Project Keizerpoort
27 april 2015 Workshop 2: overheid als actieve stedenbouwer
Stad Gent Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning
Overheid als actieve stedenbouwer: project Keizerpoort – Stad Gent -
Situering: voorstelling van het project Hoe is het project ontstaan? – stadsvernieuwingsproject Ledeberg Leeft Van studie naar realisatie Eigendomsverdeling Onderhandelingsproces Projectopvolging binnen Stad Gent: verschil met projecten zoals Tondelier, Oude Dokken, … Persoonlijke reflectie
2
Situering van het project: ligging
3
Situering: foto’s bestaande toestand
4
Situering: huidig projectvoorstel
Kengetallen Opp. gebied: +/- 1,45 ha BVO: 26.000m² V/T: 1,8 Aantal woningen: +/- 130 Opp kantoor:+/-4.500m² Opp commercieel: 2,500m²
5
Situering: fasering en stand van zaken
Fase 1: verkavelingsvergunning verleend/beroep bij deputatie/RvvB/opnieuw vergunning door deputatie Stedenbouwkundige vergunning bouw kantoorgebouw , Aldi en 40 woningen/ beroep onontvankelijk
Procedure stedenbouwkundige vergunning omgevingsaanleg loopt Sloopwerken gestart Fase 2: Momenteel besprekingen verkaveling – indienen aanvraag zomer 2015 Fase 3: besprekingen nog op te starten
6
Hoe is het project ontstaan? • •
Stadsvernieuwing Ledeberg Leeft – 6 doelstellingen 4 stedenbouwkundige deelstudies – studie BUUR voor kop Keizerpoort
7
Hoe is het project ontstaan? • •
Stadsvernieuwing Ledeberg Leeft – 6 doelstellingen 4 stedenbouwkundige deelstudies – studie BUUR voor kop Keizerpoort
8
Van studie naar realisatie • Via stadsontwikkelingsbedrijf? Onteigening niet haalbaar – algemeen belang? • Via voorkooprecht? Niet weerhouden –locatie vraagt gemengd programma • PPS? Stad geen eigen grondpositie • Ontwikkelaar aanpalend project (Aclagro – nu Oryx) toonde interesse – op dat moment géén grondpositie (zie verder) • Ontwikkelaar heeft via onderhandeling met eigenaars in gebied grondpositie verworven => 100% privaat project
9
Eigendomsverdeling
2008: Oryx – geen eigendomspositie 2011: Oryx – enkele aankopen via onderhandeling + overeenkomst met Aldi Stad Gent grondeigenaar 1 perceel OCWM eigenaar perceel
Ook onteigeningsprocedure voor heraanleg Brusselsesteenweg overeenkomst Oryx en AWV 2015: nog 1 eigenaar waar geen akkoord mee is bereikt
10
Onderhandelingsproces private partner – Stad Gent 2009 – 2011: verschillende voorstellen
11
Onderhandelingen private partner – Stad Gent 2011: aktename masterplan
Aktename masterplan door college = kennisname – geen officiële goedkeuring Geeft enige zekerheid aan ontwikkelaar ifv behoorlijk bestuur
12
Onderhandelingen private partner – Stad Gent
2012: verkavelingsvergunning 300 bezwaarschriften => aanpassing bouwhoogte kantoorvolume (dus afwijking tov masterplan) 2014: stedenbouwkundige vergunning conform verlaagde hoogte kantoorvolume
13
Onderhandelingen private partner – Stad Gent - Eerste besprekingen in aanwezigheid van kabinet, directeur dienst stedenbouw en gsa - Moeizame besprekingen – grote verschillen in dichtheid tussen voorstellen en studie BUUR - Uiteindelijk heeft private partner boekhouding voorgelegd om noodzaak tot verdichting aan te tonen - In voorstel AWG – vereniging van voorstel dat beantwoorde aan doelstellingen Ledeberg én haalbaar voor ontwikkelaar - Aktename Masterplan als mijlpaal - Na aktename masterplan ambtelijke besprekingen – verschillende stadsdiensten, IKZ (interne kwaliteitszorg ivm openbaar domein), kwaliteitskamer architectuur - Bij afwijkingen op masterplan – terugkoppeling met kabinet - Mandaat voor onderhandelingsproces wijzigt gedurende proces
14
Projectopvolging binnen Stad Gent – verschil met projecten zoals Tondelier, Oude Dokken, Waalse Krook,… Binnen organisatiestructuur verschillende diensten bezig met ‘ruimtelijke projecten’ -
-
-
Dienst stedenbouw (afd. planning/afd. vergunningen): onderzoeksfase vaak opgestart bij afd. planning – verdere opvolging private projecten (verkavelingen, private bouwprojecten): afdeling vergunningen Sogent: stadsontwikkelingsbedrijf – vnml. betrokken indien sprake van grondverwervingen door Stad (vb. Oude Dokken) Dienst coördinatie: grotere ruimtelijke projecten – projectleider – nadruk op projectleiding openbaar domein (vb. Waalse Krook) of wanneer Stad zelf participeert (vb Tondelier) FM: bouwprojecten van Stad Gent zelf
=> 100% privaat bouwproject; verschil met projecten zoals Tondelier of Oude Dokken waar rol van de Stad anders ligt 15
Persoonlijke reflectie Pluspunten - Moeizame start, uiteindelijk wel verdedigbaar project op dié plek met aantal duidelijke verbeteringen voor omgeving ten opzichte van vandaag - Dens, maar wel project met sterke kwaliteiten en uiteindelijke doelstellingen Ledeberg Leeft wel behaald: vernieuwde toegang, duidelijk poortfunctie, locatie kan verdichting aan door ligging aan tramlijn, R40 én P+R, gemengd programma, Aldi geïntegreerd in stedelijke typologie, herinrichting van de kade als verkeersvrije verblijfsruimte met veel aandacht voor fietsers, creëren nieuwe doorsteek om groen aan de randen bereikbaar te maken - Aktename masterplan belangrijke stap in verder proces – sluiten van aantal discussies - Project leunt aan bij nieuwe structuurvisie Ruimte voor Gent rond verdichting rond knooppunten - Ondanks moeilijke besprekingen en wijzigingen in loop van traject nog steeds bereidheid tot gesprek bij private partner (behalve mbt densiteit)
16
Persoonlijke reflectie
Verbeterpunten
- Gecontesteerd project in de buurt – geen draagvlak - procedureslag - Zeer uitgebreid communicatie- en participatietraject vanuit stadsvernieuwingsproject - hoe aanhouden van zodra 100% privaat project? - Rol van de stad voor omliggende bewoners onduidelijk: enerzijds geïnitieerd door Stad (SVN) – maar nu enkel ‘beoordelaar’ - Belang van continuïteit in de projectleiding/opvolging – in begin duidelijk bij projectleider stadsvernieuwing – dan ifv onderhandelingen grondaankoop bij dienst coördinatie – dan terug bij stedenbouw – dan gesplitst openbaar domein bij coördinatie – vergunningsaanvragen gebouwen bij stedenbouw - Blijven moeilijke onderhandelingen – ook kleine aanpassingen moeilijk – steeds in termen van compensatie m² - Eigenlijk ontbreekt gestructureerde evaluatie van dit project – leerpunten?
17
Vragen?
Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning Stedelijk Administratief Centrum - Zuid Woodrow Wilsonplein 1 – 9000 Gent 09 266 78 90 –
[email protected]
