ONTWERP BESTEMMINGSPLAN LEEFGOED DE OLIFANT, HITLAND





 
 
 


ONTWERP
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 


BESTEMMINGSPLAN
 LEEFGOED
DE
OLIFANT,
HITLAND
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



 20
oktober
2011








 


ONTWERP
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 


BESTEMMINGSPLAN
 LEEFGOED
DE
OLIFANT,
HITLAND
 
 
 
 
 
 
 
 Voorontwerp:
 Ontwerp:
 


18
oktober
2010
 20
oktober
2011


direct

pers

creatief

oonli jk vlot

betrokken atisch

pragm

kundig

held

er

dyna m

isch

BOdG
Ruimtelijk
Advies
B.V.
 Postbus
6083
 3002
AB

Rotterdam
 www.BOdG.nl
 





INHOUDSOPGAVE
 
 
 I. TOELICHTING
 
 II. REGELS
 
 III. BIJLAGEN
 
 IV. VERBEELDING



 
 








I. 





TOELICHTING





INHOUDSOPGAVE
TOELICHTING
 
 1.
 INLEIDING...............................................................................................................................11
 1.1
 Aanleiding ................................................................................................................................11
 1.2
 Ligging
en
begrenzing ..............................................................................................................11
 1.3
 Vigerend
bestemmingsplan .....................................................................................................11
 1.4
 Gekozen
planopzet ..................................................................................................................12
 2.
 BELEIDSKADER........................................................................................................................13
 2.1
 Nationaal
beleid.......................................................................................................................13
 2.2
 Provinciaal
beleid.....................................................................................................................14
 2.3
 Gemeentelijk
beleid.................................................................................................................15
 3.
 BESCHRIJVING
VAN
HET
PLAN ................................................................................................17
 3.1
 Kwaliteiten
en
karakteristieken
van
het
gebied ......................................................................17
 3.2
 Huidig
gebruik..........................................................................................................................18
 3.3
 Projectbeschrijving ..................................................................................................................19
 4.
 TOETSING
AAN
(MILIEU‐)ASPECTEN........................................................................................23
 4.1
 Water.......................................................................................................................................23
 4.2
 Geluidhinder ............................................................................................................................26
 4.3
 Luchtkwaliteit ..........................................................................................................................27
 4.4
 Externe
veiligheid ....................................................................................................................28
 4.5
 Bedrijven
en
milieuzonering ....................................................................................................29
 4.6
 Bodem .....................................................................................................................................31
 4.7
 Ecologie ...................................................................................................................................31
 4.8
 Archeologie..............................................................................................................................34
 5.
 JURIDISCHE
ASPECTEN ............................................................................................................35
 5.1
 Inleiding ...................................................................................................................................35
 5.2
 De
opzet
van
de
planregels .....................................................................................................35
 5.3
 Handhaving..............................................................................................................................37
 6.
 UITVOERBAARHEID.................................................................................................................39
 6.1
 Vooroverleg
ex
artikel
3.1.1.
Bro .............................................................................................39
 6.2
 Financiële
uitvoerbaarheid ......................................................................................................40
 
 
 


Ontwerp‐bestemmingsplan
Leefgoed
De
Olifant,
Hitland
–
Toelichting


‐
9
‐





‐
10
‐








1. 1.1

1.2

INLEIDING
 
 Aanleiding
 In
het
uiterste
zuiden
van
de
gemeente
Zuidplas
bevindt
zich
aan
de
binnendijkse
zijde
van
de
 Groenendijk
de
voormalige
steenoven
"De
Olifant".
Deze,
tot
woonhuis
omgebouwde,
 steenoven
is
gelegen
op
een
landgoed.
De
eigenaren
hebben
het
idee
opgevat
om
dit
 landgoed,
onder
de
naam
"Leefgoed
De
Olifant",
te
ontwikkelen
tot
een
gebied
dat
voorziet
in
 een
combinatie
van
wonen,
vergaderen,
trainen
en
daghoreca.
Dit
zal
op
een
zodanige
wijze
 plaatsvinden,
dat
de
ontwikkeling
aansluit
op
de
bijzondere
ruimtelijke
structuur
rondom
het
 landgoed.
 
 Aangezien
het
nu
vigerende
bestemmingsplan
“Hitland”
de
realisatie
van
het
leefgoed
niet
 toestaat,
is
een
herziening
van
dat
plan
noodzakelijk.
Het
onderhavige
bestemmingsplan
 voorziet
in
de
benodigde
juridisch‐planologische
regeling.
 
 Ligging
en
begrenzing
 Het
"Leefgoed
De
Olifant"
is
gelegen
aan
de
Groenendijk
ter
hoogte
van
Werkhaven
Hitland.
 Het
plangebied
grenst
in
het
westen
aan
het
Hitlandbos
en
maakt
onderdeel
uit
van
de
polder
 Esse,
Gans‐
en
Blaardorp.
Het
gehele
landgoed
wordt
in
het
bestemmingsplan
meegenomen.
 Afbeelding
1
geeft
de
ligging
en
begrenzing
van
het
plangebied
aan.


 





Afbeelding
1:
Ligging
van
het
plangebied.


1.3


 Vigerend
bestemmingsplan
 Ter
plaatse
van
het
plangebied
vigeert
het
bestemmingsplan
“Hitland”,
dat
op
28
juni
2005
is
 vastgesteld,
door
de
raad
van
de
toenmalige
gemeente
Nieuwerkerk
aan
den
IJssel,
en
op
14
 februari
2006
gedeeltelijk
is
goedgekeurd,
door
Gedeputeerde
Staten
van
Zuid‐Holland.
De
 delen
die
van
goedkeuring
zijn
onthouden
hebben
geen
betrekking
op
de
gronden
waarop
het
 leefgoed
gerealiseerd
wordt.
 
 In
het
bestemmingsplan
“Hitland”
zijn
de
betreffende
gronden
bestemd
als
 “Woondoeleinden”,
waarbij
vier
directe
woningbouwtitels
voorhanden
zijn
(zie
grijze
cirkels
in
 afbeelding
2).
Twee
van
deze
bouwtitels
zijn
ook
daadwerkelijk
in
gebruik
genomen,
te
weten


Ontwerp‐bestemmingsplan
Leefgoed
De
Olifant,
Hitland
–
Toelichting


‐
11
‐


de
dijkwoning
op
nummer
321
en
de
woning
die
is
gerealiseerd
in
steenoven
'De
Olifant'.
De
 andere
twee
bouwtitels
hangen
samen
met
en
zijn
toegekend
na
de
sloop
van
een
tweetal
 dijkwoningen.

 
 Daarnaast
is
over
een
deel
van
de
gronden
de
medebestemming
“Primaire
waterkering”
 opgenomen.
De
beoogde
ontwikkeling
van
"Leefgoed
De
Olifant"
past
niet
binnen
de
 mogelijkheden
die
het
geldende
bestemmingsplan
biedt.


 


Afbeelding
2:
Uitsnede
vigerend
bestemmingsplan
(plangebied
oranje
omkaderd).






 Gekozen
planopzet
 Het
onderhavige
bestemmingsplan
schept
een
juridisch‐planologische
regeling
voor
de
 geplande
ontwikkelingen.
Deze
regeling
geschiedt
door
middel
van
de
bindende
planstukken,
 te
weten
de
planregels
en
de
verbeelding.
Zij
omvatten
enerzijds
een
vertaling
van
de
 beleidsvoorwaarden
(hoofdstuk
2)
en
anderzijds
een
juridisch
kader
voor
het
te
realiseren
 bouwplan
(hoofdstuk
3).
De
bindende
planstukken
worden
nader
onderbouwd
met
de
 toelichting.



1.4




Wat
betreft
planopzet
sluit
het
bestemmingsplan
aan
op
de
gangbare
systematiek
binnen
de
 gemeente
Zuidplas,
met
inachtneming
van
de
standaard
voor
vergelijkbare
 bestemmingsplannen
(SVBP
2008)
en
het
Informatie
Model
Ruimtelijke
Ordening
(IMRO
2008).


‐
12
‐








2.

2.1

BELEIDSKADER
 In
dit
hoofdstuk
worden
de
belangrijkste
beleidsstukken
aangehaald
die
betrekking
hebben
op
 de
gemeente
Zuidplas
en
in
het
bijzonder
die
voor
de
geplande
ontwikkeling.
 
 Nationaal
beleid
 
 Nota
Ruimte
 De
visie
van
het
kabinet
op
de
ruimtelijke
ontwikkeling
van
Nederland
staat
beschreven
in
de
 Nota
Ruimte.
In
deze
nota
is
het
ruimtelijk
beleid
tot
2020
vastgelegd
met
een
doorkijk
tot
 2030.
De
nota
heeft
een
strategisch
karakter
en
richt
zich
op
de
hoofdlijnen
van
het
beleid.
 Hoofddoel
van
het
beleid
is
om
ruimte
te
scheppen
voor
de
verschillende
ruimtevragende
 functies.
Gelet
op
de
beperkte
ruimte
in
Nederland
dient
dit
efficiënt
en
duurzaam
te
 geschieden.

 
 Het
kabinet
heeft
gekozen
voor
een
dynamisch
en
op
ontwikkeling
gericht
ruimtelijk
beleid,
 met
als
uitgangspunt
‘decentraal
waar
dat
kan,
centraal
waar
dit
moet’.
Het
accent
ligt
daarbij
 op
‘ontwikkeling’
in
plaats
van
op
‘ordening’.
De
nota
bevat
de
ruimtelijke
bijdrage
aan
een
 sterke
economie,
een
veilige
en
leefbare
samenleving
en
een
aantrekkelijk
land.
Daarbij
hoort
 een
aangepaste
verdeling
van
verantwoordelijkheden
tussen
Rijk
en
decentrale
overheden.
 Samenspel
tussen
overheden,
maatschappelijke
organisaties
en
burgers
wordt
nodig
geacht
 om
problemen
effectief
aan
te
pakken
en
kansen
beter
te
benutten.

 
 In
de
Nota
zijn
door
het
kabinet
nadere
eisen
gesteld
welke
een
rol
spelen
bij
de
afwegingen
 die
de
decentrale
overheden
moeten
maken.
Deze
eisen
hebben
betrekking
op
gezondheid,
 veiligheid,
verontreiniging,
natuur
en
milieu
(de
zogenaamde
basiskwaliteiten)
en
zijn
bindend
 voor
alle
bij
de
planontwikkeling
en
–uitvoering
betrokken
partijen.
Voorbeelden
van
deze
 eisen
zijn
het
locatiebeleid
en
de
watertoets.
Het
kabinet
waarborgt
de
basiskwaliteit
door
 actief
het
belang
van
een
aantal
meer
financiële
principes
op
te
nemen
in
het
nationale
 ruimtelijke
beleid.
Zo
geldt
bijvoorbeeld
dat
géén
afwenteling
van
negatieve
effecten
van
 nieuwe
activiteiten
mag
plaatsvinden
op
het
bestaande
ruimtegebruik
en
op
functies
zoals
 water,
natuur
en
infrastructuur.
Uitgangspunt
is
dat
de
initiatiefnemer
van
nieuwe
activiteiten
 zorgt
voor
opheffing
van
de
ontstane
knelpunten
(”de
veroorzaker
betaalt”).
 
 Het
Groene
Hart,
waarin
het
bestemmingsplangebied
is
gelegen,
is
in
de
Nota
ruimte
 aangeduid
als
"Nationaal
landschap".
Dit
zijn
gebieden
met
internationaal
zeldzame
of
unieke
 en
nationaal
kenmerkende
landschapskwaliteiten
en
in
samenhang
daarmee
bijzondere
 natuurlijke
en
recreatieve
kwaliteiten.
Landschappelijke,
cultuurhistorische
en
natuurlijke
 kwaliteiten
van
deze
landschappen
moeten
behouden
blijven,
duurzaam
beheerd
worden
en
 waar
mogelijk
worden
versterkt.
In
samenhang
hiermee
moet
de
toeristisch‐recreatieve
 betekenis
toenemen.

 
 Binnen
nationale
landschappen
is
daarom
'behoud
door
ontwikkeling’
het
uitgangspunt
voor
 het
ruimtelijk
beleid.
De
landschappelijke
kwaliteiten
zijn
medesturend
voor
de
wijze
waarop
 de
gebiedsontwikkeling
plaatsvindt.
Uitgangspunt
is
dat
de
nationale
landschappen
zich
 sociaal‐economisch
voldoende
moeten
kunnen
ontwikkelen,
terwijl
de
bijzondere
kwaliteiten
 van
het
gebied
worden
behouden
of
worden
versterkt.
In
algemene
zin
geldt
dat
binnen
 nationale
landschappen
ruimtelijke
ontwikkelingen
mogelijk
zijn,
mits
de
kernkwaliteiten
van
 het
landschap
worden
behouden
of
worden
versterkt
(‘ja,
mits’‐regime).
Binnen
nationale


Ontwerp‐bestemmingsplan
Leefgoed
De
Olifant,
Hitland
–
Toelichting


‐
13
‐


landschappen
is
ruimte
voor
ten
hoogste
de
eigen
bevolkingsgroei
(migratiesaldo
nul).
 Provincies
zijn
verantwoordelijk
voor
de
uitwerking
van
het
beleid
voor
nationale
 landschappen.
 
 Realisatieparagraaf
Nationaal
Ruimtelijk
Beleid
 In
verband
met
de
inwerkingtreding
van
de
Wet
ruimtelijke
ordening
per
1
juli
2008
heeft
het
 Rijk
een
‘Realisatieparagraaf
Nationaal
Ruimtelijk
Beleid’
vastgesteld.
Voor
bundeling
van
 verstedelijking
en
economische
activiteiten
is
het
streven
om
een
Algemene
Maatregel
van
 Bestuur
(AMvB)
vast
te
stellen
met
als
beleidskader
een
optimale
benutting
van
onder
andere
 bestaand
bebouwd
gebied,
waardoor
de
noodzaak
afneemt
om
open
ruimte
te
gebruiken
voor
 bebouwing.
Daarnaast
zal
het
moeilijker
worden
gemaakt
om
in
de
open
ruimte
te
bouwen.
 
 De
hierboven
genoemde
AMvB
is
de
zogenaamde
“AMvB
Ruimte”
welke
thans
in
ontwikkeling
 is.
Deze
AMvB
wordt
in
twee
rondes
(tranches)
tot
stand
gebracht.
De
eerste
tranche
bevat,
 zoals
al
is
aangekondigd
in
de
Realisatieparagraaf,
een
beleidsneutrale
omzetting
van
bestaand
 Rijksbeleid.
Enkele
van
deze
beleidsstukken
zijn
de
Nota
Ruimte,
de
Derde
Nota
Waddenzee
en
 het
Project
Mainportontwikkeling
Rotterdam.
De
tweede
tranche
van
de
AMvB
zal
nieuw
 beleid
bevatten.

 
 Provinciaal
beleid
 
 Visie
op
Zuid‐Holland

 Op
2
juli
2010
heeft
Provinciale
Staten
van
de
provincie
Zuid‐Holland
de
Provinciale
 Structuurvisie
(PSV),
alsmede
de
bijbehorende
Verordening
Ruimte
(PVR)
en
de
 Uitvoeringsagenda
vastgesteld.
De
visie
voldoet
aan
de
eisen
uit
de
Wet
ruimtelijke
ordening
 en
geeft
een
doorkijk
naar
2040
en
de
visie
voor
2020
met
bijbehorende
uitvoeringsstrategie.
 De
nieuwe
integrale
Structuurvisie
voor
de
ruimtelijke
ordening
komt
in
plaats
van
het
 ‘Ruimtelijk
Plan
Regio
Rotterdam
2020’
en
de
nota
‘Regels
voor
Ruimte’.
 
 In
‘Visie
op
Zuid‐Holland’
staat
hoe
de
provincie
samen
met
haar
partners
wil
omgaan
met
de
 beschikbare
ruimte.
De
kern
van
het
provinciaal
ruimtelijk
beleid
is
het
realiseren
van
een
 samenhangend
stedelijk
en
landschappelijk
netwerk
om
de
economische
concurrentiepositie
 te
versterken.
Hierdoor
is
in
Zuid‐Holland
goed
wonen,
werken
en
recreëren
voor
iedereen
 binnen
handbereik.
Duurzame
ontwikkeling
en
klimaatbestendigheid
zijn
daarbij
belangrijke
 pijlers.

 
 Ook
de
instrumenten
van
de
provincie
komen
in
de
structuurvisie
aan
de
orde.
De
provincie
 ordent
op
kaarten,
ontwikkelt
programma’s
en
projecten,
agendeert
zaken
en
laat
onderzoek
 uitvoeren.
Zij
stuurt
op
hoofdlijnen
door
kaders
te
stellen
en
het
lokale
bestuur
ruimte
te
 geven
bij
de
ruimtelijke
inrichting.
Deze
aanpak
sluit
aan
bij
de
nieuwe
stijl
van
besturen:
 ‘Lokaal
wat
kan,
provinciaal
wat
moet.’

 
 De
provincie
stimuleert
dat
verstedelijking
zoveel
mogelijk
wordt
geconcentreerd
in
bestaand
 bebouwd
gebied.
Hiermee
worden
investeringen
in
de
gebouwde
omgeving
gebundeld,
 waardoor
de
kwaliteit
van
het
bebouwde
gebied
behouden
blijft
en
wordt
versterkt.
Alle
 kernen
zijn
dan
ook
omgeven
door
bebouwingscontouren,
waarbuiten
verstedelijking
in
 principe
niet
is
toegestaan.
Uitgezonderd
zijn
situaties
waarbij
de
bouw
van
een
beperkt
aantal
 woningen
of
een
bedrijfsvestiging
de
kwaliteiten
van
het
gebied
versterken.
Hoewel
Leefgoed
 De
Olifant
buiten
de
contour
is
gelegen,
is
sprake
van
een
bedrijfsvestiging
die
de
kwaliteiten
 van
het
gebied
versterkt
(zie
ook
hoofdstuk
3).



2.2

‐
14
‐








2.3


 Naast
het
feit
dat
het
bestemmingsplangebied
gelegen
is
buiten
de
bebouwingcontour,
blijkt
 uit
kaart
4
van
de
PVR
dat
het
bestemmingsplangebied
is
gelegen
binnen
het
nationaal
 landschap
"Groene
Hart".
Dit
betekent
dat
in
een
bestemmingsplan
alleen
ontwikkelingen
 mogelijk
gemaakt
mogen
worden,
die
de
kernkwaliteiten
van
het
gebied
behouden
of
 versterken.
In
de
nota
"Voorloper
Groene
Hart"
worden
de
volgende
vier
kernkwaliteiten
 onderscheiden:
 1. landschappelijke
diversiteit;

 2. veenweide
karakter
(inclusief
de
strokenverkaveling
en
lintbebouwing);

 3. openheid;

 4. rust
en
stilte.

 
 Onder
versterking
van
de
kwaliteiten
wordt
ook
het
benutten
van
de
economische
waarde
 ervan
verstaan.
Dit
kan
zowel
via
toerisme
en
recreatie,
als
via
de
kwaliteiten
van
woon‐
en
 werkmilieus
in
het
gebied
zelf
en
de
nabijgelegen
stedelijke
netwerken.
Een
bestemmingsplan
 zal,
in
de
vorm
van
een
beeldkwaliteitsparagraaf
(artikel
6,
lid
3
van
de
PVR),
aandacht
moeten
 besteden
aan
deze
aspecten.
Hiervoor
wordt
verwezen
naar
hoofdstuk
3.
 
 Recreatie
in
het
landelijk
gebied
wordt
van
groot
belang
geacht,
vanwege
de
hoge
 belevingswaarde
door
afwisseling
in
landschapstype
en
vegetatie
en
de
mate
van
rust
die
 ervaren
wordt.

 
 Gemeentelijk
beleid
 Structuurvisie
Nieuwerkerk
aan
den
IJssel
 Met
de
structuurvisie
(2004)
geeft
het
gemeentebestuur
de
koers
aan
voor
de
ruimtelijke
 ontwikkeling
op
de
korte
en
middellange
termijn
(tot
ca.
2015),
en
op
de
lange
termijn
(2015
‐
 2030).
De
structuurvisie
heeft
betrekking
op
het
gehele
grondgebied
van
de
voormalige
 gemeente
Nieuwerkerk
aan
den
IJssel
en
vormt
het
ruimtelijke
kader
voor
ontwikkelingen.
 Daarmee
is
het
in
feite
een
integraal
masterplan
voor
het
gehele
grondgebied.
De
 structuurvisie
heeft
de
volgende
functies:

 1. het
biedt
een
integraal
en
samenhangend
ontwikkelingskader
voor
de
ruimtelijke
en
 programmatische
ontwikkeling
van
Nieuwerkerk
aan
den
IJssel;
 2. het
vormt
een
kader
voor
de
actualisatie
van
bestemmingsplannen;
 3. het
zorgt
voor
communicatie,
overleg
en
afstemming
van
het
beleid
op
verschillende
 schaalniveaus,
tussen
rijk,
provincie
en
gemeente;
 4. het
is
een
toetsingskader
met
een
goede
ruimtelijke
onderbouwing
voor
de
 ontwikkeling
van
deelprojecten;

 5. het
werkt
mobiliserend
en
motiverend
naar
betrokken
partijen;
In
de
structuurvisie
 wordt
aandacht
besteed
aan
wonen,
werken,
maatschappelijke
voorzieningen,
natuur,
 recreatie,
verkeer,
milieu
en
cultuurhistorie.

 
 
 Voor
Hitland
is
in
de
structuurvisie
de
keuze
gemaakt
voor
consolidatie
van
de
huidige
situatie.
 Dit
houdt
in
dat
het
middengebied
als
agrarisch
gebied
gehandhaafd
wordt;
de
uiteinden
van
 Hitland
staan
ten
dienste
van
de
recreatieve
functie.
Binnen
deze
recreatieve
delen
zijn
 functiewijzigingen
mogelijk,
mits
deze
passend
zijn
binnen
de
recreatieve
doelstellingen.

 
 
 


Ontwerp‐bestemmingsplan
Leefgoed
De
Olifant,
Hitland
–
Toelichting


‐
15
‐



 
 


‐
16
‐








3.

3.1

BESCHRIJVING
VAN
HET
PLAN
 Zoals
uit
§
2.2
blijkt
is
het
van
belang
dat
initiatieven
die
mogelijk
worden
gemaakt
binnen
de
 grenzen
van
een
nationaal
landschap
de
bestaande
kwaliteiten
van
het
gebied
niet
schaden.
In
 dit
hoofdstuk
zal
derhalve,
alvorens
een
beschrijving
plaatsvindt
van
het
initiatief,
worden
 ingegaan
op
de
kwaliteiten
die
het
gebied
thans
kenmerkt.
 
 Kwaliteiten
en
karakteristieken
van
het
gebied

 In
de
Provinciale
Verordening
Ruimte
is
een
overzicht
opgenomen
van
kwaliteiten
en
 karakteristieken
waaraan
aandacht
besteed
dient
te
worden.
Dit
zijn:
 1. de
aanwezige
kernkwaliteiten
in
het
plangebied;
 2. de
belangrijkste
kwaliteiten
van
de
landschapstypen
en
aardkundige
waarden;
 3. de
openheid
van
het
landschap;
 4. de
historische
structuurlijnen
en
cultuurhistorische
objecten;
 5. de
bebouwingskarakteristieken
ter
plaatse;
 6. de
ordeningsprincipes
en
de
ontwikkelingsgeschiedenis
van
het
landschap.
 
 Kernkwaliteiten,
landschapstype
en
openheid
 De
omgeving
waarin
Leefgoed
De
Olifant
is
gelegen,
is
in
de
jaren
'80
van
de
vorige
eeuw
 ingericht
als
het
extensieve
recreatie‐
en
natuurgebied
‘Hitland’,
met
een
agrarische
en
 recreatieve
hoofdfunctie.
Het
gebied
kent
een
open
karakter
en
sluit
aan
op
de
zogenaamde
 ‘Groene
Zoom’,
de
bufferzone
tussen
de
stedelijke
gebieden
van
de
gemeenten
Zuidplas,
 Capelle
aan
den
IJssel
en
Rotterdam.
Hitland
vormt
een
verbindingszone
tussen
het
Groene
 Hart
(Rottemerengebied)
en
de
Krimpenerwaard.
Hier
is
sprake
van
landschappelijke
 diversiteit
met
veenweiden
(inclusief
strokenverkaveling)
en
openheid.

 
 Aan
de
noord‐
en
zuidzijde
van
de
polder
is
sprake
van
aanzienlijke
oppervlakten
aan
 recreatiegebied,
met
daartussen
agrarisch
gebied.
In
beide
recreatiegebieden
is
voornamelijk
 de
extensieve
recreatie
van
belang
(wandelen,
fietsen,
paardrijden,
schaatsen)
in
een
bos‐
en
 natuurrijke
omgeving.
Deze
extensieve
recreatie,
als
één
van
de
kernkwaliteiten
van
de
polder,
 is
ook
herkenbaar
in
de
directe
omgeving
van
het
landgoed.
Zo
bevindt
zich
westelijk
van
de
 locatie
de
Ouderkerkselaan,
die
aansluit
op
de
fietspaden
door
het
Hitlandbos
en
de
groene
 route
door
de
polder
aan
de
oostzijde.
Tezamen
met
het
fiets‐
en
voetveer
naar
Ouderkerk
aan
 den
IJssel,
dat
net
ten
oosten
van
het
gebied
is
gelegen,
vormt
deze
laan
de
basis
voor
een
 belangrijke
fietsverbinding
tussen
het
stedelijk
gebied
aan
de
noordwestkant
en
de
 Krimpenerwaard
aan
de
zuidkant,
zowel
voor
woon‐werk
als
toeristisch
fietsverkeer.

 
 Ordening,
historische
objecten
en
karakteristieke
structuren
 De
polders
Esse,
Gansdorp
en
Blaardorp
bestaan
uit
strokenverkaveling,
die
kenmerkend
is
 voor
een
veenweidelandschap.
Het
landgoed
waarop
"Leefgoed
De
Olifant"
is
voorzien,
is
 gelegen
op
een
plek
waar
verschillende
landschapsstructuren
samenkomen.
Zo
sluit
het
 landgoed
in
het
westen
direct
aan
op
het
recreatiegebied
Hitland.
Aan
de
zuidzijde
is
de
 Groenendijk
gelegen;
deze
waterkering
beschermt
de
polder
tegen
het
water
van
de
 Hollandsche
IJssel.
Daarnaast
heeft
het
een
functie
als
toegangsweg
voor
aanwonenden,
maar
 wordt
de
dijk
ook
veelvuldig
gebruikt
als
toeristische
route
langs
de
Hollandsche
IJssel.
 Aan
de
overzijde
van
de
dijk
is
Werkhaven
Hitland
gelegen;
een
haven
met
bewoonde
 historische
schepen.
Ten
westen
daarvan
wordt
buitendijks
een
drassig
natuurgebied
 aangelegd,
waar
de
getijdenwerking
van
de
Hollandsche
IJssel
vrij
spel
krijgt.
Aan
de
noord‐
en
 oostzijde
van
het
landgoed
zijn
de
gronden
in
agrarisch
gebruik.
Dit
deel
bestaat
uit
open


Ontwerp‐bestemmingsplan
Leefgoed
De
Olifant,
Hitland
–
Toelichting


‐
17
‐


grasland
en
is
in
gebruik
ten
behoeve
van
de
melkrundveehouderij.
Gesteld
kan
worden
dat
 ter
hoogte
van
het
landgoed
de
nadrukkelijk
aanwezige
sfeer
van
de
rivier
'kruist'
met
het
 recreatiegebied
en
de
open
structuur
van
de
polder
Esse,
Gans‐
en
Blaardorp
(afbeelding
3).
 





Afbeelding
3:
Het
landgoed
in
zijn
omgeving.



 Langs
de
Hollandsche
IJssel
is
een
aantal
steenovens
gelegen,
waar
tot
het
begin
van
de
jaren
 '60
van
de
vorige
eeuw
de
bekende
Hollandse
IJsselsteentjes
werden
gebakken.
Het
te
 ontwikkelen
'leefgoed'
is
vernoemd
naar
de
binnen
het
plangebied
aanwezige
steenoven

 "De
Olifant".

 


Afbeelding
4:
Zicht
op
de
voormalige
steenoven.






 Huidig
gebruik
 Begin
jaren
’70
van
de
vorige
eeuw
werd
'De
Olifant'
door
architect
Gunnar
Daan
omgevormd
 tot
een
riant
woonhuis,
waarbij
is
uitgegaan
van
de
oorspronkelijke
kwaliteiten
van
het
 gebouw.
In
1974
is
de
steenoven
als
woonhuis
in
gebruik
genomen.
Naast
de
in
de
 zuidoosthoek
gelegen
steenoven
is
aan
Groenendijk
321
een
dijkwoning
gelegen,
met
 noordelijk
daarvan
een
schuur.
Ten
noorden
van
deze
schuur
is
de
voormalige


3.2

‐
18
‐








landbouwschuur
'De
Plaets'
gesitueerd.
In
het
meest
noordelijke
puntje
van
het
landgoed
is
 'De
Beer'
gelegen;
eveneens
een
voormalige
landbouwschuur.
De
qua
vorm
vergelijkbare
 schuur
in
het
midden
van
het
landgoed
betreft
een
opslagruimte
bij
de
steenoven.
Afbeelding
 5
laat
de
plaats
van
de
genoemde
gebouwen
op
het
landgoed
zien.
 


a b




Afbeelding
5:
Huidige
inrichting
plangebied.



3.3


 Het
plangebied
is
toegankelijk
via
een
tweetal
afritten
vanaf
de
dijk.
De
meest
westelijke
afrit
 (a)
draagt
zowel
zorg
voor
de
bereikbaarheid
van
de
onderste
laag
van
de
dijkwoning
als
voor
 die
van
de
landbouwschuur
´De
Plaets´.
Tevens
biedt
het
toegang
tot
de
achter
de
locatie
 gelegen
landbouwgronden.
De
bebouwing
op
het
oostelijk
deel
(de
steenoven,
de
 landbouwschuur
´De
Beer´
en
een
opslagruimte)
hebben
een
eigen,
meer
oostelijk
gelegen
 toegang
(b).
 
 Projectbeschrijving
 Uit
bovenstaande
paragrafen
valt
op
te
maken
dat
"Leefgoed
De
Olifant"
is
gelegen
op
zowel
 een
ruimtelijk
als
functioneel
kruispunt.
Deze
markante
positie
leent
zich
dan
ook
bij
uitstek
 voor
een
invulling
die
functioneel
afwijkt
van
zijn
directe
omgeving,
maar
deze
omliggende
 functies
wel
versterkt.
Er
is
dan
ook
een
plan
opgevat
om
het
landgoed
te
ontwikkelen
tot
een
 plek,
waarbij
naast
de
woonfunctie
óók
ruimte
wordt
geboden
aan
publiek
toegankelijke
 functies:
vergaderen,
trainingen
(voor
kleine
besloten
groepen)
en
kleinschalige
daghoreca
in
 een
groene,
rustige
en
natuurlijke
setting.
Het
leefgoed
is
op
een
zodanige
wijze
ingericht,
dat
 vrije
doorzichten
naar
het
achtergelegen
veenweidegebied
worden
gegarandeerd
en
de
 rustieke
sfeer
behouden
blijft.
Dit
versterkt
de
recreatieve
waarde
van
het
knooppunt.
 


Ontwerp‐bestemmingsplan
Leefgoed
De
Olifant,
Hitland
–
Toelichting


‐
19
‐


Leefgoed
De
Olifant
–
van
gebouw
tot
gebouw
 Afbeelding
6
geeft
de
gewenste
eindsituatie
van
het
leefgoed
weer.
Hierin
behouden
de
 steenoven
´De
Olifant´
(nummer
1),
de
daarbij
behorende
opslagschuur
(nummer
2)
en
de
 dijkwoning
op
nummer
321
met
bijbehorende
opslagruimte
(nummers
3
en
4)
hun
huidige
 woonfunctie.
Voor
de
steenoven
geldt
tevens
dat
het
gebruik
als
expositieruimte
en
 trouwlocatie
behouden
blijft.
Bij
de
inrichting
van
het
gebied
wordt
ervoor
gezorgd
dat
de
 gewenste
privacy
niet
in
het
gedrang
komt.
 
 In
´De
Plaets´
(nummer
5)
wordt
de
daghoreca
ondergebracht.
Dit
horecapunt
richt
zich
op
 passerende
recreanten.
Daarnaast
zal
de
voormalige
landbouwschuur
ook
dienst
gaan
doen
als
 cateringslocatie
voor
de
vergaderingen
en
trainingen
op
het
leefgoed
en
eventueel
ook
als
 vergader‐
of
trainingsruimte.
Voor
opslag
van
onder
andere
terrasmeubilair
en
toestellen
voor
 buitentrainingen
wordt
ten
noorden
van
de
bestaande
berging,
behorende
bij
de
dijkwoning,
 een
extra
schuur
opgericht
(nummer
6).

 
 Vanuit
´De
Plaets´
zijn
op
het
terrein
diverse
looproutes
aanwezig,
bijvoorbeeld
naar
de
te
 realiseren
blokhut
(nummer
7)
waarin
overnacht
kan
worden.
Hierbij
wordt
gedacht
aan
een
 bed&breakfast‐concept
voor
'passanten'
of
mensen
die
een
training
op
het
leefgoed
volgen.
 Daarnaast
is
het
mogelijk
om
een
tweede
overnachtingsruimte
naast
de
blokhut
te
realiseren;
 het
is
bedoeling
dat
dit
nieuwe
gebouw
geschikt
moet
zijn
voor
de
overnachting
van
grotere
 groepen.
Tevens
bevinden
zich
looproutes
naar
een
te
realiseren
buitenactiviteitenplek
in
het
 bosrijke
deel
van
de
locatie
(nummer
8)
en
naar
de
voormalige
landbouwschuur
´De
Beer`
 (nummer
9).
Laatstgenoemde
wordt
in
gebruik
genomen
als
vergader‐
annex
trainingsruimte
 en
wordt
gekenmerkt
door
zijn
vrije
ligging
in
de
polder.
 


9

10

7 8 12 5 11

6

2

4

1

3

Afbeelding
6:
Situatie
na
realisatie
"Leefgoed
De
Olifant".






‐
20
‐











Naast
de
bestaande
opstallen
zullen
nog
twee
nieuwe
gebouwen
opgericht
worden,
beide
 dienstdoende
als
vergader‐
en/of
trainingsruimte.
De
nieuwe
ruimte
aan
de
noordzijde
van
het
 plangebied,
`De
Hut´
genoemd
(nummer
10),
wordt
getypeerd
door
vrij
uitzicht
in
combinatie
 met
een
sterke
´rug´
van
groen,
terwijl
de
sfeer
op
´De
Zander´
(nummer
11)
wordt
bepaald
 door
de
nadrukkelijke
aanwezigheid
van
bomen.
Het
bestemmingsplan
biedt
de
mogelijkheid
 dat
onder
voorwaarden
één
van
de
nieuw
op
te
richten
gebouwen,
'De
Plaets'
of
'De
Beer'
 dienst
gaat
doen
als
beheerderswoning.
 
 Om
parkeeroverlast
op
de
Groenendijk
te
voorkomen,
worden
op
eigen
terrein
voldoende
 parkeervoorzieningen
gerealiseerd.
Het
aantal
parkeerplaatsen
is
gebaseerd
op
de
 parkeerkencijfers,
zoals
opgenomen
in
CROW‐publicatie
182.
Dit
betekent
dat
per
functie
het
 volgende
aantal
parkeerplaatsen
gerealiseerd
moet
worden:
 • vergader‐/trainingsruimten:
45
parkeerplaatsen;
 • daghoreca:
12
parkeerplaatsen;
 • logies:
3
parkeerplaatsen
 
 In
totaal
moeten
dus
60
parkeerplaatsen
op
eigen
terrein
aanwezig
zijn.
Hierin
wordt
voorzien
 in
het
westelijk
deel
van
het
plangebied
(nummer
12
op
afbeelding
6).

 
 
 
 
 
 


Ontwerp‐bestemmingsplan
Leefgoed
De
Olifant,
Hitland
–
Toelichting


‐
21
‐





‐
22
‐








4. 4.1

TOETSING
AAN
(MILIEU‐)ASPECTEN
 
 Water
 Het
watersysteem
kan,
samen
met
een
groen
netwerk
van
(stads)parken
en
natuurterreinen,
 de
ecologische
verbinding
tussen
stad
en
buitengebied
vormen.
Aandacht
voor
het
water
 werkt
bovendien
positief
uit
voor
het
regionale
watersysteem,
bijvoorbeeld
waar
het
gaat
om
 waterkwaliteit,
verdroging,
retentie
en
watergebruik.
Door
specifieke
aandacht
te
geven
aan
 duurzaam
waterbeheer
wordt
het
belang
van
de
watersysteembenadering
benadrukt.
 
 Europees
beleid
 De
Europese
Kaderrichtlijn
Water
(2000/60/EG)
is
op
22
december
2000
in
werking
getreden
 en
is
bedoeld
om
in
alle
Europese
wateren
de
waterkwaliteit
chemisch
en
ecologisch
verder
te
 verbeteren.
De
Kaderrichtlijn
Water
omvat
regelgeving
ter
bescherming
van
het
binnenlandse
 oppervlaktewater,
overgangswateren
(waaronder
estuaria
worden
verstaan),
kustwateren
en
 grondwater.
Streefdatum
voor
het
bereiken
van
gewenste
waterkwaliteit
is
2015,
met
 eventueel
uitstel
tot
2027.
De
doelstellingen
worden
uitgewerkt
in
 (deel)stroomgebiedsbeheerplannen.
In
deze
plannen
staan
de
ambities
en
maatregelen
 beschreven;
ook
de
ecologische
ambities
worden
op
dit
niveau
geregeld.
 
 Nationaal
beleid
 Het
Rijksbeleid
is
in
diverse
nota’s
vastgelegd.
De
meest
directe
beleidsplannen
zijn
de
Vierde
 Nota
Waterhuishouding
en
het
Nationaal
Bestuursakkoord
Water
(NBW).
Deze
plannen
 hebben
tot
doel
om
in
de
periode
tot
2015
het
hoofdwatersysteem
in
Nederland
te
verbeteren
 en
op
orde
te
houden.
Het
gaat
daarbij
om
het
aanpakken
van
de
gevolgen
van
de
 zeespiegelstijging,
bodemdaling
en
een
veranderend
klimaat.
Belangrijk
onderdeel
is
om
de
 drietrapsstrategie
‘vasthouden,
bergen,
afvoeren’
in
alle
overheidsplannen
als
verplicht
 afwegingsprincipe
te
hanteren.
Tevens
is
in
het
NBW
vastgelegd,
dat
de
watertoets
een
 verplicht
te
doorlopen
proces
is
in
waterrelevante
ruimtelijke
planprocedures.
Hierdoor
wordt
 een
vroegtijdige
betrokkenheid
van
de
waterbeheerder
in
de
planvorming
gewaarborgd.
 Verder
is
water
in
de
Nota
Ruimte
een
belangrijk
structurerend
principe
voor
bestemming,
 inrichting
en
gebruik
van
de
ruimte.
Om
problemen
met
water
te
voorkomen
moet,
 anticiperend
op
veranderingen
in
het
klimaat,
de
ruimte
zo
worden
ingericht
dat
water
beter
 kan
worden
vastgehouden
of
geborgen.
 
 Op
alle
rijkswateren
is
sinds
1996
de
Wet
beheer
rijkswaterstaatswerken
(Wbr)
van
 toepassing.
Volgens
deze
wet
is
het
zonder
vergunning
verboden
om
gebruik
te
maken
van
 een
waterstaatswerk
door:
 • daarin,
daarop,
daaronder
of
daarover
werken
te
maken
of
behouden;
 • daarin,
daaronder
of
daarop
vaste
voorwerpen
te
storten,
te
plaatsen
of
neer
te
 leggen,
of
deze
te
laten
staan
of
liggen.
 De
Wbr
is
onverkort
van
kracht
binnen
het
plangebied.
Dit
betekent
dat
bij
eventuele
(bouw)‐ werkzaamheden
in
of
op
de
waterkering
een
vergunning
moet
worden
aangevraagd.
 
 Provinciaal
beleid
 Het
beleid
van
de
provincie
Zuid‐Holland
met
betrekking
tot
water
is
vastgelegd
in
het
 provinciaal
Waterplan
Zuid‐Holland
2010
–
2015.
Dit
waterplan
is
11
november
2009
door
 Provinciale
Staten
vastgesteld.
In
het
Provinciaal
Waterplan
zijn
de
opgaven
van
de
Europese
 Kaderrichtlijn
Water,
het
Nationaal
Bestuursakkoord
Water
en
het
Nationale
Waterplan


Ontwerp‐bestemmingsplan
Leefgoed
De
Olifant,
Hitland
–
Toelichting


‐
23
‐


vertaald
naar
strategische
doelstellingen
voor
Zuid‐Holland.
Het
Provinciaal
Waterplan
 beschrijft
op
hoofdlijnen
wat
de
provincie
in
de
periode
tot
2015
samen
met
haar
 waterpartners
wil
bereiken.
Het
Waterplan
heeft
vier
hoofdopgaven:

 1. Waarborgen
waterveiligheid.

 2. Zorgen
voor
mooi
en
schoon
water.
 3. Ontwikkelen
duurzame
zoetwatervoorziening.
 4. Realiseren
robuust
en
veerkrachtig
watersysteem.
 In
het
plan
zijn
deze
opgaven
verder
uitgewerkt
in
19
thema’s
èn
voor
drie
gebieden,
in
 samenhang
met
economische,
milieu‐
en
maatschappelijke
opgaven.
 
 Regionaal
beleid
 Het
plangebied
is
gelegen
binnen
het
beheersgebied
van
het
Hoogheemraadschap
van
 Schieland
en
de
Krimpenerwaard
(HHSK).
Het
HHSK
heeft
zijn
beleid
vastgelegd
in
het
 Waterbeheerplan
2010‐2015,
dat
op
25
november
2009
door
de
verenigde
vergadering
is
 vastgesteld.
Het
Waterbeheerplan
bevat
de
hoofdlijnen
van
het
beleid
voor
de
taken
van
het
 HHSK
met
betrekking
tot
de
waterveiligheid,
het
oppervlaktewater‐
en
grondwaterbeheer,
het
 beheer
van
afvalwaterketen
en
emissies,
en
het
wegenbeheer
in
de
Krimpenerwaard.
De
 missie
in
dit
plan
luidt
kortweg:
'Droge
voeten
en
schoon
water’.
De
taken
worden
opgepakt
 vanuit
de
bestuurlijke
visie,
waarin
de
volgende
accenten
zijn
opgenomen:
 1. De
basis
op
orde
houden
tegen
aanvaardbare
tarieven;
de
waterstaatkundige
belangen
 in
het
beheersgebied
worden
het
beste
behartigd
door
te
focussen
op
de
kerntaken,
 waarbij
een
stijging
van
de
belastingdruk
zoveel
mogelijk
wordt
voorkomen.
 2. Focussen
op
waterveiligheid;
het
onderdeel
'droge
voeten'
in
het
motto
staat
voor
 veiligheid.
Om
de
dijken
en
andere
waterkeringen
zo
optimaal
mogelijk
te
kunnen
 beheren
en
onderhouden,
wordt
kennis
en
expertise
gekoesterd
en
waar
nodig
 uitgebreid.
Daarnaast
zijn
innovatie
en
duurzaamheid
in
toenemende
mate
voorwaarden
 voor
het
bieden
van
een
veiligheidsniveau
dat
past
bij
het
belang
van
het
beheersgebied.
 3. Aandacht
voor
ruimtelijke
ontwikkelingen;
HHSK
pakt
zijn
rol
in
gebiedsontwikkelingen
 en
ruimtelijke
plannen
en
past
daarbij
de
watertoets
toe.
Ruimtelijke
plannen
moeten
 waarborgen
bevatten
voor
waterveiligheid,
‐kwantiteit
en
‐kwaliteit.
Tevens
moeten
zij
 een
visie
bevatten
die
voldoende
ruimte
biedt
voor
de
opgave
die
waterschappen
 hebben.
Door
het
aandeel
in
het
planproces
te
handhaven
en
daar
waar
mogelijk
te
 versterken,
probeert
het
hoogheemraadschap
een
faciliterende
rol
op
zich
te
nemen
en
 daar
waar
nodig
voorwaarden
te
stellen.
 4. Samen
werken
aan
een
duurzaam
en
veilig
watersysteem;
het
hoogheemraadschap
wil
in
 een
zo
vroeg
mogelijk
stadium
structureel
een
plaats
verkrijgen
als
gewaardeerd
 gespreks‐
en
samenwerkingspartner.
Hierbij
stelt
het
hoogheemraadschap
zich
 omgevingsgericht
op,
en
wordt
ingespeeld
op
de
actuele
ontwikkelingen
en
worden
 belanghebbenden
bij
het
werk
betrokken.

 
 De
voormalige
gemeente
Nieuwerkerk
aan
den
IJssel
heeft
in
2009,
samen
met
het
HHSK
een
 waterplan
opgesteld.
Het
waterplan
bestaat
naast
een
inventarisatie
van
'knelpunten
en
 kansen'
in
het
waterbeheer,
uit
een
visie
voor
de
middellange
termijn
en
voorstellen
voor
 maatregelen
ter
verbetering
van
het
water‐
en
rioolbeheer.

 
 Beschrijving
huidige
situatie
watersysteem
 "Leefgoed
De
Olifant"
is
gelegen
in
het
bemalingsgebied
Polder
Esse,
Gans‐
en
Blaardorp,
een
 veenpolder
waarbij
de
waterlichamen
bestaan
uit
zowel
hoofdwaterlopen
als
verschillende
 poldersloten.
De
ontwatering
van
de
gronden
in
deze
polder
is
over
het
algemeen
matig.
In
het
 overgrote
deel
van
de
polder
komt
grondwatertrap
II
voor.
Dit
houdt
in
dat
de
gemiddeld
 ‐
24
‐








hoogste
grondwaterstand
minder
dan
40
cm
beneden
maaiveld
ligt
en
de
gemiddelde
diepste
 waterstand
50
tot
80
cm
beneden
maaiveld
ligt.
De
polder
kan
worden
aangemerkt
als
 infiltratiegebied.
 
 Het
overtollige
water
uit
de
polder
wordt
nabij
Capelle
aan
den
IJssel
uitgeslagen
op
de
 Hollandsche
IJssel.
Vanuit
de
Ringvaart
van
de
Polder
Prins
Alexander
vindt
inlaat
van
water

 plaats.
Dit
water
is
ook
weer
afkomstig
uit
de
Hollandsche
IJssel.
De
inlaat
van
water
is
nodig

 ten
behoeve
van
de
doorspoeling
van
watergangen
en

ten
behoeve
van
verbetering
van
de

 waterkwaliteit.
 
 Het
leefgoed
is
binnendijks
gesitueerd,
waarbij
een
deel
van
de
gronden
binnen
de
 beschermingszone
van
de
Groenendijk
is
gelegen.
Dit
is
een
primaire
waterkering
behorende
 bij
de
Hollandsche
IJssel
met
een
overschrijdingsnorm
van
1:10.000
(dijkring
14).
Op
het
 leefgoed
zijn
enkele
watergangen
en
een
vijver
aanwezig.
De
sloot
die
het
leefgebied
 grotendeels
omsluit
en
voor
een
klein
deel
in
het
bestemmingsplangebied
is
gelegen,
is
 aangemerkt
als
hoofdwatergang.
De
overige
op
het
leefgoed
aanwezige
 oppervlaktewaterlichamen
zijn
dit
niet.

 
 Regenwater
wordt
momenteel
direct
op
de
watergangen
geloosd.
Ten
behoeve
van
de
afvoer
 van
vuil
water
zijn
steenoven
‘de
Olifant’,
de
dijkwoning
op
nr.
321,
‘De
Beer’
en
‘De
Plaets’
 aangesloten
op
een
gemengd
rioolstelsel.

 
 Beschrijving
toekomstige
situatie
watersysteem
 In
dit
bestemmingsplan
wordt
de
realisatie
van
“Leefgoed
De
Olifant”
mogelijk
gemaakt,
 waarbij
de
bestaande
opstallen
op
het
landgoed
gebruikt
mogen
worden
als
vergader‐
annex
 trainingsruimte.
Hiervoor
wordt
tevens
de
mogelijkheid
geboden
om
vier
nieuwe
ruimten
op
 te
richten.
Daarnaast
wordt
extra
halfverharding
aangelegd
ten
behoeve
van
de
op
te
richten
 parkeerplaatsen
en
(wandel)paden.
Tevens
worden
de
huidige
ongebruikte
bouwtitels
in
dit
 plan
overgenomen.
 
 Waterkwantiteit
 De
toename
van
het
verhard
oppervlak
door
het
oprichten
van
extra
bebouwing
en
het
 aanleggen
van
(half)verharding
bedraagt
meer
dan
500
m2.
Het
hoogheemraadschap
heeft
 aangegeven
dat
10%
van
het
toegevoegde
verhard
oppervlak
gecompenseerd
moet
worden.
 Dit
wordt
gezocht
in
het
wijzigen
van
de
steile
bermen
van
de
bestaande
sloten
tot
 plasbermen
en/of
het
verbreden
van
sloten
en
het
aanleggen
van
waterpartijen.
Hiervoor
is
 een
vergunning
van
het
hoogheemraadschap
nodig.
Het
hemelwater
dat
op
de
verharde
 oppervlakten
valt
wordt,
conform
de
huidige
situatie,
afgevoerd
op
de
in
en
om
het
plangebied
 aanwezige
oppervlaktewaterlichamen.
 
 Waterkwaliteit
 Voor
de
nieuwe
bebouwing
is
het
van
belang
om
duurzame,
niet‐uitloogbare
bouwmaterialen
 toe
te
passen
om
diffuse
verontreinigingen
van
water
en
bodem
te
voorkomen.
Zink,
lood,
 koper
en
PAK´s‐houdende
materialen
mogen
uitsluitend
worden
toegepast
als
deze
worden
 voorzien
van
een
coating.
Daarnaast
zullen
de
nieuw
op
te
richten
gebouwen
worden
voorzien
 van
een
aansluiting
voor
een
(verbeterd)
gemengd
rioolstelsel.
Mocht
in
de
toekomst
het
 huidige
rioolstelsel
worden
vervangen
door
een
dergelijk
rioleringssysteem,
dan
zijn
de
nieuw
 op
te
richten
gebouwen
hierop
voorbereid.
 
 
 Ontwerp‐bestemmingsplan
Leefgoed
De
Olifant,
Hitland
–
Toelichting


‐
25
‐


Beheer
en
onderhoud
 Voor
werkzaamheden
(ophogingen,
afgravingen,
funderingen
en
bouwwerken)
binnen
de
 beschermingszone
van
de
primaire
waterkering
is
een
vergunning
op
grond
van
de
Keur
van
 het
Hoogheemraadschap
van
Schieland
en
de
Krimpenerwaard
noodzakelijk.
Dit
geldt
sowieso
 voor
de
oprichting
van
de
schuur
achter
de
dijkwoning
(nummer
5
op
afbeelding
4).
Daarnaast
 geldt
een
bebouwingsvrij
profiel
(kernzone
van
de
waterkering)
en
geldt
een
gesloten
seizoen
 voor
werken
in
de
keurzone
van
de
primaire
waterkering.
 
 De
watergang
aan
de
noord‐westzijde
van
het
plangebied
is
aangemerkt
als
hoofdwatergang.
 Om
deze
watergang
te
kunnen
onderhouden,
dient
een
strook
van
minimaal
5
meter
breed
 vrijgehouden
te
worden
van
obstakels.
Om
dit
te
waarborgen
is
op
de
verbeelding
een
 functieaanduiding
"waterstaat"
opgenomen.
Het
betreft
hier
een
strook
grond
met
een
 breedte
van
5
meter
aan
de
noordzijde
van
de
watergang.


 
 Water
in
het
bestemmingsplan
 Een
deel
van
het
bestemmingsplangebied
heeft
de
dubbelbestemming
“Waterstaat
‐
 Waterkering”
gekregen,
vanwege
de
ligging
binnen
de
beschermingszone
van
de
waterkering.
 Realisatie
van
waterlopen
en
waterpartijen
is
mogelijk
binnen
de
diverse
bestemmingen.
 
 Overleg
met
waterbeheerder
 Het
project
is
op
22
juli
2010
informeel
besproken
met
het
Hoogheemraadschap
van
Schieland
 en
de
Krimpenerwaard.
Daaruit
is
voortgekomen
dat
bij
toevoeging
van
meer
dan
500
m2
 verharding
een
vergunning
moet
worden
aangevraagd.
Dat
geldt
tevens
voor
bouwwerken
en
 verhardingen
in
de
beschermingszone.
Het
onderhavige
plan
is
tevens
in
het
kader
van
het
 vooroverleg
formeel
aan
het
Hoogheemraadschap
voorgelegd.
De
gemaakte
opmerkingen
zijn
 voorzien
van
repliek
en
daar
waar
nodig
is
het
bestemmingsplan
aangepast.

 
 Geluidhinder
 Geluidhinder
kan
ontstaan
door
verschillende
activiteiten.
In
de
Wet
geluidhinder
(Wgh)
en
de
 Wet
milieubeheer
zijn
geluidsnormen
opgenomen
voor
wegverkeerslawaai,
railverkeerslawaai
 en
industrielawaai.
Deze
normen
geven
de
hoogst
acceptabele
geluidsbelasting
bij
 geluidsgevoelige
functies
zoals
woningen.
Bij
het
bepalen
van
de
maximaal
toegestane
 geluidsbelasting
maakt
de
Wgh
onderscheid
tussen
bestaande
situaties
en
nieuwe
situaties.
 Nieuwe
situaties
zijn
nieuw
te
bouwen
geluidsgevoelige
functies
of
nieuwe
geluidhinder
 veroorzakende
functies.
 
 Dit
bestemmingsplan
maakt
één
geluidsgevoelig
object
(woning)
mogelijk.
Daarnaast
kan
 middels
een
wijzigingsbevoegdheid
een
tweede
woning
gerealiseerd
worden.
Ondanks
dat
het
 hier
gaat
om
twee
bouwtitels
die
op
basis
van
het
vigerende
plan
ook
al
gerealiseerd
kunnen
 worden,
verplicht
de
Wet
geluidhinder
om
een
akoestisch
onderzoek
uit
te
voeren,
indien
de
 'nieuwe'
woning
en/of
de
grenzen
van
deze
wijzigingsbevoegdheid
zijn
gelegen
binnen
een
 toetsingszone
behorende
bij
een
zoneplichtige
weg.
Op
de
Groenendijk
geldt
een
maximum
 snelheid
van
30
km/h
en
daarmee
is
het
geen
zoneplichtige
weg
als
bedoeld
in
de
Wet
 geluidhinder.
Uit
het
bestemmingsplan
"Zelling
Ver
Hitland"
kan
tevens
opgemaakt
worden,
 dat
de
48
dB‐contour
van
de
Groenendijk
op
ongeveer
9
meter
uit
de
wegas
is
gesitueerd.
De
 geplande
geluidgevoelige
objecten
vallen
ruimschoots
buiten
deze
contour.
Daarnaast
leidt
 het
leefgoed
tot
een
beperkte
toename
van
het
aantal
verkeersbewegingen
(zie
 bijlagenbundel);
de
ligging
van
deze
contour
zal
dus
niet
wezenlijk
veranderen.
De
 geluidbelasting
op
de
bestaande
woningen
vanwege
de
toename
van
het
aantal
 verkeersbewegingen
op
de
Groenendijk
zal
dan
ook
marginaal
zijn.


4.2

‐
26
‐








4.3

De
IJsseldijk‐West
te
Ouderkerk
aan
den
IJssel
kan
ingevolge
de
Wet
geluidhinder
wel
 aangemerkt
worden
als
zoneplichtige
weg;
de
bijbehorende
zone
van
200
meter
is
echter
niet
 over
het
plangebied
gelegen.
Gezien
de
afstanden
van
deze
wegen
tot
aan
het
plangebied,
kan
 gesteld
worden
dat
de
48
dB‐contour
ruimschoots
buiten
het
plangebied
is
gelegen.
Dit
geldt
 ook
voor
andere
zoneplichtige
wegen
in
de
nabijheid
van
het
leefgoed.

 
 Uit
vorenstaande
kan
geconcludeerd
worden
dat
een
akoestisch
onderzoek
naar
 wegverkeerslawaai
niet
noodzakelijk
is.
Gesteld
kan
worden
dat
met
betrekking
tot
het
 wegverkeerslawaai
sprake
is
van
een
goed
woon‐
en
leefklimaat
ter
plaatse
van
zowel
de
 nieuw
geplande
als
de
bestaande
geluidgevoelige
objecten.

 
 Op
het
leefgoed
wordt
ook
een
kleinschalig
daghorecapunt
gerealiseerd.
Een
dergelijke
 voorziening
kan
leiden
tot
geluidhinder,
echter
is
de
Wet
geluidhinder
hiervoor
niet
het
 toetsingskader.
Verwezen
wordt
dan
ook
naar
§
4.5,
alwaar
dit
horecapunt
nader
wordt
 toegelicht.

 
 Luchtkwaliteit
 Voor
een
aantal
stoffen
in
de
lucht
gelden
wettelijke
grenswaarden,
welke
zijn
vastgelegd
in
 het
hoofdstuk
5
van
de
Wet
milieubeheer
(de
zogenaamde
Wet
luchtkwaliteit).
De
normen
zijn
 gesteld
ter
bescherming
van
de
gezondheid
van
de
mens.
De
luchtkwaliteit
dient
in
zijn
 algemeenheid,
met
uitzondering
van
de
werkplek,
bepaald
te
worden.
Het
ontstaan
van
 nieuwe
knelpunten
moet
worden
voorkomen.
De
gemeente
toetst
daartoe
nieuwe
ruimtelijke
 ontwikkelingen
expliciet
aan
de
normen
uit
de
Wet
luchtkwaliteit.
Is
de
verwachting
dat
de
 ontwikkeling
zal
leiden
tot
overschrijding
van
de
normen,
dan
wordt
naar
een
zodanig
 (technisch
en/of
planologisch)
alternatief
gezocht
dat
wordt
voldaan
aan
de
normen.
 
 Van
bepaalde
projecten
met
getalsmatige
grenzen
is
vastgesteld
dat
deze
‘niet
in
betekenende
 mate’
(NIBM)
bijdragen
aan
de
luchtverontreiniging.
Deze
projecten
kunnen
zonder
toetsing
 aan
de
luchtkwaliteitsnormen
worden
uitgevoerd.
Een
project
draagt
‘niet
in
betekenende
 mate’
bij
aan
de
luchtverontreiniging
als
de
grens
van
3%
van
de
grenswaarde
voor
de
 jaargemiddelde
concentratie
fijn
stof
en
stikstofdioxide
niet
wordt
overschreden.
In
de
 algemene
maatregel
van
bestuur
‘Niet
in
betekenende
mate’
(Besluit
NIBM)
en
de
ministeriële
 regeling
(Regeling
NIBM)
zijn
de
uitvoeringsregels
vastgelegd
die
betrekking
hebben
op
het
 begrip
NIBM.

 
 Het
voorliggende
bestemmingsplan
maakt
de
realisatie
van
een
vergader‐
annex
 trainingsruimte,
logies
en
horeca
mogelijk.
Daarnaast
worden
de
twee
ongebruikte
bouwtitels
 uit
het
vigerende
bestemmingsplan
ook
in
dit
plan
opgenomen.
Deze
ontwikkelingen
zullen
 leiden
tot
een
toename
van
het
aantal
verkeersbewegingen,
met
eventuele
gevolgen
voor
de
 luchtverontreiniging.

 
 Uit
de
Regeling
NIBM
blijkt
echter,
dat
een
project
als
‘niet
in
betekenende
mate’
bijdraagt,
als
 het
maximaal
1.500
woningen
of
een
kantoorpand
met
maximaal
100.000
m2
 bedrijfsvloeroppervlak
betreft.
Een
bouwplan
van
1.500
woningen
genereert
volgens
de
 rekentool
van
het
CROW
gemiddeld
8.600
tot
motorvoertuigbewegingen
per
etmaal
 (uitgaande
van
een
'onbekende
ligging';
indien
gekozen
wordt
voor
een
landelijke
omgeving
 bedraagt
dit
aantal
zelfs
meer
dan
11.000
bewegingen.
Uit
bijlage
1
van
de
bijlagenbundel
kan
 geconcludeerd
worden,
dat
het
leefgoed
ongeveer
61
motorvoertuigbewegingen
per
dag
 genereert.
Dit
aantal
is
dus
fors
lager
dan
de
verkeersgeneratie
behorende
tot
een
bouwplan


Ontwerp‐bestemmingsplan
Leefgoed
De
Olifant,
Hitland
–
Toelichting


‐
27
‐


van
1.500
woningen.
Gelet
hierop
dragen
de
ontwikkelingen
waarin
dit
bestemmingsplan
 voorziet
‘niet
in
betekenende
mate’
bij
aan
de
luchtverontreiniging.

 
 In
het
kader
van
een
goede
ruimtelijke
ordening
wordt
wel
inzicht
gegeven
in
de
luchtkwaliteit
 ter
plaatse
van
de
beoogde
woningen.
Volgens
de
grootschalige
concentratiekaart
van
het
 Planbureau
voor
de
Leefomgeving
bedraagt
de
achtergrondconcentratie
PM10
en
NO2
in
2010
 circa
25
respectievelijk
24
(μg/m3);
in
2020
bedraagt
deze
concentratie
circa
22
respectievelijk
 18
(μg/m3).
Gezien
deze
lage
achtergrondconcentraties
en
het
feit
dat
in
de
directe
omgeving
 geen
grote
emissiebronnen
zijn
gelegen,
kan
gesteld
worden
dat
ter
hoogte
van
de
 voorgenomen
ruimtelijke
ontwikkeling
een
goed
woon‐
en
leefklimaat
geldt.
Nader
onderzoek
 naar
het
aspect
luchtkwaliteit
wordt
niet
noodzakelijk
geacht.
 
 Externe
veiligheid
 Binnen
het
externe
veiligheidsbeleid
wordt
onderscheid
gemaakt
tussen
plaatsgebonden
risico
 en
groepsrisico.
Het
plaatsgebonden
risico
zegt
iets
over
de
theoretische
kans
op
overlijden
op
 een
bepaalde
plaats
voor
een
persoon
die
een
jaar
lang
op
die
plaats
zou
staan.
Hiervoor
geldt
 dat
een
kans
groter
dan
1
op
de
miljoen
per
jaar
(10‐6/jaar)
onacceptabel
wordt
geacht.
De
 norm
voor
het
plaatsgebonden
risico
is
bij
kwetsbare
objecten
een
grenswaarde
die
niet
mag
 worden
overschreden.
 
 In
tegenstelling
tot
het
plaatsgeboden
risico,
dat
in
één
getal
kan
worden
uitgedrukt,
wordt
 het
groepsrisico
door
een
(grafiek)lijn
weergegeven.
Naarmate
de
groep
mogelijke
slachtoffers
 groter
wordt,
moet
de
kans
op
zo’n
ongeval
kleiner
zijn.
Het
invloedsgebied
van
het
 groepsrisico
bedraagt
het
1%
letaliteitsgebied.
De
normen
voor
het
groepsrisico
weerspiegelen
 geen
grenswaarde
maar
een
oriënterende
waarde.
Dit
houdt
in
dat
bij
de
beoordeling
van
het
 groepsrisico
het
lokaal
en
regionaal
bevoegd
gezag
de
mogelijkheid
geboden
wordt
om
 gemotiveerd
van
de
oriënterende
waarde
af
te
wijken.
Een
afwijking
moet
in
een
openbare
en
 goed
inzichtelijke
belangenafweging
door
het
bevoegd
gezag
worden
gemotiveerd.
 Gedeputeerde
Staten
van
Zuid‐Holland
hebben
de
wijze
waarop
deze
verantwoording
moet
 worden
afgelegd
nader
gepreciseerd
in
de
zogenaamde
CHAMP‐plichten.
 


4.4

2

3

1


 Afbeelding
7:
Uitsnede
risicokaart.



 Volgens
de
provinciale
risicokaart
zijn
ter
hoogte
van
het
plangebied
enkele
risicobronnen
 gelegen
(zie
afbeelding
7).
Zo
is
zowel
ten
oosten
(nummer
1)
als
ten
westen
(nummer
2)
van
 een
plangebied
een
propaantank
gelegen.
Beide
tanks
hebben
een
10‐6
plaatsgebonden
 risicocontour
van
10
meter.
Daarnaast
beschikt
vrijwel
elke
woning
en
een
aantal
 woonschepen
in
de
directe
nabijheid
van
het
plangebied
over
een
eigen
propaantank;
zo
is
 ook
op
het
terrein
van
de
Leefgoed
een
propaantank
met
een
inhoud
van
3
m3
gelegen
(zie
 afbeelding
8).
Deze
zijn
echter
van
een
dusdanige
omvang,
dat
deze
in
het
kader
de
Bevi
geen
 risicoafstanden
kennen.
Op
basis
van
de
Publicatiereeks
Gevaarlijke
Stoffen
wordt
echter


‐
28
‐








geadviseerd
een
minimale
afstand
van
5
meter
aan
te
houden.
Bij
de
nadere
inrichting
van
het
 plangebied
zal
hiermee
rekening
worden
gehouden.
 





Afbeelding
8:
Aanwezige
propaantanks
in
(directe
omgeving
van)
het
plangebied.


4.5


 Op
een
afstand
van
ongeveer
425
meter
is
tevens
een
leiding
van
de
GasUnie
gelegen
 (nummer
3).
Het
bedraagt
hier
een
leiding
met
een
diameter
van
30
inch
en
een
druk
van
66
 bar.
De
bijbehorende
10‐6
plaatsgebonden
risicocontour
bedraagt
0
meter.

Gesteld
kan
 worden
dat
geen
van
de
contouren
over
het
plangebied
is
gelegen.
Ook
het
aandachtsgebied
 groepsrisico
van
deze
bronnen
is
niet
over
het
plangebied
gelegen.
Verdere
verantwoording
 hiervan
is
dan
ook
niet
noodzakelijk.
Het
aspect
externe
veiligheid
levert
geen
beperkingen
op
 voor
de
beoogde
ontwikkeling.
 
 Bedrijven
en
milieuzonering
 De
Vereniging
van
Nederlandse
Gemeenten
(VNG)
heeft
in
haar
uitgave
“Bedrijven
en
 Milieuzonering”
(april
2007)
een
handreiking
geboden
voor
het
toepassen
van
milieuzonering
 in
de
ruimtelijke
planvorming.
De
milieuzonering
zorgt
ervoor
dat
nieuwe
milieubelastende
 activiteiten
(bijv.
bedrijven)
een
passende
locatie
in
de
nabijheid
van
milieugevoelige
functies
 (bijv.
woningen)
krijgen
en
dat
milieugevoelige
functies
op
een
verantwoorde
afstand
van
 milieubelastende
activiteiten
gesitueerd
worden.

 
 Milieuzonering
beperkt
zich
tot
milieuaspecten
met
een
ruimtelijke
dimensie,
te
weten:
geluid,
 geur,
gevaar
en
stof.
Daarnaast
is
milieuzonering
gericht
op
nieuwe
ontwikkelingen.
Het
is
niet
 bedoeld
voor
het
beoordelen
van
bestaande
situaties
waarbij
gevestigde
milieubelastende
 activiteiten
en
milieugevoelige
functies
op
minder
dan
de
richtafstand
van
elkaar
staan.
Met
 de
handreiking

kan
worden
bepaald
wat
de
gewenste
richtafstand
is
tussen
de
 woningbouwlocatie
en
de
bedrijven
in
de
omgeving.
Dit
kan
oplopen
tot
de
maximale
 richtafstand
voor
bedrijven
met
milieucategorie
6
en
die
bedraagt
1.500
meter
tot
 omgevingstype
rustige
woonwijk.
 
 Uit
de
VNG‐uitgave
blijkt
dat
ook
een
congrescentrum
(SBI‐code
5510)
een
hindercontour
 heeft.
Deze
bedraagt
maximaal
10
meter
voor
het
aspect
geluid.
Een
horecapunt
zoals
een
 Ontwerp‐bestemmingsplan
Leefgoed
De
Olifant,
Hitland
–
Toelichting


‐
29
‐


restaurant,
cafetaria
(beide
SBI‐code
561)
of
een
café
(SBI‐code
563)
heeft
eenzelfde
maximale
 hindercontour.
Voorgestelde
ontwikkeling
is
te
vergelijken
met
dergelijke
inrichtingen.
 Uitgaande
van
de
contour
van
10
meter,
blijkt
dat
hierbinnen
geen
bestaande
gevoelige
 objecten
(zoals
een
woning)
zijn
gelegen.
De
voorgenomen
ontwikkeling
zal
dan
ook
niet
 leiden
tot
aantasting
van
het
woon‐
en
leefklimaat
van
omliggende
woningen.

 
 In
de
directe
nabijheid
van
het
plangebied
zijn
ook
enkele
bedrijven
gelegen,
waarvan
de
 bestaande
rechten
door
de
geplande
ontwikkelingen
niet
aangetast
mogen
worden.
Het
gaat
 hierbij
om
de
volgende
bedrijven:
 
 • Melkveehouderij
aan
Groenendijk
259
 Deze
melkveehouderij
ligt
op
ongeveer
425
meter
oostelijk
van
het
te
realiseren
 leefgoed
en
valt
onder
het
Besluit
landbouw
milieubeheer.
Dit
besluit
schrijft
voor
 bedrijven
buiten
de
bebouwde
kom
een
hinderafstand
voor
van
100
meter
tot
 objecten
uit
categorie
I
en
II
(waaronder
aaneengesloten
woonbebouwing
in
een
 agrarische
omgeving).
Deze
afstand
wordt
gemeten
vanaf
het
dichtstbijzijnde
 emissiepunt
van
het
dierenverblijf.
Aangezien
de
stallen
op
een
grotere
afstand
dan
 100
meter
van
de
geprojecteerde
woningen
staan,
wordt
voldaan
aan
de
 afstandseisen
uit
het
besluit.
Dit
betekent
dat
het
bedrijf
door
het
leefgoed
niet
in
zijn
 huidige
bedrijfsvoering
wordt
beperkt.
 
 Een
eventuele
wijziging
naar
een
diercategorie
met
een
grotere
hinderafstand
is
voor
 dit
bedrijf
niet
mogelijk
door
de
burgerwoning
aan
Groenendijk
261.
Ten
opzichte
van
 deze
woning
dient
een
hinderafstand
van
50
meter
aangehouden
te
worden,
 waardoor
vrijwel
het
hele
vrije
perceel
van
de
veehouderij
niet
kan
worden
gebruikt
 voor
uitbreiding
van
de
bedrijfsactiviteiten.
 
 • Agrarisch
bedrijf
aan
Groenendijk
275
 Dit
gemengde
agrarisch
bedrijf,
waar
melkvee,
paarden
en
varkens
worden
gehouden,
 ligt
op
ongeveer
250
meter
ten
oosten
van
het
plangebied.
Het
bedrijf
valt,
net
als
de
 melkveehouderij
aan
Groenendijk
259,
onder
het
Besluit
landbouw
milieubeheer.
Ook
 hier
geldt
dat
een
hinderafstand
van
100
meter
tot
objecten
uit
categorie
I
en
II.
 Aangezien
de
stallen
op
een
grotere
afstand
dan
100
meter
van
het
bouwplan
staan,
 wordt
voldaan
aan
de
afstandseisen
uit
het
besluit.
Tevens
worden
de
 uitbreidingsmogelijkheden
van
dit
bedrijf
beperkt
door
de
al
aanwezige
 burgerwoningen.
Dit
gemengde
agrarisch
bedrijf
wordt
dan
ook
niet
beperkt
in
zijn
 bedrijfsvoering
door
de
komst
van
"Leefgoed
De
Olifant".


 
 • Hoveniersbedrijf
aan
Groenendijk
 Ongeveer
55
meter
ten
oosten
van
het
plangebied
is
een
hoveniersbedrijf
gelegen.
 Een
dergelijke
inrichting
(SBI‐code
016.3
of
0.16.4)
heeft
een
maximale
hindercontour
 van
50
meter.
Deze
contour
is
niet
over
het
plangebied
gelegen,
waardoor
 geconcludeerd
kan
worden
dat
het
leefgoed
de
bestaande
rechten
van
dit
bedrijf
niet
 zal
aantasten.
 
 Op
basis
van
het
bovenstaande
wordt
geconcludeerd,
dat
de
bedrijven
in
de
omgeving
van
het
 plangebied
door
de
geplande
ontwikkeling
niet,
dan
wel
niet
onevenredig
in
hun
 bedrijfsvoering
worden
beperkt.
Ter
plaatse
van
"Leefgoed
De
Olifant"
is
sprake
van
een
 aanvaardbaar
woon‐
en
leefklimaat.
 
 ‐
30
‐








4.6

4.7

Bodem
 Het
wettelijk
kader
bij
de
bepaling
van
de
mate
en
ernst
van
bodemverontreiniging
wordt
 gevormd
door
de
Wet
bodembescherming
(Wbb).
Op
grond
van
de
mate
en
omvang
van
een
 verontreiniging
in
grond
en/of
grondwater
wordt
bepaald
of,
conform
de
Wbb,
sprake
is
van
 een
geval
van
ernstige
bodemverontreiniging.
Hierop
is
de
principiële
noodzaak
tot
sanering
 gebaseerd.
In
de
Wbb
wordt
op
basis
van
risico’s
voor
mens
en
ecosystemen
vervolgens
 onderscheid
gemaakt
tussen
spoedeisende
en
niet
spoedeisende
sanering.
Als
een
sanering
 spoedeisend
is,
dient
binnen
vier
jaar
aangevangen
te
worden
met
de
sanering.
Als
geen
 sprake
is
van
een
spoedeisende
sanering,
kan
sanering
worden
uitgesteld
totdat
op
de
locatie
 een
herinrichting
en/of
bestemmingswijziging
aan
de
orde
is.
 
 Voor
het
verkrijgen
van
een
bouwvergunning,
moet
worden
aangetoond
dat
de
 bodemkwaliteit
goed
genoeg
is
om
te
bebouwen
ten
behoeve
van
de
toegekende
bestemming
 (bodemgeschiktheidsverklaring):
er
mag
pas
worden
gebouwd
als
de
bodem
schoon
genoeg
is
 bevonden.

 
 Om
te
bepalen
in
hoeverre
in
het
bestemmingsplangebied
sprake
is
van
 bodemverontreiniging,
is
een
verkennend
bodemonderzoek
uitgevoerd1.
Het
veldonderzoek
 heeft
plaatsgevonden
in
januari
en
februari
2011,
waarbij
in
het
plangebied
in
totaal
24
 boringen
zijn
verricht,
waarvan
twee
zijn
afgewerkt
met
een
peilbuis.
De
boringen
zijn
zoveel
 als
mogelijk
gelijkmatig
over
het
terrein
verspreid.
 
 Uit
de
analyseresultaten
blijkt
dat
in
de
bovengrond
een
lichte
verontreiniging
(overschrijding
 van
de
achtergrondwaarde)
is
aangetroffen
voor
de
stoffen
lood
en
zink;
ook
in
de
ondergrond
 is
een
lichte
verontreiniging
aangetroffen
voor
de
parameters
kwik
en
molybdeen.
In
de
 grondwaarde
zijn
ook
lichte
verontreinigingen
aangetroffen.
Het
gaat
hierbij
om
de
stoffen
 barium,
molybdeen
en
xylenen.

 
 Formeel
gezien
kan
de
bodem
op
basis
van
deze
onderzoeksresultaten
niet
als
 multifunctioneel
worden
beschouwd.
De
gemeten
concentraties
zijn
echter
van
dien
aard,
dat
 deze
geen
gevaar
vormen
voor
de
volksgezondheid.
Op
grond
van
de
Wet
bodembescherming
 is
in
het
kader
van
onderhavige
bestemmingsplanprocedure
geen
nader
onderzoek
meer
 noodzakelijk.
Vanuit
milieuhygiënisch
oogpunt
vormt
de
bodemgesteldheid
geen
 belemmeringen
voor
het
huidige
en
toekomstige
gebruik.
Indien
grond
van
het
leefgoed
wordt
 afgevoerd,
is
bij
hergebruik
het
Besluit
bodemkwaliteit
van
toepassing.
 
 Ecologie
 Nederlandse
natuurbescherming
kent
twee
aspecten,
te
weten
gebieds‐
en
soortbescherming.
 Hieronder
worden
beide
aspecten
nader
uiteengezet.
 
 Gebiedsbescherming
 Eén
van
de
belangrijkste
kaders
voor
gebiedsbescherming
wordt
gevormd
door
de
 Natuurbeschermingswet.
Deze
wet
regelt
de
bescherming
van
gebieden
die
als
Natura
2000,
 staats‐
of
beschermend
natuurmonument
zijn
aangewezen.
Hierbij
kan
onder
andere
gedacht
 worden
aan
de
speciale
beschermingszones
volgens
de
Vogel‐
en
Habitatrichtlijn
en
de
 beschermde
natuur‐
en
staatsnatuurmonumenten.
Wanneer
in
of
in
de
directe
nabijheid
van
 1


AV‐Consulting,
Verkennend
bodemonderzoek
Groenendijk
321
Nieuwerkerk
aan
den
IJssel,
mei
2011,
 rapportnr.
AV0861.


Ontwerp‐bestemmingsplan
Leefgoed
De
Olifant,
Hitland
–
Toelichting


‐
31
‐


een
aangewezen
gebied
een
activiteit
plaatsvindt
die
leidt
tot
significante
effecten
voor
de
 instandhoudingsdoelstellingen
van
het
natuurgebied,
dan
dient
hiervoor
een
vergunning
te
 worden
aangevraagd.

 
 Ten
behoeve
van
de
voorgenomen
ontwikkeling
is
een
quickscan
flora
en
fauna
uitgevoerd2.
In
 dit
onderzoek
wordt
geconcludeerd
dat
het
bestemmingsplangebied
niet
is
gelegen
binnen
de
 grenzen
of
in
de
directe
nabijheid
van
beschermde
natuurgebieden
op
basis
van
de
Habitat‐,
 Vogelrichtlijn
en/of
Natuurbeschermingswet.
Het
plangebied
grenst
wel
aan
gebieden
die
zijn
 aangewezen
in
het
kader
van
de
Ecologische
Hoofdstructuur
(EHS).
De
rivier
Hollandsche
IJssel
 is
namelijk
opgenomen
in
de
EHS
als
"Grote
wateren
en
Noordzee",
waarbij
de
oevers
van
de
 rivier
zijn
opgenomen
als
bestaande
en
prioritaire
nieuwe
natuur.
Daarnaast
ligt
het
 recreatiegebied
Hitland
in
de
ecologische
verbindingszone.
Delen
van
Hitland
zijn
aangemerkt
 als
belangrijk
weidevogelgebied.
Gesteld
wordt
dat
de
voorgenomen
ontwikkeling
geen
 negatieve
invloed
heeft
op
deze
gebieden.
 
 Soortbescherming
 Soortbescherming
vindt
zijn
wettelijk
kader
in
de
Flora‐
en
faunawet
(FF‐wet);
deze
wet
 beschermt
de
in
deze
wet
aangemerkte
soorten
planten
en
dieren,
ongeacht
waar
deze
zich
 bevinden.
Om
de
instandhouding
van
de
beschermde
soorten
te
waarborgen
moeten
 negatieve
effecten
op
de
instandhouding
worden
voorkomen.
Hiertoe
zijn
in
de
wet
 verschillende
verbodsbepalingen
geformuleerd
en
zijn
de
soorten
onderverdeeld
in
drie
 categorieën:

 • categorie
1:
Bij
activiteiten
die
te
kwalificeren
zijn
als
bestendig
beheer
en
onderhoud
 of
bestendig
gebruik
of
ruimtelijke
ontwikkelingen,
geldt
voor
de
soorten
in
deze
 categorie
een
vrijstelling
voor
artikel
8
t/m
12
van
de
FF‐wet.
Er
hoeft
voor
deze
 activiteiten
geen
ontheffing
te
worden
aangevraagd;
 • categorie
2:
Bij
activiteiten
die
te
kwalificeren
zijn
als
bestendig
beheer
en
onderhoud
 of
bestendig
gebruik
of
ruimtelijke
ontwikkelingen,
geldt
voor
de
soorten
in
deze
 categorie
een
vrijstelling
voor
artikel
8
t/m
12
van
de
FF‐wet,
mits
activiteiten
worden
 uitgevoerd
op
basis
van
een
door
de
minister
van
EL&I
goedgekeurde
gedragscode.
 Deze
gedragscode
moet
door
een
sector
of
ondernemer
zelf
worden
opgesteld
en
 ingediend
voor
goedkeuring.
Is
er
geen
goedgekeurde
gedragscode
aanwezig,
dan
 dient
ontheffing
aangevraagd
te
worden;
 • categorie
3:
Bij
activiteiten
die
te
kwalificeren
zijn
als
ruimtelijke
ontwikkelingen,
geldt
 voor
soorten
in
deze
categorie
geen
vrijstelling.
Ook
niet
op
basis
van
een
 gedragscode.
Hiervoor
is
een
ontheffing
nodig.
 
 Ontheffingaanvragen
op
basis
van
categorie
1
en
2
worden
getoetst
aan
het
criterium
‘doet
 geen
afbreuk
aan
gunstige
staat
van
instandhouding
van
de
soort’
(de
zogenaamde
lichte
 toets).
Ontheffingaanvragen
op
basis
van
categorie
3
krijgen
te
maken
met
de
‘uitgebreide
 toets’.
Dit
houdt
in
dat
wordt
getoetst
op
drie
criteria,
te
weten
1)
er
is
sprake
van
een
in
of
bij
 de
wet
genoemd
belang,
2)
er
is
geen
alternatief
en
3)
doet
geen
afbreuk
aan
gunstige
staat
 van
instandhouding
van
de
soort.
Aan
alle
criteria
moet
worden
voldaan.
 
 
 
 2


Adviesbureau
E.C.O.
Logisch,
Quickscan:
Leefgoed
de
Olifant
te
Nieuwerkerk
aan
den
IJssel,
juli
2011,
 rapportnr.
MYNA1101.6.


‐
32
‐








Plangebied
 Uit
de
eerder
genoemde
quickscan
blijkt
dat
in
het
onderhavige
bestemmingsplangebied
een
 aantal
beschermde
soortgroepen
voorkomt
(zie
tabel
zeven
in
bijlage
3
in
bijlagenbundel).
Het
 betreft
hier
hoofdzakelijk
algemeen
beschermde
soorten
uit
categorie
1
van
de
FF‐wet.
De
 zwaarder
juridisch
beschermde
soorten
zijn
rugstreeppad,
ringslang,
platte
schijfhoren,
 rietorchis,
kleine
modderkruiper,
bittervoorn,
broedvogels
en
diverse
soorten
vleermuizen.
 Het
betreffen
hier
soorten
uit
categorie
2
en
3
van
de
FF‐wet
en
zijn
deels
opgenomen
in
de
 Habitatrichtlijn.
 
 De
voorgenomen
ontwikkeling
zal
leiden
tot
werkzaamheden
die
bestaan
uit
lokale
ingrepen
 ten
behoeve
van
het
realiseren
en/of
verbouwen
van
gebouwen.
Daarnaast
worden
 wandelpaden
en
extra
oppervlaktewater
gerealiseerd.
Voor
de
algemeen
beschermde
soorten
 (categorie
1)
zijn
geen
grote
nadelige
effecten
te
verwachten.
Daarnaast
geldt
voor
deze
 soorten
bij
uitvoering
van
de
werkzaamheden
alleen
de
zorgplicht;
het
aanvragen
van
een
 ontheffing
is
niet
noodzakelijk.
Ook
voor
de
kleine
modderkruiper,
rietorchis,
ringslang,
platte
 schijfhoorn
en
bittervoorn
geldt,
dat
de
werkzaamheden
geen
nadelig
effect
op
de
 instandhouding
hebben.
Ondanks
dat
het
hier
strenger
beschermde
soorten
betreft,
is
het
 aanvragen
van
een
ontheffing
niet
noodzakelijk;
wel
dient
bij
uitvoering
voor
deze
soorten
de
 zorgplicht
in
acht
genomen
te
worden.
 
 Voor
wat
betreft
de
nesten
van
broedvogels
kan
gesteld
worden
dat
de
werkzaamheden
een
 verstorende
werking
kunnen
hebben.
Door
de
werkzaamheden
echter
buiten
het
 broedseizoen
uit
te
voeren,
zal
verstoring
minimaal
zijn.
In
(de
directe
omgeving
van
)het
 plangebied
zijn
namelijk
voldoende
alternatieve
broedlocaties
voorhanden.
Door
het
 aanbrengen
van
voorzieningen
voor
broedvogels
kan
de
functie
van
het
plangebied
voor
een
 aantal
vogelsoorten
zelfs
worden
versterkt.
Hierbij
valt
te
denken
aan
nestkasten
voor
mussen
 of
het
creëren
van
ruimten
tussen
dakplaten
en
dakbeschot.

 
 Een
klein
deel
van
het
bestemmingsplangebied
is
aantrekkelijk
als
winterbiotoop
voor
de
 rugstreeppad,
met
name
rondom
de
voormalige
paardenbak.
Een
ontheffing
van
de
FF‐wet
 wordt
ten
behoeve
van
een
ruimtelijke
ontwikkeling
voor
deze
soort
niet
(meer)
verleend,
 tenzij
sprake
is
van
een
groot
maatschappelijk
belang.
Om
de
wetgeving
niet
te
overtreden
zal
 zodoende
de
functionaliteit

van
de
planlocatie
voor
de
rugstreeppad
behouden
moeten
 blijven.
Door
rekening
te
houden
met
de
seizoensgebonden
activiteit
van
deze
pad,
kan
schade
 aan
deze
soort
eenvoudig
worden
voorkomen.
Dit
betekent
dat,
indien
verstorende
 werkzaamheden
ter
plaatse
van
de
voormalige
paardenbak
plaatsvinden,
deze
buiten
de
 winterperiode
plaats
moeten
vinden.
Daarnaast
kan
mitigatie
plaatsvinden
door
het
creëren
 van
een
nieuwe
winterbiotoop;
hierbij
kan
gedacht
worden
aan
een
rustig
gelegen
langwerpig
 'dijkje'
van
40
tot
50
centimeter
hoog,
één
meter
breed
en
vijf
tot
tien
meter
lang.
 
 Voor
vleermuizen
geldt
dat
de
schuur
'De
Plaets'
en
de
bestaande
opslagruimte
achter
de
 dijkwoning
op
nummer
321
mogelijk
van
belang
zijn
als
paarverblijf
voor
gebouwbewonende
 vleermuizen,
zoals
de
laatvlieger,
meervleermuis,
gewone
dwergvleermuis
of
gewone
 grootoorvleermuis.
Daarnaast
zijn
in
het
plangebied
twee
bomen
aangetroffen,
die
mogelijk
 dienst
kunnen
doen
als
verblijfplaats,
te
weten
ter
plaatse
van
de
eerder
genoemde
 opslagruimte
en
in
de
buurt
van
de
schuur
'De
Beer'.
De
voorgenomen
ontwikkeling
en
daarbij
 behorende
werkzaamheden
zullen
wellicht
leiden
tot
aantasting
van
deze
verblijfplaatsen.
 Aangezien
geen
werkzaamheden
aan
de
opslagruimte
plaatsvinden
en
de
boom
nabij
'De
Beer'
 niet
wordt
gekapt,
worden
deze
verblijfplaatsen
niet
aangetast.
In
'De
Plaets'

is
geen
stabiel
 binnenklimaat
aanwezig
om
winterverblijfplaatsen
van
soorten
als
de
gewone
 Ontwerp‐bestemmingsplan
Leefgoed
De
Olifant,
Hitland
–
Toelichting


‐
33
‐


dwergvleermuis,
meervleermuis
of
de
watervleermuis
te
bevatten.
Zo
is
geen
spouwmuur
of
 kelder
aanwezig.
Wel
zijn
wegkruipmogelijkheden
voor
soorten
als
de
laatvlieger
en
de
 gewone
grootoorvleermuis
aanwezig
achter
bijvoorbeeld
de
gevelbeplating.
De
op
het
 leefgoed
aanwezige
foerageergebieden
blijven
onaangetast,
doordat
de
aanwezige
struwelen
 en
groene
elementen
blijven
bestaan.

 
 Vleermuizen
zijn
beschermd,
behoren
tot
categorie
3
van
de
FF‐wet
en
staan
tevens
vermeld
 op
bijlage
IV
van
de
Habitatrichtlijn.
Dit
betekent,
dat
een
ontheffing
ten
behoeve
van
een
 ruimtelijke
ontwikkeling
niet
(meer)
wordt
verleend,
tenzij
sprake
is
van
een
groot
 maatschappelijk
belang.
Dus
ook
hier
dient
de
functionaliteit
van
de
planlocatie
voor
 vleermuizen
behouden
blijven,
door
aanwezige
effecten
afdoende
te
compenseren
en/of
 mitigeren.
Door
de
voorgenomen
ontwikkeling
verdwijnen
wellicht
een
aantal
paarverblijven
 in
'De
Plaets'
en
een
holte
in
een
boom.

Dit
laat
zich
vrij
eenvoudig
mitigeren,
door
het
 aanbrengen
van
alternatieve
verblijven
in
de
vorm
van
vleermuiskasten
of
het
geschikt
maken
 van
de
gebouwen
voor
vleermuizen.
Hierbij
kan
gedacht
worden
aan
het
toegankelijk
maken
 van
de
spouw
of
het
creëren
van
ruimten
tussen
dakplaten
en
dakbeschot.
 
 Uit
bovenstaande
kan
geconcludeerd
worden
dat
de
voorgenomen
ontwikkeling
niet
leidt
tot
 onevenredige
aantasting
van
het
leef‐
en
foerageergebied
van
mogelijk
aanwezige
 beschermde
dier‐
en
plantensoorten,
mits
een
aantal
mitigerende
en/of
compenserende
 maatregelen
worden
toegepast.
Het
thema
'ecologie'
staat
de
realisatie
van
leefgoed

 "De
Olifant"
dan
ook
niet
in
de
weg.
 
 Archeologie
 Het
archeologisch
erfgoed
wordt
binnen
Nederland
als
zeer
waardevol
beschouwd.

De
Wet
op
 de
Archeologische
Monumentenzorg
(WaMZ)
legt
de
verantwoordelijkheid
voor
de
 bescherming
van
het
archeologische
erfgoed
bij
de
gemeente.
Zo
verplicht
de
WaMZ
om
bij
de
 vaststelling
van
een
bestemmingsplan
of
bij
ontheffing
daarvan
rekening
te
houden
met
in
de
 bodem
aanwezige
of
te
verwachten
archeologische
waarden.
De
feitelijke
bescherming
 daarvan
krijgt
gestalte
door
het
opnemen
van
voorschriften
in
het
bestemmingsplan
ten
 aanzien
van
de
afgifte
van
bouw‐
en
aanlegvergunningen
in
die
gebieden
die
als
archeologisch
 waardevol
zijn
aangemerkt.

 
 Om
de
archeologische
waarde
van
het
plangebied
te
bepalen
is
een
archeologisch
 bureauonderzoek
uitgevoerd3.
Hieruit
blijkt
dat
volgens
het
opgestelde
gespecificeerde
 archeologisch
verwachtingmodel
het
noordelijke
deel
van
het
plangebied
een
lage
 verwachting
heeft
voor
vondsten
uit
de
periode
(Laat)
Paleolithicum
tot
de
Bronstijd.
Voor
de
 periode
IJzertijd
tot
Middeleeuwen
geldt
een
middelhoge
verwachting
en
voor
de
Nieuwe
Tijd
 geldt
een
hoge
verwachting.
Het
zuidelijk
deel
heeft
voor
de
periode
(Laat)
Paleolithicum
‐
 IJzertijd
een
lage
verwachting.
Voor
de
periode
Romeinse
Tijd
tot
Nieuwe
Tijd
geldt
een
hoge
 verwachting,
waarbij
ter
plaatse
van
de
gesloopte
steenoven
zelfs
een
zeer
hoge
verwachting
 geldt
voor
vondsten
uit
de
Nieuwe
Tijd.
 
 Geadviseerd
wordt
om
voorafgaand
aan
de
uitvoering
van
grondverstorende
activiteiten
een
 inventariserend
veldonderzoek
uit
te
voeren
door
middel
van
een
verkennend
booronderzoek.
 Om
dit
te
waarborgen
is
een
archeologie‐bestemming
opgenomen.


4.8

3


Econsultancy,
Archeologisch
bureauonderzoek
Groenendijk
321
te
Nieuwerkerk
aan
den
IJssel
 gemeente
Zuidplas,
april
2011,
rapportnr.
11010019.


‐
34
‐








5.

JURIDISCHE
ASPECTEN


5.1


Inleiding
 Het
bestemmingsplan
bestaat
uit
juridisch
bindende
regels
(deel
II)
en
een
plankaart
 (verbeelding;
deel
IV)
met
daarbij
een
toelichting
(deel
I).
De
regels
bevatten
het
juridische
 instrumentarium
voor
het
gebruik
van
de
gronden,
de
toegelaten
bebouwing
en
het
gebruik
 van
de
op
te
richten
en/of
aanwezige
bebouwing.
Op
de
verbeelding
zijn
de
bestemmingen
in
 beeld
gebracht.
Samen
met
de
regels
is
dit
het
juridisch
bindende
deel
van
het
 bestemmingsplan.
De
toelichting
heeft
geen
bindende
werking,
maar
vervult
een
belangrijke
 rol
voor
de
onderbouwing
van
het
plan
en
de
uitleg
van
de
planregels.

 
 De
opzet
van
de
planregels
 De
regels,
zoals
die
zijn
uitgewerkt
in
deel
II,
zijn
opgezet
volgens
de
Standaard
Vergelijkbare
 Bestemmingsplannen
2008
(SVBP2008)
en
onderverdeeld
in
vier
hoofdstukken:
 ‐
 Inleidende
regels;
 ‐
 Bestemmingsregels;
 ‐
 Algemene
regels;
 ‐
 Overgangs‐
en
slotregels.

 Hierna
volgt
een
korte
toelichting
op
de
inhoud
van
de
regels.

 
 Inleidende
regels
 In
de
inleidende
regels
staan
de
algemene
bepalingen
die
nodig
zijn
om
de
overige
regels
goed
 te
kunnen
hanteren.
De
begripsbepalingen
(art.
1)
bevatten
uitleg
van
de
in
het
plan
gebruikte
 begrippen
die
niet
tot
de
algemeen
bekend
veronderstelde
begrippen
gerekend
worden.
De
 wijze
van
meten
(art.
2)
bevat
technische
regelingen
met
betrekking
tot
het
bepalen
van
 hoogtes,
oppervlaktes
etc.
 

 Bestemmingsregels
 De
bestemmingen
beginnen
telkens
met
een
doeleindenomschrijving,
waarin
in
algemene
 bewoordingen
wordt
aangegeven
waarvoor
de
gronden,
waaraan
de
desbetreffende
 bestemming
is
toegekend,
mogen
worden
gebruikt.
Deze
doeleindenomschrijving
wordt
 gevolgd
door
een
bepaling
waarin
staat
aangegeven
onder
welke
voorwaarden
bebouwing
van
 deze
gronden
is
toegestaan
(bouwregels).
Alle
regels
die
op
een
bepaalde
bestemming
van
 toepassing
zijn,
worden
zoveel
mogelijk
in
de
bestemmingsregels
zelf
geregeld.
Op
deze
wijze
 wordt
bij
de
digitale
versie
van
het
plan
bij
het
aanklikken
op
adres
of
bestemmingsvlak
zo
veel
 mogelijk
informatie
gegeven
zonder
dat
er
verder
doorgeklikt
behoeft
te
worden.
In
dit
 bestemmingsplan
zijn
drie
hoofdbestemmingen
(recreatie,
water
en
wonen)
en
één
 dubbelbestemming
(waterstaat‐waterkering)
opgenomen.
 
 Artikel
3:
Recreatie
 De
gronden
waarop
deze
bestemming
van
toepassing
is,
zijn
onder
andere
bestemd
voor
 recreatieve
voorzieningen,
vergader‐,
horeca‐,
training‐
en/of
expositieruimte.
Gebouwen
 mogen
alleen
opgericht
worden
binnen
het
bouwvlak
zoals
op
de
verbeelding
is
aangegeven;
 voor
één
situatie
is
erin
voorzien
om
maximaal
twee
gebouwen
binnen
het
bouwvlak
mogelijk
 te
maken.
Verder
is
de
maximale
inhoud
van
deze
gebouwen
evenals
in
enkele
gevallen
een
 maximum
vloeroppervlakte
aangegeven
op
de
verbeelding.
Op
drie
bouwvlakken
is
een
 functieaanduiding
‘wonen’

opgenomen;
één
van
de
in
deze
bouwvlakken
aanwezige
en/of
te
 realiseren
opstallen
mag
hier
gebruikt
worden
als
woning
(dus
niet
één
woning
per
bouwvlak
 waarop
een
functieaanduiding
‘wonen’
staat).
Op
de
gehele
bestemming
is
voorts
een


5.2


5.2.1


5.2.2


Ontwerp‐bestemmingsplan
Leefgoed
De
Olifant,
Hitland
–
Toelichting


‐
35
‐


wijzigingsbevoegdheid
van
toepassing.
Burgemeester
en
wethouders
zijn
bevoegd
om
onder
 bepaalde
voorwaarden
de
bestemming
‘Recreatie’

te
wijzigen
in
‘Wonen’.

 
 Artikel
4:
Water
 Deze
bestemming
is
opgenomen
voor
dat
deel
van
de
rondom
het
leefgoed
gelegen
 hoofdwaterloop
dat
binnen
het
bestemmingsplangebied
valt.
Bouwwerken
van
 waterbouwkundige
aard
zijn
hierin
toegestaan,
evenals
(kleine)
voorzieningen
ten
behoeve
 van
de
ontsluiting
van
het
perceel
(zoals
bruggen).
De
overige

waterlopen
en
watergangen
op
 het
leefgoed
vallen
binnen
de
bestemming
'Recreatie'.

 
 Artikel
5:
Wonen
 De
bestaande
woningen
(Steenoven
De
Olifant
en
dijkwoning
op
nummer
321)
hebben
een
 woonbestemming
gekregen.
Voor
deze
beide
woningen
is
op
de
verbeelding
een
 bestemmingsvlak
met
daarbinnen
een
bouwvlak
opgenomen.
Eventueel
nieuw
op
te
richten
 woningen
dienen
binnen
het
bouwvlak
gerealiseerd
te
worden.
De
op
de
verbeelding
 aangegeven
aanduidingen
(zoals
de
maximum
goothoogte
en
de
maximale
hellingshoek
van
de
 kap)
dienen
in
acht
te
worden
genomen.
In
deze
bestemming
is
tevens
geregeld
dat
een
aan‐ huis‐gebonden‐beroep/bedrijf
in
de
woning
uitgeoefend
mag
worden
en
dat
de
gebouwen
 gebruikt
mogen
worden
als
trouwlocatie
en/of
expositieruimte.
De
bij
de
woningen
behorende
 bijgebouwen
zijn
middels
relatielijnen
op
de
verbeelding
weergegeven.
 
 Artikel
6:
Waarde
‐
Archeologie
(dubbelbestemming)
 Uitgangspunt
voor
deze
dubbelbestemming,
welke
over
de
bestemmingen
"Recreatie",
 "Water"
en
"Wonen"
heen
ligt,
is
dat
archeologische
waarden
beschermd
dienen
te
worden.
 Hierbij
is
aangesloten
bij
de
bestemming
"Archeologisch
waardevol
gebied"
uit
het
vigerende
 bestemmingsplan
"Hitland".
Dit
betekent,
dat
bij
verstoringen
van
de
bodem
die
dieper
reiken
 dan
een
diepte
van
0,3
meter
een
archeologisch
rapport
dient
te
worden
opgesteld
alvorens
 met
de
verstorende
activiteit
begonnen
kan
worden.
In
het
concreet
komt
dit
neer
op
een
 inventariserend
veldonderzoek
door
middel
van
grondboringen.
Dit
geldt
zowel
voor
 bouwwerkzaamheden
als
voor
overige
werkzaamheden.
Aan
een
te
verlenen
vergunning
 kunnen
voorwaarden
verbonden
worden.
 
 Artikel
7:
Waterstaat
‐
Waterkering
(dubbelbestemming)
 Een
deel
van
het
plangebied
is
gelegen
binnen
de
waterkering
van
de
Hollandsche
IJssel.
Deze
 gronden
zijn
dan
ook
met
de
dubbelbestemming
"Waterstaat
‐
Waterkering"
op
de
bij
dit
 bestemmingsplan
behorende
verbeelding
weergegeven.
In
de
planregels
is
geregeld
dat
 voorafgaand
aan
eventuele
bouwactiviteiten
eerst
advies
aan
het
Hoogheemraadschap
 gevraagd
moet
worden
en
dat
het
schap
tevens
een
ontheffing
van
de
Keur
verleend
moet
 hebben.
 
 Algemene
regels
 Dit
hoofdstuk
bevat
vier
algemene
regels.
 
 Artikel
8
Anti‐dubbeltelregel
 De
anti‐dubbeltelregel
moet
op
grond
van
het
Besluit
ruimtelijke
ordening
worden
 opgenomen
om
bijvoorbeeld
te
voorkomen
dat,
wanneer
volgens
een
bestemmingsplan
 bepaalde
gebouwen
en
bouwwerken
niet
meer
dan
een
bepaald
deel
van
een
bouwperceel
 mogen
beslaan,
het
opengebleven
terrein
niet
nog
eens
meetelt
bij
het
toestaan
van
een
 ander
gebouw
of
bouwwerk,
waaraan
een
soortgelijke
eis
wordt
gesteld.

 


5.2.3


‐
36
‐








5.3


Artikel
9
Algemene
bouwregels
 Dit
artikel
bevat
een
aantal
algemene
bepalingen.

 
 Artikel
10
Algemene
afwijkingsregels
 In
deze
regels
wordt
aan
burgemeester
en
wethouders
de
bevoegdheid
gegeven
om
bij
 omgevingsvergunning
ontheffing
te
verlenen
van
de
maximum
toegestane
bouwhoogte.
De
 criteria
voor
de
toepassing
van
deze
afwijkingsregels
zijn
hierin
eveneens
opgenomen.
 
 Artikel
11
Algemene
wijzigingsregel
 Burgemeester
en
wethouders
zijn
bevoegd
het
plan
te
wijzigen
ten
aanzien
van
het
 aanbrengen
van
wijzigingen
in
de
plaats,
richting
en/of
afmetingen
van
de
 bestemmingsgrenzen
ten
behoeve
van
de
praktische
uitvoering
van
het
plan.
De
afwijking
mag
 echter
ten
hoogste
3
meter
bedragen
en
de
wijziging
mag
geen
belangen
van
derden
schaden.
 
 Overgangs‐
en
slotregels
 In
deze
regels
is
het
overgangsrecht
vastgelegd
in
de
vorm
zoals
in
het
Besluit
ruimtelijke
 ordening
is
voorgeschreven.
Als
laatste
is
de
slotbepaling
opgenomen,
welke
bepaling
zowel
 de
titel
van
het
plan
als
de
regels
bevat.
 
 Handhaving
 Het
bestemmingsplan
vervult
een
aantal
functies
op
het
gebied
van
handhaving.
Het
geeft
een
 beeld
van
de
te
verwachten
ruimtelijke
ontwikkelingen
en
verwoordt
het
gemeentelijk
beleid
 ten
opzichte
van
de
ontwikkelingen.
Eveneens
functioneert
het
bestemmingsplan
als
 toetsingskader
voor
bouwplannen
en
andere
werkzaamheden.
Hierdoor
is
het
 bestemmingsplan
bindend
voor
burgers,
bedrijven,
instanties
en
overheid.
Om
ervoor
te
 zorgen
dat
handhaving
van
het
bestemmingsplan
in
de
praktijk
met
succes
kan
worden
 afgedwongen,
dient
aan
het
volgende
te
worden
voldaan:
 • de
regels
en
het
kaartmateriaal
moeten
duidelijk
en
overzichtelijk
zijn;
 • de
regels
moeten
zodanig
zijn
dat
duidelijk
is
wanneer
er
sprake
is
van
een
overtreding
 en
overtredingen
moeten
herkenbaar/zichtbaar
én
controleerbaar
zijn;
 • het
plan
dient
uitvoerbaar
te
zijn.
 
 Met
deze
punten
is
bij
de
vormgeving
van
dit
bestemmingsplan
rekening
gehouden.
Een
 bestemmingsplan
kan
echter
nog
zulke
heldere
planregels
bevatten,
het
opsporen
van
illegale
 activiteiten
is
niet
altijd
even
eenvoudig.
Waar
illegale
bebouwing
over
het
algemeen
opvalt,
is
 illegaal
gebruik
moeilijker
te
constateren.
Het
is
lang
niet
altijd
mogelijk
om
van
buitenaf
waar
 te
nemen
wat
zich
in
een
pand
afspeelt.
Waar
het
vermoeden
leeft
dat
het
gebruik
in
strijd
is
 met
de
bestemming
wordt
dit
onderzocht.
Het
zou
te
ver
voeren
om
uit
de
jurisprudentie,
die
 leert
dat
er
in
beginsel
een
handhavingsplicht
bestaat,
af
te
leiden
dat
er
ook
in
alle
gevallen
 een
opsporingsplicht
bestaat.

 
 Uiteraard
zal
altijd
worden
gereageerd
op
klachten
van
naburige
gebruikers
en
bewoners.
 Doordat
illegale
situaties,
die
reeds
in
strijd
waren
met
het
voorgaande
bestemmingsplan,
 worden
uitgezonderd
van
het
overgangsrecht,
bestaat,
op
grond
van
de
jurisprudentie,
ook
na
 langere
tijd
in
beginsel
nog
de
mogelijkheid
om
handhavend
op
te
treden,
indien
een
situatie
 aan
het
licht
komt
die
redelijkerwijze
niet
eerder
bekend
kon
zijn.
Per
geval
zal
door
het
 bevoegde
bestuursorgaan
een
zorgvuldige
belangenafweging
worden
gemaakt.
 


Ontwerp‐bestemmingsplan
Leefgoed
De
Olifant,
Hitland
–
Toelichting


‐
37
‐



 
 
 
 


‐
38
‐








6. 
 6.1


UITVOERBAARHEID
 Vooroverleg
ex
artikel
3.1.1.
Bro
 Op
grond
van
artikel
3.1.1.
Bro
dient
bij
de
voorbereiding
van
een
bestemmingsplan
overleg
 plaats
te
vinden
met
de
besturen
van
betrokken
gemeenten
en
waterschappen
en
met
die
 diensten
van
provincie
en
Rijk
die
betrokken
zijn
bij
de
zorg
voor
de
ruimtelijke
ordening
of
 belast
zijn
met
de
behartiging
van
belangen
welke
in
het
plan
in
het
geding
zijn.
Het
 voorontwerp‐bestemmingsplan
is
dan
ook
toegezonden
aan
de
volgende
partijen:
 • Provincie
Zuid‐Holland;
 • VROM‐Inspectie;
 • Hoogheemraadschap
van
Schieland
en
de
Krimpenerwaard;
 • Recreatieschap
Hitland.
 De
provincie
Zuid‐Holland
heeft
per
brief
laten
weten
dat
geen
van
hun
belangen
door
het
 plan
in
het
geding
komen;
het
Recreatieschap
Hitland
heeft
telefonisch
medegedeeld
 vooralsnog
geen
aanleiding
te
zien
tot
het
plaatsen
van
een
reactie.
Zowel
de
VROM‐Inspectie
 als
het
hoogheemraadschap
hebben
één
of
meerdere
opmerkingen
op
het
plan
gemaakt.
Deze
 reacties
zijn
hieronder
samengevat,
waarbij
ook
het
standpunt
van
de
gemeente
is
 weergegeven.
 
 1.
VROM‐Inspectie
 1.1
Het
plangebied
is
in
zijn
geheel
gelegen
binnen
Nationaal
Landschap
"Groene
Hart".
 Woningbouwontwikkeling
moet
voldoen
aan
het
uitgangspunt
"migratiesaldo
nul";
dit
 betekent
dat
alleen
voor
"eigen
bevolkingsgroei"
gebouwd
mag
worden.
De
provincie
is
 verantwoordelijk
voor
het
vaststellen
van
de
maximale
groei
van
het
aantal
woningen
in
het
 Nationaal
Landschap
op
basis
van
migratiesaldo
nul.
Uit
de
regels
blijkt
dat
het
aantal
 woningen
binnen
het
plangebied
vergroot
(kan)
worden.
Uit
de
toelichting
blijkt
niet
duidelijk
 hoe
dit
zich
verhoudt
tot
het
uitgangspunt
migratiesaldo
nul.
Verzocht
wordt
om
dit
in
het
 beleidshoofdstuk
aan
te
geven.
 
 Gemeentelijk
standpunt
 Het
bestemmingsplan
"Leefgoed
De
Olifant,
Hitland"
maakt
het
inderdaad
mogelijk
dat
ten
 opzichte
van
de
bestaande
situatie
twee
extra
woningen
kunnen
worden
opgericht.
Het
 vigerend
juridisch‐planologisch
kader
(bestemmingsplan
"Hitland"
uit
2006)
bevat
voor
het
 onderhavige
bestemmingsplangebied
vier
woningbouwtitels,
waarvan
er
twee
zijn
gebruikt.
 De
twee
ongebruikte
bouwtitels
zijn
destijds
opgenomen
na
de
sloop
van
een
tweetal
 dijkwoningen.
Ten
opzichte
van
het
vigerend
juridisch‐planologisch
kader
maakt
dit
 bestemmingsplan
dus
geen
extra
woningen
mogelijk.
Zelfs
is
sprake
van
een
inperking
van
de
 mogelijkheden.
Immers
bevat
het
onderhavige
plan
maar
één
directe
bouwtitel
en
kan
een
 tweede
bouwtitel
pas
gebruikt
worden
als
voldaan
wordt
aan
de
in
de
wijzigingsbevoegdheid
 opgenomen
voorwaarden.
 
 Wij
zijn
dan
ook
van
mening
dat
geen
sprake
is
van
vergroting
van
het
aantal
woningen
in
het
 bestemmingsplangebied,
waardoor
toetsing
aan
het
uitgangspunt
"migratiesaldo
nul"
niet
 noodzakelijk
wordt
geacht.
Wij
worden
in
dit
standpunt
gesterkt
door
de
reactie
van
de
 provincie
Zuid‐Holland.
Zij
hebben,
als
verantwoordelijke
instantie,
aangegeven
dat
het
 onderhavige
plan
conform
het
provinciaal
beleid
is,
zoals
vastgelegd
in
de
Structuurvisie
en
de
 verordening
Ruimte.

 


Ontwerp‐bestemmingsplan
Leefgoed
De
Olifant,
Hitland
–
Toelichting


‐
39
‐


2.
Hoogheemraadschap
van
Schieland
en
de
Krimpenerwaard
 2.1
Op
pagina
23,
2e
volledige
alinea,
wordt
gesproken
over
een
'overschrijdingsnorm
van
 1:4000'.
Dit
is
niet
juist;
het
plangebied
is
gelegen
binnen
dijkring
14.
Hier
geldt
een
 gemiddelde
jaarlijkse
overschrijdingskans
van
1:10.000.
Verzocht
wordt
om
de
tekst
hierop
te
 wijzigen.
 
 Gemeentelijk
standpunt
 De
betreffende
passage
is
hierop
aangepast.
 
 2.2
Aan
de
noord‐westzijde
van
het
plangebied
is
een
hoofdwatergang
gelegen.
Ten
behoeve
 van
het
beheer
en
onderhoud
aan
deze
watergang
wordt
verzocht
op
de
plankaart
een
5
 meter
brede
strook
op
te
nemen,
voorzien
van
de
aanduiding
"beschermingszone"
of
 dubbelbestemming
"waterstaat".
In
de
toelichting
moet
worden
aangegeven
dat
deze
strook
 vrij
gehouden
moet
worden
van
obstakels
en
toegankelijk
is
voor
het
Hoogheemraadschap
van
 Schieland
en
de
Krimpenerwaard.
 
 Gemeentelijk
standpunt
 Naar
aanleiding
van
deze
reactie
is
op
de
verbeelding
een
functieaanduiding
"waterstaat"
 opgenomen.
Het
betreft
hier
een
strook
met
een
breedte
van
5
meter
aan
de
noordzijde
van
 de
betreffende
watergang.
In
de
planregels
is
bepaald
dat
hier
geen
bebouwing
gerealiseerd
of
 hoogopgaande
beplanting
geplant
mag
worden.
Hiermee
is
gegarandeerd
dat
de
noodzakelijke
 onderhoudsstrook
vrij
gehouden
wordt
van
bebouwing.
 
 2.3
Op
pagina
24
staat
vermeld,
dat
in
een
eerder
stadium
overleg
is
gevoerd
over
de
plannen
 waarbij
een
vergunningplicht
is
besproken.
Dit
geldt
inderdaad
bij
toename
van
500
m2
of
 meer
verharding
en
het
werken
in
de
zone
van
de
waterkering.
Ondanks
het
feit
dat
het
 geplande
wijzigingsgebied
buiten
de
zonering
ligt,
wordt
aangeraden
om
bij
toepassing
 hierover
tijdig
met
het
hoogheemraadschap
in
overleg
te
treden.
Er
moet
rekening
worden
 gehouden
met
een
behandelingstermijn
van
de
aanvraag.
 
 Gemeentelijk
standpunt
 Indien
toepassing
wordt
gegeven
aan
de
in
dit
plan
opgenomen
wijzigingsbevoegdheid,
is
het
 wettelijk
verplicht
om
een
nieuwe
watertoets
te
doorlopen.
In
dat
kader
zal
ook
de
 waterbeheerder
bij
de
totstandkoming
van
het
wijzigingsplan
worden
betrokken.
 
 Financiële
uitvoerbaarheid
 Op
grond
van
artikel
6.12
lid
1
Wro
stelt
de
gemeenteraad
een
exploitatieplan
vast
voor
 gronden
waarop
een
bij
algemene
maatregel
van
bestuur
aangewezen
bouwplan
is
 voorgenomen.
In
het
tweede
lid
van
artikel
6.12
Wro
is
aangegeven
dat
onder
andere
van
het
 opstellen
van
een
exploitatieplan
kan
worden
afgezien
wanneer
het
verhaal
van
kosten
van
de
 grondexploitatie
over
de
in
het
plan
begrepen
gronden
anderszins
is
verzekerd.
In
de
aan
de
 orde
zijnde
situatie
is
daarvan
sprake.

 
 Voor
de
ontwikkeling
van
Leefgoed
“De
Olifant”
is
met
de
eigenaar
en
initiatiefnemer
een
 planschade‐
en
ontwikkelingsovereenkomst
afgesloten,
met
als
kenmerk
dat
de
ontwikkelende
 partij
voor
eigen
rekening
en
risico
de
locatie
ontwikkelt.
Hiermee
is
sprake
van
een
financieel
 uitvoerbaar
plan.
 
 
 


6.2


‐
40
‐








II. 


REGELS

INHOUDSOPGAVE

PLANREGELS
 HOOFDSTUK
1


INLEIDENDE
REGELS..............................................................................................45
 Artikel
1
–
Begrippen.........................................................................................................................45
 Artikel
2
–
Wijze
van
meten ..............................................................................................................49
 HOOFDSTUK
2


BESTEMMINGSREGELS..........................................................................................51
 Artikel
3
–
Recreatie..........................................................................................................................51
 Artikel
4
–
Water ...............................................................................................................................53
 Artikel
5
–
Wonen .............................................................................................................................54
 Artikel
6
–
Waarde
‐
Archeologie
(dubbelbestemming) ...................................................................56
 Artikel
7
–
Waterstaat
‐
Waterkering
(dubbelbestemming) .............................................................58
 HOOFDSTUK
3


ALGEMENE
REGELS ...............................................................................................61
 Artikel
8
–
Antidubbeltelregel ...........................................................................................................61
 Artikel
9
–
Algemene
bouwregels .....................................................................................................61
 Artikel
10
–
Algemene
afwijkingsregels ............................................................................................61
 Artikel
11
–
Algemene
wijzigingsregel ..............................................................................................61
 HOOFDSTUK
4


OVERGANGS‐
EN
SLOTREGELS...............................................................................63
 Artikel
12
–
Overgangsrecht..............................................................................................................63
 Artikel
13
–
Slotregel.........................................................................................................................64
 
 


Ontwerp‐bestemmingsplan
Leefgoed
De
Olifant,
Hitland
–
Regels


‐
43
‐


‐
44
‐








HOOFDSTUK
1


INLEIDENDE
REGELS
 
 Artikel
1
–
Begrippen
 In
deze
regels
wordt
verstaan
onder:
 Plan:
 het
bestemmingsplan
“Leefgoed
De
Olifant,
Hitland”
van
de
gemeente
Zuidplas.
 Aan‐
en
uitbouw:
 een
gebouw
dat
als
afzonderlijke
ruimte
is
gebouwd
aan
een
hoofdgebouw
waarmee
het
in
 directe
verbinding
staat,
welk
gebouw
onderscheiden
kan
worden
van
het
hoofdgebouw
en
dat
in
 architectonisch
opzicht
ondergeschikt
is
aan
het
hoofdgebouw.
 Aanduiding:
 een
geometrisch
bepaald
vlak
of
figuur,
waarmee
gronden
zijn
aangeduid,
waar
–
ingevolge
de
 regels
–
regels
worden
gesteld
ten
aanzien
van
het
gebruik
en/of
het
bebouwen
van
deze
 gronden.
 Aanduidingsgrens:
 de
grens
van
een
aanduiding,
indien
het
een
vlak
betreft.
 Aan
huis
verbonden
bedrijf:
 het
bedrijfsmatig
verlenen
van
diensten
c.q.
het
uitoefenen
van
ambachtelijke
bedrijvigheid,
in
 tegenstelling
tot
de
hieronder
omschreven
"aan
huis
verbonden
beroepen",
gericht
op
 consumentverzorging
geheel
of
overwegend
door
middel
van
handwerk
en
waarvan
de
omvang
in
 de
activiteiten
zodanig
is,
dat
de
activiteiten
in
een
woning
en
de
daarbij
behorende
bijgebouwen
 met
behoud
van
de
woonfunctie
worden
uitgeoefend,
met
uitzondering
van
seksinrichtingen.
 Aan
huis
verbonden
beroep:
 een
dienstverlenend
beroep
op
administratief,
juridisch,
medisch,
therapeutisch,
cosmetisch,
 kunstzinnig
of
hiermee
gelijk
te
stellen
gebied,
dat
in
of
bij
een
woning
wordt
uitgeoefend,
 waarbij
de
woning
in
overwegende
mate
de
woonfunctie
behoudt
en
dat
een
ruimtelijke
 uitwerking
of
uitstraling
heeft
die
met
de
woonfunctie
in
overeenstemming
is.

 Archeologisch
deskundige:
 een
deskundige
met
betrekking
tot
archeologische
monumentenzorg
die
voldoet
aan
de
door
 burgemeester
en
wethouders
te
stellen
kwalificaties.
 Archeologisch
onderzoek:
 onderzoek
ten
behoeve
van
het
vaststellen
van
de
archeologische
waarde,
verricht
door
of
 namens
een
dienst
of
instelling
die
over
een
opgravingsvergunning
beschikt.


Ontwerp‐bestemmingsplan
Leefgoed
De
Olifant,
Hitland
–
Regels


‐
45
‐


Archeologische
waarde:
 de
aan
een
gebied
toegekende
waarde
in
verband
met
de
in
dat
gebied
voorkomende
 overblijfselen
uit
oude
tijden.
 Bebouwing:
 één
of
meer
gebouwen
en/of
bouwwerken,
geen
gebouwen
zijnde.
 Bestemmingsgrens:
 de
grens
van
een
bestemmingsvlak.
 Bestemmingsplan:
 de
geometrisch
bepaalde
planobjecten
met
bijbehorende
regels
als
vervat
in
het
GML‐bestand
 NL.IMRO.1892.BpOlifantHitland‐Ow01
met
de
bijbehorende
regels.
 Bestemmingsvlak:
 een
geometrisch
bepaald
vlak
met
een
zelfde
bestemming.
 Bijgebouw:
 een
op
zichzelf
staand,
al
dan
niet
vrijstaand
gebouw,
dat
door
de
vorm
onderscheiden
kan
 worden
van
het
hoofdgebouw
en
dat
in
architectonisch
opzicht
ondergeschikt
is
aan
het
 hoofdgebouw.

 Bouwaanduidingen:
 alle
aanduidingen
met
betrekking
tot
de
wijze
van
bouwen
en
de
verschijningsvorm
van
 bouwwerken.
 Bouwen:
 het
plaatsen,
het
geheel
of
gedeeltelijk
oprichten,
vernieuwen
of
veranderen
en
het
vergroten
 van
een
bouwwerk,
alsmede
het
geheel
of
gedeeltelijk
oprichten,
vernieuwen
of
veranderen
van
 een
standplaats.
 Bouwgrens:
 de
grens
van
een
bouwvlak.
 Bouwperceel:

 een
aaneengesloten
stuk
grond,
waarop
ingevolge
de
regels
een
zelfstandige,
bij
elkaar
 behorende
bebouwing
is
toegelaten.
 Bouwperceelsgrens:

 de
grens
van
een
bouwperceel.


‐
46
‐








Bouwvlak:
 een
geometrisch
bepaald
vlak,
waarmee
gronden
zijn
aangeduid,
waar
ingevolge
de
regels
 bepaalde
gebouwen
en
bouwwerken,
geen
gebouwen
zijnde,
zijn
toegelaten.

 Bouwwerk:
 elke
constructie
van
enige
omvang
van
hout,
steen,
metaal
of
ander
materiaal,
die
hetzij
direct
 hetzij
indirect
met
de
grond
is
verbonden,
hetzij
direct
of
indirect
steun
vindt
in
of
op
de
grond.
 Dak:
 iedere
bovenbeëindiging
van
een
gebouw.

 Erf:
 de
grond
deeluitmakende
van
een
bouwperceel
behorende
bij
een
hoofdgebouw.

 Gebouw:
 elk
bouwwerk,
dat
een
voor
mensen
toegankelijke,
overdekte,
geheel
of
gedeeltelijk
met
wanden
 omsloten
ruimte
vormt.
 Hoofdgebouw:
 een
gebouw
dat,
door
zijn
constructie
en/of
afmeting,
dan
wel
gelet
op
de
bestemming,
als
het
 belangrijkste
bouwwerk
binnen
een
bouwvlak
kan
worden
aangemerkt.
 Horeca:
 het
bedrijfsmatig
verstrekken
van
dranken
en/of
maaltijden
voor
gebruik
ter
plaatse
 (restaurantbedrijf,
waaronder
ook
worden
verstaan
lunchrooms,
eethuizen,
bistro's,
automaten,
 broodjeszaken
en
dergelijke),
met
uitzondering
van
een
erotisch
getinte
vermaaksfunctie;
 Kap:
 de
volledige
of
nagenoeg
volledige
afdekking
van
een
gebouw
in
een
gebogen
vorm,
dan
wel
met
 een
dakhelling
van
ten
minste
15°
en
ten
hoogste
75°. Logies:
 het
verstrekken
van
gelegenheid
tot
overnachting
al
dan
niet
met
ontbijt
als
toeristisch‐ recreatieve
voorziening
in
een
(gedeelte
van
een)
gebouw. Omgevingsvergunning:
 een
vergunning
voor
het
uitvoeren
van
een
project
dat
invloed
heeft
op
de
fysieke
leefomgeving,
 op
grond
van
de
Wet
algemene
bepalingen
omgevingsrecht
(hierna:
Wabo).
 Peil:
 


a.

 voor
een
bouwwerk
op
een
perceel,
waarvan
de
hoofdtoegang
direct
aan
de
weg
grenst:
 de
hoogte
van
de
weg
ter
plaatse
van
die
hoofdtoegang;



Ontwerp‐bestemmingsplan
Leefgoed
De
Olifant,
Hitland
–
Regels


‐
47
‐





b.

 voor
een
bouwwerk
op
een
perceel,
waarvan
de
hoofdtoegang
niet
direct
aan
de
weg
 grenst,
de
gemiddelde
hoogte
van
het
aansluitende
afgewerkte
terrein.


Recreatieve
voorzieningen:
 gebouwde
en
niet
gebouwde
voorzieningen
gericht
op
ontspanning
en
vrijetijdsbesteding
met
 uitzondering
van
seksinrichtingen
en
verblijfsrecreatie.

 Seksinrichting:
 een
voor
het
publiek
toegankelijke,
besloten
ruimte
waarin
bedrijfsmatig,
of
in
een
omvang
alsof
 zij
bedrijfsmatig
was
seksuele
handelingen
worden
verricht
of
vertoningen
van
erotisch‐ pornografische
aard
plaatsvinden.
Onder
een
seksinrichting
worden
in
ieder
geval
verstaan:
een
 prostitutiebedrijf,
waaronder
begrepen
een
erotische
massagesalon,
seksbioscoop,
 seksautomatenhal,
sekstheater
of
een
parenclub
al
dan
niet
in
combinatie
met
elkaar.
 Verbeelding:
 de
analoge
c.q.
digitale
verbeelding
het
bestemmingsplan
“Leefgoed
De
Olifant”,
bestaande
uit
de
 kaart
met
tekeningnummer
10.102,
waarop
de
bestemmingen
van
de
in
het
plan
begrepen
 gronden
zijn
aangegeven.
 Verblijfsrecreatie:
 recreatie
in
de
open
lucht
en
overnachtingen
in
tenten,
caravans,
kampeerauto’s
of
zomerhuizen
 op
speciaal
daarvoor
ingerichte
terreinen.
 Voorgevel:
 de
naar
de
weg
toegekeerde
gevel.

 Wabo:
 Wet
algemene
bepalingen
omgevingsrecht
zoals
deze
luidt
op
het
moment
van
ter
inzage
legging
 van
het
ontwerp
voor
dit
bestemmingsplan.
 Woning:
 een
complex
van
ruimten,
uitsluitend
voor
de
huisvesting
van
één
afzonderlijke
huishouding.
 Woningwet:
 de
Woningwet
zoals
deze
luidt
op
het
tijdstip
van
ter
inzage
legging
van
het
ontwerp
voor
dit
 bestemmingsplan.
 Wet
ruimtelijke
ordening:
 de
Wet
ruimtelijke
ordening
zoals
deze
luidt
op
het
moment
van
ter
inzage
legging
van
het
 ontwerp
voor
dit
bestemmingsplan.


‐
48
‐









 Artikel
2
–
Wijze
van
meten
 2.1


Meten





Bij
de
toepassing
van
deze
planregels
wordt
als
volgt
gemeten:






 a.
 de
afstand:





de
afstand
tussen
bouwwerken
onderling
alsmede
de
afstand
van
bouwwerken
tot
 perceelsgrenzen
worden
daar
gemeten
waar
deze
afstand
het
kleinst
is.
 b.
 de
goothoogte
van
een
bouwwerk:





vanaf
het
peil
tot
aan
de
bovenkant
van
de
goot
c.q.
de
druiplijn,
het
boeibord,
of
een
 daarmee
gelijk
te
stellen
constructiedeel.
 c.
 de
bouwhoogte
van
een
bouwwerk:





vanaf
het
peil
tot
aan
het
hoogste
punt
van
een
gebouw
of
van
een
bouwwerk,
geen
 gebouw
zijnde,
met
uitzondering
van
ondergeschikte
bouwonderdelen,
zoals
schoorstenen,
 antennes,
en
naar
de
aard
daarmee
gelijk
te
stellen
bouwonderdelen.
 d.
 de
inhoud
van
een
bouwwerk:





tussen
de
onderzijde
van
de
begane
grondvloer,
de
buitenzijde
van
de
gevels
(
en/of
het
 hart
van
de
scheidsmuren)
en
de
buitenzijde
van
daken
en
dakkapellen.
 e.
 de
oppervlakte
van
een
bouwwerk:





tussen
de
buitenwerkse
gevelvlakken
en/of
het
hart
van
de
scheidingsmuren,
neerwaarts
 geprojecteerd
op
het
gemiddelde
niveau
van
het
afgewerkte
bouwterrein
ter
plaatse
van
 een
bouwwerk.
Dakoverstekken,
luifels,
balkons
en
dergelijke
worden
hierbij
niet
 meegeteld,
mits
zij
niet
verder
uitsteken
dan
0,5
meter.
 f.
 de
dakhelling:





langs
het
dakvlak
ten
opzichte
van
het
horizontale
vlak.


2.2


Ondergeschikte
bouwdelen





Bij
de
toepassing
van
het
bepaalde
ten
aanzien
van
het
bouwen
worden
ondergeschikte
 bouwdelen,
als
plinten,
pilasters,
stoeptreden,
dorpels,
kozijnen,
gevelversieringen,
 ventilatiekanalen,
schoorstenen,
antennes,
gevel‐
en
kroonlijsten,
luifels,
erkers,
balkons,
 dakgoten
en
overstekende
daken
buiten
beschouwing
gelaten,
mits
de
overschrijding
van
 scheidingslijnen,
aanduidingsgrenzen,
bouwgrenzen
dan
wel
bestemmingsgrenzen
niet
 meer
dan
1,00
meter
bedraagt.


Ontwerp‐bestemmingsplan
Leefgoed
De
Olifant,
Hitland
–
Regels


‐
49
‐


‐
50
‐








HOOFDSTUK
2


BESTEMMINGSREGELS
 Artikel
3
–
Recreatie
 3.1


Bestemmingsomschrijving





De
voor
“Recreatie”
(R)
aangewezen
gronden
zijn
‐
onverminderd
het
bepaalde
in
de
 artikelen
6
en
7
van
deze
regels
‐

bestemd
voor:
 a.
 recreatieve
voorzieningen;
 b.
 expositieruimten;
 c.
 vergader‐
en/of
trainingsruimten;
 d.
 één
horecavoorziening,
met
een
maximale
inhoud
van
900
m3
;
 e.
 logies,
tot
een
maximale
oppervlakte
van
200
m2;
 f.
 wegen,
parkeervoorzieningen,
fiets‐,
voet‐
en
ruiterpaden;
 g.
 waterlopen
en
–partijen;
 h.
 groenvoorzieningen,
tuinen
en
erven;

 i.
 één
woning,
enkel
ter
plaatse
van
één
van
de
drie
op
de
verbeelding
opgenomen
 functieaanduidingen
‘wonen’;

 








met
de
daarbij
behorende:


j.
 bergings‐
en
stallingruimte;
 k.
 terrassen;
 l.
 bouwwerken,
geen
gebouwen
zijnde.
 3.2


Bouwregels


3.2.1
 Ter
plaatse
van
de
functieaanduiding
"waterstaat"
zijn
geen
bouwwerken
toegestaan.
 





3.2.2
 Voor
het
bouwen
van
gebouwen
gelden
de
volgende
regels:
 a.
 hoofdgebouwen
mogen
alleen
binnen
de
op
de
verbeelding
aangegeven
bouwvlakken
 worden
opgericht;

 b.
 per
bouwvlak
mag
maximaal
één
hoofdgebouw
worden
opgericht,
met
uitzondering
van
 het
bouwvlak
ter
plaatse
waarvan
de
functieaanduiding
"maximum
aantal
gebouwen"
is
 opgenomen,
alwaar
twee
hoofdgebouwen
zijn
toegestaan;
 c.
 de
goothoogte
van
een
hoofdgebouw
mag
niet
meer
dan
de
op
de
verbeelding
aangegeven
 goothoogte
bedragen;
 d.
 hoofdgebouwen
mogen
alleen
met
een
kap
worden
afgedekt;

 e.
 de
dakhelling
mag
maximaal
45°
bedragen;
 f.
 de
gezamenlijke
inhoud
van
de
gebouwen
binnen
een
bouwvlak
mag
niet
meer
dan
op
de
 verbeelding
aangegeven
maximum
volume
bedragen;
 g.
 het
totale
oppervlakte
aan
aan‐,
uit‐
en
bijgebouwen
en
overkappingen
binnen
het
 plangebied
bedraagt
maximaal
150
m2;
 h.
 de
bouwhoogte
van
aan‐
en
uitbouwen
en
overkappingen
bedraagt
maximaal
de
hoogte
 van
de
eerste
volledige
bouwlaag
van
het
hoofdgebouw
vermeerderd
met
0,25
meter,
met
 een
maximum
van
4
meter;



Ontwerp‐bestemmingsplan
Leefgoed
De
Olifant,
Hitland
–
Regels


‐
51
‐


i.
 de
goothoogte
van
bijgebouwen
bedraagt
maximaal
3
meter
en
de
bouwhoogte
maximaal
 4,5
meter;
 j.
 ter
plaatse
van
de
aanduiding
“maximum
vloeroppervlakte
(bvo)
(m²)”
mag
niet
meer
dan
 het
aangegeven
maximum
vloeroppervlakte
worden
gerealiseerd.


 





3.2.3
 Voor
het
bouwen
van
bouwwerken,
geen
gebouwen
zijnde,
gelden
de
volgende
regels:
 a.
 de
bouwhoogte
van
erf‐
en
terreinafscheidingen
bedraagt
maximaal
2
meter;
 b.
 de
bouwhoogte
van
lichtmasten
bedraagt
maximaal
7
meter;
 c.
 de
bouwhoogte
van
overige
bouwwerken
bedraagt
maximaal
3
meter.
 3.3


Specifieke
gebruiksregels


3.3.1
 Tot
een
gebruik,
strijdig
met
deze
bestemming,
wordt
in
ieder
geval
gerekend:
 a.
 het
gebruik
voor
de
opslag
van
onbruikbare
of
althans
aan
hun
oorspronkelijke
gebruik
 onttrokken
voorwerpen,
goederen,
stoffen
en
materialen
en
van
emballage
en/of
afval,
 behoudens
voor
zover
zulks
noodzakelijk
is
in
verband
met
het
op
de
bestemming
gerichte
 gebruik
van
de
grond;
 b.
 het
gebruik
voor
het
opslaan,
opgeslagen
houden,
storten
of
lozen
van
vaste
of
vloeibare
 afvalstoffen
behoudens
voor
zover
zulks
noodzakelijk
is
in
verband
met
het
op
de
 bestemming
gerichte
gebruik
van
de
grond;
 c.
 het
gebruik
ten
behoeve
van
een
seksinrichting;
 d.
 het
gebruik
ten
behoeve
van
de
functie
wonen,
uitgezonderd
de
situatie
als
opgenomen
in
 lid
3.1
onder
i
van
dit
artikel,
waarbij
slechts
op
één
van
de
drie
aangegeven
 functieaanduidingen
gewoond
mag
worden;

 e.
 het
beplanten
van
de
gronden
met
hoog
opgaande
beplanting
ter
plaatse
van
de
 functieaanduiding
"waterstaat".
 





3.3.2
 Naast
het
gebruik
ten
behoeve
van
recreatieve
doeleinden,
is
het
toegestaan
om
de
in
lid
 3.1
onder
j
van
dit
artikel
bedoelde
bergings‐
en
stallingsruimte(n)
te
gebruiken
ten
 behoeve
van
de
functie
‘wonen’,
mits:

 a.
 deze
aanwezig
waren
op
het
moment
van
inwerkingtreding
van
dit
bestemmingsplan;
 b.
 deze
middels
een
op
de
verbeelding
aangegeven
relatielijn
zijn
verbonden
met
een
 hoofdgebouw
binnen
de
bestemming
'Wonen'.
 3.4


Wijzigingsbevoegdheid





Burgemeester
en
wethouders
zijn
bevoegd
de
bestemming
"Recreatie"
te
wijzigen
in
de
 bestemming
"Wonen",
als
bedoeld
in
artikel
5
van
deze
regels,
met
dien
verstande
dat:
 a.
 alleen
van
deze
bevoegdheid
gebruik
gemaakt
mag
worden,
indien
uit
een
door
een
 onafhankelijke
deskundige
opgestelde
rapportage
blijkt
dat
exploitatie
van
het
Leefgoed,
 op
grond
van
de
genoemde
functies
in
artikel
3.1
a.
tot
en
met
e.,
niet
langer
mogelijk
is.
 b.
 naast
het
bepaalde
in
artikel
3.1
onder
i
niet
meer
dan
één
extra
woning
is
toegestaan;
 c.
 voldaan
kan
worden
aan
de
gestelde
milieuhygiënische
eisen;
 d.
 de
belangen
van
de
eigenaren
en/of
gebruikers
van
betrokken
en
nabijgelegen
gronden
 niet
onevenredig
worden
geschaad.




‐
52
‐








Artikel
4
–
Water
 4.1


Bestemmingsomschrijving





De
voor
“Water”
aangewezen
gronden
zijn
‐
onverminderd
het
bepaalde
in
de
artikelen
6
 en
7
van
deze
regels
‐

bestemd
voor:
 a.
 waterlopen
en
waterberging,
de
aan‐
en
afvoer
van
oppervlaktewater,
met
bijbehorende
 voorzieningen;
 b.
 groenvoorzieningen;

 c.
 oeververbindingen;
 








met
daarbij
behorende:


d.
 bouwwerken,
geen
gebouwen
zijnde.
 4.2


Bouwregels





Op
de
in
artikel
4.1
bedoelde
gronden
mag
niet
worden
gebouwd,
behoudens:
 a.
 in
de
bestemming
passende
bouwwerken
(geen
gebouwen
zijnde)
van
waterstaatkundige
 aard,
zoals
keerwanden,
beschoeiingen,
duikers,
bruggen,
gemalen
e.d.


Ontwerp‐bestemmingsplan
Leefgoed
De
Olifant,
Hitland
–
Regels


‐
53
‐


Artikel
5
–
Wonen
 5.1


Bestemmingsomschrijving





De
voor
“Wonen”
aangewezen
gronden
zijn
‐
onverminderd
het
bepaalde
in
de
artikelen
6
 en
7
van
deze
regels
‐


bestemd
voor:

 a.
 woningen,
al
dan
niet
in
combinatie
met
ruimte
voor
een
aan
huis
verbonden
 beroep/bedrijf;
 








met
de
daarbij
behorende:


b.
 opritten,
parkeervoorzieningen
en
paden;
 c.
 bergings‐
en
stallingsruimte;
 d.
 tuinen
en
erven;
 e.
 bouwwerken,
geen
gebouwen
zijnde.

 5.2


Bouwregels


5.2.1
 Voor
het
bouwen
van
gebouwen
gelden
de
volgende
regels:
 a.
 per
op
de
verbeelding
aangegeven
bouwvlak
mag
maximaal
één
woning
aanwezig
zijn;
 b.
 hoofdgebouwen
mogen
alleen
binnen
de
op
de
verbeelding
aangegeven
bouwvlakken
 worden
opgericht;
 c.
 de
goothoogte
van
een
hoofdgebouw
mag
niet
meer
dan
de
op
de
verbeelding
aangegeven
 goothoogte
bedragen;
 d.
 hoofdgebouwen
mogen
alleen
met
een
kap
worden
afgedekt;
 e.
 de
dakhelling
mag
maximaal
45°
bedragen;
 f.
 de
inhoud
van
een
hoofdgebouw,
inclusief
aan‐
en
uitbouwen
en
bijgebouwen
mag
ten
 hoogste
600
m3
bedragen;

 g.
 aan‐,
uit‐
en
bijgebouwen
en
overkappingen
ten
behoeve
van
deze
bestemming,
mogen
in
 de
bestemming
recreatie
gebouwd
worden,
met
inachtneming
van
de
daar
geldende
 bouwregels
en
specifieke
gebruiksregels;
 





5.2.2
 Voor
het
bouwen
van
bouwwerken,
geen
gebouwen
en
geen
overkappingen
zijnde
gelden
 de
volgende
regels:
 a.
 de
bouwhoogte
van
erf‐
en
terreinafscheidingen
bedraagt
maximaal
2
meter;

 b.
 de
bouwhoogte
van
pergola’s
bedraagt
maximaal
3
meter;
 c.
 de
bouwhoogte
van
overige
bouwwerken,
geen
gebouwen
zijnde,
bedraagt
maximaal
3
 meter.
 5.3


Specifieke
gebruiksregels


5.3.1
 Tot
een
gebruik,
strijdig
met
deze
bestemming,
wordt
in
ieder
geval
gerekend:
 a.
 het
wonen
in
vrijstaande
bijgebouwen;
 b.
 het
gebruik
ten
behoeve
van
horeca;
 c.
 het
gebruik
ten
behoeve
van
een
seksinrichting.
 
 ‐
54
‐



 





5.3.2
 Binnen
deze
bestemming
is
de
uitoefening
van
een
aan
huis
gebonden
beroep/bedrijf
 toegestaan
in
een
hoofd‐
en
bijgebouw
als
ondergeschikte
activiteit
bij
de
woonfunctie,
 waarbij
de
volgende
bepalingen
van
toepassing
zijn:
 a.
 de
omvang
van
de
activiteit
mag
niet
meer
bedragen
dan
30%
van
de
gezamenlijke
 vloeroppervlakte
van
de
gebouwen,
met
een
maximum
van
40
m2;
 b.
 de
woning
er
als
woning
uit
blijft
zien
(reclame‐uitingen
aan
onder
andere
de
gevel
en
 dakrand
zijn
niet
toegestaan);
 c.
 het
gebruik
mag
geen
nadelige
invloed
hebben
op
de
normale
afwikkeling
van
het
verkeer
 en
mag
geen
onevenredige
toename
van
de
parkeerbehoefte
veroorzaken;
 d.
 detailhandel
(behalve
als
ondergeschikt
onderdeel
van
de
beroeps‐/bedrijfsactiviteiten)
en
 seksinrichtingen
zijn
niet
toegestaan;
 e.
 de
activiteit
moet
uitgevoerd
worden
door
een
bewoner.
 





5.3.3
 Binnen
deze
bestemming
mogen
hoofdgebouwen,
bijgebouwen
en
de
daarbij
behorende
 erven
tevens
gebruikt
worden
voor:
 a.
 kleinkunstvoorstellingen;
 b.
 expositieruimte;
 c.
 huwelijksvoltrekkingen.


Ontwerp‐bestemmingsplan
Leefgoed
De
Olifant,
Hitland
–
Regels


‐
55
‐


Artikel
6
–
Waarde
‐
Archeologie
(dubbelbestemming)
 6.1


Bestemmingsomschrijving





De
voor
“Waarde
‐
Archeologie”
(WR‐A)
aangewezen
gronden
zijn,
behalve
de
daar
andere
 voorkomende
bestemmingen,
mede
bestemd
voor
het
behoud
en
de
bescherming
van
de
 ter
plaatse
aanwezige
archeologische
waarden.


6.2


Bouwregels


6.2.1
 Ten
behoeve
van
de
bestemming
“Waarde
–
Archeologie”
mogen
uitsluitend
bouwwerken,
 geen
gebouwen
zijnde,
worden
gebouwd
met
een
bouwhoogte
van
maximaal
1
meter.
 





6.2.2
 Ten
behoeve
van
andere,
voor
deze
gronden
geldende
bestemming(en)
mag
‐
met
 inachtneming
van
de
voor
de
betrokken
bestemming
geldende
(bouw)regels
‐
uitsluitend
 worden
gebouwd,
indien
het
bouwplan
betrekking
heeft
op
één
of
meer
van
de
volgende
 activiteiten
of
bouwwerken:
 a.
 vervanging,
vernieuwing
of
verandering
van
bestaande
bebouwing,
waarbij
de
oppervlakte,
 voor
zover
gelegen
op
of
onder
peil,
niet
wordt
uitgebreid
en
waarbij
gebruik
wordt
 gemaakt
van
de
bestaande
fundering;
 b.
 terreinafscheidingen,
tuinmeubilair
en
overkappingen;
 c.
 een
bouwwerk
dat
zonder
graafwerkzaamheden
dieper
dan
30
cm
en
zonder
 heiwerkzaamheden
kan
worden
geplaatst.
 6.3


Afwijking
van
de
bouwregels


6.3.1
 Burgemeester
en
wethouders
kunnen
middels
een
omgevingsvergunning
afwijken
van
het
 bepaalde
in
artikel
6.2.2
van
dit
artikel
en
toestaan
dat
in
de
andere
bestemmingen
 bouwwerken
worden
gebouwd,
mits:
 a.
 de
aanvrager
aan
de
hand
van
nader
archeologisch
onderzoek
kan
aantonen
dat
op
de
 betrokken
locatie
geen
archeologische
waarden
aanwezig
zijn;
 b.
 de
aanvrager
van
de
omgevingsvergunning
een
rapport
heeft
overlegd,
waarin
de
 archeologische
waarde
van
de
betrokken
locatie
naar
het
oordeel
van
het
college
van
 burgemeester
en
wethouders
in
voldoende
mate
is
vastgesteld;
 c.
 de
betrokken
archeologische
waarden,
gelet
op
het
rapport
zoals
bedoeld
onder
b,
door
de
 bouwactiviteiten
niet
worden
geschaad
of
mogelijke
schade
kan
worden
voorkomen
door
 aan
de
afwijking
regels
te
verbinden
gericht
op:
 1. het
treffen
van
maatregelen,
waardoor
de
archeologische
resten
in
de
bodem
 kunnen
worden
behouden;
 2. het
doen
van
opgravingen;
 3. begeleiding
van
de
bouwactiviteiten
door
een
archeologisch
deskundige;
 d.
 vooraf
een
schriftelijk
advies
wordt
ingewonnen
bij
een
archeologisch
deskundige.


‐
56
‐








6.4


Omgevingsvergunning
voor
het
uitvoeren
van
werken,
geen
bouwwerk
zijnde,
of
van
 werkzaamheden


6.4.1
 Het
is
verboden
om
zonder
omgevingsvergunning
voor
het
uitvoeren
van
werken,
geen
 bouwwerk
zijnde,
of
werkzaamheden
op
of
in
gronden
ter
plaatse
van
de
 dubbelbestemming
"Waarde
‐
Archeologie"
de
volgende
werken,
geen
bouwwerken
zijnde,
 of
werkzaamheden
uit
te
(laten)
voeren:
 a.
 het
verlagen
of
ophogen
van
de
bodem;
 b.
 het
uitvoeren
van
grondwerkzaamheden
dieper
dan
30
cm,
waartoe
ook
wordt
gerekend
 woelen,
mengen,
diepploegen,
egaliseren,
aanleggen
van
drainage
en
ontginnen;
 c.
 het
omzetten
van
grasland
in
bouwland;
 d.
 het
aanleggen
van
bos
of
boomgaard;
 e.
 het
rooien
van
bos
of
boomgaard
waarbij
stobben
worden
verwijderd;
 f.
 het
graven,
verbreden
en
dempen
van
sloten,
vijvers
en
andere
wateren;
 g.
 het
verlagen
van
het
waterpeil;
 h.
 het
aanleggen
van
ondergrondse
kabels
en
leidingen
en
het
aanbrengen
van
daarmee
 verband
houdende
constructie,
installaties
of
apparatuur;
 i.
 het
aanbrengen
van
constructies
die
verband
houden
met
bovengrondse
leidingen;
 j.
 alle
overige
werkzaamheden
die
de
archeologische
waarden
in
het
terrein
kunnen
 aantasten
en
die
niet
worden
gerekend
tot
het
normale
gebruik.
 





6.4.2
 Het
verbod
als
bedoeld
in
artikel
6.4.1
van
dit
artikel
is
niet
van
toepassing
op
werken
of
 werkzaamheden
die:
 a.
 het
normale
onderhoud
en/of
gebruik
betreffen;
 b.
 reeds
in
uitvoering
zijn,
dan
wel
krachtens
een
verleende
vergunning
reeds
mogen
worden
 uitgevoerd
op
het
tijdstip
van
het
van
kracht
worden
van
dit
plan;
 c.
 noodzakelijk
zijn
voor
de
uitvoering
van
een
bouwplan
waarvoor
een
afwijking
is
verleend,
 zoals
bedoeld
in
artikel
6.3.1
van
dit
artikel;
 d.
 ten
dienste
van
archeologisch
onderzoek
worden
uitgevoerd.
 





6.4.3
 De
in
artikel
6.4.1
van
dit
artikel
genoemde
vergunning
kan
slechts
worden
verleend,
mits:
 a.
 de
aanvrager
aan
de
hand
van
nader
archeologisch
onderzoek
kan
aantonen
dat
op
de
 betrokken
locatie
geen
archeologische
waarden
aanwezig
zijn;
 b.
 de
aanvrager
een
archeologisch
rapport
heeft
overlegd,
waarin
de
archeologische
waarde
 van
de
betrokken
locatie
naar
oordeel
van
het
college
van
burgemeester
en
wethouders
in
 voldoende
mate
is
vastgesteld;

 c.
 de
betrokken
archeologische
waarden,
gelet
op
het
rapport
zoals
bedoeld
onder
b,
door
de
 bouwactiviteiten
niet
worden
geschaad
of
mogelijke
schade
kan
worden
voorkomen
door
 aan
de
omgevingsvergunning
regels
te
verbinden
gericht
op:
 1. het
treffen
van
maatregelen,
waardoor
de
archeologische
resten
in
de
bodem
 kunnen
worden
behouden;
 2. het
doen
van
opgravingen;
 begeleiding
van
de
bouwactiviteiten
door
een
archeologisch
deskundige;
 d.
 vooraf
een
schriftelijk
advies
wordt
ingewonnen
bij
een
archeologisch
deskundige.


Ontwerp‐bestemmingsplan
Leefgoed
De
Olifant,
Hitland
–
Regels


‐
57
‐


Artikel
7
–
Waterstaat
‐
Waterkering
(dubbelbestemming)
 7.1


Bestemmingsomschrijving





De
voor
“Waterstaat
‐
Waterkering”
(WS‐WK)
aangewezen
gronden
zijn,
behalve
de
daar
 andere
voorkomende
bestemmingen,
mede
bestemd
voor:
 a.
 de
bescherming,
het
onderhoud
en
de
verbetering
van
de
waterhuishouding
en
 waterkering,
bouwwerken,
geen
gebouwen
zijnde
zoals
duikers,
keerwanden
en
 merktekens
en
waterstaatswerken
als
taluds,
glooiingen
en
onderhoudswegen.
 b.
 bouwwerken
geen
gebouwen
zijnde
ten
dienste
van
de
waterhuishouding
en
waterkering,
 zoals
duikers,
keerwanden
en
merktekens;
 c.
 waterstaatswerken
als
taluds,
glooiingen
en
onderhoudswegen.


7.2


Bouwregels


7.2.1
 Op
de
in
het
eerste
lid
bedoelde
gronden
mogen
uitsluitend
de
in
het
eerste
lid
onder
b
 bedoelde
bouwwerken,
geen
gebouwen
zijnde,
worden
gebouwd.
 





7.2.2
 In
afwijking
van
het
bepaalde
bij
de
andere
bestemmingen
mag
niet
worden
gebouwd,
 anders
dan
ten
behoeve
van
de
bestemming
“Waterstaat
‐
Waterkering”.
 7.3


Afwijken
van
de
bouwregels





Burgemeester
en
wethouders
kunnen
afwijken
van
de
bouwregels
en
een
 omgevingsvergunning
verlenen
voor
het
bouwen
van
gebouwen
en
overige
bouwwerken,
 geen
gebouwen
zijnde
welke
gebouwd
mogen
worden
ten
behoeve
van
andere
voor
deze
 gronden
geldende
bestemmingen,
mits:
 a.
 de
belangen
van
de
waterkering
niet
onevenredig
worden
geschaad;
 b.
 de
beheerder
van
de
waterkering
een
advies
heeft
afgegeven.


7.4


Omgevingsvergunning
voor
het
uitvoeren
van
werken,
geen
bouwwerk
zijnde,
of
van
 werkzaamheden


7.4.1
 Het
is
verboden
op
of
in
gronden
ter
plaatse
van
de
dubbelbestemming
"
Waterstaat
‐
 Waterkering"
zonder
omgevingsvergunning
voor
het
uitvoeren
van
werken,
geen
 bouwwerk
zijnde,
of
van
werkzaamheden
de
volgende
werken,
geen
bouwwerken
zijnde,
of
 werkzaamheden
uit
te
(laten)
voeren:
 a.
 het
ontgronden,
vergraven,
afgraven,
egaliseren,
diepploegen,
woelen,
mengen
en
 ophogen
van
gronden;
 b.
 het
aanleggen,
verdiepen,
verbreden
en
dempen
van
sloten,
watergangen
en
overige
 waterpartijen;
 c.

 het
aanleggen,
verbreden
en
verharden
van
wegen,
paden,
banen,
parkeervoorzieningen
 en
andere
oppervlakteverhardingen;
 d.
 het
verlagen
of
verhogen
van
het
grondwaterpeil;
 e.
 het
vellen
en/of
rooien
van
houtgewas;
 f.
 het
beplanten
van
de
gronden;
 g.
 het
bewerken
van
en
graven,
boren
of
roeren
in
de
bodem
dieper
dan
30
cm;


‐
58
‐








h.
 het
aanleggen
van
ondergrondse
of
bovengrondse
transport‐,
energie‐
of
 telecommunicatieleidingen
en
daarmee
verband
houdende
constructies,
installaties
of
 apparatuur.
 





7.4.2
 Het
verbod
als
bedoeld
in
artikel
7.4.1
is
niet
van
toepassing
op
werken
of
werkzaamheden
 die:
 a.
 het
normale
onderhoud
en/of
gebruik
betreffen;
 b.
 reeds
in
uitvoering
zijn,
dan
wel
krachtens
een
verleende
vergunning
reeds
mogen
worden
 uitgevoerd
op
het
tijdstip
van
het
van
kracht
worden
van
dit
plan.
 





7.4.3
 De
in
artikel
7.4.1.
bedoelde
vergunning
wordt
niet
eerder
verleend
dan
nadat
advies
is
 verkregen
van
de
beheerder
van
de
waterkering.



Ontwerp‐bestemmingsplan
Leefgoed
De
Olifant,
Hitland
–
Regels


‐
59
‐


‐
60
‐








HOOFDSTUK
3


ALGEMENE
REGELS
 
 Artikel
8
–
Antidubbeltelregel
 Grond
die
eenmaal
in
aanmerking
is
genomen
bij
het
toestaan
van
een
bouwplan
waaraan
 uitvoering
is
gegeven
of
alsnog
kan
worden
gegeven,
blijft
bij
de
beoordeling
van
latere
 bouwplannen
buiten
beschouwing.
 
 Artikel
9
–
Algemene
bouwregels

 9.1


Maximum
bebouwd
oppervlak





Ingeval
voor
gronden
welke
voor
bebouwing
in
aanmerking
komen
noch
in
de
regels,
noch
 op
de
verbeelding
een
maximum
bebouwingspercentage
is
vermeld,
mogen
deze
gronden
 volledig
worden
bebouwd.


9.2


Wijze
van
afdekking
van
gebouwen





Ingeval
noch
de
regels,
noch
de
verbeelding
informatie
verschaffen
over
de
wijze
van
 afdekking
van
gebouwen,
mogen
gebouwen
zowel
met
een
kap
als
plat
worden
afgedekt.



 Artikel
10
–
Algemene
afwijkingsregels
 10.1
 Afwijken
van
de
bouwhoogte
 


Burgemeester
en
wethouders
kunnen
middels
een
omgevingsvergunning
afwijken
van
de
 regels
van
dit
bestemmingsplan
ten
aanzien
van
de
maximum
toegestane
goothoogte,
 bouwhoogte,
afstands‐,
oppervlakte‐
en
inhoudsmaten
met
dien
verstande
dat
de
 vergroting
hiervan
maximaal
10
%
bedraagt.



10.2
 Afwijken
van
de
bouwgrenzen
 


Burgemeester
en
wethouders
kunnen
middels
omgevingsvergunning
afwijken
van
de
regels
 van
dit
bestemmingsplan
voor
het
aanbrengen
van
wijzigingen
in
de
plaats,
richting
en/of
 afmetingen
van
bouwgrenzen
ten
behoeve
van
de
praktische
uitvoering
van
het
plan,
met
 dien
verstande
dat
de
afwijking
ten
hoogste
3
meter
mag
bedragen,
mits
het
wijzigingen
 betreft
waarbij
geen
belangen
van
derden
worden
geschaad,
dan
wel
ter
correctie
van
 afwijkingen
of
onnauwkeurigheden
op
de
verbeelding.



 Artikel
11
–
Algemene
wijzigingsregel
 Burgemeester
en
wethouders
zijn
bevoegd
het
plan
te
wijzigen
ten
aanzien
van
het
aanbrengen
 van
wijzigingen
in
de
plaats,
richting
en/of
afmetingen
van
de
bestemmingsgrenzen
ten
behoeve
 van
de
praktische
uitvoering
van
het
plan
met
dien
verstande
dat
de
afwijking
ten
hoogste
3
 meter
mag
bedragen,
mits
het
wijzigingen
betreft
waarbij
geen
belangen
van
derden
worden
 geschaad,
dan
wel
ter
correctie
van
afwijkingen
of
onnauwkeurigheden
op
de
verbeelding.




Ontwerp‐bestemmingsplan
Leefgoed
De
Olifant,
Hitland
–
Regels


‐
61
‐


‐
62
‐








HOOFDSTUK
4


OVERGANGS‐
EN
SLOTREGELS
 
 Artikel
12
–
Overgangsrecht
 12.1


Overgangsrecht
bouwwerken


12.1.1
 Een
bouwwerk
dat
op
het
tijdstip
van
inwerkingtreding
van
het
bestemmingsplan
 aanwezig
of
in
uitvoering
is,
dan
wel
gebouwd
kan
worden
krachtens
een
 omgevingsvergunning,
en
afwijkt
van
het
plan,
mag,
mits
deze
afwijking
naar
aard
en
 omvang
niet
wordt
vergroot,
 a.


gedeeltelijk
worden
vernieuwd
of
veranderd;


b.
 na
het
teniet
gaan
ten
gevolge
van
een
calamiteit
geheel
worden
vernieuwd
of
veranderd,
 mits
de
aanvraag
van
de
omgevingsvergunning
voor
het
bouwen
van
een
bouwwerk
 wordt
gedaan
binnen
twee
jaar
na
de
dag
waarop
het
bouwwerk
is
teniet
gegaan.
 





12.1.2
 Burgemeester
en
wethouders
kunnen
middels
een
omgevingsvergunning
afwijken
van
de
 regels
van
dit
bestemmingsplan
ten
aanzien
van
de
inhoud
van
een
bouwwerk
als
bedoeld
 in
het
eerste
lid,
met
dien
verstande
dat
de
vergroting
hiervan
maximaal
10
%
bedraagt.
 





12.1.3
 Het
bepaalde
in
artikel
12.1.1
is
niet
van
toepassing
op
bouwwerken
die
weliswaar
 bestaan
op
het
tijdstip
van
inwerkingtreding
van
het
plan,
maar
zijn
gebouwd
zonder
 vergunning
en
in
strijd
met
het
daarvoor
geldende
plan,
daaronder
begrepen
de
 overgangsbepaling
van
dat
plan.
 12.2


Overgangsrecht
gebruik


12.2.1
 Het
gebruik
van
grond
en
bouwwerken
dat
bestond
op
het
tijdstip
van
inwerkingtreding
 van
het
bestemmingsplan
en
hiermee
in
strijd
is,
mag
worden
voortgezet.
 





12.2.2
 Het
is
verboden
het
met
het
bestemmingsplan
strijdige
gebruik,
bedoeld
in
het
eerste
lid,
 te
veranderen
of
te
laten
veranderen
in
een
ander
met
dat
plan
strijdige
gebruik,
tenzij
 door
deze
verandering
de
afwijking
naar
aard
en
omvang
wordt
verkleind.
 





12.2.3
 Indien
het
gebruik,
bedoeld
in
het
eerste
lid,
na
het
tijdstip
van
inwerkingtreding
van
het
 plan
voor
een
periode
langer
dan
een
jaar
wordt
onderbroken,
is
het
verboden
dit
gebruik
 daarna
te
hervatten
of
te
laten
hervatten.
 





12.2.4
 Het
bepaalde
in
artikel
12.2.1
is
niet
van
toepassing
op
het
gebruik
dat
reeds
in
strijd
was
 met
het
voorheen
geldende
bestemmingsplan,
daaronder
begrepen
de
 overgangsbepalingen
van
dat
plan.
 


Ontwerp‐bestemmingsplan
Leefgoed
De
Olifant,
Hitland
–
Regels


‐
63
‐



 Artikel
13
–
Slotregel
 Deze
regels
worden
aangehaald
als:
Regels
van
het
bestemmingsplan
“Leefgoed
De
Olifant,
 Hitland”,
gemeente
Zuidplas.
 
 
 Aldus
vastgesteld
in
de
raadsvergadering
van
 
 De
griffier,


 
 
 
 
 


‐
64
‐








De
voorzitter,




III.
 
 


VERBEELDING