«Quartier à Tisser» «Wijkgetouw»

OVERZICHT van 4 jaar strijd tegen LEEGSTAANDE EN ONGEZONDE WONINGEN in Sint-Joost-ten-Node en PERSPECTIEVEN

« Quartier à Tisser »

« Wijkgetouw » REGARDS sur 4 années de lutte contre les LOGEMENTS VIDES et INSALUBRES à Saint-Josse-ten-Noode et PERSPECTIVES OVERZICHT van 4 jaar strijd tegen LEEGSTAANDE en ONGEZONDE WONINGEN In Sint-Joost-ten-Node en PERSPECTIEVEN

Document gerealiseerd in samenwerking met de leden van de werkgroep Document réalisé en partenariat avec les membres du groupe de travail

Wijkgetouw [2005-2009]

1/12


Inhoudstafel 1PROJECT.................................................................................................. 3

Doelstellingen......................................................................................................................................3 Oorsprong...........................................................................................................................................3 Principe van transversaliteit, actoren en tijdsverband....................................................................4 2IN KAART BRENGEN.................................................................................. 5

Prospectie............................................................................................................................................5 Werkgroep opsporing met de stadswacht ....................................................................5

Inventaris van leegstaande en ongezonde gebouwen ......................................................................5 Opmaken van de inventaris.......................................................................................... 5 Opvolging van de dossiers........................................................................................... 5 Versterkte actie in de perimeter van het wijkcontract..................................................6

Bijzondere typologieën.......................................................................................................................6 Leegstaande verdiepingen boven handelszaken...........................................................6 Leegstaande verdiepingen boven bordelen..................................................................6

3BESTAANDE MIDDELEN EN HUN BEPERKINGEN ............................................ 7

Positieve en preventieve acties...........................................................................................................7 Rechtstreeks contact.................................................................................................... 7 Gepersonaliseerde brief................................................................................................ 7 Informatie “op maat” ................................................................................................... 7 Beheer door het Agence Immobilière Sociale [AIS]......................................................7

Administratieve en dwingende acties................................................................................................8 Gemeentetaks .............................................................................................................. 8 Termijn van de taxatie...................................................................................................................................8 Vrijstelling voor werken...............................................................................................................................8 De taxatie van leegstaande handelsoppervlakten..........................................................................................9 Gewestelijke administratieve boete...............................................................................................................9 Recht van voorkoop ..................................................................................................... 9 Gewestelijke subsidies voor de aankoop van leegstaande gebouwen.........................10 Recht op openbaar beheer ......................................................................................... 10

4BESLUITEN - PERSPECTIEVEN ................................................................... 11 5BIJLAGEN............................................................................................... 12

Cijfergegevens van de evolutie van de dossiers behandeld door de cel “wijkgetouw”................12 Voorbeeld van een dossier over de opvolging van een gebouw....................................................12 Rivierstraat.......................................................................................................................................12


2/12


H et is dringend nodig zoveel mogelijk Brusselaars toegang te verlenen tot een degelijke woning en daarom is de strijd tegen leegstaande en ongezonde woningen een actuele prioriteit. "Wijkgetouw" is een informele ervaring van permanente coördinatie tussen verenigingen en gemeentediensten die actief zijn rond dit thema. Dit lopende project in Sint-Joost-ten-Node past in het gewestelijk beleid, maar het is des te relevanter omdat de leegstaande gebouwen een niet te verwaarlozen potentieel woningbestand betekenen, en dit terwijl het gebrek aan gezonde woningen een realiteit is waarmee de actoren op het terrein voortdurend geconfronteerd worden. Deze verschillende redenen en de cijfergegevens 1 die meer dan aanmoedigend zijn in de vier laatste jaren, zetten ons aan om het geleverde werk te beschrijven, het te evalueren en er besluiten en perspectieven voor de toekomst uit te trekken.

1

PROJECT

Resultaten in cijfers ~32% opnieuw in gebruik

~43% in renovatie

~25% nog steeds leeg Op de honderden dossiers die tijdens deze 4 jaren (2005-2009) behandeld werden

Doelstellingen D e werkgroep "Wijkgetouw" is een transversale coördinatie van de betrokken gemeentediensten van Sint-Joost-ten-Node en de verenigingen die op het terrein actief zijn rond huisvesting. Deze dwarsverbanden hebben tot doel de efficiëntie en het gebruik van de bestaande werkingsmiddelen inzake de strijd tegen leegstaande en ongezonde woningen op het gemeentelijk grondgebied te verhogen (reglementen, taksen, hulp, raadgevingen,...). Tenslotte zal het initiatief te gelegenheid geven verlaten gebouwen een nieuwe bestemming te geven, ze conform te maken met de huisvestingscode en de "holle tanden" op te vullen, waarbij dit alles bijdraagt tot de verbetering van het uitzicht van de wijken.

Oorsprong Quartier à tisser Wijkgetouw

… over de noodzaak van een gezond en dicht netwerk: holle tanden, stadskankers, leegstand en onbewoonbaarheid tasten het imago sterk aan en hebben een invloed op de levenskwaliteit van een wijk.

I n 2004, voerde Bral vzw een haalbaarheidsstudie uit met het doel twee stadskankers in Sint-Joost-ten-Node te renoveren. Deze studie viel in goede aarde bij de Gemeente. In 2005 laat deze aan Bral weten dat ze van plan is de gronden aan te kopen. De Gemeente nodigt Bral vzw uit voor een workshop gewijd aan het Huisvestingsplan. Begin juni 2005 waren alle diensten die betrokken zijn met de problematiek van leegstaande gebouwen in Sint-Joost aanwezig. Het Agence Immobilière Sociale de Saint- Josse [AISSJ] en de Brusselse Bond voor het Recht op Wonen (BBRoW) reageerden ook op de oproep. Deze transversale vergadering was een precedent voor Sint-Joost. Bral vzw doopte het project Wijkgetouw / Quartiers à tisser. Vanaf 2007 vertrouwde Bral vzw de voortzetting en de ontwikkeling van zijn actie toe aan Het Huis voor Stadsvernieuwing vzw. De strijd kadert in de doelstellingen van de vereniging die, binnen het Netwerk Wonen, onder andere als opdracht heeft samen te werken met alle lokale actoren op het vlak van de strijd tegen ongezonde en leegstaande gebouwen.

> Sedert de eerste werkvergaderingen zijn de prioriteiten/motivatie van de partners en de elementen die de context uitmaken, ongetwijfeld geëvolueerd. Nu komt het erop aan samen met alle actoren de belangrijkste lijnen en het kader van de werking opnieuw te definiëren. 1Zie bijlage


3/12


Principe van tijdsverband De BBRoW organiseerde in 2009 rondetafelgesprekken over het thema leegstand. Bedoeling voor de ambtenaren is de praktijkvoorbeelden van andere gemeentediensten uit te wisselen om de doeltreffendheid van hun werkingsmiddelen binnen hun gemeente te versterken.

>>> Op een dag slagen in het opzetten van een gewestelijke cel ter ondersteuning van de Brusselse gemeenten in hun strijd tegen leegstand. Deze cel zou als missie kunnen hebben de gemeente een technische en juridische steun te bieden in het gebruik van de werkingsmiddelen waarover ze beschikken.

transversaliteit,

actoren

en

H et belang van deze werkgroep is de transversaliteit. Ze is van kapitaal belang, want het zijn de begeleidende activiteiten van de verschillende instrumenten die de dossiers vooruit helpen. Deze werkgroep maakt het, buiten de uitwisseling van informatie, mogelijk in overleg met de partners acties te ontwikkelen.

> Door de complexiteit van het proces is het, om de beste resultaten te bereiken, noodzakelijk een zo groot mogelijke doorstroming te hebben tussen de gemeentediensten die actief zijn op het vlak van huisvesting. In een dergelijk transversaal project “leert iedereen van iedereen”. De partners zijn: Gemeentediensten ✔ Kabinet van de burgemeester [leiding vergaderingen] ✔ Dienst financiën ✔ Juridische dienst – dienst geschillen ✔ Dienst veiligheid en hygiëne ✔ Regie stadsvernieuwing ✔ Dienst stedenbouw ✔ Dienst preventie - Stadswacht Andere actoren ✔ Agence Immobilière Sociale de Saint-Josse [AISSJ] ✔ Atrium Sint-Joost ✔ BBRoW (Brusselse Bond voor het Recht op Wonen] ✔ Politie ✔ Huis voor Stadsvernieuwing vzw [verslaggeving en opvolging]

D e samenstelling van sommige gemeentediensten werd onlangs gewijzigd. Hieruit zou een verlies van de transmissie van de verworven kennis kunnen voortkomen, een gebruik aan opvolging van de lopende dossiers en het ontbreken van een aangewezen gesprekspartners binnen deze diensten. Ook zouden alle diensten die een band hebben met huisvesting, moeten bijdragen tot een globale benadering op het niveau van de gemeente [bv. Gemeentelijke eigendommen – verhuringen].

> Het opmaken van een lijst van de gemeentediensten die meewerken aan de werkgroep [met binnen iedere dienst een persoon die officieel gemandateerd is ] zou de gemeenschappelijke dynamiek vergemakkelijken. De bepaling van de juiste rol van iedere actor en zijn verantwoordelijkheden zal de reactiemogelijkheden verhogen. De trage vooruitgang van de dossiers is weinig aanmoedigend op korte termijn. Welnu, deze traagheid van het verloop van het herstel wordt nog vergroot door de herhaaldelijke afwezigheid van bepaalde actoren, die nochtans belangrijk zijn.

> Om deze transversaliteit optimaal te laten functioneren, is het onontbeerlijk dat de betrokken diensten regelmatig mee rond de tafel gaan zitten. Wijkgetouw [2005-2009]

4/12


2

IN KAART BRENGEN Prospectie

Werkgroep opsporing met de stadswachters, opgericht in Sint-Joost, werd toegelicht tijdens een rondetafelgesprek gewijd aan de inventaris en de prospectie van leegstaande gebouwen, georganiseerd door de BBRoW.

Het Observatorium van de huisvesting van Etterbeek opgericht in 1998, heeft een gegevensbank op punt gesteld van ieder gebouw, verdieping per verdieping. Het belangrijkste doel is de anarchistische onderverdeling van eengezinswoningen vermijden en de voorwaarden van de bewoonbaarheid van de woningen te controleren.

De Gemeenten Schaarbeek en Ganshoren gebruiken een betalend databestand (iris immo), op punt gesteld door het CIBG. Het verzekert: – het beheer van de inventaris van leegstaande woningen, onafgewerkte of in aanbouw zijnde gebouwen en verlaten onbebouwde gronden; – de opvolging van begonnen procedures. >>> Zou er een potentieel gebruik kunnen zijn voor de gemeente Sint-Joost? In welke dienst, hoe de middelen verzekeren om de actie te starten?


Werkgroep opsporing met de stadswacht I n 2007 werd een werkgroep sensibilisering opgericht om de stadswachters toe te laten gemakkelijk de herkenningspunten van een leegstaand of ongezond gebouw te kunnen opsporen. Het gebruik van concrete voorbeelden en foto's gaven hen de mogelijkheid eigen te worden met het fenomeen en het mechanisme van de opsporing gemakkelijker te maken. Deze workshop werd georganiseerd door Het Huis voor de Stadsvernieuwing vzw in samenwerking met de Preventie- en Veiligheidsambtenaren en de stadswachters van de preventiedienst en Atrium. Sindsdien is de samenwerking met de gemeentelijke stewards tot stand gekomen. Twee stadswachters zijn belast met het opsporen van duidelijke tekenen van leegstand en deze in een inventaris te noteren. Tijdens hun pro-actieve wandeling in de wijken, praten ze met de bewoners, nemen contact met de eigenaars. De stadswachters volgen ook de evolutie van de stadskankers die al geïdentificeerd werden. Zo houden ze de werkgroep op de hoogte van de evolutie van de toestand. De inlichtingen die aangebracht werden door de stewards, worden vervolgens weer versneden met andere identificatie-indicatoren (aantal ingeschreven personen, energieverbruik...).

Inventaris van leegstaande en ongezonde gebouwen Opmaken van de inventaris V oor het ogenblik is het Het Huis voor Stadsvernieuwing die de inventaris van leegstaande en “zeer” ongezonde gebouwen opstelt en updatet. Deze inventaris wordt ook aangevuld door de partners. Hij biedt de mogelijkheid om tijdens de vergadering dit of gene geval aan te duiden en het voor te leggen aan de aanwezige actoren. Tijdens de vergaderingen werden verschillende voorstellen gedaan om een databestand samen te stellen [met huisvesting, handelszaken, kantoren], maar tot nu zonder resultaat. Nochtans bestaan de computertoepassingen en deze worden door andere gemeenten gebruikt. Opvolging van de dossiers T ot nu werden een honderdtal dossiers behandeld [of zijn in behandeling]. Een betekenisvolle vooruitgang kon waargenomen worden voor meer dan de helft onder hen. Dat kan betekenen dat het goed opnieuw op de vastgoedmarkt is, de start van een renovatie, een aankoopvoorstel van het gebouw door de gemeente, of alle andere mogelijkheden die uitmonden in een sanering. Hiervoor biedt Het Huis voor Stadsvernieuwing zijn diensten aan, enerzijds aan de eigenaars van leegstaande huizen [onder de vorm van een haalbaarheidsstudie, bijvoorbeeld] en het stimuleert de gemeentelijke actoren de middelen voor de strijd tegen leegstand waarover zij beschikken, aan te wenden.

> Het gebruik van performante middelen voor het opmaken van een gegevensbank kan een efficiënter beheer van de lopende dossiers mogelijk maken. 5/12

OVERZICHT van 4 jaar strijd tegen LEEGSTAANDE EN ONGEZONDE WONINGEN in Sint-Joost-ten-Node en PERSPECTIEVEN Stadskanker...

Versterkte actie in de perimeter van het wijkcontract E en versterkte actie rond prospectie en opvolging van de dossiers werd gevoerd door Het Huis voor Stadsvernieuwing vzw in de perimeter van het wijkcontract Middaglijn van Brussel. In deze perimeter komen er immers een grote hoeveelheid stadskankers voor. Paradoxaal genoeg zijn zeer weinig dossiers echt behandeld in het kader van de luiken 1-2-3 van het wijkcontract. Dit kan verklaard worden door een wil van de gemeente om de beschikbare middelen zo goed mogelijk te gebruiken, door prioritair te werken op gebouwen waarvan ze de eigenaar is. De bepaling van de zones voor voorkoop heeft in de praktijk slechts weinig effect gehad.

> Deze bedenking houdt een vraag in over het Gewest, die de wijkcontracten een strikte timing oplegt, waardoor in feite de hypothese van bepaalde vastgoedoperaties wordt verhinderd. .. die tussen andere blijft bestaan in de perimeter van “Middaglijn van Brussel”. >>> De inventaris van leegstaande woningen is een onbetwistbare bron van gegevens die moet gevaloriseerd worden in het kader van de volgende wijkcontracten.

> De inventaris van leegstaande en ongezonde woningen is een ontegensprekelijke bron van gegevens die moeten gevaloriseerd worden in het kader van de wijkcontracten. In een context van stadsheropleving, zouden deze dossiers een prioriteit moeten zijn, en dit vanaf het opstellen van het basisdossier (en vervolgens voor het verdere verloop van het wijkcontract).

Bijzondere typologieën De Gemeente Elsene voegt in zijn retributiereglement de conformiteit toe aan de bestemming huisvesting, wat de mogelijkheid biedt desgevallend de verdiepingen te taxeren die gebruikt worden als opslagruimte.

Leegstaande verdiepingen boven handelszaken S int-Joost wordt ook geconfronteerd met het probleem van leegstaande verdiepingen boven handelszaken. Deze hypothese van leegstand blijft gelukkig marginaal. In het geval dat het weghalen van de privé ingang zonder toelating gebeurde, bezit de gemeente een bijkomend drukkingsmiddel, want dan kan ze tussenkomen op basis van een stedenbouwkundige overtreding. Er werd voorgesteld het bestaande gegevensbestand Inventimmo.be, gebruikt voor Atrium Sint-Joost, uit te breiden tot alle soorten leegstand. Het inventariseert de leegstaande en actieve handelszaken [meer bepaald handelszaken en depots die te koop, over te nemen en te huur staan].

> Een luik “leegstaande verdiepingen boven handelszaken” zou geïntegreerd kunnen worden in dit databestand. Atrium Gewest werkt aan oplossingen om de verdiepingen te herstellen als woongelegenheid en om de rentabiliteit van het onroerend patrimonium te verhogen, meer bepaald door een betere coördinatie van de actoren, specifieke premies en een aanpassing van de wet op de handelshuurovereenkomsten.


Leegstaande verdiepingen boven bordelen D it is een zeer specifiek probleem dat voorkomt in de Noordwijk. Het is ook omwille van zijn bijzondere eigenschappen dat de werkgroep dit probleem niet uitgediept heeft. Noteren we hier dat de Gemeente geen nieuwe vestigingen toelaat.

6/12


3

BESTAANDE MIDDELEN EN HUN BEPERKINGEN De De BBRoW

heeft de retributiereglementen van verschillende gemeenten vergeleken. De analyse van deze resultaten zou de gemeente Sint-Joost in staat moeten stellen een snellere taxatie te bestuderen.

Rechtstreeks contact

bedoeling is niet de bestaande middelen te inventariseren, maar om te proberen te beschrijven welke moeilijkheden men ondervindt bij hun effectief gebruik.

Positieve en preventieve acties Rechtstreeks contact U it pro-actieve overwegingen, neemt Het Huis voor Stadsvernieuwing vzw rechtstreeks contact met de eigenaars van de leegstaande en/of vervallen gebouwen om ze te sensibiliseren, te praten met hen over de beste manier om hun patrimonium te verbeteren en om ze te begeleiden in het vastleggen van een project voor de leeg gelaten verdiepingen. Gepersonaliseerde brief O p basis van de inventaris stuurt Het Huis voor Stadsvernieuwing vzw aan de betrokken eigenaars een gepersonaliseerde brief om ze aan te moedigen om hun patrimonium te onderhouden en de gepaste renovatiewerkzaamheden te doen. Informatie “op maat” H et Huis voor Stadsvernieuwing vzw geeft duidelijke informatie “op maat” over de mogelijke premies en andere bestaande financiële hulp voor de renovatie van woningen. De dienst stedenbouw en het sociaal immobiliënkantoor van SintJoost handelen op dezelfde manier, rechtstreeks of onrechtstreeks.

met de eigenaar maakte dat de renovatie en het (relatief vlug) opnieuw verhuren van het goed op de markt mogelijk waren.

De actie van het AIS

Samen met de verschillende actoren de renovatie mogelijk maken van deze gelijkvloerse verdieping en het creëren van woongelegenheden op de verdiepingen, beheerd door de AIS zelf.


> Deze overtuigingsmiddelen moeten voorrang krijgen, maar ze zijn verre van voldoende. Meer dwingende voorzieningen moeten ingevoerd worden voor weerbarstige eigenaars. Zo lang maatregelen met een afschrikkingseffect niet kundig worden toegepast door de Gemeente, blijven de preventieve acties afgezwakt. Beheer door het Agence Immobilière Sociale [AIS] D e huur aangeboden door de AIS, zijn, alhoewel gewaarborgd, nogal laag en de eigenaar kan slechts een financieel evenwicht vinden in de realisatie van een voldoende aantal woningen. Bij zware renovatie, draagt het aantal geschapen wooneenheden rechtstreeks bij tot de rentabiliteit van het mechanisme van het in huur geven door de AIS. Ondanks de voordelige waarborgen die door de AIS worden aangeboden, is deze rentabiliteit nog altijd een rem voor bepaalde kandidaten. Deze wil om te verdichten en deze om de gebouwen niet in stukjes te verdelen kunnen enkel met mekaar verzoend worden in een gezamenlijke dialoog.

> Een gezamenlijke visie over een “gezonde en gecontroleerde” verdichting binnen de Gemeente, geeft kans op coherente acties vanwege alle “huisvestingspartners”.

7/12


Administratieve en dwingende acties De Gemeente Oudergem stuurt een aanslagbrief na een maand leegstand.

Gedeeltelijk leeg...

... dit gebouw valt nochtans binnen het toepassingsgebied van de mogelijke administratieve acties.

Gemeentetaks T aks is een doeltreffend middel in de strijd tegen leegstand, door het relatieve gemak waarmee het toegepast kan worden.

> De doeltreffendheid van de taxatie van leegstand zou in Sint-Joost kunnen versterkt worden. Termijn van de taxatie

H et gemeentelijk reglement van Sint-Joost voorziet niet sedert hoe lang een gebouw moet leeg staan om getaxeerd te worden. Het voorziet dat de leegstand het voorwerp uitmaakt van een vaststelling, ter kennis gegeven binnen de maand die volgt op zijn opstelling. De datum van de kennisgeving van de vaststelling bepaalt het aanslagjaar waarvoor de taks verschuldigd is. In de praktijk laat de taxatiedienst nochtans een jaar voorbij gaan vanaf het ogenblik dat de leegstand vastgesteld is vooraleer een belasting te heffen. Dit betekent dat een lange periode verloopt tussen de reële leegstand en de taxatie, temeer omdat wanneer de leegstand vastgesteld wordt, het dikwijls gaat over een situatie die al jaren aansleept. Alhoewel het verantwoord is een zekere tijd te laten aan de eigenaars van deze gebouwen, moet men niet uit het oog verliezen dat de taks vooral doeltreffend is omwille van zijn afschrikkingseffect. De spoort de eigenaars aan hun gebouw op de markt te brengen, de nodige werken uit te voeren om het terug te verhuren of te verkopen als ze niet de financiële middelen hebben om het te renoveren.

> Een oplossing zou kunnen zijn een standaardbrief te sturen, waarin de bepalingen van het retributiereglement worden aangehaald, zodra er een vermoeden is van leegstand, om de eigenaar te stimuleren zo vlug mogelijk positief te reageren. Vrijstelling voor werken

H et reglement voorziet dat de taks niet verschuldigd is als er herstellingswerken ondernomen worden in de loop van het aanslagjaar waarvoor de taks geheven wordt en als deze werken normaal tot een goed einde gebracht worden. De vraag betreft de veronderstelling dat weinig gewetensvolle eigenaars hierin een voorwendsel in vinden voor oneindige werken om te ontsnappen aan de taks. De formulering van het reglement maakt de dingen bijzonder delicaat voor de gemeente die de taks zal moeten verantwoorden door het feit dat de werken niet normaal tot een goed einde zijn gebracht.

> Het werk van de gemeente zou vergemakkelijkt kunnen worden door de inlassing van meer strikte voorwaarden, zoals de verplichting een kalender van de geplande werken voor te leggen, een maximale duur en de taxatie in geval van niet respecteren van de kalender van de verbintenissen.


8/12


De taxatie van leegstaande handelsoppervlakten

> De gemeente zou oplettend kunnen zijn voor de taxatie van leegstaande handelsoppervlakten. Het retributiereglement van de gemeente voorziet inderdaad dat de taks bedoeld is voor niet bewoonde of niet uitgebate gebouwen (artikel 1al. 4 van het reglement van 25 oktober 2006). MBHG # Ordonnantie van 27 april 2009 gericht op de toevoeging van een hoofdstuk V in titel III van de Huisvestingscode inzake sancties in geval van leegstand tot wijziging van de ordonnantie van 12 december 1991 houdende de oprichting van begrotingsfondsen en tot wijziging van het juridisch wetboek.

Gewestelijke administratieve boete

E en ordonnantie inzake een gewestelijke administratieve

boete voor leegstaande gebouwen werd eind april 2009 goedgekeurd. Deze zou in principe van kracht worden vanaf januari 2010. De ordonnantie voorziet dat de leegstand van een gebouw een administratieve sanctie veroorzaakt. Een gewestelijke dienst zal belast worden met het opzoeken en vaststellen van leegstand. De ordonnantie voorziet daarenboven dat 85 % van het bedrag van de boete doorgestort wordt aan de gemeente waarop het gebouw zich bevindt, voor zover deze de leegstaande gebouwen uitdrukkelijk uitgesloten heeft van het toepassingsgebied van hun retributiereglement.

> De Gemeente zou een standpunt moeten innemen over deze ordonnantie. Ze zou aan het Gewest de opsporing en het opleggen van de sanctie kunnen toevertrouwen, terwijl ze blijft genieten van de uitkering van de subsidie en haar fundamentele nabijheidsrol blijft vervullen. MBHG # Ordonnantie houdende wijziging van titel VII en van titel X van het Brussels wetboek inzake ruimtelijke ordening met betrekking tot het recht van voorkoop.

Recht van voorkoop I n de twee perimeters met voorkoop die in Sint-Joost [Middaglijn en Weide] zijn vastgelegd, kan de Gemeente zijn recht van voorkoop uitoefenen. Dit instrument geeft de gemeente de mogelijkheid de leegstaande gronden of gebouwen te kopen en renovatieprojecten aan te vatten. Ten gevolge van de uitbreiding van het recht van voorkoop door de Brusselse regering, kan het nu uitgeoefend worden op zowel een leegstaand als op een ongezond gebouw. Het slechte begrip van het recht van voorkoop van de Gemeente, weerhoudt veel eigenaars ervan met renovatiewerken te beginnen. Dit is een probleem. Een grotere beheersing van de informatie is nodig zodat ze op een juiste manier begrepen wordt.

> Het gemeentebestuur moet uitleg geven over de perimeter en het recht van voorkoop zodat de eigenaars gerust zijn dat ze niet onteigend zullen worden (via een bus-aan-bus-bedeling, of Joske , bijvoorbeeld). De Gemeente moet ook zorgen voor het blijvend karakter ervan of over de vastlegging van andere zones van voorkoop.


9/12


MBHG # Organieke ordonnantie van 7 oktober 1993 voor de heropleving van wijken.

MBHG # Besluit van de Executieve van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van 17 juli 1990 inzake de aankoop door de gemeenten van leegstaande gebouwen.

MBHG # Het mechanisme van het recht op openbaar beheer is onlangs verbeterd. B.S. 09.04.2010

Gewestelijke subsidies voor de aankoop van leegstaande gebouwen D e gewestregering stelt subsidies ter beschikking van gemeenten voor de aankoop van onroerende goederen in het kader van een operatie voor de heropleving van wijken. Een gemeente die een leegstaand gebouw aankoopt gelegen buiten een heroplevingsperimeter, met het doel het te renoveren en het hoofdzakelijk te bestemmen voor huisvesting, kan ook een subsidie krijgen van de Brusselse regering. Het bedrag van de subsidie is belangrijk, mits 85 % van de aankoopkosten ten laste genomen worden van het Gewest. Deze heeft eveneens voorzien de kosten van de renovatie te subsidiëren voor 65 %.

> De gemeente moet erover waken de toepassing van deze subsidies te versterken. Recht op openbaar beheer Alhoewel de toepassing van dit instrument verschillende moeilijkheden inhoudt, proberen sommige gemeenten, de meest slagvaardige in de strijd tegen leegstand, gebruik te maken van dit instrument. Door zich eenvoudig te wenden tot een eigenaar om er het in openbaar beheer nemen aan te halen, wordt hij al afgeschrikt. Dit kan de eigenaars aanzetten om hun gebouw op de markt te brengen.

> De Gemeente beschikt al over een groot aantal wettelijke instrumenten die hem toelaten op te treden. Voorkeur geven aan het gelijktijdig gebruik van middelen en acties versterkt het effect ervan.


10/12


4

BESLUITEN - PERSPECTIEVEN

D it soort initiatief is nog onvoldoende verspreid en is daarenboven niet gemakkelijk te beheersen door de partnerverenigingen en door de besturen. Is dit omdat de verenigingen sterk zijn in voorstellen en kritische middelen, gebaseerd op verbintenissen van mensen of groepen die samenwerking vragen, maar het gebruik ervan vrezen? Is het omdat voor de besturen, die de wettigheid van de reglementering en het harde privilege van de administratieve organisatie aan hun kant hebben, het niet vanzelfsprekend is kritiek te aanvaarden, zelfs als ze opbouwend is, en te kiezen voor transversaliteit en dialoog tussen de diensten? Dit verslag bewijst nochtans dat de resultaten hoopgevend kunnen zijn. Ze kunnen ongetwijfeld nog verbeteren door na het uitproberen over te gaan tot het formaliseren van de coördinatie. D it document is enerzijds opgesteld om de gebruikte methoden te identificeren en hun beperkingen te begrijpen, en anderzijds, om voor te stellen de efficiëntie te verbeteren en aanbevelingen uit te werken inzake de strijd tegen leegstaande en ongezonde woningen. De gemeentelijke overheid van Sint-Joost-ten-Node kan met name: > De politieke wil om energie te steken in dit thema officieel bekrachtigen · Dit thema in het midden van de gemeentelijke politieke prioriteiten plaatsen. · Binnen het College een bevoegdheid creëren inzake woongelegenheid > Schepen van het woonmilieu. · De gemeentediensten die samenwerken met de werkgroep officieel mandateren. > Zorgen voor een daadkrachtige benadering van doorstroming tussen de diensten van de gemeente · Dwarsverbanden creëren tussen de verschillende diensten van de gemeente. · Uiting geven van een duidelijke politieke visie, een samenhangend geheel van doelstellingen waardoor de diensten die betrokken zijn in deze strijd, de mogelijkheid krijgen hun acties op een coherente en gezamenlijke wijze te oriënteren. · Een constructieve samenwerking ontwikkelen met het verenigingsleven. > De actiemiddelen van de verschillende instellingen versterken · Het gebruik van de bestaande wettelijke instrumenten versterken. · Voorkeur geven aan de begeleidende acties van instrumenten en middelen.

>>> Enkele concrete aanbevelingen ✔ Een beroep doen op de middelen van het Grootstedenbeleid en op de subsidies voor de aankoop van leegstaande gebouwen. ✔ Specifiek gemeentepersoneel tewerkstellen op de strijd tegen leegstaande en ongezonde woningen. ✔ De eigenaar laten genieten van een vrijstelling van de gemeentetaks op voorwaarde dat hij dit bedrag investeert in het herstellen van zijn woning. ✔ Een gemeenschappelijk schrijven richten in naam van de werkgroep met mogelijkheden tot constructieve oplossingen aan de eigenaars, eventueel toegevoegd aan de kennisgeving van de taks. ✔ De nodige middelen vrijmaken voor het oprichten en onderhouden van een gegevensbestand van het woonmilieu van de gemeente.


11/12


5

BIJLAGEN

Cijfergegevens van de dossiers behandeld “wijkgetouw” situatie bij vaststelling

evolutie van de door de cel

huidige situatie (en 2009)

jaar vaststelling

aantal lege woningen

nog altijd lege woningen

woningen in renovatie

herstelde woningen

2005 2006 2007 2008

34 26 22 28

3 4 10 11

11 18 4 14

20 4 8 3

totaal

110

28

47

35

25%

43%

32%

Voorbeeld van een dossier opvolging van een gebouw Rivierstraat

VOOR

tijdens de werken

over

de

NADIEN

CHRONOLOGISCH VERLOOP VAN HET DOSSIER [2005-2009] – Vaststelling leegstand + Rechtstreeks contact met de eigenaar (zie “rechtstreeks contact” p. 7). – Studie van de bestaande mogelijkheden voor een eigenaar die niet over de nodige fondsen beschikt voor de renovatie van zijn goed. – Het goed openbaar te koop aanbieden. – De nieuwe eigenaar in contact brengen met de AISSJ voor een eventuele samenwerking (zie “beheer door AIS” p. 7). – Begin van de renovatiewerkzaamheden van het hoofdgebouw in 5 appartementen. – Toekomstige renovatie van het achterhuis in 2 appartementen beheerd door AISSJ. POSITIEVE PUNTEN – Rechtstreeks contact bood de gelegenheid de eigenaar te overtuigen zijn leegstaand gebouw te verkopen. – De begeleiding op maat hielp de eigenaar in de verschillende stappen van de renovatie. – De begeleidende actie van de partners heeft geleid tot een partnerschap met de AISSJ. NEGATIEVE PUNTEN – Moeilijkheid om de gegevens van de eigenaar te achterhalen (begin en einde).

–

Lange duur van de termijnen voor het te koop stellen van het goed.

– –

Moeilijkheid om in contact te komen met de nieuwe eigenaar. Traagheid van de renovatiewerkzaamheden rechtstreeks verbonden met de fases van de werkzaamheden (hoofdgebouw/achterhuis).


12/12

«Quartier à Tisser» «Wijkgetouw»

Recommend Documents