verschijningsvorm van bouwwerken. Bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats. Bouwgrens: de grens van een bouwvlak. Bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. Bouwperceelsgrens: de grens van een bouwperceel.

-‐ 46 -‐

Bouwvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten. Bouwwerk: elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. Dak: iedere bovenbeëindiging van een gebouw. Erf: de grond deeluitmakende van een bouwperceel behorende bij een hoofdgebouw. Gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. Hoofdgebouw: een gebouw dat, door zijn constructie en/of afmeting, dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk binnen een bouwvlak kan worden aangemerkt. Horeca: ten hoogste een categorie 2 horeca-‐inrichting, zoals bedoeld in de bij dit bestemmingsplan behorende lijst van horeca-‐categorieën Horecabeleid Zuidplas; Kap: de volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw in een gebogen vorm, dan wel met een dakhelling van ten minste 15° en ten hoogste 75°. Logies: het verstrekken van gelegenheid tot overnachting al dan niet met ontbijt als toeristisch-‐ recreatieve voorziening in een (gedeelte van een) gebouw. Omgevingsvergunning: een vergunning voor het uitvoeren van een project dat invloed heeft op de fysieke leefomgeving, op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo). Peil:

a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;

b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst, de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein.


-‐ 47 -‐

Recreatieve voorzieningen: gebouwde en niet gebouwde voorzieningen gericht op ontspanning en vrijetijdsbesteding met uitzondering van seksinrichtingen en verblijfsrecreatie. Seksinrichting: een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-‐ pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub al dan niet in combinatie met elkaar. Verbeelding: de analoge c.q. digitale verbeelding het bestemmingsplan “Leefgoed De Olifant”, bestaande uit de kaart met tekeningnummer 10.102, waarop de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden zijn aangegeven. Verblijfsrecreatie: recreatie in de open lucht en overnachtingen in tenten, caravans, kampeerauto’s of zomerhuizen op speciaal daarvoor ingerichte terreinen. Voorgevel: de naar de weg toegekeerde gevel. Wabo: Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zoals deze luidt op het moment van ter inzage legging van het ontwerp voor dit bestemmingsplan. Woning: een complex van ruimten, uitsluitend voor de huisvesting van één afzonderlijke huishouding. Woningwet: de Woningwet zoals deze luidt op het tijdstip van ter inzage legging van het ontwerp voor dit bestemmingsplan. Wet ruimtelijke ordening: de Wet ruimtelijke ordening zoals deze luidt op het moment van ter inzage legging van het ontwerp voor dit bestemmingsplan.

-‐ 48 -‐

Artikel 2 – Wijze van meten 2.1

Meten

Bij de toepassing van deze planregels wordt als volgt gemeten:

a. de afstand:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst is. b. de goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. c. de bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. d. de inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels ( en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. e. de oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van een bouwwerk. Dakoverstekken, luifels, balkons en dergelijke worden hierbij niet meegeteld, mits zij niet verder uitsteken dan 0,5 meter. f. de dakhelling:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

2.2

Ondergeschikte bouwdelen

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, stoeptreden, dorpels, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, antennes, gevel-‐ en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons, dakgoten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van scheidingslijnen, aanduidingsgrenzen, bouwgrenzen dan wel bestemmingsgrenzen niet meer dan 1,00 meter bedraagt.


-‐ 49 -‐

-‐ 50 -‐

HOOFDSTUK 2 BESTEMMINGSREGELS Artikel 3 – Recreatie 3.1

Bestemmingsomschrijving

De voor “Recreatie” (R) aangewezen gronden zijn -‐ onverminderd het bepaalde in de artikelen 6 en 7 van deze regels -‐ bestemd voor: a. recreatieve voorzieningen; b. expositieruimten; c. vergader-‐ en/of trainingsruimten; d. één horecavoorziening, met een maximale inhoud van 900 m3 ; e. logies, tot een maximale oppervlakte van 200 m2; f. wegen, parkeervoorzieningen, fiets-‐, voet-‐ en ruiterpaden; g. waterlopen en –partijen; h. groenvoorzieningen, tuinen en erven; i. één woning, enkel ter plaatse van één van de drie op de verbeelding opgenomen functieaanduidingen ‘wonen’;

met de daarbij behorende:

j. bergings-‐ en stallingruimte; k. terrassen; l. bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 3.2

Bouwregels

3.2.1 Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: a. hoofdgebouwen mogen alleen binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken worden opgericht; b. per bouwvlak mag maximaal één hoofdgebouw worden opgericht, met uitzondering van het bouwvlak ter plaatse waarvan de functieaanduiding "maximum aantal gebouwen" is opgenomen, alwaar twee hoofdgebouwen zijn toegestaan; c. de goothoogte van een hoofdgebouw mag niet meer dan de op de verbeelding aangegeven goothoogte bedragen; d. hoofdgebouwen mogen alleen met een kap worden afgedekt; e. de dakhelling mag maximaal 45° bedragen; f. de gezamenlijke inhoud van de gebouwen binnen een bouwvlak mag niet meer dan op de verbeelding aangegeven maximum volume bedragen; g. het totale oppervlakte aan aan-‐, uit-‐ en bijgebouwen en overkappingen binnen het plangebied bedraagt maximaal 150 m2; h. de bouwhoogte van aan-‐ en uitbouwen en overkappingen bedraagt maximaal de hoogte van de eerste volledige bouwlaag van het hoofdgebouw vermeerderd met 0,25 meter, met een maximum van 4 meter; i. de goothoogte van bijgebouwen bedraagt maximaal 3 meter en de bouwhoogte maximaal 4,5 meter;


-‐ 51 -‐

j. ter plaatse van de aanduiding “maximum vloeroppervlakte (bvo) (m²)” mag niet meer dan het aangegeven maximum vloeroppervlakte worden gerealiseerd.

3.2.2 Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van erf-‐ en terreinafscheidingen bedraagt maximaal 2 meter; b. de bouwhoogte van lichtmasten bedraagt maximaal 7 meter; c. de bouwhoogte van overige bouwwerken bedraagt maximaal 3 meter. 3.3

Specifieke gebruiksregels

3.3.1 Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend: a. het gebruik voor de opslag van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond; b. het gebruik voor het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond; c. het gebruik ten behoeve van een seksinrichting; d. het gebruik ten behoeve van de functie wonen, uitgezonderd de situatie als opgenomen in lid 3.1 onder i van dit artikel, waarbij slechts op één van de drie aangegeven functieaanduidingen gewoond mag worden; e. het beplanten van de gronden met hoog opgaande beplanting ter plaatse van de functieaanduiding "waterstaat".

3.3.2 Naast het gebruik ten behoeve van recreatieve doeleinden, is het toegestaan om de in lid 3.1 onder j van dit artikel bedoelde bergings-‐ en stallingsruimte(n) te gebruiken ten behoeve van de functie ‘wonen’, mits: a. deze aanwezig waren op het moment van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan; b. deze middels een op de verbeelding aangegeven relatielijn zijn verbonden met een hoofdgebouw binnen de bestemming 'Wonen'. 3.4

Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming "Recreatie" te wijzigen in de bestemming "Wonen", als bedoeld in artikel 5 van deze regels, met dien verstande dat: a. alleen van deze bevoegdheid gebruik gemaakt mag worden, indien uit een door een onafhankelijke deskundige opgestelde rapportage blijkt dat exploitatie van het Leefgoed, op grond van de genoemde functies in artikel 3.1 a. tot en met e., niet langer mogelijk is. b. naast het bepaalde in artikel 3.1 onder i niet meer dan één extra woning is toegestaan; c. voldaan kan worden aan de gestelde milieuhygiënische eisen; d. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad.

-‐ 52 -‐

Artikel 4 – Water 4.1


De voor “Water” aangewezen gronden zijn -‐ onverminderd het bepaalde in de artikelen 6 en 7 van deze regels -‐ bestemd voor: a. waterlopen en waterberging, de aan-‐ en afvoer van oppervlaktewater, met bijbehorende voorzieningen; b. groenvoorzieningen; c. oeververbindingen;

met daarbij behorende:

d. bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 4.2

Bouwregels

Op de in artikel 4.1 bedoelde gronden mag niet worden gebouwd, behoudens: a. in de bestemming passende bouwwerken (geen gebouwen zijnde) van waterstaatkundige aard, zoals keerwanden, beschoeiingen, duikers, bruggen, gemalen e.d.


-‐ 53 -‐

Artikel 5 – Wonen 5.1


De voor “Wonen” aangewezen gronden zijn -‐ onverminderd het bepaalde in de artikelen 6 en 7 van deze regels -‐ bestemd voor: a. woningen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroep/bedrijf;

met de daarbij behorende:

b. opritten, parkeervoorzieningen en paden; c. bergings-‐ en stallingsruimte; d. tuinen en erven; e. bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 5.2

Bouwregels

5.2.1 Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: a. per op de verbeelding aangegeven bouwvlak mag maximaal één woning aanwezig zijn; b. hoofdgebouwen mogen alleen binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken worden opgericht; c. de goothoogte van een hoofdgebouw mag niet meer dan de op de verbeelding aangegeven goothoogte bedragen; d. hoofdgebouwen mogen alleen met een kap worden afgedekt; e. de dakhelling mag maximaal 45° bedragen; f. de inhoud van een hoofdgebouw, inclusief aan-‐ en uitbouwen en bijgebouwen mag ten hoogste 600 m3 bedragen; g. aan-‐, uit-‐ en bijgebouwen en overkappingen ten behoeve van deze bestemming, mogen in de bestemming recreatie gebouwd worden, met inachtneming van de daar geldende bouwregels en specifieke gebruiksregels;

5.2.2 Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van erf-‐ en terreinafscheidingen bedraagt maximaal 2 meter; b. de bouwhoogte van pergola’s bedraagt maximaal 3 meter; c. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt maximaal 3 meter. 5.3

Specifieke gebruiksregels

5.3.1 Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend: a. het wonen in vrijstaande bijgebouwen; b. het gebruik ten behoeve van horeca; c. het gebruik ten behoeve van een seksinrichting. -‐ 54 -‐

5.3.2 Binnen deze bestemming is de uitoefening van een aan huis gebonden beroep/bedrijf toegestaan in een hoofd-‐ en bijgebouw als ondergeschikte activiteit bij de woonfunctie, waarbij de volgende bepalingen van toepassing zijn: a. de omvang van de activiteit mag niet meer bedragen dan 30% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de gebouwen, met een maximum van 40 m2; b. de woning er als woning uit blijft zien (reclame-‐uitingen aan onder andere de gevel en dakrand zijn niet toegestaan); c. het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en mag geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte veroorzaken; d. detailhandel (behalve als ondergeschikt onderdeel van de beroeps-‐/bedrijfsactiviteiten) en seksinrichtingen zijn niet toegestaan; e. de activiteit moet uitgevoerd worden door een bewoner.

5.3.3 Binnen deze bestemming mogen hoofdgebouwen, bijgebouwen en de daarbij behorende erven tevens gebruikt worden voor: a. kleinkunstvoorstellingen; b. expositieruimte; c. huwelijksvoltrekkingen.


-‐ 55 -‐

Artikel 6 – Waarde -‐ Archeologie (dubbelbestemming) 6.1


De voor “Waarde -‐ Archeologie” (WR-‐A) aangewezen gronden zijn, behalve de daar andere voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de ter plaatse aanwezige archeologische waarden.

6.2

Bouwregels

6.2.1 Ten behoeve van de bestemming “Waarde – Archeologie” mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van maximaal 1 meter.

6.2.2 Ten behoeve van andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag -‐ met inachtneming van de voor de betrokken bestemming geldende (bouw)regels -‐ uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken: a. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering; b. terreinafscheidingen, tuinmeubilair en overkappingen; c. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst. 6.3

Afwijking van de bouwregels

6.3.1 Burgemeester en wethouders kunnen middels een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6.2.2 van dit artikel en toestaan dat in de andere bestemmingen bouwwerken worden gebouwd, mits: a. de aanvrager aan de hand van nader archeologisch onderzoek kan aantonen dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn; b. de aanvrager van de omgevingsvergunning een rapport heeft overlegd, waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld; c. de betrokken archeologische waarden, gelet op het rapport zoals bedoeld onder b, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de afwijking regels te verbinden gericht op: 1. het treffen van maatregelen, waardoor de archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden; 2. het doen van opgravingen; 3. begeleiding van de bouwactiviteiten door een archeologisch deskundige; d. vooraf een schriftelijk advies wordt ingewonnen bij een archeologisch deskundige.

-‐ 56 -‐

6.4

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

6.4.1 Het is verboden om zonder omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden op of in gronden ter plaatse van de dubbelbestemming "Waarde -‐ Archeologie" de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te (laten) voeren: a. het verlagen of ophogen van de bodem; b. het uitvoeren van grondwerkzaamheden dieper dan 30 cm, waartoe ook wordt gerekend woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, aanleggen van drainage en ontginnen; c. het omzetten van grasland in bouwland; d. het aanleggen van bos of boomgaard; e. het rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd; f. het graven, verbreden en dempen van sloten, vijvers en andere wateren; g. het verlagen van het waterpeil; h. het aanleggen van ondergrondse kabels en leidingen en het aanbrengen van daarmee verband houdende constructie, installaties of apparatuur; i. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen; j. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik.

6.4.2 Het verbod als bedoeld in artikel 6.4.1 van dit artikel is niet van toepassing op werken of werkzaamheden die: a. het normale onderhoud en/of gebruik betreffen; b. reeds in uitvoering zijn, dan wel krachtens een verleende vergunning reeds mogen worden uitgevoerd op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan; c. noodzakelijk zijn voor de uitvoering van een bouwplan waarvoor een afwijking is verleend, zoals bedoeld in artikel 6.3.1 van dit artikel; d. ten dienste van archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.

6.4.3 De in artikel 6.4.1 van dit artikel genoemde vergunning kan slechts worden verleend, mits: a. de aanvrager aan de hand van nader archeologisch onderzoek kan aantonen dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn; b. de aanvrager een archeologisch rapport heeft overlegd, waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar oordeel van het college van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld; c. de betrokken archeologische waarden, gelet op het rapport zoals bedoeld onder b, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning regels te verbinden gericht op: 1. het treffen van maatregelen, waardoor de archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden; 2. het doen van opgravingen; begeleiding van de bouwactiviteiten door een archeologisch deskundige; d. vooraf een schriftelijk advies wordt ingewonnen bij een archeologisch deskundige.


-‐ 57 -‐

Artikel 7 – Waterstaat -‐ Waterkering (dubbelbestemming) 7.1


De voor “Waterstaat -‐ Waterkering” (WS-‐WK) aangewezen gronden zijn, behalve de daar andere voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor: a. de bescherming, het onderhoud en de verbetering van de waterhuishouding en waterkering, bouwwerken, geen gebouwen zijnde zoals duikers, keerwanden en merktekens en waterstaatswerken als taluds, glooiingen en onderhoudswegen. b. bouwwerken geen gebouwen zijnde ten dienste van de waterhuishouding en waterkering, zoals duikers, keerwanden en merktekens; c. waterstaatswerken als taluds, glooiingen en onderhoudswegen.

7.2

Bouwregels

7.2.1 Op de in het eerste lid bedoelde gronden mogen uitsluitend de in het eerste lid onder b bedoelde bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd.

7.2.2 In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag niet worden gebouwd, anders dan ten behoeve van de bestemming “Waterstaat -‐ Waterkering”. 7.3

Afwijken van de bouwregels

Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de bouwregels en een omgevingsvergunning verlenen voor het bouwen van gebouwen en overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde welke gebouwd mogen worden ten behoeve van andere voor deze gronden geldende bestemmingen, mits: a. de belangen van de waterkering niet onevenredig worden geschaad; b. de beheerder van de waterkering een advies heeft afgegeven.

7.4

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

7.4.1 Het is verboden op of in gronden ter plaatse van de dubbelbestemming " Waterstaat -‐ Waterkering" zonder omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te (laten) voeren: a. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen, mengen en ophogen van gronden; b. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en overige waterpartijen; c. het aanleggen, verbreden en verharden van wegen, paden, banen, parkeervoorzieningen en andere oppervlakteverhardingen; d. het verlagen of verhogen van het grondwaterpeil; e. het vellen en/of rooien van houtgewas; f. het beplanten van de gronden; g. het bewerken van en graven, boren of roeren in de bodem dieper dan 30 cm;

-‐ 58 -‐

h. het aanleggen van ondergrondse of bovengrondse transport-‐, energie-‐ of telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur.

7.4.2 Het verbod als bedoeld in artikel 7.4.1 is niet van toepassing op werken of werkzaamheden die: a. het normale onderhoud en/of gebruik betreffen; b. reeds in uitvoering zijn, dan wel krachtens een verleende vergunning reeds mogen worden uitgevoerd op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan.

7.4.3 De in artikel 7.4.1. bedoelde vergunning wordt niet eerder verleend dan nadat advies is verkregen van de beheerder van de waterkering.


-‐ 59 -‐

-‐ 60 -‐

HOOFDSTUK 3 ALGEMENE REGELS Artikel 8 – Antidubbeltelregel Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing. Artikel 9 – Algemene bouwregels 9.1

Maximum bebouwd oppervlak

Ingeval voor gronden welke voor bebouwing in aanmerking komen noch in de regels, noch op de verbeelding een maximum bebouwingspercentage is vermeld, mogen deze gronden volledig worden bebouwd.

9.2

Wijze van afdekking van gebouwen

Ingeval noch de regels, noch de verbeelding informatie verschaffen over de wijze van afdekking van gebouwen, mogen gebouwen zowel met een kap als plat worden afgedekt.

Artikel 10 – Algemene afwijkingsregels 10.1 Afwijken van de bouwhoogte

Burgemeester en wethouders kunnen middels een omgevingsvergunning afwijken van de regels van dit bestemmingsplan ten aanzien van de maximum toegestane goothoogte, bouwhoogte, afstands-‐, oppervlakte-‐ en inhoudsmaten met dien verstande dat de vergroting hiervan maximaal 10 % bedraagt.

10.2 Afwijken van de bouwgrenzen

Burgemeester en wethouders kunnen middels omgevingsvergunning afwijken van de regels van dit bestemmingsplan voor het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bouwgrenzen ten behoeve van de praktische uitvoering van het plan, met dien verstande dat de afwijking ten hoogste 3 meter mag bedragen, mits het wijzigingen betreft waarbij geen belangen van derden worden geschaad, dan wel ter correctie van afwijkingen of onnauwkeurigheden op de verbeelding.

Artikel 11 – Algemene wijzigingsregel Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen ten aanzien van het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van de bestemmingsgrenzen ten behoeve van de praktische uitvoering van het plan met dien verstande dat de afwijking ten hoogste 3 meter mag bedragen, mits het wijzigingen betreft waarbij geen belangen van derden worden geschaad, dan wel ter correctie van afwijkingen of onnauwkeurigheden op de verbeelding.


-‐ 61 -‐

-‐ 62 -‐

HOOFDSTUK 4 OVERGANGS-‐ EN SLOTREGELS Artikel 12 – Overgangsrecht 12.1

Overgangsrecht bouwwerken

12.1.1 Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, a.

gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;

b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

12.1.2 Burgemeester en wethouders kunnen middels een omgevingsvergunning afwijken van de regels van dit bestemmingsplan ten aanzien van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid, met dien verstande dat de vergroting hiervan maximaal 10 % bedraagt.

12.1.3 Het bepaalde in artikel 12.1.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 12.2

Overgangsrecht gebruik

12.2.1 Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

12.2.2 Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdige gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

12.2.3 Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

12.2.4 Het bepaalde in artikel 12.2.1 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.


-‐ 63 -‐

Artikel 13 – Slotregel Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan “Leefgoed De Olifant, Hitland”, gemeente Zuidplas. Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van De griffier,

-‐ 64 -‐

De voorzitter,

Horeca categorieën Horecabeleid Zuidplas Categorie Soort

Toelichting

0

Buurthuizen, sport-‐ en recreatie-‐ instellingen, sociaal-‐culturele instellingen

1

Een horecabedrijf, dat qua exploitatievorm Koffie en/of theeschenkerij gelegen aansluit bij winkelvoorzieningen. In het in een 's avonds en 's nachts bedrijf worden overwegend niet ter plaatse afgesloten winkelcentrum. bereide kleinere etenswaren en in hoofdzaak alcoholvrije drank verstrekt.

2

Cafetaria/ snackbar, fastfood en Een inrichting die geheel of in overwegende broodjeszaak, lunchroom, mate gericht is op het verstrekken van konditorei, ijssalon/ijswinkel, koffie maaltijden of etenswaren die ter plaatse en/of theeschenkerij, afhaalcentrum, genuttigd plegen te worden dan wel eetwinkel, restaurant afgehaald kunnen worden.

3

Café, bar, grand-‐café, eetcafé, danscafé, pubs, juice-‐ en healthbar

Een inrichting die geheel of in overwegende mate gericht is op het verstrekken van (alcoholische) dranken voor consumptie ter plaatse, alsmede het verstrekken van maaltijden of etenswaren die ter plaatse genuttigde plegen te worden, alsmede (in sommige gevallen) de gelegenheid biedt tot dansen

4

Discotheek/dancing, nachtcafé en een zalencentrum (met nachtvergunning)

Een inrichting die geheel of in overwegende mate gericht is op het bieden van vermaak en ontspanning (niet zijnde een recreatieve voorziening) en/of het geven van gelegenheid tot dansbeoefening, al dan niet met levende muziek en al dan niet met de verstrekking van dranken en kleine etenswaren

5

Hotel, motel, pension en overige logiesverstrekkers

Een inrichting die geheel of in overwegende mate is gericht op het verstrekken van nachtverblijf

Horeca-‐achtige activiteiten in instellingen anders dan in categorie 1-‐5 (paracommerciële horeca)

III.

BIJLAGEN (APART BIJGEVOEGD)

IV.

VERBEELDING

BESTEMMINGSPLAN LEEFGOED DE OLIFANT, HITLAND

Recommend Documents